Broschüre Allgemein

Aufgaben, Rechte und Pflichten
Wie bereits erwähnt ist die Hausverwaltung im Wohnungseigentum die Interessensvertretung
der Eigentümergemeinschaft. Als Vertretung des einzelnen Miteigentümers dient sie
nur im Umfang ihrer Befugnisse als Hausverwaltung. Sie repräsentiert die Gemeinschaft
als juristische Person (am ehesten zu vergleichen mit einer Gesellschaft nach bürgerlichen
Recht) mit Sonderstatus nach außen.
Nachdem also die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Rechte erwerben und Pflichten
auferlegt bekommen kann (Aktiv- und Passivlegitimation), ist die Verwaltung die Repräsentantin
der "Firma Eigentümergemeinschaft Liegenschaft…". Das betrifft im speziellen
die Vertretung der Gemeinschaften vor Behörden und sonstigen Einrichtungen, im
Behördenverfahren somit ebenso wie bei der Vertretung vor Gericht, wenn z.B. Schadenersatzansprüche
an der Gemeinschaft gestellt werden (Dachlawine trifft einen Passanten
oder ein Auto, der Passant verletzt sich aufgrund mangelnden Winterdiensts usw.).
Hier hat die Hausverwaltung umfangreiche sogenannte Obsorgeverpflichtungen und die
Gemeinschaft kann sich an die Verwaltung schadlos halten, wenn aufgrund einer Verletzung
der Obsorge Haftungsansprüche an die Gemeinschaft gestellt werden (Regressverfahren).
Im Innenverhältnis hat die Hausverwaltung eine Weisungsbindung (d.h. sie darf nur das
tun, was die Eigentümergemeinschaft beschließt) gegenüber der Gemeinschaft, aber
nur für Weisungen, die nicht den wohnrechtlichen Bestimmungen zuwiderlaufen. In einer
Vielzahl von Entscheidungen hat sie jedoch ohne weitere Weisung Maßnahmen zu setzen.
Beispielhaft ist da die Organisation des Winterdienstes zu nennen. Eine Weisung, keine
Erhaltungsmaßnahmen zu setzen, und dringende Reparaturen usw. hinauszuzögern, ist
schlichtweg unzulässig, auch dann, wenn sich alle Eigentümer einig sind.
Die Hausverwaltung hat aber die Gemeinschaft entsprechend zu informieren, welche
Erhaltungsmaßnahmen anstehen. Das erfolgt im Rahmen des jährlich verpflichtend zu
legenden Betriebskostenvoranschlages, mit der bedarfsgerechten Dotierung der verpflichtenden
Instandhaltungsrücklage.
Für verwaltungsrelevante Entscheidungen hat die Verwaltung Abstimmungen zu veranstalten,
die Gemeinschaft vom Ergebnis einer Abstimmung zu informieren und die Weisungen,
welche durch Mehrheitsbeschluss oder einstimmiger Beschlussfassung zustande
gekommen sind (siehe Kapitel Beschlussprozedere), unter Beachtung von Minderheitsrechten
der überstimmten Miteigentümer fach- und sachgerecht umzusetzen. Ein erheblicher
Teil der Aufgaben einer Verwaltung ist die Buchhaltung. Alle Eigentümer haben
monatliche Vorauszahlungen auf der Grundlage des Voranschlages zu leisten, diese Vorauszahlungen
sind mit den tatsächlichen (anteiligen) Kosten des Jahres abzurechnen
und der entsprechende Kostenausgleich herzustellen. Dazu kommen das Mahnwesen
und im ungünstigsten Fall auch die gerichtliche Hereinbringung von Betriebskostenaußenständen.
Keine einfache Aufgabe! Einerseits hat die Verwaltung Allgemeininteressen vor Individualinteressen
zu stellen, anderseits ist das nur im Rahmen des rechtlichen Korsetts möglich.
Das bedeutet, dass die Hausverwaltung nicht selten in einem Spannungsfeld steht und
eine nicht unwesentliche Aufgabe der Verwaltung jene ist, die Gemeinschaft über die
komplizierte wohnungseigentumsrechtliche Materie fachgerecht aufzuklären und Informationen
zu transportieren, die für den Laien nicht immer nachvollziehbar sind und häufig
als nicht "gerecht" empfunden werden.