Beispiel - grk-holding

GRK 

Friedrichshafner Str. 104-122 

5. Bauabschnitt 

Januar 2009

Die Geschichte von 

Hoffmans Gärten 

Wer ist eigentlich „Hoffman“? 

Genau wissen wir das nicht. 

Wir wissen jedoch, dass er ein talentierter 

Zeichner war. Denn sein Skizzenbuch haben 

wir auf einem der Dachböden entdeckt. 

Herr Hoffman muss hier gelebt haben, denn 

fünf Skizzen sind eindeutig dem Grundstück 

und der nahen Umgebung zuzuordnen. 

Zum Beispiel ist ein Torbogen der Anlage zu 

erkennen oder die Gärten der Nachbarschaft. 

Mit seiner fließenden Handschrift hat er uns 

auch kleine Momentaufnahmen im 

geschriebenen Wort hinterlassen. Herr Hoffman 

wusste, wie schön es sich hier wohnt. 

Das spürt man auf jeder Seite. So werden 

seine Impressionen zu unseren Visionen. 

Sein Erleben zu unserem Ziel. 

Inhaltsverzeichnis 

Das Vorwort – GRK-Holding AG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 

I. Das angebotene Objekt im Überblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 

II. Übernahme der Prospektverantwortung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 

III. Wesentliche Risiken der Vermögensanlage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 

IV. Angaben über die Vermögensanlage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 

V. Der Standort Leipzig . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20 

VI. Die Lage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28 

VII. Das Objekt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36 

VIII. Grundrisse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40 

IX. Die Baubeschreibung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 86 

X. Die baubegleitende Qualitätskontrolle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94 

XI. Rechtliche Verhältnisse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 96 

XII. Steuerliche Verhältnisse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100 

XIII. Referenzen – Außenansichten / Innenansichten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 108 

Teil 1 - Kaufvertragsangebot . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 110 

Teil 2 - Teilungserklärung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 123 

2 Inhaltsverzeichnis

Das Vorwort 

Die Renaissance der Wohnimmobilien 

Ungeachtet der ab 2012 sinkenden Bevölkerung wird 

die Wohnraumnachfrage mittelfristig weiter wachsen, 

insbesondere in wirtschaftsstarken Ballungsräumen. 

Ursachen hierfür sind der steigende Wohnflächen- 

bedarf pro Einwohner und die zunehmende Zahl der 

Singlehaushalte. Zudem blieb die Neubautätigkeit im 

Bereich Wohnimmobilien weit hinter dem Bedarf 

zurück. So wird sich die Nachfrage zunehmend auf 

den vorhandenen Wohnungsbestand konzentrieren, 

d. h. auf die Erhaltung und Modernisierung des Alt- 

baubestandes. Ein deutliches Indiz für die Attraktivität 

des deutschen Wohnimmobilienmarktes ist sicherlich, 

dass ausländische Investoren in den vergangenen drei 

Jahren über 25 Mrd. Euro für Investitionen in deut- 

sche Wohnimmobilien ausgegeben haben. 

Auf Erfolgskurs: Das neue Leipzig 

Dank umfassender Investitionen verfügt die traditions- 

reiche Universitäts- und Messestadt heute über eine 

hochmoderne Infrastruktur und zählt zu den attrak- 

tivsten Wirtschaftsstandorten in Deutsch land. Unter- 

nehmen wie Porsche, BMW, DHL und Quelle haben das 

Potenzial der sächsischen Metropole früh 

Vorwort 

erkannt und mit ihren großflächigen Gewerbeansied- 

lungen bereits viele Tausend neuer Arbeitsplätze 

geschaffen. Dass sich der Flughafen Leipzig/Halle zu 

einem internationalen Drehkreuz im Luftverkehr ent- 

wickelt und die Leipziger Messe wieder Weltrang 

genießt, sind zwei weitere Belege für den spürbaren 

Aufwärtstrend, von dem die ganze Metropolregion 

profitiert. 

Wohnklassiker in grüner Lage 

Mit dem Denkmal-Sanierungsprojekt „Hoffmans Gär- 

ten“ im Leipziger Stadtteil Mockau entsteht ein 

attraktives Wohnungsangebot, das den Traum vieler 

Menschen erfüllt: Citynahes Wohnen unweit des 

Arbeitsplatzes in einem lebenswerten, von Grün 

geprägtem Umfeld. Nach der Sanierung werden die 

Wohnklassiker für fast jeden Flächenbedarf die pas- 

sende Lösung bieten – von der Zwei-Zimmer-Wohnung 

mit Loggia bis zum Familiendomizil mit vier Zimmern 

und Balkon. Dank Sonder-AfA gemäß § 7i / §10 f EStG 

ist der Immobilienerwerb in dieser guten Lage für 

Kapitalanleger wie für Eigennutzer auch in steuerlicher 

Hinsicht attraktiv. 

Der Zeitpunkt ist überaus günstig 

Wer jetzt in Leipzig Wohneigentum erwirbt, kann 

gleichzeitig von günstigen Kaufpreisen und immer 

noch historisch niedrigen Zinsen profitieren. Ein 

Anstieg der Zinsen, der Kaufpreise und damit auch 

der Mieten ist zu erwarten. Dies macht den Immobi- 

lienerwerb in „Hoffmans Gärten“ zu einer perspekti- 

visch sinnvollen Entscheidung – auch als Baustein der 

privaten Altersvorsorge. Ob Sie hier als Eigennutzer 

später mietfrei den Ruhestand genießen oder sich als 

Kapitalanleger eine zusätzliche „Immobilienrente“ 

sichern möchten: Mit langjähriger Erfahrung und 

individueller Betreuung begleiten wir Sie bei der 

Umsetzung Ihrer Ziele. 

Das vorliegende Exposé informiert Sie über alle 

Details unseres Angebotes. Sprechen Sie uns an, wenn 

Sie Fragen haben oder ein persönliches 

Informationsgespräch wünschen. 

Januar 2009 

GRK-Holding AG 

3

1. Das angebotene Objekt im Überblick 

Art des Objekts 

Bestandsimmobilie (Wohnen) mit Umnutzungs-/Sanierungs-/Modernisierungsbedarf für weitere Wohnnutzung zur langfristigen Vermietung bzw. Nutzung 

nach Teilung in Wohnungseigentum. Zudem kann die Erwerberin bzw. der Erwerber auf Wunsch einem Mietpool beitreten. 

Lage des Objekts 

04357 Leipzig, Friedrichshafner Straße 104,106, 108, 110, 112, 114, 116, 118, 120 und 122 

Anzahl der Einheiten 

60 Wohnungen mit 20 Wohnungen im EG, 20 Wohnungen im 1. OG, 20 Wohnungen im 2. OG (davon 10 Wohnungen als Maisonetten über 2. OG / DG), 

Verkäufer 

Gartenhöfe GmbH, Leipzig 

Qualitätskontrolle 

Der TÜV übernimmt die technische Bauabnahme des Gemeinschaftseigentums. 

Kaufpreise 

– EUR 1.890/qm 

– Außenstellplatz: 14 Stellplätze zu je EUR 4.500,00; Stellplätze sind den Wohnungen nicht fest zugeordnet 

Kaufpreisaufteilung 

Siehe separate Kaufpreisliste (vgl. Prospekt Seite 14 ff.) 

Erwerbsnebenkosten 

Ca. 5,0 % des Kaufpreises 

4 I. Das angebotene Objekt im Überblick

Abschreibung 

1. Für Kapitalanleger: 

Bestandswohnungen und Dachgeschosswohnungen: 

– 8 Jahre x 9 %, 4 Jahre x 7 % des Sanierungsaufwands gem. § 7i EStG (Sonder-AfA für denkmalgeschützte Immobilien ) 

– 50 Jahre x 2,0 % auf Altsubstanz gem. § 7 Abs. 4 EStG (lineare AfA) 

2.Für Eigennutzer: 

Bestandswohnungen und Dachgeschosswohnungen: 

– 10 Jahre x 9 % des Sanierungsaufwandes gem. § 10f EStG (Sonder-AfA für denkmalgeschützte Immobilien) 

Vermietung 

1. Ausgaben: 

– Wohngeld (davon u. a. nicht umlegbar): 

– Instandhaltung: EUR 0,25/qm/Monat 

– WEG-Verwaltung: EUR 17,00 zzgl. 19 % USt./Monat/WE (EUR 20,23 brutto) 

– Optional wird der Abschluss eines Mietpool-GbR-Vertrages angeboten 

– Vermietungsleistung: im Rahmen des Mietpools werden Maklergebühren vom Mietpool getragen 

– Sondereigentumsverwaltung: EUR 12,00 zzgl. 19 % USt./Monat/WE (EUR 14,28 brutto) 

2.Einnahmen: 

– Wohnungen: Nach Marktsituation und Mietverhandlung; optional Mietpool-GbR (voraussichtlich EUR 5,20/qm Zielmiete, 

davon werden voraussichtlich EUR 4,90/qm im Rahmen des Mietpools monatlich ausgeschüttet, Restbetragsausschüttung erfolgt jeweils am Jahresende) 

– Stellplätze: Nach Marktsituation und Mietverhandlung, voraussichtlich ca. EUR 20,00/Stellplatz, kein Mietpool 

Rechte aus dem Erwerb der Vermögensanlage 

– Der Erwerber erwirbt Eigentum an einer Wohnung gemäß Wohnungseigentumsgesetz sowie den Anspruch auf Verwaltungsdienstleistungen gem. Teilungserklärung 

(siehe Anlage II, Gemeinschaftsordnung) 

– Kaufpreiszahlung erfolgt gemäß Makler- und Bauträgerverordnung 

– Erhöhte Absetzungen gemäß §§ 7i bzw. 10f EStG können voraussichtlich realisiert werden 

– Zu weiteren Details wird auf die Kapitel „Steuerliche Verhältnisse“ und „Rechtliche Verhältnisse“ verwiesen 

I. Das angebotene Objekt im Überblick 

5

Prospektherausgeber 

Gartenhöfe GmbH 

Ein Unternehmen der 


Prinz-Eugen-Str. 31 

04277 Leipzig 

Fon 0341 / 22 22 - 60 

Fax 0341 / 22 22 - 622 

www.grk-holding.com 

„… und ich genoss die Verführung 

des Lavendel.“ 

(aus Hoffmans Skizzenbuch) 

II. Übernahme der Prospektverantwortung 

Prospektherausgeber, Vertragspartner und Objektge- 

sellschaft des vorgesehenen Kaufvertrags über Kauf 

und Sanierung einer Eigentumswohnung ist die Firma 

Gartenhöfe GmbH, Prinz-Eugen-Str. 31, 04277 Leipzig. 

Die Gesellschaft ist eingetragen im Handelsregister 

des Amtsgerichts Leipzig unter der HR-Nummer HRB 

23289 und wurde am 22.11.2006 gegründet. 

Das Stammkapital beläuft sich auf 25.000 Euro. 

Alleiniger Geschäftsführer ist Herr Torsten Kracht, 

geb. am 04.10.1967, von den Bestimmungen des § 181 

BGB befreit. Alleingesellschafterin der Gartenhöfe 

GmbH ist die Firma GRK Holding AG, Prinz-Eugen- 

Straße 31, 04277 Leipzig, zugleich Initiatorin dieses 

Prospekts. 

Vorstände sind Herr Steffen Göpel, geb. am 21.08.1965 

und Herr Torsten Kracht, geb. am 04.10.1967, beide 

alleinvertretungsberechtigt und von den Bestimmungen 

des § 181 BGB befreit. Das Stammkapital beläuft sich auf 

1.000.000 EUR. Die Handelsregisternummer lautet HRB 

22568 (Amtsgericht Leipzig). Die GRK-Holding AG wurde 

am 29.11.1995 in Rechtsform einer GmbH gegründet und 

am 02.06.2006 in eine AG umgewandelt. Für den 

Inhalt dieses Prospektes trägt der Prospektherausge- 

ber die Verantwortung. Der Geschäftsführer des Pro- 

spektherausgebers ist zu gleich dinglich uneinge- 

schränkt zeichnungsberechtigt für das Objekt. Der 

Prospekt informiert den Investor nach Überzeugung 

des Prospektherausgebers wahrheitsgemäß, sorgfältig 

und vollständig über alle Umstände, die für die Ent- 

scheidung des Investors über die angebotene Investiti- 

on von wesentlicher Bedeutung sind oder sein kön- 

nen. 

Da durch den Prospekt ein komplexer Sachverhalt 

beschrieben wird, ist nicht auszuschließen, dass 

gleichwohl für einzelne Investoren zu einzelnen 

Sachverhalten ergänzende Fragen bestehen. Der Pro- 

spektherausgeber steht für die wahrheitsgemäße und 

vollständige Beantwortung entsprechender Fragen 

interessierten Investoren bzw. deren Beratern jeder- 

zeit gern zur Verfügung. Keine Verantwortung kann 

für die von Vertriebspartnern ggf. vorgenommenen 

zusätzlichen EDV-Berechnungen bzw. über den Pro- 

spekt hinausgehenden Zusicherungen über- 

nommen werden, da diese vom Prospektherausgeber 

nicht geprüft wurden bzw. diesem i. d. R. nicht 

bekannt sind. Der Prospektherausgeber überprüft 

auch nicht, ob die Investitionsentscheidung des Inve- 

stors im Rahmen seiner individuellen Gegebenheiten 

wirtschaftlich sinnvoll ist. 

Es sind nur die bis zum Prospekterstellungszeitpunkt 

bekannten oder erkennbaren Sachverhalte maßge- 

bend. Planungs- und Berechnungsgrundlagen stehen 

unter dem Vorbehalt der jederzeit möglichen Verän- 

derung. Die derzeitige Bau-, Verwaltungs- und 

Finanzverwaltungspraxis sowie Rechtsprechung kann 

sich verändern. Eine Haftung für den Eintritt von 

Kosten-, Ertrags- und Steuerprognosen sowie für die 

zukünftige Entwicklung der Finanzierungs- und 

Bewirtschaftungskosten kann nicht übernommen 

werden. Eventuell im Prospekt enthaltene Illustra- 

tionen und Fotos sind zum Teil nur als Vorschläge, 

Entwürfe und Muster zu verstehen und nicht als 

wesentliche Elemente im Sinne der Baubeschreibung. 

Die tatsächliche Gestaltung und Bauausführung kann 

hiervon abweichen. 

6 II. Übernahme der Prospektverantwortung Überblick

Die Realisierung von Planungen steht unter dem 

Vorbehalt der Genehmigungsfähigkeit seitens der 

entsprechenden Behörden. Gültigkeit haben ausschließlich 

die notariell beurkundeten Verträge. 

Die Namensnennung der gesetzlichen Vertreter 

der Gesellschaften erfolgt ausschließlich zur Information 

der Vertretungsverhältnisse. 

Eine persönliche Vertrauenswerbung mit den 

genannten Personen wird damit nicht bezweckt. 

Gleiches gilt für die beauftragten Vertragspartner. 

Verbindliche bzw. vom Prospekt abweichende 

Angaben darf und kann nur der Prospektherausgeber 

machen. Dritte, insbesondere mit dem Vertrieb 

und der Vermittlung befasste Personen, sind 

hierzu nicht befugt. 

II. Übernahme der Prospektverantwortung Überblick 

Der Prospekt besteht aus zwei Teilen. Da auch die 

abzuschließenden Verträge Veränderungen in 

sachlicher und rechtlicher Hinsicht unterliegen 

können, besitzen nur die letztendlichen wechselseitig 

abgeschlossenen Verträge Gültigkeit. Die im 

Exposé enthaltenen Angaben und Angebote sind 

demnach unverbindlich. 

Sämtliche Texte im Prospekt sind urheberrechtlich 

geschützt. Prospektaufbau und –inhalt orientieren 

sich am IDW-S-4-Standard der Wirtschaftsprüfer 

(Stand 18.05.2006). Der Prospektherausgeber versichert, 

dass er nach bestem Wissen und Gewissen 

über alle für die Anlageentscheidung wesentlichen 

Umstände im Prospekt vollständig und richtig 

aufgeklärt hat. Trotz gewissenhafter Prüfungen 

und sorgfältiger Erarbeitungen können Irrtümer 

jedoch nicht ausgeschlossen werden. 

Der Prospekt wurde im Januar 2009 erstellt 

und herausgegeben. 

GRK Holding AG 

Steffen Göpel und Torsten Kracht 

7

„Vor meinen Augen färbte 

sich die Wiese grün“ 


III. Wesentliche Risiken der Vermögensanlage 

Nachfolgend werden die wesentlichen mit der Inves- 

tition in die Vermögensanlage verbundenen Risiken 

dargestellt. 

Risiken im Zusammenhang mit dem 

Erwerb der Vermögensanlage 

Der Eigentumsübergang des Gesamtobjektes ist noch 

nicht vollzogen. Der notarielle Kaufvertrag verpflich- 

tet den derzeitigen Eigentümer zur Eigentumsver- 

schaffung. 

Zum derzeitigen Rechtszustand ist die Objektge- 

sellschaft nicht imstande, in Kaufverträgen die 

Eigentumsverschaffung an Nacherwerber 

sicherzustellen. Aus der Rückabwicklung eines 

Kaufvertrages könnten für den Erwerber 

Kosten entstehen (Vorfälligkeitsentschädigun- 

gen für die finanzierende Bank). 

Die Teilungserklärung ist bislang noch nicht im Grund- 

buch vollzogen worden. Ohne eine derartige Teilungs- 

erklärung ist der Verkäufer nicht in der Lage, dem 

Käufer Wohnungseigentum zu verschaffen. Die Tei- 

lungserklärung ist in Teil 2 dieses Prospekts abge- 

druckt. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung der 

zuständigen Baubehörden liegt bereits vor. Sollte die 

Teilungserklärung nicht vollzogen werden, kann den 

Erwerbern kein Wohnungseigentum verschafft wer- 

den. Die Erfüllung der Kaufverträge wird damit für 

die Objektgesellschaft unmöglich. Aus der Rückab- 

wicklung eines Kaufvertrages könnten für den Erwer- 

ber Kosten entstehen (Vorfälligkeitsentschädigungen 

für die finanzierende Bank, Notarkosten). 

Bei den prospektierten Wohnungen handelt es sich 

um ein noch umfassend zu sanierendes und zu 

modernisierendes Gebäude. Der Erwerber kauft 

keine fertige Immobilie, sondern neben der Altbau- 

substanz und dem anteiligen Grund und Boden den 

Anspruch auf eine umfassende Sanierung und Moder- 

nisierung. Bei einem Ausfall des Verkäufers durch 

Insolvenz kann die Sanierungs- und Modernisierungs- 

leistung daher vom Verkäufer nicht mehr eingefor- 

dert werden. Für den Käufer besteht die Gefahr, die 

Modernisierungsarbeiten selbst fertig stellen lassen 

zu müssen, sowie die Gefahr, wegen des geringeren 

Schlussauftragsvolumens einen möglichen höheren 

Aufwand tätigen zu müssen als prospektiert und 

höhere Finanzierungskosten aufbringen zu müssen. 

Risiken aus der tatsächlichen Situation 

des Objektes 

Die Gebäude wurden in den 50er Jahren des letzten 

Jahrhunderts als Wohngebäude errichtet. Das 

Vorhandensein umweltgefährdender Belastungen 

des Grund und Bodens ist dem Verkäufer nicht 

bekannt. Sollten dennoch Bodenverunreinigungen 

vorhanden sein, so tritt der Verkäufer hierfür 

nicht ein. Evtl. entstehende Kosten für eine Mängelbeseitigung 

müsste der Erwerber tragen. 

8 III. Wesentliche Risiken der Vermögensanlage

Bei den Gebäuden handelt es sich um gebrauchte 

Immobilien. Bei gebrauchten Immobilien können 

unter Umständen auch von Sachverständigen nicht 

erkennbare Mängel vorhanden sein. Gewährleistungsansprüche 

bezüglich dieser Mängel bestehen 

typischerweise nicht und sind nach der Vertragsgestaltung 

auch nicht vorgesehen. Eventuelle Kosten 

einer Mängelbeseitigung trägt der Erwerber. 

Risiken aus wirtschaftlicher Sicht 

Beim Kauf einer Wohnung entstehen für den Erwerber 

regelmäßig folgende Kosten: 

– Kaufpreis des anteiligen Grundstücks und der 

Wohnung einschl. Sanierungsleistungen 

– Notarkosten, Gerichtskosten 

– Grunderwerbsteuer 

– Fremd- und Eigenkapitalverzinsung einschl. Finanzierungsnebenkosten 

(z. B. Disagio) 

Bei dem prospektierten Gesamtaufwand für den 

Erwerb einer Eigentumswohnung können sich für 

den Erwerber folgende Risikopotenziale ergeben: 

Der Gesamtinvestitionsaufwand kann grundsätzlich 

durch eine verlängerte Bauzeit (Überschreitung des 

Zinsaufwandes) sowie bei Ausfall des Verkäufers 

(erhöhter Aufwand für die Fertigstellung der 

Modernisierungsmaßnahmen) steigen. Es besteht 

das latente Risiko, dass die vorgesehene Bauzeit 


überschritten wird und der Verkäufer vor Fertigstellung 

der Modernisierung ausfällt. Dies kann wegen 

der Überschreitung des geplanten Zeitaufwandes 

sowie evtl. höheren Fertigstellungsaufwandes zu 

einer Überschreitung des geplanten Gesamtinvestitionsaufwandes 

führen. Zur grundsätzlichen Werterhaltung 

der Bausubstanz bedarf eine Immobilie 

regelmäßiger Instandhaltungs- und Modernisierungsarbeiten. 

Bei Vernachlässigung dieser werterhaltenden 

Maßnahmen kann dies zu einem Wertverfall 

der Wohnung führen, was bei Vermietung 

dauerhaften Leerstand und Mietausfall zur Folge 

hätte. 

Bei einem zu hohen Kaufpreis für die Immobilie 

infolge Überbewertung kann dies dazu führen, dass 

der ursprünglich bezahlte Kaufpreis bei einem späteren 

Verkauf nicht mehr erlöst werden kann. Die 

Finanzierung des Kaufpreises sowie der Nebenkosten 

obliegt ausschließlich dem Erwerber. Ein Risikopotenzial 

bei der Fremdmittelbeschaffung des Erwerbers 

ergibt sich unter Um ständen aus unzureichender 

persönlicher Bonität des Kreditnehmers und 

damit einhergehenden schlechteren Kreditkonditionen. 

Daneben besteht das Risiko, dass nach 

Ablauf einer evtl. vereinbarten Zinsbindungsfrist 

ein höherer Zins vereinbart werden muss. Schließlich 

ist auf ein mögliches Disagio hinzuweisen. Das 

Disagio erhöht als Zinsvorauszahlung den aufzunehmenden 

Kreditbetrag, der dann über den kreditfinanzierten 

Kaufpreisteil hinausgeht. 

Risiken aus der Nutzung des 

Investitionsobjektes 

Die wirtschaftliche Nutzung des Investitionsobjektes 

ist durch folgende Einnahmen und Ausgaben 

gekennzeichnet: 

– evtl. einzunehmende Mieten (bei Selbstnutzung: 

ersparter Mietaufwand) 

– Tilgung 

– nicht umlagefähige Nebenkosten (bei Selbstnutzung: 

umlagefähige Nebenkosten) 

– Zinsaufwand 

Die tatsächlichen Mieteinnahmen können hinter 

den vom Erwerber eingeplanten bzw. erwarteten 

Mieten zurückbleiben. Dies kann z. B. darauf 

zurückzuführen sein, dass das Mietniveau entsprechend 

den Marktgegebenheiten sinkt und von den 

Mietern eine Mietanpassung nach unten verlangt 

wird. 

„... besonnen atmete der Tag ...“ 


9

Daneben kann auch der Leerstand einer Wohnung zu 

einem Ausbleiben von Mieteinnahmen führen – ggf. 

bedingt durch die lange Bauzeit auf Grund der Größe 

des Gesamtobjekts ebenso wie die Zahlungsunfähig- 

keit oder die Zahlungsunwilligkeit des Mieters selbst. 

Schließlich können auch auf Grund be rechtigter oder 

unberechtigter Mängelrügen Mietminderungen durch 

den Mieter geltend gemacht und auch durchgeführt 

werden. Diese Verringerung der Mieteinnahmen führt 

entweder zu einer endgültigen Mietminderung oder, 

falls die Mieten vom Mieter nachgezahlt werden, zu 

einer vorübergehend geringeren Mieteinnahme. 

Auf der Ausgabenseite können sich die nicht umlage- 

fähigen Nebenkosten auf Grund allgemeiner Kosten- 

steigerungen erhöhen und so zu einer für den Anleger 

verringerten Nettoeinnahme führen. Durch Leerstand 

können die auf einen Mieter umlegbaren Betriebsko- 

sten vom Eigentümer zu tragen sein. Die Kosten für 

Instandhaltungsmaßnahmen können steigen (höhere 

Standards, höhere Umlagen, steigender Bedarf). Im 

Ergebnis kann die Bedienung des Kapitaldienstes mit 

Eigenmitteln ansteigen oder überhaupt erforderlich 

werden. Diese Risiken gelten nicht für Eigennutzer. 

Für Eigennutzer besteht jedoch das Risiko, dass die 

Betriebskosten durch allgemeine Kostensteigerung 

höher als kalkuliert ausfallen. 

Risiken aus steuerrechtlicher Sicht 

Modernisierungskosten (§§ 7i und 10f EStG) 

Die in der Kaufpreisliste (vgl. Prospekt S. 14. ff.) ausge- 

wiesenen Modernisierungskosten werden seitens der 

zuständigen Gemeindebehörde nicht oder nicht in 

voller Höhe in die Bemessungsgrundlage für die 

erhöhten Absetzungen nach § 7i EStG (Kapitalanle- 

ger) bzw. für den Sonderausgabenabzug nach § 10f 

EStG (Eigennutzer) einbezogen. In der Regel wird die 

notwendige endgültige Bescheinigung der zuständi- 

gen Gemeindebehörde über die begünstigten Maß- 

nahmen erst nach Abschluss der Baumaßnahmen 

erteilt. 

Es kann daher auch keine endgültige Aussage dar- 

über getroffen werden, ob die erhöhten Absetzun- 

gen bzw. der Sonderausgabenabzug eintreten und 

wenn ja, in welcher Höhe. Ein Ausgleich der aus die- 

sem Risiko evtl. entstehenden Nachteile für den Anle- 

ger ist nicht vorgesehen. Soweit mit Baumaßnahmen 

vor rechtswirksamem Abschluss des Kaufvertrages 

über Wohnungseigentum begonnen wird, fließen 

diese Baumaßnahmen nicht in die Bemessungsgrund- 

lage nach §§ 7i EStG bzw. 10f EStG ein. Für Anleger, 

die die Eigentumswohnung erst nach Beginn der Bau- 

maßnahmen erwerben, kommen die erhöhten Abset- 

zungen bzw. der Sonderausgabenabzug nicht oder 

nicht in der angegebenen Höhe zum Zuge. 

Die vom Initiator vorgenommene Aufteilung des 

Kaufpreises auf die Kategorien Grundstücksanteil, 

Anteil Altbausubstanz und Modernisierungs-/ Herstel- 

lungskosten, die in diesem Prospekt (Kaufpreisliste) 

abgedruckt ist, kann durch eine spätere Außenprü- 

fung der Finanzverwaltung eventuell korrigiert wer- 

den. Damit könnte sich für Kapitalanleger die Bemes- 

sungsgrundlage der erhöhten Absetzungen gemäß 

§ 7i EStG (Modernisierungskosten) zugunsten der 

Bemessungsgrundlage der Normalabschreibungen 

gemäß § 7 Abs. 4 EStG (Altbausubstanz) verringern, 

sodass sich das Abschreibungsvolumen in den ersten 

12 Jahren (Begünstigungszeitraum) gegenüber den 

Prospektangaben verringert. Während beim Kapital- 

anleger das Abschreibungsvolumen in die Jahre nach 

Ablauf des Begünstigungszeitraumes verschoben 

wird, reduziert sich der Sonderausgabenabzug beim 

Eigennutzer endgültig. 

10 III. Wesentliche Risiken der Vermögensanlage

Insbesondere besteht seitens der Dachgeschosswoh- 

nungen das Risiko, dass die Finanzverwaltung entge- 

gen der Bescheinigung der zuständigen Sanierungs- 

behörde einen Neubau annimmt. Das hat zur Folge, 

dass Abschreibungen gem. §§ 7i EStG (Kapitalanleger) 

bzw. 10f EStG (Eigennutzer) nicht gewährt werden. 

Hinsichtlich der Abgrenzung zwischen Modernisie- 

rungskosten und Neubau wird auf das Kapitel 

„Steuerliche Verhältnisse“ verwiesen. 

Beschränkung des Verlustausgleichs 

(§ 15b EStG) 

Es ist nicht ausgeschlossen, dass ein Kapitalanleger in 

der Anfangsphase durch die Inanspruchnahme der 

erhöhten Absetzungen gem. § 7i EStG und durch die 

Aufnahme einer Fremdfinanzierung negative Ein- 

künfte erzielt, die für die Dauer der Verlustphase 

höher sind als 10% des von ihm eingesetzten Eigenka- 

pitals. Wird vom Initiator eine modellhafte Gestal- 

tung „Steuerstundungsmodell“ angeboten, dürfen 

die Verluste nach § 15b EStG weder mit anderen Ein- 

künften aus Vermietung und Verpachtung noch mit 

Einkünften aus anderen Einkunftsarten ausgeglichen 

werden. Sie dürfen auch nicht nach § 10d EStG abge- 

zogen werden. Die Verluste mindern die positiven 

Einkünfte, die in den folgenden Wirtschaftsjahren 


aus der Vermietung dieser Eigentumswohnung 

erzielt werden. Nach der Gesetzesbegründung zum 

§ 15b EStG sowie einem vorliegenden Schreiben des 

Bundesministeriums für Finanzen zählt das vorliegen- 

de Angebot des Initiators nicht als Steuerstundungs- 

modell, weil keine modellhafte Gestaltung vorliegt. 

Eine modellhafte Gestaltung liegt nur dann vor, 

wenn neben dem Angebot zum Erwerb einer Eigen- 

tumswohnung mittels eines vorgefertigten Konzepts 

eine oder mehrere Nebenleistungen zum Zweck der 

Erzielung steuerlicher Vorteile angeboten werden. 

Das vorliegende Angebot richtet sich ausschließlich 

auf den Erwerb von Eigentumswohnungen ohne 

Nebenleistungen. Das Angebot zum Beitritt in die 

Mietenpool-GbR stellt keine Nebenleistung dar, wie 

kein zusätzliches Entgelt anfällt (weiterhin wird auf 

das Kapitel 12 „Steuerliche Verhältnisse“ verwiesen). 

Risiken im Rahmen der Veräußerung 

der Immobilie 

Der Erwerb einer Immobilie sollte grundsätzlich lang- 

fristiger Natur sein. Bei einer etwaigen Veräußerung 

kurze Zeit nach dem Erwerb der Immobilie ist es nicht 

ausgeschlossen, dass eine Wertsteigerung nicht ein- 

tritt, sodass aus dem Verkauf der Eigentumswohnung 

kein Gewinn erzielt werden kann. Bei einer etwaigen 

Fremdfinanzierung durch den Anleger besteht außer- 

dem das Risiko, dass das Darlehen nicht vollständig 

abgelöst werden kann und darüber hinaus eine Vor- 

fälligkeitsentschädigung an die finanzierende Bank 

geleistet werden muss. Zu den steuerlichen Folgen 

einer kurzfristigen Veräußerung wird auf das Kapitel 

„Steuerliche Verhältnisse“ verwiesen. 

Maximales Risiko 

Das maximale Risiko für den Erwerber umfasst 

die Zahlung von Vorfälligkeitsentschädigungen an 

die finanzierenden Banken, falls es aus den oben 

beschriebenen Gründen zu keiner Eigentumsübertra- 

gung kommt. Denkbare Risiken können auch gehäuft 

auftreten, was bei hoher Fremdfinanzierung im 

Extremfall zu einem Vermögensausfall des Investors 

führen kann. 

11

Nach der Revitalisierung werden die solide 

gebauten und gut erhaltenen Architekturklassiker 

hohe Wohnqualität in einem zauberhaften 

gärtnerischen Ambiente bieten. 

IV. Angaben über die Vermögensanlage 

Beschreibung des Objektes 

Es handelt sich um eine Wohnanlage aus den 50er 

Jahren in der Friedrichshafner Straße 104, 106, 108, 

110, 112, 114, 116, 118, 120 und 122 in 04357 Leipzig. Die 

Anlage umfasst mit den von diesem Prospekt darge- 

stellten Wohnungen insgesamt 191 Wohneinheiten in 

der Essener (118 Wohneinheiten und 2 Gewerbeein- 

heiten) und der angrenzenden Friedrichshafner Stra- 

ße (69 Wohneinheiten und 2 Gewerbeeinheiten). Der 

bauliche Zustand ist altersgemäß, die geplanten 

Sanierungsmaßnahmen tragen dem Rechnung. Hin- 

sichtlich der konkreten Maßnahmen wird auf die Bau- 

und Ausstattungsbeschreibung verwiesen, die der 

Teilungserklärung als Anlage VI beigefügt ist. Die 

Anlage steht unter Denkmalschutz. 

Die Baumaßnahmen werden mit der Denkmalschutz- 

behörde abgestimmt. Der Käufer wird die derzeit im 

Grundbuch in Abteilung III eingetragene Grund- 

schuld nicht übernehmen. Der Bauträger wird im Rah- 

men der Realisierung des Projektes ggf. Dienstbarkei- 

ten zur Eintragung bringen. Seitens der Stadt Leipzig 

existieren Planungen, die Essener Straße als Teil des 

Vorhabens “Mittleren Ring Leipzig” auszubauen. 

Wesentliche Grundlagen des 

steuerlichen Konzepts 

Die wesentlichen Grundlagen des steuerlichen Kon- 

zepts werden gesondert im Abschnitt „Steuerliche 

Verhältnisse“ dargestellt. 

Vertrag und Vertragspartner 

Der Erwerber schließt einen Kaufvertrag ab, der 

Modernisierungs- und Sanierungspflichten der Ver- 

käuferin, der Gartenhöfe GmbH als Vertragspartnerin 

des Käufers, umfasst. Im Ergebnis verpflichtet sich die 

Objektgesellschaft zur Übergabe einer schlüsselfertig 

sanierten und modernisierten Wohnung. Sämtliche 

Kostensteigerungs- und Baurisiken trägt hierbei die 

Verkäuferin. Alle Zahlungen des Erwerbers erfolgen 

unter Beachtung der Regularien der Makler- und Bau- 

trägerverordnung (MaBV). So ist sichergestellt, dass 

der Erwerber lediglich Zahlungen leistet, die durch 

Baumaßnahmen werthaltig unterlegt sind (Zahlung 

gemäß Baufortschritt). 

Nach Übergabe sollen die einzelnen Wohnungen von 

der GRK Hausverwaltungs GmbH Leipzig verwaltet 

werden. Eine gute Verwaltung trägt maßgeblich 

dazu bei, dass eine Immobilie – und besonders eine 

qualitativ hochwertige Immobilie – langfristig ihren 

Wert erhält bzw. steigert. Die Verwaltung ist nicht 

nur für Instandhaltungs- und Pflegemaßnahmen 

zuständig, sondern trägt entscheidend dazu bei, dass 

die Eigentümergemeinschaft ihre letztendlich gleich 

gelagerten Interessen auch gemeinsam in den Eigen- 

tümerversammlungen durchsetzt. Der verantwor- 

tungsvolle Umgang mit der Instandhaltungsrücklage 

zur Sicherstellung erforderlicher Instandsetzungen 

am Gemeinschaftseigentum, z. B. dem Dach oder der 

Fassade, ist eine weitere, ganz wesentliche Aufgabe 

für die Verwaltung der Immobilie. 

12 IV. Angaben über die Vermögensanlage

Objekt 

Das Wohnensemble „Hoffmans Gärten“ wurde in 

den 1950er Jahren errichtet. Es handelt sich um frei- 

stehende, viergeschossige Gebäude inkl. Dachge- 

schoss mit einer Deckenhöhe von ca. 2,70 m. Die aus 

Ziegelmauerwerk in traditioneller Bauweise erstellten 

Gebäude sind typisch für ihren Zweck und den Zeit- 

punkt ihrer Errichtung. Die vorhandenen Dachge- 

schosse eignen sich auf Grund der Dachneigung und 

in ihrem Flächenangebot sehr gut für die Herrich- 

tung. Die Häuser sind komplett unterkellert. 

Im 5. Bauabschnitt befinden sich 60 Wohnungen und 

14 Stellplätze. Die Wohneinheiten weisen eine Größe 

zwischen 52,47 qm und 106,52 qm Wohnfläche auf. 

Die Gesellschaft beabsichtigt, den gesamten Komplex 

umfassend zu sanieren und zu modernisieren und an 

Kapitalanleger bzw. Eigennutzer zu veräußern. 


Die gesamte Liegenschaft steht unter Denkmalschutz. 

Hierdurch eröffnet sich die Möglichkeit, die erhöhten 

Absetzungen bei denkmalgeschützten Gebäuden 

gem. § 7i EStG (Kapitalanleger) bzw. die Steuerbe- 

günstigung gem. § 10f EStG (Eigennutzer) in 

Anspruch zu nehmen. 

Die Baugenehmigung ist beantragt liegt jedoch noch 

nicht vor. 

Die geplanten exklusiven Wohneigentumseinheiten 

sind für Investoren geeignet, die die Wohnungen 

langfristig vermieten oder selbst beziehen wollen. 

Diese Investoren erwerben eine individuelle Kapital- 

anleger-Eigentumswohnung, die eine langfristige, 

werthaltige Chance zur Vermögensbildung bzw. 

Altersversorgung bietet. Hierfür ist es erforderlich, 

dass die Erwerber die im Prospekt dargestellten Risi- 

ken kennen und vor dem Hintergrund ihrer eigenen, 

individuellen Situation einschätzen können. 

Es wird daher empfohlen, in jedem Falle individuellen 

Rat durch kompetente Fachleute einzuholen, bevor 

das Engagement realisiert wird. Die Einzelfinanzie- 

rung des jeweiligen Kaufpreises ist ausschließlich 

Angelegenheit des einzelnen Käufers. Unabdingbare 

Voraussetzung für die Inanspruchnahme der erhöh- 

ten Absetzungen gemäß § 7i EStG bzw. der Steuerbe- 

günstigungen gemäß § 10f EStG ist, dass erst nach 

Abschluss des Kaufvertrages durch den potenziellen 

Käufer mit den Baumaßnahmen begonnen wird. Bau- 

maßnahmen, die vorher durchgeführt werden, sind 

bei Vermietung nur noch im Rahmen der 2,0%igen 

linearen Abschreibung steuerlich begünstigt. 

Abnahme und Verwaltung des Sondereigentums 

obliegen dem Käufer und können freihändig an eine 

Fachfirma vergeben werden. 

13

Kaufpreisliste 

Friedrichshafner Str. 104 - 108 / 5. BA 

Nr. Ein- Lage Wohnfläche Anteil Anteil Modernisierungs-/ Gesamt- qmgang 

in qm Grund und Boden Altbausubstanz Sanierungskosten kaufpreis Kaufpreis 

anteilig 

1 104 EG 66,94 12.854,27 € 16.717,98 € 96.944,34 € 126.516,60 € 1.890,00 € 

2 104 EG 67,66 12.992,53 € 16.897,80 € 97.987,07 € 127.877,40 € 1.890,00 € 

3 104 1.OG 67,06 12.877,32 € 16.747,95 € 97.118,13 € 126.743,40 € 1.890,00 € 

4 104 1.OG 68,98 13.246,01 € 17.227,47 € 99.898,73 € 130.372,20 € 1.890,00 € 

5 104 2.OG/DG 102,17 19.619,38 € 25.516,53 € 147.965,39 € 193.101,30 € 1.890,00 € 

6 104 2.OG 67,60 12.981,01 € 16.882,82 € 97.900,17 € 127.764,00 € 1.890,00 € 

7 106 EG 73,14 14.044,84 € 18.266,41 € 105.923,35 € 138.234,60 € 1.890,00 € 

8 106 EG 67,19 12.902,28 € 16.780,42 € 97.306,40 € 126.989,10 € 1.890,00 € 

9 106 1.OG 73,52 14.117,81 € 18.361,31 € 106.473,68 € 138.952,80 € 1.890,00 € 

10 106 1.OG 67,04 12.873,48 € 16.742,96 € 97.089,17 € 126.705,60 € 1.890,00 € 

11 106 2.OG/DG 105,96 20.347,16 € 26.463,07 € 153.454,18 € 200.264,40 € 1.890,00 € 

12 106 2.OG 67,30 12.923,40 € 16.807,89 € 97.465,70 € 127.197,00 € 1.890,00 € 

13 108 EG 52,47 10.075,65 € 13.104,16 € 75.988,49 € 99.168,30 € 1.890,00 € 

14 108 EG 80,79 15.513,84 € 20.176,96 € 117.002,29 € 152.693,10 € 1.890,00 € 

15 108 1.OG 54,15 10.398,25 € 13.523,74 € 78.421,51 € 102.343,50 € 1.890,00 € 

16 108 1.OG 82,30 15.803,80 € 20.554,08 € 119.189,12 € 155.547,00 € 1.890,00 € 

17 108 2.OG/DG 90,87 17.449,47 € 22.694,40 € 131.600,42 € 171.744,30 € 1.890,00 € 

18 108 2.OG 81,14 15.581,05 € 20.264,38 € 117.509,17 € 153.354,60 € 1.890,00 € 






anteilig 

19 110 EG 67,58 12.977,17 € 16.877,82 € 97.871,21 € 127.726,20 € 1.890,00 € 

20 110 EG 73,43 14.100,53 € 18.338,84 € 106.343,34 € 138.782,70 € 1.890,00 € 

21 110 1.OG 67,70 13.000,21 € 16.907,79 € 98.045,00 € 127.953,00 € 1.890,00 € 

22 110 1.OG 73,83 14.177,34 € 18.438,73 € 106.922,63 € 139.538,70 € 1.890,00 € 

23 110 2.OG 67,75 13.009,81 € 16.920,28 € 98.117,41 € 128.047,50 € 1.890,00 € 

24 110 2.OG/DG 106,28 20.408,61 € 26.542,99 € 153.917,61 € 200.869,20 € 1.890,00 € 

25 112 EG 73,37 14.089,00 € 18.323,85 € 106.256,44 € 138.669,30 € 1.890,00 € 

26 112 EG 67,56 12.973,33 € 16.872,83 € 97.842,24 € 127.688,40 € 1.890,00 € 

27 112 1.OG 73,55 14.123,57 € 18.368,80 € 106.517,13 € 139.009,50 € 1.890,00 € 

28 112 1.OG 67,47 12.956,05 € 16.850,35 € 97.711,90 € 127.518,30 € 1.890,00 € 

29 112 2.OG/DG 106,25 20.402,85 € 26.535,49 € 153.874,16 € 200.812,50 € 1.890,00 € 

30 112 2.OG 67,52 12.965,65 € 16.862,84 € 97.784,31 € 127.612,80 € 1.890,00 € 

31 114 EG 53,26 10.227,35 € 13.301,46 € 77.132,59 € 100.661,40 € 1.890,00 € 

32 114 EG 80,93 15.540,73 € 20.211,93 € 117.205,04 € 152.957,70 € 1.890,00 € 

33 114 1.OG 54,29 10.425,13 € 13.558,70 € 78.624,27 € 102.608,10 € 1.890,00 € 

34 114 1.OG 82,61 15.863,33 € 20.631,50 € 119.638,07 € 156.132,90 € 1.890,00 € 

35 114 2.OG/DG 90,91 17.457,15 € 22.704,39 € 131.658,35 € 171.819,90 € 1.890,00 € 

36 114 2.OG 81,41 15.632,90 € 20.331,81 € 117.900,19 € 153.864,90 € 1.890,00 € 

Die Stellplätze sind nicht obligatorisch (Wahlleistung) und nicht fest zugeordnet. 

Kaufpreis pro Stellplatz 4.500,00 €. O.g. Kaufpreise ohne Stellplatz. 

15




anteilig 

37 116 EG 67,47 12.956,05 € 16.850,35 € 97.711,90 € 127.518,30 € 1.890,00 € 

38 116 EG 73,81 14.173,50 € 18.433,74 € 106.893,66 € 139.500,90 € 1.890,00 € 

39 116 1.OG 67,68 12.996,37 € 16.902,80 € 98.016,03 € 127.915,20 € 1.890,00 € 

40 116 1.OG 73,75 14.161,98 € 18.418,75 € 106.806,77 € 139.387,50 € 1.890,00 € 

41 116 2.OG 67,48 12.957,97 € 16.852,85 € 97.726,39 € 127.537,20 € 1.890,00 € 

42 116 2.OG/DG 106,43 20.437,41 € 26.580,45 € 154.134,84 € 201.152,70 € 1.890,00 € 

43 118 EG 73,45 14.104,37 € 18.343,83 € 106.372,30 € 138.820,50 € 1.890,00 € 

44 118 EG 67,56 12.973,33 € 16.872,83 € 97.842,24 € 127.688,40 € 1.890,00 € 

45 118 1.OG 73,94 14.198,46 € 18.466,21 € 107.081,93 € 139.746,60 € 1.890,00 € 

46 118 1.OG 67,67 12.994,45 € 16.900,30 € 98.001,55 € 127.896,30 € 1.890,00 € 

47 118 2.OG/DG 106,81 20.510,38 € 26.675,35 € 154.685,17 € 201.870,90 € 1.890,00 € 

48 118 2.OG 67,58 12.977,17 € 16.877,82 € 97.871,21 € 127.726,20 € 1.890,00 € 

49 120 EG 52,86 10.150,54 € 13.201,56 € 76.553,30 € 99.905,40 € 1.890,00 € 

50 120 EG 81,21 15.594,49 € 20.281,86 € 117.610,55 € 153.486,90 € 1.890,00 € 

51 120 1.OG 54,17 10.402,09 € 13.528,73 € 78.450,48 € 102.381,30 € 1.890,00 € 

52 120 1.OG 82,21 15.786,52 € 20.531,60 € 119.058,77 € 155.376,90 € 1.890,00 € 

53 120 2.OG/DG 90,47 17.372,66 € 22.594,50 € 131.021,13 € 170.988,30 € 1.890,00 € 

54 120 2.OG 81,03 15.559,93 € 20.236,90 € 117.349,87 € 153.146,70 € 1.890,00 € 

55 122 EG 67,59 12.979,09 € 16.880,32 € 97.885,69 € 127.745,10 € 1.890,00 € 

56 122 EG 73,90 14.190,78 € 18.456,22 € 107.024,01 € 139.671,00 € 1.890,00 € 

57 122 1.OG 67,76 13.011,73 € 16.922,78 € 98.131,89 € 128.066,40 € 1.890,00 € 

58 122 1.OG 73,87 14.185,02 € 18.448,72 € 106.980,56 € 139.614,30 € 1.890,00 € 

59 122 2.OG 67,38 12.938,76 € 16.827,87 € 97.581,56 € 127.348,20 € 1.890,00 € 

60 122 2.OG/DG 106,52 20.454,69 € 26.602,92 € 154.265,18 € 201.322,80 € 1.890,00 € 


Individuelle Beratung 

Jedes vermögensbildende finanzielle Engagement 

birgt Chancen und Risiken. Dies gilt auch für Investi- 

tionen in Immobilien. Im Kapitel „Wesentliche Risiken 

der Vermögensanlage“ werden Fallstellungen 

beschrieben, die gegen die Chance einer nachhaltig 

profitablen Immobilieninvestition abzuwägen sind. 

Naturgemäß können an dieser Stelle nicht sämtliche 

relevanten Fragestellungen behandelt werden. Es 

handelt sich somit um keine abschließende Darstel- 

lung, die eine sorgfältige, individuelle Analyse der 

Verhältnisse bei jedem einzelnen Investor ersetzen 

kann. 

Eine kompetente Einzelfallberatung ist unerlässlich, 

um die Entscheidung für die Investition in das Objekt 

vorzubereiten und zu unterlegen. Hierbei gilt es zu 

berücksichtigen, dass die denkbaren Risiken auch 

gehäuft auftreten können, was bei entsprechend 

hoher Fremdfinanzierung im Extremfall auch zu 

einem Vermögensverfall des Investors führen kann, 

wenn die Mieteinnahmen aus der Immobilie die Aus- 

gaben nicht mehr decken können. 


Kaufpreis 

Der Kaufpreis ist ein Festpreis und wird für die Son- 

dereigentumseinheit nebst Miteigentumsanteil aus- 

gewiesen. Des Weiteren erfolgt eine Untergliederung 

bei der Sondereigentumseinheit auf den Anteil an 

Grund und Boden, auf den Anteil an der Altbausub- 

stanz sowie auf den Anteil für die Instandsetzungs- 

und Modernisierungsarbeiten. 

Die steuerliche Anerkennung der Aufteilung wird 

vom Verkäufer nicht garantiert. Der Verkäufer wird 

jedoch den Erwerber durch eine sachgerechte Aus- 

kunftserteilung gegenüber der Finanzverwaltung 

unterstützen. 

Die genannten Kosten umfassen alle Kosten für die 

vertragsgemäße Herstellung, insbesondere Anschluss- 

kosten für Ver- und Entsorgungsleitungen, Anlieger- 

und Erschließungskosten. Im Kaufpreis enthalten sind 

die Kosten der Projektierung, des Marketings und des 

Vertriebes. Hierzu zählt insbesondere auch die Innen- 

provision in Höhe von 13,5 % des Kaufpreises (zzgl. 

MwSt), die der Veräußerer bezahlt. 

Nicht Bestandteil des Kaufpreises sind sämtliche 

Gebühren (z. B. Grundbuch), Steuern (z. B. für Grund 

erwerb) und Kosten im Zusammen- 

hang mit dem Abschluss und der 

Durchführung dieses Vertrages (z. B. 

Notar), die Kosten der Finanzierung 

des Kaufpreises durch den Käufer (z.B. 

Bankbearbeitungs- und Schätzkosten), 

Darlehens- und eventuelle Bereitstellungs- und/oder 

Zwischenfinanzierungszinsen, Grundschuldbestellun- 

gen etc. sowie Mehrkosten für Sonderwunscharbei- 

ten. Diese Kosten trägt der Käufer selbst und geson- 

dert. 

Grundvoraussetzung für die Fälligkeit des Kaufprei- 

ses ist die Absendung einer notariellen Bestätigung, 

dass die Auflassungsvormerkung für den Käufer im 

Grundbuch eingetragen ist, alle zur Rechtswirksam- 

keit und zum Vollzug des Vertrages erforderlichen 

Genehmigungen und Vorkaufsrechtsverzichtserklä- 

rungen vorliegen und die Freistellung des Vertrags- 

gegenstandes von allen Grundbuchlasten, die nicht 

übernommen werden, gesichert ist. Zudem muss die 

Baugenehmigung erteilt worden sein. In diesem 

letztgenannten Fall müssen nach Eingang der Bestä- 

tigung beim Käufer mindestens 14 Tage vergangen 

sein, bevor die Fälligkeit eintritt. 

17

„Den ganzen Tag lang glücklich sein, 

ach wie lieb ich dich – 

mein umgrüntes Heim“ 


Die Kaufpreiszahlung erfolgt in Raten in Anlehnung 

an die Vorschriften der MaBV. 

Bei verspäteter Zahlung hat der Käufer Verzugszinsen 

in gesetzlicher Höhe zu entrichten. 

Der Käufer übernimmt keine grundbuchlichen Belas- 

tungen, die nicht zur Ver- oder Entsorgung der Immo- 

bilie oder als Wegerechtssicherung erforderlich sind. 

Hausverwaltungsvertrag für das 

Gemeinschaftseigentum 

Nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) 

obliegt die Verwaltung des Gemeinschaftseigen- 

tums einem Verwalter. Der Verkäufer hat dazu 

lt. der im Teil 2 des Prospektes abgedruckten 

Teilungserklärung die Firma GRK Hausverwal- 

tungs GmbH Leipzig zum ersten Verwalter 

bestellt, beauftragt und bevollmächtigt. 

Der Verwalter wurde für die Dauer von drei Jahren lt. 

Teilungserklärung bestellt. In die Gemeinschaftsord- 

nung tritt der einzelne Erwerber rechtlich ohne wei- 

tere Erklärung ein, sobald er Wohnungseigentümer 

wird, wirtschaftlich kraft Kaufvertrag mit Übergang 

von Besitz, Nutzen und Lasten – ohne dass es weiterer 

Vereinbarungen oder Erklärungen bedürfte. 

Rechtsbeziehungen bestehen ausschließlich zwischen 

den einzelnen Wohnungseigentümern einerseits und 

dem WEG-Verwalter andererseits. 

Der WEG-Verwalter sorgt für die rechtzeitige Erstel- 

lung des Wirtschaftsplanes und die ordnungsgemäße 

Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums. Die ein- 

zelnen Aufgaben und Befugnisse sowie Rechte und 

Pflichten ergeben sich aus der Teilungserklärung, der 

Gemeinschaftsordnung und der Hausordnung. 

Die Hausverwaltung verwaltet demnach die von der 

Wohnungseigentümergemeinschaft zu bildende 

Instandhaltungsrücklage und beruft die WEG-Ver- 

sammlungen ein. Eine Umlage der Verwalterkosten 

und Instandhaltungsrücklage auf die Mieter ist nicht 

möglich. 

Sondereigentumsverwaltung 

Der Erwerber kann auf Wunsch die Firma GKR Haus- 

verwaltungs GmbH auch mit der Sondereigentums- 

verwaltung beauftragen, wenn er nicht der Mietpool- 

GbR beitritt. Ein Muster des Verwaltervertrages wird 

auf Wunsch ausgehändigt. 

Mietpool-GbR-Vertrag/Vereinbarung 

über Mietenverwaltung 

Die Gartenhöfe GmbH bietet den Käufern den Beitritt 

zu einer Mietpool-GbR an. Die Geschäftsführung der 

Mietpool-GbR wird von der Firma GKR Hausverwal- 

tungs GmbH wahrgenommen. Mit dem Eintritt in die 

Mietpool-GbR ist die Verwaltung des Sondereigen- 

tums verbunden. Der Eintritt in die Mietpool-GbR 

erfolgt mit Besitz-, Nutzen- und Lastenwechsel auf 

den Investor. Eine Kündigung ist erstmals mit einer 

Frist von drei Monaten zum 31.12.2014 möglich. 

Mit dem Beitritt bietet sich dem Käufer die Möglich- 

keit, das Einnahmeausfallrisiko durch einen denkba- 

ren Leerstand durch die Solidargemeinschaft der 

Mietpool-Gesellschafter tragen zu lassen. Im Gegen- 

zug trägt der Erwerber die Einnahmeausfallrisiken 

der anderen Gesellschafter mit. 


Gepoolt werden die nachfolgenden aufgeführten 

Erträge und Aufwendungen: 

Erträge: 

– Mieteinnahmen 

– Betriebs- und Heizkosten 

– Guthaben aus Wohngeldabrechnungen (Investor ist 

zum Ausgleich der Nachzahlung aus Wohngeldab- 

rechnung verpflichtet) 

Aufwendungen: 

– Betriebs- und Heizkosten 

– Zahlungen Hausgelder an WEG-Verwalter 

– Überweisungen der Grundsteuer gem. Abgaben- 

bescheid 

– Begleichung der Reparaturaufwendungen im 

Sondereigentum 

– Kosten der gerichtlichen Beitreibung von ausste- 

henden Forderungen 

– Verwaltergebühren 

– Kontoführungsgebühren 

– Maklergebühren 

Der Mietpoolverwalter übernimmt u. a. folgende 

Aufgaben: 

– Abschluss und Kündigung von Mietverträgen ein- 

schließlich der Übergabe und der Abgabe der 

Wohnungen; 


– Überwachung des Mieteingangs; 

– Entgegennahme und Erhöhung von Mietkautio- 

nen, Bankbürgschaften oder ähnlichen Sicherhei- 

ten; 

– Überprüfung von Mieterhöhungsmöglichkeiten; 

– Ermittlung der Heiz- und Warmwasserkosten nach 

der Heizkostenverordnung für den Wärmedienst 

und Abrechnung der Kosten mit den Mietern; 

– pünktliche Bezahlung aller das Anwesen betreffen- 

den Bewirtschaftungskosten und Annuitäten nach 

vorheriger Prüfung; 

– Bestellung von Gebrauchsgegenständen und Gerä- 

ten für die ordnungsgemäße Bewirtschaftung und 

die Ausstattung des Hausmeisters; 

– im Rahmen der technischen Verwaltung wird die 

laufende Überwachung des baulichen Zustandes 

und für notwendige Reparaturmaßnahmen, der 

Abschluss von Wartungsverträgen und die Aufstel- 

lung periodischer Instandhaltungspläne entspre- 

chend den Beschlüssen der Wohnungseigentümer- 

gemeinschaft vorgenommen. 

Zur Bewirtschaftung des Mietpools ist der Verwalter 

berechtigt, das Konto des Mietpools bis zu einer hal- 

ben Jahresnettomieteinnahme aller beteiligten Woh- 

nungen zu überziehen. Kommt der Investor seinen 

Zahlungsverpflichtungen nicht bzw. nicht fristgerecht 

nach, werden die fälligen Beträge (monatliche Zahlun- 

gen am 3. Kalendertag des Monats im Voraus, Zahlun- 

gen nach Aufforderungen der Mietpoolverwaltung 

mit Ablauf von 4 Wochen nach dem Datum auf dem 

Aufforderungsschreiben) ohne nochmalige Mahnung 

mit 5% über dem jeweiligen Basiszinssatz verzinst. 

Sofern der Investor nicht an der jährlichen vom WEG- 

Verwalter einberufenen Eigentümerversammlung 

teilnimmt, ist der Mietpoolverwalter ermächtigt, den 

Eigentümer zu vertreten und insofern sein Stimm- 

recht auszuüben bzw. mit der Vertretung des Inve- 

stors einen Anwalt seiner Wahl zu bevollmächtigen. 

Weiterveräußerung der Immobilie 

Im Falle einer Weiterveräußerung der Vermögensanla- 

ge durch den Erwerber (z. B. durch Verkauf, Schenkung 

etc.) entstehen Nebenkosten wie z. B. Notariatsgebüh- 

ren, Kosten der Löschung von Eintragungen im Grund- 

buch, ggf. Maklerkosten, ggf. Vorfälligkeitsentschädi- 

gungsleistungen an die finanzierende Bank. Die Ent- 

scheidung zur Übertragung wird vom Anleger getrof- 

fen. 

„Vor meinen Augen färbte 

sich die Wiese grün“ 


19

V. Leipzig – Motor einer dynamischen Metropolregion 

Die Stadt Leipzig ist eines der sechs Zentren in der 

Metropolregion Sachsendreieck – eine der ältesten 

Industrieregionen der Welt. Sie ist heute mit Abstand 

die wirtschaftlich stärkste Region der ostdeutschen 

Bundesländer. 

Die Metropolregion Sachsendreieck kann sich in 

Bezug auf die Fläche oder die Einwohnerzahl mit den 

anderen starken Regionen in Deutschland messen. 

Gegenüber diesen Regionen hat sie jedoch zwei 

Besonderheiten: 

1. Als einzige deutsche Metropolregion liegt das 

Sachsendreieck vollständig in Ostdeutschland und 

verfügt über zwei Grenzen nach Osteuropa, nach 

Polen und Tschechien. 

2. Anders als in anderen Metropolregionen, wo eine 

sehr große und dominierende Stadt den Kern bildet 

und auf das Umland ausstrahlt, existieren in der 

Region Sachsendreieck mit Leipzig/Halle, Dresden 

sowie Chemnitz/Zwickau und Jena mehrere gleich- 

wertige Regionalzentren mit jeweils rund einer 

Mio. Einwohnern und sehr unterschiedlichen Profi- 

len. 

Aussichtsreiche 

Wachstumsperspektiven 

Die Region Leipzig gilt als aufstrebender Wirtschafts- 

standort im Herzen Europas. Die Feri Rating & 

Research GmbH bewertet die Wirtschaftskraft der 

Stadt für die kommenden zehn Jahre mit „B+“. Das 

bedeutet, die Stadt hat ein überdurchschnittliches 

Investitionspotenzial beziehungsweise ein unter- 

durchschnittliches Investitionsrisiko. Leipzig liegt 

hinsichtlich der Wirtschaftskraft im Gesamtranking 

der 67 bewerteten deutschen Städte auf Rang 12 

und ist unter den ostdeutschen Städten führend. 

Rund 70 Prozent der Unternehmen Leipzigs bewerten 

ihre Stadt als sehr wirtschaftsfreundlich. Damit liegt 

Leipzig im Vergleich mit 50 anderen deutschen Groß- 

städten auf Rang sechs, wie eine Umfrage des Insti- 

tuts Soziale Marktwirtschaft in Zusammenarbeit mit 

der IW Consult GmbH herausfand. Die Kaufkraft in 

Leipzig liegt mit 14.547 Euro je Einwohner über dem 

sächsischen Durchschnitt von 13.936 Euro. Insgesamt 

stieg die Kaufkraft in Leipzig in den vergangenen 

sechs Jahren um 8,2 Prozent. Dieser positive Wachs- 

tumstrend wird sich laut GfK-Kaufkraftstudie weiter 

fortsetzen. 

Mit einer hohen Qualität in der Vorschul- und Schul- 

bildung sowie der Berufsausbildung bietet die Region 

bereits heute Unternehmen einen großen Pool an 

hochqualifizierten und motivierten Fachkräften. 

Der Anteil der Beschäftigten mit Hochschulabschluss 

ist in der Region Sachsendreieck vergleichsweise sehr 

hoch. Etwa sechs Prozent aller Beschäftigten arbeiten 

in der Forschung und Entwicklung. Das liegt deutlich 

über dem gesamtdeutschen Schnitt. 

Leipziger Unternehmen sind mit der Wirtschaftsfreundlichkeit 

ihrer Stadt sehr zufrieden 

Die Top Ten Positivantworten zur 

aus 50 Städten Wirtschaftsfreundlichkeit 

1 Hamm 74,4 

2 Münster 73,2 

3 Kiel 70,8 

4 Aachen 70,5 

5 Karlsruhe 70,4 

6 Leipzig 69,5 

7 Hamburg 68,2 

8 Saarbrücken 68,1 

9 Chemnitz 65,6 

10 Mannheim 65,5 

Quelle: IW Consult, 2006 

20 V. Der Standort Leipzig

Enormes Bevölkerungswachstum 

Wanderten die Menschen ab Ende der 90er Jahre 

aus vielen ostdeutschen Städten ab, setzte in Leipzig 

bereits ein rückläufiger Trend ein. Heute leben 

512.000 Menschen in Leipzig. Vor allem jüngere 

Menschen leben in der Stadt: Etwa ein Drittel sind 

zwischen 20 und 40 Jahren. Es wird erwartet, dass 

die Einwohnerzahl der Stadt im Zeitraum bis 2027 

auf 533.000 Einwohner steigt. Im Einzugsgebiet von 

40 Kilometern leben etwa 1,5 Millionen Menschen 

und im Umkreis von 100 Kilometern rund 6,8 Millionen 

Menschen. 

V. Der Standort Leipzig 

Bedeutender Finanzplatz 

Leipzig ist der bedeutendste Finanzplatz in Mittel- 

deutschland. Das Potenzial des Standortes war den 

Bankern schon relativ früh klar. Denn Investition 

braucht Kapital. Und weil der Finanzbedarf in Leipzig 

und der Region sehr hoch ist, hat sich in Leipzig eine 

sehr vielfältige und ausgewogene Struktur auf dem 

Finanzdienstleistungsmarkt entwickelt. In der Stadt 

sind 58 Kreditinstitute vertreten. 48 Versicherungen 

haben hier ihren Sitz. Fast 1.400 Anwälte, zahlreiche 

Notare sowie Richter an Amts-, Finanz-, Arbeits-, Sozi- 

algericht, Sächsischem Verfassungsgerichtshof, Land- 

gericht sowie 5. Strafsenat, Bundesgerichtshof und 

Bundesverwaltungsgericht sind hier ansässig. 

Europäische Messemetropole 

Die Messe Leipzig ist in ihrer über 800-jährigen 

Geschichte eine der ältesten der Welt. Gleichzeitig 

gilt sie als eine der jüngsten und modernsten: 1996 

wurde das neue Messegelände nördlich des Stadtteils 

Leipzig-Mockau eröffnet. Erfolgreiche Messethemen 

sind in Leipzig unter anderem Auto und Mobilität, 

Buch und neue Medien, Bauen und Denkmalpflege, 

Umwelt, Medizin und Konsumgüter. Im Wettbewerb 

europäischer Messen ist sie eine feste Größe geworden 

mit führenden Veranstaltungen wie der Auto Mobil 

International oder der Leipziger Buchmesse. Über 

22.000 Aussteller und mehr als 1,3 Millionen Besucher 

zählte die Messe Leipzig 2007. 

21

Leipzig 

Chemnitz 

Amsterdam 

Paris 

Dresden 

Sachsendreieck 

Bern 

Kopenhagen 

London Düsseldorf 

Köln 

Leipzig 

Brüssel 

Bonn 

Chemnitz 

Saarbrücken 

Frankfurt 

Kiel 

Hamburg 

Bremen 

Hannover 

Stuttgart 

Berlin 

Potsdam 

Nürnberg 

München 

Rostock 

Modernste Infrastruktur im Herzen 

Europas 

Bereits seit Jahrhunderten profitiert Leipzig von seiner 

zentralen Lage im Netz der transeuropäischen Ver- 

kehrswege. Die Handelsmetropole liegt am Schkeudit- 

zer Autobahnkreuz, dem ältesten Autobahnkreuz 

Europas und heute moderner Schnittpunkt der Ver- 

kehrsachsen von Skandinavien nach Südeuropa und 

von Paris/Benelux nach Osteuropa. Hier treffen die 

Autobahnen A9 (Nord-Süd / Berlin-München) und A14 

(West-Ost / Magdeburg-Dresden/Prag) aufeinander. 

Im August 2006 wurde der letzte Teil der Autobahn 

A38 übergeben. Sie schließt den Autobahnring rund 

um Leipzig. Autobahnen und Bundesstraßen verbin- 

den die Stadt optimal mit dem mitteldeutschen Bal- 

22 V. Der Standort Leipzig 

Dresden 

Prag 

Wien 

Ljubljana 

Zagreb 

Bratislava 

Warschau 

Budapest 

lungsraum. 

Der kontinuierliche Ausbau des interkontinentalen 

Flughafens Leipzig/Halle öffnet der mitteldeutschen 

Region ein attraktives und leistungsfähiges Tor zu den 

globalen Touristik- und Wirtschaftsmärkten. Der Flug- 

hafen ist zudem an das Fernbahnnetz der Deutschen 

Bahn angeschlossen. Auf der neu ausgebauten Hoch- 

geschwindigkeitsstrecke Berlin - Leipzig verkehrt der 

ICE im Stundentakt.

Der künftige City-Tunnel Leipzig der Bahn ist die neue 

Verkehrsader für eine ganze Region. Er schließt die 

Lücke auf der Nord-Süd-Achse zwischen den historisch 

gewachsenen Kopfbahnhöfen Hauptbahnhof und 

Bayerischer Bahnhof und sorgt für schnellere Direkt- 

verbindungen von und zur Innenstadt aus den benach- 

barten Wirtschaftsregionen und Naherholungsgebieten. 

Das „Weltunternehmen“ Leipzig 

Viele internationale Unternehmen haben das 

Potenzial Leipzigs bereits erkannt: 

• DHL 

DHL baut am Flughafen Leipzig/Halle eines der drei 

weltweiten Luftfracht-Drehkreuze neben Hongkong 

und Wilmington. Seit 2008 haben die Frachtflieger 

ihren neuen Heimathafen in Betrieb genohmen. Bei 

voller Auslastung verteilt DHL jede Nacht 2.000 Ton- 

nenFracht von und nach Europa, Asien und Nordame- 

rika. Das Unternehmen schafft durch die Ansiedlung 

bis 2012 unmittelbar 3.500 Arbeitsplätze und weitere 

7.000 bei Zulieferern. 

„Das ist ein Standort, der das nötige 

Wachstum von DHL für die Zukunft 

ermöglichen und dem Unternehmen langfristige 

Planungssicherheit geben kann.“ 

(Dr. Klaus Zumwinkel, 

Vorstandsvorsitzender der Deutschen Post World Net) 


• AMAZON 

Der Onlinehändler Amazon.de hat im August 2006 mit 

einem 70.000 Quadratmeter großen Umschlagzen- 

trum ein neues Logistikzentrum in Leipzig eröffnet. In 

den folgenden drei Jahren sollen bis zu 400 feste 

Arbeitsplätze entstehen. Einschließlich Saisonkräften 

kann sich diese Zahl verdoppeln. 

„Wir freuen uns, mit unseren neuen 

Mitarbeitern nun auch in Leipzig sicherzustellen, 

dass unsere Kunden den besten 

und schnellsten Service bei ihren Bestellungen 

erhalten.“ 

(Paul Niewerth, Geschäftsführer Amazon Logistik 

GmbH) 

• QUELLE 

Das Versandhaus Quelle wickelt in Leipzig mehr als 95 

Prozent seiner gesamten Versandleistung im Bereich 

paketfähiger Haushaltswaren ab. Damit ist der Leipzi- 

ger Standort das logistische Rückgrat des Versand- 

händlers. Im Jahresdurchschnitt sind rund 1.500 Mitar- 

beiterinnen und Mitarbeiter im Versandzentrum 

beschäftigt. Der Quelle-Standort Leipzig ist einer der 

größten gewerblichen Arbeitgeber in der Region. 

„Wir wollen unsere klare Spitzenposition 

in den Ländern Mittel-Osteuropas weiter 

ausbauen. Dabei wird das Versandzentrum 

innerhalb unserer Europalogistik 

die zentrale Rolle spielen“ 

(Andreas Pötzsch, Leiter Versand Quelle GmbH) 

• SIEMENS AG und DEUTSCHE TELEKOM AG 

Die Siemens AG ist mit den Bereichen Entwicklung, 

Fertigung, Vertrieb und Service in Leipzig präsent und 

einer der größten industriellen Arbeitgeber der mit- 

teldeutschen Region. Leipzig verfügt heute über eines 

der leistungsfähigsten Kommunikationsnetze in 

Deutschland. Das Telefonnetz T-Net/T-Net ISDN ist in 

und um Leipzig voll digitalisiert. Über die T-DSL-Tech- 

nologie und T-ISDN sind Videokonferenzen und 

E-Commerce via Telefonanschluss möglich. 

23

• PORSCHE AG 

Auch die Porsche AG entschied sich bei der Suche 

nach einem Produktionsstandort für Leipzig und 

eröffnete hier 2002 für mehr als 127 Millionen Euro 

ein hoch modernes Werk. Im Vorfeld hatte Leipzig 

mit 16 anderen Standorten konkurriert. Das Unter- 

nehmen hat insgesamt 800 Arbeitsplätze geschaffen. 

„Leipzig war und ist die beste Wahl, 

die wir treffen konnten“ 

(Dr. Wendelin Wedeking, Vorstandsvorsitzender 

der Porsche AG) 

• BMW 

In einem europaweiten Wettbewerb hat sich Leipzig 

gegen 250 andere Standorte mit der Ansiedlungsent- 

scheidung für das neue Automobilwerk von BMW 

durchgesetzt. Auf dem Leipziger Werksgelände von 

BMW arbeiten inzwischen rund 4.100 Menschen. Die 

Zahl der Beschäftigten soll auf 5.500 steigen. 

„Ohne den Standort 

Deutschland zu verlassen, 

bietet Leipzig die ideale Basis für eine 

Markterweiterung nach Osteuropa.“ 

(Norbert Reithofer, Vorstand BMW AG) 

Vielseitiger Medienstandort 

Die rund 1.700 Medienunternehmen in Leipzig bilden 

einen der wichtigsten Wirtschaftszweige der Stadt. 

Etwa 20 Prozent der Beschäftigten sind in der Leipzi- 

ger Medienbranche tätig. 

Im Juli 2000 eröffnete der MDR in Leipzig mit etwa 

1.000 Mitarbeitern eine der modernsten, komplett 

digitalisierten Sendezentralen Europas. Seit 2003 ist 

die Unternehmensgruppe KINOWELT in Leipzig an- 

sässig. Sie befasst sich mit der Verbreitung von Filmen 

im Kino und auf DVD und deckt dabei das gesamte 

Filmspektrum vom Blockbuster bis zum Genrefilm ab. 

Eine lange Tradition verbindet Leipzig mit dem 

Druck- und Verlagswesen: Der Börsenverein des Deut- 

schen Buchhandels wurde 1825 in Leipzig gegründet. 

Die Stadt zählt heute 83 Verlage, darunter bekannte 

Namen wie das Bibliographische Institut & Brockhaus, 

der Verlag für die Frau, Edition Peters ebenso wie der 

Ernst-Klett-Schulbuchverlag Leipzig oder der Faber & 

Faber Verlag. 

Zukunftstechnologie Biotech 

Leipzig setzt auf die Zukunftstechnologie Biotech. 

Heute haben mehr als ein Viertel der im Freistaat 

Sachsen ansässigen Biotechnologie-Unternehmen 

ihren Sitz in Leipzig. Durch den Bau der BIO CITY hat 

Leipzig ein Signal für das Wachstum dieser Zukunfts- 

technologie in der Region gesetzt und beste Rahmen- 

bedingungen für die Ansiedlung weiterer Biotech- 

Unternehmen und Dienstleister geschaffen. 


Energiestandort Nr. 1 

Leipzig ist Energiestandort Nr. 1 in den neuen Bundes- 

ländern. Zahlreiche Unternehmen, Versorger und 

Dienstleister des gesamten Energiesektors und der 

Energietechnik sind in der Stadt und der Region tätig. 

So hat beispielsweise Deutschlands zweitgrößter Erd- 

gasimporteur, die Verbundnetz Gas AG, ihren Firmen- 

sitz in Leipzig. Zudem ist Leipzig – neben Frankfurt 

am Main – Handelsplatz für Strom in Deutschland. 

Tourismus-Rekord 

Nicht allein wegen der zahlreichen Ansiedlungen 

namhafter Unternehmen, der ausgezeichnet ausge- 

bauten Infrastruktur und der vielen Messen und Kon- 

gresse zählt Leipzig heute zu den lebendigsten und 

zukunftsträchtigsten Städten Deutschlands. Die Stadt 

bietet viele Sehenswürdigkeiten, zahlreiche Museen 

und unterschiedlichste kulturelle Angebote sowie 

viele Grün- und Wasserflächen zur Erholung. 2006 

war für den Leipziger Tourismus ein Rekordjahr. Fast 

eine Million Besucher haben die Stadt besucht. 


Dynamischer Immobilienmarkt mit 

Potenzial 

Der Leipziger Immobilienmarkt verzeichnete im Jahr 

2006 eine außergewöhnlich hohe Nachfragedynamik. 

Mit Grundstücks- und Immobilienverkäufen im 

Gesamtwert von rund 1,66 Milliarden Euro lag das 

Transaktionsvolumen um etwa 60 Prozent über dem 

Vorjahreswert. Die hohe Nachfrage ist insbesondere 

auf das Kaufinteresse internationaler Investoren 

zurückzuführen. Der Messestadt wird seitens der 

Immobilieninvestoren im internationalen Standort- 

vergleich eine ausgesprochen positive und nachhalti- 

ge Marktperformance zugesprochen. 

Im Segment Mehrfamilienhäuser und Wohnanlagen 

verteilte sich der Umsatz auf das gesamte Stadtge- 

biet. Dabei setzte sich das seit 2004 beobachtete 

Nachfragewachstum fort. Mit rund 375 Millionen 

Euro wurde 2006 etwa 40 Prozent mehr in Mehrfami- 

lienhäuser und Wohnanlagen investiert als 2005. 

Dabei entfiel das höchste Interesse auf sanierte und 

unsanierte Objekte. Die restlichen Käufe betrafen 

teilsanierte Gebäude oder Neubauten. Die Mieten 

von sanierten Altbauten aus der Gründerzeit und 

neuen Wohnungen in guten und sehr guten Lagen 

der Stadt werden nach Meinung der Experten in den 

kommenden Jahren steigen. Auch die Preise für Häu- 

ser und Eigentumswohnungen, die dem heutigen 

Anspruch an Lage und Qualität entsprechen, werden 

in den kommenden Jahren steigen. 

Die Feri Rating & Research GmbH bewertet in ihrem 

Immobilienmarkt Rating Leipzig den Markt für Neu- 

baumietwohnungen, Altbaumietwohnungen und 

Eigentumswohnungen mit „B“. Damit bescheinigt Feri 

diesen Segmenten für die kommenden Jahre bis 2016 

ein „überdurchschnittliches Investitionspotenzial“ und 

ein „unterdurchschnittliches Investitionsrisiko“. 

25

Leipzig im Spiegel der Presse ... 



… jede gute Nachricht spricht für sich 

27

33 

18 

31 

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8 

34 

25 

v.l. Hauptbahnhof, Alte Nicolaischule, Neues Rathaus, Rosental 

1. Hauptbahnhof 

2. Schwanenteich 

3. Opernhaus 

4. Augustusplatz 

5. Neues Gewandhaus 

6. MDR-Hochhaus 

7. Universitäten 

8. BG Geschäftsstelle 

9. Bildermuseum 

10. Altes Rathaus 

11. Neues Rathaus 

12. Johannapark 

13. Bundesverwaltungsgericht 

14. Clara-Zetkin-Park 

15. Bayerischer Bahnhof 

16. Rennbahn Scheibenholz 

17. Die Nonne 

18. Elsterbecken (Weiße Elster) 

19. Zentralstadion 

20. Festwiese 

21. Arena Leipzig 

22. Zoologischer Garten 

23. Rosental 

24. Naturschutzgebiet Leipziger 

Ratsholz 

25. Völkerschlachtdenkmal 

26. Russische Gedächtniskirche 

27. Deutsche Bücherei 

28. Botanischer Garten 

29. Medien-Center/Media-City 

30. MDR-Sendezentrum 

31. Kleinmessegelände 

32. Altes Messegelände 

33. Flughafen Halle/Leipzig 

34. „Hoffmans Gärten“, 

Friedrichshafner Straße 

28 VI. Die Lage

VI. Die Lage – in jeder Hinsicht vorteilhaft 

Der Stadtteil Leipzig-Mockau 

Mockau ist ein Stadtteil im Norden Leipzigs – 

zwischen der Bundesstraße B2 und der Autobahn A14 

gelegen. Nördlich des Stadtteils befindet sich die 

Neue Messe Leipzig. Im Westen grenzt Mockau an 

den Stadtteil Euritzsch, im Osten an Thekla und im 

Süden an Schönefeld-Abtnaundorf/Schönefeld-Ost. 

Viele der insgesamt 278 Leipziger Kleingartenanlagen 

liegen in Mockau und tragen zum hohen Grünflächen- 

anteil des Stadtteils bei. Im Osten liegt die Parthen- 

aue – die letzte historische Kulturlandschaft in der 

Leipziger Region, die nicht durch den Braunkohleta- 

gebau und massive Flussregulierung umgestaltet 

wurde. 

Der Stadtteil Mockau wurde bereits um 1200 gegrün- 

det. Die heutige Wohnbesiedlung in Mockau wird 

auf Grund der Streckenführung der früheren Wah- 

VI. Die Lage 

ren-Schönefelder-Verbindungsbahn geteilt. Mockau- 

Nord und Mockau-Süd haben sich im 20. Jahrhundert 

weitgehend unabhängig voneinander entwickelt. 

Mockau-Süd war zunächst der bevölkerungsreichste 

Teil. Seit den 1870er Jahren hatte sich hier eine grün- 

derzeitliche Mietshausbebauung und seit den 1890er 

Jahren ein Industrie- und Gewerbegebiet herausge- 

bildet. In den zwanziger Jahren entstand ein äußerst 

qualitätsvoller kommunaler Wohnungsbau. Der Nor- 

den ist geprägt durch die vor allem in der zweiten 

Hälfte der dreißiger Jahre in einem erstaunlichen 

Tempo errichtete Randsiedlung und durch die beiden 

ab Mitte der siebziger Jahre errichteten Anlagen des 

komplexen Wohnungsbaus Mockau-West und Mok- 

kau-Ost. 

Kurze Wege zum Arbeitsplatz 

Bei der letzten baulichen Umgestaltung auf Mockau- 

er Gebiet handelt es sich um das einstige Flughafen- 

gelände. Der Flughafen Leipzig-Mockau wurde 1913 

in Betrieb genommen. 1972 startete das letzte Ver- 

kehrsflugzeug in Mockau. Bis 1990 wurde der Flugha- 

fen noch vom Agrarflug und als Sportflugplatz weiter 

genutzt. In den Jahren 1991 bis 1995 wurde dann auf 

dem Gelände des früheren Flughafens mit dem Ver- 

sandzentrum der Quelle GmbH eines der größten 

Investitionsvorhaben in den ostdeutschen Bundes- 

ländern realisiert. Der 2,2 Millionen Quadratmeter 

große Gebäudekomplex beherbergt heute das größte 

und modernste Versandzentrum der Welt. Daran 

angrenzend befindet sich das Gelände der Neuen 

Leipziger Messe mit ihrer spektakulären zen- 

tralen Glashalle und dem Congress Center. 

Die innovativen Produktionsstätten des 

BMW-Werkes und das neue Logistikzentrum 

des weltgrößten Interneteinzelhändlers 

Amazon liegen ebenfalls auf Gewerbegebie- 

ten in ummittelbarer Nachbarschaft von 

Mockau. Über die A14 sind weitere Großge- 

werbezonen in Nähe des neuen Flughafens 

in wenigen Minuten zu erreichen. Hier sind unter 

anderem das DHL und die Porsche Werke angesiedelt. 

Die Nähe zu vielen wichtigen Hauptarbeitgebern der 

Stadt und die kurzen Wege in die pulsierende Leipzi- 

ger City gehören zu den Vorzügen der grünen Mok- 

kauer Wohnlage. 

29

„Über‘n Garten in die Lüfte, 

spür ich blumig zarte Düfte, 

oh mein Mockau, du bist mein“ 


Ein lebenswertes grünes Wohnumfeld 

Hoher Wohn- und Freizeitwert 

Am Objektstandort Essener Straße/Friedrichshafener 

Straße kann man schon vom Fenster oder Balkon aus 

das grüne Umfeld genießen: Der Blick fällt auf die 

schönen Außenanlagen mit altem Baumbestand 

sowie auf die rückwärtigen, üppig begrünten Gärten. 

Wer aktive Naherholung sucht, findet sie direkt vor 

der Tür. In unmittelbarer Nachbarschaft an der 

Friedrichshafener Straße befindet sich die traditions- 

reiche Kleingartenanlage „Nordstern e.V.“, die im 

Jahr 2008 ihr einhundertjähriges Bestehen feiert. 

Die nächste öffentliche Grünanlage ist der Abtnaun- 

dorfer Park, den man die Kleingartenanlagen „Par- 

thenaue“ und „Mockau Mitte“ entlang flanierend, 

über die verkehrsberuhigte Beuthstraße in 8 bis 10 

Minuten erreicht. Mit dem Rad sind es nur 3 Minuten. 

Durch diese weitläufige Grünoase, zwischen 1752 und 

1755 als Rittergutspark angelegt, führt unter anderem 

ein 23 Kilometer langer, gut beschilderter Rad- und 

Wanderweg. Auf diesem lässt sich in beliebigen Etap- 

pen, am Flüsschen Parthe entlang, die Parthenaue 

erkunden – eine ursprüngliche Auenlandschaft mit 

Wäldern, Sumpfwiesen und Feldern. 

Zu den heutigen Sehenswürdigkeiten im Abtnaun- 

dorfer Park, der im Jahre 1800 zu einem Landschafts- 

garten im englischen Stil umgestaltet wurde, gehört 

der noch aus dieser Zeit stammende Teich mit Insel 

und Tempel sowie das ab 1998 sanierte Schloss, mit 

dem das 1893 abgerissene einstige Herrenhaus ersetzt 

wurde. Eine Bogenbrücke über die Parthe und eine 

Kastanienallee, an deren Endpunkt einst ein Mauso- 

leum lag, sind ebenfalls Relikte der ursprünglichen 

Parkgestaltung. 

30 VI. Die Lage

Vielfältige Freizeitmöglichkeiten 

Zu jeder Jahreszeit attraktiv 

Ebenfalls fußläufig bequem erreichbar sind das 

Freibad Sommerfeld und die unter Naturfreunden 

sehr beliebte Alternative – der auch als „Naturbad 

Nordost“ bekannte Baggersee. 

Im direkten Objektumfeld findet sich darüber hinaus 

die Stadtteilbibliothek und der Kletterturm Mockau. 

Dieser Anziehungspunkt für Jung und Alt, ein aus- 

gedienter Wasserturm, bietet für Kinder ab 7 Jahren 

attraktive Programme an der Kletterwand. Auch 

ausgewachsene Kletterer finden sich hier gerne zum 

Training ein. 

VI. Die Lage 

Sport und Spaß im Verein 

Der Mockauer SV Lok Nordost bietet kleinen und gro- 

ßen Leichtathleten eine sportliche Heimat und führt 

für aktive Volleyball- und Fußball-Fans jeweils eine 

eigene Abteilung. Beim TuS Leipzig-Mockau e.V. wird 

schon seit Mitte der 1920er Jahre Handball groß 

geschrieben, Abteilungen für Badminton, Tennis, Vol- 

leyball und Turnen ergänzen das Vereinsangebot. 

Wer gerne das Tanzbein schwingt, ist im 1. Leipziger 

Rock n’ Roll-Club „Alpha 69“ e.V. gut aufgehoben, 

der von der Sportjugend Sachsen für seine vorbildli- 

che Jugendarbeit ausgezeichnet wurde. Von Angebo- 

ten für „Tanzminis“ ab vier Jahren über diverse Show- 

Dance Kurse bis zum Fitness & Dance-Angebot für 

Tanzsportfreunde ohne Altersbegrenzung – der 

bunte Trainingsplan dieses Vereins 

bietet für jeden etwas. Auch das Tanzcentrum in der 

Essener Straße ist bei Hobbytänzern eine beliebte 

Adresse. Neben Tanzkursen finden hier auch Tanzpar- 

tys und ähnliche Veranstaltungen statt. 

Ideal für vergnügliche Ausflüge 

Dank der zentrumsnahen Lage und guten Verkehrs- 

anbindung von Mockau liegen auch die Freizeitange- 

bote in der Leipziger City und im weiteren Umfeld in 

komfortabler Nähe, vom Gewandhaus über den Zoo- 

logischen Garten bis zur Sachsen-Therme. Über die 

A14 und die neue A38 ist sogar der südlich von Leip- 

zig liegende „Belantis“ Vergnügungspark, Ost- 

deutschlands größter Freizeitpark, in kürzester Zeit 

erreichbar. 

31

Naturnahe Lage mit urbaner Infrastruktur 

Gut versorgt, bestens angebunden 

In Mockau-Nord bleibt kaum ein Wunsch offen: Zu 

Fuß gut erreichbare Einkaufsmöglichkeiten für den 

täglichen Bedarf bietet – neben vielen anderen Ein- 

kaufsmöglichkeiten des Facheinzelhandels – direkt 

„um die Ecke“ das Mockau-Center, in dem auch wich- 

tige Dienstleistungen (Apotheke / Ärztehaus, Versi- 

cherungsanbieter uvm.) zu finden sind. Der Standort 

dieses Stadtteil-Centers – nach der Wende das erste 

seiner Art in Leipzig – ist auch als „Mockauer Post“ 

bekannt, da sich gegenüber früher ein größeres Post- 

amt befand. 

Für den wöchentlichen Großeinkauf bietet sich der 

Sachsenpark an der nahe gelegenen Leipziger Messe 

an. Zur guten Infrastruktur des Objektumfeldes gehö- 

ren Kindertagesstätten und viele schulische Einrich- 

tungen – von der Grundschule bis zur Berufschule. 

Pluspunkt Mobilität 

Neben einem Taxistand bietet die Haltestelle „Moc- 

kau Post“ auch Zustiegsmöglichkeiten in das effizien- 

te städtische Bus- und Straßenbahn-Verkehrsnetz. So 

gelangt man in kürzester Zeit ins Herz der Metropole 

Leipzig oder startet vom Hauptbahnhof bequem zu 

umweltbewussten und preisgünstigen Fernreisen per 

Schiene. – Als besonders fortschrittlichen Service für 

Personen, die in ihrer Mobilität eingeschränkt sind 

(z.B. aus Altersgründen, durch sonstige körperliche 

Beeinträchtigungen) bieten die Leipziger Verkehrs 

Betriebe (LVB) einen kostenlosen Begleitdienst an. 

Dieser richtungweisende Service trägt dazu bei, dass 

Mobilität in Leipzig auch künftig ein wertvolles Allge- 

meingut bleibt. Mit dem nahen Autobahn-Anschluss 

„Leizpig Nordost“ zur A14 ist die Objektlage für 

Urlaubsreisen per Pkw ebenso ideal wie für Außen- 

dienst-Tätigkeiten. Auch für den täglichen Weg zum 

Arbeitsplatz bietet die verkehrstechnische Anbindung 

von Mockau optimale Voraussetzungen, die Anfahrt 

möglichst kurz zu halten. Einfache Rechnung: Jede 

pro Tag gesparte Minute Anfahrtszeit zum Arbeits- 

platz bedeutet jährlich viele Stunden mehr Freizeit – 

für eigene Hobbies oder im Kreis der Familie. 

32 VI. Die Lage

9 

VI. Die Lage 

2 

10 

1 

4 

3 

Eingebettet in ein grünes Umfeld vereint die Lage des Stadtteils Mockau wesentliche Vorzüge: Naturnahe Wohnqualität, unmittelbare Nähe zur City und schnellen 

Zugang in die Peripherie der Metropole Leipzig sowie zur Kleingartenanlage Nordstern und Abtnaundorfer Park. 

5 

6 

8 

7 

1. Essener Straße 

2. Friedrichshafner Straße 

3. Mockau-Center/Stadtteilbibliothek/ 

Nahverkehrsanschluss 

4. Kletterturm Mockau 

5. Kleingartenanlage „Parthenaue“ 

6. Kleingartenanlage „Mockau Mitte“ 

7. Naturbad Nordost (Baggersee) 

8. Sachsen-Therme 

9. Neue Messe 

10. Autobahn A14 

Friedrichshafner Straße 104-122 

33

Freiflächenplan 

35

VII. Das Objekt – Leben in „Hoffmans Gärten“ 

Junge Architekturklassiker mit Charme 

Bei den Objekten in der Friedrichshafner Straße 104 

bis 122 handelt es sich um dreigeschossige Wohnhäu- 

ser, die 1953 in solider Bauausführung erstellt wurden 

und mit ihrer gut erhaltenen Bausubstanz für eine 

anspruchsvolle Modernisierung prädestiniert sind. Die 

10 komplett unterkellerten Gebäude sind Teil eines 

denkmalgeschützten Ensembles auf der Nordseite der 

Essener Straße, das sich als geschlossenene architekto- 

nische Einheit bis zur Friedrichshafner Straße fort- 

setzt. 

Ansicht Rückfassade mit den Eingängen Friedrichshafner Straße 110-104 

Kennzeichnend für die neoklassizistische Anmutung 

der Wohnhäuser ist die klare Formensprache mit 

geraden Linien und ausbalancierten Formen, wie sie 

insbesondere in der Symmetrie der Fassaden und in 

der Gesamtkomposition zum Ausdruck kommt. 

Ansprechend gegliedert werden die Außenfassaden 

durch markante Standerker, vorgesetzte Balkone, 

Gesimse und weitere Zierelemenente aus Sandstein, 

Stuck und Naturstein. 

Das bei der Errichtung der Gebäude geschaffene 

Angebot an familienfreundlich proportionierten 

Wohnungen mit klaren Grundrissen darf auch nach 

heutigen Maßstäben als fortschrittlich gelten. 

In Einzelfällen werden die Wohnungsgrundrisse im 

Zuge der Sanierung auf heutige Raumbedürfnisse hin 

optimiert. Ziel der umfassenden Revitalisierung ist es, 

den über die Jahre etwas verblassten stillen Zauber 

dieser Architekturklassiker zu neuem Leben zu 

erwecken. So werden in enger Abstimmung mit den 

Denkmalbehörden alle stilgebenden Elemente der 

Fassadengestaltung sorgsam restauriert oder 

originalgetreu neu hergestellt. Im Zusammenhang 

mit dem Ausbau der Dachgeschosse und der Sanie- 

rung der Dachstühle erhalten die Dächer eine neue 

stilgerechte Eindeckung, die zum Einbau vorgesehe- 

nen neuen Isolier-Holzfenster entsprechen dem 

historischen Vorbild. 

Um das vorhandene Wohnflächenangebot zusätzlich 

aufzuwerten, werden die Balkone zur üppig grünen 

Gartenseite hin durch weitere große Wohnbalkone 

ergänzt. So werden einige der Eigentumswohnungen 

gleich über zwei Freisitze mit Blick ins Grüne verfügen. 

36 VII. Das Objekt

Idyllisch eingebettet ins Grün 

Prägend für das stimmungsvolle Wohnambiente ist 

die eingewachsene Lage der Wohnhäuser auf dem 

weitläufigen Grundstück. Zur Friedrichshafner Straße 

hin sind die Gebäude mit ihren schön gestalteten 

Außenanlagen durch überwiegend alten Baumbe- 

stand abgeschirmt. Zwei von den Wohngebäuden 

eingefasste romantische Torbögen eröffnen den 

Zugang in die Gartenidylle auf der rückwärtigen 

Gebäudeseite, wo die Bewohner von der Privatheit 

und Abgeschlossenheit einer großzügigen Grünoase 

empfangen werden. 

Hier kann man des Sommers die Sonne genießen oder 

unter großen alten Bäumen ein schattiges Plätzchen 

finden. Neben einem Grillplatz sind auch eine Spiel- 

fläche für Kinder sowie die Fahrradstellplätze in die 

Gartenlandschaft integriert. Seitlich angeordnet 

befinden sich die gepflasterten Kfz-Stellplatzflächen 

mit Zufahrt über die Friedrichshafner Straße. 

VII. Das Objekt 

Umfassende technische Modernisierung 

Wie die Sanierung der Außenfassaden erfolgt auch 

die Innensanierung mit größter Sorgfalt und hohem 

Qualitätsanspruch. Sämtliche Putzflächen werden 

überprüft und bei Bedarf fachgerecht ausgebessert 

oder erneuert. Arbeiten wie die Erneuerung der 

Innenfensterbänke oder die farbliche Gestaltung der 

Treppenhäuser werden entsprechend den denkmal- 

pflegerischen Auflagen vorgenommen. 

Vorhandene Wohnungseingangs- und -innentüren, 

die nicht neuwertig aufgearbeitet werden können, 

werden durch Nachbauten nach historischem Vorbild 

ersetzt. Die Sanierung der Fußböden umfasst einen 

Höhenausgleich und eine zusätzliche Trittschalldäm- 

mung. Danach wird in den Wohnräumen ein Echt- 

holzparkett aus Eiche verlegt. In den Bädern, Duschen 

und Küchen kommen hochwertige Fliesen zum Einsatz. 

Optional wird in den Küchen auch Echtholz-Parkett 

verlegt. 

Darüber hinaus wird insbesondere durch die Moder- 

nisierung der Haustechnik gewährleistet, dass die 

Eigentumswohnungen nach der Sanierung zeitgemä- 

ßen Wohnkomfort bieten. Hierzu gehört die kom- 

plette Erneuerung der Sanitär- und Elektroinstallatio- 

nen sowie der Einbau einer videogestützten Wech- 

selsprech- und Türöffneranlange und moderner Tele- 

kommunikationsanschlüsse. Außerdem erhalten die 

Gebäude eine effiziente, zeit- und witterungsgesteu- 

erte Gasheizungsanlage mit zentraler Wärmeerzeu- 

gung und Warmwasseraufbereitung. So werden 

Umweltbelastungen wie Wohnnebenkosten auf ein 

denkbar niedriges Niveau reduziert. 

37

Ein vielseitiges, attraktives 

Wohnungsangebot 

Ob Sie gerne unter dem Dach wohnen oder eben- 

erdig – ob Sie ein geräumiges Single-Appartement 

suchen oder beim Immobilienerwerb für eine mehr- 

köpfige Familie planen: Die vielfältige Auswahl an 

Eigentumswohnungen im 5. Bauabschnitt „Hoffmans 

Gärten“ bietet mit Flächen von ca. 62 bis 107 m 2 für 

fast jeden Wohnraumbedarf die passende Lösung. 

Sie lieben das Leben auf zwei Etagen? Selbst diesen 

Wunsch können Sie sich hier mit einer der originel- 

len zweigeschossigen Maisonette-Wohnungen im 

2. Obergeschoss/Dachgeschoss erfüllen. 

Seitenansicht, im Vordergrund: Essener Straße 110 

Dank der gradlinigen Grundrisse präsentiert sich 

jedes der Eigentumsdomizile als attraktive lichte 

Wohnwelt mit großzügiger Raumwirkung. Die Klar- 

heit der Grundrisse strahlt Modernität aus und bietet 

für jeden Einrichtungsstil ein stimmiges Ambiente. 

Die Wohnbalkone und Loggien erweitern den 

Lebensraum ins Freie und laden nicht nur sonntags 

zum Frühstück ein. Auch zur lauschigen Gartenoase 

hinter dem Haus sind es nur wenige Schritte. 

Ob Sie aus dem Fenster schauen oder auf den Balkon 

treten – Ihr Blick schweift in Baumwipfel und Garten- 

landschaften. Dieses naturnahe Wohnerlebnis ist ein 

Vorzug der angebotenen Wohnungen, der – zu jeder 

Jahreszeit neu – Lebensqualität und liebenswerte Per- 

spektiven bietet. 

38 VII. Das Objekt

Bauliche Highlights 

Balkone 

Nicht nur die Aufarbeitung von bereits bestehenden 

Balkonen, sondern auch die Anbringung neuer Bal- 

konanlagen bzw. die Errichtung von Loggien und Ter- 

rassen (EG und DG) steigert die Attraktivität des 

Objektes. Zusätzlich wird auf jedem Balkon eine Bal- 

konleuchte installiert. 

Treppenhaus 

Die Visitenkarte eines Hauses. Originale Wohnungs- 

eingangstüren, aufgearbeitet nach den Maßgaben 

des Denkmalschutzes, und elegante Treppenläufer 

sind in unseren Objekten ebenso zu finden wie stilvol- 

le Leuchten. Auch die Briefkastenanlage wird entwe- 

der in Messing oder Holz ausgeführt, je nach dem 

Charakter des Hauses. 

Bäder 

Die mit hochwertigen Keramikfliesen gestalteten 

Bäder sind ein beliebtes Highlight. Sanitärkeramik in 

Markenqualität und verchromte Accessoires – dem 

Volumen der Wohnungsgröße angepasst – runden 

den ästhetischen Rahmen von Badkultur ab. 

VII. Das Objekt 

Wohnräume 

Wir verlegen ganz bewusst Parkett, den zeitlosen und 

wertbeständigen Naturboden. Neben der zeitlosen 

Schönheit der Hölzer verbreitet der Parkettfußboden 

Wärme und Behaglichkeit. 

Haustechnik 

In allen Wohn- und Schlafräumen werden Anschlüsse 

für Telefon und Fernseh-/Radio-Empfang konzipiert. 

Deutsche Markenfabrikate bei der Auswahl der Steck- 

dosen und Schalter und videogestützte Wechsel- 

sprechanlagen mit Eingangsüberwachung spiegeln 

den hohen technischen Standard wider. 

Wohnungsmix 

Die Wohnungsgrößen sind so strukturiert, dass heuti- 

gen Wohnbedürfnissen mit modernen Raumpro- 

grammen Rechnung getragen wird. Dabei fühlen sich 

Singles ebenso angesprochen wie Familien mit Kin- 

dern. 

Außenanlagen 

Die Außenanlagen sind geprägt von Grünflächen mit 

standortgerechter Bepflanzung. Wo immer es die 

gärtnerische Gestaltung zulässt, werden mit einer 

Reihe von Extras (Grillplatz, Sandkasten, Mobiliar) 

attraktive Ruheinseln geschaffen. Nicht nur neu 

angelegte Wege aus Steinpflaster, sondern auch Pol- 

lerleuchten mit Dämmerungsschalter und Bewe- 

gungsmelder ergänzen das komfortable Ambiente. 

Oberirdische Stellplätze gehören ebenso wie über- 

dachte Fahrrad-Abstellplätze zu den großzügigen 

Außenanlagen. 

„So sehr lieb ich dieses Sein, 

hier geh ich durch, hier ist mein Heim“ 


39

Die Grundrissbeispiele können mit 

fortschreitender Planung Veränderungen 

unterworfen sein, die sich auch in der 

Teilungserklärung niederschlagen können. 

VIII. Grundrisse 

Beispiel: 1. Obergeschoss 

Friedrichshafner Straße 104 

Wohnung 4 1. OG 

Zimmer 2 

Wohnfläche 65,56 m2 + Wfl. Balkon ant. 3,42 m2 Wfl. gesamt 68,98 m2 40 VIII. Grundrisse


links: 2. OG 

rechts: DG 

Beispiel: Maisonette 2. Obergeschoss und Dachgeschoss 


Wohnung 17 2. OG/DG 

Zimmer 3 

Wohnfläche 87,45 m2 + Wfl. Balkon ant. 3,42 m2 Wfl. gesamt 90,87 m2 41

Kellergeschoss Friedrichshafner Straße 122-114 

Friedrichshafner Straße 122 Friedrichshafner Straße 120 Friedrichshafner Straße 118 

42 VIII. Grundrisse


Friedrichshafner Straße 116 Friedrichshafner Straße 114 

43

Kellergeschoss Friedrichshafner Straße 112 - 104 

Friedrichshafner Straße 112 Friedrichshafner Straße 110 Friedrichshafner 

44 VIII. Grundrisse


Straße 108 

Friedrichshafner Straße 106 Friedrichshafner Straße 104 

45


Erdgeschoss 

Wohnung 1 EG 

Zimmer 3 

Wohnfläche 66,94 m2 (Skizzenhafte Darstellung Friedrichshafner Straße 104-122) 

1 2 

Wohnung 2 EG 

Zimmer 2 

Wohnfläche 67,66 m2 46 VIII. Grundrisse



Zimmer 3 


3 4 

Wohnung 4 1.OG 

Zimmer 2 

Wohnfläche 68,98 m2 Friedrichshafner Straße 104 

1. Obergeschoss 

47



Wohnung 5 2. OG / DG 

Zimmer 4 


5 6 


Zimmer 2 



Wohnung 5 2.OG / DG 

Zimmer 4 


5 


Dachgeschoss 

49


Erdgeschoss 

Wohnung 7 EG 

Zimmer 3 


7 8 

Wohnung 8 EG 

Zimmer 3 




Zimmer 3 



9 10 1. Obergeschoss 


Zimmer 3 

Wohnfläche 67,04 m2 51




Zimmer 4 

Wohnfläche 105,96 m2 11 

(Skizzenhafte Darstellung Friedrichshafner Straße 104-122) 

52 VIII. Grundrisse 

12 


Zimmer 3 

Wohnfläche 67,30 m2


12 


Zimmer 4 


11 

7 


Dachgeschoss 

53


Erdgeschoss 

13 

Wohnung 13 EG 

Zimmer 2 


Wohnung 14 EG 

Zimmer 4 

Wohnfläche 80,79 m2 54 VIII. Grundrisse 

14



15 


Zimmer 2 

Wohnfläche 54,15 m2 Wohnung 16 1. OG 

Zimmer 4 




55

Wohnung 17 2. OG/DG 

Zimmer 3 



2. Obergeschoss 17 

18 


Zimmer 4 




Zimmer 3 

Wohnfläche 90,87m2 (Skizzenhafte Darstellung Friedrichshafner Straße 104-122) 

17 


Dachgeschoss 

57


Erdgeschoss 

Wohnung 19 EG 

Zimmer 2 



Wohnung 20 EG 

Zimmer 3 


20



Zimmer 2 


21 

22 


Zimmer 3 



59


Zimmer 2 




24 


Zimmer 4 




24 


Zimmer 4 


Dachgeschoss 

61

Wohnung 25 EG 

Zimmer 3 



Erdgeschoss 25 

26 

Wohnung 26 EG 

Zimmer 2 




Zimmer 3 


27 

28 


Zimmer 2 



63


Zimmer 4 




30 


Zimmer 2 




Zimmer 4 


29 


Dachgeschoss 

65

Wohnung 31 EG 

Zimmer 2 




32 

Wohnung 32 EG 

Zimmer 4 




33 


Zimmer 2 


Zimmer 4 




67


Zimmer 3 




36 


Zimmer 4 




Zimmer 3 


35 


Dachgeschoss 

69

Wohnung 37 EG 

Zimmer 2 




38 

Wohnung 38 EG 

Zimmer 3 




Zimmer 2 


39 

40 


Zimmer 3 



71


Zimmer 2 




42 


Zimmer 4 




42 


Zimmer 4 


Dachgeschoss 

73

Wohnung 43 EG 

Zimmer 3 




44 

Wohnung 44 EG 

Zimmer 2 




Zimmer 3 


45 

46 


Zimmer 2 



75


Zimmer 4 




48 


Zimmer 2 




Zimmer 4 


47 


Dachgeschoss 

77

Wohnung 49 EG 

Zimmer 2 




50 

Wohnung 50 EG 

Zimmer 4 




51 


Zimmer 2 


Zimmer 4 




79


Zimmer 3 




54 


Zimmer 4 




Zimmer 3 


53 


Dachgeschoss 

81


Erdgeschoss 

Wohnung 55 EG 

Zimmer 2 



Wohnung 56 EG 

Zimmer 3 


56



Zimmer 2 


57 

58 


Zimmer 3 



83


Zimmer 2 




60 


Zimmer 4 




60 


Dachgeschoss 


Zimmer 4 

Wohnfläche 106,52 m2 85

Animation Hoffmans Gärten 3. Bauabschnitt 

86 IX. Die Baubeschreibung

IX. Die Baubeschreibung 

Vorbemerkung 

Die geplante Sanierung soll zum einen den heutigen 

Komfortbedürfnissen, Raumprogrammen und Wohn- 

wünschen gerecht werden, andererseits soll die bauhi- 

storische Vergangenheit, die sich in aufwendigen und 

handwerklich anspruchsvollen Details manifestiert, 

erhalten und ablesbar bleiben. 

Durch historisch und bautechnisch bedingte Gegeben- 

heiten sowie die häufig sehr detaillierten Forder- 

ungen des Denkmalschutzes können trotz der hohen 

Ausstattungsstandards und der angestrebten Sanie- 

rungsqualität in Teilbereichen die heute geltenden 

Normen für Neubauten nicht immer erreicht werden. 

Vor Beginn der Sanierung der Gebäude werden alle 

Mauerwerks- und Holzbauteile durch einen Sachver- 

ständigen auf Schädlings- und Pilzbefall untersucht. 

Dabei erfolgt sowohl eine Bestandserfassung als auch 

die Untersuchung der Bauteile auf Schädlings- und 

Pilzbefall. Darauf aufbauend wird ein entsprechendes 

Gutachten erstellt, in dem alle erforderlichen Maß- 

nahmen zum Austausch der entsprechend befallenen 

bzw. beschädigten Bauteile beschrieben werden. 


Zur zusätzlichen Sicherung der fachgerechten Ausfüh- 

rung dieser Leistungen wird der Sachverständige die 

gesamten Holzschutz- und Schädlingsbefallsbeseiti- 

gungen baubegleitend prüfen und beratend überwa- 

chen. 

Beräumung / Abbruch / Entsorgung 

Nach der Beräumung und fachgerechten Entsorgung 

aller in den Gebäuden verbliebenen losen Gegenstän- 

de und Möbel erfolgen der Abbruch, Ausbau und die 

Entsorgung von nicht mehr benötigten Bauteilen, Ein- 

bauten und Wohnungseinrichtungen. Die gesamten 

vorhandenen Elektro-, Heiz- und Sanitärinstallationen 

werden ausgebaut und ordnungsgemäß ent-sorgt. 

Soweit erforderlich werden Bauteile, die wieder in 

den Gebäuden verwendet werden sollen, sachgerecht 

sichergestellt und eingelagert. 

Keller / Grundmauern 

Die Sanierung der Keller beinhaltet die Trockenlegung 

der gesamten Fläche mittels Vertikalsperrung an den 

Außenwänden sowie Horizontalsperrung an den 

Außen- und Innenwänden durch die jeweils geeigne- 

ten Verfahren. Nach Abschluss der Trockenlegung und 

der erforderlichen Verfüllarbeiten erfolgt die Wieder- 

herstellung von Gehweg und Straße einschließlich der 

auflagenfreien Abnahme gegenüber der Behörde. 

Sämtliche gemauerte Kellerwände werden gereinigt. 

Das Mauerwerk wird gegebenenfalls saniert und 

wenn erforderlich zusätzlich verputzt. Je nach Zustand 

wird der vorhandene Estrichboden aufgearbeitet und 

mit einem Anstrich versehen. Die Kellertreppen wer- 

den ebenfalls aufgearbeitet und repariert. Die einzel- 

nen Kellerräume werden durch Abtrennungen aus 

dem System „Käuferle“ (oder gleichwertig) gemäß 

Planung hergestellt. Zum Heizraum und Hausan- 

schlussraum werden jeweils T30-Stahltüren eingebaut. 

Alle sich im Keller befindlichen Grundleitungen wer- 

den mittels Kamerabefahrung untersucht und falls 

erforderlich saniert oder erneuert. 

87

Dach 

Soweit die vorhandenen Bauteile der Dachstühle 

sanierungsfähig sind, werden sie zur weiteren dauer- 

haften Nutzung überarbeitet und behandelt. 

Die Dachstühle werden nach den Regeln der Zimmer- 

mannskunst, den Planungsunterlagen und entspre- 

chend den Anforderungen des Denkmalschutzes 

saniert. Erneuerungen bzw. Ergänzungen der Dach- 

stühle erfolgen durch Bauteile, die einen vorbeugen- 

den Holzschutz erhalten und den Vorschriften für 

Anwendungen im Innenbereich entsprechen. 

Für den Ausbau der Dachgeschosse werden die Dach- 

stühle gemäß den statischen Erfordernissen dimensio- 

niert und gegebenenfalls statisch verstärkt. Zwischen 

den Sparren wird eine hochwertige, den heutigen 

DIN-Berechnungen entsprechende Wärmedämmung 

und Dampfbremse (gemäß Herstellervorschrift) ein- 

gebracht. 

Die vorhandene Dacheindeckung wird komplett ent- 

fernt und nach den Vorgaben des Denkmalschutzes 

erneuert. Der Dachaufbau erfolgt auf Grundlage der 

Baupläne. Dies beinhaltet die Neueindeckung inklusi- 

ve aller erforderlichen Teilleistungen wie Lattung, 

Dampfsperre, Ziegel- und Deckungsart, Verblechun- 

gen, Wärmedämmungen, Dachdurchführungen, 

Kamin- und Entlüftungsanschlüsse, Abdichtung der 

Dachterrassen und deren Einfassungen, Einbau von 

Dachflächenfenstern, Herstellung von Dachausstie- 

gen, Laufbrettanlagen, Schneefanggittern, Regenrin- 

nen und Fallrohren etc. All diese Arbeiten werden 

gemäß der einschlägigen Richtlinien und DIN-Vor- 

schriften ausgeführt. Als Dachflächenfenster kommen 

Markenfenster wie Velux, Roto oder gleichwertig 

zum Einsatz, die als normale Belichtungsfenster oder 

als Ausstiegsfenster (gegebenenfalls für den zweiten 

Rettungsweg) Verwendung finden. Wenn erforder- 

lich erfolgt der Einbau einer RWA-Öffnung im Trep- 

penhauskopf als Rauchabzugsanlage gemäß SächsBO. 

Alle an den Gebäuden befindlichen Entwässerungen 

und Abdichtungen aus Blech werden denkmalschutz- 

gerecht, jedoch meist aus Titanzink hergestellt. Dies 

umfasst alle Regenfallrohre, Fallrohrbefestigungen, 

Fallrohrbögen, liegende und hängende Dachrinnen 

etc. Die Verblechung sämtlicher Sockel, Gesimse und 

Erker erfolgt ebenfalls nach den Auflagen des Denk- 

malschutzes. 

Außenputz / Fassade 

Die Fassade der Gebäude wird gemäß den Vorgaben 

des Denkmalschutzamtes durch Reinigung und Repa- 

raturen entsprechend vorhandener Ansichten überar- 

beitet bzw. neu hergestellt. Ausbesserungen beste- 

hender Schäden erfolgen im Rahmen der denkmal- 

pflegerischen Auflagen. Vorhandener und nicht trag- 

fähiger Außenputz wird abgeschlagen und neu auf- 

gebracht. Restaurierung und Sanierung der Beton- 

werksteine werden nach den Vorgaben des Architek- 

ten und des Denkmalschutzes vorgenommen. Nicht 

sanierungsfähige oder fehlende Schmuckelemente 

werden entsprechend der denkmalpflegerischen Auf- 

lagen ergänzt bzw. erneuert. 

88 IX. Die Baubeschreibung

Innenputz 

In sämtlichen Räumen der Gebäude wird eine Über- 

prüfung der vorhandenen Putze auf ihre Verwend- 

barkeit vorgenommen. Wenn erforderlich werden 

Hohlstellen oder ganze Flächen abgeschlagen und 

mit den entsprechenden Putzarten (Kalkgips, Kalkze- 

ment, Sanierputz etc.) neu hergestellt. Gegebenen- 

falls erfolgt das Spachteln der Flächen. Zu erhaltende 

Deckenflächen werden fachmännisch überarbeitet 

und glatt gespachtelt. 

Malerarbeiten 

In den Wohnräumen werden sämtliche Wandflächen 

nach den entsprechenden Vorarbeiten (Putzarbeiten, 

Spachtel- und Grundierungsarbeiten) mit Raufaserta- 

pete tapeziert und zweimal deckend mit waschfester 

Innendispersionsfarbe weiß gestrichen. Die Decken 

werden nach erfolgter Vorbereitung gespachtelt und 

deckend gestrichen. 

Für die Treppenhäuser werden nach entsprechenden 

Befunduntersuchungen in Abstimmung mit dem 

Denkmalschutz ein Farbkonzept erarbeitet und fach- 

gerecht umgesetzt. 

Der Fassadenanstrich erfolgt nach historischem Vor- 

bild und Festlegungen des Denkmalschutzes. 


Fenster 

Sofern der Denkmalschutz nicht ausdrücklich die Auf- 

arbeitung und Reparatur der vorhandenen Holzka- 

stenfenster fordert, werden diese aus den Gebäuden 

entfernt und entsorgt. In Abstimmung mit dem Denk- 

malschutzamtwer- den neue Holzfen- 

ster entsprechend 

dem historischen 

Vorbild ausgewählt 

und eingebaut. Die 

Festlegung der je - 

weiligen Fenstergliederung, Profilierung und der 

farblichen Endbehandlung erfolgt nach den Vorga- 

ben des Denkmalschutzes. Es kommen Fenster der 

Schallschutzklasse II entsprechend DIN 1055 für Wind- 

lasten, DIN 1055 für Horizontallasten sowie DIN 18056 

für Vertikallasten zum Einsatz. Sollten dem keine 

funktionellen und bautechnischen Gründe entgegen- 

stehen, erhalten alle Fenster mit Ausnahme der Dach- 

flächenfenster und Oberlichter Dreh-Kipp-Beschläge. 

Die Treppenhausfenster werden fachmännisch 

gemäß den Auflagen des Denkmalschutzamtes auf- 

gearbeitet, neu verglast und farblich gestaltet. Sämt- 

liche Kellerfenster werden in Abstimmung mit dem 

Referat für Denkmalschutz erneuert. 

Innenfensterbänke 

Die Innenfensterbänke werden entsprechend dem 

historischen Bestand und den Forderungen des Denk- 

malschutzes aus profiliertem Holz gefertigt und ein- 

gebaut. 

Stahlbau- und Schlosserarbeiten 

Gemäß den statischen Vorgaben erfolgt gege- 

benenfalls der Einbau von Stahlträgern zur 

Verstärkung der Konstruktion im Dachstuhl- 

und Deckenbereich. Das gilt ebenfalls für das 

Umsetzen der geplanten Grundrissvarianten 

in den einzelnen Geschossen. Die hofseitige Balkon- 

anlage wird in einer verzinkten Stahlkonstruktion 

hergestellt. Diese wird entsprechend den Planungs- 

unterlagen und in Abstimmung mit dem Denkmal- 

schutz errichtet und gegebenenfalls farblich gestal- 

tet. Weiterhin erfolgt die schlossermäßige Aufarbei- 

tung bzw. Ergänzung von vorhandenen sowie not- 

wendigen Geländern und Handläufen. Die Lieferung 

und der Einbau einer Briefkastenanlage im jeweiligen 

Treppenhaus erfolgt ebenfalls in Abstimmung mit 

dem Referat Denkmalschutz. Für die gesamten 

Gebäude wird eine Schließanlage installiert. 

89

Grundrissänderungen/Dachgeschossausbau 

Alle vorgesehenen Grundrissänderungen gemäß den 

Planungsunterlagen werden durch Abbruch nicht 

mehr benötigter Wände einschließlich aller statisch 

erforderlichen Maßnahmen und durch die Herstel- 

lung neuer Wände durch konventionelle Mauern 

oder Trockenbau umgesetzt. Gegebenenfalls werden 

die Türöffnungsmaße zum Einbau neuer Innentüren 

angepasst. Wo es sich durch statisch notwendige 

Unterzüge erforderlich macht, werden Unterhang- 

decken (Trockenbau) eingezogen. In Bädern und 

Küchen erfolgt grundsätzlich der Einbau von Unter- 

hangdecken. Bestehende oder neu zu errichtende 

Wohnungstrennwände werden schallhemmend aus- 

gebildet. 

Der Ausbau der Dachgeschosse entsprechend den Pla- 

nungsunterlagen wird unter Berücksichtigung aller 

erforderlichen DIN-Normen und bauordnungsrechtli- 

chen Anforderungen sowie der Vorgaben des Denk- 

malschutzes vorgenommen. Der gesamte Ausbau 

erfolgt in moderner Trockenbauweise (System 

„Knauf“, „Rigips“ oder gleichwertig) unter Zugrun- 

delegen aller Wärmeschutz-, Schallschutz- und DIN- 

Richtlinien. Die Ausstattung ergibt sich analog der 

beschriebenen Wohnungseinheiten. 

Die Wohnungen 5,11,17,24,29,35,42,47,53 und 60 wer- 

den über 2 Wohnetagen geführt, die mit einer innen- 

liegenden Wendeltreppe verbunden sind. 

Heizungsinstallation 

Es erfolgt der Einbau einer modernen zeit- und witte- 

rungsgesteuerten Heizungsanlage mit zentraler Wär- 

meerzeugung und Warmwasseraufbereitung – gasge- 

feuert, Fabrikat Viessmann oder gleichwertig. In das 

Objekt Friedrichshafner Str. 106 wird ein zentraler 

Heizungskessel installiert, von dem aus die Häuser 

Friedrichshafner Str. 104, 108 und 110 mitversorgt wer- 

den. In das Objekt Friedrichshafner Str. 112 wird ein 

zentraler Heizungskessel installiert, von dem aus die 

Häuser Friedrichshafner Str. 114 und 116 mitversorgt 

werden. In das Objekt Friedrichshafner Str. 118 wird 

ein zentraler Heizungskessel installiert, von dem aus 

die Häuser Friedrichshafner Str. 120 und 122 mitver- 

sorgt werden. 

Die für die Installation der neuen Heizanlagen not- 

wendigen Schornsteine werden durch den fachge- 

rechten Einzug von Edelstahlrohren saniert. Alle Heiz- 

leitungen bzw. Heizkörperverrohrungen werden in 

Kunststoff ausgeführt und grundsätzlich unter Putz 

oder im Fußboden verlegt. Die Raumheizflächen wer- 

den aufgrund einer Wärmebedarfsberechnung ermit- 

telt und in Form von Ventilheizkörpern in Kompakt- 

form ausgeführt. In den Bädern erfolgt der Einbau 

von Handtuchheizkörpern. Der Wärmemengenver- 

brauch wird wohnungsweise mit Hilfe entsprechen- 

der Messeinrichtungen erfasst. 

Sanitärinstallationen 

Die Sanitärinstallationen werden komplett neu ein- 

gebaut entsprechend den Planungsunterlagen sowie 

den erforderlichen Anschlüssen an das öffentliche 

Versorgungsnetz. Sämtliche Abwasserleitungen wer- 

den aus Gussrohrleitungen bzw. HT-Kunststoffrohren 

gemäß der technischen Vorschriften schallgedämmt 

eingebaut. Alle Kaltwasser-, Warmwasser- und Zir- 

kulationsleitungen werden entsprechend den Vorga- 

ben des Architekten aus CU, Kunststoff oder Edelstahl 

einschließlich Wärmedämmung laut Wärmschutzver- 

ordnung in die Gebäude eingebaut. Die Küchen 

erhalten analog zu den Planungsunterlagen Abfluss- 

leitungen sowie Warm- und Kaltwasseranschlüsse 

sowie gegebenenfalls Waschmaschinenanschlüsse. 

Um eine wohnungsbezogene Verbrauchserfassung zu 

garantieren, werden für alle Einheiten eigene Kalt- 

und Warmwasserzählstellen mit separaten Absper- 

reinrichtungen eingerichtet. Allgemeine Wasserent- 

nahmestellen, z.B. im Keller oder Garten, werden 

ebenfalls mit eigenen Zählvorrichtungen ausgestat- 

90 IX. Die Baubeschreibung 

tet.

Sanitärobjekte 

Sämtliche neu in den Gebäuden zu installierenden 

Sanitärobjekte werden entsprechend den Planungs- 

unterlagen eingebaut. Alle WC’s werden in Vorwand- 

montage installiert. Als Sanitärobjekte kommen 

nachfolgende Markenfabrikate zur Anwendung: 

WC’s, Waschbecken und Wannen der Firma Keramag, 

Kaldewei oder gleichwertig. Die Armaturen werden 

in verchromter Ausführung, Model „Eurodisc“ von 

Grohe oder gleichwertig, montiert. 

Elektroinstallation 

Die Gebäude erhalten komplett neue Elektroinstalla- 

tionen entsprechend den Vorschriften der VDE in 

Anlehnung an den Ausstattungsgrad II. Die Neuverle- 

gung aller Licht- und Stromleitungen in den Wohnun- 

gen und dem Treppenhaus erfolgt unter Putz ein- 

schließlich des Einbaus von Schalter- und Steckdosen- 

material des Herstellers Busch/Jäger, Typ Duro 2000 SI 

oder vergleichbar. Im Keller wird die Installation auf 

Putz sowie der Einbau einer ausreichenden Anzahl 

von Steckdosen, Schaltern und Leuchten vorgenom- 

men. Es erfolgt der Anschluss von Geräten und tech- 

nischen Anlagen, die neu in das Gebäude installiert 

werden bzw. deren Funktionen erforderlich sind. Die 

Gebäude werden mit einer Video- und Wechsel- 

sprechanlage sowie mit Leuchtkörpern im gesamten 

Treppenhaus in Abstimmung mit dem Architekten 


und dem Denkmalschutzamt ausgestattet. In jeder 

Wohnung wird neben der Eingangstür ein Monitor 

mit Wechselsprecheinrichtung und Türöffner instal- 

liert. Weiterhin wird ein Lehrrohrnetz inklusive Ver- 

kabelung für den Anschluss an das Telefon- und 

Kabelnetz eingebaut. Für alle Wohn- und Schlafräu- 

me werden TV- und Telefonanschlüsse eingerichtet. 

Sämtliche Balkone und Dachterrassen erhalten 

jeweils eine Steckdose sowie eine von innen zu schal- 

tende Außenlampe nach Vorgabe des Architekten 

und in Abstimmung mit dem Denkmalschutz. Die 

Haus- und Außenleuchten werden in Abstimmung 

mit dem Architekten und dem Denkmalschutz mon- 

tiert und über Dämmerungsschalter mit Bewegungs- 

melder betätigt. Alle Gemeinschaftseinrichtungen 

erhalten separate Zählvorrichtungen. 

Bodenbeläge / Fliesenlegerarbeiten 

Nach Abschluss der eventuell erforderlichen Holz- 

schutzmaßnahmen werden die gesamten Böden 

komplett überarbeitet, defekte Teile ausgewechselt 

und einen Höhenausgleich eingebracht. Zum Fußbo- 

denaufbau wird Trittschalldämmung mit Randdämm- 

streifen und Anhydritestrich in normgerechter Stärke 

auf die fachgerecht vorbereiteten Böden gebracht. 

Darauf wird in allen Räumen außer Bad, WC, Dusche 

und Küchen Echtholzparkett aus Eiche, Stärke mind- 

estens 8 mm einschließlich Sockelleisten, verlegt. In 

Bädern, WC’s und Duschräumen werden nach not- 

wendigen Vorleistungen wie Wandabdichtungen und 

systemorientierte Abdichtarbeiten unter Duschen 

und Badewannen die Böden und Wände entspre- 

chend den jeweiligen räumlichen Gegebenheiten und 

nach Vorgaben des Architekten mit Fliesen ausgestat- 

tet. Dies beinhaltet auch die Herstellung aller not- 

wendigen dauerelastischen Wartungsfugen. 

Zum Einsatz kommen Fliesen der Serie „Bahia negro“ 

und „Bahia almendra“, Bordüren „Bahia negro“ 

(Ausstellungspreis ca. 50,00 €/m² incl. MwSt.). Die 

Küche erhält im Arbeitsbereich einen Wandspiegel 

von ca. 60 cm Höhe aus Fliesen Fabrikat „Avila- 

Arena“ (Ausstellungspreis ca. 35,00 €/m² incl. MwSt.). 

91

Der Küchenfußboden wird nach Durchführung aller 

erforderlichen Vorarbeiten mit keramischen Fliesen, 

Fabrikat „Avila-Arena“ (Ausstellungspreis ca. 35,00 

€/m² incl. MwSt.), sowie Sockelfliesen belegt. 

Außen- und Innentüren 

Die bestehenden Gebäudeaußentüren werden fach- 

männisch und nach den Vorgaben des Referates 

Denkmalschutz aufgearbeitet bzw. entsprechend 

dem historischen Vorbild als neue Türen nachgefer- 

tigt. Die Hauseingangstüren werden mit einem elek- 

trischen Türöffnungssystem versehen. 

Die bestehenden Wohnungseingangstüren werden 

nach Möglichkeit gemäß den Auflagen des Bauord- 

nungsamtes bzw. des Referates Denkmalschutz auf- 

gearbeitet, neu verglast und mit Lippendichtungen, 

Zylinderschlössern und neuen Drückergarnituren ver- 

sehen. Sollten teilweise die Türen nicht aufarbei- 

tungsfähig oder nicht mehr vorhanden sein, so wer- 

den sie entsprechend dem historischen Vorbild als 

neue Türen nachgefertigt. Die Wohnungseingangstü- 

ren im Dachgeschoss werden gemäß den bauord- 

nungsrechtlichen Vorschriften sowie den Vorgaben 

des Denkmalschutzes passend zu den anderen Woh- 

nungseingangstüren nachgebaut. 

Sofern Wohnungsinnentüren in den jeweiligen Ein- 

heiten noch vorhanden und aufarbeitungswürdig 

sind, werden diese fachgerecht aufgearbeitet und 

restauriert bzw. fehlende Türen entsprechend den 

historischen Vorbildern nachgebaut. Bei Einbau 

neuer Innentüren werden diese als Röhrenspantüren 

in Weiß mit angedeuteter Kassettenprofilierung 

(Fabrikat Kilsgard oder gleichwertig) und zeitgemä- 

ßen Beschlägen ausgeführt. 

Treppenhaus 

Die Treppenhäuser werden entsprechend dem 

Befund im Putz ausgebessert bzw. bei Bedarf neu ver- 

putzt und ganzflächig gespachtelt. Die Gestaltung 

der Decken und Wände erfolgt nach einem zu erstel- 

lenden Farbkonzept unter Berücksichtigung der Vor- 

gaben des Denkmalschutzes. Treppenläufe und Pode- 

ste werden mit einem gekettelten Teppichläufer (ca. 

0,70 m breit) belegt und durch Messingschienen befe- 

92 IX. Die Baubeschreibung 

stigt. 

Außenanlagen, Hofflächen 

Die Außenanlagen werden gemäß dem Freiflächen- 

plan der Baugenehmigung sowie den Auflagen des 

Denkmalschutzes ausgeführt. Alle Pflasterflächen 

werden nach Bemusterung durch den Denkmalschutz 

und nach Vorgabe des Architekten aus Betonstein- 

pflaster einschließlich Borden hergestellt. Die Außen- 

beleuchtung erfolgt durch Pollerleuchten, die über 

einen Dämmerungsschalter mit Bewegungsmelder 

betätigt werden.

Planung / Projektsteuerung / Nebenkosten 

Bei einer derartigen Baumaßnahme fallen neben den 

allgemein üblichen Planungs- und Architektenhono- 

raren sowie Baugenehmigungsgebühren weitere 

Kosten an. Das betrifft unter anderem verschiedene 

Abnahme- und Prüfgebühren (Brandschutz, Statik 

etc.), die von den jeweiligen Prüfern bzw. Ämtern 

erhoben werden. 

Für die Erneuerung des Stromversorgungsanschlusses 

(Hausanschluss), des Wasseranschlusses (Hauswasser- 

anschluss) und die eventuelle Erneuerung eines Gas- 

versorgungsanschlusses fallen zusätzliche Kosten an. 

Alle derartigen Nebenkosten bis hin zur schlüsselfer- 

tigen Übergabe der Objekte sind im Festpreis enthal- 

ten. 

Ausführungsvorschriften nach DIN 

Soweit dies im Rahmen einer denkmalgerechten 

Komplettsanierung möglich ist, werden bei allen 

durchzuführenden Modernisierungs-, Instandset- 

zungs-, Aus- und Umbauarbeiten die jeweiligen DIN- 

Vorschriften der neuesten Fassung eingehalten und 

berücksichtigt sowie alle darin aufgeführten und 

erwähnten weiteren DIN-Vorschriften und Richtlinien 

umgesetzt. 


Hinweise / Vorbehalte 

Es wird hiermit nochmals ausdrücklich darauf hinge- 

wiesen, dass sich der Liefer- und Leistungsumfang 

ausdrücklich auf die vorbenannten Beschreibungen 

bezieht. In den Prospektplänen dargestellte Einrich- 

tungsgegenstände, Möbel, Küchen, Waschmaschinen 

etc. sind nur Gestaltungsbeispiele und nicht im Liefer- 

umfang enthalten. 

93

X. Die baubegleitende Qualitätskontrolle 

Qualitätssicherung durch den Bauträger und den TÜV 

als Partner der externen Qualitätskontrolle 

Ein Architektenteam mit ausgewiesenen Altbauspe- 

zialisten bietet Gewähr für die Umsetzung der hohen 

GRK-Standards am Bauobjekt. Die fachmännische 

Bauüberwachung stellt sicher, dass die Bauaus- 

führung der Baubeschreibung dieses Prospektes 

entspricht und sowohl die einschlägigen technischen 

Vorschriften als auch die vertraglich gefassten 

Vorgaben einhält. 

Als zusätzliches Instrument der Qualitätssicherung 

dient die Bauabnahme des Gemeinschaftseigentums 

durch einen unabhängigen Dritten – den TÜV Nord 

MPA. Das nach akribischer Prüfung erteilte TÜV- 

Prüfsiegel bietet die Gewissheit, dass die hohen 

GRK-Qualitätsvorgaben auch aus der Sicht neutraler 

Spezialisten erfüllt sind. 

Die Abnahme des Sondereigentums erfolgt durch 

den jeweiligen Käufer, der hierfür gerne einen Sach- 

verständigen seiner Wahl hinzuziehen kann. 

Zusätzlich erfolgt die Abnahme des Sondereigentums 

durch den TÜV unabhängig von der Abnahme des 

Eigentümers. 

Die GRK-Holding AG wurde ISO 9001 zertifiziert. 

94 X. Die baubegleitende Qualitätskontrolle

X. Die baubegleitende Qualitätskontrolle 

95

XI. Rechtliche Verhältnisse 

Allgemeines 

Der Erwerb einer Wohnung im Objekt „Friedrichshaf- 

ner Straße“ erfordert den Abschluss eines Kaufvertra- 

ges mit der Verkäuferin und Bauträgerin, der Objekt- 

gesellschaft Gartenhöfe GmbH, der auf einer Teilungs- 

erklärung basiert. Zudem tritt der Käufer in einen 

noch abzuschließenden Wohnungseigentums-Verwal- 

tungsvertrag ein. 

Die Verkäuferin ist Eigentümerin des betroffenen 

Grundbesitzes und der aufstehenden Gebäude. Das 

Gesamtareal ist mit einem Gebäudekomplex aus den 

50er Jahren bebaut, der als Wohnraum genutzt 

wurde. Die Liegenschaft ist im Grundbuch von Mok- 

kau (Amtsgericht Leipzig) Blatt 3064, Flurstück 103 

verzeichnet. 

Die Veräußerung einzelner Wohneinheiten 

erfolgt gemäß der notariell beurkundeten 

Teilungserklärung, UR-Nr. 23/2009 des 

Notars Dr. Matthias Wagner. Der Erwerber 

schließt durch Abgabe des Kaufvertragsan- 

gebots an die Gartenhöfe GmbH – das 

diese annimmt – einen Kauf- bzw. Bauträgervertrag 

über WEG-Eigentum ab. 

Der Käufer verpflichtet sich zur Zahlung des Kaufprei- 

ses nach den Regularien der Makler- und Bauträger- 

verordnung. 

Die Verkäuferin verpflichtet sich, das Kaufobjekt ent- 

sprechend den kaufvertraglichen Verpflichtungen zu 

errichten und Eigentum und Besitz auf den Käufer zu 

übertragen. Bau- und Ausstattungsbeschreibung sind in 

der Teilungserklärung im Teil 2 des Prospektes geregelt. 

Kaufvertragliche Regelungen 

Der Kauf- und Bauträgervertrag kommt durch ein 

Angebot des Käufers an die Objektgesellschaft Gar- 

tenhöfe GmbH und Annahme dieses Angebotes 

durch die Objektgesellschaft zustande. Der Erwerber 

bzw. Investor schuldet als Gegenleistung den Kauf- 

preis. 

Der vom Käufer zu entrichtende Kaufpreis wird fällig, 

96 XI. Rechtliche Verhältnisse 

wenn 

a) die Auflassungsvormerkung für den Käufer im 

Grundbuch eingetragen ist, 

b) alle zur Rechtswirksamkeit und zum Vollzug des 

Vertrages etwa erforderlichen Genehmigungen 

und das Negativzeugnis der Stadt zum Vorkaufs- 

recht nach SächsDSchG vorliegen, 

c) die Freistellung des Vertragsgegenstandes von 

allen Grundbuchlasten, die der Auflassungsvor- 

merkung des Käufers im Rang vorgehen oder 

gleichstehen und die nicht übernommen werden 

sollen, gesichert ist, und zwar für den Fall, dass 

das Bauvorhaben nicht vollendet wird. 

Weitere Grundvoraussetzung für die Fälligkeit der 

Kaufpreisraten ist, dass die Baugenehmigung erteilt 

worden ist.

Der Kaufpreis ist in folgenden Raten zu zahlen: 

1. Rate – bei Vorliegen der Grundvoraussetzungen - 30% des Kaufpreises abzüglich 5% Sicherheitseinbehalt, 

somit 25% des Kaufpreises. 

Der danach verbleibenden Restkaufpreis ist grundsätzlich nach Baufortschritt in bis zu sechs weiteren Raten 

zu entrichten. Deren Höhe legt der Verkäufer entsprechend dem Bauablauf aus folgenden Vom-Hundert-Sätzen 

des Gesamtkaufpreises fest: 

28,0% – nach Rohbaufertigstellung einschließlich Zimmererarbeiten 

5,6% – für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen 

2,1% – für die Rohinstallation der Heizungsanlagen 

2,1% – für die Rohinstallation der Sanitäranlagen 

2,1% – für die Rohinstallation der Elektroanlagen 

7,0% – für den Fenstereinbau einschließlich Verglasung 

4,2% – für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten 

2,1% – für den Estrich 

2,8% – für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich 

8,4% – nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe 

2,1% – für die Fassadenarbeiten 

3,5% – nach vollständiger Fertigstellung zuzüglich 5% Sicherheitseinbehalt, somit 8,5%. 

Gemäß §623a Abs.3 BGB ist dem Käufer für die rechtzeitige Herstellung des Kaufgegenstandes ohne 

wesentliche Mängel eine Sicherheit in Höhe von 5% des Kaufpreises zu stellen. Die Sicherheitsleistung wird 


durch Einbehalt dergestalt erbracht, dass der Käu- 

fer von der ersten Kaufpreisrate den Gesamtbetrag 

der Sicherheit einbehält. Der Zahlungsplan ist dem- 

entsprechend angepasst. Der einbehaltene Betrag 

ist nach vollständiger Fertigstellung des Bauvorha- 

bens mit der letzten Kaufpreisrate an den Verkäu- 

fer zu entrichten. 

Soweit einzelne der im Ratenplan der MaBV aufge- 

führten Leistungen nicht anfallen, wird der jeweilige 

Vom-Hundert-Satz anteilig auf die übrigen Raten ver- 

teilt. Der gemäß dem Ratenplan der MaBV zu errech- 

nende Teilbetrag für schon erbrachte Leistungen wird 

mit den Grundvoraussetzungen zur Zahlung fällig. 

Auf den Käufer gehen Besitz, Nutzen und Lasten von 

dem Zeitpunkt an über, ab dem dieser den Vertrags- 

gegenstand benutzt oder aufgrund Übergabe benut- 

zen darf. Der Verkäufer ist zur Übergabe verpflichtet, 

wenn die Abnahme durchgeführt ist und er Käufer 

alle zu diesem Zeitpunkt fälligen Zahlungen geleistet 

hat oder Zug um Zug gegen Übergabe leistet. Mit 

Besitzübergang tritt der Erwerber in sämtliche Ver- 

pflichtungen ein, die sich für ihn aus der Gemein- 

97

schaftsordnung und Teilungserklärung ergeben. Hin- 

sichtlich der aufgeführten Regelungen aus dem Kauf- 

vertrag, der Gewährleistungsansprüche des Erwerbers 

und anderer Regelungen wird auf das im Prospekt Teil 

II abgedruckte Kaufvertragsangebot verwiesen. Der 

Rücktritt vom Vertrag ist entsprechend den gesetzli- 

chen Regelungen möglich. Für den Fall der Inanspruch- 

nahme wird auf das besondere Schriftformerfordernis 

entsprechend IX „Rücktritt“ lt. Kaufvertragsangebot, 

abgedruckt im Teil II des Prospektes, verwiesen. 

Teilungserklärung 

Die Teilungserklärung ist im Teil II des Prospektes mit 

Ausnahme der Grundrisse und Lagepläne abgedruckt. 

Grundrisse und Lagepläne werden auf Wunsch des 

Erwerbers/Investors dem Teil II des Prospektes beige- 

legt. 

Mietpool-GbR/Verwaltung des Gemeinschafts- 

und Sondereigentums 

Es wird auf die Ausführungen im Prospekt Seite 18 

und 19 sowie auf den in der Teilungserklärung verein- 

barten Mietpool-GbR-Vertrag, abgedruckt im Teil II 

des Prospektes, verwiesen. 

Beendigung der Vermögensanlage 

Der Erwerber kann durch Weiterverkauf des Objekts 

bzw. Schenkung oder Vererbung oder ggf. Rück- 

abwicklung des Kaufvertrags die Vermögensanlage 

beenden. Es wird auf die vorstehenden Ausführun- 

gen zu den steuerlichen Verhältnissen und zu den 

wesentlichen Risiken der Vermögensanlage verwie- 

sen. Die Höhe eines Veräußerungserlöses hängt ab 

u.a. vom Zustand der Immobilie, den Marktverhältnis- 

sen und dem zeitlichen Rahmen, innerhalb dessen der 

Verkauf stattfinden soll. 

Angaben zum Prospektherausgeber, 

Verkäufer und Vertragspartner 

Prospektherausgeber, Vertragspartner und Objektge- 

sellschaft des vorgesehenen Kaufvertrags über Kauf 

und Sanierung einer Eigentumswohnung ist die Firma 

Gartenhöfe GmbH, Prinz-Eugen-Str. 31, 04277 Leipzig. 

Die Gesellschaft ist eingetragen im Handelsregister 

des Amtsgerichts Leipzig unter der HR-Nummer HRB 

23289 und wurde am 22.11.2006 gegründet. Das 

Stammkapital beläuft sich auf 25.000 Euro. Alleiniger 

Geschäftsführer ist Herr Torsten Kracht, geb. am 

04.10.1967. Alleingesellschafterin ist die GRK-Holding 

AG. Sie ist zugleich Initiatorin dieses Prosepekts. 

Die Koordination des Vorhabens obliegt der GRK- 

Holding AG, Prinz-Eugen-Straße 31, 04277 Leipzig. 

Vorstände sind Herr Steffen Göpel, geb. am 

21.08.1965 und Herr Torsten Kracht, geb. am 

04.10.1967. Das Stammkapital beläuft sich auf 

1.000.000 EUR. Die Handelsregisternummer lautet 

HRB 22568 (Amtsgericht Leipzig). Die GRK-Holding 

AG wurde am 29.11.1995 in Rechtsform einer GmbH 

gegründet und am 02.06.2006 in eine AG umgewan- 

98 XI. Rechtliche Verhältnisse 

delt. 

Die Unternehmensgruppe GRK ist seit vielen Jahren 

als Projektinitiator, Bauträger und Finanzdienstleister 

von Wohnimmobilien-Projekten für gewerbliche und 

institutionelle Anleger sowie für Privatkunden tätig. 

Ein Hauptschwerpunkt ist die Sanierung denkmalge- 

schützter Wohnimmobilien. Die kaufmännische Pro- 

jektleitung wird von Herrn Torsten Kracht, postalisch 

erreichbar über Gartenhöfe GmbH, Prinz-Eugen-Str. 

31, 04277 Leipzig, wahrgenommen. Die technische 

Projektleitung obliegt Herrn Roland Meißner, posta- 

lisch ebenfalls erreichbar über Gartenhöfe GmbH, 

Prinz-Eugen-Str. 31, 04277 Leipzig.

Die projektverantwortlichen Mitarbeiter der Unter- 

nehmensgruppe Torsten Kracht und Roland Meißner 

verfügen über langjährige Berufserfahrungen mit 

Immobilienprojekten. 

Die technische Bauabnahme des Gemeinschafts- 

eigentums erfolgt durch den TÜV. 

Die Planung obliegt dem Architekturbüro Homuth, 

Leipzig. 

Die Unternehmen Gartenhöfe GmbH und GRK-Hol- 

ding AG sind personell und organisatorisch mitein- 

ander verflochten. Die GRK-Holding AG hält 100 % 

der Gesellschaftsanteile der Gartenhöfe GmbH. 


Die Objektverwaltung soll der GRK Hausverwaltung 

GmbH Leipzig (Handelsregisternummer HRB 15104/ 

Amtsgericht Leipzig, erstmalige Eintragung am 

09.11.1998), übertragen werden. Geschäftsführer der 

Gesellschaft sind Herr Jörg Schwerdtner, geb. am 

27.11.1968 und Herr Svend-Gunnar Kirmes, geb. am 

19.11.1949. Das Stammkapital beträgt 26.000,00 EUR. 

Herr Steffen Göpel ist an den Unternehmen GRK- 

Holding AG und GRK Hausverwaltung GmbH Leipzig 

beteiligt. 

99

XII. Steuerliche Verhältnisse 

Das Angebot richtet sich an Investoren, die die zu 

modernisierenden Wohnungseigentumseinheiten 

nebst Außenstellplätzen zum Zweck der langfristigen 

Vermietung bzw. Selbstnutzung erwerben wollen. Es 

gelten unterschiedliche steuerrechtliche Grundsätze 

für den Erwerb der Immobilie und deren Nutzung 

einerseits für den Investor als Vermieter (z.B. Ein- 

kunftserzielung, Abgrenzung zum gewerblichen 

Grundstückshandel, private Veräußerungsgeschäfte) 

und andererseits für den Investor als Selbstnutzer 

(z.B. Sonderausgabenabzug, Veräußerungen). Diese 

werden im Nachfolgenden getrennt dargestellt. Bei 

einer späteren etwaigen Schenkung der Eigentums- 

wohnung gelten für die Investoren unabhängig von 

der Nutzung die gleichen steuerrechtlichen Grundsät- 

ze. Diese werden im Anschluss übergreifend erläu- 

tert. 

Immobilienerwerb zur Fremdvermietung 

Voraussetzungen für die Anerkennung der Einkünfte 

aus Vermietung und Verpachtung 

Der Erwerb und die Nutzung einer Immobilie zur 

Fremdvermietung ist nur dann einkommensteuerlich 

relevant, wenn die Absicht besteht, auf Dauer gese- 

hen nachhaltig Überschüsse zu erzielen (nachfolgend 

„Einkunftserzielungsabsicht“ genannt). 

Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit 

wird grundsätzlich vom Vorliegen der Einkunftserzie- 

lungsabsicht ausgegangen (BMF-Schreiben vom 

08.10.2004, BStBl. I S. 933). 

Dieser Grundsatz gilt dann nicht, wenn besondere 

Umstände gegen eine auf Dauer angelegte Vermie- 

tungstätigkeit sprechen. Solche Umstände können 

z.B. sein: der Abschluss von Zeitmietverträgen, der 

Abschluss einer kurzfristigen Fremdfinanzierung oder 

die Veräußerung bzw. die Selbstnutzung der Immobi- 

lie innerhalb eines kurzen Zeitraumes, in der Regel 

innerhalb von fünf Jahren nach der Anschaffung. 

Solche Umstände führen nur dann zur Nichtanerken- 

nung der Einkünfte aus Vermietung und Verpach- 

tung, wenn für den Zeitraum der Nutzung kein Über- 

schuss erzielt worden ist. 

Erwirbt ein Investor eine Eigentumswohnung, ohne 

entschieden zu haben, ob er die Wohnung dauerhaft 

vermieten oder selbst nutzen will, spricht dies eben- 

falls gegen eine Einkunftserzielungsabsicht. Die Ein- 

kunftserzielungsabsicht beginnt dann in der Regel 

durch den Entschluss des Investors zur dauerhaften 

Vermietung, erkennbar durch Inserate oder Einschal- 

tung eines Maklers. 

Solange der Investor sich ernsthaft bemüht, die Woh- 

nung zu vermieten – also auch bei längerem oder vor- 

übergehendem Leerstand – ist von einer Einkunftser- 

zielungsabsicht auszugehen. 

Darüber hinaus ist für die Einkunftserzielungsabsicht 

und die Anerkennung von Werbungskosten die Höhe 

des erzielten Mietzinses maßgeblich. 

100 XII. Steuerliche Verhältnisse

Wird ein Mietzins von mehr als 75 % der ortsüblichen 

Marktmiete vereinbart, ist von einer Einkunftserzie- 

lungsabsicht auszugehen. 

Wird ein Mietzins von weniger als 75 % und mehr als 

56 % der ortsüblichen Marktmiete vereinbart, ist die 

Einkunftserzielungsabsicht anhand einer Überschuss- 

prognose zu prüfen. Die Werbungskosten sind in vol- 

ler Höhe abziehbar, wenn für die Dauer der Vermö- 

gensnutzung ein Überschuss erzielt wird. Wird für die 

Dauer der Vermögensnutzung kein Überschuss 

erzielt, wird in Höhe der Differenz zwischen dem ver- 

einbarten Mietzins und der ortsüblichen Marktmiete 

eine unentgeltliche Vermietung angenommen mit 

der Folge, dass die Werbungskosten in Höhe dieses 

Anteils nicht abziehbar sind. 

Wird ein Mietzins von weniger als 56 % der ortsübli- 

chen Marktmiete vereinbart, wird in Höhe der Diffe- 

renz zur ortsüblichen Marktmiete ohne weitere Prü- 

fung eine unentgeltliche Vermietung angenommen 

mit der Folge, dass die auf den unentgeltlichen Teil 

entfallenden Werbungskosten nicht abziehbar sind. 

Den Investor trifft in jedem Fall die objektive Beweis- 

last über das Vorliegen der Einkunftserzielungsab- 

sicht. Deshalb sollte sich jeder Investor eine Über- 

schussprognose durch einen Steuerberater erstellen 


lassen. Dadurch kann das Risiko der späteren Nichtan- 

erkennung der Einkünfte bei einer nicht von vornher- 

ein beabsichtigten späteren Eigennutzung oder Ver- 

äußerung gemindert werden. 

Die Überschussprognose ist für die Dauer der voraus- 

sichtlichen Vermögensnutzung zu erstellen: bei einer 

befristeten Vermietung für die Dauer der Befristung, 

bei einer langfristigen Vermietung für die Dauer von 30 

Jahren. Bei der Ermittlung des Überschusses ist von den 

Ergebnissen auszugehen, wie sie sich aus den einkom- 

mensteuerrechtlichen Vorschriften ergeben werden. 

Private Veräußerungsgewinne sind nicht in die Progno- 

se einzubeziehen. Erhöhte oder degressive Abschrei- 

bungen sind nur bei befristeter Vermietung anzuset- 

zen. 

Einkunftsermittlung 

Ist die Vermietung der Eigentumswohnung durch den 

Investor auf Dauer angelegt und wird für die Dauer 

der Vermögensnutzung ein Überschuss erzielt, sind 

die Ergebnisse den Einkünften aus Vermietung und 

Verpachtung gem. § 21 EStG zuzurechnen und unter- 

liegen der Einkommensbesteuerung. 

Die Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und 

Verpachtung erfolgt gem. § 2 Abs. 2 Nr. 2 EStG als 

Überschuss der Einnahmen (§ 8 EStG) über die 

Werbungskosten (§ 9 EStG). Zu den Einnahmen sind 

u. a. der Mietzins und etwaige Zinsen aus der Instand- 

haltungsrücklage zu rechnen. Zu den Werbungsko- 

sten sind u.a. Abschreibungen auf Anschaffungs- 

bzw. Herstellungskosten, Finanzierungskosten, Ver- 

waltungskosten für das Sondereigentum und für das 

Gemeinschaftseigentum, Instandhaltungskosten, son- 

stige nicht auf den Mieter umlegbare Betriebskosten, 

Notar- und Gerichtskosten für die Grundschuldbestel- 

lung zu rechnen. 

Die Bildung der Instandhaltungsrücklage durch Ein- 

zahlung auf das Verwalterkonto zählt nicht zu den 

sofort abzugsfähigen Werbungskosten, sondern erst 

deren späterer tatsächlicher Verbrauch. 

Instandsetzungskosten, die in den ersten drei Jahren 

nach der Anschaffung der Eigentumswohnung anfal- 

len und 15 % der Anschaffungskosten übersteigen, 

sind anschaffungsnahe Herstellungskosten und nach 

den gleichen Grundsätzen wie die Anschaffungsko- 

sten abzuschreiben (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Nach 

Ablauf der drei Jahre sind anfallende Instandsetzungs- 

kosten nach den Grundsätzen des BMF-Schreibens 

101

vom 18.07.2003 (BStBl. I, S. 386) in Anschaffungsko- 

sten, Herstellungskosten und ErhaLtungsaufwendun- 

gen abzugrenzen. In die AbgreNzung sind Erhal- 

tungsaufwendungen, die jährlich üblicherweise anfal- 

len, nicht mit einzubeziehen. 

Ein im Rahmen der Finanzierung der Eigentumswoh- 

nung geleistetes Damnum bzw. Disagio ist gem. §11 

Abs. 2 Satz 4 EStG in Höhe von 5 % der Darlehenssum- 

me als Werbungskosten sofort abzugsfähig, wenn ein 

Zinsfestschreibungszeitraum von mindestens fünf 

Jahren vereinbart wird. 

Zu den Anschaffungskosten der Eigentumswohnung 

sind der Kaufpreis, die Notar- und Gerichtskosten auf 

den Eigentumserwerb und die Grunderwerbsteuer zu 

rechnen. Die Anschaffungskosten sind im notariellen 

Kaufvertrag aufgeteilt für die Eigentumswohnung 

auf Grundstücksanteil, Altbausubstanz, Modernisie- 

rungskosten und Küche sowie für den Außenstell- 

platz auf Grundstücksanteil und Herstellungskosten- 

anteil. 

Die vorgenannte Aufteilung beruht auf einer woh- 

nungsspezifischen Baukostenzuweisung. Die Auftei- 

lung wird vom Verkäufer nicht garantiert und steht 

unter dem Vorbehalt der Anerkennung durch die 

Finanzverwaltung. Die vom Käufer zu tragenden 

Kosten (Notar- und Gerichtskosten, Grunderwerb- 

steuer) sind im gleichen Verhältnis auf Grund und 

Boden sowie Altbausubstanz etc. aufzuteilen. 

Die Anschaffungskosten auf die Altbausubstanz wer- 

den gem. § 7 Abs. 4 Nr. 2a EStG jährlich in Höhe von 

2,0 % beginnend mit dem Übergang von Nutzen und 

Lasten abgeschrieben. 

Für den Teil der Anschaffungskosten, der auf die 

Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen 

eines Denkmals entfällt, kann eine erhöhte Abschrei- 

bung in Höhe von 9 % p.a. in den ersten acht Jahren 

und in Höhe von 7 % p.a. im neunten bis zwölften 

Jahr alternativ zur linearen Abschreibung von 2,0 % 

in Anspruch genommen werden (§ 7i EStG). 

Die Abschreibung erfolgt ab dem Jahr, in dem die 

Sanierungsarbeiten abgeschlossen werden (in der 

Regel identisch mit dem Nutzen- und Lastenwechsel), 

und in den elf darauf folgenden Jahren. Vorausset- 

zung ist darüber hinaus, dass mit den durchzuführen- 

den Sanierungsarbeiten erst nach Abschluss des nota- 

riellen Kaufvertrages begonnen wird und eine ent- 

sprechende Bescheinigung der zuständigen Gemein- 

debehörde vorliegt. Da das Finanzamt in der Regel 

die Aufteilung der Anschaffungskosten auf die Alt- 

bausubstanz bzw. auf die begünstigten Modernisie- 

rungskosten überprüft, können sich gegebenenfalls 

zwischen den im Kaufvertrag genannten Modernisie- 

rungskosten und den steuerlich begünstigten Auf- 

wendungen Abweichungen ergeben. Seitens der 

Finanzverwaltung wird insbesondere geprüft, ob 

durch die Modernisierungsmaßnahmen kein anderes 

Wirtschaftsgut oder kein Neubau entsteht. Entsteht 

durch die Modernisierungsmaßnahmen ein anderes 

Wirtschaftsgut oder ein Neubau, ist die Inanspruch- 

nahme von erhöhten Absetzungen gem. § 7i EStG 

ausgeschlossen. 

Nach den Verwaltungsanweisungen kann 

– ein anderes Wirtschaftsgut entstehen, wenn das 

bisherige Wirtschaftsgut so tiefgreifend umgestal- 

tet wird, dass die eingefügten neuen Teile der 

Gesamtsache das Gepräge geben; 

– ein Neubau entstehen, wenn mehr als die Hälfte 

der tragenden Gebäudeteile ersetzt werden. 

Für Baumaßnahmen am Dachgeschoss werden diese 

Grundsätze gesondert geprüft (BMF-Schreiben vom 

10.07.1996, BStBl V , S. 689). Durch die Einzelbetrach- 

tung besteht insbesondere das Risiko, dass die Finanz- 

verwaltung – entgegen einer zu erteilenden Beschei- 

nigung für Maßnahmen gem. §§ 7h, 7i bzw. 10f/EStG 

– einen Neubau annimmt. 


Nach der im Prospekt abgedruckten Baubeschreibung 

und der Umsetzung solcher Projekte in der jüngsten 

Vergangenheit geht der Projektinitiator nicht von der 

Entstehung eines anderen Wirtschaftsguts oder eines 

Neubaus aus. Eine Garantie kann jedoch hierfür nicht 

übernommen werden. 

Nicht in Anspruch genommene erhöhte Abschreibun- 

gen können in späteren Veranlagungsräumen nicht 

nachgeholt werden. 

Abgrenzung zwischen Vermögensverwaltung und 

gewerblichem Grundstückshandel Investoren, die 

mehrere Immobilien besitzen oder erwerben und mit 

dem vorliegenden Angebot eine weitere Eigentums- 

wohnung zum Zweck der Vermietung anschaffen, 

sollten bei einer späteren etwaigen Veräußerung dar- 

auf achten, dass sie die Grenzen der privaten Vermö- 

gensverwaltung nicht überschreiten. Die Grenze der 

privaten Vermögensverwaltung wird überschritten, 

wenn innerhalb eines kurzen Zeitraums nach der 

Anschaffung bzw. Herstellung, in der Regel in einem 

Zeitraum von fünf Jahren, mehr als drei Objekte ver- 

äußert werden (nachfolgend „Drei-Objekte-Grenze“ 

genannt). Objekte i. S. der „Drei-Objekte-Grenze“ 

sind Grundstücke jeglicher Art. Auf die Größe, den 

Wert oder die Nutzungsart des einzelnen Objektes 

kommt es nicht an. 


Jedes zivilrechtliche Wohnungseigentum, das selbst- 

ständig nutzbar und veräußerbar ist, stellt ein Objekt 

i. S. der „Drei-Objekte-Grenze“ dar, auch wenn meh- 

rere Eigentumswohnungen nach Vertragsabschluss 

baulich zu einem Objekt zusammengefasst werden. 

Auch ein im Teileigentum stehender Garagenstell- 

platz stellt ein selbständiges Objekt dar, wenn dieser 

nicht im Zusammenhang mit dem Verkauf einer Woh- 

nung veräußert wird. 

Als Objekte i. S. der „Drei-Objekte-Grenze“ zählen 

auch Grundstücksveräußerungen, die innerhalb eines 

Zeitraums von zehn Jahren nach der Anschaffung 

bzw. Herstellung erfolgen, wenn besondere Umstän- 

de darauf schließen lassen, dass zum Zeitpunkt der 

Anschaffung oder Herstellung eine Veräußerungsab- 

sicht vorgelegen hat. 

Die vorstehende Aufzählung ist nicht abschließend. 

Die seitens der Finanzverwaltung (BMF-Schreiben 

vom 24.02.2004, BStBl. I, S. 434) und der Rechtspre- 

chung aufgestellten Grundsätze zur Abgrenzung zwi- 

schen privater Vermögensverwaltung und gewerbli- 

chem Grundstückshandel, insbesondere zur „Drei- 

Objekte-Grenze“ sind kompliziert und unübersicht- 

lich. Deshalb sollten Investoren, die beabsichtigen, 

ihre Eigentumswohnung zu veräußern, vor Verwirkli- 

chung des Rechtsgeschäfts einen Steuerberater beur- 

teilen lassen, ob die Grenzen der privaten Vermö- 

gensverwaltung eingehalten oder überschritten wer- 

den. 

Werden die Grenzen der privaten Vermögensverwal- 

tung überschritten, hat das zur Folge, dass seitens des 

Investors mit dem Entschluss zur Einkunftserzielung 

ein gewerbliches Unternehmen im Umfang des i. S. 

der „Drei-Objekte-Grenze“ veräußerten Grundbesit- 

zes begründet wird. Die Einkünfte unterliegen dann 

nicht nur der Einkommensteuer, sondern auch der 

Gewerbesteuer. 

Nur bebaute Objekte, die über einen längeren Zeit- 

raum von mindestens zehn Jahren vermietet worden 

sind, gehören nicht zu Objekten i. S. der „Drei-Objek- 

te-Grenze“. Bei solchen Objekten rechnet auch die 

Veräußerung noch zur privaten Vermögensverwal- 

tung. 

Grundstücksveräußerungen 

Ein Gewinn aus der Veräußerung von Grundstücken 

im Privatvermögen, u.a. Eigentumswohnungen, 

bleibt einkommensteuerfrei, wenn die Veräußerung 

nach Ablauf einer zehnjährigen Haltefrist (Spekulati- 

onsfrist i. S. des § 23 Abs. 1 EStG) erfolgt. 

103

Die Frist beginnt mit dem Abschluss des Kaufvertra- 

ges zu laufen. Erfolgt hingegen die Grundstücksver- 

äußerung innerhalb der Zehnjahresfrist, so werden 

entstehende Veräußerungsgewinne als „Einkünfte 

aus privaten Veräußerungsgeschäften“ besteuert 

(§ 23 EStG). 

Der Veräußerungsgewinn bzw. -verlust ermittelt sich 

grundsätzlich als Differenz zwischen dem Veräuße- 

rungspreis und den Anschaffungs- und Herstellungs- 

kosten abzüglich etwaiger Veräußerungskosten (§ 23 

Abs. 3 S. 1 EStG). Die Anschaffungs- bzw. Herstellungs- 

kosten mindern sich um in Anspruch genommene 

Abschreibungen (lineare, degressive und erhöhte). 

Die Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften 

bleiben steuerfrei, soweit der erzielte Gesamtgewinn 

aus diesen Geschäften nicht mehr als EUR 512,00 

beträgt. 

Die Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften 

dürfen mit positiven Einkünften aus anderen Ein- 

kunftsarten nicht ausgeglichen werden. Die Verluste 

mindern nach Maßgabe des § 10d EStG die positiven 

Einkünfte, die der Investor im unmittelbar vorange- 

gangenen Kalenderjahr oder in den folgenden Kalen- 

derjahren aus privaten Veräußerungsgeschäften 

erzielt hat oder erzielt. 

Verlustverrechnung 

Investoren, die die Eigentumswohnung zum Zweck 

der langfristigen Vermietung erwerben, können in 

den ersten Jahren Verluste auf Grund der Inanspruch- 

nahme erhöhter Abschreibungen auf Modernisie- 

rungskosten oder einer höheren Fremdfinanzierung 

erzielen. Verluste, die im Jahr der Entstehung nicht 

mit anderen Einkünften aus Vermietung und Ver- 

pachtung oder mit anderen Einkunftsarten ausgegli- 

chen werden, können gem. § 10d EStG bis zu einem 

Betrag von EUR 511.500/bei Ehegatten bis zu einem 

Betrag von EUR 1.023.000 in das vorangegangene 

Kalenderjahr zurückgetragen werden (§ 10d Abs. 

S 1 EStG). 

Nicht ausgeglichene negative Einkünfte, die nicht 

nach § 10d Abs. 1 S. 1 EStG abgezogen worden sind, 

sind in den folgenden Veranlagungszeiträumen bis 

zu einem Gesamtbetrag der Einkünfte von 1,0 Mio. 

EUR (bei zusammen veranlagten Ehegatten 2,0 Mio. 

EUR) unbeschränkt, darüber hinaus bis zu 60 % des 

1,0 Mio. EUR bzw. 2,0 Mio. EUR bei zusammen veran- 

lagten Ehegatten übersteigenden Gesamtbetrages 

der Einkünfte abzuziehen. 

Auf Antrag des Investors gegenüber dem zuständi- 

gen Wohnsitzfinanzamt kann von dem Verlustrück- 

trag ganz oder teilweise abgesehen werden. 

Die Höhe des Verlustrücktrages ist im Antrag anzuge- 

ben. Es ist nicht ausgeschlossen, dass ein Kapitalanle- 

ger in der Anfangsphase durch die Inanspruchnahme 

der erhöhten Absetzungen gem. § 7i EStG und durch 

die Aufnahme einer Fremdfinanzierung negative Ein- 

künfte erzielt, die für die Dauer der Verlustphase 

höher sind als 10 % des von ihm eingesetzten Eigen- 

104 XII. Steuerliche Verhältnisse 

kapitals. 

Wird vom Projektinitiator eine modellhafte Gestal- 

tung „Steuerstundungsmodell“ angeboten, dürfen 

die Verluste nach § 15b EStG weder mit anderen Ein- 

künften aus Vermietung und Verpachtung noch mit 

Einkünften aus anderen Einkunftsarten ausgeglichen 

werden. Sie dürfen auch nicht nach § 10d EStG abge- 

zogen werden. Die Verluste mindern die positiven Ein- 

künfte, die in den folgenden Wirtschaftsjahren aus 

der Vermietung dieser Eigentumswohnung erzielt 

werden. 

Nach der Gesetzesbegründung zum § 15b EStG sowie 

eines vorliegenden BMF-Schreibens zählt das vorlie- 

gende Angebot des Projektinitiators nicht als Steuer- 

stundungsmodell, weil keine modellhafte Gestaltung 

vorliegt. Eine modellhafte Gestaltung liegt nur dann 

vor, wenn neben dem Angebot zum Erwerb einer 

Eigentumswohnung mittels vorgefertigtem Konzept

eine oder mehrere Nebenleistungen mit zusätzlich 

vereinbartem Entgelt zum Zweck der Erzielung steu- 

erlicher Vorteile angeboten werden. 

Das vorliegende Angebot richtet sich ausschließlich auf 

den Erwerb von Eigentumswohnungen. Das Angebot 

zum Beitritt in die Mietpool-GbR stellt keine zusätz- 

lichen Nebenleistungen dar, wie kein zusätzliches Ent- 

gelt und keine Vorauszahlung für ein Jahr anfällt. 

Andere Steuerbelastungen 

Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung – 

sofern die Grenzen der privaten Vermögensverwal- 

tung nicht überschritten werden und ein gewerb- 

licher Grundstückshandel nicht angenommen wird – 

unterliegen nicht der Gewerbesteuer. 

Die Umsätze aus Vermietung und Verpachtung von 

Grundstücken und Grundstücksteilen sind nach § 4 

Nr. 12a UStG von der Umsatzsteuer befreit. 


Immobilienerwerb zur Eigennutzung 

Sonderausgabenabzug 

Investoren, die eine denkmalgeschützte oder in 

einem Entwicklungsgebiet gelegene Eigentumswoh- 

nung mit dem Ziel der Eigennutzung erwerben, kön- 

nen Modernisierungskosten im Kalenderjahr des 

Abschlusses der Sanierungsmaßnahmen und in den 

neun darauf folgenden Jahren jeweils bis zu 9 % wie 

Sonderausgaben abziehen (§ 10f EStG). 

Voraussetzung für den Abzug als Sonderausgabe ist, 

dass alle Erfordernisse des § 7i EStG erfüllt sind. Es wird 

insofern auf die Ausführungen zum § 7i EStG (A.2. 

„Einkunftsermittlung“) verwiesen. Der Sonderausga- 

benabzug wird nur insoweit gewährt, wie in dem 

jeweiligen Kalenderjahr die Wohnung zu eigenen 

Wohnzwecken genutzt wird (§ 10f Abs. 1 Satz 2 EStG). 

Grundlage für die Aufteilung der Anschaffungsko- 

sten in Modernisierungskosten und in andere Kosten 

sind die Angaben des Bauträgers im Kaufvertragsan- 

gebot. Diese stehen unter dem Vorbehalt der Aner- 

kennung durch die Finanzverwaltung. Insofern wird 

ebenfalls auf die Ausführungen zu §§ 7i, 7h EStG (A.2. 

„Einkunftsermittlung“) verwiesen. 

Die Steuervergünstigung nach § 10f Einkommensteu- 

ergesetz kann nur einmal gewährt werden. 

Bei Ehegatten können diese insgesamt für zwei 

Objekte in Anspruch genommen werden. 

Grundstücksveräußerungen 

Ein Gewinn aus der Veräußerung von Grundstücken 

im Privatvermögen, u.a. Eigentumswohnungen, 

bleibt auch innerhalb der 10-jährigen Spekulations- 

frist einkommensteuerfrei (vgl. hierzu die Ausführun- 

gen zu A. 3. „Private Veräußerungsgeschäfte“), wenn 

das Grundstück im Zeitraum zwischen Anschaffung 

und Veräußerung ausschließlich oder im Jahr der Ver- 

äußerung und in den beiden vorangegangenen Jah- 

ren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. 

Die Voraussetzungen der Nutzung zu eigenen Wohn- 

zwecken innerhalb der oben genannten Fristen sind 

u.a. nicht erfüllt bei kurzfristiger Vermietung, bei 

Vermietung an Kinder und andere Angehörige, bei 

Nutzung von Teilen der Wohnung als Arbeitszimmer. 

Bei der Ausnahme zur Besteuerung von privaten Ver- 

äußerungsgeschäften kommt es also stets auf die aus- 

schließliche Nutzung zu eigenen Wohnzwecken an. 

105

Für den Fall, dass die ausschließliche Nutzung zu 

eigenen Wohnzwecken innerhalb der oben genann- 

ten Fristen nicht erfüllt ist, wird auf die Rechtsfolgen 

zu A.3. „Private Veräußerungsgeschäfte“ verwiesen. 

Gemeinsame Vorschriften für 

Immobilienerwerber 

Einkommensteuervorauszahlung/Eintragung eines 

Freibetrages auf der Lohnsteuerkarte 

Die voraussichtlich ausgleichsfähigen Verluste oder 

der Sonderausgabenabzug können bereits im Ein- 

kommensteuer- und Vorauszahlungsverfahren (§ 37 

EStG) oder in Form eines Freibetrages auf der Lohn- 

steuerkarte (§ 39a Abs. 1 EStG) berücksichtigt werden. 

Dies gilt erst für Veranlagungszeiträume, die nach der 

Fertigstellung oder der Anschaffung der Immobilie 

beginnen. Der Freibetrag auf der Lohnsteuerkarte 

kann mit Wirkung ab dem der Antragstellung folgen- 

den Monat eingetragen werden. 

Bei Antragstellung bis zum 31.01. tritt Rückwirkung auf 

den 01.01. des Kalenderjahres ein. Deshalb empfiehlt es 

sich, den Antrag bis spätestens zum 31.01. eines Kalen- 

derjahres zu stellen. 

Nach dem 30.11. kann ein Antrag für das laufende Jahr 

nicht mehr gestellt werden. 

Der Antrag auf Eintragung eines Freibetrages muss 

allerdings alle Einkünfte aus Vermietung und Ver- 

pachtung des Investors enthalten, sodass auch positi- 

ve und negative Einkünfte aus anderen Objekten zu 

berücksichtigen sind. 

Grunderwerbsteuer 

Entsprechend dem Grunderwerbsteuergesetz unter- 

liegt der Erwerb von inländischen Grundstücken der 

Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5 % des Kaufprei- 

ses auf Grund und Boden, Altbausubstanz und Sanie- 

rungskosten sowie Außenstellplatz, soweit das Bun- 

desland seine Kompetenz zur Bestimmung des Steu- 

ersatzes nicht ausgeübt hat. 

Grundsteuer 

Auf den Grundbesitz der Eigentumswohnung ist 

Grundsteuer zu entrichten. Die Grundsteuer ist von 

der Höhe des Einheitswertes der Eigentumswohnung, 

der Steuermesszahl (z. Z. 2,6 v. T. für die ersten 

38.346,89 EUR des Einheitswertes und darüber hinaus 

3,5 v. T. des Einheitswertes) und vom Hebesatz der 

jeweiligen Gemeinde abhängig. Der Hebesatz der 

Stadt Leipzig beträgt z. Zt. für Grundstücke (Grund- 

steuer B) 500 %. 

Kapitalanleger können die Grundsteuer auf die Mie- 

ter umlegen. 

Erbschaftsteuer/Schenkungsteuer 

Der Übergang eines Grundstücks auf Grund eines Erb- 

falls oder einer Schenkung unter Lebenden unterliegt 

gem. § 1 ErbStG der Steuerpflicht. Die Bewertung des 

Grundbesitzes für die Erbschaft- und Schenkungsteuer 

erfolgt gemäß § 12 Abs. 3 ErbStG für Wohnungseigen- 

tum nach dem Ertragswertverfahren gem. § 93 i.V. mit 

§ 78 ff. Bewertungsgesetz. Nach diesen Vorschriften 

wird für die Bewertung bebauter Grundstücke der 

Ertragswert angesetzt. 

Dieser bestimmt sich nach dem 12,5-fachen der zum 

Besteuerungszeitraum vereinbarten Jahresmiete, ver- 

mindert um die Wertminderung wegen Alters (0,5 % 

pro vollendetes Jahr ab Bezugsfertigkeit, höchstens 

jedoch insgesamt 25 %). 

In Erbschaftsfällen sind nach Auffassung der Finanz- 

verwaltung von dem oben beschriebenen Grundbe- 

sitzwert der Immobilie die Verbindlichkeiten abzuzie- 

hen. Soweit die Verbindlichkeiten den Grundbesitz- 

wert übersteigen, führt dies zu einer Reduzierung des 

übrigen steuerpflichtigen Nachlassvermögens. 


Die Finanzverwaltung sieht in der Zuwendung eines 

Grundstücks bei gleichzeitiger anteiliger Schulden- 

übernahme durch den Beschenkten eine so genannte 

„gemischte Schenkung“ (BMF-Schreiben vom 

09.11.1989, BStBl. I 1989, 445). Der Steuerwert der 

Schenkung ist abhängig von der Höhe des Grundbe- 

sitzwertes des Grundstücks und dem Verhältnis der 

vorhandenen Schulden zur Höhe des Grundstücksver- 

kehrswertes. Er entspricht im Höchstfall nahezu dem 

anteiligen Grundbesitzwert, nämlich dann, wenn nur 

geringe Schulden übernommen werden müssen. Der 

Steuerwert mindert sich entsprechend der Höhe der zu 

übernehmenden Schulden. 

Danach wird die Erbschaft- oder Schenkungsteuer 

durch die Miete, die Höhe der Verbindlichkeiten und 

das Alter des Gebäudes im Zeitpunkt der Besteuerung 

sowie durch sonstige Guthaben und Beteiligungen 

beeinflusst. Die Höhe der Erbschaft- und Schenkung- 

steuer ist ferner von möglichen Freibeträgen und der 

Höhe der Steuersätze in den unterschiedlichen Steu- 

erklassen abhängig. 


Schlussbemerkung 

Die steuerlichen Konsequenzen aus der Entscheidung 

zum Kauf einer Immobilie lassen sich verbindlich nur 

unter Berücksichtigung der individuellen Rahmenbe- 

dingungen des jeweiligen Investors ableiten. Zur Ana- 

lyse der steuerlichen Auswirkungen der Investitions- 

entscheidung wird daher durch einen potenziellen 

Investor üblicherweise der Rat einer mit seinen per- 

sönlichen Verhältnissen vertrauten Person eingeholt. 

Mit diesem Berater des Investors werden in der Regel 

auch später anstehende Entscheidungen, wie eine 

Anpassung der vertraglichen Rahmenbedingungen 

an veränderte Marktstrukturen oder eine Veräuße- 

rung der Immobilie und die sich daraus ergebenden 

steuerlichen Konsequenzen, besprochen. 

Die vorstehenden Ausführungen berücksichtigen den 

derzeitigen Stand der Steuergesetzgebung, der 

Rechtsprechung und der Äußerungen der Finanzver- 

waltung und der Literatur. Es besteht allerdings die 

Möglichkeit, dass sich in der Investitions- bzw. Nut- 

zungsphase die steuerlichen Rahmenbedingungen, 

insbesondere die Steuergesetze, die Rechtsprechung, 

die Beurteilung durch die Finanzverwaltung und die 

Steuersätze – unter Umständen auch kurzfristig – 

ändern. 

Diese Änderungen können positive oder negative 

Auswirkungen auf das steuerliche Ergebnis des 

Gesellschafters haben. 

Auf Grund der möglichen Änderung von steuerlichen 

Rahmenbedingungen stehen die dargestellten steu- 

erlichen Folgen unter dem Vorbehalt der Anerken- 

nung durch die Finanzverwaltung, sodass insoweit 

keine Haftung übernommen werden kann. 

107

XIII. Referenzen Außenansichten 

108 XIII. Referenzen – Außenansichten / Innenansichten

Innenansichten 

XIII. Referenzen – Außenansichten / Innenansichten 

109

Inhaltsverzeichnis 

1. Kaufvertrag 

Teil A . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 111 

Teil B . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 112 

I. Vorbemerkung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 112 

(1) Grundbesitz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 112 

(2) Teilung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 112 

II. Verkauf / Beitritt zum Mietpool . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 113 

III. Bauverpflichtung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 113 

IV. Kaufpreis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 114 

V. Kaufpreisfälligkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 114 

VI. Abnahme / Besitzübergang / Eintritt in die Eigentümergemeinschaft . . . . . . . . . . . . . . . . . . 116 

VII. Erschließungskosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 117 

VIII. Ansprüche und Rechte bei Mängeln . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 117 

IX. Rücktritt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 117 

X. Grundbuchvollzug . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 118 

(1) Vollzug der Zuweisung der Sondernutzungsrechte/Auflassungsvormerkung . . . . . . . . . . . . 118 

(2) Lastenfreistellung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 118 

(3) Auflassung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 118 

XI. Finanzierungsmitwirkung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 118 

XII. Abwicklung, Vollmachten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 119 

XIII. Schlussbestimmungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 121 

XIV. Hinweise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 121 

Teil C . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 122 

(1) Kosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 122 

(2) Abschriften . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 122 

2. Teilungserklärung 

Urkundenrolle Nummer 23 / 2009 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 123 

I. Grundbuchangaben, Vorbemerkungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 123 

II. Aufteilung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 124 

III. Verhältnis der Eigentümer untereinander . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 124 

IV. Grundbucherklärungen, Kosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 124 

V. Vollmacht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 124 

VI. Verwalterbestellung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 124 

VII. Kosten, Abschriften, Schlussbestimmungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 124 

VIII. Verweisung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 125 

Anlage I Auflistung der Wohnungseigentumseinheiten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .125 

Anlage II Gemeinschaftsordnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 130 

Anlage III Gesellschaftsvertrag der Mietpoolgesellschaft zur Wohnanlage Friedrichshafner Str. 

mit Anlage (Mustervertrag ”Vereinbarung über Mietenverwaltung”) . . . . . . . . . . . 134 

Vereinbarung über Mietenverwaltung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 136 

Objektmerkblatt für den Erwerber . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 139 

I. Einzugsermächtigung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 139 

II. Erläuterungen zur Funktionsweise des Mietpools . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 140 

Prospektherausgeber: Gartenhöfe GmbH · Ein Unternehmen der GRK-Holding AG · Prinz-Eugen-Str. 31 · 04277 Leipzig · Fon 0341 / 22 22 60 · Fax 0341 / 22 22 - 622 · www.grk-holding.com

UR-Nr. / 2009 

Heute, am __________________________ 

erschien/en vor mir, 

in meinen Amtsräumen in 

Teil II: Vertragswerk 

Angebot zum Abschluss eines Bauträgervertrages 

Notar 

mit dem Amtssitz in 

1. 

Frau ______________________________, 

geboren am ________________________ , 

wohnhaft in ___________________________________________________, 

ausgewiesen durch _____________________________________________, 

ausgestellt am ___________________ von ___________________________, 

2. 

Herr ______________________________, 

geboren am ________________________ , 

wohnhaft in ___________________________________________________, 

ausgewiesen durch _____________________________________________, 

ausgestellt am ___________________ von ___________________________. 

- nachstehend (mehrere gemeinsam) auch „der Anbieter“ genannt -. 

Objekt: Leipzig, Friedrichshafner Str. 104-122 / WE 

Der beurkundende Notar konnte das Grundbuch des Vertragsgegenstandes nicht einsehen. Auf die 

damit verbundenen Risiken wurde hingewiesen. Der / Die Erschienene entbindet / entbinden den 

Notar von seiner Pflicht zur Grundbucheinsicht und befreit/befreien ihn von jeglicher diesbezüglicher 

Haftung. Er/sie bat/baten gleichwohl um sofortige Beurkundung. Der Notar befragte nach einer Vor- 


befassung nach § 3 Abs. 1 Nr. 7 BeurkG. Diese wurde verneint. Der Notar erläuterte, dass gemäß § 17 

Abs. 2a BeurkG dem Verbraucher (hier der Anbieter) ausreichend Gelegenheit gegeben werden soll, 

sich mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinander zu setzen, was bei Grundstücksgeschäften im 

Regelfall dadurch geschehen soll, dass dem Verbraucher der beabsichtigte Text des Rechtsgeschäftes 

zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung gestellt wird. Der Anbieter erklärte dazu, dass ihm 

der Angebotstext im Entwurf und der Text der nachstehend näher bezeichneten Teilungserklärung 

samt Aufteilungsplan seit ______________ vorliegt, er weitere Zeit zur Auseinandersetzung nicht benötigt 

und er die Beurkundung zum heutigen Termin ausdrücklich wünscht. 

Auf Ansuchen des/der Erschienenen beurkunde ich seinen/Ihren Erklärungen entsprechend folgendes 

Frau ____________________________________ und 

Herr ____________________________________ 

Angebot zum Abschluss eines Bauträgervertrages 

Teil A 

- nachstehend (mehrere auch gemeinsam) „der Käufer” genannt – 

macht/machen hiermit der 

Gartenhöfe GmbH mit Sitz in Leipzig, 

eingetragen im Handelsregister des Amtsgerichtes Leipzig unter der HRB 23289, 

Geschäftsanschrift: 04277 Leipzig, Prinz-Eugen-Str. 31, 

im folgenden „der Verkäufer“ genannt 

I. 

das nachfolgende übertragbare Angebot zum Abschluss des in Teil B. aufgeführten Bauträgerkaufvertrages. 

II. 

An das Angebot hält sich der Käufer bis zum _________________ unwiderruflich gebunden. Nach 

Ablauf der Frist erlischt lediglich die Bindung an das Angebot, nicht jedoch das Angebot, das dann in 

stets widerruflicher Weise fortbesteht. Der Widerruf ist schriftlich gegenüber dem Verkäufer zu erklä- 

111


ren. Bis zum Zugang der Widerrufserklärung beim Verkäufer kann das Angebot noch angenommen 

werden. 

Zur Wirksamkeit der Annahme genügt deren Erklärung, unter Berücksichtigung der nachstehend aufgeführten 

Bedingungen, zu notariellem Protokoll, ohne dass es des Zugangs der Annahmeerklärung 

beim Anbietenden bedarf. Der Notar, vor dem die Annahme erklärt wird, wird jedoch gebeten, dem 

Anbietenden eine Ausfertigung der Annahmeerklärung zu übersenden. 

In der Annahmeerklärung muss der Verkäufer allen gemäß dem in nachstehendem Teil B. niedergelegten 

Kaufvertragstext von ihm zu erteilenden Vollmachten und abzugebenden einseitigen Erklärungen, 

insbesondere Grundbuchanträgen und Eintragungsbewilligungen, beitreten bzw. diese als 

auch in seinem Namen abgegeben bestätigen. 

112 

III. 

Mit dem Vollzug des Vertrages wird der die Annahme beurkundende Notar (Dr. Matthias Wagner mit 

Amtssitz in Leipzig) beauftragt. Alle im nachfolgenden Teil B für den Notar erteilten Vollmachten gelten 

ausschließlich für diesen, dessen Vertreter im Amt oder Amtsnachfolger. 

I. Vorbemerkung 

(1) Grundbesitz 

Teil B 

1. 

Die Gartenhöfe GmbH (nachstehend auch „der Eigentümer“ genannt) ist Eigentümer des Flurstückes 

103 der Gemarkung Mockau, Fläche 12.150 m², gelegen in der Friedrichshafner Str. 104, 106, 108, 110, 

112, 114, 116, 118, 120, 122, 124 und 126 sowie in der Essener Str. 77, 79, 81 und 83 und eingetragen im 

Grundbuch des Amtsgerichtes Leipzig von Mockau, Blatt 3064. 

Aus diesem Grundstück wird eine noch zu vermessende Teilfläche von ca. 6.639 qm herausgeteilt, welche 

in dem der in Ziff. (2) a) genannten Teilungserklärung beigefügten Lageplan (dort Anlage III.) rot 

schraffiert gekennzeichnet ist. Die Vermessung wurde bereits veranlaßt. Die Teilfläche ist mit zehn 

denkmalgeschützten Mehrfamilienhäusern bebaut (Friedrichshafner Str. 104, 106, 108, 110, 112, 114, 116, 

118, 120 und 122). 

2. 

Zu Gunsten und zu Lasten des jeweiligen Eigentümers einer noch zu vermessenden Teilfläche von ca. 

3.856 qm (Essener Str. 77, 79, 81 und 83) des Flurstücks 103 der Gemarkung Mockau und zu Gunsten 

und zu Lasten des jeweiligen Eigentümers einer noch zu vermessenden Teilfläche von ca. 1.655 qm 

(Friedrichshafener Str. 124 und 126) des Flurstücks 103 der Gemarkung Mockau sowie zu Gunsten und 

zu Lasten der noch zu vermessenden Teilfläche von ca. 6.639 qm (Friedrichshafener Str. 104, 106, 108, 

110, 112, 114, 116, 118, 120 und 122) des Flurstücks 103 der Gemarkung Mockau (dienendes Grundstück) 

werden jeweils gegenseitig eine Dienstbarkeit (Wege- und Überfahrtsrecht) und eine Dienstbarkeit 

(Hofflächenmitbenutzungsrecht) in das Grundbuch eingetragen. 

Diese Dienstbarkeiten werden vom Käufer übernommen. 

3. 

Die noch zu vermessende Teilfläche von ca. 6.639 qm des Flurstücks 103 von Mockau (nachstehend 

„Grundstück“ genannt), ist mit zehn denkmalgeschützten Mehrfamilienhäusern bebaut. 

Die Baugenehmigung wurde beantragt, liegt jedoch noch nicht vor. 

(2) Teilung 

a) 

Mit Urkunde vom 09.01.2009 - UR-Nr. 23/2009 - des Notars Dr. Matthias Wagner in Leipzig – nachfolgend 

„die Teilungserklärung“ , der auch die Baubeschreibung als Anlage VI beigefügt ist, hat der Verkäufer 

die vorbezeichnete Teilfläche samt den zu sanierenden und modernisierenden Mehrfamilienhäusern 

nach § 8 WEG in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilt. 

Grundlage der Teilung sind die der Teilungserklärung als Anlage als Anlage III. beigefügte Lageplan 

und die als Anlage IV beigefügten Baupläne (Aufteilungsplan). Die Teilungserklärung ist im Grundbuch 

nicht vollzogen. 

b) 

Die Beteiligten verweisen auf die Teilungserklärung mit allen Anlagen samt zugehörigem Aufteilungsplan, 

die hier je in beglaubigter Abschrift vorliegen. Sie machen damit den Inhalt dieser Verweisungsunterlagen 

zum Inhalt ihrer heute beurkundeten Erklärungen. Der Inhalt dieser Unterlagen ist 

ihnen bekannt, Pläne wurden ihnen zur Durchsicht vorgelegt und von ihnen genehmigt. Die Beteiligten 

verzichten auf das Vorlesen und das Beiheften zur heutigen Urkunde. 

c) 

Mit der Teilungserklärung wird u. a. folgendes Wohnungseigentum gebildet: 

________/1000 Miteigentumsanteil am Grundstück verbunden mit dem Sondereigentum an der Woh-

nung Nr. ______ im _______-geschoss des Hauses Friedrichshafner Str. ______ und dem dazugehörigen 

mit der gleichen Nummer versehenen Keller im Kellergeschoss. 

Das Wohnungseigentum wird im Grundbuch wie folgt belastet sein: 

Abteilung II: lfd. Nr. 1 

Grunddienstbarkeit (Wege- und Überfahrtsrecht) 


lfd. Nr. 2 

Grunddienstbarkeit (Hofflächenmitbenutzungsrecht); 

Abteilung III: 9.290.000,-- € Grundschuld ohne Brief für die 

Eurohypo Aktiengesellschaft Eschborn; 

davon ein Teilbetrag in Höhe von 1.860.000,-- € vollstreckbar, 

Gesamthaft. 

d) 

Der Verkäufer hat sich in der Teilungserklärung vorbehalten, die dort gebilde¬ten Sondernutzungsrechte 

an den Kfz-Abstellplätzen in den Weiterveräußerungsverträgen einem Sondereigentum 

zuzuordnen. 

Der Verkäufer ordnet hiermit der Wohnung Nr. _____ das Sondernutzungsrecht an dem Kfz-Stellplatz 

im Freien, in dem in der Teilungserklärung als Anlage V. beigefügten Lageplan mit Nr. ____ bezeichnet, 

zu und bewilligt und beantragt die Eintragung im Grundbuch. 

II. Verkauf / Beitritt zum Mietpool 

1. 

Die Gartenhöfe GmbH mit Sitz in Leipzig (Verkäufer) 

verkauft hiermit an die/den dies annehmenden 

Herrn/Frau (Käufer) 

zum Alleineigentum / zum Miteigentum zu je 1/2 

das in Abschnitt I.2.c) näher bezeichnete Wohnungseigentum (samt Sondernutzungsrecht nach 

Abschnitt I.2.d) mit allen zugehörigen Rechten und den damit verbundenen Pflichten, sämtlichen 


Bestandteilen und dem gesetzlichen Zubehör einschließlich der nach Abschnitt III. noch zu erbringenden 

Bauleistung 

- nachstehend auch „Vertragsgegenstand“ genannt -. 

2. 

Der Verkäufer hat mit dem Verwalter der Wohnanlage einen Mietpool in Form einer Gesellschaft bürgerlichen 

Rechts gegründet. Eine beglaubigte Abschrift des Gesellschaftsvertrages dieser Mietpoolgesellschaft 

samt Anlage (Mustervertrag „Vereinbarung über Mietenverwaltung“ - Anlage des Gesellschaftsvertrages 

– sowie Objektmerkblatt für den Erwerber und Erläuterungen zur Funktionsweise 

des Mietpools) ist der Teilungserklärung als Anlage VII. beigefügt. 

Nach § 1 Ziffer 3. in Verbindung mit § 4 dieses Gesellschaftsvertrages kann der Käufer dieser Mietpoolgesellschaft 

durch Erklärung gegenüber dem geschäftsführenden Gesellschafter, der GRK Hausverwaltung 

GmbH, beitreten. Mit Beitritt zum Mietpool wird zwischen dem Mietpoolverwalter 

(geschäftsführender Gesellschafter) und dem Poolmitglied die dem Gesellschaftsvertrag als Anlage 

beigefügte Vereinbarung über Mietenverwaltung geschlossen. 

Dazu erklärt der Käufer gegenüber dem geschäftsführenden Gesellschafter der Mietpoolgesellschaft: 

Hiermit wird, bedingt durch Annahme des Angebots auf Abschluss des Bauträgervertrages durch den 

Verkäufer, der Beitritt zur Mietpoolgesellschaft erklärt. 

III. Bauverpflichtung 

1. 

Der Verkäufer verpflichtet sich, die Wohnanlage und insbesondere das vertragsgegenständliche Wohnungseigentum 

entsprechend der in der Teilungserklärung niedergelegten Baubeschreibung und den 

Bauplänen, die dem Aufteilungsplan entsprechen, herzustellen und auszustatten. Dabei wird auf die 

weitgehende Erhaltung der Altbausubstanz Wert gelegt. Bei Zweifeln über die zu erbringenden Leistungen 

geht die Baubeschreibung den Bauplänen vor. Soweit Leistungen in der Baubeschreibung 

nicht im Detail beschrieben sind, ist der Verkäufer ermächtigt, den Inhalt der Leistungen nach billigem 

Ermessen zu bestimmen. Die Darstellung der Umgebung des Kaufobjektes oder angrenzender 

Bereiche ist nur insoweit verbindlich, als sie den Gesamtcharakter der Bebauung und die Bebauungsdichte 

beschreibt. 

2. 

Der Verkäufer hat die Leistungen nach den Regeln der Baukunst und technisch einwandfrei unter 

Beachtung der einschlägigen DIN-Vorschriften und unter Verwendung normgerechter Baustoffe zu 

erbringen, soweit sich aus der Baubeschreibung und den nachstehenden Bestimmungen nichts ande- 

113


res ergibt. Abweichungen sind zulässig, wenn sie aufgrund behördlicher Auflagen rechtlich geboten 

sind oder wenn sie sich als technisch und/oder wirtschaftlich notwendig erweisen und dem Käufer 

zumutbar sind. Ferner sind Änderungen in Bezug auf Gebäudeteile, die nicht das Sondereigentum des 

Käufers betreffen oder ihm zur Sondernutzung zugewiesen sind, zulässig, soweit sie nicht den vertragsgemäßen 

Gebrauch des Gemeinschaftseigentums unzumutbar beeinträchtigen. Abweichungen 

dürfen Güte, Wert und Gebrauchsfähigkeit des Vertragsgegenstandes nicht mindern. Hinsichtlich der 

Wohn- und Nutzflächen sind die sich aus den Einzeichnungen in den Plänen ergebenden Flächengrößen, 

errechnet nach der II. BerechnungsVO i.d.F. der WohnFlVO, maßgebend. Balkone und Terrassen 

sind dabei mit 50% berücksichtigt. Für Abweichungen haftet der Verkäufer nur dann, wenn sie nicht 

durch Sonderwünsche des Käufers veranlasst sind und soweit sie von der vorgenannten Flächengröße 

mehr als drei vom Hundert nach unten abweichen. 

3. 

Um dem Flair und dem Charakter des Gebäudes gerecht zu werden, wird die vorhandene Gebäudesubstanz 

und Gebäudeausstattung soweit wie möglich erhalten bleiben. Dabei wird von den Vertragsbeteiligten 

bewusst hingenommen, dass durch die in der Baubeschreibung vorgesehene Erhaltung 

und Aufarbeitung vorhandener Bau- und Gebäudeteile nicht Komfort, Qualität und Funktionalität 

eines Neubaus erreicht wird. Insoweit werden auch Abweichungen von der DIN-Norm zwingend und 

ausdrücklich von den Vertragsbeteiligten akzeptiert. Zum Umfang der geschuldeten Arbeiten wird 

klar gestellt, dass sich die zu erbringenden Leistungen auf diejenigen beschränken, die in der o.g. Baubeschreibung 

aufgeführt sind. 

4. 

Für Einbauten und Ausstattung des Vertragsgegenstandes ist allein die Baubeschreibung maßgebend, 

die Vorrang vor Plänen und Zeichnungen hat. 

5. 

Ein Anspruch auf Übernahme von Sonderwünschen besteht nicht. 

Eigenleistungen des Käufers sind vor Besitzübergang nur nach Genehmigung des Verkäufers und in 

Abstimmung mit diesem zulässig; gleiches gilt für Arbeiten durch vom Käufer beauftragte Dritte. Der 

Käufer darf die Baustelle auf eigene Gefahr betreten, um sich vom Bautenstand zu überzeugen und 

sich über die Ausführung seiner genehmigten Sonderwünsche zu informieren. Er hat dabei die Anweisungen 

der Bauleitung zu beachten. 

6. 

Der Verkäufer strebt an, den Vertragsgegenstand bis spätestens __________ bezugsfertig herzustellen. 

Er verpflichtet sich, den Vertragsgegenstand bis spätestens __________ vollständig fertig zu stellen. 

Kommt der Käufer mit Zahlung des Kaufpreises bzw. einer oder mehrerer Kaufpreisraten in Verzug, 

so verlängern sich die Fristen des Verkäufers zur vollständigen Fertigstellung des Vertragsgegenstan- 

114 

des um den Zeitraum des Verzuges. Können Außenarbeiten jahreszeitlich bedingt nicht innerhalb dieser 

Frist ausgeführt werden, hat sie der Verkäufer zu geeigneter Zeit unverzüglich zu erbringen. Die 

Abnahme des Vertragsgegenstandes bei Bezugsfertigkeit wird dadurch nicht berührt. Behinderungen 

bei der Herstellung des Vertragsgegenstandes aus Umständen, die der Verkäufer nicht zu vertreten 

hat, z.B. höhere Gewalt, Streik, Ausführung von Sonderwünschen, verlängern die Herstellungsfrist um 

die Dauer der Behinderung. 

IV. Kaufpreis 

1. 

Der Kaufpreis beträgt __________ €, 

- in Worten: _____________________________________________________ Euro -. 

Hiervon entfallen auf 

das Grundstück __________ €, 

die Altbausubstanz __________ €, 

Bauleistung / nachträgliche Sanierungsleistungen __________ €, 

- PKW-Stellplatz __________ €. 

2. 

Der Verkäufer übernimmt keine Haftung für die Anerkennung dieser Kaufpreisaufteilung durch das 

Amt für Bauordnung und Denkmalpflege der Stadt Leipzig oder das Finanzamt. Die Vertragsparteien 

sind darüber einig, dass diese Aufteilung lediglich eine Schätzung ist und das Finanzamt jederzeit eine 

andere Aufteilung festlegen kann. Weder der Verkäufer noch seine Erfüllungsgehilfen haften für 

diese Aufteilung. 

3. 

Der Kaufpreis ist ein Festpreis. Eine eventuelle Erhöhung der Mehrwertsteuer geht zu Lasten des Verkäufers. 

4. 

Mehrere Käufer haften für den Kaufpreis als Gesamtschuldner. 

V. Kaufpreisfälligkeit 

1. 

Erste Grundvoraussetzung für die Fälligkeit sämtlicher Kaufpreiszahlungen ist die Bestätigung durch

den vollzugsbeauftragten Notar, dass 

a) 

die Auflassungsvormerkung für den Käufer im Rang nur nach den in Abschnitt I genannten Belastungen 

und eventuell solchen weiteren Belastungen, die vom Käufer zu übernehmen sind (z. B. Kaufpreisfinanzierungsgrundpfandrechte, 

etwaige Dienstbarkeiten) am Vertragsgegenstand im Grundbuch 

eingetragen ist, 

b) 

alle zur Rechtswirksamkeit und zum Vollzug des Vertrages etwa erforderlichen Genehmigungen und 

das Negativzeugnis der Stadt zum Vorkaufsrecht nach SächsDSchG vorliegen, 

c) 

die Freistellung des Vertragsgegenstandes von allen Grundbuchlasten, die der Auflassungs- vormerkung 

des Käufers im Rang vorgehen oder gleichstehen und die nicht übernommen werden sollen, 

gesichert ist, und zwar auch für den Fall, dass das Bauvorhaben nicht vollendet wird. 

Die Freistellung des Vertragsgegenstandes von Grundpfandrechten ist gesichert, wenn eine Freistellungsverpflichtung 

des jeweiligen Gläubigers mit dem Inhalt vorliegt, dass die nicht zu übernehmenden 

Grundpfandrechte im Grundbuch gelöscht werden, und zwar, wenn das Bauvorhaben vollendet 

wird, unverzüglich nach Zahlung der geschuldeten Vertragssumme, anderenfalls unverzüglich nach 

Zahlung des dem erreichten Bautenstand entsprechenden Teils der geschuldeten Vertragssumme 

durch den Käufer; für den Fall, dass das Bauvorhaben nicht vollendet wird, kann sich der Gläubiger 

vorbehalten, anstelle der Freistellung alle vom Käufer vertragsgemäß geleisteten Zahlungen bis zum 

anteiligen Wert des Vertragsgegenstandes zurückzuzahlen. Diese Erklärung muss dem Käufer ausgehändigt 

werden. 

Der vollzugsbeauftragte Notar wird beauftragt, die Bestätigung dem Käufer mit einfachem Brief an 

die letzte ihm vom Käufer bekannt gegebene Anschrift zu versenden; der Verkäufer erhält eine 

Abschrift. 

2. 

Weitere Grundvoraussetzung für die Fälligkeit der Kaufpreisraten ist, dass die Baugenehmigung 

erteilt worden ist. 

3. 

Wegen der nach § 632a Abs. 3 BGB i.V. mit § 1 Satz 3 der Verordnung über die Abschlagszahlung bei 

Bauträgerverträgen dem Käufer zu leistenden Sicherheit in Höhe von 5 v.H. des Kaufpreises für die 

rechtzeitige Herstellung des Kaufgegenstandes ohne wesentliche Mängel stellt der Verkäufer folgen- 



des Verlangen gemäß § 632 a Abs. 3 Satz 3 BGB, mit dem der Ratenzahlungsplan der MaBV entsprechend 

modifiziert wird: 

Die Sicherheitsleistung ist durch Einbehalt dergestalt zu erbringen, dass der Käufer von der ersten 

Kaufpreisrate den Gesamtbetrag der geschuldeten Sicherheit zurückhält. Sollte sich durch spätere 

Vertragsänderungen der Kaufpreis um mehr als 10 % erhöhen, ist die dadurch zu gewährende weitere 

Sicherheit in Höhe von 5 % des Erhöhungsbetrages durch Zurückbehalt von den danach fälligen 

Raten zu erbringen. 

Die einbehaltenen Beträge sind nach vollständiger Fertigstellung des Bauvorhabens mit der letzten 

Kaufpreisrate an den Verkäufer zu zahlen. 

Der Kaufpreis ist somit in folgenden Raten zu zahlen: 

1. Rate - bei Vorliegen der Grundvoraussetzungen - 30% des Kaufpreises abzüglich 5% Sicherheitseinbehalt, 

somit 25% des Kaufpreises. 

Der danach verbleibende Restkaufpreis ist grundsätzlich nach Baufortschritt in bis zu sechs weiteren 

Raten zu entrichten. Deren Höhe legt der Verkäufer entsprechend dem Bauablauf aus folgenden 

Vom-Hundert-Sätzen des Gesamtkaufpreises fest: 

- 28% - nach Rohbaufertigstellung einschließlich Zimmererarbeiten 

- 5,6% - für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen 

- 2,1% - für die Rohinstallation der Heizungsanlagen 

- 2,1% - für die Rohinstallation der Sanitäranlagen 

- 2,1% - für die Rohinstallation der Elektroanlagen 

- 7,0% - für den Fenstereinbau einschließlich Verglasung 

- 4,2% - für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten 

- 2,1% - für den Estrich 

- 2,8% - für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich 

- 8,4% - nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe 

- 2,1% - für die Fassadenarbeiten 

- 3,5% - nach vollständiger Fertigstellung zuzüglich 5% Sicherheitseinbehalt, 

somit 8,5 % -. 

Soweit einzelne der im Ratenplan der MaBV aufgeführten Leistungen nicht anfallen, wird der jeweilige 

Vomhundertsatz anteilig auf die übrigen Raten verteilt. Der gemäß dem Ratenplan der MaBV zu 

errechnende Teilbetrag für schon erbrachte Leistungen wird mit den Grundvoraussetzungen zur Zahlung 

fällig. 

115


4. 

Die jeweiligen Raten gemäß vorstehender Nr. 3 sind innerhalb von vierzehn Tagen fällig, nachdem 

a) 

die Mitteilung des vollzugsbeauftragten Notars über das Vorliegen der von ihm zu prüfenden Fälligkeitsvoraussetzungen 

dem Käufer zugegangen oder beim Zustellungspostamt hinterlegt ist, 

b) 

der Verkäufer den Käufer schriftlich zur Zahlung aufgefordert hat und dieser Zahlungsaufforderung 

zum Nachweis des zu Grunde liegenden Baufortschrittes eine Bautenstandsbescheinigung des Bauleiters 

beigefügt hat; in der Zahlungsaufforderung ist anzugeben, aus welchen Vom-Hundert-Sätzen des 

Ratenplanes der MaBV sich die jeweils eingeforderte Rate zusammensetzt, 

c) 

die Baugenehmigung für das vertragsgegenständliche Bauvorhaben vorliegt. 

5. 

Die Zahlungen haben schuldbefreiend auf das vom Gläubiger der nicht übernommenen Grundpfandrechte 

im Zusammenhang mit der Lastenfreistellungserklärung/ Freistellungsverpflichtungserklärung 

benannte Konto in dem insoweit benannten Umfang zu erfolgen, ansonsten auf das vom Verkäufer 

benannte Objektkonto. 

Der Verkäufer hat seinen Kaufpreisanspruch in voller Höhe an diesen Gläubiger abgetreten; trotz 

Abtretung steht ihm ein Anspruch auf Leistung an den Gläubiger zu. Er ist insbesondere berechtigt, 

Zwangsvollstreckung im eigenen Namen mit dem Ziel der Zahlung an den Gläubiger zu betreiben. 

6. 

Zahlt der Käufer bei Fälligkeit der einzelnen Raten nicht, kommt er gemäß § 286 Abs. 2 Nr. 2 BGB 

ohne Mahnung in Verzug. Er muss dann die jeweiligen Raten mit dem gesetzlichen Verzugszins verzinsen. 

VI. Abnahme / Besitzübergang / Eintritt in die Eigentümergemeinschaft 

1. 

Die Vertragsteile verpflichten sich gegenseitig zur Abnahme nach bezugsfertiger Herstellung des Vertragsgegenstandes. 

Dies gilt für Gemeinschaftseigentum nur, soweit es ausschließlich im Bereich des 

Sondereigentums des Käufers liegt oder ihm zur Sondernutzung zugewiesen ist. Sonstiges Gemeinschaftseigentum 

ist nach vollständiger Fertigstellung von der zukünftigen Eigentümergemeinschaft, 

116 

bestehend aus sämtlichen Käufern der Wohnanlage, abzunehmen, gegebenenfalls durch einen 

gemeinsamen Vertreter. Außenanlagen und sonstige Arbeiten, die erst nach bezugsfertiger Herstellung 

zu erbringen sind, werden nach Fertigstellung abgenommen. 

Bei der Abnahme findet eine gemeinsame Besichtigung des Vertragsgegenstandes statt, über die eine 

vom Verkäufer und Käufer zu unterzeichnende Niederschrift angefertigt wird. Hierin sind alle Mängel 

und ausstehenden Leistungen aufzunehmen, auch soweit hierüber Streit besteht. 

Der Abnahmetermin ist dem Käufer mindestens 14 Tage im voraus schriftlich mitzuteilen. Erscheint 

der Käufer zu diesem Termin nicht, obwohl der Vertragsgegenstand abnahmefähig ist, so gilt der Vertragsgegenstand 

als abgenommen. Dies gilt entsprechend, wenn der Käufer den Vertragsgegenstand 

schon vor der Übergabe ohne Zustimmung des Verkäufers bezieht. Teilabnahmen einzelner Gewerke 

finden nicht statt, es sei denn, eine Teilabnahme ist wegen einer Eigenleistung des Käufers erforderlich. 

Für den Fall, dass der Käufer bei der Abnahme des sonstigen Gemeinschaftseigentums nicht persönlich 

erscheint oder sich durch einen von ihm schriftlich Bevollmächtigten vertreten lässt, beauftragt 

und bevollmächtigt er bereits jetzt den Verwalter der Wohnanlage zu seiner Vertretung. 

2. 

Auf den Käufer gehen Besitz, Nutzungen und Lasten, insbesondere auch die laufenden Steuern und 

öffentlichen Abgaben, die Gefahr eines zufälligen Untergangs und einer zufälligen Verschlechterung 

sowie die Verkehrssicherungspflicht des Vertragsgegenstandes von dem Zeitpunkt an über, ab dem 

dieser den Vertragsgegenstand benutzt oder aufgrund Übergabe benutzen darf. Der Verkäufer ist 

zur Übergabe verpflichtet, wenn die Abnahme durchgeführt ist und der Käufer alle zu diesem Zeitpunkt 

fälligen Zahlungen geleistet hat oder Zug um Zug gegen Übergabe leistet. 

3. 

Der Käufer tritt vom Tage des Besitzüberganges an in sämtliche Verpflichtungen ein, die sich für ihn 

aus der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung ergeben. Bezüglich der schuldrechtlichen Verpflichtungen 

verpflichtet er sich, diese einem eventuellen Rechtsnachfolger mit Weitergabeverpflichtung 

ebenfalls aufzuerlegen. 

Der Verkäufer erteilt dem Käufer ab Besitzübergabe 

für die Eigentümerversammlung. 

S t i m m r e c h t s v o l l m a c h t 

Ein Hausgeld für den Vertragsbesitz hat bis zur Besitzübergabe der Verkäufer, ab diesem Zeitpunkt 

der Käufer zu zahlen.

VII. Erschließungskosten 

Der Verkäufer trägt alle Kosten für Erschließungs , Versorgungs und Abwasseranlagen, die bis heute 

vollständig errichtet sind oder anlässlich der Durchführung des vorliegenden Bauvorhabens vorgesehen 

sind, und zwar im Zeitpunkt der Genehmigung des Bauplanes bzw. der Entstehung des Baurechts 

nach dem Anzeigeverfahren der Landesbauordnung. Dies umfasst die Kosten für Hausanschlüsse 

sowie ggf. die Kosten naturschutzrechtlicher Ausgleichsmaßnahmen. Etwaige Rückerstattungen von 

Vorausleistungen stehen ebenfalls dem Verkäufer zu. Alle sonstigen Erschließungskosten im Sinne des 

Baugesetzbuches und nach Landesrecht und kommunalem Satzungsrecht trägt der Käufer. 

VIII. Ansprüche und Rechte bei Mängeln 

1. 

Dem Käufer ist die Lage des Grundstückes und der derzeitige Zustand des daraufstehenden Gebäudes 

und der Außenanlage sowie die Grundrisse nach eingehender Besichtigung hinreichend genug 

bekannt. 

Gebäudeteile, für die der Verkäufer nach dem sich aus der Baubeschreibung und den Bauplänen ergebenden 

Leistungsumfang keine Arbeiten schuldet, werden in dem derzeitigen, dem Käufer bekannten 

gebrauchten Zustand erworben. Eine Haftung des Verkäufers wegen der Größe und der Bodenbeschaffenheit 

des Grundstücks und der nach der Baubeschreibung unverändert bleibenden Altbausubstanz 

wird ausgeschlossen mit Ausnahme der gesetzlichen Haftung für Grundstücksmängel, 

wegen denen das Gebäude dort nicht bestimmungsgemäß genutzt werden kann, oder wenn die 

Beschaffenheit des Grundstücks zu Sachmängeln am Bauwerk führt. 

Der Verkäufer versichert, dass ihm versteckte Mängel nicht bekannt sind. Für Mängel der vom Verkäufer 

gemäß Abschnitt III. dieser Urkunde in Verbindung mit der in Bezug genommenen Baubeschreibung 

und den Bauplänen geschuldeten Arbeiten gelten die Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs 

über den Werkvertrag. 

Für Mängel an Sachen, die keine Bauleistungen sind, gilt Kaufvertragsrecht. Garantien für besondere 

Eigenschaften werden durch den Verkäufer nicht übernommen. Die vorbezeichneten Mängelansprüche 

verjähren nach dem Werkvertragsrecht im allgemeinen in fünf Jahren, nach dem Kaufrecht im allgemeinen 

in zwei Jahren. 

Mängelrechte des Käufers für Sonderwünsche bestehen gegenüber dem Verkäufer nicht, es sei denn, 

dieser hat die Sonderwünsche selbst ausgeführt. Hieran ändert sich durch die Aufnahme eines diese 

Leistungen betreffenden Mangels im Übergabeprotokoll nichts. 



Die Beteiligten sind darüber einig, dass die Verjährungsfristen mit der Abnahme des Vertragsgegenstandes 

durch den Käufer beginnen. Bezüglich des Gemeinschaftseigentums, das nicht vom Käufer 

allein abzunehmen ist, beginnen die Verjährungsfristen mit der Abnahme des Gemeinschaftseigentums. 

2. 

Sicherungshalber tritt der Verkäufer die ihm gegen die am Bau beteiligten Architekten, Bauhandwerker, 

Zulieferer und alle sonst mit dem Bau befassten Dritten zustehenden Ansprüche auf Nacherfüllung, 

Selbstvornahme und Aufwendungsersatz und Schadensersatz wegen mangelhafter Leistungen 

an den Käufer ab. Die Ansprüche des Käufers gegen den Verkäufer werden von der Abtretung nicht 

berührt; insbesondere können sie auch ohne vorherige Geltendmachung der Ansprüche gegen die 

Dritten geltend gemacht werden. Die Abtretungen werden erst wirksam, wenn der Verkäufer mit seinen 

entsprechenden Verpflichtungen in Verzug ist und ihnen trotz schriftlicher Aufforderung mit 

angemessener Fristsetzung nicht nachkommt oder die Ansprüche gegen den Verkäufer nicht mehr 

bestehen. Der Verkäufer bleibt berechtigt, diese Ansprüche im eigenen Namen auf eigene Kosten 

durchzusetzen. 

3. 

Der Verkäufer hat dem Käufer den Vertragsgegenstand frei von im Grundbuch eingetragenen Belastungen 

zu beschaffen, soweit sie nicht der Kaufpreisfinanzierung des Käufers dienen oder aufgrund 

heutiger Urkunde zur Eintragung gelangen oder vom Käufer aufgrund heutiger Urkunde übernommen 

werden. Baulasten und im Grundbuch nicht eingetragene Dienstbarkeiten werden vom Käufer 

übernommen; solche sind dem Verkäufer nicht bekannt. Der Verkäufer versichert, dass er Eintragungen 

in das Baulastenverzeichnis nicht veranlasst hat. Die Beteiligten wurden auf die Möglichkeit hingewiesen, 

das Baulastenverzeichnis selbst einzusehen. 

4. 

Miet und Pachtverhältnisse am Vertragsgegenstand bestehen nach Angabe des Verkäufers nicht. 

IX. Rücktritt 

Soweit der Verkäufer nach den gesetzlichen Regelungen berechtigt ist, von diesem Vertrag zurückzutreten 

oder Schadenersatz statt der ganzen Leistung zu verlangen, wird dieses Recht insoweit 

beschränkt, dass die entsprechenden Erklärungen dem Käufer durch eingeschriebenen Brief übermittelt 

werden müssen und erst dann abgegeben werden dürfen, wenn vom Käufer eventuell bereits 

gezahlte Kaufpreisteile zurückgezahlt oder bei dem vollzugsbeauftragten Notar hinterlegt sind oder 

Bürgschaft eines im Inland zum Geschäftsbetrieb befugten Kreditinstitutes darüber vorliegt. 

117


X. Grundbuchvollzug 

(1) Vollzug der Zuweisung der Sondernutzungsrechte/Auflassungsvormerkung 

Der Verkäufer bewilligt und der Käufer beantragt zunächst, die in Abschnitt I.(2)d) vorgenommene 

Zuweisung von Sondernutzungsrechten im Grundbuch einzutragen. Der Verkäufer bewilligt und der 

Käufer beantragt sodann zur Sicherung des in Abschnitt II begründeten Anspruchs auf Übertragung 

des Eigentums eine Vormerkung nach § 883 BGB zugunsten des Käufers in das Grundbuch des Vertragsgegenstandes 

einzutragen. Der Käufer bewilligt und beantragt, die Vormerkung Zug um Zug mit 

Eigentumsübergang auf ihn wieder zu löschen, vorausgesetzt, dass ohne seine Zustimmung Zwischeneintragungen 

nicht erfolgt sind. 

Der Käufer ermächtigt ferner den vollziehenden Notar, die Löschungserklärungen für diese Vormerkung 

abzugeben. Dem Grundbuchamt gegenüber ist diese Vollmacht unbeschränkt. Im Innenverhältnis 

wird der Notar jedoch angewiesen, von dieser Ermächtigung nur Gebrauch zu machen, sofern der 

Käufer oder der Verkäufer die Rückabwicklung dieses Vertrages wegen Leistungsstörungen betreiben 

und die jeweils andere Vertragspartei auf entsprechende schriftliche Anfrage des Notars dem nicht 

binnen eines Monats ab Absendung der Anfrage schriftlich widersprochen hat und die Rückzahlung 

bereits gezahlter Kaufpreisteile durch Bürgschaft eines im Inland zum Geschäftsbetrieb befugten Kreditinstitutes 

oder Hinterlegung auf Notaranderkonto gesichert ist. 

Die Beteiligten wurden darauf hingewiesen, dass die Eintragung einer Auflassungsvormerkung am 

Vertragsgegenstand erst erfolgen kann, nachdem die Teilungserklärung im Grundbuch vollzogen und 

somit die Grundbücher für das Wohnungs-/Teileigentum angelegt sind. 

(2) Lastenfreistellung 

Allen zur Lastenfreistellung erforderlichen Löschungs- und Freigabeerklärungen stimmen die Vertragsteile 

zu und beantragen deren Vollzug im Grundbuch, soweit Eigenberechtigung vorliegt, bewilligen 

sie die Löschung. 

(3) Auflassung 

Die Einigung über den Eigentumsübergang des Vertragsgegenstandes auf den Käufer (Auflassung) ist 

zu erklären, wenn der Vertragsgegenstand vollständig fertiggestellt und übergeben ist, der geschuldete 

Kaufpreis bezahlt ist. Der Käufer kann die Auflassung vor vollständiger Fertigstellung mit dem 

erreichten Bautenstand verlangen, wenn das Unvermögen des Verkäufers zur Fertigstellung der Baumaßnahme 

feststeht, Zug um Zug gegen Zahlung des dem erreichten Bautenstand entsprechenden 

Kaufpreisteils. 

118 

XI. Finanzierungsmitwirkung 

1. 

Die Beschaffung der zur Finanzierung des Kaufpreises erforderlichen Darlehen ist ausschließliche 

Sache des Käufers. Der Verkäufer wird die dazu erforderlichen technischen Unterlagen zur Verfügung 

stellen und entsprechend den nachstehenden Vereinbarungen mitwirken. Eine Finanzierungsberatung 

durch den Verkäufer ist nicht erfolgt und wird nicht geschuldet. 

2. 

Der Käufer beabsichtigt, zur Bezahlung des Kaufpreises und der Erwerbsnebenkosten Darlehen bei 

Kreditinstituten aufzunehmen. Der Verkäufer verpflichtet sich dem gemäß, bei der Bestellung vollstreckbarer 

Grundpfandrechte schon vor Eigentumsumschreibung als derzeitiger Eigentümer des 

Kaufgegenstandes mitzuwirken, wenn die Bestellung vor dem die Annahme beurkundenden Notar 

erfolgt und in den Bestellungsurkunden die nachstehend unter Ziffer 4a), b), c) und d) getroffenen 

Bestimmungen wiedergegeben werden. 

Über den üblichen Inhalt von banküblichen Grundschuldurkunden hat der beurkundende Notar im 

Rahmen der heutigen Beurkundung ausführlich belehrt. Er hat insbesondere auf folgendes hingewiesen: 

a) 

Die Grundschuld mit Grundschuldzinsen und sonstigen Nebenleistungen dient der Sicherung des den 

Kaufpreis finanzierenden Kreditinstitutes am Kaufgegenstand und wird als Belastung (Pfandrecht) im 

Grundbuch eingetragen. Zusätzlich wird im Zusammenhang mit der Grundschuldbestellung ein 

Schuldanerkenntnis gegenüber dem Kreditinstitut abgegeben, durch welches auch das sonstige Vermögen 

des Käufers außerhalb des Kaufgegenstandes in die Sicherung des Kreditinstitutes einbezogen 

wird. Sowohl hinsichtlich des mit der Grundschuld belasteten Kaufgegenstandes als auch hinsichtlich 

des sonstigen Vermögens des Käufers (Darlehensnehmers) wird die Unterwerfung unter die sofortige 

Zwangsvollstreckung erklärt, welche es dem Kreditinstitut ermöglicht, die Zwangsvollstreckungsmaßnahmen 

sowohl in den Kaufgegenstand als auch in das sonstige Vermögen des Käufers aus der notariellen 

Urkunde, also ohne vorhergehende Durchführung eines Mahnverfahrens oder gerichtlichen 

Prozesses, zu betreiben. Der Darlehensnehmer kann sich dagegen durch eine Vollstreckungsgegenklage 

wehren. 

b) 

Grundschuld und Schuldanerkenntnis schaffen jederzeit durchsetzbare Ansprüche des Kreditinstitutes, 

die unabhängig von der Darlehensaufnahme bestehen und erheblich über den Nennbetrag der 

Grundschuld hinausgehen, vor allem wegen der Grundschuldzinsen. Aus diesem Grund ist eine Sicherungsvereinbarung 

mit dem Kreditinstitut erforderlich (auch Zweckbestimmungserklärung genannt),

die der Darlehensnehmer im Rahmen des Abschlusses des Darlehensvertrages von dem Kreditinstitut 

regelmäßig erhält. Ob und inwieweit das Kreditinstitut aus der Grundschuldurkunde vorgehen darf, 

wird durch die Sicherungsvereinbarung festgelegt, da diese regelt, welche Ansprüche des Kreditinstitutes 

durch die Grundschuld und die weiteren Sicherheiten abgesichert werden. Es empfiehlt sich 

daher, den Inhalt der Sicherungsvereinbarung stets zu überprüfen. 

3. 

Der Notar hat dem Käufer die persönliche Mitwirkung bei der Errichtung der notariellen Urkunden 

über die vom Darlehensgeber des Käufers gewünschten Grundpfandrechte empfohlen. Besondere 

Umstände können es jedoch im Einzelfall notwendig werden lassen, dass der Käufer die für die 

Grundpfandrechtsbestellung erforderlichen Erklärungen nicht persönlich vor dem vollziehenden 

Notar abgeben kann oder will. Für diese Fälle erteilt er Belastungsvollmacht gemäß nachstehendem 

Abschnitt XII Ziffer 4, von der intern nur Gebrauch gemacht werden soll, wenn eine schriftliche Beauftragung 

durch den Käufer vorliegt. 

4. 

In der/den Bestellungsurkunde/n müssen die folgenden, von den Beteiligten bereits jetzt getroffenen 

Vereinbarungen wiedergegeben werden: 

a) Sicherungsabrede 

Solange der Kaufpreis nicht vollständig bezahlt ist, darf der Grundpfandrechtsgläubiger das Grundpfandrecht 

nur insoweit als Sicherheit verwerten oder behalten, als er tatsächlich Zahlungen mit Tilgungswirkung 

auf die Kaufpreisschuld des Käufers geleistet hat. Sollte das Grundpfandrecht zurückzugewähren 

sein, so kann nur seine Löschung verlangt werden, nicht Abtretung oder Verzicht. Alle 

weiteren Zweckbestimmungserklärungen, Sicherungs- und Verwertungsvereinbarungen innerhalb 

oder außerhalb dieser Urkunde gelten erst, nachdem der Kaufpreis vollständig bezahlt ist, in jedem 

Fall ab Eigentumsumschreibung. Ab diesem Zeitpunkt gelten sie für und gegen den Käufer als neuen 

Sicherungsgeber. 

b) Zahlungsanweisung 

Soweit der Kaufpreis nicht zur Freistellung des Kaufgegenstandes von eingetragenen Belastungen zu 

verwenden ist, sind Zahlungen gemäß a) bis zur Höhe des Kaufpreises auf das Konto des Verkäufers 

zu leisten. 

c) Persönliche Zahlungspflichten, Kosten 

Der Verkäufer übernimmt im Zusammenhang mit der Grundpfandrechtsbestellung keinerlei persön- 



liche Zahlungspflichten. Der Käufer verpflichtet sich, den Verkäufer von allen Kosten und sonstigen 

Folgen der Grundpfandrechtsbestellung freizustellen. 

d) Fortbestand der Grundschuld 

Das bestellte Grundpfandrecht soll nach der Eigentumsumschreibung auf den Käufer bestehen bleiben. 

Alle Eigentümerrechte und Rückgewähransprüche, die mit ihm zu tun haben, werden hiermit 

mit Wirkung ab Bezahlung des Kaufpreises, in jedem Fall aber ab Eigentumsumschreibung, auf den 

Käufer übertragen. Die entsprechende Grundbucheintragung wird bewilligt. 

5. 

Die Beteiligten wurden von dem beurkundenden Notar hingewiesen, dass eine Belastung des Vertragsgegenstandes 

zugunsten der Finanzierungsgläubiger erst möglich ist, wenn die Grundbücher für 

den Vertragsgegenstand angelegt sind. 

XII. Abwicklung, Vollmachten 

1. 

Die Vertragsteile beauftragen und ermächtigen den vollziehenden Notar, Anträge aus dieser Urkunde 

insgesamt oder einzeln zu stellen, einzuschränken, ganz oder teilweise zurückzunehmen und 

Erklärungen in dieser Urkunde zu ändern, klarzustellen und zu ergänzen, soweit dies zur Durchführung 

des Vertrages erforderlich ist. 

Soweit in dieser Urkunde nichts anderes vereinbart ist, beauftragen die Vertragsteile unter gleichzeitiger 

Antragstellung den Notar, Genehmigungen, Negativzeugnisse sowie alle zum Vollzug dieser 

Urkunde erforderlichen Unterlagen einzuholen. 

Genehmigungen auch von Vertragsteilen oder sonstigen Personen gelten mit dem Eingang bei dem 

Notar den Beteiligten als zugegangen und sind somit wirksam, soweit nicht nachstehend anderes 

geregelt ist. 

Versagende, bedingte oder mit Auflagen versehene behördliche Bescheide sind den Beteiligten selbst 

zuzustellen. Der Notar ist zu ihrer Empfangnahme nicht berechtigt. Ihm ist eine Abschrift zuzustellen. 

2. 

Der Käufer erteilt dem Verkäufer Vollmacht, mit dem Recht auf Erteilung von Untervollmachten, in 

seinem Namen und unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB folgende Rechtsgeschäfte 

und Rechtshandlungen vorzunehmen: 

119


2.1. 

die Auflassungserklärung für den Vertragsgegenstand abzugeben und entgegenzunehmen, überhaupt 

alle Erklärungen abzugeben, die zum grundbuchamtlichen Vollzug dieser Urkunde erforderlich 

oder zweckmäßig sind; 

2.2. 

die Belastung des Vertragsgegenstandes mit Dienstbarkeiten vorzunehmen (z.B. Versorgungsleitungen, 

Abwasserkanäle, Antennenanlagen, Abstandsflächen), wobei die Vollmacht auch das Recht 

umfasst, mit der Eigentumsvormerkung zugunsten des Käufers hinter solche Lasten im Rang zurückzutreten. 

Vorstehendes gilt sinngemäß für Baulasten; 

2.3. 

die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung zur UR-Nr. 23/2009 des Notar Dr. Matthias Wagner 

in Leipzig vom 09.01.2009 und etwaige Nachträge hierzu beliebig zu ändern und zu ergänzen sowie 

sämtliche in diesem Zusammenhang erforderliche oder zweckmäßige Erklärungen gegenüber dem 

Grundbuchamt, Behörden und Privaten abzugeben und entgegenzunehmen. 

Der Käufer erklärt unwiderruflich seine Zustimmung 

a) 

zur Zusammenlegung, weiteren Aufteilung oder räumlichen Veränderung von anderen Wohnungs- 

/Teileigentumseinheiten, 

b) 

zu baulichen Veränderungen, auch soweit sie außerhalb des Sondereigentums sichtbar sind oder das 

gemeinschaftliche Eigentum betreffen, wenn diese baulichen Veränderungen die Sicherheit des 

gemeinschaftlichen Eigentums und das kaufgegenständliche Wohnungs- / Teileigentum nicht beeinträchtigen, 

c) 

zur Bestellung und Zuordnung von Nebenräumen, die noch im Gemeinschaftseigentum stehen, als 

Sondernutzungsrechte zu einzelnen Wohnungseigentumseinheiten. 

d) 

Größe und Anzahl der Wohnungen zu ändern, und im Sondereigentum stehende Nutzflächen zu 

Wohnflächen bzw. Wohnflächen zu Nutzflächen sowie im Sondereigentum stehende Flächen in 

Gemeinschaftseigentum und in Gemeinschaftseigentum stehende Flächen in Sondereigentum umzuwandeln 

sowie sämtliche in diesem Zusammenhang erforderliche oder zweckmäßige Erklärungen 

gegenüber dem Grundbuchamt, Behörden und Privaten abzugeben und entgegenzunehmen. 

120 

Im Außenverhältnis ist diese Vollmacht uneingeschränkt; im Innenverhältnis ist der Bevollmächtigte 

insofern beschränkt, dass Änderungen bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise Inhalt und Umfang des 

Sondereigentums des Käufers sowie der ihm zur Sondernutzung zugewiesenen Teile des Gemeinschaftseigentums 

nicht beeinträchtigen dürfen und der Umfang des gemeinschaftlich genutzten 

Gemeinschaftseigentums nicht unzumutbar beeinträchtigt werden darf. 

Kosten dürfen dem Käufer durch etwaige Änderungen nicht entstehen. Die Vollmacht erlischt, wenn 

sämtliche Wohnungs- und Teileigentumseinheiten im vertragsgegenständlichen Anwesen vom Verkäufer 

verkauft sind und diese Käufer sämtlich als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind, 

jedoch frühestens mit Vollzug sämtlicher aufgrund dieser Vollmacht etwa erklärten Änderungen der 

vorgenannten Teilungserklärung im Grundbuch. 

2.4. 

Die vorstehenden Vollmachten gelten auch für die Gesamtrechtsnachfolger der Vollmachtgeber, sind 

unwiderruflich und erlöschen mit Eigentumsumschreibung auf den Käufer, mit Ausnahme der Vollmacht 

nach 2.3., die wie dort niedergelegt erlischt. 

3. 

Ergänzend bevollmächtigen beide Vertragsparteien die Notariatsangestellten Frau Annett Heinrich, 

Frau Rosmarie Fuchs und Frau Ilona Brauer, im Hause des vollziehenden Notars, und zwar jede für sich 

allein, die Auflassung und alle sonstigen zur Durchführung des Vertrages und ggf. seiner Rückabwicklung 

erforderlichen Erklärungen, auch Abänderungen und Ergänzungen, abzugeben und entgegenzunehmen 

sowie das Grundstück nach Vorliegen des amtlichen Fortführungsnachweis in grundbuchmäßiger 

Form zu bezeichnen. Die Bevollmächtigten können für alle Beteiligten zugleich und für 

deren Gesamtrechtsnachfolger handeln und sind berechtigt, Untervollmacht zu erteilen. Die Vollmacht 

endet sechs Monate nach Umschreibung des Eigentums im Grundbuch. 

4. 

Der Verkäufer bevollmächtigt den Käufer – bei mehreren Käufern jeden einzeln – und alle Vertragsbeteiligten 

bevollmächtigen die vorstehend benannten Notariatsangestellten - wiederum jeweils 

jeden einzeln - den Kaufgegenstand mit Grundpfandrechten (auch in vollstreckbarer Form gemäß § 

800 ZPO) in beliebiger Höhe zu belasten und alle in diesem Zusammenhang erforderlichen und 

zweckmäßigen Erklärungen Gericht und Gläubiger gegenüber abzugeben, einschließlich der Verpfändung 

der Auflassungsvormerkung, und die Vollmachtgeber bei allen dazu erforderlichen Rechtshandlungen 

zu vertreten. Diese Vollmacht gilt nur dann, wenn in der Grundpfandrechtsbestellungsurkunde 

die in Abschnitt XI Ziffer 4a), b), c) und d) getroffenen Bestimmungen wiedergegeben werden. Die 

Vollmacht gilt auch für den Abschluss von Sicherungsvereinbarungen im Umfang der Vereinbarungen 

unter vorgenanntem a).

Mehrere Käufer bevollmächtigen sich untereinander und jeder Käufer bevollmächtigt die vorbezeichneten 

Notariatsangestellten - je einzeln - mit dem Recht zur Unterbevollmächtigung, für jeden Käufer 

im Zusammenhang mit der Bestellung der vorstehenden Grundpfandrechte auch persönliche 

Schuldhafterklärungen (Schuldanerkenntnisse) mit Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung 

abzugeben und mit der Auflassungsvormerkung des Käufers im Rang hinter diese Grundpfandrechte 

zurückzutreten oder entsprechende Rangbestimmungen vorzunehmen. 

Die Bevollmächtigten können für alle Beteiligten zugleich und für deren Gesamtrechtsnachfolger 

handeln und sind berechtigt, Untervollmacht zu erteilen. Die Vollmacht endet sechs Monate nach 

Umschreibung des Eigentums im Grundbuch. 

5. 

Sämtliche vorstehenden Vollmachten sind dem Grundbuchamt gegenüber nicht beschränkt und 

unabhängig vom Vorliegen etwa erforderlicher Genehmigungen. Sie können nur bei der Amtsstelle 

des vollziehenden Notars oder dessen Sozius ausgeübt werden. Die bevollmächtigten Notarangestellten 

handeln ausschließlich auf deren Weisung und werden, soweit gesetzlich möglich, von jeder persönlichen 

Haftung freigestellt. Ein Auftrag ist mit dieser Vollmacht nicht verbunden. 

XIII. Schlussbestimmungen 

a) 

Ergänzungen und Abänderungen des Vertrages bedürfen der Schriftform, soweit nicht notarielle 

Beurkundung vorgeschrieben ist. 

b) 

Soweit eine Vereinbarung dieses Vertrages rechtsunwirksam ist oder wird, wird die Gültigkeit der 

übrigen Vereinbarungen davon nicht berührt. Die ungültige Vereinbarung ist durch eine rechtsgültige 

Bestimmung zu ersetzen, die dem Willen der Vertragsteile bei Abschluss des Vertrages entspricht 

oder möglichst nahe kommt. 

c) 

Der aufgrund heutiger Urkunde begründete Anspruch auf Verschaffung des Eigentums und dinglicher 

Rechte verjährt in 30 Jahren ab dem gesetzlichen Verjährungsbeginn, ebenso der Kaufpreisanspruch 

des Verkäufers. 

d) 

Der Käufer verpflichtet sich, bei einer Veräußerung des Vertragsgegenstandes seinem Sonderrechtsnachfolger 

alle noch nicht erfüllten Verpflichtungen aus diesem Vertrag aufzuerlegen und ihn mit 

Weitergabeverpflichtung zu belegen und sicherzustellen, dass Sonderrechtsnachfolger die in diesem 


Vertrag vorgesehenen Vollmachten ebenfalls erteilen. 


e) 

Der Verkäufer stellt ausdrücklich fest, dass er keine Haftung für die Richtigkeit von steuerlichen und 

rechtlichen Auskünften sowie für Finanzierungsberechnungen im Zusammenhang mit den Vorverhandlungen 

zu diesem Vertrag übernimmt. 

Die Beteiligten sind darüber einig, dass eine Prüfung der steuerlichen Folgen dieses Vertrages in jeder 

Hinsicht (sowohl hinsichtlich steuerlicher Nachteile, als auch hinsichtlich möglicher Steuervergünstigungen) 

ausschließlich ihnen selbst obliegt. Die Beteiligten erklären, dass der Verkäufer bzw. dessen 

Erfüllungsgehilfen keinerlei steuerliche Beratung durchgeführt haben. Somit wird seitens des Verkäufers 

auch keinerlei Haftung für steuerliche Folgen dieses Vertrages für den Käufer übernommen. Steuerliche 

Abschreibungsmöglichkeiten stehen ausschließlich dem Käufer zu. Der Verkäufer haftet 

jedoch nicht für das Eintreten der vom Käufer erwarteten steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten. 

f) 

Soweit in dieser Urkunde die Haftung des Verkäufers ausgeschlossen oder eingeschränkt wird, gilt 

dies nicht für eine Haftung bei Vorsatz oder Arglist. Hinsichtlich von Schadensersatzansprüchen bleibt 

auch die Haftung für grob fahrlässig verursachte Schäden und für Schäden aus der Verletzung des 

Lebens, des Körpers oder der Gesundheit, die auf einer fahrlässigen Pflichtverletzung des Verkäufers, 

seines gesetzlichen Vertreters oder eines Erfüllungsgehilfen beruhen, unberührt. 

g) 

Der Käufer kann nur mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Gegenforderungen aufrechnen. 

Zurückbehaltungsrechte können nur aus diesem Vertragsverhältnis geltend gemacht werden. 

h) 

Nach Hinweis des Notars auf das Widerrufsrecht bei verbundenen Verbraucherverträgen erklären die 

Vertragsteile, dass der Verkäufer dem Käufer kein Darlehen zum Erwerb des Vertragsgegenstandes 

gewährt und der Darlehensgeber des Käufers den Erwerb nicht über die Darlehensgewährung hinaus 

durch Zusammenwirken mit dem Verkäufer fördert. 

XIV. Hinweise 

Die Vertragsteile wurden vom Notar auf folgendes hingewiesen: 

1) 

der Vertrag ist nur bei vollständiger und richtiger Beurkundung aller Vereinbarungen wirksam; 

121


2) 

die Vertragsteile haften gesamtschuldnerisch für Grunderwerbsteuern und Gebühren. Der Vertragsgegenstand 

haftet für rückständige Steuern, Abgaben und öffentliche Lasten; 

3) 

der Rechtsübergang erfolgt erst mit Eintragung im Grundbuch. Hierzu müssen vorliegen: 

a) Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes; 

b) alle erforderlichen Genehmigungen; 

c) Vorkaufrechtsverzichtserklärungen. 

4) 

Die Zahlung des Kaufpreises vor lastenfreiem Eigentumsübergang und die Eigentumsübertragung vor 

vollständiger Kaufpreiszahlung können mit Gefahren verbunden sein. Die Vertragsteile belassen es 

bei der in der Makler und Bauträgerverordnung vorgesehenen Zahlungsweise nach Baufortschritt. 

5) 

Dieser Vertrag unterliegt der Makler- und Bauträgerverordnung. 

6) 

Eine steuerliche Beratung durch den Notar erfolgte nicht. 

(1) Kosten 

122 

Teil C 

Die Kosten dieser Urkunde, der Annahmeerklärung, der Auflassung, des Vollzuges des Vertrages und 

die anfallende Grunderwerbsteuer trägt der Käufer. 

Die Kosten der Freistellung des Vertragsgegenstandes von vom Käufer nicht übernommenen Belastungen 

trägt der Verkäufer. 

(2) Abschriften 

Von dieser Urkunde erhalten unmittelbar 

- der Verkäufer eine Ausfertigung und eine einfache Abschrift 

- der Käufer eine beglaubigte Abschrift 

- die Grunderwerbsteuerstelle beim Finanzamt eine einfache Abschrift (mit Veräußerungsanzeige) 

- im Falle des Beitritts des Käufers zum Mietpool - die GRK Hausverwaltung GmbH (Geschäftsanschrift: 

04317 Leipzig, Prager Str. 36) eine Ausfertigung. 

bei Angebot bei Fremdnotar: 

Der Notar Dr. Matthias Wagner in Leipzig, Rosentalgasse 1-3, 04105 Leipzig als vollzugsbeauftragter 

Notar erhält: 

einfache Abschriften 

- für die Stadt Leipzig, Gutachterausschuss 

- für die Stadt Leipzig, Amt für Bauordnung und Denkmalpflege 

- für die Akten des vollziehenden Notars 

beglaubigte Abschriften 

- für Finanzierungsgläubiger des Käufers. 

Ausfertigungen 

- eine ausgestellt auf das Amtsgericht Leipzig, Grundbuchamt, 

- eine ausgestellt auf den Notar Dr. Matthias Wagner mit Amtssitz in Leipzig. 

bei Angebot bei Vollzugsnotar: 

Nach Annahme erhalten: 

einfache Abschriften 

- die Stadt Leipzig, Gutachterausschuss 

- die Stadt Leipzig, Amt für Bauordnung und Denkmalpflege 

beglaubigte Abschriften 

- Finanzierungsgläubiger des Käufers 

Ausfertigung 

- das Amtsgericht Leipzig, Grundbuchamt. 

Diese Niederschrift wurde der/dem/den Erschienenen vom 

Notar vorgelesen, von ihr/ihm/ihnen genehmigt und von 

ihr/ihm/ihnen und dem Notar eigenhändig wie folgt unter 

schrieben:

Urkundenrolle Nummer 23 / 2009 

(Akt.-Nr. 09/17) 

Heute, am neunten Januar zweitausendneun 

- 09.01.2009 - 

erschien vor mir, 

Dr. Matthias Wagner 

Notar 

mit dem Amtssitz in Leipzig, 

in meinen Amtsräumen in 04105 Leipzig, Rosentalgasse 1-3: 

Frau Kerstin Schröder, geborene Thieme, geboren am 02.11.1973, 

geschäftsansässig in 04277 Leipzig, Prinz-Eugen-Str. 31, 

von Person bekannt, 

hier handelnd nicht im eigenen Namen, sondern gemäß Vollmacht vom 26.11.2008 - UR-Nr. 1445/2008 

des amtierenden Notars, die in Ausfertigung vorliegt und dieser Urkunde in beglaubigter Abschrift 

beigefügt wird, für die 

Gartenhöfe GmbH mit Sitz in Leipzig, 

Geschäftsanschrift: 04277 Leipzig, Prinz-Eugen-Str. 31, 

eingetragen im Handelsregister des Amtsgerichtes Leipzig unter der HRB 23289. 

Auf Ansuchen beurkunde ich den Erklärungen der Erschienenen gemäß was folgt: 

I. Grundbuchangaben, Vorbemerkungen 

1. 

Die Gartenhöfe GmbH (nachstehend auch „der Eigentümer“ genannt) ist Eigentümer des Flurstückes 

103 der Gemarkung Mockau, Fläche 12.150 m², gelegen in der Friedrichshafner Str. 104, 106, 108, 110, 

112, 114, 116, 118, 120, 122, 124 und 126 sowie in der Essener Str. 77, 79, 81 und 83 und eingetragen im 

Grundbuch des Amtsgerichtes Leipzig von Mockau, Blatt 3064. 

Dieser Grundbesitz ist wie folgt belastet: 

Abteilung II: lastenfrei 



Abteilung III: 9.290.000,-- € Grundschuld ohne Brief für die 

Eurohypo Aktiengesellschaft, Eschborn; 18 % Zinsen jährlich; 

davon ein Teilbetrag in Höhe von 1.860.000,-- € vollstreckbar, 

Gesamthaft: Mockau Blätter 51, 52, 86 und 3064. 

2. 

Die Gartenhöfe GmbH wird eine noch zu vermessende Teilfläche von ca. 6.639 qm aus dem vorgenannten 

Grundstück Fl.St.-Nr. 103 herausteilen, welche in dem beigefügten Lageplan (Anlage III.) rot 

schraffiert gekennzeichnet ist. Die Vermessung wurde bereits veranlaßt. Die Teilfläche ist mit zehn 

denkmalgeschützten Mehrfamilienhäusern bebaut (Friedrichshafner Str. 104, 106, 108, 110, 112, 114, 116, 

118, 120 und 122). 

3. 

Die zehn Mehrfamilienwohnhäuser werden gemäß der dieser Urkunde als Anlage VI. beigefügten 

Baubeschreibung saniert und modernisiert und nach § 8 WEG in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilt. 

Grundlage der Teilung sind der dieser Urkunde als Anlage III. beigefügte Lageplan und die als 

Anlage IV. beigefügten Baupläne (Aufteilungsplan). Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung liegt bisher 

nicht vor. Der Eigentümer versichert, dass die zur Erteilung der Baugenehmigung und der Abgeschlossenheitsbescheinigung 

eingereichten Pläne den dieser Urkunde als Anlage IV. beigefügten Plänen 

entsprechen. Die Baugenehmigung wurde beantragt, liegt jedoch noch nicht vor. 

4. 

Der Eigentümer hat mit der GRK Hausverwaltung GmbH mit Sitz in Leipzig, eingetragen im Handelsregister 

des Amtsgerichtes Leipzig unter der HRB 15104, Geschäftsanschrift: 04317 Leipzig, Prager Str. 

36, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechtes mit dem Namen „Mietpoolgesellschaft Friedrichshafner Str. 

104, 106, 108, 110, 112, 114, 116, 118, 120 und 122 Leipzig bürgerlichen Rechts“ – Mietpool – gegründet. 

Der Gesellschaftsvertrag der Mietpoolgesellschaft ist dieser Urkunde als Anlage VII. (einschließlich des 

dem Gesellschaftsvertrag als Anlage beigefügten Mustervertrages „Vereinbarung über Mietenverwaltung“ 

- Anlage des Gesellschaftsvertrages – sowie des Objektmerkblattes für den Erwerber und der 

Erläuterungen zur Funktionsweise des Mietpools) beigefügt. Zweck der Gesellschaft ist, das Einzelrisiko 

eines Wohnungs-/Teileigentümers zur Vermietung seiner Wohnung/Gewerbe in der aus o. g. 

Grundbesitz zu bildenden Wohnanlage für den Fall eines zeitweiligen Mietausfalls auf alle an der 

jeweiligen Mietpoolgesellschaft bürgerlichen Rechtes beteiligten Wohnungseigentümer / Teileigentümer 

gleichmäßig zu verteilen. 

II. Aufteilung 

Der Eigentümer teilt sein Eigentum an dem in Abschnitt I. Ziffer 2. letzter Satz näher bezeichneten 

123


Grundbesitz (nachstehend „Grundstück“ genannt) nach dem ungefähren Verhältnis der Wohn bzw. 

Nutzfläche in Miteigentumsanteile auf und schränkt sein Miteigentum in der Weise ein, dass mit 

einem jeden Miteigentumsanteil jeweils das Sondereigentum an einer bestimmten in sich abgeschlossenen 

Wohnung (Wohnungseigentum) bzw. an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (Teileigentum) 

verbunden wird; und zwar erfolgt die Aufteilung so, wie sich dies aus der dieser Urkunde als 

Anlage I beigefügten Aufstellung in Verbindung mit dem eingangs genannten Aufteilungsplan 

ergibt. 

III. Verhältnis der Eigentümer untereinander 

Für das Verhältnis der Sondereigentümer untereinander gelten die Bestimmungen der §§ 10-29 WEG 

mit den Änderungen und Ergänzungen gemäß der dieser Urkunde als Anlage II beigefügten Gemeinschaftsordnung. 

IV. Grundbucherklärungen, Kosten 

Der Eigentümer bewilligt und beantragt in die anzulegenden Grundbücher einzutragen: 

a) 

die Aufteilung gemäß Ziffer II., 

b) 

die als Gegenstand des Sondereigentums festgelegte Gemeinschaftsordnung gemäß Ziffer III. dieser 

Urkunde und einschließlich des dort unter § 2 Ziffer 6.) erklärten aufschiebend bedingten Ausschlusses 

der Wohnungs-/Teileigentümer vom Mitgebrauch von Teilen des Gemeinschaftseigentums. Um 

Vollzugsmitteilung an den beurkundenden Notar wird gebeten. 

V. Vollmacht 

Der Eigentümer bevollmächtigt unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB den amtierenden 

Notar, für ihn alle Handlungen vorzunehmen, die zur Durchführung des Rechtsgeschäftes 

erforderlich oder zweckdienlich sind. Der Notar wird insbesondere ermächtigt, die Grundbucherklärungen 

getrennt oder inhaltlich beschränkt dem Grundbuchamt zum Vollzug vorzulegen, sie zu 

ergänzen, abzuändern und ganz oder teilweise zurückzuziehen und nach Vorliegen des amtlichen 

Fortführungsnachweises nach erfolgter Vermessung den aufgeteilten Grundbesitz in grundbuchmäßiger 

Form zu bezeichnen. Entsprechende Vollmacht wird den Mitarbeitern des Notars, Frau Annett 

Heinrich, Frau Rosmarie Fuchs und Frau Ilona Brauer, erteilt, einschließlich der Befugnis, hierzu diese 

124 

Urkunde zu ändern und zu ergänzen. Der Notar wies darauf hin, dass die Teilungserklärung dem 

Grundbuchamt erst nach Vorliegen des amtlichen Fortführungsnachweises und Erteilung der Abgeschlossenheits-bescheinigung 

vorgelegt werden kann. 

VI. Verwalterbestellung 

Als erster Verwalter wird bestellt 

GRK Hausverwaltung GmbH mit Sitz in Leipzig 

eingetragen im Handelsregister des Amtsgerichtes Leipzig unter der HRB 15104 

Geschäftsanschrift: 04317 Leipzig, Prager Str. 36, 

und zwar für die Dauer von drei Jahren ab Anlegung der ersten Wohnungsgrundbuchblätter. 

VII. Kosten, Abschriften, Schlussbestimmungen 

Die zu dieser Urkunde erforderlichen Genehmigungen und Erklärungen bleiben vorbehalten, sollen 

von dem Notar eingeholt und mit Eingang bei ihm wirksam werden. 

Sämtliche mit dieser Urkunde und ihrem Vollzug verbundenen Kosten trägt der Eigentümer. 

Von dieser Urkunde erhalten: 

beglaubigte Abschrift - der Eigentümer (60 x) 

- der Verwalter 

Ausfertigung - das Grundbuchamt 

einfache Abschrift mit Aufteilungsplan - das Finanzamt Bewertungsstelle. 

VIII. Verweisung 

Auf alle dieser Urkunde beigefügten Anlagen wird verwiesen. Über die Bedeutung des Verweisens 

wurde durch den beurkundenden Notar belehrt. 

Diese Niederschrift nebst allen Anlagen wurde von dem Notar der Erschienenen vorgelesen, Pläne zur 

Durchsicht vorgelegt, von ihr genehmigt und wie folgt eigenhändig unterschrieben:

Anlage I 

Auflistung der Wohnungseigentumseinheiten gemäß Ziffer II. der Teilungserklärung 

Friedrichshafner Str. 104 

Wohnung Nr. 1 

14,86/1.000 Miteigentumsanteil am Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan 

mit Nummer 1 bezeichneten Wohnung im Erdgeschoss des Hauses Friedrichshafner Str. 

104 und dem mit der gleichen Nummer im Aufteilungsplan bezeichneten Kellerraum im Kellergeschoss; 

Wohnung Nr. 2 




Wohnung Nr. 3 


mit Nummer 3 bezeichneten Wohnung im ersten Obergeschoss des Hauses Friedrichshafner 

Str. 104 und dem mit der gleichen Nummer im Aufteilungsplan bezeichneten Kellerraum im Kellergeschoss; 

Wohnung Nr. 4 




Wohnung Nr. 5 


mit Nummer 5 bezeichneten Wohnung im zweiten Obergeschoss und Dachgeschoss des 

Hauses Friedrichshafner Str. 104 und dem mit der gleichen Nummer im Aufteilungsplan bezeichneten 

Kellerraum im Kellergeschoss; 

Wohnung Nr. 6 


mit Nummer 6 bezeichneten Wohnung im zweiten Obergeschoss des Hauses Friedrichs- 



hafner Str. 104 und dem mit der gleichen Nummer im Aufteilungsplan bezeichneten Kellerraum im 

Kellergeschoss; 


Wohnung Nr. 7 




Wohnung Nr. 8 




Wohnung Nr. 9 




Wohnung Nr. 10 



Str. 106 und dem mit der gleichen Nummer im Aufteilungsplan bezeichneten Kellerraum im 










125































126 
























mit Nummer 23 bezeichneten Wohnung im zweiten Obergeschoss des Hauses Friedrichshafner 





mit Nummer 24 bezeichneten Wohnung im zweiten Obergeschoss und Dachgeschoss des





























































127































128 





























mit Nummer 48 bezeichneten Wohnung im zweiten Obergeschoss des Hauses Friedrichs-





























































129



Kellerraum im Kellergeschoss. 

Anlage II 

Gemeinschaftsordnung 

§ 1 

Grundsatz / Bezeichnung 

Das Verhältnis der Sondereigentümer (Wohnungs- und Teileigentümer) untereinander bestimmt sich 

nach den Vorschriften der §§ 10 bis 29 des WEG, soweit im folgenden nicht etwas anderes bestimmt 

ist. 

Die Gemeinschaftsordnung ist Inhalt des jeweils mit den einzelnen Miteigentumsanteilen verbundenen 

Sondereigentums. Sie wird im Grundbuch eingetragen und wirkt für und gegen alle Rechtsnachfolger 

der Sondereigentümer. Die nachstehenden Bestimmungen zu „Wohnungseigentum“ gelten 

entsprechend für „Teileigentum“. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer führt die Bezeichnung 

„Wohnungseigentümergemeinschaft Friedrichshafner Straße 104, 106, 108, 110, 112, 114, 116, 118, 

120 und 122 in Leipzig“. 

§ 2 

Begriffsbestimmungen/ Sondernutzungsrechte 

1. 

Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit einem Miteigentumsanteil 

an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. 

2. 

Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes 

in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. 

3. 

Gemeinschaftseigentum sind das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen der Gebäude, 

die nicht im Sondereigentum stehen. Zum Gemeinschaftseigentum gehört auch das jeweils vorhandene 

Verwaltungsvermögen. 

130 

4. 

Gegenstand des Sondereigentums sind die in der Teilungserklärung bezeichneten Räume sowie die zu 

diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden 

können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes 

Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das nach § 14 WEG zulässige Maß hinaus 

beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird. 

5. 

Sondernutzungsrecht ist das Recht eines Wohnungseigentümers, Teile des gemeinschaftlichen Eigentums 

unter Ausschluss der übrigen Eigentümer allein zu nutzen. Auf Sondernutzungsrechte finden 

grundsätzlich, soweit zulässig, die Bestimmungen über Sondereigentum entsprechende Anwendung. 

6. 

Zur zukünftigen Begründung von Sondernutzungsrechten werden die Wohnungseigentümer vom 

Mitgebrauch der Kfz Stellplätze, die in dem dieser Teilungserklärung als Anlage V. beigefügten Plan 

mit SNR 61 bis SNR 74 gekennzeichnet sind, jeweils aufschiebend bedingt darauf ausgeschlossen, dass 

einzelne dieser Plätze bis zum Verkauf der letzten Sondereigentumseinheit und Vollzug der Eigentumsumschreibung 

im Grundbuch jeweils einem Miteigentümer zur alleinigen Nutzung als Kfz- 

Abstellplatz (Sondernutzungsrecht) in der Form des § 29 I S.2 GBO zugewiesen werden. 

Zuweisungsberechtigt ist der die heutige Teilungserklärung abgebende Eigentümer. Er kann dieses 

Recht durch notariell beglaubigte Erklärung übertragen. Erfolgt keine Zuweisung bis zum Stichtag, 

unterfallen die nicht zugewiesenen Stellplätze dem Gemeingebrauch. 

§ 3 

Zweckbestimmung und Nutzung des Wohnungseigentums 

1. 

Alle in dieser Teilungserklärung und ihren Anlagen als Wohnungen bezeichneten Sondereigentumseinheiten 

dienen ausschließlich Wohnzwecken. Eine andere Nutzung, insbesondere zur Ausübung 

eines Gewerbes oder als freiberufliche Praxis oder als Büro, ist nur mit schriftlicher Einwilligung des 

Verwalters zulässig; diese kann unter Auflagen und/oder jederzeit widerruflich erteilt und darf nur 

aus wichtigem Grund verweigert werden. 

2. 

Das Wohnungseigentum kann ganz oder teilweise vermietet oder verpachtet werden. Eine Vermietung 

oder Verpachtung ist dem Verwalter anzuzeigen. Im Falle der Vermietung oder Verpachtung hat 

der Vermieter bzw. Verpächter die Einhaltung der sich aus der Gemeinschaftsordnung ergebenden

Verpflichtungen auch dem Mieter oder Pächter aufzuerlegen und dies auf Verlangen dem Verwalter 

nachzuweisen. 


§ 4 

Übertragung des Wohnungseigentums 

1. 

Das Wohnungseigentum ist frei veräußerlich und vererblich. Insbesondere bedarf es für die Veräußerung 

nicht der Zustimmung des Verwalters. Die Person des Erwerbers und das Datum des Besitzüberganges 

sind dem Verwalter jedoch unverzüglich anzuzeigen. Der Veräußerer kann die Auszahlung 

seines Anteils an der Instandhaltungsrücklage und an dem sonstigen Verwaltungsvermögen nicht verlangen. 

Seine Ansprüche gehen auf den Erwerber über. 

2. 

Die aufgrund dieser Urkunde und ihrer Anlagen geschaffene Sach und Rechtslage soll auch dann für 

den Rechtsnachfolger eines Wohnungseigentümers gelten, wenn sie nicht schon aufgrund der Eintragung 

im Grundbuch als Inhalt des Sondereigentums dinglich wirkt. Die Wohnungseigentümer sind 

daher verpflichtet, im Falle der Übertragung ihres Wohnungseigentums die Rechte und Pflichten 

ihrem Rechtsnachfolger aufzuerlegen und diesen zu verpflichten, dessen Nachfolger im Eigentum in 

gleicher Weise zu binden, damit gewährleistet ist, dass die jeweiligen Wohnungseigentümer in demselben 

Rechte und Pflichtenverhältnis stehen. 

§ 5 

Instandhaltung und Instandsetzung des Wohnungseigentums 

1. 

Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, auf eigene Rechnung ordnungsgemäß zu unterhalten, 

instand zu halten und instand zu setzen: 

a) 

die Gegenstände, die sein Sondereigentum sind und die seinem Sondernutzungsrecht unterliegen 

oder von ihm allein genutzt werden, 

b) 

die Wohnungseingangs-, Balkon und Terrassentüren einschließlich Rahmen und die gesamten zu den 

im Sondereigentum stehenden Räumen gehörenden Fenster inklusive Behebung von Glasschäden 

sowie Rollläden, Markisen, Jalousetten. Hinsichtlich der Wohnungseingangtüren, Außenfenster, Mar- 

kisen etc. ist auf ein einheitliches Bild der Wohnanlage zu achten. 


2. 

Bauliche Veränderungen am Sondereigentum dürfen nur nach vorheriger schriftlicher Zustimmung 

der anderen Wohnungseigentümer ausgeführt werden, wenn und soweit Einwirkungen auf das 

gemeinschaftliche Eigentum oder auf fremdes Sondereigentum nicht von vornherein ausgeschlossen 

werden können. 

3. 

Das Gemeinschaftseigentum ist von allen Wohnungseigentümern gemeinsam zu unterhalten, instand 

zu halten und instand zu setzen, soweit dies nicht nach den Bestimmungen dieser Gemeinschaftsordnung 

Sache eines einzelnen Wohnungseigentümers ist. Die Durchführung obliegt dem Verwalter. 

§ 6 

Wiederaufbau und Wiederherstellungspflicht 

Aufhebungsverfahren 

1. 

Wird das Gebäude ganz oder teilweise zerstört, so sind alle Wohnungseigentümer untereinander verpflichtet, 

den vor Eintritt des Schadens bestehenden Zustand wiederherzustellen, wenn die Kosten 

der Wiederherstellung durch Versicherungen oder durch sonstige Ansprüche gegen Dritte voll 

gedeckt sind. Anderenfalls kann Wiederherstellung des früheren Zustandes nur verlangt werden, 

wenn die Mittel hierfür innerhalb angemessener Frist zu zumutbaren Bedingungen aufgebracht werden 

können. 

2. 

Besteht eine Pflicht zur Wiederherstellung nicht, so ist jeder Wohnungseigentümer berechtigt, die 

Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen. Der Anspruch auf Aufhebung ist ausgeschlossen, wenn 

sich einer der anderen Wohnungseigentümer oder ein Dritter bereit erklärt, das Wohnungseigentum 

des die Aufhebung verlangenden Wohnungseigentümers zum Schätzwerte zu übernehmen und 

gegen die Übernahme durch ihn keine begründeten Bedenken bestehen. 

§ 7 

Lasten und Kosten 

1. 

Die Wohnungseigentümer haben die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums, die Kosten der 

131


Instandhaltung und der Benutzung der gemeinschaftlichen Einrichtungen im Verhältnis der nach den 

Bestimmungen der zweiten BerechnungsVO eingefügt in der Fassung der WohnFlVO in der jeweils 

gültigen Fassung zu ermittelnden Wohn-/Nutzflächen zu tragen, soweit nichts anderes bestimmt ist. 

Die Wohnungseigentümer können einzelne Kosten und Lasten nach dem Grund ihrer Entstehung 

oder der Art ihrer Berechnung aufteilen, wenn und soweit der Anteil der Sondereigentümer durch 

Verbrauchszähler oder in sonstiger Weise einfach und zuverlässig ermittelt werden kann. Dies gilt insbesondere 

für die Benutzungs- und Verbrauchsgebühren, die Kosten für Wasser und Beheizung. Die 

Wohnungseigentümer sind verpflichtet, Rücklagen für die Instandsetzung und Instandhaltung des 

gemeinschaftlichen Eigentums anzusammeln. Die Eigentümerversammlung entscheidet über die 

Höhe, die Anlage und die Verwendung der Rücklagen. 

2. 

Die Wohnanlage wird mit Warmwasserzentralheizung mit Gasbefeuerung beheizt. Die Kosten der 

Beheizung und Warmwasserversorgung werden zu dreißig v.H. von den Wohnungseigentümern im 

Verhältnis ihrer beheizten Wohnflächen/Nutzflächen und zu 70% nach dem tatsächlichen, durch entsprechende 

Messgeräte zu ermittelnden Verbrauch getragen. Den Wohnungseigentümern bleibt vorbehalten, 

eine andere, nach der Heizkostenverordnung zulässige Regelung zu beschließen. 

Die Heizungsanlagen befinden sich 

für die Häuser Friedrichshafner Str. 104, 106, 108 und 110 in der Haus-Nr. 106; 

für die Häuser Friedrichshafner Str. 112, 114 und 116 in der Haus-Nr. 112, 

für die Häuser Friedrichshafner Str. 118, 120 und 122 in der Haus-Nr. 118. 

§ 8 

Wirtschaftsplan und Vorauszahlung 

Der Verwalter hat für jedes Wirtschaftsjahr im voraus einen Wirtschaftsplan aufzustellen. Der von der 

Eigentümerversammlung beschlossene Wirtschaftsplan gilt so lange, bis ein neuer Wirtschaftsplan 

beschlossen worden ist. Die Wohnungseigentümer haben auf die im genehmigten Wirtschafts¬plan 

ausgewiesenen Lasten und Kosten monatliche Vorauszahlungen zu leisten, die am dritten Werktag 

eines jeden Monats zur kostenfreien Zahlung auf das Wohngeldkonto fällig sind. Zahlt ein Wohnungseigentümer 

diesen Vorschuss bei Fälligkeit nicht, kommt er ohne weiteres in Verzug. 

§ 9 

Versicherungen 

Die Eigentümergemeinschaft ist verpflichtet, für das Gemeinschaftseigentum folgende Versicherun- 

132 

gen abzuschließen: 

- Versicherung gegen die Inanspruchnahme aus der Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, 

- Gebäudebrandversicherung zum Neuwert, 

- Versicherung gegen Sturm- und Leitungswasserschäden. 

Die Eigentümerversammlung kann den Abschluss weiterer Versicherungen für das Gemeinschaftseigentum 

beschließen. Sachversicherungen ist der Neuwert des versicherten Gegenstandes auf gleitender 

Basis nach Bauvollendung zugrunde zu legen; Haftpflichtversicherungen sind in angemessener 

Höhe abzuschließen. 

§ 10 

Eigentümerversammlung 

Angelegenheiten, über die nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder nach dieser Gemeinschaftsordnung 

die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, werden durch Beschlussfassung 

in der Eigentümerversammlung geordnet. Beschlüsse werden mit einfacher Stimmenmehrheit 

der anwesenden Wohnungseigentümer gefasst, soweit nicht Gesetz oder Gemeinschaftsordnung 

etwas anderes vorsehen. Das Stimmrecht bestimmt sich nach den im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteilen. 

Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, kann das Stimmrecht 

nur einheitlich ausgeübt werden. Der Verwalter ist verpflichtet, die Eigentümerversammlung 

einmal jährlich unter Angabe der Tagesordnung einzuberufen. Die Versammlung hat am Ort der 

Anlage stattzufinden. Die Einberufung erfolgt schriftlich. Die Einberufungsfrist soll, wenn nicht ein 

Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens zwei Wochen nach Absendung der Einladung 

betragen. Den Zeitpunkt der Versammlung bestimmt der Verwalter. Für die Ordnungsmäßigkeit der 

Einberufung genügt die Absendung der Einladung an die dem Verwalter zuletzt genannte Anschrift 

jedes Wohnungseigentümers. Die Eigentümerversammlung ist beschlussfähig, wenn mehr als die 

Hälfte der Miteigentumsanteile anwesend oder vertreten ist. Vertretungsvollmachten müssen dem 

Verwalter schriftlich vorgelegt werden. Ist die Versammlung nicht beschlussfähig, so hat der Verwalter 

eine Zweitversammlung mit gleichem Gegenstand einzuberufen; diese ist in jedem Fall beschlussfähig. 

Hierauf ist in der Einladung besonders hinzuweisen. Diese kann mit der Ersteinladung verbunden 

werden (Eventualeinberufung). 

§ 11 

Verwalter 

Über Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer mit einfacher

Stimmenmehrheit. Rechte und Pflichten des Verwalters ergeben sich aus §§27 und 28 WEG. Er ist 

außerdem berechtigt und verpflichtet 

a) 

die das gemeinschaftliche Eigentum betreffenden Mängelansprüche geltend zu machen, 

b) 

die der ordnungsgemäßen Erhaltung und Bewirtschaftung dienenden Verträge und sonstigen Rechtsgeschäfte 

abzuschließen, 

c) 

die von den Wohnungseigentümern beschlossenen und die unaufschiebbaren Instandhaltungs- und 

Instandsetzungsarbeiten ausführen zu lassen, 

d) 

die gemeinschaftlichen Versicherungen abzuschließen, 

e) 

Ansprüche für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gerichtlich und außergerichtlich geltend 

zu machen. 

Die Wohnungseigentümer haben dem Verwalter auf Verlangen die zur Wahrnehmung seiner Befugnisse 

erforderliche Vollmacht zu erteilen. Die Vergütung des Verwalters tragen die Wohnungseigentümer 

zu gleichen Teilen. 

§ 12 

Schlussbestimmungen 

Ist oder wird eine Bestimmung dieser Gemeinschaftsordnung unwirksam, so soll dadurch die Wirksamkeit 

im übrigen nicht berührt werden. Die unwirksame Bestimmung ist alsdann, soweit gesetzlich 

zulässig, durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung durch wirksame, dem sachlichen 

Inhalt nach möglichst unveränderte Bestimmungen zu ersetzen. Sofern im Wohnungseigentumsgesetz 

oder in dieser Gemeinschaftsordnung nichts anderes bestimmt ist, entscheidet die Eigentümerversammlung 

über Änderungen der Gemeinschaftsordnung einstimmig. 


- Ende der Anlage - 

Anlage III 


Gesellschaftsvertrag der Mietpoolgesellschaft zur Wohnanlage Essener Str. 

mit Anlage (Mustervertrag „Vereinbarung über Mietenverwaltung“) 

Vertrag einer Mietpoolgesellschaft bürgerlichen Rechtes 

Die GRK Hausverwaltung GmbH und die Gartenhöfe GmbH gründen eine Gesellschaft bürgerlichen 

Rechts und vereinbaren deren Gesellschaftsvertrag wie folgt: 

§ 1 Rechtsform 

(1) 

Die Gesellschaft („Mietpool“)ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts. 

(2) 

Sie führt den Namen „Mietpoolgesellschaft Friedrichshafner Str. 104,106,108,110,112,114,116,118,120 

und 122 Leipzig bürgerlichen Rechtes“. 

(3) 

Der Gesellschaft können die künftigen Wohnungseigentümer/Teileigentümer der Wohnanlage Friedrichshafner 

Str. 104,106,108,110,112,114,116,118,120 und 122 in Leipzig beitreten. 

§ 2 Zweck 

Zweck der Gesellschaft ist, das Einzelrisiko eines Wohnungseigentümers zur Vermietung seiner Wohnung 

in der o.g. Wohnanlage für den Fall eines zeitweiligen Mietausfalls auf alle an der Gesellschaft 

bürgerlichen Rechtes beteiligten Wohnungseigentümer gleichmäßig zu verteilen. 

§ 3 Gesellschafter 

Gründungsgesellschafter der Gesellschaft bürgerlichen Rechtes sind: 

Die Gartenhöfe GmbH und die GRK Hausverwaltung GmbH. 

§ 4 Aufnahme weiterer Gesellschafter 

Der Beitritt weiterer Gesellschafter erfolgt ohne weiteren Gesellschafterbeschluss durch Erklärung des 

Beitretenden gegenüber dem geschäftsführenden Gesellschafter. Der Beitritt ist aufschiebend 

bedingt durch den Nutzungsübergang an der erworbenen Eigentumswohnung oder Teileigentums- 

133


einheit in dieser Anlage auf den Beitretenden. 

§ 5 Beginn 

Die Gesellschaft beginnt mit der Übergabe der ersten Wohnungseigentums- oder Teileigentumseinheit 

der Wohnanlage Friedrichshafner Str. 104,106,108,110,112,114,116,118,120 und 122 in Leipzig durch 

die Gartenhöfe GmbH an einen Erwerber, der Mitglied der Gesellschaft ist. 

§ 6 Einlagen 

(1) 

Die Gesellschafter, die zugleich (zukünftige) Wohnungs-/Teileigentümer sind, - nachstehend auch 

„Poolmitglieder“ genannt - erbringen ihre Einlage durch Einbringung der Mieteinnahmen ihrer Wohnung 

zur treuhänderischen Verwaltung durch die Gesellschaft bürgerlichen Rechtes. 

(2) 

Der geschäftsführende Gesellschafter, die GRK Hausverwaltung GmbH, erbringt seine Einlage 

dadurch, dass er seine Arbeitskraft als Mietpoolverwalter zur Verfügung stellt. Zwischen dem 

geschäftsführenden Gesellschafter und jedem Poolmitglied wird dazu durch den Beitritt des Poolmitglieds 

zum Mietpool die als Anlage 1 dieser Urkunde beigefügte Vereinbarung über Mietenverwaltung 

geschlossen. 

§ 7 Geschäftsführung und Vertretung 

(1) 

Zur Geschäftsführung und Vertretung der Gesellschaft bürgerlichen Rechtes ist ausschließlich der 

Mietpoolverwalter berechtigt. Zum Mietpoolverwalter wird die GRK Hausverwaltung GmbH bestellt. 

(2) 

Die Geschäftsführungs- und Vertretungsbefugnis bezieht sich nur auf das Gesellschafts¬vermögen. 

Zur persönlichen Verpflichtung der Gesellschafter ist der geschäftsführende Gesellschafter nicht 

befugt. 

Das Rechnungsjahr ist das Kalenderjahr. 

134 

§ 8 Rechnungsjahr 

§ 9 Gesellschafterbeschlüsse 

Die Beschlüsse der Gesellschafter erfolgen mit einfacher Mehrheit der in der Gesellschaft insgesamt 

vorhandenen Stimmen. Sofern jedoch durch diese Beschlussfassung die Rechte einzelner Gesellschafter 

zu deren Nachteil eingeschränkt werden, bedürfen sie deren Zustimmung. Je 1 m² Wohnfläche 

gewähren eine Stimme. Der Mietpoolverwalter hat kein Stimmrecht. 

§ 10 Kündigung / Erbfolge 

(1) 

Die Gesellschaft kann von jedem Wohnungs-/Teileigentümer auch ohne wichtigen Grund unter Einhaltung 

einer Frist von 3 Monaten zum Jahresende, erstmals zum 31.12.2014, gekündigt werden. 

(2) 

Die Kündigung hat durch eingeschriebenen Brief an den geschäftsführenden Gesellschafter zu erfolgen. 

Für die Rechtzeitigkeit der Kündigung kommt es auf das Datum der Postaufgabe der Erklärung (Poststempel) 

an. 

(3) 

Eine Kündigung hat nicht die Auflösung der Gesellschaft, sondern lediglich das Ausscheiden des kündigen 

Gesellschafters zur Folge. Die Gesellschaft wird zwischen den verbleibenden Gesellschaftern 

fortgesetzt. 

(4) 

Weiterhin scheidet ein Wohnungs-/Teileigentümer aus der Gesellschaft aus, ohne dass es einer Kündigung 

bedarf, wenn 

- die Vereinbarung über die Mietenverwaltung mit dem Mietpoolverwalter aufgrund dessen 

Kündigung nach Ziffer 5.2. des Vertrages über Mietenverwaltung endet 

- er das Eigentum an der Wohnung, deren Mieteinnahmen zur Nutzung eingebracht wurden, 

verliert, im Falle der Weiterveräußerung bereits mit Nutzungsübergang auf den Erwerber. 

(5) 

Vor dem 31.12.2014 steht jedem Wohnungs-/Teileigentümer ein Kündigungsrecht dann zu, wenn Mieteinnahmen 

von weniger als 50 % der Gesamtwohnfläche zur Nutzung eingebracht sind.

(6) 

Im Falle des Todes eines Gesellschafters wird die Gesellschaft mit seinen Erben fortgesetzt. 

§ 11 Mietenverwaltung 

Die Poolmitglieder beauftragen den Mietpoolverwalter mit der Verwaltung des Gesellschaftervermögens 

entsprechend der in der Anlage beigefügten Vereinbarung über Mietenverwaltung zu den dort 

genannten Bedingungen. 

§ 12 Schriftform 

Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages bedürfen der Schriftform. 

Dies gilt auch für einen Verzicht auf das Schriftformerfordernis. 

Etwaige weitergehende gesetzliche Formvorschriften bleiben unberührt. 

§ 13 Schlussbestimmungen 

Sollten einzelne Bestimmungen des Vertrages sich als unwirksam erweisen, so bleibt der Vertrag im 

Übrigen wirksam. 

Die unwirksame Bestimmung ist durch eine wirksame Bestimmung zu ersetzen, die den Zweck der 

weggefallenen Bestimmung mit größtmöglicher Näherung erreicht. 

Leipzig, den 08.01.2009 

Gartenhöfe GmbH GRK Hausverwaltung GmbH 


Zwischen 

Name, Vorname 

Straße 

PLZ, Ort 

und 

GRK-Hausverwaltung GmbH 

Prager Str. 36 

04317 Leipzig 

wird folgender Vertrag geschlossen: 

Vereinbarung über Mietenverwaltung 


- nachfolgend Poolmitglied genannt - 

- nachfolgend Mietpoolverwalter genannt- 

Das Poolmitglied hat eine Wohnung/Teileigentum erworben. Das Poolmitglied ist dem bestehenden 

WEG-Verwaltungsvertrag beigetreten, was hierdurch nochmals ausdrücklich erklärt wird. Das Poolmitglied 

tritt diesem Mietpool bei der das Einzelrisiko des Wohnungs-/Teileigentümers für den Fall eines 

eventuellen zeitweiligen Mietausfalls auf alle am Mietpool beteiligten Eigentümer gleichmäßig verteilt. 

1. Mietpoolgebühr 

Das Poolmitglied beauftragt hiermit den Mietpoolverwalter ab Wirksamkeit dieses Vertrages die Mietverwaltung 

zu einem Honorar (Mietpoolgebühr) in Höhe von 12,00 EUR monatlich zusätzlich gesetzlicher 

Mehrwertsteuer durchzuführen. 

2. Verwaltungsaufgaben 

2.1 

Der Mietpoolverwalter regelt die zur Wirtschaft des Objekts notwendigen Zahlungsflüsse über ein Treuhandkonto. 

Auf dieses Konto vereinnahmt der Mietpoolverwalter sämtliche Zahlungen, die aufgrund 

der abgeschlossenen Mietverträge von den Mietern an die dem Mietpool angeschlossenen Poolmitglieder 

zu entrichten sind (Grundmiete, Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen, Schadenersatzleistungen 

aufgrund von Beschädigungen, Nichtrenovierung u.s.w.) 

2.2 

Der Mietpoolverwalter entrichtet die Hausgelder, die ihm monatlich regelmäßig von dem jeweiligen 

135


Poolmitglied überwiesen werden an die WEG-Verwaltung. Das Hausgeld beinhaltet unter anderem die 

nicht auf den Mieter umlegbaren Kosten für die jeweilige Instandhaltungsrücklage und Verwaltergebühr. 

2.3 

Der Mietpoolverwalter kalkuliert eine voraussichtliche monatliche Nettomiete pro m², die sicherstellt, 

dass im Ergebnis jedem Poolmitglied die gleiche Nettomiete/m²als monatliches Vorab zufließt. Bei 

wesentlichen Veränderungen des Mietmarktes/ der ortsüblichen Mieten, einer eventuellen höheren 

Leerstandsrate oder außergewöhnlichen Belastungen durch Reparaturen o.ä., ist der Mietpoolverwalter 

berechtigt eine Zwischenrechnung vorzunehmen. Er ist nicht verpflichtet den Kontokorrentrahmen 

gem. Ziff.3.2 zunächst auszuschöpfen. Vielmehr kann eine geringere Mietausschüttung vom Mietpoolverwalter 

vorgenommen werden. In solchem Falle ist mit der Abrechnung des entsprechenden Gesamtjahres, 

eine generelle Neukalkulation als Vorausschau der voraussichtlich zu erwartenden künftigen 

monatlichen Mietauszahlungen vorzunehmen. In der Erstvermietungszeit ist eine monatliche Anpassung 

der Auszahlungen durch den Mietpoolverwalter in Abhängigkeit des Gesamtvermietungsstandes vorgesehen. 

2.4 

Der Mietpoolverwalter übernimmt darüber hinaus insbesondere folgende Aufgaben: 

a)Abschluss und Kündigung von Mietverträgen einschließlich der Übergabe und der Abgabe der 

Wohnungen/Teileigentum; 

b)Überwachung des Mieteingangs; 

c) Entgegennahme und Erhöhung von Mietkautionen, Bankbürgschaften oder ähnlichen Sicherheiten; 

d)Überprüfung von Mieterhöhungsmöglichkeiten; 

e)Ermittlung der Heiz- und Warmwasserkosten nach der Heizkostenverordnung für den Wärmedienst 

und Abrechnung der Kosten mit den Mietern; 

f) pünktliche Bezahlung aller für das Anwesen betreffenden Bewirtschaftungskosten und Annuitäten 

nach vorheriger Prüfung; 

g)Bestellung von Gebrauchsgegenständen und Geräten für die ordnungsgemäße Bewirtschaftung 

und die Ausstattung des Hausmeisters; 

h)im Rahmen der technischen Verwaltung wird die laufende Überwachung des baulichen Zustandes 

und für notwendige Reparaturmaßnahmen, der Abschluss von Wartungsverträgen und die Aufstel 

lung periodischer Instandhaltungspläne entsprechend der Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft 

vorgenommen. 

2.5 

Für die Einleitung von Maßnahmen, die einer anwaltlichen Inanspruchnahme bedürfen sowie für die 

Kündigung eines Mietverhältnisses ist die Zustimmung des Poolmitgliedes einzuholen. Die zur Wiedervermietung 

von Wohnungen notwendigen Aktivitäten, wie die Beauftragung von Maklern werden vom 

136 

Mietpoolverwalter ausgelöst. Die Maklergebühren werden dem Treuhandkonto als notwendige Auslagen 

der Poolmitgliedergemeinschaft belastet. 

3. Kontoführung/ Zahlungen 

3.1 

Das Poolmitglied verpflichtet sich, die von der Eigentümergemeinschaft festgesetzten Hausgeldzahlungen, 

einschließlich der Instandhaltungsrücklage und WEG-Verwaltergebühr an den Mietpoolverwalter 

zu Gunsten des von ihm eingerichteten Treuhandkontos monatlich regelmäßig spätestens bis zum 3. des 

laufenden Monats per Einzugsermächtigung zu entrichten. Die Mieter werden verpflichtet ihre monatlichen 

Miet- und Nebenkostenzahlungen auf dieses Konto zu bewirken. 

3.2 

Zur Bewirtschaftung des vom Mietpoolverwalter eingerichteten Treuhandkontos erhält der Verwalter 

das Recht, das Konto des Mietpools nach Notwendigkeit bis maximal zu einer halben Jahresnettomieteinnahme 

aller beteiligten Wohnungen/Teileigentum zu überziehen. Bei Kreditfälligkeit ist der Mietpoolverwalter 

zur Verrechnung der fälligen Beträge mit den Folgemonatsmieten berechtigt. Die Zinsen 

werden vom Mietpool getragen. 

3.3 

Der Mietpoolverwalter nimmt unverzüglich nach Eingang aller das Abrechnungsjahr betreffenden Einnahmen 

und Ausgaben die Mietpoolabrechnung vor. Spätestens zum Ende des Folgejahres. Der sich aus 

der Abrechnung ergebende Überschuss wird m²-anteilig an die Mietpoolteilnehmer ausgezahlt sofern 

Beschlüsse der WEG dem nicht entgegenstehen. Eine Unterdeckung wird von den Poolmitgliedern auf 

Anforderung des Mietpoolverwalters innerhalb von 4 Wochen nach entsprechender Aufforderung 

gezahlt. Das Abrechnungsjahr ist das Kalenderjahr. Im Rahmen monatlicher Abschlagszahlungen (Ziff. 

2.3) erhalten die Poolmitglieder m²-anteilig eingezahlte Miet- und Nebenkostenvorauszahlungen der 

Mieter auf deren Konto gem. Ziff. 7 überwiesen. 

3.4 

Kommt ein Mietpoolmitglied seinen Zahlungsverpflichtungen nicht bzw. nicht fristgerecht nach, werden 

die fälligen Beträge (monatliche Zahlungen am 3. Kalendertag des Monats im Voraus, Zahlungen nach 

Aufforderungen der Mietpoolverwaltung mit Ablauf von 4 Wochen nach dem Datum auf dem Aufforderungsschreiben) 

ohne nochmalige Mahnung mit 5% über dem jeweiligen Basiszinssatz nach verzinst. 

Für den Fall, dass der Mietpool selbst mit durchschnittlich höheren Kreditzinsen belastet ist, können auf 

entsprechenden Nachweis auch die höheren Zinsen vom säumigen Poolmitglied gefordert werden. 

3.5 

Der Mietpoolverwalter hat das Recht im Interesse der Poolmitglieder insgesamt, bei besonderen

Umständen (ungewöhnlich hohe Leerstandsrate, kostenintensive Reparaturen u.ä.) auch vor Ablauf des 

Kalenderjahres eine Zwischenabrechnung vorzunehmen. 

3.6 

Das Poolmitglied ist verpflichtet, die zum Zeitpunkt der Beendigung seiner Mitgliedschaft im Mietpool 

bestehende Unterdeckung des Bewirtschaftungskontos m²-anteilig auszugleichen. Überschüsse werden 

anteilig ausgekehrt, sofern insoweit eine ausdrückliche Vereinbarung mit dem neuen Wohnungs-/Teileigentümer 

vorgelegt wird, in der der Neueigentümer der Auszahlung zustimmt. Der Mietpoolverwalter 

erhält vom WEG-Verwalter die Bewirtschaftungskostenabrechnung für jedes einzelne Poolmitglied. 

Insofern weist das Poolmitglied die WEG-Verwaltung an, die Bewirtschaftungskostenabrechnung gegenüber 

dem Mietpoolverwalter vorzunehmen. Ein sich nach dieser Abrechnung für den Eigentümer ergebendes 

Guthaben aus den Hausgeldzahlungen wird dem Mietpool zugeführt. Die sich aus der WEG- 

Abrechnung ergebenden Nachforderungen an das Poolmitglied sind von dem Treuhandkonto aus dem 

Mietpool an den WEG-Verwalter zu Gunsten der Eigentümergemeinschaft zu zahlen. 

4. Vollmacht 

4.1 

Der Mietpoolverwalter wird bevollmächtigt, namens und im Auftrag der den Mietpool angeschlossenen 

Wohnungs-/Teileigentümer/Poolmitglieder ein Treuhandkonto bei einem Geldinstitut eigener Wahl zu 

eröffnen und zu führen. 

4.2 

Das Poolmitglied bevollmächtigt in seinem Namen und für seine Rechnung den Mietpoolverwalter das 

Wohnungs-/Teileigentum zu vermieten. Dabei steht es dem Mietpoolverwalter frei, die Vermietung 

durch Dritte vornehmen zu lassen. Der Mietpoolverwalter wird ausdrücklich bevollmächtigt, Mietrückstände 

von mehr als zwei Monaten im Namen des Eigentümers und des Mietpools gerichtlich geltend zu 

machen. Er ist darüber hinaus berechtigt Mieterhöhungsverlangen geltend zu machen und alle im 

Zusammenhang mit der Verwaltung der Mietsache zu regelnden Fragen nach pflichtgemäßem Ermessen 

gegenüber Personen, Gesellschaften, Behörden und den Gerichten zu vertreten. Dazu wird er auch ausdrücklich 

bevollmächtigt, für die Prozessführung einen Rechtsanwalt seiner Wahl Auftrag und Vollmacht 

zu erteilen. 

4.3 

Sofern das Poolmitglied nicht an der jährlichen vom WEG-Verwalter einberufenen Eigentümerversammlung 

teilnimmt, ist der Mietpoolverwalter ermächtigt, den Eigentümer zu vertreten und insofern sein 

Stimmrecht auszuüben bzw. mit der Vertretung des Poolmitgliedes einen Anwalt seiner Wahl zu bevollmächtigen. 


5. Laufzeit 


5.1 

Beide Parteien sind berechtigt nach Ablauf von 5 Jahren mit einer Frist von drei Monaten zum Jahresende 

den vorliegenden Vertrag zu kündigen. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen. 

5.2 

Jede Partei kann den Vertrag aus wichtigem Grund vorzeitig kündigen. Ein wichtiger Grund liegt auch 

bei Vermögensverfall des Wohnungs-/Teileigentümers, gegen ihn eingeleitete Zwangsvollstreckungsmaßnahmen 

bzw. der drohenden Zwangsversteigerung der Wohnung vor. 

5.3 

Der Vertrag endet mit Beendigung der Tätigkeit der GRK Hausverwaltung GmbH als Mietpoolverwalter 

bzw. mit Ausscheiden des Poolmitglieds aus dem Mietpool. 

6. Schlussbestimmungen 

Sollte eine Bestimmung dieses Vertrages ganz oder teilweise nicht rechtswirksam sein oder werden so, 

bleiben die übrigen Bestimmungen dieses Vertrages gleichwohl gültig. Anstelle der unwirksamen 

Bestimmungen gilt eine angemessene Regelung, die den Willen der Parteien und insbesondere die aus 

diesem Vertrag erkennbare wirtschaftliche Zielgebung möglichst genau widerspiegeln. Änderungen 

oder Ergänzungen dieses Vertrages erfordert die Zustimmung aller Wohnungseigentümer dieses Anwesens, 

die Poolmitglieder sind. 

7. 

Das Poolmitglied benennt dem Mietpoolverwalter nachfolgend ein Konto, auf das die monatlichen Nettomietzahlungen 

sowie die Nebenkostenvorauszahlungen gemäß Ziff. 3.3 überwiesen werden sollen. 

Konto-Nr.: 

BLZ: 

Bank: 

Kontoinhaber: 

Liegenschaft: 

Objekt: 

Lage der Wohnung/Teileigentum: Wohnungs-Nr/Teileigentum Nr: 

Leipzig, den 

Unterschrift (Poolmitglied) Unterschrift (Hausverwaltung) 

137


Objektdaten: 

Verkäufer: Gartenhöfe GmbH 

Objektmerkblatt für den Erwerber 

Objekt: Friedrichshafner Str. 104, 106, 108, 110, 112, 114, 116, 118, 120, 122 

WEG Verwalter: GRK Hausverwaltung GmbH 

Mietpool-Verwalter: GRK Hausverwaltung GmbH 

(Sondereigentum) 

Wohnungseinheiten: 60 

Gesamtwohnfläche: 4.504,58 qm 

Kalkulation der Mietpoolausschüttung - 

kalkulierte Nettokaltmiete/m² Wfl.: 5,20 € 

Mietausfallwagnis (Leer- und Rückstände): 0,20 € 

nicht umlagefähige Nebenkosten (z.B. Kontoführungsgebühren): 0,10 € 

Vorauszahlung auf Mietpoolausschüttung: 4,90 € 

Bezüglich der Besonderheiten des Mietpools wird auf den entsprechenden Verwaltungsauftrag der GRK 

Hausverwaltung GmbH, und auf das Merkblatt zur Funktionsweise des Mietpools verwiesen. 

Verwaltungskosten - nicht umlagefähig - 

Die WEG-Verwaltungsgebühr pro Einheit beträgt monatlich 17,00 € zzgl. MwSt. 

Die Mietpool-Betreuungsgebühr pro Einheit beträgt monatlich 12,00 € zzgl. MwSt. 

Die Endabrechnungen für das Gemeinschafts- und für das Sondereigentum (Mietpool) erfolgen einmal 

jährlich rückwirkend für das abgelaufene Kalenderjahr. Guthaben werden erstattet. Unterdeckungen 

werden von der GRK Hausverwaltung GmbH angefordert und vom Eigentümer getragen. 

138 

I. Einzugsermächtigung 

Zahlungsempfänger: GRK Hausverwaltung GmbH 

Prager Str. 36 

04317 Leipzig 

Hiermit bevollmächtige(n) ich/wir die GRK Hausverwaltung GmbH widerruflich die von mir/uns zu entrichtende 

Zahlung aus dem Mietpoolverwaltungsvertrag insbesondere im Hinblick auf die 

• Instandhaltungsrücklage, 

• Mietpoolgebühren, 

• WEG - Gebühren, 

• Nachforderungen aus Mietpoolabrechnungen 

für die Wohnung/Teileigentum Nr...... / Adresse:............................. bei Fälligkeit zu Lasten meines/unseres 

Girokontos 

Konto-Nr.: 

BLZ: 

Bank: 

Kontoinhaber: 

durch Lastschrift einzuziehen. 

Ort, Datum, Unterschrift (en) 

Sehr geehrte Eigentümerin, 

sehr geehrter Eigentümer, 

II.Erläuterungen zur Funktionsweise des Mietpools 

Sie sind als Eigentümer einer Wohnung/Teileigentum oder eines Wohnungsanteils Mitglied eines Mietpools 

geworden. Sie haben die GRK Hausverwaltung GmbH beauftragt, zukünftig alle das Mietverhältnis 

betreffenden Arbeiten durchzuführen. Zukünftig werden wir sämtlichen das Vertragsverhältnis 

betreffenden Schriftwechsel führen, erforderliche Unterlagen verwalten, die Miet- und Nebenkostenzahlungen 

Ihres Mieters entgegennehmen und abrechnen. Durch Ihre Zugehörigkeit zum Mietpool verteilen 

Sie Ihr übliches Einzelrisiko als Vermieter auf alle die dem Mietpool beigetretenen Eigentümer

zw. Vermieter gleichmäßig. Mietausfälle, Reparaturen des Sondereigentums, aber auch sonstige außergewöhnliche 

Belastungen des Sondereigentums, werden für Sie kalkulierbar. Sie erhalten eine durchgängige, 

gesicherte Mietausschüttung. Über das Bewirtschaftungskonto des Mietobjekts erfolgen alle 

Zahlungsflüsse Ihre Wohnung betreffend. Hierbei handelt es sich insbesondere um: 

• Einnahmen der Miete, Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen 

• Mietausschüttung Eigentümer 

• Zahlungen Hausgelder an WEG Verwalter 

• Überweisung der Grundsteuern gemäß Abgabenbescheid 

• Entrichtung von anfallenden Erbbauzinsen 

• Begleichung der Reparaturaufwendungen im Sondereigentum 

• Kosten der gerichtlichen Beitreibung von ausstehenden Forderungen 

• Verwaltergebühren 

• Kontoführungsgebühren 

Zu Ihrer Entlastung erstatten wir Ihnen die für das laufende Jahr anfallende Grundsteuer gemäß Abgabenbescheid. 

Hierzu ist es unbedingt erforderlich, dass Sie als Mietpoolteilnehmer uns den Ihnen von der 

jeweiligen Gemeinde zugestellten Grundsteuerbescheid im Original zur Verfügung stellen. Die Grundsteuer 

ist als umlagefähige Position in der Jahresabrechnung mit dem Mieter umlegbar und stellt für Sie 

keine weitere Belastung dar. Im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben führen wir Mietzinserhöhungen 

gegenüber Ihrem Mieter durch. 

Die daraus resultierenden Mehreinnahmen fließen Ihrem Mietpool zu. Sie als Eigentümer partizipieren 

anteilig an diesen Mehreinnahmen über die jährliche Mietpoolabrechnung. Wir als Mietpoolverwalter 

sorgen dafür, dass die Zahlungen der Mieter regelmäßig und in voller Höhe erfolgen. Erforderliche Mahnungen 

werden unmittelbar versandt. Kündigungen werden gegenüber säumigen Mietern rechtzeitig 

ausgesprochen, erforderliche gerichtliche Schritte erfolgen gegebenenfalls durch unsere Rechtsabteilung. 

Nach Ablauf eines Wirtschaftsjahres (01.01. bis 31.12.) erhält jeder Mietpoolteilnehmer im Folgejahr eine 

Gesamtmietpoolabrechnung nach dem Prinzip der Einnahmen - Ausgaben / Überschussrechnung. Hier 

erfolgt unter Ausweis des Ergebnisses eine Gegenüberstellung der Einnahmen und Ausgaben. Das jeweilige 

Abrechnungsergebnis wird entsprechend der Wohnfläche/Teileigentumsfläche sowie der Zeitdauer 

der Zugehörigkeit zum Mietpool auf alle Mietpoolteilnehmer anteilig berechnet. Überschüsse werden 

ausgekehrt oder zur Rücklagenbildung verwandt. Unterdeckungen werden angefordert oder aber auf 

das folgende Wirtschaftsjahr als Saldo vorgetragen. 



Veräußern Sie als Mietpoolteilnehmer vorzeitig Ihre Wohnung/Teileigentum oder Ihren Wohnungsanteil, 

so erhalten Sie auch hier nach Abschluss des Wirtschaftsjahres im Folgejahr eine Mietpoolabrechnung 

zum Zeitpunkt Ihres Austritts. 

Gern geben wir Ihnen weitere Erläuterungen zum Mietpoolverfahren. 

Mit freundlichen Grüßen 

Ihre GRK Hausverwaltung GmbH 

Erläuterungsblatt zur Kenntnis genommen: 

139

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