WEGnews März 2016

Ausgabe März 2016
WEGnews
››› Wohnungseigentumsrecht ‹‹‹ von RiAG Dr. Olaf Riecke
Anspruch eines Wohnungseigentümers auf erstmalige
plangerechte Herstellung des Gemeinschaftseigentums
1. Sondereigentum kann nur in den Grenzen
entstehen, die sich aus dem zur Eintragung
in das Grundbuch gelangten
Aufteilungsplan ergeben.
2. Die erstmalige plangerechte Herstellung
einer Wand, die zwei Sondereigentumseinheiten
voneinander abgrenzt, ist
unabhängig von der dinglichen Zuord -
nung der herzustellenden Wand Aufgabe
aller Wohnungseigentümer und nicht nur
der benachbarten Sondereigentümer ein
solcher Bereicherungsanspruch.
BGH, Urt. v. 20. 11. 2015, V ZR 284/14
Die Entscheidung:
Ob die vorhandene Trennwand planwidrig
ist, richtet sich allein nach der
Grundbucheintragung, und zwar nach
der Teilungserklärung und dem dort in
Bezug genommenen Aufteilungsplan. Zu
Recht wird hier die dem Aufteilungsplan
entsprechende Herstellung verlangt; die
Mitwirkung daran wird nicht allein von
dem benachbarten Sondereigentümer des
Kellerraums Nr. 7 geschuldet. Die erstmalige
plangerechte Herstellung einer
Wand, die zwei Sondereigentumseinheiten
voneinander abgrenzt, ist Aufgabe
aller Wohnungseigentümer.
Der Fall:
Bei dem Bau des Kellergeschosses wurde
von den der Baugenehmigung zugrunde
liegenden Bauplänen abgewichen, um
einen Fensterzugang für den innenliegenden
Kellerraum Nr. 7 zu schaffen. Durch
die hierfür erforderliche Verlegung einer
Innenwand verkleinerte sich der nach den
Plänen 8,43 m² große Kellerraum Nr. 3
um eine Fläche von 3,94 m².
Im Jahr 1984 erfolgte die Aufteilung in
Wohnungseigentum. Für die Erstellung
des Aufteilungsplans wurden die ursprünglichen
Baupläne verwendet. Infolgedessen
entsprach der im Grundbuch in
Bezug genommene Aufteilungsplan nicht
der tatsächlichen Bauausführung.
Praxis-Tipp:
Der Anspruch eines Wohnungseigentümers
auf erstmalige plangerechte Herstellung
des gemeinschaftlichen Eigentums
ist nur dann ausgeschlossen, wenn
die tatsächliche Bauausführung nur unwesentlich
von dem Aufteilungsplan abweicht.
Kenntnis der tatsächlichen Gegebenheiten
bei Erwerb ist unschädlich.
Fachautor:
Das Problem:
Welcher Plan oder Zustand ist für die
Abgrenzung des Sondereigentums richte
maßgeblich. Ist es relevant, dass der teilende
Eigentümer die Aufteilung an den
seit zwölf Jahren bestehenden baulichen
Gegebenheiten ausrichten wollte? Sind
alle Eigentümer verpflichtet oder nur der
bisher begünstigte „Nachbar“?
Dr. Olaf Riecke
- Richter am Amtsgericht
Hamburg-
Blankenese
- Schwerpunkt: Mietund
Wohnungseigentumsrecht
Schleumer Immobilien Treuhand Verwaltungs-OHG
Allerseelenstraße 7, 51105 Köln, Tel.: 0221/830 77 47, Fax: 0221/83 51 89, www.hausverwaltung-koeln.com
WEGnews von beirataktuell.de

Ausgabe März 2016
WEGnews
››› Mietrecht ‹‹‹ von RA Rüdiger Fritsch
Flächenabweichungen im Mietvertrag
Können Wohnungen schrumpfen oder
wachsen? Erstaunlicherweise ja!
Zumindest mietrechtlich gesehen ist dies
möglich.
Der Grund liegt darin, dass vielfach Mietverträge
abgeschlossen werden, die für
das Mietobjekt eine bestimmte Nutz- oder
Wohnfläche ausweisen, welche aber im
Falle einer genauen Nachmessung in den
seltensten Fällen korrekt ist. Oftmals liegt
die tatsächliche Nutz- oder Wohnfläche
nicht unerheblich unter den Angaben im
Mietvertrag. In der Vielzahl der Fälle dürfte
dies kein böser Wille der Ver mieter sein,
da diese oftmals ungeprüft bzw. nicht
hin terfragt Angaben aus „alten“ Mietverträgen
übernehmen oder alte Baupläne
zugrunde gelegt werden, deren Flächenangaben
unzutreffend sind.
Das Problem:
Zur Frage der Berechtigung einer Mietminderung
durch den Mieter im Falle
einer für diesen nachteiligen Flächenabweichung,
weil die Wohnung real kleiner
ist, als im Mietvertrag angegeben, hat der
BGH entschieden, dass eine Herabsetzung
der Miete nur infrage kommt, wenn die
Flächenabweichung mehr als 10% beträgt
(vgl.: BGH, Urt. v. 28.9.2005 – VIII ZR
101/04). Demnach wäre grundsätzlich
die im Mietvertrag verankerte (falsche)
Fläche maßgebend.
Was ist nun der Berechnung der ortsüblichen
Vergleichsmiete zugrunde zu legen,
die vertraglich vereinbarte (falsche) oder
die tatsächliche (zutreffende) Wohnungsgröße?
Praxis-Tipp:
Aus der Entscheidung des BGH sind zwei
Erkenntnisse abzuleiten:
Der BGH vertritt die Auffassung, dass
für die etwaige Mietminderung des Mieters
wegen einer für ihn nachteiligen, d.h.
negativen Flächenabweichung die sog.
10%-Rechtsprechung immer noch gilt.
Der BGH gibt diese Rechtsprechung aber
für den Fall der Berechnung der ortsüblichen
Vergleichsmiete (also für Mieterhöhungen)
ausdrücklich auf.
Besonders spannend wird dies für die
sog. Mietpreisbremse, denn hier kommt
es ja ebenso auf die Ermittlung der ortsüblichen
Vergleichsmiete an.
Dies führt aber in der Praxis dazu, dass
sich die Frage stellt, ob sich die vom Mieter
zu zahlende Miete nun nach der im
Mietvertrag festgeschriebenen oder nach
der tatsächlichen Wohn- oder Nutzfläche
bemisst. Hierzu hat sich der BGH wieder
einmal geäußert.
BGH, Urt. v. 18.11.2015 – VIII ZR 266/14
Der Fall:
Mieter M hatte eine Fünf-Zimmer-Wohnung
von Vermieter V angemietet, die
laut Mietvertrag 210 m² groß sein sollte.
Tatsächlich war die Wohnung allerdings
156 m² groß.
V verlangte nun von M dessen Zustimmung
zu einer Erhöhung der Miete bis
zur ortsüblichen Vergleichsmiete und
setzte dabei die vereinbarte Wohnungsgröße
von 210 m² an.
Hiergegen wehrt sich (nachvollziehbarerweise)
Mieter M der meint, es sei der
Mieterhöhungs berechnung die tatsächliche
Fläche von 156 m² zugrunde zu legen.
Die Entscheidung des BGH:
Für den hier vorliegenden Fall, in dem
der Vermieter von der tatsächlich größeren
Wohnfläche gegenüber der irrtümlich
vereinbarten geringeren Wohnfläche
laut Mietvertrag profitieren würde,
hat der BGH entgegen seiner Rechtsprechung
zur sog. 10%-Grenze entschieden,
dass für die Berechnung der
ortsüblichen Vergleichsmiete immer auf
die tatsächliche Wohnfläche ankommt,
wobei die o.g. 10%-Rechtsprechung ausdrücklich
keine Anwendung findet.
Damit gibt der BGH seine bisherige
Rechtsprechung ausdrücklich auf.
In der mietvertraglichen Vereinbarung
einer kleineren oder größeren Wohnfläche
als tatsächlich vorhanden liegt somit
kein Ausschlusstatbestand i.S.d. § 557
BGB. Für nicht-existente Flächen, gleich
ob dies nun für den Mieter oder Vermieter
vorteilhaft ist, kann keine Mieterhöhung
verlangt werden.
Fachautor:
Rechtsanwalt
Rüdiger Fritsch
- Fachanwalt für Mietund
Wohnungseigentumsrecht
- Schwerpunkt: Wohnungseigentums-
und
Mietrecht sowie Makler
und Bauträgerrecht
Schleumer Immobilien Treuhand Verwaltungs-OHG
Allerseelenstraße 7, 51105 Köln, Tel.: 0221/830 77 47, Fax: 0221/83 51 89, www.hausverwaltung-koeln.com
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WEGnews
››› Wohnungseigentumsrecht ‹‹‹ von Massimo Füllbeck
Wann liegt ein hinreichend bestimmter Beschluss
über die Jahresabrechnung vor?
1. Ein Beschluss über die Jahresabrechnung
ist nur dann hinreichend bestimmt,
wenn sich dem Beschluss zweifelsfrei
entnehmen lässt, über welche Jahreseinzel-
und Jahresgesamtabrechnung ein
Beschluss gefasst wurde. So genügt etwa
die Formulierung „die vorliegenden Jahresabrechnungen
werden genehmigt“
nicht, wenn sich dem Protokoll nicht eindeutig
entnehmen lässt, welche Jahresabrechnungen
vorlagen.
2. Voraussetzung eines hinreichend bestimmten
Beschlusses über die Jahresabrechnungen
ist eine Bezugnahme auf die
dem Protokoll anliegende Gesamtabrechnung
und Einzelabrechnungen oder zumindest
aber eine genaue Bezeichnung
des Datums der jeweiligen Gesamt- und
Einzelabrechnungen.
AG Dortmund, Urt. v. 12.11.2015
514 C 71/14
Der Fall:
Eine Eigentümergemeinschaft streitet
über die Wirksamkeit eines Beschlusses
zur Jahresabrechnung des Kalenderjahres
2013. Vor der Eigentümerversammlung
waren verschiedene Versionen der Einzelabrechnungen
im Umlauf. In der entsprechenden
Eigentümerversammlung
vom 26.05.2014 wurde dann aber, ohne
auf die konkret richtige Version der Jahresabrechnung
2013 Bezug zu nehmen,
nur die „Abrechnung 2013“ beschlossen.
Ein Eigentümer hat den Beschluss aus
verschiedenen Gründen angefochten.
Das Problem:
Wenn aus einem Beschluss nicht erkennbar
ist, was die Eigentümer eigentlich
konkret beschlossen haben oder der
Beschluss derart schwammig formuliert
wurde und somit eine Umsetzung des
Beschlusses durch den Verwalter gar nicht
möglich ist, führt dies nach ständiger
Rechtsprechung zu einem nichtigen Beschluss.
Nichtige Beschlüsse können auch noch
nach der einmonatigen Anfechtungsfrist
für nichtig erklärt werden.
Die Nichtigkeit ist der schlimmste Fall,
der vorkommen kann, denn die Folge ist:
Es gibt keinen Beschluss und somit auch
keinen Anspruch der Eigentümergemeinschaft
auf Erstattung oder Nachzahlung
der Abrechnungsergebnisse aus den betroffenen
Einzelabrechnungen.
Die Entscheidung des AG Dortmund:
Das Gericht hält den Beschluss für nichtig,
weil der Beschlussinhalt nicht eindeutig
war. Insbesondere ist nicht erkennbar,
welche Version der Jahresabrechnung
2013 die Eigentümer mehrheitlich genehmigt
haben. Es ergebe sich aus der Protokollierung
auch nicht, ob Gesamt- und
Einzelabrechnungen beschlossen wurden
oder ob nur eine Gesamtabrechnung beschlossen
wurde. Entweder muss der
Beschluss Bezug auf eine dem Protokoll
beigefügte Gesamt- und Einzelabrech -
nung nehmen oder in dem Beschluss ist
eine genaue Be zeichnung des Datums
der jeweiligen Gesamt- und Einzelabrechnung
erforderlich.
Praxistipp:
Aus einem Beschluss zur Jahresabrechnung
muss sich zweifelsfrei entnehmen
lassen, über welche Gesamt- und Einzelabrechnung
abgestimmt wurde. Bei der
entsprechenden Beschlussfassung sollte
daher darauf geachtet werden, dass bei
den zu beschließenden Gesamt- und Einzelabrechnungen
das genaue Datum des
Abrechnungsjahres und das Druckdatum
auf den Einzelabrechnungen genannt wird.
Bei Problemfällen kann man auch dem
Vorschlag des AG Dortmund folgen und
sicherheitshalber die beschlossene Jahresabrechnung
als Anlage dem Protokoll
beifügen.
Fachautor:
Immobilien-
Ökonom (VWA)
Massimo
Füllbeck
- Immobilienverwalter
- Schwerpunkt:
WEG-Verwaltung
- Fachautor und
Referent beim EBZ
Schleumer Immobilien Treuhand Verwaltungs-OHG
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››› Wohnungseigentumsrecht ‹‹‹ von Martin Metzger
Beschlussfassung vorbehaltlich
Beiratsabsprache oder Zustimmung?
Unklar ist, ob die Formulierung „In Abstimmung
mit ...“ Vetorechte oder Mehrheitszustimmungen
der nicht näher genannten
Mitglieder des Bauausschusses
beinhalten soll. Nachträgliche Erläuterungen
sowie Sonderwissen von Verwalter
oder Eigentümer können zur Rettung
eines Beschlusses nicht erfolgreich ins
Feld geführt werden. Maßgeblich für eine
Bewertung eines Eigentümerbeschlusses
ist immer der Zeitpunkt der Beschlussfassung
in der Eigentümerversammlung.
Auszugsweise aus AG Hamburg-Blankenese,
Urt. v. 24.06.2015 – 539 C 31/14
Das Problem:
Auf der Eigentümerversammlung wird zu
einer Beschlussfassung diskutiert. Häufig
ergeht der Vorschlag aus Reihen der Miteigentümer,
dem Beschluss eine Bedingung
anzufügen (z.B. vorbehaltlich der
Zustimmung...) oder die Entscheidung
über eine bestimmte Ausführung Miteigentümern
bzw. dem Verwaltungsbeirat
zu delegieren (z.B. Material und Standort
wird vom Beirat/Bauausschuss festgelegt).
Der Beschluss erfährt dadurch Ausführungshürden.
Bleibt dieser doch durch
Miteigentümer bzw. dem gewählten Verwaltungsbeirat
noch beeinflussbar und
schlussendlich sogar verhinderbar. In der
Praxis findet diese Vorgehensweise immer
noch weit verbreitet Anwendung.
Der Fall:
Ein Miteigentümer einer WEG focht den
mehrheitlich gefassten Beschluss an, Fahrradständer
zu installieren. Weder ha be
ihm eine Skizze ob des Standortes noch
ein Angebot über die Kosten vorge legen.
Auch die Anzahl der zu installierenden
Fahrradständer war unbekannt. In einem
vorher ergangenen Beschluss habe man
die Entscheidung „gem. Vorschlag des
Bauausschusses“ abhängig gestellt.
Die Entscheidung des
AG Hamburg-Blankenese:
In der zur Entscheidung vorliegenden
Be schlussfassung waren mehrere An sätze
erkennbar, den Beschluss für ungültig
zu erklären – was der Richter auch, inhaltlich
und sachlich völlig richtig, entschieden
hat. Erster Ansatz war die Unbestimmtheit
des Beschlusses – alleine
diese reicht zur Ungültigkeitserklärung
innerhalb Anfechtungsfrist. Es fehlte sowohl
an vergleichbaren Angeboten als
auch an einer Festlegung der Finanzierung
der Maßnahme. Auch sei eine Festlegung
der Standorte der Fahrradständer nicht
erkennbar gewesen. Inwieweit sogar Nichtigkeit
vor lag, ließ der Richter zu diesen
Punkten offen. Diese bejahte das Gericht
jedoch für den Umstand, dass die Gemeinschaft
Be schluss kompetenz auf Dritte
über tragen hat. Das angedachte Vorgehen,
Entscheidungskompetenzen der Eigentümerversammlung
auf Dritte (Verwaltungsbeirat
oder Bauausschuss, etc.) zu übertragen,
sieht das WEG nicht vor. Es sei
außerdem völlig unklar, ob die gewählte
Formulierung Vetorechte generieren oder
welche Mehrheitszustimmung durch den
sog. Bau ausschuss erforderlich ist. Fast
aus nahmslos bestätigt die obergerichtliche
Rechtsprechung das Urteil aus Hamburg-Blankenese.
Die Kosten des Verfahrens
wurden im Übrigen der Gemeinschaft
auferlegt.
Praxis-Tipp:
Mit Nachdruck sei empfohlen, das Urteil
und damit die herrschende Meinung tunlichst
zu beherzigen. Dabei geht es nicht
um ein „vor den Kopf stoßen“ von Miteigentümern
oder gar gefühlte Entmündigung.
Schließlich führt eine fehlerhafte
Beschlussformulierung in der Regel
gar zur Nichtigkeit der Beschlüsse. Und
im Anfechtungsfall immer zu Kosten, die
regelmäßig der Eigentümergemeinschaft
belastet werden. Wobei durchaus denkbar,
auch dem Verwalter gem. WEG § 49,
Absatz 2, die Kosten auferlegt werden
können. Denn der Anspruch der Bestimmtheit
von Beschlüssen und der Fakt, dass
der Eigentümergemeinschaft vorbehaltene
Beschlusskompetenz nicht delegiert
werden kann, ist keine jüngere Trendwende
in der Rechtsprechung. Es ist –
abschließend festgestellt – eine Frage der
Vorbereitung der Beschlussfassung.
Die Fachliteratur bietet mittlerweile mannigfaltige
Hilfsmittel, Beschlüsse sauber
zu formulieren. Das ist standardisiertes
Verwalterhandwerk.
Fachautor:
Martin Metzger
- Mitglied im
Autorenteam
Elzer-Fritsch-Meier,
WEG 2. Aufl. 2014
- Fachreferent
Schleumer Immobilien Treuhand Verwaltungs-OHG
Allerseelenstraße 7, 51105 Köln, Tel.: 0221/830 77 47, Fax: 0221/83 51 89, www.hausverwaltung-koeln.com
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