Vergleich der Landpreise vor und nach der Gefahrenkartierung

CAS Gebäudeschutz gegen Naturgefahren
Projektarbeit 2010
Vergleich der Landpreise
vor und nach der Gefahrenkartierung
Abbildung 1: Illustration von Esteban Rosales, Lausanne; abgeändert
Betreuer:
CAS Projektarbeit 2010 - Dezember 2010
Berner Fachhochschule
Architektur, Holz und Bau
� Dr. Olivier Lateltin, Geschäftsbereichsleiter Elementarschaden-Prävention VKF
Student und Verfasser:
� Georges Brandenberg, dipl. Architekt HTL/STV, Brunnmattweg 35, 5036 Oberentfelden

CAS – Gebäudeschutz gegen Naturgefahren
Projektarbeit 2010 Georges Brandenberg
Inhaltsverzeichnis
1. Rahmenbedingungen .......................................................................................................................... 3
1.1. Eigenständigkeit der Arbeit ......................................................................................................... 3
1.2. Bewertung .................................................................................................................................. 3
1.3. Beteiligte .................................................................................................................................... 4
1.4. Termine ...................................................................................................................................... 4
1.5. Form und Umfang der Arbeit ....................................................................................................... 4
1.6. Änderungsnachweis ................................................................................................................... 4
1.7. Kurzfassung ............................................................................................................................... 5
2. Thema: Vergleich der Landpreise vor und nach der Gefahrenkartierung .............................................. 6
2.1. Fragestellung ............................................................................................................................. 6
2.2. Abgrenzung ................................................................................................................................ 6
2.3. Vorgehensweise ......................................................................................................................... 7
3. Grundlagen der Gefahrenkarten .......................................................................................................... 7
3.1. Rechtliche und planerische Grundlagen ...................................................................................... 7
3.1.1. Neubaute ................................................................................................................................... 7
3.1.2. Bestehende Baute ...................................................................................................................... 8
3.2. Verantwortlichkeit der Behörden und Haftung ............................................................................. 8
3.3. Gefahrenstufendiagramm ........................................................................................................... 9
3.4. Zusammenfassung / Fazit ......................................................................................................... 10
4. Wertberichtigung ............................................................................................................................... 10
4.1. Liegenschaftsbewertung ........................................................................................................... 10
4.2. Einflussnehmende Faktoren ..................................................................................................... 10
4.2.1. Objekteigenschaften ................................................................................................................. 11
4.2.2. Bau- und Planungsrecht ........................................................................................................... 11
4.3. Berücksichtigung / Schätzung eines besonderen Umstandes .................................................... 11
4.3.1. Werkzeug zur Schätzung „Lageklasse“ ..................................................................................... 12
4.3.2. Werkzeug zur Schätzung „Ertüchtigung, direkte Methode“ ........................................................ 13
5. Beispiele ........................................................................................................................................... 14
5.1. Beispiel Hangrutsch.................................................................................................................. 14
5.2. Beispiel Hochwasser ................................................................................................................ 15
5.3. Beispiel Medien ........................................................................................................................ 16
5.3.1. „Mösli“ Gemeinde Plaffeien ...................................................................................................... 16
5.3.2. „Glyssbach“ Gemeinde Brienz .................................................................................................. 19
6. Schlussbemerkung ............................................................................................................................ 21
6.1. Zusammenfassung ................................................................................................................... 21
6.2. Empfehlungen .......................................................................................................................... 21
6.3. Erklärung ................................................................................................................................. 21
7. Literaturverzeichnis ........................................................................................................................... 22
8. Anhänge ........................................................................................................................................... 23
8.1. Anhang 1 „Die Haftung des Gemeinwesens, Raum & Umwelt November Nr. 6/07“ .................... 23
8.2. Anhang 2 „Altlastenkataster Kanton Aargau“ ............................................................................. 41
8.3. Anhang 3 „ Ausschnitt § 68 Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz, BauG) . 41
8.4. Anhang 4 „ Ausschnitt § 52 Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz, BauG) . 42
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Projektarbeit 2010 Georges Brandenberg
Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1: Illustration von Esteban Rosales, Lausanne; abgeändert ............................................... 1
Abbildung 2: Inhaltsübersicht, Seite 3 aus VLP-ASPAN, Raum & Umwelt .......................................... 8
Abbildung 3: Gefahrendiagramm aus Wegleitung Objektschutz gegen gravitative Naturgefahren (2) .. 9
Abbildung 4: Schema zur Gefahrenkarte, eigene Darstellung ............................................................. 9
Abbildung 5: Höhenmodell Gefahrenkarte Hochwasser .................14
Abbildung 6: Höhenmodell Gefahrenkarte Hochwasser .................15
Abbildung 7: (4) Baustellenansicht Rutschmulde ........................................................16
................................................................................ Abbildung 8: Eigene Berechnung nach Massnahme
.........................................................................................................................................................18
Abbildung 9: (6) Geschiebeablagerung Glyssbach bei Brienz, 2005 „Foto: Flotron AG“
Abbildung 10: Gefahrenkarte, geo7 ...................................................................................................19
Abbildung 11: Verkehrswert der Liegenschaft bei einem Verkauf vor Schaden ..................................20
Abbildung 12: Kosten bei einem Neubau "alter Ort"...........................................................................20
Abbildung 13: Kosten bei einem Neubau "Neuer Ort" ........................................................................20
1. Rahmenbedingungen
1.1. Eigenständigkeit der Arbeit
Die Arbeit muss selbständig ohne Hilfe Dritter ausgeführt werden. Alle Informationsquellen
(Fachliteratur, Besprechungen mit Fachleuten usw.), die zu dieser Arbeit beigetragen
haben, sind vollständig aufzuführen und korrekt zu zitieren. Die schriftliche Projektarbeit
hat eine diesbezügliche Erklärung zu enthalten und muss vom Autor unterzeichnet
sein.
Bei Gruppenarbeiten muss ein klar erkennbarer individueller Teil ausgeschieden sein.
1.2. Bewertung
Die Arbeit wird gemäss dem „Rahmenreglement für Kompetenznachweise an der Berner
Fachhochschule“, bewertet. Dabei haben die Grades folgende Bedeutung:
A ausgezeichnet
B sehr gut
C gut
D befriedigend
E ausreichend
Fx nicht bestanden; es sind Verbesserungen erforderlich, bevor die Leistungen anerkannt
werden können. Dies bedeutet, dass der Teilnehmer eine angemessene
Frist zur Nachbesserung der Arbeit erhält.
F nicht bestanden; es sind erhebliche Verbesserungen erforderlich. Dies bedeutet,
dass das Modul im Rahmen einer erneuten Durchführung des CAS Gebäudeschutz
wiederholt werden muss.
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1.3. Beteiligte
Betreuer Olivier Lateltin; lateltin@vkf.ch
Auftraggeber Fachhochschule Burgdorf
Verfasser Georges Brandenberg, dipl. Architekt HTL/STV, Brunnmattweg 35,
5036 Oberentfelden
1.4. Termine
Ausgabe 23. September 2010
In elektronischer Form an Teilnehmer
Abgabe Konzept 6. Oktober 2010
Das vorliegende, ergänzte Dokument in elektronischer Form an
Betreuer und an Studiengangleiter.
Abgabe an Betreuer 8. Dezember 2010
In elektronischer und in Papierform (2 Exemplare, unterzeichnet)
Schlusspräsentation 15. Dezember 2010
Vor den anderen Teilnehmern, Referenten und evtl. geladenen
Gästen.
Besprechungen Individuell mit dem zugeteilten Betreuer nach Bedarf und Absprache.
1.5. Form und Umfang der Arbeit
Die Arbeit soll den einschlägigen Richtlinien zur Gestaltung von technischen oder wissenschaftlichen
Berichten genügen.
Die Arbeit hat einen Umfang von 2 ECTS, was einem ungefähren Arbeitsaufwand von 50
bis 60 Stunden entspricht.
1.6. Änderungsnachweis
Version Datum Autor(en) Beschreibung / Veränderung
1 23.09.2010 FH Burgdorf Themenausgabe
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2 8.10.2010 Bg Themenbesprechung mit Betreuer; Thema-
tik sehr allgemein, spezifisch auf eine Kar-
te, 2 bis 3 Fallbeispiele mit / ohne Praxis
z.B. Fallhölle, Rutschgebiet Sörenberg
2005 (7oo.- nachher Preiszerfall), die Fol-
gen? Evtl. Zahlen aus Beispielen. Fazit,
Theorie, was wäre in der Umsetzung nötig,
wie weiter, Hochwasser und Rutsch, Aus-
wirkung auf ein Grundstück aus einer GK.
3 2.11.2010 Bg, OL Zwischenbericht mit OL, keine speziellen
Referenzen mit konkreten Zahlen vorhan-
den, es kristallisiert sich def. eine Pionier-
arbeit aus.
4 8.11.2010 Bg Recherche im Internet, mögliche Fallstu-
dien.
5 11.11.2010 Bg Absprache mit Betreuer.
6 20.11.2010 Bg Recherche Autorenerklärung.
7 24.11.201 Bg Internetsuchanalyse über mögliche Immo-
bilienbewertungen.
8 30.11.2010 Bg Lesung und Weiterausbau.
9 4.12.2010 Bg Projektfehler! Berechnungsidee ist nicht
1.7. Kurzfassung
kompatibel! Anpassung nötig!
Aufgeschnapptes, wörtliches Zitat:
„Wir hatten hier in diesem Gebiet noch nie eine Überschwemmung und nur wegen der
Gefahrenkarte haben wir jetzt ein Problem“.
Mit der Erarbeitung der Gefahrenkarte Hochwasser im Kanton Aargau konnte ich in Zusammenarbeit
mit dem Projektleiter des Kantons, den verantwortlichen Ingenieurbüros
und den örtlichen Behörden einige Erfahrungen gewinnen. Oft mussten Diskussionen
über einen künftigen Preiszerfall der Liegenschaft geführt werden. Diese wurden nicht
nur über die eigentliche Kartierung geführt, sondern ich musste mir auch emotionale
Äusserungen wie: “…diese Überschwemmung hat es hier noch nie gegeben….“ oder
“…..jetzt ist dieses Bauland nichts mehr wert….“ anhören.
Offizielle und zugängliche Landpreise vor und nach einer Gefahrenkartierung bestehen
nicht.
Mit dieser Arbeit versuche ich die Möglichkeit aufzuzeigen, wie eine Wertverminderung,
verursacht durch eine Gefahrenkarte, eines Grundstücks mit Zahlen belegt werden
kann.
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2. Thema: Vergleich der Landpreise vor und nach der
Gefahrenkartierung
2.1. Fragestellung
Es stellen sich dazu folgende Fragen:
a) Wirkt sich die Gefahrenkartierung im Bereich Hochwasser oder Rutschung auf
den Landpreis aus?
b) Ist eine Liegenschaft in Abhängigkeit zu einer Gefahrenkarte im Wert anzupassen?
c) Kann eine Wertberichtigung rein in Zahlen beziffert werden oder gibt es dazu eine
andere Möglichkeit, diese Berichtigung zu erfassen resp. gibt es ein Instrument
dazu?
d) Ist eine Wertberichtigung erst nötig, seit es Gefahrenkarten gibt oder ist das
Thema im Zusammenhang mit der mangelnden Eigenverantwortung zu sehen
oder ist diese nicht schon früher bekannt wie z.B. bei einem belasteten Standort
(Altlastenkataster) (siehe Anhang 8.2).
2.2. Abgrenzung
Damit der Rahmen dieser Arbeit nicht überstrapaziert wird, beschränke ich mich auf die
gravitativen Naturgefahrenprozesse (NGP) wie:
• Hochwasser und
• Hangrutsch.
Diese gewählten NGP bilden den Normalfall im Mittelland, expl. Kanton Aargau, ab. Die
übrigen NGP kommen üblicherweise in den Rand- und in den Berggebieten vor. Eine
Wertberichtigung ist in Bezug auf die Gefahr resp. im Ausmass zu sehen. Sind auch
Menschenleben gefährdet, wird die Wertberichtigung schnell sehr hoch und das Grundstück
erleidet einen Wertverlust.
Die übrigen NGP wie Murgang, Steinschlag und Lawinen werden nicht explizit angegangen,
obwohl diese in Bezug auf eine Wertberichtigung nicht zu vernachlässigen sind.
Nebst den gravitativen Naturgefahren wie:
• Lawinen
• Hochwasser
• Rutschungen
• Murgänge
• Steinschlag
gibt es selbstverständlich auch die meteorologischen wie:
• Wind
• Hagel
• Regen
• Schnee
Der grosse Unterschied der gravitativen zu den meteorologischen Naturgefahren ist die
Tatsache, dass mehr oder weniger Liegenschaften in der Schweiz den meteorologischen
Naturgefahren ausgesetzt sind. Die Liegenschaft oder besser gesagt der Eigentümer
kann sich also mit dem Entscheid, an einem anderen Ort zu bauen, dem Gefahrenpotenzial
nicht entziehen.
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Im Gegensatz dazu kann der gravitativen Naturgefahr mit zwei Massnahmen begegnet
werden:
1. Auswahl des Ortes, also ausweichen auf ein Gebiet mit weniger oder keinem
Gefahrenpotential.
2. Vor Ort mit der Gefahr umgehen und diese mit entsprechenden Aufwendungen
auf ein Minimum oder vollständig reduzieren.
Ich befasse mich mit den Gefahrenprozessen aus dem Bereich der gravitativen Naturgefahren
und unterscheide die Umstände zwischen einer bebauten und einer unbebauten
Liegenschaft.
2.3. Vorgehensweise
In einem ersten Schritt werden die Grundlagen der Gefahrenprozesse mit den rechtlichen
Konsequenzen inkl. möglicher Haftung (am Rande) aufgezeigt und die entsprechenden
Gefahrensituationen eingeschätzt. Anhand konkreter Beispiele in bestehenden
Gefahrengebieten werden die Probleme und möglichen Lösungsansätze aufgezeigt. In
diesem Zusammenhang wird auch ersichtlich, dass die Problematik von einem möglichen
Wertverlust nicht erst seit dem Vorliegen von Gefahrenkarten besteht.
Ich werde nebst einem Schätzungsverfahren auch einen kurzen Ausflug in die Sinneswelt
der Emotionen machen.
Nebst den einzelnen Zusammenfassungen und möglichen Fazits wird die Arbeit unter
dem Titel Schlussbemerkung (siehe Kapitel 6) zusammengefasst, Empfehlungen und
mögliche Zukunftsaussichten abgegeben.
3. Grundlagen der Gefahrenkarten
3.1. Rechtliche und planerische Grundlagen
Die Gesetzgebung des Bundes fordert von den Kantonen, dass die von den Naturgefahren
ausgehende Gefährdung mit Hilfe von Gefahrenkarten oder Gefahrenhinweiskarten
erfasst und dokumentiert werden. Diese sind im Rahmen der Genehmigung der Richt-
und Nutzungsplanung zu berücksichtigen und erst dann haben sie auch eine Rechtswirksamkeit.
Die Informationen der Gefährdung oder Angaben über die Intensität aus
den Gefahrenkarten haben rechtsverbindlich in den Zonenplan einzufliessen und sind in
der Bau- und Nutzungsordnung mit Hilfe der Baubewilligungsbehörde umzusetzen.
Rechtlich ist zu unterscheiden, ob es sich um eine Neubaute oder um eine bestehende
Baute handelt.
Dazu folgende Fallunterscheidung:
3.1.1. Neubaute
Es wird erst eine Bewilligung erteilt, wenn das Grundstück geschützt oder das geplante
Projekt sicher vor Naturgefahreneinwirkungen ist.
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3.1.2. Bestehende Baute
Bedingt durch die Besitzstandsgarantie, § 68 des Baugesetzes (BauG) 1 (siehe Anhang
8.1), ist es dem Eigentümer freigestellt, ob er die Liegenschaft mit Objektschutzmassnahmen
ertüchtigen will. Stehen Ausbauten, Umbauten oder sogar Anbauten an, verliert
die Liegenschaft den Besitzstand und ist wie eine Neubaute zu betrachten. Es sind dann
zwingend die entsprechend wirksamen Objektschutzmassnahmen vorzunehmen. Ohne
diese Massnahmen dürfen nur geringe Unterhaltsarbeiten ausgeführt werden.
Ausnahme von dieser Regelung: Sind durch die Naturgefahreneinwirkung Menschenleben
in Gefahr, ist eine Nutzungseinschränkung behördlich durchzusetzen.
3.2. Verantwortlichkeit der Behörden und Haftung
Ich habe dazu eine sehr detaillierte und qualifizierte Dokumentation „Haftung des Gemeinwesens“
(1) gefunden und verweise gerne darauf (siehe Anhang 8.1).
Weitere Ausführungen dazu würden den Rahmen dieser Arbeit sprengen.
Abbildung 2: Inhaltsübersicht, Seite 3 aus VLP-ASPAN, Raum & Umwelt
Der Beitrag behandelt Fragen im Zusammenhang mit der Verantwortlichkeit der Behörden,
leuchtet Unklarheiten aus und macht Hinweise, welche Pflichten dem Gemeinwesen
obliegen und welche Konsequenzen sich daraus ergeben.
1 Gesetz über Raumplanung, Umweltschutz und Bauwesen vom 19. Januar 1993; SAR 731.100
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3.3. Gefahrenstufendiagramm
Die Gefahrenprozesse sind nach
Vorgabe Bund auszuscheiden.
Diese sind im Bundesgesetz zum
Wasserbau (WBG, 1991) und
zum Wald (WaG, 1991) konkretisiert.
Im Speziellen verweise ich
auf den Art. 6 RPG 2 .
Weil das Schema für alle Naturgefahrenprozesse
gilt, wurden
bezüglich der Intensität Zahlen
hinterlegt.
Abbildung 3: Gefahrendiagramm aus Weglei-
tung Objektschutz gegen gravitative Naturge-
fahren (2)
Damit das Thema aber nicht überstrapaziert wird, erläutere ich nur am Rande die Farbgebung,
die Konsequenzen und die Erläuterung mit den möglichen Auflagen.
Gefahrenstufe: Gefährdung: Konsequez: Erläuterung / Auflagen:
Die Ereignisse treten entweder sehr häufig
oder in einer so starken Intensität auf, dass
Personen sowohl inner- wie ausserhalb
von Gebäuden gefährdet sind. In diesem
Bereich sollen keine Bauten und Anlagen
rot erhebliche Verbotsbereich erstellt oder erweitert werden.
Es können erhebliche Schäden an
Gebäuden und Infrastruktur entstehen. In
diesen Gebieten sind Bauten mit
Objektschutzmassnahmen erlaubt. Es
sollen aber keine neuen Bauzonen
blau mittlere Gebotsbereich ausgeschieden werden.
Personen und Gebäude sind kaum
gefährdet. Innerhalb der Gebäude kann
jedoch ein erheblicher Schaden an der
Einrichtung und den Einbauten entstehen.
Objektschutzmassnahmen sind
gelb geringe Hinweisbereich empfehlenswert.
Es ist mit sehr seltenen Extremereignissen
gelb / weiss Rest- Hinweisbereich zu rechnen.
Nach Stand der Kenntnisse ist keine oder
keine oder keine nur eine vernachlässigbare Gefährdung
weiss vernachlässigbare Einschränkung vorhanden.
Abbildung 4: Schema zur Gefahrenkarte, eigene Darstellung
2 Bundesgesetz über die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (Raumplanungsgesetz, RPG)
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3.4. Zusammenfassung / Fazit
Das Wissen über eine Naturgefahr ist in die Gefahrenkarte aufzunehmen, rechtsverbindlich
in der Richt- und Nutzungsplanung umzusetzen und der nötige Schutz vor der Naturgefahreneinwirkung
ist zu berücksichtigen.
Eine solche Anpassung ist mit Zeit und Aufwand verbunden. Ein solcher Prozess kann
sehr wohl ein bis zwei oder mehrere Jahre dauern. Ist eine Liegenschaft eingezont und
befindet sich in einem erheblich gefährdeten Gebiet, ist das Verhindern zum Bauen
durch die Baubewilligungsbehörde vielleicht noch nachvollziehbar aber sicherlich für den
Eigentümer aus finanzieller Sicht nicht tragbar. Bei der näheren Betrachtung zeigt sich
auch, dass eine Einzonung sicherlich falsch oder vielleicht sogar fahrlässig war.
Der Gesetzgeber kann im Bereich von Neubauprojekten mit Hilfe von z. B. Baugesetzen
(BauG) direkt einwirken. Der Kanton Aargau hat dazu im § 52 BauG 3 den folgenden
Vermerk: “ ….sicher vor Erdbeben, Hochwasser und anderen Naturgefahren sein….“
eingeführt (siehe Anhang 8.4).
Den Gesetzgeber sind die Hände gebunden, wenn bei einer bestehenden Liegenschaft
kein Menschenleben gefährdet ist. Die nötigen Objektschutzmassnahmen für den
Schutz einer Liegenschaft vor einer Naturgefahreinwirkung liegen in der Eigenverantwortung
und sind von der Vernunft des Eigentümers abhängig.
4. Wertberichtigung
4.1. Liegenschaftsbewertung
Die Kriterien, nach welchen Liegenschaften heute beurteilt werden, sind äusserst vielfältig
und bedingen ein hohes Fachwissen. Die qualitativen Anforderungen an ein Schätzungsgutachten
können sehr hoch sein, da sie in der Regel Ausgangsbasis für Entscheide
mit finanziellen und rechtlichen Auswirkungen sind.
Der Liegenschaftsschätzer haftet nach Art. 394 ff Obligationenrecht (OR) sowohl gegenüber
seinem Aufraggeber wie auch allenfalls gegenüber Dritten, die sich auf sein Gutachten
abstützen.
Nach Art. 307 des Schweizerischen Strafgesetzbuches (StGB) wird mit dem Gefängnis
bestraft, wer in einem gerichtlichen Verfahren als Sachverständiger ein falsches Gutachten
abgibt.
In der Regel hat eine Schätzung den Zweck, den Verkehrswert zu bestimmen. Dieser ist
marktgerecht einzustufen und soll für die betreffende Liegenschaft den erzielbaren
Höchstwert (Verkaufspreis) angeben.
4.2. Einflussnehmende Faktoren
Damit der Liegenschaftswert errechnet werden kann, müssen einige Einflussfaktoren
bewertet und entsprechend eingeordnet werden.
Darunter fallen z.B:
1) Objekteigenschaften
2) Grundbuch
3 Gesetz über Raumplanung, Umweltschutz und Bauwesen vom 19. Januar 1993; SAR 731.100
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3) Bau- und Planungsrecht
4) Immobilienmarkt
5) Lage
Werden diese Faktoren auf einen möglichen Killerfaktor überprüft, werden Ziffer 1) und
3) evtl. sogar 2) zu unserem Fokus. Wir untersuchen 1) und 3) genauer.
4.2.1. Objekteigenschaften
Dazu ist ein Grundstück auf die Eignung für die nachhaltige Zweckerfüllung zu überprüfen.
Ist diese nicht gegeben, kann auf dem Grundstück nicht dem Wunsch entsprechend
eine Baute realisiert werden. Darunter fallen Nutzungen, welche nicht zonenkonform
sind oder es stellt sich die Frage:
• Ist das Grundstück im Altlastenkataster vermerkt?
• Welche Kosten verursacht der Uferanstoss (Unterhaltsarbeiten, mögliche Verbauungen)?
• Eignung der Erschliessung?
• Ist die nachhaltige Zweckerfüllung möglich?
• Nachteilige Kosten durch Stützmauern, Hangsicherungen oder Böschungen?
• Liegen spezielle behördliche Vorschriften vor und welche Kosten entstehen daraus?
4.2.2. Bau- und Planungsrecht
Der Wert einer Liegenschaft ergibt sich im Wesentlichen bei bestehenden Bauten aus
der vorhandenen Nutzung und bei freien Grundstücken aus der theoretisch realisierbaren
Nutzung. Diese ergibt sich aus den öffentlich-rechtlichen Vorschriften des Bau- und
Planungsrechtes. Dazu gehören Richtpläne, Zonenpläne, Nutzungspläne, Kataster wie
Ereigniskataster, Gefahrenhinweiskarten und Gefahrenkarten. Aus diesen Unterlagen
sind mögliche Korrekturen vorzunehmen und entsprechend am Gesamtwert abzuziehen
oder gar aufzurechnen.
Bereits in einem Schätzer-Lehrbuch aus dem Jahr 2007 des Schweizerischen Schätzer-
Verbandes (SIV) wird auf der Seite 47 im Speziellen auf Folgendes verwiesen: „Schutzzonenpläne
unbedingt beachten; Kantonale oder regionale Richtpläne, meistens zeitlich
limitiert, haben auf konkrete Schätzungsobjekte nur geringen Einfluss, Schutzzonenpläne
(Uferschutzpläne, Freihaltepläne, Hochwasserschutz, Lawinenzonen etc.) können
Zonenpläne überlagern und geplante Bauten stark einschränken oder sogar verunmöglichen.“
4.3. Berücksichtigung / Schätzung eines besonderen Umstandes
Ein besonderer Umstand kann negative wie auch positive Auswirkungen auf eine Liegenschaft
haben. Bereits ein sehr hoher oder tiefer Steuersatz oder eine bestehende
Asbestbelastung auf einem Dach können eine Schätzung beeinflussen und eine Liegenschaft
im Wert verändern.
Wie soll also eine Naturgefahr in CHF bewertet werden und muss sie überhaupt bewertet
werden?
Hat diese Bauparzelle am See, welche nun in der roten Gefahrenstufe (Bauverbot) liegt
überhaupt noch einen Wert? Warum wurde das Land überhaupt erst eingezont, obwohl
die Gefahr vor einer möglichen Überschwemmung sicherlich bekannt war? Wer über-
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nimmt jetzt die Verantwortung? Wer bezahlt jetzt den Wertverlust von CHF 1‘000 auf 8
(einfache Landwirtschaft)? Diese mal 9 Aren ergibt eine finanzielle Wertberichtigung von
CHF 900‘000.- auf 7‘200.-, also fast minus 100%?
Sehr nüchtern und emotionslos betrachtet, wurde ein Grundstück mit einem bestimmten
Wert gekauft. Dieses kann nun nicht dem Wunsch entsprechend geplanten Nutzen,
nämlich zur Bebauung, zugeordnet werden.
Das Grundstück müsste, wegen der roten Gefahrenstufe, bei der nächsten Revision der
Bau- und Nutzungsordnung auf der Gemeindestufe aus der Bauzone genommen werden
(siehe Anhang 2.2.1 a, Haftung bei risikoreicher Planung).
4.3.1. Werkzeug zur Schätzung „Lageklasse“
Mit einer Liegenschaftsschätzung kann mit Hilfe der üblichen Werkzeuge die mögliche
Wertveränderung folgendermassen festgestellt werden.
Abbildung 4: Lageklassentabelle Wohnen, Quelle: Schweizerischer Immobilienverband (3)
Blau / Rot = vor Gefahrenkarte / nach Gefahrenkarte = 37 pt. / 26 pt. = LK 7.4 / LK 5.2.
Anhand dieser vereinfachten Analyse zeigt sich eine Abweichung der Lageklassendifferenz
von 2.2 Punkten, welche auch prozentual mit minus 29% festgestellt werden kann.
Merkliche Unterschiede ergeben sich also nur gerade bei der Nutzung und bei dem
Marktverhältnis. Also ist dieses Werkzeug nicht wirklich brauchbar resp. zeigt klar auf,
dass grundsätzlich nicht ein hundertprozentiger Wertverlust vorliegt, sondern nur gerade
die ursprünglich geplante Nutzung nicht zugeordnet werden kann und der Markt für den
Bereich Bauen abnimmt.
Fazit: Nicht das Grundstück ist weniger wert, sondern das gewünschte Projekt, welches
ja noch nicht gebaut ist, kann den erzielten Wert nicht erreichen.
Diese Vorgehensweise kann durchaus auf eine bebaute Liegenschaft ausgeweitet werden.
Hierzu ist zu erwähnen, dass auf dem Grundstück an vorhandenen Bauten künftig
keine An- oder Umbauten erfolgen dürfen (Nutzungseinschränkung Verbotsbereich).
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4.3.2. Werkzeug zur Schätzung „Ertüchtigung, direkte Methode“
Im vorliegenden Fall handelt es sich um eine bestehende Liegenschaft oder um eine
leere Bauparzelle in einer Gefahrenstufe (nicht rot). Gemäss Schutzzielmatrix handelt
es sich also um eine mittlere bis Restgefährdung. Es sind Bauten mit Objektschutzvorkehrungen
erlaubt. Im Speziellen ist zu erwähnen, dass in der blauen Gefahrenstufe
keine neuen Bauzonen mehr ausgeschieden werden dürfen und in der gelb / weissen
Gefahrenstufe der Eigentümer mit Unterschrift erklärt, dass er sich bewusst ist, dass ein
seltenes Ereignis eintreffen kann.
Wie ist nun eine Wertkorrektur zu beziffern, resp. wie viel ist nun diese Liegenschaft
weniger Wert?
Nebst der bereits erläuterten Lageklassemethode kann ein möglicher Korrekturwert mit
einer direkten und viel einfacheren Methode errechnet werden. Nennen wir diese „direkte
Methode“.
Der Vorteil ist, es braucht keine Kenntnisse über:
a) Wohnlage
b) Erschliessung
c) Marktverhältnisse
d) Bauzustand (bestehende Baute)
Abbildung 5: Parzelle hinter der Strasse rot markiert
See
Damit diese direkte Methode zur Anwendung gelangen kann, sind folgende Kenntnisse
und vor allem die Beschaffung von Informationen erforderlich:
a) Bau- und Zonenplan
b) Gefahrenart
c) Gefahrenkarte und deren Analyse
d) Wahrscheinlichkeiten und deren Intensität
e) Geplante Massnahmen von übergeordneten Behörden mit Auswirkung auf die
Liegenschaft
f) Was und wer ist zu schützen?
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g) Welches Schutzziel ist zu erreichen?
h) Nutzungsart und deren Frequenz
Mit diesen erhaltenen Informationen ist nun zu bewerten und anschliessend zu entscheiden,
welche Objektschutzmassnahmen und Kombinationen daraus notwendig sind,
um das geforderte Schutzziel und das beste Kosten-Nutzen Verhältnis zu erlangen.
Fazit: Sind die Objektschutzmassnahmen und die daraus entstehenden Kosten erhoben,
entsprechen diese auch der Wertminderung der Liegenschaft.
5. Beispiele
5.1. Beispiel Hangrutsch
„ Liegenschaftsentwertung ≤ Objektschutzmassnahme “
Abbildung 5: Höhenmodell Gefahrenkarte Hochwasser
Gegeben:
• Südhanglage mit über 70 m Höhendifferenz. Vereinzelt wurde bereits gebaut,
noch stehen einige freie Parzellen zur Verfügung. Die Preise pro m 2 variieren
zwischen CHF 700 bis 1‘000. Vor ca. 5 Jahren wurden noch Preise bis zu
CHF 1‘500 gehandelt. Wie erkennbar, eine sehr spezielle Wohnlage.
Naturprozess:
• Lätt und Lättmatte sind ein alarmierender Hinweis auf lehmigen Boden. Führt
man diesem Wasser hinzu, kann es zu einer schmierigen Gleitschicht werden.
Das kann zu einzelnen Spontanrutschungen oder sogar, eher selten, zu konstantem
kriechen des Hanges führen.
Gefahrenkarte:
• Es liegen keine Hangrutschkarten vor. Vor Jahren wurden solche erstellt, jedoch
wegen der Qualität unter Verschluss gehalten. Erfasst sind aber Rutschungen
von früher. Aus diesem Grunde wird, dem Namen getreu, bereits von der Baubewilligungsbehörde
eine Rutschsicherung als Bedingung in der Bewilligung fest-
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gehalten. Im Wissen der Tatsache wird gebaut aber mit den nötigen Massnahmen.
Die zwingenden baulichen Massnahmen sind nirgends ersichtlich!
Auswirkung nach Gefahrenkarte:
• Ohne die entsprechenden Schutzmassnahmen wird im Lättgebiet nicht gebaut.
1) Variante 1: an einem neuen Ort bauen und diese Parzelle verkaufen � zu
welchem Preis?
2) Variante 2: Baute entsprechend mit Ankern sichern und einbinden � teuer.
3) Variante 3: keine, aber die Gemeinde dazu bringen, dass der Hangrutsch
in die Bau- und Nutzungsordnung einfliesst.
• Lösung:
Der bauliche Mehraufwand beträgt ca. CHF 80‘000 (Objektschutzmassnahmen).
Aufgeteilt auf die Fläche von 800 m 2 ergibt dies ca. 100 CHF/ m 2 . Nun
liegt es am Eigentümer, zu entscheiden.
� Gemessen am Landpreis beträgt die Auswirkung zwischen 7 und 10%.
5.2. Beispiel Hochwasser
Abbildung 6: Höhenmodell Gefahrenkarte Hochwasser
Gegeben:
• Das Industriequartier liegt tiefer als der Fluss. Aus dem Höhenmodell sind die
Höhen erkennbar. Nebst den bereits realisierten Bauten stehen noch freie Parzellen
zur Verfügung. Ein Grossbetrieb will seine Produktion optimieren und dazu
auf einer freien Parzelle eine neue Produktionshalle realisieren.
Naturprozess:
• Der höher fliessende Fluss tritt im HQ100 noch nicht über die Ufer, also keine
Überflutung. Im HQ300 ist mit einer Fliesstiefe von bis zu 200 cm zu rechnen.
Gefahrenkarte:
• Gelbe Zone, geringe Gefährdung, Schutzdefizit nach Schutzzielmatrix ist gegeben.
Auswirkung nach Gefahrenkarte:
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• Ohne die entsprechenden Schutzmassnahmen ist auf der Parzelle kein Bau möglich.
1) Variante 1: an einem neuen Ort bauen und diese Parzelle verkaufen � zu
welchem Preis?
2) Variante 2: Baute entsprechend auf Stelzen setzen � nicht realisierbar.
3) Variante 3: Gerinn ausbauen und Damm erhöhen � Kosten? Machen der
Kanton und die Gemeinde mit?
• Lösung:
Damm wird angeschüttet und verstärkt, Gerinn wenig abgesenkt, Kosten 1,8
Mio. CHF. Nach Abzug öffentlicher Hand, und Dritte (Nutzniesser) weil durch
diese Problemlösung das nördliche Gebiet vor Hochwasser geschützt werden
kann. Verbleiben ein Restbetrag für den Betrieb von CHF 500‘000 (Objektschutzmassnahmen).
Aufgeteilt auf die Fläche von fast 12‘000 m 2 ergibt dies
ca. 40 CHF/m 2 . Nun liegt es am Eigentümer, zu entscheiden.
� Parzelle mit evtl. 40 CHF/m 2 Preisabschlag wieder verkaufen.
� Mit Gewinn verkaufen.
� Bauen und die CHF 500‘000 ins Baubudget aufnehmen.
5.3. Beispiel Medien
5.3.1. „Mösli“ Gemeinde Plaffeien
Abbildung 7: (4) Baustellenansicht Rutschmulde
Gegeben:
• Das Quartier „Mösli“, Gemeinde Plaffeien ist eine Ferienhaussiedlung und liegt
hauptsächlich am Hang. Aufgrund der grossen Rutschung aus dem Jahr 1994 im
„Falli-Hölli“ (5), bei dem 30 bestehende Gebäude zerstört wurden, ordnete die
Behörde 1997 an, dieses Rutschgebiet Mösli mit einem Bauverbot zu belegen.
Die Bewohner erhoben Einsprache und nach einem grösseren juristischen Aufwand
wurde das Gebiet wieder der Bauzone (Spezialzone) zugewiesen.
Naturprozess:
• Es handelt sich um eine langsam, ca. 15 cm pro Jahr fliessende Hangmasse, genannt
Hangrutsch. In der Tiefe zwischen 22 und 30 m liegt der feste Fels. Die
darüber liegende Masse enthält abwechslungsweise Sand (wasserdurchlässig)
und Sediment (wasserundurchlässig). Die eigentliche Gleitschicht befindet sich
zwischen 3,5 und 6 m. Das gesamte Rutschvolumen beträgt zwischen 20 und
30‘000 m 3 .
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CAS – Gebäudeschutz gegen Naturgefahren
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Gefahrenkarte:
• Änderung durch Behörde, von der roten Zone (erhebliche Gefährdung), wurde
das Gebiet Mösli neu in eine blaue (mittlere) und gelbe (geringe Gefährdung)
eingestuft.
Auswirkung nach Gefahrenkarte:
• Wäre das Gebiet in der roten Zone verblieben, hätten die restlichen 12 Parzellen
nicht mehr bebaut und die bestehenden hätten nur noch in Stand gehalten werden
können. Zurzeit werden die freien Parzellen zwischen CHF 90 und 105 gehandelt.
Als Vergleich wird an bester Lage im Dorfzentrum Plaffeien um die 160
CHF/m 2 gehandelt. Die Preisdifferenz bezüglich der schlechteren Lage macht
Sinn und kann nachvollzogen werden.
1) Grundsatz: Weil keine eigentliche Einschränkung durch ein Bauverbot
vorhanden ist, kann die Lageklassemethode beigezogen werden. Es ist
eine Differenzrechnung über die Objektschutzmassnahmen vorzunehmen.
2) Objektschutzmassnahmen: Es sind Pfählungen von bis zu 6 m Tiefe vorzunehmen.
Diese Massnahmen verursachen Kosten, welche zu einem
schlechten Verhältnis führen.
• Lösung:
Nur alleine die Objektschutzmassnahme rechnen bringt nichts! Ich muss zuerst
ergründen, welchen Preis ich für das Land max. bezahlen soll und erst
dann die Objektschutzmassnahmen aufrechnen, resp. abrechnen. Aus diesem
Grunde musste das Denkschema neu angepasst werden.
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CAS – Gebäudeschutz gegen Naturgefahren
Projektarbeit 2010 Georges Brandenberg
Berechnungsschema:
Vorgabe:
nicht bebaute Landparzelle
Fläche [m 2 ] 600
Preis [CHF/m 2 ] CHF
90
Landpreis vor CHF 54'000 9%
Berechnung:
Mietertrag CHF 21'600
Miete [CHF] Monate
CHF 1'800
12
Ertragswert [EW] = Verkehrswert [VW] (weil geplante Neubaute) CHF 617'143 100%
(Jahresmiete / (Zins, Betrieb, Unterhalt, Rückstellung usw.))
ca. 3 -4.5%
Lageklasse [LK]
Standort 2
Nutzung 2
Wohnlage 4
Erschliessung 3
Marktverhältnisse 3
Total 14
Ø / 5 2.8
Landwert [LW] LK x 6.25 % 18% CHF 108'000
(Landkostenanteil an den Ertragswert)
Bauwert [BW] 83% CHF 509'143 83%
Objektschutzmassnahmen [OM]
Verbauungen CHF 80'000 (Auswirkung aus Gefahrenkarte) 13%
Neuer Landpreis nach Massnahmen max. CHF 28'000 5%
Abbildung 8: Eigene Berechnung nach Massnahme
� Die sehr teure Massnahme, Differenzsumme von CHF 26‘000.-, schenkt gewaltig.
� Verhandeln und abwägen, ob ich die Differenz bei einem Wiederverkauf wettmachen
kann.
� Abwägen, ob evtl. das Geld bauseits eingespart werden kann.
� Das Risiko ist auf der Käuferseite, weil evtl. ein zweiter Käufer diese Rechnung
nicht macht!
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5.3.2. „Glyssbach“ Gemeinde Brienz
Abbildung 9: (6) Geschiebeablagerung Glyssbach bei Brienz, 2005 „Foto: Flotron AG“
Abbildung 10: Gefahrenkarte, geo7
Gegeben:
• Das bereits im Jahr 2005 überschwemmte und übersarte Gebäude (komplett zerstört)
steht in der roten Zone, erhebliche Gefährdung (Verbotsbereich).
Naturprozess:
• Der Glyssbach tritt regelmässig über die Ufer und zeigt damit den ursprünglichen
und somit auch den benötigten Raum auf. Im Unwetter 2005 sind 35 Gebäude
zerstört worden und es kamen 5 Menschen ums Leben.
Gefahrenkarte:
• Die bereits vorhandenen Gefahrenkarten mussten auf das Ereignis hin angepasst
werden. Trotzdem kann das vorhandene eingezonte Bauland aufgrund der alten
Gefahrenkarte bebaut werden.
Auswirkung nach Gefahrenkarte:
• Ohne die entsprechenden Schutzmassnahmen ist auf der Parzelle kein Bau möglich.
1) Variante 1: nicht mehr bauen!
2) Variante 2: räumen und verkaufen!
3) Variante 3: Objektschutzmassnahmen entsprechend auf das Ereignis ausrichten
und bauen.
• Alternative als Höhenflug:
Die Bauparzellen mit den zerstörten Gebäuden in der roten Zone werden
umgezont. Es müsste Land neu eingezont werden, dieses dürfte aber nur bis
max. gelbe Gefahrenstufe (geringe Gefährdung) eingestuft sein. Wie kann ein
solches Szenario berechnet werden?
� Würde der Eigentümer am Ort bleiben, so müsste er die Objektschutzmassnahmen
selber tragen, ohne diese bekommt er keine Bewilligung.
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Abbildung 11: Verkehrswert der Liegenschaft bei einem Verkauf vor Schaden
Abbildung 12: Kosten bei einem Neubau "alter Ort"
Abbildung 13: Kosten bei einem Neubau "Neuer Ort"
� Egal, wer welche Kosten übernimmt, dies ist durch die Juristen zu klären.
Sicher aber ist, dass die Mehrkosten von CHF 220‘000.- nicht einfach auf
die Gemeinde überwälzt werden können. Bei einem Neubau „Neuer Ort“
würden die Objektschutzkosten hinfällig und der Verkehrswert, weil alles
nun neu ist, wäre höher. Ein Gewinn für den Eigentümer, aber dies hat für
den Augenblick auch seinen Preis.
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6. Schlussbemerkung
6.1. Zusammenfassung
Eingangs dieser Arbeit stellte ich im Kapitel 2.1 einige Eckfragen, welche ich anhand
von Erläuterungen und Beispielen ausführlich beantwortet habe.
Der Landpreis kann sich aufgrund von Gefahrenkarten verändern und eine Wertberichtigung
ist im Falle von bestehenden Bauten und leeren Parzellen berechenbar. Mit den
verschiedenen Werkzeugen kann diese auch in Zahlen bestimmt werden.
Der einzige nicht bestimmbare Faktor ist der Eigentümer, künftige Besitzer und generell
die Gesellschaft.
Bereits früher, also vor dem Vorliegen von Gefahrenkarten, hatte ein Eigentümer beim
Kauf einer Liegenschaft mit möglichen und ungewissen Kosten zu rechnen. Heute sind
es die Naturgefahren, welche teils (so gut es geht) erfasst sind obwohl es schon immer
in der eigenen Verantwortung lag, sich über die Bausubstanz zu informieren.
Der Kauf einer Liegenschaft oder Parzelle birgt noch heute ein gewisses Risiko, aber
auch eine Chance.
6.2. Empfehlungen
Für weite Kreise der Bevölkerung sind Bedrohungen durch Naturereignisse nicht zu erkennen.
Fehlt die direkte Betroffenheit, die zum vorausschauenden Handeln veranlassen
würde, so ist es schwierig, Erfordernis und Vorteil vorsorgender Massnahmen und
grundeigentümerverbindlicher Einschränkungen für alle Betroffenen verständlich zu machen.
Von den für den Vollzug verantwortlichen Behörden und Fachstellen werden deshalb
besondere Anstrengungen im Bereich Information und Mitwirkung verlangt. Nutzungen
müssen sich zukünftig den natürlichen Gegebenheiten anpassen. Nur dort, wo
raumplanerische Massnahmen nicht mehr greifen können, sollen bautechnische Massnahmen
das Gefahrenpotential beschränken.
Nicht die Naturgefahren verursachen die Schäden, sondern das Verhalten der Gesellschaft,
indem sie ihre Siedlungen ausweitet und damit die Achtung verliert sowie den
nötigen Freiraum nicht zulässt.
6.3. Erklärung
Ich erkläre hiermit, dass ich diese Arbeit selbständig angefertigt habe. Die aus fremden
Quellen übernommenen Gedanken oder Formulierungen sind als solche kenntlich gemacht.
Diese Arbeit wurde bisher an keiner anderen Bildungsinstitution vorgelegt und ist
noch nicht veröffentlicht.
Dezember 2010
Georges Brandenberg
© Alle Rechte bleiben beim Autor, Zitate müssen als solche gekennzeichnet werden.
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7. Literaturverzeichnis
1. Favre, Anne-Christine. Dr.iur., Rechtsanwältin. Die Haftung des Gemeinwesens. s.l. :
Impressung, Raum & Umwelt VLP-ASPAN, 06 2007.
2. Egli, Dr. Thomas. Objektschutz gegen gravitative Naturgefahren. s.l. : Vereinigung Kantonaler
Feuerversicherung VKF, 3001 Bern, 2005.
3. Canonica, Francesco. Schätzerlehrgang Grundwissen. s.l. : Schweiz. Immobilienschätzer-
Verband SIV, 2007.
4. Zumühle, Sepp. Die Hangbewegung scheint aufhaltbar... Tüüfner Poscht. s.l. : Kunz Druck &
Co.AG, Teufen, 2010. September, Nr. 7.
5. Feuerversicherung, VKF Vereinigung Kantonaler. Grossrutschung Falli Hölli. 1994. Bd.
Geschäftsbericht der Kantonalen Gebäudeversicherung Freiburg, Ereignisse/ Elementar.
6. Limpach, Rémy. Das nächste Hochwasser kommt bestimmt (88515). Jungfrau Zeitung. 2008.
18.09.2008, .
7. "Swissi", Schweizerisches Institut zur Förderung der Sicherheit. Hochwasserschäden
vermeiden. s.l. : Sicherheitsinstitut, 2006.
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8. Anhänge
8.1. Anhang 1 „Die Haftung des Gemeinwesens, Raum & Umwelt November Nr.
6/07“
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8.2. Anhang 2 „Altlastenkataster Kanton Aargau“
8.3. Anhang 3 „ Ausschnitt § 68 Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen
(Baugesetz, BauG)
Besitzstandsgarantie:
Vom 19. Januar 1993, aufgehoben durch Gesetz vom 10. März 2009, in Kraft seit Januar
2010 (AGS 2009 S.237). SAR 713.100
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8.4. Anhang 4 „ Ausschnitt § 52 Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen
(Baugesetz, BauG)
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