ARLEX - AENGEVELT Immobilien

ARLEX –
Aengevelt Research LEerstandsindeX
denn Leerstand ist nicht gleich Leerstand
Dr. Rolf Scheffler
Aengevelt Immobilien GmbH & Co. KG
EXPO-REAL 2004
München, 4. Oktober 2004
1

Büroleerstände:
Unterschiedliche Kategorien und Auswirkungen
• Leerstandskategorien:
Hintergründe, Definitionen
• Vergleich von Leerstandsstrukturen in deutschen Bürozentren:
Zyklische und strukturelle Einflußfaktoren
• Bewertung der Kosten unterschiedlicher Leerstandskategorien:
Differenzierung von Folgewirkungen
• ARLEX: Index zur Bewertung von Umfang und
Entwicklung von Büroleerständen
2

Leerstandskategorien
Leerstand (= kurzfristiges Angebot)
Summe aller Büroflächen, die zum Erhebungszeitpunkt ungenutzt sind,
zur Vermietung, zur Untervermietung oder zum Kauf angeboten werden
und innerhalb von 3 Monaten beziehbar sind.
1. Regionalisierte Fluktuations- und Mobilitätsreserve
2. Latenter Leerstand (Untermietflächen)
3. Struktureller, persistenter Leerstand
4. Aktiver marktwirksamer Leerstand
3

Regionalisierte Fluktuations- und Mobilitätsreserve -
Regionale Unterschiede der Umsatzdynamik
120,0
100,0
80,0
60,0
40,0
20,0
0,0
-20,0
-40,0
-60,0
um %
1994
* vorläufige Angaben
Quelle: AENGEVELT-Research
Abweichungen der Umsatzdynamik ausgewählter Büromärkte von der durchschnittlichen
Umsatzdynamik aller DIP-Büromärkte
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
Berlin Frankfurt/M. Leipzig
2002
2003
2004*
4

Regionalisierte Fluktuations- und Mobilitätsreserve -
Berechnungen in % des Büroflächenflächenbestandes
7,0
6,0
5,0
4,0
3,0
2,0
1,0
0,0
in %
1993
Quelle: AENGEVELT-Research
Regionalisierte Fluktuationsreserve in Relation zum Bestand*: Ausgewählte deutsche Büromärkte
im Zeitraum 1994 bis 2004
1994
1995
1996
1997
1998
* berechnet: gleitendes Mittel der Umsatzdynamik aller DIP-Märkte * jährliche Umsatzdynamik reg. Marktes / jährliche Umsatzdynam ik aller DIP-Märkte
1999
2000
2001
2002
2003
2004*
Berlin
Düsseldorf
Frankfurt/M.
Leipzig
DIP-Märkte
5

Latenter Leerstand – Angebote zur Untervermietung
Anteil am gesamten Büroflächenleerstand
Magdeburg
Leipzig
Berlin
Hamburg
Düsseldorf
München
Frankfurt a.M.
Quelle: AENGEVELT-Research
Ausgewählte deutsche Bürozentren: Anteil der Untermietflächen am
Büroflächenleestand
Sep 04
Sep 03
0,0 10,0 20,0 30,0 40,0 50,0 60,0
in %
6

Struktureller, persistenter Leerstand – Analyse von
Vermietungszyklen auf Objektebene
in %
100,0
90,0
80,0
70,0
60,0
50,0
40,0
30,0
20,0
10,0
Quelle: AENGEVELT-Research
Generalisierter Nutzungszyklus* eines Büroobjektes mit strukturellem Leerstand**:
Über einen 5-Jahreszeitraum oder länger ist der Anteil vermieteter Flächen < 50%
0,0
Jahr: -2 Jahr: -1 Jahr: 0 Jahr: 1 Jahr: 2 Jahr: 3 Jahr: 4 Jahr: 5 Jahr: 6 Jahr: 7 Jahr: 8 Jahr: 9 Jahr: 10 Jahr: 11 Jahr: 12 Jahr: 13
* Anteil der vermieteten Büroflächen an allen Büroflächen
** Fertigstellungsjahr = Jahr 0
Quelle: AENGEVELT-RES EARCH
Mieteinheit 1 Mieteinheit 2 Mieteinheit 3 Mieteinheit 4
Mieteinheit 5 Mieteinheit 6 Mieteinheit 7 Mieteinheit 8
Mieteinheit 9 Mieteinheit 10
7

Struktureller, persistenter Leerstand – Analyse von
Vermietungszyklen auf Objektebene
Vermietungsstand in %
100,0
90,0
80,0
70,0
60,0
50,0
40,0
30,0
20,0
10,0
0,0
Quelle: AENGEVELT-Research
Mietzyklus: Friedrichstr./Unter den Linden
Objekte Berlin, Fertigst. 1999
Objekte Berlin, Fertigst. 1998
Objekte Berlin, Fertigst. 1997
Vermietungszyklen* ausgewählter Gruppen von Büroobjekten in Berlin
Jahr: -2 Jahr: -1 Jahr: 0 Jahr: 1 Jahr: 2 Jahr: 3 Jahr: 4 Jahr: 5 Jahr: 6 Jahr: 7
* Anteil der vermieteten/eigengenutzten Büroflächen an allen Büroflächen
** Fertigstellungsjahr = Jahr 0
Q uelle: AENGEVELT-RES EARCH
8

Aktiver, marktwirksamer Leerstand – Differenz aus
Gesamtleerstand und anderen Leerstandskategorien
DIP-Büromärkte - Ost (incl.
Berlin)
DIP-Büromärkte- West
Quelle: AENGEVELT-Research
DIP-Büromärkte: Leerstandskategorien
Stand: Sept. 2004
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Struktureller Leerstand Latenter Leerstand Regionalisierte Fluktuationsreserve Aktiver, marktwirksamer Leerstand
9

Büroleerstände:
Unterschiedliche Kategorien und Auswirkungen
• Leerstandskategorien:
Hintergründe, Definitionen
• Vergleich von Leerstandsstrukturen in deutschen Bürozentren:
Zyklische und strukturelle Einflußfaktoren
• Bewertung der Kosten unterschiedlicher Leerstandskategorien:
Differenzierung von Folgewirkungen
• ARLEX: Index zur Bewertung von Umfang und
Entwicklung von Büroleerständen
10

Büromärkte: Vergleich von Leerstandsstrukturen
100%
80%
60%
40%
20%
0%
Quelle: AENGEVELT-Research
Ausgewählte deutsche Büromarkte: Vergleich von Leerstandsstrukturen*
Stand: Sept. 2004
Berlin Düsseldorf Frankfurt/M. Leipzig Magdeburg
* Leerstand: in 3 Monaten bezugsfähige Büroflächen
** berechnet in Abhängigkeit von der regional unterschiedlichen Umsatzdynamik
Aktiver marktwirksamer
Leerstand
Struktureller Leerstand
(persistent)
Latenter Leerstand
(Untermietflächen)
Regionalisierte
Fluktuationsreserve**
11

Büromärkte: Vergleich von Leerstandsstrukturen
Strukturelle Leerstandsquote (in % des Bestandes)
10,0
8,0
6,0
4,0
2,0
0,0
-2,0
Quelle: AENGEVELT-Research
Umfang und Struktur von Leerständen: Relation zwischen strukturellen und
latenten Leerständen (in % des Bürobestandes)*
Stand: Sept. 2004
Berlin
Leipzig
Magdeburg
Düsseldorf
Frankfurt/M.
-1,0 0,0 1,0 2,0 3,0 4,0 5,0 6,0 7,0
Latente Leerstandsquote (in % des Bestandes)
12

Büroleerstände:
Unterschiedliche Kategorien und Auswirkungen
• Leerstandskategorien:
Hintergründe, Definitionen
• Vergleich von Leerstandsstrukturen in deutschen Bürozentren:
Zyklische und strukturelle Einflußfaktoren
• Bewertung der Kosten unterschiedlicher Leerstandskategorien:
Differenzierung von Folgewirkungen
• ARLEX: Index zur Bewertung von Umfang und
Entwicklung von Büroleerständen
13

Büromärkte: Kostenstruktur von Leerständen
in 1.000 EUR p.a.
400.000
350.000
300.000
250.000
200.000
150.000
100.000
50.000
0
Quelle: AENGEVELT-Research
Ausgewählte deutsche Büromarkte: Kosten von Leerständen nach
Leerstandskategorien*
Stand: Sept. 2004 (Überschlägige Kalkulation)
Berlin Düsseldorf Frankfurt/M. Leipzig Magdeburg
* Mietausfallwagnis: nach dem Umfang der regionalisierten Fluktuationsreserve;
die Kosten latenter Leerstände werden vom Hauptmieter getragen;
die Kosten struktureller sowie aktiver, marktw irksamer Leerstände sind entscheidend für Wertberichtigungen, -verluste
Kosten aktiver,
marktwirksamer
Leerstände
Kosten struktureller
Leerstände
Kosten latenter
Leerstände
"normale"
Mietausfallwagnis
(Kosten der reg.
Fluktuationsreserve)
14

Büromärkte: Kostenstruktur von Leerständen
100%
80%
60%
40%
20%
0%
Quelle: AENGEVELT-Research
Ausgewählte deutsche Büromarkte: Anteilige Verteilung der Kosten von
Leerständen nach Leerstandskategorien*
Stand: Sept. 2004
Berlin Düsseldorf Frankfurt/M. Leipzig Magdeburg
* Mietausfallwagnis: nach dem Umfang der regionalisierten Fluktuationsreserve; die Kosten latenter Leerstände werden vom Hauptmieter getragen;
die Kosten struktureller sowie aktiver, marktwirksamer Leerstände sind entscheidend für Wertberichtigungen, -verluste
Kosten aktiver,
marktwirksamer
Leerstände
Koste n strukture lle r
Leerstände
Kosten latenter
Leerstände
"normale"
Mietausfallwagnis
(Kosten der reg.
Fluktuationsreserve)
15

Büromärkte: Kostenstruktur von Leerständen
in 1.000 EUR p.a.
200.000
180.000
160.000
140.000
120.000
100.000
80.000
60.000
40.000
20.000
0
Ausgewählte deutsche Büromarkte: Kosten aktiver und struktureller Leerstände*
Stand: Sept. 2004 (Überschlägige Kalkulation)
Quelle: AENGEVELT-Research
Berlin Düsseldorf Frankfurt/M. Leipzig Magdeburg
* Die Kosten struktureller sowie aktiver, marktwirksamer Leerstände sind entscheidend für Wertberichtigungen, -verluste
Kosten aktiver,
marktwirksamer
Leerstände
Koste n strukturelle r
Leerstände
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Büroleerstände:
Unterschiedliche Kategorien und Auswirkungen
• Leerstandskategorien:
Hintergründe, Definitionen
• Vergleich von Leerstandsstrukturen in deutschen Bürozentren:
Zyklische und strukturelle Einflußfaktoren
• Bewertung der Kosten unterschiedlicher Leerstandskategorien:
Differenzierung von Folgewirkungen
• ARLEX: Index zur Bewertung von Umfang und
Entwicklung von Büroleerständen
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Bewertungen zu Umfang und Entwicklung des
Büroleerstandes – ARLEX (AR Leerstands-Index)
• Leerstandsquoten nicht ausreichend (Bestandserfassung!?)
• Berücksichtigung notwendiger Fluktuationsreserven
• Umsatzdynamik versus Leerstände (Regionalisierung)
• Einfluß der Bautätigkeit auf die Angebotsentwicklung (mittelfristig)
ARLEX
1. Relation Leerstand zu regionalisierter Fluktuationsreserve
2. Relation Leerstand zzgl. mittelfristiger Fertigstellung zu regional.
Fluktuationsreserve zzgl. jährlicher Umsatzerwartung
Quelle: AENGEVELT-Research
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ARLEX: Kurz- und mittelfristige Leerstandsbewertung
Relation zwischen Leerstand und regionalisierter
Fluktuationsreserve
Quelle: AENGEVELT-Research
ARLEX: Bewertung von Umfang und Entwicklung des Büroflächenleerstandes*
Ausgewählte deutsche Büromärkte, Stand: IV/1993
Die Größe der Kreise entspricht dem absoluten Leerstandsumfang
Relation zwischen mittelfristig verfügbarem Flächenangebot** sowie notwendiger Flächenreserve und Nachfragevolumen***
aktuell unzureichende
Fluktuationsreserven,
auch m ittelfristig unzureichende
Verfügbarkeit
Leipzig
aktuell hoher Leerstand, mittelfristig
rückläufige Flächenverfügbarkeit
Düsseldorf
Magdeburg
Frankfurt/M.
Hamburg
* nach gif-Definition: alle Büroflächen, die in spätestens 3 Monaten bezugsfähig sind
** alle verfügbaren Büroflächen (einschl. in Bau befindliche) versus regionalisierte Fluktuationsreserve zzgl. Nachfragevolumen
aktuell unzureichende
Fluktuationsreserven,
m ittelfristig höhere Verfügbarkeit
Berlin
München
aktuell hoher Leerstand, w achsende
bzw . stabil hohe Flächenverfügbarkeit
19

ARLEX: Kurz- und mittelfristige Leerstandsbewertung
Relation zwischen Leerstand und regionalisierter
Fluktuationsreserve
Quelle: AENGEVELT-Research
ARLEX: Bewertung von Umfang und Entwicklung des Büroflächenleerstandes*
Ausgewählte deutsche Büromärkte, Stand: IV/1997
Die Größe der Kreise entspricht dem absoluten Leerstandsumfang
Relation zwischen mittelfristig verfügbarem Flächenangebot** sowie notwendiger Flächenreserve und Nachfragevolumen***
aktuell unzureichende Fluktuationsreserven,
auch mittelfristig unzureichende Verfügbarkeit
aktuell hoher Leerstand, mittelfristig
rückläufige Flächenverfügbarkeit
M
F
HH
D
MD
B
aktuell hoher Leerstand,
w achsende bzw . stabil hohe
Flächenverfügbarkeit
* nach gif-Definition: alle Büroflächen, die in spätestens 3 Monaten bezugsfähig sind
** alle verfügbaren Büroflächen (einschl. in Bau befindliche) versus regionalisierte Fluktuationsreserve zzgl. Nachfragevolumen
aktuell unzureichende
Fluktuationsreserven,
mittelfristig höhere Verfügbarkeit
L
20

ARLEX: Kurz- und mittelfristige Leerstandsbewertung
Relation zwischen Leerstand und regionalisierter
Fluktuationsreserve
Quelle: AENGEVELT-Research
ARLEX: Bewertung von Umfang und Entwicklung des Büroflächenleerstandes*
Ausgewählte deutsche Büromärkte, Stand: IV/2000
Die Größe der Kreise entspricht dem absoluten Leerstandsumfang
Relation zwischen mittelfristig verfügbarem Flächenangebot** sowie notwendiger Flächenreserve und Nachfragevolumen***
aktuell unzureichende Fluktuationsreserven,
auch mittelfristig unzureichende Verfügbarkeit
aktuell hoher Leerstand, mittelfristig
rückläufige Flächenverfügbarkeit
M
F HH
D
B
MD
aktuell hoher Leerstand,
hohe oder
w achsende
Flä h fü b k it
* nach gif-Definition: alle Büroflächen, die in spätestens 3 Monaten bezugsfähig sind
** alle verfügbaren Büroflächen (einschl. in Bau befindliche) versus regionalisierte Fluktuationsreserve zzgl. Nachfragevolumen
aktuell unzureichende Fluktuationsreserven,
mittelfristig höhere Flächenverfügbarkeit
L
21

ARLEX: Kurz- und mittelfristige Leerstandsbewertung
Relation zwischen Leerstand und regionalisierter
Fluktuationsreserve
Quelle: AENGEVELT-Research
ARLEX: Bewertung von Marktrelationen des gesamten Büroleerstandes*
Ausgewählte deutsche Büromärkte, Stand: Sept. 2004
Die Größe der Kreise entspricht dem absoluten Leerstandsumfang
Relation zwischen mittelfristig verfügbarem Flächenangebot** sowie notwendiger Flächenreserve und Nachfragevolumen*** *
aktuell unzureichende Fluktuationsreserven,
auch m ittelfristig unzureichende Verfügbarkeit
aktuell hoher Leerstand, mittelfristig
rückläufige Flächenverfügbarkeit
F D
* nach gif-Definition: alle Büroflächen, die in spätestens 3 Monaten bezugsfähig sind
M
D
HH
aktuell unzureichende Fluktuationsreserven,
mittelfristig höhere Flächenverfügbarkeit
B
F
MD
aktuell hoher Leerstand, hohe oder
w achsende Flächenverfügbarkeit
L
22

ARLEX: Kurz- und mittelfristige Leerstandsbewertung
Index*
1.100
1.000
900
800
700
600
500
400
300
200
100
0
1993
1994
Quelle: AENGEVELT-Research
1995
* Indexw ert 100 = Marktgleichgew icht
** vorläufige Angaben
1996
ARLEX: Index zur kurz- und mittelfristigen Bewertung
von Umfang und Entwicklung von Büroleerständen
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004**
Berlin
Düsse ldorf
Frankfurt/M.
Leipzig
DIP-Märkte
23