2005-12-01_IZ - Die zwei Gesichter der Rosco-Gruppe

Ausgabe IZ 25/2005, Seite 24
Unternehmen | 01.12.2005
EINZELHANDEL
Die zwei Gesichter der Rosco-Gruppe
Von IZ
Vom Supermarkt über das Fachmarktzentrum zum innerstädtischen Shoppingcenter: Die Rosco-Gruppe aus Bad
Hersfeld geht und wächst mit den Trends im Einzelhandel. Mit der Galerie Neustädter Tor in Gießen steigen die
Rossing-Brüder zu einer ernst zu nehmenden Konkurrenz für große Einzelhandels-Entwickler wie ECE und mfi
auf.
Die Galerie Neustädter Tor markiert nicht nur für den Einzelhandel in Gießen eine Zäsur, sondern auch für die
Geschichte der Rosco-Gruppe. So viel Geld - rund 150 Mio. EUR - hat das mittelständische Unternehmen noch
nie in ein Projekt gesteckt, noch nie auch hat es während der Planungsphase (siehe IZ 23/04) und bei der Eröffnung
eine solche Publicity gegeben. Das ist den Brüdern Walter und Dennis Rossing gar nicht recht. "Die drehen
lieber im Stillen ein großes Rad", sagt ein Kenner des Marktes. Doch wer es schafft, in einer der begehrtesten
Einkaufsstädte der deutschen Provinz gegen den vereinten Widerstand der Karstadt-Lobby und des lokalen Einzelhandels
ein Shoppingcenter durchzusetzen und dabei den Marktführer ECE an den benachbarten B-Standort
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Wetzlar abzudrängen, über den möchte die Fachöffentlichkeit mehr wissen.
Aus dem wenigen, was Dennis Rossing im Interview über sich und die Firma preisgibt, entsteht folgendes Bild.
Der Hang zur Immobilie kam über den Großvater in die Familie. Der sei Handwerker gewesen und habe sich,
wenn es nichts zu tun gegeben habe, durch den Kauf von Häusern Arbeit selber verschafft, erzählt der Enkel.
Walter (51), der ältere der Rossing-Brüder, machte die Immobilien-Entwicklung Ende der 80er Jahre zu seiner
Profession. Sein Interesse galt von Anfang an dem Einzelhandel. "Mein Bruder hat erkannt, dass neue Vertriebsformen
im Einzelhandel auch neue Immobilientypen erfordern", beschreibt Dennis (43) den konzeptionellen Ansatz
von Rosco, der bis heute gilt. Zunächst bauten die Brüder Supermärkte, dann Fachmärkte und 1995 mit der
Südharz-Galerie im thüringischen Nordhausen das erste innerstädtische Shoppingcenter. Weitere Center in Sondershausen
(Galerie am Schlossberg) und Bad Salzungen (Goethepark-Center) folgten.
Rossing: "Die Zukunft gehört dem Sortimentsspezialisten"
Dennis Rossing zufolge hat Rosco den "qualifizierten Verbraucher" im Blick, der sich auf einem Markt mit Preistransparenz
bewege. "Über Preis Verkaufen ist im Zeitalter des Internets nicht mehr möglich", meint er. Zugleich
habe der Kunde einen ausgeprägten Sinn dafür, welcher Händler von seinen Produkten wirklich etwas verstehe.
Die Zukunft gehöre dem "Sortimentsspezialisten", der Lebensmittel, Elektrogeräte oder Sportschuhe in ihrer ganzen
Angebotsvielfalt präsentieren könne. Für den baut Rosco. "Der Mehrsortimenter mit einer Medienabteilung
von 600 m2 hat gegen den Medienfachmarkt mit 4.500 m2 Verkaufsfläche keine Chance", sagt Rossing. "Agglomerationen
von Sortimentsspezialisten", wie Rossing das Shoppingcenter der Zukunft beschreibt, brauchen viel
Platz. Da der auf der grünen Wiese immer schwerer zu bekommen ist, bringt Rosco - wie andere auch - die großen
Flächen samt großer Parkhäuser eben in die Zentren.
Gerade Mittelstädte haben an dieser Entwicklung schwer zu schlucken. Man sieht es an Gießen. Aus der Luft
sieht man, welch gigantische Ausmaße die Galerie Neustädter Tor, die ein 19.000 m2 großes Grundstück vollständig
bedeckt, im Verhältnis zu den anderen Gebäuden in der Gießener Innenstadt hat. Das Karstadt-Haus, das
nächstgrößte Bauwerk, wirkt dagegen zwergenhaft. Es ist, als habe jemand einen Felsbrocken in ein Bett von
Kieselsteinen gelegt. Rossing behauptet gleichwohl, dass solche Innenstadt-Center gegenüber dem Einkaufszentrum
auf der grünen Wiese einen Fortschritt darstellten. "Innerstädtische Shoppingcenter machen die Stadt zum
Einkaufszentrum, während im umgekehrten Fall das Einkaufszentrum zur Stadt wird." Um zu beweisen, dass
Rosco-Projekte eine Stadt nicht zerstören, sondern stärken, zeigt er einen Film, der zum zehnten Geburtstag der
Südharz-Galerie in Nordhausen produziert wurde. Der Baudezernent der Stadt zieht darin ein rundum positives
Fazit der vergangenen Dekade. Letzten Endes ist die Botschaft Rossings aber die Gleiche wie die anderer Shoppingcenter-Entwickler
auch: Entscheidend ist, wo der Kunde einkaufen will. Der wird, da muss man kein Prophet
sein, die helle, warme und trockene Rosco-Galerie mit ihrer Ansammlung von 90 Geschäften, Cafés und Espresso-Bars
gerade im langen, dunklen und nassen deutschen Winter sehr gerne frequentieren. Auf die Gießener Fußgängerzone
kommen harte Zeiten zu.
Walter, der Kaufmann - Dennis, der "Künstler"
Zum Erfolg von Rosco trägt neben einer intensiven Markt- und Konkurrenzbeobachtung offenbar auch eine gut
funktionierende Arbeitsteilung bei. Walter Rossing gilt als der Kaufmann und strategische Kopf der Firma. Kenner
beschreiben ihn als "sehr sorgfältig und sehr detailliert" in seiner Vorgehensweise sowie als "sehr harten Arbeiter",
der Philosophie und Auftritt der Firma präge. Dennis Rossing sei eher der "künstlerische Typ" mit einem
Gespür für Trends und die Bedürfnisse des Einzelhandels. Er denkt viel darüber nach, warum bestimmte Handelskonzepte
Erfolg haben und andere nicht. Hinter den Brüdern stehen mit Herbert Kramer (kaufmännische Angelegenheiten),
Alfred Funke (Bau) und Ruediger W. Pinno (Centermanagement) Spezialisten ihres Fachs mit langjähriger
Berufserfahrung. Dennis Rossing meint, dass "Leute, die keine Shoppingcenter betreiben, auch nur
schwer welche entwickeln können. Der Betrieb gibt den Input für die Entwicklung."
Unternehmen weicht nach Osteuropa aus
Insgesamt beschäftigt die Rosco-Gruppe mit Sitz in Bad Hersfeld 45 Personen. Über die Zahl der Rosco gehörenden
Immobilien macht Dennis Rossing nur vage Angaben. "Einige" antwortet er, darunter neben Shoppingcentern
und Fachmärkten auch das ein oder andere Bürogebäude. Das bisherige Wachstum habe Rosco allein aus eigener
Kraft finanziert. "Stille Gesellschafter gibt es nicht. Wir finanzieren und entwickeln alles selber und brauchen keinen
Dritten", versichert Rossing.
Den Markt für Shoppingcenter-Entwickler in Deutschland beschreibt Rossing als "brutal hart". "Es gibt keine
Standorte mehr. Sie schaffen es nur noch, wenn Sie die Qualität und Bonität haben, um lange Entwicklungszeit-
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äume zu überbrücken." Was das bedeutet, erlebt Rosco in Kassel. Die Sanierung der Salzmann-Fabrik samt Ergänzung
zu einem Fachmarktzentrum kommt wegen politischer Widerstände seit Monaten nicht voran. Angesichts
solch zäher Projekte weicht Rosco, dem Vorbild von ECE folgend, nach Osteuropa aus. Derzeit prüft
Rosco Standorte in Kroatien, darunter Zagreb, Dubrovnik und Riejka. "Die Städte haben Charme, die Bevölkerung
ist sehr motiviert und will Shoppingcenter", fasst Rossing die Vorzüge des Landes zusammen. Im Unterschied
zu Deutschland, wo die Leute "high quality wollten, aber nicht um jeden Preis", könne man sich dort "über
Marken und Statussymbole profilieren". Rosco habe an der Adria "sehr interessante und qualifizierte Partner,
zum Teil aus der Bauwirtschaft", verrät Rossing. Auch in Russland und Rumänien prüfen die Brüder Standorte.
Für deutschlandverrückte ausländische Investoren ist Rosco spätestens nach dem Gießener Coup eine erste
Adresse. "Die rennen denen die Bude ein", weiß ein Investmentberater zu berichten. Dennis Rossing versichert
jedoch, dass ein Verkauf von Immobilien des Kalibers Gießen nicht zur Debatte stehe. Lediglich von "vier bis
fünf kleineren Objekten" ( z.B. Brunnencenter in Bad Vilbel und Goethepark-Center) habe man sich getrennt.
Die Brüder sind auch im Saarland unterwegs
Die Spezialisierung auf Einzelhandelsimmobilien bedeutet nicht, dass Rosco nichts anderes kann. Für Aufsehen
sorgte der Kauf des früheren Abspannwerkes Scharnhorst in Berlin. Rosco hat den denkmalgeschützten Backstein-Bau
vom Energieversorger Bewag übernommen, baut ihn um und vermietet ihn an Bewag langfristig als
Call Center zurück. Investitionsvolumen: 40,6 Mio. EUR. "Dieser Deal ist extrem professionell gelaufen", meint
ein Berliner Makler anerkennend. Vom Sinn für die Chancen, die abseits der großen Zentren schlummern, zeugt
die Zusammenarbeit mit der saarländischen Landesentwicklungsgesellschaft. Die Gesellschaft Roleg, an der
Rosco die Mehrheitsanteile hält, soll großflächige Immobilien vornehmlich im Saarland entwickeln. Es dürfte
nicht lange dauern, bis Rosco an der Saar den ersten großen Fisch an Land zieht. (cvs)
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