nachhaltiges immobilienmanagement - Bundesamt für Bauten und ...

NACHHALTIGES

NACHHALTIGES 

IMMOBILIENMANAGEMENT 

Die Risiken von morgen sind die Chancen von heute 

EINE ANLEITUNG ZUM HANDELN 

FACTSHEETS

2 

NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > FACTSHEETS > Impressum 

Impressum 

AUFTrAGGEBEr 

Interessengemeinschaft privater professioneller Bauherren, IPB 

Koordinationskonferenz der Bau- und Liegenschaftsorgane der öffentlichen Bauherren, KBOB 

PrOjEkTTEAM 

Rütter+Partner, Rütter+Partner, Rüschlikon 

pom+ Consulting AG, Zürich 

Senarclens, Leu + Partner AG, SLP, Zürich 

Beat Kämpfen, Kämpfen für Architektur, Zürich 

PrOjEkTLEITUNG 

Heinz Rütter, Rütter+Partner 

Peter Staub, pom+ 

AUTOrINNEN 

Vanessa Caspar, pom+ 

Ursula Rütter-Fischbacher, Rütter+Partner 

BEGLEITGrUPPE 

René Beeler, Zürcher Kantonalbank 

Primo Bianchi, Swiss Re 

Albert Buchmueller, Novartis 

Christian Coppey, Maus Frères 

Reinhard Friedli, Bundesamt für Bauten und Logistik, BBL 

Heinrich Gugerli, Stadt Zürich, Amt für Hochbauten 

Markus Jauslin, armasuisse Immobilien 

Hans Kaufmann, IKEA 

Kurt Michel, Clariant 

Michael Quetting, ETH-Rat 

ExTErNE ExPErTEN 

Prof. Dr. Holger Wallbaum, Professur für nachhaltiges Bauen, ETHZ 

Dr. Erika Meins, Center for Corporate Responsibility and Sustainability, CCRS, Universität Zürich 

GrAFISCHE GESTALTUNG 

Picnic Terminal, Visuelle Kommunikation, Zürich 

PAPIEr 

Cyclus Print, 130 g/m2 hergestellt aus 100% Altpapier 

VErTrIEB: 

BBL, Vertrieb Bundespublikationen, CH-3003 Bern 

http://www.bundespublikationen.admin.ch 

Bestellnummer: 620.002.d 

1. Ausgabe August 2010

NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > FACTSHEETS > Inhaltsverzeichnis 3 

Inhaltsverzeichnis 

Impressum ............................................................................................. 2 

Vorwort ................................................................................................... 5 

Anwendung der Factsheets .................................................................... 6 

Dimension Gesellschaft .......................................................................... 7 

1.1.1 Integration, Durchmischung ............................................................. 8 

1.1.2 Soziale Kontakte ................................................................................ 9 

1.1.3 Solidarität, Gerechtigkeit ................................................................ 10 

1.1.4 Partizipation .................................................................................... 11 

1.1.5 Rücksicht ......................................................................................... 12 

1.2.1 Räumliche Identität, Wiedererkennung .......................................... 13 

1.2.2 Individuelle Gestaltung .................................................................... 14 

1.3.1 Grundversorgung, Nutzungsmischung ........................................... 15 

1.3.2 Langsamverkehr und öffentlicher Verkehr .................................... 16 

1.3.3 Zugänglichkeit und Nutzbarkeit für alle ......................................... 17 

1.4.1 Sicherheit ........................................................................................ 18 

1.4.2 Licht ................................................................................................. 19 

1.4.3 Raumluft .......................................................................................... 20 

1.4.4 Strahlung ......................................................................................... 21 

1.4.5 Sommerlicher Wärmeschutz .......................................................... 22 

1.4.6 Lärm, Erschütterung ....................................................................... 23 

Dimension Wirtschaft ........................................................................... 25 

2.1.1 Standort ........................................................................................... 26 

2.1.2 Bausubstanz .................................................................................... 27 

2.1.3 Gebäudestruktur, Ausbau ............................................................... 28 

2.2.1 Lebenszykluskosten ........................................................................ 29 

2.2.2 Finanzierung .................................................................................... 30 

2.2.3 Externe Kosten ................................................................................ 31 

2.3.1 Betrieb und Instandhaltung ............................................................ 32 

2.3.2 Instandsetzung ................................................................................ 33 

Dimension Umwelt ............................................................................... 35 

3.1.1 Verfügbarkeit der Rohstoffe ............................................................ 36 

3.1.2 Umweltbelastung ............................................................................ 37 

3.1.3 Schadstoffe ...................................................................................... 38 

3.1.4 Rückbau ........................................................................................... 39 

3.2.1 Wärme (Kälte) für Raumklima ........................................................ 40 

3.2.2 Wärme für Warmwasser ................................................................. 41 

3.2.3 Elektrizitätsbedarf ........................................................................... 42 

3.2.4 Deckung Energiebedarf................................................................... 43 

3.2.5 Abwärmenutzung ............................................................................ 44 

3.3.1 Grundstücksfläche .......................................................................... 45 

3.3.2 Freianlagen ...................................................................................... 46

4 

NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > FACTSHEETS > Inhaltsverzeichnis 

3.3.3 Landschaft ....................................................................................... 47 

3.3.4 Nächtliche Lichtbelastung .............................................................. 48 

3.4.1 Mobilität ........................................................................................... 49 

3.4.2 Abfälle aus Betrieb und Nutzung .................................................... 50 

3.4.3 Wasser ............................................................................................. 51 

3.5.1 Bauzonen ........................................................................................ 52 

3.5.2 Schutzgebiete ................................................................................. 53 

3.5.3 Verkehr .......................................................................................... 54 

3.5.4 Leitbild ............................................................................................. 55 

Abkürzungen und Begriffe ................................................................... 56 

Literatur .............................................................................................. 57

NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > FACTSHEETS > Vorwort 5 

Vorwort 

Die risiken von morgen sind die Chancen von heute 

Spätestens durch die Finanz- und Wirtschaftskrise 

2008/2009 ist uns allen die Bedeutung eines umsichtigen 

Umgangs mit Risiken schmerzlich in Erinnerung 

gerufen worden. Professionelles Risikomanagement 

bedeutet die systematische Erfassung und Bewertung 

von Risiken sowie die Steuerung von Reaktionen auf 

festgelegte Risiken. Dies birgt auch Chancen - Chancen, 

die erkannt und genutzt sein wollen und können! 

Im Management von Immobilien und Immobilienportfolios 

sind die Entscheidungsträger aufgrund der 

grossen Menge gebundenen Kapitals, der langfristigen 

Folgekosten, der Vielzahl beteiligter Akteure und der 

langfristigen Bedeutung von Entscheidungen gegenüber 

zukünftigen Risiken in hohem Mass exponiert. 

Langfristig orientiertes, nachhaltiges Immobilienmanagement 

umfasst daher ein wertorientiertes Risikomanagement. 

Dabei sind die Entscheidungsträger im Immobilienmanagement 

immer mehr mit Aspekten der Nachhaltigkeit 

konfrontiert. Neben der Frage, wo Nachhaltigkeitsaspekte 

relevant sind und wie sie in Entscheidungen 

einbezogen werden können, interessiert verstärkt die 

Wirtschaftlichkeit entsprechender Nachhaltigkeitsmassnahmen. 

Die beiden Projektpartner IPB (Interessengemeinschaft 

privater professioneller Bauherren) und KBOB (Koordinationskonferenz 

der Bau- und Liegenschaftsorgane der 

öffentlichen Bauherren) haben für ihre Immobilienportfolios 

diese Herausforderungen erkannt und in einem 

gemeinsamen Projekt die vorliegende Publikation erarbeitet. 

Sie richtet sich an Entscheidungsträger im Immobilienbereich, 

seien dies Eigentümer, Investoren, Bauher- 

Interessengemeinschaft privater professioneller 

Bauherren, IPB 

ren, Entwickler, Planer, Portfolio- oder Immobilienmanager, 

bündelt das gegenwärtige Wissen rund um 

das Nachhaltige Immobilienmanagement und nennt 

innovative Beispiele der Privatwirtschaft und der öffentlichen 

Hand. Das Dokument zeigt die Relevanz der 

Nachhaltigkeitsaspekte entlang dem Lebenszyklus 

von Immobilien auf, erläutert wie diese Aspekte in die 

Entscheidungsprozesse integriert werden können, wo 

aufgrund dargestellter Zukunftstrends Handlungsspielräume 

bestehen und was bei umfassend abgestützten 

Investitionsentscheiden der Einfluss auf deren 

Bewertung und insbesondere deren Werthaltigkeit sein 

kann. 

Die Publikation ist zweiteilig und besteht aus einer 

Hauptbroschüre sowie aus dem Band Factsheets mit 

anwendungsorientierten Angaben zu den einzelnen 

Nachhaltigkeitszielen. 

Die Hauptbroschüre zeigt wichtige Zukunftstrends auf 

und erläutert, abgestützt auf anerkannte Definitionen 

und der Strategie des Bundes, das zugrunde liegende 

Nachhaltigkeitskonzept. Weiter wird beschrieben, wie 

der Nachhaltigkeitsgedanke ins Immobilienmanagement 

einfliessen muss, damit er effizient umgesetzt 

werden kann und wo innerhalb des Lebenszyklus ein 

Handlungsspielraum besteht. Ein Kapitel befasst sich 

mit den finanziellen Aspekten von Investitionen in die 

Nachhaltigkeit, und ein weiteres Kapitel fasst die wichtigsten 

Ergebnisse fokussiert auf die Gebäudetypen 

Wohnen, Büro und Verwaltung sowie Gewerbe und Detailhandel 

zusammen. 

Die 44 Factsheets beschreiben die einzelnen Nachhaltigkeitsziele 

detailliert, geben Handlungsanweisungen 

und weisen auf Tools und weiterführende Literatur für 

die verschiedenen Akteure hin. 

Koordinationskonferenz der Bau- und Liegenschafts- 

organe der öffentlichen Bauherren, KBOB

6 

NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > FACTSHEETS > Anwendung der Factsheets 

Anwendung der Factsheets 

Während in der Hauptbroschüre „Nachhaltiges Immobilienmanagement - 

Die Risiken von morgen sind die Chancen von heute“ die Thematik als Ganzes 

abgehandelt ist, liefert der Band „Factsheets“ konkrete Handlungsempfehlungen 

für die einzelnen Akteure. Die Zieldefinitionen sowie der 

Beschrieb der Wirkungen dieser Ziele basieren auf der Empfehlung SIA 

112/1 „Nachhaltiges Bauen - Hochbau“, die übrigen Angaben wurden im 

Rahmen des Projektes auf der Basis von Interviews mit Immobilienverantwortlichen 

und weiteren Grundlagen ausgearbeitet. 

Die Factsheets sind als Nachschlagewerk zu verstehen und stellen detaillierte 

Informationen zu einzelnen Nachhaltigkeitszielen bereit. Weiter sind 

Handlungsempfehlungen für einzelne Akteure, Umsetzungsbeispiele sowie 

fallweise auch Messgrössen ausgewiesen, die zur Kontrolle der Zielerreichung 

beigezogen werden können. Die entsprechenden Benchmarks 

sind von Akteuren - entsprechend ihrer Strategie - individuell festzulegen. 

Die Factsheets enthalten auch Hinweise zu Synergien und Zielkonflikten 

zwischen den Nachhaltigkeitszielen und den primären Zielen der Akteure 

im Immobilienprozess. Die primären Ziele der Akteure wurden im Rahmen 

der Interviews und in Diskussionen in der Begleitgruppe zu diesem Projekt 

festgelegt (vgl. Abschnitt 5.5 der Hauptbroschüre). Es hat sich gezeigt, 

dass je nach Strategie der Akteure und je nach Art der Bauwerke sehr 

unterschiedliche Synergien und Zielkonflikte entstehen. Die Angaben in 

den Factsheets sind somit nicht abschliessend, sondern als Denkanstösse 

gedacht. Die Factsheets enthalten überdies Hinweise auf Tools und weiterführende 

Literatur. 

Die Auswahl der Nachhaltigkeitsziele, die ein Unternehmen anstreben 

möchte, ist Teil der individuellen Strategiefindung. Dazu bietet die in der 

Hauptbroschüre dargestellte Zielmatrix Hilfestellung (vgl. Hauptbroschüre 

Kapitel 5.6). Sie dient dazu, Synergien und Zielkonflikte zwischen klassischen 

Zielen der Akteure und den Nachhaltigkeitszielen individuell zu 

eruieren und eine Priorisierung vorzunehmen.

NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > FACTSHEETS > Dimension Gesellschaft 

Dimension Gesellschaft 

Zu den gesellschaftlichen Nachhaltigkeitszielen 

gehören die Themen 

Gemeinschaft, Gestaltung, Nutzung 

und Erschliessung sowie Wohlbefinden 

und Gesundheit. Die einzelnen 

Ziele werden in den Factsheets 

1.1.1-1.4.6 detailliert erläutert. 

GESELLSCHAFT 

Gemeinschaft Factsheet Nr. 

Integration, 

Durchmischung 

Soziale kontakte 

Solidarität, 

Gerechtigkeit 

Partizipation 

rücksicht 1 

Gute altersmässige und kulturelle 

Durchmischung 

Kommunikationsfördernde 

Begegnungsorte schaffen 

1.1.1 

1.1.2 

Unterstützung benachteiligter Personen 1.1.3 

Akzeptanz und Optimierung durch Partizipation 

Grösstmögliche Rücksicht auf Nutzer bei 

Verkauf / Modernisierung / Rückbau 

Gestaltung 

räumliche Identität, 

Wiedererkennung 2 

Orientierung und räumliche Identität 

durch Wiedererkennung 

Individuelle 

Hohes Mass an Identifikation durch 

Gestaltung 

persönliche Gestaltungsmöglichkeiten 

Nutzung, Erschliessung 

Grundversorgung, 

Nutzungsmischung 3 

Kurze Distanzen, attraktive 

Nutzungsmischung im Quartier 

Langsamverkehr 

und ÖV 3 

Gute sichere Erreichbarkeit und 

Vernetzung 

Zugänglichkeit und 

Nutzbarkeit für alle 3 

Behindertengerechte Gestaltung der 

Gebäude, Anlagen und Umgebung 

Wohlbefinden, Gesundheit 

Sicherheit 3 

Licht 3 

raumluft 3 

Strahlung 3 

Sommerlicher 

Wärmeschutz 3 

Sicherheit in Bezug auf Unfall, Einbruch 

und Naturgefahren 

Optimierte Tageslichtverhältnisse, 

gute Beleuchtung 

Geringe Belastung der Raumluft durch 

Allergene und Schadstoffe 

Geringe Immissionen durch ionisierende 

und nicht ionisierende Strahlung 

Hohe Behaglichkeit durch guten 

sommerlichen Wärmeschutz 

3 Geringe Immissionen durch Lärm und 

Lärm, Erschütterung 

Erschütterung 

Abb. 1: Gesellschaftliche Themen, Aspekte und Nachhaltigkeitsziele 

1.1.4 

1.1.5 

1.2.1 

1.2.2 

1.3.1 

1.3.2 

1.3.3 

1.4.1 

1.4.2 

1.4.3 

1.4.4 

1.4.5 

1.4.6 

Quelle: Empfehlung SIA 112/1. 1Ziel in Ergänzung zur Empfehlung SIA 112/1. 2Interpretation wurde gegenüber SIA 112/1 erweitert. 3Ziele, die sich auf den Wert einer Immobilie auswirken 

und in Abschnitt 7.4 der Hauptbroschüre beschriebenen ESI ® -Indikator eingehen. 

7

8 

NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > FACTSHEETS > Dimension Gesellschaft > Gemeinschaft 

1.1.1 Integration, Durchmischung 

Gute altersmässige und kulturelle Durchmischung 

Wirkungen: Mögliche Zielkonflikte / negative Wirkung: 

Quartiere, die soziodemografisch durchmischt sind und bei 

denen die soziale und kommerzielle Infrastruktur in einem 

günstigen Verhältnis zu Wohnen und Arbeiten steht, haben 

sich als stabil und anpassungsfähig erwiesen. Eine gute altersmässige 

und kulturelle Durchmischung in einem Quartier, 

einer Gemeinde oder Stadt führt zu einem hohen Wohlbefinden 

der Bevölkerung. Die Vermieter von Wohnungen 

können mit weniger Mieterwechsel und Leerständen, die 

öffentliche Hand mit einer erhöhten Sicherheit sowie mit 

einer stabilen Auslastung der Infrastruktur (z.B. Schulen) 

rechnen. 

Die Durchmischung eines Quartiers geht unter dem Thema 

Mikrolage in die Bewertung von Liegenschaften ein. Gewerbe- 

und Bürobauten der öffentlichen Hand können durch 

organisatorische Massnahmen die Durchmischung des 

Quartiers unterstützen, indem Räume und die Umgebung 

öffentlich zugänglich gemacht werden (z.B. am Wochenende). 

Einfluss der Akteure 

INVESTOR / EIGENTÜMER 

• Höhere Baukosten infolge flexibler Grundrisse und verschiedener 

Wohnungsgrössen. 

• Konflikte zwischen den Mietern infolge zu grosser Unterschiede 

in der Lebensführung (bei kleineren Überbauungen 

diesem Umstand Rechnung tragen). 

Mögliche Synergien / positive Wirkung: 

• Wertbeständigkeit von Bauten in gut durchmischten 

Quartieren. 

• Geringe Leerstände und geringere Mobilität der Mieter in 

gut durchmischten Quartieren. 

• Geringeres Risiko im Hinblick auf gesellschaftliche Veränderungen. 

• Bestehende soziale, kulturelle und altersmässige Durchmischung in der Gemeinde oder im Quartier analysieren 

• Informationen über geplante Vorhaben in der Umgebung mit einbeziehen 

• Ziele formulieren im Hinblick auf eine durchmischte Bewohner- bzw. Nutzerschaft (vielfältiges Wohnungsangebot, 

unterschiedliche Wohnungsgrössen und Ausbaustandards, Gewerbeanteil, anmietbare Arbeits- und Wohnräume) 

• Synergien mit den Bedürfnissen der Umgebung suchen (z.B. Betriebsparkplätze am Wochenende für die Bevölkerung 

freigeben; öffentliche Nutzung von Cafeteria, betrieblichen Grünräumen, Schulanlagen, Sportanlagen, 

militärischen Anlagen) 

BAUHERR 

• Planerische Massnahmen im Hinblick auf eine durchmischte Bewohnerschaft / Nutzerschaft treffen (vielfältiges 

Wohnungsangebot, unterschiedliche Wohnungsgrössen und Ausbaustandards, Gewerbeanteil, anmietbare Arbeits- 

und Wohnräume) 

FACILITY MANAGER / BEWIRTSCHAFTER 

• Vermietungs-, Kommunikations- und Verwaltungskonzepte erstellen, die eine gute Durchmischung gewährleisten 

• Konzept zur Kommunikation und Begleitung unterschiedlicher Nutzergruppen erarbeiten (Sprachen, grafische 

Aufbereitung von Unterlagen) 

NUTZER 

• Commitment zur Gemeinschaft, Toleranz, Integrationswillen zeigen 

Messgrössen Tools, Literatur 

• Sozial-, Finanz- und Altersindex 

• Mittelschul-Übertrittsquote 

• (Berufs)-Mittelschülerquote 

• Klassengrösse Primar-/Sekundarstufe 

• Ausländeranteil 

Beispiele 

• Genossenschaften: GESEWO Mehrgenerationenhaus, Zürich; 

ABZ (Regina-Kägi-Hof), Zürich; Kraftwerk1, Zürich 

• Öffentliche Bauten; Nutzung durch Bevölkerung: Waffenplatz 

Thun; Stadion Letzigrund, Zürich 

• Evaluation Ersatzneubau Wohnsiedlung Werdwies 

• Auswirkungen Ersatzneubauten Bernerstrasse Werdwies 

• Statistische Daten der Gemeinde 

• Karten mit Daten zur Bevölkerungsstruktur (GIS) 

• BWO (2001): Soziale Integration im Wohnbereich 

• Erfahrungsberichte zu Kraftwerk1 und Regina-Kägi-Hof 

• Jenny, Ott, 2009: Nachhaltige Quartierentwicklung Grünau- 

Werdwies

NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > FACTSHEETS > Dimension Gesellschaft > Gemeinschaft 9 

1.1.2 Soziale kontakte 

Kommunikationsfördernde Begegnungsorte schaffen 


Die Pflege von sozialen Kontakten fördert das gegenseitige 

Verantwortungsbewusstsein und den Aufbau tragfähiger 

sozialer Netze. Soziale Kontakte können jedoch nicht erzwungen 

werden. Es können aber räumliche Voraussetzungen 

geschaffen werden, um diese zu ermöglichen und zu 

erleichtern. Halböffentliche Bereiche wie Erschliessungszonen, 

Aussen- und gut platzierte Gemeinschaftsräume 

eignen sich besonders gut dafür. Zugänge über Tiefgarage 

und Lift sind in dieser Hinsicht ungünstig. 

Im Arbeitsbereich sind Begegnungszonen besonders wichtig, 

da sie informelle Kontakte ermöglichen. 

Beim Detailhandel können Cafébars, Lounges etc. diese 

Funktion erfüllen. 



• Höhere Bewirtschaftungskosten 

• Vermehrte Störungen im Betrieb 

• Höhere Nutzungskosten/Mieten 


• Geringerer Flächenbedarf im privaten Wohnbereich und 

entsprechende Kostenersparnis, da gemeinschaftlich 

genutzte Räume . 

• Geringerer Flächenbedarf bei Open-Space Konzepten im 

Bürobereich (Desksharing). 

• Höhere Arbeitsproduktivität, höhere Arbeitszufriedenheit 

• Zielsetzungen und Bedürfnisse bezüglich sozialer Kontakte im Hinblick auf die geplante Nutzung erstellen und mit 

bestehenden und geplanten Nutzungen in der Nachbarschaft abstimmen 

• Synergien mit den Bedürfnissen der Umgebung suchen (z.B. Betriebsparkplätze am Wochenende für die Bevölkerung 

freigeben; öffentliche Nutzung von Cafeteria, betrieblichen Grünräumen, Schulanlagen, Sportanlagen, 

militärischen Anlagen) 

BAUHERR 

• Begegnungsorte unter Einbezug der vorhandenen Strukturen planen 

• Informelle Begegnungsorte im Erschliessungsbereich vorsehen. Zugänge kommunikationsfreundlich gestalten 

• Räume und Aussenanlagen ansprechend gestalten 

• Darstellen von Anordnung, Grösse, Gestaltung und Qualität der Räume, in denen soziale Kontakte stattfinden, 

unter Beachtung von Störfaktoren und Immissionen. Funktion und Zusammenwirken der privaten, halbprivaten, 

halböffentlichen und öffentlichen Bereiche im Gebäude und dessen Umgebung aufzeigen 


• Störende Immissionen falls möglich beseitigen 

• Reglemente passend zu vorhandenen Strukturen und zu den Bedürfnissen der Nutzenden formulieren 

• Periodische Bedürfnisabklärung bei den Nutzenden durchführen 

NUTZER 

• Formulierung von entsprechenden Bedürfnissen 


• Anzahl Gemeinschaftsräume / -plätze in Relation zur Ge- • BWO (2001): Soziale Integration im Wohnbereich 

samtzahl an Räumen/Plätzen 

• Auslastung der Gemeinschaftsräume 

• Zufriedenheit der Nutzer mit den Begegnungsorten 

Beispiele 

• Genossenschaften: GESEWO Mehrgenerationenhaus, Zürich; 

ABZ (Regina-Kägi-Hof), Zürich; Kraftwerk1, Zürich 

• Büro- und Betriebsliegenschaften: Google Home, Zürich; 

Bürogebäude PricewaterhouseCoopers, Zürich; Novartis 

Campus, Basel 

• Öffentliche Bauten; Nutzung durch Bevölkerung: Waffenplatz 

Thun; Stadion Letzigrund, Zürich

10 


1.1.3 Solidarität, Gerechtigkeit 

Unterstützung benachteiligter Personen 


Das Kriterium zielt darauf ab, dass Wohn- und Geschäftsräume 

auch für sozial und finanziell schwächer Gestellte 

finanzierbar sind. Im Streben nach einer gerechten und 

solidarischen Gesellschaft sollen deshalb die Bedürfnisse 

Benachteiligter stärker wahrgenommen werden und in die 

Planung und Projektierung einfliessen. 

Bei Wohnbauten kann dies über einen Solidaritätsfond erfolgen, 

der in der Regel von den Mietern finanziert wird und 

der bei Notlagen unbürokratisch und ohne Stigmatisierung 

Überbrückung leistet. 



• Reduzierter Kapitalgewinn 

• Höhere Nutzungskosten / Mieten 


• Geringere Leerstände 

• Imagewirkung 

• Ziele und Lösungsansätze zur Unterstützung von weniger zahlungskräftigen Mietern und Mieterinnen sowie Eigentümern 

und Eigentümerinnen formulieren (z.B. Einrichtung eines Solidaritätsfonds) 

• Prüfen, ob eine gemeinnützige Form der Bauträgerschaft möglich ist (Genossenschaft, Stiftung usw.) 

• Finanzelle Unterstützung für sozial benachteiligte Personen prüfen (kommunale und kantonale Wohnbauförderung, 

Bundeshilfe) 

• Grundlagen erarbeiten, damit die Immobilienverwaltung Probleme erkennen kann. Allenfalls Kommunikations- 

und Begleitungsprojekt aufbauen (z.B. Bildung von Projektgruppen usw.) 

BAUHERR 

• Flexible Lösungen bezüglich der Nutzereinheiten und der Grundrisse unter Berücksichtigung der Mietkosten/Verkaufskosten 

entwickeln. 

• Attraktivität und Flexibilität mit dem Wohnungsbewertungssystem WBS bewerten. 

• Grundlagen erarbeiten, damit die Immobilienverwaltung Probleme erkennen kann. Allenfalls Kommunikations- 

und Begleitungsprojekt aufbauen (z.B. Bildung von Projektgruppen usw.). 


• Verwaltungs-, Betriebs- und Unterhaltskonzept im Hinblick auf Eigenleistung und Kosteneinsparung optimieren. 

• Vermietungs-, Kommunikations- und Verwaltungskonzept auf die übergeordneten Ziele abstimmen. 

NUTZER 

• Bereitschaft einen Solidaritätsbeitrag zu leisten 


• Anzahl benachteiligter Personen pro Anzahl Mieter 

• Subventionen (ja/nein) 

Beispiele 

• Gesewo und andere Genossenschaften 

• Öffentliche Hand 

• Schweizerischer Verband für Wohnungswesen SVW, Hilfestellung 

bei der Gründung von Wohnbau- Genossenschaften 

usw. 

• Wohnraumförderungsgesetz (WFG) 

• BWO, Bundesamt für Wohnungswesen (2004): Neue Wege im 

genossenschaftlichen Wohnungbau 

• BWO, Bundesamt für Wohnungswesen (2000): Das Wohnungsbewertungssystem 

WBS

NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > FACTSHEETS > Dimension Gesellschaft > Gemeinschaft 11 

1.1.4 Partizipation 

Akzeptanz und Optimierung durch Partizipation 


Im Planungsprozess kann durch die Mitwirkung verschiedener 

Zielgruppen ein Bauvorhaben breiter abgestützt werden 

und an Akzeptanz gewinnen. Dabei sollen Ideen, Wünsche 

und Meinungen geäussert und diskutiert und die Bedürfnisse 

der Nutzer geklärt werden. Erfolgserlebnisse und damit 

grössere Wirksamkeit stellen sich erst ein, wenn die Anregungen 

auch in die Entscheidungsprozesse einfliessen. Der 

Umgang mit Zielkonflikten und die Suche nach vertretbaren 

Kompromissen sind zeitaufwändig und verlangen von den 

Beteiligten hohe soziale Kompetenz. 

Ein wichtiger Aspekt der Partizipation ist der Einbezug 

der Bewirtschafter in die Bauplanung, damit das Gebäude 

hinsichtlich der Bewirtschaftungskosten optimiert werden 

kann. 



• Zeitverzögerungen infolge aufwändiger Prozesse 

• Unterschiedliche Interessen der Stakeholder 


• Keine Zeitverzögerungen, da weniger Einsprachen 

• Tiefere Planungskosten 

• Tiefere Bewirtschaftungskosten (Optimierung) 

• Hohe Zufriedenheit der Nutzer 

• Geringere Leerstände 

• Ziele und Methoden der Partizipation festlegen (z.B. Workshop, Brainstorming, Zukunftswerkstatt) 

• Zusammensetzung und Organisationsform des Projektteams festlegen und eine Vertretung der verschiedenen 

Interessensgruppen sicherstellen 

• Vorgehen bei Zielkonflikten festlegen (z.B. Moderation, Team-Supervision) 

BAUHERR 

• Konzept zur Partizipation erarbeiten, welches den ganzen Planungs- und Bauablauf umfasst 

• Form und Umfang der Mitgestaltung/Mitbestimmung der verschiedenen Interessensgruppen wählen sowie Zeitpunkt 

des Einbezuges festlegen 


• Nutzungskonzept erarbeiten, welches den Einbezug der Gebäudenutzer bei Entscheidungen sowie bei Verwaltung, 

Betrieb und Unterhalt des Gebäudes sicherstellt 

NUTZER 

• An den verschiedenen Möglichkeiten zur Partizipation teilnehmen, welche vom Eigentümer, Bauherrn und Bewirtschafter 

zur Verfügung gestellt werden 

• Bedürfnisse und Anforderungen formulieren und ins Projekt einbringen 


• Zeitpunkt Einbezug beteiligter Personen 

• Anzahl Stakeholder 

Beispiele 

• GESEWO, Konzept zu Selbstverwaltung 

• ABZ, Überbauung Entlisberg, Zürich 

• PricewaterhouseCoopers, Change-Management beim Bau 

des neuen Bürogebäudes in Zürich Nord 

• Jungk, Müllert (1989): Zukunftswerkstätten 

• Mustermietvertrag der Stiftung Wohnqualität, Bern 

• Schweizerischer Verband für Wohnungswesen (2007): Leben 

in einer Genossenschaft. Leitfaden für das Wohnen und 

Zusammenleben in der Genossenschaft 

• ABZ, Planpartner AG (2008): Masterplan Entlisberg. Bericht 

und Ergebnisse aus dem Workshop vom 22. November 2008

12 


1.1.5 rücksicht 

Grösstmögliche Rücksicht auf Nutzer bei Verkauf / Modernisierung / Rückbau 


Das Kriterium zielt darauf ab, den Nutzer eines Gebäudes 

bei ihn tangierenden Eingriffen wie Verkauf, Erneuerung 

oder Rückbau so früh als möglich zu informieren und ihm 

professionelle Hilfestellung bei der Suche nach Alternativen 

zu leisten. Je nach Marktlage stellt sich für ihn die mehr 

oder weniger schwierige Aufgabe, eine neue, seiner Nutzung 

entsprechende Immobilie zu finden. Dies ist in der 

Regel mit Angst und Enttäuschung verbunden. Frühzeitige 

Information schafft Vertrauen und führt zu einem reibungsloseren 

Prozessablauf für alle Beteiligten. Bei grösseren 

Siedlungen soll der Ersatzneubau wenn möglich etappiert 

werden, so dass ein Umzug innerhalb der Siedlung möglich 

ist. 



• Leerstände, sofern keine Zwischennutzung möglich 

• Kosten für Change-Management 


• Gutes Image 

• Weniger rechtliche Auseinandersetzungen mit den Mietern 

• Etappierungen anstreben, so dass Mieter innerhalb einer Siedlung Ersatz finden 

• Umgebung mit einbeziehen. Absprachen innerhalb eines Quartiers. Nicht alle Sanierungen gleichzeitig durchführen 

• Zwischennutzungen ermöglichen, Provisorien bereitstellen 

• Aufbau eines Managements für die sozialverträglich professionelle Abwicklung des Um- oder Neubaus 

BAUHERR 

• Bei der Planung von Erneuerungsprojekten mit bestehenden Mietverhältnissen auf einen Bauablauf achten, welcher 

den Nutzer so wenig als möglich beeinträchtigt 

• Frühzeitig Zusammenarbeit mit dem Bewirtschafter suchen 

• Bauzeit optimieren 


• Change-Management in Zusammenarbeit mit Eigentümer 

NUTZER 

• Selbstverantwortliches kooperatives Vorgehen bei der Suche nach Alternativen 


• Zeitspanne von Information bis Baubeginn 

• Vorhandensein von professioneller Unterstützung und Kommunikation 

Beispiele 

• Wohngenossenschaft ASIG, Überbauung Living 11, Zürich 

• Wohnsiedlung Werdwies, Zürich 

• Stadt Zürich (2007): Checkliste nachhaltige Gebäudeerneuerung 

• ASIG Zürich, 6-Punkteplan (nicht publiziert): 

1. Zeitfaktor: Die Mieterschaft wird 5 Jahre vor dem geplanten 

Abbruch über das Vorhaben informiert. Für den Ablauf werden 

Meilensteine definiert mit kontrollierbaren Zielen. 

2. Personelle Ressourcen: Die Mieterschaft wird bei der Suche 

nach Alternativen von eigens für diese Aufgabe delegierten Mitarbeiter/innen 

mit entsprechender Ausbildung unterstützt . 

3. Strukturen schaffen für den Veränderungsprozess: Zuständigkeiten 

klären, Zeitablauf und Kommunikation festlegen. 

4. Klarheit schaffen über rechtliche Rahmenbedingungen: Termine 

für ordentliche Kündigungen, Möglichkeit der Mieter für 

Fristerstreckungen klären, korrekte Formulierung in befristeten 

Mietverträgen sicherstellen. 

5. Kommunikationskonzept mit hoher Professionalität: Die Informationen 

über den Fortgang des Projekts müssen periodisch 

erfolgen. 

6. Controlling der Wirksamkeit der getroffenen Massnahmen: Es 

wird angestrebt, dass vor dem letztmöglichen Kündigungstermin 

alle ordentlichen Mietverträge durch befristete Mietverträge abgelöst 

sind. Die Kündigung erfolgt auf 3 Monate, jedoch 6 Monate 

vor Baubeginn.

NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > FACTSHEETS > Dimension Gesellschaft > Gestaltung 13 

1.2.1 räumliche Identität, Wiedererkennung 

Orientierung und räumliche Identität durch Wiedererkennung 


Jeder Ort hat eine eigene Identität und Ausstrahlung. Das • keine 

Gebäude und dessen Umgebung können diese Stimmung 

und die Bezüge dazu unterstützen oder auch hinterfragen. 


Wiedererkennen gebauter Strukturen und von Landschaften 

dient der menschlichen Orientierung im Raum und vermit- • Corporate Identity 

telt das Gefühl von Sicherheit und Geborgenheit. Räumliche • Hohe Zufriedenheit der Nutzer 

Identität ermöglicht die Stabilisierung der eigenen Identi- • Gute Werthaltung 

tät und fördert die Verantwortung gegenüber Umwelt und • Positive Wirkung auf das Quartier / die Gemeinde / die 

Mitmenschen. Ortsgebundenheit und soziale Integration Stadt 

tragen zu einer besseren Lebensqualität bei. 

Das Anliegen nach räumlicher Wiedererkennung geht über 

den Schutz von Baudenkmälern hinaus. Die Ausbildung von 

Aussenräumen wie Strassen, Plätzen und Höfen, welche 

differenzierte Nutzungen ermöglichen und Begegnungen 

unter den Bewohnern fördern, ist wichtig. 



• Bei der Standortwahl vorhandene räumliche Strukturen bezüglich Wiedererkennung und identitätsstiftender Wirkung 

analysieren und bewerten 

BAUHERR 

• Bei grösseren Überbauungen Gesamtkonzept zur räumlichen Identität und Wiedererkennung im privaten und im 

halböffentlichen Raum entwickeln 

• Architekturwettbewerb durchführen 


• Keine Handlungsoption 

NUTZER 



• Orientierungsmerkmal (ja / nein) 

• Qualität Städtebau, Architektur, Aussenraum 

• Funktionalität 

Beispiele 

• Novartis Campus, Basel 

• Musikerwohnhaus Stiftung Habitat, Basel 

• Lampugnani et al. (2007): Handbuch zum Stadtrand 

• Hilber, Ergez (2004): Stadtidentität- der richtige Weg zum 

Stadtmarketing 

• SIA (2009): Ordnung SIA 142, Ordnung für Architektur- und 

Ingenieurwettbewerbe

14 

NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > FACTSHEETS > Dimension Gesellschaft > Gestaltung 

1.2.2 Individuelle Gestaltung 

Hohes Mass an Identifikation durch persönliche Gestaltungsmöglichkeiten 


Im alltäglichen Wohn- und Arbeitsumfeld benötigt der 

Mensch Identifikationsmerkmale und Markierungen seines 

Territoriums. Die gebauten Räume, in denen wir uns aufhalten, 

sollten uns deshalb, ähnlich wie Kleider, die Möglichkeit 

zur Selbstdarstellung und Identitätspflege bieten. Dazu 

gehören nicht nur der eigene Raum bzw. Arbeitsplatz, sondern 

auch Bereiche, die von anderen eingesehen werden 

können (z.B. Erdgeschosszonen, Eingangsbereiche, Vorgärten 

und Balkone). Die Möglichkeit der Personalisierung 

dieser Bereiche vermittelt das Gefühl von Geborgenheit und 

stärkt das Sicherheitsempfinden. Die Personalisierung der 

halböffentlichen Bereiche kann der Anonymität entgegenwirken, 

denn individuelle Gestaltungselemente dienen auch 

der Kommunikation mit anderen. 



• Höhere Bau- und Nutzungskosten durch grösstmögliche 

Wahrung der Flexibilität und entsprechend unterschiedliche 

Anforderungen an die Bewirtschaftung 

• Höhere Lebenszykluskosten, da Individualisierungen evtl. 

wieder rückgebaut werden müssen 

• Entspricht bei Bürogebäuden nicht dem heutigen Trend 

zu Open-Space und Desk-Sharing 


• Hohe Zufriedenheit der Nutzer 

• Wenig Mieterwechsel, geringe Leerstände 

• Spielraum zu individuellen Gestaltungsmöglichkeiten im privaten und halböffentlichen Bereich geben 

BAUHERR 

• Gesamtkonzept zum individuellen Gestaltungsspielraum im privaten und im halböffentlichen Bereich entwickeln 


• Nutzungskonzept erarbeiten, welches die Gebäudenutzer bezüglich des Gesamtkonzeptes orientiert und Möglichkeiten 

von Nutzungsänderungen regelt 

NUTZER 

• Definition der Anforderungen / Bedürfnisse an die Gestaltung 


• Individuelle Raumaufteilung (ja / nein) 

• Individuelle Materialwahl (ja / nein) 

• Individuelle Wahl der Haustechnik (ja / nein) 

Beispiele 

• Genossenschaft Wogeno, Zürich 

• Wogeno Zürich: Haus- und Benutzerordnung mit Detailbestimmungen 

bezüglich Nutzungsänderungen/Wiederherstellung 

des ursprünglichen Zustands: Zusatzvertrag über 

Vornahme von baulichen Änderungen 

• Mustermietvertrag der Stiftung Wohnqualität, Bern 

• Gilg, Schaeppi (2007): Lebensräume 

• Henz, Henz (1995): Anpassbare Wohnungen. ETH Wohnforum. 

Hefte zum Wohnen Nr. 3

NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > FACTSHEETS > Dimension Gesellschaft > Nutzung, Erschliessung 15 

1.3.1 Grundversorgung, Nutzungsmischung 

Kurze Distanzen, attraktive Nutzungsmischung im Quartier 


Ein Ziel der nachhaltigen Entwicklung im urbanen Raum ist • keine 

die Förderung eines Quartierlebens und einer funktionierenden 

Nahversorgung. In reinen Wohnquartieren müssen 

die Bewohner für die Versorgung oft grössere Distanzen Mögliche Synergien / positive Wirkung: 

zurücklegen und der Weg zur Arbeit verursacht Pend- • Gute Vermietbarkeit und Werterhaltung 

lerströme. Gemischte Nutzungen und eine hinreichende • Zeit- und Kosteneinsparung für Nutzer, die evtl. höhere 

Nahversorgung im Quartier helfen, diesen unerwünschten Mieten und somit höhere Erträge rechtfertigen 

Erscheinungen entgegenzuwirken. Dies ist besonders bei • Geringeres Risiko in Bezug auf Trends (wie älter werden- 

neuen Quartieren am Stadtrand zu beachten. Kurze Distande Bevölkerung und hohe Mobilitätskosten) 

zen sind überdies ein wichtiger Faktor für die körperliche 

Aktivität: die Chance, täglich mindestens eine halbe Stunde 

aktiv zu sein, steigt mit jeder zusätzlichen, zu Fuss erreichbaren 

Destination (Dienstleistungen, Infrastrukturen, 

Freizeitort) um 13 Prozent (Schmid, J., Stadt in Bewegung, 

2007). 



• Bedürfnisse der Nutzer bezüglich der maximalen Distanzen zu Verpflegungs- und Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, 

Arbeitsplätzen und Wohnräumen abklären 

• Aus den Bedürfnissen der Nutzer Vorgaben zur Standortwahl definieren wie Bevorzugung von gemischt genutzten 

Quartieren und gemischt nutzbaren Grundstücken 

• Ausschöpfen der Möglichkeit der Nachverdichtung von Quartieren 

• Standortbezogene Rahmenbedingungen bezüglich Nutzungsmischung/Quartierstruktur abklären 

• Quartierverein einbeziehen und Stellungnahmen von verschiedenen Stellen einholen (z.B. Gemeinde, Verbände, 

etc.) 

BAUHERR 

• Lösungskonzepte und Nutzungsvarianten mit kurzen Distanzen und attraktiven Nutzungsmischungen erarbeiten 

und vorhandene Strukturen im Quartier sinnvoll ergänzen. Künftige Nutzungsänderungen zulassen. Durch die 

Bauordnung gegebene Bebauungsmöglichkeiten ausnützen 

• Möglichkeiten für spätere Nutzungsänderungen planen (z.B. flexible Installationen) 

• Dokumentation der Nutzungs- bzw. Umnutzungsmöglichkeiten, welche im Gebäude eingeplant wurden, für den 

Bewirtschafter erstellen 



NUTZER 

• Grundversorgung und Nutzungsmischung bei der Standortwahl berücksichtigen 


• Distanz zu Erholungsräumen, Einkauf, Arbeitsplatz, Ausbildung, 

Kinderbetreuung 

Beispiele 

• Quartier Eurogate, Wien 

• Stadion Stade de Suisse, Bern 

• Bundesamt für Statistik, Neuenburg 

• Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (2000): Nutzungsmischung 

im Städtebau, Endbericht (mit Beispielen) 

• Bestehende Entwicklungskonzepte oder Leitbilder der 

Gemeinde 

• Henz, Henz (1995): Anpassbare Wohnungen. ETH Wohnforum. 

Hefte zum Wohnen Nr. 3 

• Schütze, Willkomm (2000): Planungskriterien für nutzungsvariable 

Gebäude, Fachhochschule Hamburg

16 

NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > FACTSHEETS > Dimension Gesellschaft > Nutzung, Erschliessung 

1.3.2 Langsamverkehr und öffentlicher Verkehr 

Gute und sichere Erreichbarkeit und Vernetzung 


Gute Fusswegverbindungen und eine optimale Anbindung • keine 

an den öffentlichen Verkehr gehören zu den klassischen Lagemerkmalen 

einer Liegenschaft und beeinflussen deren 

Wert positiv. Sie sind sowohl im Wohn- wie im Arbeitsbe- Mögliche Synergien / positive Wirkung: 

reich wichtig. Zu Fuss gehen ist zudem für die körperliche • Gute Vermietbarkeit und Werthaltung 

und seelische Gesundheit förderlich. Um das Ziel zu er- • Zeit- und Kosteneinsparung für Nutzer, die evtl. höhere 

reichen, sind einerseits attraktive Fuss- und Velowege mit Mieten und somit höhere Erträge rechtfertigen 

einer sicheren, gut beleuchteten Wegführung, andererseits • Geringeres Risiko in Bezug auf Trends wie ältere Bevöl- 

eine optimale Anbindung an den öffentlichen Verkehr nötig. kerung und hohe Mobilitätskosten 

Aus gesamtgesellschaftlicher Sicht sind gute Fusswegverbindungen 

und eine gute Erschliessung durch den ÖV ein 

Schlüsselfaktor, um den Privatverkehr einzudämmen und 

die Ziele der 2000-Watt-Gesellschaft zu erreichen. 



• Zielvorgaben zur Anbindung an das Fuss- und Radwegnetz und an den öffentlichen Verkehr festlegen 

• Wegrechte für öffentliche Nutzung zulassen 

BAUHERR 

• Erschliessungskonzept erarbeiten. Vorhandene Fusswegverbindungen und Stationen des öffentlichen Verkehrs 

sowie die regionale und lokale Verkehrsplanung (bestehende Entwicklungskonzepte oder Leitbilder, z.B. Fussweg- 

und Velokonzept) unter spezieller Berücksichtigung der Stellung des Gebäudes zum Strassenraum sowie der Lage 

und Gestaltung der Eingangsbereiche usw. einbeziehen 

• Konzept für die Beschilderung der Fusswege erarbeiten (z.B. Richtungs- und Distanzangabe, Fahrpläne des öffentlichen 

Verkehrs im Eingangsbereich des Gebäudes) 


• Haus- und Benutzungsordnung erarbeiten, in welcher die Zuständigkeiten und der Unterhalt für die Pflege der 

Erschliessungsanlagen definiert und geregelt sind 

NUTZER 

• Bedürfnisse für Fussgängerverbindungen formulieren 

• Im Arbeitsbereich die Nutzung von Fussgängerverbindungen und ÖV fördern 


• Distanz zu öffentlichem Verkehr 

• Veloabstellplatz (ja / nein) 

• Distanz zu Fuss- und Radwegnetz 

Beispiele 

• Freiburg im Breisgau: Autoreduzierter Stadtteil Vauban 

• Fussgänger- und Velomodellstadt Burgdorf 

• Verwaltungsgebäude BFS, Neuchâtel 

• Fuss- und Radwegplanung der Gemeinde 

• RZU (2000): Verkehrsberuhigung: einfach, günstig und 

schön, Beispiele 

• Epple (2004): Ein Plan für „20 Grüne Hauptwege“ in Berlin 

• Stadt Zürich, Tiefbauamt (2008): Verkehrliche Anforderungen 

an 2000-Watt-kompatible Bauprojekte 

• Leitbild des ASTRA für den Langsamverkehr

NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > FACTSHEETS > Dimension Gesellschaft > Nutzung, Erschliessung 17 

1.3.3 Zugänglichkeit und Nutzbarkeit für alle 

Behindertengerechte Gestaltung der Gebäude, Anlagen und Umgebung 


Eine gute Zugänglichkeit und Nutzbarkeit von Bauten und 

Anlagen ist nicht nur für Menschen mit Körper- oder Sinnesbehinderungen 

wichtig, sie ist auch wertvoll und attraktiv 

für Leute ohne Behinderungen, z.B. für Eltern mit Kinderwagen 

etc. 

Seit 2004 ist im Behindertengleichstellungsgesetz (BehiG) 

vorgeschrieben, dass Wohnbauten mit mehr als acht 

Wohnungen, Bauten mit mehr als 50 Arbeitsplätzen und öffentlich 

zugängliche Gebäude hindernisfrei erstellt werden 

müssen. 



• höhere Baukosten infolge schwellenloser Bauweise und 

Berücksichtigung der behindertengerechten Breite von 

Türen, Gängen, Liften, etc. 


• Bei der Standortevaluation Barrierefreiheit der Umgebung und der Erschliessung einbeziehen 

• Werterhaltung da auf sich ändernde Altersstruktur 

angepasst 

• Geringere Reinigungs-, Ver- und Entsorgungskosten (z.B. 

Schwellenlosigkeit) 

BAUHERR 

• Funktionales und räumliches Anforderungsprofil bezüglich Hindernisfreiheit von Gebäude und Umgebung definieren 

• Lösungsstrategien gemäss Anforderungsprofil festlegen 

• Spezifische Detailplanung (z.B. genügend Beleuchtung, Erreichbarkeit der Bedienungselemente) 

• Varianten bezüglich der Betriebstauglichkeit (z.B. tatsächliche Nutzbarkeit eines Nebeneinganges) und der Kosten 

überprüfen 


• Betriebliches Anforderungsprofil bezüglich Hindernisfreiheit von Gebäude und Umgebung definieren 

• Pflichtenheft für die Beseitigung von Hindernissen sowie von Stolper- und Rutschfallen erarbeiten 

• Information und Signalisation von speziellen Einrichtungen (z.B. Behindertenparkplätze, Behinderten-WCs) 

NUTZER 

• Anforderungen an das Gebäude definieren 


• Lift (ja / nein) 

• Behindertengerechte Toilette (ja / nein) 

• Schwellenlose und genügend breite Zugänglichkeiten (ja / 

nein) 

Beispiele 

• Schweizer Paraplegiker-Zentrum, Nottwil 

• SIA (2009): Norm SIA 500, Hindernisfreie Bauten 

• BWO, Bundesamt für Wohnungswesen: Das Wohnungsbewertungssystem 

WBS 

• Schweizerische Fachstelle für behindertengerechtes Bauen: 

Ordner „hindernisfrei-bauen.ch“ 

• NFP45, Sozialstaat (2004): Behindertengerechtes Bauen – 

Vollzugsprobleme im Planungsprozess Teil A, Technische 

und finanzielle Machbarkeit

18 

NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > FACTSHEETS > Dimension Gesellschaft > Wohlbefinden, Gesundheit 

1.4.1 Sicherheit 

Hohes Sicherheitsempfinden schaffen, Verminderung der Gefahrenpotenziale 


Sicherheit in Bezug auf Naturgefahren, Gewalt und Unfälle 

trägt zum Wohlbefinden und zur sozialen und wirtschaftlichen 

Stabilität einer Gesellschaft bei. Nutzer und Nutzerinnen von 

Gebäuden müssen sich im Gebäude selbst und in dessen Umgebung 

sicher fühlen und sicher sein. Standort, Gebäudekonzeption 

und Freiraumgestaltung beeinflussen die Sicherheit in 

vielerlei Hinsicht. Die Sicherheit vor Naturgefahren wird in Zukunft 

an Bedeutung gewinnen. Dies ist insbesondere bei touristischen 

Anlagen und Immobilien in Berggebieten der Fall, 

da infolge der Klimaveränderung vermehrt mit Überschwemmungen 

und Erdrutschen zu rechnen ist. Sicherheit in und um 

das Gebäude kann durch bauliche Massnahmen und entsprechende 

betriebliche Services gefördert werden (rutschsichere 

Materialien, Brand- und Erdbebenschutz, gute Einsehbarkeit, 

optimale Beleuchtung). 



• Höhere Baukosten infolge baulicher Präventionsmassnahmen 

(Schutzwälle, etc.) 

• Als Folge der höheren Baukosten allenfalls höhere 

Nutzungs- oder Nebenkosten 


• Geringere Risiken in Bezug auf zukünftige Entwicklungen 

• Besseres Image aufgrund wachsender Sicherheitsbedürfnisse 

• Höherer Marktwert und bessere Werthaltung 

• Abklären von Naturgefahrenzonen und Erdbebenzonen bei der Standortdefinition 

• Zielvorgaben zum persönlichen Sicherheitsempfinden sowie bezüglich Schutz vor Unfällen, Einbrüchen und Naturgefahren 

definieren 

BAUHERR 

• Gefahrenpotenzial abschätzen 

• Grobbeurteilung der Risiken bzw. Anforderungen vornehmen, Planungsschwerpunkte festlegen 

• Bauliche, technische und organisatorische Detailkonzepte zur Erreichung der Sicherheitsziele erarbeiten (z.B. 

Konzept für Statik, Brandschutz, Sicherheits- und Schliessanlage, Signalisation) 

• Subjektives Sicherheitsempfinden bei der Projektierung berücksichtigen (z.B. Vermeiden von Unsicherheit und 

Angst auslösenden Strukturen) 

• Sicherheitstechnische Anforderungen an die verwendeten Bauteile und Materialien definieren 

• Sicherheitstechnische Werkabnahmen durchführen (z.B. unter Beizug eines Sicherheitsbeauftragten der Schweizerischen 

Beratungsstelle für Unfallverhütung bfu) 


• Anweisungen zur Information der Gebäudenutzer bezüglich des Sicherheitskonzepts erstellen (z.B. in der Haus- 

und Benutzungsordnung) 

• Pflichtenheft für die sicherheitstechnische Stelle erarbeiten 

• Alarmierungsplan erarbeiten (z.B. unter Einbezug von Nachbarn) 

• Führen von Statistiken und Durchführung von Erfolgskontrollen vorbereiten 

NUTZER 

• Sicherheitsrisiken und Defekte am Bau dem Hausdienst melden 

• Bei Beobachtung von ungewöhnlichen Vorkommnissen Hausdienst / Polizei verständigen 

• Soziale Kontakte pflegen 


• Standort ausserhalb von Naturgefahren (ja/nein) 

• Nachtbeleuchtung (ja / nein) 

• Nachtwache (ja / nein) 

• Anzahl sicherheitsrelevanter Vorfälle 

Beispiele 

• Sicherheitskonzept Laborgebäude armasuisse Bern 

• Gefahrenkarten/Risikokarten Gemeinden / Kantone 

• Polizeistatistiken 

• Erdbebenkarten 

• Merkblätter und Broschüren der Schweizerischen Beratungsstelle 

für Unfallverhütung (bfu) 

• Polizeiliche Ratgeber 

• SIA (1997): Dokumentation SIA D002, Unfallsicherheit von 

Hochbauten am Beispiel Wohnungsbau 

• SIA (2008): Dokumentation SIA D 0227, Erdbebensicherheit 

von Gebäuden 

• EKAS-Richtlinien

NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > FACTSHEETS > Dimension Gesellschaft > Wohlbefinden, Gesundheit 19 

1.4.2 Licht 

Optimierte Tageslichtverhältnisse, gute Beleuchtung 


Das Tageslicht ist für das Wohlbefinden und die Gesundheit 

der Menschen sehr wichtig, denn die Helligkeit der Sonne 

und der Tagesgang des Lichtes beeinflussen den Hormonhaushalt 

und synchronisieren die innere Uhr. Tageslicht 

wirkt stimulierend. Winterdepressionen entstehen infolge 

Lichtmangels. Eine gute Beleuchtung hilft Ermüdungserscheinungen 

vorzubeugen und Augen- und Kopfschmerzen 

zu reduzieren. 

Das architektonische Know-How ist bei Wohnbauten in dieser 

Frage gross. Der aktuelle Architekturtrend mit stark 

verglasten Fassaden erlaubt gut belichtete Wohnungen. 

Problematischer ist die Situation bei Bürobauten. Trotz voll 

verglaster Fassaden sind viele Büroflächen ungenügend belichtet, 

da moderne Bürogebäude eine grosse Bautiefe aufweisen. 

Unbelichtete Mittelzonen lassen nur eingeschränkte 

Nutzungen zu, was sich negativ auf die Flächeneffizienz 

auswirkt. 



• Zielvorgaben zur Tageslichtnutzung und zur Beleuchtung definieren 

• höhere Baukosten, bei Büro- und Gewerbebauten durch 

bauliche Massnahmen für zusätzlichen Tageslichteinfall 

im Gebäudekern 

• Höhere Nutzungskosten / Mieten bei Büro- und Gewerbebauten 


• Hohes Wohlbefinden der Nutzer, bessere Arbeitsleistung 

• Gute Vermietbarkeit und in der Folge Werthaltung 

• Geringerer Elektrizitätsverbrauch und entsprechend tiefere 

Bewirtschaftungskosten (sofern keine Überhitzung) 

BAUHERR 

• Optimierung des räumlichen Konzeptes bezüglich Tageslichtnutzung (Position eines Gebäudes und seiner Räume 

bezüglich Himmelsrichtungen, Fenstergrösse, Raumtiefe, Sonnenschutz usw.) 

• Beleuchtungssituation im Gebäude simulieren (Tageslichtsimulation, Beleuchtungsstärkeverteilung, Leuchtdichtewerte, 

Wärmelasten) 

• Optimierung der Raumgestaltung (Reflexionsflächen und Farbgebung von Decken, Wänden und Böden) 

• Einsatz von Tageslichtsystemen prüfen 


• Optimierungspotenziale bezüglich Lichtquellen ausschöpfen und dementsprechende Verbesserungsmassnahmen 

treffen (z.B. bessere Beleuchtungsanlagen) 

NUTZER 

• Beschattungsanlagen den Bedürfnissen entsprechend steuern 


• Anzahl Räume mit Tageslicht • BFE (1995): Tageslichtnutzung in Gebäuden, Denkanstösse 

(Band 1) und Beispiele, Messungen, Tendenzen (Band 2) 

Beispiele 

• BINE Informationsdienst (2005): Themeninfo 1/05 Tages- 

• Therme Vals, Tageslicht-Award 2010 

lichtnutzung in Gebäuden 

• SIA (2005): Norm SIA 380/4, Elektrische Energie im Hochbau 

• Gebäudelabel Minergie-Eco 

• Corrodi, Spechtenhauser (2008): LichtEinfall. Tageslicht im 

Wohnbau 

• Corrodi, Spechtenhauser (2005): Immer mehr Licht?

20 


1.4.3 raumluft 

Geringe Belastung der Raumluft durch Allergene und Schadstoffe 


Menschen halten sich bis zu 90% ihrer Zeit in Innenräumen 

auf. Die Raumluftqualität hat deshalb grossen Einfluss auf 

das Wohlbefinden. Schlechte Raumluft kann zahlreiche körperliche 

Symptome zur Folge haben: Müdigkeit, Kopfweh, 

Unwohlsein und Schwindel, Konzentrationsschwierigkeiten, 

Reizung der Augen usw. mit hohen krankheitsbedingten 

Kostenfolgen. Umgekehrt trägt eine gute Raumluft erheblich 

zu einer besseren Konzentrations- und Leistungsfähigkeit 

bei und erhöht so die Arbeitsproduktivität. Dies wird 

durch internationale Studien belegt (Frisk (2000), Seppänen 

(1999)). Die zentralen Einflussfaktoren auf die Raumluftqualität 

sind die Emissionen von Quellen im Gebäude und der 

Frischluftwechsel. Bei Gebäuden mit einer dichten Aussenhülle 

ist diesem Umstand besonders Rechnung zu tragen. 



• Höhere Baukosten infolge Lüftung und / oder speziell 

schadstoffarmer Materialien 

• Als Folge der höheren Baukosten allenfalls höhere Nutzungs- 

oder Nebenkosten 


• Hohe Qualität für Nutzer, hohe Arbeitsproduktivität 

• Geringeres Risiko für Schäden mit Kostenfolgen 

• Langfristig gute Vermietbarkeit und Werthaltung 

• Zielvorgaben zur Raumluft (z.B. Hygiene, Raumluftqualität, Oberflächen, Staubbildung) definieren (vgl. 3.1.3 

Schadstoffe) und vertraglich vereinbaren 

• Standortbezogene Umweltbeeinträchtigungen ermitteln und beurteilen (z.B. Luftverschmutzung, Staubaufwirbelung 

durch Verkehr) 

• Im Raumnutzungskonzept festlegen, ob Raucherräume eingerichtet werden sollen 

• Massnahmen zur Sicherstellung des Luftwechsels einplanen 

BAUHERR 

• Bauliche Lösungen und Vorkehrungen erarbeiten, um Staubbildung zu vermindern (z.B. keine Hohlräume, in denen 

sich Staub ansammeln kann) 

• Bei Wohn- und Arbeitsräumen in der Nähe von Abstelleinrichtungen für Fahrzeuge deren Emissionen vollständig 

und sicher ableiten 

• Bauaustrocknung und Auslüftzeit gewährleisten und kontrollieren 


• Konzept für eine einfache und umweltfreundliche Reinigung erstellen 

• Innenraumbelastungen messen 

• Nutzungskonzept erstellen, welches u.a. Folgendes enthält: Vorgehen und Anlaufstelle bei Beschwerden über das 

Innenraumklima, Orientierung der Gebäudebenutzer bezüglich des umweltfreundlichen Reinigens, regelmässige 

Kontrolle und Wartung der Lüftungsanlagen, Empfehlungen für die Möblierung (Vermeiden von Staubansammlungen), 

Raucherräume bezeichnen 

NUTZER 

• In nicht automatisch belüfteten Räumen mehrmals am Tag lüften (sog. „Schocklüften“) 


• Messwert Schadstoffe (z.B. Formaldehyd und TVOC) 

• CO 2 -Pegel in genutzten Räumen 

Beispiele 

• Minergie-Gebäude mit kontrollierter Lüftung 

• SUVA (2009): Grenzwerte am Arbeitsplatz 

• eco-bau, ECO-BKP, Merkblätter ökologisches Bauen 

• KBOB, IPB Empfehlung (2004): Gutes Innenraumklima ist 

planbar 

• Lignatec (2005): Holzwerkstoffe in Innenräumen 

• Courtalides, Sträuli (2009): Innenraumklima - Wege zu 

gesunden Bauten 

• Stadt Zürich (2009): Luftaustausch. Technik für die 2000- 

Watt-Gesellschaft 

• SIA (2008): Merkblatt SIA 2023, Lüftung in Wohnbauten 

• BAG: Faktenblatt Minergie und Gesundheit 

• SIA (2007): Norm SIA 382/1, Lüftungs- und Klimaanlage


1.4.4 Strahlung 

Geringe Immissionen durch ionisierende und nichtionisierende Strahlung 


Baustoffe, die Radionuklide enthalten, können zu einer zusätzlichen 

Belastung durch ionisierende Strahlung führen. 

Zu diesen Baustoffen zählen vor allem Bims, Eruptivgesteine 

(z.B. Granit), bestimmte Gipsarten oder Glasuren von 

Fliesen. Nichtionisierende Strahlung (sog. Elektrosmog) 

entsteht überall dort, wo elektrischer Strom fliesst und 

deshalb Magnetfelder entstehen oder beim Vorhandensein 

elektrischer Spannung. Sie wird von Hochspannungsleitungen, 

Transformatoren, Hausinstallationen und Haushaltgeräten 

(Niederfrequenz) wie auch von Sendeanlagen 

(Hochfrequenz) erzeugt. Bei hoher Intensität sind Schädigungen 

von Menschen nachgewiesen, bei niedriger Intensität 

bestehen Hinweise auf schädliche Wirkungen oder auf 

Störungen des Wohlbefindens. 



• Höhere Baukosten infolge von Lüftungen oder zusätzlichen 

Abschirmungen 

• Geringere Dienstleistungen bei Verzicht auf leitungsunabhängige 

Netzwerke 

• Ertragsverzicht hinsichtlich lukrativer Angebote der 

Provider von Mobilfunkantennen zugunsten des Wohlbefindens 

der Nutzer und Nachbarn 


• Wohlbefinden, Gesundheit der Nutzer 

• Geringes Risiko in Bezug auf gesetzliche Änderungen 

und verschärfte Grenzwerte 

• Geringes Risiko im Hinblick auf steigende Sensibilität der 

Nutzer 

• Zielvorgaben und Grenzwerte bezüglich Strahlenbelastung festlegen (z.B. geringe Belastung durch ionisierende 

und nichtionisierende Strahlung) 

• Bei der Standortevaluation (Baugrund) eine Grobbeurteilung der Radonbelastung vornehmen (Radonkarte; Radongas 

ist nach dem Rauchen die zweithäufigste Ursache für Lungenkrebs) 

• Bei der Standortevaluation eine Grobbeurteilung der nichtionisierenden Strahlung vornehmen (Bahnlinien, Hochspannungsleitungen, 

Mobilfunkantennen, Trafostationen usw.) 

BAUHERR 

• Belastung durch nichtionisierende Strahlung durch entsprechende bautechnische Massnahmen reduzieren und 

fachtechnische Normen im Bereich Elektroplanung berücksichtigen 

• Richtwert für die Radonkonzentration einhalten 

• Baustoffe mit geringer radioaktiver Belastung wählen 

• In den Submissionsunterlagen Anforderungen und Vertragsvereinbarungen bezüglich Radon und elektromagnetischer 

Felder von Elektroanlagen spezifizieren 

• Nachkontrolle von elektrischen und magnetischen Wechselfeldern, hochfrequenten Feldern, elektrischen und 

magnetischen Gleichfeldern durch Messung 


• Informationsgrundlagen bereitstellen, welche die Gebäudebenutzer bezüglich des Umgangs mit Elektrogeräten 

orientieren 

NUTZER 



• Distanz zu Hochspannungsleitungen 

• Distanz zu Funkmasten 

• Radonbelastung 

• Elektrosmogbelastung 

Beispiele 

• Minergie-Eco-Gebäude 

• BAG: Radonkarte der Schweiz 

• BAKOM: Standorte von Mobilfunk-Sendeanlagen 

• BAFU (2005): Elektrosmog in der Umwelt 

• BAG: Broschüre „Strahlung und Gesundheit“ 

• BAG: Nichtionisierende Strahlung und Gesundheitsschutz in 

der Schweiz. Überblick, Handlungsbedarf und Empfehlungen

22 


1.4.5 Sommerlicher Wärmeschutz 

Hohe Behaglichkeit durch guten sommerlichen Wärmeschutz 


Im Sommer überwärmte, unbehagliche Räume geben häu- • Höhere Baukosten infolge der baulichen Massnahmen 

fig Anlass zu Beanstandungen, vor allem bei neueren Bauten 

mit einem hohen Glasanteil und nicht vorhandenem 

oder nur mangelhaft funktionierendem Sonnenschutz. Mögliche Synergien / positive Wirkung: 

Der Wärmeschutz soll aus energetischen Gründen durch 

• Geringerer Energiebedarf da keine Kühlung nötig 

passive Massnahmen erfolgen, z.B. durch Sonnenschutz- 

• Hohe Behaglichkeit im Sommer 

vorrichtungen, Lüftungsmöglichkeiten für eine Nachtaus- 

• Gute Werthaltung auch im Hinblick auf einen verstärkten 

kühlung usw. Eine aktive Kühlung ist bei Gebäuden mit 

Klimawandel 

normalen inneren Wärmelasten zu vermeiden. Unter der 

• Höhere Arbeitsleistung der Mitarbeitenden in Büro-/Ge- 

Annahme einer weiteren Klimaerwärmung müssen feste 

werbebauten 

und bewegliche Elemente zur Beschattung in die Gestaltung 

einbezogen werden. 



• Zielsetzungen bezüglich sommerlichen Wärmeschutz definieren (z.B. durch passive Kühlung) 

BAUHERR 

• Prüfung des sommerlichen Wärmeschutzes nach den Kriterien Sonnenschutz, Glasanteil und Bauweise, Klima- 

und Temperatursimulationen 

• Optimierung des sommerlichen Wärmeschutzes nach der Norm SIA 180 unter spezieller Berücksichtigung der 

inneren Wärmelasten 

• Prüfung einer nicht mechanischen Kühlung (z.B. über Erdregister, thermisch aktivierte Bauteile/Flächen, mit der 

Raumlüftung verbundenen Erdsonden) 


• Anweisungen zur Nutzung der Sonnenschutzeinrichtungen formulieren und Nutzer unterweisen 

NUTZER 

• Richtiges Lüften in der warmen Jahreszeit (frühmorgens, spätabends) 

• Richtiger Einsatz von Einrichtungen zum passiven Sonnenschutz 


• Passive Kühlung (ja/nein) 

• Anzahl Räume mit möglicher Beschattung 

Beispiele 

• Altersheim Trotte, Zürich 

• KBOB, Stadt Zürich (2008): Empfehlungen nachhaltiges 

Bauen 2008/2. Bauen wenn das Klima wärmer wird 

• Ménard et al. (2007, 2008): Sommerlicher Wärmeschutz bei 

Minergie-Gebäuden; Sommerlicher Wärmeschutz bei Wohngebäuden 

in Holzbauweise 

• SIA (2002): Merkblatt SIA 2021, Gebäude mit hohem Glasanteil 

– Behaglichkeit und Energieeffizienz 

• Merkblatt Konferenz Kantonaler Energiefachstellen und 

EnergieSchweiz: Arbeiten und Wohnen im Sommer 

• SIA (2007): Norm SIA 382/1, Lüftungs- und Klimaanlagen - 

Allgemeine Grundlagen und Anforderungen 

• Dokumente Minergie


1.4.6 Lärm, Erschütterung 

Geringe Immissionen durch Lärm und Erschütterung 


Lärm stellt aus gesundheitlicher und ökonomischer Sicht 

heute eines der grössten Umweltprobleme der Schweiz dar. 

Erstmals hat das BAFU die Lärmbelastung aus den Hauptquellen 

Strassen, Bahn und Flugverkehr flächendeckend 

berechnet: Rund 1.3 Mio. Menschen sind tagsüber schädlichem 

oder lästigem Verkehrslärm ausgesetzt (Medienmitteilung 

BAFU 18.5.2009). 

Lärm beeinträchtigt Schlaf und Erholung, mindert die körperliche 

und geistige Leistungsfähigkeit und behindert die 

sprachliche Kommunikation. Beeinträchtigungen durch 

Lärm können bereits bei sehr niedrigen Schallpegeln auftreten. 

Das Risiko einer Erkrankung ist aber umso grösser, 

je höher der Schallpegel ist. Deshalb sind Beeinträchtigungen 

durch Aussenlärm zu minimieren und die Lärmbelastung 

zwischen unterschiedlichen Nutzungseinheiten zu 

vermeiden. 

Dank den guten Aussenbauteilen wird bei heutigen Wohnungen 

der Aussenlärm weniger wichtig, dafür können gebäudeinnere 

Schallübertragungen (z.B. Leitungsgeräusche) 

störender werden. Ein besonderes Augenmerk ist auf die 

Vermeidung von technischen Geräuschen (z.B. Lüftungsgeräte) 

zu legen. Besonders kritisch kann dies bei Umbauten 

werden, wo die Aussengeräusche wegfallen, dafür die störenden 

Innengeräusche wesentlich besser wahrgenommen 

werden. 



• Höhere Baukosten infolge spezieller Lärmschutzmassnahmen 

• Als Folge der höheren Baukosten höhere Nutzungskosten/Mieten 


• Höhere Qualität des Bauwerks und allenfalls höhere 

Erträge 

• Gute Werthaltung auch bei zunehmender Belastung 

• Geringe Störungen in Betriebsabläufen 

• Höhere Arbeitsproduktivität 

• Durch bessere Wärmedämmung reduzierter Energiebedarf 

• Zielvorgaben zur maximalen Lärmbelastung definieren und prüfen, ob die Standardanforderungen gemäss Norm 

SIA 181 genügen oder ob spezielle Anforderungen vereinbart werden sollen 

• Bei der Standortevaluation eine Grobbeurteilung der Lärmbelastung sowie der Erschütterungen (z.B. durch Verkehr, 

Tram, Eisenbahn) vornehmen (z.B. mit Hilfe der GIS-Lärmdatenbank der Schweiz SonBase) 

BAUHERR 

• Minimierung der Lärmbelastung von empfindlichen Räumen (z.B. durch entsprechende Anordnung der Räume, 

Ausrichtung der Fenster, Unterbrechung der Sichtlinie zur Lärmquelle sowie durch gebäudeinterne Schallschutzmassnahmen) 

• Nachweis erbringen, dass die in der Zielvereinbarung festgelegten Belastungswerte bezüglich Lärm und Erschütterungen 

eingehalten werden 


• Informationsblatt erarbeiten, das die Gebäudenutzer über lärmarme Verhaltensweisen im Umgang mit Geräten 

und bei sonstigen lärmproduzierenden Tätigkeiten instruiert 

NUTZER 

• Auf lärmarmes Verhalten im Umgang mit Geräten und sonstigen lärmproduzierenden Tätigkeiten achten 

• Instruktionen des Hausdienstes bezüglich Emissionsminimierung befolgen 


• Anzahl Überschreitungen Tagesgrenzwert Lärmbelastung 

(je nach Zone) 

Beispiele 

• Überdeckung Quartier Sonnenhof, Bern 

• BAFU (2009): SonBase - die GIS-Datenbank der Schweiz 

• Fachstelle Lärmschutz Kt. Zürich: Schriftenreihe „Lärminfo“ 


• BAFU (2006): Baulärmrichtlinie 

• Polizeireglement der Gemeinde 

• DIN 4150-2 (Erschütterungen)

24 

NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > FACTSHEETS > Dimension Gesellschaft

NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > FACTSHEETS > Dimension Wirtschaft 25 

Dimension Wirtschaft 

Aus wirtschaftlicher Sicht sind Immobilien 

nachhaltig, wenn sie langfristig 

einen finanziellen Nutzen generieren. 

Der Wert der Investition 

und eine angemessene Verzinsung 

des eingesetzten Kapitals müssen 

gesichert sein. Gleichzeitig soll die 

Immobilie einen Ertrag generieren, 

der es erlaubt, sie instand zu 

halten und am Ende des Lebenszyklus 

zu ersetzen. Dies ist der Fall, 

wenn eine gute Nutzbarkeit oder 

Vermietbarkeit gewährleistet ist. 

Die einzelnen Ziele werden in den 

Factsheets 2.1.1-2.3.2 detailliert 

erläutert. 

Nachhaltige Immobilien nehmen 

zukünftige Risiken von gesellschaftlichen, 

wirtschaftlichen und 

umweltbezogenen Veränderungen 

so gut wie möglich vorweg, um 

während ihrer gesamten Lebensdauer 

marktgerecht zu bleiben 

und den Wert des Investments zu 

sichern. Die Investition in die Nachhaltigkeit 

ist deshalb auch als eine 

„Versicherung“ gegen künftige Risiken 

zu betrachten, für die eine 

gewisse „Prämie“ zu entrichten 

ist. Die wirtschaftlichen Nachhaltigkeitsziele 

sind langfristig ausgerichtet 

und entsprechen daher 

kurzfristigen betriebswirtschaftlichen 

Zielen nicht immer. Sie stehen 

jedoch selten im Widerspruch 

zu den gesellschaftlichen und umweltrelevanten 

Zielen, sondern decken 

sich mit diesen mehrheitlich. 

Ein Gebäude, das z.B. einen guten 

sommerlichen Wärmeschutz aufweist 

(gesellschaftliches Ziel) wird 

eine gute Nutzbarkeit behalten 

und tendenziell an Wert zunehmen 

(wirtschaftliches Ziel), wenn infolge 

des Klimawandels im Sommer gehäuft 

Hitzetage auftreten. Gleichzeitig 

wird es keine Energie für eine 

künstliche Kühlung benötigen (umweltrelevantes 

Ziel). 

WIrTSCHAFT 

Gebäudesubstanz Factsheet Nr. 

Standort 1 

Eine langfristige, dem Standort 

entsprechende wirtschaftliche 

Nutzung gewährleisten 

2.1.1 

Erreichen einer auf die Lebensdauer 

Bausubstanz 

bezogenen Wert- und Qualitätsbeständigkeit 

2.1.2 

Gebäudestruktur, 

Ausbau 1 

Anlagekosten 

Lebenszyklus- 

kosten 

Finanzierung 

Hohe Flexibilität für verschiedene 

Raum- und Nutzungsbedürfnisse 

Investitionen unter Berücksichtigung 

der Lebenszykluskosten tätigen 

Langfristig gesicherte Finanzierung 

von Anlage-, Instandsetzungs- und 

Rückbaukosten 

2.1.3 

2.2.1 

2.2.2 

Externe kosten Minimierung der externen Kosten 2.2.3 

Betriebs- und Unterhaltskosten 

Betrieb und 

Instandhaltung 

Instandsetzung 1 

Die Herausforderung der wirtschaftlichen 

Nachhaltigkeit besteht 

somit nicht in der Lösung von Zielkonflikten, 

sondern in der richtigen 

Einschätzung der zukünftigen Risiken 

und Trends und deren Kostenfolgen 

über den gesamten Lebenszyklus 

hinweg. Die wirtschaftlichen 

Nachhaltigkeitsziele liefern Anhaltspunkte, 

welche Aspekte bei 

dieser Abschätzung beachtet werden 

müssen. Sie sind unterteilt 

in die Themen Gebäudesubstanz, 

Anlagekosten sowie Betriebs- und 

Unterhaltskosten. 

Niedrige Instandhaltungskosten durch 

frühzeitige Planung und kontinuierliche 

Massnahmen 

Niedrige Instandsetzungskosten durch 

gute Zugänglichkeit und Qualität 

gewährleisten 

Abb. 2: Wirtschaftliche Themen, Aspekte und Nachhaltigkeitsziele 

2.3.1 

2.3.2 

Quelle: Empfehlung SIA 112/1. 1Ziele, die sich auf den Wert einer Immobilie auswirken und in 

den in Abschnitt 7.4 der Hauptbroschüre beschriebenen ESI ® -Indikator eingehen.

26 

NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > FACTSHEETS > Dimension Wirtschaft > Gebäudesubstanz 

2.1.1 Standort 

Eine langfristige, dem Standort entsprechende wirtschaftliche Nutzung gewährleisten 


Der Standort ist der wichtigste Faktor der ökonomischen 

Gebäudebewertung. In diesen Wert fliessen einerseits landschaftliche 

Qualitäten ein, andererseits auch diverse weitere 

Aspekte, die gleichzeitig zu den gesellschaftlichen Nachhaltigkeitszielen 

zählen (soziale Durchmischung, räumliche 

Identität, kurze Distanzen und Nutzungsmischung, gute Erreichbarkeit 

und Vernetzung, Sicherheit vor Naturgefahren 

und Gewalt, geringe Immissionen durch Lärm, Erschütterung, 

Schadstoffe und Strahlung etc.). Verschiedene Lagemerkmale 

sind heute dank leistungsfähigen geografischen 

Informationssystemen (GIS) detailliert erfasst und in Form 

von Karten publiziert. 

Bei einer langfristig ausgerichteten Standortbeurteilung 

müssen auch Chancen, Risiken und Veränderungspotenziale 

analysiert werden, um eine nachhaltige Rentabilität des 

Standorts zu gewährleisten. 

Ein hochwertiger Standort bedingt zudem eine angemessene 

Nutzungsdichte, welche gleichzeitig zu einem geringeren 

Bedarf an Bauland beiträgt (ökologisches Ziel). 



• Höhere Nutzungskosten/Mieten infolge höherer Landpreise 

an optimalen Standorten 


• Gute Werthaltung 

• Hohe Chance für Wertsteigerung 

• Höhere Erträge an optimalen Standorten 

• Höhere Arbeitsqualität 

• Festlegen der Nutzungsdauer aufgrund der zu erwartenden Standortentwicklung und der definierten Nutzungsabsichten 

• Durchführen einer Standortbewertung über die geplante Nutzungsdauer unter Berücksichtigung der langfristigen 

Eigentümer- und Mieterbedürfnisse (Markt-Objektchancenmatrix). Standortbewertungskriterien: Image, landschaftliche 

Qualität, Terrainverhältnisse, Baugrund, Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln und Distanz zu 

Bildungs-, Versorgungs- und Kulturzentren usw. 

• Frühzeitiges Abklären der Bauvorhaben in der näheren Umgebung, um allfällige Risiken zu erkennen und Synergien 

auszunützen 

BAUHERR 

• Abklärung bezüglich Möglichkeit zu verdichteter Bauweise 

• Möglichkeiten für gemeinsame Einrichtungen zur sparsamen Baulandnutzung prüfen 

• Flächenreserven, Kaufrechte oder Vorkaufsrechte im Hinblick auf mögliche Erweiterungen einplanen 

• Erstellung eines Konzepts für eine standortkonforme Nutzung über die geplante Nutzungsdauer 


• Optimale Vermietungskonzepte für den Standort erstellen 

NUTZER 



• Baulandpreis 

• Leerstandsquote 

Beispiele 

• Neuenburg, Quartier mit dem Bundesamt für Statistik, 

auf einer ehemaligen Brache direkt neben dem Bahnhof 

• Standortsanalysen (Banken) 

• ZKB (2004): Preise, Mieten und Renditen 

• Gefahrenkarten/ Risikokarten Gemeinden/Kantone 

• Polizeistatistiken, Erdbebenkarten 

• Statistische Daten der Gemeinden 

• Karten mit Daten zur Bevölkerungsstruktur 

• BWO (2000): Das Wohnungs-Bewertungssystem WBS 

• Stadt Zürich (2009b): Einmaleins Nachhaltiges Bauen für 

Bauherren und Planer 

• Markt- und Konjunkturdaten 

• Wüest&Partner (diverse Jahre): Immo-Monitoring

NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > FACTSHEETS > Dimension Wirtschaft > Gebäudesubstanz 27 

2.1.2 Bausubstanz 

Erreichen einer auf die Lebensdauer bezogenen Wert- und Qualitätsbeständigkeit 


Der Begriff Bausubstanz umfasst alle Elemente, die fest 

mit dem Gebäude und somit auch mit dem Grundstück 

verbunden sind. Die Qualität der Bausubstanz und der entsprechende 

Unterhalt müssen auf die Lebensdauer des 

gesamten Gebäudes abgestimmt sein. Mit einem entsprechenden 

Management wird vermieden, dass einzelne Bauteile 

im Zuge von Renovationen zu früh, d.h. vor dem Ende 

ihrer Lebensdauer, ersetzt werden müssen. Damit werden 

einerseits Kosten, andererseits auch graue Energie eingespart. 

Gleichzeitig wird mit einem optimalen Management 

vermieden, dass ein zu später oder ungenügender Unterhalt 

zu Schäden an Bauteilen führt, die den Gebäudewert 

verringern. 

Die Lebensdauer von Materialien und Bauteilen muss aufeinander 

abgestimmt sein. Elemente mit unterschiedlich 

langer Lebensdauer sind voneinander zu trennen (tragende 

Primärstruktur, Innenausbau, Installationen die dem Zeitgeschmack 

unterliegen). 

Die Bauteile müssen unterhaltsfreundlich sein, periodische 

Reparaturen zulassen und gute Alterungseigenschaften 

aufweisen. 



• Höhere Baukosten infolge qualitativ hoher und ausgewählter 

Baustoffe 



• Tiefe Lebenszykluskosten 

• Definieren der wirtschaftlichen Ziele für die Bausubstanz bezüglich Lebensdauer und Qualität 

• Aufbau eines Managementsystems für den periodischen Unterhalt und den Ersatz der Bauteile im Zug der Renovationszyklen 

BAUHERR 

• Bestimmung der Bausubstanz aufgrund von Lebenszykluskosten (in Zusammenarbeit mit Bewirtschafter mit Bezug 

auf die Betriebs- und Unterhaltskosten) 

• Vorgaben für Bauverfahren auflisten, welche die Wert- und Qualitätsbeständigkeit der Bausubstanz gewährleisten 

• Bestimmung der zu berücksichtigenden Kriterien für die Bausubstanz wie z.B. Standort, Nutzungsart, Lebensdauer, 

Erdbebensicherheit, Umnutzungsmöglichkeiten und Rückbau des Gebäudes 

• Erstellen eines Raumbuches für die Bewirtschaftung (z.B. Nutzungsdauer, Umnutzungsmöglichkeiten, Qualität 

und Lebensdauer der Bausubstanz) 

• Bei bestehenden Bauten abklären, ob eine Instandsetzung oder ein Ersatzneubau sinnvoller ist 


• Abschätzung der notwendigen Aufwendungen für Betrieb und Unterhalt zum Zweck der Werterhaltung der Bausubstanz 

• Planung der Instandhaltung und der Instandsetzungszyklen der Bausubstanz auf die gewünschte Nutzungsdauer 

• Aktualisieren des Raumbuches für die Bewirtschaftung mit Angaben über die vorgesehene Nutzungsdauer der 

Bausubstanz 

NUTZER 

• Sorgfältige Nutzung der baulichen Einrichtungen und technischen Anlagen 


• Lebenszykluskosten 

• Lebensdauer 

• Instandsetzungszyklus 

Beispiele 

• Siedlung Kraftwerk1, Zürich 

• SIA (1997): Norm SIA 469, Erhaltung von Bauwerken 

• Stadt Zürich (2009a): „Lukretia“ Lebenszykluskosten – Technisierung 

– Ressourcen 

• Stadt Zürich (2009c): Instandsetzung. Das Potenzial liegt im 

Bestand

28 

NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > FACTSHEETS > Dimension Wirtschaft > Gebäudesubstanz 

2.1.3 Gebäudestruktur, Ausbau 

Hohe Flexibilität für verschiedene Raum- und Nutzungsbedürfnisse 


Die langfristige Marktfähigkeit und Rentabilität einer Investition 

hängt in hohem Mass von den verschiedenen Nutzungen 

und den Ausbau- oder Umbaumöglichkeiten ab, welche 

die Gebäudestruktur zulässt. Um eine hohe Flexibilität zu 

gewährleisten, müssen einzelne Bauteile gut zugänglich 

sein und die Gebäudestruktur eine einfache Anpassung des 

Ausbaus entsprechend der verschiedenen Nutzungen während 

der Nutzungsdauer ermöglichen. 

Um den Wert langfristig zu erhalten, muss der Ausbau mit 

wenig Aufwand neuen Entwicklungen und verschiedenen 

Nutzungsbedürfnissen angepasst werden können. Dadurch 

kann flexibel auf zukünftige Erfordernisse reagiert werden. 

Die Flexibilität und Polyvalenz eines Gebäudes wurde im 

Rahmen der Forschungsarbeit zur nachhaltigen Bewertung 

von Immobilien als wichtiger Faktor erkannt. Der Indikator 

geht in den ESI ® -Faktor ein und ist somit bestimmend für 

den nachhaltigen Wert eines Gebäudes. 



• Höhere Baukosten durch Erhalt grösstmöglicher Flexibilität 


• Tiefere Lebenszykluskosten 

• Gute Zweckerfüllung 

• Geringes Risiko bei gesellschaftlichen Veränderungen 

• Nachhaltige Wertsteigerung 

• Eine Bedürfnisanalyse erstellen und die verschiedenen Nutzeranforderungen über die Nutzungsdauer des Gebäudes 

beachten 

• Allfällige Ausbauetappen und zukünftige Erweiterungsmöglichkeiten während der Nutzungsdauer definieren 

• Ausrichten des Raumangebots auf zukünftige flexible Nutzungen und Erweiterungen 

BAUHERR 

• Gewünschtes Raumprogramm auf Mehrfachnutzungen sowie Optimierungsmöglichkeiten bei den Haupt- und 

Nebennutzungsflächen untersuchen 

• Varianten unter spezieller Beachtung der gegenseitigen Abhängigkeiten und Nutzungsflexibilität von Tragwerk, 

Haustechnik und Ausbau unter Berücksichtigung der geplanten Nutzungsdauer prüfen 

• Bei der Planung der Installationen eine hohe Flexibilität über die Nutzungsdauer sicherstellen 

• Bei der Detailplanung eine klare Trennung zwischen Tragstruktur und Ausbau berücksichtigen. 


• Mitarbeit bei Bedürfnisabklärung bei Nutzern 

NUTZER 

• Formulierung von Bedürfnissen und Abschätzung von zukünftigen Bedürfnissen 


• Zugriff auf technische Ausstattung 

• Stauraumfläche im öffentlichen Bereich 

• Raumhöhe 

• Verhältnis Geschossfläche zu Hauptnutzfläche 

Beispiele 

• Erweiterungsbau Technopark Winterthur 

• SIA (2004): Norm SIA 480, Richtwerte für die Nutzungsdauer 

• Stadt Zürich (2009b): Einmaleins Nachhaltiges Bauen für 

Bauherren und Planer 

• Wüest&Partner (diverse Jahre): Immo-Monitoring, Wohnindex 

• Plagaro Cowee, Schwehr (2008): Die Typologie der Flexibilität 

im Hochbau

NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > FACTSHEETS > Dimension Wirtschaft > Anlagekosten 29 

2.2.1 Lebenszykluskosten 

Investitionen unter Berücksichtigung der Lebenszykluskosten tätigen 


Lebenszykluskosten nennt man die Summe aller Kosten, 

die ein Gebäude von der Projektentwicklung bis zu seinem 

Rückbau verursacht. Oft führt eine höhere Anfangsinvestition 

zu tieferen Betriebs- und Unterhaltskosten. Dies ist von 

Bedeutung, da die Betriebs- und Instandsetzungskosten eines 

Gebäudes manchmal schon nach wenigen Jahren die 

Kosten für dessen Erstellung erreichen. Die Berechnung 

der Lebenszykluskosten setzt eine gute Datenbasis und ein 

Berechnungsmodell voraus. Für die wirtschaftliche Nachhaltigkeit 

von Investitionsentscheiden ist die Betrachtung 

der Lebenszykluskosten zentral. 



• Höherer Aufwand in der strategischen Planungsphase 

• Allenfalls höhere Baukosten, da Optimierung über gesamten 

Lebenszyklus 


• Tiefere Nutzungskosten und Nebenkosten 

• Optimierte Lebenszykluskosten 

• Varianten nicht nur auf Investitionskosten überprüfen, sondern auch den Lebenszykluskosten gegenüberstellen 

• Mit allenfalls höheren Anfangsinvestitionen tiefere Betriebs- und Unterhaltskosten erzielen 

• Definieren des Verhältnisses zwischen Erstellungskosten und Betriebs-/Instandsetzungskosten 

• Zielvereinbarung einer nachhaltig angestrebten Rendite im Sinne von qualitativen und quantitativen Kennzahlen 

erstellen (Balanced Scorecard) 

BAUHERR 

• Lebenszykluskosten für die Überprüfung der Rentabilität und der Wertbeständigkeit über die gesamte Nutzungsdauer 

des Bauwerkes abschätzen 

• Erarbeiten einer Immobilienstrategie unter Berücksichtigung der Lebenszykluskosten 

• Das Projekt durch Aussenstehende auf die Lebenszykluskosten überprüfen lassen (z.B. mittels baubegleitendem 

Facility Management) 


• Vorgaben für die jährlichen Bewirtschaftungskosten und die damit verbundenen Leistungen erarbeiten 

• Bewirtschaftungs- und Betriebskonzept erstellen, um die geplanten jährlichen Kosten über die vorgesehene Nutzungsdauer 

einhalten zu können 

• Periodisches Bewirtschaftungscontrolling einsetzen, enthaltend Benchmarks und Vergleiche mit den Angaben der 

Lebenszykluskosten aus der Vorstudienphase 

NUTZER 

• Sorgsamer Umgang mit Ressourcen 


• Amortisationsdauer 

• Baunutzungskosten 

• Lebenszykluskosten 

• Erneuerungszyklen 

Beispiele 

• Eawag Forum Chriesbach, Dübendorf 

• Stadt Zürich (2009a): „Lukretia“ Lebenszykluskosten – 

Technisierung – Ressourcen 

• SIA (2004): Norm SIA 480, Wirtschaftlichkeitsrechnung für 

Investitionen im Hochbau 

• Kennzahlen von Finanzinstituten 

• pom+consulting (diverse Jahre): FM Monitor

30 

NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > FACTSHEETS > Dimension Wirtschaft > Anlagekosten 

2.2.2 Finanzierung 

Langfristig gesicherte Finanzierung von Anlage-, Instandsetzungs- und Rückbaukosten 

Wirkungen: 

Im Sinne der Nachhaltigkeit sind Kosten anzustreben, welche 

im Rahmen der zu erwartenden Veränderungen zu 

langfristig finanzierbaren Kapitalkosten für Anlage-, Instandsetzungs- 

und Rückbaukosten führen. Dies bedeutet 

auch, dass die Anlagen über ihre Nutzungsdauer amortisiert 

werden sollen, damit am Ende die Mittel zur Verfügung 

stehen, um das Gebäude wieder ersetzen zu können. Folgende 

Faktoren tragen zu einer gesicherten und flexiblen 

Finanzierung bei: 

• Hoher Eigenkapitalanteil. Ein hoher Eigenkapitalanteil 

ist auch eine Bedingung für eine tragbare Fremdfinanzierung. 

• Zeitlich gestaffelte Hypothekarisierung senkt das Risiko 

von Zinsschwankungen. 

• Mitbeteiligung der Nutzer (genossenschaftliche Modelle) 

generiert Eigenkapital, verteilt das Risiko und reduziert 

den Fremdkapitalbedarf. 


• Zinsbegünstigte Hypotheken: Investitionen in die Nachhaltigkeit 

werden von verschiedenen Banken wie der ZKB 

und ABS mit einem reduzierten Zinssatz bei den Hypotheken 

unterstützt. 

• Fördermittel und Steuererleichterungen: Energetische 

Massnahmen werden durch staatliche Mittel unterstützt 

oder können bei Renovationen von den Steuern abgezogen 

werden, was ebenfalls einen Beitrag zur Sicherung 

der Finanzierung leistet. 

Mögliche Zielkonflikte / negative Wirkung: 

• keine 


• Tiefe Kapitalkosten, höhere Sicherheit 


• Rahmenbedingungen wie steuerliche Entwicklung, Immissionen, Verkehr, finanzielle Altlasten usw. über die geplante 

Nutzungsdauer des Gebäudes untersuchen 

• Erstellen eines Grobfinanzierungskonzeptes mit der Höhe des Eigenkapitalanteils, Sicherheiten, Rückzahlungszeiten 

usw. über die geplante Nutzungsdauer 

• Abklären der notwendigen Rückstellungen für die Erstellung, die Unterhaltskosten und den Rückbau 

• Eigenkapitalanteil auf Risiken während der Nutzungsdauer überprüfen 

• Einen Vergleich der Kreditgeber nach Qualitätskriterien wie Transparenz, Beratung, Erfahrungen im Umfeld, Firmenleitbild, 

Unterstützungen usw. durchführen 

• Prüfen von finanziellen Synergien in der Umgebung oder bei ähnlichen Projekten 

• Prüfen von Fördermöglichkeiten der öffentlichen Hand und vergünstigten Hypotheken der Banken 

BAUHERR 

• Bonität der gewählten Unternehmer anhand realisierter Bauprojekte überprüfen 

• Erstellen einer Worst-Case-Variante bei der Finanzierung der anfallenden Kosten 

• Finanzierungskonzept detailliert auf Rückstellungen, Sicherheiten, Rentabilität, Investitionsplanung überprüfen 

• Prüfen staatlicher Förderprogramme im Hinblick auf soziale und ökologische Massnahmen 

• Festhypotheken mit unterschiedlichen Laufzeiten bezüglich Risikoverminderung prüfen 



NUTZER 



• Fremdkapitalrisiko, Eigenkapitalquote 

• Zinssätze / Steuersatz 

• Amortisationsbetrag 

• Nebenkosten 

Beispiele 

• Siedlung Kraftwerk1, Zürich 



• SIA (2000): Dokumentation SIA D 0165, Kennzahlen im Immobilienmanagement 

• Kennzahlen von Investoren

NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > FACTSHEETS > Dimension Wirtschaft > Anlagekosten 31 

2.2.3 Externe kosten 

Minimierung der externen Kosten 


Bei Erstellung, Betrieb, Unterhalt und Rückbau von Gebäuden 

werden externe Effekte erzeugt (z.B. Luftverschmutzung 

infolge Verbrennung fossiler Brennstoffe, Lärm oder 

Sondermüll). Ein Teil der erfassbaren externen Effekte wird 

heute durch volkswirtschaftlich kostendeckende Gebühren 

internalisiert (z.B. Wasser und Abwasser), andere hingegen 

nicht (Luftbelastung, Klimakosten). Für die Berücksichtigung 

der externen Kosten wurden vom Bundesamt für 

Bauten und Logistik in Absprache mit dem Bundesamt für 

Energiewirtschaft Energiepreiszuschläge definiert. Es ist 

nicht nur aus ökologischen, sondern auch aus volkswirtschaftlichen 

Gründen sinnvoll, dass der Verursacher die 

externen Kosten trägt. 



• Höhere Baukosten zugunsten reduzierter externer Kosten 

(z.B. bessere Dämmung) 


• Geringeres Risiko in Bezug auf Gesetzesänderungen wie 

z.B. CO 2 -Abgabe 

• Grundlagen und Zielwerte für den Anteil externer Kosten unter Berücksichtigung der Lebenszykluskosten 

definieren 

BAUHERR 

• Abklären, bei welchen Kostenstellen bzw. Varianten die externen Kosten in die Entscheidungsfindung einbezogen 

werden sollen 

• Abschätzen und Optimieren der externen Kosten beim Energieverbrauch 

• Konzepte zur Verminderung der externen Kosten von der Planung bis und mit dem Rückbau bei den Schadstoffen, 

den Abfällen, dem Energieverbrauch (Verkehr, Heizung etc.), dem Lärm usw. entwickeln 


• Bewirtschaftungskonzept für die Betriebsphase und den Rückbau mit Einbezug der Ziel- und Grenzwerte für die 

externen Kosten aktualisieren 

NUTZER 



• CO 2 -Emissionen 

• Energiekennzahl 

• Lärmemissionen 

• Abfallmengen 

Beispiele 

• Bundesamt für Bauten und Logistik, Bern 

• BBL, Empfehlungen für energetische Wirtschaftlichkeitsrechnungen 

mit Einbezug der externen Kosten, 

• Infras, Prognos (1994): Externe Kosten und kalkulatorische 

Energiepreiszuschläge für den Strom- und Wärmebereich 

• Infras, Econcept, Prognos (1996): Die vergessenen Milliarden, 

Externe Kosten im Energie- und Verkehrsbereich

32 

NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > FACTSHEETS > Dimension Wirtschaft > Betriebs- und Instandhaltungskosten 

2.3.1 Betrieb und Instandhaltung 

Niedrige Instandhaltungskosten durch frühzeitige Planung und kontinuierliche Massnahmen 


Unter die Betriebs- und Instandhaltungskosten fallen sämt- • Höhere Baukosten durch ev. höhere Investitionen im Bau 

liche laufenden, wiederkehrenden Aufwendungen innerhalb 

der Nutzungsphase eines Gebäudes. Sie setzen sich vor allem 

aus den Aufwendungen für Energie und für die Arbeits- Mögliche Synergien / positive Wirkung: 

leistung der für die Reinigung und den technischen Unter- • Tiefe Lebenszykluskosten 

halt zuständigen Personen zusammen. Da die Betriebs- und 

Instandhaltungskosten zusammen mit den Kapitalkosten 

gewöhnlich den grössten Teil der Lebenszykluskosten ausmachen, 

führt eine Optimierung dieser Kosten zu tieferen 

Lebenszykluskosten. 



• Ziele für die Betriebs- und Instandhaltungskosten über die Nutzungsdauer des Gebäudes definieren 

• Einbezug des Bewirtschafters in den Planungsprozess 

BAUHERR 

• Varianten nicht nur auf die Investitionskosten überprüfen, sondern auch den jährlichen Betriebs- und Instandhaltungskosten 

gegenüberstellen 

• Bei der Produkte- und Anlagenwahl die Auswirkungen auf die Betriebs- und Instandhaltungskosten eruieren und 

mit den Zielwerten abgleichen 

• Oberflächen bezüglich Reinigungskosten überprüfen 

• Zugänglichkeit zu den Anlageteilen sicherstellen 

• Intelligente Steuerungen (Zonen und Betriebszeiten) z.B. für die Belüftung und Beleuchtung einsetzen 

• Bewirtschafter und Nutzer bei der Abnahme der haustechnischen Anlagen beiziehen und in Bezug auf eine kosteneffiziente 

Benutzung schulen 

• Baubegleitendes Facility Management vorsehen 


• Betriebs- und Instandhaltungsprozesse optimieren, um durch Effizienzsteigerungen Kosten zu sparen 

• Kostenplan für die Instandhaltung erstellen 

• Messkonzept als Grundlage für die Auswertung von Energie- und Wasserverbrauch erstellen 

• Verfügbarkeit von Sicherheitseinrichtungen für den Betrieb und Unterhalt überprüfen 

• Nutzungsreglemente und Verhaltenskonzepte für den Nutzer erstellen 

• Konzept zur Erfassung relevanter Daten und für das Controlling erstellen 

NUTZER 

• Nutzungsreglemente und Instruktionen befolgen 

• Frühzeitiges Melden von Bauwerksmängeln 

• Sparsamer Umgang mit Wasser, Energie und Abfall 


• Kostenkennzahlen für: Wasser- und Energieversorgung, 

Entsorgung, Reinigung, Pflege, Überwachung, Instandhaltung, 

Kontrolle, Sicherheit, Abgaben, Beiträge 

• Energiekennzahl, Energiebezugsfläche 

Beispiele 

• Schulhausmanagement der Stadt Zürich 

• pom+Consulting AG (diverse Jahre): FM Monitor 



• KBOB (2000): Empfehlungen: Energie-Messkonzept, 

Haustechnik-Anlagen, MSRL-Technik 

• SIA (2009): Empfehlung SIA 113, Planungs- und baubegleitendes 

Facility Management

NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > FACTSHEETS > Dimension Wirtschaft > Betriebs- und Instandhaltungskosten 33 

2.3.2 Instandsetzung 

Niedrige Instandsetzungskosten durch gute Zugänglichkeit und Qualität gewährleisten 


Unter Instandsetzung werden Massnahmen zur Wieder- • Höhere Baukosten durch höhere Investitionen im Bau 

herstellung des geforderten Sollzustandes von Gebäuden 

und Bauteilen verstanden. Dies sind insbesondere die Beseitigung 

auftretender Mängel und die Gewährleistung der Mögliche Synergien / positive Wirkung: 

Sicherheit und der Gebrauchstauglichkeit für eine festge- • Tiefe Lebenszykluskosten 

legte Dauer. Um die wirtschaftliche Nachhaltigkeit eines 

Gebäudes zu gewährleisten, sind Qualität und Lebensdauer 

der einzelnen Bauteile und ihrer Komponenten auf die Nutzungsdauer 

der Räumlichkeiten und der technischen Anlagen 

abzustimmen. Dadurch wird erreicht, dass leistungsfähige 

Komponenten ihre technische Lebensdauer erreichen 

und nicht vorzeitig entfernt werden müssen. Wenn man dies 

frühzeitig plant, lassen sich mit kleinem finanziellem Aufwand 

die Qualität des Gebäudes und damit die langfristige 

Werterhaltung sicherstellen. Planung und Ausführung haben 

so zu erfolgen, dass sich Instandsetzungsmassnahmen 

mit möglichst geringem Aufwand, d.h. durch gute Zugänglichkeit 

und einfache Ersetzbarkeit, durchführen lassen. 



• Vergleich der Wirtschaftlichkeit zwischen Instandsetzen und Neubauen unter Einbezug der Nachhaltigkeitskriterien 

Gesellschaft und Umwelt durchführen 

• Investitionen in qualitativ hochwertige Baumaterialien und technische Anlagen tätigen 

• Instandsetzungsmassnahmen frühzeitig auslösen, um hohe Folgekosten zu vermeiden 

BAUHERR 

• Konzepte für einen späteren Aus- oder Umbau des Gebäudes unter der Annahme möglicher Nutzungsänderungen 

ausarbeiten 

• Bei der Gebäudekonzeption und bei der Systemwahl auf leichte Instandsetzung und Austauschbarkeit achten 

• Instandsetzungszyklen auf die geplante Lebensdauer der Bauteile sowie allfällige Nutzungsänderungen / Umbauten 

abstimmen 

• Varianten aufgrund der Nutzungsdauer und der Ersetzbarkeit der Bauteile beurteilen 

• Rohbau und Innenausbau auf hohe Flexibilitätsmöglichkeiten ausrichten 

• Haustechniksysteme und andere Bauteile auf ihre Zugänglichkeit und Kompatibilität überprüfen 

• Einfordern von Angaben über die Richtwerte für die Nutzungsdauer von Bau- und Anlageteilen in der Ausschreibungsphase 


• Bewirtschaftungskonzept mit Angaben über die geplante Nutzungsdauer von Bau- und Anlageteilen erstellen 

• Durch regelmässige Kontrollgänge und Überprüfungen der Funktionstüchtigkeit der Haustechnik das frühzeitige 

Erkennen von Mängeln ermöglichen 

NUTZER 

• Durchgehende Zugänglichkeit der Anlagen sicherstellen 

• Bautechnische Mängel und Fehlfunktionen bei deren Feststellung umgehend an den Hausdienst weiterleiten 


• Instandsetzungskosten / m2 Geschossfläche • SIA (2004): Norm SIA 480, Wirtschaftlichkeitsrechnung für 


• Retrofit Advisor, Entscheidungshilfetool der empa 

Beispiele 

• Stadt Zürich (2009c): Instandsetzung, das Potenzial liegt im 

• Wohnpark Balance, Uster 

Bestand 

• Stadt Zürich (2009a): „Lukretia“ Lebenszykluskosten–Technisierung–Ressourcen 

• pom+Consulting AG (diverse Jahre): FM Monitor

34 

NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > FACTSHEETS > Dimension Wirtschaft

NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > FACTSHEETS > Dimension Umwelt 35 

Dimension Umwelt 

Am Anfang der Nachhaltigkeitsdiskussion 

stand die Einsicht, dass die 

natürlichen Ressourcen geschont 

und schädliche Auswirkungen auf 

die Umwelt vermieden werden 

müssen. 

Die Methodik, um umweltrelevante 

Ziele zu erreichen, ist daher bereits 

weit fortgeschritten; die entsprechenden 

Techniken und Vergleichswerte 

zur Überprüfung von Massnahmen 

stehen zur Verfügung. 

Trotzdem hat die Dringlichkeit der 

Anliegen eher zugenommen. Die 

Bautätigkeit und der Gebäudepark 

sind ressourcenintensiv: 45% des 

Endenergieverbrauchs der Schweiz 

wird für den Gebäudepark eingesetzt 

(BFE 2005). Der Bodenverbrauch 

und die Zersiedelung nehmen 

zu: Weite Gebiete haben ihren 

ländlichen Charakter verloren, 

ohne aber städtische Qualitäten zu 

gewinnen (ARE 2005). Ein Verlust, 

der sich auf das Image des Standorts 

Schweiz insgesamt negativ 

auswirken kann. 

Die Erreichung der Ziele der Dimension 

Umwelt ist somit eine 

Vor aussetzung, um wichtige gesellschaftliche 

(räumliche Identität, 

Wohlbefinden und Gesundheit) und 

wirtschaftliche Ziele (Langfristige 

Nutzbarkeit, Wert- und Qualitätsbeständigkeit, 

tiefe Nutzungskosten) 

zu erreichen. Die Nachhaltigkeitsziele 

im Bereich Umwelt sind 

unterteilt in die Themen Baustoffe, 

Betriebsenergie, Boden, Landschaft, 

Infrastruktur und Raumplanung. 

Sie werden in den Factsheets 

3.1.1-3.5.4 detailliert erläutert. 

UMWELT 

Baustoffe Factsheet Nr. 

Verfügbarkeit der 

rohstoffe 

Umweltbelastung 

Gut verfügbare Primärrohstoffe und 

hoher Anteil an Sekundärrohstoffen 

Geringe Umweltbelastung bei der 

Herstellung 

3.1.1 

3.1.2 

Schadstoffe 2 Wenig Schadstoffe in Baustoffen 3.1.3 

rückbau 

Betriebsenergie 

Wärme (kälte) für 

raumklima 2 

Wärme für 

Warmwasser 2 

Elektrizitätsbedarf 2 

Einfach trennbare Verbundstoffe und 

Konstruktionen 

Geringer Heizwärme- und 

Heizenergiebedarf durch bauliche 

und haustechnische Vorkehrungen 

Geringer Energiebedarf für 

Warmwasser 

Geringer Elektrizitätsbedarf durch 

konzeptionelle und betriebliche 

Massnahmen 

3.1.4 

3.2.1 

3.2.2 

3.2.3 

Deckung 

Energiebedarf 2 Hoher Anteil an erneuerbarer Energie 3.2.4 

Abwärmenutzung 1 

Boden, Landschaft 

Optimale Nutzung von Prozess- und 

Abwärme 

3.2.5 

Grundstückfläche Geringer Bedarf an Grundstückfläche 3.3.1 

Freianlagen Grosse Artenvielfalt 3.3.2 

Landschaft 1 

Gute Einpassung in Ortsbild und 

Landschaft 

3.3.3 

Nächtliche 

Lichtbelastung 1 Infrastruktur 

Geringe nächtliche Lichtbelastung 3.3.4 

Mobilität 2 

Abfälle aus Betrieb 

und Nutzung 

Wasser 2 

raumplanung 

Bauzonen 1 

Umweltverträgliche Abwicklung 

der Mobilität 

Gute Infrastruktur für die 

Abfalltrennung 

Geringer Trinkwasserverbrauch 

und geringe Abwassermenge 

Führt nicht zur Zersiedelung (regionale 

Koordination der Bau- und Gewerbezonen) 

3.4.1 

3.4.2 

3.4.3 

3.5.1 

Schutzgebiete 1 Tangiert keine Schutzgebiete/-objekte 3.5.2 

Verkehr 1 

Leitbild 1 

Führt nicht zu einer Überlastung der 

Verkehrsträger 

Entspricht den Zielen der Gemeinde/ 

Stadt 

Abb. 3: Themen und Nachhaltigkeitsziele in der Dimension Umwelt 

3.5.3 

3.5.4 

Quelle: Empfehlung SIA 112/1. 1Ziele in Ergänzung zur Empfehlung SIA 112/1. 2Ziele, die sich 

auf den Wert einer Immobilie auswirken und in den in Abschnitt 7.4 der Hauptbroschüre beschriebenen 

ESI ® -Indikator eingehen.

36 

NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > FACTSHEETS > Dimension Umwelt > Baustoffe 

3.1.1 Verfügbarkeit der rohstoffe 

Gut verfügbare Primärrohstoffe und hoher Anteil an Sekundärrohstoffen 


Als gut verfügbare Primärrohstoffe gelten Holz aus lokaler • Keine 

Produktion, Lehm, Kies in gebrochener Form usw.. Sekundärrohstoffe 

bezeichnen Baustoffe, welche durch Recycling 

gewonnen werden. 


Als schlecht verfügbar werden Rohstoffe wie Kupfer, Chrom, 

• Positive Wirkung auf Image. Vorreiterrolle 

Holz und Steinplatten aus Übersee usw. bezeichnet. Das 

Nachhaltigkeitsziel „Verfügbarkeit von Rohstoffen“ zielt auf 

einen Schutz der Abbaugebiete von Primärrohstoffen, durch 

Einsatz von Sekundärrohstoffen, auf einen geringen Bedarf 

an Deponieraum, auf eine nachhaltige Bewirtschaftung der 

Rohstoffvorräte, auf einen niedrigen Energieverbrauch für 

den Transport sowie auf die Schonung des Rohstoffes selbst 

ab. 



• Die Verwendung von gut verfügbaren Primärrohstoffen und Sekundärrohstoffen als Projektziel definieren 

• Kompakte Bauvarianten zur Schonung der Ressourcen bevorzugen 

BAUHERR 

• Konzepte mit einer hohen Flexibilität des Gebäudes, der Konstruktionen und der Installationen zur einfacheren 

Anpassung und somit zur Schonung der Ressourcen bei sich ändernden Bedürfnissen entwickeln 

• Konstruktionen mit wenig Materialverbrauch und geringen Abfallmengen entwickeln. Materialkonzept hinsichtlich 

Einsatz von gut verfügbaren Primärrohstoffen (wie lokal verfügbares Holz) und Sekundärrohstoffen (recyklierten 

Baustoffen wie Beton, Stahl, Metallen) überprüfen 

• Abschätzungen der Grauen Energie für den Transport (Transportmittel und Transportdistanz) 


• Keine Handlungsoption. 

NUTZER 



• Anteil gut verfügbarer Primärrohstoffe 

• Anteil Sekundärrohstoffe 

Beispiele 

• Schulhaus im Birch, Zürich 

• Verwaltungszentrum UVEK, Ittigen 

• KBOB, eco-bau, IPB (2007): Empfehlungen „Beton aus recyklierter 

Gesteinskörnung“ 


• KBOB, eco-bau, IPB (2009): Empfehlungen Ökobilanzdaten 

im Baubereich 

• KBOB, IPB, BKB (2004): Empfehlung, nachhaltig produziertes 

Holz beschaffen. 

• SIA (2004): SIA Effizienzpfad Energie 

• Naturplus-Label 

• eco-bau, ECO-BKP, eco-devis, ökologische Leistungsbeschreibung 

• eco-bau, BFE, Elektronischer Bauteilkatalog 

• SIA (2010): SIA Merkblatt 2030 Recyclingbeton 

• Bauteilbörse: Informationen über wiederverwendbare 

Bauteile 

• Bauteilnetz Schweiz 

• Stadt Zürich (2009): Ressourcenstrategie „Bauwerk Stadt 

Zürich. Materialflüsse und Energiebedarf bis 2050“ 

• Dokumente Minergie-Eco 

• Rezyklatanteil aus SIA-Bauproduktdeklaration


3.1.2 Umweltbelastung 

Niedrige Instandsetzungskosten durch gute Zugänglichkeit und Qualität gewährleisten 


Das Kriterium „Umweltbelastung“ zielt einerseits auf die • Keine 

Minimierung der Grauen Energie ab. Die Graue Energie 

bezeichnet den Energieverbrauch für die Herstellung der 

Baustoffe, d.h. für den Rohstoffabbau und sämtliche nach- Mögliche Synergien / positive Wirkung: 

folgenden Prozesse bis zum verkaufsfertigen Produkt. Eine • Positive Wirkung auf Image 

Gesamtbetrachtung der Umweltbelastung berücksichtigt 

andererseits aber auch die Gewinnungsart und Erneuerbarkeit 

von Rohstoffen und Energie, die Auswirkungen auf das 

Klima sowie die Belastung von Luft, Wasser und Boden bei 

deren Nutzung und die Beeinträchtigung der menschlichen 

Gesundheit. 



• Die Minimierung der grauen Energie und der Umweltbelastung als Projektziel definieren 

• Umnutzungs-, Instandsetzungs- und Verdichtungsmöglichkeiten bestehender Gebäude als Alternative zu Neubauten 

in Bezug auf Ressourcenschonung prüfen 

• Beim Rückbau Kriterien für Bauabfallentsorgung und Wiederverwertung definieren 

• Zusammenarbeit mit zertifizierten Bau- bzw. Entsorgungsfirmen 

BAUHERR 

• Gebäudeform nach Kompaktheit und Einfachheit optimieren 

• Klären, inwieweit eine verdichtete Bauweise möglich ist 

• Wettbewerbe und Studienaufträge nach SNARC bezüglich Kriterien Erstellung, Betrieb und Umnutzung überprüfen 

• Materialkonzept unter Berücksichtigung der geplanten Nutzungsdauer und der ökologischen Gesamtbelastung 

einzelner Bauteile und des gesamten Bauwerkes optimieren 

• Ausschreibung mit Instrumenten erstellen, welche die ökologischen Anliegen berücksichtigen (Eco-Devis) 

• Beim Rückbau effektives Controlling von Entsorgung und Recycling der Materialien sicherstellen 

• Transportdistanzen und Art der Fahrzeuge beachten 


• Bewirtschaftungskonzept mit Angaben über die geplante Nutzungsdauer von Bau- und Anlageteilen erstellen 

• Durch regelmässige Kontrollgänge und Überprüfungen der Funktionstüchtigkeit der Haustechnik das frühzeitige 

Erkennen von Mängeln ermöglichen 

NUTZER 



• Lebensdauer Bauteile 

• Kompaktheitsgrad Gebäude 

• Graue Energie / m 2 Geschossfläche 

Beispiele 

• Ressourcenstrategie der Stadt Zürich 

• SIA (2006): SIA D 0200, SNARC, Systematik zur Beurteilung 

der Nachhaltigkeit von Architekturprojekten für den Bereich 

Umwelt 

• SIA (2004): SIA Effizienzpfad Energie. Graue Energie von 

Baustoffen 

• SIA (2010): SIA Merkblatt 2032. Graue Energie von Gebäuden 

• KBOB, eco-bau, IPB (2009/1): Empfehlung, Ökobilanzdaten 

im Baubereich 

• EMPA Gebäudebilanzierungsprogramm OGIP 

• Rechenprogramm Vitruvius, Vitruv GmbH 



• eco-bau, CRB, eco-devis, ökologische Leistungsbeschreibungen 


37

38 


3.1.3 Schadstoffe 

Wenig Schadstoffe in Baustoffen 


Das Kriterium bezweckt eine Verminderung der Schadstoffemissionen 

von Baustoffen, und zwar im Gebäudeinneren 

wie im Aussenbereich. Bei den Schadstoffen im Innenbereich 

ist der Luftwechsel von zentraler Bedeutung. Durch 

die Beachtung der sechs Baustoffgruppen Anstrichstoffe, 

Fugendichtstoffe, Holzwerkstoffplatten, Klebstoffe, Kunststoffprodukte 

und Metalle lässt sich ein Grossteil der gesamten 

Schadstoffbelastung durch Baustoffe im Innen- und 

Aussenbereich erfassen und massgeblich reduzieren. Für 

den Innenausbau sollen emissionsgeprüfte Baustoffe bevorzugt 

werden. Entsprechende Produkte sind auf dem Markt 

erhältlich, die Auswahl ist aber noch beschränkt. Probleme 

in Bezug auf die Schadstoffemission von Materialien kann 

es auch im Mieterausbau von Gewerbeliegenschaften geben, 

da dieser vom Eigentümer der Liegenschaft oft nicht 

kontrolliert werden kann. 



• Vorgaben für schadstoffarme Bauweise definieren 

• Allenfalls höhere Baukosten durch Auswahl der 

Baustoffe 


• Langfristig gute Vermietbarkeit und Werthaltung 

• Geringes Risiko bei Gesetzesänderungen und erhöhter 

Sensibilität der Nutzer/innen 

• Gute Innenraumluft (vgl. Kriterium 1.4.3, Raumluft) 

BAUHERR 

• Baustoffe hinsichtlich Schadstofffreiheit prüfen. Allenfalls Schadstoffgehalt auf das Notwendigste reduzieren 

• Bei Umbauten und Sanierungen bei Verdacht auf Asbest, PCB und PCP einen Gebäudecheck durchführen 

• Notwendigkeit von Anstrichen prüfen 

• Fugendichtstoffe im Aussenbereich vermeiden 

• Mit Formaldehydharz verleimte Holzwerkstoffplatten vermeiden 

• Mechanische Verbindungen Klebstoffen vor ziehen 

• Anwendung von Reaktionsharzen vermeiden 

• Im Aussenbereich Metalle mit geringer Korrosions- und Abschwemmrate wählen 

• Ausschreibung mit Instrumenten, welche die ökologischen Anliegen berücksichtigen 

• Effektives Controlling auf der Baustelle etablieren 


• Einen gemäss den Zielvereinbarungen ausreichenden Luftwechsel sicherstellen (vgl. 1.4.3 Raumluft) 

NUTZER 

• Ziele bezüglich Innenraumklima festlegen 


• Verwendung gesundheitsschädlicher Baustoffe / Geräte 

(ja / nein) 

Beispiele 

• Supermarkt Migros in Heiden 

• Rechenzentrum ETHZ, CSCS in Manno bei Lugano 


• Ökologisch und toxikologisch relevante Informationen 

(Pkt. 31) aus SIA-Bauproduktedeklaration 


• Gütezeichen wie Natureplus, EMICODE EC1 und Blauer Engel 



• KBOB, IPB (2001): Empfehlung Metalle für Dächer und Fassaden 

• KBOB, eco-bau, IPB (2004): Empfehlungen PCB in Fugendichtungen


3.1.4 rückbau 

Einfach trennbare Verbundstoffe und Konstruktionen 


Durch die Wiederverwendung ganzer Komponenten sowie • Keine 

durch das Recycling von Baustoffen lassen sich Rohmaterial 

und in den meisten Fällen auch Energie sparen. Eine 

Erhöhung der Nachfrage nach Rezyklaten hilft, solche Pro- Mögliche Synergien / positive Wirkung: 

dukte günstiger zu produzieren und konkurrenzfähiger zu • Tiefere Lebenszykluskosten 

machen. Rezyklieren ist erst dann möglich, wenn sich die 

Konstruktionen und Systeme in ihre ursprünglichen Komponenten/Materialien 

trennen lassen. Das Kriterium zielt 

für einzelne Schichten wie für ganze Konstruktionen auch 

auf die vermehrte Verwendung von Rezyklaten oder Baustoffen 

mit einem hohen Rezyklatanteil ab. 



• Zielvorgaben für die Verwendung von trennbaren Verbundstoffen und Konstruktionen definieren 

• Zusammenarbeit mit zertifizierten Bau- und Entsorgungsfirmen anstreben 

BAUHERR 

• Konstruktionen mit mechanischen Befestigungen entwickeln, die sich bei den Instandsetzungsarbeiten wie beim 

Rückbau einfach trennen lassen. Verbundsysteme (geklebt) vermeiden 

• Materialien und Systeme wählen, die sich verwerten (rezyklieren) und wiederverwenden lassen 

• Abklären, ob für die Tragkonstruktion Recyclingmaterialien wie Recyclingbeton oder Recyclingsteine verwendet 

werden können 

• Abklären, ob für einzelne Bauteilschichten Recyclingmaterialien verwendet werden können 

• Abklären, ob sich gebrauchte Bauteil- und Apparatekomponenten wiederverwenden lassen 

• Ausschreibung mit Instrumenten erstellen, die ökologische Anliegen berücksichtigen 


• Bei baulichen Massnahmen betreffend Instandhaltung und Instandsetzung auf deren Rückbaubarkeit achten 

NUTZER 



• Verbundstoffe trennbar (ja/nein) 

• Bauteile verwertbar bzw. wiederverwendbar (ja / nein) 

Beispiele 

• Sanierung ETH Chemie-Gebäude, Zürich 

• Verwertbarkeit aus SIA-Bauproduktdeklaration 

• KBOB, eco-bau, IPB (2007/2): Empfehlungen Beton aus 

recyclierter Gesteinskörnung 

• Bauteilnetz Schweiz 

• Bauteilbörse: Informationen über wiederverwendbare 

Bauteile 



• Stadt Zürich (2009d): Ressourcenstrategie „Bauwerk Stadt 

Zürich, Materialflüsse und Energiebedarf bis 2050“ 

• SIA (1997): SIA Norm 493, Deklaration ökologischer Merkmale 

von Bauprodukten 

• Dokumente Minergie-Eco 

39

40 

NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > FACTSHEETS > Dimension Umwelt > Betriebsenergie 

3.2.1 Wärme (kälte) für raumklima 

Geringer Heizwärme- und Heizenergiebedarf durch bauliche und haustechnische Vorkehrungen 


Das Kriterium zielt auf einen geringen Verbrauch an Heizenergie 

für Gebäude, die in der Schweiz etwa einen Drittel 

des gesamten Energieverbrauches ausmacht. Massgeblich 

ist eine kompakte, gut dämmende und luftdichte Gebäudehülle. 

Eine dichte Gebäudehülle bedingt Massnahmen für 

eine genügende Frischluftzufuhr, die sinnvollerweise mit 

einer Wärmerückgewinnung verbunden ist. 

Die erneuerten Mustervorschriften der Kantone reduzieren 

den zukünftigen Wärmeenergieverbrauch bei Neubauten 

um die Hälfte der heutigen Vorschriften (Annäherung 

an MINERGIE-Anforderungen). Zudem führen die Kantone 

einen gesamtschweizerisch einheitlichen, freiwilligen Gebäudeenergieausweis 

ein. Damit wird gewährleistet sein, 

dass sich auch der Gebäudebestand verstärkt in Richtung 

Energieeffizienz bewegt. 



• Höhere Baukosten durch bessere Dämmung und ev. dem 

Einbau einer Komfortlüftung 



• Tiefere Nebenkosten oder tiefere Nutzungskosten 

• Gute Werthaltung, geringeres Risiko in Bezug auf 

Energiepreissteigerungen 

• In kompakt konzipierte Gebäude investieren 

• Standard festlegen für das Energiekonzept nach Norm SIA 380/1: Zielwert, Minergie oder Minergie-P (Passivhausstandard), 

SIA-Effizienzpfad Energie 

BAUHERR 

• Gebäudeausrichtung auf eine passive Sonnenenergienutzung optimieren 

• Bauweise (massiv, leicht, gemischt) auf eine passive Sonnenenergienutzung abstimmen 

• Haustechnische Anlagen zur Erzeugung der Heizwärme mit hohem Nutzungsgrad und hohem Anteil an erneuerbarer 

Energie projektieren 

• Gebäudehülle kompakt, gut wärmedämmend und luftdicht konzipieren 

• Durch geeignete Systeme die Wärmerückgewinnung der Abluft sicherstellen 

• Gebäudekonzept so gestalten, dass eine Kühlung im Sommer nicht notwendig ist, andernfalls das Konzept der 

passiven Kühlung anwenden 

• Speziell bei Leicht- und Mischbauweisen während der Realisierung die Luftdichtigkeit kontrollieren 


• Periodische Information der Nutzer über die Bedienung der Haustechnik und des Nutzerverhaltens 

• Verhalten der Nutzer kontrollieren 

• Bei Instandsetzungen von technischen Anlagen die Möglichkeiten für energieeffizientere Geräte prüfen 

NUTZER 

• Keine Fenster gekippt lassen, sondern mehrmals täglich mit möglichst weit offenen Fenstern durchlüften, 

Heizkörper (wenn möglich) dabei ausschalten 

• Bei starker Sonneneinstrahlung die Beschattungsmöglichkeiten ausnutzen (z.B. Storen schliessen etc.) 

• Sparsamer Umgang mit Energie im Allgemeinen pflegen 


• Heizenergiebedarf / m 2 Geschossfläche 

• Betriebskosten / m 2 Geschossfläche 

• Energiekosten / m 2 Geschossfläche 

Beispiele 

• Bürohaus Marché Restaurants Schweiz AG, Kemptthal 

• Minergie-P-Gebäude 

• KBOB (2000): Empfehlungen, Haustechnikanlagen 

• EDV-Tool bSol (Energieoptimierung) 

• SIA (2006): Dokumentation SIA D 0216, Effizienzpfad Energie 

• SIA (2009): Norm SIA 380/1, Thermische Energie im Hochbau 

• SIA (2001): Dokumentation SIA D 0170, Thermische Energie 

im Hochbau 

• Faktor (2009): Minergie-P, das Haus der 2000-Watt-Gesellschaft 

• Dokumente Minergie-P 

• RUMBA, Ressourcen- und Umweltmanagement der Bundes- 

verwaltung

NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > FACTSHEETS > Dimension Umwelt > Betriebsenergie 41 

3.2.2 Wärme für Warmwasser 

Geringer Energiebedarf für Warmwasser 


Das Kriterium zielt auf einen geringen Verbrauch an Energie • Keine 

für das Warmwasser ab. Gerade bei Wohnbauten, wo durch 

tägliches Duschen sehr viel Warmwasser verbraucht wird, 

ist dies ein zentrales Thema. Ein energiebewusstes Benut- Mögliche Synergien / positive Wirkung: 

zerverhalten hilft dabei, den Wärmebedarf für Warmwasser • Tiefere Lebenszykluskosten 

massgeblich zu senken. 

• Tiefere Nebenkosten oder tiefere Nutzungskosten 

• Gute Werthaltung, geringeres Risiko in Bezug auf Energiepreissteigerungen 

• Tiefe Umweltbelastung 



• Standard festlegen für das Energiekonzept nach Norm SIA 380/1 

• Informationsschrift für wassersparendes Verhalten für Betreiber und Nutzer ausarbeiten 

BAUHERR 

• Nasszonenbereiche zusammenfassen und mit kurzer Leitungsführung Verteilverluste minimieren 

• Wassersparende Armaturen verwenden 

• Warmwassererzeugung im Rahmen des Gesamtenergiekonzeptes festlegen 

• Haustechnische Anlagen zur Wärmeerzeugung für Warmwasser mit hohem Nutzungsgrad und hohem Anteil an 

erneuerbarer Energie projektieren 

• Den Einsatz von erneuerbaren Energien, z.B. von Solarwärme und Abwärme auf der Erzeugerseite, im Rahmen des 

Gesamtenergiekonzeptes abklären 


• Durch energiebewusstes Verhalten die Verbrauchsmenge von Warmwasser reduzieren 

• Nutzer durch geeignete Informationsmittel regelmässig auf energiebewusstes Verhalten aufmerksam machen 

• Verbrauchsabhängige Abrechnung 

NUTZER 

• Durch energiebewusstes Verhalten die Verbrauchsmenge von Warmwasser reduzieren 


• Wärmesparende Armaturen (ja/nein) 

• Verbraucherspezifische Abrechnung (ja / nein) 

Beispiele 

• Minergie-P Gebäude 

• KBOB (2000): Empfehlungen, Haustechnikanlagen 

• EDV-Tool Polysun, Simulation thermischer Solaranlagen 


• Hochschule Rapperswil, SPF (2009): Info-CD und weitere 

Unterlagen 

• Dokumente Minergie und Minergie-P 


• Faktor (2009): Minergie-P, das Haus der 2000-Watt-Gesellschaft

42 


3.2.3 Elektrizitätsbedarf 

Geringer Elektrizitätsbedarf durch konzeptionelle und betriebliche Massnahmen 


Die elektrische Energie ist eine Schlüsselgrösse in den 

Konzepten zu einer nachhaltigen Entwicklung. Das Kriterium 

zielt auf einen rationellen Einsatz von Elektrizität durch 

konzeptionelle und betriebliche Massnahmen ab. Massgebende 

Faktoren sind ein sinnvolles Mass an Raum- und 

Komfortansprüchen, eine gute Tageslichtnutzung durch 

bauliche Massnahmen, eine angemessene Ausstattung mit 

Betriebseinrichtungen sowie energieeffiziente Geräte und 

Anlagen. 



• Allenfalls höhere Baukosten durch bauliche Massnahmen 

bezüglich Tageslichtnutzung 



• Tiefere Betriebskosten 


• Zielwerte für ein energieeffizientes Bauwerk bestimmen (z.B. nach der Norm SIA 380/4 oder nach SIA-Effizienzpfad 

Energie) 

BAUHERR 

• Belichtungskonzept für eine hohe Tageslichtnutzung durch bauliche Massnahmen erstellen 

• Alternative Energieerzeugungssysteme prüfen 

• Komfortansprüche und Nutzungsbedingungen für Betriebseinrichtungen, Beleuchtung, Lüftung/Klimatisierung, 

diverse haustechnische Anlagen und Wärme festlegen 

• Spezielle Kontrolle der Apparate betreffend die Spezifikation in der Ausschreibung 

• Informationsvorschrift für energiesparendes Verhalten im Alltag für Bewirtschafter und Nutzer ausarbeiten 


• Informationsvorschrift für energiesparendes Verhalten im Alltag ausarbeiten 

• Elektrizitätsverbräuche kontrollieren und mit Zielgrössen vergleichen 

• Periodische Information der Nutzer über die Bedienung der Haustechnik 


NUTZER 

• Informationsvorschriften für ein energiesparendes Verhalten befolgen 


• Energieeffizienzklasse der Geräte 

• Energiekennzahl Gebäude 

• Anzahl Räume mit Tageslicht 

Beispiele 

• HSA Hönggerberg, ETH Zürich 

• SIA (2006): Norm SIA 380/4, elektrische Energie im Hochbau 


• Dokumente Minergie und Minergie-P 


• KBOB (2000): Empfehlungen Energie-Messkonzept 

• KBOB (2004): Einsatz von Elektrokabeln 

• KBOB (2006): Universelle Kommunikationsverkabelung 

• BFE (2008): Merkblätter zur Energieetikette 

• www.topten.ch

NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > FACTSHEETS > Dimension Umwelt > Betriebsenergie 43 

3.2.4 Deckung Energiebedarf 

Hoher Anteil an erneuerbarer Energie 


Das Kriterium zielt auf einen hohen Anteil an erneuerbarer 

Energie zur Deckung des Energiebedarfs. Von besonderer 

Bedeutung sind Elektrizität aus Wasserkraft und Windenergie, 

Energie aus Biomasse wie Holz für die Gas-, Wärmeund 

Stromerzeugung, Solarwärme aus Sonnenkollektoren, 

Umgebungswärme, genutzt mittels Wärmepumpen, Elektrizität 

aus Photovoltaik sowie Solarwärme durch passive 

Sonnenenergienutzung als erneuerbare Energiequellen. 

Eine sinnvolle Nutzung der erneuerbaren Energien ergibt 

sich vor allem dann, wenn der benötigte Gesamtenergiebedarf 

durch bauliche und betriebliche Massnahmen möglichst 

reduziert wird. 

Zur Finanzierung von grossen Anlagen kann ein Contracting 

geprüft werden. 



• Höhere Baukosten durch bauliche Massnahmen zur 

alternativen Energiegewinnung 

• Höhere Nutzungskosten / Mieten 

• Höhere Betriebskosten aufgrund teurer erneuerbarer 

Energie 


• Geringeres Risiko in Bezug auf Energiepreissteigerungen 

• Vorbildfunktion, Image 

• Bauinvestitionen zwecks Nutzung erneuerbarer Energien tätigen, z.B. durch Installation einer Wärmepumpe 

• Allenfalls Contracting zur Finanzierung der Anlagen prüfen 

BAUHERR 

• Rahmenbedingungen für den Einsatz erneuerbarer Energie und Abwärme abklären (Geologie, Hydrologie) 

• Abklären, inwieweit ein möglichst grosser Anteil des Energiebedarfes für Raumheizung, Warmwassererzeugung 

sowie Licht und Elektroversorgung mit erneuerbarer Energie abgedeckt werden kann 

• Abklären, wie der Energiebedarf mit möglichst umweltschonend erzeugten Energieträgern gedeckt werden kann 


• Eine Informationsschrift für Betreiber und Nutzer von Gebäuden mit passiver Solarnutzung ausarbeiten 



• Einkauf von Ökostrom prüfen 

NUTZER 

• Informationsvorschriften bezüglich der Nutzung bestimmter Anlagen befolgen 


• Anteil Energiebezug durch erneuerbare Energieträger • EDV-Tool Polysun, Simulation thermischer Solaranlagen 


Beispiele 

• Technopark Zürich 

• Minergie-P Gebäude 

• Seewasserenergieverbund Stadt Zürich 

• Gebäude Swisslife „Supertanker“, Zürich 

• Hochschule Rapperswil, SPF (2009): Info-CD und weitere 

Unterlagen 


• RUMBA, Ressourcen- und Umweltmanagement 

• Vollzugsordner Energie der Kantone (z.B. AWEL 2009) 

• Stadt Zürich, Amt für Hochbauten (2009e): Solarstromanlagen 

in Bauprojekten

44 


3.2.5 Abwärmenutzung 

Optimale Nutzung von Prozess- und Abwärme 


Das Kriterium zielt auf die Rückgewinnung und Nutzung der • Höhere Baukosten durch bauliche Massnahmen 

Abwärme von Prozessen und technischen Anlagen ab, z.B. 

Abwärme von Kühlaggregaten (Detailhandel), Fabrikationsprozessen 

(Industrie), EDV-Anlagen (Büro) usw. Dadurch Mögliche Synergien / positive Wirkung: 

kann der Verbrauch von extern zugefügter Energie reduziert • Geringeres Risiko in Bezug auf Energiepreissteigerungen 

werden. 


• Tiefere Bewirtschaftungskosten/Nebenkosten 

• Vorbildfunktion, Image 




• In Technologien zur Wärmerückgewinnung investieren 

BAUHERR 

• Rahmenbedingungen für die Nutzung von Abwärme abklären 

• Systeme zur Nutzung der Abwärme von Gebrauchtwasser, Abluft, Kühlaggregaten, EDV-Anlagen usw. auf Einsetzbarkeit 

prüfen und entsprechend konzipieren 


• Stand der Technik der Systeme zur Abwärmenutzung im Zug von Instandsetzungen überprüfen und gegebenenfalls 

erneuern 



NUTZER 

• Informationsvorschriften bezüglich der Nutzung bestimmter Anlagen befolgen 


• Abwärmenutzung Abluft (ja / nein) 

• Abwärmenutzung Brauchwasser (ja / nein) 

• Vollzugsordner Energie der Kantone (z.B. AWEL 2009) 

Beispiele 

• Migros Supermarkt Heiden 

• Rechenzentrum ETHZ Manno bei Lugano

NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > FACTSHEETS > Dimension Umwelt > Boden, Landschaft 45 

3.3.1 Grundstücksfläche 

Geringer Bedarf an Grundstücksfläche 


Das Kriterium zielt auf einen haushälterischen Umgang 

mit dem Boden ab, geht doch durch die Bautätigkeit jede 

Sekunde etwa ein Quadratmeter Kulturland in der Schweiz 

verloren. Boden ist ein endliches und nicht unbeschränkt 

zur Verfügung stehendes Gut, zu dem Sorge zu tragen ist. 

Priorität hat daher die Optimierung des Raumbedarfs in bestehenden 

Gebäuden. In zweiter Linie geht es um eine bessere 

Ausnützung (Verdichtung) im bestehenden Siedlungsgebiet 

und auf Brachflächen. Eine hohe Verdichtung bedingt 

jedoch eine hervorragende Architektur. An speziellen Lagen 

hat die Verdichtung zu einer starken Veränderung der Siedlungsstruktur 

geführt, so dass einzelne Gemeinden als Reaktion 

darauf auf eine Reduktion der Ausnützung drängen. 



• Verzicht auf strategische Standortsicherung beim Detailhandel 

• Höhere Baukosten bei Gewerbe, z.B. bei unterirdischen 

Parkplätzen 

• Negative Wirkungen der Verdichtung möglich: Wertverlust 

für bestehende Gebäude im Quartier, Veränderung 

der Sozialstruktur 


• Positive Imagewirkungen möglich 

• Vermeiden von Überkapazitäten und entsprechende 

Kosteneinsparung 

• Kosteneinsparungen durch geschickte Rohstoffwahl 

• Bedürfnisse der Nutzer abklären, um einen angemessenen, reduzierten Standard zu erreichen. Die minimalen Anforderungen 

für Wohnen und Arbeiten sowie zur Erholung (öffentlich/allgemein zugänglicher Freiraum) einhalten 

• Wohnbauten: Konzepte mit Räumen zur gemeinsamen Nutzung (Hypothese: Wohlbefinden in der Gemeinschaft 

und den öffentlichen Räumen führt zu geringerem Bedarf an privater Wohnfläche) 

• Büro, Verwaltung: Konzepte für eine Mehrfachbelegung von Arbeitsplätzen (Desksharing) und Gemeinschaftsräumen 

(Begegnungsorte, Pausenräumen, etc.) erwägen 

• Detailhandel: keine Überkapazitäten ohne konkrete Nutzungspläne aus firmenstrategischer Sicht, die sich langfristig 

auch wirtschaftlich als nicht nachhaltig erweisen könnten 

• Möglichkeiten gemeinsamer Nutzungen in angrenzenden Arealen abklären 

• Möglichkeiten zur besseren Grundstückausnutzung abklären (z.B. durch das Instrument der Arealüberbauung, 

durch Umnutzung bestehender Baulichkeiten, Verdichtungen usw.) 

BAUHERR 

• Varianten für verdichtete Bauweise, Ergänzung bestehender Bauten und Reaktivierung von Brachflächen prüfen 

• Nutzungsneutrale, flexible Räume schaffen 

• Möglichkeiten für Nutzungsüberlagerungen (Mehrfachnutzungen) in denselben Gebäuden bzw. Räumlichkeiten 

abklären 



NUTZER 

• Die persönlichen Platzansprüche kritisch hinterfragen und auf ein vertretbares Mass reduzieren 


• Grundstücksfläche 

• Geschossfläche pro Mitarbeiter/Mieter 

Beispiele 

• Rockresort Laax 

• BWO (2000): Das Wohnungs-Bewertungssystem WBS 

• Grün Stadt Zürich, Freiraumkonzept 

• KBOB (2004): Empfehlungen 2004/3, LKS Landschaftskonzept 

Schweiz 

• Westermann et al. (2008): Waiting Lands. Strategien für 

Industriebranchen

46 

NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > FACTSHEETS > Dimension Umwelt > Boden, Landschaft 

3.3.2 Freianlagen 

Grosse Artenvielfalt 


Ein Bauwerk stellt immer einen Eingriff in die Umwelt dar. 

Es entzieht den Pflanzen und Tieren den natürlich gewachsenen 

Boden als Lebensgrundlage. Das Kriterium bezweckt 

die Erhaltung bzw. Neuschaffung von natürlichen Lebensräumen 

wie extensiven Wiesen und Rasenflächen, roh belassenen 

und unversiegelten Flächen, Retentionsflächen 

und Biotopen, Bäumen und Hecken, Dach- und Fassadenbegrünungen. 

Grünbuch der Stadt Zürich: „Das Umfeld ist nicht nur für die 

Wohn-, sondern auch für die Arbeitsbevölkerung wichtig. 

Firmen legen vermehrt Wert auf ein gutes Arbeitsplatzumfeld; 

einerseits bietet es den Mitarbeiter/innen wertvolle Erholungsräume, 

andererseits trägt es wesentlich zum Image 

eines Unternehmens bei. Generell beeinflusst das Umfeld 

den Wert einer Immobilie stark; immer häufiger vermarkten 

Grundeigentümer/innen ihre Wohnbauprojekte über das 

Wohnumfeld.“ 



• Ziele für einen ökologischen Ausgleich des verbauten Bodens formulieren 

• Die Erhaltung einer möglichst grossen Artenvielfalt als Projektziel definieren 

• Höhere Bewirtschaftungskosten da allenfalls höherer 

Pflegeaufwand 

• Höhere Nebenkosten 



• Gutes Image 

• Hohe Erholungswirkung und dadurch Steigerung der 

Arbeitsproduktivität 

BAUHERR 

• Bestandsaufnahme des näheren und weiteren Umfeldes und Potenzial für einen ökologischen Ausgleich abschätzen, 

allenfalls gemeinsam mit Experten-Verbänden / Naturschutzorganisationen 

• Standard für eine grosse Artenvielfalt festlegen 

• Studien zu Freianlagen ausarbeiten und Varianten mit einer guten und möglichst grossen, naturnahen Freianlage bevorzugen 

(zusammenhängende Grünflächen, wertvolle natürliche Lebensräume für einheimische Tiere und Pflanzen) 

• Freianlagen zur Erhaltung bzw. zur Neuschaffung von natürlichen Lebensräumen projektieren, z.B. extensive Wiesen- 

und Rasenflächen, roh belassene und unversiegelte Flächen, Retentionsflächen/Biotope, Bäume und Hecken, 

Dach- und Fassadenbegrünung 

• Pflichtenheft für die Bewirtschaftung zwecks Erhaltung der Artenvielfalt erstellen 

• Nutzungsvorschriften erarbeiten, um der Übernutzung vorzubeugen 


• Sachverständiger Unterhalt der vorhandenen Freianlagen und natürlichen Lebensräumen 

NUTZER 

• Nutzungsvorschriften befolgen 

• Umweltbewusste Nutzung der Erholungsräume wie Dachterrassen, Grünflächen, etc. 


• Anteil nicht versiegelter Flächen 

• Anteil einheimischer Arten 

Beispiele 

• Regina-Kägi-Hof, Zürich 

• Röntgenareal, Zürich 

• Label und Richtlinien der Schweizerischen Fachvereinigung 

Gebäudebegrünung SFG 

• Empfehlungen der Umweltfachstelle der Stadt St. Gallen 

• Tiere am Gebäude, Grün Stadt Zürich 

• Naturnahe Grünflächenpflege in der Stadt Zürich 

• Stadt Zürich (2001): Das Grünbuch 


Schweiz 

• Praktischer Umweltschutz Schweiz Pusch: Merkblatt 

Bodenschutz beim Bauen 

• BAFU (2007): Bodenschutz Schweiz – ein Leitbild

NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > FACTSHEETS > Dimension Umwelt > Boden, Landschaft 47 

3.3.3 Landschaft 

Gute Einpassung in Ortsbild und Landschaft 


Das Kriterium zielt darauf ab, dass bei der Gebäudeplanung 

auf eine gute Einpassung in die Landschaft geachtet wird. 

Eine gute Einpassung führt zu grösserer Akzeptanz in der 

Bevölkerung und gleicht den landschaftlichen Eingriff, welcher 

jedes Bauwerk in unterschiedlichem Masse bedeutet, 

besser aus. 

Bei Bauwerken mit grossen Dimensionen (z.B. Hochhäuser, 

Spitäler, Einkaufszentren usw.) ist der Einpassung in 

die Landschaft besondere Beachtung zu schenken, da die 

negativen Auswirkungen einer ungenügenden Einpassung 

entsprechend grösser sind. Dasselbe gilt für Bauten im alpinen 

Raum. 



• Höhere Baukosten bei Gewerbe, z.B. bei unterirdischen 

Parkplätzen 

• Höhere Nutzungskosten/Mieten 


• Gute Werthaltung der Liegenschaft 

• Ziele hinsichtlich guter Einpassung in die Landschaft definieren 

• Beratung durch Fachleute in Anspruch nehmen (Stadtbildkommissionen, Heimatschutz) 

BAUHERR 

• Bei der Planung auf eine gute Einpassung in die Landschaft achten 

• Beratung durch Fachleute in Anspruch nehmen (Stadtbildkommissionen, Heimatschutz) 

• Architekturwettbewerbe durchführen 


• Auf eine an die Umgebung angepasste Bepflanzung und Möblierung der Freiräume achten 

NUTZER 



• Gute Einpassung (ja/nein) • Fotografien der umgebenden Landschaft 


Schweiz 

Beispiele 

• armasuisse, Verkauf von Bauten unter Wahrung landschaftlicher 

Qualitäten

48 

NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > FACTSHEETS > Dimension Umwelt > Boden, Landschaft 

3.3.4 Nächtliche Lichtbelastung 

Geringe nächtliche Lichtbelastung 


Das Kriterium zielt darauf ab, die Lichtbelastung der Umwelt 

infolge nächtlicher Beleuchtung zu minimieren. Künstliches 

Licht während der Nacht wirkt einerseits störend 

auf im Umkreis lebende Tiere, aber auch auf menschliche 

Bewohner in der näheren Umgebung. Die Reduzierung der 

Lichtbelastung ist zum einen ein Umweltkriterium, zum anderen 

aber auch aus ökonomischer Sicht sinnvoll, da der 

Verbrauch an elektrischer Energie verringert werden kann. 



• Ziele für eine Minimierung der nächtlichen Lichtbelastung definieren 

• Verminderte Attraktivität bei repräsentativen Bauten 

oder Gewerbeliegenschaften 

• Einbusse an Sicherheit 


• Tieferer Energieverbrauch und in der Folge tiefere 

Bewirtschaftungskosten 

BAUHERR 

• In der Planung das Problem der nächtlichen Lichtbelastung berücksichtigen und durch eine Minimierung der 

Beleuchtungsquellen entgegenwirken 

• Beleuchtungsquellen mit niedrigerer Leuchtstärke einsetzen 

• Gute Abschirmung der Lichtquellen gegen oben 


• Nächtliche Lichtbelastung durch gezielte Steuerung der Lichtautomatik optimieren 

• Auf nächtliche Lichtquellen, welche nicht einem Schutzzweck dienen, verzichten 

NUTZER 

• Nicht benötigte Lichtquellen ausschalten 


• Anzahl Leuchtquellen 

• Nächtliche Lichtemissionen 

• Qualität und Abschirmung der Leuchten 

Beispiele 

• Gemeinde Küsnacht und andere Gemeinden 

• BAFU (2005): Vollzug Umwelt. Vermeidung von Lichtemissionen 

• Ganslandt, Hofmann (1992): Handbuch der Lichtplanung 

• Stadt Zürich (2004): Plan Lumière 

• beco, Berner Wirtschaft (2008): Lichtverschmutzung 

vermeiden 

• EKZ (2007): Strassenbeleuchtung: Empfehlungen für 

Gemeinden und Beleuchtungsbetreiber

NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > FACTSHEETS > Dimension Umwelt > Infrastruktur 

3.4.1 Mobilität 

Umweltverträgliche Abwicklung der Mobilität 


Das Kriterium bezweckt eine umweltverträgliche, dem Nut- • keine 

zer entsprechende Abwicklung der Mobilitätsbedürfnisse. 

Bauliche Massnahmen und Anreizsysteme sollen die Voraussetzungen 

für eine Umlagerung des Individualverkehrs Mögliche Synergien / positive Wirkung: 

auf die öffentlichen Verkehrsmittel schaffen. Eine wichti- • Tiefere Baukosten bei konsequenter Reduktion der 

ge Voraussetzung ist ein mit öffentlichen Verkehrsmitteln Anzahl Parkplätze (Wohn- und Arbeitsbereich) 

gut erschlossener Standort mit kurzer Distanz zu Einkauf, 

Schule, Arbeit und Erholung (vgl. Kriterium 1.3.2, Langsamverkehr 

und öffentlicher Verkehr). 



• Standorte mit guter Erschliessung durch den öffentlichen Verkehr sowie mit Anschluss an das Radwegnetz in 

naher Distanz zu Einkauf, Schule, Erholung usw. eruieren 

• Finanzielle Anreize für die Benutzung des öffentlichen Verkehrs (ÖV-Abonnement) zwecks Reduktion der Parkplatzzahl 

prüfen 

• Carsharing-Modelle prüfen 

BAUHERR 

• Konzept zu einer umweltverträglichen Abwicklung der Mobilität erstellen, das auf den spezifischen Bedürfnissen 

von Fussgängern, Velos, Autos inkl. Ver- und Entsorgung basiert 

• Szenarien für verschiedene Nutzungen, die unterschiedliche Mobilitätsbedürfnisse generieren, erarbeiten 

• Parkiervarianten mit möglichst geringer Belastung des Grundstückes durch kompakte und periphere Anordnung 

erarbeiten 

• Parkplatzzahl optimieren zwecks Verkehrsumlagerung auf den öffentlichen Verkehr 

• Einrichtungen für die Fahrradparkierung in unmittelbarer Nähe der Nutzer vorsehen 

• Duschen beim Arbeitsplatz vorsehen 


• Nutzer auf die verschiedenen Mobilitätsmöglichkeiten aufmerksam machen (z.B. Parkiermöglichkeiten für Fahrräder, 

die nächsten ÖV-Haltestellen, Carsharing Optionen usw.) 

• Verbesserungspotenziale erkennen und Vorschläge an den Eigentümer weiterleiten 

• Anleitung zur Instruktion der Nutzer und zum Vorgehen bei späteren Verbesserungen erarbeiten 

NUTZER 

• Öffentliche Verkehrsmittel benutzen 

• Bei kurzen Arbeitswegen mit dem Fahrrad zur Arbeit fahren 

• Fahrgemeinschaften mit Arbeitskollegen bilden 


• Distanz zu ÖV-Haltestellen 

• Fahrradparkiermöglichkeit (ja / nein) 

Beispiele 

• Wien 21, eine Siedlung in der österreichischen Hauptstadt 

mit 250 Wohnungen, die Ende 1999 erstellt wurde 

• Autofreie Siedlung Sihlbogen, Genossenschaft Zurlinden, 

Zürich 

• Siedlung Burgunder, Bern Bümpliz 

• Überbauung Oberfeld, Ostermundigen 

• Ecocity Biel-Bienne, Wohnbaugenossenschaft Gurzelen, Biel 


• Stadt Bern (2007): Marktstudie für Nachhaltiges Wohnen im 

Raum Bern 

• Stadt Zürich (2008): Bauen für die 2000-Watt-Gesellschaft 

49

50 


3.4.2 Abfälle aus Betrieb und Nutzung 

Gute Infrastruktur für die Abfalltrennung 


Das Kriterium bezieht sich auf die Betriebs- und Haushaltabfälle. 

Mit dem Kriterium sollen Voraussetzungen geschaffen 

werden, die durch getrenntes Sammeln und Verwerten von 

Abfällen vor allem in Haushalten, Büros, Schulen usw. eine 

optimale Verwertung und eine Schliessung der Stoffkreisläufe 

ermöglichen. Von primärer Bedeutung sind die baulichen 

Vorkehrungen. Abfallentsorgungssysteme erfordern 

eine geregelte Betreuung, wobei der Erfolg von der Information 

der Nutzer abhängt. 



• Höhere Baukosten infolge Platzbedarf für 

Abfallsammlung 

• Allenfalls höhere Bewirtschaftungskosten 


• Bei selbst genutzten Betriebsliegenschaften, Reduktion 

der Betriebskosten insgesamt, insbesondere beim 

Detailhandel 

• In bauliche Massnahmen investieren, welche die Möglichkeiten für eine saubere Abfalltrennung verbessern 

BAUHERR 

• Raumbedürfnisse für die Zwischenlagerung des Abfalls ermitteln 

• Genügend Raum vorsehen für die Zwischenlagerung der Abfälle, bis diese entsorgt werden können 

• Kompostieranlagen planen 


• Entsorgungskonzept für Betriebs-, Haushalt- und Grünabfall in Zusammenarbeit mit der öffentlichen Abfallentsorgungsstelle 

erarbeiten 

• Betriebskonzept erstellen und Benutzer über die Entsorgung des Abfalls instruieren 

• Bei grösseren Objekten Möglichkeiten prüfen, die ein Rezyklieren von Abfällen und Schliessen der Stoffkreisläufe 

ermöglichen (Kompogas usw.) 

NUTZER 

• Die vorhandenen Möglichkeiten zur Abfalltrennung ausschöpfen 


• Trennungssystem (ja / nein) • Kantone, BAFU et al.: Entsorgungswegweiser, 

www.abfall.ch 

Beispiele 

• Detailhändler wie IKEA, COOP, Migros


3.4.3 Wasser 

Geringer Trinkwasserverbrauch und geringe Abwassermenge 


Trinkwasser ist auch im Wasserschloss Schweiz ein kostbares 

Gut, das nicht beliebig verfügbar ist. Das Kriterium 

zielt auf einen geringen Trinkwasserverbrauch und geringe 

Abwassermengen durch planerische und apparative Massnahmen 

sowie durch die Nutzung von Regen- und Grauwasser 

ab. Der massgeblichste Faktor im Wasserverbrauch ist 

das Verhalten der Nutzer. Um dieses zu beeinflussen, ist 

eine gezielte Information notwendig. 

Ein Problem für eine effiziente Abwasserreinigung stellt die 

Versiegelung von Grundstückflächen dar. Bei Regenfällen 

wird das Abwasser verdünnt und ist daher schwieriger zu 

reinigen. Gewisse Städte erheben daher neuerdings Abwassergebühren, 

wenn Regenwasser in die Kanalisation abgeleitet 

wird. Eine Verminderung des Abwassers kann durch 

begrünte Dächer und durch Freiflächen an Stelle von künstlichen 

Belägen erzielt werden. 



• Ziel für die Minimierung des Trinkwasserverbrauchs formulieren 

• Ziele in Bezug auf eine Retention des Meteorwassers formulieren 

• Höhere Baukosten durch bauliche Massnahmen, z.B. zur 

Dächerbegrünung 


• Tiefere Bewirtschaftungskosten bei selbst genutzten 

Betriebsliegenschaften 

• Tiefere Nebenkosten 

BAUHERR 

• Nasszonenbereiche und Leitungsführung zur Minimierung der «Ausstosszeit» zusammenfassen 

• Regenwassernutzung für WC- und Urinalspülung, Waschmaschinen, Gartenbewässerung und Autowäsche prüfen 

• Nutzung von Grauwasser aus Dusche und Bad für die WC-Spülung prüfen 

• Installation urinseparierender Toiletten (No-Mix-WCs) prüfen 

• Installation wasserloser Pissoirs prüfen 

• Ausschreibung mit Instrumenten erstellen, welche die ökologischen Anliegen berücksichtigen; mengenbegrenzende 

Waschtischarmaturen und 2-Mengen-Spülungen für WCs vorschreiben 

• Dachbegrünungen, unversiegelte Freiflächen und Versickerung des Regenwassers prüfen 


• Für die Benutzer eine Informationsschrift über ein wassersparendes Verhalten im Alltag erarbeiten 

• Massnahmen zur Überwachung des Wasserverbrauchs und zur Lokalisierung allfälliger Unregelmässigkeiten 

erarbeiten 

• Periodische Information und Einführung der Nutzer in die entsprechende Technik 

• Verbraucherspezifische Abrechnung einführen 

NUTZER 

• Sparsamer Umgang mit Trinkwasser pflegen und allfällige Informationsschriften beachten 


• Wassersparende Armaturen (ja / nein) 

• Verbraucherspezifische Abrechnung (ja / nein) 

• Regenwassernutzung (ja / nein) 

• Verbrauch Trinkwassermenge 

• Dachbegrünung, Freiflächen, Versickerung (ja/nein) 

Beispiele 

• EAWAG Forum Chriesbach Dübendorf 

• KBOB (2000): Empfehlung, Haustechnikanlagen 

• SIA (2006): Merkblatt, Effizienter Einsatz von Trinkwasser in 

Gebäuden 

• Pusch, Merkblatt B3 Nutzung von Regenwasser 

51

52 

NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > FACTSHEETS > Dimension Umwelt > Raumplanung 

3.5.1 Bauzonen 

Verhindern von Zersiedelung 


Unter Zersiedelung versteht man das Wachstum der Siedlung 

ins unbebaute Umland hinaus, z.B. die Errichtung von 

Gebäuden ausserhalb bebauter Ortsteile und der Siedlungsbegrenzung. 

Dies kann in der Bevölkerung zu Verkehrsproblemen 

(höhere Abhängigkeit von PW) und zu soziale Spannungen 

führen, da nicht alle Bevölkerungsgruppen in der 

Lage sind, die längeren Wege zu Arbeit, Schulen usw. auf 

sich zu nehmen. Für den Immobilienbesitzer stellen die hohen 

Mobilitätskosten (inkl. Staukosten), die für die Nutzer 

von Bauwerken an der Peripherie entstehen, ein Risiko dar. 

Das Kriterium zielt darauf ab, der Zersiedelung durch planerische 

Massnahmen entgegenzuwirken: 

• Aktivierung bestehender Nutzungsreserven in weitgehend 

überbauten Gebieten 

• Massvolle bauliche Verdichtung nach innen und Durchmischung 

der Siedlungsfunktionen anstreben 

• Wenn neue Siedlungsfläche erstellt wird, geklumpte 

Bauweise und schützenswerte Landschaften meiden 

• Bestehende Bauzonen überprüfen und allenfalls beschränken 

• Umnutzung von industriellen Bracharealen fördern 



• Höhere Bodenpreise an gut erschlossenen Lagen 

• Höhere Nutzungskosten / Mieten an gut erschlossenen 

Lagen 


• Geringere Mobilitätskosten 

• Gute Werthaltung der Gebäude 

• Bei der Standortevaluation das Problem der Zersiedelung berücksichtigen (z.B. Bevorzugung von bereits bebauten 

Gebieten gegenüber Randzonen) und diesbezüglich Ziele definieren 

• Abklären der Zonenkonformität bezüglich der geplanten Nutzung 

• Brachflächen und Verdichtungspotenziale berücksichtigen 

BAUHERR 

• Varianten für verdichtete Bauweise, Ergänzung bestehender Bauten und Reaktivierung von Brachflächen prüfen 

(siehe auch Aspekt 3.3.1, Grundstücksfläche) 

• Möglichkeiten für Nutzungsüberlagerungen (Mehrfachnutzungen) in denselben Gebäuden bzw. Räumlichkeiten 

abklären 



NUTZER 



• Bevölkerungsdichte 

• Bebauungsdichte 

Beispiele 

• Überbauung Trio Dietikon, Swisslife 

• Zonenpläne des Kantons und der Gemeinde (Nutzungspläne, 

Richtpläne usw.) 

• BAFU (2003): Landschaft 2020 

• Schweizerischer Nationalfonds (2008): Szenarien für die 

nachhaltige Siedlungs- und Infrastrukturentwicklung in der 

Schweiz (2005-2030)

NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > FACTSHEETS > Dimension Umwelt > Raumplanung 53 

3.5.2 Schutzgebiete 

Berücksichtigung und Inwertsetzung der Schutzgebiete / -objekte 


Das Kriterium zielt darauf ab, durch planerische Massnah- • Keine 

men zu verhindern, dass Schutzgebiete und -objekte durch 

die vorgesehene Nutzung des Bauwerks beeinträchtigt 

werden. Dazu gehören Objekte des Denkmal-, Natur- und Mögliche Synergien / positive Wirkung: 

Landschaftsschutzes. 

• Schutz der Umgebung und somit langfristige Werthal- 

Eine Beeinträchtigung von Schutzgebieten durch Bauten tung von bestehenden Liegenschaften 

wird im Prinzip durch die Gesetzgebung verhindert. Trotz- • Gutes Image einer Region und damit auch der dort 

dem entstehen vor allem im touristischen Kontext immer liegenden Gebäude 

wieder Konflikte (Golfplätze, Bergbahnen, Pisten, Hotelund 

Zweitwohnungsresorts). Im Hochpreisland Schweiz ist 

der Spielraum für touristische Einrichtungen eng. Die Anlagen 

sind für ihren wirtschaftlichen Erfolg auf günstiges 

Land angewiesen und weichen daher auf bisher wenig erschlossene 

Räume aus. Die dazu nötigen Zubringer-Skilifte 

und -Pisten können Schutzgebiete tangieren. 



• Bei der Standortanalyse abklären, ob Schutzobjekte und -gebiete durch das Bauvorhaben tangiert werden 

• Bauen in Schutzgebieten vermeiden 

BAUHERR 

• In der Projektierung den besonderen Ansprüchen infolge vorhandener Schutzzonen und -objekte Rechnung tragen 

• Bei der Projektierung von Instandsetzungen / Erneuerungen von denkmalgeschützten Gebäuden Fachleute beiziehen, 

welche die Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben garantieren 


• Nutzer auf den schutzwürdigen Wert von Objekten und Gebieten aufmerksam machen und Verhaltensempfehlungen 

abgeben 

• Umgebungsgestaltung und Möblierung auf Schutzobjekte ausrichten 

NUTZER 

• Bewusster Umgang mit schützenswerten Objekten und Gebieten. Verhalten im Alltag entsprechend anpassen 


• Tangiert keine Schutzgebiete und Objekte (ja/nein) • Schutzzonenpläne der Kantone 

• Kantonale und kommunale Denkmalpflege 

• Kantonale Richtpläne und Verordnungen 

Beispiele 

• Gefahrenkarte der Kantone 

• Benutzungsordnung Waffenplatz, Thun 

• Stiftung Natur & Wirtschaft 

• Ressort Andermatt

54 

NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > FACTSHEETS > Dimension Umwelt > Raumplanung 

3.5.3 Verkehr 

Führt nicht zu einer Überlastung der Verkehrsträger 


Bauwerke führen durch ihre Nutzung zu einem erhöhten 

Verkehrsaufkommen auf den umliegenden Verkehrsträgern 

wie Strasse, Schiene, Fussgängerwege usw. Das Kriterium 

zielt darauf ab, diese Mehrbelastung nicht zu einer Überbelastung 

werden zu lassen. Dies gilt besonders für verkehrsintensive 

Nutzungen wie Einkaufszentren und Einrichtungen 

für Freizeit und Erholung. 

Gemäss Empfehlungen BAFU und ARE gelten folgende 

Grundsätze zur Standortplanung von verkehrsintensiven 

Nutzungen: 

• Erschliessung soll nicht über Wohngebiete erfolgen 

• In Siedlungen und Verkehrsnetz integrierte Standorte 

sind zu bevorzugen 

• Gute Erschliessung mit dem ÖV und dem Langsamverkehr 

• Bestehendes Strassennetz mit genügender Kapazitätsreserve 



• Verringerte Zweckerfüllung, wenn auf Parkplätze verzichtet 

werden muss 

• Hohe Landpreise an zentralen Lagen führen zu höheren 

Investitionen 

• Zielkonflikte in Bezug auf die Forderungen zentrale Lage 

und geringe Verkehrsbelastung in besiedelten Gebieten 


• Gute Erreichbarkeit und damit geringeres Risiko in Bezug 

auf gesellschaftliche Veränderungen 

• Standort entsprechend dem Verkehrsangebot wählen (z.B. Anbindung ans Verkehrsnetz (ÖV, MIV) beachten) 

• Standorte, die möglichst nahe bei den potenziellen Kunden liegen, d. h. in der Nähe von Arbeitsplatzschwerpunkten, 

öffentlichen Bauten und Anlagen, welche gut mit dem ÖV erreichbar sind. 

• Güterabwägung unter Einbezug von Umweltorganisationen vornehmen 

• Synergien mit andern Einrichtungen suchen, um Infrastrukturen gut auszulasten (z.B. Freizeiteinrichtungen und 

Detailhandel) 

BAUHERR 

• Anzahl Parkplätze in Bezug auf die Überlastungsproblematik so bestimmen, dass einer Überlastung der umliegenden 

Verkehrsträger entgegengewirkt werden kann. Achtung: bei Parkplatzbeschränkung auch Verkehrsumlagerungen 

im Auge behalten 

• Abstellmöglichkeiten für Velos vorsehen 


• Durch eine entsprechende Parkplatzbewirtschaftung das Aufkommen des Individualverkehrs steuern. Achtung: bei 

Parkplatzbewirtschaftung auch Verkehrsumlagerungen im Auge behalten 

NUTZER 

• Bei Überlastungen von Verkehrsträgern auf Alternativen ausweichen (z.B. Wechsel von PW auf ÖV) 


• Anzahl Parkplätze 

• Abstellmöglichkeiten Velo (ja/nein) 

• Distanz zu ÖV 

Beispiele 

• Coop Einkaufszentrum Muri 

• Manor Biel 

• BAFU, ARE (2006): Verkehrsintensive Einrichtungen (VE) im 

kantonalen Richtplan. Empfehlungen zur Standortplanung 

• Metron, Neosys & HSR (2002): Parkplatzbewirtschaftung bei 

„Publikumsintensiven Einrichtungen“ – Auswirkungsanalyse 

• espace mobilité (2009): Diverse Studien zu Einkaufsverhalten 

und Mobilität

NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > FACTSHEETS > Dimension Umwelt > Raumplanung 55 

3.5.4 Leitbild 

Entspricht den Zielen der Gemeinde / Stadt 


Das Kriterium zielt darauf ab, dass ein Bauwerk dem Leit- • Höherer Planungsaufwand 

bild der Gemeinde entsprechend geplant und gebaut wird. 

Dadurch wird die von der Gemeinde ausgearbeitete Entwicklungsstrategie 

unterstützt. 


Bei der Realisierung von Neubauten oder bei Umnutzungen • Raschere Abwicklung der Planung möglich 

ist daher das Gespräch mit den Verantwortlichen und auch 

der Einbezug von Organisationen aus dem Umwelt- und Sozialbereich 

ein wichtiger Schritt. 

Die Anliegen der Gemeindebehörden halten jedoch einer 

genauen Überprüfung im Sinne der Nachhaltigkeit nicht 

immer stand. Beispiele aus Tourismusregionen zeigen, dass 

eine einseitige Überbewertung von ökonomischen Aspekten 

der Fall sein kann. 



• Bei der Standortanalyse Leitbild der Gemeinde berücksichtigen 

• Gespräch mit Gemeindevertretern frühzeitig suchen und Synergien oder/und Umnutzungen prüfen 

• Einbezug von Umweltorganisationen prüfen 

• Vorgehen bei Zielkonflikten festlegen (z.B. Mediation, Team-Supervision) 

BAUHERR 

• Abklären, ob sich Ort und Zweck des Bauwerks mit dem Leitbild der Gemeinde decken 


• Synergien nutzen 

NUTZER 



• Deckung mit Leitbild (ja / nein) • Leitbild der Gemeinde 

• Jungk und Müllert (1989): Zukunftswerkstätten. 

Beispiele 

Heyne Sachbuch 

• Manufacture des Forges, Audemars Piguet, Le Brassus 

• armasuisse, Vorgehen beim Verkauf von Grundstücken

56 

NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > FACTSHEETS > Abkürzungen und Begriffe 

Abkürzungen und Begriffe 

ABZ Allgemeine Baugenossenschaft Zürich 

ARV Amt für Raumordnung und Vermessung des Kantons Zürich 

ASIG Wohngenossenschaft ASIG Zürich 

ASTRA Bundesamt für Strassen 

AWEL Amt für Abfall, Wasser, Energie und Luft des Kantons Zürich 

BAFU Bundesamt für Umwelt 

BAG Bundesamt für Gesundheit 

BAKOM Bundesamt für Kommunikation 

BBL Bundesamt für Bauten und Logistik 

BehiG Behinderten Gleichstellungsgesetz 

BFE Bundesamt für Energie 

BFS Bundesamt für Statistik 

BWE Bundesamt für Energiewirtschaft, heute BFE 

BWO Bundesamt für Wohnungswesen 

CRB Centre Suisse d’études pour la Rationalisation du Bâtiment 

EAWAG Eidgenössische Anstalt für Wasser, Abwasser und Gewässerschutz 

ESI Economic Sustainability Indicator 

FSTEZ Fachstelle für Stadtentwicklung Zürich 

GESEWO Genossenschaft für selbstverwaltetes Wohnen, Winterthur 

HEV Hauseigentümerverband Schweiz 

HSR Hochschule Rapperswil 

IPB Interessengemeinschaft privater professioneller Bauherren 

KBOB Koordinationskonferenz der Bau- und Liegenschaftsorgane der 

öffentlichen Bauherren 

LKS Landschaftskonzept Schweiz 

LZK Lebenszykluskosten (auch Life Cycle Costs, LCC) 

MSRL Mess-, Steuer-, Regel- und Leittechnik 

NFP45 Nationales Forschungsprogramm 45, Probleme des Sozialstaates 

PE Publikumsintensive Einrichtungen 

Pusch Stiftung praktischer Umweltschutz Schweiz 

RUMBA Ressourcen- und Umweltmanagement der Bundesverwaltung 

RWU Regionalplanung Winterthur und Umgebung 

RZU Regionalplanung Zürich und Umgebung 

SFG Schweizerische Fachvereinigung Gebäudebegrünung 

SIA Schweizerischer Ingenieur- und Architektenverein 

SPA Stadtplanungsamt Winterthur 

VE Verkehrsintensive Einrichtungen 

VILB Verordnung über das Immobilienmanagement und die Logistik des Bundes 

WBS Wohnungs-Bewertungs-System des BWO 

Wogeno Wohngenossenschaft selbstverwalteter Hausgemeinschaften Zürich

NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > FACTSHEETS > Literatur 57 

Literatur 

1. GESELLSCHAFTLICHE 

THEMEN UND ZIELE 

1.1 Thema Gemeinschaft 

abcd, ETH Wohnforum, Fachhochschule Solothurn 

Nordwestschweiz, Hochschule 

für Soziale Arbeit Dübendorf (2001): 

Begleitstudie Regina Kägi-Hof. Kurzfassung 

des Berichtes zur 1. MieterInnenbefragung. 

ABZ, Planpartner AG (2008): Masterplan 

Entlisberg. Bericht und Ergebnisse 

aus dem Workshop vom 22. November 

2008. 

Allreal (2001): Regina Kägi-Hof, Zürich- 

Oerlikon. Genossenschaftlicher Wohnungsbau 

auf ehemaligem Industrieareal. 

BWO, Bundesamt für Wohnungswesen (online): 

Wohnbauten planen, beurteilen 

und vergleichen. Das Wohnungs-Bewertungs-System 

WBS. 

BWO, Bundesamt für Wohnungswesen 

(2001): Soziale Integration im Wohnbereich. 

Ein Forschungsprojekt des 

Bundesamtes für Wohnungswesen. 

Zusammenfassung der Forschungsberichte. 

Joris E. Van Wezemael, 

Andreas Huber. Schriftenreihe Wohnungswesen, 

Band 74. 

BWO, Bundesamt für Wohnungswesen 

(2000): Das Wohnungsbewertungssystem 

WBS 

Bundesgesetz vom 21. März 2003 über die 

Förderung von preisgünstigem Wohnraum 

(Wohnraumförderungsgesetz, 

WFG). 

Dejung, R. (2006): Mieter und Mieterinnenbefragung 

2005, Regina Kägi-Hof. 

ETH Wohnforum (2003): Ergebnisbericht zur 

qualitativen Erhebung im KraftWerk1. 

Resultate der Gruppendiskussionen. 

Huber, A., Rock, S., Hugentobler, M. (2001): 

Gewohnte Utopien. Die innovativen 

Siedlungen KraftWerk1 und Regina- 

Kägi-Hof in Zürich. Bericht zur Erstevaluation. 

Jenny, A., Ott, W. (2009): Nachhaltige Quartierentwicklung 

Grünau-Werdwies, 

Zürich. Auswirkungen der Ersatzneubauten 

Bernerstrasse Werdwies. 

Jungk, R., Müllert, N. (1989): Zukunftswerkstätten. 

Mit Phantasie gegen Routine 

und Resignation. München: Heyne. 

Stadt Zürich, Tiefbauamt (2008): Verkehrliche 

Anforderungen an 2000-Wattkompatible 

Bauprojekte. 

Stiftung Wohnqualität (online): Weyermannsstrasse 

28, 3008 Bern, Mustermietvertrag. 

Stiftung Habitat (2008): Jahresbericht. 

SVW, Schweizerischer Verband für Wohnungswesen 

(2007): Leben in der 

Genossenschaft Anschaulicher Leitfaden 

über das Wohnen und Zusammenleben 

für genossenschaftliche 

MieterInnen, als Beilage zur Vermietungsdokumentation 

geeignet. 

Schütze, Willkomm (2000): Planungskriterien 

für nutzungsvariable Gebäude, 

Fachhochschule Hamburg. 

1.2 Thema Gestaltung 

Gilg, M., Schaeppi, W. (2007): Lebensräume. 

Auf der Suche nach zeitgemässem 

Wohnen, ISBN 978-3-7212-0614-2. 

Henz, A., Henz, H. (1995): Anpassbare Wohnungen. 

ETH Wohnforum. Hefte zum 

Wohnen Nr. 3. Zürich. 38 S. 

Hilber, M.L., Ergez, A. (2004): Stadtidentität 

- der richtige Weg zum Stadtmarketing. 

ISBN 3-280-05083-9 Orell Füssli. 

Lampugnani, V. M., Noell, M., Barman-Krämer, 

G., Brandl, A., Unruh, P. (Hrsg. 

2007): Handbuch zum Stadtrand. 

ISBN: 978-3-7643-8369-5. Birkhäuser. 

SIA (2009): SIA Ordnung 142. Ordnung für 

Architektur- und Ingenieurwettbewerbe. 

SIA (2009): SIA Ordnung 143. Ordnung für 

Architektur- und Ingenieurstudienaufträge. 

Stiftung Wohnqualität (online): Weyermannsstrasse 

28, 3008 Bern, Mustermietvertrag. 

Wogeno, Wohngenossenschaft selbstverwalteter 

Hausgemeinschaften (online): 

Zusatzvertrag zum Mietvertrag. 

Vornahme baulicher Veränderungen. 

1.3 Thema Nutzung, Erschliessung 

ASTRA Bundesamt für Strassen (2009): Leitbild 

Langsamverkehr. Entwurf. 

Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung, 

BBR (Herausgeber, 2000): Nutzungsmischung 

im Städtebau – Endbericht. 

Bonn. 


Das Wohnungsbewertungssystem 

WBS. 

Epple, E. (2004): Ein Plan für „20 Grüne 

Hauptwege“ in Berlin. Mobilogisch, H. 

25. Jg., H. 2, S. 22-25. 

Fabian, Th. Stadtplanungsamt Freiburg i. 

Br. (2007): Neuer Stadtteil Vauban 

– Umsetzung eines autoreduzierten 

Konzepts für 5.000 Einwohner Vortrag 

in der FH Rapperswil am 23.05.2007. 

Fussverkehr Schweiz (1982): Fusswege im 

Siedlungsbereich, Richtlinien für 

bessere Fussgängeranlagen. 

Henz, A., Henz, H. (1995): Anpassbare Wohnungen. 

ETH Wohnforum. Hefte zum 

Wohnen Nr. 3. Zürich. 38 S. 

NFP45, Sozialstaat (2004): Autoren, Meyer- 

Meierling, P., Huber, M Curschellas, 

P., Christen, K., Frei-Reichelt, D. Behindertengerechtes 

Bauen – Vollzugsprobleme 

im Planungsprozess Teil 

A, Technische und finanzielle Machbarkeit. 

NFP45, Sozialstaat. 

RZU, Regionalplanung Zürich und Umgebung 

(2000): Verkehrsberuhigung: 

einfach, günstig und schön, Beispiele, 

Zürich. 

SIA (2009): Norm 500 Hindernisfreie Bauten. 

Schweizerische Fachstelle für behindertengerechtes 

Bauen. Ordner (online): 

„hindernisfrei- bauen.ch“. 

Schmid, J., (2007): Stadt in Bewegung. Die 

Fortbewegung aus eigener Muskelkraft 

in den Zürcher Stadtquartieren 

Witikon und Seefeld. 

1.4 Thema Wohlbefinden, Gesundheit 

Sicherheit 

bfu Beratungsstelle für Unfallverhütung 

(2009): Engel M., bfu-Dokumentation 

2.025 Spielräume. Tipps zur Planung 

und Gestaltung von sicheren, attraktiven 

Lebens- und Spielräumen. 


(2009): Fachbroschüre Kinderspielplätze. 


(2009): Fachbroschüre Geländer und 

Brüstungen. 


(2008): Treppen in Wohnbauten und 

öffentlichen Gebäuden. 


(2009): Fachbroschüre Glas in der 

Architektur. 


(2009): Fachbroschüre Türen und 

Tore. 


(2005): Hugi. M., Bodenbeläge Tipps 

zu Planung, Bau und Unterhalt von 

sicheren Bodenbelägen. 


(2009): Stöcklin. S., bfu-Dokumentation 

2.034 Sicherheit im Wohnungsbau. 

EKAS, Eidgenössische Koordinationsstelle 

für Arbeitssicherheit (2009): EKAS- 

Richtlinien. 

SIA (1997): sia-Dokumentation D 002: Unfallsicherheit 

von Hochbauten am 

Beispiel Wohnungsbau. 

SIA (2008): sia-Dokumentation D 0227: 

Erdbebensicherheit von Gebäuden - 

Rechts- und Haftungsfragen.

58 

NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > FACTSHEETS > Literatur 

Wohlbefinden, Gesundheit 

BAFU, Bundesamt für Umwelt (2009): Son- 

Base. Die GIS-Lärmdatenbank der 

Schweiz. 

BAFU, Bundesamt für Umwelt (2006): 

Baulärm-Richtlinie. Reihe Umwelt- 

Vollzug UV-0606-D. 

BAFU, Bundesamt für Umwelt (2005): Elektrosmog 

in der Umwelt. 

BAG, Bundesamt für Gesundheit (online): 

Minergie und Gesundheit. Abteilung 

Chemikalien. 

BAG, Bundesamt für Gesundheit (2009): 

Radonkarte. 


Risikopotenzial von drahtlosen Netzwerken. 

Bericht in Erfüllung des 

Postulates 04.3594 Allemann vom 8. 

Oktober 2004. 


Nichtionisierende Strahlung und 

Gesundheitsschutz in der Schweiz. 

Überblick, Handlungsbedarf und 

Empfehlungen. 

BAKOM, Bundesamt für Kommunikation 

(2009): Standorte von Mobilfunk-Sendeanlagen 

in der Schweiz. 

BFE, Bundesmt für Energie (1995): Tageslichtnutzung 

in Gebäuden: Denkanstösse 

(Band 1) und Beispiele, Messungen, 

Tendenzen (Band 2). Bezug 

unter Angabe der Bestellnummer bei 

der EDMZ in 3000 Bern, Bestellnummer: 

805.169.1 und 805.169.2. 

BINE Informationsdienst (2005): Themeninfo 

1/05 Tageslichtnutzung in Gebäuden. 

Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung, 

BBR (Herausgeber, 2000): Nutzungsmischung 

im Städtebau – Endbericht. 

Bonn. 

Corrodi, M., Spechtenhauser, K. (2008): 

LichtEinfall. Tageslicht im Wohnbau. 

Birkhäuser. 

Corrodi, M., Spechtenhauser, K. (2005): Immer 

mehr Licht? Zum Umgang mit 

Tageslicht im Wohnungsbau. ETH 

Wohnforum. 

Courtalides, R. Sträuli, W. (2009): Innenraumklima 

- Wege zu gesunden Bauten”, 

Reto Courtalides (Hrsg.), WERD- 

Verlag, ISBN 978-3-85932-631-6. 

DIN (1999): DIN 4150-2 Erschütterungen im 

Bauwesen - Teil 2: Einwirkungen auf 

Menschen in Gebäuden Beuth Web- 

Shop - Beuth Verlag. 

eco-bau (2009): Eco-BKP, Merkblätter ökologisches 

Bauen nach Baukostenplan 

BKP. 

EnFK, energie schweiz (online): Arbeiten und 

Wohnen im Sommer – alles rund ums 

Kühlen. Ratgeber: Fachstelle Lärmschutz 

Kt. Zürich (online): Schriftenreihe 

“Lärminfo”. 

Frisk, W. J. (2000): Review of health and 

productivity gains from better IEQ. 

Proceedings of healthy buildings 2000 

Vol. 4. 

KBOB, IPB (2004): Empfehlungen 2004/1. 

Gutes Innenraumklima ist planbar. 

KBOB, Stadt Zürich (2008): Empfehlungen 

nachhaltiges Bauen 2008/2. Bauen 

wenn das Klima wärmer wird. 

Ménard, M. (2007): Sommerlicher Wärmeschutz 

bei Minergie-Gebäuden. Lemon 

Consult GmbH, Zürich. 

Ménard, M. et al. (2008): Sommerlicher 

Wärmeschutz bei Wohnbebäuden in 

Holzbauweise. Lemon Consult GmbH, 

Zürich. 

Minergie (online): www.minergie.ch. 

Lignatec (2005): Holzwerkstoffe in Innenräumen. 

Merkblatt zur Sicherstellung 

einer tiefen Formaldehyd-Raumluftkonzentration. 

SIA (2008): Merkblatt SIA 2023, Lüftung in 

Wohnbauten. 

SIA (2007): Norm SIA 382/1, Lüftungs- und 

Klimaanlagen - Allgemeine Grundlagen 

und Anforderungen. 

SIA (2005): Norm SIA 380/4 Elektrische Energie 

im Hochbau. 

SIA (2002): Merkblatt SIA 2021, Gebäude mit 

hohem Glasanteil - Behaglichkeit und 

Energieeffizienz. 

Stadt Zürich (2009): Luftaustausch. Technik 

für die 2000-Watt-Gesellschaft. 

SUVA (2009): Grenzwerte am Arbeitsplatz. 

2. WIrTSCHAFTLICHE THEMEN 

UND ZIELE 

2.1 Thema Gebäudesubstanz 


Das Wohnungs-Bewertungssystem 

WBS. 

CCRS, ZKB (2008): Der Nachhaltigkeit von 

Immobilien einen finanziellen Wert 

geben - Minergie macht sich bezahlt. 

Meins, E., Center for Corporate Responsibility 

and Sustainability, CCRS, 

Universität Zürich (Hrsg.). Salvi, M., 

Horehájová, A., Müri, R., Zürcher Kantonalbank, 

ZKB. 

Plagaro Cowee, N., Schwehr, P. (2008): 

Die Typologie der Flexibilität im 

Hochbau. Interact Verlag, Luzern. 

ISBN 978-3- 906413-58-7. 

SIA (2004). Norm SIA 480, Wirtschaftlichkeitsrechnung 

für Investitionen im 

Hochbau. 

SIA (1997). Empfehlung SIA 469, Erhaltung 

von Bauwerken. 

Stadt Zürich, Amt für Hochbauten (2009a): 

„Lukretia“ Lebenszykluskosten – 

Technisierung - Ressourcen. 

Stadt Zürich, Amt für Hochbauten (2009b): 

Einmaleins Nachhaltiges Bauen für 

Bauherren und Planer. 

Stadt Zürich, Amt für Hochbauten (2009c): 

Instandsetzung. Das Potenzial liegt 

im Bestand. 

Wüest&Partner (diverse Jahre): Immo- 

Monitoring. 

ZKB, Zürcher Kantonalbank, Salvi, M., 

Schellenbauer, P., Schmidt, H. (2004): 

Preise, Mieten und Renditen. Der Immobilienmarkt 

transparent gemacht. 

Zürcher Kantonalbank. Zürich. 

2.2 Thema Anlagekosten 

BBL, Empfehlung Wirtschaftlichkeitsberechnungen 

mit Einbezug der externen 

Kosten. Bezug über die Fachberatung. 

EMPA, Gebäudebilanzierungsprogramm 

OGIP (www.empa.ch). 

Infras, Prognos (1994): Externe Kosten 

und kalkulatorische Energiepreiszuschläge 

für den Strom- und 

Wärmebereich. Studie im Auftrag des 

Bundesamtes für Energiewirtschaft 

(BEW), heute BFE. 

Infras, Econcept & Prognos (1996): Die vergessenen 

Milliarden, Externe Kosten 

im Energie- und Verkehrsbereich. 

pom+consulting, ETHZ, EPFL (diverse Jahre): 

FM Monitor. 

SIA (2004): Norm SIA 480, Wirtschaftlichkeitsrechnung 


Hochbau. 

SIA (2000): Dokumentation D 0165, Kennzahlen 

im Immobilienmanagement. 



Technisierung - Ressourcen. 



im Bestand. 

2.3 Betriebs- und Unterhaltskosten 

KBOB (2000): Empfehlungen. Haustechnik- 

Anlagen. 

KBOB (2000): Empfehlungen. Energiemesskonzept. 

KBOB (2000): Empfehlungen. MSRL-Technik. 

pom+consulting, ETHZ, EPFL (diverse Jahre): 

FM Monitor. 

SIA (2009): Empfehlung SIA 113, Planungs- 

und baubegleitendes Facility- 

Management. 

SIA (2004). Norm SIA 480, Wirtschaftlichkeitsrechnung 


Hochbau. 

SIA (2000): Dokumentation D 0165, Kennzahlen 

im Immobilienmanagement. 



Technisierung - Ressourcen.

NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > FACTSHEETS > Literatur 59 



im Bestand. 

Zimmermann, M., Ott, W., Kaufmann, Y., 

Bertschinger, H., Christen, K. (2008): 

Retrofit Advisor – Entscheidungshilfe 

für die nachhaltige Bauerneuerung, 

15. Schweizerisches Status-Seminar 

„Energie- und Umweltforschung im 

Bauwesen“, ETH-Zürich. 

3. UMWELT THEMEN UND 

ZIELE 

3.1 Baustoffe 

BAG, Bundesamt für Gesundheit (online): 

Minergie und Gesundheit. 

Bauteilnetz Schweiz (online): www.bauteilclick.ch. 

Blauer Engel (online): www-blauer-engel. 

de. 

eco-bau, ECO-BKP (online): Merkblätter 

ökologisches Bauen. Sammlung von 

36 Einzelblättern. www.eco-bau.ch. 

eco-bau CRB (online): eco-devis, Ökologische 

Leistungsbeschreibungen. www. 

eco-bau.ch. 

eco-bau, BFE (2006): Elektronischer Bauteilkatalog. 

www. eco-bau.ch. 

KBOB, eco-bau, IPB (2009): Empfehlung 

Nachhaltiges Bauen, Ökobilanzdaten 

im Baubereich 2009/1. 

KBOB, eco-bau, IPB (2007): Empfehung, 

Beton aus recyklierter Gesteinskörnung. 

KBOB, IPB (2004): Empfehlung, gutes Innenraumklima 

ist planbar. 

KBOB, IPB, BKB (2004): Empfehlung, nachhaltig 

produziertes Holz beschaffen. 

KBOB, IPB (2001): Empfehlung, Metalle für 

Dächer und Fassaden. 

KBOB, eco-bau, IPB (2004): Empfehlungen, 

PCB in Fugendichtungen. 


SIA (2010): Merkblatt 2030. Recylingbeton. 

SIA (2010): Merkblatt 2032. Graue Energie 

von Gebäuden. 

SIA (2007): Empfehlung 493. Deklaration 

ökologischer Merkmale von Bauprodukten. 

SIA (2006): Dokumentation D 0216 Effizienzpfad 

Energie. 

SIA (2006): Dokumentation D 0200. SNARC. 

Systematik zur Beurteilung der Nachhaltigkeit 

von Architekturprojekten 

für den Bereich Umwelt. 

Stadt Zürich, Amt für Hochbauten (2009d): 

Ressourcenstrategie Bauwerk Stadt 

Zürich. Materialflüsse und Energiebedarf 

bis 2050. 

Vitruvius (online): das professionelle Arbeitsinstrument 

für Bauökonomen, Immobilienbewerter, 

Projektentwickler und 

Portfoliomanager. www.vitruvius.ch. 

3.2 Betriebsenergie 

AWEL, Amt für Abfall, Wasser, Energie und 

Luft des Kantons Zürich (2009): Vollzugsordner 

Energie. 

b-sol (online): www.bsol.ch. 

BFE, Bundesamt für Energie (2008): Merkblätter 

zur Energieetikette (div.). 

Bundesamt für Konjunkturfragen (1995): 

Impulsprogramm PACER Erneuerbare 

Energien, Erneuerbare Energien 

und Architektur. 

eco-bau (2009): Eco-BKP, Merkblätter ökologisches 

Bauen nach Baukostenplan 

BKP. 

Faktor (2009): Minergie-P, das Haus der 

2000-Watt-Gesellschaft. Edition Minergie. 

Hochschule Rapperswil (online): SPF, Institut 

für Solartechnik Thermische Solaranlagen, 

Auslegung und Ertrag. 

KBOB (2006): Empfehlung, Universelle 

Kommunikationsverkabelung. 

KBOB (2004): Empfehlung, Einsatz von 

Elektro kabeln, Funktionserhalt und 

Brandverhalten. 

KBOB (2000): Empfehlung, Haustechnik Anlagen. 

KBOB (2000): Empfehlung, Energie-Messkonzept. 

KBOB, Stadt Zürich (2008): Empfehlung 

Bauen, wenn das Klima wärmer wird. 

Ménard, M. (2007): Sommerlicher Wärmeschutz 

bei Minergie-Gebäuden. Lemon 

Consult GmbH, Zürich. 


Polysun (online): www.velasolaris.com. 

SIA (2009): Norm SIA 380/1, Thermische 

Ener gie im Hochbau. 

SIA (2009): Norm SIA 384/1, Heizungsanlagen 

in Gebäuden. 

SIA (2006): Norm SIA 380/4, Elektrische 

Ener gie im Hochbau. 


Energie. 

SIA (2001): Dokumentation D 0170. Thermische 

Energie im Hochbau. Leitfaden 

zur Anwendung der Norm SIA 380/1. 

SPF, Institut für Solartechnik Prüfung 

Forschung, HSR Hochschule Rapperswil 

(2009): Info-CD und weitere 

Unterlagen. 

Stadt Zürich, Amt für Hochbauten (2009e): 

Solarstromanlagen in Bauprojekten. 

Schweizerische Eidgenossenschaft (1999): 

Ressourcen- und Umweltmanagement 

der Bundesverwaltung RUMBA. 

www.rumba.admin.ch. 

3.3 Boden, Landschaft 

BAFU (2007): Bodenschutz Schweiz- ein 

Leitbild. 

BAFU (2005): Vollzug Umwelt. Vermeidung 

von Lichtemissionen. 

beco Berner Wirtschaft: Lichtverschmutzung 

vermeiden. 


Wohnbauten planen, beurteilen 

und vergleichen. Das Wohnungs-Bewertungs-System 

WBS. 

EKZ et. al (2007): Strassenbeleuchtung 

Empfehlungen für Gemeindebehörden 

und Beleuchtungsbetreiber. 

Ganslandt R., Hofmann H, (1992): Handbuch 

der Lichtplanung, ISBN 3-528-08895-8. 

KBOB (2004): Empfehlungen 2004/3 LKS 

Landschaftskonzept Schweiz. 

Pusch (2006): Thema Umwelt, Versickerung 

von Regenwasser in Siedlungen. 

Pusch (2004): Thema Umwelt, Umweltschutz 

in der Nutzungsplanung und im Baubewilligungsverfahren. 

Pusch (2003): Thema Umwelt, Wie weiter 

nach dem Klärschlammverbot? Entsorgungswege- 

Kapazitätsplanung – 

Nährstoffrecycling. 

Pusch (2001): Thema Umwelt, Belasteten 

Boden und Altlasten nutzen statt entsorgen. 

Pusch (2000): Bodenschutz-Set, Broschüre 

und Merkblätter, Betrifft Boden, neue 

Handlungshilfe für Behörden und 

PraktikerInnen. 

Pusch (2000): Broschüre, Betrifft Boden, Bodenschutz 

in der Gemeinde. 

Pusch (2000): Merkblatt, Bodenschutz in der 

Gemeinde, Bodenschutz bei der Abfallentsorgung. 


Gemeinde, Bodenschutz beim Bauen. 


Gemeinde, Bodenschutz in der Nutzungsplanung. 

Pusch (2000): Merkblatt, Bodenschutz in 

der Gemeinde, Bodenschutz bei Sport 

und Freizeit. 

SFG: Gebäudebegrünung, Dach, Fassade, 

Innenraum. 

SFG: Gründachrichtlinie für Extensivbegrünung, 

Teil 1 Wasserhaushalt und Vegetation. 


Teil 2 Ökobilanz und Label- Vergabe. 


Teil 3 Unterhalt und Pflege. 

Stadt St. Gallen: Amt für Umwelt und Energie, 

Bauen mit Natur- und Fassadenbegrünung. 


Bauen mit Natur – Tiere am Gebäude.

60 

NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > FACTSHEETS > Literatur 


Bauen mit Natur – naturnahe 

Umgebung. 


Begrünte Dächer mit einheimischen 

Wildpflanzen und natürlichem 

Substrat. 

Stadt Zürich (online): Tiere am Gebäude. 

www.stadt-zuerich.ch. 

Stadt Zürich (2004): Plan Lumière. 

Stadt Zürich (2001): Das Grünbuch. Integral 

planen – wirkungsorientiert handeln. 

Stadt Zürich (2000): Naturnahe Grünflächenpflege, 

Die Grünflächenpflege in 

der Stadt Zürich wird naturnah. 

Stadt Zürich (1999): Freiraumkonzept, 10 

Schwerpunktthemen für die Freiraumgestaltung 

von Zürich. 

Westermann, R., Züst, R., Joanelly, T. (2008): 

Waiting Lands. Strategien für Industriebranchen. 

Niggli Verlag. ISBN 978- 

3-7212-0664-7. 

3.4 Infrastruktur 

BAFU (2000): Wohin mit dem Regenwasser? 

Beispiele aus der Praxis. 

eco-bau (2009): Eco-BKP 2009, Merkblätter 

ökologisches Bauen nach Baukostenplan 

BKP. 

Kantone, BAFU et al: Entsorgungswegweiser. 

www.abfall.ch. 

KBOB (2000) Empfehlung, Haustechnikanlagen. 

Pusch, Merkblatt B3 Nutzung von Regenwasser. 

Pusch, Stiftung praktischer Umweltschutz 

Schweiz (2006): Thema Umwelt, Versickerung 

von Regenwasser in Siedlungen. 


Energie. 

SIA (2006): Merkblatt SIA 2026 Effizienter 

Einsatz von Trinkwasser in Gebäuden. 

Stadt Bern (2007): Marktstudie für Nachhaltiges 

Wohnen im Raum Bern. Energiesparend, 

ökologisch, autofrei – das 

neue Wohnerlebnis in der Schweiz. 

Kurzfassung. 

Stadt Zürich, Amt für Hochbauten (2009): 

Ressourcenstrategie Bauwerk Stadt 

Zürich. Materialflüsse und Energiebedarf 

bis 2050. 

Stadt Zürich (2008): Bauen für die 2000-Watt- 

Gesellschaft. 

3.5 raumplanung 

BAFU, Bundesamt für Umwelt, ARE, Bundesamt 

für Raumentwicklung (2006): 

Verkehrsintensive Einrichtungen (VE) 

im kantonalen Richtplan. Empfehlungen 

zur Standortplanung. 

BAFU, Bundesamt für Umwelt (BUWAL 

2003): Landschaft 2020. 

ARV, RZU, FSTEZ, RWU, SPA (2004): Standortpolitik 

für publikumsintensive Einrichtungen: 

Empfehlungen aus dem 

Modellvorhaben PE (Schlussbericht). 

Espace mobilité (2009): Diverse Studien 

zum Einkaufsverhalten und Mobilität. 

www.espacemobilite.ch. Download, 

01.2009. 

Jungk, R., Müllert, N. (1989): Zukunftswerkstätten. 

Mit Phantasie gegen Routine 

und Resignation. München: Heyne. 

Metron, Neosys & HSR (2002): Parkplatzbewirtschaftung 

bei „Publikumsintensiven 

Einrichtungen“ – Auswirkungsanalyse. 

Schlussbericht. 

Forschungsauftrag 49/00, Bundesamt 

für Raumentwicklung, Bundesamt für 

Wald und Landschaft, Bundesamt für 

Strassen, Cercl’Air, MGB. Zürich: Vereinigung 

Schweizerischer Verkehrsingenieure. 

Schweizerischer Nationalfonds, Perlik, M., 

Wissen, U., Schuler, M. et al. (2008): 

Szenarien für die nachhaltige Siedlungs- 

und Infrastrukturentwicklung 

in der Schweiz (2005-2030). Nationales 

Forschungsprogramm NFP54 

„Nachhaltige Siedlungs- und Infrastrukturentwicklung“. 

Zürich.

08.10 1200 860248375

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