Immobilien im Fokus 04/2012 - Bosseler Abeking Immobilienmakler

Immobilien im Fokus 04/2012
Informationen für Immobilieneigentümer, private und institutionelle Investoren,
Nutzer sowie Projektentwickler
Verehrte Leserinnen und Leser,
Mit dem Rückenwind des rekordverdächtigen vierten Quartals 2011, ist
auch für das laufende Jahr ein sehr gutes Klima auf dem Münchner
Immobilienmarkt zu erwarten. Gleichwohl ist noch nicht abzusehen, ob
die allseits angekündigte Konjunktureintrübung auch die bayerische
Landeshauptstadt erfassen wird. Doch die Indizien sind nach wie vor gut.
So nahmen bei den Käufergruppen in 2011 die Projektentwickler mit
17 Prozent wieder die Spitzenposition in München ein. Den zweiten Platz
belegten die Pensionskassen mit knapp 16 Prozent, gefolgt von den in
München stark vertretenen privaten Anlegern (rund 14 Prozent). Aber
auch geschlossene Fonds (13 Prozent) und Spezialfonds (11 Prozent)
haben umfangreich in München investiert. Der Anteil der ausländischen
Investoren hat sich im Vergleich zum Vorjahr mehr als verdoppelt und
erreichte einen Wert von knapp 39 Prozent. Wie schon im Vorjahr wird
der Münchner Investmentmarkt eindeutig von zwei Nutzungsarten
dominiert: Bürohäuser und Einzelhandelsobjekte. Büroimmobilien
machten gut die Hälfte des erzielten Transak tionsvolumens aus.
Wie immer erfahren Sie in unserem Newsletter mehr als nur Fakten und
Zahlen. Ratgeber- und Serviceberichte für den Immobilienverkauf er-
warten Sie auf den folgenden Seiten. So etwa darüber, was alles zu beachten
ist um die Verkaufsbedingungen der Immobilie zu prüfen und
deren Wertsteigerung zu ermitteln. Auch wie es um die staatliche Förderung
der energetischen Sanierung steht und was es mit dem Erbschaftsteuerrecht
genau auf sich hat – all das haben wir für Sie aufbereitet.
Nicht zuletzt möchten wir Sie auch auf die Stiftungsaktivitäten der
Bosseler & Abeking Kinderstiftung aufmerksam machen. Diesmal
bleiben wir innerhalb der Stadtgrenzen und helfen Kindern aus benachteiligtem
sozialen Umfeld, um einen sicheren Weg in die Zukunft zu
finden. Wir haben uns daher diesmal für das Projekt „Lichtblick Hasenbergl“
entschieden.
Eine informative Lektüre
wünscht Ihnen
Adrian Bosseler
Immobilienfachwirt,
Geschäftsführer
MüncHner investMentMArkt
transaktionen auf topniveau
Qualität schafft Vertrauen
Die Nachfrage auf dem Münchner Immobilienmarkt bewegt sich
nach wie vor auf hohem Niveau. Die Vermietungsumsätze 2011
(inklusive Eigennutzer) sind die höchsten seit zehn Jahren und
für den Investment-Bereich ist das Rekordjahr 2006 nur knapp
verfehlt worden.
Allein das Transaktionsvolumen hat sich auf dem Münchner Investmentmarkt
gegenüber 2010 mehr als verdoppelt und damit knapp
die Drei-Milliarden-Euro-Marke verpasst. Das Ergebnis lag in 2011
ganze 77 Prozent über dem 10-Jahresdurchschnitt. Besonders die
Aktivitäten im zweiten Halbjahr erhöhten das Volumen. Während
die ersten sechs Monate vor allem aus kleinvolumigen Transaktionen
bestanden, machten die Transaktionen allein von Juli bis
Dezember zwei Milliarden Euro aus. Betrachtet man das vierte Quartal
2011 allein, wäre München schon in der Jahres-Rangliste der
Big 7 vor Düsseldorf, Köln und Stuttgart platziert. Im vergan genen
Jahr stimmte sowohl die Größe wie die Menge der Trans ak tionen.
Die Akteure sorgten für fast 60 Prozent mehr Abschlüsse mit
einer durchschnittlichen Größe von 35 Millionen Euro (2010:
24 Mio. Euro).
Für Büroimmobilien lag Ende 2011 die Spitzenrendite bei 4,75 Prozent,
Geschäftshäuser erzielten 3,70 Prozent. Der Fokus der Investoren
auf Sicherheit, verbunden mit der enorm hohen Nachfrage
nach Core-Produkten sorgt für derartig niedrige Renditeniveaus.
Die Mietpreis-Incentives bewegen sich seit Ende 2010 gleichbleibend
auf einem Niveau von rund sechs Prozent. Daran wird sich
auch 2012 voraussichtlich nichts ändern.
MüNchNer INvestMeNtMArkt
in Mrd. EUR
3,5
3,0
2,5
2,0
1,5
1,0
0,5
0
10-Jahresdurchschnitt in Mrd. EUR 5-Jahresdurchschnitt in Mrd. EUR
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Prognose

Immobilien im Fokus 04/2012
energetiscHe sAnierung
kfW-förderung in gefahr
Die Finanzierung der KfW-Förderprogramme für die Gebäudesanierung
gerät offenbar ins Wanken. Von den versprochenen 1,5 Milliarden
Euro bewilligt das Bundesfinanzministerium für das laufende
Jahr zunächst nur 900 Millionen Euro. Eine solche Kürzung der Förderung
in dreistelliger Millionenhöhe hat deutliche Folgen für die
Wohnungs-und Immobilienunternehmen. Denn sie können Entscheidungen
für eine energetische Sanierung nur dann treffen, wenn sie
Planungssicherheit und eine verlässliche Mittelausstattung der Förderprogramme
haben. Und an dieser Verlässlichkeit hapert es nun.
Dies ist nicht erst seit neuestem so, bereits seit 2009 ist eine ständige
Hängepartie bei der Finanzierung der Gebäudesanierungsprogramme
zu beobachten – und das setzt sich in diesem Jahr genauso
fort. Die Bundesregierung sollte daher die fehlenden Mittel an anderer
Stelle aus dem Bundeshaushalt nehmen oder innerhalb des Energie-
und Klimafonds umschichten, aus dem die Mittel eigentlich in
die Förderprogramme fließen sollen. Andernfalls wird die Energiewende
scheitern, bevor sie überhaupt angefangen hat.
energie- und klimafonds nimmt weniger ein
Schon jetzt sind viele Eigentümer verunsichert und stellen Sanierungsvorhaben
erstmal zurück. Denn die Finanzierung ist zu ungewiss
und das Risiko, schließlich ohne staatliche Förderung auskommen
zu müssen, wirkt abschreckend. Die von der Bundesregierung
bestätigte Finanzierungslücke ist aufgetreten, weil der Energie- und
Klimafonds weniger Geld aus der Versteigerung von Kohlendioxid-
Emissionszertifikaten einnimmt als erwartet. Der Preis eines Zertifikats
beträgt derzeit rund zehn Euro. Die Bundesregierung hatte allerdings
mit 17 Euro kalkuliert.
Ebenso ins Wanken gerät die steuerliche Sonderabschreibung für
neue Heizungen, neue Fenster und neue Dämmung. Zwar hatte der
Bundestag im vergangenen Sommer ein entsprechendes Gesetz verabschiedet,
im Bundesrat wurde der Steuervorteil jedoch abgelehnt.
Schon dreimal stand die Vorlage auf der Tagesordnung des Vermittlungsausschusses
von Bundestag und Bundesrat.
eNerGIeeffIzIeNt sANIert – GüNstIG fINANzIert
dämmung dach
dämmung
Geschossdecken
Einbau einer
Lüftungsanlage
WAS WIRd GEFöRdERT?
– Komplettsanierung zum KfW-Effizienzhaus
– Energetische Einzelmaßnahmen
– Energetische Planung und Baubegleitung
– Baunebenkosten
Erneuerung der Fenster
dämmung
Außenwände
Heizungsaustausch
WIE WIRd GEFöRdERT?
– Zinsgünstige darlehen
mit Tilgungszuschuss
– Alternativ:
Investitions zuschuss
erBscHAftsteuer
verwandtschaftsgrad entscheidet
Geht es ums Vererben und Erben gibt es eine Reihe wichtiger Punkte
zu beachten. Bei der Übertragung von Vermögen ist das geltende Erbschaft-
und Schenkungssteuerrecht geprägt durch hohe persönliche
Freibeträge. Die Höhe des Freibetrages richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad:
Grundsätzlich gilt: Je enger verwandt der Erbe mit
dem Erblasser ist, desto niedriger sind die Steuersätze und desto
höher sind die Freibeträge. So genießen Ehepartner einen Freibetrag
bis zu 500.000 Euro, Kinder bis 400.000 Euro und Enkelkinder immerhin
noch 200.000 Euro, bevor die Finanzbehörde auf den Plan
tritt. Erst nach Abzug der gesetzlichen Freibeträge und Verbindlichkeiten
verlangt der Staat für die verbliebene Restsumme einer
Erbschaft oder Schenkung Steuern. Die Höhe der Steuer ist
ab hängig von der jeweiligen Erbschaftsteuerklasse. In der ganz überwiegenden
Zahl der Schenkungen bzw. Erbfälle fällt im Ergebnis keine
Erbschaftsteuer an. Der Vorteil: Wer zu Lebzeiten Immobilien oder andere
Vermögensgegenstände verschenkt, kann die steuerlichen Freibeträge
alle zehn Jahre aufs Neue nutzen.
WAs DAs erbe küNftIG kostet
Regelungen für vererbtes Privatvermögen
in EUR bisheriger
Freibetrag
Ehepartner, eingetr.
Lebenspartner
neuer
Freibetrag
307 000 500 000*
geltende Steuersätze
nach Vermögenshöhe
Kinder
Enkel
205 000
51 200
400 000*
200 000*
klasse 1 7–30 %
weitere
Abkömmlinge
51 200 100 000*
Geschwister,
Nichten, Neffen
10 300 20 000 klasse 2 30–50 %
andere Erben 5 200 20 000 klasse 3 30–50 %
* zusätzl. Freibetrag für Hausrat (41 000 EUR) und Güter (12 000 EUR)
selbst genutztes
Eigentum
selbstgenutztes eigentum bleibt steuerfrei
steuerfreI
steuerfreI
bis 200 m2 Im Januar 2009 wurde ein neues Erbschaftsteuergesetz rechtskräftig.
Die Berechnung der neuen Erbschaftsteuer ändert sich in einigen
Punkten. Durch die gestiegenen Freibeträge und weitere neue Regelungen
ändert sich die Berechnung der Steuerbelastung gegenüber
2008 und allen davor liegenden Jahren. Die großen Gewinner bei der
Erbschaftsteuerreform waren zum Januar 2009 zunächst nur nahe
Familienangehörige wie Witwen, Witwer, Kinder und Enkel. Sie wurden
im Hinblick auf die Besteuerung von Erbschaften besser gestellt.
Bis zum Januar 2010 mussten sich Geschwister gedulden, bis auch
für sie eine Verbesserung bei der Erbschaftsteuer greift. Kritisch wurde
von Anfang an die Schlechterstellung von Geschwistern und Neffen
und Nichten sowie weitere entfernte Verwandte betrachtet. Die
Vererbung von selbst genutztem Wohneigentum bleibt steuerfrei,
wenn der überlebende Ehepartner (bzw. eingetragene Lebenspartner)
oder die Kinder in dem Haus mindestens zehn Jahre lang wohnen
bleiben. Für Kinder gilt jedoch die zusätzliche Einschränkung, dass
nur eine Wohnfläche bis zu 200 Quadratmetern steuerfrei bewohnt
werden darf. Familienunternehmen können vollständig steuerfrei
vererbt werden, wenn sie sieben Jahre lang unter Erhalt der Arbeitsplätze
fortgeführt werden.

iMMoBilienkliMA
Warum jetzt die verkaufsbedingungen der immobilie prüfen?
Aktuelles Immobilienklima in München
München ist gefragt. Aktuelle deutsche Städterankings bestätigen
wieder einmal die unangefochtene Spitzenstellung der Bayernmetropole.
Nach München ziehen beständig zusätzliche Arbeitskräfte, in
München sind – gemessen an der Einwohnerzahl – die meisten Unternehmenszentralen
niedergelassen, München ist Gründungsort überdurchschnittlich
vieler neuer Firmen. Das direkte ökonomische
Umfeld beeinflusst die Wertentwicklung von Immobilien immer maßgeblich.
Die gewohnten Preissteigerungen auf dem Münchener Immobilienmarkt
werden aber durch den hohen Kapitaldruck aktuell
noch verstärkt. Vor allem inländische Investoren suchen hier nach
Alternativen zum volatilen Finanzmarkt. Und obwohl in den letzten
Jahren auf großzügigen innerstädtischen Flächen neue Wohnviertel,
modernste Büro- und zusätzliche Stadtteilzentren errichtet wurden,
kann München bei weitem nicht genug Angebote für all diejenigen
bereitstellen, die ihr Anlageportfolio derzeit über Immobilieninvestments
stabilisieren möchten.
München spezial
Zudem hat generell jedes Quartier innerhalb einer Stadt seine Besonderheiten:
Preise und Mieten differieren zwangsläufig stark nach Lage
und Gebäudequalität. Und die vielen in München neu entwickelten
Flächen außerhalb wie innerhalb des Mittleren Rings verändern tendenziell
das Standort- und somit auch das Preisgefüge. Die Wahrnehmung
überzeugender Marktchancen bleibt dadurch häufig auf so
genannte Core-Immobilien in 1 A-Lagen beschränkt, da sich gerade
institutionelle Anleger mit den spezifischen Eigenschaften anderer
Objektarten oft nicht auseinandersetzen. Eine der Besonderheiten des
Münchener Marktes ist daher auch die starke Präsenz solventer, vielfach
regional ansässiger Privatinvestoren und Family Offices, deren
persönliche Bindung an München und Bayern eine differenziertere
Kenntnis und Wertschätzung des Angebots ermöglicht.
Dynamische Marktentwicklung
und steigende komplexität
Allerdings geht auch am Eigentümer in dynamischen Phasen sehr
leicht eine günstige Gelegenheit vorbei. Wer hat schon immer die
Entwicklung aller Rahmenbedingungen gleichermaßen im Blick – besonders,
wenn er für gemischt genutzte Immobilien oder mehrere
ArbeItsLoseNquote 2008–2011
In Prozent
15
12
9
3
0
Wohn- und Geschäftshäuser verantwortlich ist? Nicht nur für Eigentümer
ist es schwer einzuschätzen, ob eine aktuelle Preisofferte schon
für einen Verkauf des Objekts spricht oder nicht. Selbst Manager und
Verwalter, die mit ihren Gebäuden üblicherweise sehr vertraut sind,
unterschätzen allzu häufig die Potentiale der komplexen Marktsituation.
Und wer kontaktiert schon einen Makler, wenn er nicht sicher ist,
ob er sein Objekt überhaupt verkaufen will? Ein zuverlässiger Partner,
der frühzeitig und unabhängig vom eigentlichen Geschäftsfall die
Gelegenheit hat, das Portfolio kennen zu lernen, kann jedoch noch
am ehesten im richtigen Moment die besten individuellen Marktchancen
realisieren. Denn er weiß nicht nur die übergeordneten Tendenzen,
sondern dazu auch die lokale Markt- und Standortentwicklung
zu bewerten. Kompetente Beratung ist also immer und gerade
jetzt besonders wichtig!
zunehmende kosten des Werterhalts
Denn derzeit weichen Wert- und Renditeentwicklung bereits deutlich
voneinander ab. Die in München ohnehin sehr hohen Mieten können in
der Breite nicht mit der Wertsteigerung Schritt halten. Neue Auflagen
erfordern eine weitere Professionalisierung des Facility Managements
und treiben Sanierungs- und Verwaltungskosten in die Höhe. Das gestiegene
Angebot an modernsten Neubauten verschärft die Konkurrenz
um zahlungskräftige, besonders gewerbliche Mieter und sorgt auch in
München derzeit für einen steigenden Sockelleerstand von Büros. Das
Engagement in Entwicklung und Weiterentwicklung, in energetische
Aufwertung, Ausstattung und neue Raumkonzepte, gerade in Nebenlagen
auch in die Anpassung der Vermietungsstra tegie an veränderte
Standortbedingungen wird immer bedeutsamer für eine gute Positionierung
auf dem Mietmarkt und einen dauerhaften Werterhalt.
Gewinnchancen auf dem höhepunkt?
„Möglicherweise ergibt eine all diese Faktoren berücksichtigende vor-
ausschauende Expertise, dass sogar die Reinvestition des Verkaufserlöses
in ein anderes Objekt lukrativer ist, als eine bestimmte Immobilie
zu halten, weil speziell für diese die Gewinnchancen kaum optimaler
sein können als jetzt“, sagt Geschäftsführer Adrian Bosseler. Denn geht
die Schere zwischen Preis und Ertragsperspektive zu weit auseinander,
wird die zumindest im internationalen Vergleich hohe Transparenz des
deutschen Immobilienmarktes das spekulative Risiko und damit einen
unangemessenen Preisauftrieb tendenziell begrenzen.
2008 2009 2010 2011
Berlin düsseldorf Hamburg Frankfurt a. M.
Stuttgart
München BRd

Immobilien im Fokus 04/2012
Bosseler & ABeking kinderstiftung
„lichtblick Hasenbergl“ wird unterstützt
Im Rahmen ihrer langjährigen Aktivitäten zur Hilfe bedürftiger Kinder
und Jugendlicher unterstützt die Bosseler & Abeking Kinderstiftung
die Einrichtung „Lichtblick Hasenbergl“ im gleichnamigen Münchner
Stadtteil, wo noch immer viele Kinder und Jugendliche unter benachteiligenden
Bedingungen in Sozialwohnungen oder ehemaligen Notunterkünften
aufwachsen. Ihre Lebensumstände sind von materieller
Not, einem schwierigen Zugang zu Bildungsangeboten und mangelnden
Chancen auf dem Ausbildungsmarkt geprägt.
Um diesen Kindern eine positive Zukunft zu ermöglichen, betreut
„Lichtblick Hasenbergl“ Kinder, Jugendliche und junge Erwachsene aus
Aktuell vermittelte objekte
Denkmalgeschütztes Mehrfamilienhaus
Bosseler & Abeking hat ein denkmalgeschütztes Mehrfamilienhaus
in der Eduard-Schmid-Strasse im Münchner Stadtteil Au direkt an
der Isar erfolgreich vermittelt. Die Liegenschaft wurde im Jahr
1898/99 erbaut und besteht aus einem Seiten- und Rückgebäude.
Das vermittelte Objekt steht auf einem 660 m² Grundstück und
verfügt über zwei Büroeinheiten – (ca. 220 m²) sowie 17 Wohneinheiten
(ca. 1.351 m²). Die Gesamtnutzfläche
beträgt 1.571 m².
Das Gebäude verfügt über Balkone
sowie einen Aufzug. Verkäufer der
Liegenschaft war ein Münchner
Family Office, Käufer war ein
privater Investor. Über den Kaufpreis
vereinbarten die Parteien
Stillschweigen.
Wohn- und Geschäftshaus in Ludwigsvorstadt
Bosseler & Abeking hat ein Wohn- und Geschäftshaus in der zentral
gelegenen Schwanthalerstraße in Ludwigsvorstadt vermittelt.
Die voll unterkellerte Anlage aus dem Jahr 1950 verfügt über ein
Erdgeschoss und sechs Obergeschosse, 1970/71 wurde das Dachgeschoss
ausgebaut. Das in Massivbauweise
errichtete Gebäude steht
auf einem ca. 310 m² großen Grundstück.
Die Gesamtnutzfläche beträgt
ca. 1.274 m², davon entfallen ca. 927 m²
auf die Bürofläche, ca. 172 m² auf die
Ladenfläche, ca. 125 m² auf die Wohnfläche
und ca. 50 m² machen die
Lagerfläche aus.
Immobilienberatung GmbH
Nymphenburger Straße 21
80335 München
Tel. +49 (0)89 / 17 95 39 - 0
Fax +49 (0)89 / 17 95 39 - 11
info@bosselerabeking.com
www.bosselerabeking.com
sozial schwachen und bildungsfernen Familien. Viele von ihnen sind
bereits über Generationen von materieller Not und der Abhängigkeit
von sozialen Hilfen betroffen. Die Einrichtung bietet nun eine gesunde
Grundversorgung, eine intensive schulische Unterstützung, sowie ein
soziales Training mit dem Schwerpunkt Berufsfähigkeit. Das oberste
Ziel sind motivierte und zufriedene Jugendliche, die einen Schulabschluss
schaffen, eine Ausbildung erfolgreich durchlaufen und die in
der Lage sind, ihr Leben eigenverantwortlich zu gestalten. Ein Projekt
ganz im Sinne der Bosseler & Abeking Kinderstiftung.
www.bosseler-abeking-kinderstiftung.de
Wohnanlage in Giesing
Bosseler & Abeking hat eine zentrumsnah gelegene Wohnanlage
mit guter Infrastruktur in der Reginfriedstraße in München-Giesing
vermittelt. Das Objekt wurde im Jahr 1964 erbaut und hat eine
Grundstücksgröße von ca. 4.344 m². Die Gesamtnutzfläche von ca.
3609 m² gliedert sich in 47 Wohneinheiten von ca. 3.141 m² und
sechs Büroeinheiten von ca. 468 m². Je Stockwerk verfügt das
Objekt über eine 4-Zimmer, 1-Zimmer
und 2 Zimmer-Wohnung sowie drei
2 ½- Zimmer-Wohnungen. Zum Anwesen
gehören zwölf Tiefgaragenstellplätze,
die sich auf dem Nachbargrundstück
befinden. 19 Stellplätze gibt es
auf dem eigenen Grundstück. Der Verkäufer
war eine Münchner Stiftung, der
Käufer ein Münchner Family Office.
Denkmalgeschütztes Anwesen in Isarvorstadt
Bosseler & Abeking hat auch eine denkmalgeschütztes Wohn- und
Geschäftsanwesen in der Corneliusstraße im Stadtteil Isarvorstadt
vermittelt. Das Objekt wurde im Jahr 1889 erbaut und im Jahr
1984 kernsaniert. Das Objekt verfügt über eine Einzelhandels-
einheit von ca. 110 m²
sowie neun Wohneinheiten
von ca. 740 m².
Insgesamt beträgt die
Nutzfläche ca. 850 m². Das
Gebäude hat keinen Renovierungsrückstau
und ist
mit einem Aufzug ausgestattet.
Alle Informationen wurden nach bestem Wissen und Gewissen erstellt. Sie stellen keine Beratung oder Empfehlung dar. Eine Haftung wird ausgeschlossen.