Mit Bravour gemeistert: energetische Sanierung eines ... - Sto

Das Fachmagazin für die Wohnungswirtschaft
werte entwickeln 01.2010
Vergesst die EnEV!
interview Mit einer Radikalkur zu Top-Ratings . fallbeispiel
Passivhausstandard für 60er-Jahre-Wohnhochhaus .
gestaltung Für den ersten Eindruck gibt es keine zweite
Chance . technik Fassadendämmung – das Original

fokussiert
Auto
02

* Mobilität ist ein fester Bestandteil
unseres Lebens. Aber sie hinterlässt Spuren –
akustisch und visuell. Über 41 Millionen Pkw bewegen
sich inzwischen auf deutschen Straßen. Dass es auch
anders geht, haben 160 Menschen unterschiedlichen
Alters und Lebensstandards im Hamburger Stadtteil
Ohlsdorf unter Beweis gestellt. Ende der 90er-Jahre
brachten sie den Stein für die Entwicklung ihrer autofreien
Klimaschutzsiedlung ins Rollen. Entstanden
sind schließlich acht Mehrfamilienhäuser in KfW-
60- und Passivhausbauweise. 2008 waren die Mietund
Eigentumswohnungen im Kornweg bezugsfertig.
www.klimaschutzsiedlung.de
Architekt:
NeuStadtArchitekten, Hamburg
Fassadendämmsystem:
StoTherm Classic
Verarbeiter:
Harry Vigass GmbH & Co. KG, Hamburg
frei *
fokussiert
03

inhalt
06 schwerpunkt
Die EnEV ist in aller Munde. Ihre Umsetzung bereitet jedoch Kopfschmerzen. „Man
muss vom finanziell Machbaren her denken“, sagt Rainer Feldmann von der KfW und
empfiehlt: „Vergesst die EnEV!“
11 interview
Die Kommunale Wohnungsgesellschaft mbH Erfurt hat sich selbst 2005 eine tief
greifende Radikalkur verordnet. Inzwischen genießt das Unternehmen bei Banken
Top-Ratings. Dr. Karsten Schönberger, Technischer Leiter und Prokurist, über den
Weg zum Ziel.
14 fallbeispiel
Die Stadt Freiburg hat einen Masterplan „Energieeffiziente Stadt“ entworfen. Dass
man auch Wohnhochhäuser aus den 60er-Jahren energetisch auf Passivhausstandard
trimmen kann, stellt die Freiburger Stadtbau jetzt unter Beweis.
18 immobilienporträts
Wie kann man ein Baudenkmal energetisch sanieren und gleichzeitig den Originalputz
der Fassade erhalten? Die Baugenossenschaft Gartenstadt Nürnberg eG zeigt,
wie es funktioniert.
20 gestaltung
Die Fassade ist die Visitenkarte eines Hauses. Beispiele aus Theorie und Praxis zeigen,
was man mit guten Gestaltungskonzepten alles machen kann. In der vorliegenden
Ausgabe geht es um Buchstaben und Fenster.
23 technik
Wärmedämm-Verbundsysteme: StoTherm Classic – das Original.
Fassadendämmung sanieren durch Aufdoppelung.
Das hasst der Schimmel: Innensilikatbeschichtungen.
26 weltweit
Auf dem Lodenareal in Innsbruck ist ein Mix von 480 Miet- und Eigentumswohnungen
entstanden. Die Bauherren haben damit Neuland betreten, denn es handelt sich
um die größte Passivhausstandard-Wohnanlage Europas.
04
20 23 11 06 26
impressum
Herausgeber
Sto AG
Ehrenbachstraße 1
DE-79780 Stühlingen
T 07744 57-0
F 07744 57-2178
infoservice@stoeu.com
www.sto.de
Redaktion
Alexandra May
Daniela Meidroth
Till Stahlbusch
Dirk Katzschke
Jörg Klaus
Verlag
Alexandra May Investor + Public Relations
Strohschnitterweg 1f
DE-65203 Wiesbaden
www.alexandra-may.com
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oder Illustrationen.
Printed in Germany

„Die energetische Gebäudemodernisierung
ist für die Bauund
Immobilienwirtschaft zu
einer zentralen Herausforderung
unserer Zeit geworden.“
editorial
Mehr Wert fürs gleiche Geld
editorial
„Vergesst die EnEV!“ ist der Kernbeitrag unseres neuen
Magazins für die Wohnungswirtschaft. Natürlich ist das kein
Aufruf, staatliche Verordnungen zu missachten. Nein, es geht
ganz einfach darum, die Kernforderungen der EnEV mit den
reichlich zur Verfügung stehenden staatlichen Fördergeldern
zu verknüpfen. Denn diese Förderungen erlauben es, bessere
Energiestandards für das gleiche Geld zu bekommen. Der Trick
dabei: notwendige Sanierungsmaßnahmen nicht von der EnEV
her denken, sondern ausgehend vom gegebenen Gebäudezustand
und unter Berücksichtigung staatlicher Fördergelder
das wirtschaftlich Sinnvolle tun. Keine Frage: Das Bauen und
Sanieren ist in Deutschland kompliziert geworden. Deshalb
haben wir uns entschieden, viermal jährlich in „we“ komplexe
Sachverhalte aus verschiedenen Richtungen zu beleuchten. Dies
geschieht durch externe Experten, ebenso wie durch Fachleute
aus dem Hause Sto. Gelungene Praxisbeispiele sowie technische
und gestalterische Lösungen runden das Bild ab. Und wenn
Sie über die gedruckten Beiträge hinaus das eine oder andere
Thema vertiefen wollen, stehen weiterführende Informationen
auf unserer Website „sto.de/we“ für Sie bereit.
Die Partnerschaft zwischen der Wohnungswirtschaft und Sto
reicht Jahrzehnte zurück. Wir würden uns freuen, wenn Sie „we“
als weiteren Baustein dieser Verbundenheit betrachten und
schätzen lernen.
In diesem Sinne – viel Vergnügen bei der Lektüre.
Michael Keller
Leiter Inlandsgeschäfte/Generalbevollmächtigter Sto AG
05

schwerpunkt
Vergesst die EnEV!
Mit dem Anfang anfangen: Wer die Jagd nach hochfliegenden Zielen anderen überlässt und
stattdessen seine realen finanziellen Möglichkeiten mit staatlicher Förderung paart, bekommt
bares Geld für dieses umgekehrte Denken – und genügt zugleich allen Anforderungen der
EnEV, quasi nebenbei.
Dipl.-Ing. Rainer Feldmann,
externer Sachverständiger für Gebäudeenergieeffizienz
der KfW Bankengruppe
Was wirklich wichtig ist:
� Wirtschaftlichkeit statt Visionen.
� Das Budget bestimmt das Ziel.
� Förderung macht manches möglich.
� Mehr Sanierung für weniger Geld.
� Steigende Heizkosten einplanen.
� Getrennt denken:
Energiesparen ≠ Modernisieren.
� EnEV 2012? Gleichfalls vergessen!
06
Foto: KfW
Stellen wir uns einen wohnungswirtschaftlichen Klassiker vor:
einen dreigeschossigen Zweispänner als Doppelhaus mit zwölf
Parteien: 750 m² Wohnfläche, Baujahr 1959, Heizung nicht auf dem
neuesten Stand, geringer baulicher Wärmeschutz. Die Sanierung
eines solchen Objektes ist kein Energiesparwettkampf, sondern
Ergebnis einer kühlen Kosten-Nutzen-Rechnung. Es geht nicht
darum, irgendwelchen Spitzenwerten hinterherzujagen, auch wenn
diese eine hohe Förderung versprechen. Ein zielwertorientierter
Ansatz läuft immer Gefahr, genau dieses Ziel mit dem jeweils zur
Verfügung stehenden Budget zu verfehlen. Folge: Die energetische
Sanierung bleibt auf halbem Wege stecken oder das Budget wird
überschritten – der Ärger ist auf jeden Fall groß.

Erst die „Kohle“, dann die Effizienz
Also muss man das Verfahren umkehren, man muss vom finanziell
Machbaren her denken. Am Anfang steht der Bestand. Ihn gilt es
realistisch einzuschätzen. Die nächste Frage gilt dem für die energetische
Sanierung zur Verfügung stehenden Budget. (Hier muss
sauber getrennt werden: Instandhaltungs- und Renovierungskosten
gehören in eine andere Rechnung.) Das Budget gibt vor, welche
Maßnahmen geleistet werden können, und das Ergebnis dieser Maßnahmen
ergibt eine klare Position im Förderstufenmodell der KfW.
Nun kann das Budget um die errechnete Förderung aufgestockt
und die Maßnahmen können verbessert werden. „Wo landen die
Werte jetzt? Reicht mir das? Bin ich vielleicht schon eine Effizienzstufe
(und damit Förderstufe) weiter oder fehlt nur eine geringe
zusätzliche Investition?“
� Das KfW-Effizienzhaus
Das neue Fördermodell „Energieeffizient Sanieren“ der KfW bezieht
seine rechnerischen Grundlagen von einem fiktiven Neubau,
dem sogenannten „Referenzgebäude“ nach § 3 Absatz 1 EnEV
2009. Das bedeutet, dass die Bestimmung des zulässigen Jahresprimärenergiebedarfs
(Qp) und des spezifischen Transmissionswärmeverlusts
(H T´) nicht mehr wie in der Vergangenheit über die
Verrechnung des Gebäudeentwurfs mit dem Grenzwert aus A/V-
Verhältnis und der Art der Trinkwasserbereitung erfolgt. Heute wird
dafür der Gebäudeentwurf mit vorgegebenen Werten für baulichen
Wärmeschutz und Anlagentechnik ins Verhältnis gesetzt. Es wird also
kein Grenzwert mehr berechnet, sondern ein Vergleich mit den Referenzanforderungen
gezogen. Für all das sorgt in der Regel jedoch
eine Software. Die tägliche Praxis ist darum einfach:
1. Der Planer entwirft ein Haus. 2. Er gibt das Aufmaß in die Software
ein, die einen maximalen Jahresprimärenergiebedarf (Qp)
nach dem Referenzgebäudeverfahren berechnet. 3. Er versucht
mit geeigneten Maßnahmen, Qp in der Realität zu erreichen oder
zu unterschreiten.
Ist-Zustand
H T´ = 1,45 kWh/(m 2 ·K)
Kosten
Tilgungszuschüsse
Einzelmaßnahmen
Fenster + Fassade
gemäß EnEV 2009
H T´ = 0,9 kWh/(m 2 ·K)
Einzelmaßnahmen
Fenster + Fassade
nach KfW
HT´ = 0,88 kWh/(m2 ·K)
schwerpunkt
Schauen wir uns nochmals unseren vorher beschriebenen Zweispänner
an. Neben nicht umlagefähigen Instandhaltungsmaßnahmen
muss auch etwas für die Energieeffizienz getan werden.
Die Frage lautet also: Was kann ich mit einer Erhöhung der Kaltmiete
um beispielsweise einen Euro je m² erreichen? Bei 750 m² Wohnfläche
ergibt sich ein Budget von 9.000 Euro für Zins und Tilgung
eines Darlehens. Beschränke ich die energetische Sanierung auf die
Mindestanforderungen der EnEV, steht mir bei einem angenommenen
Zinssatz von 4,8 Prozent über 30 Jahre eine Investitionssumme
von etwa 140.000 Euro zur Verfügung. Doch schon die einfachste
Art der KfW-Unterstützung, die Förderung von Einzelmaßnahmen,
die sich von den Anforderungen her kaum unterscheidet (+ 3
Zentimeter Dämmung), lässt die Summe dank besserer Zinssätze
auf 175.000 Euro anschwellen. 35.000 Euro haben oder nicht
haben? Der Kaltmietertrag bleibt gleich, die Annuität bleibt
Was unterscheidet nun das KfW-Effizienzhaus vom Referenzgebäude
der EnEV? Ersteres ist ein Maßstab für die Höhe staatlicher
Förderung und Letzteres ist Berechnungsgrundlage einer staatlichen
Forderung. Will ich eine Sanierungsförderung für den KfW-EH-100-
Standard erhalten, muss ich zu genau 100 Prozent die Primärenergieanforderung
des EnEV-Referenzgebäudes erfüllen, bei der Förderstufe
KfW-EH 115 darf ich 15 Prozent schlechter sein.
Gleichzeitig stellen die KfW – und auch die EnEV – Anforderungen
an den baulichen Wärmeschutz. Das soll verhindern, dass besonders
effiziente Heizsysteme in besonders ineffiziente Gebäude eingebaut
werden. Hier gibt es aber Unterschiede zu beachten: Die EnEV hat
je Gebäudetyp feste Anforderungswerte definiert. Die KfW hingegen
orientiert sich wiederum ausschließlich an der Idee des Referenzgebäudes.
Jeder Effizienzstandard entspricht einer prozentualen
Unter- bzw. Übererfüllung dieser Anforderung. Die Folge: mehr
Gerechtigkeit, denn unabhängig vom Gebäudetyp muss so jedes
Wohnhaus den gleichen Wärmeschutz für die jeweilige Förderstufe
einhalten.
KfW-EH 130
H T´ = 0,59 kWh/(m 2 ·K)
100.500 Euro 112.250 Euro 117.600 Euro
5.880 Euro
= 111.720 Euro
KfW-EH 85
H T´ = 0,41 kWh/(m 2 ·K)
132.500 Euro
19.886 Euro
= 112.614 Euro
07

schwerpunkt
� Effizient sanieren mit Förderung der KfW
Wo früher nur zwei Förderstufen die Sanierungswirklichkeit
grob trennten, ermöglichen heute nahe beieinanderliegende
Förderniveaus gangbare Übergänge von einer
Effizienzhausstufe zur nächsten. Seit dem 1. Oktober
2009 umfasst die Sanierungsförderung vier Bereiche:
Diese heißen – mit ansteigender Energieeffizienz –
KfW-Effizienzhaus 130, 115, 100 und 85. Die Zahl gibt
dabei das relative Verhältnis zur gesetzlichen EnEV-
Anforderung an, sodass für jede Stufe bestimmte
Höchstwerte für den Jahresprimärenergiebedarf (Qp)
und den spezifischen Transmissionswärmeverlust (H T´)
gelten. Bei allen vier Förderstufen stellt die KfW verbilligte
Kreditzinsen sowie Tilgungszuschüsse (siehe Seite
10) bereit. Außerdem unterstützt die staatliche Bank
auch energieeffiziente Einzelmaßnahmen (zinsgünstige
Darlehen) sowie zusätzliche Maßnahmen zur Steigerung
der Energieeffizienz, hier aber in Form von Zuschüssen
für Baubegleitungen, Heizungsoptimierungen
und den Austausch von Nachtspeicherheizsystemen.
Ziel der engen Staffelung der Klassen ist es, die jeweils
energetisch bestmögliche und zugleich wirtschaftlich
sinnvolle Sanierung auf den Weg zu bringen. Dank der
dichten Staffelung ist es im Gegensatz zum früheren
zweistufigen Modell immer nur ein kleiner und daher
häufig wirtschaftlich vertretbarer Schritt zu mehr
Effizienz.
Darstellung der Förderstufen
für ein Beispielgebäude MFH mit 827 m 2 An (Nutzfläche)
Primärkennwert [kWh/(m 2 x Jahr)]
120
100
80
60
40
20
0
93,6
65,5
KfW-Effizienzhaus-Standard
nach EnEV 2007
86,1
76,1
66,2
56,3
KfW-Effizienzhaus-Standard
nach EnEV 2009
gleich, es kann aber mehr investiert und besser saniert werden.
Falls die KfW-Effizienzhaus-Stufe 130 erreicht wird, können durch
noch günstigere Kreditkonditionen sogar bis zu 210.000 Euro für
die energetische Sanierung finanziert werden.
Noch einmal zurück zu der Frage, welche Möglichkeiten bestehen,
wenn nur eine geringe zusätzliche Investition fehlt, um eine höhere
Förderstufe zu erreichen. Lohnt sich das dann? Nun, die Konditionen
verbessern sich Förderstufe für Förderstufe. Beim Sprung in den
besten Sanierungsstandard (KfW 85) beispielsweise werden bei einer
Laufzeit von 30 Jahren aus einem Euro ganze 300 Euro! Übrigens:
Die Dämmung eines KfW-85-Hauses ist mit weit weniger als 300
Euro je m² Mietfläche realisierbar.
Doch was ist, wenn die Kaltmiete eben nicht mit einem zusätzlichen
Euro belastet werden kann? Dann sind vielleicht 80 oder 60 Cent
möglich. Ausrechnen und schauen, was mit dieser Summe bewegt
werden kann.
Das bessere Haus fürs gleiche Geld
Und es kann wirklich mehr bewegt werden als früher, denn das
ist der große Vorteil der neuen, engeren Staffelung der Förderstufen.
Es ist wesentlich einfacher geworden, individuelle Energiesparmaßnahmen
zu optimieren. Energieberater können endlich zeigen, was
sie können. Der Bauherr legt fest, was er sich leisten kann, der Gebäudeenergieberater
zeigt auf, wie mit einer teilweise minimal
höheren Investition ein weiterer Förderstufenschritt genommen
werden kann. So ist die energetische Sanierung der 12 Wohneinheiten
unseres angenommenen Zweispänners vielleicht mit
112.500 Euro eingeplant. Der Energieberater weist darauf hin, dass
mit einer zusätzlichen Dämmung der obersten Geschossdecke und
mit einer Anpassung der anderen Dämmstandards, also einer Mehrinvestition
von knapp 5.500 Euro, die Förderstufe KfW-EH 130 erreicht
werden kann. Durch das Erreichen des Effizienzhausstandards
gewährt die KfW nun einen fünfprozentigen Tilgungszuschuss,
sodass für den Investor tatsächlich gar keine Zusatzkosten entstehen
und er dennoch „das bessere Haus fürs gleiche Geld“ bekommt.
Und wird zum Erreichen einer weiteren Optimierungsstufe zusätzlich
auch noch die Kellerdecke gedämmt, werden aus 5.900 Euro
Tilgungszuschuss fast 20.000 Euro.
� Vergleich der Dämmanforderungen: EnEV, Einzelmaßnahme, KfW-EH 130, KfW-EH 85
Vergleichsbeispiel: Dämmmaßnahme (cm Dämmstoff) beziehungsweise U-Werte (W/m²K)
Bauteil EnEV Einzelmaßnahme KfW-EH 130 KfW-EH 85 Fläche
Außenwand 12 cm 15 cm 12 cm 12 cm 527,9 m 2
Fenster 1,3 W/m²K 1,1 W/m²K 1,3 W/m²K 1,3 W/m²K 161,4 m2 OG-Decke 16 cm 16 cm 299,5 m2 Kellerdecke 8 cm 299,5 m2 Kellerwände 6 cm 70,0 m2 Außentüren 1,8 W/m²K 9,5 m2 08

In Deutschland stehen für die Installation von Photovoltaikmodulen mehr als 2.800 km² Dachfläche zur Verfügung.
Die Mieter profitieren
Und die Mieter? Die profitieren – nicht nur von warmen Füßen.
Neueste Auswertungen der Deutschen Energie-Agentur (dena)
(siehe rechts) zeigen, dass für die Mehrkosten des energetischen
Sanierens beim Effizienzhaus 85 im Geschosswohnungsbau eine
Kaltmietenumlage von circa 0,60 Euro pro m² notwendig ist. Gleichzeitig
reduzieren sich aber die Heizkosten um durchschnittlich 0,85
Euro je m² Wohnfläche.
Die zu erwartende Steigerung der Energiepreise ist hier noch nicht
einmal berücksichtigt. Was aber getan werden muss, schließlich
kann es sich heute kein Unternehmen mehr leisten, seine Mieter
auf der nach oben offenen Heizkostentreppe alleinzulassen.
Die Vermieter profitieren auch
Und die Vermieter? Die sagen oft: „So wie in der Theorie funktioniert
es in der Realität nun mal nicht.“ Da haben sie recht – und
auch wieder nicht. Nicht recht haben manche Kritiker des KfW-
Modells, weil sie bei ihren Wirtschaftlichkeitsberechnungen
� Beleg für Studie
schwerpunkt
Im Rahmen einer wissenschaftlichen Begleituntersuchung
des dena-Modellvorhabens „Niedrigenergiehaus
im Bestand“ wurden teilnehmende Projekte vom
Institut Wohnen und Umwelt aus Darmstadt untersucht
und analysiert. Wesentlicher Bestandteil dieser
Studie war eine detaillierte Kostenauswertung als
Grundlage einer wohnungswirtschaftlichen Bewertung
der energetischen Sanierungsmaßnahmen mit
dem Ziel einer „Mehr-Mietertrags-Darstellung“. Zusätzlich
wurden die Ergebnisse vor dem Hintergrund
einer möglichen, sozialverträglichen „Warmmietenneutralität“
bewertet. Erste Ergebnisse der Studie
wurden auf dem „zukunft haus“-Kongress der dena
am 24. und 25.11.2009 in Berlin präsentiert.
09

schwerpunkt
� Wie funktioniert ein Tilgungszuschuss?
Seine Auszahlung erfolgt nie in Form einer Überweisung,
sondern stets als Sondertilgung. Im Bereich der
energetischen Bestandssanierung bietet die KfW
folgende Tilgungszuschüsse (TZ) auf den zugesagten
Darlehensbetrag (max. 75.000 Euro Kredit pro Wohneinheit):
. KfW-Effizienzhaus 130 = 5,0 %
. KfW-Effizienzhaus 115 = 7,5 %
. KfW-Effizienzhaus 100 = 12,5 %
. KfW-Effizienzhaus 85 = 15,0 %
� Erneuerbare Energien nutzen
Neu: Wenn die Errichtung einer Photovoltaikanlage
Teil des Sanierungspakets ist, darf der Anteil des
erzeugten Stroms, der direkt dem Heizen oder der
Trinkwassererwärmung dient, vom Primärenergiebedarf
des Gebäudes gemäß § 5 der EnEV abgezogen werden.
Haben also in der Vergangenheit beispielsweise Durchlauferhitzer
einen tollen Qp-Wert vermasselt, liegt
nun eine Lösung nahe. Die Nutzung einer PV-Anlage
kann bei einer dreißigprozentigen Strombereitstellung
für Durchlauferhitzer die Primärenergiebilanz um 10
kWh/m²a verbessern. Damit ist häufig schon die nächste
Förderstufe erreicht; ganz zu schweigen von den aktuell
knapp 23 Cent staatlicher Vergütung für jede selbst
genutzte Kilowattstunde des selbst erzeugten Stroms.
www.kfw.de
infocenter@kfw.de
T 0180 1 335577
� Heute schon dem Morgen genügen
Wer 2010 sein Gebäude als KfW-Effizienzhaus 85 saniert, hat die
EnEV-Anforderungen des Jahres 2012 vermutlich schon jetzt locker
erfüllt. Wie das? Da die Sanierung nach den Förderkriterien der
KfW die Forderungen der EnEV an Bestandsgebäude immer und
teilweise deutlich übertrifft, wird eine erneute Verschärfung der
EnEV-Zielparameter um 30 Prozent das Niveau der staatlichen
Forderung lediglich auf das der aktuellen Förderung bringen.
Wieder ein Beispiel: Unser guter alter Zweispänner würde unsaniert
circa 295 kWh/m²a verbrauchen. Die EnEV 2009 misst ihn an einem
Neubau, der 66 kWh/m²a verbraucht und gesteht ihm einen Altbauaufschlag
von 40 Prozent zu: Er dürfte nach einer Sanierung
also nur noch 93 kWh/m²a verbrauchen. Da der Schritt zwischen
10
Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen
miteinander vermengen. Recht haben sie, weil sie aus der täglichen
Praxis wissen, dass das eine kaum vom anderen zu trennen ist.
Das hat die KfW erkannt und finanziert darum die energetischen
Maßnahmen auch im Vollkostenansatz, was den Instandhaltungsanteil
der einzelnen Bauteile mit abdeckt. Aber wer heute nachhaltig
saniert, muss auch immer „Bäder und Balkone“, kurz: die
Aufwertung der Wohnungen, im Auge haben. Dagegen ist auch
nichts zu sagen. Man sollte es bei der wirtschaftlichen Erfolgsanalyse
nur getrennt berechnen. Sonst verschenkt man vielleicht für sich
als Investor oder auch für den Mieter Vorteile. Übrigens bietet die
KfW auch Förderprogramme für nicht energieeffiziente Baumaßnahmen.
Die Programme „Altersgerecht Umbauen“ und „Wohnraum
Modernisieren“ bieten Finanzierungssicherheit bis zu 30
Jahre lang.
Und wie geht’s weiter?
Die Beschlüsse von Meseberg verlangen eine Fortschreibung der
EnEV im Jahr 2012. Wie die jedoch genau aussehen wird, vermag
heute noch niemand mit Sicherheit zu sagen. Wahrscheinlich wird
sich die Berechnungsmethodik kaum ändern. Von einer weiteren
Verschärfung der Zielwerte (EnEV-Referenzgebäude) ist jedoch
auszugehen. Was die Förderlandschaft zu diesem Zeitpunkt bereithält,
weiß momentan noch keiner. Dass sie heute allerdings sehr
üppig ist, sollte jedem klar sein. In guten Zeiten auf bessere zu
warten, ist nicht frei von Risiko.
Ausblick 2012
350
300
250
200
150
100
50
0
Bestand EnEV 2009 EnEV 2012 KfW-EH 85
Eine Sanierung nach KfW-EH 85 erfüllt aller Wahrscheinlichkeit nach auch bereits
die Forderungen der EnEV 2012.
EnEV 2007 und EnEV 2009 schon 30 Prozent betrug, ist es – auch
wegen des Wirtschaftlichkeitsprinzips – unwahrscheinlich, dass der
Sprung in zwei Jahren größer ausfällt. Das hieße also, unser Dreigeschosser
mit seinen 750 m² Wohnfläche dürfte – nach einer Sanierung
2012 – nur noch 64,8 kWh/m²a (= 46,3 kWh/m²a + 40 Prozent)
verbrauchen. Dieser Wert wird aber mit dem KfW-EH-85-Standard
von 56,3 kWh/m²a heute schon unterschritten.
Übrigens: Wer jetzt bei einer energetischen Sanierung nach dem KfW-
EH-100-Standard mit dem Energiesparen beginnt, besitzt 2012 bereits
einen Effizienzvorsprung von zwei Jahren. Der ist nur schwer aufzuholen.
Allein um die Effizienzgewinne dieser beiden Jahre auszugleichen,
benötigt das EnEV-2012-Gebäude mindestens 24 Jahre.

Portfolioanalyse: Die Lage einer Immobilie ist nicht alles
2005 hat die Kommunale Wohnungsgesellschaft mbH Erfurt sich selbst aus eigener Kraft ein
umfangreiches Reorganisationsprogramm auferlegt. Das erklärte Ziel: die Existenz des in
die Schieflage geratenen Unternehmens langfristig zu sichern. Die eingeleiteten Maßnahmen
zeigen inzwischen messbare Erfolge: Alle Unternehmensprozesse wurden konsequent auf
den Kunden ausgerichtet, die Leerstandsquote ist rapide gesunken und die Banken geben
dem Unternehmen ein Top-Rating. Dr. Karsten Schönberger, Technischer Leiter und Prokurist,
über den Schlüssel zum Erfolg.
interview
11

interview
Knapp 200.000 Einwohner zählt die thüringische Landeshauptstadt mit ihrem historischen Stadtkern.
� Das KoWo-Fitnessprogramm
Die Geschäftsentwicklung der Kommunalen Wohnungsgesellschaft
mbH Erfurt (KoWo) zeigte bis 2005
negative Ergebnisse, die zu einem fortschreitenden
Verzehr der Gesellschaft führten. Im März 2005 haben
Geschäftsleitung, Aufsichtsrat und Gesellschafter der
KoWo deshalb ein umfassendes Reorganisationsprogramm,
das Fitnessprogramm, verabschiedet. Eine
neue Geschäftsleitung erhielt den Auftrag, die Gesellschaft
zu konsolidieren, den Substanzverzehr zu
beenden und ein nachhaltiges Unternehmenskonzept
zur Zukunftsfähigkeit der KoWo zu erarbeiten. Der
vollständige organisatorische und finanzielle Umbau
des Unternehmens umfasste acht Teilprojekte und
erfolgte unter Mitwirkung beziehungsweise Einbindung
der Mitarbeiter bei laufendem Geschäftsbetrieb.
Innerhalb von 30 Monaten ist es gelungen, die
„Operation am offenen Herzen“ erfolgreich abzuschließen.
Es handelt sich damit um den umfassendsten
und kürzesten Turnaround-Prozess, der in der deutschen
Wohnungswirtschaft bislang realisiert wurde.
Quelle: KoWo
12
Der dreidimensionale
Strategiewürfel: Mit ihm
bildet man die Standortqualität
sowie die Attraktivität
und Wirtschaftlichkeit
eines Objektes ab, um
schließlich objektgenau
eine Entscheidung über
Instandsetzung, Abriss
oder Verkauf treffen zu
können.
Die KoWo hat sich im Zuge des Fitnessprogramms zum Ziel
gesetzt, auch Benchmarks für die Wohnungswirtschaft zu
setzen. Inwieweit wurde dieses Ziel erreicht?
Dr. Karsten Schönberger: Mit unserer strategischen Unternehmensplanung,
die auf 20 Jahre ausgelegt ist, haben wir einen
Maßstab definiert, der sehr hoch ist. Das Herzstück bildet die Investitionsplanung
für den Bestand. Sie stellt neben Zins und Tilgung
auch die größte Budgetposition dar.
Was ist konkret das Neue beziehungsweise Besondere daran?
Die KoWo befand sich 2005 wirtschaftlich in einer sehr kritischen
Situation. Es ist nicht übertrieben, zu sagen, dass akuter
Handlungsbedarf bestand. Die Entwicklung des Fitnessprogramms
und die Umsetzung bei laufendem Geschäftsbetrieb haben wir
deshalb immer mit einer Operation am offenen Herzen verglichen.
Damit wir jedoch belastbare Aussagen über die langfristigen Entwicklungsperspektiven
des Unternehmens treffen konnten, war
es unbedingt notwendig, sich das Portfolio sehr genau anzuschauen.
Um schließlich jedes Objekt hinsichtlich seiner Immobilien- und
Standortqualität bewerten sowie seine Wirtschaftlichkeit beurteilen
zu können, haben wir verschiedene Bewertungsmodelle herangezogen.
Die Ergebnisse aus dieser Analyse wurden miteinander
kombiniert und schließlich in einem dreidimensionalen Portfoliomodell
abgebildet. Somit konnten wir objektgenaue Strategien
entwickeln. Das Besondere an unserer Vorgehensweise besteht
zudem darin, dass wir die Planungen über den gesamten Lebenszyklus
einer Immobilie erstellt haben – und zwar ausnahmslos für
alle Objekte im Portfolio.
Das klingt nach einem sehr großen Aufwand ...
Wir haben Mitte Mai 2005 mit der Objektbegehung angefangen
und waren drei Monate später mit der technischen Bestandserfassung
und der Wohnumfeldanalyse fertig. Somit konnten
wir schon mal die Verteilung der Standortqualität und der Attraktivität
der Objekte innerhalb des Portfolios darstellen. Da eine strategische
Planung allein auf der Grundlage dieser Bewertungsgrößen
zu Fehlentscheidungen führen kann, haben wir mit der Objektwirtschaftlichkeit
noch eine dritte Bewertungsgruppe erarbeitet.
In der Immobilienwirtschaft gilt die eiserne Regel: Lage,
Lage, Lage. Mithin müsste die Standortqualität doch Indizwirkung
für die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie haben.
Das ist nur bedingt richtig. Sie können tolle Objekte in
einer tollen Lage haben und die Immobilie rechnet sich trotzdem
nicht, weil die erzielbaren Mieteinnahmen die Erstellungskosten
nicht wieder einspielen. In so einem Fall wäre es fatal, gutes Geld
schlechtem hinterherzuwerfen. Zu dieser Erkenntnis kommt man

jedoch nur, wenn man auch die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie
betrachtet.
Das Portfolio weist eine für ostdeutsche Wohnungsunternehmen
typische Struktur auf: 25 Prozent der Gebäude
decken 80 Prozent des Wohnungsbestandes ab. Eignet sich
Ihre Vorgehensweise auch für andere Portfoliostrukturen?
Selbstverständlich. Ich kann jedem Wohnungsunternehmen
empfehlen, das eigene Portfolio auch hinsichtlich der Objektwirtschaftlichkeit
sehr genau zu analysieren. Denn durch die geschaffene
Transparenz sind Sie in der Lage, die betriebswirtschaftlichen
Auswirkungen verschiedener Szenarien auf das Unternehmen
tatsächlich zu erkennen und Strategien zur gewünschten Unternehmensentwicklung
zu erarbeiten. Schließlich stehen wir in der
Verantwortung, das Vermögen unseres Gesellschafters bestmöglich
zu managen. Und jeder Gesellschafter hat doch das Recht,
zu wissen, was mit seinem Vermögen passiert.
Zum Kernbestand der KoWo zählen inzwischen knapp
14.000 Wohnungen. Das Gros davon befindet sich in sogenannten
Wohnscheiben, den Plattenbauten. In welchem
Zustand präsentierte sich der Gebäudebestand bei der
Begehung?
25 Prozent des Wohnungsbestandes waren unsaniert. Bei
einem relativ großen Anteil waren bereits erste Maßnahmen durchgeführt
worden – zumindest in Teilen. Diese Maßnahmen wurden
zwischen 1993 und 2000 realisiert. Daran wird deutlich, dass 2028
bis 2035 die nächste Investitionswelle auf uns zukommt. Diese
Verteilung ist typisch für ostdeutsche Wohnungsunternehmen.
Wie bereiten Sie sich darauf vor?
Wir müssen handlungsfähig sein. Deswegen konzentrieren wir
uns darauf, zu entschulden und die Eigenkapitalquote zu erhöhen.
Das funktioniert allerdings nur, wenn der Bestand vermietungsfähig
ist und gleichzeitig die Unternehmensprozesse auf den Mieter als
Kunden ausgerichtet werden. Beides ist uns durch die Reorganisation
geglückt, die wir im Zuge des Fitnessprogramms durchgeführt
haben. Zwei Drittel unserer Mitarbeiter arbeiten inzwischen
direkt am Kunden. Die Leerstandsquote im Kernbestand haben wir
nicht zuletzt durch die Kundenfokussierung auf 3,4 Prozent senken
können.
Das klingt trotzdem nach einem rigorosen Sparprogramm.
Bleiben noch finanzielle Mittel übrig, um in den unsanierten
Bestand zu investieren?
Wir haben gar keine andere Wahl, als Geld in die Hand zu
Investitionen, kumuliert auf Jahresscheiben, in e
2006
Fenster/Dämmung (EnEV)
2008
Quelle: KoWo
2010
2012
2014
2016
Treppenhäuser
Warmwasser
2018
2020
2022
2024
Fassade/Aufzüge
2026
2028
2030
2032
2034
Fenster/Dach/WDVS/TA
(1995+40)
2036
2038
2040
2042
2044
2046
nehmen! Unser Ziel ist, die
unsanierten Wohngebäude
bis 2012 auf den EnEV-Stand
von 2009 zu bringen. Dafür
budgetieren wir rund 70
Millionen Euro, wobei uns
natürlich die KfW-Programme
und kommunale Wohnbauförderprogramme
zugutekommen.
Außerdem haben wir ein Maßnahmenpaket
geschnürt, um
den Energieverbrauch der teilsanierten
Objekte weiter zu
verbessern.
interview
Der deutsche Gesetzgeber und die EU machen beim Thema
Energieeinsparung Druck. Inwieweit hat die EnEV Ihre Szenarioberechnungen
beziehungsweise Investitionsplanungen
verändert?
Unsere ursprüngliche Basisplanung war im Frühjahr 2006
abgeschlossen. Die aktuelle EnEV und allgemeine Preissteigerungen
haben bei der Fortschreibung unseres Wirtschaftsplans also Anpassungen
bei der Budgetierung erforderlich gemacht.
In welcher Höhe?
Zwischen 25 und 30 Prozent. Und wir gehen davon aus, dass
die Energiepreise in Zukunft noch weiter nach oben gehen. Im
nächsten Jahrzehnt leben bis zu zwei Milliarden mehr Menschen
auf der Erde. Da wird die effiziente Energieversorgung zwangsläufig
immer mehr zum zentralen Thema. Wir rechnen fest damit, dass
die gegenwärtig diskutierte nächste EnEV-Stufe 2012 spätestens
2013 greifen wird und wir unsere Budgets wieder entsprechend
anpassen müssen.
Die Finanzkrise hat die Kreditbeschaffung deutlich erschwert.
Inwieweit haben sich die Prolongationskonditionen, die
Sie in Ihrer Unternehmensplanung zugrunde gelegt haben,
verändert?
Die Finanzkrise hat uns – zum Glück – nicht elementar
getroffen. Durch unsere langfristige Unternehmensplanung sind
wir transparent mit dem, was wir tun und wie wir es tun. Das hat
uns bei vier Banken das Top-Rating 1 in der Skala von 1 bis 18
verschafft, wodurch wir unsere Finanzierungsstruktur zu Topkonditionen
sicherstellen können.
Dr. Schönberger, herzlichen Dank für dieses Gespräch.
2048
2050
Für jedes einzelne Objekt, das im KoWo-Portfolio
verblieben ist, wurden unter Berücksichtigung der
letzten grundlegenden Instandsetzung die Investitionen
für den gesamten Lebenszyklus des Objektes geplant.
Die langfristige Planung der Instandhaltungsmaßnahmen
bildete schließlich die Grundlage für die Unternehmensplanung.
13
Foto: KoWo

fallbeispiel
14

Die Freiburger Stadtbau definiert für Wohnhochhäuser einen neuen Standard.
fallbeispiel
Die Mär vom hässlichen Entlein
Oder: Totgesagte leben länger, denn in Freiburg kann man
bald auch vertikal im Passivhausstandard wohnen.
Der Wunsch, hohe Gebäude zu errichten, scheint so alt zu sein wie die
Fähigkeit, zu bauen, selbst. Das technisch Machbare kennt mittlerweile kaum
Grenzen. Ein Superlativ jagt den nächsten und zieht den Menschen in seinen
Bann. Doch die Faszination greift nicht immer und schon gar nicht überall.
Gerade in Deutschland haftet der vertikalen Wohnwelt häufig ein zweifelhafter
Ruf an. Davon wissen insbesondere die Bewohner solcher Wohnhochhäuser
zu berichten, die zwischen 1960 und 1970 errichtet wurden. Der Glanz
dieser vertikalen Wohnwelten, die man im Zeitalter ihrer Entstehung noch
als „Bauform der Zukunft“ feierte, ist längst verblasst. Die verdichtete Wohnform
böte einen Nährboden für soziale Spannungen und sei zudem unter
energetischen Gesichtspunkten nicht mehr zeitgemäß, heißt es. In Freiburg
will man das nun ändern. Die kommunale Freiburger Stadtbau hat damit
begonnen, ein 16-geschossiges Wohngebäude aus den 60er-Jahren energetisch
auf Passivhausniveau zu trimmen. Ein Novum! Anderthalb Jahre
hat ein interdisziplinär besetztes Team an der Konzeption und Umsetzung
des Pilotprojekts gearbeitet, das von Wissenschaftlern von Beginn an begleitet
wurde. Wohnungsunternehmen mit ähnlichen Objekten im Portfolio
können von den gewonnenen Erkenntnissen profitieren.
15

fallbeispiel
Das 16-geschossige Wohngebäude zeigt sich nach der energetischen Sanierung auch optisch in einem neuen Gewand.
Mit seinem Masterplan „Energieeffiziente Stadt“ will Freiburg Einfluss
auf energetische Baustandards nehmen. Dabei hat die Stadt auch
ein Augenmerk auf den Wohnungsbestand gelegt. So soll beispielsweise
bis 2018 der westliche Teil des 1965 bis 1969 entstandenen
Quartiers Weingarten vollständig modernisiert werden. Die Wohnungen
gehören ebenso wie das Wohnhochhaus in der Bugginger
Straße 50 zum Portfolio der Freiburger Stadtbau. Die Sanierung
des Wohnriesen bildet in diesem Zusammenhang wohl das spektakulärste
und zugleich ambitionierteste Vorhaben. Denn das erklärte
Ziel für das 16-geschossige Gebäude lautet, bis Ende 2010 aus
dem Wohnturm von 1968 Deutschlands erstes Passivhochhaus zu
machen. Dafür ist ein umfangreiches Maßnahmenpaket erforderlich.
Die zentrale Rolle bei der Senkung des Energieverbrauchs spielt der
Einbau einer kontrollierten Zu- und Abluftanlage mit Wärmerückgewinnung.
„Damit betreten wir Neuland. Bei dieser Größe gibt es kein
standardisiertes Produkt, keine Erfahrungen, das ist für den Wohnungsbau
sicherlich einmalig“, betont Projektleiter Florian Kagerer vom
Fraunhofer-Institut für Solare Energiesysteme ISE, das das gesamte
Vorhaben bis 2020 wissenschaftlich begleitet. Weitere Bausteine
der innovativen Anlagentechnik sind das Einhausen der Lüftungstechnik
in einem neuen, gedämmten Dachgeschoss und die Erneuerung
der Heizung mit Niedertemperatur-Technik. Das Gas-Blockheizkraftwerk
Weingarten versorgt das Gebäude mit Fernwärme.
16
Abbau von Wärmebrücken
Das Wichtigste ist jedoch, die Wärmeverluste durch eine geeignete
Dämmung der Gebäudehülle zu reduzieren. Zum Einsatz kommt
deshalb ein Wärmedämm-Verbundsystem mit einer 20-Zentimeter-
Mineralwolleschicht. Auch die alten Fenster werden gegen Dreifach-
Wärmeschutzverglasung ausgetauscht. Um Wärmebrücken zu
beseitigen, werden die bisherigen Loggien in die Wohnungen
integriert und durch vorgestellte Balkone ersetzt. Das führt zu zwei
Effekten: Die Wohnfläche des Turms erhöht sich insgesamt und
die Balkone sind von der Gebäudehülle thermisch getrennt. Dies
ist laut Kagerer ein wesentlicher Teil der Strategie. Eine Photovoltaikanlage
auf dem Dach mit einer Leistung von 25 Kilowatt-Peak rundet
das Maßnahmenkonzept ab.
Der Aufwand lohnt sich. Der Heizenergieverbrauch des Komplexes
geht von bislang 68 Kilowattstunden pro m² und Jahr (kWh/m²a)
um fast 80 Prozent auf unter 15 kWh/m²a zurück. Der Primärenergiebedarf
sinkt von 185 auf 106 kWh/m²a. Das sind Werte eines
echten Passivhauses. „Von Vorteil ist, dass das Gebäude sehr
kompakt, das Verhältnis von Volumen zu Oberfläche günstig ist. Das
mindert den Energiebedarf“, erläutert Kagerer die bautechnischen
Voraussetzungen. Dadurch könne man schon mit Standardmaßnahmen
sehr gute Ergebnisse erzielen. Trotzdem sei der Umbau

eine Herausforderung. „Das Spannende ist die Projektgröße“, findet
Kagerer.
Ein Kunstgriff hilft
Die Investitionskosten für das Projekt betragen 13,44 Millionen Euro.
Davon entfallen nach Angaben von Ralf Klausmann, Geschäftsführer
der Stadtbau, 12 bis 14 Prozent auf jenen Mehraufwand,
der den Passivhausstandard gewährleistet. Ohne Fördermittel,
räumt Klausmann ein, ließe sich das Vorhaben allerdings schwerlich
realisieren. Über das Programm „Soziale Stadt“ wird es mit 2,8
Millionen Euro durch den Bund und das Land Baden-Württemberg
sowie mit 1,9 Millionen Euro durch die Stadt Freiburg gefördert.
Hinzu kommt ein zinsgünstiger Kredit der KfW über 2,5 Millionen
Euro; die Stadtbau selbst investiert 5,2 Millionen Euro.
Um den Spagat zwischen stabilen Warmmieten und Wirtschaftlichkeit
der Investition zu schaffen, greift man zu einem architektonischen
Kunstgriff: Durch die Einhausung der bestehenden Loggien,
neue Grundrisse und reduzierte Verkehrsflächen erhöht sich die
Zahl der Wohnungen von 90 auf 139. Die Wohnfläche wächst
somit um 900 m². Damit stehen nach Abschluss der Maßnahme
rund 7.800 m² für die Vermietung zur Verfügung. Die Wohnungen
selbst werden bei gleicher Zimmerzahl kleiner, die Dreizimmerwohnungen
haben dann 70 statt 86 m², die Zweizimmerwoh-
fallbeispiel
Bauherr:
Freiburger Stadtbau GmbH, Freiburg
Beteiligte Architekten:
Roland Rombach, Kirchzarten
Adrian und Partner, Freiburg
Standort:
Bugginger Straße 50, Freiburg
Wissenschaftliche Begleitung:
Fraunhofer-Institut für Solare Energiesysteme
ISE, Freiburg
(Geplante) Sto-Leistungen:
Fassadendämmsystem (StoTherm Mineral),
teilweise mit keramischen Belägen,
Fassadenfarbe (Lotusan), StoCretec-
Balkon- und -Bodenbeschichtungen,
Innenfarben, Strukturbeschichtungen,
StoDesign-Farbkonzept
Verarbeiter:
Hermann Emter GmbH, Freiburg
nungen im Schnitt 50 statt 64 m². „Die kleineren Wohnflächen und
die sinkenden Betriebskosten sollen die modernisierungsbedingte
Erhöhung der Kaltmieten größtenteils auffangen. Die Warmmieten
bleiben dadurch – bei höherem Wohnkomfort – nahezu unverändert“,
betont Klausmann.
Wegweisend für Sanierung von Großwohnsiedlungen
Das Freiburger Passivhochhaus dürfte wegweisend für energetische
Sanierungsprojekte in Großsiedlungen der 1950er- bis 1980er-
Jahre sein, die viele Städte vor sich herschieben. Für die wissenschaftliche
Begleitung von „Weingarten-West“ bis 2020 hat das
Bundeswirtschaftsministerium 1,1 Millionen Euro aus dem Programm
„Energieeffiziente Stadt“ zugesagt. Das ermöglicht die praktische
Erprobung neuer Verfahren und Materialien. Davon profitiert
Freiburg mit seiner Stadtbau zunächst selbst: Die Planung für das
ähnlich dimensionierte Haus Binzengrün 9 läuft, die Bauarbeiten
sollen 2011 beginnen.
Weiterführende Informationen zu den Besonderheiten
von Wärmedämm-Verbundsystemen für Hochhausbauten
erhalten Sie unter www.sto.de/we
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immobilienporträts
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Gartenstadt Nürnberg
Mit Bravour gemeistert: energetische
Sanierung eines Baudenkmals
Energetische Sanierungen im Bestand sind heute ein dringendes Erfordernis, denn in der vorhandenen
Altbausubstanz liegt das größte Energieeinsparpotenzial. Doch wie kann die zeitgemäße Wärmedämmung
einer denkmalgeschützten Fassade aussehen, wenn der Originalputz auf behördliche Anordnung hin
unbedingt erhalten werden soll?
Dipl.-Ing. (FH) Johannes Soellner,
Architekt, geschäftsführendes und
technisches Vorstandsmitglied der
Baugenossenschaft Gartenstadt
Nürnberg eG.
Dass man in diesem Fall entweder auf Klima- oder auf Denkmalschutz verzichten muss, findet
Johannes Soellner nicht. Der technische Vorstand der Gartenstadt Nürnberg eG plante 2006
die energetische Sanierung des Ensembles Julius-Loßmann-Straße 58 bis 104 mit insgesamt 140
Wohnungen, das Teil eines wegweisenden Siedlungsmodells aus den Anfängen der Gartenstadtbewegung
ist. „Wir haben eine Lösung gefunden, Klimaschutz und Denkmalschutz gleichzeitig
umzusetzen“, betont Soellner. Prägend für die Fassaden der um 1924 erbauten Häuser war
ein besonders strukturierter Putz, der sogenannte Löffelputz. „In den noch weichen Mörtel wurde
damals tatsächlich mit Löffeln eine horizontal verlaufende Struktur gedrückt, die dem Putz durch
ihre markante Licht-Schatten-Wirkung eine sehr plastische Wirkung verleiht“, erläutert Soellner
die seltene Technik.
Für die dringend sanierungsbedürftigen Gebäude war nach Einschätzung der Genossenschaft
wegen großer bauphysikalischer Mängel, aber auch aus Gründen des Klimaschutzes und der
Heizkostenentwicklung die Anbringung eines Vollwärmeschutzes erforderlich. Das Problem:
„Die Untere Denkmalschutzbehörde lehnte unseren Antrag ab“, erinnert sich Soellner. Eine
Wärmedämmung würde den Eindruck des Löffelputzes vernichten und damit den unverwechselbaren
Charakter der Häuser zerstören, hieß es. Ein Wärmedämm-Verbundsystem könne
nur dann genehmigt werden, wenn der historische Löffelputz darunter für die Nachwelt erhalten
bliebe.

Eine Fassadensanierung ohne energetische Modernisierung hielt
die Genossenschaft nicht für zukunftsfähig, eine Innendämmung
kam nicht infrage. In dieser verfahrenen Situation entwickelte der
im Denkmalbereich erfahrene Architekt Michael Neubeck eine
praktikable Lösung. Er kannte das von Sto entwickelte Dämmsystem,
das mit einem Stelldübel, dem sogenannten Stellfuchs, arbeitet.
Damit können Polystyrolplatten mit fünf bis 30 Millimeter Abstand
von der alten Putzschicht ohne die Verwendung von Schienen oder
Kleber justiert werden. Die hochwirksame Dämmung benötigt pro
Platte nur zwei Dübel, bei vielen anderen Systemen ist mindestens die
doppelte Zahl erforderlich. Und so musste der alte Putz nicht abgeschlagen
werden, was nicht nur den Wünschen der Denkmalschützer
entgegenkam, sondern auch Abbruchkosten sparte. Die Befunduntersuchung
durch den Restaurator Peter Wolf ergab außerdem Belege
für eine differenzierte Farbgebung mit teils sehr kräftigen Farben
und starken Kontrasten. Dieses spannende Farbkonzept machte es der
Gartenstadt-Genossenschaft leicht, einer weitgehenden Rekonstruktion
der ursprünglichen Farbauffassung zuzustimmen.
Putzstrukturierung mit der Milchflasche
Mehrere Ortstermine und eine Reihe von Musterflächen waren
erforderlich, insbesondere um die Ausbildung der Putzoberfläche
abzustimmen. „Hierbei zeigten sich die Techniker von Sto und die
Handwerker der Putzfirma ausgesprochen konstruktiv und kreativ“,
so Johannes Soellner. Nach zahlreichen Versuchen gelang es, die
Löffelputzstruktur mittels einer Milchflasche, die durch den frischen
Putz gezogen wurde, auf dem Dämmsystem annähernd originalgetreu
herzustellen. Im April 2008 konnte mit der Ausführung begonnen
werden. Die Dämmstoffstärke wurde mit 12 Zentimetern
festgelegt. An den durch Lisenen abgesetzten Treppenhäusern wurde
auf die Wärmedämmung verzichtet. Der Löffelputz, mit Sumpfkalkmörtel
repariert und ergänzt, blieb hier in seiner historischen Struktur
erlebbar. Stuckornamente, die unter der Dämmschicht verschwanden,
wurden abgegossen, aus einem massiven silikatischen Werkstoff
(Verofill) nachgebildet und an gleicher Stelle auf der Dämmschicht
wieder angebracht. Die Fenster zur Straßenseite erhielten wieder
die ursprüngliche Sprossenteilung mit sechs Feldern. Im Krieg
zerstörte Dach- und Giebeldetails wurden rekonstruiert.
Die neuartige Ausführung wurde bei der Abnahme schließlich auch
vom Landesamt für Denkmalpflege gelobt. Die Gesamtkosten der
energetischen Sanierung betrugen 4,5 Millionen Euro, finanziert unter
anderem durch ein Darlehen im Rahmen des KfW-CO2-Minderungsprogramms.
„Die Mehrkosten gegenüber einem konventionellen
Wärmedämm-Verbundsystem waren mit 15 bis 20 Prozent deutlich
geringer als befürchtet“, sagt Vorstandsmitglied Soellner. Eine Investition,
die sich zudem bald rentieren dürfte: Der Primärenergiebedarf
konnte von 403 kWh/m²a vor der Sanierung um 78 Prozent
auf 86 kWh/m²a reduziert werden. „Der Weg zu dieser für alle Beteiligten
zufriedenstellenden Lösung war hart und langwierig. Aber
der Erfolg, gewachsen aus dem Zusammenwirken qualifizierter
Fachleute, innovativer Hersteller, experimentierfreudiger Handwerker,
kompromissfähiger Denkmalschützer und eines mutigen, beharrlichen
Bauherrn, spricht für sich“, lautet das Fazit des geschäftsführenden
Vorstands.
www.gartenstadt-nuernberg.de
immobilienporträts
Für die Durchführung von
energetischen Sanierungen
sprechen nicht nur die harten
Fakten, sondern vor allem
auch „weiche“ Faktoren: ein
aufgewertetes Wohnumfeld
und ein deutlich verbessertes
Wohlfühlgefühl.
Linkes Bild: der „Stellfuchs“.
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gestaltung
fenster band eingang fläche
Die Fassade – Visitenkarte eines Hauses
Für den ersten Eindruck gibt es in der Regel keine zweite Chance. Das
gilt im besonderen Maße für das Erscheinungsbild von Immobilien. Die
Fassade fungiert als Visitenkarte. Ein gutes Gestaltungskonzept leistet
einen wertvollen Beitrag für die erfolgreiche Vermarktung und wirkt sich
somit positiv auf die langfristige Wertentwicklung des Objektes aus.
Im Rahmen einer vierteiligen Serie werden Wirkungsweisen verschiedener
Gestaltungsansätze für Fassaden erläutert. Teil 1 befasst sich mit dem
Element Fenster.
20
Wiederholende Gestaltung:
Die Faschen werden gleichmäßig links stark, rechts
dagegen schwach ausgebildet.
Wenn dafür hellere und dunklere Farbtöne abwechselnd
eingesetzt werden, entsteht ein schachbrettartiges,
unaufdringliches und doch interessantes
Fassadenbild (siehe Beispiel auf der rechten Seite,
oben).
Wechselnde Gestaltung:
Hier werden die Fenster optisch betont durch eine
einseitige und breite Ausbildung der Faschen.
Ein dynamisches Fassadenbild entsteht, wenn pro
Stockwerk die „Richtung“ der Farbfelder wechselt.
Die ursprünglich klar erkennbare „Lochfassade“ mit
gleichmäßigen Fensterabständen wird aufgelöst.
Verknüpfende Gestaltung:
Jeweils zwei Fenster werden durch Farbflächen optisch
verknüpft. Ein Rhythmus entsteht durch die je Stockwerk
versetzte Anordnung der Farbflächen. Diese
Flächen sollten eher dunkel als hell gestaltet sein,
um diesen Gliederungseffekt erreichen zu können.
Rhythmische Gestaltung:
Ungleichmäßig stark ausgeformte Faschen bestimmen
das Fassadenbild. Geordnet wird dieser Entwurf durch
die jeweilige Spiegelung der Faschenausbildung,
wechselnd entweder von unten nach oben oder von
links nach rechts (siehe auch das Beispiel auf der
rechten Seite, unten).

Voraussetzung für eine individuelle und angemessene
Fassadengestaltung ist die Analyse der
Qualitäten und Mängel der baulichen Gestalt
und der architektonischen Besonderheiten.
Relevant sind darüber hinaus die Lage des
Objekts, die Mieterstruktur sowie der Anspruch
des Investors. Erst dann beginnt die eigentliche
gestalterische Arbeit. Hier zählt Kreativität,
vor allem aber auch Erfahrung in Bezug auf
die Wirkung von Farben und Flächen der Gestaltungselemente
wie auch in Bezug auf
das technisch Machbare und Mögliche.
Bei der Lösung dieser komplexen Analyse- und
Gestaltungsaufgabe ist es gut, sich mit Profis
zu unterhalten – ausgebildeten Farbgestaltern,
wie das Team von StoDesign, das deutschlandweit
aufgestellt ist.
www.sto.de/we
gestaltung
„Das Konzept einer Fassadengestaltung kann dann
als gelungen bezeichnet werden, wenn ästhetische
und ökonomische Erwägungen zu einem individuellen
Entwurf zusammengeführt wurden.“
Die rhythmische Gestaltung der Fassade durch spiegelbildlich wechselnde Faschenflächen kann durch einfachen Farbwechsel erfolgen. Gesteigert wird die optische
Wirkung durch zusätzliche plastische Ausformungen, zum Beispiel mittels unterschiedlicher Dämmstoffstärken.
21

gestaltung
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Bauherr:
WohnBau Mühlheim am Main GmbH,
Mühlheim/Main
Architektur:
WohnBau Mühlheim am Main GmbH,
Mühlheim/Main
Standort:
Ulmenstraße, Mühlheim/Main
3 Fragen an ...
Stefan Krause, Fachingenieur Farbe
und StoDesign-Farbberater, über ein
ungewöhnliches Gestaltungskonzept
in Mühlheim am Main.
Herr Krause, Buchstaben an einer Häuserfassade anzubringen, ist nicht
alltäglich. Wie ist die Idee dazu entstanden?
Stefan Krause: Die kam vom Eigentümer, der WohnBau Mühlheim, selbst.
Geschäftsführer Ralf Petzold und Architekt Roland Rau wollten dem Quartier eine
eigene Note geben und speziell diesen Straßenabschnitt als eine Art Unterzentrum
aufwerten. Die Lettern machen neugierig und sorgen dafür, dass sich der
Betrachter damit näher auseinandersetzt. Das Gedicht, aus dem zitiert wurde,
stammt übrigens von einem bekannten Künstler der Region, Hagen Bonifer.
Worin bestand die Herausforderung bei diesem Vorhaben?
In erster Linie in der Umsetzung. Buchstaben in dieser Größe findet man an
Hausfassaden eher selten. Schließlich erhöhen solch ausgeprägte Vor- und Rücksprünge
den Pflegeaufwand für die Fassade. Zusammen mit den Kollegen aus
dem Bereich Technik haben wir die bestmögliche Gestaltung und Anordnung der
Lettern besprochen und uns schließlich für eine Lösung mit StoDeco-Plan-Platten
entschieden, mit denen wir normalerweise Fassadenprofile gestalten. Diese
Platten haben den Vorteil, dass sie sich leicht verarbeiten lassen – eine Eigenschaft,
die sich vor allem beim Ausfräsen positiv bemerkbar gemacht hat.
Die Farbauswahl für die drei Objekte sticht deutlich hervor. Was ist der
Gedanke dahinter?
Sie spielt für die Zielsetzung, die Wohnqualität sichtbar zu machen, eine
wichtige Rolle. Das Farbkonzept durchbricht gezielt die üblichen Sehgewohnheiten
und wurde deshalb auch intensiv diskutiert. Umfassende Ansichtszeichnungen,
Pläne, Renderings und Putzmuster haben uns dabei geholfen, dass wir uns die
Wirkungsweise der Farbtöne in dieser Konstellation konkret vorstellen konnten.
Sto-Leistungen:
Fassadendämmsystem (StoTherm
Mineral), Fassadenfarbe (Lotusan),
Architekturelemente (StoDeco Plan),
StoDesign-Farbgestaltung
Verarbeiter:
DaKa Kalenik Baudeco GmbH,
Mühlheim/Main

StoTherm Classic – konsequent wirtschaftlich
Das Original
Aus Erfahrung gut: In den vergangenen 45 Jahren wurden rund
100 Millionen m² Fassadenfläche in allen Klimazonen dieser Erde mit
dem zementfreien System ausgestattet. Während dieser Zeit wurde
StoTherm Classic stets auf dem neuesten Stand des technisch
Machbaren und des wirtschaftlich Sinnvollen gehalten. Die mit
Abstand niedrigste Reklamationsquote im Markt belegt den Erfolg
dieser Anstrengung. Wärmedämm-Verbundsysteme sparen Heizkosten
und sorgen für behagliche Wohnräume. Das auf dem
Dämmstoff Polystyrol basierende StoTherm Classic sorgt zudem
für eine gute Wasserdampf- und CO2-Diffusion sowie für sehr
guten Feuchteschutz. Und es gehört in die absolute Spitzenklasse
der unterschiedlichen WDVS-Varianten, wenn es um Schlagschutz,
Risssicherheit und Wirtschaftlichkeit geht.
Zementfreie Systeme bieten den größten Widerstand gegen einen
harten Stoß. Schon mit dem Standardaufbau übertrifft StoTherm
Classic die aktuell gültigen Kriterien der europäischen Leitlinie
ETAG 004 und erreicht Testwerte von 15 Joule. In der Aufbauvariante
für den Sockel steigert sich diese Stoßfestigkeit auf bis
zu 60 Joule – und das ganz ohne teure Kohlefaserschnipsel.
Das bis zur Hochhausgrenze (max. 22 Meter) zugelassene System
technik
StoTherm Classic hält, was es verspricht. Das
organische System bietet eine deutlich höhere
Stoß- und Schlagfestigkeit als mineralische
Systeme, es garantiert maximale Risssicherheit,
denn es besteht durchgängig aus absolut
zementfreien Systemkomponenten.
Unten: Verklebung (1), Dämmung (2),
Armierungsmasse (3), Armierungsgewebe (4)
und Schlussbeschichtung (5).
Das erste Wärmedämm-Verbundsystem (WDVS) hat Sto bereits 1964 ausgeführt. Und schon diese
„Ur-Variante“ des heute weltweit verbreiteten StoTherm Classic wies eine bis zu zehnmal höhere
Rissfestigkeit und eine fünf- bis zehnmal höhere Schlag- und Stoßresistenz auf als die viel später
entwickelten Systeme auf Kalk- oder Zementbasis.
kann auf Mauerwerk, Betonfertigteilen und im Holzbau eingesetzt
werden. Die hohe Flexibilität seiner Bestandteile sorgt für eine überlegene
Risssicherheit und macht Diagonalarmierungen an den
Gebäudeöffnungen überflüssig. Eine perfekt auf die Produkte abgestimmte
Silo- und Maschinentechnik sorgt für deutlich verkürzte
Arbeits- und damit Gerüststandzeiten. Extrem bewohnerfreundlich
ist auch die Sto-Turbofix-Technologie: Sie lässt den Aufwand für
Logistik, Materialverteilung, Rüst- und Reinigungszeiten erheblich
schrumpfen und sorgt auch für aufgeräumte, schmutzarme und
vor allem leise Baustellen.
Auch die zementfreien Oberputze überzeugen. Sie trocknen gleichmäßig
auf, sind vielfältiger tönbar als mineralische Produkte und
kennen keine Ausblühungen. Einen erheblichen Zusatznutzen bietet
Lotusan, der erste Oberputz mit Lotus-Effect ® . Seine mikrostrukturierte
und extrem wasserabweisende Oberfläche sorgt für eine stark
reduzierte Haftung von Schmutzpartikeln und Mikroorganismen.
Weiterführende Informationen zu StoTherm Classic
und seinen Anwendungsmöglichkeiten erhalten Sie unter
www.sto.de/we
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technik
WDVS-Aufdoppelung: Geld, Energie und Ressourcen sparen
Doppelt dämmt besser
Ebenso wie konventionell verputzte Fassaden altern auch die Oberflächen
von Wärmedämm-Verbundsystemen (WDVS). Drei Jahrzehnte
nach ihrer Montage wird häufig eine optische Erneuerung notwendig.
Zudem sprechen gestiegene energetische Anforderungen in vielen
Fällen für eine Optimierung. Aufwendige Abbrucharbeiten und das
vollständige Ersetzen eines nicht mehr leistungsfähigen Systems
können jedoch vermieden werden. Die Sto AG hat mit der Aufdoppelung
eine Methode entwickelt, mit der das alte Dämmsystem
nicht entsorgt werden muss, sondern in ein neues Konzept integriert
werden kann.
Die Vorgehensweise
Das Prinzip ist an sich einfach: Auf das alte Dämmsystem wird ein
neues WDVS aufgebracht; vorausgesetzt, die Standsicherheit der
vorhandenen Dämmung ist gegeben. Um festzustellen, in welchem
Zustand sich die ursprüngliche Befestigung befindet, wird deshalb
24
Oben: Anordnung der Dämmplatten
beim ursprünglichen System (in
Orange). Fugenversetzte Anordnung
bei der Aufdoppelung (in Blau
dargestellt).
Links: Fachleute prüfen an mehreren
Stellen, ob die Standfestigkeit des
alten WDVS gegeben ist, bevor die
neue Dämmschicht angebracht wird.
Mit dem Verfahren der „Aufdoppelung“ lassen sich nicht mehr ausreichend gedämmte Häuser auf
den heutigen Standard aufrüsten, ohne dass die alte Dämmung entfernt werden muss. Stattdessen
montieren die Handwerker eine neue Dämmung direkt auf die bestehende Fassade und nutzen so das
alte System weiter. Dieses bauaufsichtlich zugelassene Verfahren spart ebenso Zeit wie Ressourcen und
vermeidet kostspielige Abbrucharbeiten.
zunächst an fünf repräsentativen Stellen auf einer Fläche von jeweils
circa 0,5 m² das bestehende System geöffnet. Nach Sicherstellung
der Tragfähigkeit des alten Systems kann eine vollflächige Verklebung
neuer Dämmplatten aus Mineralwolle, Mineralwollelamellen oder
Polystyrol-Hartschaum erfolgen. Für zusätzliche Standsicherheit des
neuen Gesamtsystems sorgt eine Verdübelung der neuen Dämmplatten
– durch die alte Dämmebene hindurch im massiven Mauerwerk.
Die Mehrkosten eines solchen Vorgehens sind gering: Zu dem auch
bei einer konventionellen Putzsanierung anfallenden Aufwand für
Gerüst, Armierungs- und Deckputz kommen lediglich die neuen
Dämmplatten, Fensterbänke und Anschlüsse hinzu.
Sie interessieren sich für die Aufdoppelung von Dämmsystemen?
Details erfahren Sie unter www.sto.de/we

technik
Sand besteht aus Quarzkörnern – dem Ausgangsmaterial für alle silikatischen Bauprodukte. Diese enthalten idealerweise weder Konservierungsstoffe noch Lösemittel.
TÜV-Siegel oder natureplus-Nachweise belegen das – und beruhigen nicht nur Alllergiker oder empfindliche Menschen.
Innenräume: Test belegt Wirksamkeit von Silikatfarben
Das hasst der Pilz
Die Wirksamkeit von Innensilikatprodukten gegen Schimmelpilze bewies ein wissenschaftlich begleiteter
Feldversuch der GBG Mannheim im Jahr 2007.
Dipl.-Ing. (FH) Andreas Oberle,
internat. Produktmanagement
Innenbeschichtungen, Sto AG
Schimmel in Wohnungen ist ein
Problem, und zwar keineswegs nur
ein ästhetisches: Schimmel kann
Bausubstanz zerstören, sorgt für Mietausfälle
sowie Leerstände und kann
laut Weltgesundheitsorganisation
(WHO) Asthma, Allergien und Atemwegserkrankungen
verursachen.
Notwendige Voraussetzung für sein
Wachstum ist immer Feuchte. Ohne
Wasser keine Pilze! Neben externen
Ursachen wie Wasserschäden können
auch interne Faktoren für zu hohe
Feuchte sorgen: kalte, unzureichend gedämmte Außenwände, an
denen die Luftfeuchte kondensiert, die durch normale Nutzung
(Duschen, Kochen, Wäschetrocknen) immer wieder sprunghaft
ansteigt. Das unbestritten wichtige Lüften alleine reicht nicht aus,
dieser Kondensationsfeuchte Herr zu werden.
Pilze mögen kein alkalisches Milieu. Innenbeschichtungen (Spachtel,
Putze und Farben) sollten darum einen dauerhaft hohen pH-Wert
aufweisen. Dies ist der Fall bei modernen Silikatbeschichtungen, ihr
pH-Wert von 11,00 entspricht dem einer Seifenlauge und bleibt über
Jahre unverändert, das heißt, ihre Wirksamkeit gegenüber Schimmelpilzen
verringert sich nicht.
Ob Silikate auch in der Praxis halten, was die Theorie verspricht, wollte
die GBG Mannheim genau wissen. Für einen Feldversuch stellte sie vier
von Schimmel befallene Testwohnungen unterschiedlicher Bausubstanz
zur Verfügung. Nach einer professionellen Beseitigung der Pilze wurden
Wände und Decken mit Silikatprodukten beschichtet. Das Ingenieurbüro
Dr. Geyer + Golisch Bauphysik (GGB), Mannheim, maß in der
Folgezeit kontinuierlich die Luftfeuchte in den Wohnungen sowie die
Temperatur und Feuchte der Wände. Das Ergebnis nach neun Monaten:
Obwohl zu befürchten war, dass die hohe Raum-/Luftfeuchtigkeit auf
den untersuchten Flächen erneuten Schimmelpilzbefall auslösen
könnte, zeigten diese „in drei der vier untersuchten Wohnungen bisher
keinen erneuten Schimmelpilzbefall. Dies gilt auch für die Wohnungen
Nr. 1 und 2, in denen extrem hohe Raumluftfeuchten auftraten
(Dr. Christoph Geyer, GGB).“ Lediglich in einer Wohnung
wurden Wandflächen erneut befallen, wobei unbehandelte angrenzende
Hölzer als Ursprung des neuen Befalls ermittelt wurden.
Einzelheiten zum Sto-Innensilikatsortiment finden Sie
unter www.sto.de/we
25

weltweit
Die Innenhöfe sind rechtwinklig angeordnet
und bieten den Bewohnern
vielfältige Sitz- sowie Spielmöglichkeiten.
Die durchlaufenden Brüstungen der
Balkone betonen die Horizontale, die
durch senkrechte Aluminiumlamellen
aufgelockert wird.
26

weltweit
Europas Vorreiter: das Lodenareal
Seit Herbst 2009 ist Europas größte Wohnanlage in Passivhausbauweise
bezugsfertig. Auf dem ehemaligen Lodenareal im Norden von Innsbruck
ist nach den preisgekrönten Entwürfen des Architekturbüros din a4 ein
Mix aus 354 Mietwohnungen in Passivhausbauweise und 126 Eigentumswohnungen
nach Niedrigenergiehausstandard entstanden.
Eine Wohnanlage in dieser Größenordnung im Passivhausstandard zu entwickeln, war nicht
zuletzt wegen fehlender Erfahrungswerte aus Vergleichsprojekten für alle Beteiligten ein ambitioniertes
Vorhaben. Ein längerer Planungsvorlauf und die Einbindung aller Fachdisziplinen ab der
frühen Entwurfsphase bildeten die Grundlage für den Projekterfolg. Über die Einhaltung der im
Vorfeld errechneten Werte und die Zertifizierung wachte das „Passivhaus Institut“, Darmstadt, das
unter Leitung von Prof. Wolfgang Feist die Baumaßnahme während der gesamten Realisierungsphase
begleitet hat.
80 Prozent Energieeinsparung
Ein breites Spektrum von baulichen Maßnahmen ermöglicht eine Einsparung von 80 Prozent des
gesamten Energiebedarfs gegenüber herkömmlichen Gebäuden. So sind die Außenwände oberirdisch
mit 30 cm, die Dächer mit 40 cm und die Balkone mit 24 cm dicken Mineralwolle-Lamellenplatten
gedämmt. Durch die einfache Gebäudegeometrie der sechs L-förmigen Riegel ließen
sich diese leicht montieren. Unterirdisch erhielten Decken und Wände eine 24 bzw. 26 cm dicke
Dämmung. Zudem wurden Tür- und Fensterstürze gedämmt und Wärmebrücken auf ein Mindestmaß
reduziert. Ein „Blower-Door-Test“ bestätigte die Luftdichtheit der Gebäudehülle.
Sämtliche Wohnungen sind mit dreifach verglasten Fenstern ausgestattet und verfügen über
schallschutzoptimierte Komfortlüftungen. Zur Optimierung des Energiebedarfs verläuft die
Fußbodenheizung – außer im Badezimmer – nur in den Wohnungsrandzonen. Zwei Grundwasserbrunnen
dienen zur Klimatisierung der Wohnungen. Die Heizung wird mittels Gasbrennwertund
Pelletkessel betrieben, die auch für das Warmwasser sorgen.
Bauherr:
Neue Heimat Tirol, Innsbruck, AT
ZIMA (Bauträger), Innsbruck, AT
Architekt:
Architekturwerkstatt din a4, Innsbruck, AT
Architekturhalle Wulz-König, Telfs, AT
teamk2 [architects], Innsbruck, AT
Standort:
General-Eccher-Straße, Innsbruck, AT
Sto-Leistungen:
Fassadendämmsystem (StoTherm Vario),
Tiefgaragendeckendämmung (StoTherm
Deckendämmung), Innenfarben
Verarbeiter:
HAGA Bau- und Putz Ges.m.b.H., Tulfes, AT
KPS Ötztal Putz GmbH, Ötztal-Bahnhof, AT
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