Projektentwicklung Hotel - Metz Consulting GmbH

Projektentwicklung Hotel
Hotel Maloja Engadin / GR

Die Hotellerie, ein wesentlicher Teil des schweizerischen Tourismus, die an 4. Stelle der wichtigsten
Wirtschaftszweige der Schweiz platziert ist, genießt bei den Finanzierungsinstituten ein
schlechtes Rating, oder zu deutsch, einen schlechten Ruf. Die Finanzierung eines Hotels, insbesondere
in der Saisonhotellerie, setzt einen hohen Anteil an Risikokapital voraus. Die Ursache
liegt darin dass in der Vergangenheit vererbte Betriebe im gewohnten Stil weitergeführt, die Veränderungen
der Gästenachfrage vernachlässigt und für die rückläufige Entwicklung gut Gründe
gefunden wurden, die ein Reagieren nicht notwendig machten. In weiten Kreisen der Wirtschaft
herrscht die Auffassung, dass Hotels nur noch mit Subventionen, Querfinanzierungen oder Sponsoring
finanziert werden können.
Situation heute
Die Annahme der Zweitwohnungsinitiative hat der Hotel- und Tourismusbranche einen Schock
versetzt. Will man den Fachkommentaren glauben, ist die Realisierung eines Saisonhotels ohne
Querfinanzierung durch den Verkauf von Zweitwohnungen nicht mehr möglich. Diese These konsequent
zu Ende gedacht bedeutet, dass die Saisonhotellerie keinerlei Zukunft mehr hat.
Dies wiederum hat zur Folge, dass unsere traditionellen Finanzierungsinstitute
das ohnehin schon schlechte Rating (was immer das heißt) der Hotellerie noch
weiter herabstufen werden. Für diese Negativ-Prognostiker ist natürlich der Euro-Kurs
und die Verschuldung der Nationen als Argumentation sehr hilfreich. Ein
wesentlicher Pfeiler der schweizerischen Volkswirtschaft wird bald nur noch Geschichte
sein.
Wie die Erfahrung aus der Vergangenheit zeigt, wird das Thema an publizistischer
Attraktivität verlieren und von attraktiveren Themen abgelöst. Zurück bleibt ein Meinungstrümmerhaufen,
in dem sich die echten Fachleute der Branche zurechtfinden und neu orientieren
müssen.
Was ist denn geschehen
Die Schweiz hatte und hat als Tourismusland ein lange Geschichte,
eine lange Tradition und einen ausgezeichneten Ruf. Die Gäste
kamen in Scharen. Zentrales Problem war, die notwendigen Betten
zu beschaffen. Die Preise waren selten ein Thema. Die Veränderung
des Gästeverhaltens (flexiblere Arbeitsstellen, flexiblere Feriengestaltung,
extreme Informationsdicht via Internet), und die günstigen
Angebot aus dem fernen und nahen Ausland entwickelte
sich zu einer Situation, die ein Grossteil der Hoteliers als Herausforderung
angenommen und entsprechend und erfolgreich reagiert haben. Trotzdem ist der Ruf
nach staatlicher, finanzieller Unterstützung nicht ausgeblieben.

Tatsachen
Die Einflüsse auf die wirtschaftlich Tragbarkeit und damit auf den Erfolg eines Saisonhotels sind:
1. Wetter
Das Wetter ist ein Naturphänomen das vorbehaltlos hingenommen werden muss.
2. Service-Leistung
Das heisst Dienstleistung (Dienen und Leisten) und Gasfreundschaft (der Gast ist Freund)
3. Reglementierung
Die Hotel- und Gastrobranche ist hinsichtlich Bau und Betrieb überregelementiert (Gesetze
und Vorschriften) mit entsprechenden Kostenfolgen.
4. Finanzierung
Es liegt in der Natur der Sache, dass ein Hotel ohne Fremdfinanzierung
kaum realisiert werden kann. Die Einschätzungen
der Finanzierungsinstitute (Rating > Zinssatz > Eigenkapitalanforderung)
verhindern teilweise intelligente und zukunftsorientiert
Projekte.
5. Selbstdarstellung
Konzepte werden geplant, die sich primär an der Eigenvorstellung und nicht am Gast orientieren.
6. Erkenntnismangel
Seitens der Finanzierer und teilweise der Investoren, wird
verkannt, dass ein Hotel keine Immobilie, sondern ein Betriebsmittel
ist. Im Gegensatz zu den Immobilien (Wohn-,
Geschäfts- und Gewerbehäuser), mit automatischer inflationsbedingter
und ertragsbedingter Wertsteigerung (Kompensation
des Kaufkraftverlustes, Kaufkrafterhaltung des
investierten Kapitals), muss beim Hotel der Kapitalrückfluss
zur Kaufkrafterhaltung des investierten Kapitals durch den Betrieb erwirtschaftet werden. In aller
Regel wird beim Verkauf eines Hotels der erwartet Wert nicht erreicht.
Hotelentwicklung
Unter Beachtung der Tatsache, dass ein Hotel ein Betriebsmittel ist, haben die Betriebsabläufe
einen wesentlichen Einfluss auf die Personalkosten. Diese sind der größte Kostenblock der Betriebskosten
(35% bis 50%). Diesem Umstand ist bereits in der Projektierung Rechnung zu tragen.

Schritte der Hotelentwicklung
In einem ersten Schritt muss das Investitionsziel definiert und plausibilisiert werden.
1. Marktuntersuchung, Ist-Aufnahme
Im Rahmen der Marktuntersuchung sind folgende Fragen zu klären
• Welches ist die zu untersuchende Marktgebiet (Region)
• Wie viele Übernachtungen werden in dieser Region pro Jahr erwirtschaftet
• Wie groß ist die mittlere Aufenthaltsdauer
• Wie groß ist das Angebot an Hotelbetten je Hotelklasse (Anzahl Hotels)
• Wie groß ist das Angebot in der Parahotellerie
• Welcher Art sind die Gäste
• Gibt es Marktlücken und - wenn ja - welche
2. Prognose
• Welches ist die wahrscheinlichste Entwicklungsrichtung dieses Marktgebietes
• Welches könnte die wahrscheinlichste Entwicklung der Nachfrage sein
• Gibt es zukünftig möglich Angebotslücken
• Welches Angebot hat mittelfristig am ehesten Chancen
3. Definition des Angebotes
• erste Definition der Hotelart (Garni, Vollhotel)
• Öffnungsdauer
• erste Definition der Hotelkategorie
• erste Definition der Zimmerzahl/Zimmerart
• Herleiten der Restaurationsplätze
• erste Definition möglicher Zusatzangebote (Wellness, Spa, Kongresse, Ladenflächen, Bibliothek
etc.)
4. Tragbarkeitsanalyse
• Ermittlung der Investitionskosten auf Grund von Kennwerten
• Ermittlung des Ertragspotentials kurz und mittelfristig
• Betriebsrechnung
• Szenarien der Betriebsform (Investor/Pächter, Eigentümerbetrieb, Managementbetrieb,
Verkauf von Hotelzimmern mit Rückmiete, Beteiligungsmodelle)
• Finanzierungskonzepte
• Businessplan
5. Zusammenfassung als Entscheidungsgrundlage
6. Projektierungsvorgabe
Auf Grund der Projektierungsvorgabe kann ein erstes Vorprojekt erstellt und hinsichtlich der
baurechtlichen Machbarkeit überprüft werden.

Caspar Badrutt St. Moritz Alexander Seiler Zermatt

Die 10 Gebote der Hotellerie
1. Der Gast ist der einzige Umsatzbringer!
Der künftige Gast bucht als Kunde, kommt als Gast und geht als Freund. Gastfreundschaft
besteht aus den Worten Gast und Freund. Dienstleistung besteht aus den Worten dienen und
leisten. Diese Erkenntnis des Hoteliers soll er den Mitarbeitern vorleben. Der Gast soll diese
Philosophie spüren.
2. Der Mitarbeiter ist nicht der bezahlte Feind!
Der Mitarbeiter ist das Hotel. Der Mitarbeiter soll Freude ausstrahlen. Das kann er aber nur,
wenn ihm seine Arbeitstelle Freude macht. Es gibt zweitens schlechte Mitarbeiter aber erstens
schlechte Vorgesetzte. Der motivierte Mitarbeiter ist am nächsten beim Gast. Er erfährt am
schnellsten, was der Gast will und wünscht.
3. Einwandfreie Gästebetreuung!
Keine schöne Illusion, sondern elementare Forderung an sich selber und an die Mitarbeiter.
Sie ist nur schwer zu verwirklichen und muss deshalb täglich vorgelebt werden.
4. Die Welt beobachten!
Der Hotelier soll vorwiegend von äußeren Einflüssen, die er an sehr unterschiedlichen Orten
aus sehr unterschiedlichen Bereichen oder von sehr unterschiedlichen Menschen aufnimmt
beeindruckt werden. Er muss seine Umwelt aus der Sicht des Gastes betrachten.
5. Vorgefasste Meinungen fallen lassen!
Der Gast muss mit dem Produkt Hotel zufrieden sein und es gerne benutzten, nicht der Hotelier.
6. Mythos schaffen!
Nicht nur ein simples Hotelzimmer modernisieren und erneuern, sondern einen Traum,
Schönheit, Jugend für den Gast realisieren
7. Vergangenheit vergessen!
Geträumt werden darf immer. Was heute noch wenig gefragt ist, kann schon morgen oder
übermorgen gefragt sein. Dran bleiben und alle beteiligten Mitarbeiter mit wachen Sinnen zur
maximalen Dienstleistung führen.
8. Vorsicht vor Marktstudien!
Marktstudien wollen sich mit der Zukunft befassen, aber sie leitet nur aus der Vergangenheit
ab. Ein Gast teilt nicht gleich mit, was er wirklich will. Er kann später aber immer ausgezeichnet
erklären, warum der Hotelbetrieb erfolgreich ist oder eben nicht
9. Eigenen Rhythmus finden!
Der erfolgreiche Hotelier muss nur seinem eigenen Rhythmus folgen. Zwar sollte zur Sicherheit
auch die Konkurrenz im Auge behalten aber nie kopieren werden. Wer kopiert ist immer
der Zweite und nie der Erste. Unser Hotel muss führen, die anderen sollen folgen, nicht umgekehrt.
10. Keine Fehlinvestition
Der Gast der zum zweiten Mal kommt, wiederholt seinen Besuch nicht wegen dem teuren Material
auf Boden und Nasszelle. Diese ersetzen nicht Dienstleistung und Gastfreundschaft.

Merksätze
Ein Hotel ist keine Immobilienanlage sondern ein Betriebsmittel.
*
Die Grundrsissgestaltung wird durch die Betriebsabläufe bestimmt. Die Hülle ist
Marketing und Architektur
*
Ein Hotel muss morgen nicht ein Architekturdenkmal werden sondern heute dem
Gast Wohlbefinden und dem Betreiber Geld bringen.
*
Der einzige der dem Investor und Betreiber Geld bringt, ist der Gast und der in genügender
Zahl.
*
Ein gut konzipiertes Hotel ist ein gutes Werkzeug. Aber der Hotelier muss es richtig
einsetzen und anwenden.

Beratung • Hotellerie
• Wohnen
• Gewerbe
• Dienstleistung
Leistungsumfang • Standortuntersuchung
• Marktanalyse
• Konkurrenzanalyse
• wirtschaftliche Tragbarkeitsanalyse
• Investitionskonzept
• Investitionsbedarf
• Finanzierungs- / Betriebsmodelle
• Langfristige Kosten- und Ertragsentwicklung
• Beurteilung der Chancen und Risiken
• Beurteilung der Stärken und Schwächen
• Schwerpunkte der Betriebsabläufe
• Raumvorgaben
Coaching • Projektentwicklung
Schulung Hochschule Luzern, Institut für Finanzdienstleistungen
Modulleiter und Dozent Nachdiplom-Studiengang
Master of Advanced Studies Immobilienmanagement
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