Qualifizierter Mietspiegel von Friedrichshafen 2012 für nicht ...

Qualifizierter Mietspiegel von
Friedrichshafen 2012
für nicht preisgebundenen Wohnraum
Herausgegeben von der Stadt Friedrichshafen 1
Stand: Juli 2012

Der Mietspiegel wurde mit freundlicher Unterstützung folgender
Dornier Museum
Dornier Event GmbH
Claude-Dornier-Platz 1
88046 Friedrichshafen
Fränkel AG
Allmandstraße 6
88045 Friedrichshafen
Tel. 0 75 41 / 92 10 - 0
Fax 0 75 41 / 92 10 - 40
www.fraenkel-fn.de
Katholische
Gesamtkirchengemeinde
Katharinenstraße 16
88045 Friedrichshafen
Tel.: 0 75 41 / 70 76 - 0
Fax: 0 75 41 / 70 76 - 20
www.gkg-fn.de
Unternehmen erstellt
Dipl.-Kfm. (univ.) Jörg Künzle
Öffentl. bestellter u. vereidigter
Sachverständiger (IHK) für
Immobilienbewertung
Professionelle Hausverwaltung
Buchenstraße 1
88085 Langenargen
Tel.: 07543 – 499149
joerg.kuenzle@t-online.de
www.kuenzle-net.de
Rehkugler GmbH
Merkurstr. 15
88046 Friedrichshafen
Tel. (07541) 399 395-0
info@rehkugler.de
Dipl.-Kfm. Eckart Schramm
Steuerberater
Olgastraße 72
88045 Friedrichshafen
Siedlungswerk
gemeinnützige Gesellschaft für
Wohnungs- und Städtebau mbH
Heusteigstraße 27/29
70180 Stuttgart
Immobilien:Team Eisenach
Hans & Brigitte Eisenach GbR
Allmandstraße 13
88045 Friedrichshafen
Tel.: 07541/953030
dialog@ite-fn.de
www.immobilien-team-eisenach.de
Haus & Grund Friedrichshafen
e.V.
Albrechtstraße 63
88045 Friedrichshafen
Tel. 07541 / 37 13 77
Fax. 07541 / 28 96 79
www.hausundgrundfriedrichshafen.de
Kreisbaugenossenschaft
Bodenseekreis eG
Scheffelstraße 52
88045 Friedrichshafen
Tel.: 07541 – 3011-0
Fax: 07541 – 3011-80
info@kreisbau-bodenseekreis.de
www.kreisbau-bodenseekreis.de
Deutscher Mieterbund
Mieterverein Oberschwaben e.V.
Grüner Turm Straße 2
88212 Ravensburg
Tel.: 0751 – 24541
Fax.: 0751 – 17905
www.mietervereinoberschwaben.de
Rainer Ruske GbR
Hausverwaltung, Vermietung,
Verkauf
Gebhardstraße 4/2
88046 Friedrichshafen
Tel. 0151 / 11601161
rainer.ruske@ruske.biz
Schütze GmbH
Bauunternehmen
Barbarossastraße 43
88046 Friedrichshafen
Gertrud Weber
Öffentlich bestellte u. vereidigte
Sachverständige (IHK)
Immobilienbewertung
Kronengasse 1
88662 Überlingen
gertrudweber@t-online.de
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Grußwort
Andreas Brand
Oberbürgermeister
Liebe Mitbürgerinnen.
liebe Mitbürger,
die Nachfrage nach Wohnraum in der Bodenseeregion steigt stetig.
Infolgedessen hat sich der Friedrichshafener Wohnungsmarkt in
den letzten Jahren stark gewandelt. Es entstehen neue
Wohngebiete und Altbestände werden energetisch modernisiert.
Um für die dadurch entstehenden Veränderungen der Mietpreise
eine verlässliche Orientierungshilfe zu bieten, wurde der aktuelle,
qualifizierte Mietspiegel nach den anerkannten Verfahren der
Regressionsanalyse neu erstellt.
Das EMA-Institut für empirische Marktanalysen hat in insgesamt 15
Gemeinden des Bodenseekreises die Daten erhoben und
ausgewertet. Durch dieses Gemeinschaftsprojekt verfügt nicht nur
die Stadt Friedrichshafen über aktuelle Daten. Erstmals liegen in
den beteiligten Gemeinden eigene Auswertungen und Mietspiegel
vor.
Der Mietspiegel von Friedrichshafen wurde gemeinsam mit dem
Verein Haus und Grund Friedrichshafen, dem Mieterbund
Oberschwaben sowie der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses
angefertigt. Somit erhält er als Orientierungshilfe bei
Mietern sowie Vermietern eine breite Anerkennung.
Erstmals wurden energetische Merkmale bei der Erhebung erfasst
und ausgewertet. Mit der wachsenden Bedeutung der
energetischen Sanierung von Wohngebäuden kam in der
Vergangenheit immer die Frage nach der Auswirkung auf den
Mietpreis auf. Diese Frage kann nun beantwortet werden. Nicht
zuletzt erhoffen wir uns mit der Ausweisung dieser Merkmale einen
Anreiz zur Durchführung solcher Maßnahmen und somit einen
Beitrag zum Klimaschutz.
Ein besonderer Dank gilt den Sponsoren und Werbeträgern, die
den Mietspiegel mitfinanziert haben. Weiterhin bedanken wir uns
bei den Mieterinnen und Mietern, den Mitarbeiterinnen und
Mitarbeitern der Wohnungsbaugesellschaften und den
Interviewern, ohne deren Hilfe es nicht möglich gewesen wäre, den
Mietspiegel zu erstellen.
Wir freuen uns, Ihnen, als besonderen Service, einen kostenlosen
Onlinerechner auf der Homepage der Stadt Friedrichshafen zur
Verfügung stellen zu können. Hier steht auch der Mietspiegel zum
kostenfreien Download zur Verfügung.
Mit dem neuen Mietspiegel liegt Ihnen, wie in den vergangenen
Jahren, ein wertvolles Instrument zur Berechnung der Mieten vor.
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Inhaltsverzeichnis
Allgemeine Informationen zum Mietspiegel und Mietrecht
Mietspiegelerstellung
Rechtliche Grundlagen und Zweck des Mietspiegels
Anwendungsbereich des Mietspiegels
Mietbegriff
Mieterhöhung nach dem Mietrecht
Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete
Ermittlung der monatlichen Basis-Nettomiete
Ermittlung von Zu- oder Abschlägen
Beispielberechnung
Zusatzinformation: Ortsübliche Mietpreise für Garagen und
Stellplätze
Auskunft und Beratung zum Mietspiegel 23
Berechnungshilfe: Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete
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6
6
7
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10
21
23
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Allgemeine Informationen zum Mietspiegel und Mietrecht
Mietspiegelerstellung
Der Mietspiegel von Friedrichshafen wurde im Auftrag der Stadtverwaltung auf der Grundlage einer
repräsentativen Stichprobe nicht preisgebundener Wohnungen für den Bereich der Stadt Friedrichshafen
erstellt. Der Mietspiegel basiert auf Daten, die von Dezember 2011 bis Februar 2012 bei über 1000
mietspiegelrelevanten Haushalten eigens zum Zwecke der Mietspiegelerstellung durch persönliche
Befragung erhoben wurden. Die Mieterhaushalte wurden zufällig ausgewählt und mit Hilfe eines
standardisierten Fragebogens befragt. Der Mietspiegel wurde nach anerkannten wissenschaftlichen
Grundsätzen mit Hilfe der Regressionsmethode errechnet.
An der Erstellung des Mietspiegels hat ein Projekt begleitender Arbeitskreis mitgewirkt. Vertreten waren
in diesem Gremium
der Verein Haus und Grund Friedrichshafen e.V.
der Mieterverein Oberschwaben e.V.
die Stadt Friedrichshafen, Amt für Vermessung und Liegenschaften – Sachgebiet Wohnungsverwaltung
die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte
Der Mietspiegel 2012 wurde durch das EMA-Institut für empirische Marktanalysen, Waltenhofen 2,
93161 Sinzing erarbeitet. An der Mietspiegelerstellung haben sich gleichzeitig 14 weitere Kommunen
aus dem Bodenseekreis beteiligt. Für diese folgenden Gemeinden liegt ebenso jeweils ein eigener Mietspiegel
vor:
Bermatingen – Deggenhausertal – Eriskirch – Frickingen – Hagnau – Kressbronn – Langenargen –
Markdorf – Meckenbeuren – Neukirch – Oberteuringen – Owingen – Salem – Stetten
Der Mietspiegel ist gemäß Beschluss der Stadt Friedrichshafen, des Vereins Haus und Grund
Friedrichshafen e.V. und des Mietervereins Oberschwaben e.V. als qualifizierter Mietspiegel anerkannt
und gilt ab Juli 2012.
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Rechtliche Grundlagen und Zweck des Mietspiegels
Der Mietspiegel ist gemäß § 558c BGB eine Übersicht über die in Friedrichshafen gezahlten Mieten für
nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage (=
ortsübliche Vergleichsmiete). Die ortsübliche Vergleichsmiete setzt sich – entsprechend den
gesetzlichen Vorgaben - aus Mieten zusammen, die in den letzten vier Jahren neu vereinbart oder, von
Betriebskostenerhöhungen abgesehen, geändert worden sind.
Der Mietspiegel liefert Informationen über ortsübliche Vergleichsmieten verschiedener
Wohnungskategorien. Er trägt dazu bei, das Mietpreisgefüge im nicht preisgebundenen
Wohnungsbestand transparent zu machen, um Streitigkeiten zwischen Mietvertragsparteien zu
vermeiden, Kosten der Beschaffung von Informationen über Vergleichsmieten im Einzelfall zu verringern
und den Gerichten die Entscheidung in Streitfällen zu erleichtern. Der Mietspiegel dient ferner der
Begründung eines Erhöhungsverlangens zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete und der
Überprüfung der Angemessenheit gezahlter Mieten.
Anwendungsbereich des Mietspiegels
Der Mietspiegel gilt nur für nicht preisgebundenen Wohnraum im Wohnflächenbereich zwischen 25 m²
und 160 m². Aufgrund rechtlicher Bestimmungen fallen nicht in den Anwendungsbereich des Mietspiegels:
öffentlich geförderter und anderen Preisbindungen unterliegender Wohnraum (z.B. Sozialwohnungen);
Wohnraum, der ganz oder überwiegend gewerblich genutzt wird;
Wohnraum in Studenten- und Jugendwohnheimen oder in sonstigen Heimen, bei denen die
Mietzahlung zusätzliche Leistungen abdeckt (z.B. Betreuung und Verpflegung);
ganz oder überwiegend möblierter Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten
Wohnung ist.
Darüber hinaus ist der Mietspiegel nicht unmittelbar anwendbar für Wohnraum, der bei der Datenerhebung
nicht erfasst wurde:
Mietbegriff
möbliert oder teilmöbliert vermieteter Wohnraum (ausgenommen Ausstattung mit Einbauküchen
und Einbauschränken);
Dienst- oder Werkswohnungen, die an ein Beschäftigungsverhältnis gebunden sind;
Einzelzimmer, die Teil einer kompletten Wohnung sind.
Bei den im Mietspiegel ausgewiesenen Mietpreisen handelt es sich um die Netto-Kaltmiete in Euro pro
Quadratmeter Wohnfläche. Darunter versteht man den Mietpreis ohne sämtliche Betriebskosten gemäß
§ 2 Betriebskostenverordnung.
Nicht enthalten sein dürfen somit: Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks (Grundsteuer), Kosten
der Wasserversorgung und Entwässerung, der zentralen Heizung und Warmwasserversorgung, des
Aufzugs, der Straßenreinigung, der Müllabfuhr, des Hausmeisters, der Hausreinigung und der Gartenpflege,
der Hausbeleuchtung, der Schornsteinreinigung, der hausbezogenen Versicherungen, der laufenden
Kosten für Kabelfernsehen bzw. Gemeinschaftsantenne und der sonstigen laufenden Betriebskosten.
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Die Miete für eine Garage bzw. einen Stellplatz oder etwaige Möblierungs- und Untermietzuschläge sind
in der Nettomiete ebenfalls nicht enthalten, ebenso nicht evtl. Anteile für Schönheitsreparaturen.
Mietverträge sind in der Praxis unterschiedlich gestaltet. Sind Betriebskosten in der Mietzahlung enthalten
(= Brutto-/Inklusivmiete oder Teilinklusivmiete), muss der geleistete Mietbetrag vor der Anwendung
des Mietspiegels um die entsprechend enthaltenen Betriebskosten bereinigt werden.
Mieterhöhung nach dem Mietrecht
Nach den mietrechtlichen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) kann der Vermieter die
Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangen, wenn
die bisherige Miete zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit mindestens 15 Monaten
unverändert ist (Erhöhungen aufgrund von Modernisierungen sowie von Betriebskostenerhöhungen
sind hierbei ohne Bedeutung),
die verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt, die in der Gemeinde oder in
einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit
und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder (von Betriebskostenerhöhungen abgesehen)
geändert worden ist, und
die Miete sich innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren nicht um mehr als 20 % erhöht hat (Mieterhöhungen
infolge Modernisierung sowie gestiegener Betriebskosten bleiben bei der Kappungsgrenze
unberücksichtigt).
Der Vermieter muss das Mieterhöhungsverlangen dem Mieter gegenüber schriftlich geltend machen und
begründen. Als Begründungsmittel gesetzlich anerkannt sind Gutachten eines öffentlich bestellten und
vereidigten Sachverständigen, die Benennung der Mietpreise von mindestens drei Vergleichswohnungen
oder von Mietdatenbanken und von Mietspiegeln.
Ein qualifizierter Mietspiegel gemäß § 558 d BGB ist nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen
erstellt, von der Gemeinde oder den Interessenvertretern von Vermietern und Mietern anerkannt, wird
nach zwei Jahren durch Stichprobe oder Preisindex fortgeschrieben und alle 4 Jahre neu erstellt.
Der qualifizierte Mietspiegel gilt als vorrangiges Begründungsmittel im Mieterhöhungsverfahren. Zwar
kann der Vermieter, auch wenn ein qualifizierter Mietspiegel vorliegt, der Angaben für die betreffende
Wohnung enthält, weiterhin ein anderes der angeführten Begründungsmittel wählen. In diesem Fall
muss er dennoch auf die Ergebnisse des qualifizierten Mietspiegels im Erhöhungsschreiben hinweisen.
Der Mieter hat zur Prüfung, ob er der verlangten Mieterhöhung zustimmen soll, eine Überlegungsfrist bis
zum Ende des zweiten Kalendermonats, der auf den Zugang des Mieterhöhungsverlangens folgt. Stimmt
der Mieter der geforderten Erhöhung innerhalb der Frist zu, muss er die erhöhte Miete vom Beginn des
dritten Monats an zahlen, der auf den Zugang des Erhöhungsverlangens folgt. Bei Nichtzustimmung
kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen und das Gericht befindet dann über das
Mieterhöhungsverlangen.
Bei Neuvermietungen kann die Miete grundsätzlich frei vereinbart werden. Hierbei sind jedoch die
Vorschriften des Wirtschaftsstrafgesetzes und des Strafgesetzbuches hinsichtlich Mietpreisüberhöhung
und Mietwucher zu beachten. Der Mietspiegel kann dabei als Orientierungshilfe herangezogen werden.
Dem Vermieter steht das Recht auf eine Mieterhöhung nicht zu, soweit und solange eine Erhöhung
durch Vereinbarung ausgeschlossen ist. Für Staffelmietverträge bestehen besondere Regelungen.
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Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete
Die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete für eine konkrete Wohnung erfolgt über 3 Tabellen:
1. In Tabelle 1 wird das durchschnittliche Mietniveau (= Basis-Nettomiete) nur in Abhängigkeit von
Wohnfläche und Baujahr, den beiden wichtigsten Einflussfaktoren auf den Mietpreis, bestimmt.
2. In Tabelle 2 werden prozentuale Zu- und Abschläge auf das durchschnittliche Mietniveau aufgrund
von Ausstattungs-, Beschaffenheits-, Wohnlage- und sonstigen Besonderheiten für eine Wohnung
ermittelt.
3. In Tabelle 3 werden die Ergebnisse aus den Tabellen 1 und 2 zusammengeführt, um die ortsübliche
Vergleichsmiete zu berechnen.
Ermittlung des durchschnittlichen Mietniveaus
Tabelle 1 bildet die Basis des Mietspiegels. Sie gibt das durchschnittliche Mietniveau (= Basis-
Nettomiete) für Wohnraum nach bestimmten Wohnflächen- und Baujahresklassen in Euro pro m 2 und
Monat wieder. Dieses durchschnittliche Mietniveau gilt für Standardwohnungen mit zentraler
Beheizung/Warmwasserversorgung und durchschnittlicher Wohnungs-/Gebäudeausstattung in nicht
modernisierten Mehrfamilienhäusern in normaler Wohnlage.
Bei der Berechnung der Wohnfläche sind folgende Grundsätze zu beachten: Dachgeschossflächen mit
einer lichten Höhe von mind. 1 Meter und weniger als 2 Metern werden zur Hälfte berücksichtigt; nicht
berücksichtigt werden Flächen mit einer lichten Höhe von weniger als 1 Meter. Die Flächen von
Balkonen, Loggien etc. werden nach § 2 Abs. 2 Zi. 2 Wohnflächenverordnung in der Regel mit einem
Viertel und bei hohem Nutzwert maximal bis zur Hälfte als Wohnfläche berücksichtigt.
Grundsätzlich ist die Wohnung in diejenige Baualtersklasse einzuordnen, in der das Gebäude fertig
erstellt bzw. die Wohnung bezugsfertig wurde. Wenn durch An-/Ausbau nachträglich neuer Wohnraum
geschaffen wurde, ist die Baualtersklasse zu verwenden, in der die Baumaßnahme erfolgte (Jahr der
Fertigstellung). Bauliche Maßnahmen, die Wohnraum in einen neueren Zustand versetzen, bleiben in
Tabelle 1 unberücksichtigt und werden über Zuschläge in der Tabelle 2 erfasst.
Anwendungsanleitung für Tabelle 1:
1. Ordnen Sie Ihre Wohnung zunächst nach der Wohnfläche in die zutreffende Zeile ein.
2. Suchen Sie anschließend in der Kopfzeile das Baujahr, in dem das Gebäude errichtet worden ist.
3. Für die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete übertragen Sie den abgelesenen Wert in die
Berechnungshilfe (Tabelle 3).
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Tabelle 1: Monatliche Basis-Nettomiete nur in Abhängigkeit von Wohnfläche und Baualter
Wohn- Baujahr
fläche - 1918 1919 - 1948 1949 - 1960 1961 - 1969 1970 - 1979 1980 - 1986 1987 - 1994 1995 - 2006 2007 - 2012
m 2 Euro/m 2
25 8,58 8,38 8,71 9,01 9,33 9,70 10,08 10,63 11,12
26 8,34 8,15 8,47 8,76 9,07 9,43 9,80 10,34 10,82
27 8,12 7,93 8,25 8,53 8,83 9,18 9,55 10,07 10,53
28 7,92 7,74 8,04 8,32 8,61 8,96 9,31 9,82 10,27
29 7,74 7,56 7,86 8,13 8,41 8,75 9,10 9,59 10,04
30 7,57 7,40 7,69 7,95 8,23 8,56 8,90 9,38 9,82
31 7,42 7,24 7,53 7,79 8,06 8,39 8,72 9,19 9,62
32 7,28 7,11 7,38 7,64 7,91 8,22 8,55 9,01 9,43
33 7,14 6,98 7,25 7,50 7,76 8,08 8,40 8,85 9,26
34 7,02 6,86 7,13 7,37 7,63 7,94 8,25 8,70 9,10
35 6,91 6,75 7,01 7,26 7,51 7,81 8,12 8,56 8,96
36 6,81 6,65 6,91 7,15 7,40 7,69 8,00 8,43 8,82
37 6,71 6,55 6,81 7,04 7,29 7,58 7,88 8,31 8,70
38 6,62 6,46 6,72 6,95 7,19 7,48 7,78 8,20 8,58
39 6,54 6,38 6,63 6,86 7,10 7,39 7,68 8,10 8,47
40 6,46 6,31 6,55 6,78 7,02 7,30 7,59 8,00 8,37
41 6,39 6,24 6,48 6,71 6,94 7,22 7,50 7,91 8,28
42 6,32 6,17 6,41 6,64 6,87 7,14 7,43 7,83 8,19
43 6,26 6,11 6,35 6,57 6,80 7,07 7,35 7,75 8,11
44 6,20 6,05 6,29 6,51 6,74 7,01 7,28 7,68 8,04
45 6,15 6,00 6,24 6,45 6,68 6,95 7,22 7,61 7,97
46 6,10 5,95 6,19 6,40 6,62 6,89 7,16 7,55 7,90
47 6,05 5,91 6,14 6,35 6,57 6,84 7,11 7,49 7,84
48 6,01 5,86 6,10 6,31 6,53 6,79 7,06 7,44 7,79
49 5,97 5,83 6,05 6,26 6,48 6,74 7,01 7,39 7,73
50 5,93 5,79 6,02 6,23 6,44 6,70 6,97 7,34 7,68
51-52 5,88 5,74 5,96 6,17 6,39 6,64 6,91 7,28 7,62
53-54 5,82 5,68 5,90 6,11 6,32 6,58 6,84 7,21 7,54
55-56 5,77 5,63 5,85 6,06 6,27 6,52 6,78 7,14 7,47
57-58 5,72 5,59 5,81 6,01 6,22 6,47 6,72 7,09 7,42
59-60 5,69 5,55 5,77 5,97 6,18 6,43 6,68 7,04 7,37
61-62 5,65 5,52 5,74 5,94 6,14 6,39 6,64 7,00 7,33
63-64 5,63 5,50 5,71 5,91 6,12 6,36 6,61 6,97 7,30
65-66 5,61 5,47 5,69 5,89 6,09 6,34 6,59 6,95 7,27
67-69 5,59 5,45 5,67 5,87 6,07 6,31 6,56 6,92 7,24
70-72 5,57 5,44 5,65 5,85 6,05 6,29 6,54 6,90 7,22
73-75 5,56 5,43 5,64 5,83 6,04 6,28 6,53 6,88 7,20
76-80 5,55 5,42 5,63 5,83 6,03 6,27 6,52 6,88 7,19
81-95 5,57 5,43 5,65 5,84 6,05 6,29 6,54 6,89 7,21
96-105 5,62 5,48 5,70 5,90 6,10 6,35 6,60 6,96 7,28
106-115 5,67 5,54 5,75 5,95 6,16 6,41 6,66 7,02 7,35
116-120 5,71 5,58 5,80 6,00 6,21 6,46 6,71 7,08 7,41
121-125 5,74 5,60 5,82 6,03 6,24 6,49 6,74 7,11 7,44
126-130 5,76 5,63 5,85 6,05 6,26 6,51 6,77 7,14 7,47
131-135 5,78 5,64 5,87 6,07 6,28 6,53 6,79 7,16 7,49
136-160 5,82 5,68 5,91 6,11 6,33 6,58 6,84 7,21 7,55
Die durchschnittliche Nettomiete unabhängig von allen Wohnwertmerkmalen beträgt: 6,33 Euro/m 2 .
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Ermittlung von Zu-/Abschlägen zum durchschnittlichen Mietniveau
Die in Tabelle 1 ermittelte Basis-Nettomiete gibt das durchschnittliche Mietniveau für Standardwohnungen
in Abhängigkeit von Wohnfläche und Baualter an.
Daneben können Besonderheiten bei Wohnungs-/Gebäudeausstattung, Gebäudetyp, Modernisierung
und Wohnlage den Mietpreis einer Wohnung beeinflussen. Tabelle 2 listet Zu-/Abschläge zur Basis-
Nettomiete für besondere Wohnwertmerkmale mit nachgewiesenem Mietpreiseinfluss auf.
Maßgeblich sind dabei nur Merkmale, die vom Vermieter gestellt werden. Hat ein Mieter einzelne Ausstattungsmerkmale
selbst geschaffen, ohne dass die Kosten hierfür vom Vermieter erstattet wurden, so
bleiben diese Ausstattungsmerkmale unberücksichtigt. Bei der Höhe der ausgewiesenen Zu- und Abschläge
handelt es sich jeweils um durchschnittliche Werte!
Anwendungsanleitung für die Tabelle 2:
1. Überprüfen Sie, ob die in verschiedenen Kategorien angeführten Wohnwertmerkmale auf die Wohnung
zutreffen und halten Sie zutreffende Zu-/Abschläge fest.
2. Bei den Kategorien „Wohnungs-/Gebäudeausstattung“, „Modernisierungsmaßnahmen“ und „Wohnlage“
sind zuerst jeweils Punktwerte für zutreffende Besonderheiten zu sammeln. Anschließend erfolgt
anhand der erzielten Punktsumme eine Klassifizierung innerhalb jeder Kategorie, um die Höhe des
jeweiligen Zu-/Abschlags zu ermitteln.
3. Bilden Sie am Ende der Tabelle 2 die Summe aller Zu- und Abschläge.
4. Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete übertragen Sie die Ergebnisse in die Tabelle 3.
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Tabelle 2: Prozentuale Zu-/Abschläge auf die Basis-Nettomiete für den Mietpreis beeinflussende
Wohnwertmerkmale
Wohnwertmerkmale Zu- / Abschlag
Kategorie 1) Wohnungs-/Gebäudeausstattung
Punktwerte zur Ermittlung der Ausstattungsklasse: Punktwert
1.1 gehobene Sanitärausstattung vorhanden 1 +1
1.2 Einbauküche vom Vermieter gestellt (mind. 2 Einbauelektrogeräte, Spülbecken
mit Unterschrank und ausreichend Kücheneinbauschränke vorhanden)
+1
1.3 Kochnische (oft in Appartements) vorhanden +1
1.4 elektrische bzw. hochwertige Rollläden vorhanden +1
1.5 (Dach-)Terrasse vorhanden +1
1.6 Mansardenwohnung (Dachgeschosswohnung mit schrägen Wänden) +1
1.7 zusätzliche Feuerungsanlage für feste Brennstoffe (Kachelofen, offener Kamin,
Schwedenofen) vorhanden
+1
1.8 Garten zur ausschließlich eigenen Nutzung vorhanden +1
1.9 Aufzug in Gebäude mit weniger als 5 Volletagen vorhanden +1
1.10 Stellplatz in abgeschlossener Tiefgarage, zusammen mit der Wohnung
bereitgestellt, vorhanden
1.11 außergewöhnliche Gemeinschaftsräume (z. B. Werkstatt, Tischtennisraum,
Hobbyraum, Sauna) vorhanden
1.12 keine vom Vermieter gestellte Heizung/Warmwasserversorgung oder Einzelöfen
mit Kohle-, Holz- oder Ölbefeuerung
1.13 Gaseinzelöfen - 1
1.14 Warmwasserversorgung nur über mehrere Kleinboiler, Untertischgeräte - 1
1.15 überwiegend Einfachverglasung der Fenster - 1
1.16 überwiegend seit 1996 nicht modernisierte PVC- oder Holzdielenböden
vorhanden
1.17 überwiegend seit 1996 nicht modernisierter Linoleum-Boden vorhanden - 1
1.18 mindestens ein Wohnraum, Küche oder Bad ohne installierte Heizung - 1
1.19 kein Balkon vorhanden - 1
1.20 schlechte Grundrissgestaltung (z. B. mind. ein Durchgangszimmer, wenig
Stellfläche für Möbel)
Punktsumme Wohnungs-/Gebäudeausstattung:
weit überdurchschnittliche Wohnungsausstattung (Punktsumme >= +4) + 13 %
gehobene Wohnungsausstattung (Punktsumme = +3) + 9 %
leicht überdurchschnittliche Wohnungsausstattung (Punktsumme = +2) + 6 %
mittlere Wohnungsausstattung (Punktsumme zwischen +1 und –1) 0 %
leicht unterdurchschnittliche Wohnungsausstattung (Punktsumme = -2) - 6 %
einfache Wohnungsausstattung (Punktsumme = –3 oder -4) - 10 %
weit unterdurchschnittliche Wohnungsausstattung (Punktsumme

Kategorie 3) Modernisierungsmaßnahmen in Gebäuden mit Baujahr vor 1995
Punktwerte zur Ermittlung des energetischen Modernisierungszustands 2 : Punktwert
3.1 Dämmung Außenwand 3
3.2 Dämmung Dach / oberste Geschossdecke 4 + 2
3.3 Dämmung Kellerdecke 5
+ 1
3.4 neuer Wärmeerzeuger (Heizkessel, Brenner, Gastherme) 6 + 2
3.5 Fenstererneuerung mit Wärmeschutz-/Isolierverglasung 7 + 2
3.6 Warmwasseraufbereitung über eine Solaranlage + 1
Punktsumme energetische Modernisierung:
sehr gute energetische Beschaffenheit (Punktsumme >= +8) + 8 %
gute energetische Beschaffenheit (Punktsumme: +5 bis +7) + 5 %
verbesserte energetische Beschaffenheit (Punktsumme: +2 bis +4) + 2 %
schlechte energetische Beschaffenheit (Punktsumme: 0 bis +1) 0 %
Punktwerte zur Ermittlung des sonstigen Modernisierungszustands 8 : Punktwert
3.7 Gas-/Wasser-/Strominstallation
3.8 Fußböden + 1
3.9 Schallschutz
3.10 Sanitäreinrichtung + 1
3.11 Barrierefreiheit + 1
3.12 Grundrissverbesserung + 1
Punktsumme sonstige Modernisierung:
umfassende sonstige Modernisierung (Punktsumme >= +4) + 9 %
teilweise sonstige Modernisierung (Punktsumme: +2 bis +3) + 5 %
kaum sonstige Modernisierung (Punktsumme: 0 bis +1) 0 %
Kategorie 4) Wohnlage
Punktwerte zur Ermittlung der Wohnlage: Punktwert
4.1 Entfernung zum Bodensee maximal ca. 200 m Luftlinie +1
4.2 unverbauter, vollständiger Seeblick +1
4.3 Wohnung grenzt im Umkreis von ca. 50 m an größere Grünflächen (Wald, Wiese,
Park mit mind. Fußballplatzgröße)
+1
4.4 Hauptwohnräume liegen in Richtung Garten/Grünanlage/Park (kein Verkehr) +1
4.5 Die Wohnung liegt insgesamt sehr zentral +1
4.6 Die Wohnung liegt in einem ruhigen Hinterhaus +1
4.7 Der Lärmpegel hinsichtlich Straßen-, Bahn-, Flug- und Industrielärm ist insgesamt
sehr niedrig
2 Die aufgelisteten energetischen Modernisierungskomponenten einer Wohnung bzw. eines Gebäudes, die nachhaltig Einsparungen von Heizenergie und Wasser
bewirken, gelten nur für Gebäude, die vor 1995 errichtet wurden, weil diese noch nicht den ab 1995 geltenden gesetzlichen Bestimmungen bei Wärmeschutz und
Energieeinsparung unterlagen.
3 und
4 Voraussetzung sind mind. 12 cm Dämmdicke und eine komplette Dämmfläche. Falls die Dämmung

4.8 Die Wohnung befindet sich im Untergeschoss/Souterrain -1
4.9 Die Wohnung liegt nahe einem gewerblich genutzten Gebiet (Industrie- bzw.
Gewerbebetriebe, Gaststätten, Diskos usw.)
4.10 Die Wohnung liegt in einem Gebäude mit ungepflegter Außenfassade
4.11 Die Wohnung liegt insgesamt sehr dezentral
4.12 Der Lärmpegel ist sehr hoch (Straßenverkehr, Industrie-, Fluglärm)
4.13 Der Grad sonstiger Beeinträchtigungen (z. B. durch Rauch, Abgase, Staub,
Geruch, Erschütterungen) ist sehr hoch.
4.14 Die Hauptwohnräume sind überwiegend schattseitig (z. B. Norden) ausgerichtet
Punktsumme Wohnlage:
beste Wohnlage (Punktsumme >= +4) + 6 %
gute Wohnlage (Punktsumme = +2 oder +3) + 3 %
normale Wohnlage (Punktesumme zwischen –1 und +1)
einfache Wohnlage (Punktsumme

Zonenbezogenes
Straßenverzeichnis
Zone 1 (+ 7%)
Friedrichshafen
Kernstadt
Adenauerplatz
Bahnhofplatz
Buchhornplatz
Eckenerstraße - Nr.1-48,
50, 65-65/21
Eugen-Bolz-Straße
Friedrichstraße
Gebhardstraße –
ungerade Hausnummern
Gerberstraße
Goldschmiedstraße
Grundstraße
Gustav-Werner-Weg
Hoföschweg
Hünistraße
Kapfstraße
Karlstraße
Kirchplatz
Kleinebergstraße
Klosterstraße
Königsweg
Laimgasse
Metzstraße
Miettingerplatz
Moltkestraße
Montfortstraße
Möttelistraße
Olgastraße bis 30
Oranienstraße
Östliche Uferstraße
Paulinenstraße Nr.1-30,
32,36,38,40,42,44,
46, 46/1,50,52,58
Riedleparkstraße Nr. 1,6,
10,12
Romanshorner Platz
Schanzstraße
Schillerstraße
Schloßstraße
Schmidstraße bis 45
Sedanstraße
Seestraße
Uferstraße
Werastraße bis 22
Werderstraße
Wilhelmstraße
Wolfgangstraße
Zone 2 (+ 1%)
Fischbach - Manzell –
Spaltenstein –
Seemoos,
Friedrichshafen Ost
Achstraße
Adlergasse
Aistegstraße -
bis 9
Albrecht-Dürer-Straße
Am Bahndamm
Am Fallenbach
Am Klärwerk
Am Seemooser Horn
Ammernweg
Amselweg
Anton-Sommer-Straße
August-Beckkh-Weg
Batenkenweg
Behringweg
Bei der Ziegelgrube
Bildgartenstraße
Birnauweg
Blücherstraße
Bodmanstraße
Brunnisachweg
Buchbüchelweg
16

Buchenbachweg
Bussardgasse
Carl-Benz-Straße
Casparstraße
Cottastraße
Daimlerstraße
Delitzscher Straße
Diamantstraße
Dieselstraße
Doktor-Rueß-Platz
Doktor-Sproll-Straße
Dompfaffweg
Dornierstraße
Draisweg
Drosselweg
Eberhardstraße
Eckenerstraße - Nr.49,54,
56, 58, ab 67
Eichenmühle
Eichenmühleweg
Eisenbahnstraße
Eisvogelweg
Ernst-Sachs-Weg
Falkengasse
Felchenweg
Fichteweg
Fildenstraße
Finkenweg
Fischerstraße
Forststraße
Friedrich-List-Weg
Gaabweg
Gallusstraße
Gebhardstraße –
gerade Hausnummern
Georgstraße
Gertholzweg
Girishalde
Glärnischstraße
Grenzhof
Habichtgasse
Hammerstützenweg
Hans-Böckler-Straße
Hansjakobstraße
Hegaustraße
Heiligenbergstraße
Hermann-Schenk-Weg
Hof Hofen
Hohenstaufenplatz
Hohentwielstraße
Holzhalde
Höriweg
Huböschweg
In den Auwiesen
Jahnstraße
Kapellenstraße
Kapitän-Wagner-Straße
Kettelerstraße
Kleeweg
Klufterner Straße bis 85
Koberstraße
Kolpingstraße
Konradinstraße
Kretzerweg
Lerchenweg
Lindauer Straße
Linzgaustraße
Magnusstraße
Mainauweg
Mangweg
Mathildenweg
Meersburger Straße
Meisenweg
Mettnauweg
Minoritenstraße
Mömpelgardweg
Möwenstraße
Muntenriedstraße
Nachtigallenweg
Neuhäuserweg
Niederholzstraße
Nikolausweg
Paracelsusring
Paulinenstraße Nr. 31,
31/1,33,35,43,47,47/1,
49,51,51/1,53,55,57,
ab 59
Pirminweg
Pirolweg
Polozker Straße
Porscheweg
Poststraße
Rainweg
Rebweg
Regenerstraße
Reichenauweg
Reiherweg
Reiterweg
Robert-Bosch-Weg
Robert-Koch-Straße
Röntgenstraße
Rotenmoos
Rotkehlchenweg
Salemweg
Sauerbruchweg
Schienerbergweg
Schmidstraße ab 64
Schnetzenhauser Straße
Schreienöschstraße
Schubertstraße
Schützenweg
Schwalbenweg
Schwanenweg
Seeblick
Seemooser Weg
Seewiesenstraße
Sophienweg
Spaltensteiner Straße
Sperbergasse
Sperlingweg
Starenweg
Stauffenbergstraße
Steffelinweg
Steinäcker
Steinbeisstraße
Sternbergweg
Stockerholzstraße
Strandbadstraße
Summerauweg
Thurgaustraße
Ulrichstraße
Untereschstraße
Virchowstraße
Vogelsangstraße
Vollenweiderweg
Wasenöschstraße
Weißenauweg
Welfenstraße
Wiesenweg
Windhager Straße
Zaunkönigweg
Zeisigweg
Zeppelinstraße ab 78
Ziegelstraße
Zürnstraße
Zone 3 (- 1%)
Ailingen
Alpenblickweg
Am Haldenberg
Apfelweg
Auerhahnweg
Austraße
Bäumlinger Weg
Bibelierstraße
Birkhuhnweg
Birnenweg
Bodenseestraße - bis 53
Bohnapfelweg
Boskoopstraße
Butterbirnenweg
Dohlenweg
Dorfweg
Eckmähde
Einödweg
Ellenbergweg
Elsternweg
Eschstraße
Fasanenweg
Fohlenstraße
Gartenstraße
Gelbmöstlerweg
Gerbehof
Goldparmänenweg
Gravensteinerweg
Habratsweilerstraße
Hagendorn
Hagendorner Weg
Häherweg
Haldenberg
Haldenweg
Hauptstraße
Heiliggasse
Hirschlatter Straße
Höhlerhof
Hügelweg
Ittenhauser Straße
Kiebitzweg
Kirchweg
Kirschenweg
Kranichweg
Leonie-Fürst-Straße
Lochenried
Lothoweg
Lottenweilerweg
Martinshof
Öhmdweg
Pfannenstiel
17

Pfauenweg
Rebhuhnweg
Reinachweg
Sambethstraße
Schimmelstraße
Schwarzer Brunnen
Spielhahnweg
Tobelstraße
Wachtelweg
Waldacker
Weiherstraße
Weiler
Weilermühle
Weinbirnenstraße
Wolfenesch
Zabergäustraße
Zone 4 (-2%)
Jettenhausen -
Waggershausen
Alamannenweg
Albert-Maier-Straße
Alfred-Delp-Weg
Am Rohrbach
Anton-Hug-Weg
Blasiusweg
Breslauer Straße
Colsmanstraße
Danziger Weg
Dorfwiesenstraße
Droste-Hülshoff-Straße
Ernst-Zimmermann-Straße
Faberstraße
Felix-Dahn-Straße
Flurweg
Frankenweg
Fröbelweg
Fuchsweg
Gaggstraße
Gehrenweg
Graf-von-Soden-Straße
Gröberstraße
Hägleweg
Henri-Dunant-Straße
Hermann-Metzger-Straße
Hindenburgstraße
Hochstraße - Nr. 62,
79/004, 101
Hohlweg
Hölderlinstraße
Ilse-Essers-Straße
Jettenhauser Straße
Justinus-Kerner-Straße
Keltenweg
Kenzelweg
Kienestraße
Königsberger Straße
König-Wilhelm-Platz
Konrad-Kümmel-Weg
Kornstraße
Kurzer Weg
Langenfeldweg
Lanzstraße
Longnerstraße
Ludwig-Baur-Straße
Ludwig-Dürr-Straße
Masurenweg
Mauernweg
Max-Eyth-Straße
Meistershofener Straße -
ab 40
Melanchthonstraße
Mörikestraße
Müllerstraße
Obserstraße
Pacellistraße
Reichenberger Straße
Riedleöschstraße
Riefweg
Robert-Pirker-Straße
Römerweg
Sonnenbergstraße
Stettiner Straße
Susostraße
Teuringer Straße bis 57
Thomanstraße
Wachirweg
Waggershauser Straße
Waldstraße
Werner-Diedrich-Straße
Werthmannstraße
Wundtstraße
Zone 5 (-3%)
Friedrichshafen
Mitte, St.Georgen –
Kitzenwiese
Adelheidstraße
Ahornweg
Ailinger Straße
Aistegstraße - ab 11
Akazienweg
Albert-Schweitzer-Straße
Albrechtstraße
Allgäuer Straße
Allmandstraße
Allmannsweilerstraße -
ab 131
Alpenstraße
Alter Friedhofweg
Am Riedlewald
Am Seewald
Appenzeller Straße
Bachstraße
Barbarossastraße
Beethovenstraße
Bei der Eselsbrücke
Birkenweg
Birklestraße
Bismarckstraße
Bödeleweg
Brahmsstraße
Brucknerstraße
Brunnenstraße
Buchenweg
Burgstraße
Charlottenstraße
Claude-Dornier-Platz
Dietostraße
Ehlersstraße
Eichenweg
Eisenbahnwerkstätte
Ekkehardstraße
Erlenweg
Ernst-Lehmann-Straße
Eschenweg
Eugenstraße
Felsenbirnenweg
Flughafen
Flugplatzstraße
Forchenweg
Franziskusplatz
Freiligrathstraße
Freschenstraße
Geigerstraße
Goethestraße
Gutastraße
Güterbahnhof
Hadwigstraße
Hans-Schnitzler-Straße
Haselweg
Hauffstraße
Haydnstraße
Hebelstraße
Heckenrosenweg
Heinrich-Heine-Straße
Hochstraße - Nr. 1-43,71
Hofener Straße
Holunderweg
Hyllerweg
Ifenstraße
Industrieweg
Josef-Mauch-Straße
Kastanienweg
Katharinenstraße
Keplerstraße
Kiefernweg
Kitzenwiesenweg
Kohlbachweg
Konstantin-Schmäh-Straße
Kreutzerstraße
Länderöschstraße
Leutholdstraße
Ligusterweg
Lindenstraße
Linggstraße
Löwentaler Straße
Magdalenenstraße
Margaretenstraße
Marienstraße
Martin-Wieland-Straße
Maybachplatz
Maybachstraße
Meistershofener Straße -
bis 27
Merianstraße
Montafonstraße
Moosweg
Mozartweg
Mühlöschstraße
Neue Messe
Notkerweg
Nußbaumweg
Oberhofstraße
Olgastraße ab 31
Otto-Lilienthal-Straße
Pappelweg
Peoriastraße
Pfänderweg
Platanenstraße
18

Prielmayerstraße
Rätikonstraße
Ravensburger
Riedleparkstraße Nr. 5,7,
7/1,9,11,ab 13
Roseggerstraße
Rosenstraße
Saint-Die-Straße
Sandöschstraße
Säntisstraße
Sarajevostraße
Schätzlesruh
Scheffelstraße
Schilfweg
Schwabstraße
Silcherstraße
Stadtbahnhof
Stockwiesenweg
Tannenweg
Thumbweg
Tödiweg
Torkelstraße
Trautenmühleweg
Uhlandstraße
Ulmenweg
Vom-Stein-Straße
Vorarlberger Straße
Wacholderweg
Weidenring
Weinstraße
Wendelgardstraße
Werastraße ab 25
Zeppelinstraße bis 68
Zeppelin-Werftgelände
Zirbelweg
Zone 6 (-5%)
Schnetzenhausen –
Unterraderach – Berg –
Bunkhofen –
Wiggenhausen,
Allmannsweiler
Akeleiweg
Allmannsweilerstraße -
bis 130
Alter Weinberg
Am Anger
Am Hang
Am Holderbusch
Am Obstgarten
Am Rosenhag
An der Steige
Anemonenweg
Argenweg
Asternstraße
Äußere Ailinger Straße
Berger Halde
Berger Straße
Bierkeller
Bodelschwinghstraße
Bodenseestraße - ab 54
Brenzweg
Brühl
Buchholz
Buchschachweg
Bunkhofener Straße
Dekan-Rogg-Straße
Donaustraße
Edelweißweg
Egelsee
Eggenweg
Eintrachtstraße
Enzianweg
Fährtwiesenstraße
Fallenbrunnen
Fliederweg
Friedenstraße
Friedhofweg
Furtweg
Gerhart-Hauptmann-Weg
Glückstraße
Goldachweg
Graf-von-Soden-Platz
Grötzelstraße
Gutenbergstraße
Hammerstatt
Harrößenstraße
Haus am Wald
Heimatstraße
Heiseloch
Heisenbergweg
Hinter den Gärten
Hirbachweg
Hymmoweg
Im Rotachbogen
Im Wiesengrund
Jägerhaus
Jägerweg
Jasminweg
Jupiterstraße
Karl-Weiß-Straße
Kornblumenstraße
Köstenbach
Langenloch
Lehrenweg
Leiblachweg
Lilienstraße
Lohrstraße
Malvenweg
Manzeller Straße
Max-Planck-Weg
Merkurstraße
Mohnweg
Narzissenstraße
Nelkenweg
Neulandstraße
Newtonweg
Obere Mühlbachstraße
Orionstraße
Otto-Hafner-Straße
Otto-Hahn-Weg
Panoramastraße
Paul-Gerhardt-Weg
Pflugweg
Plutoweg
Quellenstraße
Raderacher Straße
Reinach
Resedenweg
Reutenenweg
Rheinstraße
Riedbachstraße
Riedern
Riedweg
Rotachstraße
Rotkreuzstraße
Rupberg
Schaffhauser Weg
Schlehenweg
Schmalholzstraße
Schotterwaldweg
Schulstraße
Schultheiß-Schraff-Weg
Schussenweg
Sensenweg
Sichelweg
Siemensstraße
Solarstraße
Sonnenstraße
Sparbruck
Steinachweg
Stockerhalde
Talbahnstraße
Tannberg
Tannenburgstraße
Teuringer Straße ab 127
Tronschweilerweg
Tulpenweg
Untere Mühlbachstraße
Veilchenweg
Venusstraße
Wichernstraße
Wiggenhauser Weg
Wittenwiesenstraße
Zöcklerweg
Zone 7 (-9%)
Kluftern
Am Bühl
Bahnhofstraße
Bergblick
Bertoldweg
Bessererweg
Blütenweg
Efriedweg
Emil-Higelin-Straße
Föhnweg
Frühlingsweg
Fürstenbergweg
Gangolfstraße
Gansbühlweg
Heinrich-Weißmann-Straße
Hofäckerweg
Hoher Weg
Holzgasse
Hopfenweg
Hubenring
Hugenloh
Im Häldele
Im Lenzenstein
Im Neusatz
Im Torkelacker
Im Winkel
Immenstaader Straße
Josef-Braun-Straße
Kärtlerweg
Klufterner Straße ab 118
Königsäcker
19

Kreuzäckerring
Landaustraße
Lettenstraße
Lorenzweg
Markdorfer Straße
Markus-von-Kienlin-Str.
Rebhalde
Riedheimer Straße
Rudpertstraße
Sommerweg
Sportplatzstraße
Tannenriedweg
Theotramstraße
Traubenweg
Warinstraße
Weteschenweg
Zone 8 (-16%)
Ettenkirch, Raderach
Alt-Eggenweiler
Am alten Garten
Am Kirchsprengel
An der Breite
Appenweiler
Batzenweiler
Bettenweiler
Blankenrieder Straße
Brochenzeller Straße
Brühlstraße
Brunnhaldenweg
Drumlinweg
Einschlag
Ellenweiler
Ettenkircher Straße
Ettostraße
Fichtenburgstraße
Flachshalde
Furatweiler
Galleyenstraße
Gregor-Schwake-Straße
Grenzweg
Grünlandweg
Habratsweiler
Hinterhof
Holzhof
Huiweiler
Kappelhof
Kirchbühl
Krehenberg
Kreuzlinger Straße
Landvogteistraße
Lehhorn
Lempfriedsweiler
Lindenholz
Mangoldgasse
Petrus-Mohr-Weg
Pfatthaagäcker
Prälat-Lutz-Straße
Ritterstraße
Rosengarten
Schloßhaldenweg
Tägelbachweg
Taldorfer Straße
Torfstraße
Waltenweilerstraße
Waltostraße
Wannenhäusern
Wirgetswiesen
Zillisbach
20

Beispiel - Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete
Zur Veranschaulichung wird die Vorgehensweise zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete an einer
exemplarischen Wohnung illustriert:
Tabelle 3: Berechnungsschema zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete
aus Tabelle 1 Wohnfläche:
Baujahr:
82 m²
= 6,05 € /m²
1974
aus Tabelle 2: WOHNWERTMERKMALE (bitte ankreuzen
�)
PUNKTSUMME PROZENT
Kategorie 1) Wohnungs-/Gebäudeausstattung
� 1.1
� 1.8
� 1.15
� 1.2
� 1.9
� 1.16
� 1.3
� 1.10
� 1.17
� 1.4
� 1.11
� 1.18
� 1.5
� 1.12
� 1.19
� 1.6
� 1.13
� 1.20
� 1.7
� 1.14
Kategorie 2) Gebäudetyp
�2.1 � 2.2 + 8%
Kategorie 3) Modernisierung
� 3.1 � 3.2 � 3.3 � 3.4 � 3.5 � 3.6 +4 + 2%
� 3.7 � 3.8 � 3.9 � 3.10 � 3.11 � 3.12 +1 0%
Kategorie 4) Wohnlage
� 4.1
� 4.8
� 4.2
� 4.9
� 4.3
� 4.10
Kategorie 5) Stadtteil
� 4.4
� 4.11
� 4.5
� 4.12
� 4.6
� 4.13
� 4.7
� 4.14
Ailingen - 1%
+1
+1
0%
0%
Summe der Zu-/Abschläge: + 9%
Tabelle 1 - Mietpreis / m²: 6,05 €/m²
Tabelle 2 - Summe der Zu-/Abschläge aus den Wohnwertmerkmalen
(Kategorie 1 – 5)
+9 %
0,54 €/m²
Durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete je m² 6,59 €/m²
Wohnfläche 82 m²
Durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete pro Monat 540,38 €
Spannbreite: Die durchschnittliche monatliche ortsübliche Vergleichsmiete für die Beispielwohnung beträgt
6,59 Euro/qm. Ortsüblich sind Mietpreise, die sich in dem Preisintervall 6,59 Euro/qm 16% befinden.
Die Grenzen dieses Intervalls liegen folglich bei 5,54 und 7,64 Euro/qm. Hierbei sind die Ausführungen
unter „Spannbreite“ auf der nachfolgenden Seite zu beachten!
21

Spannbreite
Bei dem in Tabelle 3 ermittelten Vergleichswert handelt es sich um die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete,
die für eine Wohnung bestimmter Größe, Ausstattung, Beschaffenheit, Art und Lage im
Schnitt pro Monat gezahlt wird. Die wissenschaftlichen Auswertungen ergaben, dass die Mietpreise von
gleichen Wohnungen z. T. differieren. Dies liegt sowohl am freien Wohnungsmarkt als auch an qualitativen
Unterschieden der Wohnwertmerkmale, die den Mietpreis bestimmen sowie an nicht erfassten
Wohnwertmerkmalen.
Die Miete einer konkreten Wohnung wird gewöhnlich als ortsüblich bezeichnet, wenn sie innerhalb einer
Spannbreite von Mietpreisen liegt, in der sich zwei Drittel aller Mieten dieser Wohnungsklasse befinden.
Diese 2/3-Spanne beläuft sich im Schnitt auf 16 Prozent um die ermittelte durchschnittliche ortsübliche
Vergleichsmiete in Tabelle 3.
Bei einer Abweichung vom
durchschnittlichen Vergleichswert innerhalb
der Spannbreite nach oben ist eine
entsprechende Begründung unbedingt
erforderlich. Dies kann aufgrund von
besonderen Wohnwertmerkmalen, welche
im Mietspiegel nicht aufgeführt sind oder
von qualitativen Merkmalunterschieden
hinsichtlich Art und Güte oder aber auch
durch teilweise Modernisierungen, welche
sich nicht direkt in Kategorie 3 auswirken,
gegeben sein.
Bei der Preisspanne handelt es sich um
eine 2/3-Spanne, das bedeutet, nach einer
Ausreißerbereinigung befinden sich zwei
Drittel der erfassten Preise einer Kategorie
innerhalb dieser Bandbreite.
Zusatzinformation: Ortsübliche
Mietpreise für Garagen und
Stellplätze
Im Rahmen der Mietspiegelerstellung wurden
auch die Mietpreise für verschiedene
Kategorien von PKW-Abstellplätzen erfasst.
Die nachfolgende Tabelle gibt informativ die ortsüblichen Preisspannen wieder. Dabei handelt es
sich um Mietpreise, die in Zusammenhang mit Wohnraummietverhältnissen ermittelt wurden.
22

Tabelle 4: Ortsübliche Mietpreise für Garagen und Stellplätze in Friedrichshafen pro Monat:
Art der Garage bzw. des Stellplatzes Preisspanne
Garage 30,- bis 40,- Euro
Garage mit Heizung, Licht und Wasser 30,- bis 50,- Euro
Offener PKW-Stellplatz 12,- bis 20,- Euro
Überdachter Stellplatz 15,- bis 35,- Euro
Stellplatz in abgeschlossener Tiefgarage 31,- bis 42,- Euro
Stellplatz in nicht abgeschlossener Tiefgarage 30,- bis 35,- Euro
Auskunft und Beratung zum Mietspiegel
Stadt Friedrichshafen, Amt für Vermessung und Liegenschaften – Sachgebiet Wohnungsverwaltung
Charlottenstr. 12
88045 Friedrichshafen
Herr Dietz Frau Broszio
Tel: 0 75 41 / 203 42 50 Tel: 0 75 41 / 203 42 53
Fax: 0 75 41 / 203 842 50 Fax: 0 75 41 / 203 842 53
E-Mail: j.dietz@friedrichshafen.de E-Mail: v.broszio@friedrichshafen.de
für Ihre Mitglieder:
Haus- und Grund Friedrichshafen e.V.
Albrechtstraße 63
88045 Friedrichshafen
Tel: 07541 / 371377
Fax: 07541 / 289679
E-Mail: Brotzer@Kanzlei-fn.de
Deutscher Mieterbund Mieterverein Oberschwaben e.V.
Grüner-Turm-Straße 2
88212 Ravensburg
Tel: 0751 / 24541
Fax: 0751 / 17905
E-Mail: anwaltas@web.de
E-Mail: mietervereinoberschwaben@web.de
23

Berechnungshilfe: Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete
Tabelle 3: Berechnungsschema zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete
aus Tabelle 1
aus Tabelle 2: WOHNWERTMERKMALE
(bitte ankreuzen �)
Wohnfläche:
Baujahr:
Kategorie 1) Wohnungs-/Gebäudeausstattung
� 1.1 � 1.2 � 1.3 � 1.4 � 1.5 � 1.6 � 1.7
� 1.8
� 1.15
� 1.9
�1.16
�1.10
�1.17
Kategorie 2) Gebäudetyp
�1.11
�1.18
�1.12
�1.19
� 1.13
� 1.20
� 1.14
= € /m²
PUNKTSUMME PROZENT
� 2.1 � 2.2 %
Kategorie 3) Modernisierung
� 3.1 � 3.2 � 3.3 � 3.4 � 3.5 � 3.6 %
� 3.7 � 3.8 � 3.9 �3.10 � 3.11 � 3.12 %
Kategorie 4) Wohnlage
� 4.1 � 4.2 � 4.3
� 4.8
� 4.9
�4.10
Kategorie 5) Stadtteil
� 4.4
�4.11
� 4.5
�4.12
� 4.6
� 4.13
� 4.7
� 4.14
%
Summe der Zu-/Abschläge: %
Tabelle 1 - Mietpreis / m²: €/m²
Tabelle 2 - Summe der Zu-/Abschläge aus den Wohnwertmerkmalen
%
( Kategorie 1 – 5)
€/m²
Durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete je m² €/m²
Wohnfläche m²
Durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete pro Monat €
Eventuell zuzüglich:
Mietpreis für Garage bzw. PKW-Stellplatz €
%
%
24

Impressum
Herausgeber:
Stadtverwaltung Friedrichshafen
Amt für Vermessung und Liegenschaften – Sachgebiet Wohnungsverwaltung
Charlottenstraße 12, 88045 Friedrichshafen
Titelbild:
Luftbild Friedrichshafen Kernstadt
Mietspiegelerstellung 2012:
EMA-Institut für empirische Marktanalysen
Waltenhofen 2, 93161 Sinzing
Copyright beim Herausgeber:
2012 Stadt Friedrichshafen
Alle Rechte vorbehalten. Vervielfältigung (auch auszugsweise) und Speicherung in elektronische Systeme nur mit
ausdrücklicher Genehmigung des Herausgebers.
25