Aktuelle Rechtssprechung - Johannes Vogt

Sehr geehrter Eigentümer,
noch in dieser Legislaturperiode
soll das Wohnungseigentumsgesetz
geändert
werden. In dieser sechsten
Ausgabe unserer Haus-
und Kundenzeitung möchte
ich Ihnen bereits vorab
einen groben Einblick
in die Novelle des neuen
WEG geben.
Ich wünsche Ihnen viel Spaß beim Lesen.
Novellierung des neuen
Wohnungseigentumsgesetzes
steht kurz bevor!
Nach dem Freistaat Bayern hat
nun auch die Bundesregierung
einen Entwurf zur Änderung des
Wohnungseigentumsgesetzes
vorgelegt. Kernpunkt der Regierungsnovelle
ist die Erweiterung
der Beschlusskompetenz in der
Eigentümergemeinschaft. Hier
sollen verstärkt Mehrheitsbeschlüsse
erlaubt sein, wo bislang
Einstimmigkeit nötig war. Damit
wird auch die Rechtsunsicherheit
seit der „Zitterbeschluss-Entscheidung“
des BGH beseitigt.
Weiterer wesentlicher Inhalt des
Entwurfs ist die Verkürzung des
Rechtswegs von drei auf zwei Instanzen,
da das WEG-Verfahren
der Zivilprozessordnung statt
wie bisher dem Gesetz über die
Freiwillige Gerichtsbarkeit (FGG)
unterstellt werden soll. Darüber
hinaus soll die Stellung der Wohnungseigentümer
gegenüber
Kreditinstituten in der Zwangsversteigerung
gestärkt werden.
Bisher haben die Eigentümer
kaum eine Chance, die nachrangigen
Hausgeldforderungen im
Rahmen der Zwangsversteigerung
einzutreiben.
I. Erleichterung der
Willensbildung
Bisher kann die Willensbildung
innerhalb
der WEG nur durch
einstimmige Vereinbarung
erreicht werden.
Nur ausnahmsweise
sind Mehrheitsbeschlüssezugelassen.
Zukünftig gibt es
in weiteren Fällen
Erleichterungen,
wobei vom grundsätzlichen
Prinzip der Einstimmigkeit
nicht abgewichen wird.
1. Eine Einfügung zu § 5 Abs. 4
WEG soll nunmehr regeln, daß
die Zustimmung dinglich Berechtigter
(z.B. Grundpfandrechtsgläubiger)
nur noch in Ausnahmefällen
erforderlich ist, „wenn
ein mit dem Wohnungseigentum
verbundenes Sondernutzungsrecht
aufgehoben, geändert
oder übertragen wird. Die Zustimmung
des Inhabers anderer
Rechte ist entbehrlich, nicht aber
die Zustimmung des Berechtig-
ten aus einer Auflassungsvormerkung.“
2. § 10 Abs. 1 WEG soll den
Anspruch eines einzelnen Wohnungseigentümers
auf Änderung
einer Vereinbarung (wichtigster
Fall: die Gemeinschaftsordnung)
gesetzlich normieren.
Jeder Miteigentümer kann dann
eine Anpassung verlangen,
„soweit für ihn ein Festhalten an
der geltenden Regelung aus
schwerwiegenden Gründen unter
Berücksichtigung aller Umstände
des Einzelfalls, insbesondere
der Rechte und Interessen
der anderen Wohnungseigentümer,
nicht hinnehmbar ist.“
Bisher waren „außergewöhnlichen
Umstände“ verlangt, jetzt
nur noch „schwerwiegende“.
Das Festhalten an der bisherigen
WEG-Vereinbarung muß statt
bisher „grob unbillig“
jetzt nur noch „nicht
hinnehmbar“ sein. Für
den betroffenen Eigentümer
eine gewisse Erleichterung.
3. In § 12 WEG sehen
die Referenten des
BMJ eine Beschlusskompetenz
vor, um die
Zustimmungspflicht
bei Veräußerung aufheben
zu können. Die
Eigentümer können
dann mehrheitlich beschließen,
„daß eine
V eräußerungsbeschränkung
gemäß
§ 12 Abs. 1 aufgehoben
wird. Diese Regelung
kann durch
Vereinbarung der Wohnungseigentümer
nicht
eingeschränkt oder ausgeschlossen
werden.“
4. Die Erfassung und Abrechnung
von Betriebskosten nach
Verbrauch, Verursachung oder
einem sonst geeigneten Maßstab
soll nach § 16 Abs. 2 S. 2 bis
4 WEG beschlossen werden können.
Weiter sollen die Wohnungseigentümer
im Einzelfall
eine abweichende Kostenregelung
für Instandhaltung oder
Instandsetzung bzw. bauliche
Veränderungen beschließen
können. Der neue § 16 Abs. 2
Nr. 6 - F/S 2005
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WEG lautet: „Die Wohnungseigentümer
können durch Stimmenmehrheit
beschließen, daß
Betriebskosten des gemeinschaftlichen
Eigentums oder des
Sondereigentums im Sinne des
§ 556 Abs. 1 BGB nach Verbrauch
oder Verursachung erfaßt oder
abweichend von Satz 1 nach diesem
oder nach einem anderen
Maßstab abgerechnet werden,
soweit dies jeweils ordnungsgemäßer
Verwaltung entspricht.
Sie können im Einzelfall zur
Instandhaltung oder Instandsetzung
nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG
oder zu baulichen Veränderungen
oder Aufwendungen
nach § 22 Abs. 1 Satz 1 und 2
WEG eine Kostenregelung beschließen,
die von der gesetzlichen
oder vereinbarten Kostenverteilung
abweicht. Die Regelung
gemäß Satz 2 und 3 kann
durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer
nicht eingeschränkt
oder ausgeschlossen
werden.“
5. Eine weitere Beschlusskompetenz
ist zur Regelung bestimmter
Geldangelegenheiten in § 21
Abs. 5 Ziff. 7 WEG vorgesehen.
Danach kann die WEG „die
Regelung der Art und Weise von
Zahlungen, der Fälligkeit und
der Folgen des Verzuges sowie
der Kosten für eine besondere
Nutzung des gemeinschaftlichen
Eigentums oder für eine besondere
Verwaltungsmaßnahme“
regeln.
▲

6. Die Allstimmigkeit bei baulichen
Maßnahmen soll abgeschafft
werden, wenn die Maßnahme
der Modernisierung bzw.
Anpassung an den Stand der
Technik dient. Bauliche Maßnahmen
können dann „durch eine
Mehrheit von mehr als Dreiviertel
aller stimmberechtigten
Wohnungseigentümer gemäß
§ 25 Abs. 2 WEG und mehr als die
Hälfte aller Miteigentumsanteile
beschlossen werden, soweit sie
zur Modernisierung entsprechend
§ 559 Abs. 1 BGB oder zur
Anpassung der Wohnanlage an
den Stand der Technik geboten
sind, die Eigenart der Wohnanlage
nicht ändern und keinen
Wohnungseigentümer erheblich
beeinträchtigen. Kosten der
Maßnahmen gemäß Satz 2 beeinträchtigen
im Zweifel erheblich,
soweit sie die Gemeinschaft
zu tragen hat und nicht aus der
Rückstellung gemäß § 21 Abs. 5
Nr. 4 WEG ordnungsmäßig gedeckt
werden können. Die Regelung
des Satzes 2 kann durch
Vereinbarung der Wohnungseigentümer
nicht eingeschränkt
oder ausgeschlossen werden.“
7. In § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG wird
die Mindestfrist zur Einberufung
der Wohnungseigentümerversammlung
von einer auf zwei
Wochen verlängert.
II. Verbesserung der Informationsmöglichkeiten
über
Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft
§ 27 Abs. 1 WEG sieht eine bisher
nicht existierende Pflicht des
Verwalters zur Führung einer
Beschluss-Sammlung vor. Ein Einsichtnahmerecht
für Eigentümer,
ermächtigte Dritte oder Sondernachfolger
wird gesetzlich geregelt.
Vereinbarungs- oder gesetzändernde
Beschlüsse sind
gegen Sondernachfolger (z.B.
Käufer) unwirksam, wenn sie bei
Einsichtnahme in der Beschluss-
Sammlung fehlen. Kommt der
Verwalter der Pflicht zur Führung
der Beschluss-Sammlung
nicht nach, soll dies wichtiger
Grund für eine Abberufung
gemäß § 26 Abs. 1 Satz 4 WEG
werden.
III. Mehr Rechte
in der Zwangsversteigerung
Das Zwangsversteigerungsgesetz
(ZVG) soll in § 10 Abs. 1 Nr. 2 geändert
werden. Es wird ein - zeitlich
und in der Höhe - begrenztes
Vorrecht für Hausgeldansprüche
in der Zwangsversteigerung geschaffen
werden, welches bislang
nicht vorliegt. Zukünftig
gehen die anteiligen gemeinschaftlichen
Lasten und Kosten
„einschließlich Vorschüsse und
Rückstellungen wegen der laufenden
und der
für die letzten
zwei Jahre rückständigenBeträge“
dinglich
berechtigten
Gläubigern
(insbesondere
also Banken)
vor. Zur Vollstreckung
mit
dem genannten
Rang „genügt
ein Titel,
aus dem die
Verpflichtung
des Schuldners
zur Zahlung,
die Art des Anspruchs
sowie seine Fälligkeit zu
erkennen sind.“ Das Vorrecht ist
auf maximal fünf Prozent des
festgesetzten Verkehrswertes
begrenzt.
IV. Harmonisierung der
Gerichtsverfahren
Bisher wurden die Verfahren in
Wohnungseigentumssachen
nach dem Gesetz über die freiwillige
Gerichtsbarkeit (FGG)
geführt. Zukünftig gelten die
Vorschriften der Zivilprozeßordnung
(ZPO), also die gleichen
Vorschriften wie bei anderen
privatrechtlichen Streitigkeiten,
z.B. in Mietsachen. Dies dient der
Erleichterung, denn der ursprünglich
aufwendige Amtsermittlungsgrundsatz
fällt weg.
Das Gericht hat zukünftig die
Möglichkeit zur Konzentration
und Beschleunigung des Verfahrens.
Es kann z.B. ein Versäumnisurteil
erlassen, die Vollstreckung
eines vorläufig vollstreckbaren
Urteils anordnen
und einstweiligen Rechtsschutz
gewähren.
Außerdem wird der Instanzenzug
geändert. Anstelle der Landgerichte
sind die Oberlandesgerichte
in zweiter und anstelle
der Oberlandesgerichte der Bundesgerichtshof
in letzter Instanz
zur Entscheidung berufen.
Schäden und
Folgeschäden aus Regenwasser
Leider immer noch nicht hinreichend bekannt!
Der Flachdachschaden hat in der Fachwelt schon eine gewisse Berühmtheit,
weil hier unterschiedliche Faktoren zusammentreffen. Hier
muss einmal deutlich darauf hingewiesen werden, dass das deutsche
Recht selten eine Gefährdungshaftung, sondern fast nur die Verschuldenshaftung
kennt. Also nur bei einem Verschulden besteht überhaupt
ein Schadensersatzanspruch des Geschädigten.
1. Sofern kein Verschulden festzustellen ist, sind Schäden aus eindringendem
Regenwasser, sei es aus einem Flachdach, einer verstopften
oder übergelaufenen Dachrinne, überhaupt nicht versichert (ausgenommen
als Folge eines Sturmschadens). So ärgerlich es auch ist: der
Betroffene hat die Kosten selbst zu tragen!
2. Die Folgekosten aus einem Schaden (ohne Verschulden) trägt:
a) der Wohnungseigentümer selbst:
für den Gebäudebereich des Sondereigentums,
für den gesamten Hausrat (z. B. feuchte Teppiche und Möbel)
b)die Eigentümergemeinschaft:
für den Bereich des Gemeinschaftseigentums (Treppenhaus etc.),
für die Reparatur des Flachdaches
Nur wenn der Eigentümergemeinschaft oder dem Verwalter ein
Verschulden nachzuweisen ist sind vom Verantwortlichen die Kosten
zu tragen. War der Eigentümerversammlung der Schaden bekannt
und wurde die vom Verwalter empfohlene Dachsanierung durch
Beschluss (Grund: Geldmangel oder „Ach, so schlimm ist es ja nicht“)
abgelehnt, dann hat die Gemeinschaft nach dem Verschuldensprinzip
für die Folgekosten einzustehen. Für den Verwalter ist es zur eigenen
Absicherung deshalb wichtig, auf Reparaturnotwendigkeiten in der
Versammlung hinzuweisen und bei ablehnendem Beschluss seinen
Vermerk in das Protokoll zu schreiben.
U. Stein, Düsseldorf
Instandhaltungsrücklagen
Was ist angemessen?
Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat bei der Bemessung der
Instandhaltungsrücklage einen relativ weiten Ermessensspielraum.
Nur wesentlich überhöhte Ansätze ohne Begründung halten einer
richterlichen Nachprüfung nicht Stand. Das OLG Düsseldorf (Az. 3 Wx
123/02) hat in einem Fall entschieden, dass es einer ordnungsgemäßen
Verwaltung entspricht, wenn unter Berücksichtigung des Alters und
des Sanierungsbedarfs die Grenzen des § 28 Abs. 2 der 2. Berechnungsverordnung
eingehalten werden. Zum Ansatz kommen dürfen
je Quadratmeter Wohnfläche im Jahr für Wohnungen, deren
Bezugsfertigkeit weniger als 22 Jahre zurückliegt,
höchstens 7,10 Euro, für Einheiten von
22 bis 32 Jahre 9,00 Euro und für noch ältere
Objekte höchstens 11,50 Euro.
Berechnungsbeispiel: für eine zehn Jahre
alte Dreizimmerwohnung, Wohnfläche 80qm:
7,10 Euro x 80 qm ergibt 568,- Euro für das
ganze Jahr. Das sind 47,34 Euro je Monat.

Neue Mietrechtsentscheidung
des Bundesgerichtshofs
„Weist eine gemietete Wohnung
eine Wohnfläche auf, die mehr
als 10% unter der im Mietvertrag
angegebenen Fläche liegt,
stellt dieser Umstand grundsätzlich
einen Mangel dar, der den
Mieter zur prozentualen Minderung
berechtigt, ohne dass es
auf die Darlegung eines tatsächlichen
Nachteils des Mieters bei
der Nutzung der Wohnung ankommt.
Ist im Mietvertrag eine
Ca.-Angabe zur Wohnfläche
gemacht, so liegt ein Mangel vor,
wenn die Minderfläche mehr als
10% der Ca.-Angabe beträgt.“
BGH, Urt. v. 24.3.2004 - VIII ZR
295/03 / BGH, Urt. v. 24.3.2004 -
VIII ZR 133/03
Das Problem: Vereinbart der
Vermieter mit seinem Mieter
eine konkrete Flächengröße im
Gefühlte Temperatur
Neue Urteile stärken die
Vermieter.
Wer selbst bei einer
Raumtemperatur von 20 Grad
noch mit Fellpantoffeln und
Schal im Wohnzimmer sitzt,
weil er friert, kann vom
Vermieter gleichwohl nicht
verlangen, dass der eine leistungsstärkere
Heizung einbaut.
Nach einem Urteil des
Amtsgerichts Münster ist die
vom Mieter gefühlte Temperatur
irrelevant (Aktenzeichen
5 C 4958/03). Empfindet
ein Mieter die Temperatur in
seiner Wohnung als zu kalt,
so darf er die Miete trotzdem
nicht mindern, wenn ein
Sachverständiger feststellt,
dass die Therme auch bei
einer Außentemperatur von
minus 12 Grad noch in der
Lage ist, die Wohnung auf 20
Grad aufzuheizen. Auch das
Landgericht Berlin geht davon
aus, dass eine Zentralheizung
zwischen 6 und 23
Uhr in allen Räumen eine
Temperatur von 20 Grad gewährleisten
muss. Nachts hingegen
darf es etwas kühler
sein: mindestens 18 Grad
(Aktenzeichen 64 S 266/97).
§§§ Aktuelle Rechtssprechung §§§
§
Mietvertrag, haftet der Vermieter
für die korrekte tatsächliche
Größe der Wohnung. Weicht
dann die tatsächliche Größe von
der im Mietvertrag angegeben
ab, so stellt sich die Frage, ob
allein dies einen Mangel der
Mietsache darstellt, oder ob der
Mieter auch darlegen und beweisen
muss, dass ihn die geringere
Fläche konkret in der
Nutzung der Wohnung beeinträchtigt.
Als Begründung kann
man anführen, dass der Mieter ja
nach Besichtigung „ein Stück
Wohnung“ gemietet hat, weil
diese Wohnung ihm gut gefiel.
Wenn ihm aber das Wohnzimmer
gut gefiel, kann es nicht darauf
ankommen, ob das Wohnzimmer
nun statt angegebener
26 qm in Wirklichkeit nur 23,4
qm groß ist.
Die Entscheidung: Der BGH hat
mieterfreundlich ausgesprochen,
dass der Mieter nicht verpflichtet
ist, einen konkreten Nachteil
darzulegen. Allein die geringere
Größe stellt nach dem BGH
schon einen Nachteil an sich dar.
Als Folge darf der Mieter die
Miete im prozentualen Verhältnis
zwischen vereinbarter und
tatsächlich gebotener Fläche
mindern.
Fazit: Wenn irgend möglich, sollte
eine (oftmals gar nicht auf
sicherer Grundlage anzugebende)
Vereinbarung einer bestimmten
Wohn- oder Nutzfläche im
Mietvertrag unterbleiben. Wenn
unbedingt nötig, eine Ca.-Zahl
angeben, obwohl dies gem. BGH
auch nichts hilft, wenn die Abweichung
über 10% liegt. Auch
in Inseraten sollten nur ausdrücklich
als Ca.-Zahlen gekennzeichnete
Angaben gemacht
werden, wenn man kein Sachverständigengutachten
über die
korrekte Wohnfläche vorliegen
hat.
Mietrecht: Kaution darf in drei Raten überwiesen werden!
Ein Vermieter kann von einem neuen Mieter trotz Vereinbarung im
Mietvertrag nicht verlangen, dass die Kaution als Einmalzahlung
geleistet wird. Der Mieter hat das Recht, den Betrag in drei Raten
zu überweisen. Die erste Teilzahlung ist bei Mietbeginn fällig, was
den Vermieter zur Schlüsselübergabe verpflichtet.
(Bundesgerichtshof, VIII ZR 243/03).
Verbrauchsabhängige Abrechnung im Wohnungseigentum
§
OLG Hamm: „Die Kosten des Kabelempfangs sind Kosten des Sondereigentums
und nicht nach Miteigentumsanteilen, sondern nach der
Zahl der Anschlüsse abzurechnen.“
Die Lawine ist losgetreten: Nachdem der BGH durch seine Entscheidung
vom 25.9.2003 (V ZB 21/03) den lange schwelenden Grundsatzstreit
über die korrekte Zuordnung und Abrechnung der im Sondereigentum
hervorgerufenen Kosten hinsichtlich der Kaltwasserkosten
und damit auch hinsichtlich der Entwässerungskosten entschieden hat,
stellt sich die Frage, wie mit anderen, dem Sondereigentum zuzuordnenden
Kosten verfahren werden soll. Die Entscheidung des OLG
Hamm: Das OLG Hamm setzt dabei die BGH-Rechtsprechung konsequent
auf den Bereich der Kosten der Versorgung mit Kabelfernsehen
um. Da nur im Sondereigentum ferngesehen werde, handele es sich
um ausschließlich dem Sondereigentum zuzuordnende Kosten, die
demgemäß nicht nach Miteigentumsanteilen oder dem Verteilerschlüssel
der Gemeinschaftsordnung abzurechnen sind. Die Frage, wie
denn dann korrekt abzurechnen sei, löst das OLG Hamm nach der
Anzahl der kostenpflichtigen Kabelanschlüsse. Nach deren Anzahl
seien die Kosten dem jeweiligen Sondereigentum zuzuordnen.
OLG Hamm, Beschl. v. 4.5.2004 - 15 W 142/03
Keine Giftschlangen im Sondereigentum!
Die Haltung giftiger Schlangen und Frösche stellt - unabhängig
davon, ob Tierhaltung nach der Teilungserklärung beschränkt
ist oder nicht - keinen ordnungsgemäßen Gebrauch einer
Eigentumswohnung dar, weil sie den hiesigen
Vorstellungen über die Haltung von Tieren in Wohnanlagen
nicht entspricht und geeignet ist, bei anderen Hausbewohnern
die begründete Besorgnis auszulösen,
von etwa entwichenen Tieren geschädigt zu werden.
OLG Karlsruhe, Beschluss v. 29.12.03, Az.: 14 Wx 51/03
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Umlage der Kosten für Dachrinnenreinigung
BetrKV § 2 Nr. 17; BGB § 133
Bei den regelmäßig anfallenden Kosten der Dachrinnenreinigung
handelt es sich um Betriebskosten und nicht um vorbeugende Instandsetzungskosten.
BGH, Urteil vom 7. April 2004 -
VIII ZR 146/03 -, GE 2004, 810
Sachverhalt
Die Kläger sind seit dem Jahre
1960 Mieter einer Wohnung im
Hause der Beklagten. Das Mietobjekt
war bis zum Jahre 1994
öffentlich gefördert, die Preisbindung
ist mittlerweile abgelaufen.
Die früher in der Kostenmiete
enthaltenen Betriebskosten
wurden nachträglich aus
der Kostenmiete herausgerechnet
und dann aufgrund einer
Umstellungserklärung gesondert
auf die jeweiligen Mieter der
Objekte umgelegt. Mit Schreiben
vom 6. Februar 2002 rechnete
die Beklagte die Betriebskosten
für das Jahr 2000 ab,
wobei die Abrechnung mit einem
Guthaben zu Gunsten der
Kläger in Höhe von DM 340,14
endete. In der Abrechnung
waren u. a. auch anteilige
Kosten für die turnusmäßige Reinigung
der Dachrinnen in
üblichen Zeitabständen enthal-
ten, wobei davon ein Anteil von
DM 60,83 = Euro 31,10 auf die
Kläger entfiel. Mit der Klage verlangen
die Kläger die anteiligen
Kosten für die Reinigung der
Dachrinnen in Höhe von Euro
31,10 von der Beklagten zurück.
Das Amtsgericht hat der Klage
stattgegeben, das Landgericht
hat die vom Amtsgericht zugelassene
Berufung der Beklagten
hiergegen zurückgewiesen. Mit
der vom Berufungsgericht zugelassenen
Revision verfolgt die
Beklagte ihr Ziel einer Klagebeweisung
mit Erfolg weiter.
Umsetzung für die Praxis
Bereits mit Urteil zum Az: VIII ZR
167/03 vom 07.04.2004 hatte der
BGH die regelmäßig anfallenden
Kosten der Dachrinnenreinigung
als Betriebskosten und nicht als
Instandsetzungs- oder Instandhaltungskosten
qualifiziert. Der
BGH differenzierte für die
Kosten der Dachrinnenreinigung
danach, ob diese in regelmäßigen
Abständen durchgeführt
§§§ Aktuelles WEG-Recht §§§
Wer zahlt die Instandsetzung von Balkonen?
§ Johannes
werden müssen, etwa weil das
fragliche Gebäude von einem
hohen Baumbestand umgeben
ist oder ob eine einmalige Maßnahme
aus bestimmtem Anlass
vorliegt oder gar eine bereits
eingetretene Verstopfung beseitigt
werden soll. Die Kosten
einer (regelmäßigen) Dachrinnenreinigung
zählen zu den
„sonstigen Betriebskosten“ i. S.
v. Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 II.
BVa. F. (jetzt: § 2 BetrKV) und
sind deshalb nur dann umlagefähig,
wenn die Umlegung der im
Einzelnen bestimmten Kosten
mit dem Mieter vereinbart worden
ist, da anderenfalls die
erforderliche Transparenz für
den Umfang der Kostentragungspflicht
des Mieters nicht
gegeben ist. Neu anfallende
Betriebskosten kann ein Vermieter
gemäß entsprechender
schriftlicher Erklärung nach §
560 Abs. 1 BGB auf den Mieter
abwälzen.
Werden in der Teilungserklärung die Balkone als zum Sondereigentum gehörende Räume aufgezählt und
die Instandhaltung sowie Instandsetzung des Sondereigentums, insbesondere der Balkone den einzelnen
Wohnungseigentümern zur Pflicht gemacht, kann die Auslegung ergeben, dass sich die Pflicht zur
Instandhaltung und Instandsetzung nicht auf zwingend dem Gemeinschaftseigentum stehende Teile der
Balkone erstreckt, sondern lediglich auf die sondereigentumsfähigen Teile, wie z.B. den Fliesenbelag.
BayObLG, Beschluss v. 04.09.03, Az.: 2 ZBR 114/03 in NZM 2004, 107
Wem gehören die Ventile?
Hinzuziehung von Sonderfachleuten in der WE-Versammlung
Die Versammlung der Wohnungseigentümer ist nicht öffentlich, diesem
Grundsatz widerspricht es nicht, wenn der Verwalter im Interesse
der Gesamtheit der Wohnungseigentümer zu bestimmten Tagesordnungspunkten
Berater (z.B. Rechtsanwälte) zur Meinungsbildung heranzieht,
solange nicht ein konkreter Interessengegensatz zwischen
einem einzelnen Wohnungseigentümer und der Gesamtheit der übrigen
Wohnungseigentümer hervorgetreten ist. Die beabsichtigte Heranziehung
solcher außenstehender Berater braucht in der Ladung
nicht angekündigt zu werden.
BayObLG, Beschluss v. 19.02.2004(2Z BR 212/03), ZMR 2004,603
Wohnungseigentümer fragen sich gelegentlich: Welche Gebäudeteile gehören allen gemeinsam und welche
einem allein. Die Abgrenzung von Sonder- bzw. Gemeinschaftseigentum bestimmt darüber, wer die
Kosten von Instandsetzungen zahlen muss. Das OLG Hamm (Az. 15 W - 320/00) musste einen speziellen Fall
klären. Es ging um die Thermostatventile an Heizkörpern. Wem gehören sie? Ganz klar: Es handelt sich um
Gemeinschaftseigentum, dessen Reparaturkosten sich alle Eigentümer teilen. Übrigens: Der Heizkörper selbst
gehört, wenn nichts anderes vereinbart wurde, zum Sondereigentum; somit haben wir es bei einer Sache
mit verschiedenen Eigentumsqualitäten zu tun.
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