Jahresabschluss - Baugenossenschaft Neu Heidelberg eG

Geschäftsbericht
2010

Inhaltsverzeichnis
I. Auf einen Blick
II. Organe der Genossenschaft
1. Vorstand
2. Aufsichtsrat
3. Vertreterversammlung
III. Bericht des Vorstandes
IV. Bericht des Aufsichtsrates
V. Jahresabschluss
1. Bilanz zum 31.12.2010
2. Gewinn- und Verlustrechnung
3. Anhang
4. Gewinnverwendungsvorschlag
5. Lagebericht nach § 289 HGB

Auf einen Blick
Baugenossenschaft Neu Heidelberg eG
Verwaltung: Rohrbacher Str. 56/58, 69115 Heidelberg
Gründung: 29. Juni 1918
Mitgliedschaften: vbw Verband baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V.
Stuttgart
Zahl der Mitglieder: 3.995
Zahl der Geschäftsanteile: 24.531
DESWOS
Deutsche Entwicklungshilfe für soziales Wohnungs- und Siedlungswesen e. V.
Berlin
AGV Arbeitgeberverband der Deutschen Immobilienwirtschaft e. V.
Düsseldorf
Haus und Grund Heidelberg und Umgebung e. V.
Heidelberger Volksbank e.G.
Heidelberg
Volksbank Kurpfalz H + G Bank eG
Wohnungsbestand: 1.672 Wohnungen
22 gewerbliche Einheiten
298 Garagen, Carports und Stellplätze
Wohnfläche: 114.634 m 2
Bilanzsumme: T€ 33.481
Anlagevermögen: T€ 21.789
Eigenkapital: T€ 21.204
Geschäftsguthaben: T€ 4.064
Rücklagen: T€ 16.483
Bilanzgewinn: T€ 656

Organe der Genossenschaft
– Stand 5/2011 –
Vorstand:
1. Hornig, Reinhold, Geschäftsführer
2. Krüger, Bruno, Geschäftsführer i. R.
3. Bitsch, Günter, Kfm. Angestellter i. R.
Aufsichtsrat:
1. Nimis, Reiner – Gewerkschaftssekretär i. R. – Vorsitzender
2. Trunzer, Manfred – Oberamtsmeister i. R. – stellv. Vorsitzender
3. Becker, Karl-Heinz – Kfm. Angestellter i. R.
4. Dr. Beß, Jürgen – Bürgermeister a. D.
5. Bittner, Sonja – Apothekenhelferin
6. Dotter, Margret – Stadträtin, Lektorin
7. Dünschede, Peter – Computertechniker
8. Emer, Karl – Dipl.-Sozialpädagoge
9. Dr. Gernold-Kunzler, Martina – Dipl.-Biologin
10. Dr. Greven-Aschoff, Barbara, Stadträtin, Politologin
11. Schmitt, Heinz – Stadtoberbrandrat
12. Stoll, Emil – Verw.-Angestellter i. R.
Prüfungsverband:
vbw Verband baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V.
Stuttgart, Geschäftsstelle Karlsruhe
3

Mitglieder der Vertreterversammlung, Wahlperiode 2007–2012
Vertreter Ersatzvertreter Anschrift
Wahlbezirk 1 – Pfaffengrund
Benz, Dieter Schützenstraße 36
Bitsch, Kerstin Schützenstraße 4
Blättel, Fritz Richard-Drach-Straße 4
Dittus, Johanna Nachtigallenweg 9
Dr. Dotterer, Waldemar Am Markt 21
Eschwey, Hans-Peter Am Markt 10
Fabis, Reinhard Kuckucksweg 16
Fels, Reinhard Marktstraße 30
Fiederling, Horst Obere Rödt 39
Haas, Gerhard Am Markt 17
Holler, Karl Zeisigweg 1
Janetzek, Peter Starenweg 18
Knaute-Nimis, Anke Schräger Weg 2
Neumeister, Reiner Obere Rödt 18
Neuner, Peter Richard-Drach-Straße 6
Peters, Karlheinz Pfaffengrundstraße 53
Rettig, Michael Sperberweg 18
Schmitt, Hans Sperberweg 9
Schmitt, Rolf Marktstraße 16
Schwabbaur, Gunther Pfaffengrundstraße 22
Wachl, Günter Obere Rödt 38
Wolff-Graf, Ingrid Spatzenweg 1
Feigenbutz, Norbert Schwalbenweg 6
Klöppinger, Wolfgang Nachtigallenweg 8
Wahlbezirk 2 – Kirchheim-Rohrbach
Fein, Hermann Breslauer Straße 15
Griesemann, Ilse Brennerweg 21
Halder, Inge Königsberger Straße 15
Dr. Ringer, Ernst Häuselgasse 36
Sommer, Willi Häuselgasse 38
Spieß, Klaus Schäfergasse 61
Nieder, Thomas Langgarten 5
4

Vertreter Ersatzvertreter Anschrift
Wahlbezirk 3 – Ochsenkopf
Hartmann, Dieter Ochsenkopfweg 20
Jakob, Steffen Wieblinger Weg 56
Sendner, Karl Rainbachweg 5
Wolf, Michael Rainbachweg 14
Cecchetti, Fulvio Sechshäuserweg 10
Wahlbezirk 4 – Boxberg-Emmertsgrund
Capek, Horst Jellinekplatz 1
Fabinski, Lutz Jellinekplatz 1
Fansel, Eugenie Jellinekplatz 5
Forster, Ernst Jellinekplatz 3
Michelberger, Sven Boxbergring 25
Rimmler, Roland Boxbergring 31
Rück, Karl Malscher Str. 26, 69242 Mühlhausen
Schmitt, Johann Boxbergring 25
Steidel, Michael Boxbergring 39
Wahlbezirk 5 – Neuenheim
Frank, Thomas Keplerstraße 45
Schäfer, Hermann Happelstraße 3
Hintz, Sabine Keplerstraße 29
Wahlbezirk 6 – Handschuhsheim
Bartmann, Gert St. Michaelsgasse 1
Schäfer, Hans Lorscher Hof 2
Schäfer, Andreas Lorscher Hof 3
Wahlbezirk 7 – Weststadt
Fabian, Ekkehard Rohrbacher Straße 58
Hasselbach, Horst Rohrbacher Straße 95
Otten, Reinhold Rohrbacher Straße 58
Grün, Dieter Dantestraße 36
Wahlbezirk 8 – wohnlich nicht versorgte Mitglieder
Albrecht, Hubert Hagellachstr. 41, 69124 Heidelberg
Benz, Manfred Häuselgasse 41, 69124 Heidelberg
5

Vertreter Ersatzvertreter Anschrift
Bischl, Herbert Königsberger Str. 11, 69124 Heidelberg
Blum, Margit Häusserstraße 31a, 69115 Heidelberg
Bockmeyer, Bernd Fasanenweg 29, 69123 Heidelberg
Bögler, Georg Franz-Knauff-Str. 9a, 69115 Heidelberg
Dörflinger, Peter Bothestr. 96, 69126 Heidelberg
Ebert, Friedrich Gaisbergstr. 78, 69115 Heidelberg
Eck, Frithjof Baden-Badener-Str. 5, 69126 Heidelberg
Ender, Harald Jahnstr. 20, 69120 Heidelberg
Fischer, Manfred Konstanzer Str. 45, 69126 Heidelberg
Gärtner, Beate Krähenweg 4, 69123 Heidelberg
Gernold, Kurt W.-v.-Braun-Str. 20, 69214 Eppelheim
Haas, Peter Im Schaffner 35, 69123 Heidelberg
Haaß, Hans Eberlinweg 5, 69121 Heidelberg
Hartung, Petra Fasanenweg 35, 69123 Heidelberg
Herth, Andreas Botheplatz 128, 69126 Heidelberg
Jelen, Georg Mombertplatz 31, 69126 Heidelberg
Kamp, Antje Alte Glockengießerei 10, 69115 Heidelberg
Klimt, Helga Görrestr. 3, 69214 Eppelheim
Kugel, Thomas Schwalbenweg 87, 69123 Heidelberg
Linke, Manfred Pfauenweg 1, 69123 Heidelberg
Mack, Eva-Maria Fasanenweg 33, 69123 Heidelberg
Monz, Winfried Elisabeth-von-Thadden-Str. 5 , 69214 Eppelheim
Mühlenbeck, Ralf Schützenstr. 74, 69123 Heidelberg
Pignotti, Tanja Eisenlohrstr. 5, 69115 Heidelberg
Schmitt, Manfred Häusserstr. 31, 69115 Heidelberg
Siegle, Rolf St. Vitusgasse 30, 69121 Heidelberg
Skopnik, Saskia Welfenallee 22, 69181 Leimen
Stahl, Herbert Wieblinger Weg 43/1, 69123 Heidelberg
Stather, Dieter Rohrbacher Str. 31, 69115 Heidelberg
Stotz-Schörnig, Ute Im Eichwald 12, 69126 Heidelberg
Strauch, Günter Krähenweg 12, 69123 Heidelberg
Unser, Peter Kirchgartenstr. 79, 69126 Heidelberg
Weese, Wilfried Kurpfalzstr. 52, 69168 Wiesloch
Weisbrod, Klaus Zähringerstr. 43, 69115 Heidelberg
Wiest, Peter Landhausstr. 14, 69115 Heidelberg
Wirth, Friedhilde Franz-Liszt-Str. 33, 69214 Eppelheim
Ammann, Dieter Weberstr. 4, 69469 Weinheim
Lahm, Udo Mönchhofstr. 23, 69120 Heidelberg
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Bericht des Vorstandes für das Geschäftsjahr 2010
Der Lagebericht nach § 289 HGB mit den Ausführungen zur
gesamtwirtschaftlichen Lage, der Lage des Unternehmens und
den Pflichtangaben ist als Ergänzung zum Jahresabschluss mit
Anhang abgedruckt. Mit diesem Bericht des Vorstandes wollen
wir unsere Mitglieder und Geschäftspartner über die Geschäftstätigkeit
und Entwicklungen informieren und die Angaben im
Lagebericht ergänzen. Soweit möglich haben wir bei der Erstellung
der Berichte auf Wiederholungen verzichtet.
Wohnungswirtschaftliche Tätigkeit
Planung und Neubau
Der Schwerpunkt unserer wohnungswirtschaftlichen Tätigkeit
lag auch im Geschäftsjahr 2010 auf der Erhaltung, Verbesserung
und baulichen Entwicklung unserer Wohnungsbestände. Auch in
den kommenden Jahren bleiben die Bestandsinvestitionen unsere
wichtigste wohnungswirtschaftliche Aufgabe. Als Grundlage
hierfür dienen die technische Bestandsaufnahme und die Analyse
unseres Wohnungsbestandes, die derzeit aktualisiert und in
den Verwaltungsorganen beraten wird. Daneben prüfen wir auch
weiterhin die Möglichkeiten zur Errichtung von Mietwohnungen
als Abrundung und Ergänzung unserer traditionellen Wohngebiete
zur Verbesserung der Struktur unserer Wohngebäude. Hierbei
haben Investitionen auf vorhandenen Grundstücken innerhalb
unserer Bestände Vorrang, da in diesen Fällen ohne zusätzliche
Grundstückskosten in der Regel eine vertretbare Wirtschaftlichkeit
erreicht werden kann. Im Rahmen der Analyse unseres Wohnungsbestandes
prüfen wir in Einzelfällen, ob bei Gebäuden mit
schlechter Bausubstanz und nicht mehr zeitgemäßen Grundrissen
ein Neubau nicht einer aufwändigen Sanierung vorzuziehen
ist. Wir werden auch weiterhin geplante Neubaumaßnahmen
vorrangig mit hohem Eigenkapitaleinsatz frei finanzieren, um
Belegungsbindungen zu vermeiden, die nicht immer mit dem
Förderauftrag für unsere Mitglieder vereinbar sind. Voraussetzung
für alle Investitionen bleibt eine vertretbare nachhaltige
Wirtschaftlichkeit in Verbindung mit einer zu erwartenden guten
Vermietbarkeit. Mit den Investitionen in Neubau und Ergänzung
bestehender Gebäude wollen wir die Struktur unserer Bestände
verbessern und auf die geänderte Nachfrage reagieren.
Die Vorbereitungen zur Bebauung des bereits 2008 erworbenen
Baugrundstücks, Schwalbenweg 10 im Stadtteil Pfaffengrund,
wurden im Berichtsjahr abgeschlossen. Die aus dem Jahr 2006
stammende Baugenehmigung wurde durch eine Änderungsgenehmigung
im August 2010 aktualisiert. Hierbei wurde auch die
schwierige Stellplatzfrage durch den Nachweis von zwei Stellplätzen
auf einem anderen Grundstück abschließend geklärt. Auf
dem Grundstück entsteht nach den Plänen des Architekturbüros
Burock und Koch, Heidelberg, ein Dreifamilienhaus mit zwei
4-Zimmer-Wohnungen und einer 3-Zimmer-Wohnung mit insgesamt
ca. 271 m² Wohnfläche, wobei die Erdgeschosswohnung
barrierefrei errichtet wird. Nach den Ergebnissen der Ausschreibung
haben wir inzwischen den Auftrag für die Generalunternehmerleistungen
an die Firma Hermann Reinhard GmbH u. Co. KG,
Zuzenhausen, vergeben. Nach Abschluss der Bauvorbereitungen
wird zum Zeitpunkt der Berichterstellung mit den Erdarbeiten
begonnen. Die Herstellungskosten betragen einschließlich der
Baunebenkosten ca. 600.000,00 € und werden aus Eigenmitteln
der Genossenschaft finanziert. Die Wohnungen werden voraussichtlich
im März 2012 bezugsfertig und sollen zu einem Nettomietpreis
von 7,50 € / m² Wohnfläche vermietet werden. Dieses
Bauvorhaben stellt eine sinnvolle Ergänzung unseres Wohnungsbestandes
im Pfaffengrund dar.
Neubau Schwalbenweg 10
Nach intensiver Vorbereitung und Beratungen haben die zuständigen
Verwaltungsorgane der Genossenschaft im Berichtsjahr
unsere Beteiligung am Projekt Kranichgarten der Baugenossenschaft
Familienheim Heidelberg beschlossen. In diesem richtungsweisenden
Projekt entstehen in guter Lage und bester
Infrastruktur im Stadtteil Pfaffengrund 147 Mietwohnungen,
ein Pflegeheim und eine Kindertagesstätte. Nachdem sich auch
die Baugenossenschaft Bauhütte Heidelberg an diesem Projekt
beteiligt, arbeiten hier erstmals drei Genossenschaften unter der
Federführung der Baugenossenschaft Familienheim Heidelberg
zusammen. Für den durch genossenschaftliches Wohnen geprägten
Stadtteil Pfaffengrund stellt dieses Projekt eine wichtige
Ergänzung und Entwicklung dar. Die positive Resonanz aus dem
Stadtteil und die starke Nachfrage zeigen, dass die Entscheidung
der Kollegen zum Erwerb und der Entwicklung dieses Areals richtig
und zukunftsweisend war. Unsere Genossenschaft übernimmt
7

in diesem Projekt 28 Mietwohnungen und 31 Tiefgaragenstellplätze
im Baukörper 2 am Steinhofweg. Die Wohnungen teilen
sich auf in
5 x 2-Zimmer-Wohnungen mit 55 – 68 m² Wohnfläche
22 x 3-Zimmer-Wohnungen mit 79 – 102 m² Wohnfläche
1 x 4-Zimmer-Wohnung mit 110 m² Wohnfläche
Die Gesamtwohnfläche beträgt ca. 2.410 m². Für dieses Objekt
entstehen Gesamtkosten einschließlich Grundstück, Tiefgarage
und Erwerbskosten in Höhe von ca. 5,6 Mio. €. Die Finanzierung
erfolgt durch KfW-Darlehen in Höhe von 1,4 Mio. € und
ein L-Bank Ergänzungsdarlehen in Höhe von 1,4 Mio. €. Die
Finanzierungszusagen liegen vor, die restlichen Kosten werden
durch Eigenmittel der Genossenschaft finanziert. Die Vermietung
der Wohnungen ist zu einem nach Lage gestaffelten Mietpreis
zwischen 7,50 und 8,00 € / m² zuzüglich Nebenkosten vorgesehen.
Im Februar 2011 wurden die entsprechenden Verträge
abgeschlossen und mit dem Bau unseres Gebäudes begonnen.
Die Wohnungen werden voraussichtlich im Mai 2012 bezugsfertig.
Sämtliche Wohnungen werden einschließlich Zugängen
(Tiefgarage etc.) barrierefrei nach dem Energiestandard KfW 70
und mit erhöhtem Schallschutz errichtet. Die Wohnungen werden
sehr gut ausgestattet, z.B. mit Parkettfußböden, Fußbodenheizung,
großzügigen Bädern, elektrisch bedienbaren Rollläden,
Videosprechstelle zur Klingelanlage, Fernheizung mit Solaranlage,
Wände und Decken mit Malervlies tapeziert und gestrichen.
Die Wohnungen stellen eine gute Ergänzung und Verbesserung
der Struktur unseres Bestandes im Pfaffengrund dar. Die große
Nachfrage, auch aus dem Kreis unserer Mitglieder, zeigt die
Attraktivität dieses Projekts.
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Baustelle Projekt Kranichgarten, Steinhofweg
Weitere bauliche Entwicklungsmöglichkeiten gibt es nach wie
vor auf vorhandenen Grundstücken am östlichen Rand der
Siedlung Pfaffengrund am Elsterweg, im Bereich unseres ehemaligen
Regiegebäudes und auf einem weiteren Grundstück an
der Pfaffengrundstraße. Nach der Analyse unseres Wohnungsbestandes
prüfen wir auch weitere Möglichkeiten für behutsame
Ergänzungen der Bestände und für einen möglichen Ersatz
bestehender Gebäude durch Neubau.
Der Heidelberger Wohnungsmarkt verändert sich aktuell und in
Zukunft durch die Entwicklung des neuen Stadtteils Bahnstadt,
die neuen Baugebiete Bieth und Schollengewann, die städtebaulichen
Entwicklungen im Stadtteil Bergheim und durch das
Freiwerden und die Umnutzung der großen Flächen der US-Army,
nachdem der Abzug bis spätestens 2015 inzwischen auch offiziell
bestätigt wurde. Gemeinsam mit unseren Kollegen der Heidelberger
Wohnungsbaugenossenschaften verfolgen wir diese Entwicklungen
und prüfen mögliche Beteiligungen. Bei möglichen
Entscheidungen muss stets die nachhaltige Vermietbarkeit in
Verbindung mit einer vertretbaren Wirtschaftlichkeit geprüft
werden. Vorrang haben nach wie vor Investitionen in die
Bestandserhaltung und bauliche Ergänzungen, auch durch
Neubau, innerhalb unserer Wohnungsbestände.
Modernisierung und Instandhaltung
Auch im Geschäftsjahr 2010 haben wir die umfangreichen Maßnahmen
zur Erhaltung, Verbesserung und Anpassung unserer
Wohnungsbestände weitergeführt, wobei wir zusätzlich drei
große Maßnahmen, die für das Jahr 2011 geplant waren, vorgezogen
haben. Der 5-Jahres-Plan für die planmäßigen Instandhaltungen
und Modernisierungen wurde zum Ende des Berichtsjahres
aktualisiert und fortgeschrieben. Der auf der Grundlage
der technischen Bestandsaufnahme und der Analyse des Wohnungsbestandes
erstellte Plan weist für die Jahre 2011 – 2015
ein Volumen von ca. 20 Mio. € aus. Priorität haben hier nach
wie vor Maßnahmen zur Energieeinsparung und zur zeitgemäßen
Anpassung von Grundrissen und Ausstattungen.
Im Stadtteil Pfaffengrund haben wir auch im Geschäftsjahr 2010
die Renovierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen im Bereich
der alten Siedlung Pfaffengrund fortgeführt. Mit Gesamtkosten
in Höhe von ca. 251.000,00 € haben wir die beiden Gebäude
am Schräger Weg renoviert und modernisiert. An diesen Gebäuden
wurden die Fassaden renoviert, die Dächer erneuert und mit
einer Wärmedämmung versehen, neue Fenster und Holz-Haustüren
eingebaut und notwendige Instandsetzungen ausgeführt.
Im laufenden Jahr haben wir inzwischen mit der Renovierung der
Gebäude am Schulplatz begonnen. Die in den Vorjahren begon-

nenen Maßnahmen zur Dämmung der oberen Geschossdecken
(Speicherböden) bei den Mehrfamilienhäusern im Pfaffengrund als
Ergänzung zur Fassadendämmung wurden auch im Berichtsjahr
weitergeführt. Mit Gesamtkosten in Höhe von ca. 68.000,00 €
wurden diese Arbeiten an den Gebäuden Obere Rödt 36 und 39
und Nachtigallenweg 2–8 ausgeführt. Zur Fortführung dieser
Maßnahmen haben wir die Mittel im Haushaltsplan für das laufende
Jahr verdoppelt. An einem Gebäude am Sperberweg haben
wir mit der Erneuerung der Netzebene 4 zur Multimedia-Versorgung
begonnen. Wir investieren hier selbst, damit die Netze
im Eigentum der Genossenschaft bleiben. Die Mitglieder haben
dann die Möglichkeit, über das Kabelnetz auch Leistungen, wie
Internet und Telefonie zu nutzen. Diese Maßnahmen werden im
laufenden Jahr verstärkt fortgeführt. An den Gebäuden Storchenweg
2 und Obere Rödt 38 wurden als Maßnahme zur Energieeinsparung
energieeffiziente Pumpen im Bereich der Heizungsanlagen
eingebaut.
In der Siedlung Pfädelsäcker im Stadtteil Handschuhsheim haben
wir im Geschäftsjahr 2010 das Gebäude Wethgasse 10–16 energetisch
saniert. Mit Gesamtkosten in Höhe von ca. 131.000,00 €
wurde hier eine Vollwärmeschutz-Fassade angebracht, das Dach
erneuert und mit einer Wärmedämmung versehen, Blechnerarbeiten
ausgeführt und hintere Ausgangstüren erneuert sowie
Instandsetzungsmaßnahmen durchgeführt. Diese Maßnahmen
im Bereich der Siedlung Pfädelsäcker werden im laufenden Jahr
mit der Sanierung des Gebäudes an der St. Michaelsgasse weitergeführt.
An sämtlichen Gebäuden im Stadtteil Boxberg wurden im
Berichtsjahr an den Heizungsanlagen energieeffiziente Pumpen
als Energiesparmaßnahme eingebaut. Damit haben wir die
umfangreichen energetischen Sanierungen an diesen Gebäuden
abgeschlossen.
In der Siedlung Ochsenkopf haben wir im Geschäftsjahr 2010 die
Renovierung und energetische Sanierung der Gebäude am Rainbachweg
weitergeführt. Mit Gesamtkosten in Höhe von ca.
274.000,00 € wurden an den Gebäuden Rainbachweg 1–3
und Rainbachweg 5–11 die Dächer erneuert einschließlich
Wärmedämmung, die Fassade renoviert und mit einem Wärmedämm-Verbundsystem
versehen, Blechnerarbeiten ausgeführt,
die Klappläden erneuert und begleitende Instandsetzungen
ausgeführt. Aus gestalterischen Gründen haben wir bei diesen
Gebäuden ein Wärmedämm-Verbundsystem mit einem höheren
Wärmedämmwert eingesetzt. Dadurch war es möglich,
mit einer geringeren Dämmstärke das gleiche Ergebnis wie bei
einer üblichen Dämmung zu erzielen und die Gestaltung dieser
Gebäude weitgehend zu erhalten. Im laufenden Jahr werden
die Maßnahmen zur Renovierung und energetischen Sanierung
in diesem Bereich weitergeführt. Daneben haben wir in der
Siedlung Ochsenkopf mit Kosten in Höhe von ca. 8.000,00 €
Hofbeläge erneuert und mit einem Aufwand in Höhe von ca.
26.000,00 € den Zufahrtsweg zu den Gärten der Gebäude
Wieblinger Weg 43–81 in einfacher Ausführung saniert.
Im Stadtteil Neuenheim haben wir auch im Geschäftsjahr 2010
die Maßnahmen zur Erneuerung der Dächer einschließlich Wärmedämmung
weitergeführt. Mit Gesamtkosten in Höhe von ca.
143.000,00 € wurden hierbei am Gebäude Schröderstraße 56/58
Dachdecker-, Blechner- und Malerarbeiten ausgeführt. Daneben
haben wir auch in Neuenheim im Bereich der Heizungsanlagen
energieeffiziente Pumpen als Maßnahme zur Energieeinsparung
eingebaut.
Im Stadtteil Kirchheim wurden auch im Berichtsjahr an den
Gebäuden der Siedlung Brenner die Sanierungsarbeiten an den
Dächern und die Erneuerung der Klappläden weitergeführt. Hierbei
wurden mit Gesamtkosten in Höhe von ca. 64.000,00 € die
Klappläden an den Gebäuden Brennerweg 21 und Schäfergasse
59–81 durch neue Aluminium-Klappläden ersetzt. Außerdem
haben wir mit einem Aufwand in Höhe von ca. 30.000,00 € die
Dacheindeckung der Nebengebäude Schäfergasse 59–81 erneuert.
Mit Kosten in Höhe von ca. 25.000,00 € wurden daneben
Außentreppen in diesem Bereich saniert und Hauseingangstüren
gestrichen. Die Maßnahmen zur denkmalorientierten Erhaltung
dieser beispielhaften Siedlung aus den 20er Jahren werden auch
im laufenden Jahr fortgeführt. Am Gebäude Hegenichstraße 32
haben wir mit Gesamtkosten in Höhe von ca. 10.000,00 € die
oberen Geschossdecken (Speicherböden) als energiesparende
Maßnahme gedämmt. Im Stadtteil Rohrbach wurden am Gebäude
Kolbenzeil/Max-Joseph-Straße an der Heizungsanlage energieeffiziente
Pumpen als Energiesparmaßnahme eingebaut.
Im Stadtteil Weststadt haben wir im Geschäftsjahr 2010 mit
einem Aufwand in Höhe von ca. 152.000,00 € am Anwesen
Häusserstraße 29–31 das Dach erneuert, die obere Geschossdecke
gedämmt und Malerarbeiten sowie begleitende Instandsetzungsarbeiten
ausgeführt. Daneben haben wir mit Gesamtkosten
in Höhe von ca. 56.000,00 € an den Gebäuden Häusserstraße
27 und Rohrbacher Straße 93–95 die Kellerdecken und die
oberen Geschossdecken gedämmt.
Die Ausstattung unseres gesamten Wohnungsbestandes mit
Rauchmeldern wurde im Geschäftsjahr 2010 weitergeführt und
abgeschlossen. Mit dieser Maßnahme haben wir die Sicherheit
für unsere Mitglieder verbessert und Vorsorge zum Schutz des
Vermögens der Genossenschaft getroffen. Die Investitionskos-
9

Modernisierung – Instandhaltung
10
Erneuerung Klappläden Siedlung Brenner
Energetische Sanierung Rainbachweg
Renovierung Schräger Weg
Energetische Sanierung Wethgasse
Dacherneuerung Schröderstraße 56–58 Dacherneuerung Häusserstraße 29–31

ten wurden hierbei als Service für unsere Mitglieder durch die
Genossenschaft übernommen, während die Kosten für die jährliche
Funktionsprüfung als Betriebskosten umgelegt werden. Die
von uns gewählte umfassende Ausstattung entspricht auch den
zu erwartenden Anforderungen einer gesetzlichen Ausstattungspflicht,
die es bereits in mehreren Bundesländern gibt. Auch die
im Stadtteil Pfaffengrund begonnene Erneuerung der Breitbandnetze
als rückkanalfähige Netze in Sternstruktur wollen wir in
den nächsten beiden Jahren an allen Mehrfamilienhäusern ausführen.
In vielen Gebäuden, besonders im Bereich der denkmalgeschützten
Siedlungen, müssen hier noch technische Fragen der
Leitungsführung geklärt werden.
Auch im Geschäftsjahr 2010 haben wir bei Mieterwechseln und
auf Antrag der Mitglieder bei bestehenden Mietverhältnissen
Einzelmodernisierungen ausgeführt. Hierbei wurden insbesondere
Gasheizungen mit Brennwerttechnik und moderne Bäder
eingebaut. Für diese wertverbessernden Maßnahmen wurden im
Berichtsjahr Kosten in Höhe von ca. 140.000,00 € aufgewendet.
Auch im Jahr 2010 wurden alle durch Kündigungen freigewordenen
Einfamilienhäuser in den Stadtteilen Pfaffengrund, Kirchheim,
Handschuhsheim und der Siedlung Ochsenkopf umfassend
modernisiert und ausgebaut. Die Investitionen in diesem Bereich
waren im Berichtsjahr mit ca. 437.000,00 € deutlich niedriger
als in den Vorjahren. Mittelfristig muss hier jedoch mit erheblich
höheren Investitionen gerechnet werden, die wir auch entsprechend
eingeplant haben. Bei den einzelnen Häusern sind hier Kosten
zwischen 68.000,00 € und 109.000,00 € angefallen. Durch
den Ausbau von Dachgeschossen und Nebengebäuden ergaben
sich nach der Sanierung teilweise deutlich größere Wohnflächen.
Die Entwicklung der Kosten und damit einer noch vertretbaren
Wirtschaftlichkeit muss hier auch weiterhin kritisch beobachtet
und überprüft werden. Auch wenn es zu diesem Vorgehen aktuell
keine Alternativen gibt, müssen in Abstimmung mit Baurecht
und Denkmalschutz bauliche Entwicklungen geprüft werden.
Für diese Investitionen sind in der mittelfristigen Planung Mittel
in Höhe von 0,9 bis 1,0 Mio. € jährlich eingestellt.
Auch im Geschäftsjahr 2010 haben die Mitglieder unserer
Genossenschaft durch ihr Verständnis und ihre Unterstützung bei
der Vorbereitung und Durchführung wesentlich zum Gelingen der
umfangreichen Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen
beigetragen. Wir möchten uns daher auch an dieser Stelle
bei allen betroffenen Mitgliedern für die gute Zusammenarbeit
im Interesse der Genossenschaft bedanken.
Für das laufende Jahr haben wir für laufende und planmäßige
Instandhaltungen und Wohnungssanierungen in der mittelfristigen
Planung 2,8 Mio. € und für Modernisierungsmaßnahmen
1,0 Mio. € vorgesehen. Mittelfristig planen wir mit leicht steigenden
Aufwendungen für Instandhaltung.
Wohnen und Umwelt
Auch im Geschäftsjahr 2010 haben wir im Rahmen der Modernisierungs-
und Instandhaltungsmaßnahmen die umfangreichen
Maßnahmen zur Energieeinsparung weitergeführt. Diese
Maßnahmen führen zu einer erheblichen Verringerung des CO 2 -
Ausstoßes und zu einer deutlichen Reduzierung des Heizenergieverbrauchs
für unsere Mitglieder. Bei allen Dacherneuerungen
wurden bei nicht ausgebauten Dachgeschossen die Speicherböden
und bei ausgebauten Dächern die Dachflächen gedämmt.
Dort wo dies technisch möglich und wirtschaftlich vertretbar war,
haben wir eine Zwischensparren-Dämmung und zusätzlich eine
Aufsparren-Dämmung eingebaut. Bei allen Fassadenrenovierungen
wurden, mit Ausnahmen bei den denkmalgeschützten
Gebäuden, Wärmedämm-Verbundsysteme angebracht.
Im Berichtsjahr wurden die Maßnahmen zur Dämmung der
oberen Geschossdecken (Speicherböden) im Bereich der Mehrfamilienhäuser
in den Stadtteilen Pfaffengrund, Weststadt und
Kirchheim weitergeführt. Auch die Dämmung von Kellerdecken in
diesen Wohngebieten haben wir im Jahr 2010 verstärkt fortgeführt.
Im Rahmen unseres 5-Jahres-Plans haben wir vorgesehen,
kurzfristig alle Kellerdecken und oberen Geschossdecken bei den
Mehrfamilienhäusern zu dämmen. Bei allen Fassadenrenovierungen
werden wir auch künftig Vollwärmeschutz-Fassaden anbringen,
ausgenommen hiervon bleiben die denkmalgeschützten
Gebäude.
Für das laufende Jahr ist der Austausch der Ölheizung am Gebäude
Sperberweg 24 durch eine Gasheizung mit Brennwerttechnik
und Solaranlage vorgesehen. Nach Abschluss dieser Maßnahme
haben wir alle Ölheizungen durch energieeffiziente Heizungssysteme
ersetzt. Parallel dazu haben wir bei den großen Heizungsanlagen
energieeffiziente Heizungspumpen eingebaut.
Bereits seit dem Jahr 2008 haben wir bei Pilotprojekten Solaranlagen
und eine Holzpellet-Heizung eingebaut und damit
erste Erfahrungen mit der Verwendung erneuerbarer Energien
gesammelt. Im Berichtsjahr wurden erstmals im Bereich der Siedlungshäuser
in den Siedlungen Pfädelsäcker und Ochsenkopf bei
Modernisierungen Solaranlagen zur Brauchwassererwärmung
eingebaut. Durch die EnEV 2009 und das Erneuerbare-Energien-
Wärmegesetz des Bundes und des Landes Baden-Württemberg
bestehen inzwischen erhöhte Anforderungen an Neubau und
bei Maßnahmen im Bestand. Besonders bei den Maßnahmen
im Bestand sind hier allerdings weiterhin Detailfragen ungeklärt
11

und eine vertretbare Wirtschaftlichkeit ist in vielen Fällen nicht
mehr darstellbar. Es muss hier kritisch hinterfragt werden, ob
es wirklich sinnvoll ist, die Anforderungen durch Verschärfung
der gesetzlichen Vorgaben fast jährlich zu erhöhen und damit
jeglichen Spielraum für unternehmerische Entscheidungen zu
nehmen.
Bereits seit dem Jahr 2008 erstellen wir für alle Gebäude Energieausweise,
um den Mitgliedern bei Neuvermietung den Energiebedarf
nachzuweisen. Wir erstellen hierbei bedarfsorientierte
Energieausweise, da diese den energetischen Zustand des
Gebäudes und der einzelnen Bauteile abbilden. Bei den Kontrollen
der Energiekennzahlen vor und nach energetischen Sanierungen
haben wir teilweise Einsparungen bei der Heizenergie von
über 50 Prozent festgestellt.
Auch im Berichtsjahr haben wir zur Vorbereitung energetischer
Sanierungsmaßnahmen und zur Überprüfung ausgeführter Maßnahmen
Aufnahmen einer Wärmebildkamera ausgewertet. Bei
der Auswahl der Baustoffe und der Gestaltung der Außenbereiche
werden stets Fragen der Ökologie berücksichtigt und die
nachhaltigen Auswirkungen auf die Umwelt sowie die Folgekosten
geprüft. Wir versuchen stets, einen vertretbaren Ausgleich
zwischen ökonomischen und ökologischen Fragen und Anforderungen
herzustellen.
Vermietung
Die Situation am Wohnungsmarkt in Deutschland hat sich auch
im Berichtsjahr weiter entspannt. Nach wie vor bestehen große
Unterschiede zwischen den einzelnen Regionen und Teilmärkten.
Der kontinuierliche leichte Bevölkerungsrückgang, der mittelfristig
noch leichte Anstieg der Zahl der Haushalte, der demografische
Wandel und der Trend zurück in die Städte werden zu einer
weiterhin differenzierten Entwicklung beitragen.
Heidelberg ist nach wie vor ein attraktiver Standort in der
Metropolregion Rhein-Neckar. Aber auch der Heidelberger
Wohnungsmarkt ist durch deutliche Unterschiede zwischen
den einzelnen Teilmärkten geprägt. Die Nachfrage differenzierte
auch im Geschäftsjahr 2010 sehr stark nach Lage, Qualität
und Preis, wobei die Lage nach wie vor das wichtigste Merkmal
darstellte. Durch die großen Veränderungen am Heidelberger
Wohnungsmarkt durch die Entwicklung des neuen Stadtteils
Bahnstadt, die Neubaugebiete Bieth und Schollengewann, die
Veränderungen durch den Abzug der US-Streitkräfte und weitere
städtebauliche Entwicklungen sowie eine rege Bautätigkeit im
Umland wird sich die Situation am Markt weiter entspannen. Die
Auswirkungen dieser Entwicklung auf bestehende Wohngebiete
12
müssen beobachtet und durch Maßnahmen der Stadtentwicklung
und Stadtplanung begleitet werden.
Die Nachfrage nach unseren Genossenschaftswohnungen war
auch im Geschäftsjahr 2010 insgesamt gut mit deutlichen Unterschieden
zwischen den einzelnen Wohngebieten und Wohnformen.
Besonders gefragt waren die Einfamilienhäuser in den
traditionellen Siedlungsgebieten und Wohnungen in guten und
mittleren Lagen mit guter Infrastruktur. Bei der von uns angebotenen
Qualität werden unsere Mietpreise nach wie vor als preiswert
und bezahlbar akzeptiert. Durch den Verkauf der Wohnanlage
Emmertsgrund hat sich die Vermietungssituation nachhaltig
verbessert.
Im Berichtsjahr wurden durch Kündigungen insgesamt 89 Wohnungen
frei, darunter 19 Wohnungen durch Veränderungen
innerhalb unseres Wohnungsbestandes. Die Fluktuationsrate hat
sich daher weiterhin günstig entwickelt. Bei den Gründen für die
Kündigungen lagen die Schwerpunkte bei Umzügen in größere
Wohnungen, Todesfällen, Umzügen in ein Alten- oder Pflegeheim
und Ortswechsel. Der Mietpreis, die Wohnungsausstattung und
das Wohnumfeld haben bei den Gründen für die Wohnungskündigungen
auch im Geschäftsjahr 2010 keine wesentliche
Rolle gespielt. Der Verwaltungsaufwand im Bereich Vermietung
ist auch im Berichtsjahr weiter angestiegen. Viele Wohnungsangebote,
Besichtigungen und Beratungsgespräche waren erforderlich,
um alle Wohnungen ohne wesentliche Verzögerungen
weiter zu vermieten. Die Erlösschmälerungen konnten durch
den Verkauf der Wohnungen im Stadtteil Emmertsgrund deutlich
verringert werden. Auch bei Vollvermietung entstehen allerdings
Erlösschmälerungen durch Modernisierung und Sanierung sowie
durch Verzögerungen bei der Anschlussvermietung.
Die Vermietung unserer Wohnungen erfolgte auch im Berichtsjahr
unter Berücksichtigung der Dauer der Mitgliedschaft, Anzahl der
Personen und nachgewiesener Dringlichkeiten. Durch die geänderte
Situation am Wohnungsmarkt konnten erneut auch neue
Mitglieder kurzfristig versorgt werden. Wartezeiten bestehen in
der Regel bei den Siedlungshäusern und bei großen Wohnungen
in guten Lagen. Die Neuvermietung erfolgte zu den genossenschaftlichen
Richtsatzmieten, die nach Wohnwerten gestaffelt
sind und unter den Vergleichsmieten nach dem Mietspiegel der
Stadt Heidelberg liegen.

Wirtschaftliche Lage
Die Finanzlage der Genossenschaft war auch im Berichtsjahr
sehr gut und hat sich weiter positiv entwickelt. Die liquiden
Mittel haben sich gegenüber dem Vorjahr auf ca. 10,5 Mio. €
erhöht. Ausschlaggebend hierfür war im Wesentlichen der Liquiditätszufluss
aus dem Verkauf der Wohnanlage Emmertsgrund.
Die Vermögenslage hat sich im Berichtsjahr wie folgt entwickelt:
Durch den Verkauf der Wohnungen im Stadtteil Emmertsgrund
ergab sich ein Rückgang der bilanzierten Vermögenswerte bei
einer deutlichen Veränderung der Struktur der Aktivseite der
Bilanz. Auch die Verbindlichkeiten haben sich um fast 5 Mio. €
vermindert, insbesondere durch die Ablösung und Übernahme
der öffentlichen Mittel für die Emmertsgrund-Wohnungen
durch den Käufer. Die Bilanzstruktur hat sich dadurch erneut
Die Zahlungsströme sind in der Kapitalflussrechnung im Lagebericht
dargestellt. Auch für das laufende Jahr weist der Finanzplan
unter Berücksichtigung der erheblichen Investitionen in Neubau
und Modernisierung einen Finanzierungsüberschuss in Höhe von
ca. 6,9 Mio. € aus. Diese Liquidität steht zur Finanzierung der
Investitionen in den nächsten Jahren zur Verfügung.
Vermögenswerte in T€ 2010 2009 Veränderungen
Anlagevermögen 21.789,4 31.995,8
Umlaufvermögen
Unfertige Leistungen u. Vorräte 981,1 1.572,8
Forderungen 178,4 153,2
Flüssige Mittel u. Bausparguthaben 10.529,6 4.067,4
Rechnungsabgrenzungsposten 2,7 2,7
33.481,2 37.791,9 – 4.310,7
Verbindlichkeiten in T€ 2010 2009 Veränderungen
Rückstellungen 1.396,2 1.117,4
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten u.a. Kreditgebern 9.038,6 13.618,4
Erhaltene Anzahlungen 1.077,7 1.660,6
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 217,9 275,0
Andere Verbindlichkeiten 547,3 552,1
12.277,7 17.223,5 – 4.945,8
Eigenkapital in T€ 2010 2009 Veränderungen
Geschäftsguthaben 4.064,4 4.108,4
Rücklagen 16.483,2 15.773,8
Bilanzgewinn 655,9 686,2
21.203,5 20.568,4 + 635,1
verbessert bei einem bilanziellen Eigenkapital von erstmals über
21 Mio. €.
Neben der Vermögens- und Finanzlage hat sich im Geschäftsjahr
2010 auch die Ertragslage positiv entwickelt. Diese war
allerdings durch Sonderfaktoren geprägt und lässt daher keinen
direkten Vergleich mit dem Vorjahr zu. Der Buchgewinn aus dem
13

Wohnungsverkauf, erhöhte Instandhaltungskosten durch vorgezogene
Maßnahmen, außerordentliche Aufwendungen durch die
Neubewertung der Pensionsrückstellung nach dem Bilanzrechtsmodernisierungsgesetz
und die Veränderungen beim Ergebnis der
Hausbewirtschaftung durch die geringere Wohnungszahl haben
zu einer deutlichen Veränderung der Struktur der Gewinn- und
Verlustrechnung geführt. Nach der Vorwegzuweisung zu den Rücklagen
aus dem Jahresüberschuss 2010 in Höhe von 700.000,00 €
(Vorjahr 500.000,00 €) weist die Gewinn- und Verlustrechnung
einen Bilanzgewinn in Höhe von 656.012,12 € (Vorjahr
686.211,88 €) aus. Der Gewinnverteilungsvorschlag ist im
Anhang zum Jahresabschluss dargestellt, wobei wir erneut einen
Vortrag auf neue Rechnung vorschlagen, der gegebenenfalls für
erhöhte Instandhaltungsaufwendungen verwendet werden kann.
Hausbewirtschaftung
Durch den Verkauf der Wohnanlage Emmertsgrund mit 306 Mietwohnungen
hat sich der von uns verwaltete eigene Bestand an
Mietwohnungen und sonstigen Einheiten im Geschäftsjahr 2010
deutlich verändert.
Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung einschließlich
Bestandsveränderungen an unfertigen Leistungen aus noch
abzurechnenden Betriebskosten haben sich im Berichtsjahr um
ca. 1.166.600,00 € vermindert. Diese wesentliche Veränderung
entstand durch den Wegfall der Bruttomieten für die Wohnungen
im Emmertsgrund nach dem Verkauf im ersten Quartal und
der Übergabe zum 1. April 2010. Die Mieterlöse der restlichen
Wohnungen sind durch Anpassung der Mieten bei Neuvermietung,
die Weitergabe erhöhter Betriebskosten, Anpassungen
bei Bestandsmieten und Mieterhöhungen nach durchgeführten
Modernisierungen leicht angestiegen.
Die Instandhaltungskosten sind im Geschäftsjahr 2010 um ca.
458.600,00 € auf 2.977.117,00 € angestiegen. An diesem
Rekordergebnis wird deutlich, dass wir bei geringerem Wohnungsbestand
erheblich mehr in die Instandhaltung der Bestände
in unseren traditionellen Wohngebieten investiert haben.
So haben wir drei große Maßnahmen aus dem mittelfristigen
Plan vorgezogen und zusätzlich im Berichtsjahr ausgeführt. Wir
wollen auch in den kommenden Jahren die Instandhaltung auf
diesem Niveau fortführen. So haben wir im Wirtschaftsplan für
das laufende Jahr Aufwendungen für laufende und planmäßige
Instandhaltungen in Höhe von 2,8 Mio. € vorgesehen. Nach der
mittelfristigen Planung soll dieser Betrag bis zum Jahr 2015 auf
3,2 Mio. € gesteigert werden. Dieses Volumen ist bei der Struktur
unserer Bestände zur Durchführung einer ordnungsgemäßen und
nachhaltigen Instandhaltung erforderlich.
14
Die Betriebskosten als zweite große Säule der Aufwendungen
für die Hausbewirtschaftung haben sich im Geschäftsjahr 2010
um ca. 511.500,00 € auf 1.469.210,00 € vermindert. Parallel zu
den Umsatzerlösen aus der Hausbewirtschaftung ist auch diese
Entwicklung fast ausschließlich auf den Verkauf der Wohnanlage
Emmertsgrund mit einem sehr hohen Betriebskostenanteil
zurückzuführen. Bei den Betriebskosten rechnen wir mittelfristig
mit steigenden Kosten durch die absehbare Entwicklung bei den
Strompreisen und den Kosten für Heizenergie. Außerdem ist auch
bei Versicherungen und öffentlichen Betriebskosten mittelfristig
ein Anstieg der Kosten zu erwarten. Wir versuchen nach wie
vor, die Betriebskosten in den Bereichen, die von uns beeinflusst
werden können, im Interesse unserer Mitglieder zu begrenzen.
Die Zinsen und ähnliche Aufwendungen haben sich im Berichtsjahr
um ca. 21.000,00 € erhöht. Hierbei haben sich allerdings
die tatsächlichen Zinsaufwendungen für unsere Objektfinanzierungen
durch planmäßige und außerplanmäßige Tilgungen
um ca. 42.000,00 € vermindert. Durch die Neubewertung der
Pensionsrückstellung entstand ein Aufzinsungsaufwand in Höhe
von ca. 63.000,00 €, der zu dem Anstieg in dieser Kostengruppe
führte. Die Zinsaufwendungen werden sich auch im laufenden
Jahr günstig entwickeln. Mittelfristig ist durch die Finanzierungsmittel
für die Neubautätigkeit wieder mit einem leichten Anstieg
dieser Aufwendungen zu rechnen.
Der Personalaufwand hat sich im Geschäftsjahr 2010 um ca.
73.500,00 € vermindert. In diesem Bereich sind die Löhne und
Gehälter sowie die Sozialabgaben leicht angestiegen. Die Verminderung
ergab sich durch Sonderfaktoren bei der Neuberechnung
und Einstellung in die Rückstellung für Pensionen, die teilweise
als Zinsaufwand und als außerordentlicher Aufwand darzustellen
waren. Mittelfristig wird der Personalaufwand durch strukturelle
und tarifliche Änderungen leicht ansteigen.
Auch bei den Abschreibungen auf die Vermögenswerte des
Anlagevermögens ergab sich durch den Wohnungsverkauf eine
Verminderung um ca. 274.000,00 € auf 1.149.572,00 €. Hier
stand dem Wegfall der Abschreibungen für die Wohnungen im
Stadtteil Emmertsgrund ein leichter Anstieg der Abschreibungen
auf die modernisierten Siedlungshäuser und die übrigen Wohngebäude
gegenüber. Die Abschreibungen werden sich zunächst
auf diesem Niveau stabilisieren und mittelfristig durch die
Neubautätigkeit wieder ansteigen.
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen haben sich im
Geschäftsjahr 2010 um ca. 10.000,00 € vermindert. Diese
positive Entwicklung ergab sich durch die deutlich reduzierten
Abschreibungen auf Mietforderungen, wobei sich auch hier der

Wohnungsverkauf positiv ausgewirkt hat. Die in dieser Position
enthaltenen sächlichen Verwaltungskosten sind insgesamt leicht
angestiegen. Außerordentlicher Aufwand entstand, wie bereits
berichtet, in Höhe von 226.328,00 € als Zuweisung zur Pensionsrückstellung
durch die nach dem BilMoG erforderliche Neubewertung.
Das Ergebnis der Hausbewirtschaftung wird in den kommenden
Jahren durch leicht steigende Mieterlöse auf der neuen Basis und
durch die hohen Instandhaltungskosten geprägt werden.
Mitglieder und Geschäftsguthaben
Die Mitglieder- und Geschäftsguthabenentwicklung für das Geschäftsjahr
2010 ist im Anhang zum Jahresabschluss dargestellt.
Die bei der Neufassung der Satzung im Jahr 2009 beschlossene
Verkürzung der Kündigungsfrist hat sich bewährt. Durch den
Verkauf der Wohnungen im Stadtteil Emmertsgrund ergab sich
sowohl bei der Zahl der Mitglieder als auch bei der Höhe der Geschäftsguthaben
ein leichter Rückgang. Daneben werden heute
die Mitgliedschaften nach Beendigung der Mietverhältnisse deutlich
schneller gekündigt als dies in den früheren Jahren der Fall
war. In den kommenden Jahren sind bei der Zahl der Mitglieder
keine wesentlichen Veränderungen zu erwarten. Auch bei den
Rechtsgrundlagen der Satzung sind keine Änderungen geplant.
Organe der Genossenschaft
Die ordentliche Vertreterversammlung für das Geschäftsjahr
2009 fand am 30. Juni 2010 im Gesellschaftshaus Pfaffengrund
statt. Nach der Begrüßung durch den Aufsichtsratsvorsitzenden
Reiner Nimis als Versammlungsleiter wurden den gewählten Vertretern
die Berichte des Vorstandes und des Aufsichtsrates sowie
die Prüfungsberichte des Aufsichtsrates und des Prüfungsverbandes
vbw Verband baden-württembergische Wohnungs- und
Immobilienunternehmen e.V. erstattet. Außerdem wurde den Vertretern
der Jahresabschluss zum 31.12.2009 vorgelegt und ausführlich
erläutert. In den Berichten wurde auch über den Verkauf
der Wohnanlage Emmertsgrund informiert und die Gründe und
Auswirkungen dargelegt. Sämtliche Berichte wurden von den
Mitgliedern der Vertreterversammlung zustimmend zur Kenntnis
genommen. Nach der Genehmigung des Jahresabschlusses
und der vorgeschlagenen Gewinnverwendung wurden Vorstand
und Aufsichtsrat jeweils einstimmig entlastet. Daneben bestand
wie immer Gelegenheit zur Aussprache und für Fragen und
Anregungen.
Bei den Wahlen zum Aufsichtsrat wurden die Aufsichtsratsmitglieder
Sonja Bittner, Dr. Martina Gernold-Kunzler, Dr. Jürgen Beß
und Manfred Trunzer einstimmig wiedergewählt. Auf Vorschlag
der Stadt Heidelberg wurde Frau Stadträtin Dr. Barbara Greven-
Aschoff mit großer Mehrheit in den Aufsichtsrat gewählt. Der
Aufsichtsrat ist mit zwölf Mitgliedern satzungsgemäß besetzt und
hat sich im Geschäftsjahr 2010 am 20. Juli konstituiert.
Vertreterversammlung 2010
15

Der Vorstand der Genossenschaft bestand im Geschäftsjahr 2010
unverändert aus dem geschäftsführenden Vorstandsmitglied
Reinhold Hornig und den nebenamtlichen Vorstandsmitgliedern
Günter Bitsch und Bruno Krüger. Die Vorstandsmitglieder Günter
Bitsch und Reinhold Hornig wurden im Berichtsjahr vom
Aufsichtsrat wieder bestellt. Der Vorstand hat im abgelaufenen
Geschäftsjahr die Geschäfte der Genossenschaft in regelmäßigen
Sitzungen beraten und die zur Leitung der Genossenschaft nach
Gesetz und Satzung erforderlichen Beschlüsse gefasst.
Personal und Dienstleistung
Die Zahl der im Geschäftsjahr 2010 durchschnittlich beschäftigten
Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer ist im Anhang zum
Jahresabschluss dargestellt. Zum 1. September 2010 haben wir
Frau Svenja Kumpf als Auszubildende zur Immobilienkauffrau im
Rahmen der Ausbildungsinitiative der Heidelberger Wohnungsunternehmen
eingestellt. Ansonsten ergaben sich bei der Anzahl
und der Struktur unseres Personalbestandes im Berichtsjahr keine
Veränderungen.
Am 1. September 2010 konnte unsere Mitarbeiterin Frau
Michaela Stahl auf eine 25-jährige Tätigkeit in unserem Unternehmen
zurückblicken. In einer kleinen internen Feier wurden Frau
Stahl die Ehrenurkunden der IHK und des vbw überreicht und der
Werdegang von der Auszubildenden bis zur verantwortlichen
Mitarbeiterin im Bereich Vermietung/Mieterservice gewürdigt.
Auch im Berichtsjahr ist die Verwaltungsarbeit für unsere Mitarbeiterinnen
und Mitarbeiter sowohl qualitativ als auch quantitativ
weiter angestiegen. Die veränderte Situation am Wohnungsmarkt,
der Verkauf der Wohnanlage Emmertsgrund, die
16
Bauausschuss unterwegs
Vorbereitung von Neubaumaßnahmen, die umfangreichen Modernisierungs-
und Instandhaltungsmaßnahmen, Änderungen
bei den rechtlichen und technischen Rahmenbedingungen und
die Verbesserung unserer Dienstleistungen führten zu Mehrbelastungen
und erhöhten Anforderungen an unser Team. Die gestiegene
Verwaltungsarbeit konnte nur durch stetige Weiterbildung,
gute Motivation und das besondere Engagement unserer Mitarbeiterinnen
und Mitarbeiter bewältigt werden. Wir möchten uns
daher auch an dieser Stelle beim ganzen Team für die gezeigten
Leistungen und den besonderen Einsatz, auch außerhalb der
üblichen Arbeitszeiten, bedanken.
Auch im Geschäftsjahr 2010 haben wir unseren Mitgliedern in
Zusammenarbeit mit Vertragspartnern Service-Leistungen angeboten.
Über unseren 24-Stunden-Notruf erhalten unsere Mitglieder
in den Wohngebieten im Notfall schnelle und unbürokratische
Hilfe. Alle Aufzugsanlagen in unserem Wohnungsbestand
sind mit Notruf-Systemen ausgestattet. Die Service-Leistungen
für unsere Mitglieder in den betreuten Seniorenwohnungen in
der Wohnanlage „Christian Stock“ werden als Grundleistungen
mit Notruf und als Wahlleistungen von unseren Partnern Verein
Selbständig Wohnen e.V. und Deutsches Rotes Kreuz erbracht.
In unserem größten Wohngebiet im Stadtteil Pfaffengrund sind
wir seit 2008 mit einer Geschäftsstelle vor Ort. Diese wird von
den Mitgliedern gut angenommen und verbessert unsere Dienstleistungen
durch kurze Wege für unsere Mitglieder und unsere
Mitarbeiter.
Verkauf Wohnanlage Emmertsgrund
In den letzten Geschäftsberichten haben wir jeweils ausführlich
über die Vorbereitungen zum Verkauf der Wohnungen im Stadtteil
Emmertsgrund und über die Gründe, die zur Verkaufsentscheidung
geführt haben, berichtet. Nach langen Verhandlungen
und intensiven Vorbereitungen haben wir die Wohnanlage mit
Kaufvertrag vom 12. Februar 2010 an die GWH Gemeinnützige
Wohnungsgesellschaft Hessen mbH verkauft. Mit der GWH als
Tochterunternehmen der Landesbank Hessen-Thüringen haben
wir einen starken und zuverlässigen Partner gefunden, der viel
Erfahrung in der Verwaltung und Bewirtschaftung von Großwohnanlagen
hat. In einer Mieterversammlung am 1. März 2010
haben wir die betroffenen Mitglieder gemeinsam mit den Geschäftsführern
der GWH über den Verkauf und die vereinbarten
Festlegungen und Bindungen informiert. Die Übergabe mit Nutzen
und Lasten erfolgte zum 1. April 2010. Alle Mietverhältnisse
wurden vom Käufer übernommen und durch die Übernahme der
öffentlichen Mittel bleiben auch die Mietpreisbindungen nach der
Satzung der Stadt Heidelberg bestehen. Weiter wurde festgelegt,
dass die Wohnungen für einen Zeitraum von 10 Jahren nicht

weiterveräußert werden dürfen und dass gegenüber unseren
Mitgliedern das Recht zur ordentlichen Kündigung für die Dauer
der Mitgliedschaft ausgeschlossen bleibt. Durch den Verkauf
entstand im Geschäftsjahr 2010 ein Buchgewinn und ein erheblicher
Liquiditätszufluss, der für Neubaumaßnahmen und Bestandsinvestitionen
zur Verfügung steht.
Sonstiges
Am 2. Oktober 2010 haben wir bereits zum zweiten Mal eine
Rundfahrt durch die Wohngebiete der Genossenschaft für die
Mitglieder der Vertreterversammlung durchgeführt. Mit diesen
Veranstaltungen haben wir die gewählten Vertreter über geplante
und durchgeführte Maßnahmen informiert und die Struktur
unserer Wohnungsbestände erläutert. Im laufenden Jahr ist eine
weitere Informationsveranstaltung für die Mitglieder der Vertreterversammlung
geplant.
Im Geschäftsjahr 2010 konnten wir auf 20 Jahre Partnerschaft
mit der Wohnungsbaugenossenschaft Einheit Bautzen eG zurückblicken.
Dieses Jubiläum wurde im Rahmen der achten Mitgliederfahrt
von Bautzen nach Heidelberg gefeiert. Bei dieser Feier
am 25. Juni 2010 im Leonardo-Hotel wurde in Anwesenheit zahlreicher
Gäste von beiden Seiten die Partnerschaft gewürdigt und
die vielen freundschaftlichen Verbindungen gepflegt und gefestigt.
Ein Rahmenprogramm mit Besichtigungen in Heidelberg und
einer Fahrt nach Straßburg rundete diesen gelungenen Besuch
ab. In der Zeit vom 23. – 26. September 2010 besuchte eine
kleine Delegation unserer Genossenschaft die Kollegen in Bautzen
zu einem Erfahrungsaustausch, der durch ein interessantes
20 Jahre Partnerschaft mit der WBG Einheit Bautzen
Rahmenprogramm ergänzt wurde. Mit der neunten Mitgliederfahrt
von Heidelberg nach Bautzen im Oktober 2011 und dem
Besuch einer kleinen Delegation aus Bautzen Ende Juni 2011
wird diese Partnerschaft weitergeführt.
Im Berichtsjahr haben wir die Reihe der Mieterfeste mit einem
Fest für die Mitglieder im Stadtteil Pfaffengrund am 10. Juli 2010
am Marktplatz Pfaffengrund fortgesetzt. Der Standort wurde
bewusst gewählt, galt es doch, 90 Jahre Siedlung Pfaffengrund
und die gelungene Renovierung des Dienstleistungszentrums
Am Markt 21 zu feiern. Außerdem wollten wir den Marktplatz
als Festplatz in Erinnerung bringen und zeigen, dass dieser
Mittelpunkt mehr als ein Parkplatz sein kann. Bei strahlendem
Sonnenschein konnten wir viele Mitglieder mit ihren Familien
und zahlreiche Gäste begrüßen. Neben der Bewirtung durch den
Partyservice Peter Neuner wurde den Mitgliedern und Gästen
ein Rahmenprogramm mit den Heidelberger Blasmusikanten,
dem Heidelberger Musikzug der PKG und ein Kinderprogramm
angeboten. Für das laufende Jahr planen wir ein Mieterfest für
die Mitglieder der Siedlung Ochsenkopf am ehemaligen Keltergebäude
am Gutachweg. Mit diesen Mieterfesten wollen wir
die Mitgliederbindung stärken und die Nachbarschaften in den
Wohngebieten fördern und verbessern.
Schlussbemerkungen
Wir danken den Mitgliedern des Aufsichtsrates für die stets gute
und vertrauensvolle Zusammenarbeit, dem vbw Verband badenwürttembergischer
Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V,
den Mitgliedern der Vertreterversammlung, allen Mitgliedern der
Genossenschaft sowie allen Geschäftspartnern, die im Geschäftsjahr
2010 mit uns zusammengearbeitet haben.
Heidelberg, im April 2011
Der Vorstand
Hornig Krüger Bitsch
17

18
Mieterfest Pfaffengrund

Bericht des Aufsichtsrates
Der Aufsichtsrat der Genossenschaft hat im Geschäftsjahr 2010
seine Kontrollfunktion umfassend wahrgenommen. In regelmäßigen
Sitzungen hat er alle in seine Zuständigkeit fallenden
Geschäftsvorgänge beraten und die nach Gesetz und Satzung
erforderlichen Beschlüsse gefasst. Darüber hinaus stand der Aufsichtsratsvorsitzende
in regelmäßigem Informationsaustausch
mit den Vorstandsmitgliedern.
In der konstituierenden Sitzung am 20. Juli 2010 wurden der
Vorsitzende, dessen Stellvertreter, der Schriftführer und dessen
Stellvertreterin sowie die Mitglieder des Prüfungs-, Bau-
und Finanzausschusses gewählt. Die Ausschüsse haben die in
ihre Zuständigkeit fallenden Angelegenheiten beraten und die
Beschlüsse vorbereitet. Der Bauausschuss hat bei den Begehungen
verschiedener Wohngebiete geplante und ausgeführte
Neubau-, Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen
besichtigt und beraten.
Der Vorstand hat den Aufsichtsrat in den Sitzungen über alle
wesentlichen Angelegenheiten und die laufenden Geschäfte
informiert. Der Wirtschaftsplan, der Finanzplan und die mittelfristige
Modernisierungs- und Instandhaltungsplanung wurden
beraten und genehmigt. Weitere Gegenstände der Beratungen
waren der Jahresabschluss, die umfangreichen Maßnahmen zur
Bestandserhaltung, die Planung von Neubauvorhaben und baulichen
Entwicklungen im Bestand, die Vermietungssituation, die
Entwicklung der Bestandsmieten sowie die Vorbereitung der Vertreterversammlung.
Außerdem wurden wir in der Schlussbesprechung
mit den Verbandsprüfern über das positive Ergebnis der
gesetzlichen Prüfung informiert. In der Sitzung am 28. September
2010 hat der Aufsichtsrat die Vorstandsmitglieder Günter Bitsch
und Reinhold Hornig wieder zu Vorstandsmitgliedern bestellt.
Nach den intensiven Beratungen im Vorjahr haben wir in der
Sitzung am 22. Januar 2010 nach ausführlicher Diskussion
und Prüfung der Unterlagen dem Verkauf der Wohnungen in
der Wohnanlage Emmertsgrund endgültig zugestimmt, da die
Gründe für einen Verkauf nach wie vor bestanden. Mit der GWH
Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft mbH Hessen haben wir
einen starken und zuverlässigen Partner gefunden, bei dem die
Rechte unserer Mieter und Mitglieder gesichert bleiben. Hierzu
wurden neben der Übernahme der öffentlichen Mittel und damit
der Mietpreisbindung im Kaufvertrag entsprechende Festlegungen
getroffen. Mit dieser schwierigen aber notwendigen Entscheidung
wurden Risiken minimiert und die Voraussetzungen für
die Konzentration auf die großen Aufgaben in den traditionellen
Wohngebieten der Genossenschaft geschaffen.
Mit Beschluss vom 8. Juni 2010 haben wir dem Kauf von
28 Wohnungen im Projekt Kranichgarten der Baugenossenschaft
Familienheim Heidelberg zugestimmt, nachdem wir über eine
Projektvorstellung und durch die Vorlage der Unterlagen zu den
Kosten, der Finanzierung, den Erträgen und der Baubeschreibung
umfassend informiert wurden. Diese barrierefreien Wohnungen
mit sehr guter Ausstattung stellen eine sinnvolle Ergänzung
unseres Wohnungsbestandes im Stadtteil Pfaffengrund dar.
Der Prüfungsausschuss hat den Jahresabschluss zum 31. Dezember
2010 bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung
und Anhang, anhand der Konten, Inventare, Belege und
Geschäftsbücher geprüft und für richtig befunden. Bei den im
Geschäftsjahr 2010 durchgeführten Buch- und Belegprüfungen
ergaben sich keine Beanstandungen.
Der Aufsichtsrat stimmt dem Lagebericht des Vorstandes nach
Form und Inhalt zu und empfiehlt der Vertreterversammlung den
Vorschlag zur Verwendung des Bilanzgewinns zur Beschlussfassung.
Wir danken den Vorstandsmitgliedern und allen Mitarbeiterinnen
und Mitarbeitern für die stets gute und vertrauensvolle Zusammenarbeit
im Berichtsjahr.
Heidelberg, den 5. Mai 2011
Der Vorsitzende Prüfungsausschuss
Nimis Becker Bittner Stoll
19

A. Bilanz
Aktiva
Geschäftsjahr Vorjahr
Anlagevermögen € € € €
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche
Rechte mit Wohnbauten 21.598.527,75 31.775.940,09
Grundstücke mit Geschäfts-
und anderen Bauten 31.746,48 55.334,98
Grundstücke ohne Bauten 11.204,96 11.204,96
Betriebs- und Geschäftsausstattung 123.794,76 127.031,03
Bauvorbereitungskosten 21.384,40 21.786.658,35 23.496,14 31.993.007,20
Finanzanlagen
Andere Finanzanlagen 2.750,00 2.750,00
Anlagevermögen insgesamt 21.789.408,35 31.995.757,20
Umlaufvermögen
Jahresabschluss
Vorräte
Unfertige Leistungen 975.826,98 1.567.133,22
Andere Vorräte 5.340,46 981.167,44 5.674,94 1.572.808,16
Forderungen und sonstige
Vermögensgegenstände
Forderungen aus Vermietung 39.021,11 68.701,84
Sonstige Vermögensgegenstände 139.352,92 178.374,03 84.474,41 153.176,25
Flüssige Mittel und Bausparguthaben
Kassenbestand, Postbankguthaben,
Guthaben bei Kreditinstituten 10.296.039,83 3.839.436,96
Bausparguthaben 233.539,54 10.529.579,37 227.919,88 4.067.356,84
Rechnungsabgrenzungsposten
Andere Rechnungsabgrenzungsposten 2.713,20 2.713,20
Bilanzsumme 33.481.242,39 37.791.811,65
20

zum 31. Dezember 2010
Passiva
Geschäftsjahr Vorjahr
Eigenkapital € € € €
Geschäftsguthaben
der mit Ablauf des Geschäftsjahres
ausgeschiedenen Mitglieder 153.280,00 158.720,00
der verbleibenden Mitglieder 3.903.322,44 3.949.137,09
aus gekündigten Geschäftsanteilen 7.840,00 480,00
Rückständig fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile:
(€ 21.422,91) € 21.637,56
4.064.442,44 4.108.337,09
Kapitalrücklagen 150.855,79 141.435,79
Ergebnisrücklagen
Gesetzliche Rücklage 4.109.173,22 3.909.173,22
Bauerneuerungsrücklage 3.627.100,51 3.377.100,51
Andere Ergebnisrücklagen 8.596.027,51 16.332.301,24 8.346.027,51 15.632.301,24
Bilanzgewinn
Gewinnvortrag 527.752,71 0,00
Jahresüberschuss 828.259,41 1.186.211,88
Einstellung in Ergebnisrücklagen 700.000,00 656.012,12 500.000,00 686.211,88
Eigenkapital insgesamt 21.203.611,59 20.568.286,00
Rückstellungen
Rückstellungen für Pensionen 1.255.178,00 1.007.407,00
Sonstige Rückstellungen 141.000,00 1.396.178,00 110.000,00 1.117.407,00
Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 7.755.678,73 12.271.738,72
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 1.282.895,94 1.346.640,32
Erhaltene Anzahlungen 1.077.653,34 1.660.616,55
Verbindlichkeiten aus Lieferungen u. Leistungen 217.987,54 274.983,32
Sonstige Verbindlichkeiten
davon im Rahmen der sozialen Sicherheit:
(€ 5.342,83) € 3.507,60
503.684,25 10.837.899,80 461.399,85 16.015.378,76
Rechnungsabgrenzungsposten 43.553,00 90.739,89
Bilanzsumme 33.481.242,39 37.791.811,65
21

B. Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2010
Geschäftsjahr Vorjahr
€ € € €
Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung 8.372.406,63 8.982.430,15
Verminderung des Bestandes an unfertigen
Leistungen 591.306,24 34.712,01
Sonstige betriebliche Erträge 632.790,94 21.743,67
Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 4.498.327,46 4.550.553,85
Rohergebnis + 3.915.563,87 + 4.418.907,96
Personalaufwand
Löhne und Gehälter 644.299,25 619.436,68
Soziale Abgaben und Aufwendungen für
Altersversorgung und für Unterstützung 146.425,28 244.821,43
davon für Altersversorgung:
(€ 126.900,51) € 19.312,46 790.724,53 864.258,11
Abschreibungen auf Sachanlagen 1.149.572,12 1.423.895,67
Sonstige betriebliche Aufwendungen 334.962,81 344.607,23
Erträge aus anderen Finanzanlagen 167,50 167,50
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 87.294,84 50.532,66
Zinsen und ähnliche Aufwendungen 441.745,30 420.692,75
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit + 1.286.021,45 + 1.416.154,36
Außerordentliche Aufwendungen 226.328,00 0,00
Außerordentliches Ergebnis – 226.328,00 0,00
Steuern von Einkommen 26,50 6,04
Sonstige Steuern 231.407,54 229.936,44
Jahresüberschuss 828.259,41 1.186.211,88
Gewinnvortrag 527.752,71 0,00
Einstellungen aus dem Jahresüberschuss
in Ergebnisrücklagen 700.000,00 500.000,00
Bilanzgewinn 656.012,12 686.211,88
22

C. Anhang
A. Allgemeine Angaben
Der Jahresabschluss wurde nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches
erstellt. Die Gliederung der Bilanz und der
Gewinn- und Verlustrechnung erfolgte nach dem vorgeschriebenen
Formblatt.
Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren
gewählt.
Vorliegender Jahresabschluss wurde erstmalig nach den Regelungen
des Bilanzrechtsmodernisierungsgesetzes (BilMoG) erstellt.
Die Vorjahresbeträge wurden in Übereinstimmung mit Art. 67
Abs. 8 EGHGB nicht angepasst.
B. Erläuterungen zu den
Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Bei Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung
wurden folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
angewandt:
Die Wohn- und anderen Bauten sind zu Anschaffungs- oder
Herstellungskosten einschließlich anteiliger Verwaltungskosten,
Grundsteuer und Zinsen für Fremdkapital bewertet.
Planmäßige Abschreibungen auf abnutzbare Gegenstände des
Anlagevermögens wurden bei Grundstücken und grundstücksgleichen
Rechten mit Wohnbauten sowie anderen Bauten nach
der Restnutzungsdauermethode vorgenommen; als Gesamtnutzungsdauer
sind höchstens 80 Jahre für Wohn- und Gewerbebauten
bzw. 20 Jahre für Garagen zugrunde gelegt.
Die seit 1996 vollständig sanierten Siedlungshäuser wurden auf
die um 20 Jahre verlängerte Nutzungsdauer abgeschrieben.
Unbebaute Grundstücke sind zu Anschaffungskosten angesetzt.
Abschreibungen auf Betriebs- und Geschäftsausstattung erfolgten
im Rahmen vernünftiger kaufmännischer Beurteilung. Die
Nutzungsdauer liegt zwischen drei und fünf Jahren. Geringwertige
Wirtschaftsgüter mit Nettoanschaffungskosten von 150,00 €
bis 1.000,00 € werden in Übereinstimmung mit § 6 Abs. 2 a EStG
in einem jahrgangsbezogenen Sammelposten erfasst und linear
über fünf Jahre abgeschrieben.
Bauvorbereitungskosten sind mit Anschaffungs- oder Herstellungskosten
angesetzt.
Andere Finanzanlagen sind zu Anschaffungskosten bewertet.
Die Position Unfertige Leistungen betrifft ausschließlich noch
nicht abgerechnete Heiz- und Betriebskosten. Neben Fremd- sind
Verwaltungskosten (anteilige Löhne für Hauswarte) enthalten.
Andere Vorräte sind zu Einstandspreisen dargestellt.
Die Forderungen aus Vermietung und sonstigen Vermögensgegenstände
sind zu Nennwerten bilanziert. Erkennbare Risiken
wurden wertberichtigt.
Rückstellungen für Pensionen wurden gemäß Sachverständigengutachten
nach dem modifizierten Teilwertverfahren unter
Berücksichtigung von zukünftigen Entgelt- und Rentenanpassungen
errechnet.
Die Bewertung erfolgte nach versicherungsmathematischen
Grundsätzen unter Anwendung der Richttafeln von Prof. Dr. K.
Heubeck (2005 G) und dem von der Deutschen Bundesbank
nach Maßgabe der Rückstellungsabzinsungsverordnung vom
18.11.2009 ermittelten Abzinsungszinssatz von 5,25 % zum
1.1.2010 sowie 5,15 % zum 31.12.2010.
Gehaltssteigerungen wurden in Höhe von 2,0 % p.a. und Rentensteigerungen
in Höhe von 2,0 % p.a. berücksichtigt; die
Fluktuationswahrscheinlichkeit wurde mit 0 % angesetzt.
Die erforderlichen Anpassungen in Folge des BilMoG erfolgten
im Jahresabschluss zum 31.12.2010 in voller Höhe.
Hieraus entstand ein außerordentlicher Anpassungsaufwand in
Höhe von T€ 226.
Verbindlichkeiten sind zu ihrem Erfüllungsbetrag und Rückstellungen
in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung
notwendigen Erfüllungsbetrages angesetzt.
23

C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung
I. Bilanz
1. Entwicklung des Anlagevermögens
Anschaffungs-/ Zugänge Abgänge Abschreibungen Buchwert Abschreibungen
Herstellungs- des Geschäftsjahres kumuliert 31.12.2010 Geschäftsjahr
kosten/€ € € € € €
Immaterielle
Vermögensgegenstände
111.411,71 0,00 0,00 111.411,71 0,00 0,00
Sachanlagen
Grundstücke und
grundstücksgleiche
Rechte
mit Wohnbauten 64.051.959,91 577.585,44 19.978.424,17 23.052.593,43 21.598.527,75 1.069.217,45
Grundstücke und
grundstücksgleiche
Geschäfts- und
anderen Bauten 782.658,84 0,00 0,00 750.912,36 31.746,48 23.588,50
Grundstücke
ohne Bauten 11.204,96 0,00 0,00 0,00 11.204,96 0,00
Betriebs- und
Geschäftsausstattung
394.532,10 40.153,34 28.291,40 282.599,28 123.794,76 43.387,61
Bauvorbereitungskosten
23.496,14 11.266,82 13.378,56 0,00 21.384,40 13.378,56
Finanzanlagen
65.263.851,95 629.005,60 20.020.094,13 24.086.105,07 21.786.658,35 1.149.572,12
Andere Finanzanlagen 2.750,00 0,00 0,00 0,00 2.750,00 0,00
Anlagevermögen
insgesamt 65.378.013,66 629.005,60 20.020.094,13 24.197.516,78 21.789.408,35 1.149.572,12
24

2. Entwicklung der Ergebnisrücklagen
Bestand Einstellung aus dem Einstellung aus dem Bestand
am Anfang Jahresüberschuss Bilanzgewinn am Ende
des Geschäftsjahres des Geschäftsjahres des Vorjahres des Geschäftsjahres
€ € € €
Gesetzliche Rücklage 3.909.173,22 200.000,00 0,00 4.109.173,22
(200.000,00) (0,00)
Bauerneuerungsrücklagen 3.377.100,51 250.000,00 0,00 3.627.100,51
(150.000,00) (0,00)
Andere Ergebnisrücklagen 8.346.027,51 250.000,00 0,00 8.596.027,51
(150.000,00) (97.143,71)
Gesamtbetrag 15.632.301,24 700.000,00 0,00 16.332.301,24
(500.000,00) (97.143,71)
3. Die sonstigen Rückstellungen gliedern sich wie folgt auf:
Rückstellung für Prüfungskosten 22.000,00 €
Rückstellung für Vertreterversammlung 15.000,00 €
Rückstellung für nicht genommenen Urlaub 43.000,00 €
Rückstellung für Berufsgenossenschaft 5.000,00 €
Rückstellung für Abschlussarbeiten 14.000,00 €
Rückstellung für Aufbewahrungskosten 12.000,00 €
Rückstellung für Betriebskostenabrechnung 10.000,00 €
Rückstellung für 100-jähriges Jubiläum 20.000,00 €
25

4. Verbindlichkeitenspiegel
Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte oder ähnlichen Rechte stellen sich wie folgt dar:
Verbindlichkeiten insgesamt davon davon davon gesichert Art der
Restlaufzeit Restlaufzeit Restlaufzeit Sicherung*
unter 1 Jahr 1–5 Jahre über 5 Jahre
€ € € € €
Verbindlichkeiten
gegenüber
Kreditinstituten 7.755.678,73 350.230,87 4.264.606,11 3.140.841,75 7.755.678,73 GPR
(4.593.369,21)
Verbindlichkeiten
gegenüber
anderen Kreditgebern 1.282.895,94 22.575,40 96.264,31 1.164.056,23 1.282.895,94 GPR
(64.262,04)
Erhaltene Anzahlungen 1.077.653,34 1.077.653,34 0,00 0,00 0,00
(1.660.616,55)
Verbindlichkeiten
aus Lieferungen
und Leistungen 217.987,54 217.987,54 0,00 0,00 0,00
(274.983,32)
Sonstige
Verbindlichkeiten 503.684,25 95.865,99 180.618,26 227.200,00 0,00
(68.528,14)
Gesamtbetrag 10.837.899,80 1.764.313,14 4.541.488,68 4.532.097,98 9.038.574,67
(6.661.759,26)
*GPR = Grundpfandrecht
26

II. Gewinn- und Verlustrechnung
In den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung sind 618 T€ Buchgewinn aus dem Verkauf von Gegenständen des Anlagevermögens
enthalten.
Die außerordentlichen Aufwendungen betreffen Zuführungen zu den Pensionsrückstellungen aufgrund geänderter Bewertungen nach
BilMoG in Höhe von 226 T€. Sie haben keine Auswirkungen auf die Besteuerung, da die Bewertungsänderungen in der Steuerbilanz
nicht nachvollzogen werden.
Aus der Aufzinsung der Pensionsrückstellungen ergibt sich ein Aufwand in Höhe von 63 T€.
D. Sonstige Angaben
1. Wesentliche, nicht aus der Bilanz ersichtliche finanzielle Verpflichtungen liegen nicht vor.
2. Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer betrug:
Vollbeschäftigte Teilzeitbeschäftigte
Kaufmännische Mitarbeiter 7 –
Technische Mitarbeiter 3 1
Auszubildende – –
3. Mitgliederbewegung
10 1
Mitgliederbestand am Anfang des Geschäftsjahres 4.036
Zugang an Mitgliedern 156
Abgang an Mitgliedern 197 – 41
Mitgliederbestand am Ende des Geschäftsjahres 3.995
Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Laufe des Geschäftsjahres um 45.814,65 € vermindert.
4. Name und Anschrift des zuständigen Prüfungsverbandes:
vbw Verband baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V.
Herdweg 52 · 70174 Stuttgart
5. Mitglieder des Vorstandes:
Reinhold Hornig, Geschäftsführer
Bruno Krüger, Geschäftsführer i. R.
Günter Bitsch, kfm. Angestellter i. R.
27

6. Mitglieder des Aufsichtsrates:
Nimis, Reiner – Gewerkschaftssekretär i. R. – Vorsitzender
Trunzer, Manfred – Oberamtsmeister i. R. – stellv. Vorsitzender
Becker, Karl-Heinz – kfm. Angestellter i.R.
Dr. Beß, Jürgen – Bürgermeister a. D.
Bittner, Sonja – Apothekenhelferin
Dünschede, Peter – Computertechniker
Dotter, Margret – Stadträtin, Lektorin
Emer, Karl – Dipl.-Sozialpädagoge
Dr. Gernold-Kunzler, Martina – Dipl.-Biologin
Schmitt, Heinz – Stadtoberbrandrat
Stoll, Emil – Verwaltungsangestellter i. R.
Dr. Greven-Aschoff, Barbara – Stadträtin, Politologin ab 30.06.2010
Heidelberg, den 20. April 2011
Der Vorstand
Hornig Krüger Bitsch
Vorschlag des Vorstandes zur
Verwendung des Bilanzgewinns
Nach der Vorwegzuweisung aus dem Jahresüberschuss 2010 zur gesetzlichen Rücklage, der Bauerneuerungsrücklage und zu den
sonstigen Ergebnisrücklagen in Höhe von insgesamt 700.000,00 € weist die Gewinn- und Verlustrechnung einen Bilanzgewinn in
Höhe von 656.012,12 € aus.
Wir schlagen der Vertreterversammlung folgende Gewinnverteilung vor:
157.875,88 € 4 Prozent Dividende auf Geschäftsguthaben
498.136,24 € Vortrag auf neue Rechnung
Heidelberg, den 20. April 2011
28
Der Vorstand
Hornig Krüger Bitsch

Lagebericht des Vorstandes für das Geschäftsjahr 2010
I. Geschäfts- und Rahmenbedingungen
1. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Die deutsche Wirtschaft ist im Jahr 2010 wieder kräftig gewachsen.
Nach den Berechnungen des Statistischen Bundesamtes
stieg das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt um 3,6 Prozent
und damit so stark wie seit der Wiedervereinigung nicht mehr.
Allerdings war die Basis des Vorjahres durch die stärkste Rezession
der Nachkriegszeit mit einem Rückgang des Bruttoinlandsprodukts
um 4,7 Prozent geprägt. In den kommenden Jahren
wird die Konjunktur eher verhalten expandieren, wobei die Prognosen
für das laufende Jahr zwischen 2 und 2,5 Prozent liegen.
Die Verwendungsseite des Bruttoinlandsprodukts war im
Berichtsjahr durch positive Impulse aus dem In- und Ausland
gekennzeichnet. Der Außenhandel war – wie in den vielen Jahren
vor der Krise – ein wichtiger Wachstumsmotor der deutschen
Wirtschaft. So stiegen die Ausfuhren preisbereinigt um 14,2 Prozent
und die Einfuhren etwas weniger stark um 13 Prozent. Der
Außenbeitrag als Differenz zwischen Exporten und Importen trug
im Jahr 2010 einen positiven Beitrag von 1,1 Prozentpunkten zum
Bruttoinlandsprodukt bei. Nach Vorlage der endgültigen Zahlen
dürfte der Anstieg des Außenhandels noch höher ausgefallen
sein. Sowohl die Außenhandelsbilanz als auch die Leistungsbilanz
schlossen im Jahr 2010 mit einem erheblichen Überschuss
ab. Wichtigste Handelspartner für Deutschland waren die Länder
der EU und hier besonders Frankreich und außerhalb der EU die
Vereinigten Staaten und die Volksrepublik China.
Der stärkste Impuls zur Wirtschaftsleistung kam im Jahr 2010
von den Investitionen. Insgesamt trugen die Bruttoanlageinvestitionen
1,8 Prozentpunkte zum Wirtschaftswachstum bei. Maßgeblich
für diesen Anstieg waren die Ausrüstungsinvestitionen,
die mit einem Anstieg um 9,4 Prozent einen Teil der Verluste
des Vorjahres wieder ausgleichen konnten. Auch die Bauinvestitionen
legten deutlich zu und erhöhten sich insgesamt um
2,8 Prozent, was in erster Linie einem kräftigen Zuwachs bei den
Wohnungsbauinvestitionen mit 4,4 Prozent zuzuschreiben ist.
Positive Wachstumsimpulse kamen im Berichtsjahr auch wieder
vom Konsum. Preisbereinigt stiegen sowohl die staatlichen
Konsumausgaben mit 2,2 Prozent als auch die privaten Konsumausgaben
mit 0,5 Prozent an. Bei einer Differenzierung der
privaten Konsumausgaben zeigt sich, dass für Verkehr und Nachrichtenübermittlung
deutlich weniger ausgegeben wurde als im
Vorjahr, während die Ausgaben für fast alle anderen Verwendungszwecke
höher waren als im Jahr 2009. Für 2011 dürfte das
Wachstum des öffentlichen Konsums angesichts der angespann-
ten Haushaltssituation deutlich geringer ausfallen, während der
private Konsum voraussichtlich stärker steigen wird. Allerdings
werden die positiven Impulse aus der Entwicklung der Einkommen
durch den Anstieg der Lohnnebenkosten und Sparmaßnahmen
bei Sozialleistungen gedämpft.
Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes ist der Verbraucherpreisindex
für Deutschland im Jahresdurchschnitt 2010
gegenüber 2009 um 1,1 Prozent gestiegen. Die Jahresteuerungsrate
lag damit zwar deutlich höher als im Vorjahr, im längerfristigen
Vergleich lag sie jedoch noch weit unter den Teuerungsraten
der meisten Jahre. Der für die Geldpolitik wichtige Schwellenwert
von 2 Prozent wurde damit sowohl im Jahresdurchschnitt als
auch in den einzelnen Monaten unterschritten. Deutlich angestiegen
sind die Preise für Kraftstoffe, leichtes Heizöl, Strom und
Nahrungsmittel. Deutliche Preissenkungen wurden im Jahr 2010
in einzelnen Güterbereichen und insbesondere bei der Nachrichtenübermittlung
gemessen. Für 2011 wird eine Beschleunigung
des Anstiegs der Verbraucherpreise erwartet. Auch die Mieten
in Deutschland haben nach wie vor eine steigende Tendenz
allerdings mit starken regionalen Unterschieden. So lagen die
Mietpreissteigerungen in Baden-Württemberg und Bayern mit
1,8 Prozent deutlich über dem Bundesdurchschnitt. Überproportional
verteuert haben sich auch im Berichtsjahr die Mietnebenkosten
und hier insbesondere die Energiekosten.
Die Wirtschaftsleistung wurde im Jahresdurchschnitt des Jahres
2010 von rund 40,5 Millionen Erwerbstätigen mit Arbeitsort
in Deutschland erbracht. Das waren 212.000 Personen oder
0,5 Prozent mehr als im Jahr zuvor. Damit erreichte die Zahl der
Erwerbstätigen einen neuen Höchststand. Allerdings kam es im
Produzierenden Gewerbe erneut zu einem deutlichen Personalabbau,
während die Dienstleister und hier besonders die Zeitarbeitsbranche
kräftige Zuwächse verzeichneten. So hatten im
Jahr 2010 fast drei Viertel aller Erwerbstätigen in Deutschland
ihren Arbeitsplatz in den Dienstleistungsbereichen. Die Zahl der
Erwerbslosen ist seit Jahresbeginn 2010 deutlich gesunken und
lag zum Jahresende bei knapp 3 Millionen. Die Erwerbslosenquote
sank im Jahresdurchschnitt auf 6,8 Prozent. Die positive
Entwicklung dürfte sich im Jahresdurchschnitt mit abflachender
Dynamik fortsetzen. Nach der Krise erhöhten sich sowohl die
Zahl der Arbeitsstunden als auch die Arbeitsproduktivität in fast
allen Bereichen.
Das Finanzierungsdefizit des Staates betrug im Jahr 2010 nach
den aktualisierten Ergebnissen des Statistischen Bundesamtes
82 Milliarden Euro. Daraus ergibt sich, bezogen auf das Bruttoinlandsprodukt,
eine Defizitquote von 3,3 Prozent. Die Defizite
betreffen mit Bund, Länder und Kommunen alle staatlichen
29

Ebenen, lediglich die Sozialversicherungen erzielten einen positiven
Finanzierungssaldo. Die Verschuldung der öffentlichen Haushalte
ist um fast 18 Prozent auf fast 2 Billionen Euro angestiegen.
Hier haben sich insbesondere die Schulden des Bundes durch die
zur Bewältigung der Finanzmarktkrise gegründeten Sonderfonds
deutlich erhöht. Die Tarifverdienste der Arbeitnehmerinnen und
Arbeitnehmer in Deutschland stiegen im Jahresdurchschnitt um
1,6 Prozent, während sich die Reallöhne als preisbereinigte
Bruttoverdienste um 1,4 Prozent erhöht haben.
Auch in Baden-Württemberg dürfte das Bruttoinlandsprodukt
im Jahr 2010 nach den Veröffentlichungen des Statistischen
Landesamtes um rund 4,8 Prozent gestiegen sein. Für das Jahr
2011 wird eine fortgesetzte Erholung bei gebremster Dynamik
erwartet, wobei die konjunkturelle Dynamik immer mehr von
der sich festigenden Binnennachfrage getragen wird. Die Zahl
der Erwerbstätigen lag im Jahresdurchschnitt um 21.000 über
dem Vorjahreswert, wobei die Entwicklung im Gegensatz zum
Bundestrend von der Entwicklung der sozialversicherungspflichtig
Beschäftigten getragen wurde. Die Arbeitslosenquote betrug
zum Jahresende 2010 4,3 Prozent. Nach den Feststellungen
des Statistischen Landesamtes erhöhten sich die Ausfuhren um
24,8 Prozent und die Einfuhren um 20 Prozent. Damit konnten
die krisenbedingten Rückgänge des Vorjahres innerhalb eines
Jahres mehr als ausgeglichen werden. Aufgrund der kräftigen
Zuwächse wurden in beiden Handelsrichtungen im Jahr 2010
sogar historische Rekordwerte erreicht. Auch in Baden-Württemberg
sind die Exporte in die Volksrepublik China explosionsartig
angestiegen. Der nominale Wert der Auftragseingänge des
Bauhauptgewerbes in Baden-Württemberg bewegte sich nach
Angaben des Statistischen Landesamtes mit einem leichten Plus
auf dem Niveau des Vorjahres. Damit erwies sich die Auftragslage
trotz Auslaufen staatlicher Konjunkturprogramme als stabil.
Hierbei konnten die Auftragseingänge im Hochbau kräftig
zulegen, während im Tiefbau ein deutlicher Rückgang zu verzeichnen
war.
Zur Stabilisierung der Finanzmärkte haben die Regierungen in
allen Industrieländern den Geschäftsbanken öffentliche Gelder
zur Verfügung gestellt, um ihre Eigenkapitalbasis zu stärken
und sie von risikoreichen Wertpapieren zu entlasten. Daneben
wurden umfangreiche Konjunkturprogramme auf den
Weg gebracht. Beides hat die Staatshaushalte der betroffenen
Länder stark belastet. In einigen Ländern des Euroraumes hat
die Verschuldung ein derart hohes Ausmaß angenommen,
dass hier erhebliche Risiken bestehen. Die Anpassungsreaktionen
in den betroffenen Ländern können die wirtschaftliche
Entwicklung und damit auch die Exporte aus Deutschland
belasten.
30
Die Wohnungswirtschaft in Deutschland war bisher nur indirekt
von den Auswirkungen der Finanzmarkt- und Wirtschaftskrise
betroffen. Bei der überwiegenden Mehrheit der Wohnungsunternehmen
des GdW hat die Finanzmarktkrise bisher keine aktuellen
Auswirkungen auf die Objekt- und Unternehmensfinanzierungen.
Der deutsche Wohnungsmarkt, mit seiner Mischung
aus Eigentum, Miete und genossenschaftlichem Wohnen, wirkte
in der Wirtschafts- und Finanzkrise stabilisierend, während der
Wohnungsmarkt in anderen Ländern Auslöser der Krise war.
Nicht abschließend bewertet werden können zum Zeitpunkt
der Berichterstellung die Risiken und Folgen der verheerenden
Naturkatastrophen in Japan und die Entwicklungen in den nordafrikanischen
Ländern. Hier können dramatische Veränderungen
bei der Energieproduktion und den Energiepreisen nicht ausgeschlossen
werden. Diese Entwicklung birgt mittelfristig Risiken,
aber auch Chancen.
2. Wohnungsbau – Wohnungsmarkt
Das Volumen der Bauinvestitionen erhöhte sich nach ersten
Berechnungen des Statistischen Bundesamtes im Jahr 2010
preisbereinigt um 2,8 Prozent, nachdem es im Krisenjahr 2009
noch einen Rückgang um 1,5 Prozent gegeben hatte. Positiv war
hierbei die Entwicklung im Wohnungsbau, der mit einem Anteil
von 57,3 Prozent der mit Abstand größte Teilbereich unter den
Bauarten ist. Der preisbereinigte Zuwachs fiel hier mit 4,4 Prozent
deutlich stärker aus, als bei den Bauinvestitionen insgesamt. Die
Entwicklung ist sowohl auf die Bestandsinvestitionen als auch
auf die gestiegene Neubautätigkeit zurückzuführen. Der positive
Trend beim Wohnungsbau wird durch das äußerst niedrige
Niveau bei den Hypothekenzinsen begünstigt. Die Investitionen
in Neubau und Modernisierung werden auch durch verbesserte
Einkommenserwartungen, Nachfrage in den Ballungsräumen und
das Bewusstsein über die Risiken bei Finanzanlagen angeregt.
Allerdings wirken die erkennbaren Steigerungen bei den Baupreisen
und die Tendenz zu einem Anstieg der Kapitalmarktzinsen
eher dämpfend. Dennoch wird im laufenden Jahr mit einem weiteren
Zuwachs bei den Wohnungsbauinvestitionen gerechnet.
Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes wurde in Deutschland
im Jahr 2010 der Bau von ca. 187.700 Wohnungen genehmigt.
Das waren 5,5 Prozent oder 9.700 Wohnungen mehr als
im Jahr 2009. Der Ende 2009 begonnene positive Trend setzte
sich damit auch 2010 fort, auch wenn er sich im Laufe des Jahres
etwas abschwächte. Der Anstieg der Baugenehmigungen für
Wohnungen in Mehrfamilienhäusern fiel dabei mit 8,5 Prozent
höher aus als der Anstieg der Genehmigungen für Wohnungen in
Ein- und Zweifamilienhäusern. Hier wird deutlich, dass der Markt

allmählich auf einen leichten Fehlbestand in den Ballungsräumen
reagiert. Auch in Baden-Württemberg wurden nach Angaben
des Statistischen Landesamtes im Jahr 2010 aufgrund einer
ersten vorläufigen Bilanz rund 28.800 Wohnungen zum Bau
freigegeben. Das waren gut 8 Prozent oder fast 2.200 Wohnungen
mehr als im Vorjahr. Damit wurden in Baden-Württemberg
zum zweiten Mal in Folge wieder mehr Baufreigaben für
Wohnungen erteilt. Auch hier gab es die höchste positive
Veränderungsrate mit fast 15 Prozent bei Wohnungen in Mehrfamilienhäusern.
Die langfristigen Bedarfsprognosen, wie die Raumordnungsprognose
des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung,
gehen bis 2025 von einem jährlichen Neubaubedarf zwischen
180.000 und 250.000 Wohnungen für Deutschland aus. Für
Baden-Württemberg wäre weiterhin der Bau von etwa 22.000
Einheiten jährlich erforderlich. Der Bedarf nach verstärktem
Wohnungsneubau konzentriert sich allerdings nur auf einige
Wachstumsregionen. Nach einer aktuellen Studie von empirica
kann derzeit nur für elf Städte in deutschen Ballungsräumen von
einem Wohnungsmangel und für weitere 15 Ballungszentren von
Wohnungsknappheit gesprochen werden.
Die Nachfrage am Wohnungsmarkt wird im Wesentlichen durch
die Bevölkerungsentwicklung, die Entwicklung der Zahl der Haushalte,
die Entwicklung der verfügbaren Einkommen und die wirtschaftlichen
Rahmenbedingungen geprägt. Bei der Vorstellung
der Ergebnisse der neuen regionalen Wohnungsbedarfsvorausrechnung
durch das Statistische Landesamt im Januar 2011
wurde ein Rückgang des künftigen Wohnungsbedarfs prognostiziert.
So wären z. B. ab 2015 nur noch 15.000 Wohnungen
jährlich erforderlich. Dieser sinkende Wohnungsbaubedarf wird
damit begründet, dass auch die Zahl der Haushalte um das
Jahr 2020 zurückgehen wird. Der größte Anteil des künftigen
Wohnungsbaubedarfs ergibt sich durch den Wohnungsersatzbedarf
aufgrund wegfallender Wohnungsbestände durch Abriss,
Umnutzung etc.. Die neue Vorausrechnung stellt fest, dass es
bis zum Jahr 2030 nur noch in 44 Stadt- und Landkreisen
einen Wohnungsbaubedarf gibt und in 13 Kreisen bis 2030 mit
rückläufigen Haushaltszahlen gerechnet wird. Der effektive
Baubedarf kann nachfragebedingt auch darüber liegen, da bei
einer rein quantitativen Berechnung Fragen wie Bezahlbarkeit,
Angemessenheit oder die adäquate Versorgung aller Bevölkerungsgruppen
offen bzw. unberücksichtigt bleiben. Investitionsentscheidungen
müssen daher auch immer vor dem Hintergrund
der aktuellen Marktsituation vor Ort und der Struktur der
Bestände und der Nachfrage getroffen werden, da bei einer
kleinräumigeren Betrachtung mit deutlichen regionalen Unterschieden
zur rechnen ist.
II. Lage des Unternehmens
1. Unternehmensstrategie – Mitgliederförderung
Zweck unserer Genossenschaft ist die Förderung der Mitglieder
vorrangig durch eine gute, sichere und sozial verantwortbare
Wohnungsversorgung. Die Genossenschaft kann alle Maßnahmen
ausführen, die geeignet sind, die Wohnversorgung, die
städtebauliche und infrastrukturelle Gestaltung und die Wirtschaftsansiedlung
zu fördern. Sie kann alle Geschäfte tätigen,
die geeignet sind, dem Zweck der Genossenschaft zu dienen.
Beteiligungen sind zulässig. Dieser Zweck ist in § 2 der Satzung
festgeschrieben.
Als Vermietungsgenossenschaft erwerben, errichten und bewirtschaften
wir hierzu Mietwohnungen für den eigenen Bestand.
Der Schwerpunkt unserer Tätigkeit liegt nach wie vor bei den
Bestandsinvestitionen durch Instandhaltung und Modernisierung
sowie bei baulichen Entwicklungen im Bestand. Daneben
ergänzen wir unseren Bestand durch Neubau oder Kauf in überschaubaren
Größen. Hierbei konzentrieren wir uns im Wesentlichen
auf gute Lagen in den traditionellen Wohngebieten unserer
Genossenschaft. Wir verfolgen hierbei das Ziel, die Struktur
unseres Wohnungsbestandes durch gut ausgestattete Wohnungen
in an der Nachfrage orientierten Größen zu verbessern. Nach
einer Analyse unseres Wohnungsbestandes prüfen wir auch die
Möglichkeiten, einzelne Gebäude mit schlechter Bausubstanz
und nicht mehr zeitgemäßen Grundrissen durch neue Gebäude
zu ersetzen.
2. Wohnungsbewirtschaftung
Unsere Genossenschaft bewirtschaftete am Ende des Geschäftsjahres
2010 folgenden Bestand an eigenen Mietwohnungen,
Gewerbeeinheiten und Garagen bzw. PKW-Stellplätzen:
1.672 Mietwohnungen
22 Gewerbeeinheiten
298 Garagen und PKW-Stellplätze
Für unsere betreuten Seniorenmietwohnungen in der Wohnanlage
Christian Stock besteht eine vereinbarte Förderung mit
besonderen Mietpreis- und Belegungsbindungen durch die
Förderung durch das Land Baden-Württemberg und die Stadt
Heidelberg. Alle anderen Wohnungen sind frei finanziert bzw.
nach Rückzahlung der öffentlichen Mittel und Ablauf der Bindungsfristen
frei von Mietpreis- oder Belegungsbindungen. Diese
Wohnungen werden zu den genossenschaftlichen Wohnwertmieten
an Mitglieder vermietet. Diese Mieten richten sich nach
31

den Wohnwerten abhängig von Lage, Ausstattung und Wohnform
und liegen unterhalb des Mietspiegels der Stadt Heidelberg.
Die Fluktuationsrate hat sich in den vergangenen Jahren wie
folgt entwickelt:
2007 2008 2009 2010
5,2 Prozent 5,4 Prozent 6,1 Prozent 5,3 Prozent
Die Fluktuationsrate hat sich auch im Geschäftsjahr 2010 günstig
entwickelt und lag erneut unter den vergleichbaren Werten in der
regionalen und überregionalen Wohnungs- und Immobilienwirtschaft,
zumal in dieser Quote auch die Wohnungen enthalten
sind, die durch Veränderungen innerhalb der Genossenschaft
frei wurden. Auch im Berichtsjahr konnten alle Wohnungen in
den traditionellen Wohngebieten unserer Genossenschaft weiter
vermietet werden. Durch Verzögerungen bei der Anschlussvermietung
und durch umfangreiche Sanierungsmaßnahmen in den
Wohnungen entstanden auch in diesem Bereich wieder Erlösschmälerungen.
Die Vermietungssituation in der Großwohnanlage Emmertsgrund
war auch im 1. Quartal des Berichtsjahres schwierig. Bis zur
Übergabe an den neuen Eigentümer hat sich die Leerstandsquote
bei sechs Prozent mit leicht steigender Tendenz stabilisiert, was
erneut zu entsprechenden Erlösschmälerungen führte.
Der Verkauf der Wohnanlage Emmertsgrund mit 306 öffentlich
geförderten Mietwohnungen wurde nach langen Vorbereitungen
und intensiven Beratungen im Berichtsjahr realisiert. Der Kaufvertrag
wurde am 12. Februar 2010 beurkundet, die Übergabe
erfolgte mit Nutzen und Lasten zum 1. April 2010. Mit dem Verkauf
wurde das Vermietungsrisiko und das Risiko aufwändiger
Sanierungsmaßnahmen minimiert und die Voraussetzung für die
Konzentration auf die Aufgaben in den traditionellen Wohngebieten
geschaffen. Mit der GWH Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft
mbH Hessen haben wir einen starken und zuverlässigen
Partner gefunden, der viel Erfahrung in der Bewirtschaftung
von Großwohnanlagen hat. Die im Kaufvertrag enthaltenen
Verpflichtungen und Festlegungen wurden kurzfristig umgesetzt.
Die Mietverhältnisse wurden vom Käufer mit den entsprechenden
Bindungen übernommen. Nach Übernahme der öffentlichen
Mittel durch den Käufer ergab sich ein erheblicher Liquiditätszufluss,
der für künftige Investitionen zur Verfügung steht. Außerdem
entstand im Geschäftsjahr 2010 ein Buchgewinn. Über den
Kaufpreis wurde mit dem Käufer Stillschweigen vereinbart.
Die auf der Grundlage der aktualisierten technischen Bestandsaufnahme
erstellte mittelfristige Modernisierungs- und Instand-
32
haltungsplanung wurde auch im Geschäftsjahr 2010 ergänzt
und fortgeschrieben. Nach dieser mittelfristigen Planung sollen
in den Jahren 2011 – 2015 insgesamt ca. 20 Mio. € für Instandhaltung
und Wertverbesserung in die Bestände investiert werden.
Den Schwerpunkt bilden hier nach wie vor Maßnahmen
zur Energieeinsparung und Investitionen zur Sanierung der Wohnungen
und Siedlungshäuser bei Neuvermietung. Im Berichtsjahr
wurden drei große Maßnahmen der planmäßigen Instandhaltung
vorgezogen, wodurch erhöhte Instandhaltungskosten
entstanden.
Die Planung für das 3-Familien-Wohnhaus auf dem Grundstück
am Schwalbenweg im Stadtteil Pfaffengrund wurde im Berichtsjahr
abgeschlossen und die Baugenehmigung wurde erteilt.
Nach Abschluss der Bauvorbereitungen wurde inzwischen der
Auftrag zur schlüsselfertigen Erstellung an einen Generalunternehmer
erteilt. Mit den Arbeiten wird im April 2011 begonnen,
die Fertigstellung ist für Anfang 2012 geplant. Die Bau- und
Baunebenkosten betragen ca. 600.000,00 € und werden aus
Eigenmitteln finanziert.
Nach einer Vorentscheidung im Jahr 2009 wurde im Berichtsjahr
in den Verwaltungsorganen der endgültige Beschluss zur
Beteiligung am Projekt Kranichgarten der Baugenossenschaft
Familienheim Heidelberg gefasst. Wir übernehmen hierbei ein
Gebäude mit 28 barrierefreien Mietwohnungen und 31 Tiefgaragenplätze.
Die Gesamtkosten betragen ca. 5,4 Mio. € zuzüglich
Erwerbskosten. Die Finanzierung erfolgt über KfW-Darlehen
und Ergänzungsdarlehen der L-Bank in Höhe von insgesamt
2,8 Mio. € und Eigenmittel der Genossenschaft. Der Kaufvertrag
wurde inzwischen beurkundet und die Finanzierungszusagen
liegen vor. Die 2- bis 4-Zimmer-Wohnungen mit Wohnflächen
zwischen 55 und 114 m² sollen zu Mietpreisen von
7,50 – 8,00 € p. m² zuzüglich Nebenkosten vermietet werden.
Für die Wohnungen in diesem Projekt in guter Lage und gehobener
Ausstattung besteht eine gute Nachfrage auch aus dem Kreis
unserer Mitglieder. Die Wohnungen stellen in Größe und Ausstattung
eine sinnvolle Ergänzung unseres Wohnungsbestandes
im Stadtteil Pfaffengrund dar.
Bei der Vermietung unserer Wohnungen stehen Energieausweise
zur Verfügung, die von uns in der Regel bedarfsorientiert erstellt
werden. Im Berichtsjahr wurden die Bestandsmieten für die Siedlungshäuser
moderat angepasst.

3. Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
Die wirtschaftlichen und finanziellen Verhältnisse der Genossenschaft
waren auch im Geschäftsjahr 2010 stets geordnet.
Die Vermögenslage hat sich im Berichtsjahr erneut positiv entwickelt.
Durch die Auswirkungen des Verkaufs der Wohnungen
im Stadtteil Emmertsgrund ergab sich eine Verminderung der
bilanzierten Vermögenswerte und ein Rückgang der Verbindlich-
Neben der Finanz- und Vermögenslage hat sich auch die Ertragslage
im Geschäftsjahr 2010 positiv entwickelt. Sie war geprägt
von Sonderfaktoren, wie dem Buchgewinn aus dem Wohnungsverkauf,
erhöhten Instandhaltungskosten, außerordentlichen Aufwendungen
für die Bewertung der Pensionsrückstellung nach dem
keiten. Die Bilanzstruktur hat sich daher auch im Geschäftsjahr
2010 verbessert. Das bilanzielle Eigenkapital ist nicht nur nominal
um über 0,6 Mio. €, sondern auch real angestiegen.
Auch die Finanzlage hat sich im abgelaufenen Geschäftsjahr
positiv entwickelt. Durch den Wohnungsverkauf sind die liquiden
Mittel deutlich auf über 10 Mio. € angestiegen. Die Entwicklung
der Zahlungsströme zeigt nachstehende Kapitalflussrechnung:
2010 2009
T€ T€
Jahresüberschuss 828,3 1.186,2
Abschreibungen Anlagevermögen 1.149,6 1.423,9
Veränderung langfristiger Rückstellungen 247,8 51,5
Abschreibungen Forderungen 27,1 64,6
Cashflow nach DVFA/SG 2.252,8 2.726,2
Veränderung kurzfristiger Rückstellungen 31,0 9,0
Gewinn aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens – 618,4 – 4,7
Zunahme kurzfristiger Aktiva 539,3 15,3
Veränderung kurzfristiger Passiva – 644,9 – 42,4
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit 1.559,8 2.703,4
Planmäßige Tilgungen – 386,5 – 363,5
Cashflow nach Tilgungen 1.173,3 2.339,9
Nettoeinzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Sachanlagevermögens 6.110,8 4,7
Investitionen Sachanlagen – 629,0 – 1.460,2
Cashflow aus Investitionstätigkeit 5.481,8 – 1.455,5
Einzahlungen Geschäftsguthaben und Kapitalrücklage – 34,5 45,3
Auszahlungen für Dividende – 158,5 – 159,8
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit – 193,0 – 114,5
Zahlungswirksame Veränderungen 6.462,1 769,9
Finanzmittelbestand 01.01. 4.067,4 3.297,5
Finanzmittelbestand 31.12. 10.529,5 4.067,4
BilMoG und rückläufigen Aufwendungen und Erträgen aus der
Hausbewirtschaftung durch die geringere Wohnungsanzahl. Die
Ertragslage wird in den kommenden Jahren bei leicht steigenden
Erträgen durch die Verstärkung der planmäßigen Instandhaltungsaufwendungen
geprägt.
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Kennzahlen – Finanzielle Leistungsindikatoren
2008 2009 2010
Eigenkapitalquote (%) 52,6 54,4 63,3
Eigenkapitalrentabilität (%) 5,2 5,7 3,9
Gesamtkapitalrentabilität (%) 3,9 4,2 3,8
Cash-Flow (T€) 2.482,2 2.726,2 2.252,8
Instandhaltungskosten
/ m 2 p.a. (€) 19,71 17,81 25,45
Mietwert (Multiplikator) 4,4 4,4 3,5
Die Eigenkapitalquote gibt den Anteil des Eigenkapitals an der
Bilanzsumme an. Die Eigenkapitalrentabilität zeigt das Verhältnis
Jahresüberschuss/Eigenkapital und damit die Verzinsung des
Eigenkapitals. Mit der Gesamtkapitalrentabilität wird dargestellt,
welche Rendite das im Unternehmen gebundene Kapital erbracht
hat. Die Ermittlung des Cashflows ergibt sich aus der Kapitalflussrechnung.
Die Instandhaltungskosten/m² p.a. geben den
Aufwand für Instandhaltung (ohne aktivierte Modernisierungskosten)
pro m² Wohn- und Nutzfläche im Jahr an. Der Mietwert
zeigt das Verhältnis des vermietbaren Anlagevermögens zur
Netto-Jahressollmiete.
III. Nachtragsbericht
Nach Ende des Geschäftsjahres 2010 haben wir, wie bereits dargestellt,
mit Kaufvertrag vom 16. Februar 2011 von der Baugenossenschaft
Familienheim Heidelberg 28 Mietwohnungen und
31 Tiefgaragenplätze im Projekt Kranichgarten im Stadtteil Pfaffengrund
erworben. Mit dem Bau wurde bereits begonnen, die
Fertigstellung ist für Mai 2012 geplant.
Weitere Vorgänge von besonderer Bedeutung haben sich nach
dem Ende des Geschäftsjahres nicht ereignet.
IV. Künftige Entwicklung
Unsere Genossenschaft wird auch in Zukunft als steuerbefreite
Vermietungsgenossenschaft mit partieller Steuerpflicht tätig sein.
Schwerpunkt unserer Tätigkeit bleibt auch künftig die Erhaltung
und Entwicklung der Wohnungsbestände durch Modernisierung
und Instandhaltung sowie die bauliche Erneuerung und Ergänzung
der Wohnungsbestände durch Erwerb und Neubau. Bei
den Bestandsinvestitionen stehen weiterhin Maßnahmen zur
Energieeinsparung und die Anpassung an aktuelle und künftige
Anforderungen an Ausstattungen und Wohnungsgrundrisse im
Vordergrund. Die Entwicklung wird auch künftig kontinuierlich
verlaufen, wobei wir die Investitionen im Rahmen der Ertrags-
und Finanzlage verstärken werden.
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Zur Erfüllung der vielfältigen Aufgaben steht uns ein Team
gut ausgebildeter und motivierter Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter
zur Verfügung, die in der Regel eine sehr lange Betriebszugehörigkeit
haben. Unsere Mitarbeiter/-innen werden regelmäßig
durch externe und interne Schulungen und Weiterbildungsmaßnahmen
auf die wachsenden und sich verändernden
Aufgaben vorbereitet. Im Berichtsjahr haben wir im Rahmen
der Ausbildungsinitiative der Heidelberger Wohnungsunternehmen
eine Auszubildende für den Beruf der Immobilienkauffrau
eingestellt.
V. Chancen- und Risikobericht
Unser Wohnungsbestand besteht aus Wohngebäuden mit
verschiedenen Wohnformen und Wohnungsgrößen in mittleren
und guten Lagen mit nach Wohnwerten gestaffelten
Mietpreisen. Vom Siedlungshaus mit Garten über Mehrfamilienhäuser
und Stadtvillen bis hin zu betreuten Seniorenmietwohnungen
bieten wir eine breite Palette des Wohnens
an. Die damit verbundene Risikostreuung bietet in Verbindung
mit dem guten Preis-Leistungsverhältnis auch in Zukunft gute
Chancen am Wohnungsmarkt. Durch den Verkauf der Hochhäuser
im Stadtteil Emmertsgrund und die Neubautätigkeit
wurde und wird die Struktur unserer Bestände weiter verbessert.
Die Vermietung von Gewerbeobjekten im steuerpflichtigen
Bereich ist von untergeordneter Bedeutung und nicht mit Risiken
behaftet.
Die Nachfrage am regionalen Wohnungsmarkt wird auch in
den nächsten Jahren durch die Bevölkerungsentwicklung, die
Entwicklung der Zahl der Haushalte und die demografische Entwicklung
beeinflusst. Die durch den Abzug der US-Streitkräfte
freiwerdenden Flächen und die umfangreiche Neubautätigkeit
im Stadtteil Bahnstadt werden zu nachhaltigen Veränderungen
am Heidelberger Wohnungsmarkt führen. Das Leerstandsrisiko
für unsere Bestände bleibt dennoch gering. Durch den Verkauf
der Wohnungen im Stadtteil Emmertsgrund haben wir das
Vermietungsrisiko im Berichtsjahr deutlich minimiert. Unsere
umfangreichen Bestandsinvestitionen werden zur Sicherung der
langfristigen Vermietbarkeit beitragen.
Die Kosten für die laufenden und planmäßigen Instandhaltungsmaßnahmen
nach unserer mittelfristigen Planung können aus
den Mieterträgen und den Mieterhöhungspotenzialen finanziert
werden. Zur Finanzierung der Modernisierungsmaßnahmen stehen
die Liquiditätsüberschüsse aus der Hausbewirtschaftung zur
Verfügung. Daneben bestehen erhebliche Beleihungsspielräume
für Fremdfinanzierungen, die durch unser gutes Rating jederzeit
möglich sind.

Die Liquiditätslage hat sich im Geschäftsjahr 2010 durch den
Liquiditätszufluss aus dem Verkauf der Wohnanlage Emmertsgrund
erheblich verbessert. Die Abschreibungen und Erlösschmälerungen
im Bereich Vermietung haben sich durch den Verkauf
im Berichtsjahr deutlich verringert.
Unsere Chancen basieren auch auf über Jahrzehnte gewachsenen
Geschäftsbeziehungen zu den regionalen Kreditinstituten,
Handwerksbetrieben, Geschäftspartnern und Behörden. Sowohl
bei den Auftragnehmern als auch bei Mietern und Mietinteressenten
sind wir als seriöser und verlässlicher Partner bekannt.
Bei den Finanzinstrumenten bestanden zum Bilanzstichtag
und bestehen auch weiterhin nur originäre Finanzinstrumente.
Derivate Finanzinstrumente wurden und werden nicht eingesetzt.
Zu den bestehenden Finanzinstrumenten gehören im
Wesentlichen Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände,
die Anlage liquider Mittel und Verbindlichkeiten gegenüber
Kreditinstituten und anderen Kreditgebern. Bei den finanziellen
Vermögenswerten wurden Ausfallrisiken durch Abschreibungen
berücksichtigt. Die Anlage liquider Mittel erfolgt konservativ als
Sicht- oder Termineinlagen bei den regionalen und öffentlichen
Kreditinstituten und Bausparkassen mit entsprechenden Sicherungseinrichtungen.
Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und der Stadt
Heidelberg betreffen ausschließlich langfristige Objektfinanzierungen.
Die Zinsbindung dieser Verbindlichkeiten beträgt in der
Regel 5 bis 10 Jahre. Beim Umfang und der Struktur unserer
Verbindlichkeiten ist und bleibt das Zinsänderungsrisiko gering
und überschaubar. Aktuell prüfen wir die Möglichkeiten einer
Optimierung der Struktur der Verbindlichkeiten. Wesentliche
Auswirkungen auf die Geschäftsergebnisse der kommenden Jahre
sind nicht zu erwarten.
Bei unserer Genossenschaft lagen zum Bilanzstichtag und liegen
bis heute keine bestandsgefährdenden oder entwicklungsbeeinträchtigenden
Risiken vor. Auch für die nächsten Jahre sind
keine wesentlichen Risiken zu erkennen.
VI. Risikomanagement
Das Risikomanagement der Baugenossenschaft Neu Heidelberg
ist durch die überschaubare Größe und die Begrenzung der
Tätigkeit auf die Errichtung und Bewirtschaftung der eigenen
Mietwohnungen und sonstigen Mieteinheiten geprägt. Wesentliche
Elemente des Risikomanagements sind die Wirtschafts- und
Finanzplanung, die mittelfristige Planung der Modernisierungs-
und Instandhaltungsmaßnahmen, die Beobachtungen der Ent-
wicklungen am regionalen Wohnungsmarkt und der Fluktuation,
die Analyse des Wohnungsbestandes, die Fortschreibung der
technischen Bestandsaufnahme und die Ermittlung und Auswertung
von Kennzahlen.
Die Ziele und Methoden des Risikomanagements sind in einem
Risikomanagementhandbuch dargestellt und dokumentiert.
Das Risikomanagementhandbuch wurde im Geschäftsjahr 2010
nach dem Verkauf der Wohnungen der Wohnanlage Emmertsgrund
aktualisiert und fortgeschrieben. Beim Finanzmanagement
werden wir auch künftig eine konservative Anlage- und Risikopolitik
verfolgen.
VII. Prognosebericht
Die positive wirtschaftliche Entwicklung der Genossenschaft
wird sich auch in den Jahren 2011 und 2012 fortsetzen. Die
Mieterträge und die Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung
haben sich durch den Verkauf der Emmertsgrund-Wohnungen
deutlich vermindert. Von diesem Niveau aus werden die Sollmieten
in den folgenden Geschäftsjahren durch die erhöhten
Mieten bei Neuvermietung und Anpassungen bei den Bestandsmieten
jährlich um ca. 2 Prozent ansteigen. Die Ertragslage wird
auch in den kommenden Jahren durch die erhöhten Instandhaltungsaufwendungen
geprägt.
Durch die sehr gute Finanzlage können wir auch künftig alle
Zahlungsverpflichtungen erfüllen und die geplanten Investitionen
in die Bestände und im Neubau tätigen. Weitere Änderungen
der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage sind in den kommenden
Jahren nicht zu erwarten.
Die erheblichen Bestandsinvestitionen werden zu einer weiteren
Verbesserung der Qualität unserer Wohnungsbestände
führen. Der Verkauf der Großwohnanlage Emmertsgrund und
die Neubautätigkeit führen zu einer deutlichen Verbesserung
der Struktur unseres Wohnungsbestandes. Das Leerstandsrisiko
bleibt daher auch künftig bei den Veränderungen am Wohnungsmarkt
gering.
Heidelberg, den 20. April 2011
Der Vorstand
Hornig Krüger Bitsch
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Verwaltung:
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69014 Heidelberg 69115 Heidelberg Di. 9.00 –12.00 u. 14.00 –18.00 Uhr
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Telefax (0 62 21) 98 21 40 und nach Vereinbarung
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Geschäftsstelle Pfaffengrund: Sprechstunden der Geschäftsstelle:
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Auflage:
2.500 Exemplare
Erscheinungsdatum:
Juni 2011
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Drescher Print Solutions GmbH, Rutesheim

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