Interview mit Dr. Joachim Arenth und Carsten Becker - jenacon.de

Quelle: Immobilien Zeitung, 20.01.2011.
„Leute sind weniger euphorisch als
2006"
Immobilien Zeitung: 2010 war für Jenacon ein fantastisches Jahr. Ihre Firma war für zwei Immobilien-
transaktionen im dreistelligen Millionen-Euro-Bereich exklusiv mandatiert. Wenn der Transaktions-
markt weiter wie erwartet Fahrt aufnimmt, dürften 2011 noch mehr Provisionen fließen?
Joachim Arenth: Diese Provisionen sind der Lohn für unser strukturiertes Vorgehen. Letztes Jahr sind
wir sozusagen Meister und Pokalsieger geworden, aber in der neuen Saison fängt man erst einmal
wieder bei null Punkten an. Genauso haben wir das unseren Mitarbeitern und auch unseren Familien
gesagt.
IZ: SIE HABEN MIT BLICK AUF 2010 VOM LEBERWURSTEFFEKT GESPROCHEN. WAS MEINEN SIE DAMIT?
Arenth: Alle Transaktionen, die nicht in den zweieinhalb Jahren davor passierten, wurden ins Jahr
2010 gequetscht. Das war der Leberwursteffekt.
30% EIGENKAPITAL SIND PFLICHT
IZ: Was unterscheidet die gegenwärtige Marktphase vom Transaktionsfieber der Vor-Subprime-Jahre?
Arenth: Beim Bavaria-Deal 2010 (Verkauf von 23 großflächigen Einzelhandelsimmobilien an einen
Morgan-Stanley-Fonds) waren vier Rechtsanwalts-Teams dabei! Für Verkäufer und Käufer gilt: Vor-
sicht ist die Mutter der Porzellankiste. Im Datenraum wird alles sorgfältigst gecheckt, jede Feuerversi-
cherung, jeder Buchstabe im Grundbuch. Beide Seiten sind extrem vorsichtig geworden. Es werden
realistisch alle Fälle durchgespielt. Die Leute sind ganz einfach weniger euphorisch als 2006 oder
2007. Man könnte auch sagen: professioneller.
Carsten Becker: Auch die Banken spielen ein ganz anderes Spiel. Käufer müssen heute 30% Eigen-
kapital auf den Tisch legen.
Arenth: Darin sehe ich einen entscheidenden Unterschied zur Zeit vor 2007. Bei Bavaria lag der Ei-
genkapital-Anteil bei rund einem Drittel. Bei Karstadt Kompakt (Verkauf von 74 Hertie-Filialen an den
Finanzinvestor Dawnay, Day 2005) zahlte man selbst Berater- und Transaktionskosten mit Kredit.
IZ: Wenn die jüngsten Transaktionen gut gehen, werden alle Beteiligten bald wieder größere Risiken
eingehen. Könnten Ende des Jahres nicht auch opportunistische Paketverkäufe mit 10% Eigenkapital
laufen?

Arenth: 25% vielleicht, aber 10% keinesfalls. Dafür war der Schock der Finanzkrise einfach zu groß.
Wissen Sie: Ich sitze bei Transaktionen mittlerweile in einem sehr frühen Stadium bei den Banken und
stelle Fragen nach der finanziellen Ausstattung des Prinzipals auf der Käuferseite. Das wäre so vor
Subprime undenkbar gewesen.
IZ: WAS SIND DIE PRODUKTE, DIE GESUCHT WERDEN?
Becker: Trophy-Immobilien in den Ia-Lagen bekommen Sie nicht wie Sand am Meer. Außerdem befin-
den sich die Zinsen auf einem sehr niedrigen Niveau. Das heißt, dass auch Versicherungen Produkte
anfassen, für die sie sich früher nicht interessiert hätten, z.B. Fachmärkte. In diesem Zusammenhang
wird auch das Thema "value-add" interessant, weil anders die Renditen, die Real-Estate-Private-Equi-
ty-Gesellschaften und andere Fonds benötigen, mit Immobilieninvestitionen nicht zu erwirtschaften
sind.
IZ: Wird es 2011 weitere Paketverkäufe à la Bavaria oder Meridian (Verkauf von 140 Aldi-Immobilien
an einen MGPA-Fonds) geben?
Becker: Ich glaube nicht, dass Bavaria und Meridian hundertprozentige Blaupausen für kommende
Deals sind. Man wird allerdings viele Faktoren der Deals wiedersehen.
IZ: WIE MEINEN SIE DAS?
Becker: Eigenkapital aus dem Ausland, Asset-Management aus Deutschland, war eine typische Kon-
stellation im Jahr 2010. Warum sollte es sich ein ausländischer Investor antun, Mietverträge mit deut-
schen Filialisten en detail nachzuverhandeln?
SPÄHER FÄDELN DIE GESCHÄFTE EIN
Arenth: Große Transaktionen funktionieren meist nach einem bestimmten Muster. Es gibt den kleinen
Späher, den Scout, den Vermittler, der die Geschäftsgelegenheit aufspürt oder ermöglicht, und dann
den großen Eigenkapitalgeber. Diese Konstellation hat sich bewährt.
IZ: WOHER KOMMEN DIE INVESTOREN?
Arenth: In unserer Investorendatenbank stehen zu 50% Deutsche. 10% kommen aus Österreich und
der Schweiz. 40% verteilen sich auf etwa 15 Nationen. Starkes Interesse ist wieder aus England zu
spüren, auch Dänemark ist dabei, USA und Israel sowieso. Auf Russen und Araber sind wir dagegen
noch nicht getroffen.
IZ: WERDEN NOTLEIDENDE KREDITE ANGEBOTEN, DIE VIEL ZITIERTEN "NON-PERFORMING LOANS"?
Arenth: Wie viele Jahre warten wir jetzt schon auf die "fire sales" der Banken?
IZ: IHRE MEINUNG ZU BAUMÄRKTEN?

Arenth: Baumärkte waren toter als tot, sind inzwischen aber wieder interessanter, als man glaubt. Als
Beimischung würden sie einem Portfolio nicht schaden. Für reine Baumarktpakete sehe ich bei der
Allgemeinheit eine recht geringe Nachfrage. Für Spezialisten kann das hingegen schon wieder eine
Opportunität bedeuten.
IZ: UND JENACON?
Arenth: Wir arbeiten immer an zwei großen Paketen gleichzeitig. So ist die Wahrscheinlichkeit, dass
mindestens eines ins Ziel kommt, sehr groß. Aber glauben Sie mir: Wir tun alles, um beide ins Ziel zu
bringen.
IZ: HERR DR. ARENTH, HERR BECKER, WIR DANKEN IHNEN FÜR DAS GESPRÄCH.
Das Interview führte Christoph v. Schwanenflug.
Einzelhandelsimmobilien sind bei Investoren heiß begehrt. Ähnlich wie vor Ausbruch der Subprime-
Krise gibt es auch wieder opportunistische Paketverkäufe. Nach Ansicht der Transaktionsberater Joa-
chim Arenth und Carsten Becker (Jenacon) sind die Verhältnisse dennoch andere als vor Ausbruch
der Finanzkrise. "Alle Beteiligten sind extrem vorsichtig geworden, und die Banken verlangen deutlich
mehr Eigenkapital", sagt Jenacon-Gründer Arenth.
Immobilien Zeitung: 2010 war für Jenacon ein fantastisches Jahr. Ihre Firma war für zwei Immobilien-
transaktionen im dreistelligen Millionen-Euro-Bereich exklusiv mandatiert. Wenn der Transaktions-
markt weiter wie erwartet Fahrt aufnimmt, dürften 2011 noch mehr Provisionen fließen?
Joachim Arenth: Diese Provisionen sind der Lohn für unser strukturiertes Vorgehen. Letztes Jahr sind
wir sozusagen Meister und Pokalsieger geworden, aber in der neuen Saison fängt man erst einmal
wieder bei null Punkten an. Genauso haben wir das unseren Mitarbeitern und auch unseren Familien
gesagt.
IZ: SIE HABEN MIT BLICK AUF 2010 VOM LEBERWURSTEFFEKT GESPROCHEN. WAS MEINEN SIE DAMIT?
Arenth: Alle Transaktionen, die nicht in den zweieinhalb Jahren davor passierten, wurden ins Jahr
2010 gequetscht. Das war der Leberwursteffekt.
30% EIGENKAPITAL SIND PFLICHT
IZ: Was unterscheidet die gegenwärtige Marktphase vom Transaktionsfieber der Vor-Subprime-Jahre?
Arenth: Beim Bavaria-Deal 2010 (Verkauf von 23 großflächigen Einzelhandelsimmobilien an einen
Morgan-Stanley-Fonds) waren vier Rechtsanwalts-Teams dabei! Für Verkäufer und Käufer gilt: Vor-
sicht ist die Mutter der Porzellankiste. Im Datenraum wird alles sorgfältigst gecheckt, jede Feuerversi-
cherung, jeder Buchstabe im Grundbuch. Beide Seiten sind extrem vorsichtig geworden. Es werden

ealistisch alle Fälle durchgespielt. Die Leute sind ganz einfach weniger euphorisch als 2006 oder
2007. Man könnte auch sagen: professioneller.
Carsten Becker: Auch die Banken spielen ein ganz anderes Spiel. Käufer müssen heute 30% Eigen-
kapital auf den Tisch legen.
Arenth: Darin sehe ich einen entscheidenden Unterschied zur Zeit vor 2007. Bei Bavaria lag der Ei-
genkapital-Anteil bei rund einem Drittel. Bei Karstadt Kompakt (Verkauf von 74 Hertie-Filialen an den
Finanzinvestor Dawnay, Day 2005) zahlte man selbst Berater- und Transaktionskosten mit Kredit.
IZ: Wenn die jüngsten Transaktionen gut gehen, werden alle Beteiligten bald wieder größere Risiken
eingehen. Könnten Ende des Jahres nicht auch opportunistische Paketverkäufe mit 10% Eigenkapital
laufen?
Arenth: 25% vielleicht, aber 10% keinesfalls. Dafür war der Schock der Finanzkrise einfach zu groß.
Wissen Sie: Ich sitze bei Transaktionen mittlerweile in einem sehr frühen Stadium bei den Banken und
stelle Fragen nach der finanziellen Ausstattung des Prinzipals auf der Käuferseite. Das wäre so vor
Subprime undenkbar gewesen.
IZ: WAS SIND DIE PRODUKTE, DIE GESUCHT WERDEN?
Becker: Trophy-Immobilien in den Ia-Lagen bekommen Sie nicht wie Sand am Meer. Außerdem befin-
den sich die Zinsen auf einem sehr niedrigen Niveau. Das heißt, dass auch Versicherungen Produkte
anfassen, für die sie sich früher nicht interessiert hätten, z.B. Fachmärkte. In diesem Zusammenhang
wird auch das Thema "value-add" interessant, weil anders die Renditen, die Real-Estate-Private-Equi-
ty-Gesellschaften und andere Fonds benötigen, mit Immobilieninvestitionen nicht zu erwirtschaften
sind.
IZ: Wird es 2011 weitere Paketverkäufe à la Bavaria oder Meridian (Verkauf von 140 Aldi-Immobilien
an einen MGPA-Fonds) geben?
Becker: Ich glaube nicht, dass Bavaria und Meridian hundertprozentige Blaupausen für kommende
Deals sind. Man wird allerdings viele Faktoren der Deals wiedersehen.
IZ: WIE MEINEN SIE DAS?
Becker: Eigenkapital aus dem Ausland, Asset-Management aus Deutschland, war eine typische Kon-
stellation im Jahr 2010. Warum sollte es sich ein ausländischer Investor antun, Mietverträge mit deut-
schen Filialisten en detail nachzuverhandeln?
SPÄHER FÄDELN DIE GESCHÄFTE EIN

Arenth: Große Transaktionen funktionieren meist nach einem bestimmten Muster. Es gibt den kleinen
Späher, den Scout, den Vermittler, der die Geschäftsgelegenheit aufspürt oder ermöglicht, und dann
den großen Eigenkapitalgeber. Diese Konstellation hat sich bewährt.
IZ: WOHER KOMMEN DIE INVESTOREN?
Arenth: In unserer Investorendatenbank stehen zu 50% Deutsche. 10% kommen aus Österreich und
der Schweiz. 40% verteilen sich auf etwa 15 Nationen. Starkes Interesse ist wieder aus England zu
spüren, auch Dänemark ist dabei, USA und Israel sowieso. Auf Russen und Araber sind wir dagegen
noch nicht getroffen.
IZ: WERDEN NOTLEIDENDE KREDITE ANGEBOTEN, DIE VIEL ZITIERTEN "NON-PERFORMING LOANS"?
Arenth: Wie viele Jahre warten wir jetzt schon auf die "fire sales" der Banken?
IZ: IHRE MEINUNG ZU BAUMÄRKTEN?
Arenth: Baumärkte waren toter als tot, sind inzwischen aber wieder interessanter, als man glaubt. Als
Beimischung würden sie einem Portfolio nicht schaden. Für reine Baumarktpakete sehe ich bei der
Allgemeinheit eine recht geringe Nachfrage. Für Spezialisten kann das hingegen schon wieder eine
Opportunität bedeuten.
IZ: UND JENACON?
Arenth: Wir arbeiten immer an zwei großen Paketen gleichzeitig. So ist die Wahrscheinlichkeit, dass
mindestens eines ins Ziel kommt, sehr groß. Aber glauben Sie mir: Wir tun alles, um beide ins Ziel zu
bringen.
IZ: HERR DR. ARENTH, HERR BECKER, WIR DANKEN IHNEN FÜR DAS GESPRÄCH.
Das Interview führte Christoph v. Schwanenflug.
Jenacon
Joachim Arenths (47) erstes Immobiliengeschäft hatte es gleich in sich: Auf Seiten von Karstadt arbei-
tete er 2005 als selbstständiger Berater beim Verkauf von 74 Warenhäusern (Karstadt Kompakt) an
den Finanzinvestor Dawnay, Day. 2006 gründete er Jenacon, eine auf Immobilientransaktionen spe-
zialisierte Beraterfirma. Jenacon half u.a. Woolworth beim Verkauf von 111 Immobilien an eine Priva-
te-Equity-Gesellschaft und dem ADAC beim Verkauf seiner Hauptverwaltung in München. In der Han-
delswelt machte sich Jenacon einen Namen durch den Meridian-Deal, den Verkauf von 140 Aldi-Lie-
genschaften an einen Fonds des Private-Equity-Anlegers MGPA. Das Paket besteht aus rund 20 Aldi-
Märkten mit langen Mietverträgen, etwa 40 unbebauten Grundstücken, einem Logistikzentrum und
etwa 80 Märkten mit kürzeren Mietverträgen. Immobilien von 25 Regionalgesellschaften von Aldi Süd

sind in dem Paket gebündelt. Den Auftrag bekam Jenacon durch Kaltakquise. Vor seiner Immobilien-
zeit arbeitete Arenth, gebürtiger Ludwigshafener und promovierter Amerikanist, u.a. bei Bertelsmann
und McKinsey. (cvs