Immobilia 2013/09 - SVIT

Immobilienpolitik
Wohnmarkt
Fakten widerlegen Behauptungen
An Dramatik fehlt es nicht, wenn Mieterpolitiker die Lage am Immobilienmarkt
Schweiz beklagen. Allerdings sind die Vorwürfe von der Realität oft weit entfernt.
zur Folge, dass die Wohnkostenbelastung
nicht zunahm. Von dieser Seite gab es somit
keine negativen Auswirkungen auf den
Privatkonsum. Mobile Haushalte, die ihre
Wohnung wechseln (müssen), sind vor allem
in den Hotspots von stark steigenden
Preisen für Neuvermietungen betroffen.
In der Schweiz wird pro Jahr jede sechste
Wohnung gewechselt, in stark nachgefragten
Orten werden dabei die Mietzinse
tendenziell erhöht. Bei dieser Gruppe ist
von einer Minderung des Privatkonsums
auszugehen. Über alle Einkommensklassen
betrachtet dürfte die Situation auf dem
Wohnungsmarkt in den letzten Jahren den
Konsum nicht geschwächt haben.
Laut, aber nicht richtiger: Die Argumente der Mietervertreter.
Simon Hubacher*
Mieterpolitische Fiktionen. Wer sich die
Mühe nimmt, den Miet- oder Immobiliensektor
betreffende parlamentarische Vorstösse
aus dem links-grünen Lager genauer
unter die Lupe zu nehmen, dem fällt auf:
Die Lage ist in der Regel «dramatisch», die
Entwicklungen sind durchs Band «exzessiv»
und, wo es regionale Probleme tatsächlich
gibt, gelten sie rasch fürs ganze
Land. Verallgemeinert und übertrieben
wird in fast jedem Vorstoss. Doch wie steht
es tatsächlich um die Lage auf dem Mietund
Immobilienmarkt Schweiz? Die von
diversen Bundesstellen erarbeiteten Antworten
auf die parlamentarischen Vorstösse
sind aufschlussreich – und widerlegen
manches Vorurteil. Einige Beispiele:
Behauptung: Der Anteil der
Wohn kosten am Haushalts -
einkommen steigt ständig.
Fakten: Gemäss Haushaltsbudgeterhebung
des Bundesamtes für Statistik ist die
durchschnittliche Brutto-Mietbelastung
im Zeitverlauf recht stabil bei etwas mehr
ANZEIGE
als 20% des Brutto-Haushaltseinkommens.
Tendenziell ist die Belastung umso
stärker, je kleiner das Einkommen ist. Ein
leichter Anstieg ist in der zweiten Hälfte
der letzten Dekade gegenüber der ersten
Hälfte festzustellen. Insgesamt sieht man
aber auch am Anteil der Wohnungsmieten
im Warenkorb des Landesindexes der Konsumentenpreise,
dass dieser stabil und in
letzter Zeit sogar leicht rückläufig ist. Der
Wohnkostenanteil im Eigentumsbereich
ist infolge der fortwährenden Zinssenkungen
– vor allem seit 2008 – stark rückläufig.
Behauptung: Wenn ein grösserer
Anteil der Einkommen in den
Immobilienmarkt fliesst, mindert das
den Privatkonsum.
Fakten: Der Konsum der selbstnutzenden
Eigentümer ist durch den gesunkenen
Wohnkostenanteil in den letzten Jahren
gestützt worden. Bei den Mietern, die
bereits seit längerer Zeit in ihrer heutigen
Wohnung leben, hat der gesunkene Referenzzinssatz
zusammen mit der seit gut
vier Jahren beobachtbaren Nullteuerung
www.visualisierung.ch
Behauptung: In den Ballungszentren
gibt es nur noch
überteuerte Wohnungen.
Fakten: Die ständige Wohnbevölkerung
hat in den letzten sechs Jahren stark zugenommen,
womit auch die Nachfrage
nach Wohnraum stark gestiegen ist. Dieser
Nachfrageanstieg ist auf verschiedene
Faktoren zurückzuführen – die Zuwanderung
ist einer davon. Er ist aber auch das
Resultat des steigenden Wohnflächenkonsums
pro Kopf. Die Qualifikations- und Einkommensstruktur
der aktuellen Zuwanderung
bewirkt, dass sich die entsprechende
Zusatznachfrage auf das mittlere und obere
Preissegment des Wohnungsmarktes richtet.
In räumlicher Hinsicht steht die Nähe
zu den Arbeitsplätzen im Vordergrund,
womit sich die in- und ausländische Zusatznachfrage
vor allem auf Städte und Agglomerationen
konzentriert wie beispielsweise
auf die Genferseeregion und auf den
Grossraum Zürich.
Behauptung: Bei Mieterwechseln
wird fast immer der Mietzins erhöht.
Fakten: Bei Mieterwechseln, von denen
im Schnitt pro Jahr etwa jede sechste
Mietwohnung betroffen ist, kam es in den
Jahren 2010 bis 2012 in knapp weniger als
der Hälfte der Fälle zu Mietzinserhöhungen.
Bei fast gleich vielen Fällen blieb die
Miete jedoch stabil, und in 10% der Fälle
wurde diese sogar gesenkt.
* Simon hubacher
Der ehemalige Journalist arbeitet heute als
Kommunikationsberater. Er ist redaktioneller
Mitarbeiter der Immobilia.
18 | immobilia September 2013