Immobilia 2011/06 - SVIT

Immobilienwirtschaft
immo-monitoring
Der «wahre» Immobilienwert
Immobilien dienen seit jeher als Hort von «sicheren», stabilen und nachhaltigen
Werten. Wüest und Partner beleuchten im aktuellen Immo-Monitoring die Frage
nach dem «wahren» Immobilienwert.
Risiko-Rendite-Verhältnisse diverser Anlagen
(1989–2009); Quellen: SNB; Thomson Reuters; Wüest & Partner
Büroimmobilien: Prämie auf Bundesobligationen
(in Basispunkten); Quelle: Wüest & Partner
8%
Rendite pro Jahr
7%
6%
5%
Büroimmobilien
(Zielrendite)
Immobilienfonds
Basisprämie (150 Basispunkte)
Aktien
Topobjekte Risikoreichere Objekte
Basisprämie auf Obligationen 150 150
Altersentwertung 100 150
4%
3%
2%
1%
Bundesobligationen
(20 Jahre)
Standardabweichung
0 5 10 15 20 25
Leerstandsrisiko 20 100
Zwischenergebnis 270 400
Abzug für steigende Miete –160 0
«Faire» Prämie 110 400
Quellen: SNB; Thomson Reuters; Wüest & Partner
Die Einordnung verschiedener Anlagemöglichkeiten in ein Risiko-Rendite-Schema ermöglicht eine erste Einschätzung der realisierbaren Immobilienpreise.
christoph zaborowsky*
Im Zusammenhang mit den aktuell bemerkenswert
tiefen Immobilienrenditen stellt
sich häufig die Frage, bei welchem Renditeniveau
Immobilien «richtig» bepreist
sind. Richtig bedeutet in diesem Zusammenhang,
dass sich der Preis einer Immobilie
entsprechend ihrem Risiko und im
Kontext zu alternativen Anlagemöglichkeiten
ergibt. Gleich wie bei Aktien wäre dies
eine Basis, um den «wahren» Wert von Immobilien
näher bestimmen zu können.
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Was aber ist der «wahre» Wert? Mittels
der Abfrage des aktuellen Börsenkurses
kann bei kotierten Aktien der aktuell gehandelte
Wert eines Titels problemlos festgestellt
werden. Der Marktwert einer Immobilie
wird durch die Bewertung eines
Schätzers bestimmt, wobei sich allerdings
deren Wertbestimmung deutlich schwieriger
gestaltet als bei einer kotierten Aktie.
Der Schätzpreis ist im Kern ein Näherungswert,
der den aktuellen Marktgegebenheiten
entsprechen sollte. Ob die Immobilie
hinsichtlich ihrer Qualitäten und Risiken
damit überzahlt ist oder nicht, bleibt offen.
Am Aktienmarkt versuchen Analysten, in
Ergänzung zum aktuellen Börsenkurs zu
ermitteln, ob der Börsenkurs über oder unter
dem inneren Wert eines Titels liegt. Inwieweit
lässt sich dies auch bei Immobilien
durchführen?
Faire Prämie auf die Obligation. Die Einordnung
verschiedener Anlagemöglichkeiten
in das allgemeine Risiko-Rendite-Schema
ist der erste Schritt zur besseren Einschätzung
der aktuell realisierbaren Immobilienpreise.
Zu diesem Zweck können effektive
Immobilienrenditen den erwünschten
Aufschlägen auf risikolose Anlagen gegenübergestellt
werden. Am Beispiel von
Grossbritannien zeigt eine entsprechende
Analyse das erstaunliche Resultat, dass die
Immobilien hier bereits zwei Jahre nach einem
Preis einbruch wieder zu teuer angeboten
wurden. Auch in der Schweiz lässt
www.visualisierung.ch
sich das Risiko-Rendite-Verhältnis von Aktien,
Obligationen und Immobilienfonds in
dem erwarteten, leicht degressiven Schema
darstellen: Mit steigender Rendite fällt
das Risiko etwas erhöht aus.
Renditen für Büroimmobilien sollten
erwartungsgemäss in der Schweiz durchschnittlich
150 Basispunkte höher liegen
als jene der Bundesobligationen, wodurch
sie sich zwischen Obligationen und den Immobilienfonds
platzieren. Vergessen werden
darf dabei nicht die Gebäudealterung,
denn ohne Inflation und Mietzinsanstieg
verliert eine Immobilie
13
jährlich mindestens
ein Prozent an Wert. Um diesen Wertverlust
auszugleichen, bedarf es eines weiteren
Renditeaufschlags auf die risikoarme
Anlage. Ein nächster Aufschlag resultiert
aus dem Leerstandsrisiko. Dieser wird bei
den Top objekten mit zirka 20 Basispunkten
angesetzt, was einem Leerstandsrisiko von
rund fünf Prozent entspricht. Für risikoreichere
Objekte in der Schweiz bewegt sich
der Zuschlag um die 100 Basispunkte, was
20 Prozent Leerstandsrisiko entspricht. In
Ergänzung dazu besitzt die Liegenschaft
ein Mietsteigerungspotenzial. Für die realen
Mieten von Prime-Büro objekten kann
davon ausgegangen werden, dass sie deutlich
mehr als ein Prozent pro Jahr steigen.
Diese Mietzunahme und die damit verbundene
Wertsteigerung ist von der Prämie
abziehbar (Annahme: 160 Basispunkte).
20 | immobilia Juni 2011