E & G Real Estate: Stuttgarter Büromarktbericht 2019/2020

STUTTGART – ZUKUNFTSVISIONEN IM BLICK 

Der Stuttgarter Büromarktbericht 2019/2020

Look 21 

Büro + Wohnen 

Büro 21.000 m² 

100 % vermietet 

Fertigstellung Q4/2020 

Alte Bahndirektion 

Büro + Wohnen 

Büro 43.000 m² 

0 % vermietet 

Fertigstellung 2025 

Lautenschlager-Areal II 

Büro + Einzelhandel + Wohnen 

Büro 1.600 m² 



K32 

Büro + Hotel 

Büro 13.000 m² 


Fertigstellung Q4/2021 

Königstraße 29 

Büro 1.100 m² 



Eberhardstraße 65 


Büro 760 m² 

0 % vermietet 


Calwer Passage 


Büro 11.300 m² 



Königstraße 41 

Büro + Einzelhandel 

Büro 750 m² 



Quelle der Darstellungen: Research E & G Real Estate GmbH ©, Stand: 31.12.2018

05 

Büromarktdaten 

Stuttgart im Überblick 

INHALT 

ENTWICKLUNGEN 2019/2020 

STUTTGART IM DETAIL 

JAHR 

Flächen- 

umsatz 

Repräsentative 

Spitzenmieten 

Durchschnittsmieten 

City 

Leerstand 

in m 2 

Leerstand 

in % 

Angebotsbestand 

Fertigstellungsvolumen 

Vorvermietungsvolumen 

in m 2 

pro m 2 

pro m 2 

in Mio. m 2 

in m 2 

in m 2 

06 

14 

23 

Vorwort 

Öffentliche Hand löst Industriebranche 

Stuttgart City/Innenstadt: 

2004 152.000 17,00 € 14,50 € 415.000 5,70 7,102 129.000 93.500 

Stuttgart und E & G Real Estate 

als stärkster Nachfrager ab 

Begehrte Lage – aber ohne Angebot 

2005 145.000 17,00 € 13,50 € 402.000 5,60 7,170 68.500 51.400 

08 

15 

24 

2006 140.000 17,50 € 13,60 € 467.400 6,50 7,222* 52.500 20.500 

Entwicklungen 

2019/2020 

Deutlich mehr Großverträge 

bei nahezu gleicher Vertragsanzahl 

Stuttgarter Norden: 

Ein gutes Ergebnis, doch die Dynamik lässt nach 

2007 169.000 17,50 € 14,50 € 466.000 6,42 7,254 32.600 23.400 

09 

16 

26 

2008 180.000 18,00 € 14,50 € 460.000 6,24 7,367 117.000 116.000 

Der Anfang ist gemacht 

Mieten steigen 

Stuttgarter Osten: 

2009 171.000 18,00 € 13,60 € 453.000 6,12 7,482 40.000 22.000 

Trends und ihre Umsetzung 

im Vergleich zum Vorjahr 

Größter Nachfrager war die öffentliche Hand 

2010 194.000 17,50 € 14,30 € 480.000 6,46 7,402 42.400 22.400 

10 

Das Rosensteinviertel 

19 

Leerstand erreicht 

28 

Stuttgarter Süden: 

2011 285.000 18,80 € 14,30 € 424.000 5,71 7,442 45.900 41.200 

Die Entscheidung ist gefallen 

kritische Größe 

Hier ist einiges in Bewegung 

2012 191.500 20,00 € 14,50 € 399.000 5,38 7,415 37.000 36.300 

12 

20 

31 

2013 258.000 20,00 € 14,40 € 365.000 4,87 7,496 81.200 62.700 

Deutliche Steigerung 

des Flächenumsatzes 

Solider Flächenumsatz 

an den Top-7-Standorten 

Büromarkt Stuttgart: 

Flächenumsätze 2019 

2014 278.000 21,50 € 15,30 € 325.000 4,33 7,514 72.500 91.500 

2015 290.000 22,80 € 15,90 € 270.000 3,55 7,596 74.900 62.100 

PROGNOSEN 2020 

2016 432.000 23,00 € 16,20 € 220.000 2,84 7,735 149.200 119.300 

2017 270.000 24,30 € 18,50 € 167.000 2,12 7,860 128.600 110.500 

2018 218.000 23,00 € 18,20 € 186.000 2,34 7,953 92.800 64.300 

32 

Prognosen 

2020 

33 

Die Aussichten für 2020: 

Marktenge und getrübte 

konjunkturelle Aussichten 

2019 313.000 24,00 € 20,40 € 151.000 1,88 8,042 88.800 65.800 

* Datenbasis nach Erhebung BulwienGesa AG + Baasner, Möller & Langwald GmbH Quelle: Research E & G Real Estate GmbH ©, Stand: 31.12.2019 

IHRE ANSPRECHPARTNER 

34 

E & G REAL ESTATE UND GPP 

36 

STUTTGART | BÜROMARKTBERICHT 2019/2020

06 07 

VORWORT 

STADT STUTTGART UND E & G REAL ESTATE 

Investitionen 

für eine zukunftsfähige Stadt 

Stuttgart 

Zentrum für Innovation und technologische Zukunft 

Stuttgart ist eine hochattraktive Stadt – für ihre Bürgerinnen und Bürger wie auch für die ansässigen Firmen oder diejenigen, 

die planen, diese Wirtschaftsregion ebenfalls für sich zu nutzen und sich hier anzusiedeln. Damit Stuttgart auch weiterhin so 

viel Lebens-, Wirtschafts- und Arbeitsqualität bietet, hat die Stadt soeben einen Haushalt der Investitionen für die nächsten 

zwei Jahre auf den Weg gebracht. Der Etat für die Jahre 2020/2021 umfasst insgesamt 8,1 Milliarden Euro. Wichtige Investitionen 

entfallen auf die Bereiche Klimaschutz und Bildung, soziale Infrastruktur, nachhaltige Mobilität sowie Städtebau und 

Kultur. Damit zeigt die Stadt, dass sie sich auf Krisenzeiten vorbereitet und sich in dem wirtschaftlich schwierigen Umfeld gut 

und vorausschauend aufstellt. 

Industrie- und wirtschaftspolitisch gilt es, die hiesigen Stärken weiter auszubauen. Die Landeshauptstadt ist also insgesamt 

auf einem guten Weg. Insbesondere diese Wachstumsfelder und Branchen stehen dabei schon seit geraumer Zeit im Fokus 

unseres Handelns: nachhaltige Mobilität, Umwelttechnologien, erneuerbare Energien und Ressourceneffizienz, Informations- 

und Kommunikationstechnologien (IKT), Green IT und intelligente Produkte. Ergänzend werden innovative Bereiche 

wie beispielsweise die Luft- und Raumfahrt und die Kreativwirtschaft vorangetrieben. Die Schlüsseltechnologien wie z. B. 

Mikrosystemtechnik, Photonics, Nanotechnologie, IT, Leichtbau, Ressourceneffizienz, Biotechnologien und neue Werkstoffe 

verdienen besonderes Augenmerk. 

Zukunftsfähigkeit, die Achtung der Ökologie, wirtschaftlicher Erfolg und soziale Gerechtigkeit kommen nicht von selbst. Sie 

sind Ergebnisse intelligenten Wandels samt Einbindung zukünftiger Trends und Entwicklungen in allen Lebensbereichen. Die 

Wirtschaft wird in fünf oder zehn Jahren anders aussehen als heute. Wie, das können und müssen wir mitgestalten. 

Die Schlagworte Elektromobilität und Digitalisierung sind in aller Munde - Stuttgart hat sich längst auf den Weg gemacht. 

So schufen die Automobilkonzerne Daimler und Porsche die Voraussetzungen für modernste Formen der Mobilität, die Stadt 

Stuttgart trägt durch ein gut ausgebautes Netz an Ladestationen ihren Teil dazu bei. Diese wertvolle Zusammenarbeit von 

Industrie und öffentlicher Hand ist kennzeichnend für die Landeshauptstadt. Auch bei der Digitalisierung spielt Stuttgart 

vorne mit: Nach der Vergabe der 5G-Lizenzen im vergangenen Jahr ist die Stadt nun Pilotregion für den Breitbandausbau. Das 

eröffnet den hier ansässigen Unternehmen vorteilhafte Möglichkeiten. 

Ein weiterer Trend betrifft die moderne Arbeitswelt. Hier geht es um erhöhte Anforderungen an die Arbeitsumgebung und 

die Ausstattung des Arbeitsplatzes. Das bedeutet, Büroflächen müssen zunehmend vielfältigere und effizientere Nutzungsmöglichkeiten 

bieten, allein schon um die gestiegenen Mietkosten aufgrund des Rückgangs an entsprechenden Flächen und 

der ständig steigenden Baupreise wenigstens teilweise aufzufangen. Die Situation in Stuttgart stellt hier nach wie vor eine 

Herausforderung dar: Die Leerstandsquote ist auf einen historisch niedrigen Stand von unter 2 % gesunken, die wenigen neu 

entstehenden Flächen sind zum großen Teil vorvermietet. 

Stuttgart ist außerordentlich attraktiv als Standort für Wohnen und Arbeiten, das zeigen die nach wie vor erfreulich steigenden 

Einwohner- und Arbeitsplatzzahlen. Dazu trägt nicht zuletzt eine diversifizierte Industrie- und Dienstleistungslandschaft 

bei, die hochqualifizierte Arbeitskräfte anlockt. Vor diesem Hintergrund erweist sich das nunmehr in der Planung befindliche 

neue Stadtquartier Rosensteinviertel am Rand der Stuttgarter Innenstadt als hochwertige Investition in die urbane Zukunft. 

Eine umfassende Analyse der Stuttgarter Büromarktsituation sowie daraus resultierende Schlussfolgerungen und Desiderate 

finden Sie auf den folgenden Seiten. Wir freuen uns auf anregende Diskussionen mit Ihnen. 

FRITZ KUHN 

INES AUFRECHT 

MARIO CAROLI 

BJÖRN HOLZWARTH 

Oberbürgermeister 

der Landeshauptstadt 

Leiterin der Wirtschaftsförderung 

der Landeshauptstadt 

Geschäftsführender Gesellschafter 

E & G Real Estate 

Geschäftsführender Gesellschafter 


STUTTGART | BÜROMARKTBERICHT 2019/2020 STUTTGART | BÜROMARKTBERICHT 2019/2020

08 


09 

Entwicklungen 

2019/2020 

Digitalisierung ist die unabdingbare Basis für künftige wirtschaftliche 

Prosperität. Ob 5G-Lizenzen, Elektromobilität oder moderne Arbeitswelten 

– in Stuttgart wurden die Voraussetzungen dafür geschaffen. 

Hinzu kommt die hohe Attraktivität der Stadt für gut ausgebildete 

Arbeitskräfte. Jetzt heißt es: durchstarten. 

Der Anfang ist gemacht 

Trends und ihre Umsetzung 

Die vergangenen Jahre waren vornehmlich von neuen Trends und deren Entwicklung, 

aber auch von der Schaffung der Voraussetzungen dafür geprägt. Egal, ob es um die 

Einführung „agiler Arbeitsmethoden“, Big Data oder die grundsätzliche Neubetrachtung 

zukünftiger Mobilität ging, alles musste erst einmal eine grundlegende Akzeptanz erfahren 

und in die Planungsphase eintreten. 

DIGITALISIERUNG UND ELEKTROMOBILITÄT 

2019 erfolgte die Vergabe der 5G-Lizenzen. Im Ergebnis 

wurden Vereinbarungen mit der Deutschen Telekom getroffen, 

Stuttgart wird Pilotregion für den Breitbandausbau. 

Bis 2022 sollen 90 % der Unternehmensstandorte an das Gigabit-Glasfasernetz 

angeschlossen sein. Damit ist auch die 

Grundlage für die nächsten Schritte im Entwicklungsprozess 

„autonomes Fahren“ gelegt. Da dieses zukunftsfähige Feld 

sehr stark dem internationalen Wettbewerb unterliegt, war 

die Schaffung von Verlässlichkeit für die Planung dringend 

erforderlich. 

Mit dem vorgesehenen breiten Start des Angebots von Elektrofahrzeugen 

2020 wurde die Umsetzung weiterer großer 

Projekte eingeleitet. Die Entscheidung der Daimler AG, die 

elektrischen Antriebe in Stuttgart herzustellen, sichert auf 

kurze und lange Sicht entsprechende Arbeitsplätze und ist 

immens wichtig für den Standort. Im Hause Porsche fiel die 

Entscheidung für die Elektrifizierung des Fahrzeugangebots 

bereits vor einigen Jahren, zwischenzeitlich sind umfangreiche 

Maßnahmen zur Umgestaltung des Produktionsstandorts 

in Zuffenhausen großenteils abgeschlossen: Die ersten 

vollelektrischen Fahrzeuge werden 2020 ausgeliefert. 

Parallel zu diesen Entwicklungen beschloss die Stadt Stuttgart, 

das schon heute große Netz an Ladesäulen kurzfristig 

um 23 Schnellladepunkte zu erweitern. 

WEITERHIN BEDARF AN ARBEITSKRÄFTEN 

Der stetige Anstieg der Arbeitsplatzzahlen in Stuttgart auf 

zwischenzeitlich ca. 430.000 zeigt den immer noch vorhandenen 

Bedarf an hochqualifizierten Mitarbeitern und Mitarbeiterinnen 

in allen Bereichen. Dass die Arbeitslosenquote 

zum 31.12.2019 bei lediglich ca. 4,0 % lag, unterstreicht dies. 

Bereits Mitte 2019 wurden in verschiedenen Branchen erste 

Anzeichen von Auftragsrückgängen sichtbar und erste 

damit verbundene Sparmaßnahmen ausgerufen. Welchen 

Umfang und welche Dauer diese Maßnahmen haben werden, 

lässt sich Ende 2019 nicht abschließend sagen. Immerhin 

ist die stark industriell, aber auch mittelständisch 

geprägte Region durch die Vielfalt der Unternehmen breit 

genug aufgestellt, um eventuelle konjunkturelle Rückgänge 

erst einmal verkraften zu können. 

Grundsätzlich geht man am Standort Stuttgart für 2020 bis 

2030 von einer weiteren Zunahme der Einwohnerzahl auf 

dann ca. 650.000 aus. 

MODERNE ARBEITSBEDINGUNGEN GEFRAGT 

Die sich derzeit ändernden Rahmenbedingungen der Arbeitswelt 

betreffen die unterschiedlichsten Akteure am 

Markt. Hier ist es die Aufgabe der öffentlichen Hand, innerhalb 

vergleichsweise kurzer Zeit entsprechende Prämissen 

für die Marktteilnehmer zu schaffen. Zur Umsetzung bedarf 

es allerdings der Gewinnung neuer Arbeitskräfte, was wiederum 

nur durch moderne Arbeitsformen und Arbeitsplätze 

von Erfolg gekrönt sein wird. In Industrie und Dienstleistung 

breitet sich das Phänomen der neuen Arbeitswelten 

bereits seit Jahren aus, jetzt beginnt es auch bei der öffentlichen 

Hand Einzug zu halten. 

STUTTGART | BÜROMARKTBERICHT 2019/2020 


10 11 


Das Rosensteinviertel 

Die Entscheidung ist gefallen 

Nachdem das Europaviertel in den letzten Zügen der Fertigstellung begriffen ist, zeichnen 

sich bereits die nächsten Entwicklungen ab. Die Prämierung der Planung für das Rosensteinviertel 

wurde im Sommer 2019 auf der Basis des erfolgten Architektenwettbewerbs 

vorgenommen. 

EIN NEUES QUARTIER IN DER PLANUNG 

ATTRAKTIV FÜR WOHNEN UND ARBEITEN 

S 21/Neubaugebiet C2 

S 21/Neubaugebiet B 

Die Bebauung des Europaviertels ist in die Endphase ein- 

Gerade die ehemaligen Gleisflächen – am Rand der Stutt- 

getreten, nun folgt die Planung des Rosensteinviertels. Dort 

garter Innenstadt am Rosensteinpark gelegen – dürften 

wird auf rund 85 Hektar ein neues Stadtquartier entstehen. 

nach derzeitigem Stand zum Ende der 2020er-Jahre eine 

Der Rahmenplan dazu soll Ende 2020 fertiggestellt sein. 

hochattraktive Wohnlage darstellen. Der frühzeitig gestar- 

Beim Rosensteinviertel handelt es sich um den Innenstadtbereich 

entlang der Rosensteinstraße, in dem nach Fertig- 

tete Wettbewerb soll sowohl die Einbindung der Bürgerinnen 

und Bürger ermöglichen, als auch die notwendige Zeit 

Entwicklungsfläche 

Rosenstein 

stellung der Baumaßnahme Stuttgart 21 auf dem Areal der 

gewährleisten, die es erfordert, um die entsprechenden Be- 

ehemaligen Gleisanlagen ein urbanes Stadtquartier mit 

bauungspläne erstellen zu können. 

S 21/Neubaugebiet C1 

rund 5.000 Wohnungen entstehen soll. Nach heutigem 

Mit entsprechenden Flächen für den Büromarkt ist aller- 

Stand wird in diesem Areal der Teilbereich „C2“ im Bereich 

dings aus heutiger Sicht nicht vor 2025 – 2028 zu rechnen. 

City Prag, sprich das Gelände nördlich und östlich des „Bülowturms“, 

für weitere Büroflächen zur Verfügung stehen. 

Auf den Flächen „C1“ und „B“ ist eine gemischte Nutzung 

geplant, hauptsächlich jedoch Wohnbebauung. Angebunden 

wird das Gebiet über die neu vorgesehene S-Bahn- 

Haltestelle „Mittnachtstraße“, die bis in einigen Jahren 

fester Bestandteil des ÖPNV-Netzes sein wird. 

Quelle: Stadt Stuttgart 


12 13 


Deutliche Steigerung 

des Flächenumsatzes 

DIE DREI GRÖSSTEN VERTRAGSABSCHLÜSSE 

Mieter Teilmarkt Gesamtfläche 

Der Flächenumsatz lag zum 31.12.2019 bei rund 313.000 m². Damit übertraf er die Ergebnisse 

der beiden Vorjahre deutlich, ebenso wie den 10-Jahres-Durchschnittswert. 

Land Baden-Württemberg (Eigennutzer) 

Vector Informatik GmbH 

Stuttgart-Feuerbach 

Stuttgart-Weilimdorf 

ca. 27.200 m 2 

ca. 25.000 m 2 

UMSATZ LIEGT ÜBER 10-JAHRES-DURCHSCHNITT 

Siemens AG 

Stuttgart-Zuffenhausen 

ca. 20.000 m 2 

Mit einem Flächenumsatz von rund 313.000 m² zum 

31.12.2019 lag das Jahresergebnis etwa 44 % über dem 

Vorjahresergebnis (31.12.2018: 218.000 m²) und etwa 21 % 

über dem 10-Jahres-Durchschnitt. Rund 32.900 m² des Umsatzes 

wurden durch eigengenutzte Immobilien erzielt, davon 

allein 27.200 m² durch den Erwerb eines Gebäudes in 

Stuttgart-Feuerbach durch das Land Baden-Württemberg. 

Den größten Mietvertragsabschluss mit rund 25.000 m² 

unterzeichnete die Vector Informatik GmbH, die ihren bisherigen 

Unternehmensstandort in Stuttgart-Weilimdorf 

erweiterte. Außerdem schloss die Siemens AG einen Mietvertrag 

über rund 20.000 m² für eine Neubauentwicklung 

in Stuttgart-Zuffenhausen. 

NÖRDLICHE RANDLAGE MIT GRÖSSTEM FLÄCHENUMSATZ 

Durch die drei vorgenannten Vertragsabschlüsse wies der 

Teilmarkt Stuttgart-Feuerbach/Zuffenhausen, wie schon 

2018, auch im vergangenen Jahr den höchsten Flächenumsatz 

auf. Danach folgte die Stuttgarter City, die mit einem 

Großabschluss im Projekt Look 21 sowie zahlreichen 

Kleinverträgen einen nahezu doppelt so hohen Umsatz 

verzeichnete wie 2018. Auch der Teilmarkt Stuttgart-Bad 

Cannstatt erzielte ein gutes Ergebnis, das vor allem durch 

den Abschluss zweier Großverträge der öffentlichen Hand in 

ehemals von der Telekom AG genutzten Gebäuden erreicht 

wurde. 

NEUBAUFLÄCHEN STARK GEFRAGT 

Mehr als die Hälfte des Flächenumsatzes entfielen auf Neubau- 

oder Sanierungsobjekte. Deren Anteil lag bei rund 

56,4 %. Dies macht einmal mehr deutlich, wie groß der 

Bedarf an hochwertigen und modernen Büroflächen seitens 

der Unternehmen ist. 

VERMIETUNGSLEISTUNG BÜROFLÄCHEN STUTTGART 2009 BIS 2019 IN M 2 

Ø-Vermietungsleistung: 258.750 

171.000 

194.000 

285.000 

191.500 

258.000 

278.000 

290.000 

432.000 

270.000 

218.000 

313.000 

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 

VERMIETUNGSLEISTUNG IN STUTTGART UND DEN TEILMÄRKTEN IN M 2 

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 

City 

44.400 

38.200 

32.800 

63.000 

61.500 

34.600 

53.100 

65.700 

52.800 

51.600 

27.400 

52.200 

Innenstadt 

41.700 

83.800 

66.600 

97.500 

58.400 

51.000 

44.200 

53.500 

32.200 

39.300 

28.400 

35.200 

Vaihingen/ 

Möhringen 

18.500 

20.200 

26.200 

56.300 

18.200 

62.000 

34.700 

56.300 

141.200 

52.000 

30.200 

32.600 

Fasanenhof 

10.600 

2.700 

5.300 

12.500 

7.400 

5.700 

9.100 

10.300 

19.600 

18.600 

6.700 

12.000 

Feuerbach/ 

Zuffenhausen 

12.300 

3.300 

28.500 

24.800 

18.700 

27.200 

34.700 

37.400 

64.700 

5.800 

54.600 

71.400 

Degerloch 

9.200 

4.900 

2.100 

4.000 

4.800 

1.900 

1.500 

1.300 

7.100 

9.700 

3.200 

21.600 

Weilimdorf 

12.800 

5.900 

11.400 

5.500 

5.300 

7.700 

30.900 

42.900 

33.100 

18.100 

15.400 

29.200 

Bad Cannstatt/ 

Wangen 

12.500 

8.100 

8.300 

13.400 

12.000 

19.800 

54.900 

15.100 

45.500 

11.800 

34.500 

48.100 

Leinfelden- 

Echterdingen 

18.000 

3.900 

12.800 

8.000 

5.200 

47.900 

14.900 

7.500 

35.800 

63.100 

17.600 

10.700 

Gesamt 

180.000 

171.000 

194.000 

285.000 

191.500 

258.000 

278.000 

290.000 

432.000 

270.000 

218.000 

313.000 

Quelle der Darstellungen: Research E & G Real Estate GmbH ©, Stand: 31.12.2019 


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Öffentliche Hand löst Industriebranche 

als stärkster Nachfrager ab 

Als stärkster Flächenabnehmer erwies sich 2019 die öffentliche Hand. Damit wurde die 

Industriebranche zum ersten Mal seit Langem wieder von der Poleposition verdrängt, 

und zwar sogar auf Rang drei, denn davor platzierte sich die IT/Telekommunikationsbranche. 

Deutlich mehr Großverträge 

bei nahezu gleicher Vertragsanzahl 

2019 wurden insgesamt 220 Verträge unterzeichnet – etwas weniger als im Vorjahr. 

Dafür hat die Anzahl der Großverträge deutlich zugelegt. Den größten Vertrag mit rund 

27.200 m² schloss das Land Baden-Württemberg für eine eigengenutzte Immobilie in 

Stuttgart-Feuerbach ab. 

STADT UND LAND BAUEN FLÄCHEN AUS 

BERATER FRAGEN MEHR FLÄCHE NACH 

MINIMALER RÜCKGANG BEI DER VERTRAGSANZAHL 

MEHR GROSSABSCHLÜSSE 

Größter Flächenabnehmer war 2019 die öffentliche Hand. 

Ein deutlicher Nachfrageaufschwung war bei beratenden 

Im Vergleich zu 2018 waren es 2019 nur sechs Vertragsab- 

Rund die Hälfte des gesamten Flächenumsatzes entfiel auf 

Umstrukturierungen und die Neuschaffung von Stellen 

Unternehmen zu erkennen. Sie mieteten rund 31.500 m² 

schlüsse weniger. Deutlich zurückgegangen sind im ver- 

Abschlüsse über 5.000 m². Insgesamt wurden elf Verträ- 

führten dazu, dass insgesamt rund 75.000 m 2 Büroflä- 

an und damit rund 56 % mehr als 2018. Vor allem Rechts- 

gangenen Jahr hingegen Vermietungen im kleinflächigen 

ge in diesem Flächensegment unterschrieben und damit 

che neu angemietet beziehungsweise erworben wurden. 

anwalts- und Steuerberatungskanzleien lagen hier vorne. 

Segment bis 500 m², wobei der Grund dafür eher im knap- 

deutlich mehr als im Jahr davor. Die drei größten Verträge 

Zweitstärkster Nachfrager waren Unternehmen aus der IT/ 

Auf das Gesundheitswesen entfielen rund 8 % des gesam- 

pen Angebot als in einem wirklichen Nachfragerückgang zu 

mit zusammen rund 72.200 m² umfassten zum einen den 

Telekommunikationsbranche mit etwa 53.400 m 2 , gefolgt 

ten Flächenumsatzes. Dieser für die Branche hohe Prozent- 

sehen ist. In allen anderen Segmenten gab es im Vergleich 

Eigennutzerabschluss des Landes in Stuttgart-Feuerbach, 

von Industrieunternehmen, die über rund 52.000 m 2 Bü- 

satz ist vor allem einer Großanmietung der HALLESCHEN 

zu den beiden Vorjahren mehr Vertragsabschlüsse und eine 

zum anderen die beiden Großanmietungen der Vector In- 

rofläche neue Verträge abschlossen. Damit wurde die seit 

Krankenversicherung in einem Neubau in Stuttgart-De- 

ausgewogenere Verteilung. 

formatik GmbH in Stuttgart-Weilimdorf und der Siemens 

vielen Jahren an der Spitze stehende Industriebranche 

gerloch über rund 19.600 m² geschuldet. Etwa 10.000 m² 

Die Vertragsanzahl bei Flächen von 1.001 bis 2.000 m 2 hat 

AG in Stuttgart-Zuffenhausen. Rund 54.000 m² entfielen 

auf den dritten Platz verwiesen. Als eine Ursache hierfür 

wurden von Bildungsunternehmen angemietet, wobei es 

im Jahr 2019 deutlich zugenommen. In dieser Größenord- 

auf Anmietungen über 10.000 m². Bei den Großabschlüssen 

können sicherlich die aufgrund der Energiewende und der 

hier nicht unbedingt an der Nachfrage fehlte, sondern eher 

nung wurden Verträge fast ausschließlich in Randlagen ab- 

handelte es sich überwiegend um Anmietungen in Neu- 

Digitalisierung erforderlichen Transformationsprozesse an- 

die Schwierigkeit bestand, in einem so engen Markt geeig- 

geschlossen. 

bauprojekten. 

gesehen werden. Die Entwicklung hat vor allem in der Au- 

nete Flächen zu finden. Finanzdienstleister spielten bei An- 

tomobil- und Zulieferbranche sowie im Maschinenbau zu 

mietungen 2019 keine wesentliche Rolle. Einen deutlichen 

einer abwartenden Haltung geführt. 

Nachfragerückgang von rund 83 % gab es in der Medien-/ 

Kommunikationsbranche. 

VERTRÄGE NACH FLÄCHE IM VERGLEICH 

VERTRÄGE NACH ANZAHL IM VERGLEICH 

FLÄCHENUMSATZ DER BRANCHEN IN % 

Gesamtfläche 2018: 218.000 m 2 

Gesamtzahl 2018: 226 

Gesamtfläche 2019: 313.000 m 2 

Gesamtzahl 2019: 220 

156.100 

1,3 % Finanzdienstleister 

37.100 

31.700 

29.600 

36.900 

21.900 

37.900 

46.400 

50.400 

83.000 

149 

116 

42 

50 

16 

27 

14 

16 

5 

11 

≤ 500 m 2 501 – 1.000 m 2 1.001 – 2.000 m 2 2.001 – 5.000 m 2 > 5.000 m 2 

≤ 500 m 2 501 – 1.000 m 2 1.001 – 2.000 m 2 2.001 – 5.000 m 2 > 5.000 m 2 



16 17 


Mieten steigen 

im Vergleich zum Vorjahr 

Zum 31.12.2019 lag die Spitzenmiete in Stuttgart bei 24,00 €/m². Für das gesamte Stadtgebiet 

inklusive Leinfelden-Echterdingen konnte eine Durchschnittsmiete von 16,20 €/m² 

ermittelt werden. Beide Werte stiegen gegenüber dem Vorjahr an. 

DURCHSCHNITTSMIETE STEIGT DEUTLICH AN 

Während sich die Spitzenmiete 2018 gegenüber dem Jahr 

davor reduziert hatte, ließ sich im Jahr 2019 wieder ein 

Anstieg feststellen. Zum 31.12.2019 lag die Spitzenmiete 

mit 24,00 €/m² rund 4 % über dem Vorjahreswert. Zu 

diesem Ergebnis trugen einige wenige Vermietungen in 

Neubau- bzw. Sanierungsobjekten bei, die in der Stuttgarter 

City aufgrund der geringen Neubaufertigstellungen 

derzeit eher spärlich vorhanden sind. Viele Abschlüsse in 

Neubauprojekten in den Randlagen und Preissteigerungen, 

die aufgrund des knappen Flächenangebots bei der 

Nachvermietung von Bestandsflächen vereinbart werden 

konnten, sorgten für einen deutlichen Anstieg der Durchschnittsmiete. 

Sie lag mit 16,20 €/m² rund 17 % höher als 

im Vorjahr. 

VIELE NEUBAUFLÄCHEN IN DEN RANDLAGEN 

Ein absoluter Rekordwert konnte mit 19,80 €/m² unter anderem 

bei einer Neubauvermietung in südlicher Randlage 

erzielt werden. Durch zahlreiche Vermietungen, z. B. an Vector 

Informatik im „W 9“ auf dem Wissenscampus in Weilimdorf, 

Siemens im „Urbanic“ in Zuffenhausen oder Nokia im 

„Technologie Center II“ in Feuerbach, stiegen die Spitzenwerte 

auch in den nördlichen Teilmärkten deutlich an. Ebenso 

konnten die Mieten in den östlichen Teilmärkten gesteigert 

werden, wo unter anderem das „Hammerwerk“ einen größeren 

Mieter gefunden hat, auch im „LEO Business Campus 

Stuttgart“ wurde ein Vertrag unterzeichnet. Im Vergleich 

zum Jahr davor, wo ein Großteil der abgeschlossenen Verträge 

noch im Bereich zwischen 10,00 und 12,00 €/m² lag, gab 

es 2019 deutlich mehr Abschlüsse über 13,00 €/m². 

SPITZEN- UND DURCHSCHNITTSMIETEN STUTTGART CITY 2009 BIS 2019 IN €/M² 

13,60 18,00 

14,30 17,50 

14,30 18,80 

14,50 

20,00 

20,00 

21,50 

22,80 

23,00 

24,30 

23,00 

SPITZENMIETEN 

14,40 

15,30 

15,90 

16,20 

18,50 

18,20 

DURCHSCHNITTSMIETEN 

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 

24,00 

20,40 


VERTRAGSANZAHL NACH MIETPREISEN IN €/M 2 ZUM 31.12.2019 

SPITZEN- UND DURCHSCHNITTSMIETEN 2019 IN €/M 2 

9,00 – 11,00 

11,01 – 13,00 

13,01 – 15,00 

Ø gesamtes Stadtgebiet: 16,20 

(2018: 13,90) 

15,01 – 17,00 

17,01 – 19,00 

19,01 – 21,00 

Spitzenmieten 

21,01 – 23,00 

≥ 23,01 

24,00 

20,40 

19,50 

15,30 

16,50 

13,50 

17,00 

12,50 

19,80 

14,60 

Durchschnittsmieten 

10 20 30 40 50 

City Innenstadt Außenbezirk 

Nord 

Außenbezirk 

Ost 

Außenbezirk 

Süd 



18 19 


FERTIGSTELLUNGSVOLUMEN IN STUTTGART IN M 2 

Baufertigstellung 

Vorvermietung 

45.000 

ANGEBOTSRESERVE ZUM 31.12.2019 UND DIE PROZENTUALE VERÄNDERUNG ZU 2018 

Gebiet 

41.200 

Stuttgarter Innenstadt 

Möhringen 

37.000 

36.300 

81.200 

62.700 

Bad Cannstatt, Wangen, Hedelfingen 

72.500 

33.600 

81.900 

69.500 

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 

149.200 

119.300 

128.600 

110.500 

Angebotsreserve 

25.500 m 2 

21.100 m 2 

18.900 m 2 

92.800 

47.500 

88.800 

65.800 

125.800* 

102.900* 

205.600* 

136.500* 

2021 

* Geplante Baufertigstellung bzw. Vorvermietung 

Prozentuale Veränderung zu 2018 

− 6,9 % 

− 8,3 % 

− 9,1 % 

Leerstand erreicht 

kritische Größe 

Zum 31.12.2019 umfasste der gesamte Flächenbestand rund 8,042 Mio. m². Davon waren 

nur noch etwa 151.000 m² kurzfristig verfügbar. Die Leerstandsquote lag damit bei 

lediglich knapp 1,9 %. 

UNTERSCHIEDLICHE ENTWICKLUNG IN TEILMÄRKTEN 

Das Flächenangebot hat sich zum 31.12.2019 um rund 

18,8 % gegenüber dem Vorjahr (31.12.2018: 186.000 m²) 

reduziert. Nutzer, die sich gerade am Markt umschauen, 

haben so gut wie keine Auswahl an Alternativflächen. Es 

mangelt sowohl an Neubau- als auch an Bestandsflächen. 

Außerdem zieht sich die Flächenknappheit durch alle Größensegmente 

hindurch. 

KAUM NOCH ANGEBOT IN DER CITY 

Mit einem Minus von rund 46,9 % verzeichnete die Stuttgarter 

City einen extremen Flächenrückgang im Vergleich 

zum Jahr davor. Zum 31.12.2019 standen hier nur noch 

11.300 m² Bürofläche zur Verfügung, große zusammenhängende 

Flächen, die kurzfristig verfügbar sind, gibt es derzeit 

nicht. Nachdem der zweite Bauteil des „Look 21“ mit rund 

11.200 m² an die Transnet BW und auch die Restflächen im 

„Lautenschlager-Areal, Bauteil 2“ vermietet wurden, werden 

kurzfristig keine weiteren Neubauflächen auf den Markt 

kommen. 

RÜCKGANG AUCH IN DEN RANDLAGEN 

In allen Teilmärkten der Randlagen hat sich das Flächenangebot 

ebenfalls reduziert, am deutlichsten mit einem satten 

Minus von rund 56,2 % im Gewerbegebiet Fasanenhof. Hier 

konnte der neu errichtete „Bürocampus Fasanenhof“ vollvermietet 

werden, außerdem wurden Mietverträge über 

größere Bestandsflächen im „Businesspark Stuttgart“ abgeschlossen. 

KEINE ENTSPANNUNG IN SICHT 

Die in den kommenden zwei Jahren zu erwartenden Fertigstellungen 

werden nicht zu einer wesentlichen Entspannung 

beitragen. 82 % der 2020 voraussichtlich auf den 

Markt kommenden Neubauflächen sind bereits an Nutzer 

vergeben. Von den Fertigstellungen im Jahr darauf sind 

schon ca. 64 % vorvermietet. 2021 werden zwar noch rund 

55.600 m² auf den Markt kommen, allerdings ausschließlich 

in Randlagen. 

Fasanenhof 

Degerloch 

Vaihingen 

Leinfelden-Echterdingen 

Stuttgart City 

Feuerbach, Zuffenhausen 

Weilimdorf 

15.500 m 2 

14.800 m 2 

13.100 m 2 

12.200 m 2 

11.300 m 2 

10.400 m 2 

8.200 m 2 

− 56,2 % 

− 15,4 % 

+ 14,4 % 

− 0,8 % 

− 46,9 % 

− 10,4 % 

− 10,9 % 

Gesamtreserve: 151.000 m 2 

Leerstandsquote: 1,88 % 



20 21 


Solider Flächenumsatz 

an den Top-7-Standorten 

LEERSTÄNDE IM DEUTSCHLANDWEITEN VERGLEICH IN % 

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 

Zum 31.12.2019 lag der Flächenumsatz der Top-7-Standorte Berlin, Düsseldorf, 

Frankfurt a. M., Hamburg, Köln, München und Stuttgart bei 3,8 Mio. m². Die Leerstände 

befanden sich auf Rekordtief. 

BERLIN IST SPITZENREITER 

WEITER SINKENDE LEERSTÄNDE 

7,0 

6,0 

5,2 

5,1 

4,3 

3,5 

2,9 

5,3 

4,8 

4,3 

3,7 

2,2 

1,8 

1,2 

10,9 

10,9 

10,4 

9,8 

8,4 

7,6 

7,1 

7,4 

6,9 

5,7 

5,1 

3,6 

2,6 

2,3 

13,8 

12,5 

11,8 

11,7 

8,7 

7,4 

7,0 

4,9 

4,3 

3,5 

2,8 

2,1 

2,3 

1,9 

6,3 

5,8 

4,0 

3,7 

2,5 

1,8 

1,6 

Mit rund 910.000 m² erreichte Berlin den höchsten Flächenumsatz 

und steigerte sein Vorjahresergebnis damit deutlich. 

Der größte Einzelvertrag wurde mit 55.000 m² von Amazon 

im „Edge East Side“ gezeichnet. In München wurden dagegen 

nur rund 761.500 m² Bürofläche umgesetzt. Dieser 

deutliche Rückgang im Vergleich zu 2018 lässt sich zum einen 

mit dem knappen Angebot und zum anderen damit begründen, 

dass sich einige Großabschlüsse in das neue Jahr 

verschoben haben. Die größte Anmietung erfolgte durch 

Apple über 30.000 m² im Gebäude „Karl“. Frankfurt wies ein 

ähnliches Ergebnis wie 2018 auf. Hier schloss die DekaBank 

mit rund 46.200 m² den größten Vertrag ab. Hamburg verzeichnete 

einen leichten Rückgang beim Flächenumsatz: 

Den größten Mietvertrag mit 40.000 m² unterzeichnete 

die Otto Group. Ein deutliches Plus von 38 % gab es beim 

Flächenumsatz in Düsseldorf, wo der größte Vertrag rund 

34.000 m² umfasste. In Köln ging der Flächenumsatz zwar 

zurück, allerdings herrscht dort weiterhin eine gute Flächennachfrage. 

Das Angebot an den Top-7-Standorten an frei stehenden 

und innerhalb von drei Monaten beziehbaren Büroflächen 

lag bei 2,66 Mio. m². Dies entspricht einer Leerstandsquote 

von rund 2,9 %. Während sich Frankfurt und Düsseldorf 

diesbezüglich noch auf einem komfortablen Niveau bewegen, 

weisen die Standorte Berlin, München und Stuttgart 

bei Leerstandsquoten unter 2 % extreme Angebotsengpässe 

auf. 

Für die Jahre 2020/2021 ist an den Top-7-Standorten ein 

Fertigstellungsvolumen von etwa 2,92 Mio. m² zu erwarten. 

Hiervon sind aber bereits 73 % vorvermietet. Nur an einigen 

wenigen Standorten wird es daher zu einer Entspannung 

beim Flächenangebot kommen. 

Hamburg Berlin Düsseldorf Köln Frankfurt a. M. Stuttgart München 

FLÄCHENUMSATZ DER TOP-7-STANDORTE 2009 BIS 2019 IN % 

540.000 

590.000 

853.000 

716.700 

608.000 

583.950 

755.000 

764.000 

877.000 

171.000 

194.000 

285.000 

191.500 

258.000 

278.000 

290.000 

432.000 

270.000 

218.000 955.000 

313.000 

761.500 

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 

STUTTGART IM BUNDESWEITEN VERGLEICH 

Berlin 

München 

Frankfurt a. M. 

Hamburg 

Düsseldorf 

Stuttgart 

Köln 

WEITERER ANSTIEG DER MIETEN 

Auch bedingt durch das immer geringer werdende Flächenangebot 

stiegen die Mieten an allen Top-7-Standorten 

weiter an, allerdings unterschiedlich stark. Bei der 

Spitzenmiete gab es Steigerungen zwischen 3 % (Frankfurt 

und München) und 15 % (Berlin). Mit 45,00 €/m² 

erzielte Frankfurt erneut die höchste Spitzenmiete. Die 

Durchschnittsmieten stiegen zwischen 2 % (Frankfurt) und 

30 % (Berlin). Die höchste Durchschnittsmiete mit 27,60 €/m² 

wurde hingegen in Berlin erreicht. 

Hamburg 

Berlin 

Düsseldorf 

Köln 

Frankfurt a. M. 

Stuttgart 

Flächenumsatz in m 2 Spitzenmiete in € /m 2 Durchschnittsmiete in € /m 2 Leerstandsquote in % 

2019 2018 2019 2018 2019 2018 2019 2018 

545.000 590.000 29,50 27,50 17,70 15,80 2,9 3,5 

910.000 835.000 38,50 33,50 27,60 21,30 1,2 1,8 

461.000 334.600 28,50 27,50 16,60 16,10 7,1 7,6 

290.000 310.000 26,00 23,00 16,70 15,00 2,3 2,6 

591.400 639.400 45,00 43,50 20,40 20,00 7,0 7,4 

313.000 218.000 24,00 23,00 16,20 13,90 1,9 2,3 

München 

761.500 

955.000 

38,00 

36,80 

20,50 

18,65 

1,6 

1,8 



22 

23 


Stuttgart 

im Detail 

Ein ausgesprochener Flächenmangel im Zentrum und ein teils nur 

unwesentlich besseres Angebot in den Randlagen kennzeichnen die 

derzeitige Situation des Büromarkts in Stuttgart. Trotzdem finden 

Flächen, die den heutigen Ansprüchen nicht mehr genügen, schwer 

einen Abnehmer. 

Stuttgart City/Innenstadt: 

Begehrte Lage – aber ohne Angebot 

Neue Flächen? Fehlanzeige! Was sich bereits seit einiger Zeit anbahnte, wird allmählich 

zum Faktum: Im Innenstadtbereich sind die letzten größeren freien Büroflächen vergeben, 

aber neue kommen erst einmal nicht hinzu. 

Seit Längerem zeichnet sich ab, dass es in den Jahren 2020 

bis 2023 im Innenstadtbereich keine Neubauprojekte geben 

wird. Abgesehen von Revitalisierungen wie z. B. am oberen 

Ende der Königstraße oder einem kleineren Neubauprojekt 

auf der Königstraße sind 2020 keine neuen Büroflächen in 

diesem Gebiet zu erwarten. Auch wenn die Umsetzung der 

Maßnahmen jetzt erst stattfindet, haben diese Flächen, wie 

in der Vergangenheit bereits mehrfach geschehen, schon 

ihre neuen Nutzer und stehen dem Markt nicht mehr zur 

Verfügung. 

Die Flächenumsätze im City-/Innenstadtbereich lagen 2019 

bei rund 87.400 m² bzw. rund 18 % der insgesamt am Markt 

abgeschlossenen Verträge. Der Spitzenmietpreis für die City 

liegt bei 24,00 €/m², der für die Innenstadt bei 19,50 €/m², 

wobei anzumerken ist, dass aufgrund fehlender Abschlüsse 

im Neubaubereich die Spitzenmieten nur unwesentlich 

gestiegen sind. Mietpreissteigerungen, die nur durch die 

Marktenge, nicht aber durch eine Aufwertung des Produkts 

gerechtfertigt werden, werden marktseitig nicht immer 

akzeptiert. 

Im Jahr 2019 konnte die letzte große zusammenhängende 

Fläche im Neubauprojekt „Look 21“ an die Transnet BW vermietet 

werden. Die Situation im Bereich der City/Innenstadt 

hat sich in den letzten zwölf Monaten weiter verschärft. Des 

Weiteren fand eine größere Bestandsfläche mit ca. 5.000 m² in 

Citylage innerhalb kurzer Zeit einen neuen Nutzer. Zwischenzeitlich 

sind nur noch sehr vereinzelt hochwertige Kleinflächen 

verfügbar. Die Vorstellung einer Auswahl verschiedener Flächenangebote 

für Interessenten ist derzeit nahezu unmöglich. 

Bis dato in der City/Innenstadt untergebrachte Nutzer ziehen 

inzwischen aufgrund des fehlenden Angebots auch in 

periphere Lagen, wenn sie dort geeignete Flächen finden. 

Projektentwicklern, die in der Lage sind, in den nächsten 24 

Monaten entsprechende Flächen in der Innenstadt/City anzubieten, 

dürfte eine kurzfristige Vermietung sicher sein. 

City 

≤ 500 m 2 501 – 1.000 m 2 1.001 – 2.000 m 2 2.001 – 5.000 m 2 > 5.000 m 2 

% Anteil Fläche 

m 2 

Ø Mietpreis 

Spitzenmiete 

18 % 

9.400 

19 % 

9.900 

9 % 

32 % 

4.600 

16.200 

20,40 €/m 2 

24,00 €/m 2 

22 % 

12.100 

Innenstadt 

≤ 500 m 2 501 – 1.000 m 2 1.001 – 2.000 m 2 2.001 – 5.000 m 2 > 5.000 m 2 


m 2 

Ø Mietpreis 

Spitzenmiete 

28 % 

10.200 

19 % 

6.300 

13 % 

21 % 

4.600 

7.200 

15,30 €/m 2 

19,50 €/m 2 

19 % 

6.900 



24 25 


Stuttgarter Norden: 

Ein gutes Ergebnis, doch die Dynamik lässt nach 

Der Stuttgarter Norden profitierte 2019 noch von in den Jahren zuvor angestoßenen 

Projekten und Entwicklungen, diese Dynamik dürfte sich in naher Zukunft aber deutlich 

abschwächen. Hohe Vorvermietungen bei Neubauflächen und eine bedenklich geringe 

Leerstandsquote verschärfen die Situation. 

FEUERBACH 

Das von Bosch angestoßene Eigennutzerprojekt an der Steiermärker 

Straße mit rund 50.000 m² wird zwischenzeitlich 

sichtbar, seine Fertigstellung ist für 2021 zu erwarten. Das 

ebenfalls im Bau befindliche Areal „MAYOFFICE“, eine Mischung 

aus Wohnen und Gewerbe, ist im Rohbau fertiggestellt 

und weist bereits heute einen Vermietungsstand von 

über 70 % auf. Eine Vollvermietung bis zur Fertigstellung 

dürfte realistisch sein. Auf dem Nachbargrundstück entsteht 

derzeit der letzte Baustein der „City Prag“, eine Wohnbebauung 

mit einem vorgelagerten kleineren Bürogebäude. 

Insgesamt entstehen dort ca. 250 Wohnungen sowie ca. 

4.000 m² Bürofläche. Im Rahmen einer weiteren Neubebauung 

entsteht, angrenzend an das Projekt der Instone, ein 

neues Gebäude eines Verbandes mit ca. 5.000 m², belegt 

durch einen Eigennutzer. Mit Abschluss dieser Maßnahme 

ist die Gesamtbebauung „City Prag“ rund um das Theaterhaus 

mit alles in allem ca. 870 Wohneinheiten und ca. 

25.000 m² Bürofläche inkl. des Bürokomplexes Skyline vollendet. 

Leider konnte 2019 im Hinblick auf das Leitz-Areal noch keine 

sichtbare Veränderung festgestellt werden. Allerdings ist 

vorgesehen, dass dieses Produkt, eines der letzten mit loft- 

artigem Charakter am Stuttgarter Markt, 2020, spätestens 

aber 2021, in die Vermarktung kommt. 

Auch im Gebiet Löwentor, das offiziell zu Stuttgart-Ost zählt, 

allerdings von den Nutzern als dem Stuttgarter Norden zu 

gehörig angesehen wird, ist einiges in Bewegung. Das 

seit einigen Jahren geplante Projekt „LEO“ in der Löwentorstraße 

konnte im ersten Bauabschnitt zwischenzeitlich 

vollständig an die Deutsche Telekom und an Nutzer aus der 

Industrie vermietet werden. Die weiteren Bauteile „L“ und 

„O“ wurden in Q3/2019 begonnen und sollen bis Ende 2021 

fertiggestellt sein. 

Das Gesamtgebiet Löwentor wird durch diese Entwicklung 

weiter an Attraktivität gewinnen. Derzeit fehlt es noch an der 

Infrastruktur für die tägliche Versorgung. So bleibt zu hoffen, 

dass sich dies mit der Ansiedlung weiterer Nutzer bessern 

wird. Die im Rahmen der Vermietung erzielten Mietpreise 

für die Neubauflächen sind auch an diesem Standort in 

noch nie dagewesene Höhen, hier 18,50 €/m², vorgestoßen. 

Bereits Ende 2018 wurde das Projekt „Porsche Design Tower“ 

der Bülow AG angekündigt. Geplant ist die Errichtung 

eines Hochhauses und neuer Niederlassungsräume für die 

Porsche SE. Die Nutzer des Hochhauses stehen mit dem Hotelkonzept 

„Radisson Blue“ sowie Büroflächen, die ebenfalls 

an die Porsche SE vermietet werden, bereits fest. Die übrigen 

Flächen im zum Objekt gehörigen Flachbau – Eigentümer 

ist die Porsche SE – wird das Automobilunternehmen 

vollständig für seine zukünftige Niederlassung sowie einen 

dazugehörigen Werkstattbereich nutzen. Der Baubeginn 

ist für 2020, die Fertigstellung für 2022 vorgesehen. Insgesamt 

wurde im Markt Feuerbach mit ca. 49.000 m² ein 

Rekordergebnis im Flächenumsatz erzielt. Maßgeblich 

geprägt wurde es durch einen Eigennutzer der öffentlichen 

Hand, der ca. 27.000 m² Bürofläche erwarb. Die 

abgeschlossenen zehn Verträge zeigen allerdings deutlich 

die Volatilität des Marktes. Die Mietpreise für das 

dem ebenfalls dort ansässigen „Excel Business Campus“ zu 

einem hochwertigen Dienstleistungsstandort. Parallel zur 

Neubaumaßnahme „Urbanic“ wird die Verkehrserschließung 

des „Excel Business Campus“ für einen besseren Verkehrsfluss 

in Stoßzeiten umgestaltet. 

Gebiet Feuerbach lagen im Durchschnitt bei 14,10 €/m² 

und in der Spitze bei 16,50 €/m², bedingt durch Neubauprojekte 

gab es auch Abschlüsse mit 19,70 €/m². 

WEILIMDORF 

Auch 2019 hat sich die bereits seit zwei Jahren minimale 

Leerstandsquote in Weilimdorf nicht verändert. So wurden 

ZUFFENHAUSEN 

In Zuffenhausen entwickelt sich der Standort um den Porscheplatz 

allmählich. Zwischenzeitlich ist das gesamte Areal 

der ehemaligen Spedition Fritz abgeräumt und der Tiefbau 

hat begonnen. Vorgesehen ist an der Ecke Schwieberdinger-/Lorenzstraße 

das Projekt „Urbanic“, ein Bürocampus 

mit ca. 2.500 neuen Arbeitsplätzen, bestehend aus mehreren 

Gebäuden. Auch hier konnte bereits 2019 als Generalmieter 

die Siemens AG gewonnen werden. Die Umgebung 

des Porsche-Platzes wird sich durch die weitere Umgestaltung 

des Werksareals der Porsche SE bald nochmals verändern. 

die mit 29.200 m² sehr guten Umsätze am Markt mit 

nur wenigen Verträgen erreicht. Das seit Jahren wachsende 

Softwareunternehmen Vector hat sich erneut erweitert 

und sowohl alle Flächen im Neubauprojekt „W9“ als auch 

Teilflächen im Bestandsgebäude „W11“ abgenommen. Insgesamt 

wird der ehemalige „SIEMENS Campus“ jetzt unter 

dem Namen „Wissenscampus“ geführt. Weitere Verträge 

am Standort beliefen sich auf ein Gesamtvolumen von gut 

4.000 m². Die geringe Leerstandsquote wirkte sich auf die 

Anzahl der abgeschlossenen Verträge aus, die mit lediglich 

sieben Deals historisch niedrig war. 

So entwickelt sich der Standort in Verbindung mit 

Weilimdorf 

≤ 500 m 2 501 – 1.000 m 2 1.001 – 2.000 m 2 2.001 – 5.000 m 2 > 5.000 m 2 


m 2 

Ø Mietpreis 

Spitzenmiete 

3 % 

900 

0 % 

0 

11 % 

3.300 

10,30 €/m 2 

12,50 €/m 2 0 % 

0 

86 % 

25.000 

Feuerbach/ 

Zuffenhausen 

≤ 500 m 2 501 – 1.000 m 2 1.001 – 2.000 m 2 2.001 – 5.000 m 2 > 5.000 m 2 


m 2 

Ø Mietpreis 

Spitzenmiete 

3 % 

1.800 

2 % 

1.600 

0 % 

11 % 

0 

7.300 

14,30 €/m 2 

17,50 €/m 2 

84 % 

60.700 

Urbanic, Stuttgart-Zuffenhausen 

Quelle: Fritz OHG 


26 27 


Stuttgarter Osten: 

Größter Nachfrager war die öffentliche Hand 

Der Stuttgarter Osten war Nutznießer der Nachfrageverlagerung aus dem Innenstadt- 

bereich aufgrund der dort fehlenden Flächen, das trug zum insgesamt sehr guten Ergebnis 

in Bad Cannstatt bei. Allerdings sind neue Flächen auch hier erst in den kommenden 

Jahren zu erwarten. 

BAD CANNSTATT 

Der Stuttgarter Osten hat von der Marktenge der City/Innenstadt 

profitiert. Mangels Großflächen im City-/Innenstadtbereich 

verlagerten sich die Flächengesuche der öffentlichen 

Hand. Sowohl das Land Baden-Württemberg 

als auch die Landeshauptstadt Stuttgart sicherten sich 

freigezogene Flächen der Telekom im Areal der Nauheimer/ 

Decker Straße. Für das Land war es eine Erweiterung dort 

bereits bestehender Anmietungen, für die Stadt Stuttgart 

eine Neuanmietung zur Deckung des Flächenbedarfs der 

im Haushalt 2020/2021 beschlossenen neuen Stellen. Ein 

weiterer Nutzer der öffentlichen Hand hat sich Großteile 

des seit Jahren projektierten „Hammerwerks“, der neu geplanten 

Flächen der Aurelis, im Bereich Augsburger Straße 

gesichert. Allein diese Anmietungen stellen 70 % des Gesamtumsatzes 

im Stuttgarter Osten dar. Insgesamt ist das 

Vermietungsergebnis mit ca. 48.000 m² für den Stuttgarter 

Osten sehr gut, auch die Anzahl der Verträge passt in das 

übliche Bild der vergangenen Jahre. 

Im Neckarpark, der dominierenden Entwicklung des Gebiets, 

ist in die fertiggestellten Gebäude der Daimlerstraße die 

Stuttgarter Volksbank als Nutzer eingezogen. Der Bereich 

des ehemaligen Güterbahnhofs verändert sich jetzt stetig: 

Insgesamt werden dort Wohnraum für ca. 2.100 Menschen 

und Büroflächen mit insgesamt ca. 73.000 m² entstehen. 

Nachdem seitens der Stadt zwischenzeitlich klare zeitliche 

Festlegungen für den Baubeginn der Wohnbebauung vorliegen, 

werden die entstehenden Büro- und Hotelgebäude, 

die auch als Schallschutz für die dahinter liegende Wohnbebauung 

an der Mercedesstraße auf den Grundstücken Q9 

und Q20 dienen sollen, spätestens bis Anfang/Mitte 2022 

fertiggestellt sein. Der Baubeginn des Sportbads an der Ecke 

Benz-/Mercedesstraße ist für 2020 vorgesehen. 

Ein ebenfalls seit Jahren geplantes und mehrfach angekündigtes 

Projekt in der direkten Umgebung, der „Mahle Future 

Campus“, ist wohl aufgrund des Drucks auf die Automobilindustrie 

vorläufig zurückgestellt worden: Mahle, einer 

der führenden Automobilzulieferer, hat die ersten Schritte 

zum Abbruch der Altsubstanz entlang der Pragstraße noch 

vorgenommen, dann allerdings folgte die Pressemitteilung, 

dass der Campus derzeit nicht weiterverfolgt wird. 

Kurzfristig gibt es im Bereich des Stuttgarter Ostens keine 

größeren zusammenhängend verfügbaren Flächen, sie stehen 

erst mit der Fertigstellung der oben angesprochenen 

Projekte ab Mitte/Ende 2021 wieder zur Verfügung. 

WANGEN/HEDELFINGEN 

Der Teilmarkt Wangen/Hedelfingen hat sich auch im Jahr 

2019 als wenig dynamisch erwiesen. Zwar führt die Nähe 

zum Daimler-Werk immer wieder zur Ansiedlung von 

Dienstleistern der Automobilindustrie, dieser Tatsache stehen 

aber der bescheidene Flächenumsatz von rund 3.000 m² 

Bad Cannstatt/ 

Wangen/Hedelfingen 


m 2 

Ø Mietpreis 

Spitzenmiete 

≤ 500 m 2 501 – 1.000 m 2 1.001 – 2.000 m 2 2.001 – 5.000 m 2 > 5.000 m 2 

4 % 

1.700 

6 % 

3.000 

und die geringe Anzahl von lediglich fünf Verträgen gegenüber. 

Unklar ist, ob das Ergebnis vornehmlich auf die fehlenden 

Flächen oder auf die bestehende wirtschaftliche Unsicherheit 

zurückzuführen ist. Insgesamt ist allerdings auch 

an diesem Markt kein nennenswerter Leerstand vorhanden, 

was ebenfalls ein gewichtiger Grund sein dürfte. 

Projektierte Planungen gibt es immerhin für das Gebiet, 

eine Umsetzung erfolgt aber erst bei einer entsprechenden 

Vorvermietung. 

18 % 

8.200 

12,50 €/m 2 

7 % 

3.200 

Bad Cannstatt: 17,00 €/m 2 ; Wangen/Hedelfingen: 13,50 €/m 2 

65 % 

32.000 

DAS HAMMERWERK, Stuttgart-Obertürkheim 

Quelle: Aurelis | © bloomimages Berlin GmbH 


28 29 


Stuttgarter Süden: 

Hier ist einiges in Bewegung 

Zwar ist das Flächenangebot derzeit insgesamt rückläufig, doch stießen 2019 Neubauten 

und revitalisierte Flächen auf eine rege Nachfrage. Gleichzeitig wurden einige Projekte 

angestoßen – sowohl in Bezug auf neue Entwicklungen als auch in puncto Infrastruktur –, 

die eine erfreuliche Aufwertung der Umgebung mit sich bringen. 

Degerloch 


m 2 

Ø Mietpreis 

Spitzenmiete 

Fasanenhof 


m 2 

Ø Mietpreis 

Spitzenmiete 

Leinfelden- 

Echterdingen 


m 2 

Ø Mietpreis 

Spitzenmiete 

≤ 500 m 2 501 – 1.000 m 2 1.001 – 2.000 m 2 2.001 – 5.000 m 2 > 5.000 m 2 

4 % 

1.000 

0 % 

0 

0 % 

0 % 

0 

0 

14,50 €/m 2 

24,50 €/m 2 

96 % 

19.700 

≤ 500 m 2 501 – 1.000 m 2 1.001 – 2.000 m 2 2.001 – 5.000 m 2 > 5.000 m 2 

14 % 

2.200 

36 % 

3.800 

50 % 

0 % 

6.000 

0 

13,60 €/m 2 

16,00 €/m 2 

≤ 500 m 2 501 – 1.000 m 2 1.001 – 2.000 m 2 2.001 – 5.000 m 2 > 5.001 m 2 

7 % 

700 

25 % 

2.700 

Daimler Campus, Stuttgart-Vaihingen 

0 % 

68 % 

0 

7.300 

14,30 € / m 2 

17,50 € / m 2 

0 % 

0 

0 % 

0 

DEGERLOCH 

Jahrelang waren in Degerloch aufgrund des fehlenden 

Flächenangebots keine nennenswerten Umsätze erkennbar. 

Dies hat sich 2019 geändert. Die Entwicklung auf dem 

Areal des Commerce Park Stuttgart (COMPAS) ist zwischenzeitlich 

so weit fortgeschritten, dass erste Neuvermietungen 

vermeldet werden konnten. So wurde der geplante 

Neubau mit ca. 20.000 m² an der Stelle des heutigen Parkhauses 

bereits an eine Krankenkasse vermietet. Ergänzend 

dazu wird das Bestandgebäude des COMPAS einer Kernsanierung 

unterzogen. Eine Fertigstellung der Gebäude dürfte 

2022/2023 zu erwarten sein. Weitere Vermietungen am 

Standort Albplatz gab es im „Albplatz Forum“. Die erzielten 

Mietpreise in diesem Bereich bewegten sich für gute Flächen 

zwischen 19,50 und 24,50 €/m². 

Die vorhandene Infrastruktur (Versorgung mit Dingen des 

tägl. Bedarfs, Anbindung an den ÖPNV) ist das wichtigste 

Argument, weshalb der Albplatz auch zukünftig als attraktive 

Lage anzusehen ist. Weitere Flächen am Standort wird 

es jedoch nicht vor 2022/2023 geben, kurzfristig Flächen 

Suchende haben an diesem Standort daher leider wenig 

Chancen. 

LEINFELDEN-ECHTERDINGEN 

Leinfelden-Echterdingen hat ebenfalls mit einem rückläufigen 

Flächenangebot zu kämpfen, sodass die Vermarktungschancen 

z. B. für das Projekt „Vision One“ der Bülow 

AG im Gewerbegebiet Echterdingen gut sind. Zwischenzeitlich 

konnte dort ein weiterer Großnutzer mit ca. 3.500 m² 

gewonnen werden, der seinen Standort aus der Stuttgarter 

Innenstadt hierher verlagert hat. Ebenfalls aus einem anderen 

Gewerbegebiet gekommen ist der Automobilzulieferer 

Alpine Electronics. Er hat eine der letzten Flächen aus 

der ursprünglichen Telekom-Nutzung übernommen. Im 

Bereich der Karlsruher Straße konnte kurzfristig an einen 

Nutzer aus der Bildungsbranche sowie an ein Vertriebsunternehmen 

aus dem Internetbereich vermietet werden. 

Mit dem voranschreitenden Projekt „Daimler Truck Campus“ 

wird der Standort Fasanenweg in Unteraichen eine 

Aufwertung erfahren. Von einer Fertigstellung des Projekts 

ist bis Mitte 2021 auszugehen. 

Insgesamt lag die Vermietungsleistung 2019 mit ca. 

10.700 m² auf dem gleichen Niveau wie 2018. 

Das Vorjahr war allerdings aufgrund der damaligen Sondereffekte 

„Daimler Truck Campus“ überdurchschnittlich gut 

gewesen, insofern hat sich die Vermietungsleistung 2019 

tatsächlich verbessert. 

FASANENHOF 

Das Gebiet Fasanenhof hat über die letzten Jahre einen 

deutlichen Wandel in Richtung Dienstleistungsstandort 

erfahren. Derzeit findet eine weitere, allerdings mehrheitlich 

außerhalb vor sich gehende Entwicklung statt: die 

Anbindung der Stadtbahn an den Stuttgarter Flughafen. 

Große Stücke der Strecke außerhalb des Gebiets sind bereits 

sichtbar, die Fertigstellung ist 2021 zu erwarten. Im 

Vorgriff auf die zukünftige Anbindung haben 2019 zwei 

neue Hotels ihre Pforten geöffnet und werden den Bedarf 

des Gebiets Fasanenhof decken, aber auch von der Nähe 

zum Stuttgarter Flughafen profitieren. 2019 wurde der erste 

Bauabschnitt des „Bürocampus Fasanenhof“ vollständig 

vermietet und fertiggestellt. Das ursprünglich installierte 

neue Verkehrsleitkonzept an der Zufahrt zum Fasanenhof 

wurde aufgrund völliger Überlastung wieder außer Betrieb 

genommen, an einer Lösung wird derzeit gearbeitet. 

Insgesamt besitzt das Gebiet weiterhin ein großes Potenzial: 

Mit der Fertigstellung der Stadtbahnverbindung zum 

Flughafen und der daraus folgenden Erreichbarkeit wird 

eine Standortqualität gegeben sein, die nur noch von einem 

Innenstadtstandort aufgrund seiner sonstigen Vorteile, 

etwa der Zentralität, übertroffen werden kann. 

Die abgeschlossenen Verträge bewegten sich in allen Größenbereichen. 

Fast die Hälfte konnte im Flächensegment 

bis 500 m² unterzeichnet werden, weitere 15 % bezogen 

sich auf Flächen bis ca. 1.000 m². Die restlichen Verträge 

bis zu einer maximalen Größe von etwa 1.800 m² wurden 

größtenteils im Neubauprojekt „Bürocampus Fasanenhof“ 

unterzeichnet. Mit einem Gesamtvermietungsergebnis von 

ca. 12.000 m² liegt der Fasanenhof genau im Durchschnitt 

der vergangenen zehn Jahre. 

Ein ursprünglich für die Revitalisierung vorgesehenes Projekt 

wurde zwischenzeitlich vom Markt genommen und 

soll durch eine komplette Neubebauung ersetzt werden. 

Somit ist auch hier nicht vor 2023 mit neuen Flächen zu 

rechnen. 


30 31 


VAIHINGEN/MÖHRINGEN 

Das Gewerbegebiet Vaihingen/Möhringen, auch Synergiepark 

genannt, wird derzeit von zwei Großprojekten 

dominiert: von dem Neubau der Daimler AG, dessen Campus-Charakter 

schon vollständig erkennbar ist, und von 

dem vorgesehenen Neubau der Allianz AG am östlichen 

Ende der Heßbrühlstraße. Das Projekt der Daimler AG wird 

zum Jahreswechsel 2020/2021 fertiggestellt und bezogen 

rund 12.000 m² wird in den nächsten Jahren in der Handwerkstraße 

folgen. 

Die Anzahl der Verträge lag 2019 auf dem Niveau von 2018, 

dagegen hat sich der Umsatz mit ca. 32.600 m² Bürofläche 

etwas reduziert. Dominierend waren im Vergleich zu den 

Vorjahren die kleineren Verträge bis 1.000 m². Das Segment 

zwischen 1.000 m² und 5.000 m² war ebenfalls gut besetzt, 

Büromarkt Stuttgart: 

Flächenumsätze 2019 

≤ 10.000 m 2 

10.001 bis 20.000 m 2 

sein, dasjenige der Allianz AG wird voraussichtlich mit einer 

Verzögerung von 12 bis 18 Monaten, d. h. bis Mitte/Ende 

der größte abgeschlossene Vertrag umfasste ca. 7.000 m². 

Die Mietpreise in Vaihingen lagen im Neubaubereich in 

20.001 bis 30.000 m 2 

2022 so weit sein. Nach Abschluss dieser Bautätigkeiten 

der Spanne von 16,50 bis 18,00 €/m², für Bestandsflächen 

30.001 bis 40.000 m 2 

Richtung 

Heilbronn 

werden in diesem Gebiet insgesamt zusätzliche 10.000 Arbeitsplätze 

vorhanden sein. Die Erreichbarkeit der Arbeitsplätze 

wird durch die erst vor wenigen Jahren eröffnete 

je nach Qualität bei 9,50 bis 14,00 €/m². Der Möhringer 

Teil des Gewerbegebiets ist aufgrund der Entfernung zur 

S-Bahn und der Struktur traditionell etwas schwächer in 

ab 40.001 m 2 

Gewerbe-/Bürostandorte 

A 81 

Stadtbahnlinie, aber auch durch den zukünftigen Regional- 

den Mietpreisen. 

bahnhof Vaihingen gewährleistet sein. Derzeit arbeiten so- 

Am einstigen IBM-Areal, dem heutigen „VAI Campus“, wur- 

STAMMHEIM 

wohl die Landeshauptstadt Stuttgart als auch die im Gebiet 

de auch 2019 viel gearbeitet. Derzeit sieht es so aus, dass 

MÜHLHAUSEN 

ansässige Industrie gemeinschaftlich an Verbesserungen für 

ein Pavillon der bestehenden Eiermann-Gebäude ab 2020 

ZUFFENHAUSEN 

den Individualverkehr. Vorgesehen ist auf lange Sicht eine 

Seilbahnverbindung, deren Bahnhof sich im heutigen Be- 

bereits einer Interimsnutzung zugeführt wird und man auf 

diesem Wege den Neustart des „VAI Campus“ beginnen 

A 81 

MÜNSTER 

reich der EnBW-Gaskugeln (Ecke Wallgraben/Industriestraße) 

befinden soll. Diese Vision, die sicherlich helfen würde, 

wird. Die Gesamtkonzeption „Leben und Arbeiten an einem 

Standort“ wurde im vergangenen Jahr weiter ausgearbeitet. 

Richtung 

Singen 

WEILIMDORF 

FEUERBACH 

BAD CANNSTATT 

eines der Hauptprobleme in diesem Gebiet zu lösen, dürfte 

Die bereits seit Jahren angesprochene, dringend erforder- 

allerdings frühestens in der zweiten Hälfte der 2020er-Jah- 

liche bessere Anbindung an den ÖPNV soll jetzt ebenfalls 

INNENSTADT 

re umgesetzt werden. Bis dahin bleibt die Hoffnung auf 

den Ausbau und die Erweiterung der Nord-Süd-Straße, ein 

schon angestoßenes Projekt. Bereits umgesetzt wurde dagegen 

2019 der zweite Vollanschluss in das Gebiet, der zu 

einer ersten Entlastung geführt hat. 

angegangen werden: Im Rahmen der Haushaltsbeschlüsse 

für die Jahre 2020/2021 wurde eine Machbarkeitsstudie 

zur Überprüfung der Anbindung des Campus an das Stadtbahnnetz 

beschlossen. 

Ebenfalls neue Projektideen bestehen für ein Areal auf 

INNENSTADT 

BOTNANG 

CITY 

INNENSTADT 

UNTERTÜRKHEIM 

INNENSTADT 

OBERTÜRKHEIM 

WANGEN 

HEDELFINGEN 

Im Jahr 2019 wurde eines der letzten großen Projekte vollendet, 

das „Neo“ in der Ruppmannstraße. In den nächsten 

Jahren wird ein weiteres Projekt in der Kupferstraße folgen, 

allerdings nur mit einer Gesamtgröße von ca. 3.500 m 2 Bü- 

der Gemarkung Möhringen, auf dem eine Größe von ca. 

50.000 m² Bürofläche realisiert werden kann. Erste Visualisierungen 

existieren bereits, auch ein Architektenwettbewerb 

wurde angestoßen. Hierbei handelt es sich um ein Are- 

Richtung 

Karlsruhe 

A 8 

VAIHINGEN 

MÖHRINGEN 

DEGERLOCH 

SILLENBUCH 

rofläche, aber auch dieses kann bereits vor Baubeginn eine 

al, das sicherlich als eines der wenigen – vorausgesetzt, es 

BIRKACH 

Vollvermietung aufweisen. Ein weiteres Büroprojekt mit 

entsteht in Kürze – ein größeres Angebot darstellen könnte. 

A 81 

Kreuz 

Stuttgart 

FASANENHOF 

PLIENINGEN 

Vaihingen/Möhringen/ 

STEP 


m 2 

Ø Mietpreis 

≤ 500 m 2 501 – 1.000 m 2 1.001 – 2.000 m 2 2.001 – 5.000 m 2 > 5.000 m 2 

7 % 

2.400 

21 % 

6.800 

30 % 

9.700 

20 % 

6.400 

22 % 

7.300 

Vaihingen: 15,50 €/m 2 , Möhringen: 14,00 €/m 2 

LEINFELDEN- 

ECHTERDINGEN 

MESSE 

STUTTGART 

FLUGHAFEN 

STUTTGART 

A 8 

Richtung 

München 

Spitzenmiete 

Vaihingen: 18,00 €/m 2 , Möhringen: 15,00 €/m 2 


32 

PROGNOSEN 2020 

33 

Prognosen 


Die Realisierung der seit Jahren prognostizierten 

Veränderungen schreitet inzwischen voran. Neue 

Arbeitswelten und innovative Produktionsformen 

werden in allen Bereichen geschaffen, auch zur 

Kompensation gestiegener Kosten. 

Ein Angebot, das einem potenziellen Nutzer eine größere Auswahl an verfügbaren 

Flächen eröffnet, wird es in den kommenden Jahren voraussichtlich weder in der City/ 

Innenstadt noch in den Teilmärkten geben. Unsere Einschätzung für 2020 liegt bei 

einem Gesamtumsatz von ca. 180.000 bis 200.000 m². 

Die nach wie vor fehlenden Neubauprojekte tragen dazu 

bei, dass es am entsprechenden Angebot und der dazugehörigen 

Auswahl für die Nachfrager fehlt. Auch ist mit ca. 

220 abgeschlossenen Verträgen 2019 ein deutlicher Rückgang 

im Vergleich zu den Spitzen in den Vorjahren von ca. 

340 Verträgen feststellbar. 

Unterstellt man, dass der viel diskutierte Transformationsprozess 

in der Industrie weiter vorangetrieben wird und 

man die Nutzer mit entsprechenden Produkten mehrgleisig 

bedienen möchte, so wird es zumindest für den stark von 

der Automobilindustrie geprägten Standort Stuttgart eine 

wesentliche Frage sein, ob die von der Politik geforderte Abkehr 

vom Verbrennungsmotor vom Verbraucher auch angenommen 

wird und er diese Veränderungen mitträgt. 

Die derzeitigen wirtschaftlichen Kennzahlen sprechen im 

Automobilbereich zwar noch von Umsatzrekorden, allerdings 

sind die Auftragseingänge der Zulieferindustrie bereits 

dramatisch zurückgegangen. In der Folge sind erste 

Sparmaßnahmen eingeleitet und entsprechend erste Entscheidungen 

über weiteres Wachstum vorläufig ausgesetzt 

worden. 

Die Aussichten für 2020: 

Marktenge und getrübte konjunkturelle Aussichten 

Aus der Vielfalt der Branchen am Stuttgarter Markt folgt 

erfreulicherweise, dass man in der Landeshauptstadt nicht 

vollständig vom Automobilbau abhängig ist, allerdings gestaltet 

sich die Gesamtsituation auch für die hiesigen Unternehmen 

derzeit nicht einfach: Die rückläufige Anzahl gut 

qualifizierter Arbeitskräfte führt zu dem berühmt gewordenen 

„War of Talents“. Dies bedeutet höhere Kosten bei 

den Gehältern – vorausgesetzt, man bekommt überhaupt 

die gewünschten Bewerber und Bewerberinnen, ansonsten 

erhöhen sich nur die Kosten für die Suche. Parallel dazu 

steigen die Mietkosten für Büroflächen aufgrund gestiegener 

Baupreise und der Enge am Markt. Die Unternehmen 

reagieren mit einer effizienteren Verwendung der Fläche; 

durch Open-Space- und ähnliche Konzepte muss die Kostensteigerung 

kompensiert werden. Der Engpass bei den 

Arbeitskräften wird noch zusätzlich dadurch gesteigert, dass 

die öffentliche Hand jetzt ebenfalls Nachholbedarf bei der 

Gewinnung von Personal hat und z. T. auf die gleichen Kräfte 

spekuliert. 

Schlussendlich steigen derzeit an allen Stellen die Kosten, 

allerdings bei nicht weiter steigenden Margen. Durchsetzbar 

sind Preiserhöhungen beim Abnehmer derzeit praktisch 

aber nicht, denn dieser wird momentan mit Kostensteigerungen 

im persönlichen Bereich belastet. 

Im Ergebnis wird sich allerdings auch zeigen, dass alte, nicht 

mehr zeitgemäße Gebäude trotz Marktenge schwieriger zu 

vermarkten sein werden und zukünftig nur noch Gebäude 

gefragt sein werden, die die erforderliche Nutzung abbilden 

können und damit die Chance auf Kosteneinsparung durch 

mehr Effizienz beinhalten. Neue Gebäude hingegen werden 

bei guter Planung aufgrund des breiteren Nutzungsspektrums 

auch weiterhin problemlos ihre Nutzer finden. 

Für das Jahr 2020 gehen wir von einer Beruhigung, aber 

nicht von einem starken Einbruch aus. Da der Stuttgarter 

Büromarkt schon immer etwas defensiver reagiert hat als 

andere Märkte, dürfte diese Beruhigung auch bei einer 

konjunkturellen Delle auf einem überschaubaren Niveau 

bleiben – vorausgesetzt, der Industrie gelingt weiterhin der 

Anschluss an die Weltmärkte. 


34 35 

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36 

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E & G Real Estate: Stuttgarter Büromarktbericht 2019/2020

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