Büromarktbericht Braunschweig 2021

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entwicklung
Tendenzen und Erkenntnisse
Die bisher präsentierten Ergebnisse des Büromarktberichts
spiegeln das Berichtsjahr 2020 wider, welches aufgrund der
Corona-Pandemie als ein sehr spezielles Jahr wahrgenommen
und in Erinnerung bleiben wird. Natürlich wird hier erneut
eine Momentaufnahme der aktuellen Situation dargestellt. Doch
im Kontext der zeitlichen Entwicklung könnte diese aber un ter
Umständen eine deutlich größere Tragweite haben als die der
vorangegangenen Jahre. Die Mehrzahl der Marktteilnehmer wird
sich mit der Frage beschäftigen, ob dies der Wendepunkt ist
und die lange Zeit der positiven Entwicklungen nun ein Ende hat.
Eine befriedigende Antwort auf diese Frage werden wir erst in
einigen Jahren geben können, aber die Beobachtungen von
Entwicklungen auf dem Braunschweiger Büroimmobilienmarkt
über einen Zeitraum von bereits sechs Jahren haben uns jedoch
die Identifizierung von Trends und nachhaltigen Mittelwerten
ermöglicht. Daher können wir an dieser Stelle durchaus die aktuellen
Marktdaten des Corona-Jahres 2020 im zeitlichen Zusammenhang
betrachten und die Entwicklungen analysieren. Dann
ist auch die Frage zu beantworten, ob das Corona-Virus sich schon
jetzt auf den Büromarkt der Löwenstadt ausgewirkt hat.
Umsatz und Leerstand
Der Umsatz für 2020 liegt mit 36.000 m² oberhalb des Vorjahreswertes
und des langjährigen Mittelwertes. Damit
könnte für diesen Aspekt die Schlussfolgerung lauten, dass
sich die Pandemie nicht nachteilig ausgewirkt hat. Wenn
aber die Tatsache beachtet wird, dass gut ein Drittel des
Umsatzes auf die Anmietung des BC III durch die Stadt
Braunschweig entfällt, dann stellt sich die Lage etwas differenzierter
dar. Ohne diese Anmietung würde sich in Bezug
auf den reinen Vermietungsumsatz ein Rückgang von gut
30 % gegenüber 2019 ergeben. Dafür ist aber der Eigennutzeranteil
um gut 50 % im Vergleich zum Vorjahr gestiegen.
Auch hier ist zu berücksichtigen, dass diese Projekte bereits
vor der Pandemie geplant wurden. Insgesamt betrachtet hat
der Umsatz in 2020 den Mittelwert der Vorjahre von rund
30.000 m² erneut bestätigt.
Für den Leerstand dagegen ist die gegenläufige Entwicklung
zur bisherigen Tendenz sofort sichtbar: Mit einem Plus von
13.000 m² gegenüber dem Vorjahr wurde sogar der Wert von
2018 übertroffen. Die Leerstandsquote ist nach ihrem bisherigen
Allzeittief in 2019 von 1,1 % wieder auf 1,7 % gestiegen.
Dies sollte aber nicht überbewertet werden, da der Leerstand
noch einen erheblichen Abstand zur Quote eines gesunden
Marktes aufweist, die allgemein mit 3 % bis 5 % beziffert wird.
Der zunehmende Leerstand ist vielmehr als vorhandenes Angebot
zu werten, welches den suchenden Unternehmen ermöglicht,
sich auf dem Markt zu bewegen und die bestmög -
liche Bürofläche auszuwählen. Schlussendlich regulieren
Angebot und Nachfrage den Preis, was in einigen Bereichen
den Druck auf die Mieten mindern kann.
Mieten
Die Büromieten haben sich von der Corona-Pandemie 2020
nicht beeindrucken lassen und ihr Wachstum unvermindert fortgesetzt.
Das mittlere Mietniveau hat sich seit 2015 von 7,60 €/m²
fast kontinuierlich um insgesamt rund 12 % auf nunmehr
8,50 €/m² erhöht. Ein vergleichbarer Trend lässt sich auch bei
den mittleren Mieten der Neuvermietungen feststellen. Diese
haben seit ihrem niedrigsten Wert 2018 um 1,35 €/m² zugelegt,
was gut 15 % entspricht. Die Spannbreite der Mehrzahl aller
Mieten hat sich seit 2016 zunächst stetig verringert. Gegenüber
dem Vorjahr ist nunmehr eine Verschiebung nach oben festzustellen,
was bedeutet, dass die Anzahl der günstigen Mietflächen
weiter zurückgeht. Für die aktuelle Situation lässt sich aber
bei den Mieten feststellen, dass die Angebotsknappheit die
pandemischen Unsicherheiten überlagert hat.