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10 R E c H T EEP-JOURNAL | April 2011 Aktuelles aus dem Bank- und Kapitalmarktrecht Quotale Haftung: Darum prüfe, wer sich bindet Bild: © Torian – Fotolia.com Unangenehme Überraschungen lauern oft im Geheimen. Beim Invest in geschlossene Immobilienfonds liegt eine persönliche Haftung im Rahmen des Wahrscheinlichen. Geschlossene Fonds investieren einerseits die von den Gesellschaftern eingeworbenen Gelder und die von Banken aufgenommenen Kreditmittel in den Erwerb von Immobilien; dabei werden sie regelmäßig als Gesellschaft bürgerlichen Rechts organisiert. In der vertraglichen Konzeption eines solchen Immobilienfonds ist es gewöhnlich vorgese- Wettbewerbsrecht: Verbraucherschutz geht nicht offline 3, 2, 1 … „Wettbewerbsverstoß“ hieß es in einem vom Bundesgerichtshof zu entscheidenden Fall, in dem ein gewerblicher Verkäufer bei eBay seine Ware unter Ausschluss der Gewährleistung verkauft hatte. Dieser Ausschluss aber widerspricht verbraucherschutzrechtlichen Bestimmungen, die auf der europäischen verbrauchsgüterkaufrichtlinie beruhen. Da diese Richtlinie Dr. Markus Stöterau | Rechtsanwalt hen, dass der Gesellschafter nur in Höhe seiner Beteiligung für die verbindlichkeiten des geschlossenen Immobilienfonds einstehen muss. In den Darlehensverträgen mit der finanzierenden Bank wird diese sogenannte quotale Haftung regelmäßig berücksichtigt, so dass der Gesellschafter bislang davon ausgehen konnte, dass er letztlich nur in Höhe seiner Beteiligung für verbindlichkeiten des Immobilienfonds haftet. In der Regel sehen die Fondskonzepte tatsächlich vor, dass im Sicherungsfall die Erlöse aus der verwertung der Immobilien auf die von den Gesellschaftern zu leistenden Haftungsbeiträge angerechnet werden. Dies bewertet der Bundes gerichtshof anders. Die in den Fondskonzepten festgeschriebene quotale Haftung wäre kein gesetzlich ge - regeltes Haftungskonzept und die vertragsparteien seien in der entsprechenden Ausgestaltung frei. In dem Fall, welcher der Entscheidung des Bundesgerichtshofes zu Grunde liegt, kam dieser zur versagung der Anrechnung des Erlöses aus der verwertung der Immobilien auf die quotale Haftung des Gesellschafters. Der Gesellschafter musste also zahlungen an die den geschlossenen Immobilienfonds finanzierende Bank leisten, ohne dass die Anrechnung von verwertungserlösen anerkannt worden ist. vor dem Hinter grund dieser Rechtsprechung ist es ratsam, die persönliche Haftung bei geschlossenen Immobilienfonds zu überprüfen. Dr. Jan F. Reese | Rechtsanwalt nicht nur zum ziel hat, ein hohes verbraucherschutzniveau zu sichern, sondern auch Wettbewerbsverzerrungen zu verhindern, sind die damit verbundenen verhaltensweisen auch wettbewerbsrechtlich relevant. Konsequenz der Missachtung von Bestimmungen des verbraucherschutzes können somit auch wettbewerbsrechtliche Schadensersatz- und Unterlassungsansprüche sein. Aus diesem Grund ist besondere vorsicht geboten.
EEP-JOURNAL | April 2011 R E c H T GbR: Aufgepasst beim Immobilienkauf Grundstücks- und Immobiliengeschäfte mit Gesellschaften bürgerlichen Rechts (GbR) bleiben schwierig: Da der Erwerber oftmals nicht sicher ist, wer tatsächlich Gesellschafter bzw. Vertretungsberechtigter der GbR ist, können Kaufverträge mit einer GbR sogar unwirksam sein. Die Reformbemühungen des Gesetzgebers haben keine abschließende Klarheit gebracht. Der Erwerber kann zwar Eigentümer des Grundstücks oder der Immobilie werden, wenn er gutgläubig darauf vertraut, der oder die veräußerer seien vertretungsberechtigte Gesellschafter der GbR. Geschäftsführer in der Krise Wichtig für Geschäftsführer einer GmbH: Im Fall eines kriselnden Unternehmens sollten auch aus persönlichen Gründen die Alarmglocken läuten. Denn wenn jetzt etwas schief geht, steht der Geschäftsführer mit einem Bein in der Schadensersatzpflicht. Dabei muss er nicht erst dann tätig werden, wenn er zum Insolvenzantrag verpflichtet wäre. Der Geschäftsführer ist auch schon im vorfeld zu umfassenden Maßnahmen und zur ständigen wirtschaftlichen Selbstprüfung verpflichtet. Je nach Größe und Struktur des Unternehmens hat er eine Organisation aufzubauen, die über Bilanzanalyse, Finanzpläne und Beobachtung des Unternehmensumfeldes eine Krisenfrüherkennung gewährleistet. Sobald sich Krisen signale ergeben, hat der Geschäftsführer die Sanierung einzuleiten. Dabei ist er zwar nicht für sämtliche Maßnahmen zuständig; für solche aber, die in die Entscheidungskompetenz der Gesellschafter fallen, hat er un- Wenn die veräußerer aber nicht vertretungsbefugt sind, ist die Situation unklar. Der Erwerber muss sich trotz seiner Eigentümerstellung unter Umständen gegen (Herausgabe- oder Ersatz-) Ansprüche des wirklich Berechtigten wehren. Um solchen Situationen vorzubeugen, bietet sich an, dass sich die veräußerer als handelnde Gesellschafter auch persönlich zur Eigentumsverschaffung verpflichten. Damit kann unter Umständen ein Rechtsgrund für den Eigentumserwerb geschaffen werden. zuverlässiger wäre allerdings, bereits im vorfeld durch bestimmte Gestal- tungsmaßnahmen eine vertretungsbefugnis für künftige Erwerber sicher- zustellen, um die verkehrsfähigkeit von Grundstücken und Immobilien zu gewährleisten. Möglich wäre etwa, eine GbR bei Neugründung durch öffentliche Urkunde so zu errichten, dass ein Gesellschafterwechsel und eine Änderung der vertretungsbefugnis nur wirksam sind, wenn die Gründungsurkunde durch einen neu beurkundeten Gesellschaftsvertrag außer Kraft gesetzt wird. In jedem Fall sollten die Risiken bei Grundstücks- und Immobiliengeschäften mit einer GbR lückenlos analysiert werden. Abwarten ist selten hilfreich verzüglich eine Gesellschafterversammlung einzuberufen, in der er über das vorliegen der krisenhaften Entwicklung und über mögliche Sanierungskonzepte informieren muss. zusätzlich kann es erforderlich sein, dass der Geschäftsführer durch geeignete Sofort maßnahmen Mittel ergreift, um bis zum erforderlichen Gesellschafterbeschluss Schaden von der Gesellschaft ab zuwenden. In jedem Fall gilt: Bloßes Abwarten ist selten hilfreich! Dr. Jan F. Reese | Rechtsanwalt Dr. Jan F. Reese | Rechtsanwalt Bild: © Helder Almeida – Fotolia.com 11
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