Geschäftsbericht - Familienheim Pforzheim

Geschäftsbericht 

Familienheim 

Pforzheim.

Geschäftsbericht 

Familienheim 

Pforzheim.

Familienheim Pforzheim Baugenossenschaft eG 

Geschäftsstelle Lindenstraße 39 

75175 Pforzheim 

Telefon (0 72 31) 93 19-0 

Fax (0 72 31) 93 19-11 

Internet www.familienheim-pforzheim.de 

E-Mail info@familienheim-pforzheim.de

Inhalt 

5 Aufbau 

6 Lagebericht 

Gesamtwirtschaftliche Entwicklung 

Bau- und Wohnungswirtschaft 

14 Bautätigkeit 

Wohnungswirtschaftliche Tätigkeit 

Fertige Maßnahmen 

Bauüberhang 

Gesamtbauleistung 

24 Bauvorbereitung 

Planung und Bauvorbereitung 

30 Verkaufstätigkeit 

32 Wohnungsverwaltung 

Instandhaltung und Modernisierung 

Regiebetrieb 

40 Lage der Genossenschaft 

Wirtschaftliche und finanzielle Lage 

Vermögenslage 

Ertragslage 

Verwaltete Vermögen und Verpflichtungen 

Wirtschaftsplan 2011 

54 Ausblick 2011 

Schlussbemerkung 

58 Bericht des Aufsichtsrates 

61 Maßnahmen 2010 

65 Bilanz zum 31.12.2010 

Gewinn- und Verlustrechnung 

Anhang für das Geschäftsjahr 2010 

Wohnungsbestand

Pforzheim, 

Philipp-/Salierstraße 

Neubau 

Fertigstellung 2011 

45 Mietwohnungen und 6 Reihenhäuser 

in Arbeitsgemeinschaft mit zwei anderen 

Pforzheimer Wohnungsunternehmen

Aufbau 

Rechtliche Grundlagen. 

Mitgliedschaften. 

I. Organe 

Vertreterversammlung 66 Vertreter gewählt am 9. Mai 2005 

Aufsichtsrat Werner Burckhart, Landrat a.D., Vorsitzender 

Andrea Hermesmeier, Ltd. Stadtrechtsdirektorin, 

stellv. Vorsitzende 

Erich Bähner, Steuerberater, vereid. Buchprüfer 

Dr. Marianne Engeser, Apothekerin 

Heidrun Frey, Hausfrau 

Joachim Grunwald, Geistlicher Rat, Pfarrer i.R. 

Wolfgang Hof, Oberstaatsanwalt a.D. 

Albert Roth, Kirchenrat i.R. 

Volker Winkel, Bürgermeister 

Vorstand Martin Stahl, Dipl.-Betriebswirt (FH), Vorsitzender 

Norbert Endler, Dipl.-Ing. (FH), Architekt 

II. Gründung 24. Mai 1948 

III. Anerkennung als Geschädigtengemeinschaft am 16.2.1954 

als Betreuungsunternehmen am 29.1.1958 

IV. Mitgliedschaften vbw Verband baden-württembergischer 

Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. 

Gesetzlicher Prüfungsverband, Stuttgart 

Siedlungswerk Baden e.V. 

Vereinigung von Wohnungsunternehmen 

in der Erzdiözese Freiburg, Karlsruhe 

Deutsche Entwicklungshilfe für soziales 

Wohnungs- und Siedlungswesen e.V. (Deswos), Köln 

Arbeitgeberverband der Wohnungswirtschaft e.V., 

Düsseldorf

Lagebericht 6 

Bautätigkeit 

Bauvorbereitung 

Verkaufstätigkeit 

Wohnungsverwaltung 

Lage der Genossenschaft 

Ausblick 


Bericht des Aufsichtsrates 

Anhang 

Lagebericht 

Gesamtwirtschaftliche Entwicklung. 

Die im Winterhalbjahr 2009/2010 sehr kräftige Weltkonjunktur 

hat seit dem Frühjahr an Schwung verloren. 

Das hat sehr unterschiedliche Ursachen. Zum einen 

restriktive Maßnahmen der Geld- und Fiskalpolitik, um 

aufkommenden Inflationsdruck zu dämpfen, und zum 

anderen anhaltende strukturelle Probleme im Finanzund 

Immobiliensektor. Auch bleibt die Stimmung an 

den internationalen Finanzmärkten angespannt. Sorgen 

um stark gestiegene Budgetdefizite und Schuldenstände 

der Industrieländer und damit einhergehende 

Zweifel an der Zahlungsfähigkeit insbesondere einiger 

Länder der Euroraum-Peripherie bestimmen das 

Geschehen. Die Entwicklung ist jedoch in den einzelnen 

Ländern sehr unterschiedlich. 

In Deutschland hat sich im laufenden Jahr der konjunkturelle 

Aufholprozess mit hoher Dynamik fortgesetzt. 

Der krisenbedingte Produktionsrückgang ist inzwischen 

zu mehr als 70% aufgeholt worden. Die deutsche 

Wirtschaft, die über Jahre Schlusslicht im Euroraum 

war, steuert nunmehr überdurchschnittliche Wachstumsbeiträge 

zum Bruttoinlandsprodukt der Währungsunion 

bei. 

Die Impulse für den Konjunkturanstieg kamen überwiegend 

aus dem Inland. Der Außenhandel erklärt 

nur etwa ein Viertel des Wachstums des Jahres 2010. 

Besonders wichtig war 2010 der Investitionsanreiz, 

der aus dem historisch niedrigen Zinsniveau resultierte.

Lagebericht 8 

Bautätigkeit 





Ausblick 



Anhang 

Lagebericht 

Gesamtwirtschaftliche Entwicklung. 

Da die Investoren das Risiko von Auslandsanlagen nunmehr 

deutlich höher einschätzen als vor der Finanzkrise, 

gewannen Anlagemöglichkeiten im Inland erheblich 

an Attraktivität. Diese zusätzlichen Investitionen waren 

2010 der bei weitem größte Wachstumstreiber. Nach 

Jahren der binnenwirtschaftlichen Nachfrageschwäche 

stand das Jahr 2010 im Zeichen einer neuen Binnenkonjunktur. 

Im Jahresdurchschnitt 2010 expandierte das 

reale Bruttoinlandsprodukt um 3,6% (Vorjahr ./. 5%). 

Der Arbeitsmarkt hat das ganze Jahr hindurch von der 

günstigen konjunkturellen Entwicklung profitiert. Kräftig 

gestiegen ist die Beschäftigung im Dienstleistungssektor, 

weil die Industriefirmen aufgrund der günstigen 

Auftragslage ihre Belegschaften stark ausgeweitet 

haben, zunächst über Leiharbeiter, und diese statistisch 

den Unternehmensdienstleistern zugerechnet 

werden. Die Inanspruchnahme von Kurzarbeit nimmt 

weiter ab. Insgesamt werden wieder vermehrt sozialversicherungspflichtige 

Vollzeitstellen geschaffen. Die 

Arbeitslosigkeit sinkt im Jahresdurchschnitt 2010 um 

180.000 Personen von 3,42 Mio. auf 3,24 Mio., was 

einer Arbeitslosenquote von 7,7% entspricht. 

Das Verbraucherpreisniveau ist 2010 insgesamt verhalten 

gestiegen, im Jahresdurchschnitt um 1,1% 

(Vorjahr 0,4%). Hierzu trugen vor allem die höheren 

Preise für Energie, insbesondere für leichtes Heizöl 

und Kraftstoffe, bei. Aber auch die Preise für saisonabhängige 

Nahrungsmittel wie Gemüse und Obst 

zogen aufgrund ungünstiger Witterung stark an. Für 

das nächste Jahr ist mit einem leicht beschleunigten 

Anstieg der Lebenshaltungskosten zu rechnen.

Lagebericht 10 

Bautätigkeit 





Ausblick 



Anhang 

Lagebericht 

Bau- und Wohnungswirtschaft. 

Die Bauinvestitionen tragen in diesem Jahr deutlich 

zum Aufschwung bei, sie legen gegenüber dem Vorjahr 

um 4,2% zu, während im Vorjahr eine Abnahme 

von 1,5% zu verzeichnen war. Zu diesem positiven 

Ergebnis haben vor allem der Wohnungsbau, der um 

5,4% anstieg, und der öffentliche Bau, der um 4,1% 

zugenommen hat, beigetragen. 

Die Wohnungsbauinvestitionen sind in den ersten 

beiden Quartalen dieses Jahres kräftig gestiegen. Im 

dritten und vierten Quartal verlangsamte sich das 

Tempo dann etwas, die positive Grundtendenz blieb 

jedoch erhalten. Denn die Baugenehmigungen sind in 

den vergangenen Monaten deutlich gestiegen und die 

Auftragseingänge haben merklich zugelegt. Die Hypothekenzinsen 

dürften günstig bleiben, und zudem 

stützen die weiterhin positive Entwicklung am Arbeitsmarkt 

und steigende Reallöhne die Wohnungsbaunachfrage. 

In 2010 nehmen die Wohnungsbauinvestitionen 

daher um 5,4% zu.


Sonnenbergstraße 41 

Neubau 


8 Mietwohnungen

Lagebericht 12 

Bautätigkeit 





Ausblick 



Anhang 

Lagebericht 

Bau- und Wohnungswirtschaft. 

Bis zum Jahr 2030 rechnet das Statistische Landesamt 

mit einem Neubaubedarf von 380.00 Wohnungen in 

Baden-Württemberg. Dazu wären bis zum Jahr 2015 

jährlich rd. 22.000 Wohnungen erforderlich und 

danach gut 15.000 Wohnungen je Jahr. In Pforzheim 

prognostiziert das Statistische Landesamt bis zum Jahr 

2030 einen Bedarf von knapp 4.000 Wohnungen, 

während im Enzkreis fast doppelt so viele Wohnungen 

benötigt werden. Fertiggestellt wurden in Pforzheim 

im Jahr 2008 insgesamt 115 Wohnungen und im Jahr 

2009 waren es 167 Wohnungen.

Lagebericht 

Bautätigkeit 14 





Ausblick 



Anhang

Bautätigkeit 

Wohnungswirtschaftliche Tätigkeit 

unserer Genossenschaft. 

Die Familienheim Pforzheim war im Jahre 2010 wieder in allen wohnungswirtschaftlichen 

Leistungsbereichen tätig. Im Berichtsjahr begonnene Häuser , 

Wohnungen , Garagen und Sonstige . 

Mietwohnungen 

Neubau 

Sanierung/Umbau/Modernisierung 

– – – – 

Pforzheim, Danziger Straße 2 1 28 – – 

Pforzheim, Kaiser-Friedrich-Straße 113 1 10 – – 

Ittersbach, Breitwiesenring 1+3 1 12 7 – 

Ittersbach, Breitwiesenring 5 + 7 1 12 7 – 

Ittersbach, Zum Wiesengrund 8+10 1 12 7 – 

Summe 5 74 21 – 

Eigentumswohnungen/Eigenheime 

Baubetreuung 

Neubau 

– – – – 

Pforzheim, Wilhelm-Lenz-Straße 23 + 25 – – – 1 


Pforzheim, Baumgärtnerstraße 7 1 4 – – 

Pforzheim, Kappelhofstraße 3 + 5 – – – 1 

Summe 1 4 – 1 

Gesamt 6 78 21 2

Lagebericht 






Ausblick 



Anhang 


Lion-Feuchtwanger-Allee, 

Tiergarten 

Neubau 


6 Reihenhäuser und 

1 Doppelhaus

Bautätigkeit 

Fertige Maßnahmen. 

Im Berichtsjahr fertig gestellte Häuser , Wohnungen , Garagen und 

Sonstige . 

Mietwohnungen 

Neubau 

Pforzheim, Sonnenbergstraße 41 1 8 8 – 


Pforzheim, Kaiser-Friedrich-Straße 113 1 10 – – 


Baubetreuung 


– – – – 

Pforzheim, Baumgärtnerstraße 7 1 4 – – 

Pforzheim, Kappelhofstraße 3+5 – – – 1 

Summe 1 4 – 1 

Gesamt 3 22 8 1

Lagebericht 






Ausblick 



Anhang

Bautätigkeit 

Bauüberhang. 

Bauüberhang von Häusern , Wohnungen , Garagen und Sonstigen . 

Mietwohnungen 

Neubau 

Bauüberhang 31.12.2009 3 32 32 – 

Baubeginne 2010 – – – – 

Fertigstellungen 2010 1 8 8 – 

Bauüberhang 31.12.2010 2 24 24 – 


Bauüberhang 31.12.2009 – – – – 

Baubeginne 2010 5 74 21 – 

Fertigstellungen 2010 1 10 – – 

Bauüberhang 31.12.2010 4 64 21 – 


Baubetreuung 

Neubau 

– – – – 

Bauüberhang 31.12.2009 – – – – 

Baubeginne 2010 – – – 1 

Fertigstellungen 2010 – – – – 

Bauüberhang 31.12.2010 – – – 1 


Bauüberhang 31.12.2009 – – – – 

Baubeginne 2010 1 4 – 1 

Fertigstellungen 2010 1 4 – 1 

Bauüberhang 31.12.2010 – – – – 

Gesamt 6 88 45 1

Lagebericht 






Ausblick 



Anhang

Bautätigkeit 

Gesamtbauleistung. 

Insgesamt hat die Familienheim Pforzheim seit der 

Gründung im Jahre 1948 fertig gestellt: 

5.832 Wohnungen in Ein- und Mehrfamilienhäusern 

13 Kindergärten 

7 Wohnheime 

1 Jugendheim 

4 Gemeindezentren 

Die erstellten Wohnungen dienen mit 3.644 Einheiten 

= 62 % der Eigentumsbildung unserer Mitglieder; 

lediglich 2.188 Wohnungen = 38 % sind genossenschaftseigene 

Wohnungen.

Junges Wohnen bei der Familienheim Pforzheim 

Genießen Sie Ihre Freiheit

Spielraum für Vieles 

Mit uns per Mausklick in die neue Wohnung 

Professionelle Beratung 

Große Auswahl an attraktiven Wohnungen 

Umfangreiches Angebot im Internet 

Schnelle und unbürokratische Abwicklung 

Das kommt Ihnen entgegen 

Unsere Mieten lassen genügend Spielraum 

Günstige Mietpreise – oft unter dem Mietspiegel 

Geringe Nebenkosten – nach aktuellsten Energie - 

standards sanierte sowie neu gebaute Objekte 

Große Auswahl an Wohnungen zu 

erschwinglichen Mieten 

Hier können Sie bleiben 

Wir ermöglichen schnelle Veränderungen 

Multifunktionale Grundrisse 

Einfacher Wohnungstausch innerhalb 

der Genossenschaft 

Umfangreiche Angebotsauswahl

Lagebericht 

Bautätigkeit 

Bauvorbereitung 24 




Ausblick 



Anhang 


Danziger Straße 2 

Modernisierung 


28 Mietwohnungen


Planung und Bauvorbereitung. 

Nachstehende Bauvorhaben befanden sich im 

Berichtsjahr in Vorbereitung. 

Eigene Maßnahmen 

Neubau 

Pforzheim, Lion-Feuchtwanger-Allee 73-87* 

1 Doppelhaus und 6 Reihenhäuser 


Pforzheim, Breslauer Straße 18 

28 Mietwohnungen 

Pforzheim, Kaiser-Friedrich-Straße 115 + 117 


Pforzheim, Königsberger Straße 2 


Pforzheim, Strietweg 25 


* in Arbeitsgemeinschaft mit drei anderen Pforzheimer Wohnungsunternehmen

Lagebericht 

Bautätigkeit 

Bauvorbereitung 26 




Ausblick 



Anhang


Planung und Bauvorbereitung. 

Betreuung 


Pforzheim, 5 Kindergärtenumbauten sowie kleinere 

Modernisierungen am Hausbesitz privater Eigentümer.

Familien bei der Familienheim Pforzheim 

Fühlen Sie mal Sicherheit 

Hier fühlen Sie sich wohl 

Ihre Wünsche und Bedürfnisse stehen im Mittelpunkt 

Wohnen mit gutem Wohnwert 

Gute Nahverkehrsanbindung 

Gepflegte und gut ausgestattete Wohnungen 

Funktionale Grundrisse 

Moderne Energieversorgung 

Freundliches Wohnumfeld 

Es kann ein bisschen mehr sein 

Bei uns kann sich jeder individuell entfalten 

Große und helle Wohnungen 

Kinderspielplätze in vielen Wohnanlagen 

Gepflegt Grünanlagen um unsere Objekte 

Da wird Ihnen geholfen 

Konzentrieren sie sich auf das Wesentliche: 

Ihre Familie 

Umfassendes Dienstleistungsangebot 

Organisierter Winterdienst 

Kehrwoche


Lagebericht 

Bautätigkeit 


Verkaufstätigkeit 30 



Ausblick 



Anhang 

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen und Eigenheimen 

ist in unserem Tätigkeitsgebiet nach wie vor 

gering. Aus diesem Grund haben wir 2010 keine 

Eigentumsmaßnahmen begonnen. 

Anfang 2011 haben wir mit der Erstellung von einem 

Doppelhaus und von sechs Reihenhäusern in Pforzheim, 

Lion-Feuchtwanger-Allee 73 – 87 begonnen. 

Diese Maßnahme realisieren wir gemeinsam mit drei 

anderen Pforzheimer Wohnungsunternehmen.


Kaiser-Friedrich-Straße 113 



9 Mietwohnungen

Lagebericht 

Bautätigkeit 



Wohnungsverwaltung 32 


Ausblick 



Anhang


Die Verwaltungstätigkeit erstreckte sich bis zum 31. Dezember 2010 auf folgende 

Bestände von Häusern , Wohnungen , Garagen und Sonstigen : 

Mietshäuser 229 2.302 917 35 

zum Verkauf bestimmte Objekte – 6 9 – 

Eigener Bestand 229 2.308 926 35 

Verwaltung für Dritte: 

Eigentümergemeinschaften/Sonstige 84 945 921 24 

Verwaltung insgesamt 313 3.253 1.847 59 

Die Anzahl der verwalteten Wohnungen bei den Mietshäusern veränderte 

sich durch den Bezug von 8 Wohnungen in Pforzheim, durch Zusammenlegung 

(2 Wohnungen) und durch den Verkauf von zwei Wohnungen in Pforzheim. 

Die Wohnraumversorgung in Pforzheim und im Enzkreis ist nach wie vor gut. 

Die Wohnungsteilmärkte sind weitgehend ausgeglichen.

Lagebericht 

Bautätigkeit 





Ausblick 



Anhang 

Ittersbach, 

Breitwiesenring 1+3, 5+7 



24 Mietwohnungen


Im Jahr 2010 konnten insgesamt 274 Wohnungen (Vorjahr 310) an Wohnungs - 

suchende neu vergeben werden. Davon 8 Wohnungen als Erstbezug. Vermietungsschwierigkeiten 

bestehen nicht. Leerstände entstanden vor allem bei Modernisierungen 

und bei Mieterwechseln durch Schönheitsreparaturen. Die durchschnittliche 

Unternehmensmiete beträgt Euro 4,96 (Vorjahr Euro 4,79) je m² Wohnfläche/ 

Monat. 

Spannbreite der Wohnungsmieten 

in den Jahren 2009 und 2010 

bis Euro 4,50 bis Euro 5,– bis Euro 5,50 bis Euro 6,– über Euro 6,– 

Miete 

1000 Wohnungen 

500 

100

Lagebericht 

Bautätigkeit 





Ausblick 



Anhang 


Instandhaltung und Modernisierung. 

Regiebetrieb. 

Eine jährliche Begehung unseres gesamten Wohnungsbestandes 

dient dazu, die erforderlichen Instandhaltungs- 

und Instandsetzungsmaßnahmen zu erkennen 

und zu veranlassen. Dadurch können Schäden vermieden 

und die nachhaltige Vermietbarkeit der Objekte 

sichergestellt werden. Alle Wohnungen der Genossenschaft 

verfügen über Zentralheizungsanlagen, Warmwasserversorgung, 

eingebaute geflieste Bäder, neuzeitliche 

Sanitäreinrichtungen und Elektroinstallationen, 

Türschloss- und Sprechanlagen sowie Gemeinschaftsantenne 

und weitgehend über Kabelanschlüsse. Bei 

der Wahl der Heizenergie haben Fernheizung und Gas 

den Vorrang vor mit Öl betriebenen Anlagen. 

Ein Schwerpunkt unserer Tätigkeit ist derzeit die Modernisierung 

unseres Hausbesitzes. Trotz sorgfältiger Pflege 

ist es mittlerweile erforderlich, besonders unsere Mietshäuser, 

die in den 50er bis 70er Jahren gebaut wurden, 

umfassend zu modernisieren. Vor allem Maßnahmen 

zur Wärmedämmung der Gebäude und eine Anpassung 

der Wohnungen an den heutigen Standard sichern die 

Vermietbarkeit. 

Das Modernisierungsprogramm, das 2001 begonnen 

wurde, wurde planmäßig festgesetzt. Im Berichtsjahr 

2010 wurde die Modernisierung weiterer 74 Wohnungen 

begonnen und 10 Wohnungen fertiggestellt. 

Für Modernisierungsmaßnahmen wurden 2010 rd. 

Euro 2,6 Mio. aufgewendet. Das Programm wird fortgesetzt.

Lagebericht 

Bautätigkeit 





Ausblick 



Anhang 


Instandhaltung und Modernisierung. 

Regiebetrieb. 

Für die Pflege der Grünanlagen beschäftigen wir drei 

Mitarbeiter; weitere zwei Mitarbeiter sind als Maler 

tätig. Die übrigen Instandhaltungsarbeiten werden an 

Handwerksbetriebe vergeben. Für die Wohngebiete 

Alt- und Neuhaidach ist ein hauptamtlicher Hausmeister 

tätig. 

Blick auf die Entwicklung der Kosten der 

Bestandserhaltung in Mio. Euro 

2,50 

2,00 

1,50 

1,00 

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Ittersbach, 

Zum Wiesengrund 8+10 



12 Mietwohnungen

Lagebericht 

Bautätigkeit 




Lage der Genossenschaft 40 

Ausblick 



Anhang 


Wirtschaftliche und finanzielle Lage. 

Die nachstehende Aufstellung zeigt die Entwicklung 

der Vermögenslage in den Jahren 2009 und 2010 

(Seite 43). 

Die Investitionen beim Anlagevermögen betreffen vor 

allem Modernisierungen bei unseren Mietshäusern 

(Euro 2,6 Mio.) und den Neubau eines Mietshauses 

mit 8 Wohnungen in Pforzheim Sonnenbergstraße 41 

(Euro 0,8 Mio.). Außerdem erhöhte sich die Beteiligung 

an der BGB-Gesellschaft Salier-/Philippstraße 

(Euro 0,8 Mio.) 

Die Dauerfinanzierungsmittel veränderten sich durch 

die Aufnahme von Darlehen (Euro 2,2 Mio.) und 

durch planmäßige Tilgungen (Euro 0,66 Mio.). 

Desweiteren wurden Restschulden von Euro 1,2 Mio. 

vorzeitig zurückbezahlt. Die Veränderung der übrigen 

Verbindlichkeiten ist stichtagsbedingt. 

Das erzielte Jahresergebnis von Euro 2,05 Mio. hat 

das Eigenkapital weiter gestärkt. Sein Anteil an der 

Gesamtfinanzierung beträgt nun 68,4 %.

Die Kapitalentwicklung der Genossenschaft: 

Bilanzsumme und Eigenkapital in den Jahren 

2004 bis 2010 

2004 

2005 

2006 

2007 

2008 

2009 

2010 

0 10 20 30 40 50 60 70 80 Mio. Euro

Lagebericht 

Bautätigkeit 





Ausblick 



Anhang


Vermögenslage. 

2009 2010 

in 1.000 Euro % in 1.000 Euro % 

Vermögenswerte 

Anlagevermögen 68.509,6 88,4 70.775,1 87,7 

Umlaufvermögen und 

Rechnungsabgrenzungsposten 8.973,0 11,6 9.942,4 12,3 

77.482,6 100,0 80.717,5 100,0 

Schulden 

Rückstellungen 2.316,8 3,0 2.770,1 3,4 

Verbindlichkeiten 

aus Dauerfinanzierung 17.210,2 22,2 17.557,4 21,8 

Andere Verbindlichkeiten 4.605,8 5,9 5.188,2 6,4 

24.132,8 31,1 25.515,7 31,6 

Eigenkapital 53.349,8 68,9 55.201,8 68,4 

77.482,6 100,0 80.717,5 100,0 

Eigenkapital 

Geschäftsguthaben 3.657,9 6,9 3.661,5 6,6 

Rücklagen 49.431,7 92,6 51.283,9 92,9 

Gewinn 260,2 0,5 256,4 0,5 

53.349,8 100,0 55.201,8 100,0

Lagebericht 

Bautätigkeit 





Ausblick 



Anhang 


Baumgärtnerstraße 7 

Betreuung 


4 Mietwohnungen


Ertragslage. 

2009 2010 

in 1.000 Euro % in 1.000 Euro % 

Leistungsbereiche 

Hausbewirtschaftung 3.804,6 84,2 4.154,2 84,7 

Bau- und Verkaufstätigkeit 204,7 4,5 203,5 4,1 

Betreuungstätigkeit 387,5 8,6 489,4 10,0 

Kapitaldienst 123,2 2,7 56,9 1,2 

Summe Deckungsbeiträge 4.520,0 100,0 4.904,0 100,0 

Verwaltungsaufwand 2.358,6 52,2 2.482,4 50,6 

Betriebsergebnis 2.161,4 47,8 2.421,6 49,4 

Übrige Rechnung -13,5 -0,3 -370,8 -7,6 

Jahresüberschuss 2.147,9 47,5 2.050,8 41,8 

Die Ertragslage ist gut. Sie wird unverändert von der Hausbewirtschaftung be stimmt, 

deren Anteil 2010 an den gesamten Deckungsbeiträgen 84,7% beträgt. Der Jahresüberschuss 

ermöglicht eine Verzinsung des bilanziellen Eigenkapitals in Höhe von 

3,7 %.

Lagebericht 

Bautätigkeit 





Ausblick 



Anhang


Finanzlage 

Die Familienheim Pforzheim war zu jeder Zeit in der Lage, ihren Zahlungsverpflichtungen 

nachzukommen, eingeräumte Kreditlinien wurden nicht in Anspruch 

genommen. Trotz der angespannten Lage im Bankensektor und der damit verbundenen 

Restriktionen bei der Kreditvergabe sind keinerlei Finanzierungsprobleme zu 

verzeichnen. 

Nachtragsbericht 

Nach dem Ende des Geschäftsjahres sind keine Ereignisse eingetreten, die eine 

besondere Bedeutung für die Vermögens-, Ertrags- oder Finanzlage der Genossenschaft 

haben. 

Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung 

Der Geschäfts- und Ertragsentwicklung für die Jahre 2011 und 2012 stehen wir 

aufgrund unserer lokalen Marktstellung und der sich abzeichnenden Entwicklung 

der Nachfrage am Immobilienmarkt positiv gegenüber. Unsere Geschäftspolitik 

berücksichtigt die Chancen und Möglichkeiten des Marktes. 

Die Prognosen, die sich auf die Entwicklung der Genossenschaft für die nächsten 

Jahre beziehen, stellen unsere Einschätzung der wahrscheinlichsten künftigen Entwicklung 

auf Basis der uns zum Zeitpunkt der Erstellung des Lageberichts zur Verfügung 

stehenden Informationen dar. Da Prognosen mit Unsicherheiten behaftet 

sind bzw. sich durch Veränderungen der zugrunde gelegten Annahmen als unzutreffend 

erweisen können, weisen wir darauf hin, dass die tatsächlichen Ergebnisse 

von den zur Zeit erwarteten Plandaten abweichen können. 

Aufgrund des schwierigen wirtschaftlichen Umfelds und den Prognosen wegen 

der Finanzkrise, von den auch unsere Kunden betroffen sind, sowie noch immer 

hoher Betriebskosten erscheint uns ein Anstieg bei den Mietausfällen am wahrscheinlichsten. 

Aufgrund der gesetzgeberischen Initiativen im Bereich der Energieeinsparung 

sowie des demographischen Wandels muss in den nächsten Jahren – wie schon 

bisher – erheblich in den Bestand investiert werden.

Lagebericht 

Bautätigkeit 





Ausblick 



Anhang 


Kapellhofstraße 3+5 

(Hofbereich) 

Betreuung 

Erstellung Balkone


Die Liquiditätslage ist befriedigend; Engpässe sind nicht zu erwarten. Derivate 

oder ähnliche Geschäfte zur Zinssicherung werden nicht eingesetzt. 

Das Unternehmen verfügt über ein effizientes Mahnwesen; Forderungsausfälle 

sind die Ausnahme. 

Das Unternehmen finanziert sich über Bankkredite mit regionalen bzw. in Baden- 

Württemberg ansässigen Banken, zu denen langjährige Geschäftsbeziehungen 

bestehen. Ziel des Finanz- und Risikomanagements ist die Sicherung gegen finanzielle 

Risiken jeder Art; es wird eine konservative Risikopolitik verfolgt. 

Zur Absicherung gegen Liquiditätsrisiken und zur Sicherstellung der derzeitigen 

Zahlungsfähigkeit wird ein fortlaufender Liquiditätsplan erstellt, der permanent an 

aktuelle Änderungen angepasst wird und als Basis für die Geldmitteldisposition 

dient. 

Prognosebericht 

Wir beurteilen die Entwicklung unserer Genossenschaft für 2011 und 2012 positiv. 

Durch die fortlaufende Modernisierung unseres Wohnungsbestandes kann die Vermietbarkeit 

langfristig gesichert werden. Marktvorteile sehen wir auch in unserem 

diversifizierten Wohnungsbestand in verschiedenen Wohnraum-, Markt- und Preissegmenten. 

Die Ertragslage wird aufgrund von weiteren auf hohem Niveau geplanten Modernisierungs- 

und Instandsetzungsmaßnahmen in den nächsten beiden Jahren stabil 

bleiben. Die Qualität unserer Bestände wird sich dadurch weiter verbessern und 

infolgedessen werden die Leerstände weiterhin auf einem niedrigen Niveau bleiben. 

Dies gilt auch vor dem Hintergrund, dass aufgrund aller verfügbaren Prognosen 

die Nachfrage nach Mietwohnungen in den nächsten beiden Jahren zufrieden 

stellend bleiben wird. 

Wir werden auch künftig in der Lage sein, unseren Zahlungsverpflichtungen fristgerecht 

nachzukommen.

Lagebericht 

Bautätigkeit 





Ausblick 



Anhang 


Verwaltete Vermögen und Verpflichtungen. 

Die für Wohnungs- und Teileigentümer verwalteten 

Vermögen betrugen am 31. Dezember 2010 

Euro 2.256.625,65. 

Die für Dritte verwalteten Vermögen betrugen am 

31. Dezember 2010 Euro 786.787,07. 

Mietkautionen Euro 112.069,39.


Wirtschaftsplan 2011. 

Erträge in 1.000 Euro 

Hausbewirtschaftung 13.150 

Betreuung 350 

Sonstige 420 

Summe 13.920 

Aufwendungen in 1.000 Euro 

Betriebskosten 3.495 

Instandhaltungskosten 2.750 

Übriger Aufwand Hausbewirtschaftung 50 

Personalaufwand 2.500 

Abschreibungen 1.747 

Kapitalkosten 722 

Steuern 336 

Sonstige 620 

Summe 12.220 

Jahresüberschuss 1.700

Senioren bei der Familienheim Pforzheim 

Geborgenheit die Sie spüren können 

Hier wohnen Sie sicher 

Auf uns können Sie sich ganz verlassen – 

ein Leben lang 

Lebenslanges Wohnrecht für Mitglieder 

der Genossenschaft 

Genossenschaftswohnungen sind 

keine Spekulationsobjekte 

Soziale Bindung inklusive 

Bei der Organisation Ihres Alltags stehen wir Ihnen 

mit Rat und Tat zur Seite 

Vermittlung wohnbegleitender Dienstleistungen 

wie Einkaufshilfen, Wohnungsreinigung oder 

die Begleitung zum Arzt (betreutes Wohnen) 

Wohnungsanpassungsberatung 

Sozial-, Konflikt- und Nachbarschafts-Management 

Schuldnerberatung 

Psychosoziale Betreuung 

Integrationshilfen 

Frei bewegen ohne Barrieren 

Mit uns meistern Sie unbeschwert den Alltag 

Viele Wohnanlagen mit Aufzug 

Zugang zur Wohnung ohne Schwellen 

und Hindernisse

Ausblick 2011 

Lagebericht 

Bautätigkeit 





Ausblick 54 



Anhang 

Im kommenden Jahr wird die Konjunktur weiter 

zunehmen, wenn auch das Expansionstempo merklich 

geringer sein wird, als noch im Jahr 2010. Die weltwirtschaftlichen 

Impulse werden 2011 schwächer sein 

und der Außenhandel wird einen noch kleineren Beitrag 

zum Anstieg des realen Bruttoinlandsproduktes 

liefern können. Zwar werden die Exporte noch 

beachtlich steigen, aber es wird erwartet, dass die 

Importe genauso schnell ausgeweitet werden. Durch 

den Abbau von Subventionen, Kürzungen bei Sozialleistungen 

und eine höhere indirekte Besteuerung 

sollen im Bundeshaushalt 2011 knapp 11 Mrd. Euro 

gespart werden. Da schließlich auch die Anreize aus 

den Konjunkturprogrammen entfallen, geht von der 

Finanzpolitik ein restriktiver Impuls auf die Konjunktur 

aus. Alles in allem dürfte das reale Bruttoinlands - 

produkt im Jahr 2011 um 2,8% steigen. 

Durch die gute konjunkturelle Entwicklung, die positiven 

Geschäftsaussichten und die günstige Kostensituation 

der Unternehmen wird sich der Beschäftigungsaufbau 

2011 fortsetzen. Nachdem die Unternehmen 

des verarbeitenden Gewerbes im letzten Jahr über - 

wiegend Leiharbeiter eingestellt haben, dürften nun 

auch die Stammbelegschaften ausgeweitet werden. 

Die Arbeitslosigkeit wird im Jahresdurchschnitt um 

300.000 Personen auf 2,9 Millionen absinken.

Wie das Statistische Landesamt Baden-Württemberg 

im Januar 2011 festgestellt hat, fehlen in Pforzheim 

bis zum Jahr 2030 rd. 4.000 neu gebaute Wohnungen. 

Im Enzkreis fehlen 7.440 Wohnungen und im Kreis 

Calw sind es 4.240 Wohnungen. Pforzheim befindet 

sich damit auf Rang 33 aller 44 Stadt- und Landkreise 

Baden-Württembergs. Neben dem Neubau von Mietwohnungen 

nach neuesten technischen Standards zur 

Ergänzung unseres Portfolios stehen insbesondere 

umfangreiche Modernisierungs- und Sanierungs - 

programme für unseren Miethausbestand im Mittelpunkt 

unserer Tätigkeit. Vor allem die erhöhten Anforderungen 

an Energieeffizienz und Klimaschutz sowie 

die besonderen Bedürfnisse unserer älteren Mieter an 

ihre Wohnsituation, Ausstattung und Barrierefreiheit 

werden hierbei berücksichtigt.

Lagebericht 

Bautätigkeit 





Ausblick 

Schlussbemerkung 56 


Anhang 


Unser besonderer Dank gebührt unseren Mitarbeiterinnen 

und Mitarbeitern, die mit viel Engagement und 

Entschlossenheit auch 2010 wieder entscheidend zum 

Erfolg der Familienheim Pforzheim beigetragen haben. 

Die gute Zusammenarbeit mit den Mitgliedern unseres 

Aufsichtsrates ist uns sehr wichtig. Wir danken Ihnen 

für die fachgerechte Beratung und die Unterstützung 

bei der Verfolgung unserer satzungsmäßigen Aufgaben. 

Im Rahmen unserer Bautätigkeit und Immobilienbewirtschaftung 

konnten wir uns auf die guten Leistungen 

unserer langjährigen Partner in der Bauwirtschaft, sowie 

bei den Architekten, Fachingenieure und Dienstleistern 

verlassen. Danke. 

Der Stadt Pforzheim, den Gemeinden, unseren 

Kooperationspartnern bei verschiedenen Projekten, 

den Behörden und Verwaltungen sowie den Banken 

und Sparkassen danken wir für die Unterstützung bei 

unserer Arbeit.

Lagebericht 

Bautätigkeit 





Ausblick 


Bericht des Aufsichtsrates 58 

Anhang 


Im Jahr 2010 hat die Wirtschaft erstaunlich rasch wieder 

Tritt gefasst und die Krise der Vorjahre überwunden. Das 

hat auch zu einem deutlichen Rückgang der Arbeitslosigkeit 

geführt, wenn auch leider nicht im gleichen Maße 

in der Stadt Pforzheim. Diese leidet immer noch unter 

Strukturmängeln durch die Veränderungen in ihrer 

Traditionsindustrie und an Finanzproblemen auf Grund 

früherer unkluger Finanzgeschäfte und nur langsam 

wieder ansteigenden Steuereinnahmen. 

Für die Familienheim e.G. war es erneut ein gutes Jahr. 

Im einzelnen gibt darüber der Geschäftsbericht des Vorstandes 

Auskunft. Wieder gab es weder Liquiditätsnoch 

Finanzierungsprobleme und die Genossenschaft 

konnte so ihr Bau-, Instandhaltungs- und Modernisierungsprogramm 

ungehindert durchführen. 

Der Aufsichtsrat hat sich in regelmäßigen gemeinschaftlichen 

Sitzungen vom Vorstand über die wirtschaftliche 

Lage der Genossenschaft berichten lassen und die 

anstehenden Projekte besprochen. Sowohl durch eigene 

Prüfungen seitens des zuständigen Ausschusses wie 

auch durch den Bericht des Verbandes baden-württembergischer 

Wohnungsunternehmen e.V. in Stuttgart 

über die gesetzliche Prüfung konnte sich der Aufsichtsrat 

davon überzeugen, dass das Unternehmen auf einer 

sicheren Basis gut geführt wird und am Markt erfolgreich 

agiert. Neben der weiteren Stärkung der für den 

Wert und den Bestand der Genossenschaft wichtigen 

Eigenkapitalquote wurde auch wieder eine angemessene 

Dividende auf die Genossenschaftsanteile erwirtschaftet.

Im satzungsmäßigen dreijährigen Turnus liefen 2010 

die Amtszeiten der Aufsichtsratsmitglieder Erich Bähner, 

Werner Burckhart und Wolfgang Hof aus. 

Alle drei Herren wurden in der Vertreterversammlung 

am 26.06.2010 jeweils einstimmig in ihren Ämtern 

bestätigt. 

Abschließend sieht sich der Aufsichtsrat veranlasst, sich 

beim Vorstand und allen Mitarbeitern für die engagierte 

und an den Zielen der Genossenschaft ausgerichtete 

Arbeit zu bedanken. Auf diesem Einsatz beruht letztlich 

der Erfolg des Unternehmens. 

Auch die Stadt Pforzheim wurde, insbesondere wegen 

ausbleibender Steuereinnahmen und stark steigenden 

Sozialausgaben, aber auch aufgrund zurückliegender, 

riskanter Finanzgeschäfte hart getroffen. 

Pforzheim, im Mai 2011 

Werner Burckhart 

Vorsitzender

Maßnahmen 

2010. 

Neubau 


Sonnenbergstraße 41 

(ab Seite 11) 

Neubau 


Philipp-/Salierstraße 

(ab Seite 4) 

Neubau 


Lion-Feuchtwanger-Allee, 

Tiergarten 

(ab Seite 16)

Maßnahmen 

2010. 

Umfassende 



Danziger Straße 2 

(ab Seite 24) 

Umfassende 


Ittersbach, 

Breitwiesenring 1+3, 5+7 

(ab Seite 34) 

Umfassende 



Kaiser-Friedrich-Straße 113 

(ab Seite 30)

Betreuung 


Baumgärtnerstraße 7 

(ab Seite 44) 

Umfassende 


Ittersbach, 

Zum Wiesengrund 8+10 

(ab Seite 39) 

Betreuung 

Kapellhofstraße 3+5 

(Hofbereich) 

(ab Seite 48)

Bilanz 

zum 31. 12. 2010 

Gewinn- und 

Verlustrechnung 

Anhang 

für das Geschäftsjahr 2010 

Wohnungsbestand

Bilanz 

zum 31. 12. 2010 

AKTIVA Geschäftsjahr Vorjahr 

A. Anlagevermögen 

Euro 

Euro 

Euro 

I. Immaterielle Vermögensgegenstände 5.046,00 4.707,00 

II. Sachanlagen 

1. Grundstücke und grundstücksgleiche 

Rechte mit Wohnbauten 64.550.444,66 62.116.544,75 

2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte 

mit Geschäfts- und anderen Bauten 537.937,40 551.496,90 

3. Grundstücke ohne Bauten 8.323,70 8.323,70 

4. Technische Anlagen und Maschinen 161.139,00 179.374,00 

5. Betriebs- und Geschäftsausstattung 124.241,00 150.261,00 

6. Anlagen im Bau 0,00 687.344,89 

65.382.085,76 63.693.345,24 

III. Finanzanlagen 

1. Beteiligungen 5.377.178,82 4.792.212,87 

2. Sonstige Ausleihungen 8.380,20 16.900,47 

3. Andere Finanzanlagen 2.400,00 2.400,00 

5.387.959,02 4.811.513,34 

70.775.090,78 68.509.565,58 

B. Umlaufvermögen 

I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke 

und andere Vorräte 


Rechte ohne Bauten 265.589,50 265.589,50 


Rechte mit fertigen Bauten 193.064,38 196.395,30 

3. Unfertige Leistungen 3.650.828,96 3.504.566,36 

4. Andere Vorräte 145.683,68 132.330,86 

4.255.166,52 4.098.882,02 

II. Forderungen und sonstige 

Vermögensgegenstände 

1. Forderungen aus Vermietung 96.358,89 89.250,12 

2. Forderungen aus Betreuungstätigkeit 255.103,36 90.167,03 

3. Forderungen aus anderen Lieferungen 

und Leistungen 1.503,76 1.426,17 

4. Sonstige Vermögensgegenstände 1.960.172,25 1.783.894,29 

2.283.138,26 1.964.737,61 

III. Flüssige Mittel 

1. Kassenbestand, 

Guthaben bei Kreditinstituten 3.383.526,02 3.383.526,02 2.854.100,11 

9.921.830,80 8.917.719,74 

C. Rechnungsabgrenzungsposten 

1. Geldbeschaffungskosten 8.910,83 43.681,68 

2. Andere Rechnungsabgrenzungsposten 11.666,33 11.666,33 

20.577,16 55.348,01 

80.717.498,74 77.482.633,33

PASSIVA Geschäftsjahr Vorjahr 

A. Eigenkapital 

Euro 

Euro 

Euro 

I. Geschäftsguthaben 

- der mit Ablauf des Geschäftsjahres 

ausgeschiedenen Mitglieder 184.160,00 198.501,62 

- der verbleibenden Mitglieder 3.464.496,91 3.417.864,13 

- aus gekündigten Geschäftsanteilen 12.859,16 41.546,58 

- Rückständige fällige Einzahlungen auf 

Geschäftsanteile Euro 11.869,64 ( 12.055,87) 

3.661.516,07 3.657.912,33 

II. Ergebnisrücklagen 

1. Gesetzliche Rücklage 

- Einstellung aus Jahresüberschuss 

des Geschäftsjahres Euro 205.084,00 ( 214.837,00) 

5.550.821,00 5.345.737,00 

2. Bauerneuerungsrücklage 


des Geschäftsjahres Euro 0,00 ( 0,00) 

4.593.446,26 4.593.446,26 

3. Andere Ergebnisrücklagen 

- Einstellung aus Bilanzgewinn 

des Vorjahres Euro 57.750,62 ( 45.551,92) 


des Geschäftsjahres Euro 1.589.400,38 ( 1.672.861,08) 

41.139.677,74 39.492.526,74 

51.283.945,00 49.431.710,00 

III. Bilanzgewinn 

1. Jahresüberschuss 2.050.839,70 2.147.899,22 

2. Einstellungen in Ergebnisrücklagen 1.794.484,38 256.355,32 1.887.698,08 

55.201.816,39 53.349.823,47 

B. Rückstellungen 

1. Rückstellungen für Pensionen und 

ähnliche Verpflichtungen 2.562.833,00 2.135.805,00 

2. Sonstige Rückstellungen 207.218,26 181.001,09 

2.770.051,26 2.316.806,09 

C. Verbindlichkeiten 

1. Verbindlichkeiten gegenüber 

Kreditinstituten 17.254.934,22 16.900.823,45 

2. Verbindlichkeiten gegenüber 

anderen Kreditgebern 302.439,74 309.388,34 

3. Erhaltene Anzahlungen 3.975.382,20 3.781.034,39 

4. Verbindlichkeiten aus Vermietung 58.917,37 47.653,98 

5. Verbindlichkeiten aus 

Betreuungstätigkeit 783,29 227,50 

6. Verbindlichkeiten aus Lieferungen 


7. Sonstige Verbindlichkeiten 173.692,30 170.371,51 

22.720.928,33 21.793.405,20 

- davon aus Steuern Euro 11.110,71 ( 0,00) 

D. Rechnungsabgrenzungsposten 24.702,76 22.598,57 

80.717.498,74 77.482.633,33

Gewinn- und Verlustrechnung 

für die Zeit vom 01. 01. bis 31. 12. 2010 

Geschäftsjahr 31.12.2009 

1. Umsatzerlöse 

Euro 

Euro 

Euro 

a) aus der Hausbewirtschaftung 12.804.921,72 12.312.248,67 

c) aus Betreuungstätigkeit 429.446,68 329.500,83 

d) aus anderen Lieferungen und Leistungen 64.446,53 66.007,25 

13.298.814,93 12.707.756,75 

2. Erhöhung des Bestandes an zum Verkauf 

bestimmten Grundstücken mit fertigen Bauten 

sowie unfertigen Leistungen 142.931,68 110.882,84 

3. Andere aktivierte Eigenleistungen 206.782,33 209.484,69 

4. Sonstige betriebliche Erträge 161.464,05 114.337,49 

13.809.992,99 13.142.461,77 

5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen 

und Leistungen 

a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 5.740.800,60 5.705.053,07 

b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke 20,00 1.491,30 

c) Aufwendungen für andere Lieferungen 


5.745.235,03 5.714.587,22 

6. Rohergebnis 8.064.757,96 7.427.874,55 

7. Personalaufwand 

a) Löhne und Gehälter 1.709.643,47 1.684.514,20 

b) soziale Abgaben und Aufwendungen für 

Altersversorgung und Unterstützung 526.669,89 586.810,80 

(davon für Altersversorgung 224.740,90) ( 298.937,65) 

2.236.313,16 2.271.325,00 

8. Abschreibungen auf Sachanlagen 1.678.874,03 1.601.421,18 

9. Sonstige betriebliche Aufwendungen 784.590,20 616.722,25 

4.699.777,39 4.489.468,43 

10.Erträge aus Beteiligungen 38.948,08 34.091,61 

11.Erträge aus Ausleihungen des 

Finanzanlagevermögens 453,79 596,57 

12.Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 17.504,10 88.587,57 

56.905,97 123.275,75 

13.Zinsen und ähnliche Aufwendungen 776.695,65 641.447,70 

14.Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 2.645.190,89 2.420.234,17 

15.Außerordentliche Aufwendungen 261.420,00 0,00 

16.Außerordentliches Ergebnis ./. 261.420,00 0,00 

17.Sonstige Steuern 332.931,19 272.334,95 

16.Jahresüberschuss 2.050.839,70 2.147.899,22 

17.Einstellungen aus dem Jahresüberschuss 

in Ergebnisrücklagen 1.794.484,38 1.887.698,08 

18.Bilanzgewinn 256.355,32 260.201,14

Anhang für das Geschäftsjahr 2010 

A. Allgemeine Angaben 

1. Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung 

richtet sich nach dem vorgeschriebenen Formblatt für Wohnungsunternehmen. 

Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkosten - 

verfahren gewählt. 

2. Unser Unternehmen ist eine mittelgroße Kapitalgesellschaft gem. 

§ 267 HGB. 

3. Vorliegender Jahresabschluss wurde erstmalig nach den Regelungen 

des Bilanzrechtsmodernisierungsgesetzes (BilMoG) erstellt. 

Die Vorjahresbeträge wurden in Übereinstimmung mit Art. 67 

Abs. 8 EGHGB nicht angepasst. 

B. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden 

Bilanzierungsmethoden 

Bei der Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung 

wurden folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt: 

Sachanlagen sind zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich 

planmäßiger Abschreibungen sowie unter Fortführung nur steuerlich 

zulässiger Abschreibungen gem. § 254 HGB in der bis zum 28.05.2009 

geltenden Fassung bewertet. Von dem Wahlrecht zur Beibehaltung 

der niedrigeren steuerrechtlichen Wertansätze gem. Art. 67 Abs. 4 S. 1 

EGHGB wurde Gebrauch gemacht. 

Abschreibungen 

Die planmäßigen Abschreibungen auf abnutzbare Gegenstände des 

Anlagevermögens wurden wie folgt vorgenommen: 

Die immateriellen Vermögensgegenstände wurden linear mit 25% 

abgeschrieben. 

Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten, Grundstücke 

und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen 

Bauten wurden linear mit 1,5 % (Wohnbauten mit Garagen), mit 

2,0 % (gewerbliche Einheiten), mit 5,0 % (Garagen), mit 10,0% 

(Außenanlagen) und mit 5,0 % (Technische Anlagen) abgeschrieben. 

Die Gesamtnutzungsdauer beträgt 50 - 68 Jahre. Die im Jahre 1993 

bis 2006 bezogenen Mietobjekte wurden entsprechend § 7 Abs. 5 

EStG degressiv abgeschrieben. Im Berichtsjahr betragen die Mehrabschreibungen 

aufgrund steuerrechtlicher Vorschriften insgesamt 

Euro 60.203,73. 

Bilanz 

G+V 

Anhang 69

Angaben zu Bilanzierungs- 

und Bewertungsmethoden 

Die Betriebs- und Geschäftsausstattung wurde entsprechend ihrer 

betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer mit 10 - 25 % abgeschrieben. 

Wirtschaftsgüter mit Nettoanschaffungskosten zwischen Euro 150,00 

und Euro 1.000,00 wurden in einem jahrgangsbezogenen Sammel - 

posten erfasst und linear über 5 Jahre abgeschrieben. 

Die Finanzanlagen wurden zu Anschaffungskosten bewertet. 

Die Geldbeschaffungskosten wurden entsprechend dem jeweils vereinbarten 

Zinsfestschreibungszeitraum abgeschrieben. 

Die Bildung der Rückstellungen erfolgte in Höhe des voraussichtlich 

notwendigen Erfüllungsbetrages. Die erwarteten künftigen Preis- und 

Kostensteigerungen wurden bei der Bewertung berücksichtigt. Sons - 

tige Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr 

wurden mit den von der Bundesbank veröffentlichten Abzinsungs - 

sätzen abgezinst. 

Die Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen 

wurden gemäß Sachverständigengutachten nach dem modifizierten 

Teilwertverfahren unter Berücksichtigung von zukünftigen Entgeltund 

Rentenanpassungen errechnet. Die Bewertung erfolgte nach versicherungsmathematischen 

Grundsätzen unter Anwendung der Richttafeln 

von Prof. K. Heubeck (2005 G) und dem von der Deutschen 

Bundesbank nach Maßgabe der Rückstellungsabzinsungsverordnung 

vom 18.11.2009 ermittelten Abzinsungssätze von 5,15 % per 

31.12.2010. Gehaltssteigerungen wurden in Höhe von 1,5 % p.a. 

und Rentensteigerungen in Höhe von 1,0 % p.a. berücksichtigt. Aufgrund 

der durch das BilMoG geänderten Bewertung der Pensionsrückstellung 

ergibt sich zum 01.01.2010 ein Zuführungsbetrag. 

Dieser wurde im Geschäftsjahr in voller Höhe zugeführt (außerordentlicher 

Aufwand Euro 261.420,00).

Angaben zur Bilanz 

Bewertungsmethoden Umlaufvermögen 

Die Grundstücke ohne Bauten wurden zu den Anschaffungskosten 

bewertet. Die Bewertung der Grundstücke mit fertigen Bauten sowie 

der unfertigen Leistungen erfolgte zu Anschaffungs- und Herstellungskosten. 

Die Herstellungskosten wurden auf der Grundlage der Voll - 

kosten wie beim Anlagevermögen ermittelt. 

Heizmaterialien wurden zu Anschaffungskosten bewertet. 

Diese wurden durch Anwendung des Fifo-Verfahrens ermittelt. 

Einzelwertberichtigungen 

Bei den Forderungen und sonstigen Vermögensgegenständen wurden 

allen erkennbaren Risiken durch Einzelwertberichtigungen Rechnung 

getragen. Im Berichtsjahr wurden Mietforderungen in Höhe von 

Euro 54.106,64 abgeschrieben. 

C. Angaben zur Bilanz 

Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens ist in 

dem Anlagegitter auf Seite 72 dargestellt. 

Aktiva 

Anlagevermögen 

Die Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohn - 

bauten betreffen Buchwerte für 

2.293 Wohnungen 

1 Wohnheim mit 129 Zimmern 

868 Garagen 

34 gewerbliche Einheiten 

Unter Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäftsund 

anderen Bauten werden 35 Garagen und 1 Heizkraftwerk aus - 

gewiesen. 

Die Grundstücke ohne Bauten betreffen 901 m2 derzeit unbebaubare 

Grundstücke. 

Die sonstigen Ausleihungen betreffen Arbeitgeberdarlehen. 

Bei den anderen Finanzanlagen handelt es sich um 3 Mitgliedschaften 

bei Genossenschaftsbanken. 

Bilanz 

G+V 

Anhang 71

Entwicklung des Anlagevermögens 

Anschaffungs- Zugänge Abgänge Umbuchungen Abschrei- Buchwert am Abschreibungen 

Herstellungs- bungen 31.12.2010 des 

kosten (kumulierte) Geschäftsjahres 

Euro Euro Euro Euro Euro Euro Euro 

Immaterielle 

Vermögensgegenstände 103.006,85 2.722,13 0,00 0,00 100.682,98 5.046,00 2.383,13 

Sachanlagen 

Grundstücke und 

grundstücksgleiche 

Rechte mit 

Wohnbauten 102.673.046,39 2.599.692,55 124.671,08 1.486.535,25 42.084.158,45 64.550.444,66 1.585.244,13 

Grundstücke und 

grundstücksgleiche 

Rechte mit Geschäfts- 

und anderen Bauten 754.957,29 217.019,89 537.937,40 13.559,50 

Grundstücke 

ohne Bauten 8.323,70 8.323,70 

Technische Anlagen 

und Maschinen 394.510,53 233.371,53 161.139,00 18.235,00 

Betriebs- und 

Geschäftsausstattung 763.155,48 52.400,27 41.108,98 650.205,77 124.241,00 59.452,27 

Anlagen im Bau 687.344,89 799.190,36 -1.486.535,25 0,00 

Summe 105.281.338,28 3.451.283,18 165.780,06 0,00 43.184.755,64 65.382.085,76 1.676.490,90 

Finanzanlagen 

Beteiligungen 4.792.212,87 632.771,38 33.619,05 -14.186,38 5.377.178,82 

Sonstige Ausleihungen 16.900,47 8.520,27 8.380,20 

Andere Finanzanlagen 2.400,00 2.400,00 

Summe 4.811.513,34 632.771,38 42.139,32 -14.186,38 0,00 5.387.959,02 0,00 

Anlagevermögen 

insgesamt 

Summe 110.195.858,47 4.086.776,69 207.919,38 -14.186,38* 43.285.438,62 70.775.090,78 1.678.874,03 

* Umbuchung auf Forderungen aus Verauslagungen

Angaben zur Bilanz 

Umlaufvermögen 

Die Grundstücke und grundstücksgleichen Rechte ohne Bauten 

umfassen Bauland für künftige Eigentumsmaßnahmen. 

Die Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit fertigen 

Bauten betrifft 1 Eigentumswohnung und 1 Garage. 

Unter den unfertigen Leistungen werden noch nicht abgerechnete 

Betriebskosten über Euro 3.650.828,96 erfasst. 

Bei den anderen Vorräten handelt es sich um Heizölbestände. 

Die Forderungen bestehen aus Vermietung (Euro 96.358,89), 

von denen Euro 8.940,09 eine Restlaufzeit von mehr als einem Jahr 

haben (Vorjahr: Euro 19.119,24), und aus Betreuungstätigkeit 

(Euro 225.103,36). Die Forderungen aus anderen Lieferungen 

und Leistungen bestehen aus Fernwärmelieferung (Heizwerk Kieselbronn) 

und Stromlieferung (Photovoltaikanlage Königsberger 

Straße 4) in Höhe von Euro 1.503,76. 

Bei den sonstigen Vermögensgegenständen handelt es sich vor 

allem um Forderungen aus vorausbezahlten Betriebskosten und aufgelaufenen 

Zinsen sowie um den Anteil an zwei BGB-Gesellschaften 

von insgesamt Euro 1.874.399,03. Von den gesamten Forderungen 

haben Euro 1.875.699,03 eine Restlaufzeit von mehr als 1 Jahr. 

Bei den anderen Rechnungsabgrenzungsposten handelt es sich 

um vorausbezahlte Erbbau- und Darlehenszinsen. 

Passiva 

In die gesetzliche Rücklage wurden Euro 205.084,00 aus dem 

Jahresüberschuss 2010 zugewiesen. 

Den anderen Ergebnisrücklagen wurden aus dem Jahresüberschuss 

Euro 1.589.400,38 zugeführt. 

Der Vertreterversammlung wird vorgeschlagen, den Bilanzgewinn 

von Euro 256.355,32 zur Ausschüttung einer Bardividende von 6,0% 

zu verwenden und den Restbetrag von Euro 51.571,48 in die anderen 

Ergebnisrücklagen einzustellen. 

Die sonstigen Rückstellungen setzen sich wie folgt zusammen: 

Aufwandsrückstellungen für: 

a) Berufsgenossenschaft Euro 13.500,00 

b) Verwaltungskosten Euro 59.000,00 

c) Bilanzerstellung Euro 14.700,00 

d) Urlaubsrückstände Euro 74.918,26 

e) Altersteilzeit Euro 45.100,00 

Euro 207.218,26 

Bilanz 

G+V 

Anhang 73

Fristigkeiten der Verbindlichkeiten 

Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte o.ä. Rechte 

stellen sich wie folgt dar: 

Verbindlichkeiten insgesamt davon 

Restlaufzeit zwischen über gesichert Art der 

bis zu 1 Jahr 1 und 5 Jahre 5 Jahre Sicherung 

Euro Euro Euro Euro Euro 


gegenüber 

Kreditinstituten 17.254.934,22 666.388,06 3.219.583,85 13.368.962,31 17.254.934,22 GPR* 

(651.593,42) 


gegenüber 

anderen Kreditgebern 302.439,74 7.151,10 27.975,61 267.313,03 302.439,74 GPR* 

(6.948,59) 

Erhaltene Anzahlungen 3.975.382,20 3.975.382,20 

(3.781.034,39) 

Verbindlichkeiten aus 

Vermietung 58.917,37 58.917,37 

(47.653,98) 


Betreuungstätigkeit 783,29 783,29 

(227,50) 


Lieferungen 


(583.906,03) 

Sonstige Verbindlichkeiten 173.692,30 158.696,55 5.984,62 9.011,13 381,02 GPR* 

(151.657,05) 

Gesamtbetrag 22.720.928,33 5.822.097,78 3.253.544,08 13.645.286,47 17.557.754,98 

(5.223.020,96) 

* GPR = Grundpfandrecht 

in () = Vorjahr

Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung 

Die Zusammensetzung der Verbindlichkeiten entsprechend der Lauf - 

zeit, sowie der Gesamtbetrag der Verbindlichkeiten, die durch Grund - 

pfandrechte oder ähnliche Rechte gesichert sind, ergeben sich aus 

dem Verbindlichkeitsspiegel, dargestellt auf Seite 74. 


Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung setzen sich wie 

folgt zusammen: 

Sollmieten Euro 9.359.143,87 

Gebühren und Umlagen Euro 3.660.410,73 

Aufwendungszuschüsse Euro 1.803,84 

Erlösschmälerungen ./. Euro 216.436,72 

Euro 12.804.921,72 

Die Umsatzerlöse aus Betreuungstätigkeit wurden mit Euro 

239.244,04 aus Verwaltungsbetreuung und Euro 190.202,64 aus 

Baubetreuung erzielt. 

Die Umsatzerlöse aus anderen Lieferungen und Leistungen entstanden 

aus der Weiterverrechnung von Kosten des Regiebetriebes 

und Wärme- und Solarstromlieferungen. 

Die Erhöhung des Bestandes ergibt sich wie folgt: 

Bestandserhöhung Euro 3.736.532,76 

Bestandsverminderung ./. Euro 3.593.601,08 

Euro 142.931,68 

Die sonstigen betrieblichen Erträge betreffen Euro 101.900,24 

aus dem Verkauf von Gegenständen des Anlagevermögens, Euro 

150,00 aus aufgelösten Rückstellungen, Euro 18.590,73 aus in früheren 

Jahren abgeschriebenen Forderungen, sowie Euro 40.823,08 aus 

sonstigen Erträgen. 

Die Aufwendungen für Hausbewirtschaftung setzen sich wie folgt 

zusammen: 

Betriebskosten Euro 3.326.867,40 

Instandhaltungskosten Euro 2.370.138,63 

Erbbauzinsen Euro 34.106,60 

Inseratskosten Euro 9.687,97 

Euro 5.740.800,60 

Bilanz 

G+V 

Anhang 75


Die Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke betreffen Vertriebskosten 

in Höhe von Euro 20,00. 

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen betreffen: 

Sächliche Verwaltungskosten Euro 582.863,91 

abgeschriebene Mietforderungen Euro 54.106,64 

Sonstige Aufwendungen Euro 147.619,65 

Euro 784.590,20 

Die Erträge aus Beteiligungen sowie aus anderen Ausleihungen 

des Finanzanlagevermögens resultieren aus den Finanzanlagen bei 

Aktiva A III. 

Bei den sonstigen Zinsen und ähnlichen Erträgen werden Zinsen 

aus Guthaben bei Banken in Höhe von Euro 16.771,43 sowie aus 

anderen Forderungen von Euro 732,67 ausgewiesen. 

Die sonstigen Zinsen und ähnliche Aufwendungen betreffen im 

wesentlichen Dauerfinanzierungsmittel von Euro 618.604,48 und 

Geldbeschaffungskosten von Euro 34.770,85. 

Aus der Abzinsung von Rückstellungen ergaben sich folgende 

Geschäftsjahr Vorjahr 

Zinsaufwendungen Euro 123.320,32 Euro 0,00 

Die außerordentlichen Aufwendungen in Höhe von Euro 

261.420,00 betreffen Zuführungen zu den Rückstellungen für 

Pensions- und für Altersteilzeit Aufgrund geänderter Bewertung 

nach BilMoG. 

Die außerordentlichen Aufwendungen die aufgrund des Übergangs 

auf BilMoG ausgewiesen wurden, haben keine Auswirkungen auf die 

Besteuerung, da die Bewertungsänderungen in der Steuerbilanz nicht 

nachvollzogen werden. 

Die sonstigen Steuern sind 

Grundsteuer Euro 332.061,54 

Kraftfahrzeugsteuer Euro 869,65


Sonstige Angaben 

Die Genossenschaft hat von dem Antragswahlrecht auf Nichtanwendung 

der Abgeltungssteuer auf den EK-02 Bestand gemäß § 34 Abs. 

16 KStG in der Fassung des Jahressteuergesetzes 2008 Gebrauch gemacht 

und hat die weitere Anwendung der bisherigen Rechtslage der 

§§ 38 und 40 KStG beantragt. Das Unternehmen ist an die Voraussetzungen 

gemäß § 34 Abs. 16 KStG bis 2019 gebunden. 

Es bestehen nicht in der Bilanz ausgewiesene oder vermerkte finanzielle 

Verpflichtungen für Mietkautionen in Höhe von Euro 112.069,39, 

die für die Beurteilung der Finanzlage von Bedeutung sind. 

Unser Unternehmen besitzt Kapitalanteile in Höhe von mindestens 

20 % an folgenden Unternehmen: 

Arbeitsgemeinschaft Pforzheimer Wohnungsunternehmen Objekt 

Lisztstraße 31, Pforzheim 

Der Jahresabschluss zum 31.12.2010 weist folgende Werte aus: 

Höhe des Anteils Euro 1.806.838,12 

Eigenkapital Euro 7.227.352,55 

Jahresüberschuss Euro 69.808,32 

Arbeitsgemeinschaft Pforzheimer Wohnungsunternehmen Objekt 

Salier-/Philippstraße, Pforzheim 

Der Jahresabschluss zum 31.12.2010 weist folgende Werte aus: 

Höhe des Anteils Euro 2.539.205,80 

Eigenkapital Euro 5.402.265,54 

Jahresfehlbetrag Euro 272.401,32 

Bei den vorgenannten Arbeitsgemeinschaften ist unser Unternehmen 

unbeschränkt haftender Gesellschafter. 

Bilanz 

G+V 

Anhang 77

Angaben zur Mitgliederbewegung 

Angabe der durchschnittlichen Arbeitnehmerzahl nach Gruppen 

Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer 

betrug: 

Vollzeit- Teilzeitbeschäftigte 

beschäftigte 

Kaufmännische Mitarbeiter 12 6 

Technische Mitarbeiter 6 4 

Mitarbeiter im Regie - 

betrieb, Hauswarte, etc. 6 1 

24 11 

Außerdem wurden im Geschäftsjahr 2010 durchschnittlich 3 Auszubildende 

beschäftigt. 

Mitgliederbewegung 

Zahl der 

Zahl der Geschäfts- 

Mitglieder anteile 

Anfang 2010 3.588 21.437 

Zugang 2010 202 1.621 

Abgang 2010 248 1.330 

Ende 2010 3.542 21.728 

Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im 

Geschäftsjahr erhöht um 

Euro 46.632,78 

Die Haftsummen haben sich im Geschäftsjahr erhöht um 

Euro 46.560,00 

Der Gesamtbetrag der Haftsumme beläuft sich auf 

Euro 3.476,480,00

Vorstand und Aufsichtsrat 

Name und Anschrift des zuständigen Prüfungsverbandes 

vbw Verband baden-württembergischer Wohnungs- und 

Immobilienunternehmen e.V. 

Gesetzlicher Prüfungsverband Stuttgart 

Herdweg 52, 70174 Stuttgart 

Vorstand 

Martin Stahl, Dipl.-Betriebswirt (FH), Vorsitzender 

Norbert Endler, Dipl.-Ing. (FH), Architekt 

Aufsichtsrat 

Werner Burckhart, Landrat a.D., Vorsitzender 

Andrea Hermesmeier, Ltd. Stadtrechtsdirektorin, stellv. Vorsitzende 

Erich Bähner, Steuerberater, vereid. Buchprüfer 

Dr. Marianne Engeser, Apothekerin 

Heidrun Frey, Hausfrau 

Joachim Grunwald, Geistlicher Rat, Pfarrer i.R. 

Wolfgang Hof, Ltd. Oberstaatsanwalt a.D. 

Albert Roth, Kirchenrat i.R. 

Volker Winkel, Bürgermeister 

Pforzheim, 7. April 2011 

Der Vorstand 

Bilanz 

G+V 

Anhang 79

Wohnungsbestand 

Der Wohnungsbestand verteilt sich auf die Stadtteile von Pforzheim und die einzelnen 

Gemeinden wie folgt: 

Wohnungsbestand Genossenschafts- Erwerbshäuser und 

eigene WE Fremdverwaltung WE 

Pforzheim-Kernstadt 1.038 307 

Pforzheim-Arlinger 8 3 

Pforzheim-Brötzingen 85 94 

Pforzheim-Büchenbronn 14 35 

Pforzheim-Eutingen 15 12 

Pforzheim-Haidach / Buckenberg 534 63 

Pforzheim-Hohenwart 17 - 

Pforzheim-Huchenfeld 5 - 

Pforzheim-Sonnenberg / Sonnenhof 47 208 

Birkenfeld 9 – 

Ispringen 112 16 

Kämpfelbach-Bilfingen 39 – 

Kämpfelbach-Ersingen 45 49 

Karlsbad-Ittersbach 58 1 

Keltern-Ellmendingen 17 1 

Kieselbronn 44 12 

Königsbach-Stein 44 – 

Neuenbürg – 33 

Neuhausen 8 – 

Niefern-Öschelbronn 53 6 

Ölbronn-Dürrn 24 – 

Ötisheim 18 1 

Remchingen-Nöttingen 19 – 

Remchingen-Singen 15 – 

Remchingen-Wilferdingen 19 110 

Straubenhardt-Conweiler 9 – 

Straubenhardt-Pfinzweiler 6 – 

Gesamt 2.302 951

Impressum 

Herausgeber 

Familienheim Pforzheim Baugenossenschaft eG 

Geschäftsstelle Lindenstraße 39 

75175 Pforzheim 

Telefon (0 72 31) 93 19-0 

Fax (0 72 31) 93 19-11 

Internet www.familienheim-pforzheim.de 

E-Mail info@familienheim-pforzheim.de 

Fotos 

Klaus Kerth, Pforzheim 

Konzeption, Gestaltung und Druck 

woge druck gmbh, Karlsbad

Geschäftsbericht - Familienheim Pforzheim

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