30.FLWP-Abaenderung-Wintersteller-GG (3,01 MB - Elsbethen

Gemeindenummer: 50309 

Gemeindename: Elsbethen 

Bereichsbezeichnung: Gewerbegebiet Christophorusstraße 

Betroffene Eigentümer: Gertrude Wintersteller 

Überfuhrstr. 2 

5061 Elsbethen 

Verfahrensart: Verfahren mit UEP 

Art der Änderung: Umwidmung von Grünland – Ländliche Gebiete in Gewerbegebiet 

bzw. Betriebsgebiet 

ERLÄUTERUNGS- und UMWELTBERICHT 

Dipl.-Ing. Günther Poppinger Ing. Konsulent für Raumplanung

Auftraggeber: Gemeinde Elsbethen 

Auftragnehmer: Dipl.-Ing. Günther Poppinger 

Ferdinand Zuckerstätterstraße 9 

A-5303 Thalgau 

Datum: 19. 11. 2010 

Geschäftszahl: 06/1010 Unterschrift: 

M:\Projekte\Elsbethen\ROGserve\Wintersteller\Wintersteller_erlber.doc 

2

1. Verfahrensgegenstand 

1.1 Veranlassung/Lagebeschreibung 

Im neuen Räumlichen Entwicklungskonzept (REK) wurde im gegenständlichen Bereich 

eine größere bauliche Entwicklungsfläche festgelegt. Nunmehr wurden seitens 

der Grundeigentümer eine Nutzungsabsicht signalisiert, aus diesem Grund soll die 

Festlegung des Entwicklungskonzeptes nunmehr im Flächenwidmungsplan umgesetzt 

werden. 

Die Umwidmungsfläche befindet sich im Ortsteil Haslach zwischen der ÖBB Westbahntrasse 

und der Christophorusstraße. 

Die großräumliche Lage kann auch dem Übersichtsplan auf dem Deckblatt des Berichtes 

entnommen werden. 

1.2 Betroffene Mappenblätter 

Mappenblattnummer(n): 4429-5000 

1.3 Widmungsänderungen 

Betroffene Grundstücke: Gp. 62 und Gp. 63, KG Elsbethen 

Umwidmung von: 

Fläche davon ver- Widmungs- 

(m²) baute Fläche kategorie 

(m²) 

ca. 6.180 0 GLG 

Umwidmung in: 

Fläche davon ver- Widmungs- 

(m²) baute Fläche kategorie 

(m²) 

ca. 3.900 0 GG 

ca. 2.280 BE 

Gesamtfläche der Änderung (m²): 6.180 


3

2. Umweltrelevanz 

2.1 Schwellenwertprüfung 

TAÄ-Fläche der umweltrelevanten Änderung(m²): 6.180 

Summe der zusätzlich für die Schwellenwertbeurteilung relevanten Flächen in (m²) 

(Kumulationsregel): 0,0 

Gesamtausmaß der gemäß § 5 ROG relevanten Fläche (m²): 6.180 

Lage der Abänderungsfläche in einem Schutzgebiet: nein 

Ergebnis der Schwellenwertprüfung 

Schwellenwertüberschreitung liegt vor: nein 

Schwellenwerte gemäß SUP Verordnung: 4,0 ha 

2.2 Ausschlusskriterienprüfung 

Prüfung des Vorliegens einer Umweltprüfung für einen Plan höherer Stufe 

A) Umweltprüfung bereits vorhanden: nein 

Prüfung der Geringfügigkeit einer Planänderung 

B) Anpassung an gegebene Struktur- und Nutzungsverhältnisse: nein 

C) Offensichtlich keine nachteiligen Umweltauswirkungen: nein 

D) Kleinräumige Erweiterung, Arrondierung oder Fortschreibung: nein 

Verträglichkeitsabschätzung bei Europaschutzgebieten 

TAÄ-Fläche befindet sich innerhalb oder in der Nähe eines Europaschutzgebietes: 

nein 

Ergebnis der Vorbeurteilung der Umweltrelevanz 

Eine Umwelterheblichkeitsprüfung ist erforderlich: ja 

Eine Umweltprüfung ist erforderlich: nein 

Eine FFH-Naturverträglichkeitsprüfung ist erforderlich: nein 

Allfällige ergänzende Aussagen zur Prüfung der Umweltrelevanz: 

Mit gut 6.000m² ist die Fläche nicht mehr als kleinräumig zu bezeichnen, womit die 

Feststellung, dass mit der Umwidmung offensichtlich keine Veränderung der Umweltauswirkungen 

verbunden ist, nicht möglich ist. 


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3. Planungsgrundlagen 

3.1 Gesetzliche Grundlagen (Ziele und Grundsätze ROG 2009) 

Aufgrund der Lage bzw. der Art des Vorhabens sind folgende Ziele (§2 SROG) als 

relevant anzusehen: 

Abs. 1 Z. 4: 

Die Bevölkerung ist vor Gefährdung durch Naturgewalten und Unglücksfälle außergewöhnlichen 

Umfanges sowie vor Umweltschäden, -gefährdungen und - 

belastungen durch richtige Standortwahl dauergenutzter Einrichtungen und durch 

Schutzmaßnahmen bestmöglich zu schützen. 

Abs. 1 Z. 8: 

Die Erhaltung einer lebensfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft ist sicherzustellen. 

Dabei ist diese so zu entwickeln, dass sie in der Lage ist, die Bevölkerung 

mit Nahrungsmitteln und Rohstoffen bestmöglich zu versorgen und die Erhaltung und 

Pflege der Kultur- und Erholungslandschaft zu gewährleisten. Dafür sind ausreichende 

bewirtschaftbare Flächen für eine dauerhafte land- und forstwirtschaftliche Nutzung 

zu sichern und die strukturelle Einheit der landwirtschaftlichen Nutzflächen zu 

erhalten. 

Abs. 1 Z. 9: 

Gewerbe und Industrie sind in ihrer wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit zu sichern und 

zu verbessern, wobei einerseits auf die Standorterfordernisse, die verfügbaren Rohund 

Grundstoffe, die Energie- und Arbeitsmarktsituation sowie auf lokale Initiativen 

Bedacht und andererseits auf die Umweltbeeinträchtigung und die benachbarten 

Siedlungsgebiete Rücksicht zu nehmen ist. Weiters sind Wohngebiete, öffentlich genutzte 

Gebiete einschließlich solcher Bauten, wichtige Verkehrswege und unter dem 

Gesichtspunkt des Naturschutzes besonders wertvolle bzw. besonders empfindliche 

Gebiete vor den Gefahren schwerer Unfälle in Betrieben, die in den Anwendungsbereich 

der Seveso-II-Richtlinie fallen, zu schützen. 

Folgende Raumordnungsgrundsätze gemäß §2 Abs. 2 SROG sind im gegenständlichen 

Fall von Interesse: 

- Orientierung der Siedlungsentwicklung an den Einrichtungen des öffentlichen 

Verkehrs und sonstigen Infrastruktureinrichtungen unter Beachtung größtmöglicher 

Wirtschaftlichkeit dieser Einrichtungen. 

3.2 Aussagen der überörtlichen Raumplanung 

3.2.1 Salzburger Landesentwicklungsprogramm 

Das LEP ist eine landesweit geltende Grundlage der Raumordnung und konkretisiert 

die Ziele und Grundsätze des ROG. 

Zunächst werden in dieser Grundlage für die Raumordnung in Salzburg die Leitbilder 

festgelegt, an denen sich die Landesentwicklung orientieren soll. Es handelt sich dabei 

um Folgende: 

• Flächensparende und nachhaltige Raumnutzung; 

• Am öffentlichen Verkehr orientierte Siedlungsentwicklung in den dichter besiedelten 

Gebieten des Landes; 

• Dezentrale Konzentration (gestreute Schwerpunktbildung); 


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• Erhaltung bzw. Wiederherstellung der Funktionsvielfalt; 

• Erhaltung und gezielte Steigerung der Wirtschaftskraft; 

• Multifunktionale und nachhaltige Land- und Forstwirtschaft; 

• Nachhaltige und zeitgemäße Berücksichtigung des Umwelt- und Naturschutzes; 

• Schutz und Pflege von Kulturgut bzw. Baukultur; 

• Erhaltung und Entwicklung einer regionalen Identität und Zusammenarbeit. 

In den Festlegungen zur Landesstruktur wird die Gemeinde Elsbethen dem Salzburger 

Zentralraum zugeordnet. 

Weiters werden zum Thema Siedlungs- und Wirtschaftsstruktur so genannte Hauptverkehrs- 

und Entwicklungsachsen festgelegt. Demnach liegt die Gemeinde Elsbethen 

an der Westbahnstrecke und an der Entwicklungsachse Süd (im Bereich entlang 

der Alpenstraße ausgehend von der zentralen Stadt - nach Glasenbach und entlang 

der Tauernbahnstrecke Elsbethen – Puch – Oberalm – Hallein - Innergebirg)). 

Außerdem werden hinsichtlich der Funktionen der einzelnen Gemeinden Zuordnungen 

zu einem System von zentralen Orten getroffen. Für Elsbethen findet sich keine 

zentralörtliche Zuordnung. 

Für die gegenständliche Umwidmung sind folgende im LEP formulierte Ziele von Bedeutung 

bzw. von Interesse: 

B1 Siedlungsentwicklung und Standortkriterien 

• Erhaltung bzw. Schaffung kompakter Siedlungen mit klar definierten Grenzen 

zum Außenraum und haushälterische Nutzung von Grund und Boden. 

• Konzentration der Siedlungsentwicklung an geeigneten Standorten, möglichst 

im Bereich leistungsfähiger ÖV-Systeme. 

• Sicherung der Verfügbarkeit geeigneter Baulandflächen in ausreichendem 

Umfang. 

• Schutz der Bevölkerung vor Umweltschäden, -gefährdungen und -belastungen 

• Vermeidung von Nutzungskonflikten. 

D1 Standortsicherung und Betriebsansiedlung 

• Vordringliche Entwicklung von Betriebsstandorten dort, wo dies aufgrund der 

angestrebten wirtschafts- und raumstrukturellen Zielen des Landes besonders 

notwendig ist. 

• Sicherung und Entwicklung von Betriebsstandorten mit überörtlicher Bedeutung 

an dafür geeigneten Standorten unter Berücksichtigung des Bedarfs. 

• Verstärkung der regionalen und grenzüberschreitenden Zusammenarbeit insbesondere 

von Gemeinden bei der Standortentwicklung. 

• Stärkung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit von Gewerbe- und Industriebetrieben 

durch Sicherung ihrer Entwicklungsmöglichkeiten. 

C1 Freiraumordnung, Naturschutz und Landschaftsentwicklung 

- Sicherung ertragreicher und Erhaltung geschlossener landwirtschaftlicher Fluren. 


6

3.2.2 Sachprogramm Standortentwicklung für Wohnen und Arbeiten im Salzburger 

Zentralraum (Verordnung der Salzburger Landesregierung vom 26. 1. 2009, 

Landesgesetzblatt Nr. 13/2009, in Kraft getreten am 1. 3. 2009): 

Eingangs enthält dieses Sachprogramm Leitbilder für die Siedlungsentwicklung im 

Zentralraum. Die Siedlungsentwicklung soll im Wesentlichen den Prinzipien 

• der dezentralen Konzentration, 

• der Orientierung der Siedlungsentwicklung am öffentlichen Verkehr und 

• des haushälterischen Umgangs mit Grund und Boden 

nach den folgenden Leitbildern folgen: 

• Polyzentrisches Strukturmodell zur Stärkung ausgewählter Entwicklungsstandorte 

und -achsen (dezentrale Konzentration). 

• Wohnen und Arbeiten (Erwerbs- und Versorgungsarbeit) in einer Region der 

kurzen Wege. 

• Konzentration und Verdichtung der Siedlungsentwicklung entlang des leistungsfähigen 

öffentlichen Verkehrs. 

• Sicherung bedarfsgerechter Standorte für Erwerbsmöglichkeiten. 

• Förderung von Formen der Kooperation im Zentralraum anstelle von Konkurrenz 

unter den Gemeinden. 

Es folgen dann verbindlich festgelegte Ziele und Maßnahmen zur Umsetzung dieser 

Leitbilder. 

Im erstgenannten Leitbild werden die Gemeinden des Salzburger Zentralraums in 

fünf Kategorien untergliedert. Die Gemeinde Elsbethen ist demnach als Stadtumlandgemeinde 

eingestuft. 

Weiters wird im Leitbild Sicherung bedarfsgerechter Standorte für Erwerbsmöglichkeiten 

u.a. der Bereich Elsbethen – Haslach als Standort zur Sicherung von Flächen 

für Gewerbezonen in den Regionalprogrammen und Räumlichen Entwicklungskonzepten 

und zur Freihaltung von anderen baulichen Nutzungen erwähnt. 


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3.2.3 Regionalprogramm Salzburg Stadt und Umgebungsgemeinden 

Der beiliegende Plan zeigt einen Ausschnitt der Räumlichen Festlegungen zur 

Siedlungs- und Freiraumentwicklung. Demnach ist der gegenständliche Bereich 

als Gewerbezone laut Sachprogramm (1995) festgelegt. Dazu kann noch angeführt 

werden, dass unmittelbar östlich des gegenständlichen Bereichs der Verlauf der 

ÖBB- Strecke eingetragen ist und direkt westlich ein ökologischer Vorrangbereich 

angrenzt. 

Im Textteil wird unter dem Punkt Festlegung von ökologischen Vorrangbereichen 

Folgendes erwähnt: 

BEGRIFFSBESTIMMUNG - VORRANGBEREICH 

Bereiche mit besonderer Wertigkeit für einen bestimmten Zweck, die langfristig von 

widersprechenden Nutzungen freizuhalten sind und bei denen der funktionsgerechten 

Nutzung eindeutig Vorrang einzuräumen ist (= Sicherstellung für eine bestimmte 

Nutzung). Unterschiedliche Vorrangbereiche dürfen sich flächig nicht überlagern. 

Anmerkung: Die Überlagerung des Grüngürtels (als multifunktionale Vorrangfestlegung) 

ist jedoch möglich. 

WIRKUNGEN VON ÖKOLOGISCHEN VORRANGBEREICHEN 

In „ökologischen Vorrangbereichen“ ist keine Baulandwidmung möglich. Ausgenommen 

sind Baulandwidmungen für Maßnahmen, die im öffentlichen Interesse liegen. 


8

Ob Änderungen der ökologischen Vorrangbereiche im öffentlichen Interesse liegen, 

ist von der Gemeinde autonom darzulegen. 

Weiters ist in der Planungskarte Funktionale Festlegungen zur Siedlungs- und 

Freiraumfunktion ist eine überregionale Entwicklungsachse (gemäß LEP 1994) entlang 

der L105 festgelegt. 

Im Textteil unter dem Punkt Überregionale und regionale Entwicklungsachsen 

Folgendes ausgeführt: 

Ziele: Entlang von Entwicklungsachsen sollen sich punktuell verdichtet und konzentriert 

die regionalen Siedlungsbereiche ausbilden und Entwicklungsimpulse, insbesondere 

Funktionsmischungen und -bündelungen beim Infrastrukturausbau, gefördert 

werden. 

Maßnahmen des LEP 1994: 

Hier soll sich die Baulandwidmung, die regionalen Vorrangbereiche für künftige 

Wohn- und Gewerbegebiete, eine höhere Baudichte und die Infrastruktureinrichtungen 

konzentrieren. 

Gemäß Schriftteil ist zu diesem Thema noch zu erwähnen, dass Elsbethen an der 

Entwicklungsachse Süd, im Bereich entlang der Alpenstraße ausgehend von der 

zentralen Stadt - nach Glasenbach und entlang der Tauernbahnstrecke Elsbethen (- 

Puch – Oberalm – Hallein - Innergebirg) liegt. 

Zusätzlich ist Elsbethen als Gemeindehauptort mit Arbeitsplatz – und Landwirtschaftsfunktion 

festgelegt. 


9

3. 3 Räumliches Entwicklungskonzept (REK) 

Wie dem Planausschnitt entnommen werden kann, ist der gegenständliche Bereich 

gemäß den Siedlungsbezogenen Festlegungen des REK dem Gebiet mit der lfd. 

Nummer 17a (Baudichte: Hoch, Hauptfunktion: Betrieblich) zugeordnet. Zu erwähnen 

ist dabei, dass im nördlich der Umwidmungsfläche angrenzenden bebauten Areal 

eine Verdachtsfläche - Altablagerung eingetragen ist. Weiters grenzt laut Plan im Osten 

die ÖBB- Westbahntrasse und im Westen eine ökologische Vorrangfläche (Beschreibung 

siehe Punkt 3.2.3 Regionalprogramm Salzburg Stadt und Umgebungsgemeinden) 

an. 

Im Textteil des REK finden sich zum gegenständlichen Bereich folgende Aussagen: 

Nr. 17a - Entwicklungsbereiche im Gewerbegebiet Christophorusstraße 

Entwicklungspotential ca. 5ha. 

Nutzung: 

Betriebliche mit Funktion als regionale Gewerbezone. 

Festlegungen zur baulichen Entwicklung: 

Gewerbliche Bauformen, möglichst Realisierung einer guten Gewerbearchitektur. 

Intensive Nutzung muss möglich sein (Rahmenvorgaben des Gestaltungskonzeptes). 

Bei der baulichen Entwicklung in diesem Bereich ist vor allem auf die Höhenentwicklung 

zu achten. Das Gebiet liegt von Süden her betrachtet im Bereich der relevanten 

Blickbeziehung zu Schloss Goldenstein bzw. auch zur Festung der Stadt Salzburg. 

Hinsichtlich der baulichen Ausnutzbarkeit wird eine Baumassenzahl von ca. maximal 

4,5 festgelegt. Die Höhenentwicklung hat sich an den Festlegungen bestehender 

Bebauungspläne sowie den Vorgaben des Gestaltungskonzeptes zu orientieren. 

Sonstige Rahmenbedingungen für die Nutzung: 

Funktionale Gliederung am Südrand des Gebietes zum Wohngebiet (mögliche Übergangswidmung: 

Betriebsgebiet). 

Beachtung der gelben Wildbachgefahrenzone im nördlichen Teil. 


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3.4 Flächenwidmungsplan (FWPL) 

Gemäß dem rechtsgültigen FWP liegt die Umwidmungsfläche widmungsmäßig im 

Grünland - Ländliche Gebiete. 

Die nördlich angrenzenden Flächen sind als Gewerbegebiet ausgewiesen. Im Süden, 

zwischen der Umwidmungsfläche und einem kleineren Wohngebiet, ist ein Immissionsschutzstreifen 

gewidmet. 

Ansonsten ist der Bereich von den eingetragenen Verkehrsflächen bzw. der Eisenbahn 

umgeben. 

3.5 Kennzeichnungen und Kenntlichmachungen 

Auf der Teilabänderung sind Kennzeichnungen oder Kenntlichmachungen vorhanden: 

Ja 

Die Umwidmungsfläche grenzt im Osten an die ÖBB und ist deshalb vom Bauverbotsbereich 

gemäß Eisenbahngesetz betroffen. 


11

4. Infrastrukturelle Erschließung 

Infrastruktureinrichtungen erforderlich: ja 

Aufgrund des nördlich angrenzenden Baubestandes kann der gegenständliche Bereich 

ohne größere Aufschließungsmaßnahmen an die kommunale Infrastruktur angeschlossen 

werden. Die Erschließungsvoraussetzungen sind wie folgt gegeben: 

Trinkwasserversorgung: 

Die Wasserversorgung erfolgt durch die öffentliche Wasserleitung der Gemeinde 

Elsbethen. 

Abwasserentsorgung (Schmutz- und Oberflächenwässer): 

Die Fäkalabwässer werden durch den öffentlichen Kanal der Gemeinde Elsbethen 

entsorgt. 

Die Oberflächenwässer werden auf Eigengrund zur Versickerung gebracht. 

Verkehrserschließung: 

Die Anbindung erfolgt über die direkt westlich vorbeiführende Christophorusstraße. 

Es handelt sich dabei um eine Gemeindestraße. 

Hinsichtlich öffentlichem Verkehr ist der Standort gut aufgeschlossen, es verkehrt 

hier entlang der Landesstraße die Buslinie 160 (die ATS Elsbethen Haslach liegt etwa 

160m Luftlinie entfernt) von der Stadt Salzburg Richtung Süden (Hallein) bzw. 

von Hallein Richtung Norden (Salzburg Hbf). 

Sonstige infrastrukturelle Erschließung: 

Die Energieversorgung erfolgt über das Leitungsnetz der Salzburg AG. 


12

5. Prüfung der 12 Sachgebiete nach dem UEP - Schema 

Sachgebiet / Teilaspekt Landschaftsstruktur und -bild 

Bestandserhebung und Strukturanalyse: 

Durch die mehrfachen gewerblich geprägten Bebauungsansätze kann auch hier nicht 

mehr von einer freien Landschaft gesprochen werden. Strukturbestimmend sind der 

Vegetationsraum entlang der Salzach sowie insbesondere die Freifläche nördlich der 

Gewerbezone. 

Aufgrund der Lage am Damm tritt auch die ÖBB-Trasse hier noch relativ deutlich in 

Erscheinung. 

Ausschnitt des Entwicklungsbereichs im Gewerbegebiet Christophorusstraße: 


13

Blick auf die Umwidmungsfläche aus südlicher Richtung. Das Areal schließt unmittelbar 

an die auf dem Foto erkennbare Bebauung an. 

Blick auf die Umwidmungsfläche aus westicher Richtung. Sie befindet sich unmittelbar 

der rechts am linken Bildrand erkennbaren bebauten Fläche. Am rechten Bildrand 

ist das weiter südlich gelegene Wohngebiet erkennbar. 

Beurteilung der Umwelterheblichkeit: 

� nicht gegeben X gering gegeben � gegeben � erheblich gegeben 

Begründung zur Einstufung der Umwelterheblichkeit: 

Vor dem Hintergrund der Tatsache, dass der Bereich nicht der freien Landschaft zugeordnet 

ist und direkt im Norden ein größerer Gewerbestandort anschließt sind auf 

das Landschaftsbild keine mehr als geringen Auswirkungen festzustellen. 


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Sachgebiet / Teilaspekt Vegetation und Tierwelt 


In der Pflanzendecke finden sich ausschließlich Arten des Fettwiesenstandorts. In 

der Tierwelt sind ebenfalls Fettwiesenarten zu erwarten, wobei die Zuwandermöglichkeiten 

aufgrund der Lage zwischen Verkehrs- und Siedlungsflächen stark eingeschränkt 

sind. 




Aufgrund der Gegebenheiten (eingeschlossene Lage) und mangels Vorhandensein 

relevanter Bestände, sind hier keine mehr als geringen Auswirkungen auf dieses 

Sachgebiet zu erwarten. 

Sachgebiet / Teilaspekt Erholungsnutzung und Grünflächen 


Erholungsnutzungen oder spezielle Grünflächen sind durch das Planungsgebiet direkt 

nicht betroffen. Etwa 70m westlich verläuft entlang des Salzachufers der Treppelweg, 

der als Geh- und Radweg für Freizeit und Erholung große Bedeutung hat. 

Zwischen Treppelweg und Umwidmungsfläche ist der erwähnte Zwischenraum von 

einem breiten Waldgürten bedeckt. 


X nicht gegeben � gering gegeben � gegeben � erheblich gegeben 


Eine Erholungs- bzw. Freizeitfunktion ist hier nur im Bereich des Geh- und Radweges 

an der Salzach vorhanden, welche jedoch in einer Entfernung von ca. 70m zur Umwidmungsfläche 

liegt. Es sind daher insgesamt auf dieses Sachgebiet keine Auswirkungen 

zu erwarten. 


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Sachgebiet / Teilaspekt Lebensräume und Biotope 


SAGIS – Abfrage Biotope: 

Das Planungsgebiet selbst ist von keinen kartierten Biotopen oder sonstigen naturschutzrelevanten 

Beständen betroffen. Allerdings grenzt jenseits der westlich vorbeiführenden 

Christophorusstraße das Landschaftsschutzgebiet Salzburg - Süd (3) an, 

innerhalb dessen auch einige Biotope kartiert sind. Bei den nächstgelegenen Biotopen 

handelt es sich um Folgende: 

1. 565080001 Bach in Haslach 

2. 565080037 Auwaldrest NW Gasthof Überfuhr 

Im Planungsgebiet ist ausschließlich mehrmähdige, landwirtschaftlich intensiv genutzte 

Fettwiese vorzufinden. 




Die Umwidmungsfläche ist als landwirtschaftlich intensiv genutzte Fettwiese zu charakterisieren. 

Eine direkte Beeinflussung der nächstgelegenen Biotopflächen, die 

durch eine Straße von der Umwidmungsfläche getrennt sind, besteht durch die Umwidmung 

nicht. 

Aufgrund der räumlichen Situation besteht Biotopverbund bzw. bestehen Wandermöglichkeiten 

primär in Nord-Süd-Richtung entlang der Salzach und der sie beglei- 


16

tenden Waldflächen. Der Umwidmungsfläche kommt in diesem Zusammenhang keine 

Bedeutung zu. 

Weiters wird sie vom Landschaftsschutzgebiet durch eine Verkehrsfläche getrennt. 

Die Umwelterheblichkeit wird daher als gering gegeben bewertet. 

Sachgebiet / Teilaspekt Kulturgüter und Ortsbild 


Vom Planungsgebiet sind weder archäologische Fundzonen noch Kleindenkmäler 

oder sonstige architektonisch oder bauhistorisch wertvolle Objekte betroffen. 

Das Ortsbild ist hier geprägt von unterschiedlichst strukturierter gewerblicher Bebauung 

und einem kleineren Wohngebiet im Süden, wobei eine geschlossene bauliche 

Struktur nicht vorliegt. 




Durch die Widmung wird ein Teil der Freifläche zwischen einem Gewerbebetrieb und 

einer etwa 100m weiter südlich gelegenen Wohnbebauung bebaut. Die Umwidmungsfläche 

steht eher im Konnex mit der gewerblichen Bebauung, zur Wohnbebauung 

verbleibt noch eine größere Freifläche. 

Großräumlich ist der Bereich durch den Vegetationsstreifen entlang der Salzach im 

Westen und durch die am Damm laufende ÖBB im Osten gut in die Umgebung eingebunden. 

Es werden daher keine mehr als geringe Auswirkungen auf dieses Sachgebiet 

erwartet. 

Sachgebiet / Teilaspekt Geologie und Baugrundeignung 


Der gegenständliche Standort liegt in einem als Austufe, Flussablagerung und Wildbachschutt 

bezeichneten Bereich. Von den Untergrundverhältnissen her kann man 

Auelehm, Schluff, Sand, Kies und zum Teil Steine erwarten. 

Aufgrund vorgenannter Untergrundverhältnisse kann man von einer Baugrundeignung 

ausgehen. 




Es besteht hier grundsätzlich für eine Bebauung geeigneter Boden, eine Umwelterheblichkeit 

wird hier nicht gesehen. 


17

Sachgebiet / Teilaspekt Boden 


eBOD-Abfrage: 


2 

Das Planungsgebiet ist größtenteils vom Bodentyp Brauner Auboden der Bodenform 

2 und geringfügig im östlichen Teil auch noch vom Bodentyp Lockersediment- 

Braunerde der Bodenform 25 betroffen. 

25 

18

Bodenform 2 

Kartierungsbereich 72 

Größe der Bodenform etwa 188 ha = ca. 1,3 % der kart. Fläche 

Lage und Vorkommen im Augebiet; eben, auf der Höheren Austufe 

Bodentyp und Ausgangsmaterial kalkhaltiger Brauner Auboden aus jungem, feinem Schwemmmaterial 

Wasserverhältnisse gut versorgt infolge von geringem Grundwassereinfluss; geringe Speicherkraft, hohe Durchlässigkeit 

Horizonte A(20); ABv(40-60); Bvg(70-80); C(100); 

Bodenart und Grobanteil A ABv Bvg sandiger Schluff C Sand 

Humusverhältnisse A stark humos; Mull AB schwach humos; Mull 

Kalkgehalt stark kalkhaltig 

Bodenreaktion A neutral ABv Bvg C alkalisch 

Erosionsgefahr bei Katastrophenhochwasser überschwemmungsgefährdet 

Bearbeitbarkeit bei Ackernutzung gut zu bearbeiten; bei Grünlandnutzung gut zu befahren, gut zu beweiden 

Natürlicher Bodenwert mittelwertiges Ackerland, hochwertiges Grünland 

Sonstige Angaben 

Bodentyp Brauner Auboden 

Bodenform 25 

Kartierungsbereich 72 

Größe der Bodenform etwa 375 ha = ca. 2,5 % der kart. Fläche 

Lage und Vorkommen im Terrassengebiet; eben, in Rinnen und auf auslaufenden Schwemmfächern; auf der Friedhofterrasse 

Bodentyp und Ausgangsmaterial vergleyte, kalkfreie oder entkalkte Lockersediment-Braunerde aus vorwiegend feinem Schwemmmaterial 

Wasserverhältnisse mäßig feucht durch Grundwassereinfluss; mäßige Speicherkraft, mäßige Durchlässigkeit 

Horizonte A(15-25); ABvg(40-60); BvG(75-80); G(100); 

Bodenart und Grobanteil 

A lehmiger Schluff oder lehmiger Sand ohne oder mit geringem Grobanteil (Kies) ABvg lehmiger Schluff oder sandiger Lehm ohne oder mit 

geringem Grobanteil (Kies) BvG G Lehm oder sandiger Lehm ohne oder mit geringem Grobanteil (Kies) 

Humusverhältnisse A stark humos; Mull AB schwach humos; Mull 

Kalkgehalt A kalkfrei, stellenweise nach Kalkstreuung mäßig kalkhaltig ABvg kalkfrei BvG G kalkfrei oder stark kalkhaltig 

Bodenreaktion A neutral bis schwach sauer ABvg BvG G schwach sauer bis alkalisch 

Erosionsgefahr nicht gefährdet 

Bearbeitbarkeit infolge der Feuchtigkeit bedingt befahrbar; bedingt beweidbar 

Natürlicher Bodenwert mittelwertiges Grünland 

Sonstige Angaben stellenweise Schotter im Untergrund (80 cm) 

Bodentyp Lockersediment-Braunerde

Die Untersuchung der Bodenfunktionen bezieht sich auf den Braunen Auboden, der 

den größten Teil der Umwidmungsfläche einnimmt. 

Bodenfunktionen 

Im Rahmen der Finanzbodenschätzung wurde der gegenständliche Bereich wie folgt 

erfasst: lSIa1 64/61. 

Gemäss Beurteilungsschlüssel „Leitfaden Bodenschutz bei Planungsvorhaben in 

Salzburg“ weist die Fläche bezüglich der „Lebensraumfunktion“ einen mittleren 

Funktionserfüllungsgrad als Standort für Bodenorganismen auf. 

Die Bodenteilfunktion „Standortpotential für natürliche Pflanzengesellschaften“ wird 

entsprechend der hohen Ertragsleistung nicht bewertet. Die Fläche wird als Intensivgrünland 

genutzt. 

Auf die sehr hohe Bodenfruchtbarkeit und die Produktionsfunktion wird im Kapitel 

Landwirtschaft näher eingegangen. Gemäss Angaben der Finanzbodenschätzkarte 

besitzt die betroffene Fläche eine durchschnittlichen Bonität (Bodenkennzahl BKZ) 

von 61. Sie liegt somit im Bereich der 10% besten Böden für das Kleinproduktionsgebiet 

Halleiner Becken, dem der Bereich zugeordnet ist. Der schmale östliche Teil 

der Fläche liegt mit einer BKZ von 43 im Bereich der schlechteren Böden. 

Zum Themenbereich Naturhaushalt ergibt sich entsprechend der Umschlüsselung 

des Leitfadens Bodenschutz bei Planungsvorhaben im Land Salzburg bezüglich der 

Teilfunktion „Abflussregulierung“ ein sehr hoher, für die Bodenteilfunktion „Filter und 

Puffer für Schadstoffe“ ein mittlerer Funktionserfüllungsgrad. 

Aufgrund der bisherigen Kenntnisse kann davon ausgegangen werden, dass die gesamte 

Fläche keine Archivfunktion hat. 

Schadstoffbelastung und Altlasten 

Bodenkontaminationen, Altlasten, Verdachtsflächen und dgl. sind im gegenständlichen 

Bereich nicht bekannt. 

Rohstoffvorkommen und Schutzwald 

Aufgrund der bisherigen Kenntnisse kann auch davon ausgegangen werden, dass 

die gesamte Fläche nicht potentiell zur Rohstoffgewinnung von Bedeutung ist. Auf 

der Fläche kommt zudem kein Wald vor. 


� nicht gegeben � gering gegeben X gegeben � erheblich gegeben 


Die großteils hohe Wertigkeit des Bodens fließt in die Beurteilung des Sachgebiets 

Landwirtschaft ein. 

Bezüglich der übrigen Teilfunktionen besitzen die Böden der Umwidmungsfläche ihre 

höchste Wertigkeit in der Teilfunktion „Abflussregulierung“. Der an sich gegebene 

sehr hohe Funktionserfüllungsgrad bezogen auf den in der Fläche vorherrschenden 

Braunen Auboden wird durch die Flächengröße der inselförmigen Grünlandfläche, die 

von Verkehrsflächen und bebauten Flächen begrenzt wird, und die eher geringe 

Speicherkraft des Bodens etwas relativiert. In Summe werden die Auswirkungen auf 

den Teilaspekt Boden daher mit „gegeben“ bewertet.

Sachgebiet / Teilaspekt Land- und Forstwirtschaft 


Bei der Umwidmungsfläche handelt es sich um ein Teilstück einer von größeren geschlossenen 

land- und forstwirtschaftlichen Fläche durch die Salzach isolierten Bereich. 

Insgesamt beträgt die Fläche gut 1ha, von der nunmehr etwa die Hälfte durch 

die Umwidmung in Anspruch genommen werden soll. Ein landwirtschaftlicher Betrieb 

wird durch diese Umwidmung nicht beeinträchtigt, die nächst gelegene aktive Hofstelle 

liegt deutlich getrennt von der Umwidmungsfläche etwa 400m südöstlich, nicht 

nur jenseits der ÖBB, sondern auch jenseits der Halleiner Landesstraße. 

Durch die Umwidmung verbleibt zwar südlich eine noch kleinere isoliert gelegene 

Fläche, auch diese ist jedenfalls für bauliche Zwecke vorgesehen, sodass diese 

durch die Umwidmungsfläche entstehende kleinere Enklave zeitlich befristet bestehen 

wird. 

Laut der eBOD-Abfrage handelt es sich hier größtenteils um mittelwertiges Ackerland 

bzw. hochwertiges Grünland, das bei Ackernutzung gut zu bearbeiten und bei Grünlandnutzung 

gut zu befahren und zu beweiden ist. 

Die Grünlandzahl liegt im gegenständlichen Bereich auf der kleineren Grundparzelle 

62 bei 43 und auf der größeren Parzelle 63 bei 61, was bedeutet, dass es sich hier, 

bezogen auf das Kleinproduktionsgebiet Halleiner Becken bei einem Großteil der 

Umwidmungsfläche um einen sehr guten Boden handelt. Im Umfeld des Standortes 

befinden sich keinerlei landwirtschaftliche Betriebe. 

Die Forstwirtschaft spielt auf der gegenständlichen Fläche keine Rolle. 




Von der Lage her ist nicht von einer größeren, zusammenhängenden Landwirtschaftsfläche 

zu sprechen, auch landwirtschaftliche Betriebe liegen in einiger Entfernung. 

Nachdem hier aber eine großteils hochwertige landwirtschaftliche Fläche in Anspruch 

genommen wird, wird die Umwelterheblichkeit mit „gegeben“ bewertet. 


21

Sachgebiet / Teilaspekt Wasser und Wasserwirtschaft 


SAGIS-Abfrage Wasser: 

Name Typ Untertyp 

1 GD Elsbethen, TWA Versorgungsanlage Trinkwasser 

2 Sickerschacht Grundwasseranlage Versickerung 

3 

Kalteis/Grüssinger u.a., 

Elsbethen 

Versorgungsanlage Nutzwasser 

4 Brunnen Brunnen 

Gurten-/ 

Schachtbrunnen 


6 Sickermulden Grundwasseranlage Versickerung 

7 

Rasenmulde 

(Manipulationsfläche) 

Grundwasseranlage Versickerung 

8 

Sickerschacht (Dachflächen) 

Grundwasseranlage Versickerung 


10 

Lackner, 

Halleiner Landesstr. 49 

Wärmenutzung, Kühlwasseranlage 

Grundwasserwärme- 

Pumpe 

11 Brunnen Brunnen Vertikalfilterbrunnen 


13 Stöger Franz, Elsbethen 




Pumpe 

22


15 

Stöger Wolfgang, 

Elsbethen 



Pumpe 



18 Thurnbach Gewässeranlage Einleitung 


20 

Auer, 

Christophorusstraße 4b 

u. 4c 




Pumpe 


22 Salzach Gewässeranlage Einleitung 

23 Elsbethen Br 18 Messstelle 

Grundwasserstand- 

Messstelle 

24 Grabenbach Gewässeranlage Einleitung 

25 Salzach Gewässeranlage Einleitung 

26 

Schmiedbach Oberthurnberg 

Gewässer 

Das Planungsgebiet ist weder von wasserwirtschaftlichen Beschränkungen bzw. 

Festlegungen noch von Wassernutzungen (Quellen, Brunnen) betroffen. Beim 

nächstgelegenen Fließgewässer handelt es sich gemäß dem aktuellen FWP um den 

unweit westlich (ca. 10m) vorbeiführenden Schmiedbach Oberthurnberg, welcher 

dann etwas weiter nordwestlich in die Salzach mündet. 




Gemäß den obigen Darstellungen wird das Schutzgut Wasser hier nicht betroffen, 

relevante Wasservorkommen liegen nicht im Nahbereich der Umwidmungsfläche. 

Naturgemäß wird das Oberflächenwasserregime betroffen, insgesamt wird daher 

keine mehr als gering gegebene Umwelterheblichkeit erwartet. 

Sachgebiet / Teilaspekt Naturräumliche Gefährdungen 


Es sind keine derartigen Gefährdungen im gegenständlichen Bereich bekannt. 




Mangels bestehender Gefährdungen wird eine Umwelterheblichkeit auf dieses Sachgebiet 

nicht gesehen. 

23

Sachgebiet / Teilaspekt Lärm 


Lärmmäßige Vorbelastungen ergeben sich im gegenständlichen Bereich vor allem 

aus der östlich vorbeiführenden ÖBB sowie aus der angrenzenden betrieblichen Nutzung. 

Durch die Umwidmung wird der Rahmen für eine weitere betriebliche Nutzung gesetzt, 

der Abstand zum südlich gelegenen Wohngebiet beträgt etwa 50m. 

Durch die Umwidmung entsteht im Zusammenhang mit der unmittelbar nördlich angrenzenden 

Gewerbegebietsfläche ein zusammenhängender Bereich im Ausmaß 

von ca. 17.000m². Auf Grund der Richtlinie Immissionsschutz in der Raumordnung ist 

demgemäß zum Wohngebiet ein Abstand von etwa 60m bis 70m erforderlich. 




Bedingt durch die Widmung Betriebsgebiet werden entsprechende Abstände zum 

südlich angrenzenden Wohngebiet eingehalten. Östlich liegt das Wohngebiet jenseits 

der auf einem Damm verlaufenden ÖBB. 

Es wird insgesamt von einer gegeben Umwelterheblichkeit ausgegangen. 

Sachgebiet / Teilaspekt Luft 


Die Hauptvorbelastung resultiert hier aus dem durch die gewerbliche Tätigkeit hervorgerufenen 

Verkehr, bei den Betrieben selbst handelt es sich allesamt nicht um 

besonders luftschadstoffemittierende Betriebe. 




Die Umwidmungsfläche ist verhältnismäßig klein, um durch Luftschadstoffe (sei es 

jetzt durch den verursachten Verkehr oder die betriebliche Tätigkeit selbst) eine wesentliche 

Änderung der derzeit gegebenen Situation herbeizuführen. Weiters kommt 

noch die Tatsache dazu, dass knapp ein Drittel der Fläche als Betriebsgebiet ausgewiesen 

wird, von welcher Widmung jedenfalls mit keinen luftrelevanten Emissionen 

gerechnet werden muss. 

Es werden somit keine mehr als geringen Auswirkungen entstehen. 


24

Zusammenfassung 

Sachgebiet 

Bewertung der 

Umwelterheblichkeit 

im Zuge der UEP 

Punktanzahl 

Landschaftsstruktur und -bild gering gegeben 1 

Vegetation und Tierwelt gering gegeben 1 

Erholungsnutzung und Grünflächen nicht gegeben 0 

Lebensräume und Biotope gering gegeben 1 

Kulturgüter und Ortsbild gering gegeben 1 

Geologie und Baugrundeignung nicht gegeben 0 

Boden gegeben 8 

Land- und Forstwirtschaft gering gegeben 8 

Wasser- und Wasserwirtschaft gering gegeben 1 

Naturräumliche Gefährdungen nicht gegeben 0 

Lärm gegeben 8 

Luft gering gegeben 1 

Punktsumme 30 

Begründung / Anmerkungen zum Ergebnis der Umwelterheblichkeitsprüfung: 

Die größten Auswirkungen sind im Bereich Boden, Landwirtschaft und Lärm vorhanden. 

Die Auswirkungen auf die sonstigen Schutzgüter sind vernachlässigbar. 

Die Umwelterheblichkeitsprüfung erbringt eine Gesamtpunktzahl von unter 32, es 

muss daher keine weitere Prüfung der Umweltauswirkungen erfolgen. 


25

6. Sonstige Aussagen zur Umwidmung (Flächennutzung, Bebauungsstruktur, 

etc.) 

Die Umwidmungsfläche selbst ist unbebaut und wird derzeit landwirtschaftlich genutzt. 

Im Norden grenzt betriebliche Nutzung an. Es handelt sich dabei um eine Halle einer 

Autowerkstätte (Nr. 50) sowie um das Firmengebäude der ANP –Systems GmbH (Nr. 

51), welche sowohl die Produktion und den Handel geotechnischer Produkte als 

auch Bauleistungen ausführt. 

Unweit südlich befindet sich noch ein kleiner Siedlungsansatz mit Wohnnutzung. 

Weitere Gegebenheiten können auch dem nachfolgenden Ausschnitt des aktuellen 

Flächennutzungsplanes entnommen werden: 


26

7. Bebauungsplanung 

Das im REK vorhandene Entwicklungspotential liegt bei ca. 5ha, aus diesem Grunde 

sind die Voraussetzungen für eine Planfreistellung nicht gegeben. 

Zu erwähnen ist auch noch, dass im Jahr 1997 für die Gewerbezone ein Gestaltungskonzept 

erstellt wurde. Dieses Gestaltungskonzept wurde im Jahr 2001 einmal 

abgeändert. Es erfasst allerdings die Umwidmungsflächen nicht, kann aber indirekt 

als Richtlinie für den Bebauungsplan herangezogen werden. 

Weiter nördlich sind die Flächen für den regionalen Bedarf vorgesehen, zur Bahn hin 

ist eine etwa 50m breite Zone mit der Festlegung abfallender Höhen eingetragen. Zur 

Christophorusstraße hin sind Bepflanzungsmaßnahmen vorgesehen. 

Im Zuge der erwähnten Änderung wurde das Ziel des Bahnanschlusses aufgegeben. 

Im Hinblick auf die bauliche Ausnutzbarkeit sind Vorgaben vom Entwicklungskonzept 

übernommen, hinsichtlich der Höhenentwicklung heißt es, dass man sich an bestehenden 

Bebauungsplänen zu orientieren hat. 

Beispielsweise wurde beim etwas weiter nördlich gelegenen Areal Zotti die Firsthöhe 

mit maximal 13m und die Traufhöhe mit maximal 12m begrenzt. Im bahnnahen Bereich 

ging man auf 10m bzw. 9m zurück. 


27

8. Gutachten 

Würdigung der Übereinstimmung mit den Vorgaben des Raumordnungsgesetzes 

und der überörtlichen Raumplanung: 

Zum Ziel des Schutzes der Bevölkerung vor Umweltgefährdungen und –belastungen, 

wie dieses im § 2 des ROG festgelegt ist, ist Folgendes auszuführen: 

Die Ausweisung betrifft zunächst einmal eine für gewerbliche Zwecke verhältnismäßig 

kleine Fläche, etwa ein Drittel davon ist als Betriebsgebiet festgelegt, einer von 

der Definition des ROG her kompatible Widmung mit Erweitertem Wohngebiet (in 

dieser Widmung sind idente Betriebe zulässig). 

Damit wird vom neu ausgewiesenen Gewerbegebiet in südlicher Richtung ausreichender 

Abstand eingehalten, Richtung Osten trennt die ÖBB die Ausweisungen auf 

Grund der Lage am Damm deutlich. 

Der Verkehr wird durch die Hauptzufahrt zum Gewerbegebiet Richtung Norden abgeführt, 

die Zufahrt Richtung Süden ist relativ schmal, auch die dortige Bahnunterführung 

ist eine Engstelle, zudem ist auch noch die Einbindung in die Halleiner Landesstraße 

relativ unübersichtlich. Es wird daher begründet davon ausgegangen, dass 

die Verkehrsströme hier Richtung Norden über die Hauptzufahrt auf das regionale 

und überregionale Verkehrsnetz abfließen und das südlich angrenzende Wohngebiet 

nicht beeinträchtigen. 

Zum Ziel der Erhaltung einer lebensfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft ist 

auszuführen, dass die Fläche aufgrund der isolierten Lage für eine landwirtschaftliche 

Bewirtschaftung nicht von großem Interesse ist. Daran ändert auch der relativ 

hohe Bodenwert und die gute Bewirtschaftbarkeit nichts, es wurde eben auf Grund 

der bestehenden Standortgunst sogar seitens der Überörtlichen Raumordnung hier 

eine Gewerbezone festgelegt, womit auch auf überörtlicher Ebene bereits eine Abwägung 

zugunsten einer baulichen Entwicklung vorliegt. 

Weiters entspricht die Umwidmung auch zur Gänze der Zielsetzung Gewerbe und 

Industrie in ihrer wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit zu sichern und zu verbessern, 

wobei dazu anzumerken ist, dass dies unter Rücksichtnahme auf das benachbarte 

Siedlungsgebiet geschieht. 

Außerdem besteht auch Übereinstimmung mit dem Grundsatz einer Orientierung der 

Siedlungsentwicklung an den Einrichtungen des öffentlichen Verkehrs und sonstiger 

Infrastruktureinrichtungen, da sich der Umwidmungsbereich Nahbereich der Landesstraße 

bzw. des ÖVs und diverser Versorgungseinrichtungen befindet. 

Zu den Festlegungen Siedlungsentwicklung und Standortkriterien des LEP´s besteht 

ebenfalls Übereinstimmung mit dem Ziel der Erhaltung bzw. Schaffung kompakter 

Siedlungen mit klar definierten Grenzen zum Außenraum. 

Hier zeigt die Bestandsaufnahme deutlich die Lage zwischen ÖBB und Salzach (mit 

einem relativ breiten Vegetationsstreifen, der eine natürliche Grenze im Westen darstellt). 

Weiters ist auch eine Orientierung am öffentlichen Verkehr vorhanden und die Fläche 

steht auch für die geplante Nutzung zur Verfügung. Dem Schutz der Bevölkerung ist 

einerseits durch die abgestufte Widmung Gewerbegebiet / Betriebsgebiet Rechnung 

getragen und es ist damit noch ein entsprechender Abstand zur nächstgelegenen 

Wohnsiedlung gegeben. 


28

Damit besteht auch kein Widerspruch zum Raumordnungsziel der Vermeidung von 

Nutzungskonflikten. 

Zudem ist die Umwidmungsfläche im LEP als regionale Gewerbezone festgelegt, 

was auch die angeführten Ziele zur Standortsicherung und Betriebsansiedlung bestätigt. 

Im Bezug auf die Zielsetzung der Sicherung und Erhaltung geschlossener landwirtschaftlicher 

Fluren ist auf die Ausführungen zur Landwirtschaft weiter oben zu verweisen. 

Zum Sachprogramm Standortentwicklung für Wohnen und Arbeiten im Salzburger 

Zentralraum ist zu sagen, dass grundsätzlich dem Leitbild der Stärkung von 

Entwicklungsstandorten und –achsen entsprochen wird, die Fläche liegt in der Nähe 

der Halleiner Landesstraße, die eine derartige Achse darstellt. Dies ist auch für die 

ÖBB ins Treffen zu führen. 

Außerdem wird der Bereich Elsbethen – Haslach im Leitbild Sicherung bedarfsgerechter 

Standorte für Erwerbsmöglichkeiten u.a. als Standort zur Sicherung von Flächen 

für Gewerbezonen in den Regionalprogrammen und Räumlichen Entwicklungskonzepten 

und zur Freihaltung von anderen baulichen Nutzungen erwähnt. 

Zu den übrigen Aussagen besteht wenig bis kein Bezug. 

Im Regionalprogramm Salzburg Stadt und Umgebungsgemeinden wird der gegenständliche 

Bereich entsprechend dem Sachprogramm als Gewerbezone festgelegt, 

wodurch der Umwidmung demnach nichts entgegensteht. 

Würdigung der Übereinstimmung mit den Planungsaussagen des REK: 

Wie dem Plan – und Textteil des REK entnommen werden kann, ist im Bereich der 

Christophorusstraße eine Entwicklung für eine betriebliche Funktion als regionale 

Gewerbezone vorgesehen. Das Potential beträgt insgesamt ca. 5ha, die Bauformen 

sollen gewerblich sein, wobei im Bezug auf die Höhenentwicklung auf die Sichtbeziehungen 

zum Schloss Goldenstein Rücksicht zu nehmen ist und eine Orientierung 

an den Festlegungen bestehender Bebauungspläne sowie an den Vorgaben des 

Gestaltungskonzeptes zu erfolgen hat. 

Weiters ist auch auf eine funktionale Gliederung zum unweit südlich davon gelegenen 

Wohngebiet (mögliche Übergangswidmung: Betriebsgebiet) zu achten. 

Zusammenfassend kann jedenfalls die Übereinstimmung dieser Umwidmung mit den 

Zielen und Festlegungen des Entwicklungskonzeptes festgestellt werden. 


29

Gutachten des Ortsplaners: 

Vorweg ist festzuhalten, dass es sich bei der gegenständlichen Ausweisung für betriebliche 

Zwecke um die Umsetzung von Zielsetzungen der Überörtlichen Raumordnung 

(Stichwort regionale Gewerbezone) und auch des REK´s der Gemeinde Elsbethen 

handelt. 

Auf Grund der Flächengröße der Umwidmung wurde eine Umwelterheblichkeitsprüfung 

durchgeführt, welche aber zeigt, dass nirgends erhebliche Auswirkungen zu erwarten 

sind und auch die Summe der Auswirkungen die Durchführung einer Umweltprüfung 

nicht erforderlich macht. 

Aus der Sicht der Infrastruktur stehen der Umwidmung keine Hinderungsgründe entgegen, 

die westlich angrenzende Christophorusstraße wird im Zuge des hier aufzustellenden 

Bebauungsplanes verbreitert werden und somit eine ausreichende Erschließung 

gewährleisten. 

Die sonstigen infrastrukturellen Voraussetzungen sind im Standortumfeld vorhanden, 

die Herstellung der Anschlüsse auf dem Grundstück ist nicht mit größeren oder gar 

unwirtschaftlichen Maßnahmen verbunden. 

Zusammenfassend kann die Umwidmung aus raumordnungsfachlicher Sicht 

positiv beurteilt werden. 


30

Planauszüge 


31


32

9. Baulandbilanz 

Der Bedarf für die Wirtschaft wird im REK mit einem Rahmen zwischen 6,5ha und 

8ha angegeben. Bei dem Letztstand der Baulandbilanz im November 2009 waren 

Reserven für die Wirtschaft im Ausmaß von 3,5ha vorhanden. 


33

30.FLWP-Abaenderung-Wintersteller-GG (3,01 MB - Elsbethen

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