NÖV - Bezirksregierung Köln - Landesregierung Nordrhein-Westfalen

NÖV
Nachrichten aus dem öffentlichen Vermessungswesen
Nordrhein-Westfalen
Ausgabe 2/2011
www.mik.nrw.de

NÖV
Nachrichten aus dem öffentlichen Vermessungswesen
Nordrhein-Westfalen
Ausgabe 2 / 2011
www.mik.nrw.de

Vorwort
Aufsätze / Abhandlungen
Inhalt
Zur weiteren Entwicklung der amtlichen Grundstückswertermittlung in
Nordrhein-Westfalen
Klaus Mattiseck
50 Jahre Gutachterausschüsse in Deutschland und speziell in NRW
Rainer Höhn, Hans-Wolfgang Schaar
Der Grundstücksmarkt in Nordrhein-Westfalen 2010
Andreas Pelke
Die Gutachterausschüsse hebeln die Grundbesitzbewertung nicht aus!
Anmerkungen zum Beitrag „Hebeln die Gutachterausschüsse die Grundbesitzbewertung
aus?“ von Ingo Krause in NWB-EV 1/2011
Klaus Mattiseck, Hans-Wolfgang Schaar
Aufbau einer kreisweit einheitlichen Geodateninfrastruktur – Luxus oder
Notwendigkeit?
Michael Fielenbach, Dr. Bodo Bernsdorf
ERICH-online – Die webbasierte Auswertung der EDM-Kalibrierung für
die Vermessungsverwaltung in Nordrhein-Westfalen
Wolfgang Engelmayer, Walter Knapp, Michael Levin, Burckhardt Ahrens
Generierung von Höhenmodellen aus automatischen Bildzuordnungsverfahren
zur Herstellung von Orthophotos
Stephanie Haas, David Arzdorf
Nachrichten / Aktuelles
Buchbesprechungen
4
5
11
32
37
41
50
56
64
71

4 :NÖV NRW 2 / 2011
Von Klaus Mattiseck
Vorwort
Als Schriftleiter der NÖV habe ich es sehr bedauert, dass das Heft 1 dieses Jahrgangs erst so spät erscheinen konnte.
Damit verzögerte sich auch etwas die Herausgabe dieses Heftes. Umso mehr freute mich das neue Layout des Titelblattes
und die einheitliche Materialgestaltung des Heftes. Aber damit ist es nicht genug: Sie lernen dank der Öffentlichkeitsarbeit
des Landes auch eine der modernsten Schrifttypen in unserem Nachrichtenblatt kennen.
Nun zum Inhalt des Heftes:
Dieses Jahr blicken wir stolz auf 50 Jahre des Bestehens der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte im Land
NRW zurück. Diesen Anlass haben wir gebührend in einer Festveranstaltung in der altehrwürdigen Stadthalle Wuppertals
feiern dürfen. Der festliche Rahmen wurde erst durch die Kooperation der AGVGA NRW e.V., des Bildungswerks
des VDV e.V., des DVW NRW e.V. sowie des BdVI e.V. ermöglicht, denen ich an dieser Stelle meinen herzlichen Dank
aussprechen möchte.
In seinen Grußworten hat Herr Ministerialdirigent Winkel auf das hohe Ansehen der Gutachterausschüsse in der Gesellschaft,
das diese aufgrund ihrer Unabhängigkeit und der fachlichen Kompetenz ihrer Gutachter genießen, hingewiesen.
Gleichzeitig ist er aber auch auf die anstehende Weiterentwicklung der Grundstückswertermittlung und die
dadurch bedingten Reformen kurz eingegangen, die in mehreren Beiträgen dieses Heftes ausführlicher behandelt werden.
Der Festvortrag wurde von dem nicht nur von mir hochgeschätzten Professor Dr. Weiß gehalten, der nicht zuletzt auch
wegen seiner wissenschaftlichen Tätigkeit und seiner langjährigen persönlichen Erfahrung auf dem Gebiet der städtebaulichen
Grundstückswertermittlung hierfür prädestiniert war. Ich freue mich, dass wir seinen „wohltemperierten“
Vortrag im nächsten Heft der NÖV unseren Lesern noch einmal in Gänze vorstellen, beziehungsweise in Erinnerung
bringen dürfen.
Alles in Allem war es eine gelungene Veranstaltung in einem angemessenen Rahmen.
Die weiteren zusätzlichen Beiträge des Heftes belegen eindrucksvoll die „fachliche Breite“ des öffentlichen Vermessungswesens;
neben zwei rein ingenieurtechnisch ausgerichteten Beiträgen zur EDM-Kalibrierung sowie zur Generation
von Höhenmodellen zeigt ein Aufsatz zum Thema kommunale Geodateninfrastruktur, wie vielseitig das berufliche
Aufgabenspektrum der Geodäsie ist. Insbesondere im Hinblick auf die gegenwärtige Notwendigkeit der Gewinnung des
zukünftigen Berufsnachwuchses, würde ich mir wünschen, dass dies von unseren Lesern in ihr persönliches Umfeld
weiter getragen wird.
Darüber hinaus möchte ich auf die aktuell verlaufende Umstrukturierung im Ministerium für Inneres und Kommunales
NRW hinweisen. Das ursprünglich für das Kataster- und Vermessungswesen zuständige Referat 32 wurde zum 1. September
2011 aufgeteilt in die zwei neu gebildeten Referate 36 und 37. Das Referat 36 ist nunmehr zuständig für die
Grundsatzangelegenheiten im Vermessungs- und Katasterwesen, den Bereich der geodätischen Grundlagen sowie die
Grundstückswertermittlung. Die Zuständigkeit des Referates 37 beinhaltet die Aufgabenbereiche der Geobasisinformationssyteme,
des Geoinformationsmanagements und das Gebührenrecht im Vermessungs- und Katasterwesen und
in der Grundstückswertermittlung.

:NÖV NRW 2 / 2011 5
Aufsätze / Abhandlungen
Zur weiteren Entwicklung der amtlichen Grundstückswertermittlung in
Nordrhein-Westfalen
Klaus Mattiseck
1 Einleitung
Die städtebauliche Grundstückswertermittlung hat vor
dem Hintergrund der gesellschaftlichen und rechtlichen
Entwicklung in Deutschland in den letzten drei
Jahren einen geänderten Stellenwert erhalten, der die
Bedeutung der Gutachterausschüsse des Landes und
des Oberen Gutachterausschuss stärkt, aber diese
Stellen auch vor neue Herausforderungen stellt. Zudem
hat die gerade erlebte Bankenkrise sehr deutlich
gemacht, wie sehr es darauf ankommt, die Immobilien,
die beliehen werden, auch zutreffend zu bewerten;
andernfalls kommt es zu Spekulationen, denen jedes
Fundament fehlt.
Hierdurch wird es noch mehr als bisher erforderlich,
die zur Wahrnehmung der im 1. Teil des 3. Kapitels des
Baugesetzbuches (BauGB)) festgelegten Aufgaben der
Grundstückswertermittlung nach einheitlichen
Grundsätzen wahrzunehmen (vgl. auch Beschluss des
Bundesverfassungsgerichtes vom 07.11.2006 - 1 BvL
10/02 -) und gleichzeitig die erforderlichen Ressourcen
bei den zuständigen Stellen des Landes so effizient
wie möglich einzusetzen.
Dies wiederum erfordert nicht nur eine Bündelung der
zur Verfügung stehenden finanziellen und personellen
Ressourcen, sondern auch eine grundlegende Überarbeitung
der in Nordrhein-Westfalen geltenden Rechtsvorschriften.
Die für die Grundstückswertermittlung zuständige
oberste Landesbehörde, das Ministerium für Inneres
und Kommunales, wird die Steuerung des gesamten
Umstellungsprozesses vornehmen.
Im Folgenden wird aufgezeigt, welche Schritte von
Seiten des Landes hierzu im Einzelnen eingeleitet werden
sollen.
2 Rechtliche Ausgangssituation und weiteres
Vorgehen in NRW
2.1 Allgemeines
Die Vorsitzenden des Oberen Gutachterausschusses
(OGA) und des Vorstands der Arbeitsgemeinschaft der
Vorsitzenden der Gutachterausschüsse (AGVGA) haben
bereits vor geraumer Zeit Anregungen zur Vereinheitlichung
in der Grundstückswertermittlung in Nordrhein-Westfalen
gegeben, die von Seiten der Obersten
Landesbehörde aufgegriffen werden sollten, aus Sicht
des Landes nicht zuletzt auch vor dem Hintergrund der
Bedeutung von Grundstückswerten für das Neue
Kommunale Finanzmanagement.
2.2 Bundesrecht
Mit dem Erbschaftssteuerreformgesetz vom 24. Dezember
2008 (BGBl. I S. 3018) erhielt die geplante
Entwicklung eine besondere Dynamik, die dazu führte,
das soeben erstellte, zeitliche und inhaltliche Konzept
des Landes zu überarbeiten und an die neuen rechtlichen
Grundlagen anzupassen. Hierbei waren aus Sicht
des damaligen Innenministeriums die mit Artikel 4 des
Erbschaftssteuerreformgesetzes vorgenommenen
Änderungen des Baugesetzbuches von Bedeutung,
wonach insbesondere eine flächendeckende Zonierung
der Bodenrichtwerte (neuer § 196 Abs. 1 BauGB) vorgeschrieben
wurde.
Außerdem wurde § 199 Abs. 1 BauGB neu gefasst, mit
dem nunmehr die Bundesregierung ermächtigt wurde,
mit Zustimmung des Bundesrates durch Rechtsverordnung
Vorschriften über die Anwendung gleicher
Grundsätze bei der Ermittlung der Verkehrswerte und
bei der Ableitung von Bodenrichtwerten und sonstiger
für die Wertermittlung erforderlicher Daten zu erlassen.
Damit wurde die bisherige Befugnis der Bundes-

6 :NÖV NRW 2 / 2011
regierung erheblich erweitert; gleichzeitig wurde die
Ermächtigung der Landesregierungen, durch Rechtsverordnung
die Ermittlung sowie Veröffentlichung der
Bodenrichtwerte zu regeln, auf den Bereich der Veröffentlichung
reduziert.
Seit Erlass der Wertermitlungsverordnung vom 6. Dezember
1988 (BGBL. I S. 2209) hatten sich die Bedingungen
auf dem Grundstücksmarkt tief greifend geändert,
so dass sich das Bundesministerium für Verkehr,
Bau und Stadtentwicklung (BMVBS) entschied, die
Verordnung entsprechend den geänderten Rahmenbedingungen
fortzuentwickeln. Ende 2008 wurde der
beim BMVBS aufgestellte Entwurf einer Immobilienwertermittlungsverordnung
- kurz: ImmoWertV -, der
übrigens noch keine Regelungen zur Ableitung der
Bodenrichtwerte enthielt, den für die Gutachterausschüsse
zuständigen Landesministerien zur Stellungnahme
übersandt. In der daraufhin ergangenen Stellungnahme
Nordrhein-Westfalens wurde aufgrund der
Änderung des § 199 BauGB insbesondere auf die Notwendigkeit
zur Aufnahme von Regelungen zur Ermittlung
der Bodenrichtwerte hingewiesen, die dann auch
tatsächlich in § 10 der ImmoWertV aufgenommen wurden.
Nach ausführlichen Beratungen beschloss die
Bundesregierung am 1. April 2009 die ImmoWertV, der
der Bundesrat mit fünf Maßgaben am 15. Mai 2009
zustimmte. Diesen Maßgaben wiederum wollte die
Bundesregierung nicht in allen Punkten entsprechen,
so dass das BMVBS einen geänderten Entwurf der
ImmoWertV aufstellte, der letztendlich dann von der
Bundesregierung beschlossen wurde und der der Bundesrat
in seiner Sitzung am 7. Mai 2010 zustimmte.
Mit der ImmoWertV vom 19. Mai 2010 (BGBl. I S. 639),
die am 1. Juli 2010 in Kraft trat, war dem BMVBS nunmehr
der „Startschuss“ für die Erarbeitung von zwei
Richtlinien gegeben, mit denen im Einzelnen das Verfahren
zur Ermittlung von Bodenrichtwerten und zur
Ermittlung von Sachwerten geregelt werden sollen.
Die Bodenrichtwertrichtlinie wurde im Bundesanzeiger
vom 11. Februar 2011 (Nr. 24, S. 597) veröffentlicht.
Die Erarbeitung der Richtlinie zur Anwendung des
Sachwertverfahrens ist noch nicht abgeschlossen. Die
Regelungen der im Entwurf vorgelegten Richtlinie basieren
im Wesentlichen auf den Normalherstellungskosten
2010. Dies führt jedoch dazu, dass Gebäude
älteren Herstellungsdatums - ca. 85 % der Gebäude -
nicht nach der NHK 2010 eingeordnet werden können.
Mit Normalherstellungskosten, die nur für die Bewertung
von ca. 15 % der Gebäude geeignet sind, und der
damit zwangsläufig erforderlichen Berechnung von Zu-
und Abschlägen aufgrund besonderer objektspezifischer
Grundstücksmerkmale nach Nr. 6 des Entwurfs
wird der Sonderfall zum Regelfall, außerdem werden
die Zu- und Abschläge so hoch, dass sie den Belangen
des bisherigen Entwurfs selbst nicht mehr genügen.
Dies ist nach Auffassung Nordrhein-Westfalens neben
anderen Regelungen im Entwurf mit den Grundsätzen
der städtebaulichen Grundstückswertermittlung nicht
vereinbar. Bei der anstehenden Überarbeitung des
Richtlinienentwurfs wirkt auch ein Vertreter NRWs mit;
das Ergebnis bleibt abzuwarten.
2.3 Recht der Grundstückswertermittlung in Nordrhein-Westfalen
Die Grundlagen des Rechts der Grundstückswertermittlung
in Nordrhein-Westfalen enthält die Verordnung
über die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte
(Gutachterausschussverordnung NRW - GAVO
NRW) vom 23. März 2004 geändert durch Verordnung
vom 10. Januar 2006 (SGV NRW 231). Hier werden im
Wesentlichen
: die Bildung und Zusammensetzung der Gutachterausschüsse
: die Aufgaben der Gutachterausschüsse und ihrer
Geschäftsstellen
: die Verfahren bei den Gutachterausschüssen und
: die Einrichtung, Aufgaben und Kosten des Oberen
Gutachterausschusses und seiner Geschäftsstelle
geregelt.
Außerdem ist besonders hervorzuheben, dass das
Land Rechtsträger der Gutachterausschüsse ist, und
die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses bei der
Gebietskörperschaft eingerichtet ist, für deren Bereich
der Gutachterausschuss gebildet ist. Die Geschäftsstelle
arbeitet nach Weisung des Gutachterausschusses
oder seines vorsitzenden Mitglieds. Damit wird
sichergestellt, dass die Aufgaben der Geschäftsstelle -
wie z.B. die Einrichtung und Führung der Kaufpreissammlung
oder die vorbereitenden Arbeiten für die
Ermittlung der Bodenrichtwerte - unter Beachtung der
hierzu von Bund und Land ergangenen Rechtsvorschriften
erfolgen. Wegen der übergeordneten Aufgaben
der Gutachterausschüsse nach dem Baugesetzbuch,
die in der Herstellung der Transparenz auf dem
Grundstücksmarkt und in der Erstattung von Gutachten
über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten
Grundstücken sowie von Rechten an diesen
liegen, muss die Selbständigkeit und Unabhängigkeit
der Gutachterausschüsse und damit auch ihrer Geschäftstellen
staatlich gewährleistet sein; besondere
Interessenslagen (hierbei könnte es sich auch um
kommunale Interessen handeln) dürfen bei der Wahrnehmung
der Aufgaben der Gutachterausschüsse

:NÖV NRW 2 / 2011 7
keine Berücksichtigung finden. Nach Alledem ist es nur
folgerichtig, wenn die Bezirksregierung als Aufsichtsbehörde
die Einhaltung der Rechtsvorschriften bei der
Aufgabenwahrnehmung der Gutachterausschüsse, die
Einhaltung der den Gutachtern auferlegten Pflichten
sowie die Geschäftsführung der Gutachterausschüsse
und deren Geschäftsstellen prüft (§ 1 Abs. 5 GAVO
NRW) und damit die Gewährleistung des staatlichen
Auftrages der städtebaulichen Grundstückswertermittlung
und seine gleichmäßige Erfüllung im Land sicherstellt.
Zur gleichmäßigen Erfüllung der Aufgaben der Gutachterausschüsse
wurden in NRW bisher zwei Verwaltungsvorschriften,
der Erlass über die Kaufpreissammlungen
der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte
(Kaufpreissammlungs-Erlass - KPS-Erl.) und der
Bodenrichtwert-Erlass - BoRiWErl. NRW -, vom Innenministerium
herausgegeben.
Darüber hinaus hat der Obere Gutachterausschuss
nach § 23 Abs. 2 der GAVO NRW zur Sicherstellung der
Einheitlichkeit im Einvernehmen mit den vorsitzenden
Mitgliedern der Gutachterausschüsse verbindliche
Standards für die Auswertung der wesentlichen Daten
aus der Kaufpreissammlung, nämlich für die Ableitung
von
: Liegenschaftszinssätzen
: Immobilienrichtwerten und
: Marktanpassungsfaktoren
erarbeitet.
Die Standards wurden bisher jedoch noch nicht in Verwaltungsvorschriften
des Landes verbindlich vorgeschrieben.
2.4 Weiteres Vorgehen in NRW
Die nordrhein-westfälischen, für die städtebauliche
Grundstückswertermittlung geltenden Rechtsvorschriften
sind an die bundesrechtlich geänderten Regelungen
des Baugesetzbuches und der ImmoWertV
anzupassen. Dies gilt zum einen für die Regelungen der
GAVO NRW, zum anderen aber auch für die Vorschriften
des KPS-Erl. und des BoRiWErl NRW. Dabei sollen
etwaige Richtlinien des Bundes im Interesse einer bundesweit
einheitlichen Vorgehensweise bei Wahrnehmung
der Aufgaben der Grundstückswertermittlung
berücksichtigt werden. Außerdem sollen im Zuge der
Überarbeitung der Verwaltungsvorschriften die bisherigen
Landesvorschriften zusammengefasst und
gleichzeitig die in der Grundstückswertermittlung gültigen
Standards festgelegt werden.
Am Ende der Überarbeitung soll - ähnlich wie in Rheinland-Pfalz
- ein nordrhein-westfälischer Runderlass zur
Grundstückswertermittlung herausgegeben werden,
der alle zuvor aufgezeigten Inhalte umfasst, auch verbindliche
Standards für die Auswertung der wesentlichen
Daten aus der Kaufpreissammlung. Die Kaufpreissammlung
ist die wichtigste Grundlage für alle
Arbeiten der Grundstückswertermittlung (z.B. die Ableitung
der Bodenrichtwerte). Insofern ist besonders
großer Wert darauf zu legen, dass sie nach im Lande
einheitlichen Gesichtspunkten geführt und ausgewertet
wird.
Auf eine mögliche Gliederung des Runderlasses zur
Grundstückswertermittlung wird in Abschnitt 6 näher
eingegangen.
3 Zonierung der Bodenrichtwerte
In Nordrhein-Westfalen gab es bis zur Verabschiedung
des Erbschaftssteuerreformgesetzes nur wenige Gutachterausschüsse,
die eine Zonierung der Bodenrichtwerte
vorgenommen haben, die überwiegende Anzahl
der Gutachterausschüsse gab bis dahin lagetypische
Bodenrichtwerte heraus.
Da die Zonierung der Bodenrichtwerte nunmehr durch
§ 196 Abs. 1 BauGB vorgegeben wird, weil sie für die
Zwecke der Besteuerung herausragende Bedeutung
hat, entschied die für die Grundstückswertermittlung
zuständige Oberste Landesbehörde, das Innenministerium,
in einem ersten Schritt den Bodenrichtwert -
Erlass vom 2. März 2004 an die neue rechtliche Situation
anzupassen. Hierzu sollten die erforderlichen
Grundlagen in der Arbeitsgruppe „Grundstückswertermittlung“,
die Ende 2008 beim Innenministerium
eingerichtet wurde, erarbeitet werden. Ein erster Entwurf
des neuen Bodenrichtwerterlasses wurde Mitte
2009 über die Bezirksregierungen den Gutachterausschüssen
des Landes zur Kenntnis und Beachtung
gegeben. Dieser Entwurf diente auch als Grundlage für
die Vergabe von Fördermitteln für die Ableitung zonaler
Bodenrichtwerte.
Schon bald danach begann auch das BMVBS mit der
Erarbeitung einer eigenen Bodenrichtwertrichtlinie. Da
das Land NRW an der Erarbeitung dieser Richtlinie
beteiligt war, war es bestrebt, den eigenen Entwurf des
Bodenrichtwerterlasses an die Richtlinie des Bundes
anzupassen. Insbesondere an einer Stelle bestanden
jedoch ganz erhebliche Gründe, dies nicht zu tun. Es
gibt nämlich größere Gebiete, für die kein Bodenrichtwert
bestimmt werden kann. Dies gilt für Flächen, die
nach allgemeiner Verkehrsauffassung für absehbare

8 :NÖV NRW 2 / 2011
Zeit nicht an Rechtsgeschäften teilnehmen oder die in
Rechtsgeschäften regelmäßig ungewöhnlichen oder
persönlichen Verhältnissen unterliegen. Derartige
Gebiete werden in NRW abgegrenzt, sie erhalten jedoch
aus fachlichen und rechtlichen Gründen keinen
Bodenrichtwert.
Die Zonierung der Bodenrichtwerte erforderte außerdem
eine Änderung des in NRW eingesetzten Bodenrichtwertinformationssystems
BORIS; diese erfolgte
mit Finanzmitteln des Landes NRW in 2010, so dass
seit Beginn des Jahres 2011 mit der Version 2.0 für alle
Gutachterausschüsse die Möglichkeit besteht, zonale
Bodenrichtwerte in BORIS abzulegen. Nach Kenntnis
des Autors haben dies auch alle Gutachterausschüsse
NRWs - wieder mit finanzieller Unterstützung des Landes
- entsprechend umgesetzt, allerdings nicht in jedem
Fall flächendeckend für ihren Zuständigkeitsbereich.
Die Ermittlung zonaler Bodenrichtwerte in NRW
hat insofern mit kleineren Abstrichen gezeigt, wie flexibel
die Gutachterausschüsse des Landes reagieren
können, um eine landeseinheitliche Vorgehensweise in
NRW in die Realität umzusetzen.
4 Änderung der Gutachterausschussverordnung
Durch die im Zuge der Erbschaftssteuerreform vorgenommene
Änderung des BauGB wird es in einem zweiten
Schritt erforderlich sein, die Regelungen der nordrhein-westfälischen
Gutachterausschussverordnung
entsprechend anzupassen.
Bei dieser Gelegenheit sollen insbesondere
: moderne Verfahren der Bereitstellung von Daten der
Grundstückswertermittlung
: die Pflicht der Mitglieder des Gutachterausschusses
zur regelmäßigen Fortbildung auf dem Gebiet der
Grundstückswertermittlung
: Regelungen zum Mindestumfang der für die Wertermittlung
erforderlichen Daten, zum Grundstücksmarktbericht
und zu Immobilienrichtwerten
: die landeseinheitliche Einrichtung der Kaufpreissammlung
: Regelungen zur Kooperation der für die amtliche
Grundstückswertermittlung zuständigen Stellen
in die Überarbeitung der GAVO einbezogen werden.
Durch eine Experimentierklausel soll es der für die
amtliche Grundstückswertermittlung zuständigen
Obersten Landesbehörde ermöglicht werden, zeitlich
begrenzte Ausnahmen von Vorschriften der GAVO
zuzulassen, um neue Verfahren erproben zu können.
Die Erarbeitung der neuen Regelungen der GAVO erfolgte
in der AG „Grundstückswertermittlung“ und ist
sehr weit fortgeschritten.
5 Kaufpreissammlung
Wichtigste Grundlage für die Wahrnehmung der Aufgaben
in der amtlichen Grundstückswertermittlung ist
die Kaufpreissammlung, die nach § 193 Abs. 5 BauGB
von jedem Gutachterausschuss zu führen ist. Aufgrund
der Kaufpreissammlung ermittelt der Gutachterausschuss
die Bodenrichtwerte und die sonstigen für die
Wertermittlung erforderlichen Daten. Die Ermittlung
dieser Daten muss - wie bereits oben erläutert - nach
landeseinheitlichen Grundsätzen erfolgen, um die Vergleichbarkeit
der Daten im Lande sicherzustellen. Teilweise
werden die Daten in Zusammenarbeit der Gutachterausschüsse
abgeleitet werden müssen, teilweise
werden die Daten vom Oberen Gutachterausschuss
abzuleiten sein. All dies spricht für eine Festlegung
einheitlicher Standards für die Kaufpreissammlung
und für eine zentrale Einrichtung der Kaufpreissammlung
bei einer Stelle. Wie bei dem landeseinheitlichen
Bodenrichtwertsystem bietet sich hierfür die Einrichtung
beim Oberen Gutachterausschuss an, mit gleichzeitiger
Regelung der Zugriffsrechte. Die Umsetzung
dieses großen Zieles erfolgt in einem dritten Schritt.
In einer Unterarbeitsgruppe der AG „Grundstückswertermittlung“
ist ein Datenkatalog zur Kaufpreissammlung
erarbeitet worden, der der zentralen Führung
zugrunde gelegt werden soll. Mit dem Datenkatalog
soll der bisherige im KPS-Erlass festgelegte Katalog
fortgeschrieben und an die aktuellen Anforderungen
angepasst werden; er ist in acht Teile, die Kaufpreisfelder
: der Vorerfassung
: für unbebaute Grundstücke
: für Sachwertobjekte
: für Ertragswertobjekte
: für Wohnungseigentum
: für Erbaugrundstücke Sach- und Ertragswertobjekte
: für Erbbaurechte Sachwertobjekte und
: für Erbbaurechte Ertragswertobjekte
untergliedert. Die einzelnen Teile sollen noch Aussagen
über Pflicht- und Kann-Inhalte erhalten. Dies wird jedoch
erst nach Beschaffung eines Programmsystems
zur Einrichtung und Auswertung der Kaufpreissammlung
für den Oberen Gutachterausschuss entschieden
werden.

:NÖV NRW 2 / 2011 9
Derzeit wird in NRW eine Reihe von Programmen zur
Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung
eingesetzt, die auf der Grundlage unterschiedlicher
Standards arbeiten. Eine Vereinheitlichung der Standards
ist zwingend erforderlich, um die Ermittlung der
Bodenrichtwerte und der sonstigen für die Wertermittlung
erforderlichen Daten nach einheitlichen Verfahren
durchführen zu können. Dies müssen alle eingesetzten
Programme leisten können. Um den Gutachterausschüssen
in NRW ihre Programmwahl zu erleichtern
und die Kosten für die Programmbeschaffung und
Programmpflege zu reduzieren, ist von Landesseite
aus vorgesehen, das Programmsystem, das das Land
für den OGA ohnehin beschaffen wird, auch den Gutachterausschüssen
im Land für die Wahrnehmung
ihrer Aufgaben, schließlich sind dies Landesaufgaben,
kostenfrei zur Verfügung zu stellen.
Wenn der einzelne Gutachterausschuss besondere
Aufgaben speziell für den Bereich seiner Gebietskörperschaft
erledigen will, wird er allerdings hieran nicht
gehindert; er muss allerdings die Einhaltung der Mindeststandards,
die - wie oben erläutert - noch festgelegt
werden sollen, sicherstellen.
Es ist geplant, noch in diesem Jahr die Beschaffung
eines Programmsystems für den OGA einzuleiten.
6 Ausblick
In einem vierten Schritt sollen die bis dahin entstandenen
Entwürfe von Verwaltungsvorschriften und bereits
bestehende Standards und Verfahren in einem Runderlass
über die Grundstückswertermittlung zusammengefasst
werden. Eine mögliche Gliederung eines solchen
Runderlasses enthält die Anlage. Der Runderlass
soll modular aufgebaut werden, so dass er jederzeit
aufgrund aktueller Entwicklungen fortgeschrieben
werden kann.
Nach Abschluss der aufgezeigten Arbeiten soll die
amtliche Grundstückswertermittlung den an sie gestellten,
neuen Anforderungen jederzeit gerecht werden
können.
Dipl. Ing. Klaus Mattiseck
Ministerium für Inneres und Kommunales
des Landes Nordrhein-Westfalen
Referat 36
Haroldstr. 5
40119 Düsseldorf
klaus.mattiseck@mik.nrw.de

10 :NÖV NRW 2 / 2011
Anlage
Inhalt/Gliederung des RdErl
zur Grundstückswertermittlung
1 Grundsätze bei der Wahrnehmung der Aufgaben der Grundstückswertermittlung
1.1 Fortbildung der Mitglieder des Gutachterausschusses und des in der
Grundstückswertermittlung eingesetzten Personals
2 Kaufpreissammlung
3 Bodenrichtwerte
2.1 Führung der Kaufpreissammlung
2.2 Bereitstellung der Kaufpreissammlung
3.1 Ermittlung der Bodenrichtwerte
3.2 Bereitstellung der Bodenrichtwerte
4 Sonstige für die Wertermittlung erforderliche Daten
4.1 Ableitung von Liegenschaftszinssätzen
4.1.1 für Mietwohngrundstücke
4.1.2 für Geschäftsgrundstücke
4.1.3 für gemischt genutzte Grundstücke
4.2 Ableitung von Marktanpassungsfaktoren / Sachwertfaktoren
4.2.1 für Ein- und Zweifamilienhäuser
4.2.2 Erbbaugrundstücksfaktoren
4.3 Ableitung von Umrechnungskoeffizienten für das Wertverhältnis von
sonst gleichartigen Grundstücken
4.3.1 bei unterschiedlichem Maß der baulichen Nutzung
4.4 Ableitung von Vergleichsfaktoren
4.4.1 Gebäudefaktoren (=Immobilienrichtwerte)
4.4.2 Ertragsfaktoren
4.5 Ableitung von Indexreihen (§ 11 ImmoWertV)
4.5.1 Indexreihen für Bodenpreise
4.5.2 Indexreihen für Preise für Eigentumswohnungen
4.5.3 Indexreihen für Preise für Einfamilienhäuser

:NÖV NRW 2 / 2011 11
50 Jahre Gutachterausschüsse in Deutschland und speziell in NRW
Rainer Höhn, Hans-Wolfgang Schaar
Dieser Beitrag erschien erstmalig in immobilien & bewerten
3/2011, S. 121 ff. Der Nachdruck erfolgt mit
freundlicher Genehmigung der Sprengnetter GmbH,
Sinzig.
Als am 30.10.1960 das Bundesbaugesetz (BBauG) in
Kraft trat und zum ersten Mal die wichtigsten Regelungen
des Bauplanungsrechtes in einem Gesetz zusammengefasst
wurden, schuf der Gesetzgeber etwas
ganz Neues: die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte.
1 Einleitung
Da es sich um eine vollständig neue Einrichtung handelte
und wichtige Organisationsfragen den Ländern
übertragen waren, die in Durchführungsverordnungen
der Länder zum Bundesbaugesetz geregelt wurden,
kam es zur Bildung der meisten Gutachterausschüsse
erst im Laufe des Jahres 1961, also vor 50 Jahren. In
Hagen führte der Gutachterausschuss seine erste
Sitzung am 21.10.1961 durch, in Essen wurde die erste
Sitzung bereits zum 18.04.1961 einberufen. Die Institution
der Gutachterausschüsse ist demnach 50 Jahre
alt.
Anlässlich dieses Jubiläums finden in Deutschland
Erinnerungsveranstaltungen und Feierstunden statt. In
Nordrhein-Westfalen wurde das Jubiläum der Gutachterausschüsse
am 13.09.2011 mit einer Veranstaltung
in der Historischen Stadthalle Wuppertal feierlich begangen.
So soll auch dieser Beitrag an die vielfältigen Aufgaben
und die Leistung der Gutachterausschüsse zur Schaffung
von Markttransparenz für alle Bevölkerungskreise
in ganz Deutschland erinnern. Gleichwohl werden bestimmte
Entwicklungen nur für die nordrheinwestfälischen
Gutachterausschüsse dargestellt, weil
zum Einen länderspezifische Besonderheiten existieren
und zum Anderen die Autoren aus Nordrhein-
Westfalen stammen und sich in den Regelungen dieses
Landes vorrangig auskennen.
2 Eine neue Behörde wird eingerichtet – die Organisation
2.1 Wie alles begann
„Wertermittlungsgrundsätze und Wertschätzungen
finden schon in der Bibel Erwähnung (3. Buch Mose
[Leviticus] Kap. 25, Vers 14 ff.; Lukas Kap. 2, Vers 1 bis
7; Jesaja Kap. 5.8). Es dürfte sich hierbei aber nicht um
die Ursprünge handeln, denn Fragen der Bodenschätzung
und der Bodennutzung gehören zu den ältesten
Wissenschaften in allen Kulturen ... Die Immobilienschätzung
war eine priesterliche Aufgabe, und so mancher
Sachverständige wünscht sich heute deren biblischen
Status herbei ([3. Buch, Anm. d. Verf.] Mose
Kap. 27, Vers 14)“ (Kleiber, Kleiber-digital, Teil II, 6, Rn.
105, 106, Stand 26.07.2011).
Die Vorschriften im 19. Jahrhundert zu steuerlichen
Bewertungen, insbesondere die „Leitlinien für die
Sammlung von Pacht- und Kaufpreisen bei den Katasterbeamten“
(1833), das Preußische Grundsteuergesetz
vom 21.05.1861, das Preußische Ergänzungssteuergesetz
vom 14.07.1893 und der Runderlass des
preußischen Finanzministers v. Miquel betreffend die
Sammlung von Grundstückskaufpreisen legten die
Grundsteine für die moderne Wertermittlung. Erste
systematische Kaufpreissammlungen sind bereits im
18. Jahrhundert in den westlichen preußischen Provinzen
nachweisbar 1 . Nachdem Kaufpreise zunächst bei
den Grundbuchämtern gesammelt wurden, ging diese
Aufgabe der steuerlichen Kaufpreissammlungen 1929
auf die staatlichen Katasterämter, in den großen Städten
häufig auch auf kommunale Bewertungsdienststellen
über. Hierin liegt der Grund für die in vielen Bundesländern
heute noch übliche, äußerst bewährte Zuordnung
der amtlichen Wertermittlung zu den Vermessungs-
und Katasterbehörden.
Am 26.11.1936 trat die Verordnung über das Verbot
von Preiserhöhungen (Preisstoppverordnung) in Kraft.
Sie hatte neben der ideologischen (Kriegsvorbereitung)
auch eine ökonomische Komponente: Nach dem
Ersten Weltkrieg war in Deutschland ein kräftiges Wirtschaftswachstum
zu verzeichnen, das mit einem deutlichen
Anstieg der Lohnkosten einher ging. Die welt-
1 a.a.O. Rn. 118, 132, 134

12 :NÖV NRW 2 / 2011
wirtschaftlichen Ereignisse (Weltwirtschaftkrise,
Schwarzer Freitag 1929) führten u.a. zu Notverordnungen,
die einen weiteren Lohn- und Preisanstieg
verhindern sollten. Nach Errichtung der nationalsozialistischen
Diktatur wurde der Staatshaushalt weitgehend
über die Notenpresse finanziert. Mit dem Preisbildungsgesetz
– Gesetz zur Durchführung des Vierjahresplans
– Bestellung eines Reichskommissars für
die Preisbildung – vom 29. Oktober 1936 wurde erneut
ein Reichskommissar eingesetzt, dessen Aufgabe die
Überwachung der Preisbildung von Gütern jeglicher Art
war – Immobilienpreise eingeschlossen. Die Preisstoppverordnung
vom 26.11.1936 schließlich sollte
jedwede Preissteigerung ausschließen. Damit wurden
indes nicht generell alle Preissteigerungen gestoppt,
denn schon in der Verordnung waren Ausnahmen vorgesehen,
soweit dies aus volkswirtschaftlichen Gründen
oder zur Vermeidung besonderer Härten dringend
erforderlich erschien. In diesem Kontext wurde der
Begriff der „volkswirtschaftlich gerechtfertigten Preise“
eingeführt, der jedoch niemals definiert wurde.
2.2 Auf dem Weg zum BBauG
Die Preisstoppverordnung galt bis weit nach Ende des
Zweiten Weltkriegs und der Gründung der Bundesrepublik
Deutschland. Selbst heute gilt ein kleiner Teil
der Vorschrift weiter, s.u. Mit der Währungsreform
wurde 1948 der Preisstopp für Trümmergrundstücke
aufgehoben. In den durch die Liberalisierung der Wirtschaft
geprägten Folgejahren mehrten sich Stimmen
insbesondere auch aus den Gebietskörperschaften
nach einer vollständigen Aufhebung des Preisstopps
auf dem Immobilienmarkt. Insbesondere in den Ballungsräumen
wurde dieser für einen Anstieg der Immobilienpreise
verantwortlich gemacht, denn das Instrument
wurde offenbar nicht konsequent gehandhabt.
Diese Praxis führte zu einer massiven Angebotsverknappung,
denn mit keiner anderen Anlageform
konnten seinerzeit derart hohe Renditen erzielt werden.
Zudem stieg der Anteil nicht beurkundeter Kaufpreisanteile
rasant. Auch die Rechtsprechung hob
zunehmend darauf ab, dass die seit 1936 eingetretene
Entwicklung und Qualitätsverbesserung der Grundstücke
bei der Anwendung der Preisstoppvorschriften zu
berücksichtigen sei.
1952 wurden die Preise für bebaute Grundstücke frei
gegeben. Auch bei Enteignungen nach dem Baulandbeschaffungsgesetz
von 1953 waren seit 1936 eingetretene
Wertveränderungen zu berücksichtigen, soweit
sie auf einer veränderten Kaufkraft der Mark beruhten.
Auf Initiative des Bauausschusses des Deutschen
Städtetags 1954 wurden unter Beteiligung der Städte
Pforzheim, Köln und Essen sowie des Siedlungsver-
bands Ruhrkohlenbezirk (heute Regionalverband
Ruhrgebiet) umfangreiche Preisuntersuchungen
durchgeführt. Die Untersuchungen ergaben eine echte
Preissteigerung seit 1936 von im Mittel 149 % (Extremwerte:
Freiburg 280 %, Kiel 111 %)! Resultat dieser
Erkenntnisse war die Schöpfung des Begriffs „reflektierter
Stopppreis“, ein Stopppreis, der die seit
1936 eingetretenen Veränderungen berücksichtigte.
Mit der Einführung des Bundesbaugesetzes entfielen
schließlich 1960 alle Preisstoppvorschriften – mit einer
Ausnahme: Das Grundstücksverkehrsgesetz von 1961
schreibt bis heute eine Genehmigungspflicht für den
Verkauf land- und forstwirtschaftlich genutzter
Grundstücke vor. Die Durchführung ist landesrechtlich
geregelt. In Nordhrein-Westfalen unterliegen bis heute
die Verkäufe entsprechender Grundstücke mit mehr
als 1 ha Fläche dem Genehmigungsvorbehalt.
2.3 Rechtsgrundlage Bundesbaugesetz
Bereits im Vorfeld der Einführung des Bundesbaugesetzes
und der damit geplanten Aufhebung der Preisstoppverordnung
hatte der Bundesgesetzgeber die
Notwendigkeit erkannt, unerfahrene, mit den Wertverhältnissen
nicht vertraute Marktteilnehmer vor Übervorteilung
zu schützen und damit eine Chancengleichheit
herzustellen. Der Begriff der „Transparenz auf
dem Immobilienmarkt“ war geboren. Konsequent umgesetzt
wurde dieser Gedanke der Markttransparenz
durch die Aufnahme von Vorschriften zu einer amtlichen
Wertermittlung in das im Entstehen begriffene
Bundesbaugesetz. Institutionen sollten geschaffen
werden, die einerseits den Immobilienmarkt beobachten
und Grundlagendaten wie Bodenrichtwerte ermitteln,
andererseits auch in bestimmten Fällen selbst
Wertgutachten erstatten sollten. Gleichzeitig wurde
diesen die Schaffung von Kaufpreissammlungen übertragen,
die sich bald als wesentlichstes Informationsmedium
herausstellen sollten. Ein von Bundesrat,
Bundestag und Bundesregierung beim Bundesverfassungsgericht
in Auftrag gegebenes Rechtsgutachten
hatte bereits 1954 die Gesetzgebungskompetenz des
Bundes auf diesem Rechtsgebiet eindeutig bejaht.
Allerdings beschränkt sich der Bundesgesetzgeber bis
heute auf einen groben Rahmen, den die Länder in
eigener Zuständigkeit ausfüllen können.
Die Grundlage für die Einrichtung von „Gutachterausschüssen
für Grundstückswerte und sonstige Wertermittlungen“
findet sich im Bundesbaugesetz (BBauG)
vom 23.06.1960. Nach seinem Inkrafttreten zum
30.10.1960 waren diese Behörden als selbständige und
unabhängige Gremien zu gründen. Ihre Mitglieder sind
mit Ausnahme der vorsitzenden Mitglieder ehrenamtlich
tätig und sollen in der Wertermittlung sachkundig

:NÖV NRW 2 / 2011 13
und erfahren sein. Bei der Ermittlung von Bodenrichtwerten
ist auch jeweils ein Bediensteter der örtlichen
Finanzbehörde als Gutachter heranzuziehen.
Mit dem Beitritt der neuen Bundesländer am
03.10.1990 waren auch hier Gutachterausschüsse
einzurichten; diese konnten 2010 auf ihr zwanzigjähriges
Bestehen zurückblicken. So wurde der erste Gutachterausschuss
in Mecklenburg-Vorpommern bereits
am 13.09.1990 in der Hansestadt Wismar eingerichtet.
Als Geburtsurkunde des Gutachterausschusswesens in
diesem Bundesland ist ein Schreiben des Ministers des
Innern der DDR, Herrn Dr. Diestel, an den Landessprecher
des Landes Mecklenburg-Vorpommern, Herrn
Brick, vom 27.09.1990 anzusehen. Hierin wird angewiesen,
in jedem Liegenschaftsamt des Bundeslandes
eine Geschäftsstelle des Gutachterausschusses einzurichten.
In der Organisation spiegeln sich die Partnerschaften
zwischen alten und neuen Bundesländern beim Aufbau
der Verwaltung wieder. So ist eine ähnliche Vielfalt der
organisatorischen Zuordnung wie in den alten Bundesländern
anzutreffen; der in Baden-Württemberg vor
historischem Hintergrund begangene Fehler der Zuordnung
zu jeder Gemeinde wurde glücklicherweise
nicht wiederholt. Mittlerweile wurden durch Organisations-
und Gebietsreformen die Zuständigkeitsbereiche
der Ausschüsse zum Teil mehrfach verändert.
2.4 Umsetzung in den Bundesländern
(Organisation)
Von Beginn an waren die Bundesländer ermächtigt, für
die Gutachterausschüsse landesrechtliche Vorschriften
zu erlassen. Je nach Bundesland heißen diese Gutachterausschussverordnung
oder, weniger verbreitet,
Durchführungsverordnung. Im Folgenden werden diese
landesrechtlichen Vorschriften einheitlich Gutachterausschussverordnung
genannt. Die Ermächtigung
bezog sich im Wesentlichen auf die organisatorische
Zuordnung der Gutachterausschüsse und ihrer gleichzeitig
einzurichtenden Geschäftsstellen, die Möglichkeit,
weitere Aufgaben zuzuweisen sowie die Regelung
von Arbeitsabläufen.
In der Konsequenz dieser landesrechtlichen Gesetzgebungskompetenz
wurden 11 bzw. heute 16 Organisationsformen
geschaffen, die leider auch zu einem höchst
unterschiedlichen Grad der Aufgabenwahrnehmung
geführt haben. Gerade in Bezug auf die in den vergangenen
Jahren erfolgte Übertragung neuer Aufgaben
(vgl. Kap. 3 und 6) wären eine straffe, bundesweit einheitliche
Verordnungsgebung, Organisation und Fachaufsicht
in jeder Hinsicht weitaus effektiver gewesen.
Für die Stadtstaaten Berlin und Hamburg ist je ein
Gutachterausschuss zuständig, in Bremen sind es 2
(Bremen und Bremerhaven). Die übrigen Bundesländer
haben zwischen 4 (Sachen-Anhalt) und 1008 (Baden-
Württemberg) Gutachterausschüsse eingerichtet, vgl.
Abbildung 1. Bundesweit bestehen derzeit 1373 Gutachterausschüsse.
Zuständig sind die Ausschüsse in
der Regel für das Gebiet eines oder mehrerer (Land-)
Kreise und kreisfreier Städte. Einige Länder haben
Ausschüsse auch für kreisangehörige Gemeinden eingerichtet,
die zumeist eine bestimmte Einwohnerzahl
überschreiten müssen. Nordrhein-Westfalen weist seit
1981 auch den Großen kreisangehörigen Gemeinden
eigene Gutachterausschüsse zu, räumt aber gleichzeitig
die Möglichkeit des Zusammenschlusses räumlich
benachbarter Ausschüsse und deren Geschäftsstellen
ein. In Baden-Württemberg sind Gutachterausschüsse
grundsätzlich für jede Gemeinde einzurichten – Ursache
für die große Anzahl und für vielfältige Probleme.
Abb. 1: Gutachterausschüsse in den Ländern
Je nach Landesrecht sind die Gutachterausschüsse
Behörden des Landes (z.B. in Niedersachsen und
Nordrhein-Westfalen) oder auch Behörde der Gebietskörperschaft
(z.B. in Baden-Württemberg und in Teilen
Schleswig-Holsteins). Ohne Ansehen der Zuordnung
sind sie in jedem Fall gem. § 192 Abs. 1 BauGB unabhängig
und selbständig. Damit sind sie Behörden außerhalb
einer Behördenhierarchie. Sie unterliegen
keiner fachlichen Weisung, sondern haben ihre Aufgaben
in eigener Verantwortung und nach bestem Wissen
wahrzunehmen. Die Aufsicht über die Einhaltung von
Recht und Gesetz (Rechtsaufsicht) obliegt in der Regel

14 :NÖV NRW 2 / 2011
der Behörde, die auch die Mitglieder der Ausschüsse
bestellt.
Mitglieder der Gutachterausschüsse sollen in der
Wertermittlung sachkundig und erfahren sein. Diese
Voraussetzungen sind häufig bei Vermessungsingenieuren,
Architekten, Immobilienmaklern und sonstigen
Personen aus Tätigkeitsfeldern rund um Vermarktung,
Entwicklung und Management von Immobilien anzutreffen.
Je nach Landesrecht werden die Ausschussmitglieder
von den Bezirksregierungen (so in Nordrhein-Westfalen),
Ministerien, Senatsverwaltungen
oder der Gemeinde auf 4 oder 5 Jahre bestellt; eine
Wiederbestellung ist möglich. In Analogie zu den
Höchstaltersgrenzen der öffentlich bestellten und
vereidigten Sachverständigen endet die Amtszeit der
ehrenamtlichen Gutachter häufig mit dem Erreichen
des 70. Lebensjahres.
2.5 Aufgaben des Gutachterausschusses
§ 193 BauGB beschreibt die Aufgaben der Gutachterausschüsse,
die sich natürlich im Laufe der vergangenen
Jahrzehnte erweitert haben und in Zukunft noch
weiter wachsen werden. Im Wesentlichen können die
zentralen Pflichtaufgaben heute mit der Führung und
Auswertung der Kaufpreissammlung, der Ableitung
und Veröffentlichung der Bodenrichtwerte und der
weiteren für die Wertermittlung erforderlichen Daten
sowie der Erstattung von Gutachten über den Verkehrswert
beschrieben werden. Manche Gutachterausschussverordnungen
weisen darüber hinaus noch
weitere Aufgaben zu, wie z.B. in Nordrhein-Westfalen
die Herausgabe von Grundstücksmarktberichten, die
Mitwirkung oder die Herausgabe von Mietpreisübersichten
oder Mietspiegeln. Kap. 4 stellt die Entwicklung
der Aufgaben chronologisch dar.
2.6 Geschäftsstelle
Der Gutachterausschuss bedient sich einer Geschäftsstelle.
Diese unterstützt den aus ehrenamtlichen Mitgliedern
bestehenden und damit nicht permanent präsenten
Gutachterausschuss bei der Durchführung
seiner Aufgaben. Hierzu gehören insbesondere die
Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung, die
Vorbereitung der Beschlüsse über Bodenrichtwerte,
weitere für die Wertermittlung erforderliche Daten und
den Grundstücksmarktbericht, die Vorbereitung der
Verkehrswertgutachten, die Erteilung von Auskünften
sowie die Abwicklung der Geschäftsvorfälle.
Da auch hier die landesrechtlichen Gutachterausschussverordnungen
greifen, sind die Geschäftsstellen
bundesweit unterschiedlich organisiert. In Nordrhein-
Westfalen sind sie zumeist dem Aufgabenbereich
Vermessung, Kataster und Geoinformation der Gebietskörperschaften
zugeordnet, in Ausnahmefällen
auch anderen städtischen Dienstsstellen. Andere Bundesländer
weisen sie der staatlichen Vermessungsverwaltung
oder Dienststellen der Gebietskörperschaften
zu. In Ausnahmefällen sind sie Stabsstellen oder eigene
Ämter.
Obwohl die Geschäftsstellen organisatorisch Dienststellen
der öffentlichen Verwaltung angegliedert sind,
unterstehen sie fachlich der ausschließlichen Weisung
des Gutachterausschusses bzw. dessen vorsitzenden
Mitglieds. Dies ist Folge und Manifest der Unabhängigkeit
und Neutralität der Gutachterausschüsse.
2.7 Obere Gutachterausschüsse
Bereits bei den parlamentarischen Beratungen zum
BBauG hatte der Bundesgesetzgeber die Einrichtung
Oberer Gutachterausschüsse erwogen, jedoch nicht im
Gesetz verankert. Es zeigte sich indes, dass der Gutachterausschuss
im gerichtlichen Verfahren zumeist
nur in erster Instanz mit der Gutachtenerstattung beauftragt
wurde. Höhere Instanzen sahen ihn sodann als
„verbraucht“ an und beauftragten private Sachverständige.
Im Rahmen der BBauG-Novelle von 1976
konnte dieser missliche Umstand abgestellt werden.
Die Rechtsgrundlage findet sich heute in § 198 BauGB.
Niedersachsen richtete als erstes Bundesland 1980
Obere Gutachterausschüsse in den 4 Regierungsbezirken
ein. Später wurden diese dann zu einem Oberen
Gutachterausschuss zusammen gefasst. Nach Änderung
der Gutachterausschussverordnung folgte Nordrhein-Westfalen
1981. Erst nach der Wiedervereinigung
der beiden deutschen Staaten erfolgten Neugründungen
in Brandenburg und Sachsen-Anhalt. 2004 wurde
der Obere Gutachterausschuss in Thüringen berufen.
In Rheinland-Pfalz gibt es einen Oberen Gutachterausschuss
seit 2005.
2008 änderte das Erbschaftsteuerreformgesetz –
gegen den teilweise erbitterten Widerstand süddeutscher
Länder – u.a. § 198 BauGB. Danach sind nunmehr
Obere Gutachterausschüsse oder Zentrale Geschäftsstellen
zwingend einzurichten, wenn in dem
Bereich einer oder mehrer höherer Verwaltungsbehörden
(i.d.R. Regierungsbezirk) mehr als 2 örtliche Gutachterausschüsse
vorhanden sind. Diese Voraussetzung
ist in allen Flächenländern erfüllt. Im Vorfeld dieser
Gesetzesänderung hat Hessen bereits 2007 eine
Zentrale Geschäftsstelle eingerichtet. Das Saarland
folgte vor Kurzem. Mecklenburg-Vorpommern wird
voraussichtlich im Herbst 2011 einen Oberen Gutachterausschuss
bestellen, seine Geschäftsstelle ist bereits
eingerichtet. In den übrigen Bundesländern wird
die Umsetzung der mittlerweile fast 3 Jahre alten ge-

:NÖV NRW 2 / 2011 15
setzlichen Verpflichtung mehr oder weniger konkret
angegangen bzw. geplant. Aus verfassungsrechtlichen
Gründen sind teilweise zunächst Änderungen der Gutachterausschussverordnungen
erforderlich.
Die Mitglieder der Oberen Gutachterausschüsse werden
entsprechend Landesrecht für die Dauer von 5
Jahren von den zuständigen Ministerien oder den für
Vermessung, Kataster und Geoinformation zuständigen
Landesbehörden berufen.
Obere Gutachterausschüsse haben nach § 198 Abs. 2
BauGB insbesondere die Aufgaben,
: auf Antrag eines Gerichts, in einigen Ländern auch
auf Antrag einer Behörde, ein Obergutachten zu erstatten,
wenn bereits das Gutachten eines örtlichen
Gutachterausschusses vorliegt und
: überregionale Auswertungen und Analysen des
Grundstücksmarktgeschehens zu erstellen.
Das Wort „insbesondere“ eröffnet den Landesverordnungsgebern
die Möglichkeit, den Ausschüssen weitere
Aufgaben zu übertragen. In einigen Ländern hat der
Obere Gutachterausschuss bzw. die Zentrale Geschäftsstelle
bereits die Befugnis, Standards für die
örtlichen Gutachterausschüsse vorzugeben, um die oft
hervorragende Produktqualität zu sichern bzw. zu
verbessern. Auch in Nordrhein-Westfalen wird die derzeit
in Überarbeitung befindliche Gutachterausschussverordnung
entsprechende Regelungen enthalten.
Die Geschäftsstellen der Oberen Gutachterausschüsse
sind entweder bei einer Bezirksregierung (so in Nordrhein-Westfalen)
oder bei der für Vermessung, Kataster
und Geoinformation zuständigen Landesbehörde
eingerichtet. Auch sie unterstehen der alleinigen fachlichen
Weisungsbefugnis des Ausschusses bzw. dessen
vorsitzenden Mitglieds.
3 Arbeitsmethodik in der Aufbauphase
3.1 Kaufpreissammlung
Eine der wesentlichen Aufgaben der Gutachterausschüsse
ist die Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung.
Soweit die Geschäftsstellen im Bereich
der staatlichen oder kommunalen Vermessungs-
und Katasterverwaltung angesiedelt waren, gab es
schon zum Teil langjährige Erfahrung mit der Sammlung
von Kaufpreisen zu steuerlichen Zwecken. Oft
mussten die Arbeitsmethoden den neuen Erfordernissen
angepasst werden, denn es galt nun nicht mehr ein
flächendeckendes Steuerkataster neu anzulegen oder
fortzuführen, sondern ausschließlich Kaufverträge
auszuwerten, um hieraus Bodenrichtwerte und sonstige
Marktdaten abzuleiten.
Die ersten Registrierungen von Kaufpreisen muten
heute archaisch an. In dicken Folianten wurden Kaufpreise
mit häufig nur wenigen Informationen zum verkauften
Objekt registriert (Abbildungen 2 bis 4). Auch
die Auswertung dieser Informationen war alles andere
als komfortabel. Mit Papier, Bleistift und Logarithmentafel,
allenfalls unterstützt von einer mechanischen
Brunsviga-Rechenmaschine galt es, die für die Markttransparenz
erforderlichen Daten zu ermitteln. Gleichwohl
können sich die Arbeitsergebnisse auch heute
noch sehen lassen, auch wenn sie „nur“ manuell in
Karten und Lichtpausen eingezeichnet oder als Grafik
in mit der Schreibmaschine geschriebene Berichte
gezeichnet wurden.
Abb. 2: Kaufpreissammlung Essen (1904)
Abb. 3: Kaufpreissammlung Essen (1928)
Abb. 4: Kaufpreissammlung Essen (1961)

16 :NÖV NRW 2 / 2011
Die in der Wertermittlung tätigen Kollegen (Kolleginnen
waren seinerzeit die Ausnahme) entwickelten vor
dem historischen Hintergrund der steuerlichen Kaufpreissammlung
und Bewertung sowie der aktuellen
Erfordernisse ihrer Zeit einen bisweilen phänomenalen
Weitblick. Wie anders ist es zu erklären, dass bereits
lange vor einer gesetzlichen Verpflichtung Vorläufer
von Bodenrichtwertkarten existierten? Derartige Karten
gibt es für Köln seit 1895 (vgl. Kap. 7)! Und auch
andere Städte zogen lange vor Inkrafttreten des Baugesetzbuches
und der förmlichen Aufgabe „Gutachterausschuss“
nach. Wie anders ist zu erklären, dass
kommunale Vertreter „reflektierte Stopppreise“ erfanden
(vgl. Kap. 2.2).
Ein wesentlicher Arbeitsschritt zur Markttransparenz
besteht im Auswerten der Kaufverträge aufgrund der
im Vertrag sowie sonstigen Unterlagen enthaltenen
Informationen. Seit vielen Jahren werden hierzu die
Erwerber der Immobilie um zusätzliche Informationen
z.B. zur Ausstattung, zum baulichen Zustand und zur
Ertragssituation gebeten. Auswerten bedeutet folglich
das Nachvollziehen der Kaufpreisbildung: Warum wurde
für diese Immobilie mit den vorhandenen qualitativen
Merkmalen zu diesem Zeitpunkt dieser Preis vereinbart?
Durch Auswerten eines Kaufvertrags entsteht
damit ein Kurzgutachten über die verkaufte Immobilie,
das im Unterschied zum Verkehrswertgutachten keine
detaillierten Beschreibungen und Begründungen enthält.
Anfang der 70er Jahre des vergangenen Jahrhunderts
revolutionierte die Kaufpreiskartei zum Beispiel in
Essen die Auswertung der Kaufpreissammlung. Zwar
wurde bis zur Einführung der digitalen Kaufpreissammlungen
der Eingang der Kaufverträge chronologisch in
Kaufpreislisten dokumentiert. Doch die Auswertungsergebnisse
wurden auf Karteikarten niedergelegt, die
an den Seiten mit diversen Randlöchern versehen und
damit nach bestimmten Merkmalen ausgewertet werden
konnten (Abbildung 5). Gehörte beispielsweise das
ursprüngliche Gebäudebaujahr in die Gruppe „vor
1919“, wurde an entsprechender Stelle die randseitige
Begrenzung der Karte mit Hilfe einer Kerbzange zerstört
(Langloch). Bei allen anderen Baujahrsgruppen
blieb die Seite unversehrt. Steckte man nun eine Auswertenadel
an die mit „vor 1919“ gekennzeichnete
Stelle durch einen Stapel von Randlochkarten, so fielen
die Karten heraus, die an dieser Stelle gelocht waren
und folglich der entsprechenden Baujahrsgruppe zugeordnet
waren. Auf gleiche Weise konnten diese heraus
gefilterten Karteikarten nach weiteren Kriterien
ausgewertet werden. Die mathematische Auswertung
erfolgte weiterhin durch Abschreiben und manuelle
Weiterverarbeitung der relevanten Informationen der
mechanisch ausgewählten Karteikarten. Erst Mitte der
1980er Jahre begann die Einführung digitaler Kaufpreissammlungen
(vgl. Kap. 5.1).
Abb. 5: Randlochkarte (Kaufpreissammlung Essen)
In der Kaufpreiskarte auf der Basis der Katasterkarte
wurden – wie schon früher bei der steuerlichen Kaufpreissammlung
– die Kaufpreise in ihrem lokalen Kontext
dargestellt. Dadurch konnte sich der Gutachterausschuss
bei Auswertung und Bewertung einen visuellen
Eindruck von den örtlichen Verhältnissen auf dem
Markt verschaffen. Solche analogen Kaufpreiskarten
waren teilweise noch nach der Jahrtausendwende in
Gebrauch, bis sie durch digitale, in der Regel unmittelbar
aus der Kaufpreissammlung gespeiste Karten abgelöst
wurden.
Abb. 6: Analoge Kaufpreiskarte Essen
3.2 Gutachten
In den großen Städten wurden für kommunale Belange
zum Teil seit Ende des 19. Jahrhunderts für unterschiedliche
Aufgabenstellungen Gutachten erstellt. Mit
der Einführung des BBauG waren die Gutachterausschüsse
(und auch die kommunalen Bewertungsstellen)
dem Verkehrswertbegriff verpflichtet. Für die Gutachtenerstellung
wurden umfangreichere Recherchen
erforderlich. Zumeist wurden Gutachten mit Hilfe von
Kurzformularen erstellt. Mit der Zeit wurden sie entsprechend
den Anforderungen der Kunden, der Recht-

:NÖV NRW 2 / 2011 17
sprechung und dem sich weiter entwickelnden Stand
der Technik folgend immer umfangreicher; auch mussten
die Wertansätze pp. begründet werden (der Sachverständige
befand und befindet sich heute glücklicherweise
nicht mehr in dem oben erwähnten biblischen
Status). Heute verwenden viele Sachverständige
konfektionierte Wertermittlungsprogramme, die ja
letztlich nichts anderes als komfortable Formulare mit
vorgefertigten und damit leider unreflektiert verwendbaren
Begründungen sind. Viele Gutachterausschüsse,
so auch die Ausschüsse in Hagen und Essen, arbeiten
zwar EDV-unterstützt, verwenden jedoch stets individuell
begründete Gutachtentexte.
3.3 Arbeitsgemeinschaft
Theorie und Praxis der Gutachterausschüsse steckten
in diesen ersten Jahren in den Kinderschuhen. Abstimmung
mit den Nachbarn tat not. So berief der
damalige Vorsitzende des Essener Gutachterausschusses,
Martin Tiemann, für den 12. Januar 1968 die
konstituierende Sitzung der „Arbeitsgemeinschaft der
Vorsitzenden der Gutachterausschüsse im Bereich
Rhein-Ruhr“ ein. 30 Vorsitzende und Leiter der Geschäftsstellen
folgten diesem Ruf. Seit 1976 gehören
der Arbeitsgemeinschaft die vorsitzenden Mitglieder
aller nordrhein-westfälischen Gutachterausschüsse
und später auch des Oberen Gutachterausschusses
an. Der sperrige Name der Gemeinschaft wurde zunächst
durch das Kürzel ArGeVGA, ab 1993 durch die
Abkürzung AGVGA.NRW repräsentiert. Es zeugt von
der Weitsicht der damaligen Mitglieder der Gemeinschaft,
frühzeitig die Bezirksregierungen und das Innenministerium
als Aufsichtsbehörden und später
sogar einen Vertreter des zuständigen Bundesministeriums
in die Arbeit eingebunden zu haben.
Die Arbeitsgemeinschaft hat das Ziel,
: Lösungen für aktuelle fachliche Probleme und Fragestellungen
zu erarbeiten und zu koordinieren
: den Gedankenaustausch und die Zusammenarbeit
der Gutachterausschüsse im Sinne eines kundenorientierten
Handelns zu fördern und
: die Standardisierung der Marktberichterstattung
und der Ableitung der für die Wertermittlung erforderlichen
Daten voranzutreiben.
Mitglieder der Arbeitsgemeinschaft sind in die fachliche
Beratung des Landesgesetzgebers eingebunden.
Aus rechtlichen und steuerlichen Gründen wurde 2003
die AGVGA.NRW e.V. als eingetragener Trägerverein
gegründet.
4 Wie haben sich die Aufgaben der Gutachterausschüsse
in 50 Jahren verändert!
Wie aus den Kapiteln 2 und 3 ersichtlich stand bei der
Gründung der Gutachterausschüsse die Erstellung von
Gutachten über unbebaute und bebaute Grundstücke
(ausgenommen land- oder forstwirtschaftlich genutzte
Grundstücke) im Mittelpunkt der Aufgaben. Selbst
Kaufinteressenten konnten Gutachten beantragen.
Zusätzlich war zur Schaffung von Markttransparenz
die Ermittlung von Richtwerten (heute Bodenrichtwerte)
auf der Grundlage von Kaufpreisen eine vorgeschriebene
Aufgabe. Diese Aufgabenstellungen – unabhängige
Gutachtenerstellung und Ermittlung und
Veröffentlichung von Daten, die dazu beitragen, dass
der Grundstücksmarkt transparent für jedermann wird
– ist vom Grundsatz her bis heute geblieben. Durch
zahlreiche Änderungen in den gesetzlichen Bestimmungen
sind diese Ziele und Aufgaben jedoch präzisiert
und verfeinert worden.
Im Anhang werden die rechtlichen Änderungen für die
Arbeit der Gutachterausschüsse aufgeführt und stichwortartig
skizziert. Es handelt sich dabei in erster Linie
um die Bundesgesetzgebung (Bundesbaugesetz, später
Baugesetzbuch und die Ermächtigung der Bundesregierung
zum Erlass einer Verordnung über die Anwendung
gleicher Grundsätze (Wertermittlungsverordnung,
später Immobilienwertermittlungsverordnung).
Weiterhin hat bereits das Baugesetzbuch den
Ländern durch Ermächtigung das Recht eingeräumt,
organisatorische Regelungen festzulegen und den
Gutachterausschüssen weitere Aufgaben zu übertragen.
Das geschah durch Verordnungen zum Bundesbaugesetz,
später in einigen Ländern Gutachterausschussverordnungen
genannt. Die angegebenen Landesvorschriften
beziehen sich auf Nordrhein-
Westfalen. Sie sind mit (NRW) gekennzeichnet.
Die Bundesregierung hat zusätzlich für die Anwendung
in Bundesbehörden Richtlinien mit detaillierten Ausführungshinweisen
zur Bearbeitung von Wertermittlungsaufgaben
erlassen. Diese Wertermittlungsrichtlinien
(WertR) sind für die Gutachterausschüsse nicht
verbindlich, haben sich aber, da sie den Stand der
Wertermittlungstechnik wiedergeben, weitgehend in
der amtlichen Wertermittlung durchgesetzt. Auch die
Rechtsprechung misst die Qualität von Gutachten
häufig an diesen Richtlinien. Die erste WertR nach
Inkrafttreten des BBauG wurde 1966 herausgegeben.
Durch die Fortentwicklung der Technik, der Rechtsprechung
und der Verfahren sind laufend Anpassungen
erfolgt. Bekannt sind die WertR 76, die WertR 91, die
WertR 2002 und die WertR 2006. Auf die Inhalte der
WertR in den letzten 50 Jahren soll hier nicht näher
eingegangen werden. Es sei jedoch darauf hingewie-

18 :NÖV NRW 2 / 2011
sen, dass das zuständige Ministerium (heute BMVBS)
nach dem Erlass der ImmoWertV beabsichtigt, die
WertR durch mehrere Richtlinien zu einzelnen Bausteinen
der amtlichen Wertermittlung zu ersetzen. Für
2011 ist die unter Mitwirkung der Länder und der kommunalen
Spitzenverbände erarbeitete „Sachwert-
Richtlinie“ angekündigt.
5 Neue Techniken verändern die Arbeitsmethodik
5.1 Datenhaltung
Wie unter 2. beschrieben mussten die neu gebildeten
Gutachterausschüsse Arbeitsmethoden für die ihnen
übertragenen Aufgaben erst entwickeln. Für die
Sammlung und Auswertung von Kaufpreisen gab es
zunächst keine Vorschriften. Die technische Anleitung
für die Sammlung von Grundstückskaufpreisen wurde
in Nordrhein-Westfalen am 01.08.1963 erlassen.
Abb. 7: Erfassungsmaske für die digitale Kaufpreissammlung Hagen
Die Festlegung des Datenkataloges bedeutete aber
nicht, dass alle Gutachterausschüsse sofort Kaufpreisdateien
einrichten konnten. Die Einführung der automatisierten
Kaufpreissammlung war ein längerer Pro-
Nachdem in den ersten Jahren Arbeitsabläufe mit den
vorhandenen Organisationsmitteln entwickelt worden
waren, wurde schnell deutlich, dass insbesondere die
Aufgabe „Verwaltung und Auswertung der Kaufpreissammlung“
nur automationsgestützt sachgerecht
erledigt werden kann (vgl. Kap. 3.1).
Bereits seit 1976 beschäftigte sich die Arbeitsgemeinschaft
der Vorsitzenden der Gutachterausschüsse in
NRW (AGVGA.NRW) mit der Entwicklung eines einheitlichen
Datenkatalogs für Nordrhein-Westfalen. 1979
wurde der Datenkatalog, der aus ca. 170 eindeutig
beschriebenen Datenfeldern bestand, verabschiedet
und den Gutachterausschüssen zur Anwendung empfohlen.
Für jedes Datenfeld waren auch eindeutige
numerische Verschlüsselungen für die vorgesehenen
Dateninhalte hinterlegt. Die Daten wurden in der Regel
in Großrechnern gespeichert, Selektionen erfolgten
nach starren, vordefinierten Mustern.
zess. In Hagen und Essen wurden 1987 nahezu zeitgleich
automatisierte Kaufpreissammlungen eingeführt.
In diesem Jahr hatten 29 von seinerzeit 82 Gutachterausschüssen
eine automatisierte Kaufpreis-

:NÖV NRW 2 / 2011 19
sammlung eingerichtet, 1993 führten nur noch 12 Ausschüsse
eine analoge Kaufpreisdatei und 1996 waren
digitale Kaufpreisdateien nahezu flächendeckend in
NRW vorhanden.
Auswerteprogramme und Datenhaltung wurden ständig
dem Stand der Technik angepasst. Starre Großrechnerlösungen
gehören mittlerweile der Vergangenheit
an.
Trotz der einheitlichen Datenbeschreibung (Richtlinien
bestanden allerdings nicht) haben sich unterschiedliche
Formen der Datenbestände und der Datenhaltung
herausgebildet. Für die Erarbeitung von neuen Richtlinien
zur Kaufpreissammlung richtete das Innenministerium
1994 eine Arbeitsgruppe „Digitale Kaufpreissammlung“
ein. Die Arbeitsgruppe erstellte auf der
Grundlage des Kataloges von 1979 einen Maximal- und
einen Minimaldatenkatalog. Der daraufhin in den
Kaufpreissammlungs-Richtlinien 1999 formulierte
zulässige Inhalt der Kaufpreissammlung geht vom
Maximalkatalog aus. Dieser zulässige Inhalt ist 2004 in
die GAVO NRW übernommen worden (vgl. Anlage 4
Nummer 16).
Zur vollständigen Vereinheitlichung führte die Festlegung
des zulässigen Inhalts der Kaufpreissammlung in
NRW aber immer noch nicht. Bei einer Untersuchung in
2010 wurde festgestellt, dass sowohl die Datenstruktur
als auch die Datenhaltung in den Gutachterausschüssen
nach den örtlichen Gegebenheiten erfolgte.
Gleichwohl wurde erreicht, dass ca. 90% der erforderlichen
Daten nach gleichen Grundsätzen erhoben wurden.
Die mit dem Erbschaftsteuerreformgesetz eingeführten
Änderungen, insbesondere die Nutzbarmachung
der Daten der Gutachterausschüsse für die
steuerliche Bewertung, erfordern jedoch eine noch
größere Einheitlichkeit des Datenbestandes. Das für
die Wertermittlung in NRW zuständige Ministerium für
Inneres und Kommunales erwägt daher mit der Novellierung
der GAVO NRW 2011 eine zentrale Kaufpreisdatei
für NRW beim Oberen Gutachterausschuss NRW
einzurichten.
5.2 Datenauswertung
Bereits bei der Einrichtung der Gutachterausschüsse
durch das BauGB von 1960 lag der Gedanke zugrunde,
dass Wertermittlung von unbebauten und bebauten
Grundstücken auf der empirischen Auswertung tatsächlich
ausgehandelter Kaufpreise beruhen sollte.
Dies war das Heraushebungsmerkmal der Gutachterausschüsse.
Und so ist es nicht verwunderlich, dass
bereits kurze Zeit nach der Einrichtung der Gutachterausschüsse
Verfahrenstechniken gesucht und entwickelt
wurden, die in dem Kaufpreismaterial vorhandenen
Gesetzmäßigkeiten herauszufiltern. Mit dem Fort-
schreiten der EDV lag es nahe, für diese Problemstellung
mathematisch-statistische Verfahren einzusetzen.
Etwa zeitgleich mit den Überlegungen, die Kaufpreise
automatisiert zu verwalten, wurden ab 1976 vom Geodätischen
Institut der damaligen Technischen Universität
Hannover Kontaktstudien mit dem Titel „Mathematische
Statistik bei der Ermittlung von Grundstückswerten“
angeboten. In der Folgezeit entwickelten sich
zahlreiche Untersuchungen und Vorschläge, wertrelevante
Marktinformationen aus dem Kaufpreismaterial
herauszulesen, Modelle zu entwickeln und Kenngrößen
abzuleiten, die es ermöglichen, mit den vorgeschriebenen
Wertermittlungsverfahren marktkonforme Verkehrswerte
zu ermitteln.
1975 veröffentlichte Möckel ein Verfahren zur empirischen
Ableitung von Liegenschaftszinssätzen aus
Kaufpreisen. Bereits 1977 wird die Ableitung von Liegenschaftszinsen
durch das BauGB 76 verpflichtend
eingeführt. 1978 bezeichnete Sprengnetter den Liegenschaftszinssatz
als Marktanpassungsfaktor des
Ertragswertverfahrens.
In demselben Zeitraum entwickelte sich auch das Verständnis
für eine Marktanpassung im Sachwertverfahren.
Bereits 1973 wies Sprengnetter „ auf das generelle
Erfordernis von Marktanpassungen auf der Grundlage
von Nachbewertungen verkaufter Vergleichsobjekte in
sämtlichen Methoden zur Ermittlung des Verkehrswertes“
hin. Sprengnetter formulierte dann 1978: „Würde
der 2. Teil der WertV 2 (Erforderliche Daten) heute neu
konzipiert, so müsste die Herleitung des Marktanpassungsfaktors
für das Sachwertverfahren zwingend mit
aufgenommen bzw. vorgeschrieben werden“. Tatsächlich
wurde die Verpflichtung zur Herleitung von Marktanpassungsfaktoren
für das Sachwertverfahren (neue
Bezeichnung: Sachwertfaktoren) erst mit der Immo-
WertV vom 19.05.2010 eingeführt. Gleichwohl haben
viele Gutachterausschüsse bereits in früheren Jahren
Marktanpassungsfaktoren abgeleitet.
Dies sind nur wenige Beispiele für die zahlreichen Untersuchungen
des Kaufpreismaterials mit Clusteranalysen,
mit Regressions-, Varianz- und Kovarianzanalysen
und sonstigen Methoden.
5.3 Datenbereitstellung
Die fortschreitende Technik der automatisierten Datenverarbeitung
ermöglichte den Gutachterausschüssen
auch, ihre Ergebnisse aus Grundlagenuntersuchungen
und ihre weiteren Produkte insbesondere
2 gemeint ist die WertV 72

20 :NÖV NRW 2 / 2011
Bodenrichtwerte zeitnah Bürgern, Sachverständigen,
Banken und Behörden zur Verfügung zu stellen.
Mit der GAVO NRW 1990 wurden die Gutachterausschüsse
verpflichtet, Feststellungen über den Grundstücksmarkt
zusammenzufassen und zu veröffentlichen,
also Grundstücksmarktberichte herauszugeben.
In Hagen gab der Gutachterausschuss den ersten
Abb. 8: Beispiel einer mathematisch-statistischen Auswertung (Regression) aus Hagen
Wenn anfangs die Gutachterausschüsse weitgehend
lokal Daten und Auskünfte abgaben, eröffneten sich
mit der Einführung des Internet neue Perspektiven.
Frühzeitig erkannten die nordrhein-westfälischen Gutachterausschüsse,
dass sie nach außen als Einheit
auftreten müssen und ihre Produkte den Kunden landesweit
zugänglich machen sollten. Daraus entwickelte
sich die Initiative, ein gemeinsames Internetportal der
nordrhein-westfälischen Gutachterausschüsse zu
schaffen und Bodenrichtwerte dort kostenlos bereitzustellen.
Unter der Federführung der AGVGA.NRW wurde
mit dem Projekt 1998 begonnen. Zunächst wurde
lediglich eine Integration vorhandener Internetauftritte
der Gutachterausschüsse über eine gemeinsame Adresse
und Navigation realisiert. In Phase 2 erfolgte
dann mit Mitteln des Landes NRW die Weiterentwicklung
zu einer GIS-basierten Lösung. Auch die Grundstücksmarktberichte
konnten per Download abgerufen
Grundstücksmarktbericht 1983 heraus. Der erste
Marktbericht in Essen erschien bereits 1965 für den
Zeitraum 1955 – 1965. Danach orientierte sich die
Herausgabe an der Zahl der Sitzungen des Gutachterausschusses
(500. Sitzung 1968, 1000. Sitzung 1974);
ab 1983 erscheinen jährlich Grundstücksmarktberichte.
werden. 2003 nahmen nahezu alle Gutachterausschüsse
an dem Projekt teil und lieferten Bodenrichtwerte
für die Online-Auskunft. Durch die GAVO NRW
2004 wurde das auf Grund der Eigeninitiative der Gutachterausschüsse
entstandene Bodenrichtwertinformationssystem
BORIS.NRW (www.boris.nrw.de) rechtlich
gesichert.
Inzwischen ist das System zu einem umfassenden
Informationssystem zum Immobilienmarkt weiterentwickelt
worden (Änderung GAVO NRW 2008). Neben
Bodenrichtwerten und Grundstücksmarktberichten
können auch Immobilienrichtwerte, allgemeine Preisauskünfte
und web-basierte Bodenrichtwertdienste
genutzt werden. Zukünftig sollen sämtliche Daten und
Produkte der amtlichen Grundstückswertermittlung in
NRW vorrangig über das Informationssystem zum
Immobilienmarkt BORISplus.NRW bereitgestellt werden.

:NÖV NRW 2 / 2011 21
Ähnliche Entwicklungen wie in Nordrhein-Westfalen
fanden auch in anderen Ländern statt. Seit 2003 arbeitete
eine von der Arbeitsgemeinschaft der Vermessungsverwaltungen
der Länder der Bundesrepublik
Deutschland (AdV) eingerichtete Projektgruppe „Vernetztes
Bodenrichtwertinformationssystem (VBORIS)“
mit dem Ziel, eine bundesweite Lösung zur Bereitstellung
von amtlichen Wertermittlungsinformationen der
Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in den
Ländern der Bundesrepublik Deutschland im Internet
zu konzipieren. Mit ihrem Abschlussbericht legte die
Projektgruppe 2005 eine Modellbeschreibung als Empfehlung
vor.
Mittlerweile bietet die überwiegende Zahl der Gutachterausschüsse
Online-Auskünfte im Internet an.
Abb. 9: Startbildschirm des Amtlichen-Immobilienmarkt-Informationssystems Nordrhein Westfalen (BORISplus.NRW)
6 Was ist erreicht und was bringt die Zukunft?
Heute sind die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte
trotz noch vorhandener, jedoch erkannter Mängel
aus der deutschen Wertermittlungswelt nicht mehr
weg zu denken. Verschiedentliche Angriffe aus Politik
und Wirtschaft auf ihre Existenz konnten erfolgreich
abgewehrt werden. Dass diese weltweit einzigartige
Institution zu Recht besteht, haben nicht zuletzt die
Immobilienblasen der vergangenen Jahre gezeigt.
Großbritannien, USA, Irland verfügen beispielsweise
über private Marktbeobachtungssysteme und besitzen
nach Wertung des Immobilienunternehmens Jones
Lang LaSalle im „Global Real Estate Transparency
Index 2010“ einen deutlich transparenteren Immobilienmarkt
(Ränge 3, 6,7, Deutschland 10). Dort platzten
jedoch Immobilienblasen, der Wellenschlag war weltweit
spürbar. In Deutschland hingegen hielten sich die
Auswirkungen in Grenzen. Und das ist nicht zuletzt auf
die unparteiischen Gutachterausschüsse zurück zu
führen, die mit ihrer Tätigkeit keinerlei Eigeninteresse
oder wirtschaftliche Ziele verfolgen, sondern für eine
objektive Transparenz sorgen.
In vielen Bereichen sind Bodenrichtwerte und Grundstücksmarktberichte
der Gutachterausschüsse mittlerweile
überwiegend kostenfrei rund um die Uhr im
Internet verfügbar. Die Website boris.nrw.de zählt zu
den Seiten des Landes Nordrhein-Westfalen mit den
höchsten Zugriffszahlen. Berlin hat bereits eine Online-
Auskunft aus der Kaufpreissammlung realisiert. Die
Gutachten der örtlichen und der Oberen Gutachterausschüsse
werden wegen ihrer Fachlichkeit und sorg-

22 :NÖV NRW 2 / 2011
fältigen Recherche hoch geschätzt. Auch als neutrale
Berater der Gebietskörperschaften sind die Ausschüsse
mittlerweile in weiten Bereichen willkommen und
begehrt. So haben sie auch umfangreiche Hilfestellung
bei der Aufstellung der Bilanzen für die Immobilienwerte
der NRW-Gemeinden nach dem „Neuen Kommunalen
Finanzmanagement“ (NKF) geleistet. Ebenso greift
die Finanzverwaltung seit langem auf die Erfahrung
und auf die Marktdaten der Gutachterausschüsse zu.
Das Erbschaftsteuerreformgesetz 2008 hat das
BauGB durch die Verpflichtung zur Ableitung zonaler
Bodenrichtwerte nachhaltig verändert. Gleichzeitig
wurde die Finanzverwaltung verpflichtet, bei der steuerlichen
Grundbesitzbewertung in erster Linie auf die
Grundlagedaten der Gutachterausschüsse (Bodenrichtwerte,
Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren,
Vergleichsfaktoren pp.) zurückzugreifen. Dass die
Abstimmung der rechtlichen Grundlagen, insbesondere
zwischen BauGB und dem steuerlichen Bewertungsgesetz
noch verbesserungsbedürftig ist, zeigt ein
Urteil des Bundesfinanzhofs vom 25.8.2010 - II R
42/09: Vereinfacht ausgedrückt lautet der Tenor: Wo
kein Bodenrichtwert, da keine Besteuerung des Bodenwerts
einer Immobilie. Aus bewertungsfachlicher
Sicht sollte jedoch nicht der Bodenrichtwert, sondern
ein qualifiziert ermittelter Bodenwert Besteuerungsgrundlage
sein (vgl. hierzu auch Krause [2011] und
Mattiseck/Schaar [2011]).
Einen weiteren wesentlichen Beitrag zur Markttransparenz
und auch als steuerliche Bewertungsgrundlage
werden die Immobilienrichtwerte leisten, die sich in
Nordrhein-Westfalen im Aufbau befinden. Hier handelt
es sich um Richtwerte für bebaute Immobilien, die
mittels statistisch ermittelter Korrekturfaktoren an die
speziellen wertrelevanten Eigenschaften der zu bewertenden
Immobilie angepasst werden können.
Eine weitere verantwortungsvolle Aufgabe könnte auf
die Gutachterausschüsse zu kommen, wenn künftig
auch die Grundsteuer auf deren Daten basiert. Derzeit
erfolgen unter Federführung der nordrheinwestfälischen
Finanzverwaltung Verprobungen verschiedener,
zum Teil seit Jahren diskutierter Modelle.
Insbesondere die norddeutschen Länder favorisieren
ein Modell, bei dem die Gutachterausschüsse künftig
die Besteuerungsgrundlagen liefern sollen.
Wenn auch die von den Gutachterausschüssen ermittelten
Marktdaten zunehmend Basis für steuerliche
Bewertungen werden, so darf doch ihre ursprüngliche,
heute immer noch und in Zukunft erst recht aktuelle
Aufgabe nicht in Vergessenheit geraten: Gutachterausschüsse
schaffen Markttransparenz für Immobilientransaktionen.
Dazu führen sie die Kaufpreissammlung,
ermitteln Bodenrichtwerte und die für die Wertermittlung
erforderlichen Daten, geben Marktberichte
heraus und erstatten Verkehrswertgutachten. Sie als
bloße Datenlieferanten und Erfüllungsgehilfen für
steuerliche Bewertungen zu sehen, wie dies der Vorsitzende
eines Steuerberatungsverbands vor Kurzem
allen Ernstes schriftlich äußerte, geht an der tatsächlichen
Aufgabe weit vorbei. Gutachterausschüsse verstehen
sich als neutrale, kompetente Dienstleister für
alle, die qualifizierte Wertermittlungsdaten nutzen
wollen. Die Finanzverwaltung und die steuerberatenden
Berufe sind hierzu ebenso eingeladen.
Zur Bedeutung und künftigen Entwicklung der amtlichen
Wertermittlung und damit auch der Gutachterausschüsse
erarbeitet der Deutsche Städtetag derzeit
ein Dokument, in dem die wichtigsten Positionen in
Form von 5 ausführlich erläuterten Thesen zusammen
gefasst sind. Nach Beschluss durch das Präsidium soll
das Dokument im Herbst 2011 veröffentlicht werden.
These 1:
Für Transparenz auf dem Immobilienmarkt ist die Arbeit
der Gutachterausschüsse unabdingbar. Andere
Institutionen haben hierzu Informationen bereitzustellen.
Eine überregionale Zusammenarbeit ist sicherzustellen.
These 2:
Die Arbeitsfähigkeit und fachliche Kompetenz der Geschäftsstellen
ist dauerhaft sicherzustellen. Die Organisation
der Geschäftsstellen als Teil der öffentlichen
Verwaltung mit fachlicher Bindung allein zum Gutachterausschuss
bedarf keiner Änderung.
These 3:
Die volkswirtschaftliche und steuerliche Bedeutung der
Kaufpreissammlung liegt in der aktiven Nutzung ihres
komplexen Informationsgehalts.
These 4:
Über das bestehende Wertermittlungsrecht hinaus
sind weitere bundesweite Harmonisierungen erforderlich.
These 5:
Die kundenorientierte und professionelle Präsenz der
Gutachterausschüsse im „world.wide.web“ liegt aufgrund
der volkswirtschaftlichen Bedeutung des Boden-
und Immobilienmarktes im öffentlichen und damit
auch im politischen Interesse. Bereits vorhandene
Angebote via Internet sind sowohl auf der Ebene der
Zuständigkeitsbereiche der Gutacherausschüsse als
auch auf Landes- und Bundesebene weiter auszubauen.

:NÖV NRW 2 / 2011 23
Gutachterausschüsse haben heute längst nicht mehr
nur lokale Bedeutung. Seit der Einführung der Oberen
Gutachterausschüsse werden ihre Marktanalysen auf
Landesebene aggregiert. 2009 erschien der erste Immobilienmarktbericht
Deutschland mit einer bundesweiten
Analyse. Mittlerweile ist der zweite Bericht in
Vorbereitung. Im Vorwort zum ersten bundesweiten
Immobilienmarktbericht sagt Bundesminister Dr. Peter
Ramsauer: „Eine hohe Markttransparenz ist dabei ein
wesentlicher Standortfaktor für Investitionen, was
einer in den letzten Jahren gestiegenen Bedeutung
Deutschlands als Zielmarkt sowohl für nationale als
auch internationale Investoren Rechnung trägt. Globalisierung
und Investitionsbereitschaft sind nicht an
Landesgrenzen gebunden, vielmehr sind Grenzen oft
durch mangelnde Markttransparenz definiert. Immobilienmarktdaten
müssen deutschlandweite Standortvergleiche
ermöglichen.“
7 Beispiele für die Preisentwicklung von Immobilien
in 50 Jahren
Zwei Beispiele sollen die Entwicklung der Immobilienpreise
in den letzten 100 Jahren bzw. seit Bestehen der
Gutachterausschüsse aufzeigen.
In Köln wurden seit 1895 Werte dokumentiert. Der
Ausschnitt aus dem Innenstadtbereich zeigt die Wertentwicklung
bis in die Gegenwart (Abbildungen 10-15).
Abb. 10: Köln 1895
Abb. 11: Köln 1900
Abb. 12: Köln 1929

24 :NÖV NRW 2 / 2011
Abb. 13: Köln 1936
Abb. 15: Köln 2011
Abb. 14: Köln 1963
Die Preisentwicklung unbebauter Baugrundstücke für
individuelle Bauweise (1- und 2-
Familienhausgrundstücke) wird in Essen seit 1955
untersucht. Abbildung 13 zeigt die – inflationsunbereinigte
– Preisentwicklung. Heute beträgt der mittlere
Bodenrichtwert für diese Baulandkategorie rd. 260
Euro. Hagen führt eine Bodenpreisindexreihe seit 1963.
450,0
400,0
350,0
300,0
250,0
200,0
150,0
100,0
50,0
0,0
1955
Bodenpreisindexreihe Individuelle Bauweise
1960
1965
1970
1975
1976 = 100
Abb. 16: Preisentwicklung unbebauter Baugrundstücke in Essen
1980
1985
1990
1995
2000
2005
2010

:NÖV NRW 2 / 2011 25
Literaturangaben und Bildnachweis
Arbeitskreis der Gutachterausschüsse und der Oberen
Gutachterausschüsse in der Bundesrepublik Deutschland
(Hrsg.), 2010
Immobilienmarktbericht Deutschland 2009.
www.immobilienmarktbericht-deutschland.info
Dautert, Ernst e.a., 2005
Abschlussbericht zum Betrieb eines vernetzten Bodenrichtwertinformationssystems
(VBORIS) der Gutachterausschüsse
für Grundstückswerte der Länder der
Bundesrepublik Deutschland. Unveröffentlicht.
Decker, Achim, 2003
Preisbildung und Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt
vor und nach der Verordnung über das Verbot
von Preiserhöhungen (Preisstoppverordnung) vom
26. November 1936. Abschnittsarbeit im Rahmen der
Ausbildung der höheren vermessungstechnischen
Verwaltungsbeamten bei der Stadt Essen, Unveröffentlicht.
Deutscher Städtetag, 2011
Zukunft der amtlichen Wertermittlung. Thesenpapier.
Veröffentlichung in Vorbereitung.
Dietrich, Thekla; Höhn, Rainer, 1998
Automatisierung von Führung und Auswertung der
Kaufpreissammlung. Nachrichten aus dem öffentlichen
Vermessungswesen Nordrhein-Westfalen. Innenministerium
NRW, Düsseldorf, S. 61 ff.
Höhn, Rainer, 1977
Auswirkungen der BBauG-Novelle auf die Arbeiten der
Gutachterausschüsse für Grundstückswerte. Vermessungswesen
und Raumordnung, S. 308 ff.
Höhn, Rainer, 2007
25 Jahre Oberer Gutachterausschuss Nordrhein-
Westfalen. Nachrichten aus dem öffentlichen Vermessungswesen
Nordrhein-Westfalen. Innenministerium
NRW, Düsseldorf, S. 5 ff.
Höhn, Rainer; Kösters, Susanne; Schaar, Hans-
Wolfgang; Schmeck, Joachim, 2010
Wandel in der behördlichen Wertermittlung – die Gutachterausschüsse
in Nordrhein-Westfalen stellen sich.
Zeitschrift für Vermessungswesen (ZfV), S. 280 ff.
Höhn, Rainer; Schaar, Hans-Wolfgang 2007
Standards im behördlichen Gutachterausschusswesen
– Notwendigkeit oder Bürokratismus. Nachrichten aus
dem öffentlichen Vermessungswesen Nordrhein-
Westfalen, S. 50 ff. Innenministerium NRW, Düsseldorf
Höhn, Rainer, 1986
Anwendung der multiplen Regression bei der Kaufpreisauswertung
in einem Landkreis. Vermessungswesen
und Raumordnung, S.91 ff.
Jäger, Ulrich; Pelke, Andreas, 1994
Digitale Kaufpreissammlung in Nordrhein-Westfalen.
Nachrichten aus dem öffentlichen Vermessungswesen
Nordrhein-Westfalen, S. 95 ff.
Jäger, Ulrich, 1998
Markttransparenz durch Grundstücksmarktberichte.
Nachrichten aus dem öffentlichen Vermessungswesen
Nordrhein-Westfalen, S. 39 ff. Innenministerium NRW,
Düsseldorf
Jones Lang LaSalle, Global Real Estate Transparency
Index 2010
http://www.joneslanglasalle.com/pages/greti_home.
aspx
Junge, Volker e.a., 2011
50 Jahre Gutachterausschuss für Grundstückswerte in
Hamburg. Sonderdruck des Landesbetriebs Geoinformation
und Vermessung Hamburg
Kleiber, Wolfgang, 2010
Verkehrswertermittlung von Grundstücken. Bundesanzeiger
Verlag, Köln
Kleiber, Wolfgang. Kleiber-digital
www.biv-portal.de/immobilien/produkte/kleiberdigital
Kummer, Klaus; Frankenberger, Josef (Hrsg.), 2010
Das deutsche Vermessungs- und Geoinformationswesen.
Wichmann, Heidelberg
Krause, Ingo, 2011
Hebeln die Gutachterausschüsse die Grundbesitzbewertung
aus? Erben + Vermögen, NWB Verlag, Herne
Mattiseck, Klaus; Schaar, Hans-Wolfgang, 2011
Die Gutachterausschüsse hebeln die Grundbesitzbewertung
nicht aus! – Bodenrichtwerte und ihr Bedeutung.
Erben + Vermögen, NWB Verlag, Herne
Möckel, Rainer, 1975
Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes und der Restnutzungsdauer
aus Kaufpreisen von Ertragsgrundstücken.
Vermessungswesen und Raumordnung, S.129 ff.

26 :NÖV NRW 2 / 2011
Moll-Amrein, Marianne, 2009
Der Liegenschaftszinssatz in der Immobilienwertermittlung.
Immobilienzeitung Verlagsgesellschaft,
Wiesbaden
Romunde, Walter, 1975
Die Grundstücksbewertung in Köln, in: 100 Jahre
stadtkölnisches Vermessungs- und Liegenschaftsamt.
Dokumentation Stadt Köln
Schaar, Hans-Wolfgang, 2002
Gutachterausschüsse online – Neue Dimensionen der
Markttransparenz. Grundstücksmarkt und Grundstückswert
(GuG), Luchterhand Verlag, Neuwied
Schaar, Hans-Wolfgang, 2008
Kaufpreiskartei – Comeback eines bewährten Verfahrens?
Grundstücksmarkt und Grundstückswert (GuG),
Luchterhand Verlag, Neuwied
Schaar, Hans-Wolfgang, 2009
Die Zukunft der amtlichen Wertermittlung, Nachrichten
aus dem öffentlichen Vermessungswesen, Innenministerium
NRW, Düsseldorf
Schmeck, Joachim, 1999
Datenkatalog für die Kaufpreissammlung. Nachrichten
aus dem öffentlichen Vermessungswesen Nordrhein-
Westfalen, S. 33 ff. Innenministerium NRW, Düsseldorf
Sprengnetter, Hans Otto
Immobilienbewertung – Lehrbuch und Kommentar.
Sprengnetter Immobilienbewertung, Sinzig (Stand
27.07.2011)
Tipke, Hans-Joachim, 1976
Organisation der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte
und ihrer Geschäftsstellen. Nachrichten
aus dem öffentlichen Vermessungswesen Nordrhein-
Westfalen, S. 67 ff. Innenministerium NRW, Düsseldorf
Wanzke, Holger, 2003
Auf dem Weg zu einem neuen Produkt: BORIS.NRW –
Bodenrichtwertsystem Nordrhein-Westfalen. Vortrag
bei der 64. Vollversammlung der AGVGA.NRW in Essen
Abb. 1:
Kartengrundlage: NordNordWest, Wikimedia Commons,
lizenziert unter CreativeCommons-Lizenz by-sa-
2.0-de, URL:
http://creativecommons.org/licenses/bysa/2.0/de/legalcode.
Alle Text- und sonstigen Elemente
wurden von den Autoren hinzugefügt.
Abb. 2 bis 6:
Schaar
Abb. 7 und 8:
Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der
Stadt Hagen
Abb. 9: und 15:
http://www.boris.nrw.de
Abb. 10 bis 14:
siehe Literaturverzeichnis lfd. Nr. 22 (Romunde)
Abb. 16:
Schaar
Dipl.-Ing. Hans-Wolfgang Schaar
Gutachterausschuss für
Grundstückswerte in der Stadt Essen
Rathenaustraße 2
45127 Essen
wolfgang.schaar@amt68.essen.de
Dipl.-Ing. Rainer Höhn
Dienststelle Gutachterausschuss
für Grundstückswerte in der Stadt Hagen
Berliner Platz 22
58089 Hagen
rainer.hoehn@stadt-hagen.de

:NÖV NRW 2 / 2011 27
Anhang
Nr. In Kraft ab Vorschrift und wesentliche Änderungen
1 30.10.1960 Bundesbaugesetz (BBauG) - §§ 136-144
: Erstmalige Bildung von Gutachterausschüssen bei den kreisfreien Städten und
Landkreisen als Regulativ für die Preisbildung von Immobilien nach endgültiger
Aufhebung des Preisstopps
: Länder sind ermächtigt, Gutachterausschüsse bei kreisangehörigen Gemeinden
oder bei Gemeindeverbänden einzurichten
: Gutachtenerstellung
: Richtwerte für den Grund und Boden in regelmäßigen Abständen – Sonderregelung
für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke
: Sammlung von Kaufpreisen
: Bestellung der Gutachter für 4 Jahre
2 10.12.1960 Erste Verordnung zur Durchführung des Bundesbaugesetzes – Abschnitt IV
(NRW)
: erstmalige organisatorische Regelungen über Gutachterausschüsse und Kaufpreissammlungen
: Einrichtung auch bei einer amtsfreien Gemeinde oder einem Amt auf Antrag
möglich
3 11.09.1961 Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung des Verkehrswertes von
Grundstücken Verkehrswertverordnung
: bundeseinheitliche Regelung der Wertermittlungsverfahren (Vergleichswert,
Sachwert, Ertragswert)
: Festschreibung gleicher Grundsätze bei der Wertermittlung
4 01.08.1963 Verordnung über Richtwerte von Grundstücken (RichtwertVO)-(NRW)
: Richtwerte sind für eine Mehrzahl von Grundstücken für baureifes Land, Rohbauland
und Bauerwartungsland jeweils zum Jahresende zu ermitteln (aufgehoben
erst 1980)
: Die Richtwerte sind in Richtwertkarten oder in Listen einzutragen
: Richtwerte sind öffentlich auszulegen nach ortsüblicher Bekanntmachung zu
veröffentlichen
5 10.01.1967 Erste Verordnung zur Änderung der Ersten Verordnung zur Durchführung des
Baugesetzbuches – Abschnitt IV (NRW)
: Ehrenamtliche Gutachter dürfen nicht der Vertretung oder der Verwaltung der
Gebietskörperschaft angehören, bei der der Gutachterausschuss eingerichtet
ist.
6 01.08.1971 Städtebauförderungsgesetz (StBauFG), insbesondere §§ 15, 23 und 41
: Grundstückswerte für Ausgleichs- und Entschädigungsleistungen sind vom
Gutachterausschuss zu ermitteln
: Ermittlung von sanierungs- und entwicklungsmaßnahmebedingten Werterhöhungen
: Wertermittlung zur Prüfung der Angemessenheit von Kaufpreisen in Sanierungs-
und Entwicklungsgebieten
7 16.08.1972 Verordnung zur Änderung und Ergänzung der Verordnung über Grundsätze für
die Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken und Bekanntmachung der
Neufassung der Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung des Verkehrswertes
von Grundstücken (Wertermittlungsverordnung – WertV)
: Regelungen für Wertermittlungen nach dem StBauFG
: Einführung der wirtschaftlichen Wertminderung zusätzlich zur Wertminderung
wegen Alters
: Klarstellung der Betriebskosten
: Normalherstellungskosten nach Erfahrungssätzen, deren Bezugszeitpunkt

28 :NÖV NRW 2 / 2011
bekannt ist
8 14.02.1976 Verordnung über die Erhebung von Ausgleichsbeträgen nach §§ 41 und 42 des
Städtebauförderungsgesetzes (AusgleichsbetragV)
: Spezifizierung der Ausgleichsbetragsermittlung nach dem Städtebauförderungsgesetz
(§§ 41,42)
: Ermittlung von lagetypischen Grundwerten für die Anfangs- und Endwerte
9 01.01.1977 Neufassung des Bundesbaugesetzes (BBauG 1976)
: Die geforderte Vereinigung der städtebaulichen Wertermittlung mit der steuerlichen
Bewertung wurde nicht vollzogen, jedoch dem Erfahrungs- und Informationsaustausch
zwischen Gutachterausschüssen und Finanzämtern Rechnung
getragen. Bei der Ermittlung von Bodenrichtwerten wirken erstmalig Bedienstete
der örtlichen Finanzämter mit. Die Kaufpreissammlung ist für Finanzämter
offen.
: Erweiterung der Aufgaben: Gutachten auch über Rechte an Grundstücken,
Wertermittlungen für Entschädigungen für Rechtsverlust und andere Vermögensnachteile
bei Enteignungen, Vorkaufsrechten, Planungsschäden etc.
: Antragsberechtigung ist entsprechend der Aufgabenerweiterung auf Inhabern
von Rechten und Behörden für Entschädigungsermittlungen erweitert worden
: Mitteilungspflichtige Rechtsvorgänge wurden erweitert (Umlegung, Zwangsversteigerung,
Erbbaurechtsverträge, Enteignungsbeschluss etc.)
: Schwerpunktverlagerung bei den Kaufpreisen von der reinen Sammlung auf die
Auswertung. Es sind auf der Grundlage der ausgewerteten Kaufpreise die für
die Wertermittlung wesentlichen Daten, insbesondere Bodenpreisindexreihen,
Umrechnungskoeffizienten und Liegenschaftszinssätze abzuleiten.
: Bodenrichtwertermittlung Ende eines jeden Jahres, es sei denn Länder
bestimmen zweijährigen Turnus.
: Möglichkeit zur Bildung Oberer Gutachterausschüsse
10 01.01.1981 Verordnung über die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte (Gutachterausschussverordnung
NRW – GAVO NRW)
: Gutachterausschüsse werden auch für die Großen kreisangehörigen Städte
(mehr als 60.000 EW) gebildet
: Erweiterung des Aufgabenbereichs, der Gutachterausschuss kann Gutachten
über Miet- oder Pachtwerte und auch Mietwertübersichten erstellen
: Besetzung der Gutachter im Einzelfall geregelt (5 Gutachter bei Bodenrichtwertermittlung,
davon ein Bediensteter des örtlichen Finanzamtes
: Regelungen zur Abberufung von Gutachtern
: Möglichkeit der Übertragung von Befugnissen des Gutachterausschusses auf
seinen Vorsitzenden
: Wesentliche Daten wie Mieten und Bewirtschaftungskosten sind, soweit bekannt,
zu erfassen
: Regelungen zur Bildung des Oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte
in Nordrhein-Westfalen
11 01.04.1983 Bundeskleingartengesetz (BKleinG)
: Auf Antrag einer Vertragspartei hat der örtlich zuständige Gutachterausschuss
ein Gutachten über den ortsüblichen Pachtzins im erwerbsmäßigen Obst- und
Gemüseanbau zu erstatten.
12 01.01.1990
Gesetz ist v.
8.12.1986
Baugesetzbuch (BauGB) §§ 192-199
: Zusammenfassung des Baurechtes in einem Gesetz,
: StBauFG und AusgleichsbetragV werden aufgehoben
: Vorschriften der Organisation werden weitgehend auf die Länder übertragen
wie z.B. die Bildung und das Tätigwerden der Gutachterausschüsse, die Aufgaben
des Vorsitzenden und der Geschäftsstelle, die Führung und Auswertung
der Kaufpreissammlung, die Ermittlung der Bodenrichtwerte
: Kaufbewerber können Gutachten nicht mehr beantragen

:NÖV NRW 2 / 2011 29
: Auskünfte aus der Kaufpreissammlung bei berechtigtem Interesse
13 01.01.1990 Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von
Grundstücken (Wertermittlungsverordnung – WertV 88)
: BauGB und WertV 88 treten in den Ländern mit Erlass der Gutachterausschussverordnung
in Kraft, spätestens am 01.01.1990
: Definition der Entwicklungsstufen
: Erstmalig generelle Vorschriften zur Ableitung der für die Wertermittlung erforderlichen
sonstigen Daten
: Einführung des Liquidationswertverfahrens
: Zulässigkeit der Ermittlung eines gedämpften Bodenwertes in besonderen
Fällen (wenn dem Gebäudeabriss Gründe entgegenstehen)
: Regelungen für die Bemessung der Ausgleichsbeträge
: Beim Sachwertverfahren ergeben Bodenwert und Wert der baulichen Anlagen
und der sonstigen Anlagen den Sachwert des Grundstücks
14 24.03.1990 Verordnung über die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte (Gutachterausschussverordnung
NRW – GAVO NRW)
: Bestellung der Gutachter auf fünf Jahre
: Aufgaben noch einmal erweitert (Gutachten nach Landesenteignung- und Entschädigungsgesetz,
Durchführung von Zustandsfeststellungen
: Präzisierung der Aufgaben des Vorsitzenden und der Geschäftsstelle
: Bodenrichtwertermittlung bis 30.04. jedes Jahres
: Sonstige Daten, insbesondere Indexreihen, Umrechnungskoeffizienten, Liegenschaftszinssätze
und Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke hat der Gutachterausschuss
abzuleiten und darüber zu beschließen
: Verwendung von Daten anderer Gutachterausschüsse
: Der Gutachterausschuss soll Feststellungen über den Grundstücksmarkt zusammenfassen
und veröffentlichen (Einführung Grundstücksmarktbericht ohne
Verwendung dieser Bezeichnung)
15 01.01.1998 Gesetz zur Stärkung der Leistungsfähigkeit der Kreise, Städte und Gemeinden in
Nordrhein-Westfalen (NRW) – Art. 12 Nr. 6 Änderung der GAVO NRW
: Für innerhalb eines Kreises liegende Große kreisangehörige Städte oder für den
Kreis und eine oder mehrere Große kreisangehörige Städte innerhalb des Kreises
kann ein gemeinsamer Gutachterausschuss gebildet werden
16 08.04.2004 Verordnung über die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte (Gutachterausschussverordnung
NRW – GAVO NRW)
: Aufgabenerweiterung: auf Antrag kann Mietspiegel erstellt werden, Wertauskünfte
und Stellungnahmen über Grundstückswerte erteilen, individuelle Auswertungen
aus der Kaufpreissammlung in anonymisierter und aggregierter
Form vornehmen
: Begrenzung der Mitgliedschaft im Gutachterausschuss auf den Tag der Vollendung
des 70-sten Lebensjahres
: Der zulässige Inhalt der Kaufpreissammlung und weiterer Datensammlungen
wird in Anlagen genau beschrieben
: Liberalisierung der Verwendung der Daten der Kaufpreissammlung, wenn sie
nicht personenbezogen sind. § 10 Abs. 4: „Die anonymisierte Auskunft aus der
Kaufpreissammlung ist keine Auskunft aus der Kaufpreissammlung im Sinne
des § 195 Abs. 3 BauGB“
: Gleichstellung der nach DIN EN ISO/IEC 17024 (früher DIN EN 45013) zertifizierten
Sachverständigen mit den öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen
für Grundstückswertermittlung
: Straffe Terminierung der Aufgaben: Ermittlung der Bodenrichtwerte bis zum
15.02. und Veröffentlichung bis zum 31.03. jedes Jahres, Übermittlung von Daten
für das Bodenrichtwertinformationssystem Nordrhein-Westfalen (BORIS
NRW) bis zum 28.02. jedes Jahres, Veröffentlichung Grundstücksmarktbericht

30 :NÖV NRW 2 / 2011
17 31.01.2006
bis 31.03.jedes Jahres. Der Obere Gutachterausschuss hat bis zum 15.03. die
von den Gutachterausschüssen übermittelten Bodenrichtwerte und Grundstücksmarktberichte
in BORIS.NRW zu veröffentlichen. Der Landesgrundstücksmarktbericht
ist bis zum 30.04. jedes Jahres herauszugeben.
: Die Aufgaben des Oberen Gutachterausschusses (OGA NRW) werden erweitert
und präzisiert. Einführung von Online-Auskünften für Bodenrichtwerte und
Grundstücksmarktberichte. Der OGA NRW führt das Bodenrichtwertsystem
BORIS.NRW auf der Grundlage der Geobasisdaten der Vermessungs- und Katasterverwaltung.
Erste Verordnung zur Änderung der Verordnung über die Gutachterausschüsse
für Grundstückswerte (Gutachterausschussverordnung NRW – GAVO NRW)
: Ergänzungen wegen der Terminierung der Aufgaben
: Regelungen zur Aufsicht über die Gutachterausschüsse, die Einhaltung der
Rechtsvorschriften bei der Aufgabenwahrnehmung unterliegt der Aufsicht,
nicht die selbständige und unabhängige Ermittlung von Grundstückswerten
und sonstigen Wertermittlungen
18 01.01.2007 Jahressteuergesetz 2007 Art. 19, Änderung § 196 BauGB
: redaktionelle Änderungen an den Regelungen zu Bodenrichtwerten für steuerliche
Zwecke; der aktuelle Bodenrichtwert tritt an die Stelle des Wertes vom
01.01.1996
19 01.07.2009 Erbschaftsteuerreformgesetz Art. 4, Änderung der §§ 193,196,198,199 BauGB
: Ziel des Gesetzes ist die Verwendung einheitlicher standardisierter Bewertungsdaten
der Gutachterausschüsse (insbesondere Bodenrichtwerte, Liegenschaftszinssätze,
Marktanpassungsfaktoren, Vergleichsfaktoren) für die steuerliche
Bewertung
: Da die Besteuerung nach gleichmäßigen Grundsätzen zu erfolgen hat, ergibt
sich auch für die Bewertung des Grundvermögens das Erfordernis der Gleichmäßigkeit
in der Anwendung von Wertermittlungsverfahren und –modellen.
Dies soll durch folgende Gesetzesänderungen erreicht werden:
: Der Gutachterausschuss ist verpflichtet sonstige zur Wertermittlung erforderliche
Daten zu ermitteln, insbesondere Kapitalisierungszinssätze, Faktoren zur
Anpassung der Sachwerte an den Grundstücksmarkt, Umrechnungskoeffizienten
und Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke
: Bodenrichtwerte sind flächendeckend für Richtwertzonen zu ermitteln
: Obere Gutachterausschüsse oder zentrale Geschäftsstellen mit der Aufgabe
überregionaler Auswertungen und Analysen sind in den Flächenländern mit
mehr als zwei Gutachterausschüssen einzurichten
: Die Ermächtigung einheitliche Grundsätze für die Ermittlung von Bodenrichtwerten
zu verordnen geht von den Ländern auf die Bundesregierung über. Dies
soll die Standardisierung des Ermittlungsverfahrens beschleunigen.
20 01.07.2010 Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von
Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV)
: Anwendung der Vorschrift auch auf Objekte, für die kein Markt besteht
: Trennung von Qualitäts- und Wertermittlungsstichtag
: Verzicht auf die Zustandsstufe „begünstigtes Agrarland“
: Bestimmungen zur Ermittlung von Bodenrichtwerten neu aufgenommen (Verlagerung
der Verordnungsermächtigung von den Ländern auf den Bund)
: Ermittlung von Marktanpassungsfaktoren zur Anpassung des Sachwertes bzw.
finanzmathematischer Werte von Erbbaurechten an die Marktverhältnisse
: Bei den Wertermittlungsverfahren gilt immer Marktanpassung vor Berücksichtigung
von Wertveränderungen für besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale
: Einführung des „vereinfachten“ Ertragswertverfahrens neben dem aus der
WertV 88 übernommenen „normalen“ Ertragswertverfahren. Dabei ist die For-

:NÖV NRW 2 / 2011 31
21 2011
mulierung „vereinfacht“ irreführend. Bei den Verfahren handelt sich um identische
Modelle, die durch Umstellung der Formel entstanden sind. Ein verändertes
Modell wird durch das Ertragswertverfahren auf der Grundlage periodisch
unterschiedlicher Erträge eingeführt, verwandt mit dem Discounted Cash Flow
Verfahren (DCF-Verfahren)
: Das Liquidationswertverfahren ist nicht mehr ausdrücklich genannt
: Bei der Alterwertminderung ist in der Regel von einem linearen Verlauf auszugehen
Novellierung BauGB (geplant)
: Verbesserung der Überwachung des Zugangs von mitteilungspflichtigen
Rechtsgeschäften (in Diskussion)
22 2011/2012 Novellierung GAVO NRW (geplant)
: Änderung auf Grund des Erbschaftsteuerreformgesetzes
: Maßnahmen zur Standardisierung der Wertermittlungsmodelle
: Einführung einer zentralen Kaufpreisdatei
: Präzisierung und Erweiterung der Aufgaben des Oberen Gutachterausschusses
NRW
: Zusammenfassende Regelung zur Daten- und Produktbereitstellung der amtlichen
Wertermittlung, insbesondere in Online-Verfahren
: Förderung der Zusammenarbeit der Gutachterausschüsse

32 :NÖV NRW 2 / 2011
Der Grundstücksmarkt in Nordrhein-Westfalen 2010
Andreas Pelke
Der Grundstücksmarkt in Nordrhein-Westfalen ist im
Berichtsjahr 2010 gekennzeichnet durch deutliche
Umsatzsteigerungen. Ungebrochen ist das Interesse
an Ein- und Zweifamilienhäusern. Hier wechselten
45.556 Ein- und Zweifamilienhäuser (+ 5 %) mit einem
Geldumsatz von 8,86 Mrd. Euro (+ 6 %) den Eigentümer.
Noch stärker ist die Nachfrage nach Wohnungseigentum.
Die Zahl der verkauften Eigentumswohnungen
stieg landesweit um neun Prozent an. Nachdem bereits
2009 in den Städten die Nachfrage nach Baugrundstücken
anzog, wurden im Berichtsjahr landesweit 15
Prozent mehr Verkäufe registriert. Auch der Verkauf
von Gewerbegrundstücken zog um 12 Prozent an. Der
rückläufigen Umsatzentwicklung in den letzten Jahren
bei den Mehrfamilienhäusern stehen erstmals wieder
steigende Umsätze gegenüber. Die Zahl der Kauffälle
nahm um neun und der Geldumsatz um 14 Prozent zu.
Einzig bei den landwirtschaftlich genutzten Grundstücken
nahm die Anzahl der Verkäufe ab.
Düsseldorf
Meerbusch
Langenfeld (Rhld.)
Köln
Hilden
Ratingen
Bergisch Gladbach
Aachen
Neuss
Bonn
Münster
Pulheim
Monheim am Rhein
Haan
Frechen
Kaarst
Erkrath
Mettmann
Leichlingen (Rhld.)
Brühl
Leverkusen
Mülheim an der Ruhr
Hürth
Duisburg
Dormagen
Krefeld
Abb. 1: Höchste durchschnittliche Baulandpreise 2010 in mittleren Wohnlagen
Der seit 2000 anhaltende Preisrückgang beim Wohnungseigentum
ist gestoppt. Die Preise für Erstverkäufe
von Wohnungseigentum stiegen in einzelnen Regionen
bis zu 3 % an. Erstmals nach 10 Jahren legten
auch bei den Ein- und Zweifamilienhäusern landesweit
die Preise um 1 % zu. Die Preise für Baugrundstücke
blieben weiter konstant.
Spitzenreiter bei den Baulandpreisen in mittleren
Wohnlagen ist die Landeshauptstadt Düsseldorf mit
440 Euro/m², gefolgt von Meerbusch mit 370 Euro/m²
sowie Langenfeld (Rhld.) mit 330 Euro/m². Bei den
guten Wohnlagen rangiert Köln mit 810 Euro/m² vor
Düsseldorf mit 670 Euro/m² und Aachen mit 480 Euro/m²
sowie Meerbusch mit 430 Euro/m². Deutlich
günstiger ist die Situation in einigen ländlichen Gebieten.
So liegt der Preis für den Quadratmeter Bauland in
mittleren Wohnlagen beispielsweise in Hallenberg
(Hochsauerlandkreis) bei 30 Euro/m² und in Marienmünster
bei 33 Euro/m² (Kreis Höxter).
370
330
325
320
315
310
300
300
300
290
290
280
275
270
270
270
265
260
260
255
250
250
250
250
250
Euro/m²
440

:NÖV NRW 2 / 2011 33
Bei nach Regionen differenzierten Baulandpreisen sind
die Grundstücke in der Region Düsseldorf am teuersten.
Dort kostet der Quadratmeter Bauland im Schnitt
280 Euro. Günstiger sind die Grundstücke in der Bergisch/Märkischen
Städteregion mit 194 Euro/m²
knapp gefolgt vom Ruhrgebiet mit 187 Euro/m², den
Regionen Bonn mit 180 Euro/m² und Köln mit 169
Grundstückskategorie
Bauland – unbebaute Grundstücke
Ein- u. Zweifamilienhausgrundstücke
Geschosswohnungsbau
Gewerbe- und Industriegrundstücke
Tab. 1: Baulandpreise in den Regionen
Euro/m² sowie der Region Niederrhein mit 154 Euro/m².
Im Münsterland können die Grundstücke mit
124 Euro/m², in der Region Eifel/Rur mit 106 Euro/m²,
in Ostwestfalen/Lippe mit 96 Euro/m² und im Sauer-
und Siegerland mit 87 Euro/m² deutlich preiswerter
erworben werden.
Preisspanne
mittlere Lage
[€/m²]
Mittelwert
mittlere Lage
[€/m²]
Region Bonn 300 bis 50 180
Region Köln 325 bis 60 169
Region Düsseldorf 440 bis 170 280
Ruhrgebiet 250 bis 115 187
Bergisch/Märkische Städteregion 240 bis 100 194
Eifel/Rur 300 bis 35 106
Niederrhein 250 bis 100 154
Münsterland 290 bis 50 124
Ostwestfalen/Lippe 210 bis 33 96
Sauer- und Siegerland 155 bis 30 87
Region Bonn - -
Region Köln - -
Region Düsseldorf 460 bis 265 313
Ruhrgebiet 250 bis 150 196
Bergisch/Märkische Städteregion 230 bis 155 190
Eifel/Rur - -
Niederrhein 225 bis 145 185
Münsterland 370 bis 80 193
Ostwestfalen/Lippe 230 bis 25 108
Sauer- und Siegerland 140 bis 75 105
Region Bonn 110 bis 20 65
Region Köln 125 bis 25 59
Region Düsseldorf 140 bis 50 84
Ruhrgebiet 85 bis 30 49
Bergisch/Märkische Städteregion 85 bis 35 52
Eifel/Rur 110 bis 14 31
Niederrhein 75 bis 20 37
Münsterland 55 bis 8 25
Ostwestfalen/Lippe 65 bis 9 32
Sauer- und Siegerland 60 bis 10 32

34 :NÖV NRW 2 / 2011
Region Düsseldorf
Bergisch/Märkische Städtereg.
Ruhrgebiet
Region Bonn
Region Köln
Niederrhein
Münsterland
Eifel/Rur
Ostwestfalen/Lippe
Sauer- und Siegerland
87
96
106
124
154
Euro/m²
Abb. 2: Durchschnittliche Baulandpreise 2010 – Individueller Wohnungsbau, mittlere Wohnlage, differenziert nach Regionen
Beim Wohnungseigentum ist ein Anstieg um 9 Prozent
gegenüber dem Vorjahr auf 47.931 verkauften Objekten
bei einem Geldumsatz von 5,78 Mrd. Euro (+ 14 %)
zu verzeichnen. Entlang der Rheinschiene ist es wiederum
am teuersten. Der Quadratmeter Wohnfläche
kostet in Düsseldorf in mittlerer Lage 3.208 Euro/m².
169
187
180
194
280
An zweiter und dritter Stelle stehen Bonn mit 2.780
Euro/m² und Monheim am Rhein mit 2.630 Euro/m².
Dagegen kostet eine Eigentumswohnung in Saerbeck
1.470 Euro/m², in Herford 1.443 Euro/m² und in Lemgo
1.350 Euro/m².
∅ Wohnfläche
[m²]
Kaufpreis/
m² Wohnfläche Mittelwert
[€/m²]
Region Bonn 83 2.340
Region Köln 84 2.100
Region Düsseldorf 82 2.390
Ruhrgebiet 87 2.010
Bergisch/Märkische Städteregion 85 2.160
Eifel/Rur 85 1.960
Niederrhein 78 1.980
Münsterland 81 1.940
Ostwestfalen/Lippe 80 1.790
Sauer- und Siegerland 79 1.990
Tab. 2: Durchschnittliche Kaufpreise 2010 für Wohnungseigentum in den Regionen
Erstbezugsfertige Reihenendhäuser oder Doppelhaushälften
im Münsterland kosten mit 208.000 Euro deutlich
weniger als in der Region Düsseldorf mit 305.000
Euro. Die Werte für die anderen Regionen: Bergisch/Märkische
Städteregion 271.000 Euro, Köln
270.000 Euro, Bonn 267.000 Euro, Niederrhein
248.000 Euro, Ruhrgebiet 244.000 Euro, Eifel/Rur
235.000 Euro, Ostwestfalen/ Lippe 210.000 Euro.
Reihenmittelhäuser sind in der Regel etwas preisgünstiger,
sie kosten in der Region Düsseldorf aber immer
noch 279.000 Euro.

:NÖV NRW 2 / 2011 35
Düsseldorf
Bonn
Monheim am Rhein
Aachen
Kempen
Langenfeld (Rhld.)
Münster
Köln
Mettmann, Kreis
Essen
Hilden
Sankt Augustin
Rhein-Kreis-Neuss
Dormagen
Gladbeck
Tönisvorst
Wetter (Ruhr)
Sprockhövel
Schwelm
Herdecke
Hattingen
Gevelsberg
Ennepetal
Breckerfeld
Ennepe-Ruhr-Kreis
Solingen
Leverkusen
Neuss
Kreuztal
Krefeld
Rheinisch-Bergischer Kreis
Attendorn
Pulheim
Frechen
Aachen, Städteregion
Rhein-Sieg-Kreis
Siegen-Wittgenstein, Kreis
Lindlar
Viersen, Kreis
Greven
Lünen
Heiligenhaus
Bad Sassendorf
Alfter
Bergisch Gladbach
Marl
Delbrück
Warendorf, Kreis
Soest, Kreis
Olpe, Kreis
Rhein-Erft-Kreis
Soest
Wuppertal
Olpe
Freudenberg
Recklinghausen
Olsberg
Siegburg
Wiehl
Bottrop
Grevenbroich
Würselen
Bad Lippspringe
Bochum
Billerbeck
Hürth
Paderborn, Kreis
Euskirchen, Kreis
Gütersloh
Dorsten
Euro/m²
2.780
2.630
2.580
2.554
2.550
2.531
2.464
2.460
2.460
2.440
2.435
2.400
2.380
2.370
2.364
2.350
2.350
2.350
2.350
2.350
2.350
2.350
2.350
2.350
2.340
2.310
2.310
2.310
2.280
2.270
2.270
2.270
2.260
2.240
2.238
2.220
2.207
2.199
2.170
2.170
2.170
2.167
2.159
2.150
2.140
2.120
2.117
2.115
2.110
2.100
2.097
2.090
2.070
2.070
2.060
2.060
2.057
2.053
2.050
2.050
2.050
2.050
2.030
2.024
2.020
2.010
2.000
2.000
2.000
Abb. 3: Preise Wohnungseigentum 2010 für Erstverkäufe in €/m² Wohnfläche in mittleren Wohnlagen
3.208

36 :NÖV NRW 2 / 2011
Region Düsseldorf
Bergisch/Märkische Städteregion
Region Köln
Region Bonn
Niederrhein
Ruhrgebiet
Eifel/Rur
Ostwestfalen/Lippe
Münsterland
210.000
208.000
Gesamtkaufpreis in Euro
248.000
244.000
235.000
271.000
270.000
267.000
305.000
Abb. 4: Durchschnittliche Kaufpreise 2010 für erstbezugsfertige Reihenendhäuser und Doppelhaushälften, differenziert nach Regionen
∅ Grundstücksfläche
[m²]
∅ Wohnfläche
[m²]
Gesamtkaufpreis
Mittelwert
[€]
Region Bonn 320 140 267.000
Region Köln 315 135 270.000
Region Düsseldorf 295 135 305.000
Ruhrgebiet 320 130 244.000
Bergisch/Märkische Städteregion 320 135 271.000
Eifel/Rur 340 135 235.000
Niederrhein 320 130 248.000
Münsterland 310 125 208.000
Ostwestfalen/Lippe 320 130 210.000
Sauer- und Siegerland kein Markt für Reihenendhäuser/Doppelhaushälften
Tab. 3: Durchschnittliche Kaufpreise 2010 für erstbezugsfertige Reihenendhäuser oder Doppelhaushälften in den Regionen
Von den Gutachterausschüssen in NRW wurden insgesamt
131.340 Kaufverträge (+ 7 %) über bebaute und
unbebaute Grundstücke mit einem Geldumsatz von
25,54 Milliarden Euro (+ 11 %) und einem Flächenumsatz
von 197,0 km² (- 16 %) mitgeteilt.
Der Grundstücksmarktbericht wird jährlich vom Oberen
Gutachterausschuss für Grundstückswerte im
Land Nordrhein-Westfalen erstellt; Berichtszeitraum
ist das jeweilige Vorjahr. Der Bericht ist das Ergebnis
der Auswertung des Datenmaterials der örtlichen Gutachterausschüsse.
Er informiert umfassend und aktuell
auf 129 Seiten über Umsätze, Preise und Preisentwicklungen
auf allen Grundstücksteilmärkten in Nordrhein-Westfalen
und enthält Übersichten über die von
den örtlichen Gutachterausschüssen ermittelten Liegenschaftszinssätze
und Bodenpreisindexreihen. Der
Grundstücksmarktbericht NRW enthält wertvolle Informationen
für Bewertungssachverständige aus Wirt-
schaft und Verwaltung und nicht zuletzt für alle Bürger,
die sich mit der Finanzierung und dem Erwerb bzw. der
Veräußerung von Immobilien beschäftigen.
Der Grundstücksmarktbericht NRW 2011 kann in der
gedruckten Ausgabe für 60 Euro beim Oberen Gutachterausschuss
für Grundstückswerte im Land Nordrhein-Westfalen,
Postfach 30 08 65, 40408 Düsseldorf,
Telefon 0211/475-2640, Telefax 0211/475-2900,
E-Mail oga@brd.nrw.de bezogen oder im Internet unter
der Adresse www.boris.nrw.de als PDF-Datei für 45,00
Euro heruntergeladen werden.
Andreas Pelke
Bezirksregierung Düsseldorf
Cecilienallee 2
40477 Düsseldorf
andreas.pelke@bezreg-duesseldorf.nrw.de

:NÖV NRW 2 / 2011 37
Die Gutachterausschüsse hebeln die Grundbesitzbewertung nicht aus!
Anmerkungen zum Beitrag „Hebeln die Gutachterausschüsse die Grundbesitzbewertung
aus?“ von Ingo Krause in NWB-EV 1/2011
Klaus Mattiseck, Hans-Wolfgang Schaar
Gutachterausschüsse und steuerliche Grundbesitzbewertung
Die von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte
ermittelten Bodenrichtwerte werden außer zur
Herstellung der vom Gesetzgeber geforderten Markttransparenz
und der Verkehrswertermittlung auch für
Zwecke der steuerlichen Grundbesitzbewertung benötigt.
Grob lassen sich diese beschreiben mit Bewertungen
für die Grunderwerbsteuer (§§ 145 ff. BewG), die
Grundbesitzbewertung (§§ 165 ff.) und Erbschaft- und
Schenkungsteuer (§§ 179 ff.).
In seinem Urteil vom 25.8.2010 - II R 42/09 hatte der
Bundesfinanzhof entschieden, dass ein Grundbesitzwert
für ein unbebautes Grundstück für einen Bewertungsstichtag
vor dem 1. Juli 2007 vom Finanzamt
nicht festgestellt werden kann, wenn der örtlich zuständige
Gutachterausschuss für dieses Grundstück
keinen Bodenrichtwert ermittelt hat. Das Urteil hat zu
Reaktionen wie einem Artikel in der Zeitschrift NWB –
Erben und Vermögen geführt, die es geboten scheinen
ließen, die Bedeutung der Bodenrichtwerte und die bei
ihrer Ableitung zu beachtenden Randbedingungen in
einem den steuerlichen Bewertungsfachleuten zugänglichen
Medium zu veröffentlichen. Diese Informationen
sind sicherlich auch für die Fachleute der behördlichen
Wertermittlung von besonderem Interesse.
Nachstehend ist der in NWB – Erben und Vermögen
6/2011, S. 205 ff. erschienene Beitrag von Klaus
Mattiseck, MIK NRW und Hans-Wolfgang Schaar,
AGVGA.NRW unverändert wieder gegeben.
Die Schriftleitung dankt dem NWB-Verlag GmbH & Co.
KG, Herne, für die freundliche Genehmigung zum Abdruck.
Der Beitrag stellt Bodenrichtwerte und ihre Bedeutung
dar. Er zeigt auf, welche Möglichkeiten und Grenzen
auch unter datenschutzrechtlichen Aspekten bei der
Ableitung bestehen. Eine besondere Situation ergibt
sich bei Gemeinbedarfsflächen. Es stellt sich die Frage,
ob der BFH diese Sachverhalte in seinem Urteil vom
25.8.2010 - II R 42/09 - ausreichend gewürdigt hat.
Der im Rubrum genannte Beitrag von Herrn Krause
bedarf einiger Anmerkungen und Klarstellungen. Er
verkennt ebenso wie der Bundesfinanzhof das Wesen
und die fachliche Bedeutung der von den Gutachterausschüssen
abgeleiteten Bodenrichtwerte. Daraus
werden zwangsläufig unzutreffende Schussfolgerungen
gezogen, die nach Auffassung der Autoren insbesondere
rechtlich bedenklich sind. Eine mögliche Lösung
des auch von den Gutachterausschüssen erkannten
Problems läge in der Änderung der gesetzlichen
Grundlagen.
1 Bodenrichtwerte – Definition und gesetzliche
Grundlagen
§ 196 BauGB definiert Bodenrichtwerte als durchschnittliche
Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung
des unterschiedlichen Entwicklungszustands.
„Bodenrichtwerte sollen ein der Wirklichkeit
entsprechendes Abbild der Wertverhältnisse auf dem
Bodenmarkt liefern (Transparenz des Bodenmarktes)“
1 . Die Gutachterausschüsse leiten Bodenrichtwerte
aus der Kaufpreissammlung und aus weiteren Datensammlungen
ab und veröffentlichen diese digital
oder in Form analoger Karten. In NRW erfolgt die Veröffentlichung
in dem amtlichen Informationssystem
BORISplus.NRW (www.boris.nrw.de).
Mit der Änderung des BauGB im Rahmen der Erbschaftsteuerreform
im Jahre 2009 (BauGB in der Fassung
der Bekanntmachung vom 23. September 2004 -
BGBl. I S.2414 -, das zuletzt durch Artikel 4 des Gesetzes
vom 31. Juli 2009 - BGBl. I S. 2585 - geändert worden
ist) erfolgte auch eine Änderung des Verfahrens
der Ermittlung von Bodenrichtwerten; die Definition
der Bodenrichtwerte wurde allerdings von der Änderung
nicht berührt. Nunmehr sind die Bodenrichtwerte
flächendeckend zu ermitteln und zusätzlich Richtwertzonen
zu bilden, die jeweils Gebiete umfassen, die nach
Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen.
1 Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger: Baugesetzbuch. § 196
Rn.15; C.H.Beck, München

38 :NÖV NRW 2 / 2011
Zunächst wird an dieser Stelle auf die Bildung von
Bodenrichtwertzonen eingegangen; denn über die
Vorschrift zur Zonenbildung erschließt sich das Wesen
des Bodenrichtwerts. Es sind Zonen für Gebiete zu
bilden, bei denen Art und Nutzung der darin liegenden
Grundstücke weitgehend übereinstimmen. Bewusst
wurde der Begriff „Gebiet“ und nicht etwa das Wort
„Grundstück“ gewählt. Auch die Kommentierung zum
BauGB spricht in diesem Zusammenhang durchweg
von einer „Mehrzahl von Grundstücken“ 2 . Sehr deutlich
formuliert ist dies in der am 11.02.2011 in Kraft
getretenen Bodenrichtwertrichtlinie des Bundesministeriums
für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (Bundesanzeiger
vom 11. Februar 2011 Nr. 24, S. 597): „Der
Bodenrichtwert ... ist der durchschnittliche Lagewert
des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken innerhalb
eines abgegrenzten Gebiets (Bodenrichtwertzone),
die nach ihren Grundstücksmerkmalen ..., insbesondere
nach Art und Maß der Nutzbarkeit ... weitgehend
übereinstimmen und für die im Wesentlichen
gleiche allgemeine Wertverhältnisse ... vorliegen.“ .
Daraus folgt, dass der Bodenrichtwert nicht für ein
einzelnes Grundstück, sondern eben für ein Gebiet
abzuleiten ist. Würde nämlich der Wert eines einzelnen
Grundstücks bestimmt, handelte es sich um den Wert
des Grundstücks im Sinne eines Verkehrswerts oder
Marktwerts und nicht mehr um einen Richtwert. Der
Begriff Richtwert impliziert darüber hinaus, dass es
sich nicht um den definitiven Wert eines Grundstücks
handelt, sondern dass dieser Wert lediglich als Richtgröße
dient, die entsprechend den wertbeeinflussenden
Merkmalen des Gegenstands der Wertermittlung
weiter zu modifizieren ist. Aus diesem Grunde ist es
nicht Aufgabe der Gutachterausschüsse, Bodenrichtwerte
für einzelne Grundstücke zu ermitteln; dies würde
auch im Widerspruch zur Definition des Bodenrichtwerts
stehen.
2 Datenschutzrechtliche Aspekte
Neben diesem fachlichen spricht ein weiterer rechtlicher
Grund gegen die Ermittlung eines Bodenrichtwerts
für ein Einzelgrundstück. Hat der Gutachterausschuss
einen Bodenrichtwert ermittelt, so muss er ihn
gem. § 196 Abs. 3 BauGB veröffentlichen. Hiergegen
bestehen jedoch erhebliche datenschutzrechtliche
Bedenken, wenn sich die Veröffentlichung auf den
Wert eines Grundstücks allein beziehen würde. Die
Veröffentlichung würde die Bekanntgabe des Bodenwerts
des Grundstücks eines einzelnen Eigentümers
2 a.a.O. § 193 Rn. 123, § 196 Rn.31; C.H.Beck, München
und damit die Preisgabe persönlicher Verhältnisse
bedeuten, denn hier handelte es sich nicht mehr um
den Wert einer Vielzahl von Grundstücken. Gerade die
Preisgabe der persönlichen Verhältnisse eines einzelnen
Eigentümers ist nicht mit dem Datenschutzrecht
vereinbar.
Die Gutachterausschüsse führen nach § 195 BauGB die
Kaufpreissammlung und erhalten dazu eine Abschrift
u.a. jeder Urkunde, mit der ein entgeltlicher Eigentumswechsel
vorbereitet wird. Aus der Kaufpreissammlung
kann nach § 195 Abs. 3 BauGB nach Maßgabe
landesrechtlicher Vorschriften Auskunft erteilt
werden. In Nordrhein-Westfalen regelt § 10 Gutachterausschussverordnung
(GAVO NRW) Näheres. So darf
Auskunft nur erteilt werden, wenn der Empfänger der
Auskunft die Einhaltung der datenschutzrechtlichen
Bestimmungen zusichert. In der Regel werden Auskünfte
anonymisiert, d.h. ohne diejenigen Daten gegeben,
die einen Rückschluss auf die Lage des Grundstücks
und damit auf den Eigentümer zulassen. Die
Angabe von personenbeziehbaren Daten – in der Regel
an Sachverständige – ist nur zulässig, wenn kein Grund
zu der Annahme besteht, dass schutzwürdige Belange
der Betroffenen beeinträchtigt werden. In anderen
Bundesländern sind die Bedingungen der Auskunftserteilung
so restriktiv geregelt, dass eine nicht anonymisierte
Auskunft unzulässig ist. Nach alledem kann die
Veröffentlichung des Grundstückswerts eines einzelnen
Grundstücks erst recht nicht in Betracht kommen,
sie würde den vorstehenden Regelungen des BauGB
und der entsprechenden Länderverordnungen, aber
auch den Grundsätzen des Datenschutzrechtes widersprechen.
3 Besondere Grundstücksqualitäten
Die flächendeckende Ableitung von Bodenrichtwerten
ruft weitere fachliche und rechtliche Probleme hervor,
auch wenn hiervon nicht Einzelgrundstücke betroffen
sind. Besonders betroffen sind Flächen für den Gemeinbedarf
und werdendes Bauland.
§ 196 BauGB bezieht sich auf Grundstücke unterschiedlichen
Entwicklungszustands. Der Entwicklungszustand
ist in § 5 ImmoWertV definiert. Diese Zustandsstufen
(land- und forstwirtschaftlich genutzte
Grundstücke, Bauerwartungsland, Rohbauland, baureifes
Land) beziehen sich stets „auf Flächen nichtöffentlicher
Nutzung“. 3 Nicht hierunter fallen Flächen mit
3 a.a.O. § 196 Rn. 50

:NÖV NRW 2 / 2011 39
einer Nutzung zu öffentlichen Zwecken, so genannte
Gemeinbedarfsflächen. Diese besitzen nach herrschender
Meinung keinen eigenen Entwicklungszustand.
Da sie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr überdies
nicht gehandelt werden, besteht auch keine Notwendigkeit,
für diese Flächen Bodenrichtwerte zu
ermitteln. 4 Bei der Bewertung von Gemeinbedarfsflächen
ist zu untersuchen, wie sich die künftige Nutzung
darstellt. Eine Fläche, die auch künftig dem Gemeinbedarf
unterliegt, hat einen anderen Wert als eine Fläche,
deren Gemeinbedarfsnutzung endet. Geht die Gemeinbedarfsnutzung
auf einen anderen Träger über, ist
wiederum ein anderer Wert maßgeblich. In jedem Einzelfall
ist eine tiefgreifende Recherche auch der rechtlichen
Sachverhalte erforderlich. Es leuchtet ein, dass
an dieser Stelle ein Wert wenig hilfreich wäre, ein Bodenrichtwert
ließe sich im Sinne seiner Definition auch
gar nicht ermitteln und könnte sogar die Wertverhältnisse
völlig falsch darstellen. Andererseits kann es
nicht Aufgabe der Gutachterausschüsse sein, für alle
möglichen Fallkonstellationen flächendeckend für das
gesamte Gemeindegebiet vorsorglich Bodenrichtwerte
zu ermitteln. Hinzu käme, dass für ein- und dasselbe
Gebiet mehrere Werte ermittelt werden müssten, weil
die zukünftige Nutzung noch gar nicht feststeht. Aus
diesem Grunde formuliert die Bodenrichtwertrichtlinie
des Bundes in Ziffer 5 Abs. 3 eindeutig: „Gemeinbedarfsflächen
[sind] nur zu berücksichtigen, wenn ihre
Zweckbestimmung eine privatwirtschaftliche Nutzung
nicht auf Dauer ausschließt.“ Zwar könnte aus § 196
Abs. 1 Satz 5 gefolgert werden, die Finanzbehörde
könne aufgrund ergänzender Vorgaben den Gutachterausschuss
veranlassen, dennoch einen Bodenrichtwert
für Grundstücke dieser Qualität abzuleiten. Doch
bezieht sich diese Vorgabenbefugnis allein auf den
Umfang der Ableitung und allenfalls noch auf die Form
der Darstellung / Attributierung; wegen der Selbständigkeit
und Unabhängigkeit der Gutachterausschüsse
bleibt diesen allein jedoch das Ergebnis der Bodenrichtwertermittlung
vorbehalten. 5
Etwas einfacher scheint sich die Situation bei werdendem
Bauland darzustellen. Der Gutachterausschuss
könnte durchaus in einer bestimmten Lage des Zuständigkeitsbereichs
Bodenrichtwerte für Bauerwartungsland
oder Rohbauland ermitteln. Dazu stehen ihm
neben den recht selten auftretenden Kaufpreisen auch
deduktive Bewertungsverfahren zur Verfügung. Hierbei
4 a.a.O. § 196 Rn. 50
5 a.a.O. § 196 Rn. 36
wird der Wert abgeleitet, indem u.a. die zu erwartenden
Kosten für die Erschließung, die Bodenordung und
die Baureifmachung vom Wert eines vergleichbaren
baureifen Grundstücks in Abzug gebracht werden. Die
Wartezeit bis zur Baureife ist durch eine entsprechende
Diskontierung zu berücksichtigen. Das Risiko, dass
die erwartete Entwicklung zu einem baureifen Grundstück
aus gleich welchen Gründen nicht eintritt, ist
sachverständig zu bewerten. Die beiden letztgenannten
Werteinflüsse erfordern wiederum eine Einzelfallbeurteilung
zu jedem Ableitungsstichtag der Bodenrichtwerte.
Hinzu kommt, dass selbst innerhalb eines
kleineren räumlichen Bereichs Risiko und Wartezeit für
einzelne Grundstücke oder Teile hiervon unterschiedlich
sein können. Anders als beispielsweise für ein unterschiedliches
Maß der baulichen Nutzung können
hierfür jedoch keine Bewertungs- oder Korrekturtabellen
aufgestellt werden. Die auch hier erforderliche
Einzelfallbewertung steht in krassem Widerspruch zur
rechtlichen Definition des Bodenrichtwerts. Außerdem
könnte der gesetzliche Auftrag zur Herstellung von
Transparenz auf dem Grundstücksmarkt in gewisser
Weise auch konterkariert werden. Nach alledem enthält
Ziffer 3.3.2 des Entwurfs des Bodenrichtwerterlasses
NRW die eindeutige Vorschrift, dass für diese Qualitätsstufen
keine Bodenrichtwerte zu ermitteln sind.
4 Folgerungen
Bodenrichtwerte sind für qualifizierte Ermittlungen des
Verkehrswerts wie des steuerlichen Werts unverzichtbar
und unersetzlich. Die Gutachterausschüsse können
jedoch aus den dargelegten fachlichen und rechtlichen
Gründen Bodenrichtwerte nicht für jedes Gebiet im
Lande ableiten. Sie können indes sehr wohl eine für
ihren Bezirk flächendeckende Aussage treffen über die
Ermittlung von Bodenrichtwerten; diese Aussage bezieht
sich dann auch auf Gebiete in denen keine Bodenrichtwerte
abgeleitet werden können. Sie verhalten
sich damit keinesfalls pflichtwidrig. Für den Sachverständigen
stellt dies für seine Verkehrswertermittlungen
keineswegs ein unüberwindbares Hindernis dar,
denn sein Sachverständigenwissen ermöglicht ihm die
Problemlösung. Anders hingegen die steuerliche Bewertung,
der das Bewertungsgesetz starre Schranken
setzt. Wegen der eindeutigen Bezugnahme auf den
Begriff „Bodenrichtwert“ lehnt die Finanzgerichtsbarkeit
selbst Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses
ab, die die Misere des fehlenden
Richtwerts beheben könnten. Hier hat der Gesetzgeber
offensichtlich Bodenrichtwerte als Allheilmittel angesehen
und ihnen damit eine Eigenschaft beigemessen,
die diese niemals hatten und aus den geschilderten
Gründen niemals haben können. Es bleibt zu hoffen,

40 :NÖV NRW 2 / 2011
dass der Gesetzgeber – wie auch von Herrn Krause in
dem oben genannten Artikel gefordert – diese Problematik
rasch durch eine Öffnungsklausel entschärft,
nach der bei Fehlen von Bodenrichtwerten eine qualifizierte
Einzelfallbeurteilung auf der Grundlage des Bodenwerts
erfolgen kann. Die Gutachterausschüsse
können der Finanzverwaltung im Rahmen der vielerorts
bewährten und hervorragenden Zusammenarbeit bei
einer qualifizierten Beurteilung Hilfestellung leisten.
Abschließend noch vier Bemerkungen:
: Der dem Urteil des BFH zugrunde liegende Sachverhalt
ist ein Einzelfall. In der weitaus überwiegenden
Zahl der von der Finanzverwaltung zu bearbeitenden
Fälle kommen qualifizierte Bodenrichtwerte zur Anwendung,
so dass die von Herrn Krause in Ziffer III.
seines Beitrags aufgezeigten Folgen auf Ausnahmen
beschränkt sind. Auf dieser Basis den Schluss zu
ziehen, dass Gutachterausschüsse „die Grundbesitzbewertung
aushebeln“ ist nach Auffassung der
Autoren völlig überzogen und im Hinblick auf die
aufgezeigten rechtlichen Aspekte ungerechtfertigt.
: Gutachterausschüsse unterliegen zwar einer
Rechtsaufsicht (in Nordrhein-Westfalen ist die Bezirksregierung
als Landesmittelbehörde zuständig),
sind jedoch nach § 192 BauGB bei der Ermittlung von
Grundstückswerten und bei sonstigen Wertermittlungen
- also auch bei der Ermittlung der zur Wertermittlung
erforderlichen Daten - selbständig, unabhängig
und nicht weisungsgebunden. Die Aufgaben
der Oberen Gutachterausschüsse sind in § 198
BauGB und den Durchführungsverordnungen der
Länder genannt. Dazu zählen die überregionale Auswertung
und Analyse des Grundstücksmarktgeschehens
sowie in bestimmten Fällen die Erstattung von
Obergutachten. Sie sind indes keine Aufsichtsbehörden
und können somit keine Rügen erteilen. Zur
gleichmäßigen Aufgabenerfüllung bei der Ermittlung
der zur Wertermittlung erforderlichen Daten bleibt
unterhalb der Rechtsverordnung nach § 199 Abs. 1
BauGB lediglich der Weg über Verwaltungsvorschriften
zum Verfahren.
: Das Geltendmachen von Regressansprüchen gegen
die Gutachterausschüsse aus Sicht der Finanzverwaltung
käme in NRW wohl schon deswegen nicht in
Betracht, da Rechtsträger der Gutachterausschüsse
das Land NRW ist; dies gilt auch für andere Bundesländer.
Überdies wäre es rechtswidrig, die Ausschüsse
für etwas zu belangen, was sie aus rechtlichen wie
fachlichen Gründen nicht leisten dürfen und auch gar
nicht leisten können.
: Die Erteilung von Weisungen an Gutachterausschüsse
für den konkreten Einzelfall scheidet ohnehin von
Vornherein wegen der Rechtsposition dieser Einrichtungen
aus.
Dipl.-Ing. Klaus Mattiseck
leitet das für die Gutachterausschüsse zuständige
Referat im Ministerium für Inneres und Kommunales
des Landes Nordrhein-Westfalen
Referat 36
Haroldstr. 5
40119 Düsseldorf
klaus.mattiseck@mik.nrw.de
Dipl.-Ing. Hans-Wolfgang Schaar
ist u.a. Vorsitzender des Arbeitskreises Wertermittlung
des Deutschen Städtetags und der Arbeitsgemeinschaft
der Vorsitzenden der Gutachterausschüsse für
Grundstückswerte in NRW (AGVGA.NRW)
Rathenaustraße 2
45127 Essen
Wolfgang.Schaar@amt68.essen.de

:NÖV NRW 2 / 2011 41
Aufbau einer kreisweit einheitlichen Geodateninfrastruktur – Luxus
oder Notwendigkeit?
Dipl.-Ing. Michael Fielenbach, Dr. Bodo Bernsdorf
Einleitung
Kommunale Selbstverwaltung ist ein Wesensmerkmal
unserer Demokratie und Kreis- und/oder kreisangehörige
Kommunen haben ein großes Aufgabenspektrum.
Als moderne Dienstleister sollen sie in vielen Bereichen
der Daseinsvorsorge mit Serviceangeboten (u.a. Kinder/Jugend,
Gesundheit und Soziales) das „Bürgerleben“
vereinfachen, die Gefahrenabwehr übernehmen
und für öffentliche Sicherheit und Ordnung (Polizei,
Feuerwehr, Rettungsdienste, Katastrophenschutz)
sorgen, den Verbraucherschutz sicherstellen, die Wirtschaft,
Kultur und den Tourismus fördern, den Natur-
und Landschaftsschutz sichern und nicht zuletzt durch
die Vermessungs- und Katasterdienststellen die
Grundlagen für eine nachhaltige Wohnbau- und Infrastrukturplanung
schaffen.
Mit 445.000 Einwohnern gehört der Rhein-Kreis Neuss
(RKN) zu den bevölkerungsreichsten Kreisen Deutschlands.
Und in vielen Rankings, die sich mit der Lebensqualität
und der Wirtschaftskraft der Städte und Kreise
in Deutschland beschäftigen, rangiert der Rhein-Kreis
Neuss ganz oben. Zu den Standortvorteilen zählen u.a.
eine reiche Kulturlandschaft mit ausgezeichneter Verkehrsinfrastruktur
und guter Lage in Europa, ein breitgefächerter
Wirtschaftsbranchenmix und hochqualifizierte
Arbeitskräfte. Vor diesem Hintergrund ist es das
erste Ziel, diese Standortvorteile nicht nur zu sichern
sondern auszubauen und die regionale Anziehungskraft
für Familien und Investoren weiter zu steigern.
Die interkommunale Zusammenarbeit in Stadtplanung
und -entwicklung ist dabei wegen schwierigster Haushaltslagen
und immer neuen europarechtlichen Vorgaben
auf Basis gemeinsam genutzter und solider Geoinformationen
besonders wichtig.
Ein gutes Beispiel stellt die EU-Dienstleistungsrichtlinie
„INSPIRE“ = Infrastructure for Spatial Information in
Europe), dem/den Geodatenzugangsgesetz(en) des
Bundes und der Länder dar, die sich auch in kleineren
und mittleren Kommunen auswirken werden. Sie verpflichtet
die Verwaltungen, vorhandene digitale Geodaten
mit unterschiedlichster Themenzugehörigkeit universell
und nach einheitlichen Standards europaweit
verfügbar zu machen.
Um der Geodatenbedeutung als Steuerungsmittel in
Verwaltung und Politik Rechnung zu tragen, hat der
RKN seine Infrastrukturen zur Geodatenverarbeitung
überprüft und die Notwendigkeit erkannt, diese nicht
nur an die gesetzlichen Vorgaben anzupassen sondern
ein kreisweit einheitliches Managementsystem (Geodateninfrastruktur
Rhein-Kreis Neuss = GDI-RKN) zur
Kommunikation und Nutzung von Geoinformationen
und deren Mehrwertdiensten aufzubauen. Die kreisangehörigen
Kommunen waren in dieses GDI-Konzept
von vorneherein mit einbezogen.
Da Geoinformationen oder Geoinformationssysteme
selbst nicht für die Bedeutung in Politik und Verwaltung
gesorgt haben, sondern deren adäquater Einsatz,
ist beim GDI-Aufbau grundlegend zwischen einem
Geographischen Informationssystem (GIS) und einer
Geodateninfrastruktur (GDI), z.B. im Rhein-Kreis
Neuss (GDI-RKN), zu unterscheiden. Handelt es sich
beim GIS um den Werkzeugsatz, um raumbezogene
Daten zu erfassen, zu verarbeiten und zu analysieren,
zu redigieren und zu präsentieren, steht bei der GDI
eindeutig die Geodatenverteilung/-kommunikation
und Nutzung in anderen Verwaltungssystemen im
Vordergrund. Obwohl die GDI-RKN daher nicht einfach
aus der bestehenden GIS-Architektur abgeleitet werden
konnte, musste sie aber dennoch die kommunale
„GIS-Landschaft“ im RKN konzeptionell integrieren.
Der Weg des RKN mit acht kreisangehörigen Kommunen
belegt, vor welchen Herausforderungen kommunale
Strukturen stehen, geht man das GDI-Thema konkret
an. Spannende Einsichten sind die Folge, die den
„Sinn und die Notwendigkeit“ einer GDI schnell belegen.
Wesentliche Untersuchungsergebnisse
Die Einstiegsmotivation in das Projekt war vielfältig. Im
RKN besteht schon seit Jahren eine kontinuierlich
gewachsene auf MapInfo-Produkten basierende „GIS-
Landschaft“ und ist damit deutlich „sortierter“ aufgestellt
(vgl. Abbildung 1) als andere GDI-Akteure, obwohl
insgesamt kreisweit bereits mehr als 40 Softwareprodukte
im Einsatz sind.

42 :NÖV NRW 2 / 2011
Abb. 1: Software-Ausstattung des RKN
Damit musste zunächst der Umfang der Geodatenbestände
im RKN nebst kreisangehöriger Kommunen
ermittelt werden (Datenbestandsanalyse), zumal es an
einer Übersicht fehlte. Dadurch, dass sich kleinere
RKN-Kommunen, wie Jüchen oder Korschenbroich
erheblich aktiver in die Erhebung einbrachten, als die
„Großen“, wurde als wesentliches Projektergebnis
schnell deutlich, dass kleinere Städte und Gemeinden
trotz Aufgabengleichheit aufgrund der Personalsituation
gar nicht in der Lage sind, das GDI-Thema aufzugreifen
und der RKN sich dort – entsprechend seiner
Aufgabe – als Dienstleister positionieren sollte.
Die Befragung der Produktgruppen in den Verwaltungen
ergab überdies, dass die Arbeit mit Geodaten auf
186 Gesetzen und sonstigen rechtlichen Rahmenbedingungen
(Erlasse, Verordnungen; vgl. Tabelle 1 im
Anhang) beruht. Um die Arbeit zu beschleunigen, den
Workflow zu verbessern, Entscheidungen abzusichern
oder besser vorzubereiten, werden Geodaten in den
Verwaltungen - auch in den „Nichttechnischen Ämtern“
- immer häufiger eingesetzt. Die „Datennutzer“
arbeiten dabei innerhalb 112 Themenfeldern und leiten
95 Auswirkungen/Folgen daraus ab. Unter Folgen oder
Auswirkungen werden Aufgabenbereiche wie Überwachung,
Beschränkungen oder auch die Förderung ambulanter
Pflegedienste etc. pp. verstanden. Da zudem
75 % der befragten Ämter in ihren Aufgaben generell
einen Raumbezug erkennen, ist eine schnelle und problemlose
Versorgung/Zugriff mit/auf Geodaten unabdingbar,
will der RKN diese Arbeitsprozesse optimal
unterstützen. Die Notwendigkeit der Geodatenversorgung
wurde auch dadurch bestätigt, dass 82 % der
Befragten Geodaten austauschen, wobei 56 % Geodaten
sowohl beziehen als auch wieder abgeben. Basierend
auf diesem Austausch resultieren intensive Verflechtungen
zwischen den Ämtern (vgl. Abbildung 2).

:NÖV NRW 2 / 2011 43
Abb. 2: Ämter-Verflechtungen beim Geodatenbezug im Kataster- und Vermessungsamt
Die Studie/Analyse (Konzept) konzentrierte sich v.a.
aber auf den inhaltlich-organisatorischen Teil eines
GDI-Aufbaues. Die systemtechnische Entscheidung
wurde anschließend auf der Ergebnisbasis getroffen.
Die Kernaufgaben waren wie folgt definiert:
Mit Rücksicht auf die bestehende GIS-Landschaft wurde
zunächst eine Leitzieldefinition durchgeführt. Darauf
aufbauend wurde eine IST-Analyse konzipiert und
betrieben, die zunächst alle vorhandenen horizontalen
und vertikalen Geoinformationsstrukturen in der Kreisverwaltung
des RKN erfassen sollte. Im Fokus standen
dabei einerseits die quantitativen und qualitativen
Aspekte der Geodaten (Anzahl der Datensätze, Maßstabsebenen,
abzudeckende Themen etc.), andererseits
aber auch personell – organisatorische Aspekte,
die den systemtechnischen Voraussetzungen zumindest
ebenbürtig waren.
Aus der IST-Analyse wurden konkrete Handlungsanweisungen
für die Vorgehensweise beim Aufbau der
GDI-RKN abgeleitet (Grobkonzept), wobei eine Priorisierung
der Maßnahmen entsprechend der Kosten-
Nutzen-Relationen durchzuführen war, um die Sollkonzeption
in kurz-, mittel- und langfristigen Maßnahmen
umzusetzen. Die Geodatenbestandsanalyse war auch
Basis für die Entwicklung eines kreisweit einheitlichen
Metadatenprofils um zukünftig ein interkommunalen
Informationsaustausch von Geodatenbeständen zu
ermöglichen.
Die Ist-Analyse zeigte schon früh, dass trotz der „sortierten
GIS-Landschaft“ erhebliche Medienbrüche in
den Arbeitsabläufen existierten, die einen zügigen
Geodatenaustausch behindern und entsprechende
Konvertierungsaufwände erzeugen. Insgesamt wurden
238 „Primär“-Geodatenbestände unterschiedlichster
Themenbereiche ermittelt (als Datenbestand wird eine
thematisch abgeschlossene Einheit, wie z.B. die „ALK“
oder ein „Baumkataster“ bezeichnet), die aus rund 260
Quellen, wie Internet, E-Mail, DVD etc. gewonnen und
in immerhin 169 Datenformaten weitergeleitet werden.
Diese müssen konvertiert, v.a. aber konsolidiert werden,
um die Ergebnisse weiterverwenden zu können.
Ein hoher Aufwand, der in einer restriktiven Datenabgabe
mündet und auch die „Abgabeseite“ mit hohen

44 :NÖV NRW 2 / 2011
Aufwänden belastet. Lediglich 74 Datensätze wurden
nach Erhebungsergebnis abgegeben, dies aber wieder
in unterschiedlichsten Formaten und über diverse
Medien, so dass letztlich 321 Varietäten zu zählen waren
(vgl. Abbildung 3). D.h., einzelne Datensätze existieren
in diversen Ableitungen, die nicht nur als hoch-
Abb. 3: Geodatenflüsse im RKN
Nutzen der GDI-RKN
Offenkundig liegt „ein“ GDI-Nutzen in der Vermeidung
solcher Ableitungen. Dieser ist vom Personalaufwand
her sicherlich begründ-, aber schwer berechenbar. In
konkreten Fällen konnten in Summe bis zu sieben Mitarbeiterstellen
errechnet werden, die sich mit Datenkonvertierungsarbeiten
befassten, wobei sich jeder
vermutlich nur wenige Minuten am Tag mit diesem
Thema beschäftigte. In Summe ergeben sich daraus
jedoch große – messbare – Aufwände.
Noch wichtiger ist aber, dass eine GDI immer nah am
Original agiert. Ableitungen werden lediglich aus Performance-Gründen
erstellt, wenn z.B. die Produktionsumgebung
durch die Auskunft nicht belastet werden
soll und eine erste Ableitung geschaffen wird. Diese ist
aufgrund der zeitlichen Nähe zum Originaldatenbestand
aber konsistent. Demgegenüber steht die Prozesspraxis,
bei der Ableitungen amtsbezogen „ad hoc“
gradig redundant zu bezeichnen sind sondern auch
zweifelhaft in Aktualität und Eindeutigkeit (Inkonsistenz).
Beim Datenbezug waren es im Schnitt 2,6
Quellen (maximal sieben), bei der Datenabgabe sogar
4,3 Ableitungen (maximal sieben).
erstellt werden, wobei deren Inhalte dann häufig voneinander
abweichen.
Die große Stärke einer GDI (Vermeidung von Inkonsistenzen
und Redundanzen) entfaltet sich dann, wenn
alle Beteiligten an einem Strang ziehen und systemtechnisch
als auch organisatorisch ein „roter Faden
verfolgt wird. Die Studie schlägt daher vor, in den Verwaltungseinrichtungen
jeweils einen GDI-Koordinator
mit Informations-, Moderations- und Abstimmungsaufgaben,
incl. Entscheidungskompetenzen, zu
betrauen, um „Gleichklang“ innerhalb der eigenen
Verwaltung und auch den Verwaltungen untereinander
zu erreichen und den nachhaltigen Aufbau eines fachlich
einheitlichen Diensteangebotes zu sichern. Dabei
sollte der GDI-Betrieb sowohl fachlich als auch technisch
in einer Hand bleiben, wobei sich das Vermessungs-
und Katasteramt des RKN als GDI-Betreiber
aus vielen Gründen anbietet. Umfangreiche Erfahrungen
im Umgang mit einer Vielzahl von Geodatenbeständen
und ein beachtliches Spektrum an Geodienst-

:NÖV NRW 2 / 2011 45
leistungen, das von vielen Ämtern und auch Kommunen
bereits angenommen wird, sprechen eine klare
Sprache.
Ein weiterer nachhaltiger Nutzen der GDI-RKN Konzeption
ist der sukzessive Aufbau von Metadatenbeständen
auf der Basis eines kreisweit einheitlichen Metadatenprofils.
Die GDI-Nutzer können sich dadurch auf
einfachste Weise über den verfügbaren Geodatenbestand
informieren und gleichzeitig Mehrfacherhebungen
vermeiden. Dadurch lassen sich Abläufe stärker
automatisieren und im Sinne eines übergeordneten
Bürger- und Investorenservice in einer e-government-
Komponente einbinden. Anhand einer Bauanfrage oder
Bauvoranfrage (Amt 63) wird dies deutlich. Zunächst
ist bei 63 zu prüfen, welche weiteren Ämter am Verfahren
überhaupt beteiligt sind. Dazu kann auf bis zu 51
Informationsebenen geforscht werden, ob es berücksichtigungswürdige
Sachverhalte auf der Fläche gibt.
Die Anfrage ergeht an jedes „Amt“, in dem, meist manuell,
die Fläche begutachtet wird. Innerhalb einer GDI
kann sichergestellt werden, dass solche Prozesse zumindest
halbautomatisch durchgeführt werden und
auch außerhalb von Verwaltungsöffnungszeiten online
von Nutzern (Bürger, Investoren usw.) in Erfahrung
gebracht werden können. Natürlich wird es immer
Sachverhalte geben, wo informelles Wissen des Sachbearbeiters
erforderlich ist. Eine GDI wird Arbeits-
/Prüfprozesse besonders bei Vorprüfungen spürbar
beschleunigen.
Abb. 4: Architekturvorschlag mit transparentem Proxy und zentralem Geodaten-Warenlager
Technisch-organisatorischer GDI -Aufbau
Die im Aufbau befindliche GDI-RKN wird die Rollen der
Akteure in den Ämtern und Produktgruppen innerhalb
der Kreisgemeinschaft nicht nur neu zuweisen sondern
durch geeignete Technologien und Aufgabenzuschnitte
gut unterstützen. GDI-Betreiber und Systemdienstleister
übernehmen dafür die Verantwortung.
Geodatenerzeuger, Geodatennutzer, Geodatenbereitsteller,
etc. werden im Bereich der öffentlichen Verwaltung
identifizierbar sein, wobei der „Kreis der Betroffenen“
aber längst nicht ausgeschöpft ist. Mit Priorität
sollten die Wirtschaft über Kammern und Verbände,
die Banken und Versicherungen angesprochen und mit
ihren Interessenslagen einbezogen werden um zukünftig
Geodaten bedarfsgerecht v.a. „extern“ anbieten
und platzieren zu können. Dazu wird das Geodatenpotenzial
zukünftig via Internet auch für „Externe“ nutzbar
und große Teile des RKN-Geodatenangebotes
über ein GeoDataWarehouse (GDW-RKN) verfügbar
gemacht werden. Eine Art Datenzentralisierung, die
nicht dem GDI-Gedanken widerspricht, weil die Fachverantwortung
der Ämter für „ihre“ Geodaten erhalten
bleibt. Im Übrigen wird dadurch die Auskunft vom Produktionsbetrieb
getrennt und eine Dopplung der Infrastruktur
in einer DMZ vermieden (vgl. Abbildung 4); ein
erhebliches Kostenargument.

46 :NÖV NRW 2 / 2011
Auf Basis dieser Konzeption hat der RKN entschieden,
mit der Fa. Intergraph und der Fa. CISS-TDI sowohl die
GDI als auch das GDW im RKN aufzubauen. Das Geo-
DataWarehouse wird dabei in enger Kooperation mit
der Stadt Neuss erstellt. Der Weg über interne Eigenentwicklungen
auf der Basis von Open-Source-
Software wurde vor dem Hintergrund einer separaten
Studie zur Situation des RKN nicht weiter verfolgt.
Eigene Softwareentwicklungen mit allen Belangen
einer Entwicklungsumgebung (Versionsmanagement,
regelmäßigen Bugfixes, Change Management, Updates,
etc.) und dem entsprechenden Personal sind
durch die Kreisverwaltung nicht zu leisten und gehören
auch nicht in den Bereich seiner Pflichtaufgaben. Dabei
sind mobilisierbare Kapazitäten des Rechenzentrumbetreibers
in die Entscheidung mit eingeflossen.
Fazit
Die Ausgangssituation im RKN zeigt, dass in der Vergangenheit
der Focus zu sehr auf eine GIS-
Infrastruktur und deren Weiterentwicklung gelegt wurde.
Mit Einführung des Geodatenmanagements hat der
RKN sowohl die Basis für eine „Konsolidierung“ der
Informationsumgebung als auch für den Aufbau einer
nachhaltigen Geodateninfrastruktur gelegt. Damit ist
das „GDI-Thema“ aber noch nicht „abgedeckt“, wie
etwa die noch bestehenden Konvertierungsaufwände
eindrücklich belegen.
Die GDI-RKN wird kleineren und mittleren kreisangehörigen
Kommunen bei ihrer Aufgabenerfüllung trotz
angespanntester Haushaltslagen und den bereits jetzt
spürbaren Auswirkungen des demographischen Wandels
spürbar helfen und in einigen Bereichen sogar
qualitativ und quantitativ verbessern. Sie sichert den
Kommunen die Rechte an ihren Geodaten und ermöglicht
„Dritten“ gleichzeitig den Zugang zu raumbezogenen
Informationen. Der Zugriff auf die Geodaten
wird dabei über ein kreisweit einheitliches Metadatenportal-RKN
geregelt, das zu einer erheblich größeren
Transparenz bezüglich des Geodatenbestandes führt.
Für Bürger und Investoren ergeben sich zentrale Informationsmöglichkeiten,
die sich insgesamt positiv
auf den Wirtschaftsstandort RKN auswirken werden.
Die GDI-RKN wird sich auch verwaltungsintern positiv
auswirken. Die organisatorischen und personellen
Rahmenbedingungen, die sich durch die Einführung
von ALKIS und die Umstellung auf ETRS´89 ergeben,
bieten ausreichend Potenzial für die notwendigen Entwicklungen
im Vermessungs- und Katasteramt. Dabei
ist individuelles Umdenken der verantwortlich Handelnden
hin zu einer marketing- und bedarfsorientier-
ten Dienstleistungseinrichtung mit deckungsgleichem
Geodatenangebot notwendig.
Betrachtet man die derzeit laufenden Entwicklungen,
wie e-government, e-business, business intelligence,
web-Büro usw. im Zusammenhang, formulieren die
europarechtlichen Vorgaben letztendlich die Abkehr
von ausschließlich technologischen ExpertenGIS-
Lösungen für Verwaltungseinzelarbeitsschritte in der
Verwaltung bei gleichzeitiger Hinwendung zu verwaltungsweiten
und prozessorientierten Anwendungssystemen/-strukturen
(z.B. e-government), in denen Geodaten
verschiedenster Ausprägung einen bedeutenden
Anteil am gesamten Arbeitsprozess haben. Eine GDI ist
danach also genauso zwangsläufige Voraussetzung für
die Realisierung von e-government, wie e-government
für die Umsetzung von INSPIRE. Das Geodatenmanagement
ist in diesem Zusammenhang das „Werkzeug“.
Wenn im Übrigen aber bereits jetzt schon erkennbar
ist, dass weder die Regelungen von INSPIRE noch deren
Umsetzung auf nationaler Ebene (GDI-DE) die
kommunalen Bedarfsstrukturen „erreichen“, die Vorteile
auf kommunaler Ebene aber dennoch gegeben
und entwicklungsnotwendig sind, ist der Aufbau der
GDI-RKN i.V.m. der Einrichtung des Geodatenmanagements
notwendig und sinnvoll zugleich.
Dipl.-Ing. Michael Fielenbach
Leiter Geodatenmanagement
Vermessungs- und Katasteramt
Rhein-Kreis Neuss
Lindenstraße 4-16
41515 Grevenbroich
michael.fielenbach@rhein-kreis-neuss.de
Dr. Bodo Bernsdorf
Geschäftsführer
CFGI GmbH
Jüngststraße 43
59368 Werne an der Lippe
bodo.bernsdorf@cfgi.deDr. Bodo Bernsdorf

:NÖV NRW 2 / 2011 47
Anhang
Tabelle 1: Rechtlicher Rahmen der Geodatennutzung im RKN
Lfd. NR. Gesetz, Erlass, Verordnung
Verordnungen zum Bundesimmissions-
Lfd. NR. Gesetz, Erlass, Verordnung
1 schutzgesetz 94 Jugendarbeitsschutzgesetz
2 Abstandserlass NRW 95 Jugendgerichtsgesetz
3 Allgem. Verwaltungsrecht 96 Jugendschutzgesetz
4 Allgemeine Schulordnung
Allgemeine Verwaltungsvorschrift zum
97 Kinderbildungsgesetz
5 Schutz gegen Baulärm 98 Kinder-/Jugendhilfegesetz
6 Altlastenverordnung 99 Kommunalwahlrecht
7 Arbeitsgesetze 100 Korruptionsbekämpfungsgesetz
8 Aufenthaltsgesetz 101 Kreisentwicklungskonzept
9 Asylverfahrensgesetz 102 Kreislaufwirtschafts- u. Abfallgesetz
10 Baugesetzbuch 103 Kreisordnung NRW
11 Baunutzungsverordnung 104 Kreistagsbeschluss vom 30.09.1998
12 Bauordnung NRW 105 Kriegsfolgen-Archivierungsgesetz
13 Beamtengesetz NRW 106 Landesabfallgesetz NW
14 Beihilfeverordnung NW 107 Landesentwicklungsprogramm NRW
15 Beschluss Sozialausschuss 108 Landeshaushaltsordnung
16 Bestattungsgesetz / ÖGD-Gesetz 109 Landesreisekostengesetz
17 Betreuungsgesetz 110 Landeswahlrecht
18 Betreuungsbehördengesetz 111 Landeswassergesetz
19 Beweissicherungs- und Feststellungsgesetz 112 Landschaftsgesetz NRW
20 Bodenrichtwert-Richtlinie 113 Landschaftspläne des RKN
21 Bodenschätzungsgesetz 114 Lastenausgleichsgesetz
Lebensmittel- und Futtermittelgesetzbuch -
22 Bodenschutzgesetz NRW
Bundesamt für Sicherheit in der Informati-
115 LFGB
23 onstechnik 116 Liegenschaftskatastererlass
24 Bürgerliches Gesetzbuch 117 öffentlich-rechtliche Vereinbarungen
25 Bundesausbildungsförderungsgesetz 118 Ökokontoverordnung
26 Bundesberggesetz 119 Pflegegesetz NRW
27 Bundesbodenschutzgesetz 120 Planungsgesetz NRW
28 Bundesbodenschutzverordnung 121 Planzeichenverordnung
29 Bundeschienenwegeausbaugesetz 122 Raumordnungsgesetz
30 Bundesfernstraßengesetz 123 Raumordnungsverordnung
31 Bundesimmissionsschutzgesetz 124 Rechnungsprüfungsordnung
32 Bundesjagdgesetz 125 Richtlinie Bürgerfunk NRW
Richtlinie über die Erhaltung der wildlebenden
33 Bundesnaturschutzgesetz 126 Vogelarten
Richtlinie zum Einsatz satellitengeodätischer
34 Bundeswahlrecht 127 Verfahren im Vermessungspunktfeld
Richtlinie zur Erhaltung der natürlichen Lebensräume
sowie der wildlebenden Pflanzen
35 Bundeswaldgesetz 128 und Tiere
Richtlinien für die Sicherung von Arbeitsstel-
36 Datenschutzgesetz NW 129 len
37 Denkmalschutzgesetz 130 Richtlinien für Großraum- und Schwertrans-

48 :NÖV NRW 2 / 2011
Lfd. NR. Gesetz, Erlass, Verordnung Lfd. NR. Gesetz, Erlass, Verordnung
porte
38 Dienstanweisungen 131 Rundverfügungen
39 DIN 132 Satzungen und sonstige Vereinbarungen
40 DWA Regelwerke
Einführungserlass ETRS89/UTM im Liegen-
133
Schadstofffreisetzungs- und -
verbringungsregister
41 schaftskataster 134 Schornsteinfegerhandwerksgesetz
42 Einkommensteuergesetz 135 Schulgesetz NRW
43 Einkommensverordnung 136 Schutzverordnungen
44 Einzelhandelserlass NRW
Einführungserlass zum Landschaftsgesetz für
137 Selbstüberwachungsverordnung Kanal
45 Eingriffe durch Straßenbauvorhaben 138 Sozialgerichtsgesetz
46 Entschädigungsverordnung
Erlass Behandlung von Gewässern im Liegen-
139 Sozialgesetzbuch I
47 schaftskataster
Erlass: Grundsätze für die Planung und Ge-
140 Sozialgesetzbuch II
48 nehmigung von Windkraftanlagen 141 Sozialgesetzbuch IX
49 EU Wasserrahmenrichtlinie 142 Sozialgesetzbuch V
50 EU-Artenschutzverordnung 143 Sozialgesetzbuch X
51 EU-Dienstleistungsrichtlinie
Europäischer Landwirtschaftsfonds für die
144 Sozialgesetzbuch XII
52 Entwicklung des ländlichen Raums 145 Sozialgesetzbuch XIII
53 Europawahlrecht 146 Sozialgesetzbuch, §21 SGB V
54 Feststellungsgesetz 147 Sprengstoffgesetz
55 Feuerschutz-Hilfeleistungsgesetz NRW 148 Strafgesetzbuch
56 Fischereigesetz NRW 149 Straßenbau von A bis Z
57 Flora-Fauna-Habitat-Richtlinie 150 Straßenverkehrsgesetz
58 Flurbereinigungsgesetz 151 Straßenverkehrsordnung
59 Förderrichtlinie Naturschutz 152 Tarifvertrag für den öffentlichen Dienst
60 Forstgesetz NRW 153 Technische Anleitung zum Schutz vor Lärm
Technische Anleitung zum Schutz vor Luftver-
61 Fortführungsvermessungserlass 154 unreinigungen
62 Freizeitlärmerlass 155 Tierschutzgesetz
63 Freizügigkeitsgesetz 156 Tierseuchengesetz
64 Gebührengesetz NRW
Gefahrgutverordnung Straße, Eisenbahn und
157 Trinkwasserverordnung
65 Binnenschifffahrt 158 Übereinstimmungsrichtlinien
66 Gemarkungsverzeichnis NRW 159 Umgebungslärmrichtlinie
67 Gemeindehaushaltsverordnung NRW 160 Umweltinformationsgesetz (UIG)
68 Gemeindeordnung NRW 161 Umweltverträglichkeitsprüfung
69 Gemeinschaftsarbeit 162 Unterhaltssicherungsgesetz
70 Geodatenzugangsgesetz 163 Unterhaltsvorschussgesetz
71 GeoInfoDoc 164 Vermessungs- und Katastergesetz NRW
72 GeoInfoErlass 165 Vermessungsgebührenordnung
73 Geruchsimmissionsrichtlinie 166 Vermessungspunkterlass
Verordnung für die amtliche Überwachung von
zum menschlichen Verzehr bestimmten Er-
74 Geschäftsordnung des Kreistages 167 zeugnissen tierischen Ursprungs
75
Gesetz für den öffentlichen Gesundheitsdienst
168
Verordnung über Hygienevorschriften für
Lebensmittel tierischen Ursprungs

:NÖV NRW 2 / 2011 49
Lfd. NR. Gesetz, Erlass, Verordnung Lfd. NR. Gesetz, Erlass, Verordnung
76
Gesetz über das Verfahren in Familiensachen
und in den Angelegenheiten der freiwilligen
Gerichtsbarkeit 169
77 Gesetz über den öfftl. GesDienst NRW 170
78
Gesetz über den Rettungsdienst sowie die
Notfallrettung und den Krankentransport
durch Unternehmen 171
Gesetz über die Entgelte für voll- und teilstationäre
Krankenhausleistungen 172
Verordnung zum Fallpauschalensystem für
Krankenhäuser
Verordnung zur Durchführung des Gesetzes
über die Landesvermessung und das Liegenschaftskataster
NRW
Verordnung zur Durchführung des Landschaftsgesetzes
Verordnungen des Ministeriums für Arbeit,
Gesundheit und Soziales NRW
79
80
Gesetz über die Vergütung von Sachverständigen,
Dolmetscherinnen, Dolmetschern,
Übersetzerinnen und Übersetzern sowie die
Entschädigung von ehrenamtlichen Richterinnen,
ehrenamtlichen Richtern, Zeuginnen,
Zeugen und Dritten 173 Versorgungsmedizinverordnung
81 Gesetz zum Elterngeld und zur Elternzeit
Gesetz zur Förderung und Nutzung von
174 Verträge
82 Wohnraum für das Land NRW
Gesetz zur wirtschaftlichen Sicherung der
175 Verwaltungsvollstreckungsgesetz
Krankenhäuser und zur Regelung der Kran-
Verwaltungsvorschrift Straßenverkehrsord-
83 kenhauspflegesätze 176 nung
Verwaltungsvorschriften zum Bundesimmissi-
84 Gutachterausschussverordnung 177 onsschutzgesetz
Verwaltungsvorschriften zum Landesimmissi-
85 Härteverordnung 178 onsschutzgesetz
86 Hauptsatzung Rhein-Kreis-Neuss 179 Vormundschaftsgesetz
87 Hygieneverordnung 180 Wasserhaushaltsgesetz
88 Immissionsschutzgesetz NRW 181 Weisungen der Bezirksregierung Münster
89 Infektionsschutzgesetz 182 Weisungen des RKN
90 Informationsfreiheitsgesetz 183 Wertermittlungsrichtlinien
91 Inspire 184 Wertermittlungsverordnung
92 IT-Sicherheitsrichtlinien (lokal) 185 Wohn- und Teilhabegesetz
Zusätzliche Technische Vertragsbedingungen
und Richtlinien zur Zustandserfassung und -
93 Jagdgesetz NRW 186 bewertung von Straßen

50 :NÖV NRW 2 / 2011
ERICH-online – Die webbasierte Auswertung der EDM-Kalibrierung für
die Vermessungsverwaltung in Nordrhein-Westfalen
Wolfgang Engelmayer, Walter Knapp, Michael Levin, Burckhardt Ahrens
1 Einleitung
EDM-Instrumente (DIN 18718), die zur Erledigung hoheitlicher
Vermessungen im VP-Feld eingesetzt werden,
sind regelmäßig zu kalibrieren (Vermessungspunkterlass
1996). Mit der Verwaltungsstrukturreform
2008 (MATTISECK 2009) wurde die Zuständigkeit für
diese Aufgabe zentral auf die Bezirksregierung Köln,
Abteilung Geobasis NRW übertragen.
Um diese Arbeiten zeitnah mit reduzierten Personalressourcen
zu bewältigen, wurde 2009 das Programm
ERICH (Erfassung von Eichmessungen) (GÜLDENRING
u.a. 2009) entwickelt. Es diente zunächst der Erfassung
und Plausibilisierung der Kalibrierstreckenmessungen
im Felde. Damit war gewährleistet, dass die auf
der Kalibrierstrecke von den Vermessungsstellen erhobenen
Daten in einem einheitlichen Format, vollständig
und weitgehend fehlerfrei vorlagen und der
Auswertesoftware AED (FRÖHLICH 1992) zugeführt
werden konnten. Ab dem 1. November 2009 wurden
ausschließlich mit ERICH erfasste Daten zur Auswertung
angenommen. Dies führte bereits zu einer drastischen
Verkürzung der Bearbeitungszeiten. 2010 konnten
so 780 eingereichte Dateien ausgewertet werden.
Um den Bearbeitungsablauf weiter zu optimieren und
um insbesondere eine tagesaktuelle Auswertung zu
gewährleisten, wurde entschieden, das Erfassungsprogramm
ERICH zu einer webbasierten Lösung inklusive
Berechnungsteil weiterzuentwickeln. Da die bisher zur
Verfügung stehende Auswertesoftware AED nicht den
Anforderungen für eine Serveranwendung entsprach,
musste sie durch ein neues Auswertemodul ersetzt
werden.
2 Fachliche Anforderungen
Ziel der Kalibrierung von EDM-Instrumenten ist die
Bestimmung von geräteabhängigen Einflüssen wie
Nullpunkt-, Frequenz- (Maßstabs-) und zyklische Fehler,
um diese bei späteren Messungen und Auswertungen
zu berücksichtigen (DIN 18709-1).
Der Maßstabsfehler wird auf einem Frequenzmessplatz
gemessen und geht als aktueller Bezugsbrechungsindex
in die Auswertung zur Ermittlung der
übrigen Korrektionen ein. Die Bestimmung des zyklischen
Fehlers erfolgt mit Hilfe von Mess-
Schienenmessungen, die Ermittlung des Nullpunktfehlers
und die Überprüfung des Maßstabs wird anhand
von Kalibrierstreckenmessungen nach dem Verfahren
´Rüeger´ durchgeführt. Der Umfang der Messdaten
sowie deren Auswertung unterscheidet sich bei den
beiden letztgenannten Verfahren nicht wesentlich.
Aufgabe von ERICH-online ist somit die Erfassung und
Auswertung von Mess-Schienenmessungen und Kalibrierstreckenmessungen
sowie die Dokumentation der
Ergebnisse.
3 Realisierung
Nach dem Aufruf der Internet-Anwendung ERICHonline
werden die auf der Kalibriereinrichtung ermittelten
Messungs- und Verwaltungsdaten über die bereitgestellte
Erfassungsmaske eingegeben. Die Eingabedaten
werden dv-technisch aufbereitet und einer Plausibilitätskontrolle
unterzogen, die Beobachtungsdaten,
falls noch nicht erfolgt, auf die Horizontale reduziert
und um Wetter- und Geräteeinflüsse (aktuelle Bezugsbrechungszahl)
korrigiert. Danach werden die Sollstrecken
den gemessenen Strecken zugeordnet. Die Sollstrecken
der Mess-Schiene werden der zum Zeitpunkt
der Messung erfassten mittleren Temperatur angepasst.
Als Grundlage hierfür dienen bekannte Sollwerte,
die auf eine Umgebungstemperatur von 20° C bezogen
sind. Schließlich werden die reduzierten und
korrigierten Beobachtungsdaten einer Ausgleichung
nach der L2-Norm (Minimierung der gewichteten Verbesserungsquadrate
vpv, "Methode der kleinsten
Quadrate") unterzogen.
Für die Bestimmung des Nullpunkt- und Maßstabsfehlers
(K10, K20) bzw. die Bestimmung der zyklischen
Fehler (K11, K12, K21, K22) wird zunächst eine „angeschlossene“
Ausgleichung gerechnet, in der die Kalibrierwerte,
soweit gewünscht, als Ausgleichungsunbekannte
ermittelt werden. Anschließend wird eine Signifikanzprüfung
durchgeführt (t-Test bzw. F-Test, Signifikanzniveau
α = 5%). Da bei mehreren nicht signifikanten
Kalibrierwerten jeder Wert Einfluss auf die Signifikanz
der übrigen Werte haben kann, wird derjenige
Wert mit der geringsten Signifikanz gesucht. Er wird

:NÖV NRW 2 / 2011 51
verworfen, indem sein Wert zu Null gesetzt und für ihn
in der wiederholten Ausgleichung keine Ausgleichungsunbekannte
angesetzt wird. Stellen sich in den
Folgeausgleichungen weitere Werte als nicht signifikant
heraus, wird dieser Berechnungszyklus so lange
fortgeführt, bis kein nicht signifikanter Wert mehr übrig
bleibt.
Um sicher zu stellen, dass keine groben Beobachtungsfehler
die Berechnung der Kalibrierungsparameter
beeinflussen, wird eine „zwangsfreie“ Ausgleichung
gerechnet. Die hierbei ermittelten Verbesserungen
werden einem statistischen Test, dem „data snooping“
von Baarda (FÖRSTNER 1979) unterzogen. Dazu werden
neben den Verbesserungen die Normierten Verbesserungen
NV ermittelt. Übersteigt NV den kritischen
Wert k = 2.0, so kann mit 95%-iger Sicherheit
ein grober Fehler vermutet werden. Da ein grober Fehler
in einer Strecke Einfluss auf die NV der übrigen
Beobachtungen haben kann, wird diejenige Strecke mit
der größten NV gesucht. Nur sie wird als grob fehlerhaft
verworfen. Anschließend wird die freie Ausgleichung
unter Ausschluss der so gefundenen Strecke
wiederholt. Auch dieser Berechnungszyklus wird so
lange fortgeführt bis keine NV größer k mehr gefunden
wird. Die Strecken, die als möglicherweise grob fehlerbehaftet
festgestellt wurden, werden im Auswerteprotokoll
entsprechend gekennzeichnet.
Zur Wertung, Weitergabe und Dokumentation der Ergebnisse
wurde ein ausführliches Protokoll entwickelt.
Auf dem Deckblatt werden das Datum der Auswertung
mit der genauen Bezeichnung des Prüflings, eine Auflistung
der Sollstrecken der Kalibriereinrichtung mit
den angemessenen Punkten und daran anschließend
die Beobachtungsdaten ausgegeben. Die nächsten
Seiten enthalten Informationen zur Auswertung inklusive
Signifikanztest, eine Zusammenstellung der Berechnungsergebnisse
(Abbildung 1), die Kalibrierwerte
sowie statistische Angaben. Graphiken unterstützen
den Anwender bei der Beurteilung der Ergebnisse (Abbildung
2: Ergebnisgraphik zur Bestimmung der Nullpunkt-
und Maßstabskorrektion; Abbildung 3: Ergebnisgraphik
zur Bestimmung der zyklischen Korrektion).
Bei den Berechnungsergebnissen werden sämtliche
Korrektionsbeträge aufgelistet. Zusätzlich werden die
gemessenen, reduzierten, korrigierten und die Sollstrecken
gegenübergestellt. Die angezeigten Residuen
(Restfehler) ermöglichen eine qualitative Beurteilung
der Messungsergebnisse. Als Nachweis für die Messgenauigkeit
des untersuchten Instruments und zur
Vorlage bei anderen Vermessungsstellen steht das
Kalibrierzertifikat (Abbildung 4) zur Verfügung.
4 Bedienung
Als Systemvoraussetzungen für die Anwendung von
ERICH-online sind der Internetexplorer 8 von Microsoft
sowie ein PDF-Reader zum Lesen und Speichern der
Protokoll- bzw. Ergebnisdateien erforderlich. Beide
können bei Bedarf kostenlos aus dem Internet heruntergeladen
werden. Beim Einsatz von anderen Internetbrowsern
kann die Funktionsweise von ERICHonline
beeinträchtigt sein. Für die Dauer der Kalibrierauswertung
müssen Cookies zugelassen sein. ERICHonline
kann über folgenden Link aufgerufen werden:
http://www.bezregkoeln.nrw.de/brk_internet/organisation/abteilung07_produkte/raumbezug/kalibrierung/tachymeter/erichonline/i
ndex.html
In die Erfassungsmaske (Abbildung 5) sind zunächst
allgemeine Angaben über Tachymeter, Kalibrierstrecke,
Datum der Messung, Vermessungsstelle usw.
einzutragen. Bei meteorologisch nicht korrigierten
Strecken sind Bezugsbrechungszahl und Trägerwellenlänge
des Instrumentenherstellers anzugeben. Frequenzablagen
sind dem Prüfprotokoll zur Frequenzprüfung
zu entnehmen. Wurde der zyklische Phasenfehler
vor einer Kalibrierstreckenauswertung ermittelt,
sind die Fourierkoeffizienten in die jeweiligen Eingabefelder
zu übernehmen. Danach folgen die einzelnen
Messungen auf der Kalibrierstrecke. Bei meteorologisch
nicht reduzierten Messungen sind die Wetterdaten
für die erste Messung zwingend einzutragen. Diese
werden dann für Folgemessungen laufend übernommen,
bis eine neue Eingabe erfolgt.
Für die Erfassung im Felde ist das Programm ERICH
vorgesehen. Die damit erzeugten Dateien können zur
Auswertung in die Benutzeroberfläche geladen und
weiter verarbeitet werden.
Nach der Eingabe aller Daten und dem Aktivieren des
START-Buttons erfolgt die Auswertung. Das Ende der
Berechnung wird in einem zusätzlichen Fenster angezeigt.
Das Ergebnis kann anschließend als PDF-Datei
visualisiert, abgespeichert und ausgedruckt werden.
Weitere Einzelheiten sind der Dokumentation zu entnehmen,
die über die Benutzeroberfläche abgerufen
werden kann.

52 :NÖV NRW 2 / 2011
5 Fazit
Gerätetechnische Entwicklungen prägen das allgemeine
Leben, webbasierte Anwendungen im Internet werden
immer selbstverständlicher.
Mit der Konzeption und Realisierung von ERICH-online
als webbasiertem Kalibrierverfahren folgt die Bezirksregierung
Köln diesem Zeitgeist und stellt allen Vermessungsstellen
in NRW ein Auswertewerkzeug zur
Verfügung, um sämtliche Arbeitsschritte, von der Erfassung
der Kalibrierdaten im Felde bis zum Ausdruck
des Kalibrierzertifikats, digital und selbständig durch-
Abb. 1: Zusammenstellung der Berechnungsergebnisse
zuführen. Damit wächst allerdings auch die Eigenverantwortung
für eine sach- und fachgerechte Durchführung
der EDM-Kalibrierung, angefangen bei der Messung,
über die Erfassung der Messergebnisse bis hin
zur sachgerechten Analyse und Bewertung der Berechnungsergebnisse.
Neben einer Reihe dv-interner
Datenplausibilisierungen und Berechnungstests können
die Vermessungsstellen hierzu auf eine umfangreiche
Ergebnisdokumentation zurück greifen. Bei
Fragen stehen die zuständigen Mitarbeiter der Bezirksregierung
Köln jederzeit gerne beratend zur Verfügung.

:NÖV NRW 2 / 2011 53
Abb. 2: Ergebnisgraphik zur Bestimmung der Nullpunkt- und Maßstabskorrektion
Abb. 3: Ergebnisgraphik zur Bestimmung der zyklischen Korrektion

54 :NÖV NRW 2 / 2011
Abb. 4: Kalibrierzertifikat

:NÖV NRW 2 / 2011 55
Abb. 5: Erfassung
Literaturangaben
DIN 18709-1
Begriffe, Kurzzeichen und lfd. Nrn. 9.3.2. Oktober 1995
DIN 18718
Arten und Bauteile von geodätischen Instrumenten,
Erklärung lfd. Nr. 9. Januar 1986
Förstner, W.
Das Rechenprogramm TRINA2 für geodätische Lagenetze
in der Landesvermessung. Nachrichten aus dem
Öffentlichen Vermessungsdienst Nordrhein-Westfalen,
Heft 2, 1979, 12. Jg., S. 125-16.6.
Fröhlich, H.
Auswertung von Eichmessungen für EDM-Geräte mit
AED, Ferd. Dümmler Verlag, Bonn, Dümmlerbuch
78212, S. 38-41.
Güldenring, Levin, Knapp, Riecken, Thönnes
Prozessoptimierung bei der Auswertung von EDM-
Eichstreckenmessungen. Nachrichten aus dem öffent-
lichen Vermessungswesen Nordrhein-Westfalen, Heft
1, 2009, S. 41-43.
Mattiseck, K.
Verwaltungsstrukturreform in der Vermessungs- und
Katasterverwaltung des Landes Nordrhein-Westfalen.
Nachrichten aus dem öffentlichen Vermessungswesen
Nordrhein-Westfalen, Heft 1, 2009, S. 8/9.
Vermessungspunkterlass - VP-Erl. - RdErl. d. Innenministeriums
vom 12.01.1996. Druck und Vertrieb: Landesvermessungsamt
NRW, Bonn; Nr. 16 Eichung der
Messinstrumente und -geräte.
Burckhardt Ahrens
Wolfgang Engelmayer
Walter Knapp
Michael Levin
Bezirksregierung Köln, Abteilung 7
Muffendorfer Straße 19-21
53177 Bonn
kalibrierung@bezreg-koeln.nrw.de

56 :NÖV NRW 2 / 2011
Generierung von Höhenmodellen aus automatischen
Bildzuordnungsverfahren zur Herstellung von Orthophotos
Stephanie Haas, David Arzdorf
1 Einleitung
Als Digitales Höhenmodell (DHM) bezeichnet man eine
Menge digital gespeicherter Höhenwerte von regelmäßig
oder unregelmäßig verteilten Oberflächenpunkten,
die die Struktur der Erdoberfläche hinreichend repräsentieren
[GEOBASIS.NRW]. Jedoch ist die Definition
von Digitalen Höhenmodellen in der Literatur oft widersprüchlich.
Deshalb wird hier das DHM als Oberbegriff
für das Digitale Geländemodell (DGM) und das
Digitale Oberflächenmodell (DOM) verstanden. Das
DGM beschreibt die natürliche Geländeform der Erdoberfläche,
hingegen stellt das DOM die Geländeform
der Erdoberfläche samt aller Objekte (Gebäude und
Vegetation) dar.
Digitale Höhenmodelle werden bisher mit Verfahren
wie Laserscanning, Stereoauswertung, topographischer
Aufnahme oder Digitalisierung von analogen
Höhenlinien erzeugt. Nutzungsmöglichkeiten von Höhenmodellen
sind unter anderem die Simulation und
Prognose von Hochwasser (Katastrophenschutz),
Lärmausbreitung, Umweltschutz, die Herstellung von
3D Stadtmodellen, die Versorgungs- und Funknetzplanung
(Sichtbarkeitsanalysen), die Anwendung als Planungsgrundlage
(zur Bauleit-, Raum-, Straßenplanung)
oder als Massenberechnung und die Herstellung von
Orthophotos.
Durch den Einzug von Digitalkameras in die Photogrammetrie
und die stetig steigenden Rechenleistungen
sind automatische Bildzuordnungs- oder auch
Bildkorrelationsverfahren für die Generierung von
Höhenmodellen interessant geworden. Mit deren Hilfe
können aus Luftbildern digitale Höhenmodelle berechnet
werden. Da Luftbilder die Erdoberfläche mit allen
Objekten darstellen, werden über Bildzuordnungsverfahren
DOM abgeleitet.
In diesem Artikel werden DOM mit einem merkmalsbasierten
Bildzuordnungsverfahren (feature based matching,
FBM) und einem modernen cost-basedmatching-Verfahren
(CBM) erzeugt, untersucht und
mit einem aus einer Laserdatenerfassung (Airborne
Laserscanning, ALS) stammenden DOM verglichen.
Anschließend wird überprüft, inwieweit sie zur Herstellung
von Orthophotos benutzt werden können.
Verwendet man bei der Entzerrung von Luftbildern ein
DOM, so ist es möglich, ein wahres (= strenges oder
richtiges, True) Orthophoto zu erzeugen. In einem
wahren Orthophoto werden alle Objekte lagerichtig
abgebildet. Dies bedeutet insbesondere, dass Fassaden
von Gebäuden nicht sichtbar sind, dass Dächer
lagetreu dargestellt werden und dass es keine sichttoten
Räume gibt. Demzufolge muss jeder im Bild sichtbare
Objektteil im verwendeten DOM repräsentiert
werden [WIEDEMANN, A., WICKI, P. 2010]. Die Orthophotos,
die im Rahmen dieser Untersuchung mit
Hilfe der durch Bildkorrelation generierten Höhenmodelle
erzeugt wurden, werden visuell verglichen.
2 Beschreibung des Testdatensatzes und der
verwendeten Software
Zur Verfügung standen orientierte Luftbilder der Düsseldorfer
Innenstadt, die dankenswerterweise vom
Deutschen Zentrum für Luft- und Raumfahrt (DLR)
bereitgestellt wurden. Die Befliegung mit einer Ultra-
CamXp der Firma Vexcel Imaging GmbH, Österreich,
fand 2009 in 4 Streifen mit einer Längsüberdeckung
von 80 %, Querüberdeckung von 60 % und einer Bodenauflösung
(Ground Sample Distance, GSD) von 15
cm statt. Aus diesen Daten wurde ein Testgebiet mit 6
Bildern und einer Größe von 3,5 km x 2,5 km ausgewählt.
In der Testgebietsfläche befinden sich für die
DOM- und Orthophotoherstellung viele Problemzonen
wie dichte hohe Stadtbebauung, Brücken, Eisenbahnschienen,
Hafenanlagen und Türme (Fernsehturm).
Für dieses Testgebiet kann auf sehr dichte ALS-Daten
der nordrhein-westfälischen Landesvermessung zurückgegriffen
werden. Die Laserdaten wurden zu Beginn
des Jahres 2010 mit einer Dichte von ca. 8 Punkten
pro Quadratmeter aufgenommen.
Die Generierung der digitalen Oberflächenmodelle
erfolgte mit dem Programm MATCH-T DSM der Inpho
GmbH aus Stuttgart. Es lagen zwei Versionen des Programms
vor. Die Version 5.3 benutzt zur Ableitung der
DOM ein merkmalbasiertes Matching (feature based
matching, FBM), welches von Pyramidenstufe zu Pyramidenstufe
(hierarchisch) in einem sequentiellen
multi-Matching angewendet wird. Hierbei wird das
Gebiet in Recheneinheiten aufgeteilt, für die jeweils das

:NÖV NRW 2 / 2011 57
am besten zueinander passende Bildpaar herausgesucht
wird. Die daraus berechneten Punktwolken werden
zusammengefügt und gefiltert. Die Lage der gefundenen
Punkte kann optional mit einem flächenbasierten
Bildzuordnungsverfahren nach der Methode
der kleinsten Quadrate (least square matching, LSM)
verbessert werden, wobei jedoch ein erhöhter Zeitbedarf
in Kauf genommen werden muss. [LEMAIRE, C.
2008]. Ergebnis dieses Bildzuordnungsverfahren ist
eine Punktwolke.
In der Version 5.4 von MATCH-T DSM ist ein moderneres
cost-based-matching (CBM) implementiert. Beim
CBM werden die Grauwerte jedes einzelnen Pixels
untersucht (pixelbasierte Bildzuordnung). Es findet ein
pixelweises Matching z. B. durch die Berechnung der
absoluten Differenzen statt. Da dieses pixelweise Matching
absolut nicht eindeutig ist, werden mit Hilfe von
verschiedenen Kostenfunktionen 1 pixelweise die Kosten
zwischen dem Referenzbild und dem Vergleichsbild
bestimmt. Werden die Kosten minimal, so wird davon
ausgegangen, dass es sich um korrespondierende Pixel
handelt und die weitere Kostenberechnung für dieses
Pixel kann abgebrochen werden. [HIRSCHMÜLLER, H.
BUCHER, T., 2010] Um die Suche nach gleichen Pixeln
zu vereinfachen, werden zusätzlich Epipolarbilder 2
verwendet. Der große Vorteil von Epipolarbildern ist,
dass der Suchbereich auf eine Linie beschränkt wird
und somit Berechnungen schneller durchgeführt werden
können [HEIPKE, 2009]. Durch die Verwendung
von bestimmten Kostenfunktion wie z.B. Mutual Information
ist CBM tolerant gegenüber radiometrischen
Veränderungen innerhalb sich überlappender Luftbilder.
Ergebnis von CBM ist ein DOM, das je Pixel einen Höhenwert
besitzt. MATCH-T-DSM 5.4 berechnet jedoch
nur für jedes dritte Pixel einen Höhenwert. Damit wird
die Datenmenge des DOM ohne wesentliche inhaltliche
Verluste reduziert und das DOM ist für weitere Verarbeitungsschritte
besser zu verwenden.
1
Kostenfunktionen dienen in der Informatik zur Beurteilung
der Komplexität von Algorithmen. Typische Kostenfunktionen
sind z.B. die Optimierung von Rechenzeit und Speicherplatzbedarf
2
Die Epipolargeometrie bildet die Basis für Epipolarbilder.
[HEIPKE, 2009]. Für die Erstellung von Epipolarbildern benötigt
man die relative Orientierung von zwei Bildern. Diese werden
auf eine gemeinsame Ebene entzerrt, so dass die Epipolarzeilen
parallel sind und mit den Bildzeilen koinzidieren [SCHMIDT,
2009]
3 Untersuchungsergebnisse
3.1 DOM-Generierung
Einfluss auf das Ergebnis der Höhenmodellgenerierung
haben die rekonstruierte Aufnahmegeometrie und die
radiometrische Bildqualität. Die Aufnahmegeometrie
ist abhängig von der Bildblockkonfiguration (Überdeckung
der Luftbilder), der Stabilität der Kamerageometrie
und der Zuverlässigkeit des mathematischen
Kameramodells. Die radiometrische Bildqualität ergibt
sich aus dem Signal-Rauschverhältnis des digitalisierten
Bildsignals [HAALA, N., u. a. 2010]. Die bildbasierte
Generierung von Höhenmodellen wird jedoch wesentlich
durch einen unterschiedlichen Überdeckungsgrad
(Längs- und Querüberdeckung) und die Bodenauflösung
beeinflusst. Mit 80% Längs- und 60% Querüberdeckung
und einer Bodenauflösung von 15 cm sind die
vorliegenden Bilddaten gut für die Anwendung von
Bildzuordnungsverfahren geeignet.
Das Ergebnis des FBM aus der Version 5.3 ist eine
unregelmäßige Punktwolke. In 1 h 17 min wurden
3.717.493 Punkte berechnet, was im Durchschnitt etwa
einer Punktdichte von einem Punkt je Quadratmeter
entspricht. Diese Punkte häufen sich vor allem an im
Luftbild gut erkennbaren Linien und in strukturierten
Gebieten (Abbildung 1). Auf strukturarmen Untergrund,
wie Straßen und stehendem Wasser werden so
gut wie keine Punkte identifiziert.
Beim CBM aus Version 5.4 wurden in 27 min 57 s
18.555.916 Punkte ermittelt. Damit wurden in weniger
als der Hälfte der Zeit fast fünfmal so viele Punkte wie
beim FBM berechnet. Die Punkte aus dem CBM sind
regelmäßig verteilt, da für jedes dritte Pixel ein Höhenwert
bestimmt wird (Abbildung 2). Geringe Abweichungen
der Höhenpunkte vom regelmäßigen Raster
ergeben sich durch Verzerrungen bei der Auswertung
größerer Höhenunterschiede.
Auch hier entstehen in größeren Gewässern (Rhein)
Datenlücken im DOM. Die vorliegenden Laserdaten
haben eine Punktdichte von ca. 8 Punkten/m², sind
unregelmäßig verteilt und enthalten sowohl last-pulse
als auch first-pulse-Reflexionen (Abbildung 3).

58 :NÖV NRW 2 / 2011
Abb. 1: Verteilung der Höhenpunkte bei FBM
Abb. 2: Verteilung der Höhenpunkte bei CBM
Abb. 3: Verteilung der Höhenpunkte bei ALS

:NÖV NRW 2 / 2011 59
Probleme bei den Laserdaten gibt es vor allem im Bereich
von stehenden Gewässern. Hier können große
Bereiche ohne Reflexionen auftreten. Teilweise sind in
den Laserdaten senkrechte Hauswände mit Höhenpunkten
erfasst, die weder zum DGM noch zum DOM
gehören. Dieser Effekt ist durch den Abtastwinkel des
Lasersensors zu erklären und ist auch in Abbildung 4
zu sehen.
Abb. 4: Profilansicht eines Gebäudes mit ALS-Daten
Außerdem kann es zwischen eng stehenden Gebäudeteilen
oder engen Straßenschluchten zu Datenlücken
kommen, da der Laser hier nicht den Boden erreicht.
Aber auch bei Bildzuordnungsverfahren können tiefe
Straßenschluchten, die nicht in mehreren Bildern zu
sehen sind, zu Datenlücken im DOM führen.
Beim Vergleich der drei DOM mit dem DTMaster der
Firma Inpho zeigt sich, dass die Laserdaten am wenigsten
streuen und die Oberfläche am besten wiedergeben.
Dachformen, Dachgauben, Treppen, Hecken werden
in den Laserdaten am besten dargestellt. Abbildung
4 zeigt die Laserdaten für ein Gebäude mit Dachgauben.
Das Satteldach und die Gauben sind eindeutig
zu identifizieren. Die Hauswände sind senkrecht mit
Höhenpunkten erfasst. Auch im DOM aus CBM sind die
Dachformen und Dachgauben erkennbar, jedoch sind
sie nicht so klar definiert wie in den Laserdaten (Abbildung
5).
Die Kanten, wie z.B. der Dachfirst oder Gauben sind
abgerundeter als in den Laserdaten oder auch in dem
DOM aus FBM. Zwischen den Dachpunkten und den
Bodenpunkten wird eine leicht schräge Ebene erzeugt,
die an ein über das Gebäude geworfenes Tischtuch
erinnert. Es gibt keine scharfe Abgrenzung zwischen
Dachpunkten und Bodenpunkten.
Abb. 5: Profilansicht eines Gebäudes mit CBM-Daten
Beim FBM werden Kanten unter Voraussetzung guter
radiometrischer Verhältnisse als Linie von Höhenpunkten
wiedergegeben (siehe auch Abbildung 1). Die Kanten
der Dachgauben und des Dachfirstes sind hier
ebenfalls erkennbar (Abbildung 6). Senkrechte Wände
sind in diesem DOM nur enthalten, wenn es auf den
umgeklappten Hauswänden Merkmale gab, die vom
FBM gefunden wurden. Überwiegend liegen die Punkte
jedoch auf Gebäudedächern, am Boden oder in der
Vegetation. Auf der rechten Seite des Gebäudes in
Abbildung 6 hat das Bildkorrelationsverfahren keine
Bodenpunkte gefunden, sondern nur Höhenpunkte in
der Vegetation. Zusätzlich stellen sich beim FBM
Schattenflächen als Fehlerquelle heraus. Diese werden
an ihren Begrenzungen zwar gut als Merkmale/Kanten
erkannt, ändern sich jedoch durch die zeitliche Verzögerung
der Aufnahmegeometrie des Nachbarbildes
und führen so zu falschen Höhenauswertungen. Da
Dachgauben einen Schatten auf das Hauptdach werfen
können, ist auch hier mit falschen Höhenauswertungen
zu rechnen.
Bei der Vegetation wird beim CBM das beste Ergebnis
erzielt. Bäume und Sträucher werden differenziert
wieder gegeben. Die Spitzen der Bäume sind abgerundet,
was jedoch dem natürlichen Erscheinungsbild von
Laubbäumen und –sträuchern entspricht. Im DOM aus
FBM ist die Vegetation auch vorhanden, sie ist allerdings
nicht so klar definiert, wie beim CBM. Undeutlich
ist die Vegetation hingegen in den Laserdaten zu erkennen.
Dies liegt daran, dass die Laserdaten für den
Zweck eines DGMs geflogen wurden, also im belaubungsfreien
Zustand. Somit wurden nur wenige Punkte
von der Vegetation reflektiert.

60 :NÖV NRW 2 / 2011
Abb. 6: Profilansicht eines Gebäudes mit FBM-Daten
Die Streuung der drei verschiedenen DOM ist am besten
auf ebenen Flächen wie Wiesen, Straßen und Plätzen
miteinander vergleichbar. Abbildung 7 zeigt eine
gut strukturierte, nicht ganz ebene asphaltierte Fläche
in der Profilansicht. Das ALS-DOM hat eine Streuung
von 10 – 20 cm, das CBM-DOM und das FBM-DOM
eine Streuung von ca. 50 cm, wobei das CBM-DOM
zusätzlich vereinzelt Ausreißer hat, die bis zu 70 cm
streuen. Das Rauschverhältnis der korrelierten Höhenpunkte
ist damit im vorliegenden Datensatz drei- bis
viermal so hoch, wie das der Laserpunkte.
Abb. 7: Profilansicht einer asphaltierten Fläche (weiß = ALS, orange =
CBM, türkis = FBM)
Große Probleme bereiten den Bildkorrelationsverfahren
die Berechnung von Wasserflächen. Hier streuen
die Punkte sehr stark. In einem Rheinausschnitt von
ca. 250 x 250 m streuten die FBM-Höhenpunkte ca. 50
m, beim CBM-DOM sogar 100 m und mehr. Die Laser-
punkte hingegen haben auch im Wasser nur eine
Streuung von 20 cm.
3.2 Orthophotogenerierung
Anschließend wurden mit dem DOM aus FBM und dem
DOM aus CBM Orthophotos mit dem Programm OrthoMaster
der Firma Inpho berechnet. Dafür wurde aus
beiden DOM ein 45 cm–Raster berechnet, welches für
den Entzerrungsprozess genutzt wurde. Die originären
Punktwolken aus dem FBM und CBM konnten nicht für
die Entzerrung mit dem OrthoMaster verwendet werden,
da das Programm dafür ein regelmäßiges Höhenraster
benötigt. Die Rasterweite von 45 cm wurde gewählt,
weil beim CBM-DOM für jedes dritte Pixel (Bodenauflösung
von 15 cm) ein Höhenwert berechnet
wurde. Damit wurden in das CBM-DOM keine zusätzlichen
Punkte interpoliert. Für das Höhenraster aus der
FBM-Punktwolke wurde die Rasterweite von 45 cm
übernommen.
In Gebieten ohne Vegetation und ohne Bebauung entspricht
das DOM dem DGM und die Herstellung des
Orthophotos erfolgt ohne Probleme. In bebauten Gebieten
wird durch die Verwendung eines DOMs ein
True Orthophoto erzeugt. In diesem sollte der Umklappeffekt
der Gebäude berichtigt sein und somit die
Gebäude lagerichtig abgebildet werden. Fassaden
dürften nicht mehr sichtbar sein.
Der Umklappeffekt wird größtenteils berichtigt, sowohl
bei der Verwendung des DOMs aus FBM als auch beim
DOM aus CBM (Abbildungen 8 und 9). Allerdings sind
die Traufkanten der Gebäude oft nicht mehr geradlinig
und wirken unscharf, verwackelt und ausgefranst (Abbildung
10). In den True Orthophotos aus dem CBM-
DOM werden die Kanten der Gebäude insgesamt geradliniger
wiedergegeben als in denen aus dem FBM-
DOM. Die im Luftbild vorhandenen sichttoten Räume
führen in den True Orthophotos in diesen Bereichen zu
Datenlücken (weiße Flächen in Abbildung 9). Diese
Datenlücken aufgrund von berichtigten Umklappeffekten
entstehen nicht nur entlang der Gebäude, sondern
auch in der Vegetation, denn auch Bäume werden aufgerichtet
und dahinter liegende Bereiche erhalten dadurch
Datenlücken.
Mit dem Tool Orthovista von Inpho ist es möglich,
sichttote Bereiche mit Bildinformation aus anderen
Bildern aufzufüllen, wenn diese denn vorhanden sind.
Da sich das vorliegende Testgebiet jedoch nur auf
sechs Luftbilder beschränkt, bestand diese Möglichkeit
nicht.

:NÖV NRW 2 / 2011 61
Abb. 8: Gebäude im Luftbild mit Umklappeffekten
Abb. 9: Gebäude im true Orthophoto mit CBM-DOM
Abb. 10: ungerade Gebäudekante und ehemals sichttoter Bereich im
true Orthophoto
Außergewöhnliche Gebäude, wie Schornsteine und der
Fernsehturm oder Kräne und Leitungen werden in
beiden DOM nur unzureichend generiert. In den True
Orthophotos werden diese Sonderbauwerke oft mit
Versatz oder stark verschwommen dargestellt. Bei
Brücken entstehen die gleichen Effekte wie an den
Gebäudekanten. Die Brückenränder werden nicht geradlinig
dargestellt.
Die Vegetation lässt sich in den DOM erkennen, jedoch
ist eine detailgetreue Modellierung der Vegetation
nicht immer möglich. So wirkt die Vegetation in den
True Orthophotos vereinzelt unscharf und enthält Datenlücken
aufgrund der berichtigten Umklappeffekte.
In Gewässern versagt die Generierung von DOM vollständig.
Sichtbar wird dies in den True Orthophotos bei
Schiffen auf Gewässern oder bei schmalen Brücken,
die völlig fehlerhaft dargestellt werden (Abbildung 11).
Außerdem gibt es in bewegten Gewässern viele Datenlücken
im True Orthophoto. Grund dafür ist wahrscheinlich
die große Streuung der Höhendaten im Gewässer.
Es entstehen imaginäre Erhebungen, die wiederum
sichttote Räume hervorrufen.
Abb. 11: schmale Brücke und Schiff im True Orthophoto
Unabhängig von der Verwendung des DOMs aus FBM
oder CBM werden in den True Orthophotos die Umklappeffekte
der Standardgebäude behoben, das Erscheinungsbild
ist jedoch in beiden Fällen noch nicht
zufriedenstellend. Betrachtet man die True Orthophotos
in den Randgebieten, wo sich weniger Bilder für die
Bildkorrelation überlappt haben und wo die Umklappeffekte
größer werden, so wird das visuelle Ergebnis
schlechter. Für die Berechnung von True Orthophotos
ist demzufolge ein hoher Überdeckungsgrad der Luftbilder
und ein gut bestimmtes Höhenraster notwendig.

62 :NÖV NRW 2 / 2011
4 Fazit und Ausblick
Die Laserdaten repräsentieren Gebäude und freie Flächen
am besten. In der Vegetation sind die Laserdaten
nicht primär für ein DOM zu verwenden, da bei der
Aufnahme der vorliegenden Laserdaten darauf geachtet
wurde, dass hauptsächlich Bodenpunkte erfasst
wurden. Dennoch kann man nicht generell sagen, dass
das DOM aus Laserdaten besser ist als die DOM aus
CBM und FBM. Hier spielt vor allem die Erfassungsdichte
der Laserdaten eine große Rolle. Bei einem früheren
Test im nördlichen Teil der Stadt Düsseldorf war
das DOM aus FBM im bebauten Gebiet detailreicher als
die Laserdaten. Hier lag die Erfassungsdichte der Laserdaten
nur bei bis zu 4 Punkten je Quadratmeter. Je
weniger Laserpunkte pro Quadratmeter erfasst werden,
umso detailärmer wird das DOM und umso ähnlicher
werden sich das Laser-DOM und die DOM aus den
Bildkorrelationsverfahren.
In der absoluten Höhengenauigkeit sind die Laserdaten
besser, da sie mit 10-20 cm nicht so stark streuen wie
die bildkorrelierten Höhen mit ca. 50 cm. In Bezug auf
die Genauigkeit stellt sich jedoch die Frage, wofür man
die Daten braucht. Für Funknetzplanungen, Hochwassersimulationen,
Lärmausbreitungsberechnungen und
Visualisierungen reicht sicherlich auch die Höhengenauigkeit
der korrelierten DOM aus. Aber auch für die
Luftbildentzerrung ist diese Genauigkeit genügend. Um
ein Orthophoto (kein True Orthophoto) zu erzeugen,
müsste man mit Bildkorrelation erzeugte DOM zu einem
DGM filtern. Dieses DGM wäre sicherlich nicht so
hoch genau, wie das ALS-DGM, aber es hätte die gleiche
Aktualität wie das Luftbild. Soll das Ergebnis der
Entzerrung jedoch ein True Orthophoto sein, so benötigt
man ein DOM, das sehr gut an die örtlichen Gegebenheiten
mit Kanten und Höhensprüngen angepasst
ist und möglichst wenig streut.
Die Berechnung eines True Orthophoto mit den aus
Bildkorrelationsverfahren abgeleiteten DOM zeigt
zweifelsfrei noch kein perfektes visuelles Ergebnis. Um
ein „schönes“ True Orthophoto zu erzeugen, sind sowohl
bei dem DOM aus FBM als auch bei dem DOM aus
CBM aufwändige Bruchkantenmessungen notwendig.
Ein mit CBM bildkorreliertes DOM mit einem Höhenwert
je Pixel scheint ein guter Ansatz zu sein, um in
naher Zukunft ein True Orthophoto ohne manuelle
Unterstützung zu erzeugen. Die Prozesse zur Berechnung
des Höhenmodells bedürfen jedoch noch weiterer
Entwicklungsarbeit, um letztendlich ein DOM zu erhalten,
was insgesamt nicht mehr so „rund und weich“ ist
und welches die Höhensprünge z.B. zwischen Boden
und Gebäudedach scharfkantig wiedergeben kann.
Unabhängig von den beschriebenen Einschränkungen
kommt die Bildkorrelation seit kurzem bei der Bezirksregierung
Köln, Abteilung Geobasis NRW, zum Einsatz.
In Bereichen von großen Tagebauen liegen zwischen
Erfassung des Luftbildes und der ALS-Befliegung oft
mehrere Jahre, so dass das DGM nicht mehr aktuell ist.
Früher wurde das DGM mit mehrtägiger Bruchkantenerfassung
an den neuen Geländezustand angepasst.
Heute wird mittels Bildkorrelationsverfahren in weniger
als einer Stunde ein DGM direkt aus den Luftbildern
bestimmt. Da sich im Tagebaugelände weder
Gebäude noch Vegetation befinden, muss das DOM
nicht weiter gefiltert werden, sondern kann direkt als
DGM verwendet werden. Lediglich einige Tagebaubagger
werden in manueller Nachbearbeitung aus dem
DGM entfernt. Für die Bildkorrelation und anschließende
Orthophotoberechnung im offenen Gelände (Tagebau)
sind die Bildflugdaten nach Landesstandard mit
einer Überlappung von 60/30 und einer Auflösung von
20 cm ausreichend. Aus diesen Ursprungsdaten wird
ein 10m-Raster korreliert, was für die Luftbildentzerrung
problemlos verwendet werden kann.
Mittels Bildkorrelation generierte DOM haben unzweifelhaft
ihre Berechtigung, da sie direkt aus Luftbildern
gewonnen werden und somit die gleiche Aktualität
haben wie die Luftbilder. Je nach Verwendung des
DOMs oder Beschaffenheit der Geländeoberfläche
könnte auf eine kostenintensive Erfassung zum Beispiel
durch Laserscanning oder Bruchkantenerfassung
verzichtet werden. Fast unmöglich wird es jedoch sein,
in dichten Waldgebieten oder auf Feldern aus dem
korrelierten DOM ein DGM zu filtern. Die Bildkorrelationsverfahren
werden in diesen Bereichen so gut wie
keine Bodenpunkte berechnen. Für Nacherfassungen
oder Aktualisierungen Digitaler Höhenmodelle der
Landesvermessung können Bildkorrelationsverfahren
mit gewissen Einschränkungen dennoch eine einfache,
wirtschaftliche und schnelle Lösung sein.
Literaturangaben
LEMAIRE, C. 2008
Aspects of the DSM Production with High Resolution
Images, ISPRS, Volume XXXVII Part BA, S.1143-1146

:NÖV NRW 2 / 2011 63
HAALA, N., HASTEDT, H., RESSL, C., WOLF, K., 2010
DGPF Projekt: Evaluierung digitaler photogrammetrischer
Luftbildkamerasysteme – Themenschwerpunkt
Höhenmodelle, in ISPRS 3 Ländertagung, Wien, Österreich,
1.-3. Juli 2010
HAALA, N., HASTEDT, H., WOLF, K. , RESSL, C.,
BALTRUSCH, S., 2010
Digital Photogrammetric Camera Evaluation – Generation
of Digital Elevation Models, PFG 02/2010
HEIPKE, 2009
Skript zu den Lehrveranstaltungen Photogrammetrie
und Fernerkundung I – III, Leibniz Universität Hannover,
Institut für Photogrammetrie und Fernerkundung
HIRSCHMÜLLER, H., 2005
Accurate and Efficient Stereo Processing by Semi-
Global Matching and Mutual Information, IEEE Conference
on Computer Vision and Pattern Recognition
(CVRP), San Diego, CA, USA, 20.-26. Juni 2005
HIRSCHMÜLLER, H. BUCHER, T., 2010
Evaluation of Digital Surface Models by Semi-Global
Matching, in ISPRS 3 Ländertagung, Wien, Österreich,
1.-3. Juli 2010
HIRSCHMÜLLER, H., SCHARSTEIN, D., 2008
Evaluation of Stereo Matching Costs on Images with
Radiometric Differences, IEEE Transactions on Pattern
Analysis and Machine Intelligence, 2008
HIRSCHMÜLLER, H. SCHOLTEN, F., HIRZINGER, G.,
2005
Stereo Vision Based Reconstruction of Huge Urban
Areas from an Air-borne Pushbroom Camera (HRSC),
DAGM, Wien, Österreich, 31. August - 2. September
2005
SCHMIDT, R., 2009
Skript zu den Lehrveranstaltungen Moderne Methoden
in Photogrammetrie und Fernerkundung, Leibniz Universität
Hannover, Institut für Photogrammetrie und
Fernerkundung
WIEDEMANN, A., WICKI, P., 2010
Mythos True Orthophoto – Vom Sinn und Unsinn eines
Produkts, ISPRS 3 Ländertagung, Wien, Österreich, 1.-
3. Juli 2010
GEOBASIS.NRW
Internetseite http://www.bezregkoeln.nrw.de/brk_internet/organisation/abteilung07_
produkte/bildinformationen/index.html, Stand 12.
März 2011
Stephanie Haas
Bezirksregierung Köln,
Dienstgebäude
Muffendorfer Str. 19-21, 53177 Bonn
stephanie.haas@bezreg-koeln.nrw.de
David Arzdorf
Regierungsvermessungsreferendar der
Bezirksregierung Köln
david.arzdorf@gmx.de

64 :NÖV NRW 2 / 2011
Nachrichten / Aktuelles
Der Online-Shop –
Die zentrale Bereitstellungskomponente von Geobasis NRW
www.geodatenzentrum.nrw.de
Frank Robens, Erich Schäfer
Meist unbemerkt aber nicht ganz unproblematisch: im
Laufe des vergangenen Jahres hat sich Einiges getan
im Geobasisdatenportal – dem Online-Shop der Vermessungsverwaltung
NRW.
Ab September 2010 fand eine umfassende Erweiterung
der im Shop bestell- und online verfügbaren Produkte
statt. Zu den bereits vorhandenen Produkten
kamen z. B. das DGM1L/10L, das DGM25, das DGM50
sowie die Unterscheidung der Produkte DLB10 und
DLB20. Damit einhergehend wurde in enger Anlehnung
an interne Strukturen der Produktbaum hinsichtlich
der Produktnamen und der Bezeichnung der Produktgruppen
umgestellt sowie die Produktauswahlseite
plakativer und ansehnlicher gestaltet. Diese Änderungen
haben die Nutzerführung maßgeblich verbessert,
weil die logische Struktur durch die Überarbeitung
wesentlich konsistenter wurde. Weiterhin wurden Verfügbarkeitsübersichten
bei der Artikelauswahl für nicht
flächendeckend vorliegende Produkte (z. B. den Digitalen
Luftbildern) eingeführt und die Eingabemöglichkeiten
für Bestellgebiete verbessert.
Neben diesen vor allem nutzerorientierten Verbesserungen
wurden außerdem die internen Prozesse optimiert:
Da die Daten, die über den Online-Shop bereitgestellt
werden sollen, zunächst bei IT.NRW entsprechend
aktuell vorgehalten werden müssen, ist eine
regelmäßige Datenlieferung seitens Geobasis NRW
unabdingbar. Durch die Umstellung auf das Programm
RSync, welches die differentielle Synchronisierung von
Dateisystemen ermöglicht, konnte der „händische“
Austausch mittels Datenträger oder via FTP-Server
weitgehend ersetzt und die Übertragung erheblich
einfacher, automatisiert und fehlerrobuster gestaltet
werden. Damit besteht nun außerdem bei vielen Produkten
die Möglichkeit, die Daten schon etwa eine
Woche nach Produktionsabschluss über den Online-
Shop herunterladbar bereitzustellen; also aktueller als
je zuvor!
Unter all diesen Änderungen besonders hervorzuheben
ist allerdings die Umstellung auf das Bezugsystem
ETRS89 in der UTM-Abbildung und das Ende der
DHDN-Gauß-Krüger-Ära. Dadurch, dass Daten im
DHDN90 in der Gauß-Krüger-Abbildung nicht mehr
online per Download sondern nur noch postalisch über
Geobasis NRW bezogen werden konnten, wurden die
Folgen des Bezugsystemwechsels erstmals real spür-
und erlebbar. Diese neue Einschränkung leitete die
schon lange anstehende Übergangsphase ein, die im
Januar 2011 dann konsequent abgeschlossen wurde:
Ab dem 01.01.2011 waren aktuelle Geobasisdaten nur
noch in ETRS89/UTM bestell- und lieferbar.
Dieser Zeitpunkt war gleichzeitig der Stichtag für das
Inkrafttreten der neuen Vermessungs- und Wertermittlungsgebührenordnung
für das Land Nordrhein-
Westfalen (VermWertGebO NRW), die für die automatisierte
Gebührenermittlung im Online-Shop natürlich
programmtechnisch umgesetzt werden musste. Ein
radikaler Eingriff in eine der Kernkomponenten des
Shops und ein weiterer, zu überwindender Meilenstein!
Für einfache interne Nutzungen, bei denen lediglich
Standardprodukte online bezogen werden sollen,
konnte dies innerhalb des ersten Quartals 2011 realisiert
werden, so dass das Shopsystem nicht nur extern
für die eigentliche Bestellung der Produkte, sondern
auch intern für Verwaltung und Abrechnung der Aufträge
genutzt werden konnte.
Wesentlich problematischer gestaltet(e) sich hingegen
eine vollständige Umsetzung der Gebührenordnung
mit all ihren Optionen. Bis zum heutigen Tage dauern
die Arbeiten zur Implementierung der unterschiedlichen
Gebührenbefreiungen und -ermäßigungen sowie

:NÖV NRW 2 / 2011 65
der möglichen Vertragsarten an. Als besonders aufwändig
ist in diesem Zusammenhang die Gestaltung
der abgestuften Prozesse zu nennen, die erforderlich
sind, um allen verwaltungs- und gebührenrechtlichen
Anforderungen zu genügen.
Daneben existieren jedoch noch einige weitere Baustellen,
deren Planung parallel zu den übrigen Arbeiten
bereits im März 2011 in enger Zusammenarbeit mit
IT.NRW angegangen wurde. Auf der Aufgabenliste
steht die Abbildung der kompletten Produktpalette mit
vollständiger Umsetzung aller Regelungen der Verm-
WertGebO NRW mit dem Ziel, auch komplexe Vorgänge
(z. B. den Abschluss von Rahmenverträgen mit
mehreren Abrechnungszeitpunkten oder die Lizenzierung
und Abrechnung von Webdiensten) mit all ihren
Besonderheiten über das Shopsystem abwickeln zu
können. Als nächstes To-Do folgt vor allem die Verbesserung
des Bestellvorgangs durch konsequente Führung
und Begleitung des Nutzers mittels informativer
sowie optischer Elemente. Weiterhin soll der Kartenclient
einer umfassenden Erneuerung unterzogen werden,
um für mehr Bedienerfreundlichkeit zu sorgen.
Dies sind nur die größten, für Externe sichtbaren Modifikationen.
Tatsächlich wird es in Summe auf eine vollständige
Erneuerung des Systems hinauslaufen, die
entsprechend umfangreiche Arbeiten erforderlich
macht. Daher kann zum gegenwärtigen Zeitpunkt leider
noch keine konkretere Aussage über den möglichen
Zeitpunkt einer „Neueröffnung“ erfolgen als
2012… Hoffentlich!
Bis zu diesem „Relaunch“ wird es jedoch auch noch
einige Erweiterungen in der aktuellen Version geben,
über die man sich vorher auf der Startseite des Shops
informieren kann. So stehen im Moment die Digitalen
Orthophotos im JPEG2000-Format in drei unterschiedlichen
Komprimierungen bereit, um in den Shop
eingebunden zu werden. Folgen werden dann die Rohdaten
der Laserscanning-Befliegungen (DGM1L,
DOM1L), das Digitale Landschaftsmodell 1:50.000
getrennt nach Objektartenbereichen, die 3D-
Gebäudestrukturen im LoD1 sowie die Dienste…
Am besten schauen Sie einfach regelmäßig mal vorbei!
Testen Sie unseren Shop und vielleicht wählen Sie
dann zukünftig eher diesen Weg für den Datenbezug.
Wir freuen uns aber auch über jede konstruktive Kritik
und Ihre Verbesserungsvorschläge!
Frank Robens und Erich Schäfer
Bezirksregierung Köln, Geobasis NRW, Dezernat 74
Direkter Zugriff mittels Online-Verfahren auf Vermessungsunterlagen
- erste Erfahrungen im Kreis Heinsberg -
Claus-Peter Knaut
1 Einleitung
Die Gebührenordnung für das amtliche Vermessungswesen
und die amtliche Grundstückswertermittlung in
Nordrhein-Westfalen (Vermessungs- und Wertermittlungsgebührenordnung
- VermWertGebO NRW) wurde
am 5. Juli 2010 im Einvernehmen mit dem Finanzministerium
vom Minister für Inneres und Kommunales neu
herausgegeben (Seidel, NÖV 1/2011). In dieser Gebührenordnung
wurden die Gebührentatbestände an die
veränderte Ausgangssituation bei den Katasterämtern
angepasst; so kann z.B. seit längerem bei den meisten
Katasterämtern der komplette Katasternachweis digital
bereitgestellt werden. Die Möglichkeit auf den digitalen
Datenbestand zuzugreifen, ist in § 4 des Gesetzes
über die Landesvermessung und das Liegenschaftskataster
(Vermessungs- und Katastergesetz - VermKatG
NRW) geregelt. Neu ist z.B. in der Gebührenordnung,
dass die Vermessungsunterlagen zur Herstellung von
amtlichen Lageplänen und Unschädlichkeitszeugnissen
sowie zur Durchführung von Liegenschaftsvermessungen
bei einem direkten Zugriff der Vermessungsstellen
mittels Online-Verfahren kostenfrei zur
Verfügung gestellt werden (§ 2 (3) Nr. 5 VermWertGebO
NRW), wohingegen die manuelle Bereitstellung
online verfügbarer Vermessungsunterlagen nach wie
vor mit einer Gebühr in Höhe von 120,00 Euro von der
Katasterbehörde abgerechnet wird.

66 :NÖV NRW 2 / 2011

:NÖV NRW 2 / 2011 67
2 Ausgangssituation
Bisher wurden den Öffentlich bestellten Vermessungsingenieurinnen
u. Öffentlich bestellten Vermessungsingenieuren
(ÖbVermIng) die Vermessungsunterlagen
in der Regel in analoger Form bereitgestellt. Nach den
Bestimmungen des Fortführungsvermessungserlasses
(FortfVErl.) gehören Auszüge aus der Liegenschaftskarte,
dem Liegenschaftsbuch und aus dem Katasterzahlenwerk
einschließlich der zugehörigen Unterlagen
und Koordinaten aus dem amtlichen Nachweis der
Vermessungspunkte zu den Vermessungsunterlagen
(s. Nr. 3 FortfVErl.). Ergänzend können noch Bearbeitungshinweise
oder Übersichten hinzukommen. Wegen
der teilweise zu langen Bearbeitungszeiten bei der
Erteilung der Vermessungsunterlagen, die zu Unzufriedenheiten
bei den Vermessungsstellen und deren
Kunden führten, boten einige Katasterämter die
Selbstentnahme oder den digitalen Zugriff auf die
Vermessungsunterlagen an. Beim Kreis Heinsberg war
allerdings eine Selbstentnahme nicht möglich. Die
Bearbeitungszeiten konnten jedoch sehr kurz gehalten
werden, da der Katasternachweis zu 96 % auf festgestellte
Grenzen zurückzuführen ist. Insofern kam es an
dieser Stelle nicht zu Unzufriedenheiten zwischen
Vermessungs- und Katasteramt und Kunden.
Startseite des GeoPortals vom Kreis Heinsberg
Auf der linken Seite befindet sich die Navigationsleiste
zum geschützten Bereich wie z. B. für das Vermessungsrissregister
„LinkBase“ der Firma Rosenberger
oder das Kartenauskunftssystem „InkasWeb“.der Firma
Geonet. Über die InkasWeb-Auskunft ist es möglich,
auf den amtlichen Eigentümernachweis und die
Koordinatendatenbank zuzugreifen. In der oberen
Navigationsleiste besteht die Möglichkeit, sich über
Bei den Katasterbehörden, bei denen eine Selbstentnahme
angeboten wurde, trat eine erhebliche Zeitverbesserung
ein. Es verblieb sowohl bei Selbstentnahme
als auch beim digitalen Zugriff aber die Unzufriedenheit
bei den Vermessungsstellen, dass trotz des eigenen
Zeitaufwandes zur Erstellung der Vermessungsunterlagen
immer noch nach der alten Gebührenordnung
abgerechnet werden musste, für die Vermessungsunterlagen
also stets Gebühren anfielen. Insofern war es
richtig, mit der neuen Gebührenordnung die Bestimmungen
zu ändern.
3 Konzeption
Da die Verordnung schon ein halbes Jahr vor dem Inkrafttreten
am 1. Januar 2011 bekannt gemacht wurde,
hatte man sich beim Vermessungs- und Katasteramt
des Kreises Heinsberg Gedanken gemacht, wie man
dieses neue Verfahren am besten umsetzen konnte.
Dazu wurde eine Internetseite geschaffen, die nicht nur
den ÖbVermIng den digitalen Zugriff zu den Katasterakten
mittels Online-Verfahren bieten sollte, die Internetseite
sollte gleichzeitig auch als Informationsbörse
für Vermessungsstellen dienen. Sie informiert über die
Geoinformationen, Geodienste und Geodaten des Kreises
Heinsberg.
Begriffe oder Definitionen zu informieren. Die rechte
Leiste dient dann als Informations- und Kommunikationsplattform
mit den ÖbVermIng.
Mitte November 2010 wurde die Internetseite fertig
gestellt. Es folgte ein Testbetrieb mit einzelnen Öb-
VermIng. Anfang Dezember 2010 wurden alle ÖbVermIng
angeschrieben, die im Kreisgebiet wohnhaft oder

68 :NÖV NRW 2 / 2011
häufig tätig sind. Sie wurden vorab über die neue Möglichkeit
zur Erstellung von Vermessungsunterlagen
informiert. Gleichzeitig wurde Ihnen eine persönliche
Schulung in den Programmen LinkBase und InkasWeb
angeboten. Von diesem Angebot haben alle Kollegen
Gebrauch gemacht. Anfang Januar 2011 waren die
Einweisungen abgeschlossen. Nach den Schulungen
konnten die ÖbVermIng sofort mit der praktischen
Erprobung des direkten Online-Zugriffs für Vermessungsunterlagen
beginnen. Dies führte dazu, dass
bereits im Dezember 2010 von dem neuen Verfahren
reichlich Gebrauch gemacht wurde. Da auf diese Weise
eigenes Personal entlastet wurde, konnte der Wegfall
der Gebühren bei der Unterlagenerstellung auch im
eigenen Hause vermittelt werden.
4 Ergebnis
Zwischenzeitlich haben 32 ÖbVermIng den direkten
Zugriff mittels Online-Verfahren zu den Vermessungsunterlagen.
Das Ergebnis und die Resonanz sind überraschend
positiv ausgefallen.
Beim Kreis Heinsberg wurden in den letzten Jahren
durchweg 2.000 Anträge im Jahr auf Vermessungsunterlagen
gestellt. Für die Erstellung der Unterlagen
waren ständig 1,5 Mitarbeiter beschäftigt. Seit dem 1.
Januar 2011 bis zum 31. Juli 2011 wurden nur noch 54
Anträge auf Vermessungsunterlagen eingereicht. Von
diesen 54 Anträgen entfallen 33 Anträge auf ÖbVermIng,
13 Anträge auf private Vermessungsstellen und
8 Anträge auf sonstige Stellen.
Bei den 33 Anträgen der ÖbVermIng handelt es sich bis
auf einen Antrag um Anträge, die von auswärtigen
ÖbVermIng gestellt wurden. Befürchtungen, dass es
bei umfangreicheren Vermessungen, mit hohem Aufwand
für die Zusammenstellung der Unterlagen, weiterhin
Anträge zur analogen Bearbeitung geben wird,
sind bisher nicht eingetreten.
Geodaten und Geodatendienste als Grundlage modernen
Verwaltungshandelns
Stefan Ostrau
Unter dem Motto „Geodaten und Geodatendienste als
Grundlage modernen Verwaltungshandelns“ fand am
30.06.2011 im Museum MARTa Herford die erste gemeinsame
Veranstaltung von DVW NRW e. V., VDV e.
V. und BDVI e. V. mit 162 Teilnehmern statt. Für den
DVW NRW e. V. hat die Bezirksgruppe Detmold unter
der Leitung von Herrn Dipl.-Ing. Rolf Grundmann die
Federführung übernommen. Den Anlass für die Veranstaltung
bildeten die immer wieder kritisch hinterfragten
Mehrwerte von Geoinformationen und lokalen GDI-
Initiativen.
In den Eröffnungsreden gingen Herr Dipl.-Ing. Rolf
Grundmann und Herr Dr.-Ing. Stefan Ostrau auf die
derzeitige Situation ein. Angesichts der Google Street
View-Diskussion und der Geodatenzugangsgesetze sei
es zu einer verstärkten öffentlichen Wahrnehmung des
Themas Geoinformationen gekommen – allerdings
weniger unter Nutzenaspekten, sondern insbesondere
Ltd. Kreisvermessungsdirektor
Dipl.-Ing. Claus-Peter Knaut
Kreis Heinsberg
Vermessungs- und Katasteramt
unter Datenschutzgesichtspunkten. Ein Blick in die
eGovernment-Zeitschriften offenbare die derzeitige
Situation: Zwischen Euphorie und kritischer Zurückhaltung.
Von hohem Potential sowie verstreutem Wissen
in der Gesellschaft sei die Rede. Die Geodatenthemen
würden intensiv in der Fachwelt diskutiert, während
die Öffentlichkeit davon bisher kaum Notiz nähme.
Angesichts dieser Situation beabsichtigten Bund und
Länder mit Maßnahmen wie GDI-DE, Bundesgeoreferenzdatengesetz,
WebAtlasDE sowie die Einbindung
der Themen in den IT-Planungsrat die Entwicklung
voranzutreiben. Im Kommunalbereich stellten sich
Fragen dahingehend, ob Verwaltung überhaupt Geoinformationen
benötige, wie diese bedarfsorientiert bereitgestellt
werden könnten und ob Politik und Wirtschaft
den strategischen Nutzen von Geoinformationen
mittlerweile erkannt hätten.

:NÖV NRW 2 / 2011 69
Veranstaltungsflyer
Im Rahmen der Veranstaltung ist der kommunale Geodateneinsatz
in der Region Ostwestfalen–Lippe
(„Dachmarke GDI-OWL“) daher unter verschiedenen
Aspekten analysiert worden.
In einem ersten Vortragsblock („Braucht Verwaltung
Geoinformationen?“) wurde eine Zwischenbilanz aus
Sicht zweier Kreisverwaltungen durch Herrn Dipl.-Ing.
Markus Schräder (Kreis Lippe) und Herrn Dipl.-Ing.
Carsten Tannhäuser (Kreis Gütersloh) gegeben. Berichtet
wurde u.a. über ein Projekt der Fachhochschule
für öffentliche Verwaltung, in dem der Geodateneinsatz
beim Kreis Lippe analysiert worden sei. Demnach
seien Potentiale und Anforderungen, Geodaten einzusetzen,
fast überall zu erkennen; Mehrwerte entstünden
in nahezu allen Bereichen. Längst nicht alle Geoinformationen
seien aufbereitet. Folglich sei der weitere
Ausbau von GeoGovernment anzustreben. Geodatenportale
als zentrale Zugangsknoten seien auszubauen,
Geokataloge und Geoviewer einzusetzen, was hinsichtlich
der Zugangsoptimierung am Beispiel von Landschaftsplänen
des Kreises Gütersloh verdeutlicht wurde.
Insgesamt sei eine multivalente Nutzung von Geoinformationen
anzustreben.
In einem zweiten Vortragsblock („Wie werden kommunale
Geoinformationen bedarfsorientiert bereitgestellt?“)
wurde eine Zwischenbilanz aus Sicht einer
großen kreisangehörigen Stadt durch Herrn Dipl.-Ing.
Ralf Piechottka und Herrn Roland Segsa (beide Stadt
Detmold) gegeben. Voraussetzung für die bedarfsorientierte
Bereitstellung sei eine zielgerichtete Koordinierung
der GDI in Verbindung mit qualifiziertem Personal
– eine Chance für angehende Geomatiker. Technisch
sei der Zugang zu allen verfügbaren Geoinformationen
über verschiedene Zugangswege (über spezielle
Kartenthemen, allgemeine Fragstellungen oder über
Fachanwendungen) zu gewährleisten. Mittels
Workshops und INTRANET-Mitteilungen konnte der
interne Bekanntheitsgrad maßgeblich gesteigert werden.
Angesichts der verzeichneten 2-stelligen jährlichen
Steigerungsraten (über 2000 Zugriffe/Tag; über
1 Mio/Jahr) hätten sich Geoplattformen im Behördenalltag
bereits etabliert. Die Einbindung weiterer Geoinformationen
sowie interkommunale Kooperationen
könnten zu erheblichen Synergien beitragen.
Teilnehmer der gemeinsamen Veranstaltung
Podiumsdiskussion
In einem dritten Vortragsblock („Erkennen Politik und
Wirtschaft den strategischen Nutzen von Geoinformationen?“)
erläuterten Herr Dipl.-Geogr. Andreas Brodowski
(Stadt Gütersloh) und Herr Dipl.-Ing. Elmar
Schröder (Stadt Paderborn) den Geodateneinsatz aus

70 :NÖV NRW 2 / 2011
Sicht zweier weiterer großer kreisangehöriger Städte.
Wichtig sei die Nutzung von Geoinformationen auf
Basis der Dienste-Architektur sowie die Einhaltung von
Standards (z.B. OGC-Dienste, XPlanung, XErleben,
CityGML). Wirtschaft, Politik, Verbände und Bürger
sollten konsequent in die Nutzung von Standards sowie
in vorhandene Lösungen eingebunden werden. In
Form eines Perspektivwechsels wurde u.a. analysiert,
welche Geoinformationen primär über Externe nachgefragt
werden. Der demografische Wandel beinhalte die
Chance, Geoinformationen verstärkt als interessenneutrale
Entscheidungsgrundlagen heranzuziehen.
Verdeutlicht wurde dieses anhand zahlreicher Anwendungsbeispiele
(Leerstandsmanagement, Bevölkerungsanalysen,
Schulentwicklungsplanung, Serviceoptimierung
im Bereich Feuerwehr/Risikomanagement).
Als Fazit wurde herausgestellt: Nur wenn die Politik
und Wirtschaft wüssten, welche Analyse- und Präsentationsmöglichkeiten
im Geodatenbereich bestünden,
würde ihre enorme strategische Bedeutung erkannt
und die Potenziale ausgeschöpft werden. Verstärkte
Kommunikation sei folglich angesagt.
Ausgewählte Ergebnisse der Diskussion
Festveranstaltung 50 Jahre Gutachterausschüsse
Ein Rückblick zum 13. Wertermittlungstag NRW 2011
Barbara Nagel
Die historische Stadthalle in Wuppertal bildete den
prunkvollen Rahmen für die Feierlichkeiten zum 50jährigen
Bestehen der Gutachterausschüsse in NRW,
die in Verbindung mit dem 13. Wertermittlungstag
NRW begangen wurden.
Als Ehrengäste erschienen Vorsitzende der Oberen
Gutachterausschüsse (OGA), Vertreter der zuständigen
Ministerien des Bundes und der Länder, die Geschäftsstelle
OGA NRW, Vertreter der Bezirksregie-
In der anschließenden Podiumsdiskussion mit weiteren
Gästen (DDGI-Präsident Herr ÖBVI Udo Stichling,
Wuppertal, und Herr ÖBVI Thomas Hülsmann, Detmold)
wurde über Maßnahmen zur Etablierung von
Geoinformationen diskutiert.
Vier alternativ zu buchende Exkursionen am Nachmittag
rundeten die Veranstaltung ab.
An dieser Stelle sei noch einmal ausdrücklich allen
Akteuren für die rundum gelungene Veranstaltung
gedankt. Die Vorträge sind auf der Internetseite des
DVW NRW e.V. veröffentlicht.
Stefan Ostrau
Landesvorsitzender DVW-NRW e.V.
rungen und der kommunalen Spitzenverbände einschließlich
deren Vorsitzenden aus den Fachgremien,
Vertreter der Finanzpräsidenten Rheinland und Münster,
der Universitäten mit wertermittlungsrelevanten
Ausbildungsbereichen in NRW, der Kammern, der Zertifizierungsstellen,
der Verbände (BVS, IVD pp.), der
statistischen Ämter Bund und NRW und nicht zu vergessen
geschätzte ehemalige Kollegen (OGA, AGVGA,
Ministerien, Bez.-Reg. und sonstige herausragende
Persönlichkeiten).

:NÖV NRW 2 / 2011 71
Das BILDUNGSWERK VDV e.V. und die Arbeitsgemeinschaft
der Vorsitzenden der Gutachterausschüsse
NRW (AGVGA NRW e.V.) organisierten in Kooperation
mit den Sponsoren DVW NRW e.V. und BDVI e.V. diese
Veranstaltung.
Nach der Begrüßung der Gäste durch Klaus Skindelies,
Geschäftsführer des VDV-Bildungswerks und Wolfgang
Schaar, Vorsitzender der AGVGA NRW, überbrachte
Ministerialdirigent Johannes Winkel die Grußworte des
Ministeriums für Inneres und Kommunales. Dr.-Ing.
Stefan Ostrau begrüßte die Anwesenden im Namen
des DVW NRW e.V. und Rudolf Wehmeyer rundete die
überbrachten Grüße durch seinen Beitrag im Namen
des BDVI NRW e.V. ab.
Im Eröffnungsvortrag „50 Jahre Gutachterausschüsse
für Grundstückswerte nach dem Bundesbaugesetz und
dem Baugesetzbuch“ stellte Prof. Dr.-Ing. Erich Weiß
die Entwicklungen der wesentlichen rechtlichen Grundlagen
in einem geschichtlichen Zusammenhang bis
zum heutigen Tage umfassend dar. Er lobte zu Beginn
seines Vortrages die glückliche Hand der Organisatoren,
die Jubiläumsveranstaltung an einem 13. September
zu begehen, da genau vor 60 Jahren der Deutsche
Bundestag in seiner 162. Sitzung am 13.09.1951 beschloss,
die Vorlage eines bundeseinheitlichen Entwurfes
eines Baugesetzbuches zu fordern, und somit erste
Überlegungen zur Schaffung von Gutachterausschüssen
auf den Weg gebracht wurden.
Das breite Spektrum der demografischen Entwicklung
sowie die Möglichkeiten und Grenzen der Prognose
dieser Entwicklungen stellte im Folgenden Dr. Tobias
Just (Direktor der Deutschen Bank Research, Frankfurt)
in seinem Vortrag „Wie schwer wiegt die Last der
Demografie auf den Immobilien?“ vor. Er stellte fest,
dass die isolierte Betrachtung von Tendenzen und
Effekten oft zu Fehlinterpretationen führen kann. An
Beispielen aus den Bereichen der Wohnungsmärkte
und der Gewerbeimmobilien stellte Dr. Just seine facettenreichen
Erkenntnisse den Gästen vor.
Es folgte ein weiteres hochaktuelles Thema. Gabriele
Bobka (Chefredakteurin der Zeitschrift „Der Immobilienbewerter“)
referierte über „Ein halbes Jahrhundert
offene Immobilienfonds - Geschichte und Bewertung“.
Insbesondere die von ihr erläuterten Hintergründe und
Zusammenhänge der Immobilenkrisen, die in der konkreten
Bewertung von Fondsimmobilien mündeten,
fanden breiten Anklang.
In einem sehr kurzweiligen Vortrag stellte Bernhard
Bischoff (Sachverständiger für Grundstücksbewertung,
Berlin) „Das Sachwertverfahren auf dem Prüfstand
- Löst die Sachwertrichtlinie alle Probleme?“ vor.
Positiv kritisch setzte er sich mit dem Sachwertverfahren
und der Sachwertrichtlinie auseinander, so dass
anschließend Herr Schaar vorschlug, dass sich der 14.
Wertermittlungstag NRW schwerpunktmäßig mit der
Sachwertrichtlinie befassen soll.
Gespannt waren alle Teilnehmer auf den letzten Vortrag,
denn hier war ein Überraschungsgast angekündigt,
den zunächst nur die „Eingeweihten“ kannten.
Dieser wurde daher auch durch Herrn Schaar entsprechend
angekündigt. Der Kabarettist Jens Neutag stellte
Auszüge aus seinem neuen Programm vor und begeisterte
die Anwesenden mit seiner Show. Nach einem
interessanten und informativen Tag rundete seine
humorige Darbietung die Jubiläumsveranstaltung ab
und bildete den gelungenen Abschluss dieses besonderen
13. Wertermittlungstages.
In diesem Zusammenhang sei an dieser Stelle ein besonderer
Dank den Organisatoren Klaus Skindelies,
(Bezirksregierung Düsseldorf), Ricarda Baltz (Stadt
Wuppertal) und Anja Dyx (Stadt Mönchengladbach)
vom BILDUNGSWERK VDV sowie Wolfgang Schaar
(Stadt Essen) von der AGVGA NRW e.V. ausgesprochen.
Barbara Nagel
Fachdienst 62 - Kataster und Geoinformation -
Kreisverwaltung Recklinghausen

72 :NÖV NRW 2 / 2011
Förderkreis Vermessungstechnisches Museum e.V. (Hrsg.)
Buchbesprechungen
Museumshandbuch Teil 2 – Vermessungsgeschichte
Herausgeber:
Im Auftrag des Förderkreises Vermessungstechnisches
Museum e.V. für das Museum für Kunst und
Kulturgeschichte der Stadt Dortmund von Ingo Frhr.
von Stillfried
3. Auflage, September 2009
303 Seiten, gebundene Ausgabe
ISBN 978-3-00-028449-6,
30,00 Euro
Mit seinen über 300 Seiten stellt die überarbeitete und
erweiterte dritte Auflage des Handbuches zur Vermessungsgeschichte
des Museums für Kunst und Kulturgeschichte
der Stadt Dortmund eine umfangsreiche
Veröffentlichung über die Historie des Vermessungswesens
dar. Mit ihrem Werk verfolgen die Autoren das
Ziel, dem Leser diese geschichtliche Entwicklung allgemeinverständlich
nahe zu bringen.
Das Handbuch ist inhaltlich in zwei Teilbereiche gegliedert.
In dem reich bebilderten Ausstellungsteil werden
die Exponate des Museums und die gebräuchlichen
historischen Vermessungsmethoden anhand ihrer
jeweiligen geschichtlichen Einbettung vorgestellt. Ausgehend
von dem für jedermann wahrnehmbaren End-
produkt einer Vermessung, der Karte, wird der Leser
übersichtlich durch die Historie des Vermessungswesens
geführt. Dabei werden dessen Facetten unter
historisch bedeutsamen Blickwinkeln, z. B. aus der
wachsenden Notwendigkeit zur Ortsbestimmung oder
aus Gründen eines geforderten Eigentumsnachweises
heraus, systematisch beleuchtet und nicht zuletzt vor
dem Hintergrund des Einflusses religiöser und politischer
Aspekte erläutert. Hierbei wird von den Autoren,
ausgehend von übergeordneten Schwerpunkten wie
der Erdvermessung, der Landesvermessung, der Katastervermessung
und der Höhenbestimmung ein
Bogen gespannt, der von der Antike bis in die heutige
Zeit reicht und die jeweiligen Messmethoden sowie die
Rechen- und Zeichentechniken im historischen Kontext
aufzeigt.
Im zweiten Teilbereich des Handbuches, dem Aufsatzteil,
werden von den Autoren ausgewählte sowie historisch
relevante Themenbereiche vertieft. Hierzu zählen
Abhandlungen über den Fortschritt in der Rechen-
und Datenverarbeitungstechnik sowie historische Aspekte
der Schwerefeldbestimmung ebenso, wie die
Ausführungen zu der Entstehung und Entwicklung des
Liegenschaftskatasters bis hin zum ALKIS. Darüber
hinaus wird von ihnen Bezug genommen auf jüngere
historische Wendepunkte, wie der heute im vermessungstechnischen
Alltag nicht mehr wegzudenkenden
Satellitengeodäsie.
Abgerundet wird das Handbuch im Anhang durch eine
Zeittafel des Vermessungswesens, die eine Einordnung
der behandelten Themenfelder in den geschichtlichen
Zusammenhang vereinfacht.
Insgesamt handelt es sich bei dem Handbuch um ein
auch für den vermessungstechnischen Laien leicht
verständliches Werk, das durch seine übersichtliche
Gliederung und gute Verständlichkeit die Lust weckt,
sich etwas eingehender mit der Geschichte der Vermessungstechnik
zu befassen. Die reiche Bebilderung

:NÖV NRW 2 / 2011 73
und die sich auf das Wesentliche konzentrierenden
Texte lockern den fachhistorischen Hintergrund gekonnt
auf und beleben das Interesse an einer intensiveren
Beschäftigung mit der Thematik. Bis zu einem
Besuch des Museums für Kunst und Kulturgeschichte
in Dortmund dürfte dann nur noch ein kleiner Schritt
sein, um die abgebildeten Exponate auch hautnah zu
erleben.
Diese Publikation ist neben dem Geschichtsinteressierten
jedermann zu empfehlen, dessen beruflicher Aufgabenbereich
von vermessungstechnischen Einflüssen
tangiert wird. Es vermittelt dem Leser nicht nur ein
Kauer / Fischer / Loose / Brack (Hrsg.)
profundes Hintergrundwissen über das Entstehen des
Vermessungsberufs sondern auch ein Verständnis
dafür, wie sich dieses Berufsbild durch den technischen
Fortschritt, die Veränderungen im Aufgabenspektrum
sowie die politischen Rahmenbedingungen
seit jeher fortentwickelt und damit auch das Bild des
geodätischen Berufsstandes stetig verändert.
Katja Nitzsche
Ministerium für Inneres und Kommunales
des Landes Nordrhein-Westfalen
Referat 36
Aufbruch in die Geoinformationsgesellschaft mit Microsoft Bing Maps
Leitfaden mit Best-Practise-Beiträgen zur praxisorientierten Entwicklung von Mapping
Mash-ups
Dr. J. Kauer / F. Fischer / C. Loose / P.Brack
Auflage 2011, XII
172 Seiten, 17 x 24 cm, kartoniert
ISBN 978-3-87907-503-4
Wichmann, VDE Verlag GmbH,
29,80 Euro
Auf dem ersten Blick lässt der Titel „Aufbruch in die
Geoinformationsgesellschaft“ die Frage aufkommen,
warum dieser „Aufbruch“ erst jetzt im Jahre 2011
Thema eines Buches sein soll, denkt man doch häufig,
längst in dieser „Geoinformationsgesellschaft“ angekommen
zu sein.
Jedoch wird beim Lesen dieses Buches sehr schnell
deutlich, welch enorme weitere Entwicklungen bevorstehen
und wie sie unser alltägliches Leben und Arbeiten
beeinflussen werden.
Auf Grundlage des Kartendienstes „Bing Maps“ von
Microsoft geht es hier um „Mapping Mash-ups“. Das
sind Programme für internetbasierte Anwendungen,
mit denen auf vorhandene Geodaten aufgesetzt und
diese für individuelle Zwecke aufgearbeitet und präsentiert
werden können.
Nach einem kurzen ersten allgemeinen Teil werden im
zweiten Teil konkrete praktische Anwendungen vorgestellt.
Das reicht von den „Gelben Seiten“ über ein
Hotelbuchungsportal, eine Immobiliensuche, Präsentationen
im journalistischen Bereich (TV- und Zeitungspräsentationen)
bis hin zur Logistiksoftware. Es
scheint fast keinen Bereich zu geben, bei dem nicht
raumbezogene Informationen visualisiert werden
könnten. Das enorme Potential wird insbesondere an
der Darstellung der mobilen Anwendungen deutlich.

74 :NÖV NRW 2 / 2011
Im dritten Teil wird an konkreten Programmierbeispielen
die Erstellung von Mapping Mash-ups gezeigt, so
zum Beispiel wie sich Verhalten und Verfügbarkeit
einer Kartendarstellung der Anwendung entsprechend
steuern lassen. Dadurch wird erkennbar, dass mit überschaubarem
Programmcode vorhandene Geodaten
an verschiedenste Zwecke angepasst und präsentiert
werden können.
In diesem Buch wird durch wenige anschauliche Beispiele
deutlich, welch nahezu grenzenlose Anwendungsmöglichkeiten
der internetbasierte Zugriff auf
Kummer / Frankenberger (Hrsg.)
eine Geodatenquelle (hier Microsoft „Bing Maps“)
bieten kann. Das enorme Wertschöpfungspotential
einer zukünftig eingerichteten Geodateninfrastruktur,
den die Verwaltung aus der breit gefächerten Nutzung
z.B. der ohnehin vorhandenen Geobasisdaten der Kataster-
und Vermessungsverwaltung ziehen kann, bedarf
dann schon keiner weiteren Erläuterung mehr.
Das Deutsche Vermessungs- und Geoinformationswesen
Herausgeber:
Klaus Kummer / Joseph Frankenberger
Auflage des Jahres 2012
481 Seiten, kartoniert
ISBN 978-3-87907-511-9
Wichmann, VDE Verlag GmbH,
73,00 Euro
Das vorliegende Jahrbuch 2012 behandelt neben dem
Teil A „Jahresrückblick“ (Seite 1 - 106) ausführlich im
Teil B (Seite 107-374) den Themenschwerpunkt „AL-
KIS®: Das Amtliche Liegenschaftskatasterinformationssystem“
und füllt glänzend die bestehende Lücke in
der ALKIS®-Literatur. Vorweg gesagt: Die Autoren
werden ihrem Ziel, mit diesem dritten Band die „geodä-
Reimar Hänel
Ministerium für Inneres und Kommunales
des Landes Nordrhein-Westfalen
Referat 37
tische Wikipedia“ zu vervollständigen, mehr als gerecht!
Ohne auf die einzelnen Kapitel im Teil A inhaltlich im
Detail einzugehen, kann festgehalten werden, dass der
aktuelle Band seinem Anspruch gerecht wird, die bestimmenden
Jahresschwerpunkte im amtlichen Vermessungswesen
abzubilden. Die Ausführungen zu
„Gesellschaftliche Verankerung und institutionelles
Gefüge“ (Seite 3 - 24) zeigen eindringlich Chancen und
Risiken. Es wird interessant zu lesen sein, wie ein Jahrbuch
2015 hierzu Stellung bezieht. Gleiches gilt für die
„Aufgabenfelder und Wirkungsbereiche“(Seite 25-76) -
Raumbezug, Geotopographie, Immobilienwertermittlung
u.v.a.m. zeigt diese Beiträge doch, wie sich das
amtliche Vermessungs- und Geoinformationswesen
fachlich neu aufstellt. Die „Technischen Netzwerke und
Transfer“ (Seite 77 - 92) und die „Forschung und Lehre“
(Seite 93 - 106) ergänzen den Teil A und vervollständigen
das aktuelle Bild.
Das Jahrbuch wird zu Recht als Schwerpunktband
„ALKIS®“ bezeichnet. Wer „ALKIS®“ lediglich kennen
lernen möchte, kann auf die durch die AdV im Internet
veröffentlichen Dokumente verwiesen werden, wer
„ALKIS®“ aber verstehen und einen Ausblick auf die
anstehenden Entwicklungen erhalten möchte, dem sei
dieses Jahrbuch wärmstens empfohlen. Die Autoren,
sämtlich in der ALKIS-Entwicklung federführend, geben
ihre Sicht und ihr Know-how preis - lesenswert für
alle, die sich mit den aktuellen Entwicklungen im Lie-

:NÖV NRW 2 / 2011 75
genschaftskataster vertraut machen wollen. Den Herausgebern
ist es gelungen, die Entwicklungen im Liegenschaftskataster
in prägnanter Kompaktheit aufzubereiten.
Es sei als persönliche Anmerkung zu verstehen,
dass das begleitende ALKIS®-Seminar während
der INTERGEO 2011 eine Fortsetzung finden möge.
Der bereits von anderen Rezensenten genutzte Begriff
der „Leistungsschau des amtlichen Vermessungswesens“
ist auch für diesen Band treffend gewählt. Der
Bundesinstitut für Berufsbildung (Hrsg.)
Geomatiker/Geomatikerin
Vermessungstechniker/Vermessungstechnikerin
Herausgeber:
Bundesinstitut für Berufsbildung
1. Auflage 2011
194 Seiten, broschiert mit CD-ROM als Beilage mit
weiterführenden Informationsmaterial
ISBN 978-3-7639-4854-3
W. Bertelsmann Verlag GmbH & Co. KG,
24,90 Euro
Die vorliegende Broschüre des Bertelsmann Verlages
aus der Reihe „Ausbildung gestalten“ informiert über
die neu geschaffenen bzw. neu strukturierten Ausbildungsberufe
zum Geomatiker / zur Geomatikerin sowie
zum Vermessungstechniker / zur Vermessungs-
Themenschwerpunkt ALKIS® wird die weite Verbreitung
des 2010 erstmalig erschienenen Jahrbuchs zu
Recht befördern. Ein Dank gilt allen Autoren und den
Herausgebern!
Dr. Jens Riecken
Ministerium für Inneres und Kommunales
des Landes Nordrhein-Westfalen
Referat 36
technikerin. Letzterer mit den beiden Vertiefungsrichtungen
Vermessung und Bergvermessung.
Ziel des Verfassers ist es, die neue Ausbildungsverordnung
in all ihren Teilen verständlich darzulegen. Darüber
hinaus soll den Ausbildern eine Vielzahl von Vorschlägen
an die Hand gegeben werden, wie sie die
Ausbildung in der Praxis gestalten können. Das Buch
ist auch als E-Book verfügbar.
Die Inhalte der genannten Berufsausbildungen sind das
Ergebnis einer grundlegenden Überarbeitung der Ausbildungsverordnungen
der früheren Berufsbilder Kartograph
/ Kartographin, Vermessungstechniker /
Vermessungstechnikerin und Bergvermessungstechniker
/ Bergvermessungstechnikerin. Diese Ausbildungsberufe
wurden unter dem Oberbegriff „Berufe in
der Geoinformationstechnologie“ zusammengefasst,
neu definiert, an die aktuellen technischen und wirtschaftlichen
Rahmenbedingungen angepasst und in
der Verordnung des Bundes über die Berufsausbildung
in der Geoinformationstechnologie vom 30. Mai 2010
mit dem notwendigen rechtlichen Rahmen umgeben.
Im vorliegenden Buch werden die Gründe für die Überarbeitung
der Ausbildungsverordnungen dargelegt und
die neu gefassten Berufsausbildungen inhaltlich sowie
strukturell vorgestellt. Dem Verfasser kommt es dabei
nicht auf einen Vergleich der Ausbildungsinhalte zwischen
den alten und neuen Berufen an sondern er geht
gezielt auf die neuen Facetten der Berufsbilder ein.

76 :NÖV NRW 2 / 2011
Der Hauptteil des Buches setzt sich sehr intensiv mit
den Fragen zum Bildungsauftrag des Ausbildungsbetriebes
und der Berufsschule sowie dem Ablauf und
den Anforderungen der Zwischen- und Abschlussprüfungen
auseinander. Der Schwerpunkt liegt hierbei in
der Erläuterung der Inhalte und der Umsetzung der
fachbezogenen betrieblichen und schulischen Rahmenlehrpläne.
So werden zeitliche Richtwerte den
vorgeschriebenen Ausbildungsinhalten zugeordnet
und Vorschläge zur Erstellung von Lehrplänen bis hin
zur beispielhaften Darstellung eines Musterlehrplans
unterbreitet. Die Vorzüge einer eher handlungsorientierten
Ausbildung und einer darauf aufbauenden Prüfungsstruktur
mit starkem Praxisbezug werden herausgearbeitet
und erläutert.
Die textlichen Ausführungen beschränken sich hierbei
auf das Wesentliche. Die inhaltliche Gestaltung des
Buches wird geprägt von tabellarischen Gegenüberstellungen,
Beispielen und Abbildungen. Durch die
konsequent verwendeten Querverweise zu den speziellen
Nummern der Ausbildungsrahmenpläne der Ausbildungsverordnung
findet sich der Leser sehr schnell
zurecht und wird in die Lage versetzt, das Buch situationsbezogen
zu nutzen.
Abgerundet wird das Werk durch die Aufführung zahlreicher
weiterführender Informationsquellen. Diesbezüglich
ist besonders die beigefügte CD-ROM zu er-
wähnen. Sie stellt nicht nur ergänzendes Hintergrundmaterial
zum direkten Nachschlagen bzw. zum
Download zur Verfügung, sondern ist mit den dort
aufgelisteten Checklisten, Musterlehrplänen, Beispielaufgaben
sowie den aufgeführten Rechtsvorschriften
auch als Arbeitsgrundlage sehr hilfreich.
Im Fazit ist das Buch insbesondere denjenigen zu empfehlen,
die sich mit den Ausbildungsberufen befassen.
Den Ausbildern, Berufsschullehrern, Prüfern sowie
Auszubildenden bietet das Buch wertvolles Hintergrundwissen.
Es unterstützt bei einer effizienten und
praxisorientierten Planung und Durchführung der Berufsausbildung
und den zugehörigen Prüfungen, liefert
Ideen zu möglichen Vorgehens- und Arbeitsweisen und
bietet praktikable Umsetzungs- und Entscheidungshilfen
an.
Der Verfasser legt sehr viel Wert darauf, die theoretischen
Ausführungen mit etlichen Beispielen zu unterlegen
um damit Praxisnähe zu schaffen. Insbesondere
dies ist den Autoren aus meiner Sicht sehr gut gelungen.
Katja Nitzsche
Ministerium für Inneres und Kommunales
des Landes Nordrhein-Westfalen
Referat 36

Hinweis
Diese Druckschrift wird im Rahmen der Öffentlichkeitsarbeit der Landesregierung Nordrhein-Westfalen herausgegeben.
Sie darf weder von Parteien noch von Wahlbewerberinnen bzw. Wahlbewerbern oder Wahlhelferinnen
bzw. Wahlhelfern während eines Wahlkampfes zum Zwecke der Wahlwerbung verwendet werden. Dies gilt für Landtags-,
Bundestags- und Kommunalwahlen sowie auch für die Wahl der Mitglieder des Europäischen Parlaments.
Missbräuchlich ist insbesondere die Verteilung auf Wahlveranstaltungen, an Informationsständen der Parteien
sowie das Einlegen, Aufdrucken oder Aufkleben parteipolitischer Informationen oder Werbemittel. Untersagt ist
gleichfalls die Weitergabe an Dritte zum Zwecke der Wahlwerbung.
Eine Verwendung dieser Druckschrift durch Parteien oder sie unterstützende Organisationen ausschließlich zur
Unterrichtung ihrer eigenen Mitglieder bleibt hiervon unberührt.
Unabhängig davon, wann, auf welchem Weg und in welcher Anzahl diese Schrift der Empfängerin bzw. dem Empfänger
zugegangen ist, darf sie auch ohne zeitlichen Bezug zu einer bevorstehenden Wahl nicht in einer Weise
verwendet werden, die als Parteinahme der Landesregierung zu Gunsten einzelner politischer Gruppen verstanden
werden könnte.
Impressum
Herausgeber
Ministerium für Inneres und Kommunales
des Landes Nordrhein-Westfalen
Referat Presse- und Öffentlichkeitsarbeit
Haroldstraße 5
40213 Düsseldorf
Telefon: 0211/871 – 01
Telefax: 0211/871 – 3355
poststelle@mik.nrw.de
www.mik.nrw.de
Bestellservice
broschueren@mik.nrw.de
www.mik.nrw.de/publikationen/produktauswahl.html
Hinweis / Impressum
Schriftleitung
Ministerialrat Klaus Mattiseck
Die Veröffentlichung eines Artikels besagt nicht, dass
die vom Verfasser vertretene Ansicht mit der Auffassung
des Ministeriums für Inneres und Kommunales
des Landes Nordrhein-Westfalen unbedingt übereinstimmt.
Einsendungen werden erbeten an:
Ministerium für Inneres und Kommunales
des Landes Nordrhein-Westfalen
Referat 36 – Schriftleitung NÖV
40190 Düsseldorf
noev@mik.nrw.de
ISSN 1863-4176
PDF-Download und Archiv
www.bezreg-koeln.nrw.de/brk_internet/presse
/druckschriften/noev/index.html

Ministerium
für Inneres und Kommunales
des Landes Nordrhein-Westfalen
Haroldstraße 5
40213 Düsseldorf
Telefon: 0211/871-01
Telefax: 0211/871-3355
poststelle@mik.nrw.de
www.mik.nrw.de