Exposé Berlin-Steglitz

EXPOSÉ
EIGENTUMSWOHNUNG
ZUR EIGENNUTZUNG
ODER ALS KAPITALANLAGE
STEPHANSTRASSE 23
12167 BERLIN
A T T R A K T I V E L A G E :
G U T G E S C H N I T T E N :
PRAKTISCHER SCHNITT MIT
GROSSZÜGIGEN STELLFLÄCHEN
RUHIGE ANLIEGERSTRASSE. DORFCHARAKTER
TRIFFT AUF GROSSSTADTFLAIR
M E H R P O T E N Z I A L :
HÖHERE RENDITE BEI MÖBLIERTER VERMIETUNG

SELBST EINZIEHEN
ODER DOCH
VERMIETEN?
MIT DIESER WOHNUNG HABEN SIE VON ANFANG AN
DIE WAHL, OB SIE SIE ZU IHREM NEUEN DOMIZIL
MACHEN ODER ANDEREN MENSCHEN EIN ZUHAUSE
ERMÖGLICHEN WOLLEN.
2
© A N J A B R A U N I M M O B I L I E N

Die Eckdaten der
Immobilie:
Bauweise: massiv
Baujahr 1961
4. Obergeschoss
3 Zimmer
Duschbad
ca. 81 m² Wohnfläche
2.491 m² Grundstück (3,65/ 100 MEA = ca. 91 m²)
Personenaufzug
1 Kellerabteil
Fahrradkeller
Hausgeld: 283,- € monatlich
Hell, großzügig und frei.
Wie werden Sie diese
Wohnung gestalten?
Hier ist vieles möglich.
Ausstattung
Waschmaschinenanschluss im Badezimmer
Abstellnische im Flur
Sonnen-Balkon in westlicher Ausrichtung
Einbauküche der Marke NOBILIA aus 2020
Design-Vinylboden in Holzoptik, Laminat
und Teppich
2-fach Isolierverglasung der Fenster
Deckenhöhe ca. 2,60 m
Durchlauferhitzer
Gas-Zentralheizung aus 2018
© A N J A B R A U N I M M O B I L I E N 3

DIE WOHNUNG
Hereinspaziert!
Diese Wohnung liegt in einem Mehrfamilienhaus
in einer sehr gepflegten
Anlage mit 36 Wohneinheiten, die
sich auf zwei Gebäude aufteilen. Sie
betreten das Treppenhaus über ein
paar Stufen und nehmen den Aufzug
ins 4. Obergeschoss. Nach dem Öffnen
der Wohnungstür fällt Ihr
Blick den langen Flur entlang. Die
abzweigenden Zimmer lassen Tageslicht
bis hierhin einfallen. Gleich
vorne rechts befindet sich das erste
Zimmer, das als Gäste-, HomeOfficeoder
Kinderzimmer genutzt werden
kann. Es ist mit neuem Teppichboden
ausgelegt worden - genau wie das
Schlafzimmer auch.
4
© A N J A B R A U N I M M O B I L I E N
Vorbei an der praktischen Nische
biegen Sie rechter Hand in die Küche
ab, die sich farblich in einem tollen
Aqua-Ton präsentiert und ein echtes
Highlight in der Wohnung ist. Ein
Frühstückstisch ist bereits integriert!
LED-Spots leuchten den Raum optimal
aus. Gleich nebenan befindet sich das
Badezimmer mit gläserner
Duschkabine und Waschmaschinenanschluss.
Das geräumige
Schlafzimmer kommt mit Fenstern zu
zwei Seiten daher. Ihre Stellmöglichkeiten
sind hier fast unbegrenzt! Das
Wohnzimmer bietet ebenfalls viel
Fläche, sodass sogar ein Esstisch Platz
hat. Das große Fenster gibt hier
klassisch den Blick auf den Balkon frei,
auf dem in den warmen Monaten des
Jahres gemütliche Stunden verbracht
werden können. Der Ausblick ist schön!

WOHNFLÄCHEN-
BERECHNUNG UND
3D-GRUNDRISS
Wohnzimmer - ca. 24,60 m²
Schlafzimmer - ca. 18,45 m²
Gästezimmer - ca. 12,10 m²
Badezimmer - ca. 4,64 m²
Flur - ca. 12,44 m²
Küche - ca. 7,14 m²
Balkon - ca. 1,25 m² (25 % v. 5 m²)
Gesamt Wohn- und Nutzfläche: ca. 80,62 m²
*Einrichtungsbeispiel
© A N J A B R A U N I M M O B I L I E N 5

ERTRAGSWERT-
ERMITTLUNG
Jahresrohertrag unmöbliert
- nicht umlagefähige
Bewirtschaftungskosten
- Bodenwertverzinsungsbetrag
= Gebäudereinertrag
x Barwertfaktor
= Gebäudertragswert
+ Bodenwert
Ertragswert
Quadratmeterpreis
Rohertragsfaktor
13.122 €
- 1.435 €
- 7.644 €
4.043 €
x 24,82
100.347 €
273.000 €
373.347 €
Angebotspreis: 373.000 € *
*zzgl. 3,57 % Maklercourtage u. zzgl. Kaufnebenkosten
4.605 €/ m²
28,4
*Bei der vorliegenden ImmobilienWertAnalyse handelt es sich nicht um ein Verkehrswertgutachten nach §195 BauGB.
6
© A N J A B R A U N I M M O B I L I E N

VERMIETBARKEIT
Diese schöne Eigentumswohnung wird frei und unmöbliert geliefert.
Die möglichen Mieteinnahmen setzen sich wie folgt zusammen:
Nettokaltmiete unmöbliert:
Betriebskosten nach §2 BetrKV
(inkl. höher angenommener Heizkosten):
Gesamtmiete warm:
1.093,50 Euro
228,00 Euro
1.321,50 Euro
Das Hausgeld ist seit dem Wirtschaftsplan 2020 unverändert und
liegt bei 283,- Euro pro Monat. Davon sind ca. 163,- Euro auf den
Mieter umlegbar.
Wir sind bei der oberen Berechnung von einer perspektivischen
Verdoppelung der umlegbaren Heizkosten ausgegangen.
MÖGLICHES POTENZIAL BEI
MÖBLIERTER VERMIETUNG:
Während die eigentliche Miethöhe in Gebieten mit angespanntem
Wohnungsmarkt oftmals durch eine geltende Mietpreisbremse
gedeckelt ist und die Berechnung anhand der ortsüblichen
Vergleichsmiete erfolgt, kann dennoch für eine möblierte Wohnung
eine darüber liegende Gesamtmiete verlangt werden. Dies liegt im
Möblierungszuschlag begründet. Als Vermieter können Sie so die
Anschaffung und Abnutzung der Möbel auf den Mieter umlegen.
BERLINER MODELL
Die Abschreibung der Möbel unter Zuhilfenahme des Berliner
Modells erfolgt über einen 10-jährigen Zeitraum und mit 14 %
Kapitalverzinsung. Von Ihrem Mieter können Sie dann entsprechend
dem Möbelzeitwert einen Zuschlag von 2 % verlangen.
Die Berechnung des monatlichen Zuschlags setzt sich wie folgt
zusammen:
Neuwert der Möblierung
÷ 10 Jahre
x Anzahl nicht vergangener Jahre
x 0,02
Quelle und nähere Informationen unter:
www.objego.de/blog/moeblierte-wohnung-vermieten
Rechtlicher Hinweis: Keine steuerliche Beratung.
Bitte konsultieren Sie Ihren Steuerberater.
© A N J A B R A U N I M M O B I L I E N
7

Folgende Modernisierungen wurden
gemäß NHK 2010 durchgeführt
Dacherneuerung inkl. Verbesserung der
Wärmedämmung im Dachboden:
Modernisierung der Fenster:
Modernisierung der Leitungssysteme:
Modernisierung der Heizungsanlage:
Wärmedämmung der Außenwände:
Modernisierung des Badezimmers:
Modernisierung des Fußbodenbelags:
Wesentliche Verbesserung der
Grundrissgestaltung:
keine Modernisierung erfolgt
im Jahre 1987
erfolgt in 2023
im Jahre 2018/ 2019
keine Modernisierung erfolgt
Duschkabine
im
im Jahre 2020 (Küche)
und 2022 (Schlafräume)
keine Modernisierung erfolgt
8
© A N J A B R A U N I M M O B I L I E N

IMPRESSIONEN
... das Schlafzimmer
© A N J A B R A U N I M M O B I L I E N
9

IMPRESSIONEN
... die Küche
10
© A N J A B R A U N I M M O B I L I E N

IMPRESSIONEN
... der Flur
© A N J A B R A U N I M M O B I L I E N
11

IMPRESSIONEN
... das Wohnzimmer
12
© A N J A B R A U N I M M O B I L I E N

IMPRESSIONEN
... der Sonnen-Balkon
© A N J A B R A U N I M M O B I L I E N 1 3

IMPRESSIONEN
... das Gästezimmer
14
© A N J A B R A U N I M M O B I L I E N

IMPRESSIONEN
... das Badezimmer
© A N J A B R A U N I M M O B I L I E N
1 5

IMPRESSIONEN
... das Treppenhaus und der Keller
16
© A N J A B R A U N I M M O B I L I E N

IMPRESSIONEN
... ein Blick auf die Außenansichten
© A N J A B R A U N I M M O B I L I E N
17

DIE LAGE
Steglitz
- ick liebe Dir.
Steglitz ist ein südwestlicher Berliner
Ortsteil im Bezirk Steglitz-Zehlendorf,
der auf das historische brandenburgische
Dorf Steglitz zurückgeht.
Durch den Ortsteil fließen die Bäke
und der Teltowkanal. Steglitz ist
traditionell geprägt und steht
gleichsam für bürgerliches Idyll und
Großstadtflair. Hier wohnt man ruhig,
mit Grünanlagen wie dem Stadtpark
Steglitz – Naherholungswert inklusive,
etwas Kultur und guten Einkaufsmöglichkeiten.
Das zentrale Einkaufszentrum
ist die Steglitzer Schloßstraße,
die zweitgrößte Konsummeile
Berlins, wo zahlreiche Einzelhändler
repräsentiert sind. In den Seitenstraßen
finden Sie eine breite Auswahl
an gemütlichen Cafés und
kleinen Restaurants. Für jeden
Geschmack ist das Richtige dabei.
Legen Sie Wert auf regional erzeugte
Lebensmittel? Dann bummeln Sie am
besten über den Wochenmarkt am
Herrmann-Ehlers-Platz.
Diese Mischung macht den Stadtteil
attraktiv für Familien mit Kindern,
Rentner, und auch für Studenten.
Natürlich fehlt es auch nicht an
Ärzten, Apotheken und einem weit
gefächerten Angebot an Schulen und
Kindergärten.
Steglitz gehört aber nicht nur
aufgrund seiner vorteilhaften Lage zu
den begehrtesten Wohngegenden der
Hauptstadt.
Die hervorragend entwickelte Infrastruktur
sorgt für die hohe Lebensqualität
im Bezirk. Der ÖPNV ist mit
S-Bahn, U-Bahn und Buslinien in
Steglitz vertreten. Mit dem Auto sind
Sie in südlicher Richtung in 10
Minuten entweder im Brandenburgischen
oder in nördlicher
Richtung am Kreuz Schöneberg. Hier
treffen diverse Bundesstraßen
aufeinander, die durch Berlin
hindurch und über Zubringer aus
Berlin hinaus führen.
18
© A N J A B R A U N I M M O B I L I E N

Impressum - Allgemeine
Geschäftsbedingungen
ANJA BRAUN Immobilien
Kulemannstieg 17
22457 Hamburg
Amtsgericht: Hamburg-Eimsbüttel | USt-IdNr.: DE320102162
Inhaber: Anja Braun
mobil: 01 76-34 38 80 66
Email: info@anja-braun-immo.de
anja-braun-immobilien.business.site
1. Vorbemerkungen
Die oben genannte Firma (nachstehend „Makler“ genannt) ist als
Unternehmer im Sinne von § 14 Bürgerlichem Gesetzbuch
(nachfolgend „BGB“ genannt) in der Eigenschaft als Immobilienmakler
im Sinne der §§ 652 ff. BGB gegen Entgelt (Provision) tätig. Die Firma
versichert, über die gesetzlich erforderlichen Voraussetzungen zum
Führen eines Maklerbüros zu verfügen. Diese AGB sind Gegenstand
eines mündlichen oder schriftlichen Maklervertrages.
2. Geltungsbereich
Die nachstehenden Allgemeinen Geschäftsbedingungen gelten für alle
Verträge und Rechtsgeschäfte zwischen dem Makler und dem Kunden.
Kunde im Sinne dieses Vertrages kann sowohl der Verkäufer einer
Immobilie als auch der Käufer sein.
Ist von einem Hauptvertrag die Rede, dann ist damit ein Kaufvertrag
gemeint. Soweit einzelvertragliche Regelungen bestehen, welche von
den Bestimmungen dieser abweichen oder ihnen widersprechen,
gehen die einzelvertraglichen Regelungen vor.
3. Zustandekommen des Maklervertrages
Für das Zustandekommen des Maklervertrages ist die Schriftform
nicht erforderlich. Der Maklervertrag kann rechtswirksam auch
dadurch zustande kommen, dass der Makler ein Kaufobjekt offeriert
(z. B. Internet, Zeitung, Aushang), dabei als Makler zu erkennen ist,
seinen Provisionsanspruch im Falle des Erfolges beziffert und ein
Interessent sich an ihn wendet um Leistungen von ihm abzurufen
(z. B. Exposé). In diesem Falle kommt der Maklervertrag mündlich und
konkludent zustande.
4. Gegenseitige Verpflichtung
Die Parteien sind bemüht, nach bestem Wissen und Gewissen den
anderen Vertragspartner bei der Erbringung seiner Verpflichtung
durch Überlassen von Informationen, Auskünften oder Erfahrungen
bestmöglich zu unterstützen, um somit beiden Parteien einen
reibungslosen und effizienten Arbeitsablauf zu ermöglichen.
5. Vorkenntnis
Der Kunde erkennt das Angebot des Maklers als ursächlich für den
Abschluss des Hauptvertrages an. Ist das angebotene Objekt bereits
bekannt, so ist der Kunde verpflichtet, unverzüglich, spätestens
innerhalb von drei Werktagen, unter Angabe der Quelle zu
widersprechen. Hierzu genügt ein Schreiben oder E-Mail an den
Makler.
© A N J A B R A U N I M M O B I L I E N 19

Allgemeine
Geschäftsbedingungen
6. Verbot der Weitergabe von Informationen
Sämtliche Informationen, die der Kunde vom Makler erhält, sind nur
und einzig und allein für ihn bestimmt. Es ist ihm deshalb
ausdrücklich untersagt, jedwede Information ohne schriftliche
Zustimmung des Maklers an Dritte weiterzugeben. Verstößt der Kunde
gegen diese Verpflichtung und schließt ein Dritter, dem er die
Informationen weitergegeben hat, einen Hauptvertrag mit dem
Auftraggeber des Maklers ab, so ist der Kunde verpflichtet, gegenüber
dem Makler Schadensersatz in Höhe der vereinbarten Provision
zuzüglich Mehrwertsteuer zu leisten.
7. Doppeltätigkeit des Maklers
Im Falle dessen, dass es sich um einen zu vermittelnden Kaufvertrag
handelt, darf der Makler sowohl für den Verkäufer als auf Käufer
provisionspflichtig tätig werden.
Im Falle eines zu vermittelnden Mietvertrages darf der Makler nur
entweder für den Vermieter oder nur für den Mieter provisionspflichtig
tätig sein.
8. Maklerprovision
Es gilt der im Inserat oder Exposé genannte Provisionssatz.
Bei Kaufobjekten in Hamburg und Umgebung 3,57 % des notariellen
Verkaufspreises inkl. Mehrwertsteuer vom Käufer oder provisionsfrei.
Der Provisionsanspruch entsteht, sobald aufgrund des Nachweises
oder der Vermittlung des Maklers ein rechtswirksamer Kaufvertrag
zustande kommt.
9. Provisionsanspruch bei nachträglicher Aufhebung des
Hauptvertrages
Der Provisionsanspruch des Maklers entfällt nicht, wenn der
nachgewiesene oder vermittelte Hauptvertrag nachträglich
aufgehoben oder rückgängig gemacht oder einvernehmlich
aufgehoben wird.
10. Haftung, Haftungsbegrenzung
Der Makler hat die an den Kunden weitergegebenen Angaben auf
Plausibilität und Richtigkeit geprüft. Für die Richtigkeit der Angaben
übernimmt der Makler jedoch keine Haftung. Die Haftung des Maklers
ist auf grob fahrlässiges oder vorsätzliches Verhalten begrenzt.
11. Salvatorische Klausel
Sollte eine oder mehrere Bestimmungen dieser AGB oder des
Maklervertrages nichtig oder unwirksam sein, so wird die Wirksamkeit
der übrigen Bestimmungen hiervon nicht berührt. Die jeweils nichtige
oder unwirksame Bestimmung soll durch die ersetzt werden, die dem
ursprünglich gewollten und den wirtschaftlichen Interessen der
Vertragsparteien am nächsten kommt.
12. Gerichtsstand
Gerichtsstand ist der Geschäftssitz des Maklers. Dem Makler bleibt das
Recht unberührt den Gerichtsstand des Kunden zu wählen.
Alle Objektfotos in diesem Exposé wurden von Hendryk Mau - REvisual
fotografiert. Objektfotos sind urheberrechtlich geschützt. Bilder zur
Lage des Standorts und der Immobilie: Google Inc./ Google Maps.
Möblierung: Christina Wellhausen, WELLHAUSEN Home Staging.
20
© A N J A B R A U N I M M O B I L I E N

NOTIZEN

"Jede Immobilie ist einzigartig, und für uns
stehen Verkäufer und Käufer im Mittelpunkt der
Interessen. Mein Team und ich stehen Ihnen als
Berater beim Verkauf bzw. Kauf vermittelnd und
fair zur Seite.
Durch langjährige Erfahrung mit eigenen
Immobilien - Investments und Verkauf - handeln
wir, als wäre der Verkauf unser eigener."
IHRE
ANSPRECHPARTNERIN
Inhaberin Anja Braun
- geprüfte ImmoXpertin -
Kulemannstieg 17
22457 Hamburg
Tel: 01 76 - 34 38 80 66
Email: info@anja-braun-immo.de
anja-braun-immobilien.business.site