SF-Bodeturm_2023_03_22_medium

INVESTIEREN SIE 

IN EIN STÜCK 

KASSELER 

ARCHITEKTUR- 

GESCHICHTE. 

Barrierefreies Service-Wohnen

INHALT 

VORWORT 07 

AUF EINEN BLICK 10 

DIE WOHNUNGEN 12 

___AUSSTATTUNG 14 

___GRUNDRISSE 16 

IMMOBILIEN FÜR SENIOREN 22 

___DER BETREIBER 24 

___DIE AMBULATNE WOHNGRUPPE 26 

KASSEL - DIE LAGE 28 

ÜBER UNS 34 

IMPRESSIONEN UND GESCHICHTE 37 

CHANCEN & RISIKEN 41 

RECHTLICHE GRUNDLAGEN 46 

IMPRESSIONEN STATUS-QUO 46 

IMPRESSUM 51 

- 4 - - 5 - 

3D-Visualisierung Obergeschosse BODETURM

Liebe Interessentin, lieber Interessent, 

Service-Immobilien für Senioren haben aufgrund des demografischen Wandels in 

den letzten Jahren eine immer größere Bedeutung als Investition und Baustein in der 

eigenen Altersvorsorge gewonnen. Mit dem BODETURM bieten wir Ihnen eine Anlage, 

welche eine hohe Wertsicherheit, eine interessante Rendite und langfristig eine 

sehr gute Wertentwicklung verspricht. Denn mit einer Wohnung im BODETURM erwerben 

Sie nicht nur eine attraktive und moderne Immobilie in absoluter Bestlage in 

Kassel, sondern auch eine verwaltungsarme Immobilie, denn sämtliche Wohnungen 

wurden durch eine Betreibergesellschaft für 25 Jahre fest angemietet, so dass Ihre 

Rendite von Anfang an gesichert ist. 

Als Projektentwickler hatten wir die einmalige Gelegenheit, ein Baudenkmal des 

bekannten Kasseler Architekten Paul Bode zu übernehmen und werden nun dieses 

signifikante Hochhaus aus dem Jahr 1953 energetisch, technisch und in Bezug auf 

seine Ausstattung auf den neuesten Stand bringen. Das Gebäude mit insgesamt 

42 seniorengerechten und barrierefreien 2-Zimmer-Wohnungen sowie einem Penthouse 

ergänzen wir um eine Ambulante Wohngruppe mit 6 Zimmern und Personalräumen. 

In diesem Neubau befindet sich auch ein Gemeinschaftsraum, welcher für 

Festivitäten ebenfalls den Bewohnern des BODETURMS zur Verfügung steht. 

Ein weiteres Argument: Der BODETURM steht unter Denkmalschutz und ermöglicht 

Kapitalanlegern damit hohe Abschreibungsmöglichkeiten auf die Sanierungskosten. 

Wir freuen uns auf dieses einmalige Projekt und laden Sie ein, Teil unserer Vision zu 

werden. 

Herzlichst 

Manfred Baker 

Diplom-Immobilienwirt 

Geschäftsführer Sophie Projekt GmbH & Co. KG 

- 6 - - 7 -

INVESTIEREN SIE 

IN EINEN WACHTUMS- 

MARKT MIT EINER 

SOLIDEN RENDITE. 

- 8 - - 9 -

AUF EINEN BLICK 

Baudenkmal von 1953 in der Sophienstraße 1 in 34117 Kassel mit 42 altersgerechten 

und barrierefreien 2- und 3-Zimmerwohnungen und einem Penthouse, 

ergänzt um eine moderne Ambulante Wohngruppe mit 6 Zimmern und 

Personalräumen. 

Hochwertig und barrierefrei ausgestattete Wohnungen nach erfolgter 

Sanierung mit ca. 51 m² bis 96 m² Wfl. sowie eine Penthouse- 

Wohnung mit ca. 178 m² Wfl. 

Alle Wohnungen mit hochwertiger Einbauküche 

Verkauf als reine Kapitalanlage 

Hohe Steuervorteile durch Denkmalabschreibung 

Indexierter Pachtvertrag über 25 Jahre mit Inflationsausgleich 

Mieterkommunikation und Eigenvermietung entfällt 

Ruhige, aber sehr zentrale Lage in Kassel 

Energetisch nachhaltige Planung 

Sanierungsbeginn: Mitte 2023, bezugsfertig voraussichtl. Ende 2024 

Baubegleitendes Qualitätscontrolling durch den TÜV 

3D-Visualisierung SW-Ansicht BODETURM 

- 10 - - 11 -

43 WOHNUNGEN: 

BARRIEREFREI 

UND MODERN 

42 barrierefreie 2-und 3-Zimmerwohnungen sowie ein Penthouse stehen im 

BODETURM zum Verkauf. Die Wohnungen haben von ca. 51 bis 96 m² Wohnfläche. 

Eine Besonderheit sind zweifelsohne die großen Balkone mit atemberaubendem 

Blick über Kassel, auf den Bergpark Wilhelmshöhe, den Escheberg und den Emser 

Berg. 

- 12 - - 13 -

BARRIEREFREI ABGESTIMMT AUF 

DIE BEDÜRFNISSE DER MIETER 

Der BODETURM wird saniert und ausgebaut. Die Ausstattung der öffentlichen Bereiche 

wie der Wohnungen ist durchgängig hochwertig. 

Neu angebaut wird eine Liftanlage mit 2 Aufzügen. Beheizt wird das Objekt über eine 

Fernwärmestation der Stadtwerke Kassel. 

Folgende Ausstattungsstandards wurden festgelegt: 

Durchgängig barrierefreie Wohnungen 

Fußbodenheizung in sämtlichen Wohnräumen 

Bad mit großformatigen Fliesen und modernen Qualitäts-Sanitärgegenständen 

von Marken-Herstellern 

Bodengleiche Dusche (Ausführung gem. Betreiberdefinition) 

Hochwertiger, pflegeleichter Vinylbelag in Parkettoptik 

Moderne Einbauküche mit Markengeräten (Herd, Backofen, Kühlschrank, 

Spülmaschine) 

Alle Wohnungen mit großem überdachten Balkon, bzw. Terrasse 

Die Ausführung des Bades, gerade der Dusche, kann in der Realität 

abweichen. Die Entscheidung darüber trifft der Betreiber des 

BODETURMS in Abstimmung auf die Bedürfnisse des Mieters. 

- 14 - - 15 -

K 

DIE GRUNDRISSE 

IM ERDGESCHOSS 

MIT 2 UND 3 ZIMMERN 

Der BODETURM verfügt über insgesamt 7 Wohnungs- 

TERRASSE 

6,92 m² 

(3,46 m² / 

50%) 

WOHNEN ESSEN 

28,83 m² 

KÜCHE 

11,02 m² 

ZIMMER 

7,48 m² 

WOHNEN 

ESSEN 

25,65 m² 

TERRASSE 

6,92 m² 

(3,46 m² / 

50%) 

typen. Die Wohnungstypen 1 und 2 mit 96 m² und 

64 m² sind lediglich einmal, nämlich im Erdgeschoss, 

vertreten (siehe rechts). Die beiden kleineren 

2-Zimmer-Wohnungen und die große 3-Zimmer- 

Wohnung verfügen jeweils über großzügige 

Terrassen mit ca. 7 m² Bruttofläche. 

ZIMMER 

9,61 m² 

FLUR 

16,33 m² 

EG 02 

ca. 64 m² 

EG 01 

ca. 96 m² 

FLUR 

5,30 m² 

SCHLAFEN 

15,,44 m² 

BAD 

8,34 m² 

BAD 

7,34 m² 

SCHLAFEN 

18,52 m² 

WHG TYP 01 

3 Zimmer · ca. 96 m² 

inkl. Terrasse (zu 50% angerechnet) 

WHG TYP 02 


inkl. Terrasse (zu 50% angerechnet) 

AUFZUG 

2 

Maßstab 1:100 

- 16 - - 17 -

K 

K 

DIE GRUNDRISSE 

VOM HOCHPARTERRE 

BIS IN DIE 9. ETAGE 

BALKON 

8,24 m² (4,12 m² / 50%) 

KÜCHE 

7,61 m² 

K 

BALKON 

8,24 m² (4,12 m² /50%) 

Die Wohnungstypen 3 bis 6 ziehen sich grundrissgleich 39 mal vom 

WOHNEN 

ESSEN 

15,48 m² 

SCHLAFEN 

15,18 m² 

WOHNEN 

ESSEN 

17,76 m² 

Hochparterre bis in den 9 Stock (siehe rechts). Alle Wohnungstypen 

verfügen über 2 Zimmer sowie über große Balkone mit einer Nutz- 

fläche von ca. 8 m² (Typ 4 und 5) sowie von ca. 7 m² (Typ 3 und 6). 

Alle Wohnungen bestechen durch Ihre Helligkeit 

und den modernen und praktischen Zuschnitt. 

SCHLAFEN 

15,66 m² 

DIELE 

8,25 m² 

BAD 

5,33 m² 

FLUR 

6,47 m² 

BAD 

7,38 m² 

K 

KÜCHE 

5,04 m² 

BALKON 

6,79 m² 

(3,39 m²/ 

50%) 

KOCHEN 

5,20 m² 

BAD 

5,52 m² 

FLUR 

7,13 m² 

T 04 

T 03 

T 05 

T 06 

FLUR 

5,98 m² 

BAD 

5,53 m² 

KOCHEN 

5,08 m² 

BALKON 

6,79 m² 

(3,39 m²/ 

50%) 

WHG TYP 03 


inkl. Balkon (zu 50% angerechnet) 

WOHNEN 

17,05 m² 

SCHLAFEN 

14,38 m² 

SCHLAFEN 

14,38 m² 

WOHNEN 

17,05 m² 

WHG TYP 04 

2 Zimmer · 56 m² 


WHG TYP 05 



AUFZUG 

AUFZUG 

WHG TYP 06 




- 18 - - 19 -

GRUNDRISS 

PENTHOUSE-WOHNUNG 

IM 10. STOCK 

TERRASSE 

9,27 m² 

(2,32 m² 25%) 

BO 

Das Penthouse im BODETURM ist einzigartig. Es verfügt 

über insgesamt 178 m² Wohnfläche mit großem 

Wohn- und Essbereich sowie zwei Schlafzimmern 

oder wahlweise einem Arbeitszimmer. Zum Haupt- 

TERRASSE 

20,61 m² 

(5,15 m² 25%) 

KÜCHE 

21,24 m² 

ANKLEIDE 

SCHLAFEN 

29,26 m² 

schlafzimmer gehört ein großes Master-Bad mit Bidet 

und eigener Sauna. Hervorzuheben ist auch die hochwertige, 

offene Küche mit Kochinsel sowie ein Gäste- 

Bad mit eigener Dusche. 

Spektakulär sind die Dachterrassen, die in südwestlicher 

Richtung einen fantastischen Fernblick auf den 

größten Bergpark Europas mit dem Kasseler Wahrzei- 

TERRASSE 

9,47 m² 

(2,37 m² 

25%) 

WOHNEN 

ESSEN 

53,71 m² 

VORRATS 

KAMMER 

HWR 

2,63 m² 

1,80 m² 

WM TR 

DUSCHE 

GAST 

WC 

GAST 

3,74 m² 

DUSCHE 

SAUNA 

2,75 m² 

BAD 

15,27 m² 

TERRASSE 

9,47 m² 

(2,37 m² 

25%) 

chen, dem Herkules, bieten. 

FLUR 

17,28 m² 

GÄSTE- 

ABEITSZIMMER 

19,44 m² 

WHG TYP 07 

4 Zimmer · 178 m² 

Geschoss Wohnfläche Terrassen Wfl. gesamt 

innen brutto mit Terrasse (25%) 

11. Stock ca. 166 m² ca. 48 m² ca. 178 m² 


- 20 - - 21 - 

0 1 2 3 4 5m

Enorme Nachfrage nach selbstbestimmtem Wohnen 

plus Unterstützung auf Wunsch 

EINE IMMOBILIE 

FÜR SENIOREN 

UND JUNG 

GEBLIEBENE 

Mit der demografischen Entwicklung und neuen Lebensmodellen im Alter unterliegt auch 

der Wohnungsmarkt zukünftig einem starken Wandel. So wird die Zahl der Menschen 

ab 70 Jahren von aktuell rund 13 Mio. bis zum Jahr 2035 um ein Drittel anwachsen. Der Anteil 

der Menschen ab 85 Jahren an der Gesamtbevölkerung nimmt bis zum Jahr 2035 um bis 

zu 50 % zu – beides mit danach weiter steigender Tendenz. 

Mit fortschreitendem Alter rücken bei der Wahl des Wohnorts und Wohnkonzepts Themen 

wie Barrierefreiheit, Betreuung, Unterstützung und Pflege verstärkt in den Mittelpunkt. 

Untersuchungen der Techniker Krankenkasse haben schon 2018 gezeigt, dass es der vorrangige 

Wunsch von Senioren ist, selbstständig und selbstbestimmt altersgerecht zu wohnen 

und Pflegeangebote nur bei Bedarf nutzen zu können. Der BODETURM erfüllt genau die Ansprüche 

dieses Trends. 

- 22 - - 23 -

DER BETREIBER - 

25 JAHRE SICHERHEIT FÜR DEN INVESTOR 

Die cosiq GmbH - ein starker Partner 

Die Service-Leistungen für die 

Bewohner im BODETURM: 

Hauswirtschafts-Service 

Speisenversorgung 

Bei der Investition in den BODETURM war es von Anfang an unser Ziel, Ihnen als Anleger 

ein Maximum an Sicherheit und Nachhaltigkeit zu bieten. Deshalb haben wir bereits vor dem 

Vertriebsstart mit einem renommierten Betreiber von Betreutem Wohnen einen Pachtvertrag 

über 25 Jahre Laufzeit, inklusive einer plus 2x 5 Jahre Option, geschlossen. Das heißt für Sie 

als Investor: sehr niedrige Nebenkosten, keine Mietausfallkosten und eine sehr einfach Verwaltung 

Ihrer Immobilie. 

24 Stunden-Rufbereitschaft 

Pflegedienst-Einzelleistungen 

Freizeitprogramm 

Die Erfahrung und das Know-how - der entscheidende Mehrwert 

Die cosiq GmbH mit Sitz in Berlin wurde Anfang 2016 von Bernd Rothe gegründet. Seither hat 

das Unternehmen durch sein großes Know-how in der Quartierspflege, in der Fachpflege 

und dem Wohnen mit Service eine beachtliche Expansion zu verzeichnen. Ziel der 

cosiq ist ein exzellentes Niveau von Versorgung und Sicherheit, die eine selbstbestimmte 

Teilhabe am Leben für die Bewohner gewährleistet. Unter ihrem Dach vereinen 

sich innovative Modelle des »Wohnen mit Service« mit ambulanter und stationärer 

Pflege, Fachpflege sowie alternativen Betreuungsformen. 

Die cosiq GmbH ist aktuell an 17 Standorten vertreten. 

Ein großer Mehrwert: die Kooperation mit dem WOHNSTIFT AM WEINBERG 

»Wir stellen zukunftsweisende 

Lösungen für die Bedürfnisse der 

neuen Seniorengeneration bereit.« 

Bernd Rothe (Dipl.-Kfm.) ist seit mehr als 20 Jahren im 

Pflegemarkt tätig und hat in seiner Laufbahn viele Funktionsbereiche 

in Pflegeheimen durchlaufen und zahlreiche 

Betreibergesellschaften geführt (u.a. Bonifatius Hospital 

& Seniorenresidenzen AG, CURANUM AG, Tertianum- 

Gruppe). Anfang des Jahres 2016 gründete er die cosiq 

GmbH. 

Die cosiq GmbH betreibt auch das 400 m entfernte Wohnstift am Weinberg, von welchem 

aus ein Großteil der Serviceleistungen für den BODETURM erbracht werden, wie z.B. die Verpflegung 

und Freizeitangebote. In der Ambulanten Wohngruppe im Flachbau ist zudem ein 

großer Multifunktionsraum für die Bewohner des BODETURMS integriert, der als Treffpunkt 

dient und für Feierlichkeiten und die Freizeitgestaltung genutzt werden kann. 

Ein weiterer Vorteil der Kooperation: Mieter des BODETURMS, die pflegebedürftig werden, 

erhalten bevorzugt einen Platz im Wohnstift am Weinberg. 

- 24 - - 25 -

DIE AMBULANTE 

WOHNGRUPPE 

Ein zusätzlicher Service wird den Bewohnern des BODE- 

TURMS durch die angeschlossene, aber unabhängige Ambulante 

Wohngruppe im neuen Flachbau geboten. Diese besteht aus 

6 Zimmern für die ambulante Betreuung sowie aus Verwaltungsräumen. 

Der ambulante Dienst Communitas Curae, eine Tochtergesellschaft 

der cosiq GmbH, unterstützt bei Bedarf bevorzugt 

die Mieter des BODETURMS im Falle der Pflegebedürftigkeit. 

Gerade hauswirtschaftliche Dienstleistungen spielen hier eine 

zentrale Rolle und geben die Sicherheit, dass die Mieter auch 

bei höherer Pflegebedürftigkeit in ihrer Wohnung bleiben können. 

DIE AMBULANTE 

WOHNGRUPPE 

Mit dem Wohnstift am Weinberg und der Communitas Curae, 

die bereits seit rund 30 Jahren erfolgreich in Kassel tätig sind, ist 

eine Rundumversorgung der Mieter im BODETURM mit Verpflegungs-, 

Reinigungs-, Wäsche- und Betreuungsleistungen sowie 

grund- und behandlungspflegerischen Leistungen garantiert, so 

dass ein späterer Umzug in ein Pflegeheim zunächst nicht notwendig 

ist. 

3D-Visualisierung 

NO-Ansicht 

- 26 - - 27 -

GRUNDRISS 

AMBULANTE 

WOHNGRUPPE 

GEMEINSCHAFTS- 

RAUM BODETURM 

In dem neu errichteten Flachbau befinden sich die 

Ambulante Wohngruppe mit 6 Bewohnerzimmern 

mit einem Gemeinschafts-Wohnzimmer, die Ver- 

Gemeinschaftsraum 

BODETURM 

Speisewagen 

70x95x1,90 

Zimmer 14 m² 

Zimmer 14 m² 

Zimmer 14 m² 

Zimmer 14 m² 

Zimmer 14 m² 

Terrasse 

14,9 m² 

waltungseinheit sowie der Gemeinschaftsraum mit 

WCs, der ausschließlich den Bewohnern des BODE- 

Bad Bad Bad Bad Bad 

TURMS vorbehalten ist. 

Die Zuwegung erfolgt barrierefrei über den Parkplatz 

oder direkt vom BODETURM. 

Terrasse 

24 m² 

54 m² 

WC 

Herren 

AMBULANTE 

WOHNGRUPPE 

Wohnzimmer 

41,6 m² 

AMBULANTE 

WOHNGRUPPE 

ca. 205 m² 

VERWALTUNG 

AMBULANTER DIENST 

ca. 67,5 m² 

GEMEINSCHAFTSRAUM 

BODETURM 

inkl. Toiletten · ca 85,5 m² 

K 

Verteiler 

Rampe 3% 

K 

Wohnen 

Küche 

Wohnen 

Küche 

F: 28,83 m 2 F: 7,48 m 2 F: 25,65 m 2 

F: 11,02 m 2 

Terrasse 

Terrasse 

F: 6,92 m 2 

F: 6,92 m 2 

F (50%): 3,46 m 2 F (50%): 3,46 m 2 

Flur 

Schlafen 

F: 5,30 m 2 F: 15,44 m 2 

WE.EG.2 

2-Zi 64 m² 

(61 m² + T) 

Flur 

Zimmer 

F: 16,33 m 

F: 9,61 m 2 

2 

WE.EG.1 

3-Zi 96 m² 

(93 m² + T) 

Bad 

F: 8,34 m 2 Hausflur 

F: 24,10 m 2 

Bad 

F: 7,34 m 2 

Schlafen 

F: 18,52 m 2 Technik 

F: 31,48 m 2 

Lager 

F: 23,79 m 2 Lager 

F: 19,72 m 2 

Hausflur 

F: 11,44 m 2 

Lager 

F: 8,98 m 2 

Aufzug 

F: 4,52 m 2 

Elt./HAR 

F: 19,62 m 2 

Fundament 

Verteiler 

Wandhydrant 

Fundament 

Fundament 

AMBULANTE 

WOHNGRUPPE 

AMBULANTER 

DIENST 

K 

Leitung 

Besprechung 


- 28 - - 29 - 

WC 

Damen 

Zimmer 

14,0 m² 

K 

Pausenraum 

Umkleide D 

Umkleide H 

WC 

WC 

Vorbereitung

LAGE, LAGE, LAGE. 

Conrad Hilton 

Schlechte Lagen bedingen zwar niedrigere Preise und bisweilen kurzfristig höhere 

Mietrenditen, die Wertsteigerungspotenziale sind dagegen auf längere Sicht in den 

besseren Lagen deutlich wahrscheinlicher. Hintergrund: die Lage eines Grundstücks 

ist nicht veränderbar und damit von Dauer. Die übrigen Merkmale wie Bausubstanz, 

Grundrisse, Wohnfläche, Zustand der Wohnung bzw. des Hauses können 

dagegen verändert werden. 

- 30 - - 31 -

KASSEL: 

ST.FAMILIA 

HAUPTBAHNHOF 

LUTHERPLATZ 

KÖNIGSPLATZ 

LEBENS- 

QUALITÄT PUR 

EINWOHNERZAHL (2021) 

ca. 207.000 Einwohner 

BEDEUTUNG 

Drittgrößte Stadt 

im Bundesland Hessen 

KUNST & KULTUR 

documenta-Stadt 

ERZIEHUNG & WISSENSCHAFT 

Uni Kassel, 25.000 Studenten 

BIP PRO KOPF IN KASSEL 

49.937 € (2018 / D-VERGLEICH: 41.929 €) 

ARBEITSLOSENQUOTE 

4,6% (01.2022 / D-VERGLEICH: 5,4%) 

GRÖSSTE ARBEITGEBER 

Volkswagen AG, Gesundheit Nordhessen 

Holding AG, K+S Gruppe, 

Uni Kassel, Mercedes Benz, AKG 

Münster 

Dortmund 

Osnabrück 

Bielefeld 

Paderborn 

200 km 100 km 50 km 

Koblenz 

Gießen 

Marburg 

KASSEL 

Frankfurt 

am Main 

Hannover Wolfsburg 

Braunschweig 

Magdeburg 

Göttingen 

Bad Wildungen 

Bad Hersfeld 

Fulda 

Würzburg 

Erfurt 

Coburg 

Halle 

Jena 

3D-Bildmontage BODETURM 

mit Blick auf die Kasseler Innenstadt 

- 32 - - 33 -

EINE TOP-LAGE - IN NÄCHSTER NÄHE 

ZUR INNENSTADT 

BIBLIO- 

THEK 

LUTHER- 

PLATZ 

INNENSTADT 

FRIEDRICHS 

PLATZ 

RAT- 

HAUS 

KÖNIGS- 

PLATZ 

STAATS- 

THEATER 

1000m 

Kassel ist nach Frankfurt am Main und Wiesbaden die drittgrößte Stadt von Hessen 

mit einer langen Geschichte und einzigartigen Baudenkmälern. Bis heute zeugen 

Residenzen und Schlösser von deren Bedeutung, darunter die Orangerie in 

der Karlsaue und das Schloss Wilhelmshöhe im seit 2013 zum Weltkulturerbe der 

UNESCO zählenden Bergpark. 

Kassel ist mit seinen ca. 207.000 Einwohnern nicht nur ein starker Wirtschaftsstandort, 

Kassel gehört in Deutschland auch zu den führenden Städten in Bezug 

auf seine Lebensqualität. Das liegt an seiner Lage an der Fulda, umgeben von Mittelgebirgen 

wie dem Habichtswälder Bergland und einzigartigen Naherholungsmöglichkeiten, 

wie auch an dem großen kulturellen Angebot. Kassel ist bekanntlich 

die Heimat der documenta, verfügt über namhafte Museen und Theater und ist 

zudem eine bedeutende Universitätsstadt. 

WOHNSTIFT 

AM WEINBERG 

FÜRST- 

GARTEN 

STAATS- 

PARK 

KUNST 

HOCHSCHULE 

SUPERMARKT 

CAFÉ 

RESTAURANT 

SCHULE 

100 200 300 400 500m 

AUE- 

STADION 

BANK 

APOTHEKE 

KRANKENHAUS 

ARZT 

MUSEUM 

KINO 

THEATER 

Der BODETURM liegt in Kassel Mitte, einer der beliebtesten Wohngegenden Kassels, 

geprägt von sanierten Jahrhundertwende-Altbauten und großzügigen Grünanlagen. 

Die Sophiestraße 1 ist nur 860 m von der Innenstadt entfernt mit bester 

Nahverkehrsanbindung. So findet man rund um die Sophienstraße nicht nur alles 

für den täglichen Bedarf wie Supermärkte oder Ärzte, sondern auch Kinos, Theater, 

Museen und die Fuldapromenade sind zu Fuß oder mit der Trambahn erreichbar 

und garantieren einen abwechslungsreichen und lebendigen Lebensabend. 

- 34 - - 35 -

KASSEL HAT VIEL ZU BIETEN - 

GERADE AUCH FÜR ÄLTERE MENSCHEN 

Herkules, Bergpark Wilhelmshöhe 

Museum Fridericianum 

Kassel hat viel zu bieten, wie das 

Blick vom Bergpark Wilhelmshöhe 

Museum Fridericianum, das Schloss 

Wilhelmshöhe im Bergpark Wilhelmshöhe. 

Der BODETURM liegt 3 Gehminuten 

von der Straßenbahnhaltestelle 

Weigelstraße entfernt, 

von welcher man auf direktem 

Wege in das Stadtzentrum und 

schnell zum Hauptbahnhof 

kommt. 

Kassel Hauptbahnhof 

Schloss Wilhelmshöhe 

Die barrocke Orangerie mit ihren Kanälen 

Die documenta ist gleichsam 

Synonym für Kassel. Die ist die 

weltweit bedeutendste Ausstellungsreihe 

für zeitgenössische 

Kunst. Sie findet alle fünf Jahre 

statt und dauert jeweils 100 Tage. 

Die erste documenta wurde 1955 

durchgeführt und ging auf die 

Initiative von Arnold Bode, den 

Bruder von Paul Bode, zurück. 

Der Flughafen von 

Kassel gewinnt an 

Bedeutung 

- 36 - - 37 -

ÜBER UNS 

Die Sophie Projekt GmbH & Co.KG ist eine 100%-ige 

Tochter der 2003 in Kassel gegründeten FIRST INVEST 

Gruppe. Wir sind als Bauträger, Projektentwickler und 

Investor tätig. Der Kern unserer geschäftlichen Tätigkeit 

liegt in der Errichtung und Sanierung von wohnwirtschaftlich 

genutzten Immobilien. Insbesondere Gesundheitsimmobilien 

wie „Service Wohnen“ wird von 

der „Babyboomer Generation 65+“ stark nachgefragt. 

Die Mehrheit der Deutschen möchte bis ins hohe Alter ein 

Maß an Selbständigkeit und Kontinuität bewahren. Hierbei 

steht der Wunsch nach größtmöglicher Eigenständigkeit, 

verbunden mit Service und Betreuung, an erster 

Manfred Baker 

Diplom-Immobilienwirt 

Geschäftsführer der FIRST INVEST Immobilien GmbH 

& Co.KG sowie der Sophie Projekt GmbH & Co. KG 

Stelle. Es ist Zeit für eine neue Häuslichkeit. 

Auch Investoren haben bereits diese sichere Sachanlage 

mit einem hohen Nachfragepotential für sich entdeckt. 

Wir entwickeln in Zusammenarbeit mit versierten Betreibern 

und Fachleuten tragbare Konzepte für zukunftssichere 

Standorte in diesem Bereich. 

Unser Handeln orientiert sich an dem Ziel, ein für den 

Kunden abgestimmtes Projekt in Bezug auf Nutzung, 

Qualität, Kosten und Zeit zu errichten. Dabei stehen wir 

im offenen Dialog mit unseren (potentiellen) Kunden und 

passen uns den Herausforderungen des Marktes an. 

Unsere Unternehmensprinzipien beruhen auf unbedingter 

Zuverlässigkeit, Erreichen von hoher Kundenzufriedenheit, 

Fairness und Partnerschaftlichkeit. Diese bilden 

die Grundlage für eine langfristige Zusammenarbeit mit 

Mietern, Investoren und Betreibern. 

Eine Auswahl an Immobilienprojekten 

der letzten Jahre im 

Großraum Kassel und Dresden 

- 38 - - 39 -

IMPRESSIONEN 

UND EIN BISSCHEN 

GESCHICHTE ZUM 

BODETURM 

- 40 - - 41 -

EIN BAUDENKMAL 

MIT GESCHICHTE 

Der BODETURM entstand 1952 nach Entwürfen des damaligen Stararchitekten Paul Bode als 

Hochhaus in stadtbildprägender Lage an der südwestlichen Hangkante eines Wein bergs und 

war der Ersatz für eine im Krieg zerstörte Villa aus der Zeit um 1873/74. Um die Westgrenze 

des Weinbergs deutlich zu mar kieren, wurde bewusst die Bauform eines Hochhauses gewählt, 

oder wie es der Architekt ausdrückte: ,,Ein Hochhaus gehört auf den Berg“. (Kasseler Zeitung 

24.5.1952) 

Die elfgeschossige Stahlbetonskelettkon struktion mit Rasterfassade war das erste derartige 

Hochhaus in Kassel. Im Mai 1953 wurde das Objekt bezogen und umfasste 50 Kleinwohnungen 

und im leicht zurückgesetzten Dachgeschoss ei n nur wenige Jahre bestehendes Restau rant mit 

Aussichtsterrasse. 

Unter dem Motto „Licht, Luft und Son ne“ realisierte der Architekt eine gestaffelte Ausrichtung 

aller Wohnungen nach Süden und Westen und sparte auch nicht an modernen Details wie 

einer „Domo therm“ genannten Sammelheizung, Müll schluckern, einer zentralen Waschmöglichkeit, 

einem kleinen Laden im EG und selbstverständlich einem Fahrstuhl. 

Am doppeltürigen Eingang künden die am Vordach angebrachte Datierung (1952) vom Stolz 

der Bauherren und eine stei nerne Plakette von der Wertschätzung der Zeitgenossen: ,,Dieser 

Bau wurde vom hessischen Staat als vorbildliche Leistung ausgezeichnet 1954“. 

Im Jahr 1983 kaufte die Neue Heimat das Gebäude und teilte den Turm in 51 Eigentumswoh 

nungen auf. 2021 erwarb schließlich unsere Projektentwicklungsgesellschaft das zwischenzeitlich 

in die Jahre gekommene Anwesen und wird komplett neu gedacht. Der BODE- 

TURM wird voraussichtlich bis zum Q4 2024 general saniert und baulich auf den neuesten 

Stand der Technik gebracht. 

Das unter Denkmalschutz stehende Gebäude bewahrt dabei seinen Grundcharakter. Angebaut 

wird ein neues Treppenhaus mit geräumigen Aufzügen sowie die Versorgungseinheit als 

Flachbau. 

Paul Bode (1903-1978) war auch überregional die am 

deutlichsten wahrgenommene Architektenpersönlichkeit 

im Kassel der Nachkriegszeit. Er war Sohn 

eines Zimmermeisters, besuchte die Baugewerkschule 

und anschlie ßend die Kunstakademie. Ab 1926 wurde 

er als freischaffender Architekt im Branchenverzeichnis 

geführt. Sein älterer Bruder Ar nold (1900-1977) 

war Maler und Gestalter und kam als Begründer der 

documenta zu Ruhm. Die wesentlichen Arbei ten von 

Paul Bode entstanden nach 1945: eine große Zahl an 

Wohn- und Geschäftshäusern, darunter die Bel gische 

Siedlung (1952), drei Hotels, das Kranken haus „Kind 

von Brabant“, und als umstrittenste Arbeit der Staatstheaterneubau. 

Das erste Wohn hochhaus Kassels war 

seinerzeit schwer diskutiert. 

Seine unbestreitbare Bedeutung erlangte Paul Bode 

durch die Viel zahl seiner Kinobauten, auf die er sich 

spezialisiert hatte und die er in ganz Deutschland realisieren 

konnte. Bode zog sich 1963 aus dem Geschäft 

zurück. 

Der BODETURM in 

den 1960er Jahren 

- 42 - - 43 -

PLANUNG UND 

STATUS QUO 

Impressionen: 

vor dem Sanierungsstart 

Der BODETURM verfügt über eine gute 

Bausubstanz und wird komplett entkernt. 

Das Objekt wird in den Rohbau zurückversetzt 

und grundlegend neu aufgebaut. 

Die gesamte Haustechnik, Türen, Böden, 

Bäder, Treppenhaus und der Fahrstuhl 

werden ersetzt. Die jetzige Anzahl von 51 

Wohneinheiten wird dann auf 43 reduziert, 

um zeitgemäße Grundrisse zu erhalten. 

Das Sanierungskonzept wurde eng mit dem 

Denkmalschutz Kassel abgestimmt. 

- 44 - - 45 -

BAU- 

BESCHREIBUNG 

- 46 - - 47 -

Baubeschreibung Stand 31.01.2023 

Modernisierung und Erweiterung des denkmalgeschützten „Bode-Turm“ (Bauteil B) 

mit Neubau einer ambulanten Wohngruppe im Anbau (Bauteil A) 

Sophienstraße 1, 34117 Kassel 

einer Müllplatzeinhausung in Kombination mit Fahradabstellplätzen und der Unterbringung der erforderlichen 

Notstromversorgung. 

Innerhalb der Freianlagen ist bei Bedarf der Einbau von weiteren Fahrradständern vorgesehen. 

Es werden Außenzapfstellen zur Gartenbewässerung sowie von innen schaltbare oder abschließbare 

Außensteckdosen vorgesehen. 

Aufenthaltsplätze in den Grünanalgen werden entsprechend der Nutzung gestaltet. 

Rasen-, Hecken- und Strauchflächen mit blühenden, duftenden Pflanzen in kontrastreichen Farben 

und Formen sowie einige Staudenflächen sollen die Bewohner erfreuen. 

Vorbemerkung 

Das denkmalgeschützte Hochhaus auf dem Grundstück Sophienstraße 1 in 34117 Kassel (West, Bezirk 

Mitte) mit insgesamt 12 Geschossen soll modernisiert und mit einem eingeschossigen Anbau ergänzt 

werden. In dem Bestandsgebäude sind aktuell 51 „Kleinstwohnungen“ vorhanden, die durch Grundrissänderungen 

auf insgesamt 43 barrierefreien Wohnungen, die durch die angegliederte ambulante 

Pflegeeinrichtung betreut werden, reduziert werden. 

Grundstück und Gebäude 

Das in der Sophienstraße gelegene Grundstück befindet sich in einem Wohngebiet und wird über die 

Sophienstraße erschlossen. Die vorhandene Grundstückserschließung wird in Fußgänger- und Autoverkehr 

getrennt. Von der Sophienstraße ausgesehen rechts, wird an der Grundstücksgrenze zum 

Nachbarn die Zufahrt zum zukünftigen Parkplatz mit 11 Parkplätzen angeordnet. 

1x Stellplatz ist gemäß DIN 18040-2 barrierefrei bemessen. Auf dem Parkplatz befindet sich eine Feuerwehraufstellfläche. 

Der Parkplatz ist barrierefrei nach DIN 18040 vom Hauptzugang des Bestandsgebäudes 

über eine Rampe zu erreichen. 

Die fußläufige Erschließung des Gebäudes erfolgt durch einen separaten Zugang als Gehweg der barrierefrei 

nach DIN 18040 auf den zentralen Haupteingang des Gebäudes zuläuft. An diesem Zugang sind 

auch ein Platz für Hausmüll und ein überdachter Fahrradstellplatz barrierefrei zur Sophienstraße angeordnet. 

Die ursprüngliche Erschließung um 1,50m unterhalb des Hochparterreniveaus wird geändert und die 

neue zukünftige Gebäudeerschließung nun auf dem gleichen Niveau zum Hochparterre angeordnet. 

Grundstücksentwässerung 

Die Schmutz- und Regenwasserleitungen werden komplett neu verlegt. 

Die Abwasserentsorgung erfolgt über ein Mischsystem in das öffentliche Kanalnetz. 

Unter Rückstauebene liegende Gebäudeteile werden über Schmutzwasserhebeanlagen dem Kanal zugeführt. 

Das Regenwasser wird über außenliegende Fallrohre entwässert, unter der Rückstauebene liegende 

Flächen werden soweit möglich im Freispiegelgefälle entwässert und falls erforderlich im Rückstaufall 

über eine Hebeanlage entwässert. 

Die Wasserversorgung erfolgt aus dem öffentlichen Trinkwassernetz. 

Die Verfügbarkeit der erforderlichen Löschwassermenge aus dieser Ringleitung wurde seitens des Versorgungsunternehmens 

bestätigt. 

Das Bestandsgebäude sowie der Anbau werden durch Fernwärmeversorgung mit Wärmeenergie versorgt. 

Es wird ein neuer Strom- und Telekommunikationsanschluss verlegt. 

Außenanlagen 

Die Fahrgassen, Wege und Aufenthaltsflächen werden mit Betonsteinpflaster oder vergleichbar befestigt. 

Die PKW- Stellplatzflächen sind soweit zulässig mit Sickerfuge geplant. Geplant ist die Errichtung 

Elektromobilität 

Für die Installation von Ladeeinrichtungen wird ein Leerrohrnetz zu den Stellplätzen verlegt damit je 

nach Bedarf die Errichtung von Ladesäulen ermöglicht wird. 

Ebenso wird ein Leerrohr zu dem Fahrradabstellplatz verlegt, um auch hier für zukünftige Anforderungen 

vorbereitet zu sein. 

Für die Versorgung werden zusätzlich 30kW Anschlussleistung vorgesehen, dies stellt durch modernes 

Lastmanagement und dem vorgesehen Hausanschlusswert und daraus resultierenden Spitzenlastreserven 

eine angemessene Ladeleistung zur Verfügung. 

BODETURM mit 43 Wohneinheiten Bauteil B 

Vorbemerkung 

Das vorhandene Treppenhaus, mit den beiden Treppenläufen, den Halbstock- Zwischenpodesten, inklusive 

des Aufzugschachts, werden komplett zurückgebaut und durch ein neues Sicherheitstreppenhaus, 

nach den Vorgaben der Hessischen-Hochhaus-Richtlinie (H-HHR), ersetzt. 

Es erfolgt der Einbau von zwei Aufzugsanlagen, welche in den oberirdischen Geschossen durch einen 

offenen Außenflur mit dem Hochhaus verbunden werden. 

1x Feuerwehraufzug gemäß Brandschutzkonzept (Hochparterre bis Penthouse) 

1x Personen Aufzug, mit Mindestauslastung von 630 Kilo, barrierefrei (Erdgeschoss bis Penthouse). 

Wohnungen EG, Hochparterre, 1– 9.OG: 

Die aktuell 5x Wohnungen pro Geschoss (Hochparterre und 1-9.Obergeschoss) werden auf je 4x 

2-Zimmer Wohnungen verändert. Alle Wohnungen sind barrierefrei erschlossen und verfügen über ein 

barrierefreies Bad. Die Wohnungen erhalten neue Balkone in Betonfertigteilkonstruktion. 

Wohnung Penthouse: 

Die bestehende Penthouse-Wohnung wird entkernt. Die tragenden Stützen bleiben erhalten, die Dachkonstruktion 

wird erneuert. Die Wohnung wird klimatisiert. 

Erhaltene Altbausubstanz: 

Die statische Grundkonstruktion (Stützen, Außenwände, tragende Innenwände, Geschossdecken, Fundamente) 

Sanierungsmaßnahmen sind an folgenden Bauelementen geplant: 

An der statisch bestehenden und erhaltene Grundkonstruktion (Stützen, Außenwände, tragende Innenwände, 

Geschossdecken, Fundamente) soweit erforderlich 

- 48 - - 49 -

Grundhafte Erneuerung durch Neuerrichtung ist an folgenden Bauelementen 

geplant: 

• Fenster, Türen 

• Außendämmung 

• Balkone 

• Tragende und nichttragende Innenwände 

• Bodenbeläge 

• Deckenbekleidung 

• Aufzugs•EG, wegen Tieferlegung 

Türen und Fenster 

Die wärmeschutzverglasten Fenster werden in Farbe nach Abstimmung mit dem Denkmalschutz gem. 

Anforderungen der aktuellen KfW Vorgaben für das Effizienzhaus 55 (Stand Dezember 2021) ausgeführt. 

Als Beschläge kommen Edelstahlbeschläge (Hoppe o. gleichwertig) für eine „Einhandbedienung“ zur 

Ausführung. 

Erforderliche Innenfensterbänke sind aus Melaminharz-Innenfensterbankplatten (Werzalith o. 

gleichwertig), Außenfensterbänke bestehen aus Aluminium bzw. Zinkblech. 

Im Treppenhaus wird in der letzten Etage zu Wartungszwecken des Daches eine Lichtkuppel vorgesehen. 

Die Eingangstür zu den Fluren vor den Wohnungen wird als Aluminium-Haustür (Hörmann o. gleichwertig) 

ausgeführt. 

Außenwände 

Die bestehenden Wände werden in Mauerwerk oder Stahlbeton, nach statischen Erfordernissen ergänzt. 

Die geschlossenen Fassadenflächen erhalten eine Dämmung gem. dem geplanten Standard des KfW 

Effizienzhaus 55. Die Fassade besteht aus einem Wärmdämmverbundsystem nach Vorgaben der Berechnungen. 

Die Gestaltung erfolgt in Abstimmung mit dem Denkmalamt. 

Innenwände 

Die tragenden Innenwände werden nach statischen Erfordernissen aus Mauerwerk bzw. Stahlbeton erstellt, 

Nichttragende Innenwände werden aus Mauerwerk oder als Gipskarton-Ständerwände mit doppelter 

Beplankung ausgeführt. 

Innentüren 

Wohnungseingangstüren (Dorma o. gleichwertig) sind dicht- und selbstschließend inkl. absenkbaren 

Bodendichtung, mit entsprechendem Schallschutz sowie einem Türspion ausgestattet. Diese Türen 

werden mit einer Objekt- Wechselgarnitur und einem Einsteckschloss versehen. 

Die Innentüren sind im Lichten ca. 2,10 m hohe Wohnraumtüren, bestehend aus einem flächigen Türblatt 

(Röhrenspanplatte als Einlage und OSB-Rahmen). Alle Wohnrauminnentüren erhalten eine Türdrückergarnitur, 

in den Bädern werden Feuchtraumtüren mit Bad-WC-Riegelgarnituren verbaut. 

Die Kellerräume 

(Technik- und Lagerräume) werden mit Stahltüren mit Stahlzargen ausgestattet. 

Innenwandbekleidungen 

Die Innenwände, soweit sie aus Mauerwerk bzw. Beton bestehen, werden verputzt, Innenwände aus 

Gipskartonständerwerk werden glatt gespachtelt, in Qualität Q3 und erhalten eine Tapete aus Raufaser. 

In Fluren und Abstell- bzw. Hauswirtschaftsräumen erhalten die Wände einen deckenden Anstrich mit 

Dispersionsfarbe in heller Farbe. 

Die Küchen erhalten einen Fliesenspiegel aus großformatigen Fliesen zwischen den Arbeitsflächen und 

den Oberschränken von ca. 55 cm. Die sonstigen Wandflächen in den Küchen erhalten einen hellen, 

deckenden Anstrich. 

Die Wände der Bäder werden in der Höhe von 1,20m und im Bereich der Regenduschen raumhoch gefliest. 

Im Sicherheitstreppenhaus und in Erschließungsfluren erhalten die Wände einen deckenden Anstrich 

mit Dispersionsfarbe in heller Farbe. 

Decken 

Bei den bestehenden Stahlbetonrippendecken werden Aufgrund von Brandschutzanforderungen in den 

Wohnungen und im gesamten Geschoss die Decken in Trockenbau abgehängt. Es ergibt sich in diesen 

Bereichen eine Raumhöhe von ca. 2,40m nach statischen Erfordernissen. 

In der Penthouse-Wohnung wird die Raumhöhe von ca. 2,80m erreicht. Im Laufe der Ausführungsplanung 

wir die genaue Raumhöhe bestimmt. 

Beton- bzw. Gipskartondecken werden glatt gespachtelt mit Dispersionsanstrich in Weiß, in Q3 Qualität. 

Bodenbeläge 

In allen Räumen der Wohnungen des Hochhauses wird ein schwimmender Trockenbauestrich mit 

Trittschalldämmung verlegt. 

Sämtliche Wohnräume, Küchen und Flure werden mit für eine Fußbodenheizung geeignetem hochwertigem 

Vinylbelag ausgestattet. 

In den Bädern werden Fliesen im Format 30x60cm und im Bereich der Dusche im Kleinformat verlegt. 

Technikräume erhalten einen staubbindenden Anstrich. 

Das Sicherheitstreppenhaus sowie die Aufzüge werden mit einem Fliesenbelag versehen. 

Die Kellerräume erhalten eine Epoxidharzbeschichtung. 

Terrassen der Wohnungen im Erdgeschoss werden mit Megawood Classic Terrassenbelag o. gleichwertig 

ausgestattet. 

Dächer 

Die Dächer sind Flachdächer und erhalten eine Dämmung nach den Anforderungen des beantragten 

KfW Effizienzhausniveau 55, eine mehrlagige Bitumenabdichtung sowie eine Kiesschüttung. 

Abwasseranlagen 

Die zu entwässernden Objekte werden vorwiegend über Sammelleitungen aus Kunststoffrohr (schalloptimiert) 

oder SML-Rohr angeschlossen. Die Fallleitungen münden in die Grundleitungen aus KG- 

Rohr, welche in und unter der Bodenplatte verlegt werden. 

Sammel- und Fallleitungen werden vorwiegend in den Leichtbau-Installationswänden verlegt oder in 

den abgehängten Decken verzogen. 

Wasseranlagen – Sanitäre Einrichtungen 

Die Hauptversorgungsstränge werden in Edelstahlrohr ausgeführt. Anschlussleitungen innerhalb der 

Wohnungen werden in Kunststoff oder Edelstahl geplant. 

Für die oberen Ebenen / Trinkwasserversorgung wird eine Druckerhöhungsanlage nach Rohrnetzberechnung 

vorgesehen. 

Sämtliche Ver- und Entsorgungsleitungen erhalten eine Dämmung nach DIN bzw. ENEV. 

Jeder Verbrauchsbereich bzw. Wohnung erhält eine Zählvorrichtung zur Verbrauchserfassung. Die 

Zähler werden über ein Serviceunternehmen zur Verfügung gestellt. 

Sanitärobjekte werden in wandhängender Ausführung vorgesehen. 

Armaturen werden als Einhebelstandard-Armatur, verchromt, ausgeführt. 

- 50 - - 51 -

Der Ausführungsstandard wird als handelsüblicher Standard wie z.B. Hausmarken einzelner Großhändler 

vorgesehen. 

In jeder Wohnung wird eine bodengleiche Regendusche (Ideal Standard o. gleichwertig) in der Größe 

1,20 x 1,20m und Winkelgriff mit Brausehalter (HEWI o. gleichwertig) ausgeführt. 

Duschvorhangstangen werden installiert. 

Feuerlöschanlagen 

Im gesamten Gebäude werden Feuerlöscher nach Vorgaben Brandschutzkonzept angeordnet. 

Wärmeversorgungsanlagen - Heizung 

Die Wärmeerzeugung ist über einen neuen Fernwärmeanschluss vorgesehen. 

Die Wärmeverteilung erfolgt mit entspr. Regelgruppen. 

Hauptverteilleitungen werden in C-Stahl-Qualität mit einer Dämmung gem. DIN bzw. ENEV vorgesehen. 



Geplant wird derzeit, die Anlagen über ein Serviceunternehmen (Contracting) auszuführen. 

Alle Wohnungen des Bestandsgebäudes werden mit Fußbodenheizung ausgestattet. 

Lufttechnische Anlagen 

Mechanische Abluftanlagen / Einzelraumlüfter, gesteuert über Licht und Feuchtigkeit nach DIN 18017. 

Abluftführung über Dach. Die notwendige Frischluftzufuhr erfolgt über verdeckt liegende Fensterfalzlüfter. 

Elektroeinrichtung - Ausstattung 

Nach HHR ist ein Notstromaggregat für die Versorgung sicherheitstechnischer Anlagen vorgesehen. 

Die Einspeisung ins Gebäude erfolgt über eine außen aufgestellte Hausanschlusssäule. Im Technikraum 

werden die Messeinrichtungen für das Wohnhaus und den Anbau angeordnet. 

Das Niederspannungsnetz im Gebäude erhält eine Potentialausgleichsschiene alle techn. Anlagen werden 

entsprechend der Vorschriften einbezogen. 

Die Ausstattung mit Stromkreisen, Schaltern, Steckdosen sowie Wand- und Deckenauslässen erfolgt 

angelehnt an den HEA Ausstattungswert 2 nach RAL-RG 678. 

Es werden Standard-Produkte eines renommierten Herstellers eingesetzt (z.B. GIRA, Busch & Jäger, 

Merten). 

Es werden handelsübliche Rauchwarnmelder nach Forderung der hessischen Bauordnung (HBO) ausgeführt. 

Alle Räume erhalten einfache Wand- oder Deckenleuchtenauslässe, welche im Rahmen der Ausführungsplanung 

mit den Architekten abgestimmt werden. 

Neben der Hausnummernleuchte werden an der Fassade nach Bedarf Außenleuchten installiert. 

Im Treppenhaus, allgemeinen Kellerräumen und Fluren erfolgt die Lichtschaltung über in den Leuchten 

verbaute Bewegungsmelder. Die Nennbeleuchtungsstärken werden an die „DIN für Beleuchtungsstärken 

an Arbeitsplätzen“ angelehnt ausgeführt. 

Das Gebäude wird mit einer Blitzschutzanlage versehen. 

Allen Bewohnern wird die Anschlussmöglichkeit an ein Notrufsystem bereitgestellt. 

Penthouse Sonderausstattung 

Sämtliche Wohnräume, Küchen und Flure werden mit für eine Fußbodenheizung geeigneten hochwertigen 

Belägen in Abstimmung mit den Architekten ausgestattet. 

Die Dachterrassen werden mit Megawood Premium Terrassenbelag o. gleichwertig ausgestattet. 

Das Penthouse wird mit Wannenbad, Dusche, Gäste-WC, Sauna ausgestattet. 

Fenster werden in Alu mit Einrichtungen für den sommerlichen Wärmeschutz ausgeführt. 

Im Wohnzimmer wird ein großzügiges Alu-Schiebeelemente geplant. 

Das Penthouse erhält zusätzlich eine Klimatisierung aller Wohn- und Schlafräume. 

Neubau ambulante Wohngruppe 

Vorbemerkung 

Der neu geplante eingeschossige Anbau beinhaltet eine Wohngruppe für sechs Bewohner mit einem 

ambulanten Pflegebedarf (ambulante Pflegewohngruppe), einem Gemeinschaftsraum für die zukünftigen 

Bewohner der 43 Wohnungen sowie die Räumlichkeiten des ambulanten Pflegedienstes. 

Beschreibung der Nutzung 

Ambulante Pflegegruppe 

6 Bewohner mit ambulantem Pflegebedarf bewohnen gemeinsam die barrierefreien Räume der ambulanten 

Pflegegruppe. Jeder Bewohner verfügt über ein eigenes Zimmer mit ca. 14 m², einem barrierefreien 

Bad gemäß DIN 18040-2. Allen Bewohnern der ambulanten Pflegegruppe steht innerhalb der 

Wohngruppe ein Raum mit Küche Wohnbereich und Gemeinschaftsterrasse zur Nutzung zur Verfügung. 

Gemeinschaftsraum 

Der Gemeinschaftsraum steht auch den Bewohnern des denkmalgeschützten Hochhauses für Freizeitaktivitäten 

mit einem Küchenbereich mit einer eingebauten Küche. Die Küche dient ausschließlich als 

Aufwärm- und Frühstücksküche. 

Dem Gemeinschaftsraum steht eine Terrasse zur Verfügung. 

Ambulanter Pflegedienst 

Der ambulante Pflegedienst verfügt über Büroräume, Toiletten und Umkleideräume 

Bauwerk-Baukonstruktion 

Der Anbau wird nicht unterkellert. Die Grundleitungen werden unter der Bodenplatte verlegt. 

Die Gründung erfolgt nach statischer Berechnung auf einer Bodenplatte oder mit Einzel- und Streifenfundamenten. 

Außenwände 

Die Wände werden in Mauerwerk oder Stahlbeton erstellt, nach statischen Erfordernissen. Die geschlossenen 

Fassadenflächen erhalten ein Wärmdämmverbundsystem gem. dem geplanten Standard 

des KfW Effizienzhaus 55. 

Türen und Fenster 

Die wärmeschutzverglasten Fenster werden gem. Anforderungen der aktuellen KfW Vorgaben für das 

Effizienzhaus 55 (Stand Dezember 2021) ausgeführt. 

Als Beschläge kommen Edelstahlbeschläge (Hoppe o. gleichwertig) für eine „Einhandbedienung“ zur 

Ausführung. 

Erforderliche Innenfensterbänke sind aus Melaminharz-Innenfensterbank-platten (Werzalith o. 

gleichwertig), Außenfensterbänke bestehen aus Aluminium bzw. Zinkblech. 

Innenwände 

Die tragenden Innenwände werden nach statischen Erfordernissen aus Mauerwerk bzw. Stahlbeton erstellt. 

Nichttragende Innenwände werden aus Mauerwerk oder als Gipskarton-Ständerwände mit doppelter 

Beplankung ausgeführt. 

- 52 - - 53 -

Innentüren 

Die Innentüren des Gemeinschaftsraumes und zu den Toiletten erhalten eine HPL Oberfläche und werden 

mit einer Stahlumfassungszarge gefasst. 

Die Zimmereingangstüren der ambulanten Wohngruppe sind im Lichten ca. 2,10m hohe Wohnraumtüren, 

bestehend aus einem flächigen Türblatt (Röhrenspanplatte als Einlage und OSB-Rahmen), diese 

erhalten eine Türdrückergarnitur. 

Die Büroräume des ambulanten Pflegedienstes werden mit Stahlumfassungszarge ausgestattet. 

Innenwandbekleidungen 

Die Innenwände, soweit sie aus Mauerwerk bzw. Beton bestehen, werden verputzt, Innenwände aus 

Gipskartonständerwerk werden glatt gespachtelt, in Qualität Q3. 

Im Gemeinschaftsraum, in der ambulanten Wohngruppe und in den Büroräumen des ambulanten 

Dienstes erhalten die Wände einen deckenden Anstrich mit Dispersionsfarbe, in heller Farbe. 

In den Bädern der Bewohnerzimmer werden die Wände der Bäder in der Höhe von 1,20m und im Bereich 

der Regenduschen raumhoch gefliest. 

Die Toiletten in Gemeinschaftsbereich (Übergang zu Bestand) und im ambulanten Pflegedienst werden 

in der Höhe von 1,20m gefliest 

Die Umkleideräume erhalten einen deckenden Anstrich mit Dispersionsfarbe. 

Decken 

Stahlbetondecken nach statischen Erfordernissen. 

Beton- bzw. Gipskartondecken werden glatt gespachtelt mit Dispersions-anstrich in Weiß, in Q3 Qualität. 

Bodenbeläge 

In der ambulanten Wohngruppe wird ein schwimmender Estrich mit Trittschalldämmung verlegt. 

Hier werden sämtliche Räume, auch die Bewohner Zimmer, mit für eine Fußbodenheizung geeignetem 

Vinylbelag ausgestattet. 

Die Bäder der Bewohnerzimmer sowie die Toiletten des Gemeinschaftsraums und des ambulanten 

Pflegedienstes erhalten einen Fliesenbelag. 

In den Büroräumen des ambulanten Pflegedienstes wird Kugelgarn (verlegt. 

Die Umkleideräume werden mit Linoleum Belag versehen. 

Terrassen werden gepflastert. 

Dächer 

Die Dächer sind Flach- und Gründächer nach Brandschutzanforderung geplant und erhalten eine Dämmung 

nach den Anforderungen des beantragten KfW Effizienzhausniveau 55. 

Abwasseranlagen 

Die zu entwässernden Objekte werden über Sammelleitungen aus Kunststoffrohr (schalloptimiert) 

oder SML-Rohr angeschlossen. Die Fallleitungen münden in die Grundleitungen aus KG-Rohr, welche 

unter der Bodenplatte verlegt werden. 

Sammel- und Fallleitungen werden vorwiegend in den Leichtbau-Installationswänden verlegt. 

Sanitärobjekte werden in wandhängender Ausführung vorgesehen. 

Armaturen werden als Einhebelstandard-Armatur, verchromt, ausgeführt. 

Der Ausführungsstandard wird als handelsüblicher Standard wie z.B. Hausmarken einzelner Großhändler 

vorgesehen. 

In jedem Bewohnerzimmer der Wohngruppe wird eine bodengleiche Regendusche (Ideal Standard o. 

gleichwertig) in der Größe 1,20x1,20m und Winkelgriff mit Brausehalter (HEWI o. gleichwertig) ausgeführt. 

Duschvorhangstangen werden installiert. 

Feuerlöschanlagen 

Im gesamten Gebäude werden Feuerlöscher nach Vorgaben Brandschutzkonzept angeordnet. 

Wärmeversorgungsanlagen - Heizung 

Die Wärmeerzeugung ist über einen neuen Fernwärmeanschluss im Bestandsgebäude vorgesehen. 

Die Wärmeverteilung erfolgt mit entspr. Regelgruppen. 

Hauptverteilleitungen werden in C-Stahl-Qualität mit einer Dämmung gem. DIN bzw. ENEV vorgesehen. 



Geplant wird derzeit, die Anlagen über ein Serviceunternehmen (Contracting) auszuführen. 

Alle Bereiche des Neubaus werden mit Fußbodenheizung ausgestattet. 

Lufttechnische Anlagen 

Mechanische Abluftanlagen / Einzelraumlüfter, gesteuert über Licht und Feuchtigkeit nach DIN 18017. 

Abluftführung über Dach. Die notwendige Frischluftzufuhr erfolgt über verdeckt liegende Fensterfalzlüfter. 

Elektroeinrichtung - Ausstattung 

Im Technikraum des Bestandgebäude werden die Messeinrichtungen für den Anbau angeordnet. 

Die Ausstattung mit Stromkreisen, Schaltern, Steckdosen sowie Wand- und Deckenauslässen erfolgt 

angelehnt an den HEA Ausstattungswert 2 nach RAL-RG 678. 

Es werden Standard-Produkte eines renommierten Herstellers eingesetzt (z.B. GIRA, Busch & Jäger, 

Merten). 

Es werden handelsübliche Rauchwarnmelder nach Forderung der hessischen Bauordnung (HBO) ausgeführt. 

Alle Räume erhalten einfache Wand- oder Deckenleuchtenauslässe, welche im Rahmen der Ausführungsplanung 

mit den Architekten abgestimmt werden. 

An der Fassade werden nach Bedarf Außenleuchten zur Beleuchtung der Zuwege installiert. 

Die Nennbeleuchtungsstärken werden an die „DIN für Beleuchtungsstärken an Arbeitsplätzen“ angelehnt 

ausgeführt. 

Allen Bewohnern wird die Anschlussmöglichkeit an ein Notrufsystem bereitgestellt. 

Wasseranlagen – Sanitäre Einrichtungen 

Die Hauptversorgungsstränge werden in Edelstahlrohr ausgeführt. Anschlussleitungen innerhalb der 

Einheiten werden in Kunststoff oder Edelstahl geplant. 

Sämtliche Ver- und Entsorgungsleitungen erhalten eine Dämmung nach DIN bzw. ENEV. 

Jeder Verbrauchsbereich erhält eine Zählvorrichtung zur Verbrauchserfassung. Die Zähler werden über 

ein Serviceunternehmen zur Verfügung gestellt. 

- 54 - - 55 -

RECHTLICHES, 

CHANCEN 

UND RISIKEN 

- 56 - - 57 -

CHANCEN & RISIKEN 

I. Vorbemerkungen: 

Mit diesem Prospekt sind wir, die Firma Sophie 

Projekt GmbH & Co. KG, als Bauträger und Verkäufer 

darum bemüht, Ihnen Informationen zu 

dem angebotenen Immobilienerwerb zu liefern 

und damit aus unserer Sicht wichtig erscheinende 

Punkte zu nennen, die für ihre Entscheidung 

von Bedeutung sein können. 

Unabhängig von unseren Hinweisen wird Ihnen 

empfohlen, unter Einschaltung von qualifizierten 

Beratern (Anwälten, Steuerberatern, 

Vermögensberatern, Bankfachleuten etc.) eine 

eingehende Überprüfung des angebotenen Objektes 

nebst allen damit im Zusammenhang 

stehenden Vertrags- und sonstigen Unterlagen 

durchführen zu lassen. 

Dem Erwerber ist es bei einem vertragsgerechten 

Verhalten durch seinen Vertragspartner 

nach dem Gesetz grundsätzlich nicht gestattet, 

die Aufhebung des Grundstückskaufvertrages 

zu verlangen oder den Rücktritt vom Vertrag zu 

erklären. Solche Möglichkeiten bestehen in der 

Regel nur, wenn sich die Verkäuferin ihrerseits 

vertragswidrig verhält. Gründe, die in der Person 

des Erwerbers liegen, zum Beispiel Finanzierungsschwierigkeiten 

oder einseitige Motive 

in der Person des Erwerbers, zum Beispiel der 

im Nachhinein auftretende Wunsch, die Erwerbskosten 

für eine andere Vermögensanlage 

oder die private Lebensführung zu verwenden, 

gestatten nicht den Rücktritt vom Vertrag. Den 

Erwerber trifft deshalb das Risiko, dass er am 

Grundstückskauf festhalten muss, auch wenn 

er aufgrund seiner persönlichen und wirtschaftlichen 

Verhältnisse daran nicht (mehr) 

festhalten will. Zum Verständnis des rechtlichen 

Konzepts des vorliegenden Angebots wird 

dem Erwerber empfohlen, die 14 Tage vor Beurkundung 

überlassenen Verträge zu lesen und 

bei Unklarheiten bspw. beim Notar nachzufragen 

Die angebotenen Eigentumswohnungen, Gemeinschaftsflächen, 

sowie die dazu gehörige 

Ambulante Wohngruppe sind langfristig an einen 

Betreiber für Betreutes Wohnen verpachtet. 

Einzelheiten hierzu können dem Pachtvertrag 

entnommen werden. 

Es geht also um eine langfristige und unternehmerisch 

orientierte Investition. Immobiles 

Eigentum gilt in Deutschland als wertbeständig 

und ist - wie die Vergangenheit recht durchgängig 

gezeigt hat - im Hinblick auf die Langfristigkeit 

mit der Chance verbunden, auch 

Wertsteigerungen realisieren zu können. Insbesondere 

in Zeiten von hoher Inflation. 

Ein Immobilienerwerb kann auch zu einem 

Vermögensverlust führen, wenn z.B. im Falle 

einer Fremdvermietung ein Mietausfall eintritt 

und gleichwohl im Falle einer Finanzierung des 

Objektes hohe Kapitaldienstleistungen (Zinsen 

und Tilgung) erbracht werden müssen. 

Es gibt keine Gewähr dafür, dass die zurzeit der 

Prospektherausgabe geltenden Steuergesetze 

und Verordnungen sowie die Finanzrechtsprechung 

und Verwaltungspraxis in unveränderter 

Form fortbestehen bleiben. Zum Beispiel lässt 

sich allgemein nicht abschätzen, ob die in den 

Bauträgerverträgen vorgenommene Aufgliederung 

nach Anteil Grund und Boden, Anteil an 

der Außenanlage, Anteil der Sanierungskosten 

und Anteil am Gebäude in der dort angegebenen 

Höhe von den zuständigen Behörden akzeptiert 

wird. Abweichende Interpretationen 

durch die Finanzbehörden können nicht ausgeschlossen 

werden. Erläuterungen der steuerlichen 

Behandlung der Investition – soweit in 

diesem Prospekt überhaupt vorhanden – spiegeln 

nur grundsätzlich denkbare Rahmenbedingungen 

wider und ersetzen in keinem Fall 

die persönliche und individuell auf den Erwerber 

abgestimmte Steuerberatung. Für das Erreichen 

vom Investor verfolgter steuerlicher 

und/oder wirtschaftlicher Ziele kann daher 

weder von der Verkäuferin noch einem Vermittler 

eine Haftung übernommen werden. Die 

Verkäuferin hat niemanden bevollmächtigt, in 

ihrem Namen potenzielle Kaufinteressenten zu 

den angebotenen Immobilien, insbesondere zu 

den Kosten, der Finanzierung, den steuerlichen 

und sonstigen finanziellen Auswirkungen zu 

beraten. 

Diese allgemeinen Hinweise vorausgeschickt, 

gehen wir nachfolgend auf die möglichen Vorund 

Nachteile, die Chancen und Risiken einer 

Immobilieninvestition näher ein, ohne dass 

hierbei die Reihenfolge eine gewichtende Wertung 

darstellt: 

#01. Die Firma Sophie Projekt GmbH & Co. KG 

bietet den Kauf von Teil- und Wohnungseigentum 

im Sinne des Wohneigentumsgesetzes 

(WEG) an: Bode Turm, Sophienstraße 1, 34117 

Kassel. Bei der Stadt Kassel handelt es sich um 

die einzige Großstadt in Nordhessen und die 

drittgrößte Stadt Hessens mit ca. 207.000 Einwohnern. 

#02. Da jeder Erwerber einer Einheit in dem 

Objekt Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft 

nach WEG wird, ergeben sich aus 

diesem Gesetz für den Erwerber Rechte und 

Pflichten. Das Eigentum muss ordnungsgemäß 

verwaltet werden. Es ist eine Instandhaltungsrücklage 

zu bilden. Die näheren Einzelheiten ergeben 

sich aus dem Gesetz und der diesem Angebot 

zugrunde liegenden Teilungserklärung. 

Bezüglich der Höhe der zu vereinbarenden Instandhaltungsrücklage 

ist ausdrücklich darauf 

hinzuweisen, dass es nicht auszuschließen ist, 

dass - insbesondere nach Ablauf der Gewährleistungsfristen 

- Instandsetzungsarbeiten 

notwendig werden, die durch die zu bildende 

Rücklage nicht oder nicht ganz abgedeckt werden 

können. 

In einem solchen Falle sind die erforderlichen 

Mittel ggfs. im Rahmen einer Sonderumlage 

durch den WEG-Verwalter einzufordern und 

von den Eigentümern anteilig aufzubringen. 

Alle Eigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft 

haften gesamtschuldnerisch für 

die Verbindlichkeiten der Eigentümergemeinschaft. 

Sollte also z.B. ein Miteigentümer seine 

geschuldeten Wohngeldzahlungen nicht mehr 

erbringen können, besteht gleichwohl für die 

anderen Eigentümer die Pflicht zur ordnungsgemäßen 

Verwaltung weiterhin fort. Die Eigentümergemeinschaft 

haftet also gegenüber 

Dritten für begründete Forderungen diesen 

gegenüber - und zwar haftet jeder Eigentümer 

der Gemeinschaft nach den Verhältnissen seines 

Miteigentumsanteils. 

In diesem Zusammenhang muss auch bedacht 

werden, dass evtl. alle Betriebskosten des Objektes, 

für die die Haushaltsgeldzahlungen 

durch Miteigentümer nicht mehr erbracht werden, 

von den übrigen Eigentümern zu tragen 

sind. 

#03. Es wird hierbei der Erwerb von noch zu 

modernisierenden Bestands- bzw. Neubau- 

Einheiten im Wege eines Kaufvertrages mit Modernisierungs- 

bzw. Bauverpflichtung zu einem 

Festpreis (Bauträgervertrag) angeboten. Gültigkeit 

haben ausschließlich die notariell abgeschlossenen 

Verträge. 

Das Objekt, in dem sich nach Fertigstellung 

der Arbeiten 43 Eigentumswohnungen befinden 

werden, ist denkmalgeschützt. Die Ausbaumaßnahmen 

erfolgen nach einer detaillierten 

Baubeschreibung, so dass der Erwerber 

eine schlüsselfertig modernisierte, bzw. hergestellte 

Wohneinheit nebst Gemeinschaftsflächen 

zum Eigentum erhält. Ferner wird auf 

dem Grundstück eine Ambulante Wohngruppe 

errichtet, welche zum Teileigentum zählt. Baurisiken 

und Kostensteigerung trägt der Verkäufer, 

soweit Kostensteigerungen nicht durch 

Sonderwünsche des Erwerbers verursacht und 

mit ihm vereinbart worden sind. Zahlungen des 

Erwerbers erfolgen unter Berücksichtigung der 

Regelungen der Makler- und Bauträgerverordnung 

(MaBV). Damit wird abgesichert, dass vom 

Erwerber Zuzahlungen im Gegenwert der erbrachten 

Bauleistungen erfolgen müssen. 

Die Realisierung von Planungen stehen stets 

unter dem Vorbehalt seitens der Genehmigungsfähigkeit 

der zuständigen Behörden und 

der Denkmalpflege. 

#04. Die Verkäuferin achtet darauf, dass der 

jeweilige Erwerber einer Einheit den Nachweis 

für die Finanzierung seines Kaufobjektes führen 

kann, also nach marktüblicher Gepflogenheit 

die Kapitaldienstfähigkeit des Erwerbers gegeben 

ist. 

#05. Die Firma Sophie Projekt GmbH & Co. KG 

ist Prospektherausgeber, Bauträger und Verkäufer 

des hier angebotenen Objekts mit dem 

Sitz Werner-Hilpert-Straße 21, 34117 Kassel, 

und wurde im Handelsregister des AG Kassel 

unter HRA 17991 am 01.02 2021 eingetragen. 

Alleinvertretungsberechtigter Geschäftsführer 

ist Herr Manfred Baker. Die Firma Sophie Projekt 

GmbH & Co. KG haftet in ihrer Funktion als 

Prospektherausgeber für die darin gemachten 

Angaben. 

#06. Im Rahmen des Bauträgervertrages trägt 

jeder Teil das Risiko, da der andere Vertragspartner 

leistungsunfähig werden könnte. Durch 

die nach Abschluss des Bauträgervertrages unverzüglich 

zu Gunsten des Erwerbers einzutragende 

Auflassungsvormerkung erhält diese 

nur eine teilweise Sicherheit, da im Falle 

der Insolvenz der Verkäuferin/des Bauträgers 

kein rechtlicher Anspruch auf Fertigstellung 

der Baumaßnahmen gegeben ist. Hier würde es 

weiterer Verhandlung mit allen Beteiligten (Erwerbern, 

finanzierenden Kreditinstituten, etc.) 

bedürfen, um eine Fertigstellungsmaßnahme 

zu organisieren. Die Erfolgsaussichten hierfür 

können nicht pauschal beurteilt werden, so dass 

- 58 - - 59 -

dem Erwerber im Falle einer solchen Entwicklung 

ein Schaden droht. 

Zu beachten bleibt, dass sowohl bei einer solchen 

- eventuell Insolvenzbedingten - Verzögerung 

oder gar einer fehlenden Fertigstellung 

der Käufer die Kapital- Dienstleistungen für die 

Kaufpreisfinanzierung aufbringen muss, ohne 

dass er Mieteinnahmen aus dem Objekt generieren 

und dieses selbst nutzen kann. 

#07. Besichtigen Sie bitte persönlich - ggfs. mit 

der Unterstützung ihrer fachlichen Berater - 

den Standort der Immobilie, damit sie sich ein 

umfassendes Bild von den bahn- und straßenverkehrsrechtlichen 

Gegebenheiten machen 

können, da sowohl die jetzt gegebenen Vorort- 

Verhältnisse als auch mögliche Veränderungen 

des Umfeldes in der Zukunft den Wert der Immobilie 

erhöhen oder herabsetzen können. Dies 

gilt auch für die Höhe der erzielbaren Mieten. In 

diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass 

die Stadt Kassel einen Mietspiegel erstellen ließ, 

über deren Inhalt sich der Erwerber informieren 

kann, um so im Falle der vorgesehenen oder 

später notwendig werdenden Vermietung die 

entsprechenden Berechnungen für sich anstellen 

zu können. 

#08. Im Rahmen der Finanzierung ist auch zu 

bedenken, dass bei Mieterwechsel oder bei veränderten 

Marktverhältnissen Zwischenzeiten 

entstehen können, in denen keine oder niedrigere 

Mieten als erwartet erzielt werden können. 

Solche möglichen Vertragsauswirkungen sind 

im Rahmen einer Finanzierung von Bedeutung 

und müssen in Ihre Planungen einbezogen werden. 

Die Fremdfinanzierung des Immobilienerwerbs 

erhöht die Erwerbs- und die laufenden Kosten. 

Der Erwerber hat die sogenannten Bereitstellungszinsen 

(vom Zeitpunkt des Darlehensvertragsabschlusses 

bis zur Auszahlung der 

gesamten Darlehenssumme), die laufenden 

Kreditzinsen, die Bearbeitungsgebühren der 

Bank, ein eventuelles Agio, eventuelle Gebühren 

für Finanzierungsvermittlung etc. und die 

Tilgung und/oder eventuell Bausparbeiträge 

zur späteren Tilgung zu tragen. Der Erwerber 

trägt das Risiko, dass die für die Aufnahme von 

Fremdmitteln aufzuwendenden Kosten nicht 

durch laufende Einnahmen aus Vermietung - 

oder durch sonstige Vorteile, die sich der Erwerber 

erwartet, z.B. Steuerersparnisse, abgedeckt 

sind. Der Einsatz und die Höhe von Eigenkapital 

oder geliehenem Geld sowie die dafür zu bezahlenden 

Zinsen hat bei der Vermietung steuerliche 

Konsequenzen, wobei auch die Finanzierungsart 

zu berücksichtigen ist. Zum Beispiel 

führt die Aufnahme eines Annuitätendarlehens 

durch das Sinken der Zinsen über die Laufzeit zu 

einem abnehmenden Steuerspareffekt. 

#09. Die zu erwerberbende Wohneinheit ist 

langfristig an einen Betreiber verpachtet. Eine 

Selbstnutzung ist im Zeitraum der Pachtzeit daher 

nicht möglich. Ist vorgesehen, dass die zu erwerbende 

Wohneinheit veräußert wird, muss 

bedacht werden, dass im Falle einer ansonsten 

jederzeit möglichen - Veräußerung diejenigen 

Kaufinteressenten wohl nicht in Frage kommen, 

die eine Eigennutzung des zu erwerbenden Objektes 

benötigen, da diese Interessenten, bei einem 

eventuell noch bestehenden Pachtvertrag, 

keinen Eigenbedarf für die betreffende Wohneinheit 

für sich in Anspruch nehmen können. 

Daher ist in einem solchen Fall bei einer späteren 

Veräußerungsabsicht und einem noch bestehenden 

Pachtvertrag für dieses Objekt der 

Fokus auf Kapitalanleger zu legen. 

Je nach Finanzierung ist im Übrigen im Falle 

einer Weiterveräußerung der Einheit zu bedenken, 

dass die Banken grundsätzlich zur Geltendmachung 

von Vorfälligkeitsentschädigungen 

für das ausgegebene Darlehen berechtigt 

sind. 

#10. Die Ausführungen zu Finanzierungsfragen, 

die in diesem Prospekt gemacht werden, stellen 

nur Hinweise dar. Eine Finanzierungsberatung 

erfolgt durch die Verkäuferin nicht. Dem Erwerber 

wird jedoch dringend anheimgegeben, zu 

prüfen, ob er im Falle eines ganz oder teilweise 

aus Kreditmitteln erfolgten Erwerbs der Immobilie, 

die Zins- und Tilgungsleistungen sowie die 

Haushaltsgeldzahlungen auch ohne Mieteinnahmen 

leisten kann. Falls diese Möglichkeiten 

nicht bestehen, ist von einer solcher Investition 

dringend abzuraten, da sich ein Erwerber nicht 

auf mögliche Steuerersparnisse zum Zwecke der 

Finanzierung verlassen kann. Ebenfalls im Hinblick 

auf die Tatsache, dass sich das persönliche 

Einkommen und damit die gesamte persönliche 

steuerliche Situation des Erwerbers nachhaltig 

verändern kann. Die Verkäuferin übernimmt 

für das Erreichen vom Erwerber evtl. angestrebter 

steuerlichen Vorteile - gleich welcher 

Art - keinerlei Gewähr und hat insoweit auch 

keine Angaben/Zusagen gemacht, weshalb die 

Verkäuferin auch nicht für Aussagen und/oder 

Empfehlungen eines vom Erwerber zugezogenen 

Anlageberaters, Anlagevermittlers oder 

Vermögensberaters haftet. Der Erwerber hat zu 

beachten, dass im Rahmen der Fremdfinanzierung 

des Immobilienerwerbs damit verbundene 

Kostensteigerung entstehen (langlaufende 

Kreditzinsen, Bearbeitungsgebühren der Bank, 

eventuelle Vermittlungsgebühren für die Finanzierung, 

Bereitstellungszinsen usw.). 

Deshalb sollte der Erwerber unbedingt darauf 

achten, dass im gesamten Zeitraum, für den der 

Kredit gewährt ist, die Tilgungsumfänge und 

die Zinsfestschreibung auf die persönlichen 

finanziellen Verhältnisse des Erwerbers ausgelegt 

und mit einem entsprechenden Sicherheitspuffer 

berechnet sind. Die Langfristigkeit 

der Immobilieninvestition steht unabhängig 

von der Möglichkeit, eine solche Immobilie jederzeit 

veräußern zu können, im Vordergrund. 

Es ist jedoch die steuerliche Folge zu beachten 

(“Spekulationssteuer”). Wird eine Wohnung 

nicht selbst genutzt und wird diese Immobilie 

im Privatvermögen gehalten, unterliegt ein 

Veräußerungsgewinn derzeit einer Spekulationssteuer, 

wenn zwischen der Anschaffung und 

der Veräußerung nicht mehr als 10 Jahre liegen. 

Auch kann nicht spekulativ davon ausgegangen 

werden, dass ein bei einem Wiederverkauf ein 

die Anschaffungskosten übersteigender Erlös 

erzielt wird. 

#11. Risiken können sich aus Epidemien ergeben. 

Durch das Auftreten von Krankheitswellen 

kann der Immobilienmarkt geschwächt werden. 

Epidemien können zu Verzögerungen im Genehmigungsverfahren 

sowie bei der Errichtung 

führen. Weiterhin können Lieferengpässe bei 

notwendigen Materialien auftreten. Der Verkauf 

von Immobilien kann durch die sinkende Wirtschaftskraft 

erschwert werden. 

II. Zusammenfassung: 

1. Die vorstehenden Ausführungen zu den 

Chancen und Risiken eines Immobilienerwerbs 

der angebotenen Art erheben keinen Anspruch 

auf Vollständigkeit und ersetzen keineswegs 

die für den Erwerbsinteressenten notwendige 

allumfassende qualifizierte Beratung durch 

Dritte aus allen in Betracht kommenden Fachgebieten. 

Hier ist eine individuelle Prüfung unter 

Berücksichtigung der Erwerbersituation von 

diesem zu veranlassen, wobei sämtliche Vertragsunterlagen 

nebst Teilungserklärung in die 

Prüfung einzubeziehen sind, da sich aus diesen 

Urkunden die beiderseitigen Rechte und Pflichten 

unter Einschluss der Gewährleistungsansprüche 

ergeben. 

Die in den Plänen und Ansichten dargestellte 

Möblierung stellt nur einen Einrichtungsvorschlag 

dar und ist nicht Vertragsbestandteil. 

Maßgeblich ist der Text der Baubeschreibung. 

Ebenso handelt es sich bei einer 3D-Visualisierung 

(Rendering) der Objekte um eine künstlerische 

Darstellung die von der künftigen Realität 

abweichen kann 

Hierbei ist zu beachten, dass die Teilungserklärung 

und die in dem Prospektunterlagen 

enthaltenen Zeichnungen nicht für eine Maßentnahme 

geeignet sind. Falls maßstabsgerechte 

Pläne und benötigt werden, sind diese 

bei der Verkäuferin anzufordern. Darüber hinaus 

ist festzuhalten, dass im Rahmen der Ausführungsplanung 

und während der Bauphase 

mögliche Planungsgegebenheiten näher konkretisiert 

und/oder geändert werden. Grundlage 

der Erwerbsentscheide sind und bleiben ausschließlich 

die Pläne und die Baubeschreibung, 

wie sie in der Teilungserklärung beigefügt sind. 

Dritte, insbesondere selbstständige Anlageberater 

und/oder Makler sind nicht berechtigt, 

Angaben zu machen die von dem Prospekt Inhalt 

und den in Bezug genommenen Unterlagen 

abweichen. 

Für den Inhalt des Exposés sind nur die bis 

zum Erstellungszeitpunkt bekannten Sachverhalte 

maßgebend. Änderungen im Bereich des 

Pachtvertrages, der Planungs- Wohnflächen- 

Grundriss- und Bauausführung stehen unter 

dem Vorbehalt der jederzeit möglichen Veränderung. 

Grundlage für eine Kaufentscheidung kann diese 

Broschüre daher nicht sein. Allein der Inhalt 

eines notariellen Kaufvertrags ist maßgeblich. 

Veröffentlichungen aus der Broschüre bedürfen 

hinsichtlich aller Bestandteile grundsätzlich 

unserer Genehmigung als Herausgeberin. 

Herausgeberin: 

Sophie Projekt GmbH & Co.KG 

Werner-Hilpert-Straße 21 

34117 Kassel 

Stand: Februar 2023 

- 60 - - 61 -

RECHTLICHE GRUNDLAGEN 

Nachfolgend erhalten Sie weiterführende Informationen 

rund um das Projekt, zur Verkäuferin, 

Pächterin und den Rechten und Pflichten der 

Käufer einer Eigentumswohnung. 

Das Vorhaben 

Mit dem Modell „Service-Wohnen“ ist es für 

immer mehr Menschen möglich, im Alter größtmögliche 

Unabhängigkeit mit einem Höchstmaß 

an Sicherheit zu verbinden. So wird den 

Bewohnern ein gleichsam abwechslungsreiches 

wie homogenes Lebensumfeld geschaffen. 

Die Verkäuferin plant das auf dem Grundstück 

befindliche leer stehende Bestandsobjekt zu 

entkernen und unter heutigen energetischen 

Anforderungen neu aufzubauen. Aus den bestehenden 

51 kleinteiligen Apartments sollen 43 

moderne barrierefreie Wohnungen entstehen. 

Das Bestandsobjekt ist ein Kulturdenkmal und 

steht unter Denkmalschutz, so dass Erwerber 

die Möglichkeit haben, die anteiligen Sanierungskosten 

gesondert steuerlich geltend zu 

machen. 

Das Grundstück 

Die Sophie Projekt GmbH & Co.KG ist Eigentümerin 

des Grundstücks im Grundbuch von Kassel, 

Amtsgericht Kassel, Blatt 12983, Gemarkung 

Kassel, Flur 10, Flurstück 14/19 mit einer Größe 

von 3.004 qm. Das Grundstück ist mit einem 

denkmalgeschützten Bestandsobjekt, Baujahr 

1953, mit z.Zt. 51 Wohneinheiten auf 11 Etagen 

und einem Penthouse bebaut. 

In Abteilung II sind derzeit keine Belastungen 

und Rechte eingetragen. Es werden Dienstbarkeiten 

zur Errichtung und dem Betrieb von 

Funk-Antennen auf der Dachfläche des Penthouses 

eingetragen. Diese Rechte werden von 

den Käufern übernommen. 

Es erfolgt eine lastenfreie Übergabe an den jeweiligen 

Erwerber. 

Baugenehmigung 

Ein Antrag auf Baugenehmigung nebst Bauantrag 

für die Sanierung des Bestandsobjektes 

Bode-Turm und den Bau einer Ambulanten 

Wohngruppe auf dem Grundstück Sophienstraße 

1 in 34117 Kassel wurde von der Sophie Projekt 

GmbH & Co. KG, mit Antrag auf Erteilung 

einer bauaufsichtlichen Genehmigung, welcher 

am 21.01.2022 bei der zuständigen Behörde einging, 

gestellt. Die Baugenehmigung wurde am 

01.11.2022 unter dem Az.: 2022-0087 erteilt. 

Der Kaufvertrag 

Jeder zukünftige Käufer erhält mindestens 14 

Tage vor Beurkundung des Kaufvertragsangebotes 

eine Abschrift folgender Unterlagen: 

Kaufvertragsangebot, Grundlagenurkunde und 

Teilungserklärung. Die Verkäuferin schließt 

mit dem Erwerber einen notariellen Kaufvertrag 

über das betreffende Sondereigentum der 

Wohneinheit nebst Teileigentum und Gemeinschaftsfläche 

ab. In diesem Vertrag werden die 

wesentlichen Punkte bezüglich Kaufpreis, Fertigstellung, 

und Zahlungszeitpunkt geregelt. In 

einer Grundlagenurkunde als Bestandteil des 

Kaufvertrages befinden sich u.a. die Teilungserklärung, 

der Pachtvertrag nebst Nachträgen, 

die Baubeschreibung, die Flächenberechnungen 

und weitere Informationen und Anlagen zum 

Objekt und Bauvorhaben. 

Der Kaufpreis des Erwerbers wird jedoch erst 

nach Rechtswirksamkeit des Vertrages und 

Vorliegen aller zu seinem Vollzug erforderlichen 

Genehmigungen, der grundbuchrechtliche 

Vollzug der Teilungserklärung und die 

Eintragung der Vormerkung zur Sicherung des 

Anspruches auf Eigentumsübertragung für den 

Käufer im Grundbuch, Sicherung der Freistellung 

des Vertragsobjektes von allen Belastungen 

und Beschränkungen, die der Vormerkung 

im Rang vorgehen oder gleichstehen, soweit sie 

nicht nach dem Kaufvertrag vom Käufer übernommen 

werden und mit zu übertragen sind, 

fällig. Die Fälligkeit des Kaufpreises richtet sich 

nach §3 der Makler- und Bauträgerverordnung 

(MaBV). Der Kaufpreis wird nach folgendem 

Zahlungsplan durch den Bauträger abgerufen: 

Die Kaufpreisraten sind nach Baufortschritt wie 

folgt fällig: 

25 % nach Vertragsabschluss, Beginn der Erd 

arbeiten 

28 % nach Rohbaufertigstellung (ohne Dachdeckung) 

11,9 % nach Herstellung der Dachflächen, 

Dachrinnen, nach Rohinstallation der 

Heizungs- und Elektroanlagen, 

nach Rohinstallation der Sanitäranlagen 

7 % Für die Fertigstellung Fenstereinbau 

inkl. Verglasung 

9,1 % Für die Fertigstellung Fassadenarbeiten 

10,5 % Für Innenputze, ausgenommen Beiputz 

arbeiten, für den Estrich und Fliesen 

arbeiten im Sanitärbereich und nach 

Bezugsfertigkeit Zug um Zug gegen Besitzübergabe 

3,5 % Nach vollständiger Fertigstellung 

5,0 % Sicherheitseinbehalt von 5% aus der 

ersten Rate 

________ 

100 % 

In der ersten Rate ist ein Sicherheitseinbehalt in 

Höhe von 5 % des Gesamtkaufpreises gemäß § 

632 a BGB berücksichtigt und bereits in Abzug 

gebracht. Dieser Sicherheitseinbehalt ist mit der 

7. Rate zur Zahlung fällig, wenn der Vertragsgegenstand 

vertragsgemäß ohne wesentliche 

Mängel fertiggestellt ist. Im Übrigen gelten die 

gesetzlichen Bestimmungen. 

Anstelle der genannten Fälligkeitsvoraussetzungen 

kann die Verkäuferin in Höhe der jeweils 

fälligen Beträge dem Käufer oder dessen 

Kaufpreis finanzierenden Gläubigern ersatzweise 

eine selbstschuldnerische Bankbürgschaft 

gemäß § 7 MaBV einer inländischen 

Bank oder Sparkasse, zur Absicherung aller etwaigen 

Ansprüche des Käufers auf Rückgewähr 

oder Auszahlung der von ihm geleisteten Vermögenswerte, 

auf seine Kosten zur Verfügung 

stellen. 

Sofern Globalgrundpfandrechte auf dem 

Grundbesitz eingetragen sind oder werden, ist 

die Lastenfreistellung gesichert, wenn dem 

amtierenden Notar (§ 3 Abs. 1 MaBV) der Gläubigerin 

vorliegt, wonach nicht zu übernehmende 

Grundpfandrechte gelöscht werden, und 

zwar, wenn das Bauvorhaben vollendet wird, 

unverzüglich nach Zahlung der geschuldeten 

Vertragssumme durch den Käufer. Für den Fall, 

dass das Bauvorhaben nicht vollendet wird, 

kann sich der Gläubiger vorbehalten, anstelle 

der Freistellung alle vom Käufer vertragsgemäß 

geleisteten Zahlungen bis zum anteiligen Wert 

des Vertragsobjektes zurückzuzahlen. Diese Erklärung 

muss dem Käufer ausgehändigt sein. 

Der Kaufpreis ist ein Festpreis und untergliedert 

sich für die Einheiten Nrn. 1 – 43 gem. Aufteilungsplan, 

das heißt, die Bereiche „Betreutes 

Wohnen“ und „Ambulante Tagespflege“ in 

folgende Bereiche: 

Für den Bereich „Betreutes Wohnen“ (Bestand): 

Anteil von Grund und Boden, dem Anteil 

am Gebäude (Altbausubstanz) und den Sanierungskosten. 

Für den Bereich „Ambulante Wohngruppe“ 

(Neubau) untergliedert sich der Kaufpreis in 

zwei Bereiche: Dem Anteil von Grund und Boden 

und den Baukosten. 

Im Kaufpreis enthalten sind: 

- Die schlüsselfertige Erstellung 

- Sämtliche Baunebenkosten 

- Anschlusskosten für die erstmalige 

Herstellung 

- Kosten der Lastenfreistellung 

- Vertriebskosten 

Nicht im Kaufpreis enthalten sind: 

- Die Grunderwerbssteuer (derzeit 6%) 

- Finanzierungskosten der Immobilie 

- Zwischenfinanzierungskosten Kaufpreis 

- Ggf. zukünftige Erschließungskosten 

- Kosten der Lastenfreistellung 

- Kosten der Beratung durch Fachberufe 

Abnahme des Kaufgegenstandes 

Die Abnahme des Vertragsgegenstandes erfolgt 

nach gemeinsamer Begehung. Verkäuferin und 

Käufer verpflichten sich dabei gegenseitig zur 

Mitwirkung bei der Abnahme. Der Abnahmetermin 

für das Sondereigentum, Teileigentum 

und das Gemeinschaftseigentum ist dem 

Käufer jeweils mindestens 14 Tage im Voraus 

schriftlich mitzuteilen. Erscheint der Käufer 

zum jeweiligen Termin nicht, gilt das jeweilige 

Vertragsobjekt nach einer weiteren vom der 

Verkäuferin zu setzenden Frist von mindestens 

12 Tagen als abgenommen, sofern innerhalb der 

Nachfrist keine förmliche Abnahme zustande 

kommt. Der Käufer ist bei der Setzung der 

Nachfrist auf die hier vorgesehene Bedeutung 

seines Verhaltens besonders hinzuweisen. Der 

Käufer ist berechtigt, jedoch nicht verpflichtet, 

dem Wohnungseigentumsverwalter oder einer 

- 62 - - 63 -

sonstigen Person eine (jederzeit widerrufbare) 

Vollmacht zur Erteilung der Abnahme des oder 

Gemeinschaftseigentums zu erteilen. Andere 

Formen der Abnahme sind nicht ausgeschlossen. 

Nach der gesetzlichen Regelung des § 640 Abs. 

1 Satz 3 BGB steht es der Abnahme gleich, wenn 

der Käufer das Werk nicht innerhalb einer 

ihm vom Bauträger bestimmten angemessenen 

Frist abnimmt, obwohl er dazu verpflichtet 

ist. Die Übergabe der Seniorenwohnanlage 

an den Pächter soll durch die Verkäuferin und 

den Wohnungseigentumsverwalter gemeinsam 

erfolgen. Mit Übergabe des Kaufgegenstandes, 

vorbehaltlich der Zahlung des vollständigen 

Kaufpreises, gehen Besitz, Nutzen und Lasten, 

insbesondere die laufenden Steuern und öffentliche 

Abgaben, auf den Käufer über. 

Kaufvermittlung 

Für den Verkauf der Wohneinheiten informieren 

unabhängige Vermittler über die Möglichkeiten 

eines Abschluss eines notariellen Kaufvertrages 

und stellen dem Interessenten die notwendigen 

Unterlagen zur Verfügung. Der Vermittler erhält 

von der Verkäuferin hierfür eine Vermittlungsgebühr. 

Bau- und Ausstattungsbeschreibung 

Die Sanierung und Realisierung des Bode Turms 

Kassel und der Neubau der Ambulanten Wohngruppe 

erfolgt nach den anerkannten Regeln 

der Technik unter Beachtung der DIN-Normen, 

der Baugenehmigung und sämtlicher gesetzlicher 

Bestimmungen die zum Zeitpunkt der Planung 

ihre Gültigkeit haben. 

Die Teilungserklärung (Grundlagenurkunde) 

enthält eine umfassende Baubeschreibung der 

technischen Gebäudeausrüstung und kann daher 

hier nicht vollumfänglich wieder gegeben 

werden. Eine Einsicht in die gesamtumfassende 

Baubeschreibung ist jedoch jederzeit möglich. 

Vertragspartner 

Die gesamte WEG-Anlage und somit auch der 

Vertragsgegenstand selbst ist gemäß Pachtvertrag 

vom 17.02.2022 an die WDG GmbH, eine 

Tochtergesellschaft der Cosiq GmbH Berlin, auf 

Dauer von 25 Jahren (Grundpachtzeit), verpachtet. 

Der geplante Pachtbeginn mit Übergabe ist 

vertraglich auf spätestens 15.11.2024 festgelegt. 

Sobald der Erwerber den Kaufgegenstand abgenommen 

und seinen Kaufpreis vollständig bezahlt 

hat, geht der Besitz auf ihn über und er 

tritt schuldrechtlich in dieses Pachtverhältnis 

mit dem Betreiber ein. Die Verkäuferin haftet 

nur dafür, dass der Betreiber bis zu diesem 

Zeitpunkt keinen Rücktritt, keine Kündigung 

oder Widerruf erklärt hat. Im Übrigen wird eine 

Haftung oder Garantie der Verkäuferin in Bezug 

auf den Pachtvertrag nicht übernommen. Insbesondere 

wird eine Haftung der Verkäuferin 

für Fortbestand und Güte des Pachtverhältnisses, 

Bonität des Pächters oder erzielbare Pacht 

seitens des Veräußerers nicht übernommen. 

Eine eintretende Zahlungsunfähigkeit der Betreiberin 

stellt damit ein Risiko des Käufers da. 

Käufer einer Betreiberimmobilie bzw. – wie 

hier – eine Eigentumswohnung mit einem Betreiber 

müssen sich im Klaren darüber sein, 

dass sie letztendlich in einen Betrieb investieren, 

aus dem der jeweilige Betreiber – hier die 

Pächterin WDG GmbH – als einziger Mieter die 

Miete für mindestens 25 Jahre erwirtschaften 

muss. Diese wechselseitige Abhängigkeit von 

Pächter und Verpächter erfordern eine ausgewogene 

Gestaltung des Nutzungskonzepts, 

bei welchem zum einen die Renditeinteressen 

des Eigentümers und zum anderen der vom 

Verpächter angestrebte Vermietungsgewinn 

berücksichtigt werden müssen. Die Verkäuferin 

hat mit der Betreiberin WDG GmbH einen 

Pachtvertrag über das gesamte Objekt mit allen 

WEG-Einheiten, der Ambulanten Wohngruppe 

im Neubau, nebst dem Gemeinschaftseigentum, 

d.h. insbesondere den Außenanlagen, 

dem Treppenhaus, Dach und Fach verhandelt 

und am 17.02.2022 abgeschlossen. Mit Verkauf 

der einzelnen Wohneinheiten treten die jeweils 

neuen Eigentümer in den Pachtvertrag und damit 

in die Verpächter Stellung ein. Dies hat zur 

Folge, dass grundsätzlich alle Investoren, die 

Eigentum an dem Pachtgegenstand der Pächterin 

erworben haben, auch nur gemeinschaftlich 

bspw. kündigen können und umgekehrt, die 

Pächterin auch nur gegen alle zusammen die 

Kündigung aussprechen kann. Die Erwerber der 

Wohneinheiten befinden sich mithin in einer 

Vermietergemeinschaft. 

Der Pachtvertrag- 

Wesentliche Merkmale 

Bei der WDG GmbH handelt es sich um eine 

100% Tochtergesellschaft der Cosiq GmbH Berlin, 

welche als sehr versierte Betreiberin bundesweit 

über 17 Standorten betreibt und dort 

Dienstleistungen im Bereich Pflege, Betreuungsbedarf 

und Wohnen mit Service anbietet. 

Die Muttergesellschaft Cosiq GmbH hat für ihre 

Tochtergesellschaft eine Patronaterklärung für 

die Pacht abgegeben. 

Die Pächterin pachtet sämtliche Sondereigentumseinheiten 

(SE), Teileigentumseinheiten 

(TE) und Miteigentumseinheiten des Gemeinschaftseigentum 

(MEA) für 25 Jahre mit zweimaliger 

Option der Verlängerung um 5 Jahre. 

Die Pacht ist für die ersten vier Jahre fest vereinbart 

ab dem fünften Jahr indexiert. Es gelten 

somit sämtliche Rechte und Pflichten aus dem 

Pachtvertrag auch für den jeweiligen Eigentümer 

des Sonder-, Teil- und Gemeinschaftseigentums 

als Verpächter entsprechend. Der 

Erwerber übernimmt mit Abschluss des Kaufvertrages 

alle Rechte und Pflichten aus dem 

jeweiligen Pachtvertrag und seinen Anlagen 

in Bezug auf den von ihm jeweils erworbenen 

Kaufgegenstand (Teileigentum und Anteil Gemeinschaftseigentum). 

Der Pachtvertrag im Ganzen geht auf die Eigentümergemeinschaft 

über um eine einheitliche 

Nutzung der während der Dauer des Pachtverhältnisses 

sicher zu stellen. Die Eigentümergemeinschaft 

als Verpächterin übernimmt somit 

alle Rechte und Pflichten des Pachtvertrages 

nebst Anlagen. 

Die einzelnen Eigentümer haben, während der 

vertraglich vereinbarten Pachtzeit, kein Recht ihr 

Sondereigentum zu bewohnen bzw. selbst zu vermieten, 

sondern müssen in die Nutzung ihres Sondereigentums 

an die von der Betreiberin ausgewählten 

Personen einwilligen. 

Angehörige des Käufers haben jedoch die 

Möglichkeit einen Mietvertrag direkt mit der 

Pächterin zu vereinbaren, sofern die Wohneinheit 

durch die Pächterin nicht bereits anderweitig 

vergeben wurde. Bei Nutzung durch einen 

Familienangehörigen wird zwischen der Betreiberin 

und dem künftigen Bewohner ein Mietvertrag 

abgeschlossen, im Rahmen dessen das dort vereinbarte 

Entgelt zu bezahlen ist. Der Käufer erhält 

weiterhin seinen monatlichen Anteil am Mietzins 

ausgezahlt 

Eine Kündigung wegen einer beabsichtigten Eigennutzung 

ist während der Pachtzeit nicht möglich. 

Dies gilt ebenfalls im Falle einer Veräußerung 

der Wohneinheit für nachfolgende Erwerber. 

Betriebszweck der Pächterin 

Die WDG GmbH ist Pächterin des Bode Turms, 

Sophienstraße 1, in 34117 Kassel mit 43 Wohneinheiten 

und der auf dem Grundstück im Gemeinschaftseigentum 

noch zu errichtenden 

Ambulanten Wohngruppe mit 6 Zimmern und 

Gemeinschaftsräumen. 

Angeboten werden Dienstleistungen für Senioren 

im Bereich Betreutes Wohnen, die ihren 

privaten Haushalt im Objekt eigenverantwortlich 

und selbstbestimmt führen. Gleichzeitig 

bietet die Betreiberin zusätzliche Dienstleistungen 

wie Hauswirtschaft, Speisenversorgung 

und Haustechnik an. 

Übergabezeitpunkt 

Übergabezeitpunkt ist der 30.09.2024 mit einer 

verlängerten Frist zum 15.11.2024. 

Die Pachthöhe 

Die Pächterin zahlt an die Eigentümergemeinschaft 

eine jährliche Pacht in Höhe von 

476.146,80 Euro netto p.a. zzgl. Nebenkosten. 

Die Pacht ist für 4 Jahre fest und ab dem 

5. Jahr indexiert. Die Pachthöhe der einzelnen 

Wohneinheiten sind der Kaufpreisliste zu entnehmen. 

Aufgrund der Anlaufkosten, die bis 

zur Vollvermietung des Objektes entstehen, 

werden der Pächterin zu Beginn des Pachtverhältnisses 

vertragliche Vergünstigungen eingeräumt. 

Die Pächterin zahlt, beginnend mit dem Ersten 

auf die ordnungsgemäße Übergabe des Pachtgegenstandes 

folgenden Kalendermonat, für 6 

Monate nur einen Pachtzins für die Fläche, die 

sie tatsächlich in diesem Zeitraum vermietet 

hat. Ab dem 7. Monat nach Übergabe ist die 

Pacht, unabhängig der bis dahin erfolgten Aufmietung 

durch die Pächterin, in voller Höhe 

an die Eigentümer zu zahlen. Die Zahlung der 

Nebenkosten und aller sonstigen gegenseitigen 

Rechte aus dem Pachtvertrag bleiben von dieser 

Vereinbarung unberührt. 

Betriebskosten 

Zusätzlich zum Pachtzins übernimmt die Pächterin 

die auf den Pachtgegenstand entfallenden 

Betriebskosten gemäß Betriebskostenverordnung 

(BetrKV) im Außenverhältnis und führt 

diese direkt ab. 

Wartungskosten, Instandhaltung 

Die Wartungskosten für alle technischen Einrichtungen 

trägt die Pächterin. Die Durchführung 

sämtlicher erhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, 

wie u.a. Wartung der 

Fenster, Eingangsportale, Türanlagen und 

Grünanlagen. Die Instandhaltung von Dach und 

Fach (Heizung, Lüftung, Aufzug, Fassade) obliegen 

der Verpächterin. Einzelheiten sind dem 

Pachtvertrag zu entnehmen. 

Verwaltervertrag 

Zum vorliegenden Objekt wird die Verkäuferin 

eine Hausverwaltungsfirma als Verwalterin für 

einen Zeitraum von drei Jahren bestellen und 

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mit dieser einen WEG-Verwaltervertrag abschließen. 

Aufgrund der Besonderheit des Nutzungskonzepts 

verwaltet der Verwalter nicht 

nur das Gemeinschaftseigentum, sondern auch 

sogleich das Sondereigentum mit. Die Rechte 

und Pflichten des Verwalters sind dem Verwaltervertrag 

zu entnehmen 

Der Erwerber tritt in den bestehenden Hausverwaltungs- 

und Verwaltervertrag über die 

WEG-Verwaltung (Wohnungseigentümerverwaltung) 

und über die Miet/Pachtverwaltung 

ein. Neben der Gesamtverwaltung des Objektes 

wird die Hausverwaltung ebenfalls mit der Entgegennahme 

der Pachteinnahmen beauftragt. 

Vertraglich ist mit der Pächterin geregelt, dass 

die Pacht jeweils am 15. Werktag eines Kalendermonats 

gezahlt und vom Verwalter spätestens 

fünf Werktage später anteilig an den Erwerber 

weitergeleitet wird. 

Grundsätzlich sollte die regelmäßige Einzahlung 

einer Instandhaltungsrücklage vorgesehen 

werden. Hierüber und über die Höhe der 

Instandhaltungsrücklage wird durch die Gemeinschaft 

im Rahmen der Eigentümerversammlung 

entschieden. Zu den Kosten der Verwaltung 

sowie den Verwalternebenleistungen 

wird auf den Wirtschaftsplan verwiesen. 

Die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung 

wird entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen 

des Wohnungseigentumsgesetzes 

(WEG) in der Weise aufgeteilt und vollzogen, 

dass jedem Miteigentumsanteil das Sondereigentum 

an einer bestimmten in sich abgeschlossenen 

Wohnung (Betreutes Wohnen), am 

Gemeinschaftseigentum (Treppenhaus, Flure, 

Keller, Fahrstuhl, etc.) bzw. an nicht zu Wohnzwecken 

dienenden Räumen im Teileigentum 

(Ambulante Wohngruppe bzw. Tagespflege) 

verbunden ist. 

Insgesamt werden bei dem Objekt 43 Teilbzw. 

Sondereigentumseinheiten geschaffen. 

Die noch vorzunehmenden Teilung ist zum 

Zeitpunkt der Prospektlegung noch nicht erfolgt. 

Die hierzu erforderliche Abgeschlossenheitsbescheinigung 

der Stadt Kassel wurde am 

16.03.2022 erteilt. Nach Vollzug der Teilung 

wird jede dieser 43 Sondereigentumseinheiten 

im Grundbuch des Amtsgerichts Kassel separat 

auf einem eigenen Grundbuchblatt erfasst. 

In der Gemeinschaftsordnung ist die einheitliche 

Nutzung aller Sondereigentumseinheiten 

als Wohnung für Betreutes Wohnen bzw. an einer 

Ambulanten Wohngruppe als Teileigentum 

bestimmt. Diese Zweckbestimmung ist Grundlage 

für das gesamte Verhältnis der Eigentümer 

untereinander sowohl nach dem Gesetz als auch 

nach den getroffenen Vereinbarungen und allen 

sonstigen Verträgen. Diese besondere Gebrauchsregelung 

kann in der Gemeinschaftsordnung 

erst nach Ablauf des Pachtvertrages 

mit der WDG GmbH im Beschlusswege mit einer 

Mehrheit von ¾ aller betreffenden Miteigentümer 

geändert werden. Die einzelnen Eigentümer 

haben im Zeitraum der Generalverpachtung an 

die WDG GmbH kein Recht ihr Sondereigentum 

zu bewohnen bzw. selbst zu vermieten, sondern 

müssen in die Nutzung Sondereigentums an 

die von der Betreiberin ausgewählten Personen 

einwilligen. 

Vorbehalt 

Alle Angaben wurden mit größter Sorgfalt zusammengestellt, 

sie entsprechen dem Stand 

vom Februar 2023. Wie bereits eingangs dargestellt, 

basieren vorstehende Ausführungen auf 

dem derzeitigen Verhandlungsstand. Änderungen 

der Vertragswerke und damit Abweichungen 

obiger Ausführungen sind möglich. Darauf 

wird ausdrücklich hingewiesen. Abweichungen 

von der Bau- und Ausstattungsbeschreibung 

sowie technische Änderungen auf Grund evtl. 

behördlicher Auflagen bleiben vorbehalten, 

ebenso Abweichungen der Planungs- und Ausführungsart, 

der vorgesehenen Baustoffe und 

Einrichtungen, soweit diese sich technisch oder 

wirtschaftlich als zweckmäßig erwiesen und 

sich nicht wertmindernd auf das vom Käufer 

erworbene Sondereigentum ausgewirkt haben. 

Dies gilt insbesondere auch für Abweichungen 

von den in diesem Prospekt gezeigten Perspektiven, 

Pläne und Zeichnungen. Alle angegebenen 

Flächen beruhen auf der Flächenberechnung 

des planenden Architekturbüros und sind 

verbindliche Richtmaße. Abweichungen der angegebenen 

Flächen von bis zu 2% sind bei jeder 

verwirklichten Baumaßnahme denkbar. 

IMPRESSUM: 

Verantwortlich für das Exposé 

Sophie Projekt GmbH & Co. KG, Manfred Baker 

Werner-Hilpert-Str.21, 34117 Kassel 

Prospektgestaltung: Konzept, Text & Grafik 

CONNECTING.ART, München 

3D-Visualisierungen: 

Render Vision, Offenbach am Main 

Drohnenfotos: 

motionconcept, Zierenberg 

Bestandsfotos: 

Jochen Kleinfeld, Kassel 

Fotos divers: 

Shutterstock 

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www.bodeturm.de

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