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SF-Bodeturm_2023_03_22_medium

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INVESTIEREN SIE<br />

IN EIN STÜCK<br />

KASSELER<br />

ARCHITEKTUR-<br />

GESCHICHTE.<br />

Barrierefreies Service-Wohnen


INHALT<br />

VORWORT 07<br />

AUF EINEN BLICK 10<br />

DIE WOHNUNGEN 12<br />

___AUSSTATTUNG 14<br />

___GRUNDRISSE 16<br />

IMMOBILIEN FÜR SENIOREN <strong>22</strong><br />

___DER BETREIBER 24<br />

___DIE AMBULATNE WOHNGRUPPE 26<br />

KASSEL - DIE LAGE 28<br />

ÜBER UNS 34<br />

IMPRESSIONEN UND GESCHICHTE 37<br />

CHANCEN & RISIKEN 41<br />

RECHTLICHE GRUNDLAGEN 46<br />

IMPRESSIONEN STATUS-QUO 46<br />

IMPRESSUM 51<br />

- 4 - - 5 -<br />

3D-Visualisierung Obergeschosse BODETURM


Liebe Interessentin, lieber Interessent,<br />

Service-Immobilien für Senioren haben aufgrund des demografischen Wandels in<br />

den letzten Jahren eine immer größere Bedeutung als Investition und Baustein in der<br />

eigenen Altersvorsorge gewonnen. Mit dem BODETURM bieten wir Ihnen eine Anlage,<br />

welche eine hohe Wertsicherheit, eine interessante Rendite und langfristig eine<br />

sehr gute Wertentwicklung verspricht. Denn mit einer Wohnung im BODETURM erwerben<br />

Sie nicht nur eine attraktive und moderne Immobilie in absoluter Bestlage in<br />

Kassel, sondern auch eine verwaltungsarme Immobilie, denn sämtliche Wohnungen<br />

wurden durch eine Betreibergesellschaft für 25 Jahre fest angemietet, so dass Ihre<br />

Rendite von Anfang an gesichert ist.<br />

Als Projektentwickler hatten wir die einmalige Gelegenheit, ein Baudenkmal des<br />

bekannten Kasseler Architekten Paul Bode zu übernehmen und werden nun dieses<br />

signifikante Hochhaus aus dem Jahr 1953 energetisch, technisch und in Bezug auf<br />

seine Ausstattung auf den neuesten Stand bringen. Das Gebäude mit insgesamt<br />

42 seniorengerechten und barrierefreien 2-Zimmer-Wohnungen sowie einem Penthouse<br />

ergänzen wir um eine Ambulante Wohngruppe mit 6 Zimmern und Personalräumen.<br />

In diesem Neubau befindet sich auch ein Gemeinschaftsraum, welcher für<br />

Festivitäten ebenfalls den Bewohnern des BODETURMS zur Verfügung steht.<br />

Ein weiteres Argument: Der BODETURM steht unter Denkmalschutz und ermöglicht<br />

Kapitalanlegern damit hohe Abschreibungsmöglichkeiten auf die Sanierungskosten.<br />

Wir freuen uns auf dieses einmalige Projekt und laden Sie ein, Teil unserer Vision zu<br />

werden.<br />

Herzlichst<br />

Manfred Baker<br />

Diplom-Immobilienwirt<br />

Geschäftsführer Sophie Projekt GmbH & Co. KG<br />

- 6 - - 7 -


INVESTIEREN SIE<br />

IN EINEN WACHTUMS-<br />

MARKT MIT EINER<br />

SOLIDEN RENDITE.<br />

- 8 - - 9 -


AUF EINEN BLICK<br />

Baudenkmal von 1953 in der Sophienstraße 1 in 34117 Kassel mit 42 altersgerechten<br />

und barrierefreien 2- und 3-Zimmerwohnungen und einem Penthouse,<br />

ergänzt um eine moderne Ambulante Wohngruppe mit 6 Zimmern und<br />

Personalräumen.<br />

Hochwertig und barrierefrei ausgestattete Wohnungen nach erfolgter<br />

Sanierung mit ca. 51 m² bis 96 m² Wfl. sowie eine Penthouse-<br />

Wohnung mit ca. 178 m² Wfl.<br />

Alle Wohnungen mit hochwertiger Einbauküche<br />

Verkauf als reine Kapitalanlage<br />

Hohe Steuervorteile durch Denkmalabschreibung<br />

Indexierter Pachtvertrag über 25 Jahre mit Inflationsausgleich<br />

Mieterkommunikation und Eigenvermietung entfällt<br />

Ruhige, aber sehr zentrale Lage in Kassel<br />

Energetisch nachhaltige Planung<br />

Sanierungsbeginn: Mitte <strong>2023</strong>, bezugsfertig voraussichtl. Ende 2024<br />

Baubegleitendes Qualitätscontrolling durch den TÜV<br />

3D-Visualisierung SW-Ansicht BODETURM<br />

- 10 - - 11 -


43 WOHNUNGEN:<br />

BARRIEREFREI<br />

UND MODERN<br />

42 barrierefreie 2-und 3-Zimmerwohnungen sowie ein Penthouse stehen im<br />

BODETURM zum Verkauf. Die Wohnungen haben von ca. 51 bis 96 m² Wohnfläche.<br />

Eine Besonderheit sind zweifelsohne die großen Balkone mit atemberaubendem<br />

Blick über Kassel, auf den Bergpark Wilhelmshöhe, den Escheberg und den Emser<br />

Berg.<br />

- 12 - - 13 -


BARRIEREFREI ABGESTIMMT AUF<br />

DIE BEDÜRFNISSE DER MIETER<br />

Der BODETURM wird saniert und ausgebaut. Die Ausstattung der öffentlichen Bereiche<br />

wie der Wohnungen ist durchgängig hochwertig.<br />

Neu angebaut wird eine Liftanlage mit 2 Aufzügen. Beheizt wird das Objekt über eine<br />

Fernwärmestation der Stadtwerke Kassel.<br />

Folgende Ausstattungsstandards wurden festgelegt:<br />

Durchgängig barrierefreie Wohnungen<br />

Fußbodenheizung in sämtlichen Wohnräumen<br />

Bad mit großformatigen Fliesen und modernen Qualitäts-Sanitärgegenständen<br />

von Marken-Herstellern<br />

Bodengleiche Dusche (Ausführung gem. Betreiberdefinition)<br />

Hochwertiger, pflegeleichter Vinylbelag in Parkettoptik<br />

Moderne Einbauküche mit Markengeräten (Herd, Backofen, Kühlschrank,<br />

Spülmaschine)<br />

Alle Wohnungen mit großem überdachten Balkon, bzw. Terrasse<br />

Die Ausführung des Bades, gerade der Dusche, kann in der Realität<br />

abweichen. Die Entscheidung darüber trifft der Betreiber des<br />

BODETURMS in Abstimmung auf die Bedürfnisse des Mieters.<br />

- 14 - - 15 -


K<br />

DIE GRUNDRISSE<br />

IM ERDGESCHOSS<br />

MIT 2 UND 3 ZIMMERN<br />

Der BODETURM verfügt über insgesamt 7 Wohnungs-<br />

TERRASSE<br />

6,92 m²<br />

(3,46 m² /<br />

50%)<br />

WOHNEN ESSEN<br />

28,83 m²<br />

KÜCHE<br />

11,02 m²<br />

ZIMMER<br />

7,48 m²<br />

WOHNEN<br />

ESSEN<br />

25,65 m²<br />

TERRASSE<br />

6,92 m²<br />

(3,46 m² /<br />

50%)<br />

typen. Die Wohnungstypen 1 und 2 mit 96 m² und<br />

64 m² sind lediglich einmal, nämlich im Erdgeschoss,<br />

vertreten (siehe rechts). Die beiden kleineren<br />

2-Zimmer-Wohnungen und die große 3-Zimmer-<br />

Wohnung verfügen jeweils über großzügige<br />

Terrassen mit ca. 7 m² Bruttofläche.<br />

ZIMMER<br />

9,61 m²<br />

FLUR<br />

16,33 m²<br />

EG 02<br />

ca. 64 m²<br />

EG 01<br />

ca. 96 m²<br />

FLUR<br />

5,30 m²<br />

SCHLAFEN<br />

15,,44 m²<br />

BAD<br />

8,34 m²<br />

BAD<br />

7,34 m²<br />

SCHLAFEN<br />

18,52 m²<br />

WHG TYP 01<br />

3 Zimmer · ca. 96 m²<br />

inkl. Terrasse (zu 50% angerechnet)<br />

WHG TYP 02<br />

2 Zimmer · ca. 64 m²<br />

inkl. Terrasse (zu 50% angerechnet)<br />

AUFZUG<br />

2<br />

Maßstab 1:100<br />

- 16 - - 17 -


K<br />

K<br />

DIE GRUNDRISSE<br />

VOM HOCHPARTERRE<br />

BIS IN DIE 9. ETAGE<br />

BALKON<br />

8,24 m² (4,12 m² / 50%)<br />

KÜCHE<br />

7,61 m²<br />

K<br />

BALKON<br />

8,24 m² (4,12 m² /50%)<br />

Die Wohnungstypen 3 bis 6 ziehen sich grundrissgleich 39 mal vom<br />

WOHNEN<br />

ESSEN<br />

15,48 m²<br />

SCHLAFEN<br />

15,18 m²<br />

WOHNEN<br />

ESSEN<br />

17,76 m²<br />

Hochparterre bis in den 9 Stock (siehe rechts). Alle Wohnungstypen<br />

verfügen über 2 Zimmer sowie über große Balkone mit einer Nutz-<br />

fläche von ca. 8 m² (Typ 4 und 5) sowie von ca. 7 m² (Typ 3 und 6).<br />

Alle Wohnungen bestechen durch Ihre Helligkeit<br />

und den modernen und praktischen Zuschnitt.<br />

SCHLAFEN<br />

15,66 m²<br />

DIELE<br />

8,25 m²<br />

BAD<br />

5,33 m²<br />

FLUR<br />

6,47 m²<br />

BAD<br />

7,38 m²<br />

K<br />

KÜCHE<br />

5,04 m²<br />

BALKON<br />

6,79 m²<br />

(3,39 m²/<br />

50%)<br />

KOCHEN<br />

5,20 m²<br />

BAD<br />

5,52 m²<br />

FLUR<br />

7,13 m²<br />

T 04<br />

T <strong>03</strong><br />

T 05<br />

T 06<br />

FLUR<br />

5,98 m²<br />

BAD<br />

5,53 m²<br />

KOCHEN<br />

5,08 m²<br />

BALKON<br />

6,79 m²<br />

(3,39 m²/<br />

50%)<br />

WHG TYP <strong>03</strong><br />

2 Zimmer · ca. 52 m²<br />

inkl. Balkon (zu 50% angerechnet)<br />

WOHNEN<br />

17,05 m²<br />

SCHLAFEN<br />

14,38 m²<br />

SCHLAFEN<br />

14,38 m²<br />

WOHNEN<br />

17,05 m²<br />

WHG TYP 04<br />

2 Zimmer · 56 m²<br />

inkl. Balkon (zu 50% angerechnet)<br />

WHG TYP 05<br />

2 Zimmer · 56 m²<br />

inkl. Balkon (zu 50% angerechnet)<br />

AUFZUG<br />

AUFZUG<br />

WHG TYP 06<br />

2 Zimmer · 51 m²<br />

inkl. Balkon (zu 50% angerechnet)<br />

Maßstab 1:100<br />

- 18 - - 19 -


GRUNDRISS<br />

PENTHOUSE-WOHNUNG<br />

IM 10. STOCK<br />

TERRASSE<br />

9,27 m²<br />

(2,32 m² 25%)<br />

BO<br />

Das Penthouse im BODETURM ist einzigartig. Es verfügt<br />

über insgesamt 178 m² Wohnfläche mit großem<br />

Wohn- und Essbereich sowie zwei Schlafzimmern<br />

oder wahlweise einem Arbeitszimmer. Zum Haupt-<br />

TERRASSE<br />

20,61 m²<br />

(5,15 m² 25%)<br />

KÜCHE<br />

21,24 m²<br />

ANKLEIDE<br />

SCHLAFEN<br />

29,26 m²<br />

schlafzimmer gehört ein großes Master-Bad mit Bidet<br />

und eigener Sauna. Hervorzuheben ist auch die hochwertige,<br />

offene Küche mit Kochinsel sowie ein Gäste-<br />

Bad mit eigener Dusche.<br />

Spektakulär sind die Dachterrassen, die in südwestlicher<br />

Richtung einen fantastischen Fernblick auf den<br />

größten Bergpark Europas mit dem Kasseler Wahrzei-<br />

TERRASSE<br />

9,47 m²<br />

(2,37 m²<br />

25%)<br />

WOHNEN<br />

ESSEN<br />

53,71 m²<br />

VORRATS<br />

KAMMER<br />

HWR<br />

2,63 m²<br />

1,80 m²<br />

WM TR<br />

DUSCHE<br />

GAST<br />

WC<br />

GAST<br />

3,74 m²<br />

DUSCHE<br />

SAUNA<br />

2,75 m²<br />

BAD<br />

15,27 m²<br />

TERRASSE<br />

9,47 m²<br />

(2,37 m²<br />

25%)<br />

chen, dem Herkules, bieten.<br />

FLUR<br />

17,28 m²<br />

GÄSTE-<br />

ABEITSZIMMER<br />

19,44 m²<br />

WHG TYP 07<br />

4 Zimmer · 178 m²<br />

Geschoss Wohnfläche Terrassen Wfl. gesamt<br />

innen brutto mit Terrasse (25%)<br />

11. Stock ca. 166 m² ca. 48 m² ca. 178 m²<br />

Maßstab 1:100<br />

- 20 - - 21 -<br />

0 1 2 3 4 5m


Enorme Nachfrage nach selbstbestimmtem Wohnen<br />

plus Unterstützung auf Wunsch<br />

EINE IMMOBILIE<br />

FÜR SENIOREN<br />

UND JUNG<br />

GEBLIEBENE<br />

Mit der demografischen Entwicklung und neuen Lebensmodellen im Alter unterliegt auch<br />

der Wohnungsmarkt zukünftig einem starken Wandel. So wird die Zahl der Menschen<br />

ab 70 Jahren von aktuell rund 13 Mio. bis zum Jahr 2<strong>03</strong>5 um ein Drittel anwachsen. Der Anteil<br />

der Menschen ab 85 Jahren an der Gesamtbevölkerung nimmt bis zum Jahr 2<strong>03</strong>5 um bis<br />

zu 50 % zu – beides mit danach weiter steigender Tendenz.<br />

Mit fortschreitendem Alter rücken bei der Wahl des Wohnorts und Wohnkonzepts Themen<br />

wie Barrierefreiheit, Betreuung, Unterstützung und Pflege verstärkt in den Mittelpunkt.<br />

Untersuchungen der Techniker Krankenkasse haben schon 2018 gezeigt, dass es der vorrangige<br />

Wunsch von Senioren ist, selbstständig und selbstbestimmt altersgerecht zu wohnen<br />

und Pflegeangebote nur bei Bedarf nutzen zu können. Der BODETURM erfüllt genau die Ansprüche<br />

dieses Trends.<br />

- <strong>22</strong> - - 23 -


DER BETREIBER -<br />

25 JAHRE SICHERHEIT FÜR DEN INVESTOR<br />

Die cosiq GmbH - ein starker Partner<br />

Die Service-Leistungen für die<br />

Bewohner im BODETURM:<br />

Hauswirtschafts-Service<br />

Speisenversorgung<br />

Bei der Investition in den BODETURM war es von Anfang an unser Ziel, Ihnen als Anleger<br />

ein Maximum an Sicherheit und Nachhaltigkeit zu bieten. Deshalb haben wir bereits vor dem<br />

Vertriebsstart mit einem renommierten Betreiber von Betreutem Wohnen einen Pachtvertrag<br />

über 25 Jahre Laufzeit, inklusive einer plus 2x 5 Jahre Option, geschlossen. Das heißt für Sie<br />

als Investor: sehr niedrige Nebenkosten, keine Mietausfallkosten und eine sehr einfach Verwaltung<br />

Ihrer Immobilie.<br />

24 Stunden-Rufbereitschaft<br />

Pflegedienst-Einzelleistungen<br />

Freizeitprogramm<br />

Die Erfahrung und das Know-how - der entscheidende Mehrwert<br />

Die cosiq GmbH mit Sitz in Berlin wurde Anfang 2016 von Bernd Rothe gegründet. Seither hat<br />

das Unternehmen durch sein großes Know-how in der Quartierspflege, in der Fachpflege<br />

und dem Wohnen mit Service eine beachtliche Expansion zu verzeichnen. Ziel der<br />

cosiq ist ein exzellentes Niveau von Versorgung und Sicherheit, die eine selbstbestimmte<br />

Teilhabe am Leben für die Bewohner gewährleistet. Unter ihrem Dach vereinen<br />

sich innovative Modelle des »Wohnen mit Service« mit ambulanter und stationärer<br />

Pflege, Fachpflege sowie alternativen Betreuungsformen.<br />

Die cosiq GmbH ist aktuell an 17 Standorten vertreten.<br />

Ein großer Mehrwert: die Kooperation mit dem WOHNSTIFT AM WEINBERG<br />

»Wir stellen zukunftsweisende<br />

Lösungen für die Bedürfnisse der<br />

neuen Seniorengeneration bereit.«<br />

Bernd Rothe (Dipl.-Kfm.) ist seit mehr als 20 Jahren im<br />

Pflegemarkt tätig und hat in seiner Laufbahn viele Funktionsbereiche<br />

in Pflegeheimen durchlaufen und zahlreiche<br />

Betreibergesellschaften geführt (u.a. Bonifatius Hospital<br />

& Seniorenresidenzen AG, CURANUM AG, Tertianum-<br />

Gruppe). Anfang des Jahres 2016 gründete er die cosiq<br />

GmbH.<br />

Die cosiq GmbH betreibt auch das 400 m entfernte Wohnstift am Weinberg, von welchem<br />

aus ein Großteil der Serviceleistungen für den BODETURM erbracht werden, wie z.B. die Verpflegung<br />

und Freizeitangebote. In der Ambulanten Wohngruppe im Flachbau ist zudem ein<br />

großer Multifunktionsraum für die Bewohner des BODETURMS integriert, der als Treffpunkt<br />

dient und für Feierlichkeiten und die Freizeitgestaltung genutzt werden kann.<br />

Ein weiterer Vorteil der Kooperation: Mieter des BODETURMS, die pflegebedürftig werden,<br />

erhalten bevorzugt einen Platz im Wohnstift am Weinberg.<br />

- 24 - - 25 -


DIE AMBULANTE<br />

WOHNGRUPPE<br />

Ein zusätzlicher Service wird den Bewohnern des BODE-<br />

TURMS durch die angeschlossene, aber unabhängige Ambulante<br />

Wohngruppe im neuen Flachbau geboten. Diese besteht aus<br />

6 Zimmern für die ambulante Betreuung sowie aus Verwaltungsräumen.<br />

Der ambulante Dienst Communitas Curae, eine Tochtergesellschaft<br />

der cosiq GmbH, unterstützt bei Bedarf bevorzugt<br />

die Mieter des BODETURMS im Falle der Pflegebedürftigkeit.<br />

Gerade hauswirtschaftliche Dienstleistungen spielen hier eine<br />

zentrale Rolle und geben die Sicherheit, dass die Mieter auch<br />

bei höherer Pflegebedürftigkeit in ihrer Wohnung bleiben können.<br />

DIE AMBULANTE<br />

WOHNGRUPPE<br />

Mit dem Wohnstift am Weinberg und der Communitas Curae,<br />

die bereits seit rund 30 Jahren erfolgreich in Kassel tätig sind, ist<br />

eine Rundumversorgung der Mieter im BODETURM mit Verpflegungs-,<br />

Reinigungs-, Wäsche- und Betreuungsleistungen sowie<br />

grund- und behandlungspflegerischen Leistungen garantiert, so<br />

dass ein späterer Umzug in ein Pflegeheim zunächst nicht notwendig<br />

ist.<br />

3D-Visualisierung<br />

NO-Ansicht<br />

- 26 - - 27 -


GRUNDRISS<br />

AMBULANTE<br />

WOHNGRUPPE<br />

GEMEINSCHAFTS-<br />

RAUM BODETURM<br />

In dem neu errichteten Flachbau befinden sich die<br />

Ambulante Wohngruppe mit 6 Bewohnerzimmern<br />

mit einem Gemeinschafts-Wohnzimmer, die Ver-<br />

Gemeinschaftsraum<br />

BODETURM<br />

Speisewagen<br />

70x95x1,90<br />

Zimmer 14 m²<br />

Zimmer 14 m²<br />

Zimmer 14 m²<br />

Zimmer 14 m²<br />

Zimmer 14 m²<br />

Terrasse<br />

14,9 m²<br />

waltungseinheit sowie der Gemeinschaftsraum mit<br />

WCs, der ausschließlich den Bewohnern des BODE-<br />

Bad Bad Bad Bad Bad<br />

TURMS vorbehalten ist.<br />

Die Zuwegung erfolgt barrierefrei über den Parkplatz<br />

oder direkt vom BODETURM.<br />

Terrasse<br />

24 m²<br />

54 m²<br />

WC<br />

Herren<br />

AMBULANTE<br />

WOHNGRUPPE<br />

Wohnzimmer<br />

41,6 m²<br />

AMBULANTE<br />

WOHNGRUPPE<br />

ca. 205 m²<br />

VERWALTUNG<br />

AMBULANTER DIENST<br />

ca. 67,5 m²<br />

GEMEINSCHAFTSRAUM<br />

BODETURM<br />

inkl. Toiletten · ca 85,5 m²<br />

K<br />

Verteiler<br />

Rampe 3%<br />

K<br />

Wohnen<br />

Küche<br />

Wohnen<br />

Küche<br />

F: 28,83 m 2 F: 7,48 m 2 F: 25,65 m 2<br />

F: 11,02 m 2<br />

Terrasse<br />

Terrasse<br />

F: 6,92 m 2<br />

F: 6,92 m 2<br />

F (50%): 3,46 m 2 F (50%): 3,46 m 2<br />

Flur<br />

Schlafen<br />

F: 5,30 m 2 F: 15,44 m 2<br />

WE.EG.2<br />

2-Zi 64 m²<br />

(61 m² + T)<br />

Flur<br />

Zimmer<br />

F: 16,33 m<br />

F: 9,61 m 2<br />

2<br />

WE.EG.1<br />

3-Zi 96 m²<br />

(93 m² + T)<br />

Bad<br />

F: 8,34 m 2 Hausflur<br />

F: 24,10 m 2<br />

Bad<br />

F: 7,34 m 2<br />

Schlafen<br />

F: 18,52 m 2 Technik<br />

F: 31,48 m 2<br />

Lager<br />

F: 23,79 m 2 Lager<br />

F: 19,72 m 2<br />

Hausflur<br />

F: 11,44 m 2<br />

Lager<br />

F: 8,98 m 2<br />

Aufzug<br />

F: 4,52 m 2<br />

Elt./HAR<br />

F: 19,62 m 2<br />

Fundament<br />

Verteiler<br />

Wandhydrant<br />

Fundament<br />

Fundament<br />

AMBULANTE<br />

WOHNGRUPPE<br />

AMBULANTER<br />

DIENST<br />

K<br />

Leitung<br />

Besprechung<br />

Maßstab 1:100<br />

- 28 - - 29 -<br />

WC<br />

Damen<br />

Zimmer<br />

14,0 m²<br />

K<br />

Pausenraum<br />

Umkleide D<br />

Umkleide H<br />

WC<br />

WC<br />

Vorbereitung


LAGE, LAGE, LAGE.<br />

Conrad Hilton<br />

Schlechte Lagen bedingen zwar niedrigere Preise und bisweilen kurzfristig höhere<br />

Mietrenditen, die Wertsteigerungspotenziale sind dagegen auf längere Sicht in den<br />

besseren Lagen deutlich wahrscheinlicher. Hintergrund: die Lage eines Grundstücks<br />

ist nicht veränderbar und damit von Dauer. Die übrigen Merkmale wie Bausubstanz,<br />

Grundrisse, Wohnfläche, Zustand der Wohnung bzw. des Hauses können<br />

dagegen verändert werden.<br />

- 30 - - 31 -


KASSEL:<br />

ST.FAMILIA<br />

HAUPTBAHNHOF<br />

LUTHERPLATZ<br />

KÖNIGSPLATZ<br />

LEBENS-<br />

QUALITÄT PUR<br />

EINWOHNERZAHL (2021)<br />

ca. 207.000 Einwohner<br />

BEDEUTUNG<br />

Drittgrößte Stadt<br />

im Bundesland Hessen<br />

KUNST & KULTUR<br />

documenta-Stadt<br />

ERZIEHUNG & WISSENSCHAFT<br />

Uni Kassel, 25.000 Studenten<br />

BIP PRO KOPF IN KASSEL<br />

49.937 € (2018 / D-VERGLEICH: 41.929 €)<br />

ARBEITSLOSENQUOTE<br />

4,6% (01.20<strong>22</strong> / D-VERGLEICH: 5,4%)<br />

GRÖSSTE ARBEITGEBER<br />

Volkswagen AG, Gesundheit Nordhessen<br />

Holding AG, K+S Gruppe,<br />

Uni Kassel, Mercedes Benz, AKG<br />

Münster<br />

Dortmund<br />

Osnabrück<br />

Bielefeld<br />

Paderborn<br />

200 km 100 km 50 km<br />

Koblenz<br />

Gießen<br />

Marburg<br />

KASSEL<br />

Frankfurt<br />

am Main<br />

Hannover Wolfsburg<br />

Braunschweig<br />

Magdeburg<br />

Göttingen<br />

Bad Wildungen<br />

Bad Hersfeld<br />

Fulda<br />

Würzburg<br />

Erfurt<br />

Coburg<br />

Halle<br />

Jena<br />

3D-Bildmontage BODETURM<br />

mit Blick auf die Kasseler Innenstadt<br />

- 32 - - 33 -


EINE TOP-LAGE - IN NÄCHSTER NÄHE<br />

ZUR INNENSTADT<br />

BIBLIO-<br />

THEK<br />

LUTHER-<br />

PLATZ<br />

INNENSTADT<br />

FRIEDRICHS<br />

PLATZ<br />

RAT-<br />

HAUS<br />

KÖNIGS-<br />

PLATZ<br />

STAATS-<br />

THEATER<br />

1000m<br />

Kassel ist nach Frankfurt am Main und Wiesbaden die drittgrößte Stadt von Hessen<br />

mit einer langen Geschichte und einzigartigen Baudenkmälern. Bis heute zeugen<br />

Residenzen und Schlösser von deren Bedeutung, darunter die Orangerie in<br />

der Karlsaue und das Schloss Wilhelmshöhe im seit 2013 zum Weltkulturerbe der<br />

UNESCO zählenden Bergpark.<br />

Kassel ist mit seinen ca. 207.000 Einwohnern nicht nur ein starker Wirtschaftsstandort,<br />

Kassel gehört in Deutschland auch zu den führenden Städten in Bezug<br />

auf seine Lebensqualität. Das liegt an seiner Lage an der Fulda, umgeben von Mittelgebirgen<br />

wie dem Habichtswälder Bergland und einzigartigen Naherholungsmöglichkeiten,<br />

wie auch an dem großen kulturellen Angebot. Kassel ist bekanntlich<br />

die Heimat der documenta, verfügt über namhafte Museen und Theater und ist<br />

zudem eine bedeutende Universitätsstadt.<br />

WOHNSTIFT<br />

AM WEINBERG<br />

FÜRST-<br />

GARTEN<br />

STAATS-<br />

PARK<br />

KUNST<br />

HOCHSCHULE<br />

SUPERMARKT<br />

CAFÉ<br />

RESTAURANT<br />

SCHULE<br />

100 200 300 400 500m<br />

AUE-<br />

STADION<br />

BANK<br />

APOTHEKE<br />

KRANKENHAUS<br />

ARZT<br />

MUSEUM<br />

KINO<br />

THEATER<br />

Der BODETURM liegt in Kassel Mitte, einer der beliebtesten Wohngegenden Kassels,<br />

geprägt von sanierten Jahrhundertwende-Altbauten und großzügigen Grünanlagen.<br />

Die Sophiestraße 1 ist nur 860 m von der Innenstadt entfernt mit bester<br />

Nahverkehrsanbindung. So findet man rund um die Sophienstraße nicht nur alles<br />

für den täglichen Bedarf wie Supermärkte oder Ärzte, sondern auch Kinos, Theater,<br />

Museen und die Fuldapromenade sind zu Fuß oder mit der Trambahn erreichbar<br />

und garantieren einen abwechslungsreichen und lebendigen Lebensabend.<br />

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KASSEL HAT VIEL ZU BIETEN -<br />

GERADE AUCH FÜR ÄLTERE MENSCHEN<br />

Herkules, Bergpark Wilhelmshöhe<br />

Museum Fridericianum<br />

Kassel hat viel zu bieten, wie das<br />

Blick vom Bergpark Wilhelmshöhe<br />

Museum Fridericianum, das Schloss<br />

Wilhelmshöhe im Bergpark Wilhelmshöhe.<br />

Der BODETURM liegt 3 Gehminuten<br />

von der Straßenbahnhaltestelle<br />

Weigelstraße entfernt,<br />

von welcher man auf direktem<br />

Wege in das Stadtzentrum und<br />

schnell zum Hauptbahnhof<br />

kommt.<br />

Kassel Hauptbahnhof<br />

Schloss Wilhelmshöhe<br />

Die barrocke Orangerie mit ihren Kanälen<br />

Die documenta ist gleichsam<br />

Synonym für Kassel. Die ist die<br />

weltweit bedeutendste Ausstellungsreihe<br />

für zeitgenössische<br />

Kunst. Sie findet alle fünf Jahre<br />

statt und dauert jeweils 100 Tage.<br />

Die erste documenta wurde 1955<br />

durchgeführt und ging auf die<br />

Initiative von Arnold Bode, den<br />

Bruder von Paul Bode, zurück.<br />

Der Flughafen von<br />

Kassel gewinnt an<br />

Bedeutung<br />

- 36 - - 37 -


ÜBER UNS<br />

Die Sophie Projekt GmbH & Co.KG ist eine 100%-ige<br />

Tochter der 20<strong>03</strong> in Kassel gegründeten FIRST INVEST<br />

Gruppe. Wir sind als Bauträger, Projektentwickler und<br />

Investor tätig. Der Kern unserer geschäftlichen Tätigkeit<br />

liegt in der Errichtung und Sanierung von wohnwirtschaftlich<br />

genutzten Immobilien. Insbesondere Gesundheitsimmobilien<br />

wie „Service Wohnen“ wird von<br />

der „Babyboomer Generation 65+“ stark nachgefragt.<br />

Die Mehrheit der Deutschen möchte bis ins hohe Alter ein<br />

Maß an Selbständigkeit und Kontinuität bewahren. Hierbei<br />

steht der Wunsch nach größtmöglicher Eigenständigkeit,<br />

verbunden mit Service und Betreuung, an erster<br />

Manfred Baker<br />

Diplom-Immobilienwirt<br />

Geschäftsführer der FIRST INVEST Immobilien GmbH<br />

& Co.KG sowie der Sophie Projekt GmbH & Co. KG<br />

Stelle. Es ist Zeit für eine neue Häuslichkeit.<br />

Auch Investoren haben bereits diese sichere Sachanlage<br />

mit einem hohen Nachfragepotential für sich entdeckt.<br />

Wir entwickeln in Zusammenarbeit mit versierten Betreibern<br />

und Fachleuten tragbare Konzepte für zukunftssichere<br />

Standorte in diesem Bereich.<br />

Unser Handeln orientiert sich an dem Ziel, ein für den<br />

Kunden abgestimmtes Projekt in Bezug auf Nutzung,<br />

Qualität, Kosten und Zeit zu errichten. Dabei stehen wir<br />

im offenen Dialog mit unseren (potentiellen) Kunden und<br />

passen uns den Herausforderungen des Marktes an.<br />

Unsere Unternehmensprinzipien beruhen auf unbedingter<br />

Zuverlässigkeit, Erreichen von hoher Kundenzufriedenheit,<br />

Fairness und Partnerschaftlichkeit. Diese bilden<br />

die Grundlage für eine langfristige Zusammenarbeit mit<br />

Mietern, Investoren und Betreibern.<br />

Eine Auswahl an Immobilienprojekten<br />

der letzten Jahre im<br />

Großraum Kassel und Dresden<br />

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IMPRESSIONEN<br />

UND EIN BISSCHEN<br />

GESCHICHTE ZUM<br />

BODETURM<br />

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EIN BAUDENKMAL<br />

MIT GESCHICHTE<br />

Der BODETURM entstand 1952 nach Entwürfen des damaligen Stararchitekten Paul Bode als<br />

Hochhaus in stadtbildprägender Lage an der südwestlichen Hangkante eines Wein bergs und<br />

war der Ersatz für eine im Krieg zerstörte Villa aus der Zeit um 1873/74. Um die Westgrenze<br />

des Weinbergs deutlich zu mar kieren, wurde bewusst die Bauform eines Hochhauses gewählt,<br />

oder wie es der Architekt ausdrückte: ,,Ein Hochhaus gehört auf den Berg“. (Kasseler Zeitung<br />

24.5.1952)<br />

Die elfgeschossige Stahlbetonskelettkon struktion mit Rasterfassade war das erste derartige<br />

Hochhaus in Kassel. Im Mai 1953 wurde das Objekt bezogen und umfasste 50 Kleinwohnungen<br />

und im leicht zurückgesetzten Dachgeschoss ei n nur wenige Jahre bestehendes Restau rant mit<br />

Aussichtsterrasse.<br />

Unter dem Motto „Licht, Luft und Son ne“ realisierte der Architekt eine gestaffelte Ausrichtung<br />

aller Wohnungen nach Süden und Westen und sparte auch nicht an modernen Details wie<br />

einer „Domo therm“ genannten Sammelheizung, Müll schluckern, einer zentralen Waschmöglichkeit,<br />

einem kleinen Laden im EG und selbstverständlich einem Fahrstuhl.<br />

Am doppeltürigen Eingang künden die am Vordach angebrachte Datierung (1952) vom Stolz<br />

der Bauherren und eine stei nerne Plakette von der Wertschätzung der Zeitgenossen: ,,Dieser<br />

Bau wurde vom hessischen Staat als vorbildliche Leistung ausgezeichnet 1954“.<br />

Im Jahr 1983 kaufte die Neue Heimat das Gebäude und teilte den Turm in 51 Eigentumswoh<br />

nungen auf. 2021 erwarb schließlich unsere Projektentwicklungsgesellschaft das zwischenzeitlich<br />

in die Jahre gekommene Anwesen und wird komplett neu gedacht. Der BODE-<br />

TURM wird voraussichtlich bis zum Q4 2024 general saniert und baulich auf den neuesten<br />

Stand der Technik gebracht.<br />

Das unter Denkmalschutz stehende Gebäude bewahrt dabei seinen Grundcharakter. Angebaut<br />

wird ein neues Treppenhaus mit geräumigen Aufzügen sowie die Versorgungseinheit als<br />

Flachbau.<br />

Paul Bode (19<strong>03</strong>-1978) war auch überregional die am<br />

deutlichsten wahrgenommene Architektenpersönlichkeit<br />

im Kassel der Nachkriegszeit. Er war Sohn<br />

eines Zimmermeisters, besuchte die Baugewerkschule<br />

und anschlie ßend die Kunstakademie. Ab 1926 wurde<br />

er als freischaffender Architekt im Branchenverzeichnis<br />

geführt. Sein älterer Bruder Ar nold (1900-1977)<br />

war Maler und Gestalter und kam als Begründer der<br />

documenta zu Ruhm. Die wesentlichen Arbei ten von<br />

Paul Bode entstanden nach 1945: eine große Zahl an<br />

Wohn- und Geschäftshäusern, darunter die Bel gische<br />

Siedlung (1952), drei Hotels, das Kranken haus „Kind<br />

von Brabant“, und als umstrittenste Arbeit der Staatstheaterneubau.<br />

Das erste Wohn hochhaus Kassels war<br />

seinerzeit schwer diskutiert.<br />

Seine unbestreitbare Bedeutung erlangte Paul Bode<br />

durch die Viel zahl seiner Kinobauten, auf die er sich<br />

spezialisiert hatte und die er in ganz Deutschland realisieren<br />

konnte. Bode zog sich 1963 aus dem Geschäft<br />

zurück.<br />

Der BODETURM in<br />

den 1960er Jahren<br />

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PLANUNG UND<br />

STATUS QUO<br />

Impressionen:<br />

vor dem Sanierungsstart<br />

Der BODETURM verfügt über eine gute<br />

Bausubstanz und wird komplett entkernt.<br />

Das Objekt wird in den Rohbau zurückversetzt<br />

und grundlegend neu aufgebaut.<br />

Die gesamte Haustechnik, Türen, Böden,<br />

Bäder, Treppenhaus und der Fahrstuhl<br />

werden ersetzt. Die jetzige Anzahl von 51<br />

Wohneinheiten wird dann auf 43 reduziert,<br />

um zeitgemäße Grundrisse zu erhalten.<br />

Das Sanierungskonzept wurde eng mit dem<br />

Denkmalschutz Kassel abgestimmt.<br />

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BAU-<br />

BESCHREIBUNG<br />

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Baubeschreibung Stand 31.01.<strong>2023</strong><br />

Modernisierung und Erweiterung des denkmalgeschützten „Bode-Turm“ (Bauteil B)<br />

mit Neubau einer ambulanten Wohngruppe im Anbau (Bauteil A)<br />

Sophienstraße 1, 34117 Kassel<br />

einer Müllplatzeinhausung in Kombination mit Fahradabstellplätzen und der Unterbringung der erforderlichen<br />

Notstromversorgung.<br />

Innerhalb der Freianlagen ist bei Bedarf der Einbau von weiteren Fahrradständern vorgesehen.<br />

Es werden Außenzapfstellen zur Gartenbewässerung sowie von innen schaltbare oder abschließbare<br />

Außensteckdosen vorgesehen.<br />

Aufenthaltsplätze in den Grünanalgen werden entsprechend der Nutzung gestaltet.<br />

Rasen-, Hecken- und Strauchflächen mit blühenden, duftenden Pflanzen in kontrastreichen Farben<br />

und Formen sowie einige Staudenflächen sollen die Bewohner erfreuen.<br />

Vorbemerkung<br />

Das denkmalgeschützte Hochhaus auf dem Grundstück Sophienstraße 1 in 34117 Kassel (West, Bezirk<br />

Mitte) mit insgesamt 12 Geschossen soll modernisiert und mit einem eingeschossigen Anbau ergänzt<br />

werden. In dem Bestandsgebäude sind aktuell 51 „Kleinstwohnungen“ vorhanden, die durch Grundrissänderungen<br />

auf insgesamt 43 barrierefreien Wohnungen, die durch die angegliederte ambulante<br />

Pflegeeinrichtung betreut werden, reduziert werden.<br />

Grundstück und Gebäude<br />

Das in der Sophienstraße gelegene Grundstück befindet sich in einem Wohngebiet und wird über die<br />

Sophienstraße erschlossen. Die vorhandene Grundstückserschließung wird in Fußgänger- und Autoverkehr<br />

getrennt. Von der Sophienstraße ausgesehen rechts, wird an der Grundstücksgrenze zum<br />

Nachbarn die Zufahrt zum zukünftigen Parkplatz mit 11 Parkplätzen angeordnet.<br />

1x Stellplatz ist gemäß DIN 18040-2 barrierefrei bemessen. Auf dem Parkplatz befindet sich eine Feuerwehraufstellfläche.<br />

Der Parkplatz ist barrierefrei nach DIN 18040 vom Hauptzugang des Bestandsgebäudes<br />

über eine Rampe zu erreichen.<br />

Die fußläufige Erschließung des Gebäudes erfolgt durch einen separaten Zugang als Gehweg der barrierefrei<br />

nach DIN 18040 auf den zentralen Haupteingang des Gebäudes zuläuft. An diesem Zugang sind<br />

auch ein Platz für Hausmüll und ein überdachter Fahrradstellplatz barrierefrei zur Sophienstraße angeordnet.<br />

Die ursprüngliche Erschließung um 1,50m unterhalb des Hochparterreniveaus wird geändert und die<br />

neue zukünftige Gebäudeerschließung nun auf dem gleichen Niveau zum Hochparterre angeordnet.<br />

Grundstücksentwässerung<br />

Die Schmutz- und Regenwasserleitungen werden komplett neu verlegt.<br />

Die Abwasserentsorgung erfolgt über ein Mischsystem in das öffentliche Kanalnetz.<br />

Unter Rückstauebene liegende Gebäudeteile werden über Schmutzwasserhebeanlagen dem Kanal zugeführt.<br />

Das Regenwasser wird über außenliegende Fallrohre entwässert, unter der Rückstauebene liegende<br />

Flächen werden soweit möglich im Freispiegelgefälle entwässert und falls erforderlich im Rückstaufall<br />

über eine Hebeanlage entwässert.<br />

Die Wasserversorgung erfolgt aus dem öffentlichen Trinkwassernetz.<br />

Die Verfügbarkeit der erforderlichen Löschwassermenge aus dieser Ringleitung wurde seitens des Versorgungsunternehmens<br />

bestätigt.<br />

Das Bestandsgebäude sowie der Anbau werden durch Fernwärmeversorgung mit Wärmeenergie versorgt.<br />

Es wird ein neuer Strom- und Telekommunikationsanschluss verlegt.<br />

Außenanlagen<br />

Die Fahrgassen, Wege und Aufenthaltsflächen werden mit Betonsteinpflaster oder vergleichbar befestigt.<br />

Die PKW- Stellplatzflächen sind soweit zulässig mit Sickerfuge geplant. Geplant ist die Errichtung<br />

Elektromobilität<br />

Für die Installation von Ladeeinrichtungen wird ein Leerrohrnetz zu den Stellplätzen verlegt damit je<br />

nach Bedarf die Errichtung von Ladesäulen ermöglicht wird.<br />

Ebenso wird ein Leerrohr zu dem Fahrradabstellplatz verlegt, um auch hier für zukünftige Anforderungen<br />

vorbereitet zu sein.<br />

Für die Versorgung werden zusätzlich 30kW Anschlussleistung vorgesehen, dies stellt durch modernes<br />

Lastmanagement und dem vorgesehen Hausanschlusswert und daraus resultierenden Spitzenlastreserven<br />

eine angemessene Ladeleistung zur Verfügung.<br />

BODETURM mit 43 Wohneinheiten Bauteil B<br />

Vorbemerkung<br />

Das vorhandene Treppenhaus, mit den beiden Treppenläufen, den Halbstock- Zwischenpodesten, inklusive<br />

des Aufzugschachts, werden komplett zurückgebaut und durch ein neues Sicherheitstreppenhaus,<br />

nach den Vorgaben der Hessischen-Hochhaus-Richtlinie (H-HHR), ersetzt.<br />

Es erfolgt der Einbau von zwei Aufzugsanlagen, welche in den oberirdischen Geschossen durch einen<br />

offenen Außenflur mit dem Hochhaus verbunden werden.<br />

1x Feuerwehraufzug gemäß Brandschutzkonzept (Hochparterre bis Penthouse)<br />

1x Personen Aufzug, mit Mindestauslastung von 630 Kilo, barrierefrei (Erdgeschoss bis Penthouse).<br />

Wohnungen EG, Hochparterre, 1– 9.OG:<br />

Die aktuell 5x Wohnungen pro Geschoss (Hochparterre und 1-9.Obergeschoss) werden auf je 4x<br />

2-Zimmer Wohnungen verändert. Alle Wohnungen sind barrierefrei erschlossen und verfügen über ein<br />

barrierefreies Bad. Die Wohnungen erhalten neue Balkone in Betonfertigteilkonstruktion.<br />

Wohnung Penthouse:<br />

Die bestehende Penthouse-Wohnung wird entkernt. Die tragenden Stützen bleiben erhalten, die Dachkonstruktion<br />

wird erneuert. Die Wohnung wird klimatisiert.<br />

Erhaltene Altbausubstanz:<br />

Die statische Grundkonstruktion (Stützen, Außenwände, tragende Innenwände, Geschossdecken, Fundamente)<br />

Sanierungsmaßnahmen sind an folgenden Bauelementen geplant:<br />

An der statisch bestehenden und erhaltene Grundkonstruktion (Stützen, Außenwände, tragende Innenwände,<br />

Geschossdecken, Fundamente) soweit erforderlich<br />

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Grundhafte Erneuerung durch Neuerrichtung ist an folgenden Bauelementen<br />

geplant:<br />

• Fenster, Türen<br />

• Außendämmung<br />

• Balkone<br />

• Tragende und nichttragende Innenwände<br />

• Bodenbeläge<br />

• Deckenbekleidung<br />

• Aufzugs•EG, wegen Tieferlegung<br />

Türen und Fenster<br />

Die wärmeschutzverglasten Fenster werden in Farbe nach Abstimmung mit dem Denkmalschutz gem.<br />

Anforderungen der aktuellen KfW Vorgaben für das Effizienzhaus 55 (Stand Dezember 2021) ausgeführt.<br />

Als Beschläge kommen Edelstahlbeschläge (Hoppe o. gleichwertig) für eine „Einhandbedienung“ zur<br />

Ausführung.<br />

Erforderliche Innenfensterbänke sind aus Melaminharz-Innenfensterbankplatten (Werzalith o.<br />

gleichwertig), Außenfensterbänke bestehen aus Aluminium bzw. Zinkblech.<br />

Im Treppenhaus wird in der letzten Etage zu Wartungszwecken des Daches eine Lichtkuppel vorgesehen.<br />

Die Eingangstür zu den Fluren vor den Wohnungen wird als Aluminium-Haustür (Hörmann o. gleichwertig)<br />

ausgeführt.<br />

Außenwände<br />

Die bestehenden Wände werden in Mauerwerk oder Stahlbeton, nach statischen Erfordernissen ergänzt.<br />

Die geschlossenen Fassadenflächen erhalten eine Dämmung gem. dem geplanten Standard des KfW<br />

Effizienzhaus 55. Die Fassade besteht aus einem Wärmdämmverbundsystem nach Vorgaben der Berechnungen.<br />

Die Gestaltung erfolgt in Abstimmung mit dem Denkmalamt.<br />

Innenwände<br />

Die tragenden Innenwände werden nach statischen Erfordernissen aus Mauerwerk bzw. Stahlbeton erstellt,<br />

Nichttragende Innenwände werden aus Mauerwerk oder als Gipskarton-Ständerwände mit doppelter<br />

Beplankung ausgeführt.<br />

Innentüren<br />

Wohnungseingangstüren (Dorma o. gleichwertig) sind dicht- und selbstschließend inkl. absenkbaren<br />

Bodendichtung, mit entsprechendem Schallschutz sowie einem Türspion ausgestattet. Diese Türen<br />

werden mit einer Objekt- Wechselgarnitur und einem Einsteckschloss versehen.<br />

Die Innentüren sind im Lichten ca. 2,10 m hohe Wohnraumtüren, bestehend aus einem flächigen Türblatt<br />

(Röhrenspanplatte als Einlage und OSB-Rahmen). Alle Wohnrauminnentüren erhalten eine Türdrückergarnitur,<br />

in den Bädern werden Feuchtraumtüren mit Bad-WC-Riegelgarnituren verbaut.<br />

Die Kellerräume<br />

(Technik- und Lagerräume) werden mit Stahltüren mit Stahlzargen ausgestattet.<br />

Innenwandbekleidungen<br />

Die Innenwände, soweit sie aus Mauerwerk bzw. Beton bestehen, werden verputzt, Innenwände aus<br />

Gipskartonständerwerk werden glatt gespachtelt, in Qualität Q3 und erhalten eine Tapete aus Raufaser.<br />

In Fluren und Abstell- bzw. Hauswirtschaftsräumen erhalten die Wände einen deckenden Anstrich mit<br />

Dispersionsfarbe in heller Farbe.<br />

Die Küchen erhalten einen Fliesenspiegel aus großformatigen Fliesen zwischen den Arbeitsflächen und<br />

den Oberschränken von ca. 55 cm. Die sonstigen Wandflächen in den Küchen erhalten einen hellen,<br />

deckenden Anstrich.<br />

Die Wände der Bäder werden in der Höhe von 1,20m und im Bereich der Regenduschen raumhoch gefliest.<br />

Im Sicherheitstreppenhaus und in Erschließungsfluren erhalten die Wände einen deckenden Anstrich<br />

mit Dispersionsfarbe in heller Farbe.<br />

Decken<br />

Bei den bestehenden Stahlbetonrippendecken werden Aufgrund von Brandschutzanforderungen in den<br />

Wohnungen und im gesamten Geschoss die Decken in Trockenbau abgehängt. Es ergibt sich in diesen<br />

Bereichen eine Raumhöhe von ca. 2,40m nach statischen Erfordernissen.<br />

In der Penthouse-Wohnung wird die Raumhöhe von ca. 2,80m erreicht. Im Laufe der Ausführungsplanung<br />

wir die genaue Raumhöhe bestimmt.<br />

Beton- bzw. Gipskartondecken werden glatt gespachtelt mit Dispersionsanstrich in Weiß, in Q3 Qualität.<br />

Bodenbeläge<br />

In allen Räumen der Wohnungen des Hochhauses wird ein schwimmender Trockenbauestrich mit<br />

Trittschalldämmung verlegt.<br />

Sämtliche Wohnräume, Küchen und Flure werden mit für eine Fußbodenheizung geeignetem hochwertigem<br />

Vinylbelag ausgestattet.<br />

In den Bädern werden Fliesen im Format 30x60cm und im Bereich der Dusche im Kleinformat verlegt.<br />

Technikräume erhalten einen staubbindenden Anstrich.<br />

Das Sicherheitstreppenhaus sowie die Aufzüge werden mit einem Fliesenbelag versehen.<br />

Die Kellerräume erhalten eine Epoxidharzbeschichtung.<br />

Terrassen der Wohnungen im Erdgeschoss werden mit Megawood Classic Terrassenbelag o. gleichwertig<br />

ausgestattet.<br />

Dächer<br />

Die Dächer sind Flachdächer und erhalten eine Dämmung nach den Anforderungen des beantragten<br />

KfW Effizienzhausniveau 55, eine mehrlagige Bitumenabdichtung sowie eine Kiesschüttung.<br />

Abwasseranlagen<br />

Die zu entwässernden Objekte werden vorwiegend über Sammelleitungen aus Kunststoffrohr (schalloptimiert)<br />

oder SML-Rohr angeschlossen. Die Fallleitungen münden in die Grundleitungen aus KG-<br />

Rohr, welche in und unter der Bodenplatte verlegt werden.<br />

Sammel- und Fallleitungen werden vorwiegend in den Leichtbau-Installationswänden verlegt oder in<br />

den abgehängten Decken verzogen.<br />

Wasseranlagen – Sanitäre Einrichtungen<br />

Die Hauptversorgungsstränge werden in Edelstahlrohr ausgeführt. Anschlussleitungen innerhalb der<br />

Wohnungen werden in Kunststoff oder Edelstahl geplant.<br />

Für die oberen Ebenen / Trinkwasserversorgung wird eine Druckerhöhungsanlage nach Rohrnetzberechnung<br />

vorgesehen.<br />

Sämtliche Ver- und Entsorgungsleitungen erhalten eine Dämmung nach DIN bzw. ENEV.<br />

Jeder Verbrauchsbereich bzw. Wohnung erhält eine Zählvorrichtung zur Verbrauchserfassung. Die<br />

Zähler werden über ein Serviceunternehmen zur Verfügung gestellt.<br />

Sanitärobjekte werden in wandhängender Ausführung vorgesehen.<br />

Armaturen werden als Einhebelstandard-Armatur, verchromt, ausgeführt.<br />

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Der Ausführungsstandard wird als handelsüblicher Standard wie z.B. Hausmarken einzelner Großhändler<br />

vorgesehen.<br />

In jeder Wohnung wird eine bodengleiche Regendusche (Ideal Standard o. gleichwertig) in der Größe<br />

1,20 x 1,20m und Winkelgriff mit Brausehalter (HEWI o. gleichwertig) ausgeführt.<br />

Duschvorhangstangen werden installiert.<br />

Feuerlöschanlagen<br />

Im gesamten Gebäude werden Feuerlöscher nach Vorgaben Brandschutzkonzept angeordnet.<br />

Wärmeversorgungsanlagen - Heizung<br />

Die Wärmeerzeugung ist über einen neuen Fernwärmeanschluss vorgesehen.<br />

Die Wärmeverteilung erfolgt mit entspr. Regelgruppen.<br />

Hauptverteilleitungen werden in C-Stahl-Qualität mit einer Dämmung gem. DIN bzw. ENEV vorgesehen.<br />

Jeder Verbrauchsbereich bzw. Wohnung erhält eine Zählvorrichtung zur Verbrauchserfassung. Die<br />

Zähler werden über ein Serviceunternehmen zur Verfügung gestellt.<br />

Geplant wird derzeit, die Anlagen über ein Serviceunternehmen (Contracting) auszuführen.<br />

Alle Wohnungen des Bestandsgebäudes werden mit Fußbodenheizung ausgestattet.<br />

Lufttechnische Anlagen<br />

Mechanische Abluftanlagen / Einzelraumlüfter, gesteuert über Licht und Feuchtigkeit nach DIN 18017.<br />

Abluftführung über Dach. Die notwendige Frischluftzufuhr erfolgt über verdeckt liegende Fensterfalzlüfter.<br />

Elektroeinrichtung - Ausstattung<br />

Nach HHR ist ein Notstromaggregat für die Versorgung sicherheitstechnischer Anlagen vorgesehen.<br />

Die Einspeisung ins Gebäude erfolgt über eine außen aufgestellte Hausanschlusssäule. Im Technikraum<br />

werden die Messeinrichtungen für das Wohnhaus und den Anbau angeordnet.<br />

Das Niederspannungsnetz im Gebäude erhält eine Potentialausgleichsschiene alle techn. Anlagen werden<br />

entsprechend der Vorschriften einbezogen.<br />

Die Ausstattung mit Stromkreisen, Schaltern, Steckdosen sowie Wand- und Deckenauslässen erfolgt<br />

angelehnt an den HEA Ausstattungswert 2 nach RAL-RG 678.<br />

Es werden Standard-Produkte eines renommierten Herstellers eingesetzt (z.B. GIRA, Busch & Jäger,<br />

Merten).<br />

Es werden handelsübliche Rauchwarnmelder nach Forderung der hessischen Bauordnung (HBO) ausgeführt.<br />

Alle Räume erhalten einfache Wand- oder Deckenleuchtenauslässe, welche im Rahmen der Ausführungsplanung<br />

mit den Architekten abgestimmt werden.<br />

Neben der Hausnummernleuchte werden an der Fassade nach Bedarf Außenleuchten installiert.<br />

Im Treppenhaus, allgemeinen Kellerräumen und Fluren erfolgt die Lichtschaltung über in den Leuchten<br />

verbaute Bewegungsmelder. Die Nennbeleuchtungsstärken werden an die „DIN für Beleuchtungsstärken<br />

an Arbeitsplätzen“ angelehnt ausgeführt.<br />

Das Gebäude wird mit einer Blitzschutzanlage versehen.<br />

Allen Bewohnern wird die Anschlussmöglichkeit an ein Notrufsystem bereitgestellt.<br />

Penthouse Sonderausstattung<br />

Sämtliche Wohnräume, Küchen und Flure werden mit für eine Fußbodenheizung geeigneten hochwertigen<br />

Belägen in Abstimmung mit den Architekten ausgestattet.<br />

Die Dachterrassen werden mit Megawood Premium Terrassenbelag o. gleichwertig ausgestattet.<br />

Das Penthouse wird mit Wannenbad, Dusche, Gäste-WC, Sauna ausgestattet.<br />

Fenster werden in Alu mit Einrichtungen für den sommerlichen Wärmeschutz ausgeführt.<br />

Im Wohnzimmer wird ein großzügiges Alu-Schiebeelemente geplant.<br />

Das Penthouse erhält zusätzlich eine Klimatisierung aller Wohn- und Schlafräume.<br />

Neubau ambulante Wohngruppe<br />

Vorbemerkung<br />

Der neu geplante eingeschossige Anbau beinhaltet eine Wohngruppe für sechs Bewohner mit einem<br />

ambulanten Pflegebedarf (ambulante Pflegewohngruppe), einem Gemeinschaftsraum für die zukünftigen<br />

Bewohner der 43 Wohnungen sowie die Räumlichkeiten des ambulanten Pflegedienstes.<br />

Beschreibung der Nutzung<br />

Ambulante Pflegegruppe<br />

6 Bewohner mit ambulantem Pflegebedarf bewohnen gemeinsam die barrierefreien Räume der ambulanten<br />

Pflegegruppe. Jeder Bewohner verfügt über ein eigenes Zimmer mit ca. 14 m², einem barrierefreien<br />

Bad gemäß DIN 18040-2. Allen Bewohnern der ambulanten Pflegegruppe steht innerhalb der<br />

Wohngruppe ein Raum mit Küche Wohnbereich und Gemeinschaftsterrasse zur Nutzung zur Verfügung.<br />

Gemeinschaftsraum<br />

Der Gemeinschaftsraum steht auch den Bewohnern des denkmalgeschützten Hochhauses für Freizeitaktivitäten<br />

mit einem Küchenbereich mit einer eingebauten Küche. Die Küche dient ausschließlich als<br />

Aufwärm- und Frühstücksküche.<br />

Dem Gemeinschaftsraum steht eine Terrasse zur Verfügung.<br />

Ambulanter Pflegedienst<br />

Der ambulante Pflegedienst verfügt über Büroräume, Toiletten und Umkleideräume<br />

Bauwerk-Baukonstruktion<br />

Der Anbau wird nicht unterkellert. Die Grundleitungen werden unter der Bodenplatte verlegt.<br />

Die Gründung erfolgt nach statischer Berechnung auf einer Bodenplatte oder mit Einzel- und Streifenfundamenten.<br />

Außenwände<br />

Die Wände werden in Mauerwerk oder Stahlbeton erstellt, nach statischen Erfordernissen. Die geschlossenen<br />

Fassadenflächen erhalten ein Wärmdämmverbundsystem gem. dem geplanten Standard<br />

des KfW Effizienzhaus 55.<br />

Türen und Fenster<br />

Die wärmeschutzverglasten Fenster werden gem. Anforderungen der aktuellen KfW Vorgaben für das<br />

Effizienzhaus 55 (Stand Dezember 2021) ausgeführt.<br />

Als Beschläge kommen Edelstahlbeschläge (Hoppe o. gleichwertig) für eine „Einhandbedienung“ zur<br />

Ausführung.<br />

Erforderliche Innenfensterbänke sind aus Melaminharz-Innenfensterbank-platten (Werzalith o.<br />

gleichwertig), Außenfensterbänke bestehen aus Aluminium bzw. Zinkblech.<br />

Innenwände<br />

Die tragenden Innenwände werden nach statischen Erfordernissen aus Mauerwerk bzw. Stahlbeton erstellt.<br />

Nichttragende Innenwände werden aus Mauerwerk oder als Gipskarton-Ständerwände mit doppelter<br />

Beplankung ausgeführt.<br />

- 52 - - 53 -


Innentüren<br />

Die Innentüren des Gemeinschaftsraumes und zu den Toiletten erhalten eine HPL Oberfläche und werden<br />

mit einer Stahlumfassungszarge gefasst.<br />

Die Zimmereingangstüren der ambulanten Wohngruppe sind im Lichten ca. 2,10m hohe Wohnraumtüren,<br />

bestehend aus einem flächigen Türblatt (Röhrenspanplatte als Einlage und OSB-Rahmen), diese<br />

erhalten eine Türdrückergarnitur.<br />

Die Büroräume des ambulanten Pflegedienstes werden mit Stahlumfassungszarge ausgestattet.<br />

Innenwandbekleidungen<br />

Die Innenwände, soweit sie aus Mauerwerk bzw. Beton bestehen, werden verputzt, Innenwände aus<br />

Gipskartonständerwerk werden glatt gespachtelt, in Qualität Q3.<br />

Im Gemeinschaftsraum, in der ambulanten Wohngruppe und in den Büroräumen des ambulanten<br />

Dienstes erhalten die Wände einen deckenden Anstrich mit Dispersionsfarbe, in heller Farbe.<br />

In den Bädern der Bewohnerzimmer werden die Wände der Bäder in der Höhe von 1,20m und im Bereich<br />

der Regenduschen raumhoch gefliest.<br />

Die Toiletten in Gemeinschaftsbereich (Übergang zu Bestand) und im ambulanten Pflegedienst werden<br />

in der Höhe von 1,20m gefliest<br />

Die Umkleideräume erhalten einen deckenden Anstrich mit Dispersionsfarbe.<br />

Decken<br />

Stahlbetondecken nach statischen Erfordernissen.<br />

Beton- bzw. Gipskartondecken werden glatt gespachtelt mit Dispersions-anstrich in Weiß, in Q3 Qualität.<br />

Bodenbeläge<br />

In der ambulanten Wohngruppe wird ein schwimmender Estrich mit Trittschalldämmung verlegt.<br />

Hier werden sämtliche Räume, auch die Bewohner Zimmer, mit für eine Fußbodenheizung geeignetem<br />

Vinylbelag ausgestattet.<br />

Die Bäder der Bewohnerzimmer sowie die Toiletten des Gemeinschaftsraums und des ambulanten<br />

Pflegedienstes erhalten einen Fliesenbelag.<br />

In den Büroräumen des ambulanten Pflegedienstes wird Kugelgarn (verlegt.<br />

Die Umkleideräume werden mit Linoleum Belag versehen.<br />

Terrassen werden gepflastert.<br />

Dächer<br />

Die Dächer sind Flach- und Gründächer nach Brandschutzanforderung geplant und erhalten eine Dämmung<br />

nach den Anforderungen des beantragten KfW Effizienzhausniveau 55.<br />

Abwasseranlagen<br />

Die zu entwässernden Objekte werden über Sammelleitungen aus Kunststoffrohr (schalloptimiert)<br />

oder SML-Rohr angeschlossen. Die Fallleitungen münden in die Grundleitungen aus KG-Rohr, welche<br />

unter der Bodenplatte verlegt werden.<br />

Sammel- und Fallleitungen werden vorwiegend in den Leichtbau-Installationswänden verlegt.<br />

Sanitärobjekte werden in wandhängender Ausführung vorgesehen.<br />

Armaturen werden als Einhebelstandard-Armatur, verchromt, ausgeführt.<br />

Der Ausführungsstandard wird als handelsüblicher Standard wie z.B. Hausmarken einzelner Großhändler<br />

vorgesehen.<br />

In jedem Bewohnerzimmer der Wohngruppe wird eine bodengleiche Regendusche (Ideal Standard o.<br />

gleichwertig) in der Größe 1,20x1,20m und Winkelgriff mit Brausehalter (HEWI o. gleichwertig) ausgeführt.<br />

Duschvorhangstangen werden installiert.<br />

Feuerlöschanlagen<br />

Im gesamten Gebäude werden Feuerlöscher nach Vorgaben Brandschutzkonzept angeordnet.<br />

Wärmeversorgungsanlagen - Heizung<br />

Die Wärmeerzeugung ist über einen neuen Fernwärmeanschluss im Bestandsgebäude vorgesehen.<br />

Die Wärmeverteilung erfolgt mit entspr. Regelgruppen.<br />

Hauptverteilleitungen werden in C-Stahl-Qualität mit einer Dämmung gem. DIN bzw. ENEV vorgesehen.<br />

Jeder Verbrauchsbereich bzw. Wohnung erhält eine Zählvorrichtung zur Verbrauchserfassung. Die<br />

Zähler werden über ein Serviceunternehmen zur Verfügung gestellt.<br />

Geplant wird derzeit, die Anlagen über ein Serviceunternehmen (Contracting) auszuführen.<br />

Alle Bereiche des Neubaus werden mit Fußbodenheizung ausgestattet.<br />

Lufttechnische Anlagen<br />

Mechanische Abluftanlagen / Einzelraumlüfter, gesteuert über Licht und Feuchtigkeit nach DIN 18017.<br />

Abluftführung über Dach. Die notwendige Frischluftzufuhr erfolgt über verdeckt liegende Fensterfalzlüfter.<br />

Elektroeinrichtung - Ausstattung<br />

Im Technikraum des Bestandgebäude werden die Messeinrichtungen für den Anbau angeordnet.<br />

Die Ausstattung mit Stromkreisen, Schaltern, Steckdosen sowie Wand- und Deckenauslässen erfolgt<br />

angelehnt an den HEA Ausstattungswert 2 nach RAL-RG 678.<br />

Es werden Standard-Produkte eines renommierten Herstellers eingesetzt (z.B. GIRA, Busch & Jäger,<br />

Merten).<br />

Es werden handelsübliche Rauchwarnmelder nach Forderung der hessischen Bauordnung (HBO) ausgeführt.<br />

Alle Räume erhalten einfache Wand- oder Deckenleuchtenauslässe, welche im Rahmen der Ausführungsplanung<br />

mit den Architekten abgestimmt werden.<br />

An der Fassade werden nach Bedarf Außenleuchten zur Beleuchtung der Zuwege installiert.<br />

Die Nennbeleuchtungsstärken werden an die „DIN für Beleuchtungsstärken an Arbeitsplätzen“ angelehnt<br />

ausgeführt.<br />

Allen Bewohnern wird die Anschlussmöglichkeit an ein Notrufsystem bereitgestellt.<br />

Wasseranlagen – Sanitäre Einrichtungen<br />

Die Hauptversorgungsstränge werden in Edelstahlrohr ausgeführt. Anschlussleitungen innerhalb der<br />

Einheiten werden in Kunststoff oder Edelstahl geplant.<br />

Sämtliche Ver- und Entsorgungsleitungen erhalten eine Dämmung nach DIN bzw. ENEV.<br />

Jeder Verbrauchsbereich erhält eine Zählvorrichtung zur Verbrauchserfassung. Die Zähler werden über<br />

ein Serviceunternehmen zur Verfügung gestellt.<br />

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RECHTLICHES,<br />

CHANCEN<br />

UND RISIKEN<br />

- 56 - - 57 -


CHANCEN & RISIKEN<br />

I. Vorbemerkungen:<br />

Mit diesem Prospekt sind wir, die Firma Sophie<br />

Projekt GmbH & Co. KG, als Bauträger und Verkäufer<br />

darum bemüht, Ihnen Informationen zu<br />

dem angebotenen Immobilienerwerb zu liefern<br />

und damit aus unserer Sicht wichtig erscheinende<br />

Punkte zu nennen, die für ihre Entscheidung<br />

von Bedeutung sein können.<br />

Unabhängig von unseren Hinweisen wird Ihnen<br />

empfohlen, unter Einschaltung von qualifizierten<br />

Beratern (Anwälten, Steuerberatern,<br />

Vermögensberatern, Bankfachleuten etc.) eine<br />

eingehende Überprüfung des angebotenen Objektes<br />

nebst allen damit im Zusammenhang<br />

stehenden Vertrags- und sonstigen Unterlagen<br />

durchführen zu lassen.<br />

Dem Erwerber ist es bei einem vertragsgerechten<br />

Verhalten durch seinen Vertragspartner<br />

nach dem Gesetz grundsätzlich nicht gestattet,<br />

die Aufhebung des Grundstückskaufvertrages<br />

zu verlangen oder den Rücktritt vom Vertrag zu<br />

erklären. Solche Möglichkeiten bestehen in der<br />

Regel nur, wenn sich die Verkäuferin ihrerseits<br />

vertragswidrig verhält. Gründe, die in der Person<br />

des Erwerbers liegen, zum Beispiel Finanzierungsschwierigkeiten<br />

oder einseitige Motive<br />

in der Person des Erwerbers, zum Beispiel der<br />

im Nachhinein auftretende Wunsch, die Erwerbskosten<br />

für eine andere Vermögensanlage<br />

oder die private Lebensführung zu verwenden,<br />

gestatten nicht den Rücktritt vom Vertrag. Den<br />

Erwerber trifft deshalb das Risiko, dass er am<br />

Grundstückskauf festhalten muss, auch wenn<br />

er aufgrund seiner persönlichen und wirtschaftlichen<br />

Verhältnisse daran nicht (mehr)<br />

festhalten will. Zum Verständnis des rechtlichen<br />

Konzepts des vorliegenden Angebots wird<br />

dem Erwerber empfohlen, die 14 Tage vor Beurkundung<br />

überlassenen Verträge zu lesen und<br />

bei Unklarheiten bspw. beim Notar nachzufragen<br />

Die angebotenen Eigentumswohnungen, Gemeinschaftsflächen,<br />

sowie die dazu gehörige<br />

Ambulante Wohngruppe sind langfristig an einen<br />

Betreiber für Betreutes Wohnen verpachtet.<br />

Einzelheiten hierzu können dem Pachtvertrag<br />

entnommen werden.<br />

Es geht also um eine langfristige und unternehmerisch<br />

orientierte Investition. Immobiles<br />

Eigentum gilt in Deutschland als wertbeständig<br />

und ist - wie die Vergangenheit recht durchgängig<br />

gezeigt hat - im Hinblick auf die Langfristigkeit<br />

mit der Chance verbunden, auch<br />

Wertsteigerungen realisieren zu können. Insbesondere<br />

in Zeiten von hoher Inflation.<br />

Ein Immobilienerwerb kann auch zu einem<br />

Vermögensverlust führen, wenn z.B. im Falle<br />

einer Fremdvermietung ein Mietausfall eintritt<br />

und gleichwohl im Falle einer Finanzierung des<br />

Objektes hohe Kapitaldienstleistungen (Zinsen<br />

und Tilgung) erbracht werden müssen.<br />

Es gibt keine Gewähr dafür, dass die zurzeit der<br />

Prospektherausgabe geltenden Steuergesetze<br />

und Verordnungen sowie die Finanzrechtsprechung<br />

und Verwaltungspraxis in unveränderter<br />

Form fortbestehen bleiben. Zum Beispiel lässt<br />

sich allgemein nicht abschätzen, ob die in den<br />

Bauträgerverträgen vorgenommene Aufgliederung<br />

nach Anteil Grund und Boden, Anteil an<br />

der Außenanlage, Anteil der Sanierungskosten<br />

und Anteil am Gebäude in der dort angegebenen<br />

Höhe von den zuständigen Behörden akzeptiert<br />

wird. Abweichende Interpretationen<br />

durch die Finanzbehörden können nicht ausgeschlossen<br />

werden. Erläuterungen der steuerlichen<br />

Behandlung der Investition – soweit in<br />

diesem Prospekt überhaupt vorhanden – spiegeln<br />

nur grundsätzlich denkbare Rahmenbedingungen<br />

wider und ersetzen in keinem Fall<br />

die persönliche und individuell auf den Erwerber<br />

abgestimmte Steuerberatung. Für das Erreichen<br />

vom Investor verfolgter steuerlicher<br />

und/oder wirtschaftlicher Ziele kann daher<br />

weder von der Verkäuferin noch einem Vermittler<br />

eine Haftung übernommen werden. Die<br />

Verkäuferin hat niemanden bevollmächtigt, in<br />

ihrem Namen potenzielle Kaufinteressenten zu<br />

den angebotenen Immobilien, insbesondere zu<br />

den Kosten, der Finanzierung, den steuerlichen<br />

und sonstigen finanziellen Auswirkungen zu<br />

beraten.<br />

Diese allgemeinen Hinweise vorausgeschickt,<br />

gehen wir nachfolgend auf die möglichen Vorund<br />

Nachteile, die Chancen und Risiken einer<br />

Immobilieninvestition näher ein, ohne dass<br />

hierbei die Reihenfolge eine gewichtende Wertung<br />

darstellt:<br />

#01. Die Firma Sophie Projekt GmbH & Co. KG<br />

bietet den Kauf von Teil- und Wohnungseigentum<br />

im Sinne des Wohneigentumsgesetzes<br />

(WEG) an: Bode Turm, Sophienstraße 1, 34117<br />

Kassel. Bei der Stadt Kassel handelt es sich um<br />

die einzige Großstadt in Nordhessen und die<br />

drittgrößte Stadt Hessens mit ca. 207.000 Einwohnern.<br />

#02. Da jeder Erwerber einer Einheit in dem<br />

Objekt Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft<br />

nach WEG wird, ergeben sich aus<br />

diesem Gesetz für den Erwerber Rechte und<br />

Pflichten. Das Eigentum muss ordnungsgemäß<br />

verwaltet werden. Es ist eine Instandhaltungsrücklage<br />

zu bilden. Die näheren Einzelheiten ergeben<br />

sich aus dem Gesetz und der diesem Angebot<br />

zugrunde liegenden Teilungserklärung.<br />

Bezüglich der Höhe der zu vereinbarenden Instandhaltungsrücklage<br />

ist ausdrücklich darauf<br />

hinzuweisen, dass es nicht auszuschließen ist,<br />

dass - insbesondere nach Ablauf der Gewährleistungsfristen<br />

- Instandsetzungsarbeiten<br />

notwendig werden, die durch die zu bildende<br />

Rücklage nicht oder nicht ganz abgedeckt werden<br />

können.<br />

In einem solchen Falle sind die erforderlichen<br />

Mittel ggfs. im Rahmen einer Sonderumlage<br />

durch den WEG-Verwalter einzufordern und<br />

von den Eigentümern anteilig aufzubringen.<br />

Alle Eigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft<br />

haften gesamtschuldnerisch für<br />

die Verbindlichkeiten der Eigentümergemeinschaft.<br />

Sollte also z.B. ein Miteigentümer seine<br />

geschuldeten Wohngeldzahlungen nicht mehr<br />

erbringen können, besteht gleichwohl für die<br />

anderen Eigentümer die Pflicht zur ordnungsgemäßen<br />

Verwaltung weiterhin fort. Die Eigentümergemeinschaft<br />

haftet also gegenüber<br />

Dritten für begründete Forderungen diesen<br />

gegenüber - und zwar haftet jeder Eigentümer<br />

der Gemeinschaft nach den Verhältnissen seines<br />

Miteigentumsanteils.<br />

In diesem Zusammenhang muss auch bedacht<br />

werden, dass evtl. alle Betriebskosten des Objektes,<br />

für die die Haushaltsgeldzahlungen<br />

durch Miteigentümer nicht mehr erbracht werden,<br />

von den übrigen Eigentümern zu tragen<br />

sind.<br />

#<strong>03</strong>. Es wird hierbei der Erwerb von noch zu<br />

modernisierenden Bestands- bzw. Neubau-<br />

Einheiten im Wege eines Kaufvertrages mit Modernisierungs-<br />

bzw. Bauverpflichtung zu einem<br />

Festpreis (Bauträgervertrag) angeboten. Gültigkeit<br />

haben ausschließlich die notariell abgeschlossenen<br />

Verträge.<br />

Das Objekt, in dem sich nach Fertigstellung<br />

der Arbeiten 43 Eigentumswohnungen befinden<br />

werden, ist denkmalgeschützt. Die Ausbaumaßnahmen<br />

erfolgen nach einer detaillierten<br />

Baubeschreibung, so dass der Erwerber<br />

eine schlüsselfertig modernisierte, bzw. hergestellte<br />

Wohneinheit nebst Gemeinschaftsflächen<br />

zum Eigentum erhält. Ferner wird auf<br />

dem Grundstück eine Ambulante Wohngruppe<br />

errichtet, welche zum Teileigentum zählt. Baurisiken<br />

und Kostensteigerung trägt der Verkäufer,<br />

soweit Kostensteigerungen nicht durch<br />

Sonderwünsche des Erwerbers verursacht und<br />

mit ihm vereinbart worden sind. Zahlungen des<br />

Erwerbers erfolgen unter Berücksichtigung der<br />

Regelungen der Makler- und Bauträgerverordnung<br />

(MaBV). Damit wird abgesichert, dass vom<br />

Erwerber Zuzahlungen im Gegenwert der erbrachten<br />

Bauleistungen erfolgen müssen.<br />

Die Realisierung von Planungen stehen stets<br />

unter dem Vorbehalt seitens der Genehmigungsfähigkeit<br />

der zuständigen Behörden und<br />

der Denkmalpflege.<br />

#04. Die Verkäuferin achtet darauf, dass der<br />

jeweilige Erwerber einer Einheit den Nachweis<br />

für die Finanzierung seines Kaufobjektes führen<br />

kann, also nach marktüblicher Gepflogenheit<br />

die Kapitaldienstfähigkeit des Erwerbers gegeben<br />

ist.<br />

#05. Die Firma Sophie Projekt GmbH & Co. KG<br />

ist Prospektherausgeber, Bauträger und Verkäufer<br />

des hier angebotenen Objekts mit dem<br />

Sitz Werner-Hilpert-Straße 21, 34117 Kassel,<br />

und wurde im Handelsregister des AG Kassel<br />

unter HRA 17991 am 01.02 2021 eingetragen.<br />

Alleinvertretungsberechtigter Geschäftsführer<br />

ist Herr Manfred Baker. Die Firma Sophie Projekt<br />

GmbH & Co. KG haftet in ihrer Funktion als<br />

Prospektherausgeber für die darin gemachten<br />

Angaben.<br />

#06. Im Rahmen des Bauträgervertrages trägt<br />

jeder Teil das Risiko, da der andere Vertragspartner<br />

leistungsunfähig werden könnte. Durch<br />

die nach Abschluss des Bauträgervertrages unverzüglich<br />

zu Gunsten des Erwerbers einzutragende<br />

Auflassungsvormerkung erhält diese<br />

nur eine teilweise Sicherheit, da im Falle<br />

der Insolvenz der Verkäuferin/des Bauträgers<br />

kein rechtlicher Anspruch auf Fertigstellung<br />

der Baumaßnahmen gegeben ist. Hier würde es<br />

weiterer Verhandlung mit allen Beteiligten (Erwerbern,<br />

finanzierenden Kreditinstituten, etc.)<br />

bedürfen, um eine Fertigstellungsmaßnahme<br />

zu organisieren. Die Erfolgsaussichten hierfür<br />

können nicht pauschal beurteilt werden, so dass<br />

- 58 - - 59 -


dem Erwerber im Falle einer solchen Entwicklung<br />

ein Schaden droht.<br />

Zu beachten bleibt, dass sowohl bei einer solchen<br />

- eventuell Insolvenzbedingten - Verzögerung<br />

oder gar einer fehlenden Fertigstellung<br />

der Käufer die Kapital- Dienstleistungen für die<br />

Kaufpreisfinanzierung aufbringen muss, ohne<br />

dass er Mieteinnahmen aus dem Objekt generieren<br />

und dieses selbst nutzen kann.<br />

#07. Besichtigen Sie bitte persönlich - ggfs. mit<br />

der Unterstützung ihrer fachlichen Berater -<br />

den Standort der Immobilie, damit sie sich ein<br />

umfassendes Bild von den bahn- und straßenverkehrsrechtlichen<br />

Gegebenheiten machen<br />

können, da sowohl die jetzt gegebenen Vorort-<br />

Verhältnisse als auch mögliche Veränderungen<br />

des Umfeldes in der Zukunft den Wert der Immobilie<br />

erhöhen oder herabsetzen können. Dies<br />

gilt auch für die Höhe der erzielbaren Mieten. In<br />

diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass<br />

die Stadt Kassel einen Mietspiegel erstellen ließ,<br />

über deren Inhalt sich der Erwerber informieren<br />

kann, um so im Falle der vorgesehenen oder<br />

später notwendig werdenden Vermietung die<br />

entsprechenden Berechnungen für sich anstellen<br />

zu können.<br />

#08. Im Rahmen der Finanzierung ist auch zu<br />

bedenken, dass bei Mieterwechsel oder bei veränderten<br />

Marktverhältnissen Zwischenzeiten<br />

entstehen können, in denen keine oder niedrigere<br />

Mieten als erwartet erzielt werden können.<br />

Solche möglichen Vertragsauswirkungen sind<br />

im Rahmen einer Finanzierung von Bedeutung<br />

und müssen in Ihre Planungen einbezogen werden.<br />

Die Fremdfinanzierung des Immobilienerwerbs<br />

erhöht die Erwerbs- und die laufenden Kosten.<br />

Der Erwerber hat die sogenannten Bereitstellungszinsen<br />

(vom Zeitpunkt des Darlehensvertragsabschlusses<br />

bis zur Auszahlung der<br />

gesamten Darlehenssumme), die laufenden<br />

Kreditzinsen, die Bearbeitungsgebühren der<br />

Bank, ein eventuelles Agio, eventuelle Gebühren<br />

für Finanzierungsvermittlung etc. und die<br />

Tilgung und/oder eventuell Bausparbeiträge<br />

zur späteren Tilgung zu tragen. Der Erwerber<br />

trägt das Risiko, dass die für die Aufnahme von<br />

Fremdmitteln aufzuwendenden Kosten nicht<br />

durch laufende Einnahmen aus Vermietung -<br />

oder durch sonstige Vorteile, die sich der Erwerber<br />

erwartet, z.B. Steuerersparnisse, abgedeckt<br />

sind. Der Einsatz und die Höhe von Eigenkapital<br />

oder geliehenem Geld sowie die dafür zu bezahlenden<br />

Zinsen hat bei der Vermietung steuerliche<br />

Konsequenzen, wobei auch die Finanzierungsart<br />

zu berücksichtigen ist. Zum Beispiel<br />

führt die Aufnahme eines Annuitätendarlehens<br />

durch das Sinken der Zinsen über die Laufzeit zu<br />

einem abnehmenden Steuerspareffekt.<br />

#09. Die zu erwerberbende Wohneinheit ist<br />

langfristig an einen Betreiber verpachtet. Eine<br />

Selbstnutzung ist im Zeitraum der Pachtzeit daher<br />

nicht möglich. Ist vorgesehen, dass die zu erwerbende<br />

Wohneinheit veräußert wird, muss<br />

bedacht werden, dass im Falle einer ansonsten<br />

jederzeit möglichen - Veräußerung diejenigen<br />

Kaufinteressenten wohl nicht in Frage kommen,<br />

die eine Eigennutzung des zu erwerbenden Objektes<br />

benötigen, da diese Interessenten, bei einem<br />

eventuell noch bestehenden Pachtvertrag,<br />

keinen Eigenbedarf für die betreffende Wohneinheit<br />

für sich in Anspruch nehmen können.<br />

Daher ist in einem solchen Fall bei einer späteren<br />

Veräußerungsabsicht und einem noch bestehenden<br />

Pachtvertrag für dieses Objekt der<br />

Fokus auf Kapitalanleger zu legen.<br />

Je nach Finanzierung ist im Übrigen im Falle<br />

einer Weiterveräußerung der Einheit zu bedenken,<br />

dass die Banken grundsätzlich zur Geltendmachung<br />

von Vorfälligkeitsentschädigungen<br />

für das ausgegebene Darlehen berechtigt<br />

sind.<br />

#10. Die Ausführungen zu Finanzierungsfragen,<br />

die in diesem Prospekt gemacht werden, stellen<br />

nur Hinweise dar. Eine Finanzierungsberatung<br />

erfolgt durch die Verkäuferin nicht. Dem Erwerber<br />

wird jedoch dringend anheimgegeben, zu<br />

prüfen, ob er im Falle eines ganz oder teilweise<br />

aus Kreditmitteln erfolgten Erwerbs der Immobilie,<br />

die Zins- und Tilgungsleistungen sowie die<br />

Haushaltsgeldzahlungen auch ohne Mieteinnahmen<br />

leisten kann. Falls diese Möglichkeiten<br />

nicht bestehen, ist von einer solcher Investition<br />

dringend abzuraten, da sich ein Erwerber nicht<br />

auf mögliche Steuerersparnisse zum Zwecke der<br />

Finanzierung verlassen kann. Ebenfalls im Hinblick<br />

auf die Tatsache, dass sich das persönliche<br />

Einkommen und damit die gesamte persönliche<br />

steuerliche Situation des Erwerbers nachhaltig<br />

verändern kann. Die Verkäuferin übernimmt<br />

für das Erreichen vom Erwerber evtl. angestrebter<br />

steuerlichen Vorteile - gleich welcher<br />

Art - keinerlei Gewähr und hat insoweit auch<br />

keine Angaben/Zusagen gemacht, weshalb die<br />

Verkäuferin auch nicht für Aussagen und/oder<br />

Empfehlungen eines vom Erwerber zugezogenen<br />

Anlageberaters, Anlagevermittlers oder<br />

Vermögensberaters haftet. Der Erwerber hat zu<br />

beachten, dass im Rahmen der Fremdfinanzierung<br />

des Immobilienerwerbs damit verbundene<br />

Kostensteigerung entstehen (langlaufende<br />

Kreditzinsen, Bearbeitungsgebühren der Bank,<br />

eventuelle Vermittlungsgebühren für die Finanzierung,<br />

Bereitstellungszinsen usw.).<br />

Deshalb sollte der Erwerber unbedingt darauf<br />

achten, dass im gesamten Zeitraum, für den der<br />

Kredit gewährt ist, die Tilgungsumfänge und<br />

die Zinsfestschreibung auf die persönlichen<br />

finanziellen Verhältnisse des Erwerbers ausgelegt<br />

und mit einem entsprechenden Sicherheitspuffer<br />

berechnet sind. Die Langfristigkeit<br />

der Immobilieninvestition steht unabhängig<br />

von der Möglichkeit, eine solche Immobilie jederzeit<br />

veräußern zu können, im Vordergrund.<br />

Es ist jedoch die steuerliche Folge zu beachten<br />

(“Spekulationssteuer”). Wird eine Wohnung<br />

nicht selbst genutzt und wird diese Immobilie<br />

im Privatvermögen gehalten, unterliegt ein<br />

Veräußerungsgewinn derzeit einer Spekulationssteuer,<br />

wenn zwischen der Anschaffung und<br />

der Veräußerung nicht mehr als 10 Jahre liegen.<br />

Auch kann nicht spekulativ davon ausgegangen<br />

werden, dass ein bei einem Wiederverkauf ein<br />

die Anschaffungskosten übersteigender Erlös<br />

erzielt wird.<br />

#11. Risiken können sich aus Epidemien ergeben.<br />

Durch das Auftreten von Krankheitswellen<br />

kann der Immobilienmarkt geschwächt werden.<br />

Epidemien können zu Verzögerungen im Genehmigungsverfahren<br />

sowie bei der Errichtung<br />

führen. Weiterhin können Lieferengpässe bei<br />

notwendigen Materialien auftreten. Der Verkauf<br />

von Immobilien kann durch die sinkende Wirtschaftskraft<br />

erschwert werden.<br />

II. Zusammenfassung:<br />

1. Die vorstehenden Ausführungen zu den<br />

Chancen und Risiken eines Immobilienerwerbs<br />

der angebotenen Art erheben keinen Anspruch<br />

auf Vollständigkeit und ersetzen keineswegs<br />

die für den Erwerbsinteressenten notwendige<br />

allumfassende qualifizierte Beratung durch<br />

Dritte aus allen in Betracht kommenden Fachgebieten.<br />

Hier ist eine individuelle Prüfung unter<br />

Berücksichtigung der Erwerbersituation von<br />

diesem zu veranlassen, wobei sämtliche Vertragsunterlagen<br />

nebst Teilungserklärung in die<br />

Prüfung einzubeziehen sind, da sich aus diesen<br />

Urkunden die beiderseitigen Rechte und Pflichten<br />

unter Einschluss der Gewährleistungsansprüche<br />

ergeben.<br />

Die in den Plänen und Ansichten dargestellte<br />

Möblierung stellt nur einen Einrichtungsvorschlag<br />

dar und ist nicht Vertragsbestandteil.<br />

Maßgeblich ist der Text der Baubeschreibung.<br />

Ebenso handelt es sich bei einer 3D-Visualisierung<br />

(Rendering) der Objekte um eine künstlerische<br />

Darstellung die von der künftigen Realität<br />

abweichen kann<br />

Hierbei ist zu beachten, dass die Teilungserklärung<br />

und die in dem Prospektunterlagen<br />

enthaltenen Zeichnungen nicht für eine Maßentnahme<br />

geeignet sind. Falls maßstabsgerechte<br />

Pläne und benötigt werden, sind diese<br />

bei der Verkäuferin anzufordern. Darüber hinaus<br />

ist festzuhalten, dass im Rahmen der Ausführungsplanung<br />

und während der Bauphase<br />

mögliche Planungsgegebenheiten näher konkretisiert<br />

und/oder geändert werden. Grundlage<br />

der Erwerbsentscheide sind und bleiben ausschließlich<br />

die Pläne und die Baubeschreibung,<br />

wie sie in der Teilungserklärung beigefügt sind.<br />

Dritte, insbesondere selbstständige Anlageberater<br />

und/oder Makler sind nicht berechtigt,<br />

Angaben zu machen die von dem Prospekt Inhalt<br />

und den in Bezug genommenen Unterlagen<br />

abweichen.<br />

Für den Inhalt des Exposés sind nur die bis<br />

zum Erstellungszeitpunkt bekannten Sachverhalte<br />

maßgebend. Änderungen im Bereich des<br />

Pachtvertrages, der Planungs- Wohnflächen-<br />

Grundriss- und Bauausführung stehen unter<br />

dem Vorbehalt der jederzeit möglichen Veränderung.<br />

Grundlage für eine Kaufentscheidung kann diese<br />

Broschüre daher nicht sein. Allein der Inhalt<br />

eines notariellen Kaufvertrags ist maßgeblich.<br />

Veröffentlichungen aus der Broschüre bedürfen<br />

hinsichtlich aller Bestandteile grundsätzlich<br />

unserer Genehmigung als Herausgeberin.<br />

Herausgeberin:<br />

Sophie Projekt GmbH & Co.KG<br />

Werner-Hilpert-Straße 21<br />

34117 Kassel<br />

Stand: Februar <strong>2023</strong><br />

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RECHTLICHE GRUNDLAGEN<br />

Nachfolgend erhalten Sie weiterführende Informationen<br />

rund um das Projekt, zur Verkäuferin,<br />

Pächterin und den Rechten und Pflichten der<br />

Käufer einer Eigentumswohnung.<br />

Das Vorhaben<br />

Mit dem Modell „Service-Wohnen“ ist es für<br />

immer mehr Menschen möglich, im Alter größtmögliche<br />

Unabhängigkeit mit einem Höchstmaß<br />

an Sicherheit zu verbinden. So wird den<br />

Bewohnern ein gleichsam abwechslungsreiches<br />

wie homogenes Lebensumfeld geschaffen.<br />

Die Verkäuferin plant das auf dem Grundstück<br />

befindliche leer stehende Bestandsobjekt zu<br />

entkernen und unter heutigen energetischen<br />

Anforderungen neu aufzubauen. Aus den bestehenden<br />

51 kleinteiligen Apartments sollen 43<br />

moderne barrierefreie Wohnungen entstehen.<br />

Das Bestandsobjekt ist ein Kulturdenkmal und<br />

steht unter Denkmalschutz, so dass Erwerber<br />

die Möglichkeit haben, die anteiligen Sanierungskosten<br />

gesondert steuerlich geltend zu<br />

machen.<br />

Das Grundstück<br />

Die Sophie Projekt GmbH & Co.KG ist Eigentümerin<br />

des Grundstücks im Grundbuch von Kassel,<br />

Amtsgericht Kassel, Blatt 12983, Gemarkung<br />

Kassel, Flur 10, Flurstück 14/19 mit einer Größe<br />

von 3.004 qm. Das Grundstück ist mit einem<br />

denkmalgeschützten Bestandsobjekt, Baujahr<br />

1953, mit z.Zt. 51 Wohneinheiten auf 11 Etagen<br />

und einem Penthouse bebaut.<br />

In Abteilung II sind derzeit keine Belastungen<br />

und Rechte eingetragen. Es werden Dienstbarkeiten<br />

zur Errichtung und dem Betrieb von<br />

Funk-Antennen auf der Dachfläche des Penthouses<br />

eingetragen. Diese Rechte werden von<br />

den Käufern übernommen.<br />

Es erfolgt eine lastenfreie Übergabe an den jeweiligen<br />

Erwerber.<br />

Baugenehmigung<br />

Ein Antrag auf Baugenehmigung nebst Bauantrag<br />

für die Sanierung des Bestandsobjektes<br />

Bode-Turm und den Bau einer Ambulanten<br />

Wohngruppe auf dem Grundstück Sophienstraße<br />

1 in 34117 Kassel wurde von der Sophie Projekt<br />

GmbH & Co. KG, mit Antrag auf Erteilung<br />

einer bauaufsichtlichen Genehmigung, welcher<br />

am 21.01.20<strong>22</strong> bei der zuständigen Behörde einging,<br />

gestellt. Die Baugenehmigung wurde am<br />

01.11.20<strong>22</strong> unter dem Az.: 20<strong>22</strong>-0087 erteilt.<br />

Der Kaufvertrag<br />

Jeder zukünftige Käufer erhält mindestens 14<br />

Tage vor Beurkundung des Kaufvertragsangebotes<br />

eine Abschrift folgender Unterlagen:<br />

Kaufvertragsangebot, Grundlagenurkunde und<br />

Teilungserklärung. Die Verkäuferin schließt<br />

mit dem Erwerber einen notariellen Kaufvertrag<br />

über das betreffende Sondereigentum der<br />

Wohneinheit nebst Teileigentum und Gemeinschaftsfläche<br />

ab. In diesem Vertrag werden die<br />

wesentlichen Punkte bezüglich Kaufpreis, Fertigstellung,<br />

und Zahlungszeitpunkt geregelt. In<br />

einer Grundlagenurkunde als Bestandteil des<br />

Kaufvertrages befinden sich u.a. die Teilungserklärung,<br />

der Pachtvertrag nebst Nachträgen,<br />

die Baubeschreibung, die Flächenberechnungen<br />

und weitere Informationen und Anlagen zum<br />

Objekt und Bauvorhaben.<br />

Der Kaufpreis des Erwerbers wird jedoch erst<br />

nach Rechtswirksamkeit des Vertrages und<br />

Vorliegen aller zu seinem Vollzug erforderlichen<br />

Genehmigungen, der grundbuchrechtliche<br />

Vollzug der Teilungserklärung und die<br />

Eintragung der Vormerkung zur Sicherung des<br />

Anspruches auf Eigentumsübertragung für den<br />

Käufer im Grundbuch, Sicherung der Freistellung<br />

des Vertragsobjektes von allen Belastungen<br />

und Beschränkungen, die der Vormerkung<br />

im Rang vorgehen oder gleichstehen, soweit sie<br />

nicht nach dem Kaufvertrag vom Käufer übernommen<br />

werden und mit zu übertragen sind,<br />

fällig. Die Fälligkeit des Kaufpreises richtet sich<br />

nach §3 der Makler- und Bauträgerverordnung<br />

(MaBV). Der Kaufpreis wird nach folgendem<br />

Zahlungsplan durch den Bauträger abgerufen:<br />

Die Kaufpreisraten sind nach Baufortschritt wie<br />

folgt fällig:<br />

25 % nach Vertragsabschluss, Beginn der Erd<br />

arbeiten<br />

28 % nach Rohbaufertigstellung (ohne Dachdeckung)<br />

11,9 % nach Herstellung der Dachflächen,<br />

Dachrinnen, nach Rohinstallation der<br />

Heizungs- und Elektroanlagen,<br />

nach Rohinstallation der Sanitäranlagen<br />

7 % Für die Fertigstellung Fenstereinbau<br />

inkl. Verglasung<br />

9,1 % Für die Fertigstellung Fassadenarbeiten<br />

10,5 % Für Innenputze, ausgenommen Beiputz<br />

arbeiten, für den Estrich und Fliesen<br />

arbeiten im Sanitärbereich und nach<br />

Bezugsfertigkeit Zug um Zug gegen Besitzübergabe<br />

3,5 % Nach vollständiger Fertigstellung<br />

5,0 % Sicherheitseinbehalt von 5% aus der<br />

ersten Rate<br />

________<br />

100 %<br />

In der ersten Rate ist ein Sicherheitseinbehalt in<br />

Höhe von 5 % des Gesamtkaufpreises gemäß §<br />

632 a BGB berücksichtigt und bereits in Abzug<br />

gebracht. Dieser Sicherheitseinbehalt ist mit der<br />

7. Rate zur Zahlung fällig, wenn der Vertragsgegenstand<br />

vertragsgemäß ohne wesentliche<br />

Mängel fertiggestellt ist. Im Übrigen gelten die<br />

gesetzlichen Bestimmungen.<br />

Anstelle der genannten Fälligkeitsvoraussetzungen<br />

kann die Verkäuferin in Höhe der jeweils<br />

fälligen Beträge dem Käufer oder dessen<br />

Kaufpreis finanzierenden Gläubigern ersatzweise<br />

eine selbstschuldnerische Bankbürgschaft<br />

gemäß § 7 MaBV einer inländischen<br />

Bank oder Sparkasse, zur Absicherung aller etwaigen<br />

Ansprüche des Käufers auf Rückgewähr<br />

oder Auszahlung der von ihm geleisteten Vermögenswerte,<br />

auf seine Kosten zur Verfügung<br />

stellen.<br />

Sofern Globalgrundpfandrechte auf dem<br />

Grundbesitz eingetragen sind oder werden, ist<br />

die Lastenfreistellung gesichert, wenn dem<br />

amtierenden Notar (§ 3 Abs. 1 MaBV) der Gläubigerin<br />

vorliegt, wonach nicht zu übernehmende<br />

Grundpfandrechte gelöscht werden, und<br />

zwar, wenn das Bauvorhaben vollendet wird,<br />

unverzüglich nach Zahlung der geschuldeten<br />

Vertragssumme durch den Käufer. Für den Fall,<br />

dass das Bauvorhaben nicht vollendet wird,<br />

kann sich der Gläubiger vorbehalten, anstelle<br />

der Freistellung alle vom Käufer vertragsgemäß<br />

geleisteten Zahlungen bis zum anteiligen Wert<br />

des Vertragsobjektes zurückzuzahlen. Diese Erklärung<br />

muss dem Käufer ausgehändigt sein.<br />

Der Kaufpreis ist ein Festpreis und untergliedert<br />

sich für die Einheiten Nrn. 1 – 43 gem. Aufteilungsplan,<br />

das heißt, die Bereiche „Betreutes<br />

Wohnen“ und „Ambulante Tagespflege“ in<br />

folgende Bereiche:<br />

Für den Bereich „Betreutes Wohnen“ (Bestand):<br />

Anteil von Grund und Boden, dem Anteil<br />

am Gebäude (Altbausubstanz) und den Sanierungskosten.<br />

Für den Bereich „Ambulante Wohngruppe“<br />

(Neubau) untergliedert sich der Kaufpreis in<br />

zwei Bereiche: Dem Anteil von Grund und Boden<br />

und den Baukosten.<br />

Im Kaufpreis enthalten sind:<br />

- Die schlüsselfertige Erstellung<br />

- Sämtliche Baunebenkosten<br />

- Anschlusskosten für die erstmalige<br />

Herstellung<br />

- Kosten der Lastenfreistellung<br />

- Vertriebskosten<br />

Nicht im Kaufpreis enthalten sind:<br />

- Die Grunderwerbssteuer (derzeit 6%)<br />

- Finanzierungskosten der Immobilie<br />

- Zwischenfinanzierungskosten Kaufpreis<br />

- Ggf. zukünftige Erschließungskosten<br />

- Kosten der Lastenfreistellung<br />

- Kosten der Beratung durch Fachberufe<br />

Abnahme des Kaufgegenstandes<br />

Die Abnahme des Vertragsgegenstandes erfolgt<br />

nach gemeinsamer Begehung. Verkäuferin und<br />

Käufer verpflichten sich dabei gegenseitig zur<br />

Mitwirkung bei der Abnahme. Der Abnahmetermin<br />

für das Sondereigentum, Teileigentum<br />

und das Gemeinschaftseigentum ist dem<br />

Käufer jeweils mindestens 14 Tage im Voraus<br />

schriftlich mitzuteilen. Erscheint der Käufer<br />

zum jeweiligen Termin nicht, gilt das jeweilige<br />

Vertragsobjekt nach einer weiteren vom der<br />

Verkäuferin zu setzenden Frist von mindestens<br />

12 Tagen als abgenommen, sofern innerhalb der<br />

Nachfrist keine förmliche Abnahme zustande<br />

kommt. Der Käufer ist bei der Setzung der<br />

Nachfrist auf die hier vorgesehene Bedeutung<br />

seines Verhaltens besonders hinzuweisen. Der<br />

Käufer ist berechtigt, jedoch nicht verpflichtet,<br />

dem Wohnungseigentumsverwalter oder einer<br />

- 62 - - 63 -


sonstigen Person eine (jederzeit widerrufbare)<br />

Vollmacht zur Erteilung der Abnahme des oder<br />

Gemeinschaftseigentums zu erteilen. Andere<br />

Formen der Abnahme sind nicht ausgeschlossen.<br />

Nach der gesetzlichen Regelung des § 640 Abs.<br />

1 Satz 3 BGB steht es der Abnahme gleich, wenn<br />

der Käufer das Werk nicht innerhalb einer<br />

ihm vom Bauträger bestimmten angemessenen<br />

Frist abnimmt, obwohl er dazu verpflichtet<br />

ist. Die Übergabe der Seniorenwohnanlage<br />

an den Pächter soll durch die Verkäuferin und<br />

den Wohnungseigentumsverwalter gemeinsam<br />

erfolgen. Mit Übergabe des Kaufgegenstandes,<br />

vorbehaltlich der Zahlung des vollständigen<br />

Kaufpreises, gehen Besitz, Nutzen und Lasten,<br />

insbesondere die laufenden Steuern und öffentliche<br />

Abgaben, auf den Käufer über.<br />

Kaufvermittlung<br />

Für den Verkauf der Wohneinheiten informieren<br />

unabhängige Vermittler über die Möglichkeiten<br />

eines Abschluss eines notariellen Kaufvertrages<br />

und stellen dem Interessenten die notwendigen<br />

Unterlagen zur Verfügung. Der Vermittler erhält<br />

von der Verkäuferin hierfür eine Vermittlungsgebühr.<br />

Bau- und Ausstattungsbeschreibung<br />

Die Sanierung und Realisierung des Bode Turms<br />

Kassel und der Neubau der Ambulanten Wohngruppe<br />

erfolgt nach den anerkannten Regeln<br />

der Technik unter Beachtung der DIN-Normen,<br />

der Baugenehmigung und sämtlicher gesetzlicher<br />

Bestimmungen die zum Zeitpunkt der Planung<br />

ihre Gültigkeit haben.<br />

Die Teilungserklärung (Grundlagenurkunde)<br />

enthält eine umfassende Baubeschreibung der<br />

technischen Gebäudeausrüstung und kann daher<br />

hier nicht vollumfänglich wieder gegeben<br />

werden. Eine Einsicht in die gesamtumfassende<br />

Baubeschreibung ist jedoch jederzeit möglich.<br />

Vertragspartner<br />

Die gesamte WEG-Anlage und somit auch der<br />

Vertragsgegenstand selbst ist gemäß Pachtvertrag<br />

vom 17.02.20<strong>22</strong> an die WDG GmbH, eine<br />

Tochtergesellschaft der Cosiq GmbH Berlin, auf<br />

Dauer von 25 Jahren (Grundpachtzeit), verpachtet.<br />

Der geplante Pachtbeginn mit Übergabe ist<br />

vertraglich auf spätestens 15.11.2024 festgelegt.<br />

Sobald der Erwerber den Kaufgegenstand abgenommen<br />

und seinen Kaufpreis vollständig bezahlt<br />

hat, geht der Besitz auf ihn über und er<br />

tritt schuldrechtlich in dieses Pachtverhältnis<br />

mit dem Betreiber ein. Die Verkäuferin haftet<br />

nur dafür, dass der Betreiber bis zu diesem<br />

Zeitpunkt keinen Rücktritt, keine Kündigung<br />

oder Widerruf erklärt hat. Im Übrigen wird eine<br />

Haftung oder Garantie der Verkäuferin in Bezug<br />

auf den Pachtvertrag nicht übernommen. Insbesondere<br />

wird eine Haftung der Verkäuferin<br />

für Fortbestand und Güte des Pachtverhältnisses,<br />

Bonität des Pächters oder erzielbare Pacht<br />

seitens des Veräußerers nicht übernommen.<br />

Eine eintretende Zahlungsunfähigkeit der Betreiberin<br />

stellt damit ein Risiko des Käufers da.<br />

Käufer einer Betreiberimmobilie bzw. – wie<br />

hier – eine Eigentumswohnung mit einem Betreiber<br />

müssen sich im Klaren darüber sein,<br />

dass sie letztendlich in einen Betrieb investieren,<br />

aus dem der jeweilige Betreiber – hier die<br />

Pächterin WDG GmbH – als einziger Mieter die<br />

Miete für mindestens 25 Jahre erwirtschaften<br />

muss. Diese wechselseitige Abhängigkeit von<br />

Pächter und Verpächter erfordern eine ausgewogene<br />

Gestaltung des Nutzungskonzepts,<br />

bei welchem zum einen die Renditeinteressen<br />

des Eigentümers und zum anderen der vom<br />

Verpächter angestrebte Vermietungsgewinn<br />

berücksichtigt werden müssen. Die Verkäuferin<br />

hat mit der Betreiberin WDG GmbH einen<br />

Pachtvertrag über das gesamte Objekt mit allen<br />

WEG-Einheiten, der Ambulanten Wohngruppe<br />

im Neubau, nebst dem Gemeinschaftseigentum,<br />

d.h. insbesondere den Außenanlagen,<br />

dem Treppenhaus, Dach und Fach verhandelt<br />

und am 17.02.20<strong>22</strong> abgeschlossen. Mit Verkauf<br />

der einzelnen Wohneinheiten treten die jeweils<br />

neuen Eigentümer in den Pachtvertrag und damit<br />

in die Verpächter Stellung ein. Dies hat zur<br />

Folge, dass grundsätzlich alle Investoren, die<br />

Eigentum an dem Pachtgegenstand der Pächterin<br />

erworben haben, auch nur gemeinschaftlich<br />

bspw. kündigen können und umgekehrt, die<br />

Pächterin auch nur gegen alle zusammen die<br />

Kündigung aussprechen kann. Die Erwerber der<br />

Wohneinheiten befinden sich mithin in einer<br />

Vermietergemeinschaft.<br />

Der Pachtvertrag-<br />

Wesentliche Merkmale<br />

Bei der WDG GmbH handelt es sich um eine<br />

100% Tochtergesellschaft der Cosiq GmbH Berlin,<br />

welche als sehr versierte Betreiberin bundesweit<br />

über 17 Standorten betreibt und dort<br />

Dienstleistungen im Bereich Pflege, Betreuungsbedarf<br />

und Wohnen mit Service anbietet.<br />

Die Muttergesellschaft Cosiq GmbH hat für ihre<br />

Tochtergesellschaft eine Patronaterklärung für<br />

die Pacht abgegeben.<br />

Die Pächterin pachtet sämtliche Sondereigentumseinheiten<br />

(SE), Teileigentumseinheiten<br />

(TE) und Miteigentumseinheiten des Gemeinschaftseigentum<br />

(MEA) für 25 Jahre mit zweimaliger<br />

Option der Verlängerung um 5 Jahre.<br />

Die Pacht ist für die ersten vier Jahre fest vereinbart<br />

ab dem fünften Jahr indexiert. Es gelten<br />

somit sämtliche Rechte und Pflichten aus dem<br />

Pachtvertrag auch für den jeweiligen Eigentümer<br />

des Sonder-, Teil- und Gemeinschaftseigentums<br />

als Verpächter entsprechend. Der<br />

Erwerber übernimmt mit Abschluss des Kaufvertrages<br />

alle Rechte und Pflichten aus dem<br />

jeweiligen Pachtvertrag und seinen Anlagen<br />

in Bezug auf den von ihm jeweils erworbenen<br />

Kaufgegenstand (Teileigentum und Anteil Gemeinschaftseigentum).<br />

Der Pachtvertrag im Ganzen geht auf die Eigentümergemeinschaft<br />

über um eine einheitliche<br />

Nutzung der während der Dauer des Pachtverhältnisses<br />

sicher zu stellen. Die Eigentümergemeinschaft<br />

als Verpächterin übernimmt somit<br />

alle Rechte und Pflichten des Pachtvertrages<br />

nebst Anlagen.<br />

Die einzelnen Eigentümer haben, während der<br />

vertraglich vereinbarten Pachtzeit, kein Recht ihr<br />

Sondereigentum zu bewohnen bzw. selbst zu vermieten,<br />

sondern müssen in die Nutzung ihres Sondereigentums<br />

an die von der Betreiberin ausgewählten<br />

Personen einwilligen.<br />

Angehörige des Käufers haben jedoch die<br />

Möglichkeit einen Mietvertrag direkt mit der<br />

Pächterin zu vereinbaren, sofern die Wohneinheit<br />

durch die Pächterin nicht bereits anderweitig<br />

vergeben wurde. Bei Nutzung durch einen<br />

Familienangehörigen wird zwischen der Betreiberin<br />

und dem künftigen Bewohner ein Mietvertrag<br />

abgeschlossen, im Rahmen dessen das dort vereinbarte<br />

Entgelt zu bezahlen ist. Der Käufer erhält<br />

weiterhin seinen monatlichen Anteil am Mietzins<br />

ausgezahlt<br />

Eine Kündigung wegen einer beabsichtigten Eigennutzung<br />

ist während der Pachtzeit nicht möglich.<br />

Dies gilt ebenfalls im Falle einer Veräußerung<br />

der Wohneinheit für nachfolgende Erwerber.<br />

Betriebszweck der Pächterin<br />

Die WDG GmbH ist Pächterin des Bode Turms,<br />

Sophienstraße 1, in 34117 Kassel mit 43 Wohneinheiten<br />

und der auf dem Grundstück im Gemeinschaftseigentum<br />

noch zu errichtenden<br />

Ambulanten Wohngruppe mit 6 Zimmern und<br />

Gemeinschaftsräumen.<br />

Angeboten werden Dienstleistungen für Senioren<br />

im Bereich Betreutes Wohnen, die ihren<br />

privaten Haushalt im Objekt eigenverantwortlich<br />

und selbstbestimmt führen. Gleichzeitig<br />

bietet die Betreiberin zusätzliche Dienstleistungen<br />

wie Hauswirtschaft, Speisenversorgung<br />

und Haustechnik an.<br />

Übergabezeitpunkt<br />

Übergabezeitpunkt ist der 30.09.2024 mit einer<br />

verlängerten Frist zum 15.11.2024.<br />

Die Pachthöhe<br />

Die Pächterin zahlt an die Eigentümergemeinschaft<br />

eine jährliche Pacht in Höhe von<br />

476.146,80 Euro netto p.a. zzgl. Nebenkosten.<br />

Die Pacht ist für 4 Jahre fest und ab dem<br />

5. Jahr indexiert. Die Pachthöhe der einzelnen<br />

Wohneinheiten sind der Kaufpreisliste zu entnehmen.<br />

Aufgrund der Anlaufkosten, die bis<br />

zur Vollvermietung des Objektes entstehen,<br />

werden der Pächterin zu Beginn des Pachtverhältnisses<br />

vertragliche Vergünstigungen eingeräumt.<br />

Die Pächterin zahlt, beginnend mit dem Ersten<br />

auf die ordnungsgemäße Übergabe des Pachtgegenstandes<br />

folgenden Kalendermonat, für 6<br />

Monate nur einen Pachtzins für die Fläche, die<br />

sie tatsächlich in diesem Zeitraum vermietet<br />

hat. Ab dem 7. Monat nach Übergabe ist die<br />

Pacht, unabhängig der bis dahin erfolgten Aufmietung<br />

durch die Pächterin, in voller Höhe<br />

an die Eigentümer zu zahlen. Die Zahlung der<br />

Nebenkosten und aller sonstigen gegenseitigen<br />

Rechte aus dem Pachtvertrag bleiben von dieser<br />

Vereinbarung unberührt.<br />

Betriebskosten<br />

Zusätzlich zum Pachtzins übernimmt die Pächterin<br />

die auf den Pachtgegenstand entfallenden<br />

Betriebskosten gemäß Betriebskostenverordnung<br />

(BetrKV) im Außenverhältnis und führt<br />

diese direkt ab.<br />

Wartungskosten, Instandhaltung<br />

Die Wartungskosten für alle technischen Einrichtungen<br />

trägt die Pächterin. Die Durchführung<br />

sämtlicher erhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen,<br />

wie u.a. Wartung der<br />

Fenster, Eingangsportale, Türanlagen und<br />

Grünanlagen. Die Instandhaltung von Dach und<br />

Fach (Heizung, Lüftung, Aufzug, Fassade) obliegen<br />

der Verpächterin. Einzelheiten sind dem<br />

Pachtvertrag zu entnehmen.<br />

Verwaltervertrag<br />

Zum vorliegenden Objekt wird die Verkäuferin<br />

eine Hausverwaltungsfirma als Verwalterin für<br />

einen Zeitraum von drei Jahren bestellen und<br />

- 64 - - 65 -


mit dieser einen WEG-Verwaltervertrag abschließen.<br />

Aufgrund der Besonderheit des Nutzungskonzepts<br />

verwaltet der Verwalter nicht<br />

nur das Gemeinschaftseigentum, sondern auch<br />

sogleich das Sondereigentum mit. Die Rechte<br />

und Pflichten des Verwalters sind dem Verwaltervertrag<br />

zu entnehmen<br />

Der Erwerber tritt in den bestehenden Hausverwaltungs-<br />

und Verwaltervertrag über die<br />

WEG-Verwaltung (Wohnungseigentümerverwaltung)<br />

und über die Miet/Pachtverwaltung<br />

ein. Neben der Gesamtverwaltung des Objektes<br />

wird die Hausverwaltung ebenfalls mit der Entgegennahme<br />

der Pachteinnahmen beauftragt.<br />

Vertraglich ist mit der Pächterin geregelt, dass<br />

die Pacht jeweils am 15. Werktag eines Kalendermonats<br />

gezahlt und vom Verwalter spätestens<br />

fünf Werktage später anteilig an den Erwerber<br />

weitergeleitet wird.<br />

Grundsätzlich sollte die regelmäßige Einzahlung<br />

einer Instandhaltungsrücklage vorgesehen<br />

werden. Hierüber und über die Höhe der<br />

Instandhaltungsrücklage wird durch die Gemeinschaft<br />

im Rahmen der Eigentümerversammlung<br />

entschieden. Zu den Kosten der Verwaltung<br />

sowie den Verwalternebenleistungen<br />

wird auf den Wirtschaftsplan verwiesen.<br />

Die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung<br />

wird entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen<br />

des Wohnungseigentumsgesetzes<br />

(WEG) in der Weise aufgeteilt und vollzogen,<br />

dass jedem Miteigentumsanteil das Sondereigentum<br />

an einer bestimmten in sich abgeschlossenen<br />

Wohnung (Betreutes Wohnen), am<br />

Gemeinschaftseigentum (Treppenhaus, Flure,<br />

Keller, Fahrstuhl, etc.) bzw. an nicht zu Wohnzwecken<br />

dienenden Räumen im Teileigentum<br />

(Ambulante Wohngruppe bzw. Tagespflege)<br />

verbunden ist.<br />

Insgesamt werden bei dem Objekt 43 Teilbzw.<br />

Sondereigentumseinheiten geschaffen.<br />

Die noch vorzunehmenden Teilung ist zum<br />

Zeitpunkt der Prospektlegung noch nicht erfolgt.<br />

Die hierzu erforderliche Abgeschlossenheitsbescheinigung<br />

der Stadt Kassel wurde am<br />

16.<strong>03</strong>.20<strong>22</strong> erteilt. Nach Vollzug der Teilung<br />

wird jede dieser 43 Sondereigentumseinheiten<br />

im Grundbuch des Amtsgerichts Kassel separat<br />

auf einem eigenen Grundbuchblatt erfasst.<br />

In der Gemeinschaftsordnung ist die einheitliche<br />

Nutzung aller Sondereigentumseinheiten<br />

als Wohnung für Betreutes Wohnen bzw. an einer<br />

Ambulanten Wohngruppe als Teileigentum<br />

bestimmt. Diese Zweckbestimmung ist Grundlage<br />

für das gesamte Verhältnis der Eigentümer<br />

untereinander sowohl nach dem Gesetz als auch<br />

nach den getroffenen Vereinbarungen und allen<br />

sonstigen Verträgen. Diese besondere Gebrauchsregelung<br />

kann in der Gemeinschaftsordnung<br />

erst nach Ablauf des Pachtvertrages<br />

mit der WDG GmbH im Beschlusswege mit einer<br />

Mehrheit von ¾ aller betreffenden Miteigentümer<br />

geändert werden. Die einzelnen Eigentümer<br />

haben im Zeitraum der Generalverpachtung an<br />

die WDG GmbH kein Recht ihr Sondereigentum<br />

zu bewohnen bzw. selbst zu vermieten, sondern<br />

müssen in die Nutzung Sondereigentums an<br />

die von der Betreiberin ausgewählten Personen<br />

einwilligen.<br />

Vorbehalt<br />

Alle Angaben wurden mit größter Sorgfalt zusammengestellt,<br />

sie entsprechen dem Stand<br />

vom Februar <strong>2023</strong>. Wie bereits eingangs dargestellt,<br />

basieren vorstehende Ausführungen auf<br />

dem derzeitigen Verhandlungsstand. Änderungen<br />

der Vertragswerke und damit Abweichungen<br />

obiger Ausführungen sind möglich. Darauf<br />

wird ausdrücklich hingewiesen. Abweichungen<br />

von der Bau- und Ausstattungsbeschreibung<br />

sowie technische Änderungen auf Grund evtl.<br />

behördlicher Auflagen bleiben vorbehalten,<br />

ebenso Abweichungen der Planungs- und Ausführungsart,<br />

der vorgesehenen Baustoffe und<br />

Einrichtungen, soweit diese sich technisch oder<br />

wirtschaftlich als zweckmäßig erwiesen und<br />

sich nicht wertmindernd auf das vom Käufer<br />

erworbene Sondereigentum ausgewirkt haben.<br />

Dies gilt insbesondere auch für Abweichungen<br />

von den in diesem Prospekt gezeigten Perspektiven,<br />

Pläne und Zeichnungen. Alle angegebenen<br />

Flächen beruhen auf der Flächenberechnung<br />

des planenden Architekturbüros und sind<br />

verbindliche Richtmaße. Abweichungen der angegebenen<br />

Flächen von bis zu 2% sind bei jeder<br />

verwirklichten Baumaßnahme denkbar.<br />

IMPRESSUM:<br />

Verantwortlich für das Exposé<br />

Sophie Projekt GmbH & Co. KG, Manfred Baker<br />

Werner-Hilpert-Str.21, 34117 Kassel<br />

Prospektgestaltung: Konzept, Text & Grafik<br />

CONNECTING.ART, München<br />

3D-Visualisierungen:<br />

Render Vision, Offenbach am Main<br />

Drohnenfotos:<br />

motionconcept, Zierenberg<br />

Bestandsfotos:<br />

Jochen Kleinfeld, Kassel<br />

Fotos divers:<br />

Shutterstock<br />

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