Usedomer Immobilien - Marktbericht August 2023
Hier finden Sie spannende Zahlen und Fakten zur Entwicklung des Usedomer Immobilienmarktes.
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IMMOBILIEN<br />
MARKTBERICHT<br />
Insel Usedom <strong>2023</strong>
Lage in Deutschland<br />
Seite 19 - 20<br />
Zinnowitz<br />
Seite 17 - 18<br />
Bernsteinbäder<br />
Seite 4 - 16<br />
Kaiserbäder<br />
Seite 21 - 23<br />
Achterland<br />
Quelle der Daten in diesem<br />
<strong>Marktbericht</strong>:<br />
• imv- <strong>Immobilien</strong>bewertung<br />
• on-geo<br />
• statistisches Landesamt<br />
• Sprengnetter / Pricehubble<br />
• Gutachterausschuss<br />
• Lora<br />
• KaiserbäderTourismusServiceGmbH<br />
• eigene Recherche<br />
2<br />
2
Liebe Usedomfans,<br />
liebe Interessenten,<br />
in Ihren Händen halten Sie den aktuellen <strong>Marktbericht</strong>,<br />
den wir als immobilien contor hasbargen exklusiv für<br />
die Insel Usedom erstellt haben.<br />
Eins vorweg: <strong>Immobilien</strong>-Eigentümer auf Usedom zu<br />
werden, ist auch in den vergangenen Jahren weder<br />
einfacher noch preisgünstiger geworden.<br />
Dachten wir in den letzten Jahren, dass uns nichts mehr<br />
überraschen kann, so hat uns die Welt eines Besseren<br />
belehrt:<br />
stockende Lieferketten, schreckliche Kriege,<br />
Unsicherheit bezüglich der Heizperiode und eine<br />
Inflation, die in dieser Höhe nicht zu erwarten war.<br />
Es ist ein Jahr, welches sehr vom psychologischen Auf<br />
und Ab geprägt ist.<br />
Der <strong>Immobilien</strong>marktbericht kann daher nur<br />
Anhaltspunkte dafür geben, wohin sich die Preise<br />
entwickeln werden.<br />
Derzeit wird von vielen Seiten ein Niedergang von<br />
Preisen herbeigeschrieben. Gleichzeitig wird aber<br />
weniger neu gebaut.<br />
Noch halten sich die Preise. Aber: Es gibt vermehrt<br />
Preissenkungen im Markt und generell bleiben die<br />
meisten <strong>Immobilien</strong> länger online.<br />
Die Zahl der <strong>Immobilien</strong> auf der Insel ist durch die<br />
begrenzte Fläche und die im Hinblick auf<br />
Ortssatzungen und neue Baugebiete streng limitiert.<br />
Deutschland als Urlaubsland wird immer beliebter<br />
und immer mehr Menschen interessieren sich für eine<br />
gute, langfristige Form der Geldanlage.<br />
Die Nachfrage nach <strong>Immobilien</strong> hat nach einem<br />
starken Einbruch mittlerweile wieder etwas<br />
angezogen.<br />
Die Preise geben etwas nach - vielleicht ein guter<br />
Einstieg für Sie als <strong>Immobilien</strong>investor.<br />
Wir wünschen Ihnen viel Spaß bei der Lektüre. Für<br />
Fragen stehen wir gerne zur Verfügung.<br />
Bleiben Sie gesund.<br />
Herzlichst,<br />
Ihr<br />
Mathias Hasbargen<br />
3
KAISERBÄDER<br />
Der <strong>Immobilien</strong>markt in den Kaiserbädern ist<br />
in <strong>2023</strong> nicht einfacher geworden. Durch<br />
höhere Zinsbelastungen sind viele Käufer<br />
verunsichert und sind mit Ihrer<br />
Kaufentscheidung zurückhaltender.<br />
Auch bei Eigentümern, welche jetzt eine<br />
Anschlussfinanzierung benötigen, ist die "Luft<br />
dünner" geworden.<br />
Dies führt zu einem leicht steigenden Angebot<br />
an <strong>Immobilien</strong>, aber eine große<br />
Preisreduzierung ist momentan noch nicht zu<br />
verzeichnen. Andererseits gibt es aber Käufer<br />
mit keiner oder wenig Finanzierung -<br />
diese suchen vermehrt die Top-Lagen als<br />
Investitionsmöglichkeit. Hier sind eher höhere<br />
Preise zu erwarten.<br />
Ein paar wenige Neubauten wurden in letzter<br />
Zeit realisiert - die ersten Reihe zum Meer ist<br />
bebaut und kaum noch Wohnungen im<br />
Angebot.<br />
Und auch hier gilt der alte Spruch:<br />
Lage, Lage und nochmals Lage......<br />
4
Preisspannen von <strong>Immobilien</strong><br />
in den 3 Kaiserbädern<br />
Stand: 02.07.<strong>2023</strong><br />
5
Übernachtungszahlen in den<br />
Kaiserbädern<br />
Herkunft der Gäste<br />
Quelle: Reiseverkehrsstatistik 2022<br />
KTS - Kaiserbäder<br />
6
Verteilung nach Zimmern und Wohnfläche in den<br />
Kaiserbädern<br />
Quelle: IMV online | IMV GmbH - Alle Angaben ohne Gewähr<br />
7
AHLBECK Ahlbeck<br />
Im Seebad Ahlbeck wurden im vergangenen Jahr<br />
mehrere Neubauten errichtet.<br />
Die großen Neubauvorhaben an der Promenade<br />
sind fertiggestellt und fast alle verkauft.<br />
Auch in der 2 - 3 Reihe zum Strand entstehen<br />
Neubauten.<br />
Die zuletzt durch uns angebotenen <strong>Immobilien</strong> in<br />
Ahlbeck haben alle ihre neuen Liebhaber<br />
gefunden.<br />
Die Preise liegen deutlich oberhalb der „7000er-<br />
Marke“, was für die erste Reihe und Seeblick<br />
mittlerweile der Normalität entspricht.<br />
Jahr<br />
Euro/m2<br />
Jahr<br />
Euro/m2<br />
2012<br />
2.672 €<br />
2018<br />
3.667 €<br />
2013<br />
3.066 €<br />
2019<br />
3.879 €<br />
Preisentwicklung im<br />
2014<br />
3.364 €<br />
2020<br />
3.945 €<br />
Seebad Ahlbeck<br />
2015<br />
3.252 €<br />
2021<br />
4.285 €<br />
über 10 Jahre.<br />
*medianer Wert in<br />
Euro/m²<br />
2016<br />
2017<br />
4.551 €<br />
5.161 €<br />
2022<br />
<strong>2023</strong><br />
5.856 €<br />
6.556 €<br />
86
Preisentwicklung Ahlbeck<br />
Stand: 02.07.<strong>2023</strong><br />
9
AM MEER<br />
SCHLOSS<br />
STRAND VOR AUGEN ...<br />
DEN<br />
Ahlbeck<br />
63 m²<br />
2 Zimmer<br />
472.000 €<br />
ANGEBOTE<br />
SPORTPLATZ<br />
AM<br />
UND ZENTRAL ...<br />
RUHIG<br />
Ahlbeck<br />
91 m²<br />
3 Zimmer<br />
in Ahlbeck<br />
435.000 €<br />
LUNA<br />
VILLA<br />
BADEHOSE AN DEN STRAND<br />
IN<br />
Ahlbeck<br />
31 m²<br />
1 Zimmer<br />
294.000 €<br />
10
Heringsdorf<br />
In Heringsdorf spiegelt sich der inselweite Trend<br />
nach einer verstärkten <strong>Immobilien</strong>nachfrage<br />
natürlich wider.<br />
Die Gemeinde hat sich gegen eine weitere<br />
Bebauung mit Ferienimmobilien ausgesprochen<br />
und so gibt es in Folge keine weiteren freien<br />
Baufelder mehr. Vorhandene Altbausubstanz<br />
oder evtl. noch ein freies Baufelder<br />
werden/wurden bebaut.<br />
Dies führt nun dazu, dass es ein stärkeres Angebot<br />
von „gebrauchten“ Wohnungen gibt.<br />
Die meisten Eigentümer aber halten Ihre<br />
<strong>Immobilien</strong> so lange es geht im Bestand.<br />
„Spezialimmobilien“, wie z.B. eine 200<br />
qm Wohnung mit 2 Schlafzimmern für knapp 2,8<br />
Million Euro Verkaufspreis fanden aber auch<br />
schnell einen neuen Liebhaber.<br />
Durch die Inflation haben viele private<br />
Ferienwohnungsbesitzer zukünftig höhere<br />
monatl. Belastungen.<br />
Preisentwicklung im<br />
Seebad Heringsdorf<br />
über 10 Jahre.<br />
Jahr<br />
2012<br />
Euro/m2<br />
3.461 €<br />
Jahr<br />
2018<br />
Euro/m2 .<br />
4.138 €<br />
*medianer Wert<br />
in Euro/m²<br />
2013<br />
2014<br />
3.422 €<br />
3.261 €<br />
2019<br />
2020<br />
4.295 €<br />
4.286 €<br />
2015<br />
3.137 €<br />
2021<br />
5.738 €<br />
2016<br />
3.844 €<br />
2022<br />
6.024 €<br />
2017<br />
3.897 €<br />
<strong>2023</strong><br />
7.000 €<br />
8 11
Preisentwicklung Heringsdorf<br />
über 10 Jahre<br />
Stand: 02.07.<strong>2023</strong><br />
12
RESIDENCIES<br />
SEASIDE<br />
LAGE, LAGE ...<br />
LAGE,<br />
NEMO<br />
HAUS<br />
METER ZU NASSEN FÜSSEN<br />
50<br />
Heringsdorf<br />
61 m²<br />
2 Zimmer<br />
545.000 €<br />
ANGEBOTE<br />
Heringsdorf<br />
48 m²<br />
in Heringsdorf<br />
342.000 €<br />
2 Zimmer<br />
REMISE<br />
WOHNUNGEN FÜR 1 PREIS<br />
2<br />
Heringsdorf<br />
65 m²<br />
5 Zimmer<br />
13<br />
375.000 €
Bansin<br />
In unserem kleinsten Gemeindeteil – dem Seebad<br />
Bansin mit den Ortsteilen Sallenthin und<br />
Sellin – ist dieselbe Entwicklung wie in den<br />
gesamten Kaiserbädern zu beobachten.<br />
Einige wenige Bestandswohnungen wechselten<br />
hier ihren Besitzer. Eine 100 Quadratmeter<br />
große Wohnung mit Seeblick in einer alten Villa,<br />
verlangen aber nun auch hier in Bansin schon<br />
eine Investition von fast 1 Million Euro.<br />
Die Preise haben in einzelnen Objekten hier<br />
in den letzten Jahren teilweise um 50 Prozent<br />
angezogen.<br />
Mittlerweile ist gefühlt aber auch der Marktwert<br />
in Bansin angestiegen. Die Neubebauung in der<br />
Ortsmitte und neue Lokalitäten haben die<br />
Anziehung dieses schönen Ortsteils der Kaiserbäder<br />
deutlich verstärkt.<br />
Preisentwicklung im<br />
Seebad Bansin<br />
über 10 Jahre.<br />
Jahr<br />
2012<br />
Euro/m2<br />
3.307 €<br />
Jahr<br />
2018<br />
Euro/m2<br />
4.400 €<br />
*medianer Wert<br />
in Euro/m²<br />
2013<br />
2014<br />
3.229 €<br />
3.165 €<br />
2019<br />
2020<br />
4.323 €<br />
4.756 €<br />
2015<br />
3.194 €<br />
2021<br />
3.129 €<br />
2016<br />
3.710 €<br />
2022<br />
5.812 €<br />
2017<br />
3.205 €<br />
<strong>2023</strong><br />
7.009 €<br />
14
Preisentwicklung Bansin<br />
Stand: 02.07.<strong>2023</strong><br />
15
SEEHOF<br />
SCHLOONSEE IM BLICK ...<br />
DEN<br />
OSTSEEVILLA<br />
KLASSIKER ...<br />
DER<br />
Bansin<br />
41 m²<br />
1 Zimmer<br />
285.000 €<br />
ANGEBOTE<br />
MARIS<br />
REGINA<br />
DER SCHÖNSTEN STRASSE ..<br />
IN<br />
Bansin<br />
34 m²<br />
2 Zimmer<br />
in Bansin<br />
230.000 €<br />
Bansin<br />
45 m²<br />
1 Zimmer<br />
265.000 €<br />
16
Bernsteinbäder<br />
Wie auch in den anderen Inselorten gibt es in den<br />
Bernsteinbädern der Inselmitte kaum noch<br />
Angebote für den kaufwilligen Usedomliebhaber.<br />
Ein paar Wohnungen in Koserow haben privat<br />
ihren Besitzer gewechselt. Neubauvorhaben sind<br />
nicht nennenswert vorhanden.<br />
Die Nachfrage nach Wohnungen in den Bernsteinbädern<br />
hat spürbar angezogen – der<br />
Markt wächst aber nicht mit.<br />
Von vielen Interessenten wird dieser prosperierende<br />
Inselabschnitt sehr geschätzt<br />
– angesichts der Tatsache nach geringen<br />
Einstiegspreisen aber auch geringeren Übernachtungserlösen<br />
kein wesentlich anderes Bild als in<br />
anderen Teilen der Insel.<br />
Preisentwicklung in<br />
den Bernsteinbädern<br />
über 10 Jahre.<br />
Jahr<br />
2012<br />
Euro/m2<br />
1.942 €<br />
Jahr<br />
2018<br />
Euro/m2<br />
2.748 €<br />
*medianer Wert<br />
in Euro/m²<br />
2013<br />
2014<br />
2.062 €<br />
2.173 €<br />
2019<br />
2020<br />
3.179 €<br />
3.432 €<br />
2015<br />
2.273 €<br />
2021<br />
3.828 €<br />
2016<br />
2.632 €<br />
2022<br />
4.980 €<br />
2017<br />
2.765 €<br />
<strong>2023</strong><br />
4.650 €<br />
17<br />
9
+113,4 %<br />
Preisentwicklung Bernsteinbäder<br />
Stand: 02.07.<strong>2023</strong><br />
18
Zinnowitz<br />
In Zinnowitz entwickelt sich nach etlichen Jahren ein großes Projekt in der Ortsmitte und wird auch<br />
diesem Seebad noch mehr Zulauf bringen.<br />
Einige Wohnimmobilien wurden verkauft. Doppelhaushälften mit kleinen Wohnungen waren sofort<br />
vergriffen, eine große Villa fand ebenfalls ihren Liebhaber.<br />
Aber ansonsten ist der <strong>Immobilien</strong>markt auch in Zinnowitz stark begrenzt und die Preisentwicklung<br />
folgt diesem kleinen Angebot. Im letzter Zeit wurde auch in Zinnowitz eine steigende Nachfrage<br />
festgestellt.<br />
Die Beschränkungen des Angebotes an Ferienwohnungen „drückt“ zusätzlich auf den Markt.<br />
Jahr<br />
Euro/m2<br />
Jahr<br />
Euro/m2<br />
2012<br />
2.163 €<br />
2018<br />
3.148 €<br />
Preisentwicklung im<br />
Ostseebad Zinnowitz<br />
über 10 Jahre.<br />
*medianer Wert in<br />
Euro/m²<br />
2013<br />
2014<br />
2015<br />
2016<br />
2.273 €<br />
2.000 €<br />
2.368 €<br />
2.753 €<br />
2019<br />
2020<br />
2021<br />
2022<br />
3.832 €<br />
3.443 €<br />
3.957 €<br />
5.474 €<br />
2017<br />
3.383 €<br />
<strong>2023</strong><br />
4.686 €<br />
19
Preisentwicklung Zinnowitz<br />
Stand: 02.07.<strong>2023</strong><br />
20
Achterland<br />
Ein besonderes Augenmerk sollten <strong>Immobilien</strong>käufer<br />
auf das <strong>Usedomer</strong> Achterland legen.<br />
Vor Jahren noch etwas „verpönt“, ist das Hinterland<br />
mit seiner Ruhe, seiner Ursprünglichkeit und<br />
seinem eben nicht vorhandenen Massentourismus<br />
DER Geheimtip für eine rentierliche<br />
Investition geworden.<br />
Man muss gar nicht in den Lieper Winkel oder<br />
noch südlicher. Zirchow – früher nur militärisch<br />
genutztes Gebiet – hat sich zum Beispiel stark<br />
entwickelt.<br />
Hier wohnen <strong>Immobilien</strong>käufer „noch“ für die<br />
Hälfte des Preises. Urlauber genießen die Ruhe<br />
und sind doch schnell am Ostseestrand.<br />
Direkt an der Steilküste mit phantastischen Sonnenuntergängen<br />
– hier ist es möglich. Immer<br />
mehr Baugebiete werden hier erschlossen –<br />
die Nachfrage steigt beständig.<br />
Preisentwicklung im<br />
<strong>Usedomer</strong> Achterland<br />
über 10 Jahre.<br />
Jahr<br />
2012<br />
Euro/m2<br />
2.243 €<br />
Jahr<br />
2018<br />
Euro/m2<br />
2.200 €<br />
*medianer Wert<br />
in Euro/m²<br />
2013<br />
2014<br />
2,152 €<br />
1.900 €<br />
2019<br />
2020<br />
1.625 €<br />
2.484 €<br />
2015<br />
2.215 €<br />
2021<br />
3.346 €<br />
2016<br />
2.289 €<br />
2022<br />
2.124 €<br />
2017<br />
2.086 €<br />
<strong>2023</strong><br />
4.104 €<br />
21
Stand: 02.07.<strong>2023</strong><br />
Gruppierung nach Zimmern<br />
Kategorie<br />
Anzahl<br />
Durchschnitt<br />
Wohnfläche<br />
Durchschnitt<br />
Kaufpreis<br />
Durchschnitt<br />
Euro/m2<br />
2 bis 2,5 Zimmer<br />
3<br />
66<br />
150.000,00 €<br />
2.455 €<br />
3 bis 3,5 Zimmer<br />
4<br />
106<br />
254.500,00 €<br />
2.391 €<br />
4 bis 4,5 Zimmer<br />
4<br />
120<br />
324.000,00 €<br />
2.689 €<br />
Auswertung über Bestandsimmobilien mit einem Letztangebot zwischen 23.04.2022 und 23.04.<strong>2023</strong><br />
22
WOGE<br />
WEISSE<br />
UNTER REET<br />
ROMANTIK<br />
Zirchow<br />
106 m²<br />
4 Zimmer<br />
545.000 €<br />
ANGEBOTE<br />
WALDVILLEN<br />
PUR ...<br />
NATUR<br />
Zirchow<br />
61 m²<br />
im Achterland<br />
2 Zimmer<br />
267.000 €<br />
HAFENIDYLL<br />
KLEINE HAUS DIREKT AM<br />
DAS<br />
HAFEN<br />
Stagniess<br />
87 m²<br />
4 Zimmer<br />
19 23<br />
498.000 €
Quadratmeterpreise Deutschland<br />
Quadratmeterpreise (Kauf Wohnung) im Zeitraum vom 23.04.2022 - 23.04.<strong>2023</strong><br />
0 – 400<br />
400 – 800<br />
800 – 1200<br />
1200 – 1600<br />
1600 – 2000<br />
2000 – 2600<br />
2600 – 3400<br />
3400 – 4200<br />
4200 +<br />
Leaflet | OpenStreetMap | 7<br />
24<br />
Quelle: IMV online | IMV GmbH - Alle Angaben ohne Gewähr
Preisspannen im Landkreis Ostvorpommern<br />
Stand: 02.07.<strong>2023</strong><br />
Dieses Diagramm veranschaulicht die Quadratmeterpreis-Verteilung der Städte bzw. Gemeinden des Landkreises<br />
in einem Angebotszeitraum von zwei Jahren, also 02.07.2021 bis 02.07.<strong>2023</strong>. Als Vergleichswert ist der<br />
Median des Quadratmeterpreises für den gesamten Landkreis mit eingezeichnet (s. rote Linie im Chart). Er<br />
beträgt 3.383 EUR/m².<br />
Die Verteilung wird durch fünf Lageparameter dargestellt - Minimum, 0.1-Quantil, Median, 0.9-Quantil und<br />
Maximum. Der Kasten umfasst folglich den Quadratmeterpreis von 80 Prozent der <strong>Immobilien</strong>.<br />
Hinweis: Dargestellt werden nur Lagen mit mindestens 10 Objekten im o.g. Zeitraum.<br />
Quelle: IMV online | IMV GmbH - Alle Angaben ohne Gewähr<br />
25
S I E S U C H E N . . .<br />
W I R F I N D E N . . .<br />
immobilien contor hasbargen<br />
Seestrasse 16<br />
17424 Ostseebad Heringsdorf<br />
+49 38378 80888<br />
info@immobilien-kaiserbaeder.de<br />
www.immobilien-kaiserbaeder.de
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