Projektentwicklung

UrbanPulse
Alfred- Kowalke- Straße 22, 10315 Berlin

Gründung 2015
2017
DAS UNTERNEHMEN
2019
Wir sind ein führender Projektentwickler
in Deutschland, der Urbanität und
Grünflächen in einzigartiger Weise vereint.
Mit unserem fundierten Fachwissen und
unserem Streben nach höchster Qualität
schaffen wir innovative und nachhaltige
Lösungen für städtische Lebensräume.
Grüne WohnOase, Frankfurt
StadtOase-im-Grünen, München
2021
2024
?
Oase am Rheinufer, Düsseldorf
1

Urbanität
Bei unseren Projekten wird das
städtische Leben auf eine
andere Ebene gebracht.
Qualität
Durch ausgezeichnete
Materialien schaffen wir es, eine
unschlagbare Qualität für
unsere Bewohner zu erzielen.
Nachhaltigkeit
Wir setzen konsequent auf
bewusste Materialverwendung
und schaffen einzigartige
Energiekonzepte.
Design
Durch einzigartige Konzepte
schaffen wir Zeitgeist, Urbanität
und Grünflächen zu vereinen.
WOFÜR WIR STEHEN
2

Max Weißenborn
Felice Mirbach
UNSER TEAM
Luisa Hajeck
Levin Runge
3

01
02
Markt und Standortanalyse
Makro- und Microstandort
Marktanalyse
SWOT-Analyse
Nutzungskonzept
Sneak-Peak
Nachnutzung
AGENDA
03
04
05
Marketingkonzept
Wohnnutzer
Gewerbenutzer
Investor
Budgetplanung
Kosten & Finanzierung
Baukosten
Finanzierungskosten
Developer-Rechnung
Exit
Szenariorechnung
SWOT-Analyse
4

1
10,0 %
8,0%
6,0%
4,0%
2,0%
0,0%
2
60.000 €
45.000 €
30.000 €
15.000 €
0 €
Steigerung des Verbraucherpreisindex gegenüber dem Vorjahresmonat
Mär 2 2Apr 22 Mai 22 Jun 2 2 Jul 22 Aug 22Sep 22 Okt 22 Nov 22Dez 2 2 Jan 23 Feb 23 Mär 2 3Apr 23 Mai 23 Jun 2 3 Jul 23 Aug 23Sep 23 Okt 23 Nov 23Dez 2 3 Jan 24 Feb 24 Mär 2 4
Bruttoinlandsprodukt (BIP) pro Kopf
2012 2014 2016 2018 2020 2022
MARKTANALYSE
Europa
Deutschland
3
5,0%
4,0%
3,0%
2,0%
1,0%
0,0%
Entwicklung der Bauzinsen in Deutschland von 2011 bis 2024
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
5

Immobilienpreise Wohnungen
europäischer Metropolen (EUR/m2):
1.) Paris 14.622 €
2.) München 11.400 €
3.) London 9.163 €
4.) Frankfurt 8.000 €
5.) Amsterdam 7.775 €
Quelle: Deloitte Property Index 2023
EINER DER ATTRAKTIVSTEN STANDORTE FÜR IMMOBILIENINVESTOREN
• Berlin ist unter den Top 3 der attraktivsten Standorte für Immobilieninvestoren in
Europa
• Wachstum Berlins setzt sich ungebrochen fort
• Einwohnerzahl
• Wirtschaftsleistung
• Arbeitsmarkt
GUTE VORAUSSETZUNGEN FÜR LOHNENDE INVESTMENTS
• Private, institutionelle, deutsche oder internationale Investoren
• Für Wohnimmobilieninvestments gilt Berlin als ein „sicherer Hafen“
• Günstiges Preisniveau (ca. 5000€/m 2 ) im Vergleich zu anderen europäischen und
auch deutschen Städten
• Wohnungsmieten sind nirgendwo in Deutschland in den vergangenen Jahren so
stark angestiegen wie in der Hauptstadt
• Mieten und Kaufpreise haben großes Steigerungspotenzial
• Optimale Bedingungen für ein renditestarkes Immobilieninvestment
MARKTANALYSE
6

Kennzahl Berlin Lichtenberg
Fläche 89.112 ha 5.212 ha
Einwohner:innen 3.775.480 Personen 299.686 Personen
Durchschnittsalter 42,9 Jahre 42,3 Jahre
Anteil der Ausländer:innen 21,5% 20,0%
Haushalte 1.971.400 Haushalte 152.100 Haushalte
Personen je Haushalt 1,8 Personen 1,9 Personen
⌀ Haushaltsnettoeinkommen
pro Monat
2.350 EUR 2.325 EUR
Arbeitslosenquote 8,8% 7,9%
Quelle: IBB Wohnungsmarktbericht 2022; Wohnungsmarktreport Berlin 2023, Berlin Hyp & CBRE, Eigene Darstellung
Bevölkerungsstruktur nach Alter
• Im Jahr 2021 lebten 299.686 Menschen in
Lichtenberg
• Im Zehnjahresvergleich zu 2012 ergibt dies einen
Zuwachs von rund 15%, welches im Bezirk Vergleich
dem höchsten Zuwachs entsprach
• Durchschnittsalter entspricht fast dem Berliner
Mittelwert
• Einwohnerdichte übersteigt den Mittelwert der Stadt,
durch den großen Anteil an Platten- und
Großwohnsiedlungen sowie Geschosswohnungen
• Unterdurchschnittliche Arbeitslosenquote
TEILMARKTANALYSE
40%
20%
0%
0-20 Jahre 21-39 Jahre 40-59 Jahre 60 Jahre und älter
Quelle: Statistika, Eigene Darstellung
Berlin
Lichtenberg
7

Angebot & Nachfrage nach Zimmern
5
4
3
2
1
0% 10% 20% 30% 40% 50%
Angebot Nachfrage
Quelle: ImmobilienScout24, Eigene Darstellung
Angebot & Nachfrage nach Größe
>120
95-120
70-95
50-70
<50
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%
Angebot Nachfrage
Quelle: ImmobilienScout24, Eigene Darstellung
Ort
Kaltmiete aller
Marktsegmente
in €/qm/Monat
Kaltmiete
unteres
Marktsegment
in €/qm/Monat
• Angebotsüberschuss an 1-Zimmer Wohnungen
• Nachfrageüberschuss an 2-Zimmer und 3-Zimmer Wohnungen
• Nachgefragt sind Wohnungen mit der Größe 50-70qm
• Die Angebotsmieten liegen in unmittelbarer Umgebung im oberen
Marktsegment bei bis zu 26€ pro m 2 pro Monat
Kaltmiete
oberes
Marktsegment
in €/qm/Monat
10315 12,24 6,30 26,16
Lichtenberg 10,47 5,57 21,99
Berlin 11,50 5,96 23,91
Quelle: Wohnungsmarktreport Berlin 2023, Berlin Hyp & CBRE, Eigene Darstellung
Ort Neubauprojekte Anzahl
Wohnungen
Angebotspreise in
€/qm
Lichtenberg 36 6.150 4.200 – 7.800
Berlin 253 39.430 4.200 – 16.800
Quelle: Wohnungsmarktreport Berlin 2023, Berlin Hyp & CBRE, Eigene Darstellung
TEILMARKTANALYSE
8

• Lichtenberg ist ein Berliner Bezirk , welcher im
Osten von Berlin liegt und stadteinwärts an
Friedrichshain und Pankow angrenzt
• Lichtenberg besteht aus insgesamt 10
Stadtteilen mit 30 kleinen Vierteln
• Seit 2010 steigt die Bevölkerung stätig an
• Die Bauaktivität hat in den letzten Jahren
zugenommen
• Viele landschaftliche Reize: Orankesee,
Rummelsburger Bucht, Landschaftspark
Herzberge, Tierpark
MAKROSTANDORT
Lichtenberg
9

Geographische Lage
• Ortsteil im Süden des Berliner Bezirks Lichtenberg
• Friedrichsfelde ist geprägt durch vielgeschossige
Plattenbauten, zwischen 1960er bis 1990er Jahre
errichtet
Verkehrsstruktur
• Verkehrliche Anbindung über B1/B5, L 1055
• inner- und überörtliche ÖPNV-Anbindung von
Friedrichsfelde durch S-Bahnhof sowie U-Bahnhof
• Erreichbarkeit wird zusätzlich durch Bus und
Straßenbahnlinien ergänzt
MIKROSTANDORT
Friedrichsfelde
Allgemeines
• Hohe Bevölkerungsdichte
• Hoher Grünanteil durch den Tierpark Berlin
• 5 zentrale Versorgungsbereiche
(Ortsteilzentrum Am Tierpark, Seddiner Straße, Alfred-Kowalke-
Straße, Dolgenseecenter, Volkradpassage)
10

100
80
Score Details
Walk Score
62
Alfred-Kowalke-Straße 22
WALKSCORE
60
40
20
0
Essen, Trinken
Lebensmittel
Täglicher Bedarf
Parks
Schulen
Kultur, Freizeit
Erreichbarkeit/ Entfernung mit Auto, 20 Minuten
11

Bildung
1. HWR
2. HTW
3. Kindergarten
4. Grundschule
5. Oberschule
Naherholung/ Grünflächen
1. Tierpark Berlin
2. Alter Friedrichsfelder Friedhof
3. Schlosspark Friedrichsfelde
4. Osterwäldchen
Anbindung
1. U-Bahn: Friedrichsfelde
2. S-Bahn: Friedrichsfelde Ost
3. Tram: Alfred-Kowalke-Straße
4. Bus: Alfred-Kowalke-Straße
UMFELDANALYSE
12
Gastronomie
1. Restaurant Patagona
2. Thanh Nam Restaurant
3. Gaststätte Alt-Friedrichsfelde
4. Märkische Aue
5. Restaurant Giovanni Cinque
Versorgung
1. Netto
2. Rewe
3. dm
4. Bäckerei Schnell

Friedrichsfelde Ost: S7, S5, S75
Entfernung: 1,1 km
Dauer zu Fuß: 15 min
Alfred-Kowalke-Straße: 194
Entfernung: 500 m
Dauer zu Fuß: 6 min
Friedrichsfelde : U5
Entfernung: 800 m
Dauer zu Fuß: 11 min
Alfred-Kowalke-Straße: M17
Entfernung: 350 m
Dauer zu Fuß: 5 min
VERKEHRSANBINDUNG
13

14
ANBINDUNG

Name Unternehmen Einheiten Fertigstellung
1. Am Rosenfelder Ring HOWOGE 173 03/2025
2. Sewanstraße 38-40 HOWOGE 99 4. Quartal 2025
3. Studentenapartments
Sewanstraße
4. East Side Studios
berlinovo 203 2. Quartal 2024
PROJECT
Immobilien
49 2023
4
NEUBAUAKTIVITÄTEN
1 2 3
15

Chancen
Stärken
• Ausschöpfbares Potenzial am
Standort
• Ausreichende Nahversorgung
• Angebot an KITA & Schulen
• Bedarfsprognose für 2/3-Zimmer
Wohnungen
Schwächen
• Charakteristik der
Umgebung: Bebauung &
Bevölkerung
• Unterdurchschnittliche
Kaufkraft
• Konjunkturelle Entwicklung
SWOT-ANALYSE
ABLEITUNG DES BEDARFS
Risiken
• Erweiterung des Bezirk Lichtenberg
• Timing: Konkurrierende
Produkte mit Vorteil
• Konkurrenzabgrenzung durch
Innovation
• Pionierarbeit in dieser
Größenordnung
16

Studentenwohnheime
ABGRENZUNG
ZIELGRUPPE
Senioren- & Pflegewohnheime
17

Double Income,
No Kids
Gut gestaltete & moderne
Apartments sind attraktiv für DINK.
Die gut geschnittene 2,5 Zimmer
Wohnungen mit gehobener
Ausstattung, bieten eine ideale
Voraussetzung für ein neues
Zuhause.
Junge Paare mit
Kinderwunsch
Durch die 2,5-Zimmer, kann der
zusätzliche Platz für eine
angenehmere Wohnatmosphäre
und genügend Flexibilität sorgen.
Auch bei der Nachwuchsplanung
einer kleinen Familie ist ein idyllisches
Zuhause im grünen gegeben.
IDENTIFIZIERUNG
ZIELGRUPPE
18

• Modernes Mehrfamilienhaus ausgerichtet
auf unsere Zielgruppe
• 14 Wohneinheiten mit je 2,5-Zimmern
• 1 attraktive Gewerbefläche
• Terrasse, Balkon oder Dachterrasse
• Hochwertige Ausstattung mit Vinylboden,
Fußbodenheizung und erstklassiger
Sanitärausstattung
• Nachhaltige Effizenzhaus-40-Bauweise
• Begrünte Flächen sowie Spielmöglichkeiten
für Kinder
• Fahrrad- und Kinderwagenstellplätze
• Storage-Units für die Bewohner
• DGNB-Zertifizierung „Gold“
GRÜNE OASE
AM TIERPARK
NUTZUNGSKONZEPT
19

Erhöhte GFZ
§34 (2) BauGB
Erhöhte Ausnutzung der gegebenen GFZ
• Gegebene GFZ: 2,0 = 1. 120 m 2 BGF
• Geplante GFZ 2,35 = 1. 316 m 2 BGF
Referenzen für die Ausnutzung der GFZ
• Alfred-Kowalke-Straße 20: 2.632 m 2 / 1.102 m 2 = 2,39 GFZ
• Alfred-Kowalke-Straße 27: 7.300 m 2 / 3.139 m 2 = 2,33 GFZ
Alfred-Kowalke-Straße 20
Alfred-Kowalke-Straße 27
NUTZUNGSKONZEPT
20

21
AUßENANSICHT

22
AUßENANSICHT
Alfred-Kowalke-Straße 22

GEWERBE
STORAGE / TECHNIK
GRUNDRISSE
RAUMAUFTEILUNG
1. Verkaufsfläche 55 m 2
2. Flur 10 m 2
Gesamtfläche 65 m 2
RAUMAUFTEILUNG
1. Technik 15 m 2
2. Fahrrad / Kinderwagen 10 m 2
3. Flur ~ 15 m 2
4. Storage klein (7) ~ 3 m 2
5. Storage groß (1) ~ 5 m 2
Gesamtfläche 65 m 2
24

67 m 2 WOHNUNG
Grundriss WE
RAUMAUFTEILUNG
1. Wohnzimmer / Flur 38 m 2
2. Badezimmer 6 m 2
3. Zimmer 12 m 2
4. Zimmer 9 m 2
5. Balkon (4 qm :2) = 2 m 2
Gesamtfläche 67 m 2
GRUNDRISSE
S
O
W
N
25

81 m 2 WOHNUNG
RAUMAUFTEILUNG
Grundriss 3. & 4. OG
1. Wohnzimmer / Flur 38 m 2
2. Badezimmer 6 m 2
3. Zimmer 12 m 2
4. Zimmer 9 m 2
5. Balkon (32,5 qm /2) = 16,26 m 2
Gesamtfläche 81,26 m 2
O
GRUNDRISSE
S
N
W
26

27
BEISPIEL WOHNEN

SNEAK PEEK

Kühlung
Die Umgebungstemperatur
wird gesenkt und schafft ein
angenehmeres Wohnklima,
vor allem im Sommer.
Soziale Wirkung
Grünflächen an Wohnhäusern
fördern das
Gemeinschaftsgefühl und
bieten den Bewohnern
Erholung & Lebensqualität.
CO 2 -Reduzierung
Durch die Photosynthese der
Pflanzen, absorbieren
begrünte Wohnhäuser
Kohlendioxid aus der Luft.
Biodiversität Feinstaubfilterung Lärmreduzierung
Die Begrünung bietet
Lebensraum und Nahrung für
viele Tiere. Dies fördert die
biologische Vielfalt in urbanen
Gebieten.
Pflanzen dienen als natürliche
Filter und entfernen Feinstaub
aus der Luft. Dies verbessert
die Luftqualität.
Vegetationen dämpfen den
Schall und reduzieren
dadurch den Lärm aus der
Umgebung.
BENEFITS BEGRÜNUNG
28

SENIOR:INNEN
• Barrierefreiheit aller Etagen ermöglicht eine
optimale Nachnutzung für Pflege oder Senioren
WG‘s
• Gewerbeeinheit kann durch einen Pflegeservice
angemietet werden und die Bewohner:innen im
Alltag unterstützen
STUDENT:INNEN
• Erdgeschoss kann durch den Innenausbau auch als
Wohnfläche genutzt werden
• Flexible Grundrisse bieten eine optimale
Voraussetzung zur Neustrukturierung
• Der aktuelle Grundriss bietet eine gute Ausgangslage
für Studenten WG‘s mit Gemeinschaftsküche
• Gewerbeeinheit kann zu Gemeinschaftsräumen
umfunktioniert werden
NACHNUTZUNG
29

Produktpolitik
• Immobilie als Produkt: MFH
• Nutzungsart: Wohnen
• 2,5 -Zimmer Wohnung à 65 m 2 Wfl.
• gehobener Standard mit EBK & Balkon
• begrünter Innenhof mit Spielplatz
• Anzahl der Geschosse: 4
• BGF: 1.316 m 2
• moderne Architektur, H-Form
Kommunikationspolitik
• Psychologische Kommunikationsziele
• Imageprofilierungsstrategie:
Begrünung des Objektes als Oase
Markenpolitik
• Positive Produktassoziation durch
Begrünung
• Wohnmarke schaffen:
„Die grüne Oase am Tierpark“
Kommunikationsinstrument
• Klassische Werbung (Plakate, Flyer am
Tierpark, Online-Medien, Immobilienscout)
• Baustellen POS (Bauschild)
Servicepolitik
• Fahrradstellplätze
• Potenzialorientierte Serviceleistung:
Umzugsmanagement
• Prozessorientierte Serviceleistung:
Online-Tool per App für Reparaturen und
Anmietung der Storage-Units
Konditionenpolitik
• Preis-Leistung-Führerschaft
bezahlbare Qualität
• Incentives:
Pro WE –Jahresticket für den
Marketing Konzept
Wohnnutzer
• Konkurrenzabgrenzungsstrategie:
Beletage im 4. Geschoss mit Balkon
mit Blick auf den Tierpark
Vertrieb – Fremdvertrieb
• Alleinauftrag
Tierpark Berlin
30

Produktpolitik
• Immobilie als Produkt: MFH
• Nutzungsart: Wohnen mit Gewerbe
• Eine Gewerbeeinheit mit 65 m 2 Fläche
• begrünter Innenhof als Oase
• Gewerbe befindet sich im Erdgeschoss
mit separatem Eingang
• Gewerbemieter: Bäcker
Servicepolitik
• Prozessorientierte Serviceleistung:
flexible Gestaltung des Grundrisses
Kommunikationspolitik
• Integration der Gewerbenutzung in das
Marketingkonzept
Konditionenpolitik
• Incentives:
- Standard-Innenausbau der Gewerbefläche
- Mietfreie Zeit für bis zu 3 Monate
Kommunikationsinstrument
• Klassische Werbung (Plakate, Flyer am
Tierpark, Online-Medien, Immobilienscout)
• Baustellen POS (Bauschild)
Vertrieb – Fremdvertrieb
• Alleinauftrag
Marketing Konzept
Gewerbenutzer
31

Produktpolitik
• Immobilie als Produkt: MFH
• Nutzungsart: Wohnen
• ausschließlich 2,5-Zimmer Wohnung
• gehobener Standard mit EBK
• begrünter Innenhof mit Spielplatz
• Anzahl der Geschosse: 4
• BGF: 1.316 m 2
• moderne Architektur, H-Form
Kommunikationspolitik
• Psychologische Kommunikationsziele
• Imageprofilierungsstrategie:
Begrünung des Objektes als Oase
Markenpolitik
• Positive Produktassoziation durch
Begrünung
• Wohnmarke schaffen:
„Die grüne Oase am Tierpark“
Kommunikationsinstrument
• Klassische Werbung (Neubaukompass,
Architektur Zeitschriften, Immobilienzeitung)
Servicepolitik
• Energiesparkonzept
• Wirtschaftlichkeitsberechnung
• Marketingkonzept für die Vermietung
Konditionenpolitik
• Incentives:
Provisionsfrei für den Erwerber
Marketing Konzept
Investor
• Konkurrenzabgrenzungsstrategie:
Beletage im 4. Geschoss mit 33 m 2
Terrasse mit Blick auf den Tierpark
Vertrieb – Eigenvertrieb
32

Vertriebskosten
Visualisierung über Freelancer
Exposé
Druck- und Produktionskosten
Werbematerialien (Bauschild)
Visualisierungskosten (Fotos, Videos)
Digitales Marketing
Websiteentwicklung
Website Pflege
Werbekosten
Offline & Online Werbung
30.000 Euro
3.000 Euro
8.000 Euro
5.000 Euro
9.000 Euro
30%
Marketing & Vertrieb
Budgetplanung
Gesamtkosten
55.000 Euro
33

Wagnis & Gewinn
11%
Vertrieb & Marketing
1%
Finanzierungskosten
8%
Softcost
5%
Grundstückskaufpreis
6%
Umsatzsteuer
12%
Baukosten
49%
Kostenposition
Anteil
in %
Baukosten 49 %
Baunebenkosten 8 %
Grundstückskaufpreis 6 %
Finanzierungskosten 8 %
Vertrieb & Marketing 1 %
Wegnis & Gewinn 11 %
Softcosts 5 %
DEVELOPER RECHNUNG
Baunebenkosten 8%
Baukosten Baunebenkosten Grundstückskaufpreis Fin anzierungs kosten
Vertrieb & Marketing Wagnis & Gewinn Softcost Umsatzsteuer
Umsatzsteuer 12 %
34

Baukosten
49%
Baukosten Kalkulation
zzgl. USt
Bruttogrundfläche (1316)
2.500 € pro qm 3.290.000,00 € 625.100 €
Anschlusskosten
10 € pro qm 13.160,00 € 2.500,40 €
BAUKSOTEN
Baunebenkosten
16% 528.505,60 € 100.416,06 €
Summe Baukosten 3.831.665,60 € 728.016,46 €
Baunebenkosten 8%
Baukosten Gesamt 4.559.682,06 €
35

Finanzierungskosten
8%
GIK (inkl. Wagnis, ohne Finanzierung): 5.321.521,16€
(Finanzierungszeitraum = 2 Jahre)
Eigenkapital (20%)
Kalkulationszins: 8%
Kosten für 2 Jahre:
1. Fremdkapital-Quelle: HypoVereinsbank (41%)
Zins: 5%
Kosten für 2 Jahre:
2. Fremdkapital-Quelle: KFW-Bank (39%)
Zins: 2,31%
Kosten für 2 Jahre:
1.064.304,23 €
362.145,44 €
2.157.216,93 €
107.860,85 €
2.100.000 €
48.510,00 €
Summe Finanzierungskosten 518.516,28 €
FINANZIERUNGSKOSTEN
36

T 0 Projektstart &
Grundstückserwerb:
30% der GIK
EK: 1.064.304,23€
FK 1: 532.152,12€
t = 2 Quartale, Gesamtzeitraum = 2 Jahre
T 1 Planung,
Baurechtschaffung,
Vergabe und Vorbereitung
der Bauleistung:
10% der GIK
FK 1: 532.152,12€ FK 2: 1.596.456,35€
T 2 Baubeginn, Rohbau,
Vermarktung:
30% der GIK
FK 1: 1.092.912,70€
FK 2: 503.543,65€
T 3 Innenausbau,
Fertigstellung, Vermarktung:
30% der GIK
Eigenkapital
FK 1: HypoVereinsbank
FK 2: KFW-Bank
FINANZIERUNGSPLANUNG
37

Wagnis &
Gewinn
11%
Softcost
5%
Vertrieb &
Marketing
1%
Grundstück
skaufpreis
6%
Andere Kostenpositionen Kalkulation
Grundstückskaufpreis 431.200,00 €
Vertrieb und Marketing
(siehe Marketing Budgetierung)
Softcosts
Gesellschaftskosten
15.000€ pro Periode
Managementfee
5%
Wagnis und Gewinn
15%
Andere Kostenpositionen
Gesamt
zzgl. USt
55.000,00 € 10.450 €
60.000,00 €
249.544,10 €
776.429,48 €
11.400,00 €
47.431,38 €
1.572.173,58 € 69.281,38 €
ANDERE
KOSTENPOSITIONEN
38

4.OG
2x Wohnen mit großem
Balkon (jeweils 81,25 qm)
3.OG
2x Wohnen mit großem
Balkon (jeweils 81,25 qm)
2.OG
4x Wohnen mit Balkon (jeweils 67 qm)
1.OG
4x Wohnen mit Balkon (jeweils 67 qm)
ERDGESCHOSS
1x Gewerbefläche (65 qm)
1x Storage + Fahrradraum (65 qm)
2x Wohnen mit Terrasse (jeweils 68,5 qm)
560 qm * 2,35 GFZ = 1.316 qm BGF
Einheit Anzahl Wohnfl.
Miete
pro qm
NKM pro
Monat
NKM pro
Jahr
Gewerbe 1 65 qm 35,00 € 2.275,00 € 27.300,00 €
Storage 1 65 qm - - -
Wohnen
(EG)
Wohnen
(1.OG &
2.OG)
Wohnen
(3.OG &
4.OG)
1.118,6 qm NGF (15%)
1040 qm Vermietbare Fläche (7%)
2 68,5 qm 22,00 € 3.014,00 € 36.168,00 €
8 67 qm 22,00 € 11.792,00 € 141.504,00 €
4 81,25 qm 22,00 € 7.150,00 € 85.800,00 €
Gesamt 16 1.128 qm - 24.231,00 € 290.770,00 €
FLÄCHEN- UND
MIETKALKULATION
39

WOHNMIETE
Nr. Adresse Fläche in qm Miete / qm Beschreibung
1 Schneffelschraße 10 65,64 qm 26,00 € 3- Zimmer Wohnung
2 Adolf-Wermuth-Allee 18 75,85 qm 20,83 € 3-Zimmer Wohnung
3 Einbecker Straße 49 68 qm 24,72 € 2-Zimmer Wohnung
4 Rummelsburger Straße 100 61,97 qm 22,32 € 2-Zimmer Wohnung
5 Hönower Wiesenweg 59 73 qm 21,23 € 3-Zimmer Wohnung
6 Heiner-Müller-Straße 13 80,97 qm 19,70 € 3-Zimmer Wohnung
7 Heiner-Müller-Straße 19 76,98 qm 19,42 € 3-Zimmer Wohnung
GEWERBEMIETE
Nr. Adresse Fläche Miete / qm Beschreibung
COMPARABLES
MIETPREISE
1 Otto-Schmiergal-Straße 1 60 qm 40,00 € Tierparkcenter
2 Boxhagener Straße 69 69,72 qm 40,00 € Neubau
3 Boxhagener Straße 60 qm 35,82 € Eckhaus
4 Samarieterviertel 57 qm 34,91 € 2 Zimmer EG
5 Berliner Allee 81-83 61,83 qm 32,02 € Neubau
6 An der Mole 9 85 qm 24,00 € Sanierungsbedürftig
40

Worst Case Base Case Profit Case
Gesamtinvestitionskosten 7.087.401,19 € 6.749.905,89 € 6.412.410,60 €
Jahresrohertrag 276.233,40 € 290.772,00 € 305.310,60 €
Jahresreinertrag 245.776,23 € 258.711,83 € 271.647,41 €
Faktor 23 25 27
Verkaufspreis 6.467.795,50 € 7.391.766,29 € 8.231.739,73 €
Differenz Verkaufspreis zu GIK - 619.605,69 € + 641.860,39 € + 1.819.329,13 €
Gewinnmage (VK-GIK) 0% 15% 30%
Bruttoanfangsrendite 3,8% 3,5% 3,3%
Erwerbsnebenkosten 14% 14% 14%
EXIT -
SZENARIORECHNUNG
Nettoanfangsrendite 3,33% 3,07% 2,89%
41

Adresse Bau-jahr Kaufpreis KP / qm Faktor Asset Klasse
3 Modersohnstraße
Alfred-Kowalke-
Straße 22
Adresse
Baujahr
Kaufpreis KP /
qm
Faktor
Asset Klasse
1 Finowstraße 1900 6.100.000 € 3.145
€/m 2 20,1 Wohn- &
Geschäftshaus
2 Pettenkoferstraße
2026 7.391.766,29€ 7.382,00€ 25 Wohnen mit EG-Gewerbe
1900 7.000.000 € 2.585
€/m 2 22,9 Reines Wohnen
1900 6.400.000 € 2.140
€/m 2 23 Wohn- &
Geschäftshaus
VERGLEICHSOBJEKT:
KAUFPREISFAKTOR
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Chancen
Risiken
Stärken
• Unsere Projektgalerie in diesem
Teilmarkt
• Fertiges Marketingkonzept
• Keine Grenzen in der Miethöhe
• Vielschichtige potenzielle
Investorengruppe
• Attraktive Rendite Möglichkeiten
für langfristige Anleger
• Bonitätsstarke Nutzergruppe
• Ankaufszeitpunkt im Hinblick auf
Wertentwicklung
Schwächen
• Teilung & Abverkauf
unrealistisch
• Zurückhaltendes
Investitionsumfeld in der Asset-
Klasse
• Hohes Volumen für
verhältnismäßig wenige Einheiten
SWOT-ANALYSE
Unsere Exit-Strategie
• Neubau in A-Stadt
43

A-K-S 22: Core Investment
• Geringes Risiko, moderate Rendite
• Hohe Qualität, sicheres Nutzungskonzept
• Bonitätsstarke Mieter erwartbar
• Dennoch: Entwicklungslage mit Potenzial
ZIELRENDITE
hoch
Core
Core +
Abgrenzung zu Core-Plus
• Mieteinnahmen klarer vorhersehbar
• Sicheres Nutzungskonzept
• Wenig Einbindung des Investors
• Rendite geringer
Value Add
Opportunistic
Abgrenzung Value-Add
• Kein über den KP hinausgehender
Investitionsbedarf (DD, Instandsetzung,
Sanierung)
• Kein Leerstand
INVESTMENTSTRATEGIE
gering
Einkommensorientiert
Wachstumsorientiert
RISKO
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Friedrichsfelde bietet, was unsere Nutzer brauchen:
Großstadt-Lage & Kleinstadt-Charme
ü
ü
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Double Income,
no Kids
$50,000,000
Kurze Distanzen zum Trubel der Stadt
Unverwechselbare Architektur
Offenes Wohnkonzept mit „indoor-outdoorliving“
Alfred-Kowalke-Straße 22
1.470 – 1.788 €
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ü
ü
ü
Junge Paare mit
Kinderwunsch
Ruhige Lage in Berlin als Metropole
Lichtdurchflutete Räume & passende
Grundrisse
Hohe Lebens- & Wohnqualität
Gute Preis-Leistungsstruktur
NUTZERGRUPPEN
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Lichtenberg bietet, was unsere Investoren suchen:
Wachstumspotenzial & Flächenbedarf
ü
ü
ü
ü
ü
$50,000,000
Institutionelle
Investoren / Fonds
Fonds mit Fokus auf WGH in A-Städten
Lagequalität mit Potenzial
Moderate Rendite
Losgröße vereinzelt gefragt
Großer Teil unseres Kundennetzwerks
Alfred-Kowalke-Straße 22
7.400.000 €
ü
ü
ü
ü
Privatinvestoren /
Family Office
Passendes Volumen & Größenordnung
Moderate Rendite
Überschaubarer Verwaltungsaufwand
Teil unseres Kundennetzwerks
KÄUFERGRUPPEN
46

Internetquellen
• https://www.walkscore.com
• https://de.statista.com
• https://guthmann.estate/de/marktreport/berlin/lich
tenberg/
• https://www.yumpu.com/xx/document/read/56440
753/schlossterrassen-am-tierpark-aks20
• https://www.engelvoelkers.com/dede/immobilienpreise/berlin/
• https://www.cbre.de/insights/viewpoints/cbreberlin-hyp-berlin-wohnmarktreport-2023
• https://www.immobilienscout24.de
• https://www.neubaukompass.de/neubau/east-sidestudios-berlin/
Bilderquellen
• https://www.cp-ag.at/anlegerwohnung/alfred-kowalkestrasse-20/
• https://www.howoge.de/immobiliensuche/neubauprojekte
.html
• https://www.bgg-berlin.com/de/projekte/sewanstrasse
• https://www.neubaukompass.de/neubau/stadtoase-imgruenen-muenchen/
• https://www.seitzarchitektur.de/project/grauer-hinterhofwird-gruene-wohnoase/
• https://www.leg-wohnen.de/neubau/duesseldorfgerresheimer-landstrasse#fancybox-5507-1
• https://www.google.com/maps
• https://www.geo.de/reisen/reise-inspiration/treptowerpark--berlin_30144646-30167396.html
• https://www.istockphoto.com/de/fotos/jungefamilie-mit-baby
LITERATURVERZEICHNIS
47

Literaturquellen
• Arndt, Ramón; Fahrentholz, Judith; Gonzalez, Silvia; Heidenreich, Wolfgang; Schmidt, Alexandra;
Stuiber, Kerstin (2015): Green City- Vorteile der Gebäudebegrünung, München, 2. Auflage.
• Wohnungsmarktreport Berlin 2023, Berlin Hyp & CBRE; https://mktgdocs.cbre.com/2299/2060080c-
94dc-4cdf-89fe-581e2d1ab0e2-1337428022/CBRE_20Berlin_20Hyp_20Wohnmark.pdf.
• IBB Wohnungsmarktbericht 2022, Investitionsbank Berlin;
https://www.ibb.de/media/dokumente/publikationen/berlinerwohnungsmarkt/wohnungsmarktbericht/ibb-wohnungsmarktbericht-2022.pdf.
• Deloitte Property Index 2023.
LITERATURVERZEICHNIS
48

Max Weißenborn
Felice Mirbach
Luisa Hajeck
Levin Runge
Vielen Dank!
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urbanpulse@realestate.com
+49 178 7659 838
urbanpulse.com
49

1
Anhang
PROJEKTKALKULATIONEN

PROJEKTÜBERSICHT
Grüne Oase am Tierpark
Hinweis: Abstellraum wird nicht einberechnet
2

KOSTENKALKULATION
Grüne Oase am Tierpark
3

FLÄCHEN- UND MIETKALKULATION
Grüne Oase am Tierpark
4

FLÄCHEN- UND MIETKALKULATION
Grüne Oase am Tierpark
5

FINANZIERUNGSKOSTEN
Grüne Oase am Tierpark
GIK (inkl. Wagnis, ohne Finanzierung):
(Finanzierungszeitraum = 2 Jahre)
Finanzierungskosten:
Gesamtinvestitionskosten:
5.321.521,16 €
548.786,86 €
6.715.094,17 €
Eigenkapital
FK 1: HypoVereinsbank
FK 2: KFW-Bank
T0 = Projektstart & Grundstückserwerb: 30% der GIK
T1 = Planung, Baurechtschaffung, Vergabe und Vorbereitung der
Bauleistun: 10% der GIK
T2 = Baubeginn, Rohbau, Vermarktung: 30% der GIK
T3 = Fertigstellung, Vermarktung: 30% der GIK
t = 2 Quartale, Gesamtzeitraum = 2 Jahre
6

EXIT-KALKULATION & SZENARIO ANALYSE
Grüne Oase am Tierpark
7