Bulletin 62 - VAS-AEC

EIN BLICK INS GRUNDBUCH
EIN BLICK INS GRUNDBUCH
Vortrag von Markus Engemann, Notar, Grundbuchverwalter Kreisgrundbuchamt X Thun am
25. November 1999 in Lyss
Abgrenzung öffentliches Recht I privates Recht
Öffentliches Recht bricht privates Recht, es ist stärker.
Recht und Gesetz sind ein Gefüge von Sollensnormen.
Öffentliches Recht
Staatsrecht (Staatsverträge, Bundesverfassung)
Verwaltungsrecht (Bauvorschriften,
Polizeiwesen,
Gesundheit, Kirche, Finanzen, Steuern
usw.)
Gerichtsbarkeit
Strafrecht
Schuldbetreibung und Konkurswesen
Obligatorische Rechte (Vertragsfreiheit)
Wirken nur intern unter den Vertragparteien
(Schuldrecht, OR)
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Privatrecht
ZGB
OR
Dingliche Rechte (Typengebundenheit)
Wirken direkt und gegenüber jedermann
(Sachenrecht, ZGB>
Das Grundeigentum
Horizontal abgegrenzt gemäss Plan
aus Vermessungswerk.
Vertikal abgegrenzt durch Umfang des
Interesses.
Inhaltlich gehört alles als Bestandteil
zum Grundstück, was nicht kraft gesetzlicher
Ausnahme oder Kraft einer
Baurechtsdienstbarkeit davon ausgeschlossen
ist.
Beispiel: Gebäude wird erstellt, kein
Grundbucheintrag nötig,
man kann nicht mehr als
Eigentümer werden.
Bulletin 02 - 2000

EIN BLICK INS GRUNDBUCH
Arten von Grundstücken nach ZGB
Liegenschaften
Selbst. und dauernde Rechte
Bergwerke
Miteigentumsanteile
= abgegrenzte Teile der Erdoberfläche (eigentlich
räumlich zu verstehen)
= verselbständigte Personaldienstbarkeiten
= spezielle Art von selbst. und dauernden
Rechten
= idelle Teile von Liegenschaften oder
selbst. und dauernden Rechten
Organisation des Grundbuchwesens im Kt. Bern
Alle Vorkehren im Grundbuchwesen stützen sich auf gesetzliche Vorschrift des
ZGS's, der Vollzug und die Organisation des Grundbuchwesens obliegt den
Kantonen. Im Kanton Sern gibt es 13 Kreisgrundbuchämter. Sie werden von einem
oder mehreren Grundbuchverwaltern geführt, welche Sachbearbeiterinnen
und Sachbearbeitern unterstützt werden. In der bernischen Grundbuchführung
sind 120 Personen beschäftigt.
Bestandteile des Grundbuches
Tagebuch Alle angemeldeten Geschäfte sind in der Reihenfolge des Eingangs
zu registrieren.
Hauptbuch Verzeichnis aller Grundstücke mit stichwortartigen Einschreibungen.
Belege Sammlung aller Grundlagen für Einschreibungen. Änderungen,
Löschungen.
Pläne Offizielle planliche Darstellung der Grundstücke durch den
Nachführu ngsgeometer.
Beispiel von zwei Geschäftsabläufen
Kaufvertrag
Verurkundung des Vertrags beim Notar
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Grenzänderung
Auftrag an Nachführungsgeometer zur
Vermarchung
Übergabe von Messurkunde und Plan
an Notar
Verurkundung des Vertrags beim Notar
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Anmeldung des Geschäftes beim
Grundbuchamt
Tagebucheintrag
Bleistiftnotiz
Vorprüfung durch Grundbuchverwalter
Hauptbucheintrag
Verifikation
Austrag aus dem Tagebuch, Abrechnung
mit dem Notar und Aktenrückgabe
Ablage der Grundbuchakten in die
Belegsammlung
EIN BLICK INS GRUNDBUCH
Anmeldung des Geschäftes beim
Grundbuchamt
Tagebucheintrag
Bleistiftnotiz
Vorprüfung durch Grundbuchverwalter
Hauptbucheintrat
Verifikation
Austrag aus dem Tagebuch, Abrechnung
mit dem Notar und Aktenrückgabe
Ablage der Grundbuchakten in die
Belegsammlung
Vollzugsmeldung an den Geometer
* Beim Hauptbucheintrag müssen alle Einschreibungen bereinigt werden (Zuordnung
vom alten auf den neuen Zustand). Die Vertragsparteien müssen (unter
Berücksichtigung der Errichtungsbelege) Bereinigungsanträge stellen und, wo
nötig, Zustimmungserklärungen der Berechtigen einzeichnen.
Bis zum Hauptbucheintrag können die Geschäfte zurückgezogen und bis zur Verifikation
wegen Mängeln abgewiesen werden.
Gegen Abweisung ist die Grundbuchbeschwerde an die Justiz-, Gemeinde- und
Kirchendirektion in Bem möglich.
Gegen die Amtsführung allgemein ist ebenfalls Grundbuchbeschwerde möglich.
Auskunft aus dem Grundbuch (Art. 970, 970a ZGB)
Jedermann ist berechtigt. darüber Auskunft zu erhalten, wer als Eigentümer eines
Grundstückes im Grundbuch eingetragen ist.
Wer ein Interesse glaubhaft macht, hat Anspruch darauf dass ihm Einsicht in das
Grundbuch gewährt oder dass ihm daraus ein Auszug erstellt wird.
Gemäss Art. 970 a ZGB sind die Kantone verpflichtet, die Handänderungen (mit
Ausnahme des Erbganges) periodisch zu publizieren. Im Kanton Bem erscheinen
die Handänderung als Beilage zum Amtsblatt.
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Als Schätzer sich immer eine Vollmacht zur Einholung eines
Grundbuchauszuges sowie Kopien aller Grundbuchbelege geben
lassenl
Grundbuchauszug
Der Grundbuchauszug stellt eine Kopie des Hauptbuchblattes dar. Der Auszug
aus dem EDV-Grundbuch Capitastra ist ausführlicher gestaltet und nicht mehr
eine Kopie eines Registerblattes.
Zum Capitastra-Auszug einige Bemerkungen:
Amtlicher Wert
Der amtliche Wert wird von der Steuerverwaltung eingesetzt nach Vollzug der
Schätzung. Die Rechtsgültigkeit dieses Wertes setzt das Steuerbüro der Gemeinde
fest (Eröffnung und Abwarten des Eintritts der Rechtskraft). Für das
Ausfüllen der Steuererklärung gilt der Wert jeweils auf den 1.1. der Steuerperiode.
Für das Grundbuchamt gilt der neue a.W. ab dem Zeitpunkt der Rechtskraft
für die Handänderungssteuer (Bemessung der Steuer) und Ihr die Errechnung
der Belastungsgrenze. Wahrscheinlich gilt dasselbe für die Banken. Ob dies
auch für den Schätzer gilt, ist abzuklären.
Anmerkung AV
Angaben über die Triangulationspunkte. trig. Signale, Naturdenkmäler und
Rutschgebiete sind Daten der Vermessung und sind jetzt nicht mehr als Anmerkungen
im eigentlichen Grundbuch sichtbar.
Beziehungen
In Capitastra gibt es ein neues Feld für Beziehungen. Für die Beteiligung an Anmerkungsgrundstücken
erfolgt beim berechtigten (herrschenden) Grundstück ein
Hinweis unter nDominierte Grundstücke".
Beim Anmerkungsgrundstück bleibt die Spalte Eigentum leer, dafür werden Beziehungen
dargestellt.
Beziehungen werden ebenfalls dargestellt bei Stammgrundstücken von Stockwerk-
und Miteigentumsgrundstücken.
Bemerkungen
Anstelle von etwaigen, bisherigen Bleistiftnotizen können solche Hinweise im
Rahmen eines Geschäftes angebracht, geändert oder gelöscht werden.
Datum/Gültigkeit
Am Schluss des Capitastra-Grundbuchauszuges steht geschrieben, bis und mit
welchem Tag alle Tagebucheintragungen mitberücksichtigt sind. Beim Auskunftsbildschirm
auf dem Grundbuchamt ist an Stelle einer solche Angabe bei
hängigen Geschäften am Bildrand unten rechts eine farbige Flagge sichtbar.
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Eigentum
EIN BLICK INS GRUNDBUCH
Das Eigentumsrecht ist das allumfassende Recht, über eine Sache im Rahmen
der gesetzlichen Ordnung zu verfügen. (z.B. Beachtung gesetzlicher Eigentumsbeschränkungen
aus dem öffentlichen Recht wie Bauvorschriften oder aus dem
privaten Recht wie gesetzliche Vorkaufsrechte beim Miteigentum oder beim
selbst. und dauernden Baurecht). Vertraglich abgeänderte oder aufgehobene
öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen gelten gegenüber Dritten nur,
wenn sie im Grundbuch vorgemerkt sind, sofern eine solche Vormerkung gesetzlich
vorgesehen ist.
Alleineigentum
Eine natürliche oder juristische Person ist allein als Eigentümerin eingetragen.
Gemeinschaftliches Eigentum
Es sind mehrere Personen als Eigentümer eingetragen:
- Gesamteigentum (Verfügung nur unter Mitwirkung aller möglich)
Erbengemeinschaft
einfache Gesellschaft
Gütergemeinschaft
Fortgesetzte Gütergemeinschaft
Kollektivgesellschaft (im Grundbuch erscheint nur die Firma, handeln durch
Zeichnungsberechtigte der Firma)
Kommanditgesellschaft (im Grundbuch erscheint nur die Firma, handeln durch
Zeichnungsberechtigte der Firma)
- Miteigentum (Einzelverfügung über eigene idelle Quote möglich)
Im Capitastra existiert die Sonderbezeichnung "gemeinschaftliches Miteigentum".
Diese wird benötigt, um darzustellen, dass eine Trägerschaft eines Gesamthandsverhältnisses
als Miteigentümerin eingeschrieben ist; denn eine Gesamthandschaft
kann Miteigentümerin sein.
Dienstbarkeiten
Die Dienstbarkeiten sind beschränkte dingliche Rechte.
Ihr Inhalt muss ein Dulden oder Unterlassen seitens des belasteten Grundeigentümer
darstellen.
Dulden (Gewährung eines Wegrechtes)
Unterlassen (Einhalten Baubeschränkung)
Die Identität der Dienstbarkeit ist zu wahren. Dies bedeutet, dass der Zweck, für
welchen die Dienstbarkeit errichtet wurde erhalten bleiben muss, und nur mit Zu-
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stimmung der Beteiligten geändert "Yerden kann. (Fahrweg recht für landw.
Zwecke darf später nicht als Zugang Ihr Hochhaus mit Mietwohnungen verwendet
werden).
Davon zu unterscheiden ist jedoch die zweckentsprechende intensivere Nutzung
der Dienstbarkeit (häufigeres Befahren, Durchfahren mit Motorfahrzeugen anstatt
mit Pferdekutschen).
Der Dienstbarkeitsinhalt ist im Hauptbuch mit einem Stichwort angegeben. Der
genaue Wortlaut findet sich im Beleg. Fall Thun. Wir verlangen personenunabhänige
Definitionen des Dienstbarkeitsinhaltes, bei örtlich begrenzter Ausübung
der Dienstbarkeit eine Einzeichnung in einer vom Geometer ausgestellten oder
anerkannten Kopie aus dem Vermessungswerk.
Arten von Dienstbarkeiten:
• Grunddienstbarkeiten
• Personaldienstbarkeiten
• Selbst. und dauernde Rechte
Selbständig
dauernd
= frei übertragbar und vererblich
= min. 30 Jahre oder auf unbestimmte Zeit (bei Baurechten
höchstens 100 Jahre)
Dienstbarkeitliche Ausgestaltung am Beispiel des Baurechts: ••.
Inhalt: es kann ein Bauwerk auf einer Liegenschaft durch Errichtung einer Baurechtsdienstbarkeit
ins Sonderrecht des Baurechtsberechtigten gestellt werden
(Art. 675, 779 ZGB)
Ausgestaltung möglich als Grunddienstbarkeit, Personaldienstbarkeit oder selbst.
und dauerndes Recht (Beizug des Nachffihrungsgeofl71eterS für Plangrundlage
nötig). Egal, welche rechtliche Ausgestaltung das Baurecht aufweist, der Inhalt,
die baulichen Möglichkeiten des Baurechtsberechtigen sind dieselben, nur für
den Rechtsverkehr ergeben sich Unterschiede.
Grundlasten
Beinhalten eine Leistungspflicht des belasteten Grundeigentümers, ein persönliches
Tun. Die Leistung muss
sich aus der Art der belasteten Grundstückes ergeben oder (bei Realgrundlasten)
der wirtschaftlichen
Bestimmung des herrschenden Grundstückes dienen.
Beispiel:
Grundlast Wärmelieferungspflicht zu Lasten eines Grundstückes mit einer Heizanlage
zu Gunsten von Grundstücke mit Wärmebedarf (Heizungsanlage).
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Grundpfandrecht
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Ist ein Verwertungsrecht, aus dessen Erlös man sich bezahlt machen kann,
wenn der Schuldner nicht zahlt. Es ist nicht nötig, dass der Schuldner auch der
Grundeigentümer ist.
Ein Grundstück kann als Einzelpfand eingesetzt werden, mehrere Grundstücke
können für das gleiche Grundpfandrecht als Gesamtpfand eingesetzt werden.
Bei landwirtschaftlichen Grundstücken gilt die Belastungsgrenze nach BGBB. Ein
Gesamtpfand unter Grundstücken, die dem BGBB unterstellt sind und solchen,
die dem BGBB nicht unterstellt sind, ist untersagt.
Arten von Grundpfandrechten:
Schuld brief
Gru nd pfa ndversch rei bu ng
Gült
Der Schuldbrief kann auf den Namen des Gläubigers oder auf den Inhaber ausgestellt
sein. Namenschuldbriefe werden durch Indossament. Inhaberschuldbriefe
durch Übergabe des Dokumentes an den neuen Gläubiger übertragen.
Der Schuldbrief ist ein Wertpapier, welches jederzeit wieder neu belehnt werden
kann. Bei Rückzahlung einer Forderung geht er nicht unter.
Die Grundpfandverschreibung besteht nur aus dem Grundbucheintrag, es gibt
kein Wertpapier, höchstens eine Bescheinigung über den vollzogenen Grundbucheintrag.
Die Grundpfandverschreibung dient nur für ein Schuldverhältnis, bei
Abzahlung dieser Schuld muss sie gelöscht werden.
Grundpfandrechte können vertraglich vereinbart werden (Kreditgeschäfte).
Höchstzinsfuss im Grundbuch, gilt nur für die Zinsberechnung im Verwertungsfall.
Zum Schutz der Gläubigerrechte gibt es folgende gesetzlichen Grundpfandrechte
(welche nur als Grundpfandverschreibungen im Grundbuch eingetragen werden
können):
Stockwerkeigentümergemeinschaft ZGB 712 i
Heimfallsentschädigung Baurecht ZGB 779 d
Baurechtszinssicherung ZGB 779 i
Verkäufer ZGB 837
Miterben ZGB 837
Gemeinder ZGB 837
Bauhandwerker ZGB 837
pfründer OR 523
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Diese Grundpfandrechte entstehen erst mit der Eintragung im Grundbuch, es
besteht aber gegenüber dem Grundeigentümer ein Anspruch auf Eintragung.
Vormerkungen
Persönliche Rechte (Vorkaufsrecht, Kaufsrecht, Rückkaufsrecht, Miete*)
Verfügungsbeschränkungen (vom Richter verfügte Verfügungsbeschränkung,
vom Betreibungsamt verfügte Pfändung oder Pfandverwertung)
Vorläufige Eintragungen (Rangsicherung durch Vormerkung z.B. beim Bauhandwerkerpfandrecht,
Gewinnanspruch gemäss BGBB)
* Die Vormerkung des Mietvertrages (OR 261 b) bewirkt, dass der Erwerber bis
zum Ablauf der festen Mietdauer auch keinen Eigenbedarf geltend machen kann.
Das Wesen von Vorkaufsrecht und Kaufsrecht/Rückkaufsrecht
Beim Vorkaufsrecht ist der aktuelle Grundeigentümer in der aktiven Rolle. Sofern
er verkaufswillig ist, und den Vorkaufsfall herbeiführt, kann der Vorkaufsberechtigte
sein Recht ausüben und erhält gegenüber dem Drittkäufer den Vorzug
oder er kann auf die Ausübung des Rechtes verzichten. Beim limitierten Vorkaufsrecht
gilt ihr den Berechtigten die vereinbarte Preisbestimmung, zu welcher
er das Grundstück erwerben kann.
Das Recht kann nur ausgeübt werden, wenn der Vorkaufsfall eintritt, also, wenn
der Verkäufer Ware gegen Geld oder andere vertretbare Sachen einhandeln will.
Kein Vorkaufsfall liegt also vor beim Tausch- Abtretungs- oder Schenkungsvertrag,
weil die Gegenleistung nicht von jedermann erbracht werden kann oder es
auf die Person des Erwerbers ankommt.
Beim Kaufsrecht/Rückkaufsrecht sind Bedingungen vereinbart, bei deren Eintritt
der Berechtigte sein Recht ausüben kann oder nicht. Nach Vereinbarung eines
solchen Rechtes spielt der Eigentümer des belasteten Grundstückes eine
passive Rolle. Er darf den Eintritt der vereinbarten Bedingung weder fördern
noch hindern und ist mehr oder weniger dem Zufall und dem Willen des Berechtigen
ausgeliefert.
Um nicht dem Missbrauch Tür und Tor zu öffnen, ist bei Ausübung von Vorkaufs­
Kaufs- und Rückkaufsrechten für den Grundbucheintrag des Erwerbers in jedem
Fall die Eintragungsbewilligung des belasteten Grundeigentümers nötig.
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Anmerkungen
EIN BLICK INS GRUNDBUCH
Die Anmerkungen haben keinen Rang und wirken nur deklaratorisch, also nicht
rechtsbegründend und weisen auf etwas hin, was für den Grundeigentümer
wichtig ist.
Beispiele:
Veräusserungsbeschränkung nach BVG
Zweckentfremdungsverbot, Kaufs- und Vorkaufsrecht nach WEG
Grundbuchsperre
Eigentumsübertragung zustimmungsbedürftig
Konkurs
Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft
Nutzungs- und Verwaltungsordnung
Zugehör
Kunstaltertum
Dem BGBB unterstellt
Dem BGBB nicht unterstellt
Rangregelung
Die Einschreibungen im Grundbuch erhalten ihren (zeitlichen) Rang gemäss ihrer
Einschreibung im Tagebuch.
Die Grundpfandrechte unter sich haben eine Reihenfolge der Pfandrechtsränge,
dies legt die Reihenfolge fest, nach welcher sie im Fall der Pfandverwertung befriedigt
werden.
Die Rangfolge kann durch vertragliche Abmachung geändert werden.
Im Zwangsverwertungsverfahren von Bedeutung sind die Rangreihenfolge zwischen
den Dienstbarkeitslasten, Grundlasten, Grundpfandrechten und einigen
Vormerkungen.
Geht eine Last einem Grundpfandrecht nach, kann der Gläubiger im Zwangsverwertungsfall
(nach Voranmeldung beim Betreibungs- bzw. Konkursamt) den
Doppelausruf verlangen. Resultiert beim 2. Ausruf (ohne die betreffende Last)
ein höherer Erlös, fällt die Last von Amtes wegen dahin und ist bei der Anmeldung
des Eigentumsübergangs infolge Zwangsverwertung von Amtes wegen löschen
zu lassen.
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Beispiel:
Anhand der Grundbucheinträge ergibt sich folgende Rangsituation
12.01.1933
25.05.1995
31.07.1998
Schuldbrief Fr. 10'000.--, 5 %
Schuldbrief Fr. 200'000.--,10%
Nutzniessung zG Gasser Peter
I. Rang
11. Rang
Der Gläubiger des Schuldbriefes im I. bzw. im 11. Rang hat der nachträglichen
Errichtung der Nutzniessung nicht zugestimmt. Beide können nun verlangen,
dass das Grundstück in einem 11. Ausruf (= Doppelausruf) nochmals angeboten
wird, jedoch ohne die Last Nutzniessung. Ergibt sich ein höheres Angebot, fällt
die Nutzniessung weg. Sie muss im Grundbuch bei Anmeldung des Eigentumsübergangs
vom Betreibungs- und Konkursamt zur Löschung beantragt werden.
Der Nutzniessungsberechtigte kann sich gegen die Folge der Löschung nur
wehren, indem er das Grundstück selbst ersteigert und Eigentümer wird oder vor
der Versteigerung mit dem Gläubiger der Schuldbriefe Kontakt aufnimmt und eine
Lösung sucht, damit nicht der Doppelausruf verlangt werden wird.
Bei Errichtung der Nutzniessung oder später wäre jedoch eine vertragliche Rangregelung
möglich gewesen, indem die Gläubiger der Schuldbriefe gegenüber
dem Last-Eintrag der Nutzmessung den Nachgang erklärt hätten.
Bezüglich beschränkten dinglichen Rechten und Vormerkung ist die Rangfolge
des Datums zu berücksichtigen unter Einschreibungen auf den Anteilen und dem
Stammblatt. Grundpfandrechte auf dem Stamm blatt gehen den Grundpfandrechten
auf den Anteilen laut Gesetz vor.
Die Einschreibungen auf einem selbst. und dauernden Recht bilden ein separates
Objekt, hingegen nimmt der Lasteintrag eines SDR auf dem "belasteten"
Grundstück an der Rangfolge bezüglich Datum teil. Steht also ein Lasteintrag
eines SDR im Nachgang zu einem Grundpfandrecht, ist im Fall der Zwangsverwertung
ein Doppelausruf und allenfalls der ganze Wegfall des SDR möglich!
Auch die Vormerkung Pfändung nimmt also an der Rangreihenfolge teil, mit der
Konsequenz, dass zuerst die Gläubiger der bereits eingetragenen Grundpfandrechte
voll befriedigt werden müssen. Ist dies nicht der Fall, darf das Grundstück
nicht an den Bieter übertragen werden, und der Pfändung war kein Erfolg beschieden.
Die Angabe der PfandsteIle unter den Grundpfandrechten gibt die Reihenfolge
an, in welcher die Grundpfandgläubiger befriedigt werden. Ansprüche aus unmittelbar
gesetzliche Pfandrechten, welche ohne Grundbucheintrag bestehen,
sind jedoch noch vorab zu befriedigen.
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BG über das bäuerliche Bodenrecht BGBB
Das BGBB definiert den Begriff des landw. Gewerbes (sofern es nicht seit min. 6
Jahren ganz oder teilweise rechtmässig parzellenweise verpachtet ist) und des
landw. Grundstückes. Ein landw. Gewerbe kann aus einem oder mehreren
landw. Grundstücken bestehen, die zusammen eine entsprechende wirtschaftliche
Einheit bilden. Eine Summe einzelner landw. Grundstücke ohne diesen inne­
ren Zusammenhang bilden kein Gewerbe (also kein Zusammenrechnen mehrerer
landw. Einzelgrundstücke).
Alle Geschäfte über Eigentumsübertragungen sind in einen der folgenden Abläufe
integrierbar:
Erbteilung! Aufhebung von vertraglich begründetem gemeinschaftlichem Eigentum
I Veräusserungsverträge
Zu Gunsten der Selbstbewirtschafter besteht ein Zuweisungsanspruch, welcher
Ihr landw. Gewerbe zum Ertragswert und Ihr landw. Grundstücke zum doppelten
Ertragswert geltend gemacht werden kann.
Für den Pächter besteht ein gesetzliches Vorkaufsrecht.
Für das landw. Gewerbe ist zu beachten:
- das Veräusserungsverbot während 10 Jahren, wenn das Gewerbe aus der
Erbteilung, aus der Auflösung von gemeinschaftlichem Eigentum auf Vertragsbasis
oder durch Ausübung des Vorkaufsrechtes zur Selbstbewirtschaftung
übernommen wurde. Bei Erwerb durch Veräusserungsgeschäft besteht
während 10 Jahren ein Kaufs- bzw. Rückkaufsrecht.
- Zustimmungserfordernis des mitbewirtschaftenden Ehegatten
Für den Erwerb eines landw. Grundstückes oder Gewerbes ist die Erwerbsbewilligung
erforderlich, sofern das Grundstück min. 25 Aren Fläche aufweist. Bewilligungen
erteilt der Regierungsstatthalter.
Für landw. Gewerbe ist das Realteilungsverbot zu beachten, Ausnahmen bewilligt
der Regierungsstatthalter.
Für landw. Grundstücke ist das Zerstückelungsverbot zu beachten, Ausnahmen
(Unterschreitung der Mindestfläche von 36 Aren) bewilligt der Regierungsstatthalter.
Für landw. Grundstücke gilt die Belastungsgrenze (135 % des Ertragswertes),
Ausnahmen bewilligt der Regierungsstatthalter.
Je nach Beurteilung, was für ein Grundstück vorliegt, kann das BGBB voll, nicht
oder teilweise darauf Anwendung finden.
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Das BGBB gilt für:
- Landw. Gewerbe ausserhalb Bauzone
- Landw. Grundstücke ausserhalb
Bauzone
- Grundstücke und Grundstückteile
mit landw. Gebäuden und Anlagen,
einschliesslich angemessenem
Umschwung, die in einer Bauzone
liegen und zu einem landw. Gewerbe
gehören
- Waldgrundstück, das zu landw.
Gewerbe gehört (Art. 25 WaIdgesetz
beachten)
Grundstücke, die zum Teil innerhalb
der Bauzone liegen (und nicht
gemäss Nutzungszonen aufgeteilt
sind: Anspruch auf Teilung Art.
60,lit.a)
- Grundstücke mit Gemischter Nutzung
(Anspruch auf Teilung Art.
60,lit.a)
- Anteils- und Nutzungsrechte an
Allmenden, Alpen, Wald und Weiden,
die im Eigentum von AIImendgenossenschaften,Alpgenossenschaften,WaIdkorporationen
oder ähnlichen Körperschaften
stehen.
EIN BLICK INS GRUNDBUCH
Geltungsbereich BGBB
Das BGBB gilt nicht für:
- Landw. Gewerbe ganz in Bauzone
gelegen
- Nichtlandw. Grundstück in Landwirtschaftszone
(soweit nicht zu landw.
Nebenbetrieb, eng verbunden mit
landw. Gewerbe)
- Waldgrundstück nicht zu landw.
Gewerbe gehörend (Art. 25 Waldgesetz
beachten)
- Landw. Grundstück in Bauzone,
sofern nicht Wohn- oder Oekonomiegebäude
zu einem landw. Gewerbe
enthaltend, zudem die übrigen
Grundstücke ausserhalb der
Bauzone liegen
Das BGBB gilt teilweise für:
Landw. Grundstücke mit weniger als 25 Aren (Rebland mit weniger als 10 Aren),
die nicht zu einem landw. Gewerbe gehören
bezüglich:
- Gewinnansprüche (soweit zur landw. Nutzung, d.h. unter Verkehrswert erworben)
- Grenzverbesserungen (Art. 57)
Belastungsgrenze (Art. 73 ff.)
Nichtlandw. Grundstücke zu einen nichtlandw. Nebenbetrieb, der mit einem
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landw. Gewerbe eng verbunden ist.
EIN BLICK INS GRUNDBUCH
bezüglich:
- Zuweisungsanspruch der Erben (Art. 15., Abs. 2)
- Ausdehnung Vorkaufsrechte (Art. 51)
Das BGBB gilt bezüglich Vorschriften zum landw. Gewerbe nicht tür:
- Landw. Grundstücke, die zu parzellenweise verpachtetem landw. Gewerbe
gehören (Art. 8)
- Landw. Grundstücke, die mit behördlicher Bewilligung vom landw. Gewerbe
abgetrennt werden.
Wohnung der Familie (Art. 169 ZGB)
Will ein Ehegatte über ein Grundstück grundbuchlich verfügen, das die Wohnung
der Familie betrifft, muss der andere Ehegatte zustimmen.
Eine Verfügung des Zivilrichters kann die fehlende Zustimmung des andern Ehegatten
notfalls ersetzen.
BG über die direkten Bundessteuern (Art. 172)
Hat der Veräusserer Wohnsitz im Ausland und ist nur aufgrund von Grundbesitz
in der Schweiz steuerpflichtig, darf der Erwerber nur mit Einwilligung der kt.
Steuerverwaltung (bei natürlichen Personen Veranlagungsbehörde am Ort des
gelegenen Grundstücks, bei jur. Personen Abt. jur. Personen in Bern) im
Grundbuch eingetragen werden.
Lex Friederich
Personen, die als Person im Ausland gelten, dürfen nur mit Bewilligung des Regierungsstatthalters
(am Ort der gelegenen Sache) Grundstücke oder bedeutende
Rechte an solchen erwerben.
Keine Bewilligung benötigen:
Ausländer mit Niederlassungsbewilligung (Ausweis "CU).
Ausländische gesetzliche Erben im Sinne der Schweizer Rechtes im Erbgang.
Ausländische Verwandte des Veräusserers in auf- und absteigender Linie sowie
dessen Ehegatte.
Eine natürliche Person, welche erklärt, das Grundstück als Hauptwohnung an
ihrem rechtmässigen Wohnsitz zu erwerben.
Eine juristische Person, welche nicht als ausländisch beherrscht anerkannt ist.
Eine juristische Person, welche erklärt, das Grundstück als ständige Betriebsstätte
eines Gewerbes zu erwerben.
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Handänderungs- und Pfandrechtssteuern
Der Eigentumserwerb ist grundsätzlich steuerpflichtig. Die Grundbuchämter beziehen
von der Gegenleistung für den Grundstückerwerb die Handänderungssteuer.
Der Normalsatz beträgt 1,8 % und der reduzierte Satz für Nachkommen und
Ehegatten 0,9 % von der Gegenleistung.
Erfolgt keine Gegenleistung (z.B. bei reiner Schenkung) wird keine Steuer erhoben.
Von den neu errichteten Grundpfandrechten wird eine Steuer von 0,25 der
pfandsumme erhoben. Gesetzliche Grundpfandrechte sind steuerfrei.
Die bernischen Grundbuchämter liefern dem Kanton pro Jahr zwischen 70 und
100 Mio. Fr. brutto ab.
Gebühren
Die Einschreibungen und Änderungen von Grundbucheinträgen, Vor- und Anmerkungen
sind gebührenpflichtig gemäss kt. Gebührenordnung, erlassen durch
den Regierungsrat.
Löschungen sind gebührenfrei.
Öffentliche Beurkundung I Notariat
Die meisten Geschäfte betreffend dingliche Rechte an Grundstücken müssen
laut gesetzlicher Vorschrift öffentlich beurkundet abgefasst werden. So die Verträge
auf Eigentumsübertragung (Kauf, Tausch, Schenkung), gewisse Dienstbarkeitsverträge
(Nutzniessung, Wohnrecht, selbst. u. dauerndes Baurecht), Dienstbarkeitsverträge,
die gesetzliche Eigentumsbeschränkungen aufheben oder abändern
(Grenz- und Näherbaurechte, Nutzungstransport), Grundpfandverträge,
Errichtung von Vorkaufsrecht mit Preisbestimmung, Kaufsrecht usw.
In einfach-schriftlicher Form möglich sind z.B. Erbteilungsvertrag, Dienstbarkeitsverträge
ohne Abänderung oder Aufhebung gesetzlicher Eigentumsbeschränkungen,
Vorkaufsrechte ohne Preisbestimmung.
Zur Beurkundung von Verträgen betr. dinglichen Rechten und Vormerkungen an
bernischen Grundstücken ist jeder bernische Notar auf dem ganzen Kantonsgebiet
zuständig.
Es ist empfehlenswert, sich auch für Verträge, die in einfach-schriftlicher Form
gültig sind, durch einen Notar beraten zu lassen.
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