OBJEKT HERRENBERG KOCHERSTRASSE 16 - Die EUSA ...

Weitere Infos unter:
www.eusa-wohnbau.de
Wohnen nach Wunsch mit
EUSA Wohnbau!
EUSA - Europäische Sachwert AG
Wohnbau
Herdweg 40
74523 Schwäbisch Hall
Ihr zuverlässiger Partner für Ihr Eigenheim!
Objekt Herrenberg
Ortsteil Oberjesingen
kOcHerstrasse 16
Tel: 0800 7100077
Email: info@eusa-wohnbau.de
www.eusa-wohnbau.de
Geprüfte
Qualität

Das Objekt
Ihr zuverlässiger Partner für Ihr Eigenheim!
Mehrfamilienhaus mit 3 Wohneinheiten,
2 Garagen und 2 Stellplätzen
EG 3 Zimmer + Balkon
OG 3 Zimmer, 2 Balkone
DG 4 Zimmer, Balkon + ausgebauter Spitzboden
• Baujahr 1880, 2007 erweitert, komplett renoviert
und modernisiert, wie z. B.
• Steig-, Fall- und Elektroleitungen, Laminat- und
Fliesenboden, Bad und Sanitär
• Wohn- und Haustüren, Innentüren
• Doppelisolierverglaste Kunststofffenster
• Gaszentralheizung mit Fußbodenheizung
• Dach
• Durchschnittliche Kaltmiete liegt bei 7,00€ pro m²
Wfl.
• Kaufpreise ab € 191.000,-- pro WE
Objektübersicht
Illustration ohne Nachbarbebauung
Der stanDOrt
Das Gebäude befindet sich in zentrumsnaher, alter
Ortslage der Stadt Herrenberg, im Stadtteil Oberjesingen.
Die Wohnlage ist als gute Lage einzustufen.
Ein gepflegtes Wohnumfeld, schöne Grundrisse und
eine gute Bausubstanz mit gehobener Ausstattung
lassen das Objekt zu einer guten Investition in die
Zukunft werden. Die Kaltmieten werden nach der
Neuvermietung bei ca. 7,00 € pro m² Wohnfläche
liegen.
Sämtliche Versorgungseinrichtungen des täglichen
Bedarfs, sowie Kindergärten und Ärzte sind in wenigen
Minuten zu erreichen.
Seite 2 von 18

Ihr zuverlässiger Partner für Ihr Eigenheim!
kaufpreisliste
Objekt Oberjesingen
kOcherstrasse 16
WE Lage Zimmer ca. m² ca. Miete Kaufpreise
1 Erdgeschoss 3 105,0 735 € 208.950 €
2 Obergeschoss 3 95,5 668 € 190.000 €
3 Dachgeschoss 4 + 2 103,5 724 € 205.965 €
4 Garage 1 30 € 7.500 €
5 Garage 2 30 € 7.500 €
6 Stellplatz 1 15 € 3.000 €
7 Stellplatz 2 15 € 3.000 €
fertigstellung in 2011
Folgende Arbeiten wurden und werden in diesem Jahr ausgeführt:
• Alle Wohnungen werden komplett neu gestrichen
• Anlage von 2 Stellplätzen im Freien
• Außenanlage überareiten
• Garagentore streichen
• Balkone streichen und Geländer anbringen
• Vollwärmeschutz außen neu, incl. Verputzen und Streichen
• Sanitär und Elektro überprüft und ggf. erneuert
• Gesamtkosten dieser restlichen Arbeiten: ca. 100.000,00 €, für die es eine
5-jährige Gewährleistung gibt.
Seite 3 von 18

Ihr zuverlässiger Partner für Ihr Eigenheim!
staDtplanübersicht
ObjektstanDOrt
Seite 4 von 18

Ihr zuverlässiger Partner für Ihr Eigenheim!
grunDrisse
Erdgeschoss, WE1
1. Obergeschoss, WE2
Seite 5 von 18

Ihr zuverlässiger Partner für Ihr Eigenheim!
Bad
5,9 m²
Schlafen
15,2 m²
grunDrisse
Küche
12,2 m²
Flur
8,9 m²
Kind
9,2 m²
Kind
15,0 m²
Wohnen
15,8 m²
Dachgeschoss, WE3
Galerie, WE3
Balkon
5,6 m²
Seite 6 von 18

Ihr zuverlässiger Partner für Ihr Eigenheim!
flurkarte
Seite 7 von 18

Ihr zuverlässiger Partner für Ihr Eigenheim!
ObjektbilDer
Seite 8 von 18

Ihr zuverlässiger Partner für Ihr Eigenheim!
ObjektbilDer
Seite 9 von 18

Ihr zuverlässiger Partner für Ihr Eigenheim!
ObjektbilDer
Seite 10 von 18

Ihr zuverlässiger Partner für Ihr Eigenheim!
ObjektbilDer
Seite 11 von 18

Ihr zuverlässiger Partner für Ihr Eigenheim!
Die staDt
Die ehemalige Gemeinde Oberjesingen ist durch die Gemeindereform in Baden-Württemberg seit dem 1.
März 1972 einer von heute acht Stadtteilen Herrenbergs.
Oberjesingen liegt am Rande des Korngäus, 5 km von Herrenberg entfernt, nahe der Autobahn A 81 Stuttgart–Singen.
Der Ort hat 2890 Einwohner (Stand 8. Dezember 2005) und liegt auf einer Höhe von 536 m ü.
NN.
Geschichte
Oberjesingen erscheint in einer Urkunde erstmals 1314, damals allerdings als Oesingen bezeichnet. Der eigentliche
Name Oberjesingen bildete sich erst nach dem Dreißigjährigen Krieg heraus. Bis um 1819 gehörte
Oberjesingen zum Kuppinger Stab. Mit der Erbauung einer Kirche wurde 1857/58 Oberjesingen auch zu
einer eigenständigen Kirchengemeinde (Kirchengemeinde Oberjesingen).
Verkehrsanbindung
Zur guten Infrastruktur zählt auch die Verkehrsanbindung zu den Zug- und S-Bahn-Anschlüssen in Herrenberg,
die durch einen Buszubringer gewährleistet ist.
Freizeit & Erholung
Durch die Höhenlage des Ortes und die reizvolle Umgebung zwischen Schwarzwald und Schönbuch besitzt Oberjesingen
eine hohe Wohnqualität - wenig Nebeltage, aber viel Sonnentage!
Ein idealer Ausgangspunkt für Naherholungssuchende!
Seite 12 von 18

Ihr zuverlässiger Partner für Ihr Eigenheim!
fOrtsetzung
Historisches
Oberjesingen liegt am Rande des Korngäus in 536 m Höhe an der B 296 zwischen Herrenberg und Calw. Seine Geschichte
ist eng verknüpft mit der Nachbargemeinde Kuppingen. Erstmals ist der Ort 1314 urkundlich bezeugt, allerdings
nicht als Oberjesingen, sondern als Oesingen. Aber auch Namen wie Uesingen, Üsingen, Yesingen und Üßingen
finden sich in alten Schriften bis sich kurz nach Beginn des 30-jährigen Krieges der jetzige Name „Oberjesingen“
herausgebildet hat.
Oberjesingen war bis zum Ende des 2. Weltkrieges eine überwiegend bäuerlich geprägte Gemeinde. Neben einigen
Handwerksbetrieben lebte der größte Teil der Bevölkerung von der Landwirtschaft. Danach ging, zunächst zögerlich,
jedoch dann immer schneller die Anzahl der landwirtschaftlichen Vollerwerbsbetriebe zurück. Die Zunahme der
industriellen Produktion im nahen Ballungsbereich bot den Einwohnern des Ortes die Möglichkeit, dort ihr Brot zu
verdienen.
Der Ort hatte am Ende des 2. Weltkrieges knapp 800 Einwohner. Der bald einsetzende Flüchtlingsstrom machte
auch vor Oberjesingen nicht Halt. Es mussten in kurzer Zeit ungefähr 300 Menschen, die aus ihrer Heimat vertrieben
worden sind, aufgenommen werden. Dies stellte für die Gemeinde und ihre Bewohner eine nicht unerhebliche Herausforderung
dar. Ein weiterer sprunghafter Anstieg der Bevölkerung erfolgte ab dem Jahr 1968 durch die Erschließung
neuer Baugebiete. Heute wohnen im Ort nahezu 2.900 Einwohner, deren Zahl sich durch das neue Baugebiet
„Guldenäcker“ in Kürze auf mehr als 3.000 Einwohner erhöhen wird. Der Anteil der ausländischen Mitbürger beläuft
sich auf ca. 20 %. Die Mehrzahl der Einwohner ist evangelischen Glaubens. Die jetzige, weithin sichtbare, Dorfkirche
wurde in den Jahren 1857/58 erbaut. Im Jahre 1980 wurde von der Evangelischen Kirchengemeinde mit erheblicher
Unterstützung der örtlichen Bevölkerung und der Stadt Herrenberg ein Gemeindezentrum erstellt, das von der Kirchengemeinde
und der bürgerlichen Gemeinde genutzt wird.
Die im Laufe der Zeit gegründeten Vereine leisten durch ihre vereinstypischen Aktivitäten (sportliche und musikalische
Veranstaltungen) einen wertvollen Beitrag zum gesellschaftlichen Leben der Bevölkerung. Im Jahr 1998 konnte
die von den Bewohnern des Ortes lang ersehnte Gemeindehalle (Wasenäckerhalle) eingeweiht werden. Dadurch ist
ein noch intensiveres gesellschaftliches und sportliches Leben im Ort möglich.
Für die Kinder ab dem 2. Lebensjahr bis zur Einschulung gibt es zwei Kindergärten mit insgesamt fünf Gruppen. Der
Bau einer 2-zügigen Grundschule neben der Wasenäckerhalle wurde rechtzeitig im September 2002 zum neuen
Schuljahr fertiggestellt.
Am 01. März 1972 schloss sich Oberjesingen im Zuge der Gemeindereform an die Stadt Herrenberg an, von deren
Stadtkern es ca. 5 km entfernt liegt.
Die Infrastruktur des Ortes ist gut. Verschiedene Geschäfte und Handwerksbetriebe stehen der Bevölkerung für den
täglichen Bedarf zur Verfügung. Hierzu zählen zwei Lebensmittelgeschäfte, eine Metzgerei und ein Mühleladen. Auch
je eine Filiale der Kreissparkasse Böblingen und der Volksbank Herrenberg-Rottenburg sowie eine Allgemeinarztpraxis
können von der Einwohnerschaft in Anspruch genommen werden. Das vor kurzem von Bürgern in Eigenleistung
innen renovierte Gemeindebackhaus (die Materialkosten wurden von der Stadt Herrenberg übernommen) erfreut
sich bei der Bevölkerung weiterhin großer Beliebtheit, um eigenes Brot und Zwiebelkuchen zu backen, ebenso bei
den Besuchern der jährlichen Zwiebelkuchen-Hocketsen des Musikvereins „Rote Herolde“ Oberjesingen und des
Radfahrerverein „Vorwärts“ Oberjesingen und des Oberjesinger Weihnachtsmarktes, auf welchem der LandFrauen
Ortsverein Oberjesingen unter anderem Weihnachtsbrezeln und Holzofenbrot verkauft.
Weithin sichtbar ist neben der Kirche auch der Speichersilo der Oberjesinger Getreidemühle, die einen beachtlichen
Einzugsbereich aufzuweisen hat.
Quelle: Homepage der Stadt
Seite 13 von 18

echtliche grunDlagen
Der Käufer unterbreitet der Verkäuferin
ein notarielles Kaufvertragsangebot. Dieses
Angebot ist bis zum Ablauf von 1 Monat ab
Beurkundung gültig.
Die Verkäuferin hat das im Grundbuch des
Amtsgerichtes Oberjessingen, Gemarkung
Oberjessingen eingetragene Objekt, Blatt
26775, Karte NW 1114, Flurstück 194/1,
Gebäude- und Freifläche mit einer Größe von
3 a 79 m² gekauft.
Das Objekt besteht aus einem Mehrfamilienhaus
mit insgesamt 3 Wohnungen, 2 Garagen
und 2 Stellplätzen.
Das Mehrfamilienhaus wird in die jeweiligen
Einheiten aufgeteilt. Jedes Wohnungseigentum
hat dann ein eigenes Grundbuchblatt.
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist
beantragt.
Änderungen der Teilungserklärung behält
sich die Verkäuferin vor, soweit die Rechte
des Käufers nicht beeinträchtigt werden oder
somit sie durch die Bauaufsichtsbehörde oder
das Grundbuchamt veranlasst werden. Durch
die Teilungs-erklärung werden die Miteigentumsanteile
festgelegt, das Sonder- und
Gemeinschaftseigentum genau abgegrenzt
und durch die Gemeinschaftsordnung weitere
Regelungen bezüglich des Verhältnisses der
Wohnungseigen-tümer zueinander getroffen.
Zum Sondereigentum gehören die abgeschlossene
Wohnung und der Keller, sowie die
Installationen, soweit sie verändert, eingefügt
oder beseitigt werden können, ohne dass hierdurch
das Gemeinschaftseigentum oder ein
anderes Sondereigentum beeinflusst wird.
Zum Gemeinschaftseigentum zählen das
Grundstück, die erforderlichen Teile für
Bestand und Sicherheit des Hauses (Dach,
tragende Wände und Decken), die dem
gemeinschaftlichen Gebrauch des Hauses
dienende Einrichtungen (Treppen-haus und
Trockenräume) sowie die Fassade des Hauses.
Für bestimmte Räume und Flächen können
Sondernutzungsrechte ausge-sprochen
werden.
Die Miteigentumsanteile bestimmen, wie
viel dem Eigentümer neben dem Sondereigentum
anteilig am Gemeinschaftseigentum
gehört. Die Anteile richten sich in der Regel
nach dem Verhältnis der Größe der einzelnen
Wohnung zur Gesamtgröße.
Die Eigentümergemeinschaft benötigt kraft
Ihr zuverlässiger Partner für Ihr Eigenheim!
WEG (Wohnungs-eigentumsgesetz) einen
Verwalter. Der Verwalter hat insbesondere die
Aufgaben, die Beschlüsse der Eigentümerversammlung
auszuführen, auf die Einhaltung
der Hausordnung zu achten, Reparaturen am
Gemeinschafts-eigentum zu veranlassen, den
Wirtschaftsplan aufzustellen, die Hausgelder
zu verwalten und nach Ablauf des Wirtschaftsjahres
abzurechnen.
Der erste Verwalter wird von dem Verkäufer
bestimmt.
Einmal im Jahr wird vom Verwalter eine
Eigentümerversammlung einberufen, in der
Beschlüsse über den ordnungsgemäßen Gebrauch
des Gemeinschafts- und Sondereigentums
sowie die ordnungsgemäße Verwaltung
getroffen werden.
Die Verkäuferin verkauft an den Käufer das
Wohnungseigentumsrecht, bestehend aus
der Wohnung des Aufteilungsplanes (der
Teilungserklärung) und gegebenenfalls einer
Garage. Die in dem Kaufvertragsangebot
bez-eichnete Wohnung besteht neben den
Zimmern aus Nebenräumen und, soweit es in
der Teilungserklärung vorgesehen ist, einem
Balkon oder einer Loggia.
Im Kaufpreis sind nicht enthalten und vom
Käufer gesondert zu zahlen:
• sämtliche Notar- und Grundbuchgebühren,
die Grunderwerbssteuer,
• sämtliche Zinsen und Kosten der Zwischen-
und Eigenfinanzierung des Käufers
sowie die Geldbeschaffungskosten (Disagio)
bzw. evtl. Bearbeitungsgebühren bei
den Geldgebern,
• die Kosten der laufenden Verwaltung (nach
Wohnungseigentumsgesetz) sowie sonstige
anfallende, nicht umlagefähige Nebenkosten,
wie z.B. Grundsteuer, die gemäß alter
Mietverträge evtl. noch vom Eigentümer zu
tragen ist
• eventuell die Kosten für eine Finanzierungsvermittlung,
• eine Instandhaltungsrücklage
• eventuell Maklerprovision
• Tilgungsleistungen
Kosten für den Steuerberater, insbesondere
bei Durchführung einer einheitlichen und
gesonderten Feststellung der Besteuerungsgrundlage.
Die Kaufpreiszahlung erfolgt erst nach Zustellung
der Fälligkeits-bestätigung durch den
Notar.
Für die Abwicklung des Kaufvertrages ist
das Notariat Blaich und Partner, Herr Notar
Neuschwander vorgesehen. Die Kontonummer
wird dem Käufer durch das Notariat
mitgeteilt. Die Zahlung des Kaufpreises darf
ausschließlich auf dieses Konto erfolgen.
Für die Fälligkeitsbestätigung müssen erst die
nachstehend aufgeführten Punkte erfüllt sein:
a) zur Sicherung des Eigentumsverschaffungsanspruchs
des Käufers ist eine Eigentumsvormerkung
im Grundbuch eingetragen
oder die Eintragung sichergestellt, der nur
solche Belastungen vorgehen dürfen, die
mit Einverständnis des Käufers bestellt oder
von ihm übernommen wurden.
b) dem Notar liegen die Unterlagen zur
Löschung aller der Eigentumsvormerkung
vorgehenden, nicht übernommenen Belastungen
vor und der Kaufpreis reicht aus,
diese nicht übernommenen Belastungen zu
löschen.
c) dem Notar liegen alle zur vertragsgemäßen
Eigentumsumschreibung erforderlichen
Unterlagen und Genehmigungen - mit
Ausnahme der Unbedenklichkeitsbescheinigung
des Finanzamtes - vor.
d) die Verzichtserklärung des Mieters für sein
Vorkaufsrecht, dass ein Mieter hat, sollte
das Mietverhältnis schon vor Aufteilung
des Objektes in Wohnungen bestanden
habe. Und zwar nur beim ersten Verkauf.
Anschließend besteht kein Vorkaufsrecht
mehr.
Ab Übergang von Besitz, Nutzen, Gefahren
und Lasten und ab Besitzübergabe tritt der
Käufer in alle Rechte und Pflichten ein.
Er übernimmt selbstverständlich auch einen
bestehenden Mietvertrag. Wann dieser Zeitpunkt
eintritt, ist im Kaufvertrag geregelt.
Der Verkäufer hat dem Käufer keine Finanzierungszusage
gemacht. Vielmehr ist es Sache
des Käufers, die Finanzierung des Kaufpreises
selbst zu betreiben.
Erbringt der Käufer den Kaufpreis durch
dinglich abzusichernde Darlehen, verpflichtet
sich der Verkäufer, die von der finanzierenden
Bank gewünschten Grundpfandrechte
auf Kosten des Käufers zur Eintragung in das
Grundbuch zu bewilligen.
Seite 14 von 18

steuerliche grunDlagen
Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung begründet
der Käufer, der die Eigentumswohnung vermietet,
die steuerliche Einkunftsart „Vermietung
und Verpachtung“. Für einen Eigennutzer gelten
andere steuerliche Vorschriften. Die nachfolgende
Darstellung bezieht sich auf den Verkauf an
Kapitalanleger, also an Käufer, die ihre Wohnung
vermieten.
Daher beschränkt sich diese Darstellung auf die
in einem solchen Fall geltenden steuerlichen
Auswirkungen. Die Einkunftsart „Vermietung
und Verpachtung“ wird bei der Ermittlung des
zu versteuernden Einkommens gleichrangig mit
anderen Einkunftsarten behandelt. Verluste bei
„Einkünften aus Vermietung und Verpachtung“
können mit Gewinnen aus anderen Einkunftsarten
verrechnet werden. Hieraus resultiert die
Steuerersparnis beim Kauf einer Eigentumswohnung.
Der Aufwand beim Kauf einer Eigentumswohnung
wird steuerlich aufgeteilt in
• nicht absetzungsfähige Anschaffungskosten
eines Grundstücks,
• sofort abzugsfähige Werbungskosten
• Abschreibung auf die Anschaffungskosten des
Gebäudes.
Zu den sofort abzugsfähigen Werbungskosten
während des Erwerbsjahres zählen grundsätzlich
diejenigen Aufwendungen, die der Finanzierung
und der Vermietung zurechenbar sind, vor allem
Vermittlungsprovisionen, Zwischenfinanzierungszinsen,
das von der Bank einbehaltende
Disagio sowie Aufwendungen für Notar- und
Grundbuchkosten, soweit sie die Darlehenssicherung
betreffen.
Des Weiteren kann der Steuerpflichtige ab Übergang
von Besitz, Nutzen, Gefahren und Lasten
und ab Besitzübergabe im Erwerbsjahr anteilig
den Monaten die Abschreibung auf die Anschaffungskosten
des Gebäudes geltend machen. Die
Bemessungs-grundlage (=Kaufpreis abzüglich
Grundstücksanteil) ist bei diesem Objekt ca. 80%
des Kaufpreises.
Der prozentuale Anteil kann sich jedoch nach
oben oder unten ändern, wenn die Finanzbehörde
bei einer Prüfung einen anderen Wert
ermittelt. Es ist zwar unwahrscheinlich, jedoch
ist dieser Wert nur eine Vorgabe für die keine
Gewähr übernommen werden kann. Dieser
angesetzte Wert erhöht sich noch um die prozentualen,
nicht absetzungsfähigen Anschaffungskosten.
Auf diesen Wert können Sie jährlich die
lineare Abschreibung in Höhe von 2% gemäß §7,
Absatz 4 EStG geltend machen. In Folge dessen
wird der Gebäudeanteil auf 50 Jahre abgeschrieben.
Bei Objekten mit Fertigstellung vor dem
Jahr 1925 erhöht sich der jährliche Abschreibungssatz
auf 2,5%, so dass diese Objekte in 40
Ihr zuverlässiger Partner für Ihr Eigenheim!
Jahren abgeschrieben werden.
Steuervorteile ergeben sich für den Käufer, der
seine Wohnung vermietet, nicht nur während
des Erwerbsjahres, sondern - wie geschildert -
auch in den Folgejahren. Denn die Ausgaben
für Zinsen und Bewirtschaftungskosten sowie
die Abschreibungen übersteigen bei dem hier
zugrunde liegenden Finanzierungsverhältnis für
die Anfangsjahre die Mieteinnahmen und führen
somit zu einem Überschuss der Werbungskosten
über die Einnahmen.
Dadurch können die Verlustanteile aus Einkünften
aus Vermietung und Verpachtung im
Vorauszahlungsverfahren nach Eingang des
Antrages auf Herabsetzung von Einkommenssteuervorauszahlungen
vom Wohnsitzfinanzamt
gestundet werden, bis die Überprüfung der
Verluste erfolgt ist.
Bei Lohnsteuerzahlern kann nach Kaufvertragsabschluß
und Zahlung des Kaufpreises eine
Eintragung eines Freibetrages in die Lohnsteuerkarte
gemäß § 39 a Abs. 1 Nr. 5 EStG erreicht
werden.
Wichtig hierbei ist, dass Sie diese Verluste nur
dann steuerlich geltend machen dürfen, wenn
Sie auch die Absicht verfolgen, langfristig einen
Gewinn zu erzielen. Dies können Sie schon
dadurch dokumentieren, dass Sie eine jährliche
Tilgung von z.B. 1% zuzüglich jeweils angesparter
Zinsen bei einer mehrjährigen Zinsfestschreibung
einbauen. Somit ist bereits jetzt
absehbar, dass Sie zu einem späteren überschaubaren
Zeitpunkt einen deutlichen Überschuss
erwirtschaften werden bzw. anstreben.
Zur Tilgung ist noch anzumerken, sollte diese
über eine Kapitallebensversicherung vorgenommen
werden, darf dies nur bis zur Höhe
der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten der
Immobilie gemäß Kaufpreis geschehen. Etwaige
darüber hinausgehende Fremdmittel (z.B. Disagio,
Erwerbsnebenkosten) sind im Hinblick auf
das Steueränderungsgesetz von 1992 annuitätisch
zu tilgen. Abgeschlossene Lebensversicherungen
dienen in diesem Fall ausschließlich der
Besicherung bzw. Tilgung der Anschaffungs- /
Herstellungskosten der Immobilie. Die Tilgung
erfolgt sodann durch Auszahlung der Lebensversicherung
bei Fälligkeit.
Nach derzeitiger Rechtslage ist es steuerunschädlich,
wenn die Ablauf-leistung aus dem Lebensver-sicherungsvertrag
die Höhe finanzierter Anschaffungs-
bzw. Herstellungskosten übersteigt.
Denkbar ist auch, übersteigende Beträge zur
Tilgung sonstiger Fremdmittel einzusetzen. In
jedem Falle steuerschädlich ist es jedoch, wenn
die übersteigenden Beträge der Besicherung von
Darlehen dienen, die die Anschaffungs- bzw.
Herstellungskosten übersteigen. Abtretungen
oder Verpfändungen gegenüber finanzierenden
Kreditinstituten dürfen also nur bis zur Höhe
von Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten
erfolgen. Anstelle jährlicher Tilgungsleistungen
werden somit Versicherungsprämien gezahlt.
Die Höhe der Versicherungsprämien ist
abhängig vom Eintrittsalter des Versicherten,
dem gewählten Lebensversicherungstarif und
der Höhe der Versicherungssumme, die sich an
den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten der
Immobilie orientiert. Die Ansprüche auf Ablaufleistung
aus der Lebensversicherung werden
in Höhe fremdfinanzierter Anschaffungs- und
Herstellungskosten an die endfinanzierende
Bank abgetreten.
Ein Veräußerungsgewinn bei Verkauf der
Eigentumswohnung bleibt einkommenssteuerfrei,
wenn nach §23 EStG eine zehnjährige
Spekulationsfrist abgelaufen ist und Ihnen von
Ihrem Finanzamt keine Gewerblichkeit (für
Immobiliengeschäfte) zugrunde gelegt wird.
Dies ist die aktuelle Rechtsgrundlage, jedoch ist
eine Gesetzesänderung geplant. Künftig sollen
20 % des Gewinns versteuert werden und die
Spekulationsfrist fällt weg. Unklar ist, ob die
bereits bis zum Zeitpunkt des Verkaufs geltend
gemachte Abschreibung in Höhe von 2% jährlich
(bei Neubau und Denkmalschutzobjekten kann
diese jährlich auch höher sein) beachtet wird
oder nicht.
Nach dem Grunderwerbssteuergesetz unterliegt
der Kauf einer Eigentumswohnung der Grunderwerbssteuer
mit 3,5%, wird aber in Kürze auf
5% erhöht.
Die Vermögenssteuer gibt es nicht mehr. Bis zu
diesem Zeitpunkt wurde bei der Vermögenssteuerveranlagung
der Grundbesitz mit dem Einheitswert
angesetzt. Dieser lag in der Regel noch
unter dem Verkehrswert. Die mit der Immobilie
zusammenhängenden Darlehensverbindlichkeiten
werden jedoch in voller Höhe (d.h.
mit Nominalwerten) berücksichtigt. Dadurch
entstand steuerlich ein negatives Vermögen. Da
dieses mit dem übrigen steuerpflichtigen Vermögen
verrechnet werden konnte, konnten sich je
nach den individuellen Verhältnissen erhebliche
Steuervorteile ergeben. Ähnliche Vorteile können
sich im Falle der Erbschaftssteuer ergeben.
Für die Schenkungssteuer wurden die Vorteile
durch Erlass vom 10.02.1983 (BStBI 1983/S. 283)
eingeschränkt. Bei der Erbschaftssteuer ist eine
Gesetzesänderung angedacht, jedoch noch nicht
beschlossen. Der Einheitswert, der aktuell bei ca.
60% des Verkehrswertes der Immobilie liegt, soll
angehoben werden. Auskünfte hierüber sollten
Sie sich bei Ihrem Steuerberater einholen.
Seite 15 von 18

Jede Investition enthält Risiken. Eine Investition
in eine Immobilie ist attraktiv wegen ihrer
Aussicht auf Wertbeständigkeit und Sicherheit.
Investoren wählen diesen Weg zur Absicherung
bzw. gegebenenfalls Vermehrung ihres Vermögens.
Der Käufer kauft die Wohnung und das damit
verbundene Sondereigentum in dem zum Zeitpunkt
des Kaufvertragsabschlußes befindlichen
Zustand.
Das Objekt befindet sich in einem altersbedingten
Zustand. Mängel sind dem Verkäufer
nicht bekannt, bzw. wurden die ihm bekannten
Mängel behoben. Jedoch kann der Verkäufer bei
einem Bestandsobjekt nicht ausschließen, dass
im Laufe der Jahre Renovierungsmaßnahmen
notwendig werden. Z.B. können Sie heute einen
Heizungskessel oder eine Therme von einem
Fachbetrieb überprüfen lassen, doch trotzdem
kann dieser Kessel oder diese Therme innerhalb
des darauf folgenden Jahres aufgrund eines
Defektes durch Abnutzung erneuert werden
müssen.
Hierfür kann der Verkäufer keine Gewährleistung
übernehmen. Um diesem etwas vorzubeugen,
wird für später anfallende Kosten im
Rahmen der Instandhaltung eine laufende
Instandhaltungsrücklage gebildet. Die Höhe
dieser Instandhaltungsrücklage wird von der
Eigentümergemeinschaft festgelegt.
Die in den Berechnungen zugrunde gelegte
Instandhaltungsrücklage für die anfängliche
Bewirtschaftungsphase entspricht den Werten,
die bei vergleichbaren Wohnanlagen von den
Eigentümergemeinschaften beschlossen wurden.
Der Käufer tritt ab Übergabe in alle Rechte und
Pflichten der Eigentümergemeinschaft ein.
Ein weiteres Risiko liegt im Finanzierungsbereich.
Alle Einzelheiten diesbezüglich regelt der
mit der finanzierenden Bank abzuschließende
Darlehensvertrag.
Nach den Beleihungsgrundsätzen der Bank wird
die Einzelkreditentscheidung nicht ausschließlich
auf die Werthaltigkeit des Objektes, sondern
auch und insbesondere auf die persönliche
Bonität des Erwerbers und ggfs. auf Zusatzsicherheiten
gestützt. Der Erwerber übernimmt
die persönliche Schuldhaft für das gewährte
Darlehen. In Höhe des bzw. der Darlehen wird
die erworbene Immobilie mit Grundpfandrechten
belegt. Dabei ist zwischen dem sogenannten
Real- und Personalkreditanteil zu unterscheiden.
Eheleute mit gesetzlichem Güterstand müssen
sich grundsätzlich gemeinsam verpflichten und
unterwerfen. Bei vereinbarter Gütertrennung
Ihr zuverlässiger Partner für Ihr Eigenheim!
risikenhinweis
behält sich die Bank bezüglich der Mitverpflichtung
des Ehegatten die Entscheidung vor.
Es wird vorausgesetzt, dass der Erwerber
über eine einwandfreie Bonität verfügt. Eine
Finanzierungs-zusage wurde dem Erwerber
nicht gemacht. Es obliegt ihm, eine Finanzierung
zu erhalten.
Nach Ablauf der ersten Zinsfestschreibung ist
der Anleger gehalten, entsprechend der dann
gegebenen Situation am Kapitalmarkt neue
Konditionen mit oder ohne Festlegung eines
weiteren Disagios zu vereinbaren.
Selbstverständlich kann auch auf eine Festschreibung
der Zinsen verzichtet werden. In diesem
Fall bleiben dann die Zinsen variabel, entsprechend
dem vorhandenen Zinsgefüge. Wird nach
Ablauf der Zinsfestschreibung kein Disagio
vereinbart, wird sich der in der Berechnung
angesetzte Nominalzinsbetrag entsprechend
den dann gültigen Kapitalmarktverhältnissen
wahrscheinlich erhöhen. Das liegt daran, dass
wir zurzeit ein sehr niedriges Zinsniveau haben
und dieses in 5 oder 10 Jahren, also nach Ablauf
der Zinsfestschreibung, nicht mehr der Fall sein
dürfte.
Soweit das aufgenommene Darlehen durch
den Abschluss einer Kapitallebensversicherung
getilgt werden soll, besteht grundsätzlich das
Risiko, dass die in der Regel auf der Basis der Ergebnisse
der Vergangenheit kalkulierten Beträge
nicht bzw. nur teilweise erreicht werden, so dass
bei Fälligkeit der ursprünglich kalkulierte Betrag
nicht voll zur Auszahlung gelangt. In diesem Fall
anfallende, zur vollständigen Tilgung des Darlehens
erforderliche Differenzbeträge sind dann
zusätzlich vom Erwerber aufzubringen.
Nicht exakt prognostiziert werden können naturgemäß
auch Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungs-
und Renovierungsaufwendungen. Es
empfiehlt sich, durch Bildung einer angemessenen
Instandhaltungsrücklage entsprechend
Vorsorge zu treffen. Langfristig ist davon auszugehen,
dass die Aufwendungen von ca. 10-20%
des jeweiligen Mietzinses ausreichend sind.
Um vor unliebsamen Überraschungen geschützt
zu sein, empfiehlt es sich, die Höhe
der Instandhaltungsrücklage dem jeweiligen
Alter und Zustand des Gebäudes anzupassen.
Spätestens nach fünf Jahren sollte jedoch die
Eigentümergemeinschaft, sollten bis dahin noch
keine Renovierungen durchgeführte worden
sein, eine entsprechende Anpassung beschließen
und gegebenenfalls nach zehn Jahren eine
weitere Erhöhung der Instandhaltungsrücklage
vornehmen.
Ein weiteres Risiko einer Anlage in Immobilien
liegt in der dauerhaften Vermietbarkeit. Die
Wohnungen sind z.Zt. alle vermietet. Aufgrund
der innerstädtischen Lage ist unserer Meinung
nach eine gute Vermietbarkeit gegeben.
Freigewordene Wohnungen sind innerhalb einer
akzeptablen Zeit neu vermietet worden.
Die Entwicklung des Mietzinses hängt im Wesentlichen
von der Nachfrage in der Zukunft ab.
Diese kann naturgemäß nicht exakt vorher-gesehen
werden. Der Erwerber trägt das Mietrisiko
(Leerstand, Mietausfall und Nebenkosten, die
vom Mieter zu tragen sind). Gleichwohl ist ein
Mietausfall - z.B. bei Insolvenz des Mieters -
niemals völlig auszuschließen.
Um hier gezielt vorzubeugen, empfehlen wir Ihnen,
die beauftragte Hausverwaltungsgesellschaft
- gegen eine monatliche Gebühr - auch mit
der Sondereigentumsverwaltung zu betrauen.
Diese wird für Sie nicht nur das sehr aufwendige
Umlagenverfahren für Ihre Wohnung übernehmen,
sondern im Rahmen ihrer Aufgaben u.a.
darauf achten, dass an solvente Mieter vermietet
wird und deren Mietzahlung regelmäßig erfolgt
sowie darauf, dass bei Einzug eines Mieters eine
Kaution hinterlegt wird.
Grundsätzlich soll eine Immobilieninvestition
als langfristiges Engagement betrachtet werden.
Der Preis im Falle einer Veräußerung richtet
sich ebenso wie beim Kauf nach Angebot und
Nachfrage. Eine Veräußerung, insbesondere eine
kurzfristige, kann wirtschaftlich nachteilig sein
und darüber hinaus die Anerkennung negativer
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in
Frage stellen. Die Wertermittlung von derartigen
Immobilien kann – insbesondere bei kurzfristiger
Veräußerung - nicht exakt prognostiziert
werden. Erhaltungsumlagen, Mietausfälle, etwaige
Neuvermietung unter der Höhe der bisherigen
Miete können zu erhöhten, insbesondere für
Erwerber mit niedrigen Einkommen evtl. nicht
mehr tragbaren Belastungen führen.
Die bisherige Entwicklung des Immobilienmarktes
hat offenbart, dass auf der einen Seite
in bestimmten Regionen Preisrückgänge zu
verzeichnen waren, andererseits bei bedarfsgerechten
Objekten an guten Standorten Wertsteigerungen
erzielt werden konnten, die den
altersbedingten Wertverzehr kompensiert und
ggfs. auch übertroffen haben.
Entscheidende Bedeutung für die Entwicklung
des Marktwertes der Immobilien in der Zukunft
haben darüber hinaus laufende Werterhaltungsmaßnahmen
und die Ertragskraft (d.h. die nachhaltig
erzielbaren Mieteinnahmen) des Objektes.
Seite 16 von 18

ihre prODuktpartner
infOrmatiOnen zum Objekt:
hausverwaltung: Wird noch bekannt gegeben
Alle Angaben, Darstellungen und Berechnungen
im Prospekt wurden mit Sorgfalt zusammengestellt
und auf ihre Richtigkeit zum Datum der
Herausgabe überprüft. Die Angaben beruhen auf
den Aussagen und Angaben des Verkäufers. Für
die Richtigkeit und Vollständigkeit kann keine
Gewähr übernommen werden.
Änderungen sind nicht vorgesehen, bleiben aber
vorbehalten. Sie können auf Grund von Irrtümern,
Auslassungen u.ä. oder durch künftige
wirtschaftliche Entwicklungen oder Änderungen
von Gesetzen, Rechtsprechung oder Verwaltungspraxis
erforderlich werden und berühren
die Wirksamkeit eines Kaufes nicht.
Für das Erreichen der persönlichen und steuerlichen
Ziele des Käufers kann Naheliegenderweise
keine Gewähr übernommen werden. Von
Ihr zuverlässiger Partner für Ihr Eigenheim!
angabenvOrbehalt
diesem Prospekt abweichende Angaben oder Zusagen
bedürfen der ausdrücklichen schriftlichen
Zu-stimmung des Prospektherausgebers.
Der Prospekt ist nur in vollständigem Originalzustand
gültig, da ansonsten Angaben aus den
Zusammenhängen gerissen sein könnten und
ein falscher Eindruck entstehen kann.
Dieser Prospekt besteht aus insgesamt 18 Seiten
(incl. Deckblatt). Es wird auch keine Haftung für
Druckfehler übernommen.
Eine gesamtschuldnerische Haftung der Vertragspartner
des Käufers für die Richtigkeit und
Vollständigkeit der Prospektangaben ist ausgeschlossen.
Etwaige Schadensersatzansprüche,
auch aus dem gesetzlichen Schuldverhältnis der
Vertragsanbahnung, unterliegen einer Verjäh-
rungsfrist von sechs Monaten seit Kenntnis der
Schadensursache, längstens aber verjähren sie
mit Ablauf des dritten Kalenderjahres nach ihrer
Entstehung, soweit die abzuschließenden Verträge
eine andere Verjährungsfrist nicht vorsehen.
Die zukünftigen Vertragspartner des Käufers
haften für die ihnen zuzurechnenden Prospektangaben
nur im Rahmen und nach Maßgabe
der für den einzelnen Käufer geschlossenen
Verträge. Im Übrigen ist die Haftung auf Fälle
vorsätzlicher oder grob fahrlässiger Pflichtverletzung
bei Ersatz nur des unmittelbaren
Schadens beschränkt.
Stand: 16.08.2011
Seite 17 von 18

Ihr zuverlässiger Partner für Ihr Eigenheim!
nOtizen
Seite 18 von 18