Thaerstr.44, Neo Life, 0508

G U T A C H T E N 

Ermittlung des Verkehrswertes (Marktwertes) 

(i.S.d. § 194 BauGB) für das fiktiv in Wohnungs- 

eigentume aufgeteilte Grundstück 

Ort 10249 Berlin-Friedrichshain 

Straße Thaerstraße 44 

Bebauung/Nutzung Mehrfamilienhaus 

Bei dieser Wertermittlung wurde der Sollzustand nach 

Sanierung bzw. Fertigstellung des Bewertungsobjekts 

bewertet. 

Ausfertigung Nr. 1 von 3 

Dieses Gutachten besteht aus insgesamt 81 Seiten. Hierin sind 3 Anlagen mit 

insgesamt 55 Seiten enthalten. Das Gutachten wurde in 3 Ausfertigungen erstellt, 

davon eine für unsere Akten.

Gutac hten-Nr. 1104-08 Thaerstraße 44, 10249 Berlin Seite 2 

1 Zusammenfassung der Ergebnisse 

Eigentümer 

Wohnungsbaugesellschaft Friedrichshain mbH, Berlin 

Grundbuch Blatt lfd. Nr. 

Amtsgericht Lichtenberg (vormals Amtsgericht Mitte), Grundbuch v on Friedrichshain 1371N 1 

Gemarkung Flur Flurstücke Fläche 

Berlin-Friedrichshain 41/915 156 662 m² 

Teilflächen 

angepasster 

Bodenrichtwert 

Fläche Erschließungszustand Zustand und Entwicklung 

Gesamtfläche 490,20 €/m² 662 m² erschließungsbeitragsf rei baureif es Land 

Grundstücksfläche gesamt 662 m² 

Bodenwert gesamt 324.512,00 € 

Wohnlage 

einf ache Wohnlage 

Geschäftslage 

einf ache Geschäftslage 

bauliche Nutzbarkeit 

gewerbliche und wohnbauliche Nutzungen; 

geschlossene Bauweise 

planungsrechtliche Grundlagen Für den Bereich des Bewertungsobjektes ist kein rechtskräftiger Bebauungsplan 

v orhanden. Die Zulässigkeit von Bauvorhaben ist demzuf olge nach § 34 BauGB zu 

beurteilen. 

wertrelevante Nutzung 

Mehrf amilienhaus (fiktiv in Wohungseigentume auf geteilt) 

Gebäude Baujahr RND 

Mehrf amilienhaus ca. 1910 64 Jahre 

Hauptnutzungen Wohn-/Nutzfläche 

Kurfürstendamm 49 - 10707 Berlin – Fon (0 30) 881 89 08 – Fax (0 30) 88 70 16 09 

nachhaltig erzielbar Nettokaltmiete 

monatlich jährlich 

Wohnungen Altbaubestand 1.340,00 m² 10.050,00 € 120.600,00 € 

Wohnungen DG-Ausbau 250,00 m² 2.125,00 € 25.500,00 € 

Ertragswert 

(Sollzustand) 

Liegenschaftszinssatz 

Vervielfältiger Jahresrohertrag Bewirtschaftungskosten 

Jahresreinertrag 

3.500.000,00 € 3,00 % 28,306 146.100,00 € 24.822,00 € 121.278,00 € 

Der Verkehrswert für das in Wohnungseigentume aufgeteilte mit einem Mehrfamilienhaus bebaute Grundstück 

(Sollzustand nach Sanierung bzw. Fertigstellung) wird zum Wertermittlungsstichtag 20.05.2008 auf 

3.500.000,00 € geschätzt. 

Das entspricht einem Preis von rd. 2.200,00 €/m² Wohn-/Nutzfläche und der rd. 24,0fachen nachhaltig erzielbaren 

Jahresnettokaltmiete. 

Die Kosten für die Sanierung der Altbestand-Wohnungen (ohne Ausbau des Dachgeschosses) werden überschlägig 

auf rd. 1.000 €/m² Wohnfläche geschätzt. Die Kosten für den Ausbau des Dachgeschosses werden 

überschlägig auf rd. 1.250 €/m² Wohnfläche geschätzt.


Inhaltsverzeichnis 

Nr. Abschnitt Seite 

1 Zusammenfassung der Ergebnisse....................................................................................2 

2 Allgemeine Angaben zum Auftrag......................................................................................5 

2.1 Auftraggeber und Eigentümer...............................................................................................5 

2.2 Auftrag und Auftragsabwicklung............................................................................................5 

3 Allgemeine Angaben zum Grundstück...............................................................................7 

3.1 Bewertungsobjekt.................................................................................................................7 

3.2 Lage....................................................................................................................................7 

3.3 Gestalt und Form .................................................................................................................9 

3.4 Erschließung, Beeinträchtigungen, Baugrund etc...................................................................9 

3.5 Grundstücksbezogene Rechte und Belastungen ..................................................................10 

3.6 Planungsrecht....................................................................................................................11 

3.7 Entwicklungszustand..........................................................................................................12 

4 Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen...............................................................13 

4.1 Informationen zu der Gebäudebeschreibung........................................................................13 

4.2 Mehrfamilienhaus...............................................................................................................13 

4.3 Nutzungseinheiten .............................................................................................................13 

4.4 Rohbau .............................................................................................................................14 

4.5 Technischer Ausbau...........................................................................................................14 

4.6 Innenausbau......................................................................................................................15 

4.7 Besondere Bauteile/Einrichtungen, Zustand des Gebäudes..................................................15 

4.8 Beurteilung der Gesamtanlage............................................................................................15 

4.9 Außenanlagen ...................................................................................................................16 

4.10 Vermarktungsfähigkeit, Vermietbarkeit und Drittverwendungsfähigkeit...................................16 

4.11 Basisdaten zu Gebäude und Grundstück.............................................................................17 

Kurfürstendamm 49 - 10707 Berlin – Fon (0 30) 881 89 08 – Fax (0 30) 88 70 16 09


Nr. Abschnitt Seite 

5 Grundstücksdaten und Verfahrenswahl...........................................................................18 

5.1 Grundstücksdaten..............................................................................................................18 

5.2 Verfahrenswahl..................................................................................................................18 

6 Bodenwertermittlung .......................................................................................................19 

6.1 Bodenrichtwert mit Beschreibung des Richtwertgrundstücks.................................................19 

6.2 Beschreibung des Bewertungsgrundstücks..........................................................................19 

6.3 Bodenwertermittlung des Bewertungsgrundstücks................................................................20 

6.4 Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Bodenwertermittlung...........................................20 

7 Ertragswertermittlung......................................................................................................21 

7.1 Ertragswertberechnung ......................................................................................................21 

7.2 Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Ertragswertermittlung..........................................22 

8 Verkehrswert....................................................................................................................25 

9 Verzeichnis der Anlagen..................................................................................................26 



2 Allgemeine Angaben zum Auftrag 

2.1 Auftraggeber und Eigentümer 

Auftraggeber Neo Life Investment 

Krasnopresnenskaya nab 18, block C 

123317 Moskau -City 

Auftrag vom 14.05.2008 (Datum des Auftragsschreibens) 

Eigentümer Wohnungsbaugesellschaft Friedrichshain mbH, Berlin 

2.2 Auftrag und Auftragsabw icklung 

Grund der Gutachtenerstellung 

Gutachtenverfasser • Dr. Philip Gleser 

Wertermittlungsstichtag 20.05.2008 

Tag der Ortsbesichtigung 20.05.2008 

Teilnehmer am Ortstermin 

herangezogene Unterlagen, 

Erkundigungen, 

Informationen 

Verkehrswert zur Vorlage bei einer Bank (fiktiv aufgeteilt in Wohnungseigentume 

und Sollzustandsbewertung nach Sanierung bzw. Fertigstellung 

des Bewertungsobjekts ) 

von der IHK zu Berlin öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger 

für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken; zertifizierter 

Sachverständiger für Immobilienbewertung ZIS WF-Zert (TGA) 

• Dipl.-Kfm. Mathias Dalhoefer 

von der IHK zu Berlin öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger 

für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken; zertifizierter 

Sachverständiger für Immobilienbewertung ZIS WF-Zert (TGA); Immobiliengutachter 

HypZert für finanzwirtschaftliche Zwecke- CIS HypZert (F) 

• Herr Schneider (LBS Immobilienservice) 

• Herr Tasan (Eigentümer) 

• Herr Dipl.-Kfm. Mathias Dalhoefer 

• Frau Dipl.-Ing. Claudia Adam 

Vom Auftraggeber wurden für diese Gutachtenerstellung im Wesentlichen 

folgende Unterlagen und Informationen zur Verfügung gestellt: 

• unbeglaubigter Grundbuchauszug vom 19.05.2008 

• Flurkartenauszug unmaßstäblich 

• Bauzeichnungen (Grundrisse) 

• Mietenliste mit Wohn-/Nutzflächenberechnung 

Vom Sachverständigen wurden folgende Auskünfte und Unterlagen beschafft: 

• Auszug aus den Rasterdaten K5 RD/DVD 082 im Maßstab 1:1.000 

• Erschließungsbeitragsauskunft vom 26.05.2008 

• Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis vom 27.05.2008 

• Planungsrechtliche Auskunft vom 27.05.2008 



Gutachtenerstellung unter 

Mitwirkung von 

Durch die Mitarbeiterin Frau Dipl.-Ing. Claudia Adam wurden folgende Tätigkeiten 

bei der Gutachtenerstellung durchgeführt: 

• Einholung der erforderlichen Auskünfte bei den zuständigen Ämtern; 

• Überprüfen bzw. Durchführen der Aufstellungen bzw. Berechnungen 

des Rauminhalts und der (Wohn- und)Nutzflächen; 

• Protokollierung der Ortsbesichtigung und Entwurf der Grundstücks- und 

Gebäudebeschreibung. 

Die Ergebnisse dieser Tätigkeiten wurden durch den Sachverständigen 

auf Richtigkeit und Plausibilität überprüft, wo erforderlich ergänzt und für 

dieses Gutachten verwendet. 

Besichtigung Der Sachverständige hat das Objekt stichprobenartig von Innen und Außen 

besichtigt. Der Sachverständige hatte Zugang zu den Kellerräumen, den 

Treppenhäusern und mehreren Wohnungen pro Aufgang, sowie den Dachräumen. 

Baumängel und -schäden wurden soweit aufgenommen, wie sie zerstörungsfrei, 

d.h. offensichtlich erkennbar waren. Besondere Untersuchungen 

hinsichtlich versteckter Mängel sowie nicht oder schwer zugänglicher Bauteile 

sind nicht erfolgt. 

Die Funktionsfähigkeit einzelner Bauteile und Anlagen sowie der technischen 

Ausstattungen / Installationen (Heizung, Elektro, Wasser etc.) wurde 

nicht geprüft; im Gutachten wird die Funktionsfähigkeit unterstellt. 

Untersuchungen auf pflanzliche und tierische Schädlinge sowie über gesundheitsschädigende 

Baumaterialien wurden nicht durchgeführt. 

Schwamm- und Schädlingsbefall ist aufgrund des Alters der Bebauungen 

nicht auszuschließen. 



3 Allgemeine Angaben zum Grundstück 

3.1 Bewertungsobjekt 

Art der Nutzung Mehrfamilienhaus 

Bei dieser Wertermittlung wird der Sollzustand nach durchgeführter Sanierung 

bzw. Fertigstellung bewertet. 

Objektadresse Thaerstraße 44, 10249 Berlin-Friedrichshain 

Grundbuchangaben Amtsgericht Lichtenberg, (vormals Amtsgericht Mitte), Grundbuch von 

Friedrichshain, Blatt 1371N, lfd. Nr. 1 

Katasterangaben Gemarkung Berlin-Friedrichshain, Flur 41/915, Flurstück 156 (662 m²) 

3.2 Lage 

Bundesland 

innerörtliche Lage 

Berlin 



Wohn- und Geschäftslage 

öffentliche Verkehrsmittel 

in fußläufiger Entfernung 

Art der Bebauung und 

Nutzungen in der Straße 

und im Ortsteil 

Topografie eben 

Luftbild 

Friedrichshain-Kreuzberg, Ortsteil Friedrichshain 

Thaerstraße 44 zwischen und Bersarinplatz und Eldenaer Straße 

Die Entfernung zum Stadtzentrum (Brandenburgertor) beträgt ca. 5 km 

(Luftlinie) 

Geschäfte des täglichen Bedarfs sind in unmittelbarer Nähe 

einfache Wohnlage; 

einfache Geschäftslage 

Bushaltestelle M10, S-Bahnstation Storkower Straße S8, S41,S42,S85, U- 

Bahnstation U5 Frankfurter Tor 

gewerbliche und wohnbauliche Nutzungen; 

geschlossene Bauweise 



3.3 Gestalt und Form 

Grundstück 

Straßenfront ca.14 m; mittlere Tiefe: ca. 48 m 

Grundstücksgröße 662 m² 

Bemerkungen fast rechteckige Grundstücksform 

3.4 Erschließung, Beeinträchtigungen, Baugrund etc. 

Straßenart Wohn- und Geschäftsstraße 

Beeinträchtigungen mäßiger Straßenverkehr 



Straßenausbau voll ausgebaut, Fahrbahn aus Bitumen 

Anschlüsse an Versorgungsleitungen 

und Abwasserbeseitigung 

Baugrund, Grundwasser 

(soweit augenscheinlich 

ersichtlich) 

Gehwege beidseitig vorhanden, befestigt mit Knochensteinen und Gehwegplatten; 

Parkstreifen, Parkplätze nicht ausreichend vorhanden 

elektrischer Strom, Wasser, Gas; 

Kanalanschluss 

Fernsehkabelanschluss, Telefonanschluss 

gewachsener, normal tragfähiger Baugrund 

3.5 Grundstücksbezogene Rechte und Belastungen 

grundbuchlich gesicherte 

Belastungen 

nicht eingetragene Rechte 

und Lasten 

Dem Sachverständigen liegt ein unbeglaubigter Grundbuchauszug vom 

19.05.2008 vor. 

Hiernach besteht in Abteilung II des Grundbuchs von Amtsgericht Lichtenberg, 

Grundbuch von Friedrichshain, Blatt 1371N keine wertbeeinflussende 

Eintragung. 

Sonstige nicht eingetragene Lasten und (z.B. begünstigende) Rechte, besondere 

Wohnungs- und Mietbindungen sowie Verunreinigungen (z.B. Altlasten) 

sind nach Auskunft des Auftraggebers nicht vorhanden. 

Diesbezüglich wurden auftragsgemäß keine weiteren Nachforschungen 

und Untersuchungen angestellt. 

Diesbezügliche Besonderheiten sind ggf. zusätzlich zu dieser Wertermittlung 

zu berücksichtigen. 

Baulasten Das Baulastenverzeichnis enthält zum Wertermittlungsstichtag keine wertbeeinflussenden 

Eintragungen. 



Denkmalschutz 

Altlasten (Bodenverunreinigungen,Immissionen) 

3.6 Planungsrecht 

Denkmalschutz besteht lt. Denkmalliste des Landesdenkmalamtes Berlin 

vom 29.09.2005 nicht. 

Nach Kenntnis des Sachverständigen nicht vorhanden. 

Der Flächennutzungsplan Berlin in der Fassung der Neubekanntmachung 

vom 08.01.2004 weist den Bereich des Bewertungsobjekts als Wohnbaufläche, 

W1 (GFZ über 1,5) aus. 



Bebauungsplan 

3.7 Entw icklungszustand 

Entwicklungszustand 

(Grundstücksqualität) 

Beitrags- und Abgabenzustand 

Für den Bereich des Bewertungsobjektes ist kein rechtskräftiger Bebauungsplan 

vorhanden. Die Zulässigkeit von Bauvorhaben ist demzufolge 

nach § 34 BauGB zu beurteilen. 

Das Grundstück ist erschlossen und nach Lage, Form, Größe und Beschaffenheit 

„zureichend“ gestaltet. Es ist bebaut und liegt innerhalb eines im 

Zusammenhang bebauten Ortsteils (§ 34 BauGB). 

Es handelt sich somit um baureifes Land i. S. d. § 4 Abs. 4 WertV. 

Das Bewertungsgrundstück ist bezüglich der Beiträge und Abgaben für 

Erschließungseinrichtungen nach BauGB und KAG beitrags- und abgabenfrei. 



4 Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen 

4.1 Informationen zu der Gebäudebeschreibung 

Bei dieser Wertermittlung wurde der Sollzustand nach Sanierung bzw. Fertigstellung des Bewertungsobjekts 

bewertet. Im Sollzustand wird von einem durchgeführten Dachgeschossausbau ausgegangen. Soweit nicht 

explizit darauf hingewiesen wird, handelt es sich bei der Gebäudebeschreibung jedoch um den zum Ortstermin 

festgestellten Ist-Zustand, der jedoch nicht Grundlage der Wertansätze ist. 

4.2 Mehrfamilienhaus 

Gebäudeart 

Mehrfamilienhaus, zweiseitig angebaut 

Baujahr ca.1900 (gemäß sachverständiger Schätzung) 

Modernisierung (unterstellt 

als Sollzustand) 

Art und Umfang der Modernisierung 

(unterstellt 


Nutzung zu Wohnzwecken genutzt 

Anzahl der Geschosse 5geschossig; unterkellert, 

Vermietungszustand (unterstellt 


4.3 Nutzungseinheiten 

Bei dieser Wertermittlung wurde der Sollzustand nach Sanierung bzw. Fertigstellung 

des Bewertungsobjekts bewertet. Als Jahr der Modernisierung 

wird daher 2008 angenommen. 

Treppenhaus saniert, Restaurierung der Fassade, Einbau von isolierverglasten 

Fenstern, Verbesserung der Leitungssysteme, Einbau Sammelheizung, 

Wärmedämmung der Außenwände, Einbau von Bädern WC´s etc., 

Modernisierung Innenausbau (Decken, Fußböden etc.), Wesentliche Veränderung 

des Grundrisse s (Verbesserung), Erneuerung der Dacheindeckung 

nicht ausgebauter Keller 

Bei dieser Wertermittlung wurde der Sollzustand nach Sanierung bzw. Fertigstellung 

des Bewertungsobjekts bewertet. Das Objekt ist fiktiv in Wohnungseigentume 

aufgeteilt. 

Kellergeschoss Mieterkeller, Hausanschlussraum, Abstellraum 

Erdgeschoss 1 Wohnung / Gewerbe 

1.-4. Obergeschoss 2 Wohnungen pro Etage 



Dachgeschoss unausgebautes Berliner Dach, Flachdach 

4.4 Rohbau 

Bei dieser Wertermittlung wurde der Sollzustand nach Sanierung bzw. 

Fertigstellung des Bewertungsobjekts bewertet. Im Sollzustand wird von 

einem durchgeführten Dachgeschossausbau ausgegangen. Die mit dem 

Ausbau zusätzlich zu erzielende Wohnfläche soll lt. Informationen von 

Herrn Schneider rd. 250 m² betragen 

Fassade rau verputzt mit Balkonen und Erkern 

Konstruktionsart Massivbau 

ohne Wärmedämmung 

Fundamente Streifenfundament 

Außenwände Mauerwerk 

Innenwände Mauerwerk, Rabitzwände (Altbau), bzw. Trockenbauwände 

Fenster Kastenfenster aus Holz, Holzfenster mit Isolierverglasung 

durchschnittliche Beschläge 

Rollläden aus Kunststoff im Erdgeschoss 

Türen Haustür: Holztür mit Glaseinsatz 

Wohnungstüren: Holztüren 

Zimmertüren: einfache Holztüren 

Geschossdecken Holzbalkendecken 

Kellerdecke Trägerkappendecke 

Treppen dem Baujahr entsprechend, geringfügig vernachlässigt 

zweiläufige Treppe 

Keller nicht ausgebaut 

Mauerwerkskon struktion mit Linoleumbelag 

Dach Dachkonstruktion: Holzdach 

4.5 Technischer Ausbau 

Dachform: Berliner Dach, zum Teil Flachdach 

Dacheindeckung: Dachziegel / Dachpappe 

Regenfallrohre aus Zink 

Außen liegende Entwässerung 

Wasserinstallationen zentrale Wasserversorgung über Anschluss an das öffentliche Trinkwassernetz 

Abwasserinstallationen Ableitung in kommunales Abwasserkanalnetz 



Elektroinstallation technisch überalterte Ausstattung 

Türöffner, Klingelanlage, Gegensprechanlage, Telefonanschluss, Fernsehkabel 

Heizung Kohleheizung, Gasetagenheizung, Elektroheizung, Allesbrenner , Gasöfen 

Lüftung keine besonderen Lüftungsanlagen (herkömmliche Fensterlüftung) 

Warmwasserversorgung Elektroboiler, überwiegend für Bad 

4.6 Innenausbau 

Bodenbeläge Keine, Holzdielen 

Bad und Küche: keine 

Wandbekleidungen glatter, einfacher Putz 

Sanitärräume: Ölfarbanstrich 

Deckenbekleidungen einfach verputzt, zum Teil Gipskartonplatten 

Sanitäre Installation einfache Wasser- und Abwasserinstallation überwiegend auf Putz vorhanden; 

Bad: überwiegende Ausstattung ist 1freistehende Wanne, 1WC, 

1Waschbecken; 

überalterte Ausstattung und Qualität, 

Entlüftung über Fenster 

Küchenausstattung nicht in Wertermittlung enthalten 

4.7 Besondere Bauteile/Einrichtungen, Zustand des Gebäudes 

besondere Bauteile Erker 

besondere Einrichtungen keine vorhanden 

Besonnung und Belichtung 

Baumängel und Bauschäden 

wirtschaftliche Wertminderungen 

4.8 Beurteilung der Gesamtanlage 

ausreichend bis gut 

aufsteigende Feuchtigkeit im Kellergeschoss des Quergebäudes, veraltete 

Rohrleitungen, Fenster zum Teil undicht oder kaputt 

Durchgangszimmer, Bäder teilweise über Zimmer erschlossen 

Die Gesamtanlage befindet sich insgesamt in einem befriedigenden Zustand. Es besteht ein erheblicher 

Renovierungsbedarf. 

Bei dieser Wertermittlung wurde der Sollzustand nach Sanierung bzw. Fertigstellung des Bewertungsobjekts 

bewertet. Als Jahr der Modernisierung wird daher 2008 angenommen. Es wird eine weitgehende 

Kernsanierung bei der Bewertung unterstellt. 



4.9 Außenanlagen 

Versorgungs- und Entwässerungsanlage vom Hausanschluss bis an das öffentliche Netz; 

Hofbefestigung; 

Einfriedung durch Mauer 

4.10 Vermarktungsfähigkeit, Vermietbarkeit und Drittverwendungsfähigkeit 

Es handelt sich um ein gemischt genutztes Objekt in einer attraktiven Wohnlage im ehemaligen Ostteil Berlins 

mit einer ausgewogenen bis guten Struktur der Mieter, Nutzer. Prognostiziert werden durchschnittliche 

bis positive Entwicklungsperspektiven des Quartiers. Das Bewertungsobjekt wird im sanierten Sollzustand 

zu Wohnzwecken genutzt und passt architektonisch in das Wohngebiet. Die Akzeptanz der Architektur 

durch eine große Zielgruppe ist gegeben. In fußläufiger Entfernung befinden sich sämtliche Geschäfte des 

täglichen Bedarfs, Grünanlagen und öffentliche Verkehrsmittel. 

Die Vermietbarkeit des Bewertungsobjekts wird insbesondere im sanierten Sollzustand auf Basis der als 

nachhaltig erzielbar angesetzten Nettokaltmieten als insgesamt gut eingeschätzt. 

Die Marktchancen für den Verkauf nach Aufteilung in Wohnungseigentum werden als eher günstig betrachtet. 

Die Gebäude- und Grundrissplanung entspricht insbesondere bei unterstelltem Sollzustand nach durchgeführter 

Sanierung dem heutigen Standard. 

Der Gesamteindruck des Bewertungsobjekts ist insbesondere bei unterstelltem Sollzustand nach durchgeführter 

Sanierung gut. 



4.11 Basisdaten zu Gebäude und Grundstück 


Mehrfamilienhaus 

Grundstücksfläche 662 m² 

überbaute Fläche EG 414 m² 

überbaute Fläche OG 414 m² 

Geschosse inkl. KG/DG 7 

Vollgeschosse 5 

Wohn-/Nutzfläche 1.339,66 m² 

Bruttogrundfläche 2.898,00 m² 

Wohn-/Nutzflächen -Faktor 0,65 

Geschossfläche 2.070,00 m² 

zusätzliche Geschossfläche 

im Dachgeschoss 

250,00 m² 

Geschossfläche gesamt 2.320,00 m² 

GFZ 3,5


5 Grundstücksdaten und Verfahrenswahl 

5.1 Grundstücksdaten 





Grundbuchangaben Amtsgericht Lichtenberg, (vormals Amtsgericht Mitte), Grundbuch von 

Friedrichshain, Blatt 1371N, lfd. Nr. 1 


5.2 Verfahrensw ahl 

Entsprechend den Gepflogenheiten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ist der Verkehrswert des Bewertungsgrundstücks 

mit Hilfe des Ertragswertverfahrens (gem. §§ 15-20 WertV) zu ermitteln, weil für 

Grundstücke mit der Nutzbarkeit des Bewertungsgrundstücks der nachhaltig erzielbare Ertrag bei der Kaufpreisbildung 

im Vordergrund steht. 

Der Ertragswert ergibt sich als Summe von Bodenwert und Ertragswert der baulichen Anlagen. 

Der Bodenwert ist getrennt vom Wert der baulichen und sonstigen Anlagen i.d.R. auf der Grundlage von 

Vergleichskaufpreisen im Vergleichswertverfahren (vgl. §§ 13 und 14 WertV) so zu ermitteln, wie er sich 

ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre (vgl. § 21 Abs. 2 WertV). Liegen jedoch geeignete 

Bodenrichtwerte vor, so können diese zur Bodenwertermittlung herangezogen werden (§ 13 Abs. 2 WertV). 

Für die durchzuführende Bewertung liegt ein geeigneter, d.h. hinreichend gegliederter und bezüglich seiner 

wesentlichen Einflussfaktoren definierter Bodenrichtwert vor. Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche 

Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, die zu einer Bodenrichtwertzone zusammengefasst 

werden, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen auf 

den Quadratmeter Grundstücksfläche. Der veröffentlichte Bodenrichtwert wurde bezüglich seiner absoluten 

Höhe auf Plausibilität überprüft und als zutreffend beurteilt, da der Bodenrichtwert den Markt im Falle des 

Bewertungsgrundstücks in sehr guter Weise abbildet. Eine Ermittlung des Bodenwerts auf der Grundlage 

von Vergleichskaufpreisen war somit nicht erforderlich. Die Bodenwertermittlung erfolgt deshalb auf Grundlage 

der Bodenrichtwerte, d.h. durch Umrechnung des Bodenrichtwerts auf die allgemeinen Wertverhältnisse 

zum Wertermittlungsstichtag und die Zustandsmerkmale des Bewertungsobjekts (gem. § 14 WertV). 

Bei der Ertragswertermittlung sind alle das Bewertungsgrundstück betreffenden sonstigen wertbeeinflussenden 

Umstände sachgemäß zu berücksichtigen. Dazu zählen: 

• Abweichungen vom normalen baulichen Zustand infolge unterlassener Instandhaltungsaufwendungen 

oder Baumängel und Bauschäden, soweit sie nicht bereits durch den Ansatz eines reduzierten Ertrags 

oder durch eine gekürzte Restnutzungsdauer berücksichtigt sind, 

• wohnungs- und mietrechtliche Bindungen (z.B. Abweichungen von der ortsüblichen Miete), 

• Nutzung des Grundstücks für Werbezwecke, 

• Abweichungen in der Grundstücksgröße, wenn Teilflächen selbständig verwertbar sind. 



6 Bodenwertermittlung 

6.1 Bodenrichtwert mit Beschreibung des Richtwertgrundstücks 

Auszug aus dem Bodenrichtwertatlas 

zum Stichtag 

01.01.2008 

Entwicklungsstufe = baureifes Land 

Art der Nutzung = W (Wohnbaufläche) 

beitrags- und abgabenrechtlicher 

Zustand 

= frei 

Geschossflächenzahl (GFZ) = 2,5 

Bodenrichtwert = 380,00 €/m² 

Stichtag = 01.01.2008 

6.2 Beschreibung des Bewertungsgrundstücks 

Wertermittlungsstichtag = 20.05.2008 

Entwicklungszustand = baureifes Land 

Art der Nutzung = W (Wohnbaufläche) 

beitrags- und abgabenrechtlicher 

Zustand 

= frei 

Geschossflächenzahl (GFZ) = 3,5 

Grundstücksfläche = 662 m² 



6.3 Bodenwertermittlung des Bewertungsgrundstücks 

Bodenrichtwert = 380,00 €/m² 

Anpassung des Bodenrichtwerts an die Eigenschaften des Bewertungsgrundstücks 


Richtwertgrundstück Bewertungsgrundstück Anpassungsfaktor 

Stichtag 01.01.2008 20.05.2008 × 1,00 

GFZ 2,5 3,5 × 1,27 

Entwicklungsstufe baureifes Land baureifes Land × 1,00 

Art der Nutzung W (Wohnbaufläche) W (Wohnbaufläche) × 1,00 

relativer Bodenwert = 482,60 €/m² 

Fläche × 662 m² 

Bodenwert = 319.481,00 € 

6.4 Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Bodenwertermittlung 

GFZ des Bewertungsgrundstücks 

Anpassungsfaktor Stichtag 

Die Geschossfläche und die GFZ des Bewertungsgrundstücks wurden überschlägig 

anhand vorliegender Unterlagen und eigener Messungen ermittelt. 

Sie sind nur als Grundlage dieser Wertermittlung verwendbar. Ein Aufmass 

wurde nicht vorgenommen. Bei dieser Wertermittlung wurde der Sollzustand 

nach Sanierung bzw. Fertigstellung des Bewertungsobjekts bewertet. 

Im Sollzustand wird von einem durchgeführten Dachgeschossausbau 

ausgegangen. Die mit dem Ausbau zusätzlich zu erzielende zusätzliche 

Geschossfläche wird mit rd. 250 m² in Ansatz gebracht. 

Nach Ansicht der Sachverständigen haben sich die allgemeinen Bodenwertverhältnisse 

in Bezug auf den Stichtag nicht verändert. Der Anpassungsfaktor 

beträgt somit 1,00. 

Anpassungsfaktor GFZ Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin hat GFZ- 

Umrechnungsfaktoren veröffentlicht (Internet-Abfrage). Im vorliegenden Fall 

werden die GFZ-Umrechnungsfaktoren für Wohnbauland verwendet. Der 

GFZ-Umrechnungsfaktor für eine GFZ von 2,5 liegt bei 1,2003; der GFZ- 

Umrechnungsfaktor für eine GFZ von 3,5 liegt bei 1,5259 => 1,5259 / 

1,2003 = 1,2713, rd. 1,27.


7 Ertragswertermittlung 

7.1 Ertragswertberechnung 

Gebäudebezeichnung 

Mehrfamilienhaus 

Mieteinheit Nutz- bzw. 

Wohnflächen 


nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete 

€/m² monatlich jährlich 

Wohnungen Altbaubestand 1.340,00 m² 7,50 €/m² 10.050,00 € 120.600,00 € 

Wohnungen DG-Ausbau 250,00 m² 8,50 €/m² 2.125,00 € 25.500,00 € 

Summe 1.590,00 m² 12.175,00 € 146.100,00 € 

Die Ertragswertermittlung wird auf der Grundlage der nachhaltig erzielbaren Nettokaltmiete für den 

Sollzustand nach durchgeführter Sanierung durchgeführt. 

Rohertrag (Summe der nachhaltig erzielbaren jährlichen Nettokaltmieten) 146.100,00 € 

Bewirtschaftungskosten (nur Anteil des Vermieters) 

(v gl. Einzelaufstellung) 

− 

24.822,00 € 

jährlicher Reinertrag = 121.278,00 € 

Reinertragsanteil des Bodens 

3,00 % von 324.512,00 € (Liegenschaftszinssatz × Bodenwert) 

− 

9.584,43 € 

Ertrag der baulichen Anlagen = 111.693,57 € 

Vervielfältiger (gem. Anlage zur WertV) 

bei p = 3,00 % Liegenschaftszinssatz 

und n = 64 Jahren Restnutzungsdauer 

× 

28,306 

Ertragswert der baulichen Anlagen = 3.161.598,19 € 

Bodenwert (vgl. Bodenwertermittlung) + 319.481,00 € 

v orläufiger Ertragswert = 3.481.079,19 € 

sonstige besondere wertbeeinflussende Umstände − 0,00 € 

Ertragswert = 3.481.079,19 € 

rd. 3.500.000,00 €


7.2 Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Ertragswertermittlung 

Wohn-/Nutzfläche Die Berechnung der Wohn- bzw. Nutzflächen wurde nicht von Sachverständigen 

durchgeführt. Die in diesem Gutachten verwendeten Daten zu den 

Wohn- bzw. Nutzflächen wurden den vorliegenden Unterlagen entnommen 

und vom Sachverständigen nur überschlägig geprüft. Die zugrunde liegenden 

Berechnungen weichen möglicherweise von den diesbezüglichen Vorschriften 

(WoFlV, II. BV, DIN 283) ab; sie sind deshalb nur als Grundlage 

dieser Wertermittlung verwendbar. Ein Aufmass wurde nicht vorgenommen, 

da dies außerhalb der Wertermittlung liegt und gesondert in Auftrag gegeben 

werden muss. 

nachhaltig erzielbare 

Nettokaltmiete 

Bewirtschaftungsko sten 

Liegenschaftszinssatz 

für das in Wohnungs- 

und Teileigentume aufgeteilte 

Objekt 

Gesamtnutzungsdauer 

Die nachhaltig erzielbaren Nettokaltmieten wurde sachverständig auf Basis 

des geltenden Mietspiegels, des Immobilienpreisservice des IVD Berlin- 

Brandenburg e.V. 20072008, des RDM-Preisspiegel 2006 und der Mietdatenbank 

der Sachverständigen geschätzt. Es wurden die nachhaltig erzielbaren 

Nettokaltmieten für den Sollzustand nach Fertigstellung angesetzt. 

Es wurden die Bewirtschaftungsko sten des Immobilienpreisservice des IVD 

Berlin-Brandenburg e.V. 20072008 für vergleichbares Wohnungseigentum 

angesetzt. Dabei wurden Verwaltungsko sten von rd. 250-300 € je Wohnung 

(bei 20-24 Wohnungen nach durchgeführter Sanierung), Instandhaltungsko 

sten von 10,00 €/m² Wohnfläche im Jahr und Mietausfallwagnis von 2 % 

der Jahres-Nettokaltmiete in Ansatz gebracht. 

Bewirtschaftungskosten (BWK) für alle Mieteinheiten gemeinsam 

BWK-Anteil Kostenanteil 

(% v om Rohertrag) 


Kostenanteil 

( €/m² WF) 

Kostenanteil 

(Insgesamt in €) 

Verwaltungskosten 6.000,00 

Instandhaltungskosten 10,00 15.900,00 

Mietausf allwagnis 2,00 2.922,00 

Summe 24.822,00 

(ca. 17 % des Rohertrags) 

Der Gutachterausschu ss für Grundstückswerte in Berlin hat keine aktuellen 

örtlichen Liegenschaftszinssätze für Wohnungs- und Teileigentum abgeleitet. 

Es wird daher für die Wohnungen der vom Sachverständigenausschuss 

des RDM-Bundesverbandes veröffentlichten Liegenschaftszinssatz für 

Wohnungseigentum in Ansatz gebracht, der nach Erfahrungen der Sachverständigen 

für das Bewertungsobjekt gut anzuwenden ist. Hier werden 

Liegenschaftszinssätze zwischen 3,0 und 4,5 % genannt. Es wurde für die 

Wohnungseigentume ein Liegenschaftszinssatz von 3,00 % angesetzt. 

Die relativen Gebäudeanteile für die Gewichtung der GND wurden auf der 

Grundlage der diesbezüglichen Angaben in den Ausstattungsstandard- 

Tabellen bzw. Bauteiltabellen geschätzt. Die Gesamtnutzungsdauer wird als 

gewichteter Mittelwert aus den für die gewählte Gebäudeart und den Ausstattungsstandards 

tabellierten üblichen Gesamtnutzungsdauern bestimmt. 

Ausstattungsstandard 

übliche 

GND 

relativer Gebäudeanteil 

relativer GND- 

Anteil 

gehoben 80 Jahre 100 % 80 Jahre 

Summe 80 Jahre 

gewichtete, ausstattungsbezogene übliche GND rd. 80 Jahre


Restnutzungsdauer 

Das ca. 1900 errichtete Gebäude wurde nicht (wesentlich) modernisiert. 

Für eine nachhaltige wirtschaftliche Nutzbarkeit ist eine Kernsanierung und 

anschließende Modernisierungen erforderlich, die im Wertermittlungsansatz 

als bereits durchgeführt unterstellt werden. 

Aufgrund der unterstellten Kernsanierung wird zunächst das „vorläufige 

fiktive Baujahr“ in Ansatz gebracht. 

Zur Ermittlung des „vorläufigen fiktiven Baujahrs“ aufgrund der durchgeführten 

Kernsanierung werden folgende Einflussgrößen herangezogen: 

• Jahr der Kernsanierung: 2008 

• Übliche Gesamtnutzungsdauer: 80 Jahre 

Da bei der Kernsanierung (Entkernung und Erneuerung) einige Gebäudeteile 

erhalten geblieben sind, wird nicht das Jahr der Kernsanierung als „vorläufiges 

fiktives Baujahr“ angesetzt. In Abhängigkeit vom Umfang der erhalten 

gebliebenen Gebäudeteile wird dem Gebäude nachfolgend ein „vorläufiges 

fiktives Alter im Jahr der Kernsanierung“ zugeordnet 

erhalten gebliebenen Gebäudeteile prozentuale Anteile 

• Für Fundamente, Fassaden und Dachkonstruktionen 


10 % 

• Für Gebäudedecken 5 % 

• Für tragende / nicht tragende Wände 5 % 

Summe 20 % 

Daraus ergibt sich folgender Abschlag am bzw. folgendes fiktives Alter im 

Erneuerungsjahr: 

80 Jahre Gesamtnutzungsdauer × 20 % = 16 Jahre. 

Das “vorläufige fiktive neue Baujahr” des Gebäudes aufgrund der durchgeführten 

Kernsanierung beträgt somit: 

Jahr der unterstellten Kernsanierung 2008 − fiktives Alter im Erneuerungsjahr 

16 Jahre = 1992. 

Zur Ermittlung der modifizierten Restnutzungsdauer werden die wesentlichen 

Modernisierungen zunächst in ein Punktraster (Punktrastermethode 

nach „Arbeitsgemeinschaft der Vorsitzenden der Gutachterausschüsse in 

Nordrhein-Westfalen / Sprengnetter“) eingeordnet. 

Hieraus ergeben sich 20 Modernisierungspunkte (von max. 20 Punkten). 

Diese wurden wie folgt ermittelt:


Modernisierungsmaßnahmen (vorrangig in den letzten 15 Jahren) Punkte 

unterstellte Modernisierungsmaßnahmen 

• Einbau v on isolierv erglasten Fenstern 2 

• Verbesserung der Leitungssysteme (Strom, Wasser, Gas etc.) 2 

• Einbau einer neuen Sammel- bzw. Etagenheizung 2 

• Wärmedämmung der Außenwände und des obersten Geschosses 3 

• Einbau v on Bädern / WCs etc. 3 

• Modernisierung des Innenausbaus, z.B. Decken, Fußböden und Treppenhaus 

• Wesentliche Änderungen und Verbesserungen der Grundrissgestaltung 

• Erneuerung der Dacheindeckung 2 

Summe 20 

Ausgehend von den 20 Modernisierungspunkten ist dem Gebäude der Modernisierungsstandard 

„umfassend modernisiert“ zuzuordnen. 

In Abhängigkeit von: 

• der üblichen Gesamtnutzungsdauer (80 Jahre) und 

• dem („vorläufigen rechnerischen“) Gebäudealter (2008 – 1992 = 16 Jahre) 

ergibt sich eine (vorläufige rechnerische) Restnutzungsdauer von (80 

Jahre – 16 Jahre =) 64 Jahren 

• und auf Grund des Modernisierungsstandards „umfassend modernisiert“ 

ergibt sich für das Gebäude eine (modifizierte) Restnutzungsdauer von 

64 Jahren. 

Aus der üblichen Gesamtnutzungsdauer (80 Jahre) und der (modifizierten) 

Restnutzungsdauer (64 Jahre) ergibt sich ein fiktives Gebäudealter von (80 

Jahre – 64 Jahre =) 16 Jahren. Aus dem fiktiven Gebäudealter ergibt sich 

zum Wertermittlungsstichtag ein fiktives Baujahr (2008 – 16 Jahren =) 1992. 

Entsprechend der vorstehenden differenzierten Ermittlung wird für das Gebäude 

„Verwaltungs- u. Geschäftshaus“ in der Wertermittlung 

• eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer von 64 Jahren und 

• ein fiktives Baujahr 1992 

zugrundegelegt. 


3 

3


8 Verkehrswert 





Grundbuchangaben Amtsgericht Lichtenberg,(vormals Amtsgericht Mitte), Grundbuch von Friedrichshain, 

Blatt 1371N, lfd. Nr. 1 


Wertermittlungsstichtag 20.05.2008 

Ertragswert (Sollzustand) 3.500.000,00 € 

Der Verkehrswert für das in fiktiv Wohnungseigentume aufgeteilte mit einem Mehrfamilienhaus bebaute 

Grundstück (Sollzustand nach Sanierung bzw. Fertigstellung) wird zum Wertermittlungsstichtag 

20.05.2008 auf 

geschätzt. 

3.500.000,00 € 

(in Worten: drei Millionen fünfhunderttausend Euro) 

Das entspricht einem Preis v on rd. 2.200,00 €/m² Wohn-/Nutzfläche und der rd. 24,0fachen nachhaltig 

erzielbaren Jahresnettokaltmiete. 

Die Kosten für die Sanierung der Altbestand-Wohnungen (ohne Ausbau des Dachgeschosses) werden überschlägig 

auf rd. 1.000 €/m² Wohnfläche geschätzt. Die Kosten für den Ausbau des Dachgeschosses werden 

überschlägig auf rd. 1.250 €/m² Wohnfläche geschätzt. 

Die Sachverständigen bescheinigen durch ihre Unterschrift zugleich, dass ihnen keine Ablehnungsgründe 

entgegenstehen, aus denen jemand als Beweiszeuge oder Sachverständiger nicht zulässig ist oder ihren 

Aussagen keine volle Glaubwürdigkeit beigemessen werden kann. 

Berlin, den 28.05.2008 

_______________________________ __________________________________ 

Sachverständiger Dr. P. Gleser Sachverständiger Dipl.-Kfm. M. Dalhoefer 



9 Verzeichnis der Anlagen 

Anlage 1 Auszug aus den Rasterdaten K5 RD / DVD 082 im Maßstab 1:1000 mit 

Kennzeichnung des Bewertungsobjekts (Seite 27) 

Anlage 2 Fotos (Seite 28-77) 

Anlage 3 Grundbuchauszug (Seite 78-81) 



Auszug aus den Rasterdaten K5 RD / DVD 082 im Maßstab 1 : 1.000 Anlage 1 




Fotos Anlage 2 

Thaerstraße 44, Ansicht Straße 

Thaerstraße 44, Hauseingang




Thaerstraße 44, Klingeltableau 

Thaerstraße 44, Durchgang zum Hof




Thaerstraße 44, Durchgang zum Hof und Treppenhaus Vorderhaus 

Thaerstraße 44, Hof




Thaerstraße 44, Hof Richtung Seitenflügel 

Thaerstraße 44, Rückansicht Vorderhaus




Thaerstraße 44, Ansicht Quergebäude 

Thaerstraße 44, Treppenhaus Vorderhaus




Thaerstraße 44, Treppenhaus Vorderhaus 





Thaerstraße 44, Eingangsbereich Kellerabgang 

Thaerstraße 44, Kellerabgang Vorderhaus




Thaerstraße 44, Keller Vorderhaus 

Thaerstraße 44, Stahlträger Kappendecke




Thaerstraße 44, Stahlträger Kappendecke 

Thaerstraße 44, Mieterkeller




Thaerstraße 44, Mieterkeller 

Thaerstraße 44, Kabelfernsehen




Thaerstraße 44, Hausanschluss Gas 

Thaerstraße 44, Hausanschluss Gas




Thaerstraße 44, Wasserinstallation an der Kellerdecke 

Thaerstraße 44, Kellertreppe




Thaerstraße 44, Wohnung Erdgeschoss Vorderhaus 

Thaerstraße 44, Wohnung Erdgeschoss Vorderhaus





Thaerstraße 44, Wohnung Erdgeschoss Vorderhaus





Thaerstraße 44, Seitenflügel Erdgeschoss










Thaerstraße 44, Wohnungseingangstür




Thaerstraße 44, Wohnung Vorderhaus links 

Thaerstraße 44, Wohnung Vorderhaus links



















Thaerstraße 44, Wohnung Vorderhaus rechts 

Thaerstraße 44, Wohnung Vorderhaus rechts

























Thaerstraße 44, Hofaufsicht vom Seitenflügel




Thaerstraße 44, Vorderhaus 

Thaerstraße 44, Dachgeschoss Vorderhaus links




Thaerstraße 44, Dachgeschoss Vorderhaus links 

Thaerstraße 44, Dachgeschoss Vorderhaus links




Thaerstraße 44, Dachgeschoss Vorderhaus links 

Thaerstraße 44, Dachansicht Richtung Quergebäude














Thaerstraße 44, Eingang Treppenhaus Quergebäude 

Thaerstraße 44, Kellerabgang Quergebäude




Thaerstraße 44, Kellerabgang Quergebäude 

Thaerstraße 44, Stahlträger Kellergeschoss Quergebäude




Thaerstraße 44, Kellergeschoss Quergebäude 

Thaerstraße 44, Mieterkeller




Thaerstraße 44, Kellergeschoss Quergebäude 

Thaerstraße 44, Sicherungskä sten Treppenhaus




Thaerstraße 44, Treppenhaus Quergebäude 

Thaerstraße 44, Wohnung Quergebäude links




Thaerstraße 44, Wohnung Quergebäude links 










Thaerstraße 44, Hof hinter dem Quergebäude 

Thaerstraße 44, Hof hinter dem Quergebäude





Thaerstraße 44, Treppenhaus Quergebäude




Thaerstraße 44, Wohnung Quergebäude rechts 

Thaerstraße 44, Wohnung Quergebäude rechts





Thaerstraße 44, Wohnung Quergebäude rechts




















Thaerstraße 44, Hofaufsicht




Thaerstraße 44, Treppenhaus Quergebäude 

Thaerstraße 44, Dachgeschoss Quergebäude




Thaerstraße 44, Dachgeschoss Quergebäude 

Thaerstraße 44, Dachgeschoss Quergebäude




Thaerstraße 44, Straße Richtung Süden 

Thaerstraße 44, Straße Richtung Norden



Grundbuchauszug Anlage 3

Thaerstr.44, Neo Life, 0508

Sie wollen auch ein ePaper? Erhöhen Sie die Reichweite Ihrer Titel.

Template löschen?

Als Template speichern?