Heinrich Rinderle · Mitglied der Geschäftsleitung der BayernLabo
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<strong>Heinrich</strong> <strong>Rin<strong>der</strong>le</strong><br />
<strong>Mitglied</strong> <strong>der</strong> <strong>Geschäftsleitung</strong> <strong>der</strong> <strong>BayernLabo</strong><br />
Wohneigentumsför<strong>der</strong>ung im<br />
Freistaat Bayern<br />
14.03.2012
Die <strong>BayernLabo</strong> als Organ <strong>der</strong> staatlichen<br />
Wohnungspolitik<br />
• Gründung als Bayerische Landeskulturrentenanstalt im Jahr 1884 mit <strong>der</strong><br />
Aufgabe <strong>der</strong> Beschaffung von „Kapitalien“ zur Ausführung von „Kulturunternehmungen“<br />
wie Wasserbaumaßnahmen, Urbarmachung von öden Flächen und<br />
ähnlichen landwirtschaftlichen Maßnahmen sowie seit dem Jahr 1908 des<br />
„sozialen Wohnungsbaus“<br />
• Umbenennung in Bayerische Landesbodenkreditanstalt im Jahr 1949 mit<br />
dem Aufgabenschwerpunkt <strong>der</strong> För<strong>der</strong>ung des sozialen Wohnungsbaus<br />
• Fusion <strong>der</strong> Bayerischen Landesbodenkreditanstalt mit <strong>der</strong> Bayerischen<br />
Gemeindebank Girozentrale zur Bayerischen Landesbank Girozentrale im<br />
Jahr 1972, aber weiterhin als rechtlich unselbständige Anstalt mit <strong>der</strong> Aufgabenschwerpunkt<br />
<strong>der</strong> sozialen Wohnraum- und mittlerweile auch Städtebauför<strong>der</strong>ung<br />
• Umsetzung <strong>der</strong> Verständigung II in nationales (bayerisches) Recht im Jahr<br />
2005 zum Erhalt von Anstaltslast und Gewährträgerhaftung für staatliche<br />
För<strong>der</strong>institute<br />
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För<strong>der</strong>ergebnis 2002 - 2011<br />
einschließlich <strong>der</strong> weiteren För<strong>der</strong>programme<br />
• rund 48.700 Eigenwohnungen<br />
• rund 62.300 Mietwohnungen<br />
• rund 20.700 Heimplätze in Wohnheimen<br />
Allein in den letzten zehn Jahren konnte die <strong>BayernLabo</strong> also insgesamt rund<br />
130.000 Wohnungen und Heimplätze für geschätzte 275.000 bayerische<br />
Bürgerinnen und Bürger för<strong>der</strong>n.<br />
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För<strong>der</strong>ergebnis 2011<br />
Eigenwohnraum<br />
För<strong>der</strong>programm Wohnungen (2010)<br />
Bayerisches Wohnungsbauprogramm 1) 1.839 (2.010)<br />
• Neubau / Ersterwerb 1.015 (1.155)<br />
• Zweiterwerb 824 (855)<br />
Bayerisches Zinsverbilligungsprogramm 2.727 (3.758)<br />
• Neubau / Ersterwerb 1.544 (2.186)<br />
• Zweiterwerb 1.183 (1.572)<br />
in nur einem Programm geför<strong>der</strong>te Wohnungen (Einzelför<strong>der</strong>ungen) 1.318 (2.234)<br />
in beiden Programmen geför<strong>der</strong>te Wohnungen (Kombiför<strong>der</strong>ungen)<br />
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1.624<br />
(1.767)<br />
2011 insgesamt geför<strong>der</strong>te Wohnungen 2.942 (4.001)<br />
1) zusätzlich wurde die Anpassung von 1.105 (1.005) Eigenwohnungen an die Belange von Menschen mit<br />
Behin<strong>der</strong>ung mit leistungsfreien Darlehen geför<strong>der</strong>t
Wohneigentumsför<strong>der</strong>ung<br />
• Wer wird geför<strong>der</strong>t? Antragsberechtigt sind alle Haushalte, <strong>der</strong>en<br />
Einkommen die Einkommensgrenze gemäß Artikel<br />
11 BayWoFG einhalten.<br />
Haushaltsgröße<br />
Ein-Personen-Haushalt<br />
Zwei-Personen-Haushalt<br />
zuzüglich für jede weitere<br />
haushaltsangehörige Person<br />
zuzüglich für jedes<br />
haushaltsangehörige Kind<br />
Einkommensgrenze<br />
19 000 €<br />
29 000 €<br />
6 500 €<br />
1 000 €<br />
Berechnungsbeispiel für eine Familie mit zwei Kin<strong>der</strong>n:<br />
• Auch mit einem gemeinsamen Jahresbruttoeinkommen von rund 70.500 EUR hat<br />
ein junges Ehepaar mit zwei Kin<strong>der</strong>n die Chance auf die<br />
Eigenwohnraumför<strong>der</strong>ung im Freistaat Bayern.<br />
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Dies entspricht einem<br />
Jahresbruttoeinkommen<br />
von etwa<br />
28 060 €<br />
42 340 €<br />
9 280 €<br />
1 420 €
Bayerisches Wohnungsbauprogramm<br />
• Was wird geför<strong>der</strong>t? Bau von Wohnraum (Neubau, Gebäudeän<strong>der</strong>ung und<br />
-erweiterung)<br />
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Erwerb von neu geschaffenem Wohnraum (Ersterwerb)<br />
Erwerb von vorhandenem Wohnraum (Zweiterwerb)<br />
• Wie wird geför<strong>der</strong>t? Der Freistaat Bayern för<strong>der</strong>t im Bayerischen<br />
Wohnungsbauprogramm mit befristet zinsverbilligten<br />
Darlehen in Höhe von 30% (Bau und Ersterwerb)<br />
bzw. 40 % (Zweiterwerb) <strong>der</strong> för<strong>der</strong>fähigen Kosten.<br />
Haushalte mit Kin<strong>der</strong>n erhalten einen einmaligen<br />
Zuschuss in Höhe von 1.500 EUR je Kind. Die<br />
Anpassung von Wohnraum an die Belange von<br />
Menschen mit Behin<strong>der</strong>ung wird mit einem<br />
leistungsfreien Darlehen - im Ergebnis mit einem<br />
Zuschuss - von bis zu 10.000 EUR geför<strong>der</strong>t.<br />
• Zinssatz: 0,50 % p.a. während <strong>der</strong> 15-jährigen Belegungsbindung
Bayerisches Zinsverbilligungsprogramm<br />
• Was wird geför<strong>der</strong>t? Neubau von Wohnraum<br />
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Erwerb von neu geschaffenem Wohnraum (Ersterwerb)<br />
Erwerb von vorhandenem Wohnraum (Zweiterwerb)<br />
• Wie wird geför<strong>der</strong>t? Während im KfW-Wohneigentumsprogramm <strong>der</strong><br />
För<strong>der</strong>höchstbetrag stufenweise auf mittlerweile 50.000<br />
EUR gesenkt wurde, för<strong>der</strong>t die <strong>BayernLabo</strong> im<br />
Bayerischen Zinsverbilligungsprogramm künftig<br />
wie<strong>der</strong> mit befristet zinsverbilligten Darlehen in Höhe<br />
von 30% <strong>der</strong> veranschlagten Gesamtkosten bis zu<br />
100.000 EUR.<br />
• Aktueller Zinssatz: Einzelför<strong>der</strong>ung nom. 2,10 % p.a. / eff. 2,16 % p.a.<br />
Kombiför<strong>der</strong>ung nom. 2,60 % p.a. / eff. 2,68 % p.a.
Wohneigentumsför<strong>der</strong>ung - Finanzierungswege<br />
3 b) Nachrangfinanzierung<br />
„Direktbank“<br />
3 a) Vorrangfinanzierung<br />
1) Vollfinanzierung<br />
Hausbank<br />
Bauherr / Käufer<br />
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2 b) Durchleitdarlehen<br />
2 a) Vorrangfinanzierung<br />
Hausbankprinzip mit<br />
Durchleitdarlehen
Wohnungsmarkt Bayern 2011<br />
Beobachtung und Ausblick<br />
• Die Bevölkerung in Bayern wächst vom Jahr 2009 bis zum Jahr 2029 aufgrund<br />
von Zuwan<strong>der</strong>ungen um insgesamt 0,3 % 2) .<br />
• Die Zahl <strong>der</strong> Haushalte in Bayern steigt aufgrund des Haushaltsverkleinerungsprozesses<br />
vom Jahr 2009 bis zum Jahr 2029 um insgesamt rund 6 %.<br />
• Nach einer Prognose <strong>der</strong> empirica ag werden in den Jahren 2009 bis 2029 in<br />
Bayern rund 442.000 zusätzliche Wohnungen nachgefragt. Unterstellt man einen<br />
Ersatzbedarf von 0,3 % des Wohnungsbestandes, ergibt sich ein rechnerischer<br />
Neubaubedarf von insgesamt rund 833.000 Wohnungen o<strong>der</strong> 40.000 Wohnungen<br />
jährlich. Zusätzlich hat sich in <strong>der</strong> Vergangenheit ein Nachholbedarf von rund<br />
282.000 Wohnungen aufgestaut.<br />
2) während in allen an<strong>der</strong>en Län<strong>der</strong>n die Bevölkerung im selben Zeitraum sinkt<br />
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Haushaltsentwicklung<br />
• Die Zahl <strong>der</strong> Haushalte in Bayern wird trotz des nur marginalen<br />
Bevölkerungswachstums aufgrund des anhaltenden Trends zu immer kleineren<br />
Haushalten bis 2029 wesentlich deutlicher ansteigen.<br />
• Im Jahr 2010 lebten in einem Haushalt durchschnittlich 2,08 Personen.<br />
• Im Jahr 2029 werden durchschnittlich nur noch 1,96 Personen in einem<br />
Haushalt leben, was zu einer durchschnittlichen Zunahme an Haushalten um<br />
rund 6 % führen wird.<br />
<strong>Heinrich</strong> <strong>Rin<strong>der</strong>le</strong> <strong>·</strong> <strong>Mitglied</strong> <strong>der</strong> <strong>Geschäftsleitung</strong> <strong>der</strong> <strong>BayernLabo</strong> <strong>·</strong> 14. März 2012 <strong>·</strong> Seite 10
Bevölkerungsentwicklung<br />
Aschaffenburg<br />
Miltenberg<br />
Main-Spessart<br />
Bad Kissingen<br />
Würzburg<br />
Lindau<br />
(Bodensee)<br />
Rhön-<br />
Grabfeld<br />
Schweinfurt<br />
Kitzingen<br />
Neu-<br />
Ulm<br />
Günzburg<br />
Memmingen<br />
Kempten<br />
(Allgäu)<br />
Oberallgäu<br />
Haßberge<br />
Erlangen<br />
Neustadt a.d.Aisch-<br />
Bad Windsheim<br />
Fürth<br />
Ansbach<br />
Dillingen<br />
a.d.Donau<br />
Unterallgäu<br />
Donau-Ries<br />
Augsburg<br />
Kaufbeuren<br />
Ostallgäu<br />
Coburg<br />
Bamberg<br />
Erlangen-<br />
Höchstadt<br />
Lichtenfels<br />
Schwabach<br />
Weißenburg-<br />
Gunzenhausen<br />
Aichach-<br />
Friedberg<br />
Landsberg<br />
am Lech<br />
Forchheim<br />
Nürnberger<br />
Land<br />
Nürnberg<br />
Neuburg-<br />
Schrobenhausen<br />
Fürstenfeldbruck<br />
Weilheim-<br />
Schongau<br />
Garmisch-<br />
Partenkirchen<br />
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Roth<br />
Kronach<br />
Kulmbach<br />
Eichstätt<br />
Ingolstadt<br />
Dachau<br />
Starnberg<br />
Bayreuth<br />
Neumarkt<br />
i.d.OPf.<br />
Pfaffenhofen<br />
a.d. Ilm<br />
MÜNCHEN<br />
Hof<br />
Wunsiedel<br />
i.Fichtelgebirge<br />
Tirschenreuth<br />
Neustadt a.d.Waldnaab<br />
Amberg-<br />
Sulzbach<br />
München<br />
Bad Tölz-<br />
Wolfratshausen<br />
Amberg<br />
Freising<br />
Kelheim<br />
Weiden<br />
i.d.OPf.<br />
Schwandorf<br />
Regensburg<br />
Landshut<br />
Erding<br />
Ebersberg<br />
Miesbach<br />
Rosenheim<br />
Cham<br />
Straubing-Bogen<br />
Mühldorf<br />
a.Inn<br />
Straubing<br />
Dingolfing-<br />
Landau<br />
Altötting<br />
Traunstein<br />
Regen<br />
Deggendorf<br />
Rottal-Inn<br />
Berchtesgadener<br />
Land<br />
Passau<br />
Freyung-<br />
Grafenau<br />
Bevölkerung in %<br />
Prognosejahr 2009<br />
-4 % bis 0 % (25)<br />
> 0 % bis 3 % (14)<br />
> 3 % bis 7 % (16)<br />
> 7 % (9)
Entwicklung <strong>der</strong> Immobilienpreise<br />
• Die positive Beschäftigungsentwicklung,<br />
• das historisch niedrige Zinsniveau und<br />
• die Sorge um die Stabilität des Euro<br />
führten zu steigenden Mieten und damit erstmals seit Jahren auch zu einem<br />
Preisanstieg für Eigenwohnraum.<br />
Preissteigerung zuletzt<br />
• rund 9 % bei Einfamilienhäusern,<br />
• rund 6 % bei Eigentumswohnungen.<br />
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Wohnungsmarkt Bayern 2011<br />
Ansätze zur Beurteilung <strong>der</strong> Nachhaltigkeit von Wohnimmobilien<br />
• Ziel <strong>der</strong> Studie ist das Aufzeigen eines Weges, wie <strong>der</strong> Wohnungsbau in<br />
Zukunft nachhaltiger gestaltet werden kann.<br />
• Hierzu werden die bereits bestehenden Immobilienzertifizierungsinstrumente<br />
(LEED, BREEAM, DGNB, WWB, ESI) kritisch mit dem Ziel untersucht, einen<br />
alternativen Ansatz zur Beurteilung <strong>der</strong> Nachhaltigkeit von<br />
Wohnimmobilien zu entwickeln.<br />
• Dabei wird an<strong>der</strong>s als bei den bekannten Bewertungsmodellen bereits in <strong>der</strong><br />
frühestmöglichen Projektphase angesetzt, und es werden zusätzlich<br />
- die Kommunen und <strong>der</strong>en Fachplanungsabteilungen als Akteure am<br />
Wohnungsmarkt in die Untersuchung einbezogen sowie<br />
- die unterschiedlichen Interessen aller Akteure am Wohnungsmarkt in<br />
einem Rückkopplungsverfahren bei <strong>der</strong> Bewertung berücksichtigt.<br />
• Will man die Nachhaltigkeit von Wohnimmobilien maximieren, muss sich<br />
<strong>der</strong>en Bewertung am Allgemeinwohl orientieren und nicht an den<br />
spezifischen Interessen einzelner Stakehol<strong>der</strong>.<br />
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