Zulässigkeit von Bauvorhaben - BVS

Kompetenz. Wissen. Erfolg.
Marie-Luis Wallraven-Lindl · Anna Wilde BAND 26
Öffentliches Baurecht
n Überblick über das öffentliche Baurecht
n Recht der Bauleitplanung
n Sicherung der Bauleitplanung
n Zulässigkeit von Bauvorhaben
n Aufgaben und Befugnisse der Bauaufsichtsbehörden
n Rechtsschutz im Baurecht

Erstellerinnen
Erstellerinnen / Impressum
Dr. Marie-Luis Wallraven-Lindl,
Ltd. Verwaltungsdirektorin im Referat für Stadtplanung und Bauordnung, Landeshauptstadt
München
Anna Wilde,
Oberverwaltungsrätin im Referat für Stadtplanung und Bauordnung, Landeshauptstadt
München
Gegenreferent
Anton Miehling,
Oberverwaltungsrat, Fachreferent für Baurecht, Bayerische Verwaltungsschule
Impressum
Rechtsstand:
1. Juli 2008
Herausgeber:
Bayerische Verwaltungsschule (BVS), Ridlerstraße 75, 80339 München,
Telefon 089/54057-0, info@bvs.de, www.bvs.de
Konzept / Satz:
Michael Bauer, BVS München – FIBO Lichtsatz GmbH, Kirchheim
© 2008 BVS
Jede Art der Vervielfältigung ohne schriftliche Genehmigung der BVS außerhalb der
engen Grenzen des Urheberrechtsgesetzes ist gemäß § 106 Urheberrechtsgesetz
verboten und kann strafrechtlich verfolgt werden.
Bezugsquelle: Dieses Lehrbuch erscheint im Rahmen der Neuen Reihe der BVS.
Weitere Information zu den Schriften der BVS und ein Bestellformular finden Sie im
Internet unter www.bvs.de/schriften
3

4
Vorbemerkung
Vorbemerkung
Das Lehrbuch behandelt die Grundzüge des öffentlichen Baurechts. Es
wurde Wert darauf gelegt, die wichtigsten baurechtlichen Vorschriften
möglichst eingehend und verständlich zu behandeln. Deshalb wurden
Grafiken, praxisnahe bautechnische Zeichnungen, Kontrollfragen und
Antworten sowie Übungsfälle mit Lösungsanleitungen aufgenommen.
Dieses Material soll den vielfach als nicht einfach empfundenen Bereich
des öffentlichen Baurechts anschaulich und einprägsam machen. Teilbereiche
des Baurechts konnten im Rahmen dieses Lehrbuchs nur
„gestreift“ oder gar nicht bearbeitet werden. Dies gilt insbesondere für
das BauGB, aus welchem nur die Bauleitplanung, ihre Sicherung und die
Regelung der baulichen Nutzung behandelt werden, sowie für die bauordnungsrechtlichen
Bestimmungen mit technischem Inhalt.
Dieses Lehrbuch wendet sich in erster Linie an die Lehrgangsteilnehmerinnen
und Lehrgangsteilnehmer der Bayerischen Verwaltungsschule.
Es wurden Ausführungen aus den Vorauflagen übernommen; den
Autorinnen und Autoren, Frau Ortrud Eggers, der ein wesentlicher Anteil
an der zugrunde liegenden Konzeption dieses Lehrbuches zukommt,
Frau Ingrid Simet, den Herren Klaus Schüttlohr, Peter Zink, Dr. Josef Weiß
und Anton Miehling sei an dieser Stelle für ihre Arbeit gedankt. Dank
gebührt auch Herrn Günther Helmer und Frau Antje Krumbach für die
Bearbeitung der technischen Zeichnungen.

Vorbemerkung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
Inhalt .......................................................... 5
Schrifttumshinweise ................................................ 10
Abkürzungsverzeichnis .............................................. 11
1 Überblick über das öffentliche Baurecht ........................ 13
1.1 Einführungsfälle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13
1.1.1 Die Kerngebiete des öffentlichen Baurechts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13
1.1.2 Hinweise zu den Einführungsfällen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
1.2 Abgrenzung des öffentlichen Baurechts zum privaten Baurecht ........ 15
1.3 Öffentliches Baurecht und Eigentumsgarantie ...................... 16
1.4 Gesetzgebungskompetenz auf dem Gebiet des öffentlichen Baurechts . . 16
1.4.1 Bundesrecht ................................................ 16
1.4.2 Landesrecht ................................................ 17
2 Recht der Bauleitplanung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
2.1 Allgemeines ................................................ 18
2.1.1 Überblick über das Planungsrecht i. S. des BauGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
2.1.2 Überblick über die überörtliche Planung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
2.1.3 Verhältnis der überörtlichen Planung zur örtlichen Planung ............ 20
2.2 Bauleitplanung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
2.2.1 Aufgabe der Bauleitplanung .................................... 21
2.2.2 Arten der Bauleitpläne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
2.2.3 Planungshoheit und Planungspflicht der Gemeinde. . . . . . . . . . . . . . . . . . 22
2.2.4 Verhältnis zwischen Flächennutzungsplan und Bebauungsplan ......... 23
2.2.5 Kein Rechtsanspruch Einzelner auf Bauleitplanung . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25
2.3 Rechtsnatur und Wirkungen der Bauleitpläne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25
2.3.1 Flächennutzungsplan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25
2.3.2 Bebauungsplan .............................................. 26
2.4 Inhalt der Bauleitpläne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27
2.4.1 Inhalt des Flächennutzungsplans ................................ 27
2.4.2 Inhalt des Bebauungsplans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27
2.4.3 Qualifizierter und einfacher Bebauungsplan ........................ 33
2.4.4 Begründung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34
2.4.5 Landesrechtliche Festsetzungen im Bebauungsplan ................. 35
2.5 Formelle Voraussetzungen einer ordnungsgemäßen Bauleitplanung ..... 36
2.5.1 Voraussetzungen für das Wirksamwerden oder Inkrafttreten von
Bauleitplänen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36
2.5.2 Das Aufstellungsverfahren (Allgemeines) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37
2.5.3 Aufstellungs- und Genehmigungsverfahren eines Bauleitplanes (Ablauf) . 38
Inhalt
5

6
Inhalt
2.5.4 Umweltprüfung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40
2.5.5 Die einzelnen Verfahrensschritte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41
2.5.6 Vereinfachtes Verfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52
2.5.7 Das beschleunigte Verfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54
2.6 Materielle Voraussetzungen einer ordnungsgemäßen Bauleitplanung .... 60
2.6.1 Erforderlichkeit .............................................. 61
2.6.2 Anpassung an die Ziele der Raumordnung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62
2.6.3 Materielle Planungsleitlinien des BauBG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63
2.6.4 Abwägungsgebot ............................................ 66
2.6.5 Interkommunales Abstimmungsgebot ............................ 68
2.6.6 Entwicklungsgebot ........................................... 69
2.6.7 § 9 BauGB i. V. m. den Vorschriften der BauNVO .................... 69
2.6.8 Materielle Planungsgrundsätze aus anderen Gesetzen . . . . . . . . . . . . . . . 70
2.7 Die Plangenehmigung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70
2.7.1 Rechtsnatur der Plangenehmigung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70
2.7.2 Untätigbleiben der Genehmigungsbehörde ........................ 70
2.7.3 Rechtsbehelfe der Gemeinde. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70
2.8 Die Geltendmachung der Rechtsunwirksamkeit von Bauleitplänen
durch förmliche Rechtsbehelfe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71
2.8.1 Die verwaltungsgerichtliche Normenkontrolle ...................... 72
2.8.2 Popularklage ................................................ 72
2.8.3 Verfassungsbeschwerde . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73
2.8.4 Inzidentprüfung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73
2.8.5 Vorläufiger Rechtsschutz der Nachbargemeinde .................... 74
2.8.6 Normverwerfungskompetenz der Verwaltung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74
2.9 Der Grundsatz der Planerhaltung ................................ 76
2.9.1 Unbeachtliche Fehler . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77
2.9.2 Beachtliche Fehler (§ 214 BauGB) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77
2.9.3 Ergänzendes Verfahren (§ 214 Abs. 4 BauGB) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79
3 Sicherung der Bauleitplanung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81
3.1 Veränderungssperre .......................................... 81
3.1.1 Zweck und Rechtsnatur ....................................... 81
3.1.2 Formelle Voraussetzungen ..................................... 81
3.1.3 Materielle Voraussetzungen .................................... 83
3.1.4 Inhalt einer Veränderungssperre ................................. 84
3.1.5 Rechtsfolgen bei einem Verstoß gegen die Veränderungssperre ........ 84
3.1.6 Ausnahmen von der Veränderungssperre . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 84
3.1.7 Von der Veränderungssperre unberührte Vorhaben . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85
3.1.8 Geltungsdauer der Veränderungssperre ........................... 85

3.1.9 Rechtsschutz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 86
3.1.10 Entschädigung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87
3.2 Zurückstellung von Baugesuchen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87
3.2.1 Die Voraussetzungen der Zurückstellung .......................... 87
3.2.2 Die Zurückstellungsentscheidung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88
3.2.3 Zeitraum der Zurückstellung .................................... 88
3.2.4 Rechtsschutz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88
3.2.5 Zurückstellung für Flächennutzungsplanänderung ................... 89
3.3 Sicherung von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktion ............... 89
3.4 Gemeindliches Vorkaufsrecht ................................... 90
3.5 Teilung eines Grundstücks ..................................... 90
4 Zulässigkeit von Bauvorhaben . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91
4.1 Allgemeines ................................................ 91
4.1.1 Anwendungsbereich der BayBO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91
4.1.2 Begriff der baulichen Anlage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92
4.1.3 Einteilung der Bauvorhaben . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94
4.2 Die planungsrechtliche Zulässigkeit .............................. 96
4.2.1 Die Voraussetzungen des § 29 BauGB ............................ 96
4.2.2 Planungsrechtliche Bereiche . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98
4.2.3 Vorhaben im Geltungsbereich eines qualifizierten oder
eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100
4.2.4 Vorhaben im Innenbereich . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 106
4.2.5 Satzungsrecht der Gemeinde ................................... 115
4.2.6 Vorhaben im Außenbereich . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 116
4.2.7 Vorhaben während der Planaufstellung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 123
4.2.8 Einvernehmen der Gemeinde . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 131
4.3 Bauordnungsrechtliche Zulässigkeit .............................. 134
4.3.1 Allgemeine Anforderungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 134
4.3.2 Anforderungen an das Grundstück ............................... 134
4.3.3 Abstandsflächen ............................................. 137
4.3.4 Baugestaltung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 151
4.3.5 Wohnungen und Aufenthaltsräume . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 152
4.3.6 Stellplätze .................................................. 155
4.3.7 Andere materielle bauordnungsrechtliche Anforderungen ............. 158
4.4 Zulässigkeit nach sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften ......... 158
4.5 Baugenehmigungspflichtige Vorhaben ............................ 159
4.5.1 Formelle Genehmigungsvoraussetzungen ......................... 159
4.5.2 Materielle Genehmigungsvoraussetzungen im Rahmen der
verschiedenen baurechtlichen Entscheidungen ..................... 167
Inhalt
7

8
Inhalt
4.5.3 Der Baugenehmigungsbescheid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 174
4.5.4 Nutzungsaufnahme . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 178
4.6 Nicht baugenehmigungspflichtige Vorhaben . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 180
4.6.1 Verfahrensfreiheit ............................................ 180
4.6.2 Genehmigungsfreistellung ..................................... 184
4.6.3 Anzeigeverfahren bei Beseitigung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 187
4.6.4 Fliegende Bauten ............................................ 187
5 Aufgaben und Befugnisse der Bauaufsichtsbehörde . . . . . . . . . . . . . . 190
5.1 Allgemeine Kontrollfunktion der Bauaufsichtsbehörden . . . . . . . . . . . . . . 190
5.2 Heranziehung von Sachverständigen ............................. 191
5.3 Bauüberwachung nach Art. 77, 78 BayBO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 191
5.3.1 Zuständigkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 191
5.3.2 Bauzustandsanzeigen ......................................... 191
5.3.3 Nutzungsaufnahme . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 191
5.4 Einzelne Befugnisnormen für Maßnahmen der Bauaufsichtsbehörden ... 192
5.4.1 Die Generalermächtigung (Art. 54 Abs. 2 Satz 2 BayBO) .............. 192
5.4.2 Maßnahmen nach Art. 54 Abs. 3 BayBO .......................... 192
5.4.3 Maßnahmen bei bestandsgeschützten baulichen Anlagen
(Art. 54 Abs. 4 und 5 BayBO) ................................... 192
5.4.4 Baueinstellung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 193
5.4.5 Baubeseitigung .............................................. 193
5.4.6 Nutzungsuntersagung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 195
5.4.7 Verlangen eines Bauantrags .................................... 195
5.5 Wichtige Einzelfragen bei bauaufsichtlichen Anordnungen ............ 196
5.5.1 Zuständigkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 196
5.5.2 Adressatin oder Adressat der Maßnahme . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 196
5.5.3 Bestimmtheit der Anordnung ................................... 197
5.5.4 Wirkung bei Rechtsnachfolge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 197
5.5.5 Anordnung der sofortigen Vollziehung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 197
5.5.6 Begründung der Anordnung .................................... 197
5.5.7 Anhörung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 197
5.5.8 Bekanntgabe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 198
5.6 Zwangsweise Durchsetzung von bauaufsichtlichen Anordnungen . . . . . . 198
5.6.1 Zwangsmittel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 198
5.6.2 Anwendung der Zwangsmittel .................................. 198
5.6.3 Einstellung des Zwangsmittels . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 198
5.7 Ordnungswidrigkeiten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 199

6 Rechtsschutz im Baurecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 201
6.1 Rechtsbehelfe (allgemein) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 201
6.1.1 Formlose Rechtsbehelfe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 201
6.1.2 Förmliche Rechtsbehelfe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 201
6.2 Öffentlich-rechtlicher Nachbarschutz ............................. 203
6.2.1 Der Nachbarbegriff im Sinne des Nachbarschutzes .................. 203
6.2.2 Die nachbarschützenden Vorschriften . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 203
6.3 Rechtsbehelfe des Nachbarn ................................... 207
6.3.1 Anfechtungsklage ............................................ 207
6.3.2 Rechtsschutz bei Vorhaben ohne baurechtliche Genehmigung ......... 211
Anhang . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 215
Ausschnitt eines Flächennutzungsplans ........................ 216
Ausschnitt eines Bebauungsplans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 218
Bekanntmachung über die Einführung der Vordrucke . . . . . . . . . . . . . 220
Vordruck Bauantrag und Abgrabungsantrag mit Erläuterungen ..... 221
Vordruck Baubeschreibung ................................... 233
Vordruck Stellungnahme der Gemeinde . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 236
Vordruck Anzeige der Beseitigung einer baulichen Anlage . . . . . . . . . 240
Vordruck Abstandsflächenübernahme .......................... 243
Vordruck Bestimmung des Verantwortlichen für die Bauausführung . 246
Vordruck Baubeginnsanzeige . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 248
Vordruck Anzeige der Nutzungsaufnahme ....................... 252
Antworten zu den Kontrollfragen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 253
Lösungsanleitungen zu den Übungsfällen ....................... 262
Stichwortverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 280
Inhalt
9

180
4
Kontrollfrage
Viertes Kapitel
Nicht baugeneh-
migungspflichtige
Vorhaben
Verfahrensfreiheit
Zulässigkeit von Bauvorhaben
3. Sind die bauordnungsrechtlichen Anforderungen eingehalten (Art. 3 ff.
BayBO)?
3.1 Im vereinfachten Verfahren:
Örtliche Bauvorschriften (Art. 81 BayBO)?
Beantragte Abweichungen?
3.2 Umfassendes Genehmigungsverfahren:
Gesamtes Bauordnungsrecht
Werden Anforderungen des Prüfprogramms nicht eingehalten, Abweichung
prüfen!
4. Anforderungen nach sonstigem öffentlichen Recht, soweit wegen der Baugenehmigung
eine Entscheidung nach anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften
entfällt, ersetzt oder eingeschlossen wird (aufgedrängtes öffentliches
Recht), Art. 59 Satz 1 Nr. 3, Art. 60 Satz 1 Nr. 3 BayBO
29. Was ist ein Vorbescheid?
(Antwort siehe Seite 257)
4.6 Nicht baugenehmigungspflichtige Vorhaben
4.6.1 Verfahrensfreiheit
Art. 55 Abs. 1 BayBO enthält den Grundsatz, dass alle bauordnungsrechtlich relevanten
Maßnahmen an baulichen Anlagen der Baugenehmigung bedürfen, es sei denn, in den
weiter genannten Vorschriften ist davon Abweichendes geregelt.
Verfahrensfrei sind die in Art. 57 BayBO aufgezählten Vorhaben.
Art. 57 Abs. 1 BayBO enthält die Aufzählung von baulichen Anlagen, deren Errichtung
oder Änderung verfahrensfrei ist. So ist z. B. verfahrensfrei die Errichtung und Änderung
von Gebäuden mit einem Brutto-Rauminhalt bis zu 75 m 3 , die nicht im Außenbereich
liegen, z. B. ein kleines Wohngebäude, eine Garage oder ein Geräteschuppen
(Nr. 1 Buchst. a). Garagen einschließlich überdachter Stellplätze i. S. d. Art. 6 Abs. 9
BayBO mit einer Fläche unter 50 m 2 , die nicht im Außenbereich liegen, sind gemäß
Nr. 1 Buchst. b ebenfalls verfahrensfrei. Weiter sind z. B. verfahrensfrei landwirtschaftliche
Betriebsgebäude nach der Regelung der Nr. 1 Buchst. c, Mobilfunkantennen
bis zu einer Antennenhöhe von 10 m und der dazugehörigen Versorgungseinheit bis zu
einem Rauminhalt von 10 m 3 (Nr. 4 Buchst. a), Heizölbehälter bis 10 m 3 Rauminhalt
(Nr. 5 Buchst. b), unter bestimmten Voraussetzungen Mauern und Einfriedungen
(Nr. 6 und Abs. 2 Nr. 5), Werbeanlagen unter den Voraussetzungen von Nr. 11 und
Abs. 2 Nr. 6, unbedeutende bauliche Anlagen nach Nr. 14 Buchst. e, z. B eine Terrasse.
Terrassenüberdachungen mit einer Fläche bis zu 30 m 2 und einer Tiefe bis zu 3 m
sind nach Nr. 1 Buchst. g seit 01.01.2008 ebenfalls verfahrensfrei. Das Gleiche gilt für
Freischankflächen bis zu 40 m 2 einer Gaststätte oder einer Verkaufsstelle des Lebensmittelhandwerks
(Nr. 13 Buchst. d).
Verfahrensfrei sind ferner selbstständige Aufschüttungen mit einer Fläche bis zu
500 m 2 und einer Höhe bis zu 2 m. Aufschüttungen – soweit sie nicht unmittelbare

Zulässigkeit von Bauvorhaben 4
Folge einer Abgrabung sind – zählen nach Art. 2 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 BayBO zu den baulichen
Anlagen. Genehmigungsbedürftig ist die Aufschüttung bereits dann, wenn eine
der beiden Voraussetzungen nicht vorliegt. Verfahrensfrei sind auch nur selbstständige
Aufschüttungen, d. h. solche, die in keinem räumlichen oder funktionalen Zusammenhang
mit einer anderen baulichen Anlage stehen.
Abgrabungen sind seit dem 27.12.1999 nicht mehr in der Bauordnung geregelt, sie
unterliegen dem Bayerischen Abgrabungsgesetz (BayAbgrG). Das BayAbgrG gilt für
alle Abgrabungen, die nicht dem Bergrecht unterliegen. Einbezogen werden dabei auch
alle Aufschüttungen, die unmittelbare Folge von Abgrabungen sind; damit unterfällt
auch der Abraum, der bei einer Abgrabung anfällt und unmittelbar auf dem Baugrundstück
gelagert wird, dem BayAbgrG. Darunter fallen auch alle dem Abgrabungsbetrieb
dienenden Gebäude und Anlagen, die räumlich und funktional zugeordnet sind.
Wie bereits oben ausgeführt, entsprechen die Regelungen des BayAbgrG von der
Systematik her weitgehend denen der BayBO; im Einzelnen folgende Beispiele:
– Grundsätzlich besteht für jede Abgrabung Genehmigungspflicht.
– Geringfügige Abgrabungen mit einer Grundfläche bis zu 500 m 2 und einer Tiefe bis zu
2 m sind genehmigungsfrei.
– Genehmigungsfrei sind auch Abgrabungen, die einer anderen öffentlich-rechtlichen
Zulassung bedürfen.
– Nach Art. 6 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BayAbgrG sind Abgrabungen unter den dort genannten
Voraussetzungen genehmigungsfrei gestellt. Das Verfahren ist dabei der Genehmigungsfreistellung
des Art. 58 BayBO nachgebildet.
– Genehmigungsfrei sind auch Abgrabungen öffentlicher Bauherrn unter bestimmten
Voraussetzungen (Art. 6 Abs. 2 Nr. 4 BayAbgrG).
– Grabungen im Sinne des Denkmalschutzrechts sind ebenfalls genehmigungsfrei.
Die in Art. 57 Abs. 2 BayBO genannten Vorhaben sind dann verfahrensfrei, wenn sie im
Geltungsbereich eines Bebauungsplans oder einer Satzung nach Art. 81 BayBO liegen,
die Satzung bestimmte Anforderungen an diese Vorhaben stellt und die Vorhaben
den Regelungen entsprechen.
1. Eine Feldscheune mit 100 m 2 Brutto-Grundfläche und 140 m 2 überdachter Fläche
wäre als bauliche Anlage zunächst nach Art. 55 Abs. 1 BayBO genehmigungspflichtig;
nach Art. 57 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. c BayBO ist sie aber von der
Genehmigungspflicht ausgenommen.
2. In einem dem Charakter nach reinen Wohngebiet soll in einer geräumigen Altbauwohnung
eine Diskothek eingerichtet werden. Die Nutzungsänderung ist
nach Art. 55 Abs. 1 i. V. mit Art. 57 Abs. 4 Nr. 1 BayBO genehmigungspflichtig, da
für die neue Nutzung andere bauordnungsrechtliche Vorschriften als für die bisherige
Nutzung gelten, nämlich z. B. Art. 13 Abs. 2 Satz 1 BayBO (Schallschutz),
Art. 31 BayBO (Rettungswege), Art. 47 Abs. 1 Satz 2 BayBO (Stellplätze für Kraftfahrzeuge).
Auch die planungsrechtliche Zulässigkeit nach § 34 Abs. 2 BauGB
i. V. mit § 3 BauNVO ist anders zu beurteilen als bisher.
Beispiele:
181

182
4
Verfahrensfreiheit von
Garagen und überdachten
Stellplätzen
Zulässigkeit von Bauvorhaben
Beispiel:
Merke:
Beispiel:
Verfahrensfreiheit von Garagen und überdachten Stellplätzen,
die nicht zusammen mit einem genehmigungspflichtigen oder genehmigungsfreigestellten
Vorhaben errichtet werden
Art. 57 Abs. 1 Nr. 1
Buchst. a BayBO
Garagen und überdachte
Stellplätze
bis 75 m 3 Brutto-Rauminhalt
Garagen und überdachte Stellplätze sind verfahrensfrei ...
Im Planbereich § 30 Abs. 1 und 2 BauGB
Art. 57 Abs. 1 Nr. 1
Buchst. b BayBO
Garagen und überdachte Stellplätze
i. S. des Art. 6 Abs. 9
Satz 1 Nr. 1 BayBO mit einer
Fläche bis zu 50 m 2
Im Innenbereich § 34 BauGB
Art. 57 Abs. 2 Nr. 1
BayBO
Garagen bis 100 m 2 und
überdachte Stellplätze in Übereinstimmung
mit bestimmten
Regelungen in städtebaulicher
Satzung oder Satzung nach
Art. 81 BayBO
Im Außenbereich § 35 BauGB
Ein Vorhaben ist nach Art. 57 BayBO verfahrensfrei, wenn es irgendeinem Tatbestand
dieser Vorschrift unterfällt (sog. Günstigkeitsprinzip). Es muss grundsätzlich nicht die
Voraussetzungen eines eventuell spezielleren Tatbestands erfüllen.
Eine Garage mit 75 m 3 Brutto-Rauminhalt ist im Innenbereich bereits nach Art. 57
Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a BayBO allgemein als Gebäude verfahrensfrei. Sie muss
nicht die speziellen Voraussetzungen für die Verfahrensfreiheit von Garagen erfüllen
(z. B. Art. 57 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. b BayBO).
Für alle in Art. 57 BayBO genannten verfahrensfreien Bauvorhaben gelten nach Art. 1
Abs. 1, Art. 55 Abs. 2 BayBO wie bei genehmigungspflichtigen Vorhaben die materiellen
Vorschriften des Bauplanungsrechts (z. B. §§ 30, 34 und 35 BauGB), des Bauordnungsrechts
(z. B. Art. 6, 8, 47, 81 BayBO) und u. U. sonstige materielle öffentlichrechtliche
Vorschriften (z. B. Denkmalschutzrecht).
Die Bauaufsichtsbehörden können genau wie für die genehmigungspflichtigen Vorhaben
nach Art. 54 Abs. 2 Satz 2, Art. 75, 76 BayBO Anordnungen treffen (Art. 55 Abs. 2
Halbsatz 2 BayBO).
Ein nach Art. 57 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. b BayBO verfahrensfreier überdachter Kfz-
Stellplatz wurde unmittelbar vor den Schlafzimmerfenstern des Mietshauses angeordnet
und stört das Wohnen und die Ruhe der Mieter erheblich durch Lärm
und Abgase. Gegen diese materiell baurechtswidrige Anlage (Verstoß gegen
Art. 13 Abs. 2 Satz 1 BayBO) kann die Bauaufsichtsbehörde nach Art. 76 Satz 2
BayBO eine Nutzungsuntersagung aussprechen, wenn nicht durch irgendwelche
anderen Maßnahmen die Störungen abgestellt werden können.

Zulässigkeit von Bauvorhaben 4
Auch bei verfahrensfreien Vorhaben sind Ausnahmen und Befreiungen nach § 31
BauGB (isolierte Abweichungen genannt, vgl. Art. 63 Abs. 2 und 3 BauGB) oder Abweichungen
von bauordnungsrechtlichen Vorschriften nach Art. 63 Abs. 1 BayBO möglich.
Sie sind schriftlich zu beantragen und bedürfen einer ausdrücklichen Zulassung.
Dem Antrag sind alle zur Beurteilung des Antrags erforderlichen Unterlagen (wie z. B.
Lageplan, Skizze, Baubeschreibung) beizufügen. Zuständig ist bei verfahrensfreien Vorhaben
bei Abweichungen von örtlichen Bauvorschriften oder bei planungsrechtlichen
Ausnahmen und Befreiungen seit 01.01.2008 die Gemeinde. Die Gemeinde wird insoweit
als Bauaufsichtsbehörde im übertragenen Wirkungskreis tätig. Sie unterrichtet
hierüber die Bauaufsichtsbehörde (vgl. Tz. 63.3.1. der Vollzugshinweise des BayStMI zur
BayBO vom 13.12.07 1) ). Die Unterrichtung kann z. B. dadurch erfolgen, dass die Gemeinde
dem Landratsamt einen Abdruck ihrer Entscheidung (möglichst mit einer Kopie
der eingereichten Unterlagen) übersendet. Bei sonstigen Abweichungen von bauordnungsrechtlichen
Anforderungen bei verfahrensfreien Vorhaben ist die Bauaufsichtsbehörde
zuständig.
Frau Brunner möchte auf ihrem Grundstück ein Gartenhaus errichten. Das Gartenhaus
ist gemäß Art. 57 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a BayBO verfahrensfrei. Um einen
schützenswerten Baumbestand zu erhalten, überschreitet das Gartenhaus allerdings
die festgesetzte Baugrenze, die laut Bebauungsplanfestsetzung auch von
Nebengebäuden i. S. d. § 14 BauNVO nicht überschritten werden darf. Außerdem
können die vorgeschriebenen Abstandsflächen nicht eingehalten werden; die
Voraussetzungen des Art. 6 Abs. 9 Nr. 1 BayBO liegen nicht vor.
Frau Brunner muss nun bei der Gemeinde eine Befreiung wegen Überschreitung
der festgesetzten Baugrenze beantragen und bei der Bauaufsichtsbehörde eine
Abweichung von den vorgeschriebenen Abstandsflächen. Als Begründung kann
sie den Erhalt des schützenswerten Baumbestandes anführen. Hierbei handelt es
sich um eine grundstücksbezogene, atypische Situation, sodass eine Befreiung
und eine Abweichung in Betracht kommen. Frau Brunner erhält von der Gemeinde
und von der Bauaufsichtsbehörde einen gesonderten Bescheid. Dabei kann es
durchaus passieren, dass die Gemeinde die Befreiung erteilt und die Bauaufsichtsbehörde
die Abweichung versagt, oder auch umgekehrt.
Bauen darf Frau Brunner nur, wenn beide Anträge positiv verbeschieden werden.
Ein genehmigungspflichtiges Gesamtvorhaben, z. B. bestehend aus einem Wohnhaus
mit Garage, Gerätehütte und Einfriedung kann nicht in einzelne Teile gegliedert
werden, um so die Verfahrensfreiheit einzelner Teilbauten, z. B. der Gerätehütte, zu erreichen.
Sind einzelne, für sich allein betrachtet verfahrensfreie Bauten Teile eines genehmigungspflichtigen
Gesamtvorhabens, mit dem sie in zeitlichem Zusammenhang
errichtet werden, so ist das Gesamtvorhaben als solches genehmigungspflichtig.
Auch Vorhaben, die einem Sonder- oder Ersatzverfahren nach Art. 56, 73 BayBO unterliegen,
bedürfen keiner Baugenehmigung (Art. 55 Abs. 1 BayBO):
l Anlagen, die nach anderen Vorschriften einer staatlichen Aufsicht unterliegen
Zur Vermeidung von Doppelverfahren regelt Art. 56 BayBO in den dort genannten
Fällen, dass eine Baugenehmigung, Abweichung, Genehmigungsfreistellung, Zustimmung
oder Bauüberwachung nach der BayBO nicht erforderlich ist. Zu beachten sind
insbesondere Werbeanlagen, die nach der StVO einer Ausnahmegenehmigung be-
1) Eingestellt auf der Internetseite des BayStMl (http://www.stmi.bayern.de/bauen/baurecht)
Isolierte
Abweichungen
Beispiel:
Merke
Anlagen, die nach anderen
Vorschriften einer
staatlichen Aufsicht
unterliegen
183

184
4
Bauaufsicht durch
öffentliche
Baudienststelle
Genehmigungs-
freistellung
Voraussetzungen
Zulässigkeit von Bauvorhaben
dürfen (Art. 56 Satz 1 Nr. 5 BayBO, § 46 StVO). Planfeststellungsverfahren oder immissionsschutzrechtliches
Verfahren sind dort nicht genannt, da hier das Baugenehmigungsverfahren
bereits aufgrund der spezialgesetzlich geregelten Konzentrations-
wirkung (Art. 75 Abs. 1 BayVwVfG, § 13 BImSchG) entfällt.
Nach Art. 56 Sätze 2 und 3 BayBO nehmen die Fachbehörden in der Folge auch die
Aufgaben und Befugnisse der Bauaufsichtsbehörden wahr.
l Bauaufsicht durch öffentliche Baudienststelle
Nach Art. 73 BayBO bedürfen Bauvorhaben keiner Baugenehmigung, Genehmigungsfreistellung
oder Bauüberwachung, wenn
(1) die Leitung der Entwurfsarbeiten und die Bauüberwachung einer Baudienststelle
des Bundes, eines Landes oder eines Bezirkes übertragen ist und
(2) die Baudienststelle über qualifiziertes Personal verfügt.
Bei diesen Vorhaben ist die Zustimmung der Regierung erforderlich (Zustimmungsverfahren).
Die Zustimmung ist jedoch nicht erforderlich, wenn
(1) es sich um ein verfahrensfreies Vorhaben handelt oder
(2) die Gemeinde nicht widerspricht und die Nachbarn zustimmen oder
(3) es sich um Baumaßnahmen in oder an bestehenden Gebäuden handelt, soweit sie
nicht zur Erweiterung des Bauvolumens oder zu einer genehmigungspflichtigen Nutzungsänderung
führen.
Für nicht verfahrensfreie Bauvorhaben der Landkreise und Gemeinden gilt die Regelung
entsprechend, wobei für die Zustimmung anstelle der Regierung die untere Bauaufsichtsbehörde
zuständig ist (Art. 73 Abs. 5 BayBO).
4.6.2 Genehmigungsfreistellung
Unter den Voraussetzungen des Art. 58 Abs. 1 und 2 BayBO bedürfen im Geltungsbereich
eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans im Sinne des § 12 BauGB und im
Geltungsbereich eines Bebauungsplans im Sinne des § 30 Abs. 1 BauGB (sog. qualifizierter
Bebauungsplan) bestimmte Vorhaben keiner Baugenehmigung.
l Voraussetzungen
(1) Vorhaben
Von der Genehmigung freigestellt sein können alle Vorhaben, die keine Sonderbauten
sind (Art. 58 Abs. 1 Satz 1 BayBO). Die Gemeinde kann durch örtliche Bauvorschrift im
Sinne des Art. 81 Abs. 2 BayBO bestimmte handwerkliche und gewerbliche Bauvorhaben
vom Freistellungsverfahren ausschließen (Art. 58 Abs. 1 Satz 2 BauBO).
Zu den Vorhaben gehören auch ihre Nebengebäude (z. B. Garagen, Gerätehäuschen)
und Nebenanlagen (z. B. nicht überdachte Stellplätze, Einfriedungen).
Nach Art. 58 Abs. 1 Satz 1 BayBO ist die Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung
genehmigungsfreigestellt. Davon erfasst werden auch Anlagen, die erst nach Änderung
oder Nutzungsänderung Anlagen im Sinne des Art. 58 Abs. 1 Satz 1 BayBO
sind.

Zulässigkeit von Bauvorhaben 4
Ein bisher als Hotel genutztes Gebäude (Sonderbau nach Art. 2 Abs. 4 Nr. 7
BayBO) wird nunmehr ausschließlich als Bürogebäude mit kleineren Einheiten
(< 400 m 2 ) genutzt (kein Sonderbau).
(2) Bebauungsplan
Das Vorhaben muss im Geltungsbereich eines rechtsverbindlichen qualifizierten oder
vorhabenbezogenen Bebauungsplans nach § 30 Abs. 1 oder § 12 BauGB liegen (Art. 58
Abs. 2 Nr. 1 BayBO). Siehe hierzu Seiten 26 f. Planreife im Sinn des § 33 BauGB reicht
nicht.
(3) Plankonformität
Das Vorhaben darf den Festsetzungen des Bebauungsplans und den Regelungen der
örtlichen Bauvorschriften (Art. 81 Abs. 1 BayBO) nicht widersprechen (Art. 58 Abs. 2
Nr. 2 BayBO).
Sobald das Vorhaben mit einzelnen Festsetzungen nicht übereinstimmt, ist eine Genehmigungsfreistellung
nicht möglich. Sind Ausnahmen und Befreiungen nach § 31
BauGB oder Abweichungen von örtlichen Bauvorschriften nach Art. 81 Abs. 1
BayBO erforderlich, so scheidet das Genehmigungsfreistellungsverfahren aus.
Für die Genehmigungsfreistellung ist es zunächst unerheblich, ob das Vorhaben auch in
Einklang mit den bauordnungsrechtlichen Vorschriften steht. Diese Vorschriften müssen
aber bei der Planung und Ausführung des Vorhabens eingehalten werden (Art. 55
Abs. 2 BayBO).
(4) Erschließung
Es muss eine im bauplanungsrechtlichen Sinne gesicherte Erschließung gegeben
sein (Art. 58 Abs. 2 Nr. 3 BayBO, vgl. S. 105).
Voraussetzung für die Freistellung ist die gesicherte Erschließung im planungsrechtlichen
Sinn. Bei Ausführung des Vorhabens müssen gemäß Art. 55 Abs. 2 alle materiellen
Anforderungen eingehalten sein, also auch die wegemäßige Erschließung im bauordnungsrechtlichen
Sinn (Art. 4 BayBO).
(5) Kein formaler Einwand der Gemeinde
Weitere Voraussetzung für die Genehmigungsfreistellung ist, dass die Gemeinde sich
nicht gegen die Freistellung wendet (Art. 58 Abs. 2 Nr. 4 BayBO). Die Gemeinde hat
zwei Möglichkeiten, die Durchführung eines Genehmigungsfreistellungsverfahrens zu
verhindern:
1. Die Gemeinde kann erklären, dass das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren
durchgeführt werden soll oder
2. die Gemeinde kann eine vorläufige Untersagung nach § 15 Abs. 1 Satz 2 BauGB
beantragen.
Die Gemeinde hat allerdings nur einen Monat Zeit, um die Durchführung des Freistellungsverfahrens
zu verhindern. Verstreicht diese Frist, ohne dass die Gemeinde etwas
unternommen hat, darf mit dem Bauvorhaben begonnen werden. Erklärt die Gemeinde
schon früher, dass sie nichts gegen die Freistellung unternehmen wird, kann ab diesem
Zeitpunkt mit dem Bau begonnen werden.
Beispiel:
Merke:
Merke:
185

186
4
Zulässigkeit von Bauvorhaben
Beispiel:
Verfahren
Die Gemeinde hat im Rahmen des Genehmigungsfreistellungsverfahrens ein Prüfungsrecht,
aber keine Prüfungspflicht. Sie entscheidet nach pflichtgemäßem
Ermessen, ob und welche Erklärung sie abgibt (Art. 58 Abs. 4 Satz 1 BayBO). Die
Ermessensgründe müssen nicht baurechtlicher Art sein, sie dürfen aber auch nicht
willkürlich sein.
Der Bauherr hat keinen Rechtsanspruch darauf, dass die Gemeinde der Freistellung
zustimmt oder dass sie von ihrem Erklärungsrecht keinen Gebrauch macht (Art. 58
Abs. 4 Satz 2 BayBO).
Die Erklärung der Gemeinde kann nicht bewirken, dass ein Vorhaben, das materiell oder
formell nicht die Freistellungsvoraussetzungen erfüllt, freigestellt ist.
Möchte die Gemeinde, dass das Genehmigungsverfahren durchgeführt wird, muss sie
dies innerhalb der Monatsfrist gegenüber dem Bauherrn erklären. In diesem Fall werden
die Bauvorlagen, wenn der Bauherr es bestimmt hat, als normaler Bauantrag an die
Baugenehmigungsbehörde weitergeleitet oder sie werden dem Bauherrn zurückgegeben
(Art. 58 Abs. 4 Sätze 3 und 4 BayBO).
Die Berechnung der Monatsfrist erfolgt nach Art. 31 Abs. 1 und 3 BayVwVfG, § 187
Abs. 1, § 188 Abs. 2 Alt. 1 BGB.
Gehen die Bauvorlagen am 6. Juli bei der Gemeinde ein, endet die Monatsfrist mit
Ablauf des 6. August, sofern dies kein Samstag, Sonntag oder Feiertag ist.
Nach der Gesetzesbegründung handelt es sich bei der Erklärung der Gemeinde um
keinen Verwaltungsakt.
l Verfahren
Einreichung der Unterlagen
Der Bauherr muss die Erklärung auf Genehmigungsfreistellung mit den nach § 3
BauVorlV vorgeschriebenen Unterlagen (siehe Anhang S. 221 ff.) bei der Gemeinde
einreichen.
In den Bauvorlagen kann der Bauherr bereits vorsorglich bestimmen, dass sie von der
Gemeinde als Bauantrag zu behandeln und an die untere Bauaufsichtsbehörde weiterzuleiten
sind, falls die Gemeinde das Genehmigungsverfahren wünscht.
Der Bauherr hat jedoch keine Wahlfreiheit zwischen Freistellungsverfahren und Genehmigungsverfahren.
Sind die Voraussetzungen für das Freistellungsverfahren erfüllt,
muss er die Freistellung beantragen.
Auf weitere, im Zusammenhang mit der Ausführung von genehmigungsfreigestellten
Vorhaben zu beachtende Regelungen verweist Art. 58 Abs. 5 BayBO.
l Baubeginn
Die Bauherrin oder der Bauherr darf mit der Bauausführung beginnen, sobald die Voraussetzungen
des Art. 58 Abs. 2 Sätze 3 und 4 BayBO vorliegen. Will die Bauherrin
oder der Bauherr allerdings erst nach mehr als vier Jahren mit dem Bau beginnen,
muss sie oder er nochmals ein Freistellungsverfahren durchführen (Art. 58 Abs. 3
Satz 5 BayBO).

4.6.3 Anzeigeverfahren bei Beseitigung
Zulässigkeit von Bauvorhaben 4
Die Beseitigung baulicher Anlagen, die nicht nach Art. 57 Abs. 5 Satz 1 BayBO verfahrensfrei
ist, muss der Gemeinde und der Bauaufsichtsbehörde einen Monat vorher
angezeigt werden. Zweck der Anzeige ist eine Anstoßfunktion. Die Bauaufsichtsbehörde
kann bauaufsichtliche Maßnahmen ergreifen (Art. 54 Abs. 2 Satz 2 BayBO), die
Gemeinde kann planungssichernde Maßnahmen durchführen.
Die Bauaufsichtsbehörde fordert einen Standsicherheitsnachweis für ein anderes
Gebäude, das durch die Beseitigung gefährdet wird (Art. 57 Abs. 5 Satz 4 Halb-
satz 2 BayBO).
4.6.4 Fliegende Bauten
Fliegende Bauten sind bauliche Anlagen, die geeignet und bestimmt sind, wiederholt
an wechselnden Orten aufgestellt und zerlegt zu werden (Art. 72 Abs. 1 Satz 1
BayBO).
Bierzelte, Schießbuden, Zirkuszelte
Ab einer bestimmten Größe benötigen fliegende Bauten, bevor sie erstmals aufgestellt
und in Gebrauch genommen werden, einer Ausführungsgenehmigung, die für
eine bestimmte Frist erteilt wird (Art. 72 Abs. 2 BayBO).
Keiner Ausführungsgenehmigung bedürfen die in Art. 72 Abs. 3 BayBO aufgeführten
fliegenden Bauten (wie z. B. Toilettenwagen, Zelte mit bis zu 75 m 2 ).
Jede Aufstellung eines genehmigungspflichtigen fliegenden Baues ist der unteren
Bauaufsichtsbehörde mindestens eine Woche zuvor unter Vorlage des Prüfbuchs
(vgl. Art. 72 Abs. 4 BayBO) anzuzeigen, es sei denn, dass dies nach der Ausführungsgenehmigung
nicht erforderlich ist (Art. 72 Abs. 5 Satz 1 BayBO). Außerdem dürfen
genehmigungspflichtige fliegende Bauten regelmäßig nur in Betrieb genommen werden,
wenn von der Bauaufsichtsbehörde eine Gebrauchsabnahme durchgeführt wurde
(vgl. Art. 72 Abs. 5 Satz 2 BayBO).
Übersicht zur Reihenfolge der Prüfung einer Genehmigungspflicht:
1. Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung einer (baulichen) Anlage (Art. 55 Abs. 1,
Art. 2 Abs. 1 BayBO)?
2. Ersatzverfahren?
2. z. B. Art. 56 BayBO
2. z. B. Planfeststellungsverfahren nach § 31 WHG
2. Genehmigung nach § 4 und § 13 BImSchG?
3. Verfahrensfreiheit (Art. 57 BayBO)?
4. Sonderverfahren (Art. 72, 73 BayBO)?
5. Sonderbau? K umfassendes Genehmigungsverfahren gemäß Art. 60 BayBO
6. Genehmigungsfreistellung (Art. 58 BayBO)?
7. Sonst: vereinfachtes Verfahren gemäß Art. 59 BayBO
ES GILT ALSO
Die Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung baulicher Anlagen ist grundsätzlich
genehmigungspflichtig, soweit in der BayBO oder in anderen Rechtsvorschriften nichts
anderes bestimmt ist.
Anzeigeverfahren bei
Beseitigung
Beispiel:
Fliegende Bauten
Beispiele:
187

188
4
Zulässigkeit von Bauvorhaben
Übersicht über die verschiedenen „Verfahren“ der BayBO für Bauvorhaben
im umfassenden
Verfahren genehmigungspflichtige
Vorhaben (Art. 60
Abs. 1 BayBO)
Errichtung, Änderung
und
Nutzungsänderung
von Sonderbauten
Übungsfall 15:
im vereinfachten
Verfahren genehmigungspflichtige
Vorhaben (Art. 59
BayBO)
Errichtung, Änderung
und
Nutzungsänderung
von baulichen
Anlagen, die nicht
unter einen der
anderen Tatbestände
fallen
anzeigepflichtige
Vorhaben
(Art. 57 Abs. 5
BayBO)
Beseitigung
baulicher Anlagen,
soweit nicht
verfahrensfrei
Bauvorhaben
verfahrensfreie
Vorhaben (Art. 57
BayBO)
weniger
bedeutsame
bauliche
Anlagen
von der Genehmigungspflicht
freigestellte
Vorhaben (Art. 58
BayBO)
plankonforme
bauliche Anlagen,
die keine Sonderbauten
sind, in
Gebieten mit
einem qualifizierten
oder vorhabenbezogenen
Bebauungsplan
Vorhaben, die vor
dem erstmaligen
Aufstellen eine
Ausführungsgenehmigung
benötigen (Art. 72
BayBO)
Fliegende
Bauten
Zustimmungsbedürftige
Vorhaben
(Art. 73 BayBO)
– Bauaufsicht
durch öffentliche
Dienststelle
– Übertragung auf
qualifiziert
besetzte Dienststelle
des Bundes,
der Länder und
Bezirke sowie der
Landkreise und
Gemeinden
ııı Bitte kreuzen Sie in den zutreffenden Kästchen auf der folgenden Seite an, ob
es sich bei den auf untenstehender Skizze dargestellten, unter Nrn. 1 bis 6 beschriebenen
Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans im Sinne des § 30 Abs. 1
BauGB um genehmigungsbedürftige, verfahrensfreie, von der Genehmigung freigestellte
oder dem vereinfachten Verfahren unterliegende Vorhaben handelt. Vermerken
Sie etwa zusätzlich notwendige Gestattungen bei den betreffenden Vorhaben.

1) Wohngebäude
entspricht Bebauungsplan
2) Wohngebäude
abweichend vom Bebauungsplan
3) Nebengebäude mit 75 m3 Brutto-
Rauminhalt außerhalb Baugrenze
4) Hochhaus in Übereinstimmung
mit Bebauungsplan
5) Garage im Sinne des Art. 6 Abs. 9
BayBO zum bestehenden Wohnhaus
6) Tiefgarage dient dem Vorhaben
Nr. 4 und entspricht Bebauungsplan
Zulässigkeit von Bauvorhaben 4
(Lösung siehe Seite 275 f.) ııı
30. Sind folgende Vorhaben baugenehmigungspflichtig?
30. a. Ein Landwirt hat auf einem ihm gehörenden Moorgrundstück Torf gestochen.
Der Torfstich ist 20 m lang, 9 m breit und 2,5 m tief.
30. b. Auf einem Moorgrundstück im Außenbereich steht ein alter Heustadel. Eine
Werbefirma hat die zur Straße schauende Seite mit einem Werbetext (3 m x
0,30 m) bemalt.
30. c. Ein Bauer wohnt mit seiner Familie in seinem Bauernhaus. Wegen Alters gibt er
die Landwirtschaft auf, zieht in das Austragshäusl und vermietet das Bauernhaus
an eine Familie aus der Stadt.
30. d. Ein Landwirt errichtet auf einer Wiese zur Aufbewahrung von Heu eine Feldscheune
mit 70 m 2 Grundfläche und 100 m 2 überdachter Fläche.
30. e. In einem reinen Wohngebiet soll in einer geräumigen Altbauwohnung ohne
Umbaumaßnahmen eine Diskothek eingerichtet werden.
30. f. Ein Grundstückseigentümer umfriedet sein Grundstück mit einer 2 m hohen
Thujenhecke.
30. g. Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans nach § 30 Abs. 1 BauGB soll ein
zweigeschossiges Wohnhaus mit Arztpraxis und den erforderlichen Stellplätzen
errichtet werden. Das Vorhaben entspricht den Festsetzungen des Bebauungsplans.
Zu einer Grundstücksgrenze kann jedoch die erforderliche Abstandsfläche
nicht ganz eingehalten werden.
30. h. Das Erdgeschoss eines Wohngebäudes soll in eine Gaststätte mit 50 Sitzplätzen
umgebaut werden. Der Bebauungsplan setzt neben dem Maß der baulichen Nutzung,
der überbaubaren Grundstücksfläche und den örtlichen Verkehrsflächen
als Art der Nutzung ein reines Wohngebiet fest. Die Gemeinde hat gegenüber
dem Bauherrn nach Art. 58 Abs. 3 Satz 4 BayBO erklärt, dass kein Genehmigungsverfahren
durchgeführt werden soll.
(Antworten siehe Seite 257 f.)
Art. 55 Art. 57 Art. 58 Art. 59 Vermerke
Kontrollfragen
Viertes Kapitel
189