Gutachten 0146 - Norbert Bogusch

Diplom-Ingenieur 

Norbert Bogusch 

Abs.: Dipl.-Ing. Norbert Bogusch * Mehlemer Str. 44 * 53343 Wachtberg-Niederbachem 

LANDGERICHT BONN 

7. ZIVILKAMMER 

WILHELMSTRASSE 21 – 23 

53111 BONN 

1. Auftraggeber und Aufgabenstellung 

Sachverständigenbüro für 

Bauschäden, Sanierung 

und Wertermittlung 

Gutachten 0146 

Rodnek u.a. ./. Gebr. Ruch GmbH u.a. 

Geschäfts-Nr. 7 OH 53/02 

Dipl. – Ing. NORBERT BOGUSCH 

Von der IHK Bonn öffentlich bestellter und vereidigter 

Sachverständiger für Schäden an Gebäuden sowie für die 

Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken 

Mehlemer Straße 44 Tel.: 0228 - 34 25 75 

53343 WACHTBERG Fax: 0228 - 34 97 03 

e-mail: info@norbertbogusch.de 

internet: http://www.norbertbogusch.de 

Sparkasse Bonn (38050000) Konto 23004203 

Wachtberg, am 14. Oktober 2002 

Gemäß Beweisbeschluss vom 12.09.02 hat das Landgericht Bonn beauftragt ein 

schriftliches Gutachten zu folgenden Fragestellungen zu erstatten: 

1. Trifft es zu, dass im Bereich des Wintergartens des Hauses des 

Antragstellers in Mühlberg, Altkirchener Weg 13, der Echte Hausschwamm 

aufgetreten ist? 

2. Worauf ist dieser Befall zurückzuführen? Ist der Befall im Bereich der 

verloren gegangenen Schalung unterhalb der neu betonierten Bodenplatte 

des Wintergartens entstanden? 

3. Bejahendenfalls: Bedeuten die Umstände, unter denen der Echte 

Hausschwamm entstanden ist, einen Verstoß gegen die anerkannten 

Regeln der Bautechnik? Sind insbesondere die Hölzer, die für die verloren 

gegangene Schalung verwendet worden sind, hinreichend imprägniert 

gewesen? War eine solche Imprägnierung geboten? 

4. Bejahendenfalls: Handelt es sich bei den Umständen, unter denen der 

Hausschwamm zur Entfaltung gelangen konnte, um Gegebenheiten, die bei 

einer ordnungsgemäßen örtlichen Bauleitung durch den Architekten hätten 

bemerkt/verhindert werden müssen? 

Gutachten GA0146, Rodnek u.a. ./. Gebr. Ruch GmbH u.a. AZ. 7 OH 53/02 Seite - 1 -

Dipl.-Ing. Norbert Bogusch 

Gutachten GA0146, Rodnek u.a. ./. Gebr. Ruch GmbH u.a. AZ. 7 OH 53/02 Seite - 2 - 

5. Welche Maßnahmen sind erforderlich, den Befall und die sich daraus 

ergebenden Auswirkungen zu beseitigen und ein weiteres Wachstum / ein 

Wiederaufleben des Befalls mit Sicherheit zu vermeiden? 

6. Welcher Kostenaufwand wird für diese notwendigen Sanierungsarbeiten 

anfallen? 

2. Grundlagen des Gutachtens 

2.1 Quellen zur Feststellung des Ist-Zustandes und des Schadenhergangs 

Durch Herrn Dr. Rodnek erhielt ich folgende Dokumente: 

• Fotos über die Entstehung des Pilzbefalls und die bereits eingeleiteten Maßnahmen 

• Schreiben des Fachberatungszentrum-Oberberg vom 14.08.02 

• Schreiben der Firma Graber vom 02.09.02 

Durch Herrn Deierberg erhielt ich folgende Dokumente: 

• Kostenanschlag der Firma Gebr. Ruch GmbH vom 06.08.99 

• Ruchnung der Firma Gebr. Ruch GmbH vom 20.12.99 

• Ruchnung der Firma Rolf Grambach GmbH, Parkett und Fußbodentechnik vom 

08.11.99 

• Schnitt- und Grundrisszeichnung Wintergarten 

2.2 Ortstermin 

Zur Erstattung des Gutachtens war ein Ortstermin notwendig, zu dem ich mit Schreiben 

vom 01.10.02 geladen habe und der am 09.10.02 stattfand. Beginn des Ortstermins war 

14:00 Uhr, er endete um 15:30 Uhr. 

Teilnehmer: 

Herr Dr. Thomas Rodnek Antragsteller 

Herr Dr. Eberhard Bader Rechtsbeistand des Antragstellers 

Herr Heinz Borsch Bauhandwerker, anwesend auf 

Veranlassung des Antragstellers 

Herr Dipl.-Ing. Michael C. Deierberg Antragsgegner 

Herr Dipl.-Ing. Norbert Bogusch Sachverständiger 

Anmerkung: Ich habe auch die Firma Gebr. Ruch GmbH per Einschreiben/Rückschein 

angeschrieben. Darauf erhielt ich ein Schreiben, mit Datum vom 04.10.02, mit dem 

Inhalt: die Firma wurde am 05.10.00 beim Amtsgericht in Mühlberg gelöscht; man wisse 

nichts von dem Rechtsstreit und werde zu dem Ortstermin nicht erscheinen. Eine Kopie 

des Schreibens habe ich am 09.10.02 zusammen mit der Gerichtsakte an das Gericht 

gesandt.



Während des Ortstermins habe ich die betreffenden Räumlichkeiten besichtigt, meine 

Feststellungen vermerkt und Fotos gefertigt. 

2.3 Regelwerke und sonstige Literaturquellen 

• DIN 18320 Landschaftsbauarbeiten 

• DIN 18330 Maurerarbeiten 

• DIN 18331 Beton- und Stahlbetonarbeiten 

• DIN 18334 Zimmer- und Holzbauarbeiten 

• DIN 18336 Abdichtungsarbeiten 

• DIN 18338 Dachdeckungs- und Dachabdichtungsarbeiten 

• DIN 18339 Klempnerarbeiten 

• DIN 18355 Tischlerarbeiten 

• DIN 18195 Bauwerksabdichtungen 

• DIN 4095 Dränagearbeiten 

• DIN 68800 Holzschutz im Hochbau 

• Beuth-Verlag Kommentar zur DIN 68800-2,-3,-4 

• Flachdachrichtlinien des Dachdeckerhandwerks 

• WTA Merkblatt 1-2-91 Echter Hausschwamm 

• Klaus Kempe Dokumentation Holzschädlinge 

• Michael Scheuvens Der Echte Hausschwamm (Seminarunterlagen) 

• Ingenieurakademie Holzschutz – Erkennen und Vermeiden von Schäden 

(Seminarunterlagen) 

Auf der Grundlage der mir vorliegenden Unterlagen und der Feststellungen während des 

Ortstermins erstatte ich das Gutachten wie folgt: 

3. Allgemeine Angaben zur Situation 

Die Familie Dr. Thomas und Iris Rodnek hat das Objekt im Altkirchener Weg 13 in 

Mühlberg gekauft und im Jahre 1999 durchgreifend saniert und umgebaut. Dies unter 

Hinzuziehung des Architekten Michael C. Deierberg. Die Maurerarbeiten wurden durch 

die Firma Gebr. Ruch GmbH aus Hennef durchgeführt. 

1 Im Rahmen dieser Baumaßnahme 

wurde auch ein bestehender Terrassen- 

und Balkonbereich in einen geschlossenen 

Wintergarten umgebaut. 

Nebenstehend Foto des Antragstellers, 

der Gerichtsakte entnommen.



2 Im Sommer dieses Jahres hat die 

Familie Dr. Rodnek Fruchtkörperbildung 

an den Fußleisten im Wintergarten 

festgestellt. 

Nebenstehend Foto des Antragstellers, 

der Gerichtsakte entnommen. 

Darauf hat die Familie Dr. Rodnek erste Untersuchungen durch die Firma Borsch 

(Schreinerei) veranlasst und den Durchgang vom Wohnzimmer zum Wintergarten dicht 

verschlossen sowie den Bodenbereich im Wintergarten freigelegt. Durch die Firma 

Fachberatungszentrum Oberberg wurden Probekörper untersucht. Mit Prüfprotokoll vom 

14.08.02 wurde testiert, dass es sich bei dem Pilzbefall um Echten Hausschwamm (Serpula 

lacrimans) handelt. Durch Schreiben der Firma Graber vom 02.09.02 wird ebenfalls 

der Befall mit Echtem Hausschwamm bestätigt und als Ursache und Ausgangspunkt der 

Einbau einer verlorenen Schalung bei der Herstellung der Bodenplatte des Wintergartens 

aus Stahlbeton vermutet und die Hinzuziehung eines Sachverständigen angeregt. Darauf 

hin wurde das Beweissicherungsverfahren eingeleitet. 

Zweck dieses Gutachtens ist es, zu untersuchen ob tatsächlich ein Befall mit Echtem 

Hausschwamm vorliegt, welche Bereiche davon betroffen sind, welche Sanierungsmaßnahmen 

demzufolge erforderlich sind und welche Kosten dabei entstehen werden. 

4. Eigene Feststellungen während des Ortstermins 

Während des Ortstermins habe ich folgende Situation im Haus Altkirchener Weg 13 in 

Mühlberg vorgefunden: 

3 Der ursprüngliche Bodenbelag im 

Wintergarten wurde durch den Antragsteller 

bereits entfernt und es 

wurden zwei Öffnungen in den Betonboden 

gestemmt. Der Boden ist 

mit einem Zimtfarbenen Staub überdeckt.



4 Blick in eine der Öffnungen. Es ist zu 

erkennen, dass die Innenseiten der 

Außenwände unter der Betonplatten 

komplett mit Fruchtkörpern bewachsen 

sind. Ein Holzbalken (blauer 

Pfeil) ist bereits durchgefault und 

hängt lose unter der Betonplatte. Der 

Boden ist übersät mit verfaulten 

Holzresten, Fruchtkörpern und 

wiederum dem Zimtfarbenen Staub. 

5 Der unter Bild 4 erwähnte Holzbalken 

ließ sich ganz leicht lösen und nach 

oben holen. Er ist mit kräftigen 

Fruchtkörpern (blauer Pfeil) und 

Strangmyzel (rote Pfeile) befallen. 

6 Auch die Fensterbänke und die Fensterrahmen 

sind mit Zimtfarbenem 

Staub überzogen. 

7 Freigelegter Bereich des Eckpfeilers 

im Wintergarten. Hier hatte sich 

erstmals die Fruchtkörperbildung 

(Bild 2) gezeigt. Das Mauerwerk ist 

mit Myzelresten überdeckt.



8 Der kleine Finger zeigt auf Fugen im 

Mauerwerk die bereits mit Myzel 

durchwachsen sind. 

9 Der Durchgang zwischen Wintergarten 

und angrenzenden Wohnzimmer 

wurde bereits staubdicht verschlossen. 

Hier sind noch Reste der alten 

Bodenkonstruktion im Wintergarten 

erkennbar. Zwischen Oberkante und 

Perliteschüttung wurde eine zweilagige 

Trocalfolie (roter Pfeil) als 

Dampfsperre eingebaut. 

10 Blick auf die Außenseite des Sockels 

unterhalb der Betonplatte. Er ist aus 

groben Ziegelsteinen erbaut worden. 

Unter der dritten Steinlage von oben 

befindet sich eine Horizontalabdichtung 

aus bituminösen Dachbahnen. 

11 Um das Sockelmauerwerk ist ein ca. 

30 cm breiter Kiesstreifen, mit Betonkantensteinen 

eingefasst, angelegt. 

Ein Großteil der Kiesschüttung wurde 

bereits entfernt. Der noch vorhandene 

Kies ist mit Resten von Fruchtkörpern 

durchsetzt.



12 Blick auf die Innenseite der Kelleraußenwand 

gegen die der Wintergarten 

gebaut wurde. Anmerkung: 

der Wintergarten ist nicht unterkellert. 

Es fällt auf, dass die Wandbereiche, 

die vom Wintergarten überdeckt sind 

(rot eingegrenzt), stärke 

Feuchteschäden (Auswaschungen 

der Zementanteile aus den Mörtelfugen) 

aufweisen als andere Wandflächen. 

13 Hier Fortführung der an den Wintergarten 

grenzenden Kelleraußenwand 

im vorderen Kellerraum. Es gilt das 

zu Bild 11 gesagte analog. 

14 Blick auf eine andere Kellerwand. 

Hier ist erkennbar, dass die Mörtelfugen 

bei weitem noch nicht so stark 

ausgewaschen sind wie auf den 

Bildern 11 und 12 erkennbar. 

Die nachfolgenden Bilder wurden durch den Antragsteller etwa Anfang August dieses 

Jahres gefertigt und mir beim Ortstermin übergeben.



15 Durch den Antragsteller wurde die 

Entfernung der Fußleiste hinter sich 

die ersten Fruchtkörper (Bild 2) 

gebildet hatten veranlasst. Hinter der 

Fußleiste wurde dann bereits kräftig 

ausgebildetes Strangmyzel freigelegt. 

16 Ca. 14 Tage später ist im Bereich der 

entfernten Fußleiste helles (frisches) 

Luftmyzel (blauer Pfeil) gewachsen 

und an dessen Rand setzt bereits 

erneute Fruchtkörperausbildung 

(roter Pfeil) ein. 

17 Es wurde dann der Parkettboden und 

der Unterbau aus Trockenestrich 

ausgebaut. Die Trockenestrichplatten 

sind bereits mit Strangmyzel durchwachsen. 

18 Unter den Trockenestrichplatten 

befand sich eine Perliteschüttung und 

aufgelegte Weichfaserplatten. Die 

Zwischenräume zwischen den 

Weichfaserplatten sind mit hellem 

Myzel (rote Pfeile) versetzt.



19 Der Trockenestrich wurde komplett 

entfernt und es wurden zwei Öffnungen 

in die Bodenplatte gestemmt. An 

den Tragbalken der verlorenen Schalung 

ist kräftiges Strangmyzel erkennbar. 

20 Blick auf die äußere Brüstung, Fensterbank 

und unteren Fensterbereich 

des Wintergartens. 

21 Dieses Foto wurde bei Regenwetter 

gemacht. Es zeigt, dass sich an der 

Unterkante der Fensterbank Wassertropfen 

bilden, die dann nach unten 

abtropfen. 

22 Die Wassertopfen fallen dann auf die 

vorstehenden Ziegelsteine des 

Sockelmauerwerks. Der Sockel wird 

dadurch stark durchnässt. Hier ist 

deutlich erkennbar, dass das Mauerwerk 

patschnass ist.



23 Das Wasser dringt auch in das 

Mauerwerk und die Mörtelfugen ein. 

Im Bereich der Horizontalabdichtung 

staut sich das Wasser an. Unterhalb 

der Horizontalabdichtung erscheint 

das Mauerwerk etwas weniger stark 

durchfeuchtet. Die Feuchtesperre 

führt dazu, dass die Feuchtigkeit, 

zumindest teilweise, nach innen 

abgeleitet wird. 

24 Einige Fehlstelle in den Mörtelfugen 

wurden mit transparentem Dichtstoff 

verfüllt. 

25 Der Kiesstreifen vor dem Brüstungsmauerwerk 

ist mit Fruchtkörper übersät. 

Die Fruchtkörper sind auf der 

Oberseite rötlich braun, warzig und 

mit einem weißen Zuwachsrand versehen. 

26 In der Mauerecke von Wohnhaus und 

Wintergarten befindet sich ein 

gusseisernes Regenfallrohr. Dahinter 

haben sich ebenfalls Fruchtkörper 

gebildet.



27 Der Kiesstreifen im Eckbereich wurde 

dann aufgenommen. Vor der Abdichtung 

der Kelleraußenwände befindet 

sich eine braune Noppenbahn aus 

Kunststoff. Der rote Pfeil zeigt auf 

sich hier gebildetes Luftmyzel. 

28 An der straßenseitigen Kopfwand 

wurde die Kiesschüttung ebenfalls 

freigelegt. 

29 Es ist deutlich erkennbar, dass 

kräftiges Strangmyzel oberhalb der 

Abdichtungsebene aus dem Mauerwerk 

herauswächst. 

30 Die obere Moränenkiesschicht ist 

völlig mit Fruchtkörpern durchwachsen.



5. Schlussfolgerungen 

Zu Frage 1 

Trifft es zu, dass im Bereich des Wintergartens des Hauses des Antragstellers in 

Mühlberg, Altkirchener Weg 13, der Echte Hausschwamm aufgetreten ist? 

Bei dem im Bereich des Wintergartens vorgefundenen Fruchtkörpern und Myzel handelt 

es sich um den Echten Hausschwamm (Serpula lacrimans). Bei dem Zimtfarbenen Staub 

auf dem Betonboden und der Fensterbank handelt es sich um Sporen der Fruchtkörper, 

aus denen sich erneut Myzel entwickeln kann. Die Sporenbildung ist ein Indiz für die 

starke Ausbildung des Befalls. Dazu möchte ich Auszüge aus dem WTA-Merkblatt1-2-91 

anfügen: 

Myzel mit starker Strangbildung Frischer Fruchtkörper mit orangeroter 

Färbung und gefalteter 

Struktur der Fruchtschicht. Deutlich 

erkennbar seine Entstehung 

aus dem weißen Oberflächenmyzel. 

Von Sporen bedeckter Boden eines 

Kellerraumes 

Die dem WTA-Merkblatt entnommenen Abbildungen decken sich mit der vorgefundenen 

Pilzbildung. 

Das Prüfprotokoll vom Fachberatungszentrum Oberberg vom 14.08.02 führt folgendermaßen 

aus:



Die Firma Graber attestiert mit Schreiben vom 02.09.02 ebenfalls einen Befall mit 

Echtem Hausschwamm. 

Beschreibung der wesentlichen Merkmale des Echten Hausschwamms 

Der zu den Hausfäulen gehörende „Echte Hausschwamm“ zählt zu den gefährlichsten 

holzzerstörenden Pilzen. Dem Fäuletyp nach gehört er zu den „Braunfäulen“ (Destruktionsfäule). 

Dieser Fäuletyp baut vorwiegend die Cellulose ab, durch das zurückbleibende 

Lignin entsteht die Braunfärbung. 

Der echte Hausschwamm befällt vorwiegend Nadelholz. Typisches Schadensbild des 

zerstörten Holzes ist ein grober Würfelbruch. Im Endstadium der Zerstörung lässt sich 

das Holz zwischen den Fingern leicht zu Holzstaub zerreiben. 

Der echte Hausschwamm braucht lediglich zum Entstehen eine etwas größere Holzfeuchte 

(30%-60%). Seine besondere Gefährlichkeit ist u.a. darin begründet, dass er zu 

seiner weiteren Entwicklung relativ geringe Temperaturen benötigt (3° - 26°) und auch in 

der Lage ist trockenes Holz (unter 20 % Holzfeuchte) zu befallen. 

Das Oberflächenmyzel des Pilzes ist zunächst weiß, später schmutziggrau. Das Myzel 

lässt sich leicht von der Unterlage ablösen. Die Stränge können bis 6 mm dick werden. 

Im trockenen Zustand brechen sie knackend wie dünne Äste. 

Die Fruchtkörper sind scheibenartig oder konsolförmig; rötlichbraun und mit einem 

weißen zentimeterbreiten wulstigen Zuwachsrand versehen. Der Echte Hausschwamm 

wird durch Verschleppen und durch Sporeninfektion verbreitet. Aufgrund seines Aufbaus 

kann er meterweit von seiner Nahrungsquelle (z. B. Holz) anorganische Materialien 

(Mauerwerk, Putz) über- und hinterwachsen. So kommt es vor, dass Myzelstränge, bei 

mangelnder Feuchte, in eine Trockenstarre fallen und noch nach bis zu einem Jahr, bei 

Feuchtezufuhr, wieder aufleben können. Bei ständig vorliegenden Temperaturen von 

7,5°C und weniger, können Myzelstränge mehrere Jahre überleben. Noch gefährlicher 

ist die unkontrollierte Ausbreitung von Sporen, die sich praktisch überall in der Luft 

befinden. Unter Laborbedingungen ist es gelungen noch 20 Jahre alte Sporen zum 

Auskeimen zu bringen. 

Der Echte Hausschwamm ist zwar seit einiger Zeit in Nordrhein-Westfalen nicht mehr 

anzeigepflichtig, dennoch verliert er dadurch nicht seine große Zerstörungskraft und 

muss sehr gewissenhaft entfernt werden. 

Zu Frage 2 

Worauf ist dieser Befall zurückzuführen? Ist der Befall im Bereich der verloren 

gegangenen Schalung unterhalb der neu betonierten Bodenplatte des 

Wintergartens entstanden? 

Der Ausgangspunkt des Befalls liegt zweifelsfrei in der während der Umbaumaßnahme 

eingebauten verlorenen Schalung unter der Betondecke im Erdgeschoss des 

Wintergartens. Ob der Befall durch auskeimende Sporen oder wieder auflebendes Myzel 

entstanden ist, lässt sich heute nicht mehr klären. 

Von ganz großer Bedeutung ist die Frage, auf welche Weise es zu der erforderlichen 

Durchfeuchtung der Holzschalung gekommen ist?



Beim Vorgespräch hinsichtlich der Abwicklung des Ortstermins äußerte Herr Deierberg 

die Vermutung, es könne die ausgeschriebene und abgerechnete zweilagige Dampfsperre 

zwischen Oberseite der Betondecke und Perliteschüttung fehlen. Dies könnte zu 

einer Durchfeuchtung des Bodenaufbaus geführt haben. Bild 9 auf Seite 6 dieses Gutachten 

zeigt jedoch, dass die zweilagige Folie vorhanden ist. Der Trockenestrich und 

auch der Parkettbelag weisen keine ungewöhnlich hohen Feuchtegrade auf. Hierin liegt 

die Ursache für die Durchfeuchtung also nicht begründet. 

Von wesentlicher Bedeutung ist die Ausführung der Fensterbank (Bilder 20 und 21 auf 

Seite 9). Bei starkem Regenfall tropft von hier Wasser auf die Oberkante des Sockels 

aus Ziegelmauerwerk (Bild 22 auf Seite 9). Unterhalb der dritte Steinlage von oben 

wurde eine Dachpappe als horizontale Feuchtesperre in das Sockelmauerwerk eingebaut. 

Diese an sich sehr gute Maßnahme verkehrt sich hier in einen Nachteil. Das von 

oben eindringende Wasser wird hier aufgehalten und dringt jetzt verstärkt auch nach 

innen und führt so zu der starken Feuchteaufnahme der verlorenen Schalung und deren 

Lagerhölzer. Der Raum unter der Betonplatte hat keinerlei Lüftungsöffnungen. Die 

Feuchtigkeit kann daher nicht abtrocknen und nicht auf natürlichen Weg abgeführt werden. 

Der Echte Hausschwamm ist stark zugempfindlich und benötigt zu seiner Entwicklung 

kein Licht. Da der Bereich unter dem Betonboden hermetisch abgeschlossen ist, 

herrschen hier nahezu ideale Wachstumsbedingungen, auf Grund derer die Entstehung 

des Echten Hausschwamms nahezu zwangsläufig erfolgen konnte. 

Zu Frage 3 

Bejahendenfalls: Bedeuten die Umstände, unter denen der Echte Hausschwamm 

entstanden ist, einen Verstoß gegen die Anerkannten Regeln der Bautechnik? Sind 

insbesondere die Hölzer, die für die verloren gegangene Schalung verwendet 

worden sind, hinreichend imprägniert gewesen? War eine solche Imprägnierung 

geboten? 

Ob die verlorene Schalung mit einem Holzschutz versehen worden ist, konnte nicht 

festgestellt werden. Dies ist auch jetzt, da das Holz schon sehr stark zersetzt ist, nur mit 

großem Aufwand durch ein Speziallabor möglich. Falls die Parteien an der Klärung dieser 

Frage interessiert sind, so könnte so eine Untersuchung noch nachgeholt werden. 

Ich habe eine geeignete Holzprobe sichergestellt. Herr Deierberg konnte beim Ortstermin 

auch nicht sagen, ob eine solche Maßnahme erfolgt ist oder nicht. Die Gefährdung der 

verlorenen Schalung war, wegen den bereits gemachten Ausführungen zu Frage 2, 

jedenfalls zu bedenken. Nach meinen Recherchen gibt es jedoch keine Vorschrift, die 

explizied die Ausführung eines Holzschutzanstrichs oder gar Tränkung hierfür fordert. 

Etwas anderes gilt jedoch für Hölzer, die ständigen Kontakt zum Erdreich haben. Die 

verlorene Schalung wurde mit auf dem Erdreich aufstehenden Vierkanthölzern abgestützt. 

Gemäß DIN 68800-3, Tabelle 1 sind Hölzer, die ständigen Kontakt zum Erdreich 

haben, der Gefährdungsklasse 4 (höchste Klasse) zuzuordnen. Es liegt dann Gefährdung 

durch Insekten, Pilze, Auswaschung und Moderfäule vor und es sind zwingend 

Schutzmaßnahmen gegen alle diese Gefährdungen vorzunehmen.



Von wesentlich größerer Bedeutung ist jedoch die Ausführung des Sockels des Wintergartens 

aus Ziegelmauerwerk. Von der darüber liegenden Fensterbank tropft bei Regen 

Wasser auf den Mauervorsprung. Hier hätte unbedingt eine Abdeckung, ebenfalls in 

Form einer Fensterbank, hingehört, von wo aus auftreffende Wassertropfen mit Gefälle 

nach vorne geleitet und von einer vorstehenden Tropfkante vor dem Ziegelmauerwerk 

auf das Kiesbett abgeführt worden wären. Insofern liegt hier ein Verstoß gegen die allgemein 

anerkannten Regeln der Bautechnik vor. 

In diesem Zusammenhang sei auch bemerkt, dass eine Luftfeuchte von 100% nur zu 

einer Holzfeuchtigkeit von ca. 20 % führt. Diese Holzfeuchte alleine reicht nicht zur Entwicklung 

des Echten Hausschwammes aus. Es ist also zwingend zusätzliche Wasseraufnahme 

der Holzbauteile vonnöten. Dies erfolgte über das Erdreich in die Stützhölzer 

und über durch das Sockelmauerwerk eindringendes Regenwasser. 

Der Bereich unter der Bodenplatte ist hermetisch abgeschlossen. Ein Luftaustausch und 

somit ein Abtransport der Luftfeuchte ist nicht möglich. Dies hat in der Folge zu Kondensatausfall 

geführt und Durchfeuchtung der Hölzer verursacht. Lüftungsmöglichkeiten 

hätten in jedem Falle vorgesehen werden müssen. 

Zu Frage 4 

Bejahendenfalls: Handelt es sich bei den Umständen, unter denen der Hausschwamm 

zur Entfaltung gelangen konnte, um Gegebenheiten, die bei einer ordnungsgemäßen 

örtlichen Bauleitung durch den Architekten hätten bemerkt/verhindert 

werden müssen? 

Die vorgelegten Planunterlagen des Architekten Deierberg fordern eine 13 cm dicke 

Decke aus B25 auf verlorener Schalung. Im Kostenanschlag der Firma Gebr. Ruch 

GmbH vom 06.08.99 wird unter Pos. N8 11,58 m² verlorene Schalung für die neue Betonbodenplatte 

angeboten. Eine Holzschutzmaßnahme gemäß DIN 68800 wurde nach 

meinen Erkenntnissen weder vom Architekten, noch von der ausführenden Baufirma, 

vorgesehen. Seitens der örtlichen Bauleitung wurde ebenfalls, nach meinem Kenntnisstand, 

nichts in dieser Richtung veranlasst. 

Im Bereich der neuen Bodenplatte befand sich vorher ebenfalls eine Betonplatte, die 

aber entfernt worden ist. Die ursprüngliche bauliche Situation war diesbezüglich vergleichbar 

mit der jetzigen. In diesem Zusammenhang sind die Bilder 12 bis 14 auf Seite 7 

dieses Gutachtens aufschlussreich. Die Bilder 12 und 13 zeigen, dass die Mörtelfugen 

an den Kelleraußenwänden im Bereich des Wintergartens stark sanden. Dies ist darauf 

zurück zuführen, dass durch starke Feuchtebelastungen der Zementanteil aus den 

Mörtelfugen ausgelöst worden ist. Die vorgefundene Situation lässt darauf schließen, 

dass der Bereich der ehemaligen Terrasse (heute Wintergarten) abdichtungstechnisch 

schadhaft war und es über längere Zeit Feuchtebelastungen gegeben hat. Alle anderen 

Wandbereiche waren dieser Belastung nicht in vergleichbarer Form ausgesetzt. Das 

zeigt auf das Fugenbild auf Bild 14. Es war also erkennbar, dass hier schon vor Beginn 

der Baumaßnahmen im Bereich des Wintergartens besondere Durchfeuchtungen vorlagen. 

Mit diesen Bereichen hat die eingebaute verlorene Schalung direkten Kontakt gehabt. 

Insofern war ein entsprechender Holzschutz erforderlich.



Für die Pilzbildung war die fehlende Abdeckung des Vorsprungs der Ziegelbrüstung aber 

von noch ausschlaggebender Bedeutung. Von hier wurde und wird noch immer 

abtropfendes Regenwasser in das Ziegelmauerwerk geleitet. Dieser Umstand gilt 

praktisch auch für das Wohnhaus als Ganzes. Auch hier fehlt eine solche Abdeckung. 

Dieser Umstand wirkt sich am Haus jedoch nicht so gravierend aus, weil sich in diesen 

Bereichen keine Holzbauteile befinden. Die Anordnung einer solchen Abdeckung gehört 

in den Verantwortungsbereich des planenden Architekten und hätte von ihm vorgegeben 

werden müssen. Die örtliche Bauleitung hätte aber auch darauf hinweisen müssen, dass 

die vorstehenden Sockelbereiche einer Abdeckung bedürfen. 

Gleiches gilt sinngemäß für den erforderlichen Holzschutz der Holzstützen unter der verlorenen 

Schalung und der Lüftungsöffnungen. 

Zu Frage 5 

Welche Maßnahmen sind erforderlich, den Befall und die sich daraus ergebenden 

Auswirkungen zu beseitigen und ein weiteres Wachstum / ein Wiederaufleben des 

Befalls mit Sicherheit zu vermeiden? 

Die Sanierung des hier vorgefundenen Befalls bedarf sehr umfangreicher Maßnahmen, 

die von einem erfahrenen Fachmann geplant und überwacht werden müssen. Die Ausführung 

darf gemäß Absatz 5.1.5 WTA-Merkblatt nur von qualifizierten Fachfirmen (zum 

Beispiel: berufständische Qualifikation) erfolgen. Es sind die Vorgaben der DIN 68800, 

Teil 2 (Vorbeugende bauliche Maßnahmen), Teil 3 (Vorbeugender Chemischer Holzschutz), 

und insbesondere Teil 4 (Holzschutz; Bekämpfungsmaßnahmen gegen holzzerstörende 

Pilze und Insekten) sowie die Hinweise des WTA-Merkblatts zu berücksichtigen. 

Folgende Maßnahmen werden in jedem Fall erforderlich sein: 

1. Entfernen der Betonplatte 

2. Entfernen der Reste der verlorenen Schalung und sämtlicher Reste der Holzbauteile, 

die sich unter der Betonplatte befinden. 

3. Entfernen sämtlicher Fruchtkörper, Myzelstränge und Sporen 

4. Marode und lose Mörtelfugen müssen aus gekratzt und auf durchgewachsene Myzelstränge 

untersucht werden. 

5. Die Kiesstreifen und die Kantensteine müssen entfernt werden. 

6. Das Erdreich muss auf Myzelstränge hin untersucht werden. Laut WTA-Merkblatt 

5.3.1.3 muss die Bodenschicht mindestens 15 bis 25 cm über den befallenen Bereich 

hinaus entfernt werden. 

7. Das Mauerwerk der Kelleraußenwände und der Außenwände im Erdgeschoss ist auf 

Myzelstränge hin zu untersuchen. Marode Fugen müssen ausgekratzt werden. Je 

Quadratmeter Fläche ist ein Stein aus dem Mauerwerk zu entnehmen und ebenfalls 

auf Myzelwachstum hin zu untersuchen. Dabei ist das Mauerwerk auch auf vorhandene 

Fehl- und Hohlstellen hin untersuchen, da dies ein Durchwachsen der Myzelstränge 

erleichtert. An verputzen Wandflächen (Erdgeschoss) ist der Verputz abzuschlagen. 

Die Maßnahmen sind bis 1,50 m über die letzte Befundstelle hinaus vorzunehmen.



8. Gemäß WTA-Merkblatt 5.3.1.4 darf entferntes Pilzmaterial, Holzteile und sonstige 

befallene Baustoffe nicht zum Ausgangspunkt eines neuen Befalls werden. Sie sind 

daher unverzüglich zu sichern und geordnet zu entsorgen. Entsorgungsfirmen sind 

über die Art des Entsorgungsmaterials zu informieren. 

9. Die so vorbereiteten Wandflächen (Mauerwerk und Beton) sind dann mit einer Propangasflamme 

abzuflammen. Dadurch wird aber nur das auf der Oberfläche verbliebene 

Myzel abgetötet. 

10. Die Wandflächen sind daher darüber hinaus im Druckinjektionsverfahren zu bearbeiten. 

Der Abstand der Bohrungen soll waagerecht ca. 35 – 40 cm und vertikal ca. 25 

cm betragen. Bohrungsdurchmesser von 10 bis 20 mm sind üblich. Die Bohrlöcher 

sind waagerecht einzubringen, um ein dichtes Schließen der Injektionspacker sicher 

zu stellen. Wichtig dabei ist, dass die Mörtelfugen durchstoßen werden. Die Bohrungen 

sind dann mit einem zugelassenen Bekämpfungsmittel nach Herstellerangabe zu 

verpressen. Die Bohrlöcher sind danach zu verschließen. Es ist aber auch möglich 

die Eingelassenen Packer im Mauerwerk zu belassen. 

11. Abschließend werden die Wandflächen mit einem zugelassenen Bekämpfungsmittel 

in zwei Arbeitsgängen geflutet oder im Schaumverfahren bearbeitet. 

12. Danach werden die freigelegten Mörtelfugen wieder verfugt und die Putzflächen neu 

verputzt und gestrichen. 

13. Letztlich ist ein neuer Betonboden einzubauen. Dabei sollte keine Holzschalung zur 

Ausführung gelangen. Ich schlage vor den Hohlraum mit mineralischem Recycling- 

Material zu verfüllen. Danach ist der Bodenbelag zu erneuern und Wandflächen und 

Fußleisten wieder herzurichten. 

Zu Frage 6 

Welcher Kostenaufwand wird für diese notwendigen Sanierungsarbeiten anfallen? 

Hinsichtlich dem tatsächlich erforderlichen Sanierungsumfang, d.h. wie weit die Maßnahmen 

erforderlich sein werden, kann nach derzeitigem Wissensstand keine endgültige 

Aussage gemacht werden. Ich verweise diesbezüglich auch auf WTA-Merkblatt 5.1.2. 

Darin heißt es: „Auf Grund der versteckten Lebensweise des Pilzes kann das Gesamtschadensausmaß 

oft erst nach dem Entfernen von Putz, Fliesen, Bodenbelägen, 

befallener Wand- und Deckenbekleidungen, Fußbodenbrettern, Türstöcken und anderen 

Teilentkernungsarbeiten beurteilt werden.“ Ich kann daher nicht ausschließen, dass 

Sanierungsarbeiten auch im Bereich des Wohnzimmers im Erdgeschoss erforderlich sein 

werden. Auf Grund des dort hochwertigen Ausbaus ist somit auch der endgültige 

Kostenaufwand nur sehr eingeschränkt abzuschätzen. 

Nach derzeitiger Erkenntnislage kann folgender Sanierungsaufwand als realistisch 

angesehen werden: 

Pos. Leistung Menge EP Kosten 

1 Bereits erbrachte Abbrucharbeiten 1.500 € 

2 Laborkosten Pilzuntersuchungen 300 € 

3 Abbruch Betonplatte 11 m² 50 € 550 € 

4 Entfernung des Schwammbefalls innen 

und außen 

1.000 €



Pos. Leistung Menge EP Kosten 

5 Freilegen der Mörtelfugen, Sockel 20 m² 10 € 200 € 

6 Freilegen der Mörtelfugen, Kellerwände 30 m² 10 € 300 € 

7 Putz abschlagen und Freilegen der 

Mörtelfugen Wände EG 30 m² 

20 € 600 € 

8 Kiesstreifen und Erdreich aufnehmen 50 m³ 10 € 500 € 

9 Wandflächen abflammen 50 m² 5 € 250 € 

10 Bohrlochinjektionen einbringen 50 m² 115 € 5.750 € 

11 Wandflächen schäumen 50 m² 20 € 1.000 € 

12 Wandflächen neu verfugen + verputzen 15 m² 25 € 375 € 

13 Wandflächen neu verfugen 35 m² 15 € 525 € 

14 Hohlraum unter Boden auffüllen 10 m³ 80 € 800 € 

15 Neuen Betonboden einbauen 11 m² 50 € 550 € 

16 Trockenestrich erneuern 11 m² 60 € 660 € 

17 Bodenbelag (Parkett o. Fliesen) erneuern 11 m² 75 € 825 € 

18 Fußleisten erneuern 20 m 25 € 500 € 

19 Abdeck- und Schutzmaßnahmen innen 1.000 € 

20 Abdeck- und Schutzmaßnahmen außen 700 € 

21 Malerarbeiten innen 800 € 

22 Malerarbeiten außen 250 € 

23 Heizkörper abnehmen und wieder 

anbringen 1 Stk 

150 € 150 € 

24 Sockelabdeckungen außen anbringen 7 m 35 € 245 € 

25 Innere Bodenbelägen nacharbeiten 350 € 

26 Außenanlagen und Kiesstreifen wieder 

herrichten 

1.500 € 

27 Planung und Überwachung der Sanie- 

rungsmaßnahmen 

2.500 € 

Gesamtvolumen, netto 23.680 € 

16 % Mehrwertsteuer 3.789 € 

Gesamtvolumen, brutto ca. 27.469 € 

6. Zusammenfassung 

Der Wintergarten des Hauses im Altkirchener Weg 13 in Mühlberg ist mit Echtem 

Hausschwamm befallen. Der Befall ist bereits stark ausgeprägt und ging von der verlorenen 

Schalung unter der Bodenplatte im Wintergarten aus. Die Ursache für den Pilzbefall 

war starke Durchfeuchtung des Sockelbereichs auf Grund fehlender Abdeckung 

des vorstehenden Sockels aus Ziegelmauerwerk, fehlendem Holzschutz der Stützbalken 

der verlorenen Schalung und fehlende Durchlüftung des Bereichs unterhalb der Bodenplatte 

des Wintergartens. Diese Umstände führten zu erhöhter Feuchteaufnahme der 

Schalung, wodurch sich wiederum der Pilz entwickeln konnte. Die entsprechenden konstruktiven 

Maßnahmen hätten durch den planenden Architekten vorgesehen werden 

müssen. Auch seitens der ausführenden Firma und der Bauleitung hätten Bedenken 

angemeldet werden müssen. Es sind umfängliche Maßnahmen zur Bekämpfung des 

Pilzbefalls erforderlich. Die Sanierungsmaßnahmen werden Kosten in Höhe von ca. 

27.500 € verursachen.



Seitens des Antragstellers wurde ich während dem Ortstermin gefragt, ob ich die Sanierungsmaßnahme 

überwachen könne. Sofern aus gerichtlicher Sicht und von Seite des 

Antragsgegners keine Einwände vorliegen, bin ich dazu bereit. 

Wachtberg, den 14. Oktober 2002 

................................... 

Norbert Bogusch 

Das vorstehende Gutachten umfasst 19 Seiten und wurde in 5 Ausfertigung für das 

Gericht sowie in einer weiteren Ausfertigung für meine Akten gefertigt.

Gutachten 0146 - Norbert Bogusch

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