Präsentation von Michael von der Mühlen

Michael von der Mühlen 

Stadtdirektor der Stadt Gelsenkirchen 

Vortrag im Rahmen des 2. Fachöffentlichen Forums 

zum Stadtumbau West 

am 17.09.2004 in Gelsenkirchen-Bismarck

Michael von der Mühlen, Stadtdirektor der Stadt Gelsenkirchen: 

Vortrag im Rahmen des 2. Fachöffentlichen Forums zum Stadtumbau West 

• Ausgangssituation für den 

Stadtumbau in Gelsenkirchen 

• Rahmenbedingungen für den 

Stadtumbau in der City 

• Chronologie des Stadtumbaus 

4. Das Maßnahmenprogramm 

5. Stand der Programmumsetzung 

6. Thesen zur Umsetzung des 

Stadtumbaus 

7. Wichtige Stadtumbauprojekte 

außerhalb des Stadtumbau- 

Gebietes

1 

Ausgangssituation für 

den Stadtumbau in Gelsenkirchen

1. Ausgangssituation für den Stadtumbau in Gelsenkirchen 

Geburtenentwicklung in Deutschland 

Bestanderhaltungsniveau 

210 Kinder je 100 Frauen


Bevölkerungsprognose NRW 2000 bis 2020


Veränderung der Altersstruktur 

2000 

2050


Bevölkerungsentwicklung in 

Gelsenkirchen 

� 1964: 400.000 Einwohner 

2004: 273.800 Einwohner 

2015: 254.000 Einwohner 

� großräumige Wanderungsprozesse 

infolge der Arbeitsplatzverluste durch 

Stellenabbau, hauptsächlich im 

sekundären Sektor 

� Deutlicher Sterbeüberschuss als 

zukünftiges Hauptproblem, 

prognostizierte Überalterung 

� Fortzüge ins städtische Umland 

(Eigentumsrealisierung, höhere 

Wohnqualitäten im Bestand) 

Bevölkerungsentwicklung Gelsenkirchen 1990-2001 

5000 

4000 

3000 

2000 

1000 

-1000 

-2000 

-3000 

-4000 

0 

Differenz zwischen Sterbe- und Geburtenzahlen 

Differenz zwischen Zu- und Abwanderung 

Summe 

1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 

Bevslkerungsschwund 

Quelle: Einwohnerda tenbank, eigene B e rechnungen Statistikstelle Stadt Gelsenkirchen 

Stadt Gelsenkirchen - Fachbereich Stad tentwicklung, Wi rtschafts- und BeschSftigungs fsrderung - Bereich Stad tentwicklung 

Bevslkerungszuwachs 

Prognose der Bevölkerungsentwicklung bis 2020 

320000 

300000 

280000 

260000 

240000 

220000 

Prognosestart 2002 

276 740 Ew 

Prognose 2010 

260 370 Ew. 

Prognose LDS 

tatsSchliche Einwohnerentwicklung 

Prognose 2015 

250 566 Ew. 

Prognose 2020 

240 287 Ew. 

200000 

98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20


Wirtschaftsstruktur in Gelsenkirchen 

� kontinuierlicher Rückgang der 

Montanindustrie seit den 

1960er Jahren 

� Industrie- und Gewerbebrachen: 

ca. 300 ha 

� Beschäftigtenentwicklung 

1991 bis 2003: - 24.000 AP 

� Arbeitslosenquote: 17,6 % 

� kein Ausgleich der hohen 

Arbeitsplatzverluste im 

Sekundärsektor durch Schaffung 

neuer Arbeitsplätze im Tertiärsektor 

120.000 

80.000 

40.000 

% 

18 

16 

14 

12 

10 

8 

6 

4 

2 

0 

0 

1976 

1978 

1980 

1982 

1984 

1986 

1988 

1990 

1992 

1994 

1996 

1998 

primŠr sekundŠr tertiŠr gesamt 

Arbeitslosenquote GE/NRW/BRD 

1989 1991 1993 1995 1997 1999 

Gelsenkirchen NRW BRD 

2001 2003


Das Ruhrgebiet zu Beginn des 21. Jahrhunderts: 

postindustrielle Fragmentierung


Sozialstruktur Gelsenkirchen 

Ethnische Segregation, Familienstatus und sozialer Rang in 

Essen und Gelsenkirchen 

Gelsenkirchener Mittelblöcke 

nach Index „Arm & Jung“


Wohnungsmarkt in Gelsenkirchen 

� Gesamtstädtisch gesehen bisher keine 

überdurchschnittlichen Leerstände auf 

dem Gelsenkirchener Wohnungsmarkt 

Gesamtzahl Wohneinheiten 141.500 

davon im Geschosswohnungsbau 83% 

Ein- und Zweifamilienh. 16% 

� punktuelle Leerstände in bestimmten 

Teilbereichen 

- Schlichtbauten der 50er Jahre, Wohnungs- 

bestände der 60er und 70er Jahre 

- unrenovierte Altbauten der Gründerzeit 

- Verlärmte Wohnungsbestände an 

Hauptverkehrsstraßen 

� Probleme auf dem Wohnungsmarkt insbesondere 

in den Programmgebieten der Sozialen Stadt 

und des Stadtumbaus


Einzelhandelssituation 

� Rückgang der zentralen Funktionen der 

beiden Zentren Buer und City. 

� Aktuelle Leerstände in der Altstadt: 

über 8.600 m 2 (= ca. 12,1 %) 

� Umsatzveränderungen 

Innenstadt/sonstige Lagen: - 13 % zu 

Ungunsten der Innenstadt 

� Flächenzuwachs im Einzelhandel 

insgesamt: + 6,7 % 

� Wird hier nicht gegengesteuert, droht 

eine Gefährdung der Funktionsfähigkeit 

und Angebotsvielfalt der Zentren.


Kommunale Finanzsituation 

Der Haushaltsplan der Stadt Gelsenkirchen für 

2004/2005 weist in 2004 für den Verwaltungshaushalt 

einen originären Fehlbedarf von 

83,5 Mio. EUR aus. Für 2005 beträgt das erwartete 

Defizit 61 Mio. EUR. 

Ohne Gemeindefinanzreform und ohne starken 

weiteren Leistungsabbau in den nächsten Jahren 

erhöht sich dieses Defizit weiter. 

Ein genehmigungsfähiger Haushalt wäre nicht in 

Sichtweite. 

Gelsenkirchen wird auch in den nächsten Jahren 

in erheblichem Umfang Städtebauförderungsmittel 

zur Initiierung notwendiger 

Stadterneuerungsprozesse benötigen.

2 

Rahmenbedingungen für 

den Stadtumbau in der City

2. Rahmenbedingungen für den Stadtumbau in der City 

Übersichtsplan Gelsenkirchen 

Gladbeck Herten 

Bottrop 

Gelsenkirchen-City 

Essen 

Herne 

Bochum


Lage des Stadtumbaugebietes 

Hbf. 

Stadtteilprogramm 

Bismarck/Schalke-Nord 

Stadtteilprogram 

m Südost


Städtebauliche Mängel 

� unzureichende städtebauliche Integration 

und funktionale Probleme des 

Gelsenkirchener Hauptbahnhofs 

� verbesserungsbedürftige Aufenthaltsund 

Erlebnisqualität im Citybereich 

� brachliegende, untergenutzte und 

wenig integrierte Platzflächen 

� Unterversorgung mit wohnungsnahen 

Grün- und Erholungsflächen 

Hauptbahnhof 

Gestalterische Mängel / fehlende 

Aufenthaltsqualität


Einzelhandel 

� Leerstandshäufungen, insbesondere in 

der südlichen Bahnhofstraße und in den 

Nebenlagen 

� geringe Kaufkraft der Gelsenkirchener 

Bevölkerung 

� Überaltertes und überladenes 

Erscheinungsbild der Fassaden 

(Reklame statt Werbung) und im 

Straßenraum (Pflasterung und 

Möblierung) 

Leerstand 

Folgenutzung niedrigen Niveaus


Wohnen 

Neben qualitativ hochwertigen 

innerstädtischen Wohnlagen gibt es belastete 

Teilbereiche. Diese sind gekennzeichnet 

durch: 

� Relativ hohe Anzahl von Wohnungen mit 

Substandard und hohen 

Emissionsbelastungen durch 

Kfz- Verkehr 

� geringe Wohnumfeldqualitäten und 

durch Garagen und Stellflächen 

versiegelte Innenhöfe mit 

unzureichender Grüngestaltung 

� Leerstände in bestimmten Teilbereichen 

Wohnstraße in der City 

Innenhof


Eigentümerstruktur Gelsenkirchen-City 

Es liegt eine überwiegend kleinteilig zersplitterte 

Einzeleigentumsstruktur vor.

3 Chronologie 

des Stadtumbaus in der City

3. Entwicklungsstand des Stadtumbaus in der City 

Chronologie City-Entwicklung 

2000/2001 Projekte „Ab in die Mitte“ 

(SMG/Werbegemeinschaft) 

2002/2003 Leitplan-City (Ratsbeschluss im Juli 2003) 

Maßnahmen- und Handlungskonzept 

2003 Förderantrag zur Entwicklung einer 

Immobilien- und Standortgemeinschaft 

im Abschnitt „Bahnhofstraße“ 

2004 - 2007 GE-City als Förderkulisse im ExWoSt- 

Forschungsfeld „Stadtumbau West“: 

kombinierte Aufwertungs- und Umbau- 

strategie auf Grundlage von Impulsprojekten

3. Entwicklungsstand des Stadtumbaus in der City 

Stadtumbau in Gelsenkirchen Programmrahmen 

� Förderantrag auf Vorschlag des MSWKS NRW 

im Juni 2003 gestellt 

� Programmaufnahme durch das BMVBW im 

November 2003 mitgeteilt 

� Pilotphase: 2004 bis 2007 

� Zustimmung zum vorzeitigen 

Maßnahmenbeginn im Mai 2004 

� Förderung von Bund und Land in Höhe von 

jeweils 2,7 Mio. EUR, städtischer Eigenanteil 

beträgt 1,35 Mio. EUR; 

� Gesamtvolumen Stadtumbau GE-City: 

6,75 Mio. EUR

4 

Stadtumbau in Gelsenkirchen – 

Das Maßnahmenprogramm

4. Stadtumbau in Gelsenkirchen - Studien 

Gesamtstädtische Wohnungsmarktstudie im Rahmen 

des Stadtumbauprozesses Gelsenkirchen 

� Analyse und Erhebung 

� Identifizierung von potentiellen neuen 

Stadtumbaugebiete gem. BauGB-Novelle 

� Ermittlung von gesamtstädtischen 

Rückbaupotenzialen 

� Exemplarische Ausdifferenzierung und Entwicklung 

von Ziel-/Leitkonzepten für typisierte Wohnsiedlungsbereiche 

anhand von Fallbeispielen 

� Initiierung und Betreuung eines Dialogs mit 

wesentlichen Akteuren des Wohnungsmarktes 

Finanzierung der Studie durch Wohnungsbaugesellschaften/-genossenschaften 

und die 

Stadt Gelsenkirchen

4. Stadtumbau in Gelsenkirchen - Studien 

Gutachten zur Wertentwicklung in 

Stadtumbaugebieten 

� modellhafte Untersuchung von Vermögenswerten 

in Stadtumbaugebieten anhand eines 

Baublocks in der Gelsenkirchener Innenstadt 

� Untersuchung des Widerspruchs realer Werte 

und der Werteinschätzung der Eigentümer 

(Vermögensfiktion?) 

� Bestimmung der wertmäßigen Entwicklung des 

Baublocks mit und ohne Stadtumbaumaßnahmen 

� Erarbeitung eines Verfahrens zum Lastenausgleich 

bei städtebaulich notwendigen (Teil)- 

Abrissmaßnahmen

4. Stadtumbau in Gelsenkirchen – Maßnahmenprogramm City

4. Stadtumbau in Gelsenkirchen 

Programmschwerpunkt Stadterneuerung 

� Grundlage der Maßnahmen im Bereich 

Wohnen: Pilotstudie zur Entwicklung des 

Wohnstandortes GE-City 

� Aufwertung, Modernisierung, Umnutzung, 

Rückbau des Wohnungsbestands; 

Neubaumaßnahmen und Freiflächenentwicklung 

� Innenhofentkernung: 

Neu- und Umgestaltung von Innenhöfen 

� Neugestaltung und Aufwertung von 

öffentlichen Plätzen und Straßen 

� Umgestaltung der Gebäude und 

Aufwertung des Straßenraums an 

Hauptverkehrsstraßen, z. B. Ringstraße


Programmschwerpunkt Stadterneuerung 

Auf den nicht mehr genutzten Flächen des 

ehem. Güterbahnhofs Schalke-Süd und einer 

auszulagernden Spedition wird ein 

zentrennnahes Wohngebiet entwickelt 

Abschnittsweise Realisierung von 

ca. 450 – 550 WE in Ein- und 

Mehrfamilienhäusern 

Im Rahmen des Stadtumbaus geplant: 

� Erstellung eines Planungskonzeptes 

für die Begrünung und 

Zwischennutzung der ehemaligen 

Bahnanlagen 

� Um- und Grüngestaltung der 

angrenzenden Wohnbereiche


Programmschwerpunkt Einzelhandel 

� PPP-Einzelhandel (Immobilien- und 

Standortgemeinschaft) 

– Finanzierung eines City-Managers 

zur Akquirierung privaten Kapitals 

– Vermietungsmanagement 

� Modernisierung der Fußgängerzone 

� Modernisierungsprogramm 

Einzelhandels- und Büroflächen im 

Bereich Bahnhofstraße 

� Leerstandsmanagement – 

Fortschreibung des Einzelhandels- 

Informations-System (EIS) 

� Umnutzung von leer stehenden EH- 

Flächen in Nebenlagen


Programmschwerpunkt Tossehof 

Deutliche bauliche Mängel sowie 

Image- und Vermietungsprobleme 

Ca. 190 WE der städtischen GGW 

sind durch Übernutzung 

(Sozialhilfemieter, 

Vandalismusschäden) und eine 

Leerstandsquote von rd. 15 % 

besonders belastet. 

Im Rahmen des Stadtumbaus geplant: 

� gezielte Aufwertungsaktionen und 

Planungskonzepte 

� Überprüfungen von Teilabbrüchen 

und Rückbaumaßnahmen 

� baulich-energetische Verbesserungen 

� sozialraumorientierte Hilfen aus 

dem Programm „Soziale Stadt NRW“

5 Stand der 

Programmumsetzung


� dem vorzeitigen Maßnahmenbeginn wurde zugestimmt, 

Bewilligungsbescheid folgt in Kürze; 

� die Wohnungswirtschaft beteiligt sich inhaltlich 

und finanziell an der Erstellung einer 

gesamtstädtischen Wohnungsmarktanalyse; 

� im Sinne eines PPP ist für den City-Bereich im 

Programmschwerpunkt „Einzelhandel“ ein City- 

Manager zur Gründung einer Immobilien- und 

Standortgemeinschaft beauftragt worden; 

� Ausschreibung der Studien ist erfolgt; Beginn der 

gutachterlichen Untersuchung im November 2004 

� erste konkrete Gespräche über Rückbau und 

Aufwertung der Siedlung Tossehof; 

� Vorbereitung von weiteren Maßnahmen: 

Straßen + Plätze, Wohnen, Einzelhandel, 

Fußgängerzone


Organisationsstruktur 

� Einrichtung eines Vor-Ort-Büros zur 

Projekt- und Prozessteuerung unter 

Einbindung eines externen Dienstleisters 

� Gründung eines „Beirats für 

Stadtumbau“ auf politischer Ebene 

� Projektberichterstattung und 

Kooperation im Forschungsfeld 

� Teilnahme am bundesweiten 

Erfahrungsaustausch

6 

Thesen zur Umsetzung 

des Stadtumbaus

6. Thesen zur Umsetzung des Stadtumbaus 

These 1 

Die europäische Stadt ist ein erfolgreiches Integrationsmodell. Sie hat über den Arbeitsmarkt, 

die Bildung, die Sozialversicherung und die Gesundheitsvorsorge einen ständigen Zustrom 

von Zuwanderern integriert. 

Die entstehenden Muster der räumlichen Verteilung haben dabei kleinräumige Unterschiede 

erzeugt, in denen ökonomische und soziale Differenz im Rahmen einer allgemeinen 

Gleichwertigkeit von Lebensbedingungen als Ziel möglich und lebbar war und ist. 

Es ist Aufgabe der Gesellschaft, diese Integrationskraft der Stadt zu erhalten. 

These 2 

Die Notwendigkeit eines Stadtumbaus infolge von Schrumpfungsprozessen bedarf der 

Akzeptanz sowohl im politischen als auch im privatwirtschaftlichen Raum. Daher ist eine 

aktive und positive Gestaltung solcher Prozesse anzustreben. Die Umsetzung erfolgt im 

Rahmen integrierter Stadt(teil)entwicklungskonzepte (klare Zielperspektiven für die 

gefährdeten Standortbereiche). 

These 3 

Organisatorische und ökonomische Kooperationen mit den Grundeigentümern, 

Investoren und der Politik sind erforderlich. Hoheitliches Handeln tritt dabei hinter 

Kooperationen und Aushandlungsprozesse zurück (strategische Allianzen).

6. Thesen zur Umsetzung des Stadtumbaus 

These 4 

Neben strategischen Ansätzen der Weiter-, Wieder- und Umnutzung sind 

ergänzende Strategien der Konservierung und der Zwischennutzung zu erarbeiten. 

These 5 

Probleme des Umgangs mit Beständen, in denen Wertverluste stattfinden 

(Vermögensfiktion), erfordern eine Strategie der Vereinbarungen (z.B. Gründung eines 

Fonds zum Wertverlustausgleich) sowie entsprechende Förderzugänge. 

These 6 

Die regionale Kooperation muss gestärkt werden. 

These 7 

Der Strukturwandel erfordert auch vermittelbare neue Stadtbilder. Dazu im folgenden 

Beispiele aus Gelsenkirchen.

7 

Wichtige Stadtumbauprojekte außerhalb 

des Stadtumbau-Gebietes

7. Wichtige Stadtumbauprojekte außerhalb des Stadtumbau-Gebietes 

Stadtquartier Graf Bismarck – Hauptpotentiale 

� rund 82 ha zentral im 

Stadtgebiet 

� Anschluss an die neue A 42 

Anschlussstelle „Schalke Nord 

(K 5n) 

� Unmittelbar angrenzend: 

Erlebniswelt „Zoom“, Arena 

AufSchalke 

� Anwendungspotential für die 

Kompetenzfelder Wasser und 

Solartechnik 

� Durch die Lagegunst: 

großzügiges Flächenangebot, 

um gehobene Standortqualitäten 

und qualitätsvolle Wohnformen zu 

entwickeln.


Stadtquartier Graf Bismarck – Perspektiven


Entwicklung des ehemaligen Stahlwerks Schalker Verein


Wissenschaftspark Rheinelbe


Ökologische Stadterneuerung - Wohnen im Bestand 

Schüngelberg Küppersbusch Solarsiedlung 

Bismarck 

Wesentliche Aufgabe neben der Entwicklung neuer Baugebiete ist die Konzentration auf 

den Wohnungsbestand und dem behutsamen Umgang mit bestehenden Strukturen. 

Beispiele hierfür sind insbesondere Projekte wie die Nachverdichtung der Viterra- 

Siedlung im Ortsteil Hassel, die Ergänzung der Gartenstadt-Siedlung Schüngelberg 

durch neuzeitliche Architektur sowie die Verbesserung der Wohnsituation in den 

Stadtteilen mit besonderem Erneuerungsbedarf. 

Beispiele für eine ökologische Stadtentwicklung, die auch Akzente über die 

Stadtgrenzen hinaus gesetzt haben, sind die Solarsiedlung in Bismarck und die Siedlung 

Küppersbusch.


Zeche Nordstern – Hauptverwaltung THS

Präsentation von Michael von der Mühlen

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