Downlad Ergänzung Verwaltervertrag für Wohnungseigentum

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Leistungsverzeichnis als Anlage zum
Verwaltervertrag für Wohnungseigentum
Das pauschale Verwalterentgelt bedingt auf der Gegenseite einen feststehenden
Leistungsumfang.
Dieser Leistungskatalog spezifiziert die:
- Grundleistungen der Verwaltung (Teil A)
- Besonderen Leistungen der Verwaltung (Teil B)
- Zusätzliche Leistungen der Verwaltung (Teil C)
- Pflichten der Eigentümer (Teil D)
Das pauschale Verwalterentgelt beinhaltet im Wesentlichen die Leistungen unter Teil A und
Teil B.
Teil A ) Grundleistungen
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Zu den Grundleistungen der Verwaltung gehören insbesondere die unabdingbaren, im WEG
§ 27 Absatz 1 und 2 aufgeführten gesetzlichen Grundlagen. Die Grundleistungen sichern der
Eigentümergemeinschaft eine sachgerechte Verwaltung der gemeinschaftlichen Belange zu.
Dieser Aufwand ist mit der vereinbarten Verwalterpauschale abgegolten.
1. Aufstellen eines Wirtschaftsplanes je Wirtschaftsjahr, einschl. Ausweis der
Verteilerschlüssel je Kosten-/ Einnahmeart, in Form eines Gesamtwirtschaftsplanes
nach § 28 WEG und je eines Einzelwirtschaftsplanes.
2. Die Erstellung einer jährlichen Abrechnung über die tatsächlichen Einnahmen und
Ausgaben im Vertragszeitraum als Gesamt- und Einzelabrechnung je Sonder- oder
Teileigentum.
3. Einsichtnahme sämtlicher Unterlagen und Belege im Vorfeld der Erstellung der
Jahresabrechnung zur Prüfung der Belege sowie der Einnahmen und Ausgaben
durch den Beirat.
4. Durchführung einer Eigentümerversammlung jährlich mit den dazu gehörenden
Vorbereitungsarbeiten zu einem zumutbaren Zeitpunkt.
5. Führen des Vorsitzes in der Versammlung sowie Erstellung einer ordnungsgemäßen
Niederschrift als Ergebnisprotokoll, sofern die Versammlung nicht etwas anderes
beschließt.
6. Durchführung und Überwachung der in der Versammlung gefassten Beschlüsse in
einem zumutbaren Rahmen.
7. Betreuung und Überwachung der Verträge und der Vertragspartner welche im
Zusammenhang mit der Eigentümergemeinschaft und dessen Verwaltung bestehen.
8. Durchführung der Geldverwaltung, d.h. führen, der auf den Namen der
Eigentümergemeinschaft laufenden Bankkonten ( Girokonto und Anlagekonto ) sowie
verwalten der Gelder bei einer deutschen Bank oder Sparkasse nach Wahl des
Eigentümers.
9. Sofern die Eigentümergemeinschaft nichts anderes beschließt, ist der Verwalter
berechtigt und verpflichtet, die in den monatlichen Hausgeldern enthaltenen
anteiligen Beträge für die Zuführung der Instandhaltungsrückstellung erst dann einer
Geldanlage zuzuführen, wenn das gemeinschaftliche Bankkonto einen
entsprechenden Überschuss ausweist.
10. Anweisung von eingehenden Rechnungen aller Art nach Prüfung auf deren
Richtigkeit.

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11. Durchführung der gesamten, im Zusammenhang mit der Verwaltung entstehenden
Buchführung, im Vertragszeitraum, getrennt für jede Eigentümergemeinschaft. Hier
insbesondere Überwachung der Hausgeldzahlungen sowie Abrechnung der
Einnahmen- und Ausgabekonten. Veranlassen der jährlichen Ablesungen, falls
erforderlich und Meldung der Gesamtheizkosten an das, von der Gemeinschaft
beauftragte, Serviceunternehmen.
12. Technische Kontrolle am Gemeinschaftseigentum durch jährliche Begehungen der
Wohnanlage sowie Zwischenprüfungen bei Ortsterminen. Besichtigung des Objektes
in unregelmäßigen Abständen.
1. Bei Instandhaltungen kleinerer Art spricht der Verwalter Empfehlungen aus und wirkt
bei den Preisverhandlungen und der späteren Auftragsvergabe mit. Erstellen der
schriftlichen Aufträge im Namen und auf Rechnung der Eigentümergemeinschaft bis
zu einer Höhe von 1.500,00 € als Geschäft der laufenden Verwaltung. Entnahmen
aus der Instandhaltungsrücklage erfolgen ausdrücklich nur nach Beschluss durch die
Eigentümer.
2. Terminüberwachungen bei Angeboten, Aufträgen, Ausführungen und
Schlussrechnungen, andernfalls erfolgt die Abmahnung des Leistungsrückständigen.
3. Veranlassen von Sofortmaßnahmen in dringenden Fällen wie Rohrbruch-, Brand- und
Sturmschäden nach § 27 Abs.1 Ziffer 3 WEG
4. Abwicklung von Versicherungsfällen im Gemeinschaftseigentum; Schadensmeldung;
Auftragsvergabe; Abrechnung mit der Versicherung; Absprache mit den Eigentümern
im Falle der Betroffenheit von Sondereigentum.
5. Überprüfen bzw. veranlassen der Prüfung der Sicherheitseinrichtungen durch
Handwerker, Sachverständige und den techn. Überwachungsdienst. (Aufzug;
Brandschutzeinrichtungen, Rolltore etc.)
6. Allgemeine Verwaltungstätigkeiten wie Telefon- und Schriftverkehr mit den
Wohnungseigentümern, Behörden, Handwerkern und Dritten, für gemeinschaftliche
Belange, soweit sie von der Verwaltung im Rahmen der aufgeführten
Grundleistungen veranlasst wurden.
Teil B ) Besondere Leistungen
1. Jeder Wohnungseigentümer erhält vom Verwalter eine Kopie des
Versammlungsprotokolls. Dies wird ohne Nachweis, an die, dem Verwalter zuletzt
bekannt Adresse, geschickt.
2. Von wichtigem Schriftverkehr erhält der Verwaltungsbeirat eine Kopie um den
Informationsfluss zwischen Verwalter und Beirat zu gewährleisten.
3. Abhaltung von Beiratssitzungen nach Bedarf. Über den Inhalt der Besprechung wird
ein Protokoll gefertigt, welches dem Verwaltungsbeirat in Kopie ausgehändigt wird.
4. Mahnungen und Abmahnungen von säumigen/verantwortlichen Miteigentümern bis
hin zur Einleitung rechtlicher Schritte und Durchführung eventueller gerichtlicher
Maßnahmen nach vorheriger Rücksprache mit dem Verwaltungsbeirat. Der Verwalter
ist zur Erhebung einer Mahngebühr zu Lasten des säumigen Zahlers in Höhe von
2,50 € je Zahlungserinnerung oder Mahnung berechtigt.
5. Veranlassung der notariellen Beglaubigung des Protokolls zur Verwalterbestellung,
falls erforderlich. Kosten der Verwaltung nach Aufwand zzgl. Notarkosten.
6. Neuübernahme der Stammdaten im Rahmen eines Eigentümerwechsels in die EDV.
Anschreiben der neuen Eigentümer unter Hinweis des Nutzen- und Lastenübergangs
und Mitteilung über die fälligen Hausgelder.
Teil C ) Zusätzliche Leistungen
Die unter Teil C genannten zusätzlichen Leistungen sind nicht in der pauschalen
Verwaltergebühr enthalten. Es kann sein, dass durch einzelne Miteigentümer, Dritte oder
durch umfangreiche Instandsetzungen der Gemeinschaft erhebliche Kosten entstehen, die
von vorne herein nicht kalkulierbar sind. Diese Leistungen, wie nachfolgend aufgeführt,

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werden von der Verwaltung oder von eventuell beteiligten Dritten mit der Gemeinschaft
abgerechnet und bei Rechnungsstellung fällig. Diese zusätzlichen Leistungen können an den
Verursacher, sofern dies rechtlich oder durch Beschluss möglich ist, weitergegeben werden.
1. Veranlassungen von Durchführungen größerer Instandsetzungsmaßnahmen welche
über das unter Teil A und Teil B genannte normale Verwaltungsmaß hinausgehen,
werden nach Aufwand der Verwaltung abgerechnet.
(Hinweis: Der Verwalter ist kein Bausachverständiger oder Architekt. Sollte die
Ausschreibung der Arbeiten über die Verwaltung erfolgen, so wird diese in
Zusammenarbeit mit Handwerksfirmen erstellt. Der Verwalter übernimmt für evtl.
Durchführungs- oder Ausführungsfehler im Rahmen einer größeren Instandsetzungs-
oder Sanierungsmaßnahme keine Haftung)
2. Beauftragung und Hinzuziehung von Bausachverständigen oder Architekten nach
Beschluss der Gemeinschaft. Die Abrechnung erfolgt nach Rechnungsstellung der
jeweils beauftragten Personen oder Unternehmen.
3. Lohn oder Lohnnebenkostenabrechnung für Haupt- oder nebenberuflich angestellte
Mitarbeiter der Eigentümergemeinschaft.
4. Evtl. anfallende Kosten des Steuerberaters gehen zu Lasten der
Eigentümergemeinschaft.
5. Bearbeitung von Eigentumswechseln ( z.B. Einholung von Informationen über den
Erwerber, Auskünfte, Einsicht in Grundbuchunterlagen ) und, falls erforderlich,
Verwalterzustimmung bei Verkauf vor dem Notar gemäß § 12 WEG; Kosten nach
Aufwand zu Lasten des Verkäufers.
6. Durchführungen zusätzlicher Eigentümerversammlungen. Kosten nach Aufwand,
jedoch mind. 125,00 €.
7. Ausführungen kleinerer Reparaturen durch unsere Mitarbeiter im Rahmen der
allgemeinen Verwaltertätigkeiten und nach vorheriger Absprache mit dem Eigentümer
oder nach gesonderter Beauftragung
8. Verwaltungskosten welche in den unter Teil C genannten Punkten entstehen werden
wie folgt berechnet:
Personalaufwand nach Zeit.
Verwalter. 31,00 € / Std.
Schreibkraft: 15,00 € / Std.
Portoauslagen: gemäß Postgebühren
Fahrtkosten: 0,30 € / Kilometer
Auslagenersatz: Nachweis durch Belege
Der Gebührenaufwand versteht sich zuzüglich der jeweils geltenden Mehrwertsteuer.
Änderungen dieser Gebührensätze erfolgen in Abstimmung mit der
Eigentümergemeinschaft.
Hinweis: Die gesonderten Gebühren fallen nur bei außergewöhnliche
Aufwendungen, welche nicht im Rahmen der normalen Verwaltertätigkeit abgedeckt
sind, an. Sondervergütungen fallen insbesondere dann an, wenn größere Schäden (
über 5.000,00 € ) für die Gemeinschaft abzuwickeln sind. Des weiteren werden diese
Gebühren nur nach Absprache mit der Eigentümergemeinschaft und deren
Beschlussfassung fällig.
Teil D ) Pflichten der Wohnungseigentümer
Im Rahmen jeder Eigentumsverwaltung hat nicht nur der Verwalter sondern auch der
Wohnungseigentümer Pflichten, welche für einen ordnungsgemäße Verwaltung geregelt sein
müssen.

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Übergabe der Unterlagen
Der Verwaltung sind rechtzeitig vor Beginn der Verwaltertätigkeit sämtliche, die Verwaltung
betreffenden Unterlagen in geordneter Form auszuhändigen. Hierzu zählen für die
ordnungsgemäße Verwaltung insbesondere:
- Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung
- Aktuelle Stammdaten aller Eigentümer (Adressen Telefonnummern, WE-Nr,
Wohnfläche und Miteigentumsanteile )
- Beschlussprotokolle der Eigentümerversammlungen
- Alle gerichtlichen Entscheidungen aus dem WEG - Verfahren
- Vollständige Bau-, Revisions- und Lagepläne
- Alle z.Zt. bestehenden Verträge, die mit Dritten im Namen der Eigentümer
abgeschlossen wurden
- den gültigen Wirtschaftsplan und die letzte Jahresabrechnung
- Vom Beirat geprüfte Belege in geordneter Form einschließlich Geldbestandsnachweis
über gemeinschaftlicher Gelder in spezifizierter Form.
1. Die Eigentümer sind zur Zahlung der jeweiligen Hausgelder bis zum 3. Werktag eines
Monats, kostenfrei auf das von der Gemeinschaft geführte Girokonto verpflichtet. Der
Überweisungsträger muss verwaltungsrelevante Daten enthalten. (Name WE.-Nr.)
2. Dem Verwalter ist die Anzahl der, in der Wohnung lebenden Personen mitzuteilen.
Änderungen der Personenzahlen sind unverzüglich mitzuteilen. Ebenso sind Namen-
und Adressenänderungen unverzüglich an den Verwalter schriftlich mitzuteilen.
3. Schäden am Gemeinschaftseigentum sind unverzüglich durch den Eigentümer
schriftlich an den Verwalter zu melden.
4. Die Eigentümer sind verpflichtet dem Verwalter oder Dritten, nach Terminabsprache,
Zutritt zum Sondereigentum zu gewähren. Dies gilt insbesondere für Ablese-
Überprüfungs- und Instandsetzungsmaßnahmen.
5. Die Eigentümer sind verpflichtet, für die Einhaltung der jeweils gültigen Hausordnung
(sofern vorhanden) zu sorgen. Die Hausordnung der Eigentümergemeinschaft ist als
Bestandteil in eventuell abzuschließende Mietverträge aufzunehmen.
6. Sind mehrere Personen Eigentümer eines Wohnungseigentums, so ist die
Miteigentümergruppe ohne weitere Aufforderung verpflichtet, dem Verwalter
schriftlich einen Bevollmächtigten zu benennen. Diese ist dann berechtigt
Willenserklärungen und Zustellungen, die im Zusammenhang mit dem
Wohnungseigentum stehen, verbindlich für sie entgegenzunehmen und abzugeben.
Gleiches gilt für Miteigentümer, welche sich mehr als 3 Monate im Ausland aufhalten.
7. Der Verwaltung werden Aufwendungen, auch für beauftragte
Verfahrensbevollmächtigte, die bei der Verwaltung entstehen, erstattet. Dies gilt
auch, wenn in der richterlichen Entscheidung keine Erstattung von außergerichtlichen
Kosten angeordnet ist.
13. Bei Veräußerung des Wohnungseigentums tritt der Rechtsnachfolger in den, mit dem
Verwalter geschlossenen Vertrag ein.
Das vorgenannte Leistungsverzeichnis ist auf Wunsch selbstverständlich erweiterbar.
Auch sind wir gerne bereit Wünsche oder Änderung in einem persönlichen Gespräch zu
erläutern und in den Vertrag aufzunehmen.
Wir hoffen dass Ihnen unser Angebot zusagt und würden uns freuen den geschätzten
Auftrag Ihrer Eigentümergemeinschaft entgegen nehmen zu dürfen.
Mit freundlichen Grüßen
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Manfred J. Kirchrath
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(Kaufmann für die Grundstücks- und Wohnungswirtschaft)
(Fachkaufmann für die Verwaltung von Wohnungseigentum)