Wohnungsmarkt und Wohnraumversorgung - donner.at

INSTITUT FÜR FINANZWISSENSCHAFT UND INFRASTRUKTURPOLITIK DER TU WIEN WS 2005/06 

ÖKONOMISCHE ASPEKTE DES WOHNUNGSWESENS VO 267.001 

DR. CHRISTIAN DONNER SEITE 1 

Anm.: Abkürzungsverzeichnis am Ende der VO-Unterlagen 

1 WOHNUNGSWIRTSCHAFT IN DER GESAMTWIRTSCHAFT 

1.1 WIRTSCHAFTLICHE PHASEN 

1.2 BAUWESEN 

a) Wohnungsproduktion (Vorbereitung + Errichtung) 

b) Wohnungskonsumption (Nutzung) 

Gebiet Akteure 

Vorbereitung Bauland (Widmung, 

Erschließung) 

ÖH (Eigentümer) 

Baulanderwerb Grundeigentümer, Makler, ÖH 

Planung, techn. ZT, BT 

Planung, fin. BT, Bank 

Errichtung Wohnbau Bauindustrie, -gewerbe 

Bauleitung ZT etc 

Finanzierung Bank, BSPK, ÖH, BT (Eigenkapital) 

(Vertrieb) Makler, BT 

Nutzung Bewirtschaftung 

Eigentümer, Hausverwaltung, 

(Verwaltung, IH, IS) Imm. Treuhänder, Nutzer 

Finanzierung Bank etc / Eigentümer 

Resultat: Produkt + Beschäftigung / Einkommen (Unternehmen / Mitarbeiter) + 

Steueraufkommen + Ressourcenverbrauch (Land / Baumat.) 

Anteil am BIP (AT) ca 6,0% - 7,5% (relativ hoch - Spanien, Irland noch höher) 

Tiefbausektor: 

Straßen-, Brücken-, Bahnober-, Wasserbau, Energiebauten (Kraftwerke, Netze) 

Hochbausektor: 

Wohnbau, gewerblicher Hochbau, öffentliche Bauten, Sonderbauten 

Tätigkeitsbereiche: Hoch- und Tiefbau, Bauhilfsgewerbe, Ausbaugewerbe 

Beschäftigte: insgesamt ca 240.000 (ca. 8% aller Beschäftigten) 

/ HB-TB Ø ca 20, / Ausbau ca Ø 10 

„Multiplikatoreffekt“; BK ca € 140.000/WE (100 m2) - > ca € 45.000 Lohnsumme 

-> 1,5 Mannjahre / WE




Arbeitsstättenzählung 2001 - vorläufige Ergebnisse 

Arbeitsstätten Beschäftigte 

davon mit ... unselbständig Beschäftigten 

250 davon 

Bezeichnung insgesamt 0 1 - 19 20 - 99 100 - 249 u. mehr insgesamt unselbständig 

insgesamt 351.041 111.963 216.163 19.518 2.434 963 2.918.226 2.621.181 

Anteil Größe 100% 32% 62% 6% 1% 0% 100% 90% 

Bauwesen 21.663 4.268 14.741 2.414 204 36 242.662 221.745 

Anteil Größe 100% 20% 68% 11% 1% 0% 100% 91% 

Anteil Sektor 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 

Hoch- und Tiefbau 6.253 823 3.950 1.314 139 27 115.890 110.390 

Anteil Größe 100% 13% 63% 21% 2% 0% 100% 95% 

Anteil Sektor 29% 19% 27% 54% 68% 75% 48% 50% 

Bauinstallation 6.716 1.209 4.828 623 48 8 68.601 61.829 

Anteil Größe 100% 18% 72% 9% 1% 0% 100% 90% 

Anteil Sektor 31% 28% 33% 26% 24% 22% 28% 28% 

Bauhilfsgewerbe 7.268 1.652 5.188 417 10 1 50.110 42.888 

Anteil Größe 100% 23% 71% 6% 0% 0% 100% 86% 

Anteil Sektor 34% 39% 35% 17% 5% 3% 21% 19% 

Anm: Wichtige Prozentdaten sind fett gedruckt.




2 BESONDERHEITEN DES WOHNUNGSMARKTS / DES GUTES WOHNUNG 

Literatur: 

Donner, Ch. Das Ende der Wohnbauförderung, Wien 1995; Kap. 11, 12 

Donner, Ch. Wohnungspolitiken in der Europäischen Union, Wien 2000; Kap. A 2 

Heuer, J. Handbuch der Wohnungswirtschaft; Hamburg 1984; Kap. 1 

Jenkis, H. Kompendium der Wohnungswirtschaft, München / Wien 1996; Einleitung 

Kühne-Büning, L. / Heuer, J. 

Grundlagen der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft; Hamburg 1994; Kap. 1, 2 

2.1 CHARAKTERISTIKA EINES PERFEKTEN MARKTS 

Markt: Zusammentreffen von Anbieter und Nachfrager an Ort und in Zeit, 

Austausch von Leistungen durch Marktteilnehmer (Akteure) 

extreme Form: elektronische Börse 

perfekter Markt in der Realität nicht vorhanden, Abstraktion zur Erstellung 

ökonomischer Modelle, Fragwürdigkeit derselben, Nachbildung des Verhaltens 

von Marktteilnehmern -> Extrapolation für künftiges Verhalten (zulässig ?), jeweils 

Verhaltensänderung durch neue Info 

2.1.1 uneingeschränkter Wettbewerb der Anbieter 

wenn nicht: -> Monopole, Oligopole, Preisabsprachen, Pseudowettbewerb 

-> überhöhte Preise 

Gleichgewichtsstörungen nur durch Nachfrageänderung 

2.1.2 Nachfragerverhalten rein ökonomisch definiert 

„homo oeconomicus“: individuelle Nutzenmaximierung 

„unsichtbare Hand“ führt (ungewollt) zum größtmöglichen Nutzen für 

Allgemeinheit (A. Smith / 2. H. 18. Jh.) 

in Praxis oft nicht-ökonomische Motive maßgebend, 

individuelle, gruppenunabhängige Entscheidung 

2.1.3 vollständige Marktübersicht der Nachfrager 

wenn nicht: individuell günstigstes Angebot nicht bekannt oder erkennbar -> 

suboptimale Wahl, überhöhter Preis 

2.1.4 Austauschbarkeit / Homogenität der Güter 

Ausweichmöglichkeit auf Ersatzgüter muß vorhanden sein 

Verzicht muß möglich sein; freie Entscheidung 

2.1.5 Unabhängigkeit von anderen Märkten 

2.1.6 hohe Markttransparenz, geringe Transaktionskosten 

umfassende Info allgemein zugänglich, keine oder geringe zwangsläufige 

Nebenkosten mit Kaufentscheidung verbunden 

2.1.7 Markträumung durch Preisanpassung 

durch laufende Preisbildung erfolgt letztlich - zumindest in der Theorie - 

Markträumung: alle angebotenen Güter werden zu den höchsterzielbaren 

Preisen abgesetzt (Gleichgewichtspreis)




Gegenwart: beschleunigte räumliche Ausweitung lokaler Märkte durch EDV, 

Internet, ... -> Auslagerung von Leistungen (v.a. immaterieller / geistige Arbeiter, 

Programmierer, Schriftsteller, Künstler, ) in kostengünstigere Regionen 

(„Globalisierung“), z.B. Übersetzungsdienste, AUA / Indien, intern. Design, ... 

2.2 ABWEICHUNGEN DES WOHNUNGSMARKTS VOM THEORETISCH PERFEKTEN MARKT 

grundsätzliche Besonderheiten „des Wohnungsmarkts“ 

(Summe von Teilmärkten !) im Vergleich mit Märkten anderer physischer Güter 

kontinuierlicher Prozeß 

2.2.1 begrenzte Baulandreserven 

2.2.2 regionale Teilmärkte 

Bauland nicht produzierbar 

Neuwidmungen schränken Freiraum ein 

relative Bedeutung = f (Bevölkerungsdichte) ! 

durch Immobilität der Wohnung: Gesamtmarkt räumlich geteilt -> Marktregionen 

2.2.2.1 Einzugsbereich Wohnen Arbeiten 

2.2.2.2 Lagespezifika 

durch verfügbare Transportmittel und zumutbare Reisezeit definiert 

(Geschwindigkeit, Kosten/Pendlerkarten, Zeitaufwand: 

Waldviertel, USA, MEX, Japan) 

Kostenaspekt gilt auch für andere physische Güter (Einzugsbereich von 

Fertigteilfabriken), Zeitaspekt weniger wichtig, Zunahme der Gütertransporte, 

Ausweitung der Einzugsbereiche; 

aber: „gewohnt wird jeden Tag“ (Grenzformen: Wochenpendler, jap. 

Schlafzellen) 

industrielle Revolution / 2. H. 19. Jh.: 

unmittelbare Nähe Fabrik Arbeiterwohnseidlungen 

Paternalismus, Lohndruck, Werkbindung, ... 

topographische Attraktiva (Grünruhelage, Seegrundstück ! -> Finnland ?), Klima 

(Sonnenstunden, ...) 

Infrastrukturspezifika: Schulen, Einkaufszentren, Freizeitaktivitäten, Marina, ... 

ÖPNV, Individualverkehrsstruktur 

2.2.3 sektorielle Teilmärkte 

2.2.3.1 Rechtsform 

2.2.3.2 Bauform 

durch Heterogenität (div. Attribute) von Wohnungen -> Bildung von 

Marktsektoren 

Eigenheim, Eigentumswohnung, Mietwohnung, Werkswohnung, Dienstwohnung, 

Leihe, ... 

Nutzungsdauer: mehrere Generationen, unbefristet, lang befristet, kurz befristet 

(Ferienwohnung, time-sharing apartment, Hotel), ... 

wegen hoher Eigentumskosten oft zwangsweise Mietnutzung (flexibler) 

Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus (Einliegerwohnung), Doppelhaus, Reihenhaus 

(townhouse), Wohnung in Mehrgeschoßbau, Maisonettewohnung, Loft,




2.2.3.3 Preisklassen 

2.2.3.4 Altbau Neubau 

Hausboot (Hongkong, Amsterdam, San Francisco), Wohnwagen (mobile homes - 

> manufactured homes), Serviceappartements (-> Hotel), time-share units 

(Freizeit), Heime (Studenten-, Rekonvaleszenten-, Pensionisten/Alters-, Pflege- ...), 

Kasernen, Gefängnisse, Friedhof (Gräber, Urnen) 

Preis (Kauf, Miete) absolute Höhe: 

soziale (Einkommens-)Schichtung/Disparitäten; Stratifizierung 

Preis Jahresnettoeinkommen: starke internationale Differenzierung 

Miete Monatsnettoeinkommen: Wohnungsaufwandsbelastung 

nicht beides überall angeboten 

Sonderwünsche nur über Neubau erreichbar 

2.2.4 Info- / Transaktionskosten 

sowohl Infokosten als auch Transaktionskosten für Wohnungen sind hoch: 

geringe Transparenz des Wohnungsmarkts, 

lokale/regionale Märkte stark unterschiedlich, 

seltenes Auftreten Privater als Akteure, 

geltende (Miet-)Verträge, 

Kosten für Mittler (Makler) oder direkter Werbungsaufwand, 

Unsicherheit über Marktgerechtigkeit (nicht: „Gerechtigkeit des Markts“) 

2.2.5 starke Abhängigkeit von anderen Märkten 

Gesamtwirtschaft, vorgelagerte Märkte (Boden-, Kapital-, Baumarkt), 

Mobilitätskosten 

2.2.6 nicht-ökonomische Präferenzen 

Gruppenzugehörigkeit, Statussymbole 

2.2.7 verzögerte Angebotsanpassung 

lange Vorlaufzeiten, meist mehrere Jahre 

schwierige Bedürfnis- (Bedarfs-)Artikulierung durch Endnutzer 

-> schwerfällige Reaktion auf Marktverschiebungen; 

Neubauangebot Preisanpassungen im Bestand 

2.2.8 unvollständige Markträumung 

zu jedem Zeitpunkt partielle Leerstände (notwendige Funktion ! notwendiges 

Ausmaß ?), 

kein statisches Gleichgewicht möglich, 

-> höchstens optimales Fließgleichgewicht 

2.2.9 ökonomische/nicht-ökonomische Zugangsbarrieren 

Mindestgrößen, Mindestausstattungen, hoher Zwangskonsum, hohes 

Barerfordernis (auch bei GWU) 

selektive Zugangsverweigerung durch Anbieter aus sozialen oder ethnischen 

Gründen, etc. 

auch indirekt: „Nachbarn fürchten Wertminderung“




2.2.10 öffentliche Marktinterventionen = Wohnungspolitik 

Ausgleich zwischen (Wohnungs-)Anbietern und -nachfragern meist nicht (nur) 

über den Markt wegen massiver Marktinterventionen der öffentlichen Hand 

(Mietrecht, Wohnbauförderungsrecht, ...) 

2.3 BESONDERHEITEN DES GUTES WOHNUNG 

2.3.1 hoher Preis 

Wohnung: längstlebiges und teuerstes Konsumgut, das ein Haushalt 

üblicherweise nachfragt -> langfristige Finanzierung, geringer Kapitalumschlag 

2.3.2 Heterogenität (hoher Komplexitätsgrad) 

begrenzte Austauschbarkeit, zahlreiche nutzenbestimmende Faktoren: 

Nutzfläche, Grundriß, arch. Qualität, Baualter (Zustand), Ausstattung, Lage 

(Umfeld, Infrastruktur), 

2.3.3 Standortgebundenheit (Immobilität) 

kulturabhängig (Jäger/Hirte [Nomaden] -> Bauer/Bürger), in Europa meist 

seßhafte Bevölkerung 

(Ausnahmen: „Fahrende“, „Zigeuner“ = Bedrohung ? 

Meldepflicht „ordentlicher Wohnsitz“ sonst „U-Boot“, nicht / USA, MEX) 

Alternativen: (autarker) Wohnwagen, Wohnkapsel + „plug-in city“ ?? 

infrastrukturabhängig, Lagequalität 

arbeitsmarktabhängig !! Wertbildung durch Arbeitsplatzangebot 

Baugrunderfordernis (Widmung, ..), 

mindestens Abstellplatz / Dauerparkplatz für mobile homes („trailer park“) 

Marktausgleich im allgemeinen nicht durch Verschieben der Wohnung möglich; 

nur durch Neubau 

2.3.4 Unteilbarkeit des Konsums 

keine inkrementelle Nachfragesteigerung möglich; sprunghafte Veränderungen in 

Stufenform; kaum Möglichkeiten zur Zumietung von weiteren Räumen (außer in 

Untermiete) 

räumliche Anpassung am ehesten im Eigenheim 

2.3.5 Dauerhaftigkeit (Langlebigkeit) 

Wohnung im allgemeinen teuerstes Gebrauchsgut eines Haushalts 

-> Finanzierungssysteme ! 

Wohnung wird im Laufe der Zeit von verschiedenen Haushalten benützt 

in unregelmäßigen Abständen wiederholt auf dem Wohnungsmarkt präsent 

(Funktion des Lebenszyklus' der Bewohner) 

Gesamtnutzungsdauer oft weit über 100 Jahre 

-> geringer Anteil des Wohnungsneubau am Gesamtangebot 

hohe Investition, lange Verwertungsdauer: 

Unsicherheit bei Marktveränderungen! 

geringer Verschleiß bei ausreichender Instandhaltung; (keine AfA / UK !) 

wofür zahlt der Mieter ?




2.3.6 Veränderlichkeit des Leistungsstroms und der Konsumwünsche 

Wohnung nicht Verbrauchsgut, sondern langfristiges Gebrauchsgut 

Nutzen aus der Wohnung: Leistungsstrom „Wohnen“ 

Wohnung bietet zunächst nur ein weitgehend konstantes Leistungspotential, 

tatsächlicher Leistungsstrom abhängig von konkreter Nutzungsform und 

-intensität durch Bewohner 

langsame Änderung des Leistungspotentials durch Alterung 

-> Instandhaltung, Instandsetzung, Modernisierung 

Konsumwünsche ändern sich (Familienstruktur, Arbeit / Wohnung, Einkommen, 

Alter, Gesundheit) 

Wohnung nur begrenzt wandlungsfähig, wenn urspüngliches Potential 

unzureichend oder erschöpft -> Umbau oder Wohnungswechsel (Rollstuhlfahrer) 

bei Verallgemeinerung höherer Leistungspotentiale: 

-> u.U. unnötig hohe Zusatzkosten (barrierefreies Bauen) 

-> u.U. volkswirtschaftlich sinnvoll (Wärmedämmung) 

2.3.7 Lange Produktionsdauer 

umfaßt nicht nur eigentlichen Bau, sondern: 

Finanzplanung, Grunderwerb, arch. Planung, Baubewilligung, 

Ausschreibung/Vergabe, Errichtung, Vertrieb 

2.3.8 Verkauf und Vermietung 

2.3.9 Siedlungsbildung 

siehe sektorielle Teilmärkte 

unterschiedliche Bauherren, Finanzierungssysteme 

Wohnung meist Element einer Gruppe -> Infrastruktur, 

-> Landschaftskonsum, Zersiedelung 

2.3.10 Zwangskonsum -> Wohnung „soziales Gut“ 

da jedermann irgendwie wohnen muß, kann auf „Wohnung“ nicht verzichtet 

werden 

-> Minimalkonsum unausweichlich (starrer Grundbedarf -> Grundrecht) 

wenn über Marktmechanismen (Wirtschaftsgut) für einzelne nicht zu erreichen: 

-> Stützung durch Private oder ÖH nötig („Sozialgut“) 

wie individuellen Anspruch darauf umsetzen ? 

-> div. Wohnungspolitik-Instrumente



DR. CHRISTIAN DONNER SEITE 8




3 WOHNUNGSNACHFRAGE 


Donner, Ch. Wohnungspolitiken in der Europäischen Union, Wien 2000; p.7ff 

Heuer, J. Handbuch der Wohnungswirtschaft; Hamburg 1984; Kap. 1 

Jenkis, H. Kompendium der Wohnungswirtschaft, München / Wien 1996; Kap. 15 


Grundlagen der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft; Hamburg 1994; 

Abschn. 3.3; Kap. 6 

3.1 DEMOGRAPHIE 

Wohnungsnachfrage = ökonomische Umsetzung (Kauf, Miete, ... / Kaufkraft, 

Zahlungsbereitschaft) des kulturell überformten (Höhle, Penthouse, Wohnmobil, ...) 

biologischen Bedürfnisses (Essen, Trinken, Schlafen, ...) Wohnen (Heuer 1984, 

p.86) 

unterscheiden: gedeckte Nachfrage / Bestand neue (zusätzliche) Nachfrage 

(ungedeckter Bedarf / Fließgleichgewicht / Leerstände) 

Wohnmobilität: 

Neu-Nachfrage wegen Wohnwechselzwang (externe Gründe): 

Verlust Wohnung durch Abbruch / Umwidmung / Eigenbedarf Vermieter / 

Vertragsbruch (u.U. intern ausgelöst) 

Wohnwechselwunsch wegen (interne Gründe): 

Familienzyklus / Arbeitsplatz / Wohnkosten / Wohnwert 

USA: mit 18 Jahren (Studenten) Wegzug von Eltern 

(generell) starker Einfluß psychologischer Momente / Ökonomie: 

Entscheidungskriterien: 

- Kenntnis Gegenwart / Einschätzung Zukunft (Kosten / Einkommen) 

- erwartetes Verhalten Dritter (Anbieter / ÖH-Förderungen) 

als Empfänger des Leistungsstroms „Wohnen“: 

Menschen / Haushalten (= Konsumptionseinheit), getrennte Rechnung 

heute selten mehrere Haushalte / Wohnung (Untermieter / Nachkriegszeit, 

Wohngemeineschaften / Studenten) 

-> Nachfrage = Funktion von Zahl der Menschen in bestimmtem Gebiet 

(Pendlergeschwindigkeit -> Einzugsbereich -> regionaler Wohnungsmarkt) 

3.1.1 Bevölkerungsentwicklung 

in W-Europa generell geringes Bevölkerungswachstum (




3.1.2 Bevölkerungs(alters)struktur 

3.1.3 Haushaltsstruktur 

3.2 ÖKONOMIE 

3.2.1 Gesamtstaat 

Altersstruktur „Bevölkerungspyramide“ (Graphik), Sozialstruktur 

Bevölkerungsverluste durch Kriege (direkt / Geburtenausfall); 

Baby-boom / 1960er, Hausfrauen, Studenten, alleinstehende ältere Frauen, 

Erwerbstätige > 60 (/Österreich gering !), ... 

Ausländer: 1971: 2,9 %; 1981: 4,0 %; 1991: 6,8 % (lokal höher); 2003: < 10 % 

Konsumptionseinheit, trotz geringem Bev.wachstum starker Anstieg: 

VZ 1961: 2,3 Mio; 1971: 2,6 Mio; 1981: 2,8 Mio; 1991: 3,0 Mio Haushalte 

Ø Haushaltsgröße: 1961: 3,0; 1971: 2,9; 1981: 2,7; 1991: 2,5; 2001 ? 

starke Zunahme 1-Personen-Haushalte: 

1971: 22 %; 1981: 27 %; 1991: 29 % (Graphik Donner 1995, S. 18f) 

Wien (Großstädte) stark anders: 1991: 41 % (DE, Schweden: zT > 50 %) 

Idealwert Haushaltsgröße ? 3-Generationen-Haus (Kosten) ? 

Nachfrage durch Haushaltsgründung aber auch durch Kinderwegzug (nach 

kleinerer Wohnung) 

Lebenszyklus, Reproduktionsverhalten (Kinderzahl, Zeitpunkt) 

verstärkte Beliebigkeit, individuelle Gestaltung (lifestyle, zB -> Gasometer-City) 

unterscheiden: 

- Bedürfnis (individuell, „kostenlos“ -> „Luftschlösser“); potentiell 

- Bedarf (normiert, abhängig von Gesamtentwicklungsstand); theoretisch 

- Nachfrage (mit Kaufkraft + Zahlungsbereitschaft) real 

allg. wirtschaftliche Entwickung; 

Betrachtungshorizont (EU, staatlich, regional, ...) 

BSP/Ew; Definition: Σ Güter/Leistungen zu Marktpreisen, 

nominelle/reale Veränderungen, 

Österreich: hohes BSP / intern. Vergleich (Kaufkraftparität ?); 4. Stelle in der EU 

kontinuierliche Steigerung BSP/Ew (+ Produktivität); Sinnhaftigkeit ? 

(Produktion -> Verbrauch -> Wohlstand -> Wohlbefinden !) 

Leben Verschuldung !? (EU-Grenzwert 60 % BSP) 

Kapitalmarkt wichtig wegen Hypothekardarlehen-Zinssatz 

u.U. Rationierung von Krediten, wenn Nachfrage zu groß 

3.2.2 Personeneinkommen / Haushaltseinkommen 

Bedürfnis + Kaufkraft -> reale Nachfrage 

Kaufkraft = Einkommen + Vermögen/Ansparen (+ Kredit/Absparen: -> EIN- 

Minderung) 

regionale Streuung in AT gering (ca ± 10 %) 

soziale Streuung: 1. Quartil 70 %, 3. Quartil 140 % von Median; leicht steigend 

Einkommensverteilung / Lorenz-Kurve; Gini-Koeffizient (meist um 0,5) 

Extremfälle veranschaulichen




3.2.3 Konsumpräferenzen 

3.3 PROGNOSEN 

3.3.1 Bedarfsprognosen 

3.3.1.1 Normen 

3.3.1.2 Bedarfsträger 

3.3.1.3 Methoden 

a) Konsumieren b) Investieren c) Sparen 

Wohnung = a), b) ? Steuerrecht ! Arbeit / Wohnung (Freiberufler) 

Konsum: Wohnung, Kleidung, Nahrung, Freizeit, Bildung, Transport, ... 

Wohnkonsum nicht beliebig komprimierbar -> freies Resteinkommen ?! 

Wohnungsaufwand / Haushaltseinkommen = Belastung 

(Mindest-, Ideal-, Höchstwerte ? sinnvoll ?) 

real meist 10 - 30 % 

Einkommens-Elastizität Wohnungsaufwand ?? 

Schwabe'sches Gesetz: fallende Belastung bei steigendem Einkommen 

nur bei gleicher Sozialgruppe (?) 

Preis/Einkommen-Verhältnis auch regional nicht immer konstant 

Methoden zur Abschätzung künftiger (Wohnungs-)Bedürfnisse, 

(Wohnungs-)Bedarfe, (Wohnungs-)Nachfrage ? 

Fortschreibung erkennbarer Trends; konstante Rahmenbedingungen ? 

Punktwolke -> Kurvenform 

Lineare Regression, exponentiell, J-Kurve, S-Kurve, .. ? 

ökonomische Prognosen (Modelle) Wetterprognosen: 

riesige Datenmengen, Komplexität, welche Faktoren wesentlich ? 

Risken: 

„EDV-Begeisterung“ ? 

Bevölkerungsprognosen (Migration) / ÖSTAT 

nach Grenzschließung stark revidiert, 

PROGNOS Bevölkerungsentwicklung / D / 80er: mehrfach korrigiert 

Grundlage für Wohnungspolitik ? Trends hinnehmen, steuern ? 

Einfluß ökonomischer Hintergrund (staatlich, individuell) 

Fazit: 

Ergebnisse weit schwankend; oft Ausdruck von Wunschdenken; 

Katastrophenszenarien („Atemlosigkeit“ der Wissenschaft/Politik) 

Trendrichtung wichtiger als Quantifizierung 

notwendig: laufende Beobachtung realer Verhältnisse ! 

normative Festlegung, „Rechenwerke“, hohe Unsicherheit (polit. Veränderungen - 

> Wanderungsbilanz), bedingt aussagekräftig 

Wohnungen / Haushalt ; Wohnräume / Haushalt ; Nutzfläche / Wohnung; 

Ausstattung; Rechtsform; Wohnungsaufwand; 

Haushalte, Haushaltsgrößen; Trends 

Nachholbedarf 

akkumulierte Unterversorgung; 

quantitativ, qualitativ




3.3.2 Nachfrageprognosen 

3.3.2.1 quantitative 

3.3.2.2 qualitative 

Ersatzbedarf 

Abbruch, Zusammenlegung, Umwidmung 

insg. ca 0,5 bis 1,5 % pa 

Neubedarf 

demographische Faktoren 

differenzieren nach Wohnungsgrößen 

Funktionsreserve 

Mieterwechsel, Instandsetzung, Modernisierung 

auch abhängig von Mobilität 

insg. ca 2,0-3,0 % Wohnungsbestand 

Nicht-Hauptwohnsitze 

Zusatzbedarf, stark variabel, ökonomisch bedingt 

statistisches Erfassen individuellen Nachfrageverhaltens, 

extrapolierfähige Formel, Ergebnis für Anbieter wesentlich 

Makroökonomie: aggregierte Daten 

Haushalte, Haushaltsgröße, Einkommen, Wohnungsaufwand 

Mikroökonomie: charakteristische Daten 

Haushaltsstruktur, Bewohneralter, Wohnungsaufwand, 

Zukunftsforschung, was-wäre-wenn, Szenarien




4 WOHNUNGSANGEBOT 


Donner, Ch. Wohnen ... und was es kostet, Wien 1990, Kap. 9 

Donner, Ch. Das Ende der Wohnbauförderung, Wien 1995; Kap. 2 




Grundlagen der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft; Hamburg 1994; Kap. 3 

Gesamtwohnungsangebot: Wohnungsbestand + Wohnungsneubau 

Wohnungsangebot / Wohnungsbestand muß bewirtschaftet werden (erhalten, 

erneuert, verändert -> angeboten) 

laufende Bewirtschaftung direkt durch Eigentümer oder indirekt durch 

professionelle Bewirtschafter (Hausverwaltung, Immobilientreuhänder, 

Wohnungsunternehmen) 

Neubau meist ca 1 - 2 % des Bestands, oft als # Wohnungen / 1.000 Ew 

langsame Anpassung an Nachfrageveränderungen, 

auch wegen Produktionsdauer -> Schwierigkeit antizyklischer Wohnungspolitik 

neues Wohnungsangebot entsteht durch Zusammenwirken von: 

Bauträger - Planer - Bauunternehmen - Kreditgeber 

Kombination: Baugrund + Planung + Kapital + Organisation + Bauwerk 

Neubau-Angebot / Vertrieb direkt durch Eigentümer oder indirekt durch Makler 

damit -> Bestand 

4.1 RECHTSFORM / VERFÜGUNGSRECHTE 

4.1.1 Volleigentum (EH) 

Recht zu veräußern, nutzen, anderen überlassen, verändern, zerstören 

4.1.2 Anteilseigentum / Wohnungseigentum (WET) 

Kombination von exklusivem Nutzungsrecht an Teil des Gebäudes (Wohnung) 

und Miteigentum an Boden und an gemeinsamen Bauteilen 

Recht zu veräußern (übertragen), nutzen, anderen überlassen, 

Recht zu verändern nur beschränkt 

Recht zu zerstören nur gemeinsam 

„vertikales WET“: Eigentumswohnung; (CH: „Stockwerkseigentum“) 

„horizontales WET“: Reihenhaus; (nicht = Gruppenbauweise) 

auch: mehrere Wohnbauten auf gemeinsamem Grundstück 

(Zwischenformen mit gemeinsamer Grenzmauer / BE, FR) 

4.1.3 Gemeineigentum (GenWE) 

Kombination von exklusivem Mietnutzungsrecht an Teil des Gebäudes 

(Wohnung) und Anteil an der Genossenschaft, in deren Eigentum Boden und 

Bauwerke 

Recht zu nutzen,




4.1.4 Teileigentum 

Recht zu veräußern (übertragen) und anderen zu überlassen: u.U. beschränkt 

Recht zu verändern: nur beschränkt 

Recht zu zerstören: nur gemeinsam als Genossenschaft 

„progressives“ WET, schrittweiser Erwerb 

stufenweiser Übergang von Miete zu Eigentum (Komplementäreigentümer nötig) 

„shared ownership“ 

4.1.5 Nicht-Eigentum (MWE) 

4.1.6 Sonderformen (div.) 

Nur Recht zu nutzen, gegen Entgelt (Miete) 

oft zeitlich begrenzt, Miete u.U. variabel über Zeit 

auch Untermiete: räumlich begrenzt 

Dienst- und Werkswohnungen 

entgeltfreie Wohnungen 

Heimwohnungen 

„Mischhäuser“ = Gebäude mit Wohnungen unterschiedlicher Rechtsformen 

4.2 WOHNFORMEN / GEBÄUDEGRÖSSEN / WOHNUNGSGRÖSSEN 

bauliche Erscheinungsform 

Preis -> Prestige ? 

Nutzungsdifferenzierung / Haushaltsstruktur 

Lage / Infrastruktur 

Dichte (Siedlungsdichte) / Bodenverbrauch -> Ökologie 

4.2.1 Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus 

größte Gestaltungsfreiheit, höchste Kosten -> Prestige 

größte Unabhängigkeit von Nachbarn 

u.U. hohe Energiekosten 

u.U. hoher Bodenverbrauch 

4.2.2 Verdichteter Flachbau 

4.2.3 Reihenhaus 

4.2.4 Geschoßwohnung 

geringerer Bodenverbrauch 

Atriumhaus, Gruppenbauweise 

individueller Freiraum 

sparsamste Form des „Einfamilienhauses“ 

geringerer Boden- und Energieverbrauch 

gemeinsame Mittelmauer zur Kostensenkung 

technisch einfach 

bodensparend, z.T. mit Technisierung (Aufzüge etc.) erkauft 

abnehmender Grenznutzen bei Hochhäusern 

StB: „dichte Packung“ ermöglicht mehr lokale Infrastruktur (z.B. Schwimmbad) zu 

erträglichen Kosten




Politik dichter Bebauung: NL SE UK 

4.2.5 Wohnzellen / Hotel, Heim, Asyl, etc. 

Sonderformen, aber u.U. auch Langzeitwohnen 

Alte, Pflegebürftige, Immigranten, Mönche/Nonnen, Gefangene 

4.3 BAUTRÄGER / INTERESSENLAGE 

4.3.1 Physische Personen 

4.3.2 Juristische Personen 

direkte / indirekte Investoren, Umsetzer, Risikoträger, Verwerter 

kurz- oder langfristig 

Gliederung nach (meist) abnehmendem Gewinnstreben 

in der Regel gewinnorientiert 

u.U. weniger marktkonform ausgerichtet, flexibler 

häufig als Pensionskapitalinvestition 

bei geringer Wohnungszahl: Selbstverwaltung, „keine Verwaltungskosten“, 

persönlicher Kontakt, geringere Rendite ok 

wenn mehr Wohnungen -> Hausverwalter, ähnlicher 3.3.1 

Gesellschaften, Institutitonen 

in der Regel gewinnorientiert 

Wohnungsunternehmen (Töchter von Banken, Versicherungen, Industrie, ..) 

meist anonymes Verhältnis 

4.3.3 Wohnungsunternehmen mit Gewinnbeschränkung (Gemeinnützigkeit) 

4.3.4 Genossenschaften 

4.3.5 Öffentliche Hand 

stark abhängig von rechtlicher Grundlage 

beschränkt gewinnorientiert 

oft Gewinnerzielung frei, aber Ausschüttung limitiert 

Kontrolle durch wen ? 

stark abhängig von rechtlicher Grundlage und Größe 

mehr nutzenorientiert 

Verwertungsbeschränkung für Nutzerrechte ? 

mögliche Änderung im Zeitablauf 

in der Regel nicht gewinnorientiert 

u.U. reale Subventionen 

a) für öff. Angestellte / Beamte 

b) für Allgemeinheit




4.4 BAUALTER 

4.4.1 Neubau 

4.4.2 Bestand 

sukzessive Alterung, stufenweiser Kategoriewechsel, letztlich Abbruch 

sinkende %-Anteile durch Bestandsausweitung und 

durch Abbruch, Umnutzung, Zusammenlegung 

größte Freiheit, meist höchste Preise (abh. von Lage / Bodenpeis) 

nur geringe relative Größe (ca 1,0 - 1,5 % des Wohnungsbestands) 

deckt Ersatzbedarf + neue Nachfrage 

wenn ungenügend -> Überalterung des Bestands 

Neubau / AT: (gerundete Werte) 

70er 80er 90er 

gesamt / 1.000 WE 50 40 bis 60 

WE / 1.000 Ew 6,7 5,2 bis 7,0 

in % des Bestands 1,8 1,3 1,8 

weitaus überwiegendes Angebot 

historisch / rechtlich / ökonomisch bedingte Struktur 

4.4.3 Erneuerung / Modernisierung 

4.5 AUSSTATTUNG 

Reinvestition bis Neuzustand oder darüber hinaus 

dadurch wieder Höherstufung von Altbestand 

technische Komfortmerkmale (Leitungswasser -> Warmwasser -> WC -> Dusche -> 

Badezimmer -> ZH -> Telefon -> Internet -> ??) 

Unterschreiten Mindest-AUS -> „Substandard“, Wandel / Zeit 

AT: Klassifizierung A – D 

4.6 MARKTINTERVENTIONEN 

4.6.1 Förderungen 

öffentliche Hand beeinflußt Wohnungsangebot durch (Information), Anreize und 

Einschränkungen 

geförderte // nicht geförderte Wohnungen (/AT kaum !) 

unterscheiden nach Rechtsform-Sektor, Tatsache, Ausmaß, Dauer 

4.6.2 Verwertungsbeschränkungen 

unterscheiden nach Rechtsform-Sektor, Tatsache, Ausmaß, Dauer 

4.7 STRUKTUR DES ÖSTERREICHISCHEN WOHNUNGSBESTANDS 

Resultat von Wohnungsmarkt + Wohnungspolitik 

Rechtsform, NFl / P, BALT, AUS (Graphiken AT 1971-91)




Versuch der graphischen Darstellung einer Wohnungsbestandsstruktur nach Rechtsform




Tab. 1 - 1: WOHNUNGSBESTAND 

ÖSTERREICH 

Jahr 1971 1981 1991 1971 1981 1991 

Bevölkerung absolut Zunahme in Prozent 

Einwohner / 1000 7.500 7.569 7.813 1 3 

davon Österr. 7.281 7.265 7.280 0 0 

Ausländer 219 304 533 39 75 

Wohnungsbestand in 1000 WE Zunahme in Prozent 

Gesamtzahl 2.666 3.052 3.393 14 11 

Hauptwohnsitze 2.432 2.691 2.968 11 10 

Nebenwohnsitze 0 0 152 

Ferienwohnungen 0 0 202 

andere 234 361 71 

Nicht-HWS insgesamt 234 361 425 54 18 

Hauptwohnsitze Zunahme in Prozent 

Personen in 1000 7.305 7.447 7.660 2 3 

Ges.-WFl / 1000 m2 160.500 210.000 252.728 31 20 

Ø WFl / WE 66 78 85 18 9 

Ø P / WE 3,00 2,77 2,58 -8 -7 

Ø WFL / P 22 28 33 28 

17 

Ø WR / P 0,9 1,1 1,2 17 15 

Anzahl WR in 1000 WE Anteile in Prozent 

gesamt 2.432 2.691 2.968 100 100 100 

WE mit 1 WR 527 424 346 22 16 12 

WE mit 2 WR 749 750 738 31 28 25 

WE mit 3 WR 569 723 843 23 27 28 

WE mit 4 WR 282 412 538 12 15 18 

WE mit 5 WR 157 211 283 6 8 10 

WE mit 6 -> WR 148 171 220 6 6 7 

Ø WR / WE 2,7 2,9 3,1 

Ausstattung in 1000 WE Anteile in Prozent 

gesamt 2.432 2.691 2.968 100 100 100 

I (A) 359 1.194 1.995 15 44 67 

II (B) 929 883 492 38 33 17 

III (C) 409 235 144 17 9 5 

IV+V (D) 735 379 337 30 14 11 

gew. Mittelwert 2,6 1,9 1,6 

Bauperiode in 1000 WE, ohne "unbekannt" Anteile in Prozent 

gesamt 2.432 2.691 2.968 100 100 100 

-> 1918 1.053 786 674 43 29 23 

1919 - 1944 360 319 303 15 12 10 

1945 - 1960 504 458 436 21 17 15 

1961 - 1970 515 532 538 21 20 18 

1971 - 1980 0 596 548 0 22 18 

1981 -> 0 0 467 0 0 16 

Rechtsform in 1000 WE Anteile in Prozent 

gesamt 2.432 2.691 2.968 100 100 100 

EH 890 1.053 1.174 37 39 40 

ETW 111 227 310 5 8 10 

MWE / PRI+JUR 672 607 522 28 23 18 

MWE / GKÖ+GBV 460 534 627 19 20 21 

DIV 230 267 334 9 10 11 

unbekannt 69 3 1 3 0 0 

Haushaltsgröße in 1000 WE Anteile in Prozent 

gesamt 2.432 2.691 2.968 100 100 100 

1-P-HH 540 723 861 22 27 29 

2-P-HH 648 704 818 27 26 28 

3-P-HH 444 473 526 18 18 18 

4-P-HH 358 412 450 15 15 15 

5+P-HH 442 379 313 18 14 11




ÖSTERREICH 

1971 1981 

0 

1991 

WIEN 

1971 1981 

0 

1991 

BURGENLAND 

1971 1981 

0 

1991 

100 

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30 

20 

10 

100 

90 

80 

70 

60 

50 

40 

30 

20 

10 

100 

90 

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70 

60 

50 

40 

30 

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10 

P 

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T 

P 

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N 

T 

P 

R 

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Z 

E 

N 

T 

Graphik 1 - 5: 

RECHTSFORM IM 

WOHNUNGSBESTAND 

Eigenheime 

Eigentumswohnungen 

Mietwohnungen (PRI + JUR) 

Mietwohnungen (GKÖ + GBV) 

diverse Rechtsformen 

Quelle: HWZ 1971, 1981, 1991 

Eigentumsformen (EH + ETW) bilden mehr 

als die Hälfte des Bestands (ohne diverse 

Rechtsformen). 

Starke regionale Unterschiede des 

Eigenheimanteils: 

Im B rund 75 %, in W nur 6 %. 

Eigentumswohnungsanteil nimmt zu, 

Mietwohnungen nehmen relativ ab. 

Mietwohnungen in Ö stehen zu 

55 % im Eigentum von GKÖ + GBV sowie zu 

45 % im Eigentum juristischer + physischer 

Personen. 

KÄRNTEN 

1971 1981 

0 

1991 

100 

90 

80 

70 

60 

50 

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30 

20 

10 

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ÖSTERREICH 

1971 1981 

0 

1991 

WIEN 

1971 1981 

0 

1991 

BURGENLAND 

1971 1981 

0 

1991 

110 

100 

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20 

10 

110 

100 

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40 

30 

20 

10 

110 

100 

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50 

40 

30 

20 

10 

Q 

U 

A 

D 

R 

A 

T 

M 

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Q 

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A 

D 

R 

A 

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M 

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T 

E 

R 


NUTZFLÄCHE IM 


Nutzfläche pro Wohnung 

Nutzfläche pro Person 

Quelle: HWZ 1971, 1981, 1991 

Zunahme der durchschnittlichen Nutzfläche pro 

Wohnung zwischen 1971 und 1991 

von 66 auf 85 m2 (+ 29 %). 

Größte Nutzflächen im B: über 100 m2. 

Geringste Nutzflächen in W: unter 70 m2. 

Zunahme der durchschnittlichen Nutzfläche pro 

Person von 22 auf 33 m2 (+ 50 %). 

Nutzfläche pro Person 1991 für alle Bundesländer 

weitgehend gleich. 

KÄRNTEN 

1971 1981 

0 

1991 

110 

100 

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20 

10 

Q 

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A 

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E 

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ÖSTERREICH 

1971 1981 

0 

1991 

WIEN 

1971 1981 

0 

1991 

BURGENLAND 

1971 1981 

0 

1991 

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10 

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10 

100 

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30 

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10 

P 

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T 

P 

R 

O 

Z 

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N 

T 

P 

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Z 

E 

N 

T 


BAUPERIODEN IM 


1981 -> 

Quelle: HWZ 1971, 1981, 1991 

Durch Ausweitung des Gesamtbestands und 

Abbruch, Zusammenlegung und Umwidmung 

von Altwohnungen Rückgang des Anteil alter 

Wohnungen. 

1991: 

1971-1980 

1961-1970 

1945-1960 

1919-1944 

bis 1918 

Ein Drittel des Bestands bereits jünger als 20 

Jahre. 

Nur mehr weniger als ein Viertel des Bestands 

vor 1919 errichtet. 

In W : geringerer Wohnungsneubau und noch 

mehr als ein Drittel vor 1919 errichtet. 

KÄRNTEN 

1971 1981 

0 

1991 

100 

90 

80 

70 

60 

50 

40 

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10 

P 

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ÖSTERREICH 

1971 1981 

0 

1991 

WIEN 

BURGENLAND 

100 

1971 1981 

0 

1991 

1971 1981 

0 

1991 

90 

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100 

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10 

P 

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100 

90 

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70 

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50 

40 

30 

20 

10 

P 

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Z 

E 

N 

T 

P 

R 

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Z 

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T 


AUSSTATTUNG IM 


Kategorie A 

Kategorie B 

Kategorie C 

Kategorie D 

Quelle: HWZ 1971, 1981, 1991 

Umfassende Standardanhebung im Bestand 

und Neubau mit Höchststandard resultieren 

1991 in zwei Drittel Kategorie A. 

Bester Durchschnittsstandard in S und V. 

Substandard (ohne WC und/oder Wasser) 

in Ö noch immer 11 %, in W aber 19 %. 

Starker Rückgang des Substandardanteils 

1971-81; seither scheinbar nur geringere 

Verbesserungen da Neudefinition von 

"Substandard" in HWZ 1991. 

KÄRNTEN 

1971 1981 

0 

1991 

100 

90 

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20 

10 

P 

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5 BODENMARKT 


Binder, B. et al. Bodenordnung in Österreich, Linz 1990 

Donner, Ch. Wohnen ... und was es kostet, Wien 1990, Abschnitt 4.1 

Donner, Ch. Das Ende der Wohnbauförderung, Wien 1995; Kap. 11, 12 





Bodenmarkt = vorgelagerter Markt für den Wohnbau 

(auch für temporäre Nutzung) unerläßlich: 

techn. geeignetes Bauland in angestrebter Lage 

80 % wünschen Eigenheim oder Eigentumswohnung 

Steuerung Ausmaß + Art der Bodennutzung / Preis + Regeln (Einschränkungen) 

5.1 SPEZIFIKA DES GUTES GRUND UND BODEN 

unvermehrbar, unzerstörbar, immobil, heterogen 

normal: keine Wertminderung; einzige wertbeständige Anlageform (?) 

Rechtsgegenstand, Wirtschaftsgut, Produktionsfaktor 

Rechtsform: 

früher: 

Dorfgemeinschaft (Allmende, MEX: „ejido“) = temporäres individuelles Nutzrecht 

// „gottgegebene Herrschaft“ -> Lehen (auf Lebenszeit) 

heute: 

Alleineigentum; Erbbaurecht; Wohnungseigentum = Miteigentum (Anteile) // 

Genossenschaften, 

aber „Sozialpflichtigkeit des Eigentums 

Enteignung im öffentlichen Interesse möglich -> Entschädigung Marktwert 

nicht für Wohnungspolitik (Ausnahme: StE) 

auch: unentgeltliche Abtretung für Anlage von Straßen etc. (Wertsteigerung) 

zT faktische Verfügung über Land durch widerrechtliche Inbesitznahme 

(Entwicklungsländer, S-Europa) 

rechtliches Bauland entsteht aus 

- beschränktem Naturvorrat 

- Verwaltungsakt 

- techn. finanzieller Außenleistung 

Gesamtterritorium AT -> Dauersiedlungsraum < 50 % (Berge, Gewässer, Wälder) 

Gesamtgrundbesitz: 1/5 öffentliche Hand, vor allem Bund ! 

4/5 Private, davon 2/3 phys. Personen, aber nur 2,5 % bebaute Grundstücke




5.2 BODENWERT / BODENRENTE / BODENPREIS 

5.2.1 Bodenwert 

5.2.2 Bodenrente 

5.2.3 Zusammenhang 

5.2.4 Bodenpreis 

Boden kein eigener Wert (primär) 

nur Sekundärwerte (Außenleistungen) der Gemeinschaft + Kaufkraft Aller 

auch „Schönheit“ (Umgebung) ist nur bei Erreichbarkeit wertvoll 

Bauland immer knapp und teuer; 

Faktoren des Bodenwerts (Verkehrswert, gemeiner Wert): 

- allg. rechtlich-ökonomische: 

Eigentumssicherheit, Besteuerung, Wirtschaftsentwicklung, alternative 

Anlagemöglichkeiten 

- Nachfrage (Kaufkraft): 

Bevölkerung(-sentwicklung), Einkommen (Arbeitsplätze, Löhne) 

- Drei Eigenschaftskategorien / Faktoren (jeder muss > 0 sein): 

physisch: Lage, Topographie, Größe 

infrastrukturell: Erreichbarkeit, Ausstattung 

rechtlich: Widmung, Nutzungsintensität, Befristung 

(Skizze CHD; Preis = Prismavolumen) 

Werte (Preise) durch Planung + Nachfrage geschaffen ! 

DE: Diskussion: enge Widmung -> hohe Preise ! 

Bodenwert Bodenrente (Nutzungspreis) Bodennutzung 

analog Kapitalzinsen, daher auch "Bodenzins", "Mietzins" 

Entstehen der Bodenrente: Nutzbarkeit, Knappheit 

Theorie: David Ricardo (18.Jh.) Differentialrente nach Ertrag, 

auch f (Lage) 

kostenlose Abgabe von Land / USA 19. Jh. „Homestead Act“ (bis zu 160 acres = 

ca 70 ha) pro Familie, musste >= 5 Jahre bewohnt werden 

Bodenwert = Grundrente / (Liegenschafts-)Zinssatz (formal) 

CHD: nicht Barwert-Summe aller künftigen Nutzungsentgelte 

wenn nominell konstant: Summe = Reziprokwert von Zins-(Inflations-)satz 

Barwertfaktor a = (q n - 1) : (q - 1) : q n -> 1 : (q - 1) 

Zahlungsstrom: Barwerte von Kaufpreis und erwarteten laufenden Erträgen + 

Enderlös; ergibt nominellen internen Zinsfuß (IZF), 

vergleichen mit Kreditzinsen, Opportunitätsrate, ... 

alle netto, nach Steuer(-vorteile-)n ! 

daher: erreichbarer Preis durch Erträge bestimmt 

hoher Preis, weil hohe (mögliche) Mieten !! nicht umgekehrt 

Grundrente auch durch Steuerrecht (ESt, GSt, ErbSt) und 

Wertsteigerungserwartungen mitbestimmt 

-> Schätzwert: Vergleichs-, Ertrags-, Sachwert (s. später) 

Preis = letztlich immer subjektive Bewertung 

höchste Preise: meist tertiäre Nutzung, dann Wohnung, dann Gewerbe/Industrie




5.3 VERBRAUCH 

5.4 MOBILITÄT 

5.5 GRUNDBUCH 

da Wohnungsneubau immer starke Ausschläge bei Nachfragevariationen -> starke Preisänderungen 

wegen mangelnder individueller Marktübersicht: 

Gutachterausschüsse / DE 

- Bodenrichtwert 

- Liegenschaftszinssätze 

- Kaufpreissammlung 

Gesamtverbrauch: Balance Freiland Bauland 

Effekt verstärkt durch Zersiedelung (disperses Bauen) 

"optischer Verbrauch", qualitativer Sprung ("Kippeffekt") 

umso empfindlicher, je knapper Restland 

abhängig von Tradition (Dichte ...) 

Verbrauch drosseln durch (-> Bodenpolitik): 

strikte Planung; strenge Kontrolle (keine Amnestien !); 

Mindestdichten (-> Preise) 

Marktverfügbarkeit gewidmeten Baulandes 

Horten: sichere Kapitanlage; Wertsteigerung; künftige Bauvorhaben 

Spekulation: Definition ?, Marktwirksamkeit 

Statistische Erfassung Grundverkehr nur 1977-94: Flächen, Preise 

ca 1,3 % aller Liegenschaften pro Jahr übertragen 

nicht in allen Ländern, zB Griechenland, jetzt in Arbeit 

auch ) EDV, Fernabfrage möglich (Gebühr) 

keine Abfrage nach Personen (Datenschutz !) 

Bestandteile Hauptbuch: 

Blatt A: Beschreibung Liegenschaft: Bezirksgericht, Ausmaß, Nutzungskategorie (+ 

verbunde Rechte an anderen Grundstücken) 

Blatt B: Eigentümer 

Blatt C: Belastungen (Reallasten = Servitute, Pfandrechte = Hypotheken) 

+ Grundbuchsmappe, Urkundensammlung (nicht EDV) 

Kaufvertrag notar. beglaubigt -> Einverleibung / Grundbuch 

allf. Genehmigungspflicht für Kauf bei Ausländern 

gegen Doppelverkauf: Rangordnung ! -> Grundbuch „gesperrt“




5.6 GEBÜHREN, ABGABEN 

gesamt ca 10-15 % Kaufpreis 

Grunderwerbsteuer 3,5 %; Gerichtsgebühr 1,0 %, 

RA, Treuhänder, Makler (< 4,0 %), div. 

5.7 MARKTPREISE FÜR BAULAND 

für EFH / Wien: 

€ 150-200 / m2 (22. Bez.) bis € 600 / m2 (19 Bez.) 

andere BL: 

€ 20-40 (S-Burgenland) bis € 600 (Innsbruck) 

für geförderten Mehrgeschoßbau / Wien ca € 250 / m2 NFl 

Ø-Werte / Nord-D: ca € 100,-/m2, / München > € 1000,-/m2 !! 

Bodenpreis in teuren Regionen oft gleich Baukosten für Eigenheim !!




6 WOHNBAUFINANZIERUNG UND REINVESTITIONEN IM WOHNUNGSBESTAND 


Donner, Ch. Wohnen .. und was es kostet, Wien 1990; Abschnitt 4.3 

Donner, Ch. Das Ende der Wohnbauförderung, Wien 1995; Kap. 6 





neues Wohnungseigentum sehr teuer: 

Ø Baukosten ca € 1.500/m2 + USt + Grundstück = ca € 2.000-2.500/m2 

/ AT, DE: meist 6-10faches Jahres-HHEIN (€ 23.000-25.000) 

sehr langlebiges Gebrauchsgut, Amortisation nur langfristig möglich 

Amortisation direkt durch Darlehenstilgung (Wohnungseigentum) oder indirekt 

durch Miete (Mietwohnung) 

2. Stelle: PKW, Wohnungseinrichtung, ... 

Mietwohnungsinvestor erhofft langfristig Nettoertrag, zumindest sicheres 

Einkommen (früher als „Pension“) 

6.1 FINANZIERUNGSKREISLÄUFE 

was ist Geld ? Tausch (punktuell), Wertaufbewahrung (ständig) 

Kaufkraftverschiebung entlang Zeitachse 

Kredit (Darlehen) gegen Schuldschein IOU („I owe you“) 

Umkehrung nach Rückzahlung 

Wohnbau: 

getrennte Finanzierung vor und nach Wohnungsbezug 

verschiedene Kredit-(Darlehens-)nehmer, verschiedene Risken 

(Graphik KOSTAUFW) 

6.1.1 Vor-, Zwischenfinanzierung 

6.1.2 Dauerfinanzierung 

normaler Bankkredit, meist 2-5 Jahre 

im allgemeinen riskanter durch lange Vorlaufzeit: 

Grunderwerb, Planung, Finanzierung, Bauherstellung, Vertrieb 

uU veränderte Nachfrage-Situation bei Fertigstellung 

Hauptfinanzierung: lange Laufzeit (20-30 Jahre) 

Risiko = f (Marktsituation) 

Darlehensschuldner bei Mietwohnungen = Eigentümer 

aber / geförderten Wohnbau: faktisch Nutzer !! -> Entschuldungsgewinne / 

Restnutzungsdauer 

6.2 KAPITALMARKTFINANZIERUNG (KM) 

Kreditgeschäft = 

Geldverleihgeschäft (Zinsen) + Versicherungsgeschäft (Risikoprämie) ! 

(Fristen-)Transformation: Kapital Investition 

Risiko durch lange Laufzeiten erhöht -> Risiko teilen, untersch. Prämien 

Risiko durch Realkredit reduziert: Hypothek




6.2.1 Hypothekenbanken 

6.2.2 Banken / Sparkassen 

6.2.3 Bausparkassen 

6.2.4 Wohnbaubanken 

6.2.5 Eigenmittel 

üblicher KM-Finanzierungs-Mix / AT: 

60 % 1. Hypothek, 20-25 % 2. Hypothek, Rest Eigenmittel (auch BSPK- 

Ansparleistung) 

Sicherheit durch begrenzte Beleihung und Grundbucheintragung im 1. Rang 

"Realkredit"; "mündelsicher" 

Beleihungswert < Kaufpreis ! 

Beleihungsverhältnis (LTV) meist ca 60-80% 

Refinanzierung durch Pfandbriefe 

Bindung: früher 30-40 Jahre mit festem Zinssatz (in DE + 1 % Tilgung), 

ideal: gleiche Bindungsfristen 

heute: 5-10 Jahre -> „Abschnittsfinanzierung“ 

Grundbucheintragung im 2. Rang 

Schwankungen KM-Zinssatz: 

heute variable Zinsen üblich, in Hochzinsphasen vom Schuldner bevorzugt 

in Niedrigzinsphasen von Banken -> 100 % - Finanzierung angeboten 

später wegen höheren Risikos (Preisverfall, Arbeitslosigkeit) wieder storniert 

Refinanzierung durch (gebundene) Spareinlagen uä 

AT: S-BSPK, Wüstenrot, Allgemeine BSPK, Raiffeisen, Hypo 

DE: 13 öffentliche, ca 35 private Bausparkassen 

keine Geldschöpfung, Darlehen nur aufgrund Einlagen 

(nahezu) unabhängig von KM-Zinssätzen 

Einlagen fix 2,5 - 3,0 % / DE; 3,0 - 4,5 % / AT 

Darlehen: Einlagen + 2,0 % / DE; meist 6,0 % / AT 

Tilgung meist 5,0-7,0 % daher Laufzeit 10-16 Jahre 

hohe Belastung des HHEIN 

bei Vertragsabschluß: Vertragssumme, Mindestsparleistung (40-50 %), 

Mindestwartezeit (auch bei Einmaleinzahlung) 

Zuteilung Darlehen nach Bewertungszahl, kein gesicherter Zeitpunkt 

Zwischen-Darlehen möglich, höhere Zinsen 

Darlehen zweckgebunden, Einlagen nicht (Freundsparen 6:1) 

Refinanzierung durch gebundene BSP-Einlagen 

zur Attraktivitätssteigerung: BSP-Prämie (ESt-Sonderausgabe -> Fixbetrag) 

Prämienhöhe variiert (zur KM-Anpassung ??) 

Trend: Ausweitung zu Banken 

Refinanzierung durch KESt-begünstigte Wandelanleihen: 

keine KESt auf die ersten 4,0 Prozentpunkte Zinsertrag 

„am billigsten“, aber: Opportunitätskosten = kalkulatorischer Ertrag bei 

alternativer Veranlagung




6.3 DARLEHENSKONDITIONEN 

6.3.1 Laufzeit 

6.3.2 Zinssatz 

6.3.3 Tilgung 

6.3.4 Nebenkosten 

6.4 INFLATION 

- Annuitätendarlehen (Tilgungsdarlehen) 

- Endfällige Darlehen 

(ähnlich Anleihen, meist 

mit LV gekoppelt -> zusätzliche Kosten) 

frei wählbar, meist als Funktion der EIN-Belastbarkeit 

> 30 Jahre wenig sinnvoll, Eigenheim: -> eine Generation 

/ CH: "ewige" Hypotheken -> gut für Banken ! 

-> Restnutzungsdauer nach Entschuldung ! 

Wohnungseigentum Mietwohnung 

Zins = Miete für geliehenes Kapital 

(egal ob profitabel eingesetzt; ähnlich leerstehender Wohnung) 

(Anteil am potentiell erwirtschaftbaren Gewinn) 

stark steigende Ann bei höheren Zinssätzen (Graphik) 

Zinssatz abhängig von: 

- Inflation 

- reale Passivverzinsung (= Refinanzierungskosten) = f(allg. Marktumfeld, 

Angebot/Nachfrage) 

- Risikoprämie = f(Bonität, Sicherheiten, Bürgschaft) 

- Rest-Zinsspanne = f(Wettbewerb) 

(Graphik Annuitätsbestandteile) 

Effektivverzinsung muß angegeben werden, komplexe Berechnung (inkl. 

Terminen, div. Gebühren, Kapitalisierung, ...) 

Unterschied: feste variable Zinssätze (versch. Risikoverteilung !) 

meist als Annuitäten-D: Ann nominell konstant, anfangs hoher Zinsanteil, später 

überwiegend Tilgung 

auch als endfällige D, dann meist mit Erlebensversicherung gekoppelt, um Kapital 

am Ende auf einmal tilgen zu können; interessant, wenn Zinsaufwand vom 

Einkommen absetzbar 

Krediteröffnungsgebühr, Bonitätsprüfung, Lebensversicherung, Damnum, ... 

Preisanstieg, Geldentwertung -> VPI (gewichteter Warenkorb) 

Verhalten ? Schaden ? Nutzen ? 

normale, beschleunigte, "galoppierende" Inflation, 

Deflation (wann PC kaufen ?), Außenwert der Währung 

6.4.1 konstante und progressive Annuitäten 

nominelle Annuitätengestaltung: konstant, degressiv, progressiv 

wenn nominell konstant: Kopflastigkeit bei höherer Inflation 

mögliche Kompensation (Graphik Inflationsabhängigkeit)




6.4.2 Nominal- und Realwerte im Zeitablauf 

6.5 NEUBAUKOSTEN 

6.5.1 Auf- / Erschließung 

Bedeutung der Realzinsen 

unterschiedliche Tilgung (Graphiken nominelle und reale Saldi) 

Wasser, Abwasser, Energie, Telekommunikation 

6.5.2 Folgeeinrichtungen (bei Großbauträgern) 

6.5.3 Baukosten 

6.5.4 Baunebenkosten 

soziale + technische Einrichtungen 

Erreichbarkeit mit angemessenem Zeitaufwand 

Rohbau / Ausbau / Installationen 

technische Anlagen / Außenanlagen 

Planung, Zwischenfinanzierung, Bauverwaltung 

6.6 BESTANDSERHALTUNGSKOSTEN 

6.6.1 Instandhaltung 

6.6.2 Instandsetzung 

6.6.3 Modernisierung 

Wohnbauinvestition nicht einmal für immer 

-> ständige Bestandspflege erforderlich 

theoretisch "ewiges" Bauwerk möglich aber aufwendig 

Jahrhunderte alte Bauwerke uU ok 

laufende Rücklage ab Bezug -> Reparaturfonds 

ca 1,0-1,2 % pa (wertgesichert) = in Summe zweiter Neuwert !! 

laufend, kleine Reparaturen 

Installationen, 

kleiner Zyklus (10 Jahre): Beläge, Anstriche, 

großer Zyklus (30 Jahre): Fenster, Türen, Dächer, Putz, Installationen 

oft mit Modernisierung gekoppelt 

nach 3 großen Zyklen meist Abbruch 

(Graphik IS-Kosten + Skizze IH + IS - Verlauf) 

Standardanhebung über Originalzustand hinaus (zB Installationen) 

oft mit IS gekoppelt 

6.6.4 (Re-)Investitionszyklen 

je nach Marktlage und -prognosen IH+IS nahe am Neuzustand oder 

Desinvestition um fallende Erträge (Mietenstopp) aufzufangen -> beschleunigter 

Ersatz




typisches "Sägezahn-Profil" des Gebäudewerts 

(Skizze)










7 STEUERN / WOHNUNGSAUFWAND / 

RENDITEN / LIEGENSCHAFTSBEWERTUNG 


Donner, Ch. Wohnen .. und was es kostet, Wien 1990; p.179ff 




7.1 STEUERN 

Steuern + Gebühren = Abgaben; beide -> Steueraufkommen 

Steuern ohne individuelle Gegenleistung, Gebühren mit; 

zweckgebundene St (zB Straßenbau etc) 

fiskalische St Lenkungs-St (oft schwer zu trennen) 

alle Steuern haben Lenkungseffekte, wenn Alternativen bestehen 

Einsatz Steueraufkommen: öffentliche Verwaltung; öffentliche Dienste; 

Marktintervention (auch soziale Umverteilung) 

2 Extreme: 

„Nachtwächterstaat“ Manchester-Liberalismus // (komm.) Planwirtschaft 

„zweckgebundene“ WBF-St / AT: 

1989 -> 1996: WBF-Beiträge (ca 80 % vom Aufkommen), 

sowie Anteile an ESt-, LSt-, KöSt (ca 9 %); früher höher (ca 10 %) 

Aufkommen wächst mit Wirtschaftsleistung 

seit 1996 Fixbetrag neue Bundesmittel ATS 24,5 Mrd.; € 1,8 Mrd. 

Neuregelung ausständig 

objektbezogene Steuern: 

Grundsteuer / GSt: = Gemeindesteuer 

Einheitswert x Steuermeßzahl = Steuermeßbetrag 

Steuermeßbetrag x Hebesatz = Steuerschuld 

Steuermeßzahl: allg. 0,2 %; EFH: < € 3650: 0,05 %, weitere € 7300: 0,1 % 

Einheitswerte meist 1/5 bis 1/10 des Marktwerts, 

letzte Hauptveranlagung 1973, zweimal Anpassungsfaktoren 

Hebesatz 29 % ?) 

aber Mindestbeträge 

andere Steuern: 

Kapitalertragsteuer / KESt: 25 % auf nominelle Zinserträge 

umsatzbezogene Steuer: 

Umsatzsteuer / USt: Regelsatz 20 %; Wohnungsmieten (Bücher ua) 10 % 

Steuern wohnungspolitisch relevant, wenn Sonderregelungen (für Teilbereiche)




7.1.1 zusätzliche rechtsformspezifische Steuern für Wohnungseigentum 

Grunderwerbsteuer / GrESt: 

3,5 % 

Erbschaftsteuer / ErbSt: 

2 % - 60 % je nach Vermögen und Verwandtschaftsgrad 

Wertzuwachssteuer („Spekulationssteuer“): -> ESt (>10 Jahre -> Null) 

(alle mit Eig-Transfer verbunden) 

unbebaute Grundstücke: nach 5 Jahren Steuerbasis stufenweise reduziert 

-> ESt: selbstgenutztes Wohnungseigentum: 

Konsumgut oder Investitionsgut ?! 

wenn „Konsumgut“: irrelevant für ESt, 

wenn „Investgut“ -> alle Aufwendungen absetzen + Eigenmiete zuschlagen, 

Eigenmiete müßte Marktmiete für gleichwertige Wohnung entsprechen 

verzerrende Mischformen (oft durch nachträgliche Änderung): 

zB Absetzbarkeit Zinsen (Annuitäten) ohne oder mit zu niedriger Eigenmiete 

Investgut Konsumgut 

AfA ja nein 

Eigenmiete ja nein




7.2 WOHNUNGSAUFWAND 

(Graphik KOSTAUFW) 

7.2.1 Marktmäßiger Wohnungsaufwand 

7.2.1.1 Wohnungseigentum 

7.2.1.2 Mietwohnung 

7.2.2 „Kostenmiete“ 

7.2.2.1 reale Kosten 

19. Jh.:„Schwabe’sches Gesetz“ / Berlin: 

fallende Wohnungsaufwand-Belastung mit steigendem Haushaltseinkommen 

(nicht allgemein gültig: „Über die Verhältnisse wohnen“) 

Wohnungsaufwand: „hoch“, „angemessen“, „niedrig“ Kosten ? Einkommen 

? 

„billige Wohnungen“ ? 

f ( Marktpreise); + Finanzierungskosten + Bew.Kosten + Steuern 

kalkulatorischer Aufwand für Eigenkapital (Opportunitätskosten) 

unter idealen reinen Wohnungsmarktbedingungen: f (Angebot + Nachfrage) 

meist durch ÖH- Marktinterventionen beeinflußt (zB Mietrecht) 

„Kaltmiete“ // „Warmmiete“ 

Definition ?? 

Pseudogleichstellung Mieter Käufer !? 

Risikoverteilung Mieter Vermieter 

Finanzierungsbeiträge 

Annuitäten für Kapitalmarktdarlehen 

Annuitäten für Förderungsdarlehen 

Annuitäten für Eigenkapital Bauträger 

Bewirtschaftungskosten: 

Grundsteuer, Betriebskosten (Versicherungen, allg. Energiekosten, Aufzug, techn. 

Anlagen, Außenanlagen, Wasser ?), Instandhaltung, Instandsetzung, 

Verwaltungskosten, 

7.2.2.2 kalkulatorische Kosten 

7.2.2.3 Energiekosten 

Abschreibung für Abnützung / AfA 

Instandhaltung + Instandsetzung 

Mietausfallwagnis = f (Bonität + Wohnungsmarktsituation) 

nicht gedeckte Beschädigungen 

Heizung, WW 

z.T. in Gesamtmiete („Warmmiete“) enthalten




7.3 RENDITE FÜR INVESTOREN 

in der Regel bei Mietwohnungen wichtig 

Gesamtnettorendite ausschlaggebend für Investitionsentscheidung: 

Mietertrag (meist indexiert o.ä.) + Wertsteigerung (ungewiß ! uU negativ) 

Entscheidung auch = f (Kapitalbindungsdauer) 

Langzeitrisiko ? (Krieg, Marktinterventionen der ÖH ...) 

Nettoertrag = (laufende Mieteinnahmen – Steuern) + (Enderlös – Erwerbskosten – 

Vertragskosten – Nebenkosten – WertzuwachsSteuer) 

Interner Zinsfuß / IZF aufgrund diskontierter Zahlungsstromrechnung (discounted 

cash flow) 

(Skizze, Beispielrechnung) 

aber: Einschätzung künftiger Inflationsraten immer ungewiß 

auch Liquidität berücksichtigen 

Rendite % = Nettoertrag / Investkapital 

abhängig von Rechtsform des Investors (phys. oder jurist. Person)




7.4 LIEGENSCHAFTSBEWERTUNG 

7.4.1 Vergleichswert (Wohnungseigentum) 

Marktbeobachtung, Preise für vergleichbare Objekte / Liegenschaften 

ja nach Lage, Größe, Ausstattung, Zustand, 

Vergleichsobjekte / Vergleichspreise oft nicht verfügbar 

„Charakter“ (Anekdotisches) 

7.4.2 Sachwert / Substanzwert (Wohnungseigentum) 

Kapitaleinsatz, Wertminderung (Bauwerk), Wertsteigerung (Boden) 

/ DE -> Bodenwertkarten, Gutachterausschüsse 

uU Liebhaberwert ! nicht marktgängig / marktrelevant 

Sachwert meist < reale Kosten 

Verhältnis Vergleichswert / Substanzwert: „Tobin’s q“ 

wenn < 1,0 dann nicht investieren ! 

7.4.3 Ertragswert (Mietwohnungen) 

Erlöse – Aufwendungen (Zahlungsstrom, IZF interner Zinsfuß, Beispiel) 

meist auch Wertsteigerung erwartet 

Steuerbelastung f (Rechtsform des Eigentümers) 

aus Rendite rückgerechnetes Kapital 

Verwertbarkeit („Bestandsfreiheit“) ? 

definitiver Schätzwert oft durch Abwägen der drei Bewertungsverfahren ermittelt, 

je nach Interessenlage des Investors (lang- / mittelfristig) 

für gewerbliche Immobilien vermehrt Barwertverfahren eingesetzt 

(„discounted cash flow“) 

Kombination aus Sachwert + Ertragswert




8 HISTORISCHE ENTWICKLUNG WOHNUNGSWESEN + WOHNUNGSPOLITIK 


Altfahrt,M. et al. Die Zukunft liegt in der Vergangenheit, Wien 1983 

Benevolo, L. Die Geschichte der Stadt, Frankfurt / Main 1991, Kap. 12, 13 

Donner, Ch. Wohnen ... und was es kostet, Wien 1990, Abschnitt 7.2 

Peters, K.-H. Wohnungspolitik am Scheideweg, Berlin 1984 

Weihsmann, H. Das Rote Wien, Wien 1985 

8.1 ERSTE MARKTINTERVENTIONEN BIS 1800 

8.2 1800 - 1918 

öffentliche Fürsorge / Stadtgemeinden für Bedürftige: 

1516 Fuggerei / Augsburg 

städtische "Buden" Schutz Arbeiter / Merkantilismus 

18. Jh. Preußen: Friedrich Große (1740-86), wohlwollender Autoritärstaat: 

befristete Bereitstellung ungenutzten LW-Bodens für Wohnbau, Baumaterial 

Wien: Hofquartiermeister: 

Einquartierungsrecht für Offiziere, hohe Beamte, Gesandte 

Mieten < Marktmieten -> Proteste, absichtliches Unbrauchbarmachen 

nach franz. Revolution 50 Jahre nur privater Wohnungsmarkt 

keine Wohnungspolitik aber Städebau (Baron Haussmann / 1854) (Pläne Paris) 

öffentliche Hand nur für (unzureichende) Infrastruktur zuständig 

durch Industrialisierung -> Massenquartiere nahe Fabrikszonen (Bild UK) 

Seuchen (Cholera) -> Wohnhygiene (qual. Mindestwohnraumversorgung) 

versch. Tendenzen / Liberalismus: Produzenten Vermieter (Rentiers) 

kein FWPl, völlige Baufreiheit -> extreme Ausnützung (Bild + Pläne UK) 

UK 1850: billige Laubenganghäuser 

später Vorbild: Ebenezer Howard 1898: "Garden cities of tomorrow": 

Entlastung der Großstädte durch autarke Neustädte, 

selbstfinanzierend durch Wertsteigerung 

1919 -> Welwyn Garden City (35.000 Ew) 

Robert Owen (Textilindustrieller) -> New Lanark (bei Glasgow) 

(gute Schulen, hohe Löhne, .. -> kein Gewinn !!) 

Paternalismus, gesellsch. Leitbilder 

später -> USA: New Harmony / Indiana, Mißerfolg 

weitere company towns: Bourneville / Cadbury 

Port Sunlight, Raymond Unwin: Letchworth / philanthropische Fabrikanten 

FR: Charles Fourier "Phalanstères" 1600-1800 Ew, formal Barockpalast 

gemeinsame Einrichtungen (Plan) 

André Godin: "Familistère" bei Gußeisenwerk / Guise, Lothringen (Pläne, Ansicht) 

glasgedeckte Innenhöfe; Werk -> Arbeiterräte übergeben, heute zT Museun




8.2.1 Deutschland (DE) 

8.2.1.1 Bodenreformer 

8.2.1.2 Werkswohnungen 

Druck von oben und unten -> Bismarck'sche Sozialgesetzgebung (1871-90) 

rasantes Wachstum: Bev. wächst auf das Sechsfache 

Wohnungsreformer: Bauordnung ! Bebauungspläne ! Umlandbesiedlung ! kein 

Mietskasernenbau ! 

1905 / Berlin Diskussion wann Überbelag (-> Bedarf): 

wenn 5+ (=14 % BEST) oder 6+ Personen pro heizbarem Zimmer (!!!) 

enorme Bodenpreissteigerung / Gründerzeit: 1000 - 5000 % 

= arbeitsloses Einkommen ! 

wer "Spekulant" ? Reformer A. Damaschke 

"Terraingesellschaften" für Stadterweiterung, 

oft Finanzierung Infrastruktur gegen Widmung + Sicherheit 

radikale Bodenreformer: gesamten Boden -> Eigentum Allgemeinheit !! 

Wegsteuerung der gesamten Bodenrente ! 

a) laufende variable Bodennutzungssteuer 

b) Wertzuwachssteuer bei Verkauf 

wütende Diskussionen mit Gegnern / Parlament 

1898: DE Kolonie in China Tsingtau (neu, keine „Gegner“): 

1/3 WZ -> Gouvernement; 6 % pa Grundsteuer (gegen Horten) 

befristete Widmungen 

Boden: Grundsteuern auf gemeinen (Markt-)Wert ! 

( 1000 Gemeinden / Preußen) 

1911 Reichswertzuwachssteuer (WZSt) 

Kritik: durch "Überwälzbarkeit" WZWSt keine Verbilligung 

(?? CHD: nicht Ziel ! und: "Markt honoriert keine Kosten, sondern zahlt Preise" !) 

schwierige Trennung (un-)verdienter WZ (?) 

Gartenstadtidee in DE: 

nur 1906 Hellerau bei Dresden (200 Wohnungen), Miete 5 % BK 

nur für obere Mittelschicht erschwinglich 

spätere Gartenstädte: mehr planerische Wohnqualität als soziale Tat 

2. H. 19. Jh.: erste Werkswohnungen, 

Krupp ( Genossenschaften, Unterstützung / öffentliche Hand nötig 

materielle Sicherheit = Grundlage für sittliche Ordnung 

spontane Genossenschaft kaum funktionsfähig: 

keine Finanzkenntnisse, Organisationskraft, braucht "Manager" 

Vorschüsse / öffentliche Hand 

4 % Dividende (AG), Zweck: Kleinwohnungen 

Wandlung "eigentumsloser Arbeiter" -> "arbeitender Eigentümer" ! 

Miete: kostendeckend (4 % auf Kapital, 2 % Tilgung): > Marktmiete !




1. GenossenschaftsG 1868 / D -> kreditfähig 

zunächst unbeschränkte Haftung der Genossen 

Reaktion Grundeigentümer: Preise erhöhen (!) 

1908: rd 1000 Gemeinnützige Wohnungsunternehmen (GWU), davon 850 

Genossenschaften; 

1914: 1340 GWU 

sukzssive Steuerbefreiungen, teilw. Grundankäufe durch Versicherungen 

8.2.1.4 öffentlicher Wohnbau 

8.2.2 Österreich 

1900 -> städtische Mittel für Volkswohnungsbau für Staatsbedienstete, nicht für 

Selbsthilfe 

vor 1914 Schaffung von Wohnungsämtern in großen Städten 

Stadtstruktur 18/19 Jh: 

Hof, Beamte, Adel, Ortsbürtige / Stadt; 

Gewerbe, Fremdbürtige / Vorstädten; 

Zuwanderung -> Stadterweiterung 

Gründerzeit: Liberalismus, breiter Neubaustreifen, radikaler Stadtumbau 

Werkswohnungen: sanitär fortschrittlich, geringe Dichten 

Marienthal / Gramatneusiedl 1830 ->; Krupp / Berndorf 1888 -> 

Drasche / Wien; 

teilw kleine Eigengärten, teilw "soziales Grün" 

Schulen, Kirche, .. 

1892 Befreiung von Hauszinssteuer, wenn: 

>= Zimmer-Küche, 28-32 m2, 1914 

einige 1000 Wohnungen "für minder bemittelte Volksclassen" 

auch andere Stiftungen -> Arbeiterwohnhäuser, keine öffentlichen Mittel 

erst 1910 -> Unterstützung der GWU für "Arbeiterhäuser" 

1915 Kriegerheimstätten (D ->) völkische Orientierung 

Wien: Abbruch Stadtmauern und Basteien -> Ringstraße (1860-90) (Plan Wien) 

Anf. 20. Jh. vervielfachte Bevölkerung / Großstädten 

Eingemeindung der Vororte 

Otto Wagner: Pläne für 4,0 Mio / Wien, zu radikal 

"Die unbegrenzte Großstadt", Netz von Radial- und Tangentialstraßen 

Stadtbahn, Vorortelinie, Steinhof, ... 

Lueger (Bm. 1895-1910): Vorläufer der Soz-Dem.; starke Basis für "Rotes Wien" 

Kommunalisierung von Gas, Strom, Straßenbahn, Rettung, Bestattung, 

gegen Auslandskapital 

2. Hochquellenleitung 1900-10, Lainzer KH, Alterheim, öff. Versicherung, Schulen 

wegen Finanzierungsboykott / Banken: 1907 * Zentralsparkasse G.W. 

Wienerwaldschutz, Entmischung Fabriken + Wohnungen (St. Marx, Simmering, 

Favoriten) 

Anlage Stadtbahn, aber kein Wohnbau ! (noch mehr Zuwanderer) 

keine Wohnungspolitik (Hausbesitzer / Gemeinderat) 

1917 Mietenstopp -> neue Nachfrage ehemaliger Untermieter, Bettgeher 

alte Zinskasernenmieten 20-25 % Lohn (?? teuer unerschwinglich !!), elender 

Standard: 1917 WZ: 550.000 Wohnung, davon 73 %




8.3 1918 - 1945 

8.3.1 Deutschland 

Weimarer Regierung: zunehmende Sozialpflichtigkeit des (Boden-) 

Eigentums 

Bodenreformer Damaschke -> § 155 Verfassung: 

Boden-Wertzuwachs -> Gemeinschaft ! 

Aktivierung (Erb-)Baurecht durch Gemeinden 

ergibt aber geringe laufende Einnahmen; 

meist doch Verkauf zu Marktpreisen 

Mieteinigungsämter / Gemeinden, Mietbegrenzung 

1919 Mieterschutz, Mietpreisrecht 

keine Rendite für Neuinvestoren, beginnende Inflation 

ReichsheimstättenG 1920 für Kriegsheimkehrer: 

bei Rückkauf Preis ohne WZ 

BEST-Politik: Abbruchverhinderung 

1923 Befreiung von Mietgrenzen für Neubauten 

1923 Stabilisierung der Mark -> "Hauszinssteuer" 

(= Belastung der durch Inflation Begünstigten Realbesitzer; Entwertung Hyp. ca 

75 %); 

-> Vergabe von Darlehen zu 3 % + 1 % Tilgung, -> 1929 erfolgreich 

75-90 % aller Wohnungsneubauten gefördert (F-Anteile 40-60 %) 

starker Rückgang Wohnungsneubau -> 1933 

Kleingartenbewegung (Dr. Schreber / Leipziger Arzt, 1808-61) 

Eigenbau Obst, Gemüse -> Eigenbedarf 

1919 Gesetz (unkündbare Pachtverträge) 

1896 GWU: Revisionsverband 

1924 Hauptverband (auch Standesvertretung -> Politik) 

1930 Gemeinnützigkeits-VO (keine Definition "Gemeinnützigkeit") 

- juristische Person 

- kein überwiegender Einfluß / Bauunternehmen 

- Wohnungen nicht auf bestimmte Personen beschränkt 

- Kleinwohnungen (urspr. 90 m2) 

- angemessene Preise (Kostenmiete) 

- bei Weitergabe kein WZ -> PRI 

- gemeinn. Zwecke 

fortschreitende Instrumentalisierung der GWU als Umsetzer der Wohnungspolitik 

der öffentlichen Hand 

Anerkennung durch Länder 

1928 etwa 10 % des Wohnungsneubaues durch öffentliche Hand 

1937 nur mehr 5 %; ersetzt durch Beteiligungen an GWU 

Gegensatz: -> Wien ! 

1931 -> Förderung "städtischer Randsiedlungen" für Arbeitslose 

600-800 m2 

Wirtschaftskrise 1929-1932: 

Tiefststand 140.000 Neubauwohnungen (= 50 % von früher) 

1933 -> Gleichschaltung der GWU durch NS-Regierung, politisch 

vertrauenswürdiges Führungspersonal




8.3.2 Österreich 

1940: Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG), 

Max.-Dividende 5 -> 4 % 

GWU-Anerkennung kann nicht zurückgelegt werden, nur entzogen 

weitere Gültigkeit WGG / Ö -> 1979 

1940 -> starker Rückgang Wohnungsneubau wegen Rüstungsbedarf 

Wohnungsnot nach 1918 durch Rückfluß Deutschsprachiger aus Kronländern 

"Rest-Österreich" 6,5 Mio Ew, 25 % / Wien (heute 20 %, Ausdehnung -> NÖ) 

starke ideelle Einflüsse aus DE 

wilde Rodungen / Wienerwald -> Bretteldörfer 

Siedlungswesen Massenwohnbau / Gemeinde 

teilweiser Gegensatz, aber beide antikapitalistisch: 

Siedlungswesen (konservativ, reaktionär, von unten): 

Heilmittel gegen Vermassung, Bindung an die Scholle, Innenkolonisation, Familie 

! 

Engels: Arbeiter kein Bauer, Grundeigentum = Fessel (???) 

weitere Entwicklung -> kleinbürgerlich ? -> Massenbewegung ? 

Massenwohnbau (sozialistisch, von oben): Freiheit (für Kampf gegen Ausbeutung) 

8.3.2.1 öffentliche Wohnungspolitik 

1919 -> Rotes Wien 

1918-1920: Mieterschutz, Arbeitsrecht 

1920 -> schwarze Bundesregierung, nur Wien rot 

bürgerlicher Widerstand gegen Mieterschutz und Wohnbausteuer 

1921 * BWSF Bürgschaften, Kredite 

1922: Wien eigenes BL, Steuerhoheit Hugo Breitner Fin StR -> 1932, neue 

Steuerbasis: 

- stark progressive, direkte Steuern 

- Eigenfinanzierung ohne Kredit 

- Wohnbausteuer 

- sparsames Bauen 

- Verzicht auf Amortisation (!!?? erfordert immer wieder frische Mittel !!) 

- Luxussteuern 

- kein Profit / Kommunalbetrieben 

- keine "unsoziale" MWSt (?) 

Grundsteuer: wenig bedeutend 

Bodenwertabgabe: wegen Mieterschutz unergiebig, wieder aufgehoben 

WZ-Abgabe: bei Übertragung 

1922: Mietrecht: Trennung Miete -> Betriebskosten, -> IH, -> Grundmiete 

1923: Wohnbausteuer !! auf vermietbare Räume, 

vom Vermieter zu leisten (auch Eigennutzer), zweckgebunden 

= finanzielle Grundlage des kommunalen Wohnbaus „Gemeindewohnungen“ 

1917 Mieterschutz (Friedenskronenzins) zur sozialen Beruhigung während I WK - 

> Ertraglosigkeit -> keine Rendite für Hausherren 

-> keine Neuinvestition / PRIMWE, obwohl für Neubauwohnungen kein 

Mieterschutz + 30 J Befreiung Gem.Abgaben; 

fehlendes Kapital ! 

Folge später: -> fallende Grundpreise -> Ankauf / Gemeinde Wien (teilw. anonym) 

Wohnung keine "Ware" mehr; 

niedrige Belastung -> ehem. Untermieter und Bettgeher begründen neue 

Nachfrage -> Wohnungsnot 

Ablösen verboten, Meldepflicht




8.3.2.2 Werkswohnungen 

niedrige Mieten -> niedrige Löhne -> Exportfähigkeit (bis 1945 ->) 

(CHD: zu Lasten Geldgeber !) 

nur bei massivem Wohnungsneubau durch öffentliche Hand haltbar 

1922 -> kommunaler Wohnbau / Wien 

Ausnahme: 1930-32 Werkbundsiedlung (gegen Mehrfamilien-Wohnblocks) 

städt. Wohnungsnot durch massiven Arbeiterzuzug; 

Sperre für weitere Fabriken ! Angst vor Radikalisierung 

kein ausreichende Wohnungsangebot an neuen Fabriksstandorten 

Unternehmer mußten später lt Gesetz Wohnungen anbieten 

-> Teil des Lohns + andere Naturalleistungen 

isolierte Arbeitersiedlungen in Dörfern 

paternalistische Bindung an Werk (Kritik / Sozialisten: -> "Leibeigene") 

8.3.2.3 Genossenschafts-/Siedlungsbewegung 

nach Kriegsende Armut, Nahrungsmittelknappheit 

Arbeitslose -> (teilw.) Selbstversorger, wilde Siedlungen / Wienerwald 

später durch Gemeinde legalisiert 

Hans Kampffmeyer (DE Gartenstadtbewegung) -> Leiter Wiener Siedlungsamt 

später Adolf Loos, Entwürfe auch Josef Frank 

polit. Vereinnahmung der Siedlerbewegung nach Demonstration 1921, 

um Verbürgerlichung zu vermeiden 

Blütezeit 1918-23 

Orientierung schwankt zw. individualistisch und genossenschaftlich 

Eigenleistung (2000-2500 h) statt Eigenmittel 

GESIBA für Baumaterial 

Finanzierung: 40 % Genossenschaft, 15 % Eigenleistung (2000 Stunden 

Arbeitskraft); Rest Gemeindevorschuß, nach Fertigstellung -> Darlehen (8 % pa) 

Selbstversorger: 400-500 m2; -> Wohnsiedlung: 200 m2 später -> 70 m2 

1923-25 Kernhausaktion 

1932 -> Stadtrandsiedlungen für Erwerbslose (DE umfangreiche Mittel der 

Wohnbausteuer verfügbar (20 % Budget); dominiert 1923 -> 

"Ringstraße des Proletariats" / Gürtel 

1923-1933 größtes Wohnbau-Programm durch GW: 

64.000 Wohnungen = 70 % der gesamten Bauleistung 

Finanzierung à fonds perdu ! 

keine Kapitaltilgung nur Betriebskosten + Instandhaltung 

politischer Preis: Ø Miete: ATS 0,20/m2 = insg. ca 1/12 der echten Kosten 

4 % des Ø Arbeiterlohns 

Kainrath: schönere Wohnung für Reichere unsozial ! daher Wohnung nicht als 

Ware vermarkten, sondern nach Bedürftigkeit "vergeben" (???) 

große Nachfrage, lange Wartelisten (!) Verwaltungs- und Machtinstrument 

Punktesystem, Bedürftigkeitsklassen, pol. Bevorzugung, pol. Steuerung




Gem. Wohnungen: nur 40 - 57 m2 

rationalisierte (Frankfurter) Küche wenig eingesetzt 

wichtig Wohninfrastruktur: 

Kindergärten, Horte, Waschküchen, Bäder, Lokale, Geschäfte, Leseräume, 

experimentelles Ein-Küchen-Haus (nicht bewährt) 

keine Mitbestimmung, keine Eigenleistung, keine Aneignung öff. Räume 

1934 -> Reaktion durch konservatives Bürgertum, kein komm. Wohnbau mehr




9 ZEITGENÖSSISCHE WOHNUNGSPOLITIK 


Binder et al. Bodenordnung in Österreich, Linz 1990 

Donner, Ch. Das Ende der Wohnbauförderung, Wien 1995; Kap. 8, 9, 10 

Donner, Ch. Wohnungspolitiken in der Europäischen Union, Wien 2000; Kap. A 10-18 

Wohnungspolitik: wofür ? für wen ? wie ? wann? 

Effizienz des Wohnungsmarkts steigern ! 

Sicherung der Wohnungsbedarfsdeckung für alle ! 

Wohnungspolitik = Marktintervention der öffentlichen Hand zur Beeinflussung 

der sich auf einem freien Markt ergebenden Wohnraumversorgung; 

Überbrückung der Bresche: Wohnungskosten Einkommen 

Auslöser: manifeste oder erwartete Wohnraumversorgungsdefizite 

Defizite: Qualifizierung, Quantifizierung ? ("Substandard") 

verschiedene Instrumente der Nachfrage-Stärkung 

zur Deckung des Bedarfs oder mehr ? 

absolute Nachfrage-Stärkung durch Einkommenstransfers, Steuerentlastungen; 

relative Nachfrage-Stärkung durch "verbilligtes" Angebot: 

Angebotsverbilligung -> größere Angebotsmenge absetzbar -> weil Wohnungen 

"unteilbar" -> teilw. sonst nur potentiell geblieben Nachfrage -> reale Nachfrage




9.1 WOHNUNGSPOLITISCHE ZIELE 

9.1.1 Primäre Ziele 

9.1.2 Sekundäre Ziele 

9.1.3 Nebenziele 

für rationale Wohnungspolitik Zieldefinition erforderlich (Qu + Qu) 

sonst (partei)politische Beliebigkeit 

Ziele unterschiedlich im Zeitablauf, keine langfristige Festlegung 

Wohnungspolitik = „ewige Aufgabe“ ? 

„Sicherung einer adäquaten Mindestwohnraumversorgung bei akzeptabler 

Wohnungsaufwandsbelastung für alle Haushalte, die nicht über ausreichende 

Kaufkraft verfügen, um sich auf dem freien Wohnungsmarkt selbst zu versorgen.“ 

Aktivierung der Wohnungspolitik, wenn dieses Ziel gegenwärtig nicht erreicht 

wird oder künftige Unterschreitung des Mindeststandards droht. 

Primäre Zielgruppe: einkommensschwache Haushalte 

darüber hinaus: andere Haushalte, die aus nicht-ökonomischen Gründen unter 

unzureichender Wohnraumversorgung leiden 

(Ausländer, andere Religion, Hautfarbe etc,) 

aus gesellschaftspolitischen Gründen auch Formulierung sekundärer Ziele für 

Wohnungspolitik, zB: 

- mehr Wohnungseigentum ! 

(Vermögensaufbau, Wertsteigerung, Sicherheit, Prestige ...?) „rechts“ 

- private Mietwohnungen -> öffentlich. Mietwohnungen ! „links“ 

(privaten Sektor beseitigen ?) 

- mehr Wohnungsneubau ! 

(über Bedarf hinaus ?) 

- Umschichtung / Bestand ! 

(Überkonsum ? wie beseitigen ?) 

- Standardanhebung / Bestand ! 

(als Bedarf Funktion des allg. Standards !) 

- niedrigerer Wohnungsaufwand / höheres Haushaltseinkommen ! 

(vorhandenes Einkommen berücksichtigen !) 

Verteilungs-, Vermögens-, Wirtschafts-, Arbeitsmarkt-, Standort-, Regional-, 

Energiepolitik 

9.1.4 Problemgruppen / Problemgebiete 

neben geringem Einkommen zusätzliche Problemlagen („A-Gruppen“) 

Alte, Arbeitslose, Alleinerzieher, Ausländer, Alkoholiker, 

teilweise persönliche Sozialunterstützung nötig 

Häufung problematischer Phänomene in manchen Wohngebieten 

häufig: Großwohnanlagen (Monotonie, soziale Segregation, ...)




9.2 MARKTINTERVENTIONSINSTRUMENTE 

9.2.1 Informieren / Aktivieren 

9.2.2 Regulieren 

9.2.3 Konkurrieren 

9.2.4 Subventionieren 

höhere Markttransparenz verringert Transaktionskosten 

Mietrecht, Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz etc 

Gefahr der Marktspaltung 

Besteuerung 

alternatives Wohnungsangebot / öffentliche Hand 

vielfältige Gestaltung, häufigstes, beliebtestes Instrument (teuer !) 

Zielgruppe ? 

vier Einkommensschichten 

- Vermögen ! -> keine Wohnungspolitik 

- Vermögen ? Einkommen ! -> Kapitalmarkt 

- Einkommen !? -> Finanzierungshilfe für Wohnungseigentum, private 

Mietwohnungen (?) 

- Einkommen ?? -> Alternativangebot + Transfers 

- 

sukzessive Kostentragungsanteile (Graphik Subventionen + Mietenniveaus)




9.3 BAULAND- UND STADTENTWICKLUNGSPOLITIK 

ursprüngliche "Baufreiheit" stark eingeengt 

(/ IT, / UK nicht Teil des Bodeneigentums) 

nur "planmäßiges" Bauen erlaubt; gegen illegale Besitznahme 

Regeln über Verfügungsfreiheit strenger bei höherer Bevölkerungsdichte 

gleichzeitige Forderung nach: 

1) niedrigeren Preisen; 2) geringerem Verbrauch; 3) höherer Mobilität 

alle gleichzeitig -> nicht sinnvoll (widersprüchlich !) 

für 1): größeres Angebot, höhere laufende Belastung 

für 2): geringeres Angebot, höhere Dichte, 

für 3): geringere Transaktionskosten, Rechtsformneutralität 

9.3.1 Raumordnung + Raumplanung (Landesplanung) 

wenn Boden immer -> besten Wirt, dann gehen Schwächere unter 

-> Planung / Widmung für bestimmte Nutzung 

-> Schaffung gleichwertiger Lebensbedingungen 

CHD: nicht theoret. Preiskegel, monofunktionale Nutzung ! 

/ DE: RaumPl (RO + LandesPl) -> großräumliche Verteilung von Nutzungen 

-> "Bauleitplanung": 

- Flächennutzungsplan (AT: FWPl); 

- Bebauungsplan (rechtlich bindend) 

max. Nutzbarkeit durch Planung -> Widmung -> Dichten- / Massefestlegung 

-> Befristung limitiert -> bei Nicht-Nutzung -> Rückfall ohne Entschädigung 

Widmung von Bauland für "sozialen Wohnbau" (S-Tiroler Modell) 

Widmung verändert damit Marktwerte ! 

häufige „Überwidmung“, zu großzügig, Gefälligkeitswidmung 

Baulandverteuerung = Preis auch für Nicht-Widmung allen Landes 

schlechtere Wohnbedingungen durch höhere Dichten / Bauland als sonst (??) 

ausgewogenen Mittelwert suchen ! 

auch abhängig von räumlichen Gegebenheiten, Traditionen etc. 

Unterschied Widmung tatsächliche Nutzung 

9.3.2 Markteilnahme der öffentlichen Hand 

9.3.2.1 Bodenbevorratung 

9.3.2.2 Enteignung 

als aktiver Akteur, teils marktkonform, teils marktsteuernd 

Marktbeeinflussung 

Freiflächen sichern 

billige Grundstücke -> Arme (?) 

häufigste Form der Naturalsubvention 

diverse Beschaffungsformen s.u. 

teuer durch Zinsen (?), besser mit Steuermitteln 

Enteignung (+ Entschädigung) -> öff. Zwecke (nicht für Wohnbau !)




aber S-Tiroler Modell: Hälfte Grund zu 50 % Marktwert abgelöst 

(Drohung: sonst Enteignung -> sozWB) 

9.3.2.3 Vorkaufsrecht / Eintrittsrecht 

9.3.2.4 Monopolstellung 

Vorkaufsrecht: nur wenn übergeordnetes öff. Interesse ! 

(selten angewendet) 

- für öff. Zwecke, für SAN-Gebiete, für StB-Entwicklungsgebiete 

CHD: allg. Vorkaufsrecht !? 

1923 -> Rotes Wien: da kein PRI Wohnbau -> Preisverfall 

Gemeinde = Monopolnachfrager 

WBSF ("Bodenbereitstellungs- ...") 

längerfristig nicht gegen Markt wirksam 

9.3.2.5 public-private-partnership 

sparsame Mittel: Kaufoption gegen Widmung / Bayern: 

Bedingungen ausgehandelt; 

städtebauliche Verträge / DE, vereinbarte Förderung 

Befristung und Bauverpflichtung samt Wiederkaufsrecht 

9.3.2.6 Erschließungsbeiträge 

Erschließungsbeiträge: teilw. Abgeltung der öff. Kosten durch Eigentümer 

9.3.2.7 Nutzung durch Baurecht 

langfristiges Nutzungsrecht (meist 99 Jahre) 

Bodenrente in reinster Form 

früher meist öffentliche Hand oder Kirche, etc. selten PRI 

oft Gemeinden -> GWU 

Unsicherheit bei Ende: Wertverfall oder Ablöse; 

entw. Baurechtdauer = Nutzungsdauer 

oder Restwertablöse oder Verlängerung Pacht 

9.3.3 Stadtentwicklungspolitik 

9.3.3.1 Slumbeseitigung 

9.3.3.2 Substanzerhaltung 

a) korrektive Stadtentwicklungspolitik (Mängelbeseitigung -> Stadterneuerung) 

b) projektive Stadtentwicklungspolitik (Leitbildumsetzung) 

9.3.3.3 Infrastrukturdefizitabbau 

9.3.3.4 Aufwertung, gleichzeitig Segregationsvermeidung




9.4 WOHNBAUPOLITIK 

9.4.1 Quantitative Wohnbaupolitik 

Förderung Wohnbau -> Wirtschafts- / Beschäftigungspolitik 

Wohnbau per se = gut (?? -> Ressourcenverbrauch !) 

antizyklisch; schwierig wegen time-lag 

9.4.2 Qualitative Wohnbaupolitik 

9.4.3 Kosteneinsparung 

Förderung bautechnologischer Entwicklung 

Ökologie: Energiesparen, Recycling 

allgemeine Standardanhebung, vor allem im Bestand 

echte / unechte (= Kostentragung durch Dritte) 

durch direkte Produktion / öffentliche Hand ? 

Gewinnentfall ? 

Direct Labour Organisation / UK („Bauhöfe“), Effizienz ? 

durch Eigenleistungen !? 

Förderung (Stimulierung) von genossenschaftlicher Eigenleistung 

Siedlerbewegung / 20er, 30er Jahre 

kein Kostenentfall, sondern Natural- statt Geldleistung 

bei allgemeiner Armut sinnvoll 

durch Standardabsenkung ? 

durch Wettbewerb ! 

9.4.4 Gemeinnützige Wohnungsanbieter 

Steuerbegünstigungen, (Objekt-)Förderungen etc.




9.5 WOHNBAUFINANZIERUNGSPOLITIK 

häufigstes Feld wohnungspolitischer Maßnahmen 

zahlreiche Modalitäten: Förderungsdarlehen + 

Baukostenzuschüsse + Annuitätenzuschüsse, Zinsenzuschüsse 

befristet / konstant / degressiv / rückzahlbar 

wenn EIN-abhängig, dann Nachfrage gestärkt 

(Graphik Subventionen + Mietenniveaus) 

9.5.1 Objektförderung / Subjektförderung 

keine 100%ig scharfe Trennung möglich, grundsätzlich: 

OF: Angebotsverbilligung, unabhängig von Nachfragereinkommen 

SF: Nachfragestärkung, abhängig vom Einkommen, zweckgebunden 

unterscheiden: Kostenreduktion Kostentragung 

für Nachfrager egal, für öffentliche Hand nicht ! 

OF + SF können direkt oder indirekt gestaltet werden 

9.5.2 Ökonomische Effizienz direkter Finanzierungsförderungen 

grundsätzlich: 

frühere Ansätze: 

- hohe Wohnbauleistung pro Förderungsmittel 

(Abgrenzung gegen Mitnahmeeffekte ? minimierte "Pseudoförderung" ?) 

- Summe privater + öffentlicher Aufwand (Barwerte) / Gesamtaufwand 

(Eigenmittelanteil nicht herausgefiltert) 

- Subventionswirkung vs. Subventionsaufwand 

Subventionswirkung = Marktmieten - Sozialmieten (??) 

(Marktmieten enthalten Gewinnanteile, nicht unmittelbar vergleichbar 

unterscheiden: 

Preiselemente unterdrücken Kostenreduktion Kostentragung) 

daher: 

Kosten Nutzen 

Aufwand Effekt 

Subvention Entlastung 

“Subventionsgehalt“: relativ absolut 

(Graphik: Zinssätze und Subventionsgehalt) (Graphik: FINANT) 

also: Effizienzfaktor = Barwert Entlastung Nutzer / Barwert Subventionsverlust 

der öffentlichen Hand 

(Marktmiete für Finanzierungssystemalternativen uninteressant) 

Eigenmittel (Opportunitätskosten) für ÖH-Eff ohne Bedeutung 

9.5.3 Soziale Treffsicherheit (Effektivität) 

wenn WBF sozial orientiert (wie sonst ?), dann v.a. -> "sozial Schwächste" 

(Kritik Terminologie, besser "ärmer" oder "einkommensschwach") 

Sollen Reiche besser als Arme wohnen ? 

Sollen Arme so gut wie der Durchschnitt wohnen ? 

SozEff abhängig von Definition "Arme": 

jedenfalls < Median, vielleicht < 1. Quartil (?)




hohe soz. Treffsicherheit, wenn Ärmste Hauptbegünstigte (primäre Zielgruppe) 

geringe Mitnahmeeffekte (oft politisch impliziert) 

wie Treffsicherheit messen ? (zB -> Donner 1995 / Kap.9) 

9.5.4 Indirekte Finanzierungsförderung 

ermäßigte KESt, Bausparprämien, 

Bürgschaften für Kapitalmarktdarlehen (Risikoübernahme)




9.6 WOHNUNGSBESTANDSPOLITIK 

allgemein für – geförderte - „Sozialwohnungen“ 

(öffentlich., gemeinnützig, genoss.): 

Zugangsbeschränkung f (Haushaltseinkommen / Haushaltsgröße) 

später meist nicht überprüft: 

a) -> Fehlbelegung (Haushalt zu reich) -> „Mieterrente“ (= Ersparnis gegenüber 

Marktmiete) -> Fehlbelegungsabgabe; aber: sozialer Mix günstig !! 

-b) > Unterbelegung (Haushalt zu klein) -> Anreiz für Wohnungstausch bieten 

Bestandsveräußerung ? Bedingungen / Preise ? 

Wertzuwächse (Aktivierung „stiller Reserven“) an wen ? 

Verkauf Bundes-GWU; Wertsteigerung durch Mieten-Entregelung !?? 

9.6.1 Öffentliche Mietwohnungen 

alternatives Wohnungsangebot, marktunterschreitende Mieten 

div. Mietenberechnungssysteme, manchmal kostenunabhängig 

einkommensabhängig ? (zB Irland, Italien) 

9.6.2 Gemeinnützige / geförderte Mietwohnungen 

im wesentlichen durch Förderungen attraktiv + erschwinglich 

„Kostenmietenprinzip“ oder einkommensabhängige Miete (Kostendeckung ??) 

9.6.3 Genossenschaftswohnungen 

ähnlich 9.6.2 mit erweiterter Mitbestimmung, 

Wertzuwachs an Genossenschaft -> Eigenkapital 

oder an ausziehenden Mieter = Genossenschafter ?? (Übergang -> 

Wohnungseigentum, zB Schweden) 

9.6.4 Private Mietwohnungen 

Mietenregelung (Mietenstopp, Kategoriemiete, Richtwertmiete, Vergleichsmiete 

etc) -> Mieterrente 

Mietanpassungsregelung 

Verhinderung Umnutzung (Verdrängung) durch Büro, Handel, Gewerbe etc 

9.6.5 Selbstgenutztes Wohnungseigentum 

9.6.6 Zweitwohnungen 

in der Regel geringe Marktinterventionen, aber: 

Überschuldungshilfe („negative equity“), zB durch zinsenlose 

Überbrückungsdarlehen 

Vermögensabbau („reverse mortgage“) 

meist außerhalb Wohnungspolitik 

in Notsituationen (extrem enger Markt): Umwandlung zu Hauptwohnsitzen 

zB ca 1990 / DE




9.7 WOHNUNGSAUFWANDS- UND EINKOMMENSPOLITIK 

Primäre Einkommen immer ungleich verteilt 

wie hoch soll Mindesteinkommen sein ? („Existenzminimum“ ?) 

Einkommenverluste temporär durch Krankheit, Arbeitslosigkeit und dauerhaft 

durch Alter (auch AL) 

unmittelbar kein Thema für Wohnungspolitik (-> Soz.Versicherung / Familie) 

Definition Armut: relativ: Prozentsatz von Durchschnitt (?), vom Median (!) 

Definition max. Wohnungsaufwandsbelastung / BEL in % des 

Haushaltseinkommens ? 

2 Varianten: 

a) Wohnungsaufwandsreduktion: BELnetto = (WAUF – WBH) / EIN 

b) Einkommenstransfer: BELnetto = WAUF / (EIN + WBH) 

b) besser: Abschöpfung durch Vermieter erschwert, Kostenbewußtsein bei Mieter 

bewahrt -> Suche nach Alternativen 

entspricht auch Problemlage: unzureichendes Einkommen 

letztlich %-Satz beliebig, wichtiger: Resteinkommen für andere Bedarfe 

9.7.1 Wohnungsaufwandsreduktion (ohne Transfers) 

objektseitig durch Förderungen („Kostenreduktion“) und Kostenmiete etc. 

im privaten Mietwohnungsbestand durch Mietrecht (div. Formen), 

komplexe Rechtsmaterie, 

Vorschriften zur Verwendung der Mieterträge -> IH, IS 

aber: ohne Gewinn -> längerfristig keine privaten Mietwohnungen ! 

9.7.2 Einkommenstransfers 

9.8 STEUERPOLITIK 

Steuerbegünstigungen (vor allem Wohnungseigentum) 

direkte Nachfragestützung durch: 

Transfers bei unzureichendem Einkommen 

sektoriell gebunden: Wohnbeihilfe, Mietbeihilfe 

ungebunden: Sozialhilfe 

WBH früher in Ö nur für den geförderten Bestand, 

zunehmend auch für PRIMWE (2001 -> auch / Wien) 

teilweise Rechtsanspruch (MWE), für WET nach Ermessen 

(/ DE - Wohngeld - auch -> PRI MWE) 

"zumutbarer" Wohnungsaufwand; Obergrenzen EIN, WAUF 

Probleme: 

Einkommenserfassung, Berücksichtigung Vermögen ? 

(„Einkommenszwerge“ / „Vermögensriesen“) 

Armutsfalle !? (




9.8.1 Bodensteuern 

9.8.1.1 Grunderwerbsteuer / GrESt 

9.8.1.2 Grundsteuer / GSt 

9.8.1.3 Bodenwertsteuer 

9.8.1.4 Planwertausgleich 

vereinheitlicht auf 3,5 % Gegenleistung; DE: 2,0 % 

CHD: abschaffen, da Transaktionssteuer, keine Leistung öffentliche Hand 

kumulativ, EU will GrESt durch allg. MWSt ersetzen 

"Sollertragssteuer" (eig. Vermögensteuer) 

auf Einheitswerte mal Hebesätze ( 2 Jahre 

DE: ähnlich, wenn nicht gewerblich ( / AT: mögliche Option auf Kauf nach 10 Jahren ohne USt 

9.8.3 Transaktionssteuer (GrESt) / Nebenkosten 

in manchen Ländern: Reduktion für „Sozialeigentumswohnungen“ 

9.8.4 Lohn- / Einkommensteuer 

indirekte Nachfragestützung bei Invest.gut-Variante durch:




Sonderausgaben / EstG 

Absetzbarkeit von Darlehenszinsen (-> endfällige Darlehen !), Tilgung 

fördert Verschuldung, treibt Zinssätze hinauf 

degressive AfA-Regelung / DE 

Eigenmiete Wertzuwachssteuer (Boden) 

9.8.5 Kapitalertragsteuer / KESt 

sektorielle Befreiung/Ermäßigung von KESt (Wohnbauanleihen)




9.9 WOHNUNGSPOLITISCHE MITTEL 

„neue Mittel“: 

- Allgemeines Steueraufkommen 

- Zweckgebundenes Steueraufkommen 

- Kapitalmarktkredite 

„alte Mittel“: 

- Darlehensrückflüsse 

- Forderungsverkauf -> Banken 

- Forderungsbelehnung (securitisation / „Verbriefung“) 

- Verkauf öffentlicher / gemeinnütziger Bestandswohnungen




10 WOHNUNGSPOLITISCHES INSTRUMENTARIUM IN ÖSTERREICH SEIT 1945 


Donner, Ch. Wohnen ... und was es kostet, Wien 1990, Kap. 8 

Donner, Ch. Das Ende der Wohnbauförderung, Wien 1995; Kap. 8-10 

Donner, Ch. Wohnungspolitiken in der Europäischen Union, Wien 2000; Kap. B / AT 

Wiederaufbau 1945 ->, allgemeine Knappheit, vor allem auch Kapital -> 

öffentliche FIN !, zunächst keine soziale Differenzierung 

„Wohnbau“ = positiv besetzt 

Ende 1980er: Verländerung der Wohnungspolitik 

nur mehr Mietrecht, Wohnungseigentumrecht und 

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzrecht Bundeskompetenz 

10.1 BODEN + STADTERNEUERUNG 

10.2 FINANZIERUNG 

RO, RPl: Landesmaterie, zT freiwillige Abstimmung / ÖROK 

StEG 1974: theor. Eintrittsrecht für Gemeinden in Sanierungs--Gebieten 

BodenbeschaffungsG 1974: Eintrittsrecht für Gemeinden wenn Wohnung-Mangel 

beide kaum angewendet 

AT-StE: eher kleinräumig, keine slum clearance Projekte 

1984: * Wiener Bodenbeschaffungs- und Stadterneuerungsfonds WBSF 

Nachfrage-Monopol, weil GBV nur über diesen Boden erwerben dürfen 

vorübergehende Preisstabilisierung 

WBSF + Wr. Gebietsbetreuungen: 

„sanfte Stadterneuerung“: Mitbestimmung, Konsens 

Sockelsanierungen + Blocksanierungen 

BWSF schon vor 1945, aber geringe Mittel 

1948: Wohnbauförderung-Beiträge (90% -> 80%) 

10% Eigenmittel; Förderungsdarlehen 1,0%, 70 Jahre 

WWF * 1948: für Wiederherstellung Bausubstanz, ca 200.000 WE 

zT als WET (WET 1948) 

ReFIN: zweckgebundene Anteile LSt, ESt, KöSt (rd 10% -> 9%) 

Förderungsdarlehen 100% BK, Zinssatz 0%, 100 Jahre -> 75 -> 50 Jahre 

keine Eigenmittel 

WFG 1954: MWE, ETW: iw / GBV + EH: / PRIHH 

keine EIN-Grenzen, NFl 130 m2) 

10% Eigenmittel, FD 1,0%, 40-70 J 

WFG 1968: Zusammenfassung WFG 1954, WWF, BWSF 

ReFIN: ergänzende Landesmittel 

neu: SF durch WBH (+ EED) nur für geförderte NBWE 

FD schwankend 45-70% BK, LZ 47,5 J, ZS 0,5% pa 

Grundkosten nie gefördert




1972 -> (degressive) AZ (teuer, wenn KMZS hoch !) 

erstmals EIN-Grenzen (großzügig) 

WFG 1984: flexiblere Rahmenbedingngen, Details / Länder 

versch. EIN-Grenzen (> 90% aller HH) 

ergänzend KMDZS: : Verländerung: Landesgesetze und VO 

zahlreiche Novellierungen, Änderungen 

untersch. Kombinationen von FD, AZ (teilw. rückzahlbar), BKZ 

1990er: auch gewerbliche Bauträger zugelassen 

10.3 WOHNUNGSBESTAND 

10.4 WOHNBEIHILFE 

10.5 STEUERN 

Kündigungsschutz (GKÖ ok, GBV ok) / PRIMWE: 

MG 1922 -> 1982 gültig, außerdem: 

ZinsstopG 1954: auch NBWE geregelte Miete ! 

MÄG 1967: freie Miete für NBWE 

MRG 1982: Mietenregelung iw auf Altbauten (: Option für Mieter von GBV-WE nach 10 Jahren in WET umzuwandeln 

Mieten im GBV-Bestand: „Kostenmieten“ laut Entgeltrichtlinien-VO 

Wr. Gemeindewohnungen: 

nach 1945 wie 1920er-1930er 

direkt aus Landesbudget, keine Kapitalamortisation 

1958: auch 2,0% Kapitalkosten p.a. 

1973 -> (WFG 1968) wie normale WBF (Kostenmiete) 

aber kein Grundkostenanteil ! („sozial“ ??) 

Bestandserneuerung: 

WFG 1968, WVG 1969, ab 1971: Mietermodernisierung (erfolgreich) 

Wohnhaussanierungsgesetz WSG 1985: großzügig 

WFG 1968, WFG 1984: Rechtsanspruch bei geförderten MWE, 

für WET Kann-Bestimmung, ab 1990er meist ja 

ab ca 2000 auch für PRIMWE (Wien: 2001) 

EStG 1972 § 18: „Sonderausgaben“ für Schaffung von Wohnraum, 

bis ATS 10.000 / P absetzbar 

EStG 1988: -> ATS 40.000 aber inkl. Versicherungen etc. 

nur zu 50% absetzbar; 1996 ->: 25% ! 

Einschleifregelung: > € 50.000 -> 0 

GSt: zeitweise Befreiung für Neubauten (nur Gebäude) 20 Jahre




10.6 MITTEL 

GrEStG 1955: 7,0-8,0%, viele Ausnamhen (zB GBV) 

GrEStG 1987: 3,5% (2,0% für Verwandte) kaum Ausnahmen 

USt auf Wohnungsmieten: 10% statt 20% 

BSP-Prämie ab 1973, in % der limitierten Sparleistung, variierende Höhe 

jetzt f(SMR): 2005 3,5%, bis € 1.000 / P, 2006: 3,0% 

alter Aufkommenschlüssel bis 1995, 

1996-2000 eingefroren ATS 24,5 Mrd (€ 1,8 Mrd.); prolongiert 

Neuverhandlung, progressive Aufweichung der Zweckbindung 

10.7 ZUSAMMENFASSUNG




10.8 EFFIZIENZBESTIMMUNG ÖSTERR. WBF-MODELLE 

10.8.1 Beispiele 

10.8.2 Gesamtbewertung 

27 Modelle, Referenz: KM-D 25 Jahre, 8,0 % p.a.; Inflation 3,0 % 

Betrachtungszeitraum 50 Jahre, -> Tabellen, Graphiken 

Annuitätenzuschüsse (AZ) immer EF = 1,0 ! 

(Graphik Eigenheim Kärnten) 

(Graphik Eigentumswohnung Salzburg) 

(Graphik WBF-EFF) 

10.8.3 Optimierte Alternativen 

Annuitäten progressiv -> indexiert (Rückführung auf Inflation = Null) 

(keine Einkommensindexierung !!) 

strecken auf 25 Jahre -> Eigenheim, Eigentumswohnung; 

50 Jahre für öffentliche Mietwohnung 

keine Realzinsen, nur Wertsicherung 

(öffentliche Hand soll Steuern nicht veranlagen sondern damit möglichst effizient 

Leistungen – auch Umverteilung - erbringen !) 

Darlehens-Betrag auf Bedarf begrenzt (35, 50, 65, 80, ... m2) 

Einheitskosten laufend angepaßt 

Ergebnis: WBFF Mietwohnung (Graphik) 

Effizienzfaktor (EF) -> „unendlich“ ! 

10.9 SOZIALE TREFFSICHERHEIT 

10.9.1 Methode zur Bewertung sozialer Effektivität 

allg. Wohnraumversorgung und Haushaltseinkommen (Graphik Nutzfläche) 

wichtig: Trennung nach Hauhaltsgröße, sonst keine klare Aussage (-> WIFO) 

auffällig: 1-Personen-Haushalte: Ø NFL 60 m2 !! Ø ALT 60 Jahre !! 

Arme wohnen: 

Nutzfläche: fast gleich; Baualter: etwas älter; Ausstattung: deutlich schlechter; 

Wohnungsaufwand / m2: praktisch gleich; Belastung: deutlich höher, aber: keine 

WBH !! (problematisch im PRI MWE-BEST !) 

näherungsweise Wertung durch 

Einkommensvergleich / Geschoßwohnungen: 

Bestand alle Baualter Bestand ab 1971 (praktisch alles gefördert) 

10.9.2 Aussagen zur sozialen Effektivität der österr. WBF 

hoher laufender Mittelzufluß erforderlich 

ungenügende Flexibilität / Anpassung NFL an reduzierte HHGR im Alter 

billige alte geförderte Wohnungen bremsen Wechselbereitschaft (reduzierte 

Mobilität) 

Einkommen insgesamt im geförderten Bestand (1971 ->) Ø 16 % höher, 

ca Hälfte durch größere Haushalte bedingt (Graphik Einkommensvergleich) 

WBF also - relativ geringe - "Umverteilung nach oben" 

= nicht sozial (!) konzentriert, sondern „Gießkanne“




T 

S 

D 

S 

C 

H 

I 

L 

L 

I 

N 

G 

T 

S 

D 

S 

C 

H 

I 

L 

L 

I 

N 

G 

M 

I 

O 

100 

1,0 

0,8 

0,6 

90 

80 

70 

60 

50 

40 

30 

20 

10 

200 

180 

160 

140 

120 

100 

80 

60 

40 

20 

S 

C 0,4 

H 

I 0,2 

L 

L 

I 0,0 

N 

G -0,2 

LANDESDARLEHEN 

ANNUITÄT PRO S 1,000.000,- 

0 

1 11 21 31 41 

J A H R E 

WOHNUNGSAUFWAND / WE 

ANNUITÄTEN 

0 

1 11 21 31 41 

JAHRE 

JÄHRLICHER MITTELBEDARF 

PRO WOHNUNG 

KM-DARLEHEN 

L-DARLEHEN 

STORNO / 10 JAHREN 

DAUERPROGRAMM 

-0,4 

1 11 21 31 41 

J A H R E 

P 

R 

O 

Z 

E 

N 

T 

S 

C 

H 

I 

L 

L 

I 

N 

G 

100 

90 

80 

70 

60 

50 

40 

30 

20 

10 


sozialer Aspekt: WBH (geringe 

Bedeutung), KAPITALTILGUNG 

MRG (zu Lasten 

PRI) 

sollen alle Wohnungen für 

mind. 2 Personen sein (>= 50 

m2) ?? 

Witwe(r) muß nicht ausziehen; 

Möglichkeit des (Wieder- 

)Zusammenziehens 

gesellschaftlicher Konsens ? 

0 

1 11 21 31 41 

J A H R E 

200 

180 

160 

140 

120 

100 

80 

60 

40 

20 

WOHNUNGSAUFWAND / M2 

MONATLICH 

SALDO 

REINE KM-FIN. 

WBF-FIN. 

0 

1 11 21 31 41 

JAHRE 

WBF 1995 

KÄRNTEN / EH 

Graphik 8.3.1 - 2




T 

S 

D 

S 

C 

H 

I 

L 

L 

I 

N 

G 

T 

S 

D 

S 

C 

H 

I 

L 

L 

I 

N 

G 

100 

90 

80 

70 

60 

50 

40 

30 

20 

10 

140 

120 

100 

80 

60 

40 

20 

1,4 

1,2 

M 

I 1,0 

O 

0,8 

S 

C 0,6 

H 

I 0,4 

L 

L 0,2 

I 

N 0,0 

G 

-0,2 



0 

1 11 21 31 41 

J A H R E 


ANNUITÄTEN 

AZ-RÜCK. 

AZ 

KM-DARLEHEN 

L-DARLEHEN 

0 

1 11 21 31 41 

JAHRE 


PRO WOHNUNG 


DAUERPROGRAMM 

-0,4 

1 11 21 31 41 

J A H R E 

P 

R 

O 

Z 

E 

N 

T 

S 

C 

H 

I 

L 

L 

I 

N 

G 

100 

90 

80 

70 

60 

50 

40 

30 

20 

10 

LANDESMITTEL 

AUSZAHLUNG + TILGUNG 

DARLEHEN 

ANN.-ZUSCH. 

0 

1 11 21 31 41 

J A H R E 

200 

180 

160 

140 

120 

100 

80 

60 

40 

20 

WOHNUNGSAUFWAND / M2 

MONATLICH 

REINE KM-FIN. 

WBF-FIN. 

0 

1 11 21 31 41 

JAHRE 

WBF 1995 

SALZBURG / ETW 

Graphik 8.3.2 - 5




E 

N 

T 

L 

A 

S 

T 

U 

N 

G 

E 

N 

T 

L 

A 

S 

T 

U 

N 

G 

E 

N 

T 

L 

A 

S 

T 

U 

N 

G 

50 

40 

30 

20 

10 

50 

40 

30 

20 

10 

WBFF 

T 

EIGENHEIME 

EF=4,0 EF=2,0 EF=1,0 

% 

0 

S,St 

0 % 10 20 30 40 50 

S U B V E N T I O N 

50 

40 

30 

20 

10 

B 

V,K,N 

T 

K 

MIETWOHNUNGEN 

EF=4,0 EF=2,0 EF=1,0 

B 

W 

EIGENTUMSWOHNUNGEN 

EF=4,0 EF=2,0 EF=1,0 

K 

V 

O 

T,B 

N 

V 

O 

N 

S 

% 

0 

0 % 10 20 30 40 50 


% 

0 

0 % 10 20 30 40 50 


W 

S 

W 


WBF-EFFIZIENZ 

EF = Nutzerentlastung / Subventionsgehalt 

(hier dargestellt als Anteile an einer reinen 

Kapitalmarktfinanzierung) 

Quelle: eig. Berechnungen 

relativ geringer Mitteleinsatz pro Wohnung 

höchster Mitteleinsatz in W 

durch verschiedene Gestaltung trotz weitgehend 

ähnlichem Subventionsaufwand unterschiedliche 

Entlastung (immer < 20 %) 

meist wesentlicher höherer Subventionsaufwand 

Entlastung bis rd. 35 % 

Effizienzfaktoren traditioneller 

Förderungsmodelle zwischen rd. 3,0 und 4,0 

teilweise wesentlich höherer 

Subventionsaufwand 

Entlastung bis rd. 45 % 

geringere Effizienz neuerer WBF-Modelle




T 

S 

D 

S 

C 

H 

I 

L 

L 

I 

N 

G 

T 

S 

D 

S 

C 

H 

I 

L 

L 

I 

N 

G 

100 

1,4 

90 

80 

70 

60 

50 

40 

30 

20 

10 

100 

90 

80 

70 

60 

50 

40 

30 

20 

10 

1,2 

M 

I 1,0 

O 

0,8 

S 

C 0,6 

H 

I 0,4 

L 

L 0,2 

I 

N 0,0 

G 

-0,2 

WBFF-DARLEHEN 


0 

1 11 21 31 41 

J A H R E 


ANNUITÄTEN 


PRO WOHNUNG 

WBFF-DARLEHEN 

0 

1 11 21 31 41 

JAHRE 


DAUERPROGRAMM 

-0,4 

1 11 21 31 41 

J A H R E 

P 

R 

O 

Z 

E 

N 

T 

S 

C 

H 

I 

L 

L 

I 

N 

G 

100 

90 

80 

70 

60 

50 

40 

30 

20 

10 

WBFF-DARLEHEN 

KAPITALTILGUNG 

SALDO 

0 

1 11 21 31 41 

J A H R E 

200 

180 

160 

140 

120 

100 

80 

60 

40 

20 

REALER WOHNUNGSAUFWAND / M2 

MONATLICH 

REINE KM-FIN. 

WBFF-FIN. 

0 

1 11 21 31 41 

JAHRE 

DONNER 1995 

WBFF / MWE 

Graphik 14.4.1 - 3




Q 

U 

A 

D 

R 

A 

T 

M 

E 

T 

E 

R 

Q 

U 

A 

D 

R 

A 

T 

M 

E 

T 

E 

R 

Q 

U 

A 

D 

R 

A 

T 

M 

E 

T 

E 

R 

110 

100 

90 

80 

70 

60 

50 

40 

30 

20 

10 

110 

100 

90 

80 

70 

60 

50 

40 

30 

20 

10 

ALLE HH-GRÖSSEN 

0 

1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 

1-P-HH 

0 

1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 

110 

100 

90 

80 

70 

60 

50 

40 

30 

20 

10 

3-P-HH 

0 

1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 

Q 

U 

A 

D 

R 

A 

T 

M 

E 

T 

E 

R 

Q 

U 

A 

D 

R 

A 

T 

M 

E 

T 

E 

R 

110 

100 

90 

80 

70 

60 

50 

40 

30 

20 

10 

110 

100 

Graphik 9.2.5 - 1: 

NUTZFLÄCHE 

NACH SCHICHT 

1. Zehntel 

1. Viertel 

2. Viertel 

3. Viertel 

4. Viertel 

alle HH 

Quelle: eig. MZ-Sonderauswertung 

2-P-HH 

0 

1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 

90 

80 

70 

60 

50 

40 

30 

20 

10 

4-P-HH 

0 

1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993




T 

S 

D 

S 

C 

H 

I 

L 

L 

I 

N 

G 

T 

S 

D 

S 

C 

H 

I 

L 

L 

I 

N 

G 

T 

S 

D 

S 

C 

H 

I 

L 

L 

I 

N 

G 

50 

45 

40 

35 

30 

25 

20 

15 

10 

5 

0 

50 

45 

40 

35 

30 

25 

20 

15 

10 

5 

0 

50 

45 

40 

35 

30 

25 

20 

15 

10 

5 

0 

ALLE HH-GRÖSSEN 

1. Dezil 1. Quartil Median 3. Quartil 

1-P-HH 


3-P-HH 


T 

S 

D 

S 

C 

H 

I 

L 

L 

I 

N 

G 

T 

S 

D 

S 

C 

H 

I 

L 

L 

I 

N 

G 

50 

45 

40 

35 

30 

25 

20 

15 

10 

5 

0 

50 

45 

40 

35 

30 

25 

20 

15 

10 

5 

0 

Graphik 9.3 - 1: 

EINKOMMENSVERGLEICH 

GESAMTBESTAND UND 

WOHNUNGEN SEIT 1971 

(GESCHOSSWOHNUNGEN) 

alle Wohnungen 

Wohnungen seit 1971 

Quelle: eig. MZ-Sonderauswertung 

2-P-HH 


4-P-HH 

1. Dezil 1. Quartil Median 3. Quartil




11 WOHNUNGSPOLITIK, INTERNATIONALE BEISPIELE 


Balchin, P. (ed.) Housing Policy in Europe, London 1996; Kap. 4, 6, 14 

Boelhouwer, P./ van der Heijden, H. 

Housing Systems in Europe, Part I; Delft 1992; Kap. 3, 5, 7 

Donner, Ch. Wohnungspolitiken in der Europäischen Union, Wien 2000; Teil B / DE, NL, UK 

Heuer, J. Handbuch der Wohnungswirtschaft, Frankfurt / Main, 1984; Kap. 2 

Jenkis, H. Kompendium der Wohnungswirtschaft, München / Wien 1996; Kap. 4-8 


Grundlagen der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft; Hamburg 1994; Kap. 3/1, 3/2 

11.1 DEUTSCHLAND (DE) 

Blick über die Grenzen zur besseren Einschätzung österr. WoPol 

alternative Lösungszugänge 

alte BRD: 250.000 km2 (70 %); 65 Mio. Ew; 250 Ew / km2; 11 Länder 

alte DDR: 110.000 km2 (30 %); 17 Mio. Ew; 155 Ew / km2; 5 Länder 

Wiedervereinigung 1990 

starke Urbanisierung schon / 19. Jh. / Industrialisierung 

nach umfassender Zerstörung: 

kräftige Wirtschaftsentwicklung 1945 -> (Export) "Wirtschaftswunder" 

90er: hohe Arbeitslosigkeit (> 10 %), besonders in ex-DDR 

föderalistische Verfassung (Grundgesetz): 

Grundsatz: Gesetzgebung / Bund, Gestaltung Länder (vor allem wenn eigene 

Mittel), Ausführung / L, G 

Mittel durch Finanzausgleich; Subsidiaritätsprinzip 

11.1.1 Allgemeines zur Wohnungspolitik / Ziele 

umfangreichste Zerstörungen / 2. WK, ca. 2 Mio Wohnungen 

+ Flüchtlinge -> 48 Mio EW / 13 Mio Haushalte auf 8,5 Mio Wohnungen 

-> Wohnungszwangswirtschaft: Richtsatzmiete, Einweisungen, 

Wohnungsberechtigungsschein.. 

1950: 1.WohnungsBauG: "B, L, G .. sind verpflichtet ... den Wohnungsbau ... für 

breite Schichten der Bevölkerung (?) .. zu fördern." 

WoPol / soziale Marktwirtschaft 

im Prinzip Markt für Bedarfsdeckung zuständig, 

nur wo und wenn nicht funktioniert -> WoPol 

zeitlich befristet gedacht aber bis jetzt immer nötig 

im Prinzip WoPol keine staatl. Daueraufgabe, 

BMRBS könnte auch wegen Erfolgs aufgelöst werden 

Ende 80er: hauptsächlich BEST-Pol 

durch Wiedervereinigung: 

1990 -> wieder rasch viel Neubau, flexiblere WoPol 

abweichende Wohnungspolitik in Ländern durch diff. Siedlungsstruktur + 

parteipolitische Präferenzen




11.1.2 Bauland 

11.1.3 Wohnbau 

Reform des Wohnungsbaurechts 2002 ->: 

div. Änderungen + neues Wohnraumförderungsgesetz / WoFG etc (2.WBG 1956 

ex !) 

Ziele: stärker Zielgruppenorientierung, 

bestandsorientiert (billige AltWE -> niedrigere EIN); 

gegen Segregation / Problemkonzentration; Effizienz ! soz. Zielgenauigkeit ! 

vorhandene Soz.MWE sichern; Mietpreisvorteile erhalten ! 

insgesamt 12 % Territorium Siedlungsfläche (inkl Verkehr), 

hohe Dichte, va / W-DE 

Bauland regional untersch. sehr knapp 

befristete Widmung ? (+ Ankaufsrecht der Gemeinden) 

RPl, BBPl detailliert, statisch, zuletzt / public-private-partnership aufgeweicht 

teilw Abschöpfung Planwertgewinne (-> Steuern) 

1. WoBauG: alle Bauträger gleichberechtigt -> PRI SozWB (2-6 WE) 

praktisch keine öff. Bauträger, aber viele GWU 

1969: neues Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz 

(auch StB Maßnahmen -> Geschäftskreis) 

Genossenschaften: beschränkter Nachfrager-Kreis; 

Kap.Ges.: offen, anonyme Nachfrage 

früher relativ hohe EIN-Grenzen -> SozWB (= "1. Förderungweg") 

offiziell: "öffentl. geförderter Wohnungsbau", nicht "SozWB" (nicht definiert) 

1949-56: 4,0 Mio Neubauwohnungen 

1956: 2. WBauG: auch Wohnungseigentum-Förderung ("steuerbegünstigter 

Wohnbau") -> 1967: "2. Förderungsweg" 

1960: "Lücke-Plan": schrittweise Liberalisierung 

"weiße Kreise" wo < 3 % Wohnungdefizit 

Berlin erst 1994 (!) 

1960: BundesBauG (StPl, StEntw, Verkehr, Bauwesen) + Bürgerbeteiligung 

Mitte 80er: Stabilisierung, Bevölkerung stagniert, 

-> WoPol -> Subziele (Konjunktur, Wohnungseigentum, ..) 

+ echte Ziele: (unterversorgte Gruppen) 

1954: Neue Heimat / DBG gegründet, starkes Wachstum -> 400.000 WE 

später NHS (kommunal), NHI (Ausland), 

Mitte 80er: Skandale, Abverkauf -> Länder, (Konkurs), Ende 80er aufgelöst 

-> 1990: Wohnungsgemeinnützigkeit für Kap.Ges. aufgehoben; 

damit spezielle Sozialbindung verloren; 

nur mehr Genossenschaften 

Ende 80er: Aussiedler, Wiedervereinigung -> ad-hoc-Nachfrage -> 

Notmaßnahmen, Verteilung auf Länder, trotzdem Hauptprobleme / Städten 

WB-ErleichterungsG -> 1997 befristet 

durch Tradition hohe Wohnbaukosten: Ø Eigenheim ca 6-10 Ø HHEIN 

(welche EIN-Schichten kaufen NBEH ?) 

schon Ende 80er: Ø Neubauwohnung ca DM 300.000 

Qualitätsstandards, Keller, ausgebautes DG, viele individuelle Eigenheime,




Balkone, etc. 

kein Anreiz zum Sparen / GebührenOrdnungArchitekten 

Entscheidung BauK Bew.K Nutzer überlassen (Info !) 

11.1.4 Wohnbaufinanzierung 

11.1.5 Bestand 

bis 60er: zinslose Darlehen für "öff. gef. Wohnbau", ca 40-50 % BauK 

auch für PRI, Bindung begrenzt auf Laufzeit (meist 25, 30 Jahre) 

nach Auslaufen -> PRIMWE 

Definition von: Nutzfläche, Ausstattung, Miethöhe, .. 

1. FW-EIN-Grenzen: 4,0 %, -> 8,0 % 

ca 1970 -> Mischfinanzierung: WBFD + AZ oder Aufwendungs-D (rückzahlbar) 

meist degressiv: setzt Annahmen zu Einkommen, Inflation voraus 

-> oft Härten, Nachförderung, ... 

1987 -> keine Bundeszuschüsse für 1. Förderungsweg mehr, nur / L 

1989: 3. Förderungsweg: flexible, vereinbarte Förderung (7-10 Jahre) 

90er: WBF = GrundF (EINunabh.) + ZusatzF (EINabh.) 

höhere soz. Treffsicherheit, laufende Anpassung Sozialmiete -> Einkommen 

Bausparkassen: ca 1/3 der Gesamtfinanzierung (v.a. / Wohnungseigentum) 

"geschlossenes System", Sparer = Darlehensnehmer (??), KM-unabhängig (?) 

Einlagen 2,5 3,0 oder 4,0 %; Darlehen immer + 2,0 % pa Spanne 

außerdem BSP-Prämie: bis zu DEM 1000 (1-P-HH) DEM 2000 (2-P-HH), 

früher: DEM 800/1600 

statt Prämie auch Sparleistung als Sonderausgabe / ESt möglich 

100 % 50 % anrechenbar 

mehrere Verträge möglich (!) > 16 Jahre 

1956: SozMWE "Kostenmiete" ( Fehlbelegung (Unterbelegung) 

-> FB-Abgabe DM 0,50 - 1,50 / m2 (nur in einigen Ländern, geringer Ertrag) 

/ Bremen wieder abgeschafft (soziale Mischung) 

Ausschaltung Fehlbelegung -> Residualisierung, Homogenisierung SozWE-BEST 

"Mietschere" alte neue gef. Wohnungen -> „Förderungsnomaden“ 

Mietverträge meist unbegrenzt 

1983 -> auch befristet möglich, wenn Eigenbedarf 

KündSchutz seit 1. WK 

1971 * WRaumKündSchG: auch angemessene Verwertung ist Kündigungsgrund, 

wenn nicht unbillige Härte für Mieter 

Mietanpassung / laufendem Vertrag: keine Indexierung, sondern 

Vergleichsmieten ("Mietenspiegel"),




11.1.6 Wohnungsaufwand 

11.1.7 Einkommen 

11.1.8 Steuern 

Wohnraumversorgung im allgemeinen sehr gut, Ø Nutzfläche hoch, viele 

1-Personen-Haushalte (Tendenz ?) 

Wohnungseigentum im allgemeinen spät im Lebenszyklus, teuer, 

niedrigster Wohnungseigentums-Anteil / EU !! ca 40% 

lange Verweildauer / Eigenheim: Ø 28 Jahre 

Aufhebung WGG 1990 – Folgen: 

StB und Bindungen entfallen, Eröffnungsbilanzen mit (marktnahen) Teilwerten -> 

langfristig keine Steuerleistung 

1.200 Genoss. weiterhin steuerfrei, wenn nur für Mitglieder tätig 

gesetzlich mögliche Mieterhöhungen auf 5% / J begrenzt 

neue Struktur: 

- kommunale / kirchliche WU = non-profit 

- Genossen. (nicht – teilweise – voll steuerpflichtig) 

- „industrieverbundene“ WU (1994: 285.000 WerksWE) = Sozialleistung 

künftiges Renditestreben nicht auszuschließen 

Wohnraum-Modernisierungsprogramm der KfW 

1990-2000: 3,5 Mio WE / O-DE modernisiert 

/ O-DE ca 1,0 Mio. WE leer !! (zT Plattenbauten, va ehem. Industriegebiete) 

-> geförd. Abrißprogramm für ca 400.000 WE / 10 J 

Ø BEL 1978: 21 %; 1988: 28 %; 1996: / W-DE: 25 %, / O-DE: 20 % 

zT bessere Ausstattung und mehr Nutzfläche 

(1960) 1965: Wohngeld ! Rechtsanspruch, auch für PRIMWE 

auch für Wohnungseigentum ("Lastenzuschuß") 

12 % aller MWEHH, 1,5 % aller WETHH 

viele verzichten obwohl berechtigt (keine Bittsteller) 

regionale Mietstufen I - V (Obergrenzen) 

Tabellen-Wohngeld // Pauschal-Wohngeld (für Sozialhilfebezieher) 

zumutbare Basis: Kaltmiete + Betriebskosten (keine Energie) 

1996/97: 7 % aller HH / W-DE, 9 % / O-DE beziehen WG 

1971: / StädteBauFördG: Wertzuwachsabschöpfung !! 

public-private-partnership / Stadterneuerung 

Wertzuwachs nicht besteuert, wenn PRI > 2 Jahre HWS 

bis 1987: Wohnung Investitionsgut: AfA (degressiv) und Eigenmiete 

1987 ->: Konsumgut, trotzdem AfA (!!), keine Eigenmiete, regressiv 

1996 ->: „Eigenheimzulage“ = Fixbetrag DM 5.000 + DM 1.500 / Kind, nicht 

regressiv; für Ankauf von Bestandswohnungen halbe Sätze 

2004 ->: strengere Bestimmungen weil hoher Gesamtaufwand: 

Eigenheimzulage




11.2 NIEDERLANDE (NL) 

11.2.1 Allgemeines / Ziele 

(Nord-, Süd-)"Holland" nur zwei Provinzen der Niederlande 

41.000 km2, davon 17 % Wasser; 

1996: 15,5 Mio Ew; 370 Ew / km2 Terr -> 455 Ew / km2 Land 

großer Teil des Terr. unter Seehöhe oder flutbedroht 

Jahrhunderte ständiger Kampf / Deiche, Wehre, Schleusen, Pumpen; 

Flutkatastrophe 1953 

Bev.wachstum (1950: 10,0 Mio) durch Geburtenboom 1945 ->, Rückwanderung 

NL-er Gefahr "angelsächsischer Verhältnisse": offene Armut 

neues Sozialpartnerschaftliches Abkommen 

Hauhaltsgröße stark verändert: 1978 -> 1994: 

1Personen-Haushalte 18 % -> 31 %; 4+Personen-Haushalte 35 % -> 22 % 

Reichsregierung: aktive Verantwortung für Bürger / Budget -> Gemeinden 

Provinzen: Raumplanung 

Gemeinden: Umsetzung, örtl. WoPol, WRV, 

Einweisungsrecht 

urspr. Wohnungsgesetz 1901 ! 

umfassende WoPol 1945 -> aber nur solange Wohnungsmarkt nicht ausreichend 

funktioniert ! 

WoPol-Budget / 60er: 10 % Gesamtbudget ! 

1950: RAVO = Raad voor Volkshuisvesting, 

1965: gesetzliches Beratungsgremium 

1970er: einige Kompetenzen Reich -> Regionen, wo geringeres Wohnungsdefizit 

1975: Wohnungsberechtigter >= 18 Jahre 

1990: Memo Wohnungspolitik für 90er Jahre 

- wegen weitgehendem WEM-Ausgleich -> reduzierte Notwendigkeit zentraler 

WoPol 

- Entscheidungen durch Gemeinden und GWU ! 

- (möglichst) stabiler Wohnungsneubau 

- ausreichende Wohnraumversorgung für alle 

- Wohnungseigentum von 45 % auf 55 % bis 2000 ! 

- Subventionen nur für niedrige Einkommen (< Median) 

mehr Rahmenbedingungen optimieren als direkte Marktintervention






1996: "duurzam bouwen" dauerhaft, ökolog., energiesparend Bauen 

neue Wohnungspolitik: 

- Reg. keine Beschäftigungsprogramme mit "Drauflosbauen" 

- dezentrales Monitoring 

- Mittel Staat-> Gemeinden 

- bessere Verteilung SozMWE-Bestand an bedürftige Haushalte 

- Kostendeckung im SozMWE-Bestand 

- PRIMWE > limit: keine Mietregelung 

Zielgruppen WoPol: 

steuerbares Einkommen < NLG 35.000 (1PHH); < NLG 46.000 (2+HH) 

über 65 Jahre: < NLG 29.000; NLG 39.000 

1970er: Suburbanisierung (oft im "grünen Herz") 

1980er: Reurbanisierung 

heute Netherlands: "urbanes Geflecht mit grünen Inseln" 

1990 VINEX: RPl Randstad ! ins. 1,0 Mio Wohnungen bis 2015 

Stärkung der großen Städte; Freihalten "grünes Herz" (?) 

IND-V -> ÖPNV ! 

kein freier (Bau-)Landmarkt !! 

Baulandschaffung / Gemeinde, keine Knappheitspreise ! 

Gemeinden kaufen zum LW-Preis, planen, widmen, 

-> direkte Vergabe an Bauträger unter Marktpreisen 

-> public-private-partnership; funktionieren nur bei starken Preisunterschieden 

hoher Anteil Grundbesitz / Gemeinden (AMS: 80 %, -> Baurecht) 

relativ hohe Dichte: 

nur kleine Grundanteile / Wohnung zugemessen: 

in Städten Einfamilienhäuser < 200 m2 (außerhalb < 300 m2) 

Mehrfamilienhäuser 60 - 80 m2 / Wohnung 

Prinzip: sparsamer Verbrauch (Tradition) 

sogar weiterer Ausbau polders gestoppt (Naturschutz) 

1945 -> Quotensystem für Bauressourcen 

akkum. Nachfrage bis 60er 

-> einfache Wohnungen, Großprojekte, Typisierung 

dann: Nachfrage noch immer groß -> "Bauen für die Zukunft" 

Großprogramm, viele Prefab-Hochhäuser 

SozWB hauptsächlich durch GWU (woningcorporaties) 

= ausführende Akteure öff. WoPol 

außerdem (früher) Wohnungsunternehmen der Gemeinden 

1962 -> Vorzug für GWU 

um 1980: > 10 % Inflation, Arbeitslosigkeit / Bau > 100.000 

fast kein WET-NB, Reaktion / Reg.: massiver SozWE-NB 

vereinfachte Ausstattung 

Budgetdruck 1986 ->: reduzierte Ausgaben für WoPol




Ende 1980er: Privatisierungstendenzen: 

WSW (Waarborgfonds Sociale Huursector) garantiert GWU / KM 

CFV (Centrale Fonds Volkshuisvesting) hilft GWU mit (Liquiditäts-)Problemen durch 

3 Jahre zinsenlose Darlehen 

EFH-Anteil / Neubau 1995: 74 % 

WET-Anteil / Neubau 1995: 70 % 



1945 -> ÖH-WBFD 

viel höherer Subv-bedarf der öffentlichen Hand 

Mitte 80er ->: ÖH-D durch KM-D ersetzt (nicht mehr / MIN.WB-Budget) 

aber: Rückzahlung -> MIN.FIN 

Ende 80er: vorzeitige Rückzahlung ÖH-D durch GWU, weil KM-Zinsen gefallen - 

> höhere Subv laufen weiter ! 

1988 ->: keine ÖH-D mehr, WSW als Bürge für KM-D 

für Wohnungseigentum 1968 -> nicht einkommensabhängige, aber 

steuerpflichtige Zuschüsse 

1979 erweitert: abhängig von Einkommen und Preis: 

Prämie A für 5-15 Jahre, degressiv, Preis > NLG 132.000 

Prämie B > NLG 132.000 

1984 Änderung: Gesamtzuschuß als f (Einkommen) bestimmt, dann in 

Jahresraten ausbezahlt, brutto-Betrag ca 0,6 - 1,5 Jahres-EIN 

1947: Gesetz über Wohnsitzbewilligung in Gemeinden (woonruimtevergunning) 

Bedingung: > 29 Jahre oder > 23 Jahre + verh. 

auch für Eigennnutzung von Wohnungseigentum !! 

1970: gelockert in Gemeinden mit geringem Defizit 

1975: Alter > 18 Jahre ! 

2003: Stadt Rotterdam will niemanden zuziehen lassen, der weniger als 120% 

Mindesteinkommen hat !! integration ?? 

Mietenregelung: bis 1951 gleich 1940, dann + 15 % 

1955 -> über VPI angehoben / Reg. 

1979: Punktesystem (Ausstattung, Baualter, Lage, ...) 

starke abweichende Mieten: Harmonisierung ! 

Förderung von Neubau: 

1950-74: Kostenmiete minus Bewirtschaftungssubventionen -> Sozialmiete 

(zumutbar für mittleren - Median - Haushalt), 

durch jährlichen Mietentrend der Reg. angehoben, 

nach 15-20 Jahren meist keine Subv mehr, -> Gewinne für Eigentümer (GWU) 

10 % Belegungsrechte für öffentliche Hand (öff. Bedienstete: Staat, Post, Bahn) 

System teuer für öffentliche Hand ->







1975: Dyn. Kostenmietensystem DKMS 

geplante Kostendeckung über 50 Jahre ! 

Schätzungen für Inflation, Einkommen 

anfänglich niedrigere, progressive Miete 

zumutbare BEL 10 % für Min-EIN Haushalte, 17 % für übrige 

Wohnform: 1945 -> stabil sehr hoher Anteil EFH 

1996: 71 % von 6,3 Mio, davon viele Mietwohnungen 

BEST je 50 % Mietwohnungen (je ½ EFH unf MFH) und Wohnungseigentum 

¾ aller Mietwohnungen: SozMWE ! fast alle / GWU, viele / StE erworben 

Wohnraumversorgung: 1970: 3,5 P / Wohnung; 1996: 2,5 P / Wohnung 

fast gleich / Neubau und BEST 

1979: Punktesystem (Ausstattung, Baualter, Lage, ...) 

für alle Mietwohnungen (40 - 250 Punkte, Ø 121 / 1996) 

Punktepreis / Reg. 1996 NLG 5,21 -> Ø NLG 630,- (ATS 4.000,-) 

Mieten / BEST rascher gestiegen als WET-Preise: 

in 30 Jahren 6 x gegen 4 x 

(1970) -> 1975 ->: IHS (individuele huursubsidie) = WBH, 

für alle Mietwohnungen; nicht für WET ! 

1995: ins. NLG 2 Mrd -> 900.000 Haushalte (ca 28 % aller HH) 

wenn IHS > NLG 300,- vorherige Zustimmung Gemeinde nötig ! 

Steuerbegünstigung für Wohnungseigentum: 

unbegrenzter Abzug von Hyp-Zinsen (auf Hauptwohnsitz) 

aber: Eigenmiete (nur ca 1 % vom Marktwert) 

-> Eigentümer wollen hohe Zinsbelastung 

-> wählen endfällige Darlehen + Lebensversicherung !




11.3 GROSSBRITANNIEN (UK) 

11.3.1 Allgemeines / Ziele 



United Kingdom (244.000 km2) = England und Wales (151.000 km2) 

+ Schottland + N-Irland 

58,5 Mio. Ew; frühe Industrialisierung, 90 % Bev. / Städten; 83 % / England 

langsame Modernisierung 1945 ->, Rückzug aus Kolonien 

stark steigende Produktivität / 1980er (Thatcher 1979 ->) 

aber zunehmende Arbeitslosigkeit bis > 11 %, zuletzt ca 8-10 % 

1997 -> Blair / Labour Party 

starke Schwankungen / Mehrheitswahlrecht / Wohnungspolitik 

parteipol. Gegensätze Labour / L Tories / T 

wechselnde Betonung Wohnungseigentum oder komm. Mietwohnungen 

häufige Gesetzesänderungen (Widerruf) bei Regierungswechsel 

erst 1965 erkennt L an, daß Wohnungseigentum = "natürl. Rechtsform" ! 

1970er: zunehmende Obdachlosigkeit 

1980er: forcierte Wohnungseigentums-Bildung -> Probleme 

Abercrombie Plan -> New Towns 1945 ->: 

ausgedehnte Baulanderschließung für overspill population London, etc 

letzte New Town: Milton Keynes 1967 (250.000 Ew) 

verschiedentlich versuchte Abschöpfung von Wertzuwächsen 

1980 -> Nutzung von öff. Brachen durch public-private-partnership ! 

keine Widmung "SozWE" 

erfolgreiche Verhinderung von linearem Flächenfraß durch structure plans, aber 

große Flächen für green belts 

Baulandentwicklung im allgemeinen durch privateI developers 

Grundkostenanteil oft 30 %, SO-England bis 50 % (!) der Prod.kosten 

früh: massiver spekulativer Billigwohnbau / private Unternehmer 

19. Jh.: back-to-back houses 

frühe Beispiele philanthropischer (R. Owen / New Lanark) und 

utopisch-reformerischer Investoren (E. Howard / -> Welwyn Garden City) 

verschärfte sanitäre Vorschriften 

nach 1.WK umfangreicher LAH-Neubau (council housing) 

nicht nur für Arme ! ("general needs") 

500.000 Neubauwohnungen / 5 Jahren geplant 

-> etwa wie "garden cities" (niedrige Dichte) 

slum clearance: ca 1,0 Mio Wohnungen / 1930er 

nach 2.WK wieder: -> große Flächen nötig -> Verdichtung / Hochhäuser 

nie akzeptiert, Vandalismus, Ghettoprobleme in 300.000 Wohnungen 

Housing associations als wichtiger Bauträger erst nach Housing Corporation funds 

(1974 ->) 

außerdem Direct Labout Organisations (DLO) von local authorities (Gemeinden)




später Konkurrenz ausgesetzt, meist nur mehr IH, IS 

Baumarkt: 120.000 Baufirmen, 95 % klein 

boom-slump cycle; viele Sub-Verträge zulasten kleiner Baufirmen 

große Baufirmen mit eigenen Bodenreserven können durchhalten 

höchster Neubauwert 1968 (7,6 WE / 1000 Ew), heute ca 3,0 



Wohnungseigentum: 

überwiegend building societies (Steuerbegünstigungen) + 

effizientes Bankensystem -> Hyp-D 

stark schwankende Zinssätze (Höchstwerte ca 1990) 

-> Risiko für D-Nehmer, weil keine festen Zinsen 

Belehnungsgrenzen / 80ern (Deregulierung) wegen Boom mehrfach erhöht, bis 

zu 100 % -> crash ! 

(ähnlich Japan "bubble economy", kein Reichtum geschaffen ! weitere 

Steigerungen erwartet -> Euphorie; wenn Aktien-Unterbewertung: "Phantasie") 

Unterdeckung Darlehen bei Rückgang der Preise (bes. SO-England) 

LTV ratio > 1,0 = negative equity -> repossessions (Pfandverwertung) 

auch wegen Arbeitslosigkeit (teilw. Einkommensverlust) 

relativ geringer Ø Wohnungseigentums-Preis: 

ca 3,0 Haushalts-Jahres-Einkommen, davon 2/3 Darlehen 

local authority housing: 

zentralisierte Kreditaufnahme auf KM / Regierung (Public Works Loan Board) 

dann Mittelzuweisung -> Gemeinden 

1967 -> Diff. Marktzins // 4,0 % pa durch Reg. übernommen 

(kleiner) Teil der Verkaufserlöse für Neuinvestitionen erlaubt 

NB seit Thatcher stark reduziert 

housing associations: via Housing Corporation aus Zentralbudget, 

1988 -> verstärkte KM-Finanzierung gefordert, max. 50 % Subv. 

2/3 Eigenheime und Reihenhäuser !! 

Ø niedriger Standard 

geringe Transaktionskosten 4,0 % // 10,0 - 12,0 % / Europäischen Union 

Nach 1.WK noch 90 % PRIMWE 

Mietenkontrolle und Kündigungsschutz 

Rückzug der PRI Vermieter wegen Mietenkontrolle und Kündigungsschutz 

umfangreiche Zerstörungen / 2.WK 

langsamer Abbau Mietenkontrolle 1957 -> 

zunächst Ausnahmen für möblierte Wohnungen und mit Frühstück 

häufig von jungen singles bewohnt (klein: "bedsitter") 

massive Spekulation / PRI Vermieter / harassment 

Mitte 1960er etwa gleich viele (un-)kontrollierte PRIMWE






bis Mitte 1960er umfangreiche slum clearance Programme, 

dann Wechsel zu StE 

generell ungenügende Erhaltung, Mieten zu niedrig 

immer wieder Subv-Programme zur Sanierung von Altbeständen 

1965: L: "fair rent" !! / PRIMWE ("Marktmiete ohne Knappheit" !!??) 

1974: -> Wiedereinführung / L auch furnished lets / Kündigungsschutz 

1980: neue RF für Mietverträge: 

kürzere Dauer + reduzierter Kündigungsschutz oder höhere Miete 

private Mietwohnungen: meist nur kurzfristige Nutzung durch Junge 

local authorities konnten Regierung 

1975-80: kein Gewinn ! 

1980 -> Gewinn möglich und lokal einsetzbar (Schuldenabbau) 

1990er: Gesamt-UK Ø Mietensteigerung / DoE jährlich festgelegt 

Teilbeträge auf einzelne local authorities umgelegt, 

Subv nur mehr Diff. zwischen laufenden Kosten und angemessenen Mieten 

1989: "ring-fencing" für local authority housing revenue account: keine 

Quersubvention mit Gemeindesteuern mehr möglich 

housing associations: Kostenmiete -> fair rent 

2001 -> Neues Mietensystem für LAH und HAss, langsame Annäherung der 

Mieten für gleichwertige WE 

1980: Right-To-Buy / Thatcher, später auch von L akzeptiert 

über 1,0 Mio. local authority Mietwohnungen (meist Reihenhäuser !!) 

verkauft an Mieter; Abschläge bis 50 % (70 % / flats) !! 

local authorities müssen Darlehen bereitstellen 

außerdem Large Scale Voluntary Transfers durch local authorities -> housing 

associations 

Folge: Residualisierung des komm. Bestands -> Probleme: Ghetto-Prestige, ... 

kontinuierlicher Anstieg WET-Anteil, heute bei ca. 67 % 

(etwas geringer / Schottland) 

LAH noch knapp 20 % (nach 33 % 1978), 

PRIMWE noch 10 %, Rest: Housing associations 

Wiederaufschwung für private Mietwohnungen ? 

Ø BEL nach Spitze um 1980 wieder ca 18 %, / LAH 20,5 % 

nach HB: 16 % bzw 11 % 

1972: * housing allowances (= WBH) 

1982 geändert und fusioniert mit Social Sec. Benefits 

-> "housing benefits", sehr kompliziert 

HB nicht / Department of the Environment, sondern / Social Sec. Dept. !! 

= kein Wohnungspolitik-Aufwand (!!)





12 

poverty trap: 65 % (bis 100%) von Zusatzeinkommen wird weggesteuert: 

kein Anreiz für mehr Einkommen / Arbeit 

kein Anreiz billigere Wohnung zu suchen 

HB nur für Mieter, nicht für owner-occupiers (-> Steuern) 

stark steigende Ausgaben für HB -> restriktivere Regelungen 

früher allgemeine unbegrenzte Absetzbarkeit von Darlehenszinsen 

dann nur für Wohnung, aber zum Grenzsteuersatz 

stark wirkender Anreiz für Wohnungseigentum 

führt zu endfälligen Darlehen 

1974 Höchst-Darlehensgrenze GBP 25.000; 1983: GBP 30.000 

in letzten Jahren durch Zurücknahme der ESt-Tarife weiter abgeschwächt 

dann nur mehr zum Grundsteuersatz (1991-94: 20-25 %; 1995: 15 %) 

weitere Rücknahme -> 2000 auf 0 % !! 

Haushalte mit niedrigen Einkommen: 

1968 -> : option mortgage scheme (2 % < Kapitalmarkt) 

nur




VERZEICHNIS DER ABKÜRZUNGEN 

1-P-HH Ein-Personen-Haushalt 

5+ P-HH Haushalt mit fünf und mehr Personen 

AfA Abschreibung für Abnützung 

AT Österreich 

ATS Österr. Schilling 

AUS Ausstattung 

AZ Annuitätenzuschuß 

BALT Baualter 

BIP Bruttoinlandsprodukt 

BKZ Baukostenzuschuß 

BL Bundesländer 

BSP Bruttosozialprodukt 

BSPK Bausparkassen 

BT Bauträger 

D Darlehen 

DE Deutschland 

DIV Diverse 

DK Dänemark 

DS Durchschnitt 

EF Effizienzfaktor 

EH Eigenheim 

EIN Einkommen 

EStG Einkommensteuergesetz 

ETW Eigentumswohnung 

FD Förderungsdarlehen 

FWPl Flächenwidmungsplan 

GBK Gesamtbaukosten 

GBV Gemeinnützige Bauvereinigung 

GKÖ Gebietskörperschaft 

GSt Grundsteuer 

GWU Gemeinnütziges Wohnungsunternehmen 

HWS Hauptwohnsitz 

HD Hypothekardarlehen 

HHGR Haushaltsgröße 

IH Instandhaltung 

IS Instandsetzung 

IZF Interner Zinsfuß 

JUR Juristische Personen 

JZW Jahreszwölftel 

KM Kapitalmarkt 

LD Landesdarlehen 

MWE Mietwohnung 

MRG Mietrechtsgesetz 

MZ Mikrozensus 

NFL Nutzfläche 

NFL/P Nutzfläche pro Person 

NL Niederlande




OF Objektförderung 

ÖH Öffentliche Hand 

ÖPVN Öffentlicher Personennahverkehr 

ÖSTAT Österr. Statistisches Zentralamt 

PRI Physische (Privat-)Personen 

PRIMWE Private Mietwohnungen 

SE Schweden 

SF Subjektförderung 

StE Stadterneuerung 

UK Vereinigtes Königreich 

UStG Umsatzsteuergesetz 

VPI Verbraucherpreisindex 

WAUF Wohnungsaufwand 

WBF Wohnbauförderung 

WBFF Wohnbau-Finanzierungs-Fonds 

WBH Wohnbeihilfe 

WE Wohneinheit (=Wohnung) 

WGG Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz 

ZT Ziviltechniker

Wohnungsmarkt und Wohnraumversorgung - donner.at

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