Photovoltaikanlagen in der Immobilienbewertung
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IVD Sachverständigentag, Köln Vortrag: Bewertung von Photovoltaik-Anlagen<br />
Folie 1<br />
<strong>Photovoltaikanlagen</strong> <strong>in</strong> <strong>der</strong><br />
<strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Welche Auswirkungen haben PV-A auf das<br />
Verkehrswertgutachten<br />
Referent: Rolf Schubert<br />
Von <strong>der</strong> IHK zu Köln öffentlich bestellter und vereidigter<br />
Sachverständiger für die Bewertung von<br />
bebauten und unbebauten Grundstücken<br />
www.ImmoWert-RS.com<br />
Rolf Schubert • www.ImmoWert-RS.de<br />
20.11.2010<br />
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IVD Sachverständigentag, Köln Vortrag: Bewertung von Photovoltaik-Anlagen<br />
Folie 2<br />
Glie<strong>der</strong>ung<br />
1. Stromerzeugung aus Sonnenenergie<br />
2. Marktpotential für Photovoltaik-Anlagen<br />
• Energieumwandlungs-Verfahren bei Solaranlagen<br />
• Nutzungsarten bei Photovoltaik-Anlagen<br />
• Bewertungsaufgaben für den Sachverständigen<br />
3. Politische Rahmenbed<strong>in</strong>gungen<br />
• Aktuelle E<strong>in</strong>speisevergütung und Absenkung<br />
• Garantierte Höhe für 20 Jahre<br />
• Herstellung (verschiedene Verfahren, Wirkungsgrade, Lebensdauer)<br />
4. Herstellungskosten (verfahrensabhängig, leistungsabhängig)<br />
• Umweltschutz und Entsorgung<br />
• Marktpreise für Module und fertig <strong>in</strong>stallierte Anlagen<br />
• Standortfragen<br />
5. Bewertungsgrundlagen (Zusammenhänge zwischen Kennwerten)<br />
• Bewertungsverfahren (Abhängig von <strong>der</strong> Aufgabenstellung)<br />
• Bewertung bestehen<strong>der</strong> Anlagen<br />
• Wirtschaftlichkeits-, bzw. Rentabilitäts-Berechnungen<br />
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Folie 3<br />
Stromerzeugung aus Sonnenenergie<br />
• Energiegew<strong>in</strong>nung aus Sonnenenergie gew<strong>in</strong>nt<br />
zunehmend an Bedeutung.<br />
• E<strong>in</strong> Verfahren im Umbruch.<br />
• Die Bundesregierung hat am 08.07.2010 das „Gesetz zur<br />
Än<strong>der</strong>ung des Erneuerbare-Energien-Gesetzes“ verabschiedet.<br />
Sept. 2010 stellte sie das Energiekonzept vor.<br />
• Damit gelten seit Juli 2010, Oktober 2010 und ab Januar<br />
2011 jew. neue Regeln für die Vergütung von Solarstrom.<br />
• Heute möchte ich Ihnen Grundlagen und die Grundsätze<br />
zur Bewertung von <strong>Photovoltaikanlagen</strong> näherbr<strong>in</strong>gen.<br />
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Folie 4<br />
Marktpotential für <strong>Photovoltaikanlagen</strong><br />
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Folie 5<br />
Marktpotential für <strong>Photovoltaikanlagen</strong><br />
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Marktpotential für <strong>Photovoltaikanlagen</strong><br />
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Marktpotential für <strong>Photovoltaikanlagen</strong><br />
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Folie 8<br />
Marktpotential für <strong>Photovoltaikanlagen</strong><br />
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2009<br />
Ca.<br />
9.000<br />
GWh<br />
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Folie 9<br />
Unterschiedliche Energieumwandlungs-Verfahren<br />
Wir unterscheiden bei Solaranlagen zwischen<br />
• Solarthermieanlagen (ST-A),<br />
die <strong>der</strong> Wärmegew<strong>in</strong>nung für den Haushalt dienen. Sie bef<strong>in</strong>den sich<br />
überwiegend auf Dächern privater und öffentlicher Gebäude<br />
• <strong>Photovoltaikanlagen</strong> (PV-A),<br />
die <strong>der</strong> Stromgew<strong>in</strong>nung dienen. Sie werden überwiegend als<br />
großflächige Freianlagen, auf geeigneten Dächern und auch an<br />
Lärmschutzwänden <strong>in</strong>stalliert.<br />
Heute werden wir uns nur mit den PV-A beschäftigen<br />
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Folie 10<br />
Nutzungsarten bei <strong>Photovoltaikanlagen</strong><br />
Bei den PV-A unterscheiden wir Anlagen<br />
• Zur Volle<strong>in</strong>speisung<br />
von Solarstrom <strong>in</strong> das öffentliche Stromnetz und<br />
• Zum Eigenverbrauch<br />
des erzeugten Stroms im eigenen Betrieb o<strong>der</strong> Haushalt<br />
• Im Eigenbetrieb<br />
d.h. die PV-A gehört dem Grundstückseigentümer<br />
• Im Fremdbetrieb<br />
d.h. <strong>der</strong> Betreiber <strong>der</strong> PV-A pachtet e<strong>in</strong>e Dachfläche o<strong>der</strong> e<strong>in</strong><br />
Grundstück und zahlt e<strong>in</strong> Nutzungsentgelt.<br />
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Folie 11<br />
Bewertungsaufgaben für den Sachverständigen<br />
• Bodenwertermittlung geeigneter Grundstücke für Freiflächenanlagen<br />
• Ermittlung <strong>der</strong> jährlichen umsatzabhängigen Nutzungsentgelte<br />
• Ermittlung e<strong>in</strong>es e<strong>in</strong>maligen Ablösebetrags<br />
• Rentierlichkeits-Berechnungen für geplante PVA<br />
• Verkehrswertermittlungen, <strong>in</strong>sbeson<strong>der</strong>e bei<br />
Ankauf / Verkauf, Erbause<strong>in</strong>an<strong>der</strong>setzung, Scheidung, Zwangsversteigerung,<br />
Bodenordnung (Flurbere<strong>in</strong>igung), Enteignung<br />
• Beleihungswertermittlungen<br />
z.B. für Realkredite, Bonitätse<strong>in</strong>schätzungen (z.B. nach Basel II)<br />
• Steuerliche Wertermittlungen<br />
z.B. bei Betriebsaufgaben, Verkauf von Betriebsgrundstücken, Überführung von<br />
Betriebsvermögen <strong>in</strong> Privatvermögen, Erbschaft und Schenkung<br />
• Entschädigungswertermittlung<br />
<strong>in</strong>sbeson<strong>der</strong>e für die Begründung des Rechts zur Errichtung und die Erhaltung <strong>der</strong><br />
PVA e<strong>in</strong>schließlich für die sonstigen Nachteile bei <strong>der</strong> Grundstücksbewirtschaftung als<br />
Rentenrate o<strong>der</strong> als Barwert<br />
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Folie 12<br />
Bewertungsfaktoren von <strong>Photovoltaikanlagen</strong><br />
Wesentlich für die Bewertung s<strong>in</strong>d<br />
• die politischen Rahmenbed<strong>in</strong>gungen,<br />
• d.h. die E<strong>in</strong>speisevergütung (Höhe und Dauer, Kappungsgrenzen)<br />
• die Herstellungskosten und technischen<br />
Leistungsmerkmale<br />
• Nennleistung, Materialkosten, Installationskosten, F<strong>in</strong>anzierungskosten,<br />
Wartungskosten, Rückbau- und Entsorgungskosten,<br />
Jahresenergieleistung, PV-Wirkungsfläche (PVW),<br />
Modulwirkungsgrad (MWGr), Modul-Typ, Kilowatt-Peak (KWp)<br />
• <strong>der</strong> Standort,<br />
• die örtliche Sonnene<strong>in</strong>strahlung, die Ausrichtung <strong>der</strong> Dachfläche<br />
o<strong>der</strong> Freifläche und die Dachneigung, Abschattung, Topographie<br />
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Folie 13<br />
Politische Rahmenbed<strong>in</strong>gungen<br />
Mit dem „2. Gesetz zur Än<strong>der</strong>ung des Erneuerbare-<br />
Energien-Gesetzes“ (EEG 2003) wurde die<br />
E<strong>in</strong>speisevergütung für solare Stromerzeugung aus PV-<br />
Anlagen deutlich erhöht. Man wollte damit e<strong>in</strong>en Boom,<br />
wie z.B. bei den W<strong>in</strong>dkraftanlagen erzeugen.<br />
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EEG<br />
Diese E<strong>in</strong>speisevergütungsregelungen<br />
wurden am 21.07.2004 <strong>in</strong> das „Gesetz<br />
zur Neuregelung des Rechts <strong>der</strong><br />
Erneuerbaren Energien im Strombereich“<br />
(EEG 2004) übernommen.<br />
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Folie 14<br />
Politische Rahmenbed<strong>in</strong>gungen<br />
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Folie 15<br />
Politische Rahmenbed<strong>in</strong>gungen<br />
Fehlprognose über den jährlichen Zubau an PV-Anlagen<br />
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Folie 16<br />
Die aktuelle E<strong>in</strong>speisevergütung ab 10.2010<br />
Aufgrund <strong>der</strong> rasant steigenden <strong>in</strong>stallierten Fläche und wegen <strong>der</strong> fallenden<br />
Installationskosten musste die Bundesregierung die Überför<strong>der</strong>ung stoppen. Sie hat<br />
deshalb e<strong>in</strong>e zusätzliche Degression beschlossen, die die För<strong>der</strong>ung an die aktuellen<br />
Kosten anpasst. Gleichzeitig wurde die För<strong>der</strong>ung von Freiflächenanlagen auf<br />
Ackerland ersatzlos gestrichen. Die Regierung behält sich vor, auch <strong>in</strong> Zukunft die<br />
För<strong>der</strong>ung bei Bedarf reduzieren zu können.<br />
Ab 01.01.2011 wird die Vergütung um weitere 13 % s<strong>in</strong>ken.<br />
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Folie 17<br />
Absenkung <strong>der</strong> E<strong>in</strong>speisevergütung<br />
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Folie 18<br />
Garantie <strong>der</strong> E<strong>in</strong>speisevergütung<br />
Die Bundesregierung garantiert die bei Inbetriebnahme<br />
dem Betreiber gesetzlich festgelegte E<strong>in</strong>speise-<br />
Vergütungen für 20 Jahre.<br />
Dieser Grundsatz führte 2010 zu heftigen Diskussionen,<br />
denn die Kosten dafür werden <strong>der</strong> Allgeme<strong>in</strong>heit über die<br />
EEG-Zulagen auf die Strompreise auferlegt.<br />
Es wird diskutiert, ob zukünftig die Höhe <strong>der</strong> E<strong>in</strong>speise-<br />
Vergütung nur für vorher festgelegte jährliche Kont<strong>in</strong>gente<br />
garantiert werden sollte. (Deckelung)<br />
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Der Hauptbestandteil ist Silizium.<br />
Sie werden <strong>in</strong> verschiedenen<br />
Bauformen angeboten, z.B.:<br />
• Kristall<strong>in</strong>e PVA-Module<br />
auch Dickschichtzellen c-Si mit<br />
m<strong>in</strong>destens 100 µ (rechts)<br />
• Dünnschicht PVA-Module<br />
a-Si (amorphe Zellen) o<strong>der</strong> µc-Si<br />
(mikrokristall<strong>in</strong>es Silizium) o<strong>der</strong><br />
CdTe (Cadmium-Tellurid) II-IV-<br />
Halbleiter-Solarzellen, die großtechnisch<br />
durch z.B. Chemische<br />
Gasphasenabscheidung sehr<br />
günstig herstellbar s<strong>in</strong>d.<br />
Folie 19<br />
Herstellung<br />
Während Silizium, <strong>der</strong> Grundstoff für Solarzellen<br />
<strong>in</strong> nahezu unbegrenzter Menge verfügbar ist,<br />
weisen die je nach Modul-Typ und Herstellungsverfahren<br />
notwendigen seltenen Metalle, wie z.B.<br />
Cadmium, Indium, Gallium, Tellur und Selen o<strong>der</strong><br />
auch Bor e<strong>in</strong>e ungünstige Materialökonomie auf<br />
und versiegen teilweise bereits heute.<br />
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Folie 20<br />
Wirkungsgrade<br />
Für die Produktion von Strom ist e<strong>in</strong> hoher Wirkungsgrad erwünscht.<br />
Mikrokristall<strong>in</strong>e Module und die polykristall<strong>in</strong>en Dünnschichtmodule erreichen<br />
heute Wirkungsgrade von 10 bis 17 %, dabei ist nicht nur <strong>der</strong> Wirkungsgrad von<br />
Bedeutung, es kommt auch auf die Herstellungsverfahren, die Materialkosten<br />
und die Ausbeute, d.h. den erfor<strong>der</strong>lichen Energiee<strong>in</strong>satz bei <strong>der</strong> Produktion im<br />
Verhältnis zum Energieertrag über die Betriebsdauer und die dabei anfallenden<br />
Emissionen von Schadstoffen an.<br />
Hier s<strong>in</strong>d CdTe-Dünnschicht-Solarzellen den bisher üblichen konventionellen<br />
Siliziumzellen überlegen.<br />
Die Entwicklung geht weiter und man forscht <strong>der</strong>zeit an so genannten<br />
Mehrfachsolarzellen, die im Labor Wirkungsgrade von über 40 % erreichten.<br />
Die Chemische Industrie arbeitet an flexiblen organischen Solarzellen, die<br />
aus Kohlenwasserstoff-Verb<strong>in</strong>dungen bestehen und <strong>der</strong>zeit bereits<br />
Wirkungsgrade von 8 % erreichen. Sie s<strong>in</strong>d preiswert und umweltverträglich<br />
herstellbar.<br />
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Folie 21<br />
Lebensdauer<br />
• Degradation<br />
Darunter versteht man allgeme<strong>in</strong> den alterungsbed<strong>in</strong>gten Rückgang des<br />
Wirkungsgrads über die Betriebsdauer. Man betrachtet die Module über<br />
e<strong>in</strong>en Zeitraum von 20 Jahren. In dieser Zeit verlieren die Module zwischen<br />
10 und 20 % ihrer Leistung. Zum Teil durch Verschmutzung <strong>der</strong> Oberflächen,<br />
Veralgung mit Teilabschattung <strong>der</strong> Zellen, Vergilbung des polymeren<br />
E<strong>in</strong>bettungsmaterials zwischen Zelle und Glas.<br />
• Kristall<strong>in</strong>e Solarzellen<br />
Heutige Dickschicht Solarzellen haben anfängliche Wirkungsgrade zwischen<br />
12 – 17 %. Die Hersteller geben e<strong>in</strong>e M<strong>in</strong>destgarantie von 80 bis 85 %<br />
(Peak-Leistung) auf ihre Produkte <strong>in</strong> 20 Jahren. Hier s<strong>in</strong>d so genannte<br />
rekomb<strong>in</strong>ationsaktive Defekte für die Degradation verantwortlich, die die<br />
Ladungsträgerlebensdauer auf ca. 10 % ihres Anfangswertes senkt. Durch<br />
die Photoreaktion lagert sich Sauerstoff zwischen die Halbleiterplatten an<br />
und verh<strong>in</strong><strong>der</strong>t die Stromerzeugung.<br />
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Folie 22<br />
Herstellkosten<br />
• Amorphe Dünnschicht Siliziumsolarzellen (a-Si)<br />
Module, die mit dieser Technik hergestellt wurden, verlieren bereits im 1. Jahr bis<br />
zu 25 % ihrer Leistung. Nach etwa 1.000 Sonnenstunden erreichen diese Zellen<br />
e<strong>in</strong>en stabilen Sättigungswert für den Wirkungsgrad. Bei diesen Modulen basiert<br />
die Leistungsangabe deshalb nicht auf dem Anfangswirkungsgrad, son<strong>der</strong>n auf<br />
den nach e<strong>in</strong>em Jahr erreichten Sättigungsgrad.<br />
• Der Wirkungsgrad �<br />
e<strong>in</strong>er Solarzelle ist das Verhältnis <strong>der</strong> erzeugten elektrischen Leistung zur<br />
Leistung <strong>der</strong> e<strong>in</strong>fallenden Strahlung.<br />
• Maximal erzielbare Leistung (Kilowatt-Peak)<br />
Diese Kennzahl wird von den Herstellern meist unter standardisierten<br />
Bed<strong>in</strong>gungen gemessen und als kWp (Kilowatt-Peak) angegeben.<br />
Materialsystem Wirkungsgrad Lebensdauer Modulkosten<br />
amorphes Silizium a-Si 5 - 10 % < 20 Jahre<br />
polykristall<strong>in</strong>es Silizium 10 - 15 % 25 - 30 Jahre 3 €/W<br />
monokristall<strong>in</strong>es Silizium 15 - 20 % 25 - 30 Jahre 3 - 10 €/W<br />
Cadmiumtellurid CeTe 5 - 12 % > 20 Jahre 1 €/W<br />
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Folie 23<br />
Herstellung<br />
• Energetische Amortisation und Erntefaktoren<br />
Die Energetische Amortisationszeit ist <strong>der</strong> Zeitpunkt, zu dem die für die<br />
Herstellung e<strong>in</strong>er PV-Anlage aufgewendete Primärenergie durch die Anlage<br />
wie<strong>der</strong> erzeugt wurde.<br />
Dabei schneiden Dünnschichtmodule mit 2 – 3 Jahren am Besten ab.<br />
Polykristall<strong>in</strong>e Zellen benötigen etwa 3 – 6 Jahre und<br />
Monokristall<strong>in</strong>e Zellen 5 – 7 Jahre<br />
• Umweltschutzaspekte<br />
Die Herstellung von PV-Solarzellen ist e<strong>in</strong> chemischer Prozess, bei dem<br />
gasförmige, flüssige und feste Chemikalien zum E<strong>in</strong>satz kommen, die<br />
gesundheits- und umweltschädlich s<strong>in</strong>d. Ablufterfassung und Re<strong>in</strong>igung s<strong>in</strong>d<br />
unbed<strong>in</strong>gt zu beachten. Bei <strong>der</strong> Re<strong>in</strong>igung <strong>der</strong> Abluft fallen ätzende<br />
Abwasserlösungen an. Die regelmäßig notwendige Re<strong>in</strong>igung <strong>der</strong><br />
Herstellungsanlagen erfolgt teilweise mit giftigen Gasen. Produktionsrückstände<br />
und Emissionen können zu Langzeitschäden und Altlasten führen.<br />
Das gleiche gilt für unsachgemäße Entsorgung <strong>der</strong> Altzellen.<br />
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Folie 24<br />
Exkurs: Entsorgung von Altanlagen<br />
• Solarmodule werden lei<strong>der</strong> nicht kostenlos als Elektronikschrott entsorgt, da<br />
sie ortsfest verwendet werden. Es gibt bisher noch ke<strong>in</strong>e gesetzlichen<br />
Rücknahmeverpflichtungen für die Modulhersteller.<br />
• Gemäß <strong>der</strong> am 1.6.2005 <strong>in</strong> Kraft getretenen TA Siedlungsabfall dürfen sie<br />
auch nicht mehr als Bauschutt entsorgt werden.<br />
• Ihr hoher und volum<strong>in</strong>öser Kunststoffanteil muss durch "thermische Vorbehandlung"<br />
reduziert werden. Dazu s<strong>in</strong>d bisher zwei Möglichkeiten bekannt.<br />
• Entsorgung <strong>in</strong> e<strong>in</strong>er Müllverbrennungsanlage<br />
Gemäß <strong>der</strong> TA Siedlungsabfall (Technische Anleitung zur Verwertung,<br />
Behandlung und sonstigen Entsorgung von Siedlungsabfällen <strong>in</strong> Verb<strong>in</strong>dung mit<br />
<strong>der</strong> Verordnung über die umweltverträgliche Ablagerung von Siedlungsabfällen)<br />
dürfen Abfälle seit dem 1. Juni 2005 grundsätzlich nicht mehr unbehandelt<br />
entsorgt werden. Dies gilt auch für Solarmodule. Der normalerweise hohe und<br />
volum<strong>in</strong>öse Kunststoffanteil bei den Solarmodulen auf Siliziumbasis muss durch<br />
„thermische Vorbehandlung“ reduziert werden. Dies geschieht üblicherweise <strong>in</strong><br />
e<strong>in</strong>er Müllverbrennungsanlage. Der PV-Anlagenbetreiber muss diesen Pfad <strong>der</strong><br />
Entsorgung, wenn die Rücknahme nicht garantiert wird, selber bezahlen.<br />
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IVD Sachverständigentag, Köln Vortrag: Bewertung von Photovoltaik-Anlagen<br />
Folie 25<br />
Exkurs: Entsorgung von Altanlagen<br />
• Dünnschichtmodule<br />
Neben den Solarmodulen auf Siliziumbasis werden auch Dünnschichtmodule wie<br />
z.B. Kadmium-Tellurid (CdTe)- o<strong>der</strong> Kupfer-Indium-Diselenid (CIS- Module)<br />
e<strong>in</strong>gesetzt. Die Module enthalten u.a. Cadmium, Selen, Tellur und Kupfer.<br />
Umweltverträgliche Recycl<strong>in</strong>gverfahren s<strong>in</strong>d bei diesen Modulen beson<strong>der</strong>s<br />
bedeutsam, da es sich um wertvolle Halbleitermaterialien handelt (Tellur, Indium)<br />
o<strong>der</strong> sie wegen ihrer Toxizität nicht <strong>in</strong> die Umwelt gelangen dürfen (z. B. Cadmium<br />
<strong>in</strong> CdTe-Modulen).<br />
Firstsolar z.B., e<strong>in</strong> Hersteller von CdTe-Modulen hat bereits e<strong>in</strong> Recyl<strong>in</strong>g-System<br />
aufgebaut und übernimmt normalerweise sogar die Transportkosten.<br />
• Informationen zu Rücknahmesystemen<br />
Recycl<strong>in</strong>gsysteme für Solar-Module s<strong>in</strong>d im Aufbau. Siehe www.pvcycle.org. Derzeit<br />
bereits 107 Mitglie<strong>der</strong> weltweit. Kostenlose Rücknahme verbrauchter Module<br />
Deutsche Solar AG: www.solarworld.de/solarmaterial/modulrecycl<strong>in</strong>g<br />
Firstsolar: www.firstsolar.de/de/environment_cdte.php<br />
Solarenergie-För<strong>der</strong>vere<strong>in</strong> Deutschland: www.sfv.de/lokal/mails/phj/INFORMAT.PDF<br />
• http://www.pvcycle.org/fileadm<strong>in</strong>/pvcycle_docs/documents/membership/PVCYCLE_11_2010.pdf<br />
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20.11.2010<br />
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IVD Sachverständigentag, Köln Vortrag: Bewertung von Photovoltaik-Anlagen<br />
Folie 26<br />
Exkurs: Entsorgung von Altanlagen<br />
• Die Preisfrage<br />
Noch gibt es ke<strong>in</strong>e gesetzliche Rücknahmeverpflichtung <strong>der</strong> Hersteller. Bis dah<strong>in</strong> muss<br />
<strong>der</strong> Anlagenbetreiber im Zweifel die Kosten selber tragen.<br />
• Ausblick<br />
Wenn man defekte Module zu entsorgen hat, es ist immer s<strong>in</strong>nvoll, beim Hersteller o<strong>der</strong><br />
bei PV-Cycle nachzufragen, ob man die Module zurücknimmt und ob ggf. Kosten <strong>in</strong><br />
Rechnung gestellt werden.<br />
Das Recyceln von Photovoltaikmodulen wird an Bedeutung zunehmen. Zur Zeit s<strong>in</strong>d<br />
Konzepte unterschiedlicher Verwertungsverfahren von Solarmodulen und <strong>der</strong> Aufbau<br />
von Sammelsystemen <strong>in</strong> europaweite Forschungsvorhaben e<strong>in</strong>gebunden und noch<br />
nicht abgeschlossen.<br />
Die Möglichkeit e<strong>in</strong>es kostenlosen Recycl<strong>in</strong>gs von Solarmodulen ist bereits <strong>in</strong> <strong>der</strong> EU-<br />
Richtl<strong>in</strong>ie 2002/96/EG vorgesehen. Unterschiedliche Konzepte <strong>der</strong> Umsetzung<br />
(E<strong>in</strong>arbeitung <strong>in</strong> e<strong>in</strong> Gesetz, Freiwillige Rücknahme) s<strong>in</strong>d zur Zeit <strong>in</strong> <strong>der</strong> Diskussion.<br />
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20.11.2010<br />
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IVD Sachverständigentag, Köln Vortrag: Bewertung von Photovoltaik-Anlagen<br />
Folie 27<br />
Marktpreise für Solarmodule<br />
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20.11.2010<br />
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IVD Sachverständigentag, Köln Vortrag: Bewertung von Photovoltaik-Anlagen<br />
Folie 28<br />
Marktpreise für Solarmodule<br />
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20.11.2010<br />
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Folie 29<br />
Standortfragen<br />
Hier bei uns <strong>in</strong> Deutschland erzielt e<strong>in</strong>e solare Nutzfläche<br />
optimale Energiegew<strong>in</strong>ne durch 30° Neigung<br />
und Südausrichtung. Abweichungen davon m<strong>in</strong><strong>der</strong>n<br />
die Erträge ger<strong>in</strong>gfügig! E<strong>in</strong> SW- o<strong>der</strong> SO-Dach mit<br />
e<strong>in</strong>er 50° Neigung braucht als Ausgleich etwa 10%<br />
mehr Solarfläche.<br />
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20.11.2010<br />
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Folie 30<br />
Standortfragen<br />
Bei <strong>der</strong> Planung von Solaranlagen hat e<strong>in</strong>e möglichst vollständige Verschattungsfreiheit<br />
<strong>der</strong> Solaranlage höchste Priorität! E<strong>in</strong> verschattetes Solarmodul<br />
produziert ke<strong>in</strong>en o<strong>der</strong> kaum Strom und kann, wenn es <strong>in</strong> Reihe mit an<strong>der</strong>en<br />
Modulen geschaltet ist, diese lahmlegen.<br />
Es kommt auch auf die Topographie an. Da ist die Lage an e<strong>in</strong>em Südhang<br />
wesentlich günstiger, als an e<strong>in</strong>em Nordhang o<strong>der</strong> <strong>in</strong> e<strong>in</strong>er Troglage. Es gibt<br />
Lagen, an denen morgens o<strong>der</strong> abends die Sonne vorzeitig o<strong>der</strong> verspätet<br />
h<strong>in</strong>ter e<strong>in</strong>em Gipfel auf- o<strong>der</strong> untergeht. Derartige Lagen s<strong>in</strong>d für e<strong>in</strong>e<br />
Photovoltaik-Anlage kaum geeignet.<br />
Bei <strong>der</strong> Bewertung von Bestandsanlagen ist deshalb darauf zu achten, ob nicht<br />
durch größer gewordene Bäume o<strong>der</strong> später erstellte Neubauten, o<strong>der</strong> durch<br />
stärkere Verschmutzungen <strong>der</strong> Wirkungsgrad bereits e<strong>in</strong>geschränkt ist, und<br />
deshalb nicht mehr von <strong>der</strong> vollen Leistung ausgegangen werden kann. Die<br />
Anlagenbetreiber führen meist aus Passion ausführliche Statistiken.<br />
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20.11.2010<br />
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Folie 31<br />
Bewertungs-Grundlagen<br />
Bewertungsgrundlagen: Abhängig vom Bewertungsauftrag ist es erfor<strong>der</strong>lich,<br />
die für die Bewertung notwendigen Anlagen- und Ertragsdaten zu erfassen.<br />
Globalstrahlung ist die auf e<strong>in</strong>e horizontale Fläche treffende gesamte Sonnene<strong>in</strong>strahlung<br />
900 bis 1.150 kWh/m² (e<strong>in</strong>e Energie-E<strong>in</strong>heit). Die jährliche<br />
Sonnensche<strong>in</strong>dauer am Standort liegt <strong>in</strong> Deutschland zwischen 1.350 und 1.750<br />
Stunden (e<strong>in</strong>e Zeite<strong>in</strong>heit). Bei Photovoltaik-Anlagen kommt es mehr auf die<br />
mittlere Jahressumme <strong>der</strong> Globalstrahlung (GlStra 0°) an.<br />
Strahlungsgew<strong>in</strong>ne lassen sich z.B. bei geneigten Modulen erzielen. (Neig)<br />
Der Modulwirkungsgrad (MWgr) ist e<strong>in</strong> Maß für die Effizienz, mit <strong>der</strong> die<br />
Sonnenenergie <strong>in</strong> elektrische Energie umgewandelt wird.<br />
Üblich s<strong>in</strong>d 10 bis 17% mit leicht steigen<strong>der</strong> Tendenz durch Forschung.<br />
Der Anlagenausnutzungsgrad (AuGr) berücksichtigt die <strong>in</strong>ternen<br />
Anlagenverluste, z.B. durch Wechselrichter, Leitungsverluste, Verschmutzungen,<br />
Verschattungen und Ausfallzeiten. Er liegt i.d.R. zwischen 75 % und 80 %.<br />
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20.11.2010<br />
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IVD Sachverständigentag, Köln Vortrag: Bewertung von Photovoltaik-Anlagen<br />
Folie 32<br />
Bewertungs-E<strong>in</strong>gangsdaten<br />
Die PV-Wirkungsfläche (PVW) ist <strong>der</strong> Teil des Grundstücks o<strong>der</strong> des<br />
Daches, <strong>der</strong> tatsächlich von e<strong>in</strong>er PV-Anlage überdeckt werden kann. In <strong>der</strong><br />
Regel bei Freiflächenanlagen etwa 40 %, bei Dachanlagen bis 70 %.<br />
Bei Dachflächenanlagen bestimmt sich die PV-Wirkungsfläche (PVW) nach dem<br />
Teil des zur Sonne ausgerichteten Daches, <strong>der</strong> durch PV-Module abgedeckt<br />
werden kann. Beispielsweise s<strong>in</strong>d 50 m² von 70 m² <strong>der</strong> Dachfläche nutzbar.<br />
Die effektive jährliche E<strong>in</strong>strahlung (EffjE<strong>in</strong>str) (<strong>in</strong> kWh/m²) e<strong>in</strong>er PV-<br />
Anlage berechnet sich aus<br />
EffjE<strong>in</strong>str = (GlStra 25° × Neig × AuGr) – 7,5 % Risikoabschlag<br />
Beispiel: EffjE<strong>in</strong>str = (1.000 × 1,09 × 0,75) – 7,5 % = 755 kWh/m²<br />
Die Nennleistung (NeL) e<strong>in</strong>er PVA ist e<strong>in</strong> Maß für ihre Leistungsfähigkeit.<br />
Sie wird bestimmt aus <strong>der</strong> Wirkungsfläche, die für 1 kWp (Kilowatt-peak)<br />
Nennleistung bei „Volllast“ erfor<strong>der</strong>lich ist. Sie ist abhängig vom<br />
Modulwirkungsgrad und <strong>der</strong> PV-Wirkungsfläche.<br />
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20.11.2010<br />
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IVD Sachverständigentag, Köln Vortrag: Bewertung von Photovoltaik-Anlagen<br />
Folie 33<br />
Bewertungs-E<strong>in</strong>gangsdaten<br />
Bei e<strong>in</strong>er PV-Wirkungsfläche z.B. bei 70 % <strong>der</strong> gesamten nutzbaren Dachfläche<br />
hat e<strong>in</strong> EFH mit (10 m x 10 m) 100 m² Geschossfläche und 45° Dachneigung e<strong>in</strong>e<br />
zur Sonne ausgerichtete Dachhälfte mit etwa 70 m² × 70 % ~ 50 m² PVW.<br />
Bei e<strong>in</strong>em MWgr von 15 % ergibt sich e<strong>in</strong>e Nennleistung (NeL) von 6,67 m²/kWp und 7,5 kWp.<br />
Die erzielbare Jahresenergieleistung (JEL), d.h. die mögliche<br />
Energiee<strong>in</strong>speisung <strong>in</strong> kWh, die von <strong>der</strong> Dach- o<strong>der</strong> Freiflächenanlage <strong>in</strong> das<br />
öffentliche Stromnetz abgegeben werden kann, ermittelt man nun mit<br />
JEL = EffjE<strong>in</strong>str × NeL<br />
755 kWh/m² × 7,5 kWp = 5.660 kWh JEL<br />
Zur JEL hat <strong>der</strong> Betreiber <strong>in</strong> aller Regel Aufzeichnungen. Für geplante /<br />
prognostizierte Anlagen wird das e<strong>in</strong> Fachmann feststellen. Überschläglich kann<br />
man die JEL mit dem PV-Rechner unter www.solarserver.de/pvrechner/ o<strong>der</strong><br />
www.solarserver.de/onl<strong>in</strong>e-rechner/ berechnen lassen.<br />
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20.11.2010<br />
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IVD Sachverständigentag, Köln Vortrag: Bewertung von Photovoltaik-Anlagen<br />
Folie 34<br />
Bewertungs-E<strong>in</strong>gangsdaten<br />
Das grundsätzliche Bewertungsverfahren für sämtliche beson<strong>der</strong>en wertsteigernden<br />
objektspezifischen Grundstücksmerkmale ist <strong>in</strong> <strong>der</strong> ImmoWertV <strong>in</strong> § 8<br />
vorgeschrieben.<br />
Zunächst wird <strong>der</strong> vorläufige Verkehrswert des Gebäudes im Vergleichswert-,<br />
Ertragswert- o<strong>der</strong> Sachwertverfahren bewertet. Das Ergebnis ist ggf. an den<br />
Markt anzupassen. Danach wird das beson<strong>der</strong>e objektspezifische<br />
Grundstücksmerkmal <strong>in</strong> e<strong>in</strong>em eigenen Verfahren berücksichtigt.<br />
Für PV-Anlagen bietet sich das Ertragswertverfahren an.<br />
1. Es gibt e<strong>in</strong>en garantierten Ertrag<br />
2. Es gibt e<strong>in</strong>e bestimmbare Restnutzungsdauer und<br />
3. Es gibt e<strong>in</strong>en Liegenschaftsz<strong>in</strong>ssatz (hier für gewerbliche Nutzung)<br />
Falsch wäre es, wenn man die PV-Anlage mit <strong>der</strong> RND des Basisgebäudes<br />
bewertet. Auch <strong>der</strong> Ansatz e<strong>in</strong>es LZ für Wohnen ist nicht richtig.<br />
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20.11.2010<br />
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IVD Sachverständigentag, Köln Vortrag: Bewertung von Photovoltaik-Anlagen<br />
Folie 35<br />
Bewertungsbeispiel (Neue Anlage EFH-Dach)<br />
Die Herstellkosten für schlüsselfertig <strong>in</strong>stallierte PV-Anlagen auf Schrägdächern<br />
liegen heute <strong>in</strong> etwa bei 2.600 €/kWp. Das s<strong>in</strong>d bei 19,05 kWp etwa 49.530 €.<br />
Entscheidend für die Bewertung bestehen<strong>der</strong> Anlagen ist jedoch nur die garantierte<br />
E<strong>in</strong>speisevergütung und die verbleibende Restlaufzeit dieser Vergütung.<br />
Für den darauf folgenden Zeitraum bleibt ggf. <strong>der</strong> Eigenverbrauch. Die dann<br />
mögl. Stromkostenersparnis werden Abbaukosten und Entsorgung decken.<br />
Neue Anlage: Inbetriebnahme Ende 2010. Die E<strong>in</strong>speisevergütung beträgt im<br />
4.Quartal 2010 bei Anlagen bis 30 kWp 0,3303 €/kWh. Für d.nächsten 20 Jahre.<br />
PV-Leistung 19,05 kWp Stichtag Dez. 10<br />
JEL 15.710 kWh Preis 2.600 €/kWp<br />
Degradation 0% Investition 49.530 €<br />
Vergütung 33,03 ct/kWh Re<strong>in</strong>ertrag 4.412 €<br />
zuzügl. MWSt. 19% RND 20 Jahre<br />
Rohertrag, o.MWSt. 5.190 € LZ 7%<br />
BWK<br />
131 € Vers.<br />
149 € Wartung<br />
15% Barwertfaktor 10,594<br />
Re<strong>in</strong>ertrag 4.412 € Ertragswert 46.735 €<br />
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20.11.2010<br />
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IVD Sachverständigentag, Köln Vortrag: Bewertung von Photovoltaik-Anlagen<br />
Rentabilitätsrechnung (gleiche neue Anlage EFH-Dach)<br />
Folie 36<br />
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20.11.2010<br />
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IVD Sachverständigentag, Köln Vortrag: Bewertung von Photovoltaik-Anlagen<br />
Rentabilitätsrechnung (gleiche neue Anlage EFH-Dach)<br />
Folie 37<br />
Rolf Schubert • www.ImmoWert-RS.de<br />
20.11.2010<br />
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IVD Sachverständigentag, Köln Vortrag: Bewertung von Photovoltaik-Anlagen<br />
Rentabilitätsrechnung (gleiche neue Anlage EFH-Dach)<br />
Folie 38<br />
Rolf Schubert • www.ImmoWert-RS.de<br />
20.11.2010<br />
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IVD Sachverständigentag, Köln Vortrag: Bewertung von Photovoltaik-Anlagen<br />
Bestands-Anlage (Echte Daten e<strong>in</strong>er PV-A <strong>in</strong> Franken).<br />
Inbetriebnahme 12.2007.<br />
Die Herstellkosten dieser PV-A mit 25,18 kWp lagen 2007 bei 41.800 €.<br />
Die jährliche AfA ist 2.090 €. (5 % von 41.800 € Netto-Herstellkosten)<br />
Die PV-Anlage wurde 2007 voll f<strong>in</strong>anziert.<br />
Der Z<strong>in</strong>saufwand im Jahr 2009 betrug 1897,90 € + 15,00 € Gebühr.<br />
Die E<strong>in</strong>speisevergütung betrug 2007 bei Anlagen bis 30 kWp 0,4921 €/kWh.<br />
Die tatsächliche<br />
Stromerzeugung lag<br />
im Ø <strong>der</strong> letzten<br />
3 Jahre bei<br />
10.463 kWh p.a.<br />
Die jährliche<br />
E<strong>in</strong>speisevergütung<br />
liegt bei 5.225 € p.a.<br />
Folie 39<br />
Bewertung (Bestands-Anlage EFH-Dach)<br />
1.500 kWh<br />
1.250 kWh<br />
1.000 kWh<br />
750 kWh<br />
500 kWh<br />
250 kWh<br />
0 kWh<br />
Tatsächliche Stromerzeugung pro Monat (3-Jahres Ø)<br />
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20.11.2010<br />
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IVD Sachverständigentag, Köln Vortrag: Bewertung von Photovoltaik-Anlagen<br />
Folie 40<br />
Bewertungsverfahren (Bestands-Anlage EFH-Dach)<br />
Die E<strong>in</strong>speise-Vergütung ist garantiert für 20 Jahre. Bewertungsstichtag 12.2010<br />
Restnutzung mit garantierter Vergütung noch 17 Jahre.<br />
Wirtschaftliche Restnutzungsdauer 27 Jahre (bei Haltbarkeit von 25 – 30 Jahren).<br />
Bei Leistung von 25,18 kWp und e<strong>in</strong>er tatsächlichen Ø JEL von 10.617 kWh p.a.<br />
werden jährlich vergütet 0,4921 €/kWh<br />
Rohertrag = 5.225 € p.a.<br />
BWK 5,35 % : Für Versicherung (131 €/p.a.) und Wartung (149 € p.a.) = 280 € p.a.<br />
Re<strong>in</strong>ertrag = 4.945 € p.a.<br />
17 Jahre, LZ von 7 % = Barwertfaktor für die Kapitalisierung × 9,763<br />
Ertragswert (Barwert <strong>der</strong> E<strong>in</strong>speisevergütung) 48.278 €<br />
Gew<strong>in</strong>n nach Z<strong>in</strong>sen, AfA, Bewirtschaftung, aber vor Steuern 2.840 €<br />
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20.11.2010<br />
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IVD Sachverständigentag, Köln Vortrag: Bewertung von Photovoltaik-Anlagen<br />
Folie 41<br />
Ausgangswerte für e<strong>in</strong>e Großanlage<br />
Bei e<strong>in</strong>er Industrie-Flachdach-Anlage benötigt man für 1 kWp meist 20 bis 25 m²<br />
des Grundstücks. D.h. man kann auf e<strong>in</strong>em Grundstück mit 10.000 m² etwa 400<br />
kWp Nennleistung erreichen. Freiflächen-Anlagen auf Ackerflächen werden<br />
heute nicht mehr subventioniert. Das Geschäft mit Großanlagen konzentriert<br />
sich heute auf Industrie-Dächer und Logistik-Dachflächen.<br />
Wir werden nun e<strong>in</strong>e Muster-PV-Anlage für e<strong>in</strong>e Brutto-Dachfläche mit 2.000 m²,<br />
die ab Januar 2011<br />
<strong>in</strong> Betrieb gehen soll,<br />
kalkulieren.<br />
Aufgrund von Aufbauten,<br />
Lichtbän<strong>der</strong>n etc. rechnet<br />
man mit e<strong>in</strong>er maximal für<br />
e<strong>in</strong>e PV-Anlage nutzbare<br />
Fläche von 1.600 m² (80 %)<br />
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20.11.2010<br />
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IVD Sachverständigentag, Köln Vortrag: Bewertung von Photovoltaik-Anlagen<br />
Folie 42<br />
Bewertung e<strong>in</strong>er Großanlage auf Gewerbehallen<br />
Die Eckdaten:<br />
Dachfläche: 2.000 m²<br />
<strong>in</strong>stallierte PV-A: 80 kWp<br />
Jährliche Strome<strong>in</strong>speisung: 68.000 kWh<br />
Inbetriebnahme: 01.2011<br />
E<strong>in</strong>speise-Vergütung p.a.: 18.900 € = 27,8 ct/kWh<br />
Herstellkosten schlüsselfertig: 200.000 € = 2.500 €/kWp<br />
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20.11.2010<br />
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IVD Sachverständigentag, Köln Vortrag: Bewertung von Photovoltaik-Anlagen<br />
Folie 43<br />
Bewertung e<strong>in</strong>er Großanlage auf Gewerbehallen<br />
• In den nächsten 20 Jahren werden unter Berücksichtigung <strong>der</strong> Degradation<br />
ca. 338.530 € an E<strong>in</strong>speisevergütung gezahlt.<br />
• Dem stehen Investitionskosten von 200.000 € gegenüber.<br />
• Bei Vollf<strong>in</strong>anzierung bei endfälligem Kredit 10 Jahren Laufzeit bei 3,5 %<br />
Z<strong>in</strong>sen kommen Z<strong>in</strong>s-Kosten <strong>in</strong> Höhe von rund 40.065 € dazu.<br />
• Wenn man die Dachfläche anpachtet, müssen etwa 5 % <strong>der</strong> gesamten<br />
Erträge gezahlt werden, das s<strong>in</strong>d ca. 18.590 €.<br />
• Es verbleibt e<strong>in</strong> kumulierter Überschuss nach BWK und sonstigen Kosten, vor<br />
Steuern und Tilgung <strong>in</strong> Höhe von etwa 155.225 € <strong>in</strong> 20 Jahren.<br />
• Nach Tilgung und Steuern entsteht <strong>in</strong> 20 Jahren e<strong>in</strong> M<strong>in</strong>us von ca. 123.647 €.<br />
• Man muss vor <strong>der</strong> Investition wissen, dass die vorrangige Nutzbarkeit des<br />
tragenden Gebäudes für die nächsten 20 Jahre als Lager o<strong>der</strong><br />
Produktionsstätte genutzt wird, sonst hat man e<strong>in</strong> unrentables, leerstehendes<br />
Gebäude, welches zu unterhalten ist, nur weil e<strong>in</strong>e PV-Anlage auf dem Dach<br />
steht.<br />
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20.11.2010<br />
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IVD Sachverständigentag, Köln Vortrag: Bewertung von Photovoltaik-Anlagen<br />
Folie 44<br />
Wirtschaftlichkeitsberechnung<br />
• Ob sich PV-A Anlagen <strong>in</strong> Zukunft wirklich ohne Subvention rechnen, ist<br />
abhängig von vielen Parametern.<br />
• Da s<strong>in</strong>d zunächst die hohen Investitionskosten.<br />
• Das Ganze rechnet sich nur durch die hohen Subventionen, die jedoch<br />
zwischenzeitlich aus volkswirtschaftlicher Sicht kaum noch zu rechtfertigen<br />
s<strong>in</strong>d.<br />
• E<strong>in</strong> weiteres Problem ist die starke Schwankung <strong>der</strong> Stromerzeugung. Im<br />
W<strong>in</strong>ter s<strong>in</strong>d es ca. 20 % <strong>der</strong> Leistung, die im Sommer möglich ist. Nachts<br />
wird nichts erzeugt.<br />
• Problematisch s<strong>in</strong>d auch die noch fehlenden Speichermöglichkeiten. Bei<br />
je<strong>der</strong> Energieumwandlung gehen 25 bis 40 % <strong>der</strong> Primärenergie verloren.<br />
• Während <strong>der</strong> Betriebszeit von 20 Jahren darf ke<strong>in</strong> Defekt auftreten.<br />
• Für e<strong>in</strong>e flächendeckende weitere Verbreitung fehlen <strong>der</strong>zeit die<br />
<strong>in</strong>telligenten und flexiblen Strom-Leitungsnetze. Diese können auch kaum<br />
aus dem Stand nachgerüstet werden.<br />
Rolf Schubert • www.ImmoWert-RS.de<br />
20.11.2010<br />
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IVD Sachverständigentag, Köln Vortrag: Bewertung von Photovoltaik-Anlagen<br />
Kontakt<br />
So erreichen Sie uns:<br />
Folie 45<br />
Rolf Schubert & Partner<br />
Sachverständigen-Sozietät <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Baptiststraße 27<br />
50769 Köln<br />
Tel.: 0221 – 740 94 64<br />
Fax: 0221 – 740 94 71<br />
E-Mail: Immobilienwert@koeln.de<br />
Web: www.ImmoWert-RS.com<br />
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Folie 46<br />
Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!<br />
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20.11.2010<br />
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