ME 285-Heft - Berliner MieterGemeinschaft eV

Erst kürzlich hat sich auch der BGH dieses
Themas wieder angenommen und die Kombination
verschiedener Schönheitsreparaturklauseln
für unwirksam erklärt. Im Vorfeld der
Mietrechtsreform wurden von vielen Experten
gesetzliche Regelungen zu diesem Thema
gefordert, um endlich Rechtsklarheit zu
schaffen und die Fülle von Prozessen, die es
zu diesen Fragen gibt, zu minimieren bzw.
auszuschließen.
Wir möchten dringend darum bitten, endlich
zu diesem Thema eine gesetzliche Regelung
zu schaffen. Wir schlagen folgende Regelung
vor:
§ 535 Absatz 2 BGB
„Der Vermieter kann sich von seiner
Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen
durch Vereinbarung befreien.
Eine Vereinbarung, durch die die
Verpflichtung auf den Mieter abgewälzt wird,
ist unwirksam.“
Der bisherige Absatz 2 des § 535 BGB kann
dann zum Absatz 3 werden. Nur durch eine
solche praxisnahe Regelung werden die
teilweise langwierigen Rechtsstreitigkeiten
mit umfangreichen Beweisaufnahmen vermieden,
die derzeit immer mehr zunehmen.
Die von uns vorgeschlagene Lösung ist
denkbar einfach und führt dazu, dass die
Anmietung einer nicht renovierten Wohnung
zum gesetzlichen Leitbild wird. So bleibt es
jedem Mieter überlassen, bei Einzug die
Wohnung nach seinen eigenen Vorstellungen
zu gestalten, eine Verpflichtung, die er in der
Regel sorgfältiger ausführen wird als die
ungeliebte Auszugsrenovierung. Die Befürchtung
der Vermieter, die Wohnungen
werden bei einer solchen Regelung zerstört
und beschädigt, halten wir für nicht stichhaltig.
Beschädigungen der Mietsache fallen schon
jetzt nicht unter den Begriff Schönheitsreparaturen.
Selbstverständlich haftet der
Mieter wie bislang auch mit einer solchen
Regelung für von ihm vorgenommene Beschädigungen.
6. Verbot der Kündigung nach
Mieterhöhung auch im sozialen
Wohnungsbau
§ 569 Absatz 3 Nr. 3 BGB regelt die Unzulässigkeit
einer Kündigung auf Grund von
Zahlungsrückständen, die durch eine vom
Mieter nicht akzeptierte Mieterhöhung
entstanden sind. Diese Regelung gab es auch
bisher und wurde geschaffen, um jedem
Mieter die Möglichkeit zu geben, ohne Angst
vor Kündigung eine Mieterhöhung abzulehnen
und ggf. gerichtlich überprüfen zu
lassen. Eine Kündigung auf Grund nicht gezahlter
Mieterhöhung sollte es nicht (mehr)
geben. Diese Regelung gilt nicht im sozialen
Wohnungsbau.
Ein Sozialmieter, der eine Mieterhöhung des
Vermieters für unzulässig hält und diese nicht
zahlt, setzt sich stets dem Risiko aus, dass sein
Vermieter eine fristlose Kündigung ausspricht,
wenn die Mietdifferenz zwei Monatsmieten
erreicht. Viele Mieter werden aus dieser Angst
heraus eine möglicherweise unberechtigte
Mieterhöhung akzeptieren und so ihres Rechts
zur Überprüfung dieser Mieterhöhung beraubt.
Die Mietrechtsreform hätte die Gelegenheit
geboten, diese Ungleichbehandlung von Mietern
von öffentlich geförderter, im Vergleich zu
Mietern frei finanzierter Wohnungen endlich
auszumerzen. Eine analoge Anwendung, die
von einigen Gerichten in der Vergangenheit
durchgeführt wurde, würde daran scheitern,
dass diese bekannte Regelungslücke ausdrücklich
durch das Reformgesetz nicht geschlossen
wurde.
Wir möchten Sie daher ausdrücklich bitten, in
§ 569 Absatz 3 Nr. 3 des BGB folgende
Ergänzung aufzunehmen:
„Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer
erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 oder
dem § 10 WoBindG verurteilt worden (...)“
Diese Forderungen stellen die Essenz dessen
dar, was wir als Mindestnachbesserung zur
Mietrechtsreform erwarten. Die Praxis hat
gezeigt, dass mangelnde Klarheit zu Streitigkeiten
innerhalb der Rechtsprechung führt
bzw. bestehende Streitigkeiten durch fehlende
Regelungen weiter fortgesetzt werden. Wir
würden uns wünschen, dass unsere Vorschläge
aufgenommen und in das Gesetzgebungsverfahren
übernommen werden.
Wir bitten um Mitteilung, inwiefern Sie unsere
Vorschläge aufgreifen und in welcher Weise
Sie sich für deren Durchsetzung einsetzen
werden.
Wir bitten um Stellungnahmen zu Händen der
Unterzeichnenden.
Mit freundlichen Grüßen
Eve Raatschen
Mieter helfen Mietern
Hamburger Mieterverein e.V.
Zum besseren Verständnis werden nachfolgend
einige der genannten Paragraphen des BGB
wiedergeben:
BGB § 535 Inhalt und Hauptpflichten des
Mietvertrags
(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet,
dem Mieter den Gebrauch der Mietsache
während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter
hat die Mietsache dem Mieter in einem zum
vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu
überlassen und sie während der Mietzeit in diesem
Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache
ruhenden Lasten zu tragen.
(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die
vereinbarte Miete zu entrichten.
BGB § 573c Fristen der ordentlichen Kündigung
(1) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag
eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten
Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den
Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren
seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei
Monate.
(2) Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden
Gebrauch vermietet worden ist, kann eine kürzere
Kündigungsfrist vereinbart werden.
(3) Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 ist die
Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf
dieses Monats zulässig.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 oder
3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
BGB § 566a Mietsicherheit
Hat der Mieter des veräußerten Wohnraums dem
Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit
geleistet, so tritt der Erwerber in die dadurch begründeten
Rechte und Pflichten ein. Kann bei
Beendigung des Mietverhältnisses der Mieter die
Sicherheit von dem Erwerber nicht erlangen, so ist
der Vermieter weiterhin zur Rückgewähr
verpflichtet.
BGB § 569 Außerordentliche fristlose Kündigung aus
wichtigem Grund
(1) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1
liegt für den Mieter auch vor, wenn der gemietete
Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung
mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit
verbunden ist. Dies gilt auch, wenn der Mieter die
Gefahr bringende Beschaffenheit bei Vertragsschluss
gekannt oder darauf verzichtet hat, die ihm wegen
dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte geltend zu
machen.
(2) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1
liegt ferner vor, wenn eine Vertragspartei den
Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden
unter Berücksichtigung aller Umstände des
Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der
Vertragsparteien, und unter Abwägung der
beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des
Mietverhältnisses bis zum Ablauf der
Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung
des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(3) Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt:
1. Im Falle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe
a ist der rückständige Teil der Miete nur dann als
nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für
einen Monat übersteigt. Dies gilt nicht, wenn der
Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch
vermietet ist.
2. Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn
der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei
Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs
hinsichtlich der fälligen Miete und
der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1
befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur
Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der
Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits
eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung
vorausgegangen ist.
3. Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer
erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 verurteilt
worden, so kann der Vermieter das Mietverhältnis
wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf
von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung
kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der
außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen
der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind.
(4) Der zur Kündigung führende wichtige Grund ist in
dem Kündigungsschreiben anzugeben.
(5) Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters
von den Absätzen 1 bis 3 dieser Vorschrift oder von
§ 543 abweicht, ist unwirksam. Ferner ist eine
Vereinbarung unwirksam, nach der der Vermieter
berechtigt sein soll, aus anderen als den im Gesetz
zugelassenen Gründen außerordentlich fristlos zu
kündigen.
24 ME 301/2003