Facility Management (FM) Handbuch Niedersachsen

STAATLICHES BAUMANAGEMENT 

NIEDERSACHSEN 

Facility Management (FM) 

Handbuch 

Integrierte Planung und 

FM-gerechte Bestandsdokumentation 

von Gebäuden 

und baulichen Anlagen 

Anforderungen und Vorgehensweise 

Stand: April 2002 

Niedersachsen

Inhaltsverzeichnis 

Inhaltsverzeichnis.....................................................................................Seite 

1 Einleitung.................................................................................................... 2 

2 Anforderungen ........................................................................................... 4 

2.1 Organisatorische Anforderungen......................................................................... 4 

2.1.1 Aufgaben ................................................................................................... 4 

2.1.2 Prozesse / Abläufe / Beteiligte................................................................... 6 

2.2 Fachliche Anforderungen................................................................................... 10 

2.2.1 Objektarten .............................................................................................. 10 

2.2.2 Layerstruktur CAD-Daten ........................................................................ 14 

2.2.3 Datenaustausch....................................................................................... 17 

2.3 DV-technische Anforderungen........................................................................... 18 

2.3.1 Vorhandene Anwendungssysteme.......................................................... 18 

2.3.2 Anforderungen an den Datenfluss........................................................... 18 

3 Vorgehensweise ....................................................................................... 21 

3.1 Bestandsdokumentation im Zuge eines Bauprojektes ...................................... 21 

3.2 Bestandsdokumentation auf besondere Anforderungen ................................... 22 

3.3 Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen und Finanzierung .......................................... 23 

3.3.1 Richtwerte für Erfassungskosten Gebäude............................................. 23 

3.3.2 Richtwerte zur Ermittlung von Kosten für die Bestandsdokumentation 

gem. BFR Vermessung ........................................................................... 24 

3.3.3 Finanzierung............................................................................................ 25 

Anhang 1: Begriffe / Definitionen zum Facility Management ..................... 27 

Anhang 2: Abkürzungsverzeichnis.............................................................. 29 

Anhang 3: Verwendete Unterlagen .............................................................. 31 

Anlagen [CDROM] 

Anlage 1: FM-Layerstruktur Vers. 2.0 

Anlage 2: Pflichtenheft zum CAD-Datenaustausch 

Anlage 3: Pflichtenheft Raum- und Gebäudebuch (in Vorbereitung) 

Anlage 4: XML-Schema zur Beschreibung von Liegenschaften, Gebäuden und 

Räumen 

Seite 1

Einleitung 

1 Einleitung 

Seit 1998 wird im Land Niedersachsen Schritt für Schritt das in- 

tegrierte Liegenschafts-, Bau- und Gebäudemanagement aufge- 

baut. Dabei werden in der Bau- und Liegenschaftsverwaltung 

sowie bei den hausverwaltenden Dienststellen in zunehmendem 

Umfang Facility Management Konzepte eingeführt, um den Lie- 

genschafts- und Gebäudebetrieb zu optimieren und Kosten ein- 

zusparen. Nachhaltige Erfolge lassen sich insbesondere dann 

erzielen, wenn der Gedanke des Facility Management (FM) be- 

reits integriert in der Planungsphase berücksichtigt und auf den 

gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes ausgerichtet wird. 

Wenn von Anfang an Bau- und Betriebsplanung aufeinander ab- 

gestimmt werden, können die Bewirtschaftungskosten (Reini- 

gungs-, Energie-, Instandhaltungskosten), die den weitaus größ- 

ten Teil der Nutzungskosten ausmachen, deutlich gesenkt 

werden. Immerhin erreichen die Nutzungskosten eines Gebäu- 

des in der Regel nach 7 – 10 Jahren die Höhe der Errichtungs- 

kosten. Dieser integrierte Ansatz und die damit verbundene 

fachübergreifende Zusammenarbeit der Beteiligten in der Pro- 

jektdurchführung ist eine der Kernkompetenzen des Staatlichen 

Baumanagement Niedersachsen; hier sind die baufachlichen 

Kenntnisse und Fähigkeiten der verschiedenen Fachdisziplinen 

gebündelt - Architekten, Bauingenieure, Ingenieure für Elektro- 

technik und Ingenieure für Heizung, Klima, Sanitär, so dass ent- 

sprechende Synergieeffekte erzielt werden. 

Die Festlegungen in diesem FM-Handbuch sollen die Planungs- 

prozesse der Beteiligten (Architekt und Fachplaner) unterstützen 

und die Übergabe einheitlicher, digitaler Bestandsdaten an die 

Nutzer ermöglichen. Das FM-Handbuch baut auf der Grundlage 

der eingeführten und bewährten Verfahren (MAGELLAN 1 , LISA 2 , 

CAD) auf. Diese Verfahren werden zur Unterstützung der Facility 

Management Aufgaben weiterentwickelt. 

1 Management- und Auskunftssystem für Gebäude und Liegenschaften des Landes Niedersachsen 

2 Liegenschaftsinformationssystem Außenanlagen LISA 

Seite 2

Einleitung 

Mit dem FM-Handbuch werden verbindliche, Produkt unabhängi- 

ge Standards aufgestellt, die einen kontinuierlichen Übergang 

von der Planung über den Bau bis zum Betrieb eines Gebäudes 

sicher stellen sollen. Bei konsequenter Anwendung ergeben sie 

verwaltungsübergreifende Synergieeffekte im Gebäudebetrieb. 

Wesentliche Ziele dieses Konzeptes sind: 

• FM-gerechte Strukturierung der digitalen Bestandsdokumen- 

tation, 

• durchgängiger Daten- und Informationsfluss von der Pla- 

nungsphase über die Betriebsphase bis zum Rückbau eines 

Gebäudes, 

• intelligenter Datenaustausch zwischen allen Beteiligten - mit 

möglichst geringen Informationsverlusten. 

Zielgruppe dieses FM-Handbuchs sind die Mitarbeiter des Staat- 

lichen Baumanagement Niedersachsen (SBN), die externen 

Fachplaner, die Liegenschaftsverwaltung und die Nutzer. 

Das hier dargestellte Konzept bildet die einheitliche Plattform für 

die Bestandsdokumentation. Hierauf setzen die Dokumentation 

der Technischen Gebäudeausrüstung und das Facility Manage- 

ment der Nutzer auf. 

Ziele 

Zielgruppe 

Seite 3

Anforderungen 

2 Anforderungen 

2.1 Organisatorische Anforderungen 

2.1.1 Aufgaben 

Die Aufgaben 

• Durchführung von Baumaßnahmen, 

• Controlling, 

• Liegenschafts- und Gebäudebetrieb sowie 

• Asset- / Vermögens-Management 

können nur auf der Grundlage einer vollständigen und aktuellen 

Bestandsdokumentation effizient und wirtschaftlich durchgeführt 

werden. Zur Integration der Teilaufgaben der beteiligten Stellen 

ist ein durchgängiges Gesamtkonzept und ein verbindlicher 

Standard für den Informationsaustausch erforderlich. 

Durchführung von 

Baumaßnahmen 

Planung 

Ausschreibung / 

Vergabe / 

Abrechnung 

Durchführung 

Bestandsdokumentation 

Integriertes 

Liegenschafts-, Bauund 

Gebäudemanagement 

Controlling 

Bau- / Betriebskosten 

Informationsmanagement 

Energieverbräuche 

und -kosten 

liegenschaftsübergreifende 

Auswertungen 

Liegenschafts- und 

Gebäudebetrieb 

Flächen- und Unterbringungsmanagement 

Inspektion und Wartung 

Sicherheitsdienste 

Ver- und Entsorgung 

Erfüllung gesetzl. Auflagen 

Bestandsdokumentation der Liegenschaften und Gebäude 

Asset- / Vermögens- 

Management 

ressort- und liegenschaftsübergreifendes 

Unterbringungsmanagement 

Vermarktung / Ankauf 

Vermögensnachweis 

Erbbaurecht / 

Teil-, Sondereigentum 

Überlassungsvereinbarungen 

Abbildung 1: Aufgaben des integrierten Liegenschafts-, Bau- und Gebäudemanage- 

ments 

Seite 4

Anforderungen 

Die liegenschafts- und gebäudeübergreifenden Controlling- 

Aufgaben werden vom SBN mit Hilfe von MAGELLAN wahrge- 

nommen. Damit werden die nutzenden Verwaltungen beim Lie- 

genschafts- und Gebäudebetrieb unterstützt. 

Bei der Vorbereitung und Durchführung von Baumaßnahmen 

(Planung, Ausschreibung, Vergabe, Ausführung, Abrechnung,) 

werden im SBN moderne DV-Verfahren wie CAD, AVA-Software 

u. v. m. eingesetzt. Nach Durchführung der Baumaßnahmen er- 

folgt gem. RBBau/RLBau die Baubestandsdokumentation. 

Die Aufgaben des Liegenschafts- und Gebäudebetriebs werden 

von den Nutzern 3 wahrgenommen. Das operative Geschäft be- 

steht im Wesentlichen aus Inspektion und Wartung, Reinigung, 

Ver- und Entsorgung, Flächen- und Unterbringungsmanagement. 

Diese liegenschafts- und gebäudebezogenen Aufgaben können 

durch CAFM 4 sinnvoll unterstützt werden. 

Das Asset- / Vermögens-Management wird durch die Liegen- 

schaftsverwaltung / Landesliegenschaftsfond wahrgenommen. 

Ziel ist die wirtschaftliche Verwendung, Verwaltung und Verwer- 

tung des Grundvermögens, der Gebäude und baulichen Anlagen. 

Zur Durchführung dieser Aufgaben (liegenschaftsübergreifendes 

Unterbringungsmanagement, Verwertung / Ankauf, Vermögens- 

nachweis, Überlassungsvereinbarungen usw.) werden ebenfalls 

aggregierte Daten zu den Liegenschaften und Gebäuden benö- 

tigt. Ein großer Teil der hier benötigten Informationen wird mit 

MAGELLAN bereitgestellt. 

Controlling (Baube- 

stands-, Kosten- und 

Verbrauchscontrol- 

ling) 

Durchführung von 

Baumaßnahmen 

Liegenschafts- und 

Gebäudebetrieb 

Asset- / Vermögens- 

Management 

3 für Nutzer und hausverwaltende Dienststellen wird in diesem Handbuch der Einfachheit halber der Begriff 

Nutzer verwendet 

4 CAFM: Computer Aided Facility Management (DV-gestütztes Facility Management) 

Seite 5

Anforderungen 

2.1.2 Prozesse / Abläufe / Beteiligte 

Im Lebenszyklus eines Bauwerks, von der Bedarfsermittlung bis 

zum Rückbau, findet ein vielfältiger und komplexer 

Informationsfluss zwischen den Beteiligten statt (s. Abbildung 2). 

Beteiligte 

Bauunternehmen 

Fachplaner 

TGA 

Fachplaner 

Tragwerk 

Architekt 

SBN 

Nutzer 

Bedarfsermittlung 

Übergabe Bauwerk + Dokumentation 

Planung Ausführung / 

Dokumentation 

Nutzung / Betrieb 

Bauunterhalt 

Fortschreibung der 

Bestandsdokumentation 

Rückbau 

Umbau, Sanierung, Modernisierung 

Phase 

Abbildung 2: Informationsfluss zwischen den Beteiligten im Lebenszyklus eines Bau- 

werks 

Die Bestandsdokumentation von Bauwerken ist zeitnah und ak- 

tuell im Zuge von Baumaßnahmen durchzuführen. Sie liegt im 

Verantwortungsbereich des Staatlichen Baumanagement Nie- 

dersachsen und ist unabdingbare Grundlage für die Durchfüh- 

rung der Aufgaben im Gebäudebestand. 

Die Bestandsdokumentation erfolgt DV-gestützt in drei Arbeits- 

schritten: 

• Datenerfassung und -übernahme 

• Datenführung 

• Bereitstellung und Nutzung 

Diese Arbeitsschritte fallen sowohl bei der Ersterfassung als 

auch bei jeder Fortschreibung infolge baulicher Veränderungen 

an. 

Teilschritte der Be- 

standsdokumentation 

Seite 6

Anforderungen 

Datenerfassung / -übernahme 

Bei der Erfassung der alphanumerischen und grafischen Daten 

ist aus wirtschaftlichen Gründen Folgendes zu beachten: 

• Mehrfacherfassungen sind zu vermeiden 

• es ist festzustellen, ob bestandsrelevante Daten bereits an 

anderer Stelle erhoben worden sind 

• die Informationstiefe der zu erfassenden Daten sollte sich aus 

wirtschaftlichen Gründen auf das Wesentliche beschränken 

(sowenig wie möglich – soviel wie nötig) 

• die Daten sind nach einheitlich festgelegten Strukturen zu 

erfassen 

• die Aktualität der Daten muss gewährleistet sein 

• die erfassten Daten müssen festgelegten Qualitätskriterien 

(Genauigkeit, Bezugssysteme usw.) entsprechen 

• in einem ersten Schritt ist die Baukonstruktion des Bauwerks 

in CAD zu erfassen bzw. zu übernehmen 

• Fachpläne, z. B. für Ausbau und TGA, setzen auf dieser Ba- 

sisgeometrie auf 

Bei Neubaumaßnahmen ist bereits bei der Planung so zu verfah- 

ren, dass die Planungs- und Ausführungsdaten FM-gerecht in 

Bestandsdaten überführt werden können. 

Bei Um- und Erweiterungsbauten ist zu prüfen, ob es wirtschaft- 

lich vertretbar ist, die Daten des gesamten Gebäudes, das von 

der Maßnahme betroffen ist, digital zu erfassen. 

Die digitale Bestandsdokumentation kann im Bedarfsfall (z. B. 

auf Anforderung des Nutzers) auch ohne Zusammenhang mit 

Baumaßnahmen erstellt werden. Dabei sollte der Leistungsum- 

fang für die digitale Bestandsdokumentation mit dem Nutzer ab- 

gestimmt und in einem Pflichtenheft festgehalten werden. Darin 

werden u. a. Erfassungsumfang und -tiefe sowie die Art der gra- 

fischen Erfassung (z. B. Scannen / Vektorisieren / CAD-Neukon- 

struktion) festgelegt. Hierbei lassen sich folgende Fälle unter- 

scheiden: 

Empfehlungen zur 

Datenerfassung 

Neubau 

Um- und 

Erweiterungsbauten 

Bestandserfassung 

Seite 7

Anforderungen 

Planunterlagen sind aktuell, liegen jedoch nur in Papierform vor: 

• Die vorhandenen Planunterlagen werden digitalisiert. Die Di- 

gitalisierung kann durch Einscannen und ggf. anschließendes 

Nachbearbeiten (Vektorisieren) oder durch CAD-Neukon- 

struktion erfolgen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass ges- 

cannte Pläne nicht in allen Fällen (z. B. aufgrund großer Un- 

genauigkeiten) eine geeignete Planungsgrundlage für späte- 

re Maßnahmen (z. B. Um- und Erweiterungsbau) darstellen. 

Planunterlagen liegen nur in Papierform vor, sind jedoch nicht 

mehr aktuell: 

• Die vorhandenen Planunterlagen können gescannt und vek- 

torisiert werden. Anschließend muss anhand von Gebäude- 

begehungen und Aufmaßen vor Ort der digitale Planbestand 

aktualisiert werden. 

• Die vorhandenen Pläne können auch als Grundlage für eine 

Aktualisierung durch Aufmaße vor Ort verwendet und an- 

schließend mit CAD nachkonstruiert werden. 

Es liegen keine bzw. unbrauchbare Unterlagen vor: 

• In diesem Fall muss das Gebäude vor Ort aufgemessen und 

anschließend mit CAD konstruiert werden. 

Datenführung 

Die baufachlichen Daten werden als Bestandsnachweis (Primär- 

daten) in die Bestandsdatenbank übernommen. Für eine zuver- 

lässige Bestandsdokumentation ist es wichtig, dass die Daten zu 

einer Liegenschaft und zu einem Gebäude nur an einer Stelle 

geführt und aktualisiert werden. Das führt zu erheblichen Kos- 

teneinsparungen, weil Mehrfacherfassungen vermieden werden. 

Das SBN ist für die Erfassung / Erstellung, Führung und Bereit- 

stellung des stets aktuellen Bestandsnachweises verantwortlich 

(Abschnitt H der RBBau/RLBau). Dies schließt auch die Fortfüh- 

rung nach bestandsverändernden Maßnahmen, z. B. durch den 

Nutzer, ein (Hinweise zur Finanzierung siehe Kap. 3.2). 

Bestandsnachweis 

Primärdaten 

Seite 8

Anforderungen 

Zur Datenführung gehört auch die Verknüpfung der alphanumeri- 

schen Daten mit den graphischen Daten, z. B. Verknüpfung der 

alphanumerischen Daten aus dem Raumbuch mit den 

Raumpolygonen im digitalen Gebäudeplan. 

Nutzung der Bestandsdokumentation 

Die in der oben beschriebenen Form vorliegenden Gebäudebe- 

standsdaten können durch das SBN, die Liegenschaftsverwal- 

tung und den Nutzer für ihre spezifischen Aufgaben eingesetzt 

werden. 

Das SBN nutzt die Gebäudebestandsdaten als Planungsgrund- 

lagen z. B. für Umbau- und Erweiterungsmaßnahmen. Nach Ab- 

schluss einer Baumaßnahme werden die Bestandsdaten aktuali- 

siert. 

Der Liegenschaftsverwaltung und dem Nutzer können die Daten 

als Sekundärdaten für ihre FM-Aufgaben zur Verfügung gestellt 

werden. Folgende Varianten sind möglich: 

• Datenübergabe über Schnittstelle 

Das SBN exportiert die Daten in festgelegten Formaten und 

stellt sie dem Nutzer zur Verfügung. Der Nutzer stellt den Im- 

port dieser Daten in sein FM-System sicher. 

• Bereitstellung des FM-Systems des SBN für den Nutzer 

Durch Nutzung des gleichen CAFM-Systems wie im SBN 

können Liegenschaftsverwaltung und Nutzer die Daten des 

SBN verlustfrei übernehmen und die volle Informationstiefe 

ausschöpfen. 

• Zugriff via Internet 

Das SBN stellt den Zugriff auf die Bestandsdaten über das 

Internet sicher. Die Bearbeitungsmöglichkeiten durch Liegen- 

schaftsverwaltung und Nutzer können dadurch eingeschränkt 

werden. 

Verknüpfung alpha- 

numerischer und gra- 

phischer Daten 

Nutzung 

Planungsgrundlagen 

Datenübergabe 

Schnittstelle 

FM-Werkzeuge des 

SBN 

Internet 

Seite 9

Anforderungen 

2.2 Fachliche Anforderungen 

Zur einheitlichen Bestandsdokumentation (Integration der Beiträ- 

ge verschiedener Fachplaner) werden verbindliche Standards 

definiert: 

• Bei den alphanumerischen Daten sind die Objektarten fest- 

gelegt (Datenmodell), die von den Planungsbeteiligten zu 

verwenden sind (Anlage 3: Pflichtenheft Raum- und Gebäu- 

debuch). 

• Bei den CAD-Daten ist die Platzierung der CAD-Elemente 

(Bauteile, Beschriftung, Bemaßung usw.) durch die anzu- 

wendenden Layerstrukturen geregelt (Anlage 1: FM-Layer- 

strukturen Vers. 2.0). 

• Für einen strukturierten CAD-Datenaustausch sind Schnitt- 

stellen definiert (Anlage 2: Pflichtenheft zum CAD-Daten- 

austausch). 

2.2.1 Objektarten 

Zur strukturierten Beschreibung der Sachdaten in der Baube- 

standsdokumentation sind eindeutige Objektarten definiert. Die 

Objektarten werden folgenden drei Bereichen zugeordnet: 

• Liegenschaften 

• Gebäude 

• Räume 

In dem DV-System MAGELLAN werden die Liegenschafts- und 

Gebäudedaten geführt. Bei den Gebäudedaten handelt es sich 

i. W. um allgemeine und zusammenfassende Gebäudedaten. 

Diese Daten werden um detaillierte Gebäude- und Raumdaten 

ergänzt, die aus CAD-Systemen gewonnen werden können. 

Liegenschafts- und Gebäudedaten aus MAGELLAN 

Die Grunddaten zu Liegenschaften des Landes und (teilweise) 

des Bundes können durch die bereits erfolgte Erfassung in 

MAGELLAN (LINFOS) bereitgestellt werden (Landes- und Bun- 

desliegenschaftsnachweis). Darüber hinaus werden auch 

Grunddaten zu Gebäuden und baulichen Anlagen (z. B. Gebäu- 

denummer und -bezeichnung, Baujahr, Zustand, Neubauwert) in 

MAGELLAN (LINFOS) geführt. (s. Tabelle 1) 

Objektarten 

Layerstrukturen 

Schnittstellen 

Seite 10

Anforderungen 

Objektart Bezeichnung Beispiel(e) (Kurzbezeichnung) 

Liegenschaft 

Gebäude 

Liegenschaftsbezeichnung Musterliegenschaft 

Liegenschaftskennnummer HAN0001 

Adresse 3999 Beispielstadt, Königstr. 4 

zuständiges Bauamt SB Musteramt 

Nutzer Beispielnutzer 

Hausverwaltung Musterhausverwaltung 

Adresse Hausverwaltung 3999 Beispielstadt, Königstr. 4 

Gemarkung Mustergemarkung 

Flur 038 

Flurstücke Größe 45/38 16.671 m 2 

Gesamten Baunutzungskosten 

der Liegenschaft (Vorjahr) 

402.706 € 

Gebäudebezeichnung Hauptgebäude 

Gebäude-Nr. 01 

Bauart Verwaltungsgebäude 

Bauweise Fertigteilbauweise 

Anzahl Geschosse/Ebenen (s. Gebäudeabschnitt) 

Anzahl Büroräume 560 

Anzahl Nebennutzräume 48 

Baujahr 1977 

Zustand mittel 

Neubauwert [NBW_1936] 1.906.535 M36 

Denkmalschutz? nein 

HNF 9.783 m 2 

NNF 611 m 2 

NGF 14.675 m 2 

FF 611 m 2 

VF 3.670 m 2 

(Gebäudegrundfläche) GGF 3.321 m 2 

(Mietfläche) MF 13.635,4 m 2 

Stromverbrauch / -kosten 5 

Wasserverbrauch / -kosten 5 

Abwasser 5 

Heizungsverbrauch / -kosten 5 

Bauunterhaltung 5 

Ertragswert 7.684.357 € 

Sachwert 

889.471 kWh 91.566 € 

3.191 m 3 

5.584 € 

6.792 € 

1.581 kWh 65.474 € 

Nutzungsentgelt 6,19 €/(mtl.� m 2 ) 

100.998 € 

Tabelle 1: In MAGELLAN zur Verfügung stehende Liegenschafts- und Gebäudedaten 

5 Diese Daten werden stichtagsbezogen bzw. jährlich erhoben 

Seite 11

Anforderungen 

Grunddaten des Raum- und Gebäudebuchs 

In der folgenden Tabelle 2 sind die Grundinformationen zu den 

Objektarten aufgelistet, die standardmäßig für ein Raum- und 

Gebäudebuch zu erfassen sind. Erweiterungen sind bei Bedarf 

möglich. 

Die in LINFOS bisher manuell erfassten Flächendaten (HNF, 

NNF, FF und VF) eines Gebäudes können aus den Raumdaten 

(s. Tabelle 2) automatisch ermittelt bzw. übernommen werden. 

Bei den Raumdaten kann zwischen Attributen wie Raum-Nr., 

-bezeichnung, Nutzungsart, Grundfläche (abgeleitet aus dem 

Raumpolygon des CAD-Systems) sowie anderen Flächenarten 

(z. B. Reinigungs-, Fußboden-, Fensterflächen) einerseits und 

der Ausstattung (z. B. Fußboden- und Deckenaufbau) anderer- 

seits differenziert werden. 

Raum 

Seite 12

Anforderungen 

Objektart Bezeichnung Beispiel(e) (Kurzbezeichnung) 

Gebäudeabschnitt 

Ebene / Geschoss 

Raum / Raumzonen 

Name des Abschnittes Bauteil A (BT A) 

Anzahl Geschosse /Ebenen 6 

Bezeichnung der Ebene 2. Obergeschoss (2. OG) 

Bruttogrundfläche (BGF) 536,20 m 2 

Geschosshöhe 3,00 m 

Raumbezeichnung Büroraum 

Raumnummer SBN A 219 

Raumnummer Nutzer 1219 

Raumzone Besprechungsbereich 

Nutzungsart Büroarbeit (HNF2) 

Anzahl der Arbeitsplätze 3 

Länge 6,76 m 

Breite 5,01 m 

Umfang 23,54 m 

lichte Raumhöhe 2,60 m 

Grundfläche (Raumpolygon) 33,87 m 2 

Nettogrundfläche (NGF) 33,15 m 2 

Fußbodenart; 

-fläche 

Reinigungsfläche 6 

Fensteranzahl, 

-art, 

-flächen 

- Glasflächen 6 

Türenanzahl, 

-art, 

-flächen 

optional Wandbekleidung 

-fläche 

optional Deckenbekleidung 

-fläche 

Linoleumfliesen 

32,92 m 2 

27,25 m 2 

2 

feststehende Fenster aus Holz; 

7,57 m 2 

6,50 m 2 

1 

Holztür 

1,78 m 2 

Tapeten; 

51,86 m 2 

optional Kostenstelle 99-200 

Anstrich, Latex; 

33,15 m 2 

optional Organisationseinheit Rechtsangelegenheiten 

optional Mitarbeiter BspMA1, BspMA2, BspMA3 

Tabelle 2: Zu erfassende alphanumerische Raum- und Gebäudedaten 

6 Daten werden nur in Abstimmung mit der nutzenden Verwaltung durch das SBN erfasst 

Seite 13

Anforderungen 

Zur Beschreibung der Objekte wurde ein von der OFD Berlin er- 

arbeiteter Merkmalskatalog herangezogen und in das Pflichten- 

heft Raum- und Gebäudebuch (s. Anlage 3) eingearbeitet. Durch 

die einheitliche Beschreibung der Merkmale wird sichergestellt, 

dass diese raum- und gebäudeübergreifend ausgewertet werden 

können. 

2.2.2 Layerstruktur CAD-Daten 

Zur strukturierten Datenhaltung des Gebäudebestandes müssen 

die CAD-Daten in einer festgelegten und einheitlichen Lay- 

erstruktur vorliegen. CAD-Planungen durch das SBN haben die- 

ser Layerstruktur zu entsprechen. Externe Planer müssen ihre 

Daten ebenfalls in dieser Layerstruktur dem Auftraggeber zur 

Verfügung stellen. Vereinbarungen zur Layerstruktur sind in die 

Verträge mit den externen Planern aufzunehmen. 

Die FM-Layerstruktur des Instituts für Architekturinformatik und 

Darstellung der Universität Hannover (s. Anlage 1, [FM-2.0]) wird 

als einheitlicher Standard festgelegt. Diese Layerstruktur ist nach 

der Systematik der DIN 276 (Kosten im Hochbau) entwickelt 

worden. 

In der Tabelle 3 ist die Struktur mit den Gliederungsebenen der 

FM-Layerstruktur dargestellt (als Beispiel ist das Bauteil Tragen- 

de Wand bis in die 4. Gliederungsebene dargestellt): 

Merkmalskatalog 

OFD Berlin 

FM-Layerstruktur 

Vers. 2.0 

Seite 14

Anforderungen 

Gliederungsebene 

1 2 3 4 Kürzel 

� Grundstück / Außenanlagen 10 

� Herrichten und Erschließen 20 

� Baukonstruktion 30 

� Konstruktion KO 

� Allgemein XA 

� ... ... 

� Wand tragend WT 

� Bauteile BT 

� Beschriftung TB 

� ... ... 

� Konstruktive Einbauten KE 

� Bemaßung BM 

� Planungen / Bauliche Veränderungen PL 

� Technische Anlagen 40 

� Abwasser-, Wasser- und Gasanlagen [WG] KE 

� Wärmeversorgungsanlagen WV 

� Lufttechnische Anlagen LT 

� Elektroanlagen EL 

� Fernmelde- und informationstechn. Anlagen IT 

� Förderanlagen FÖ 

� Nutzungsspezifische Anlagen NA 

� Gebäudeautomation GA 

� Brandschutztechnik BT 

� Flucht- und Rettungspläne FR 

� Sonstige Technische Anlagen SM 

� Ausstattungen und Kunstwerke 60 

� Nutzung 80 



� Beschriftung TB 

� Räume RA 

� Raum RA 

� Raum-Bezeichnung RB 

� Raum-Nummer RN 

� Raum-Fläche RF 

� Raum-Polygon RP 

� Flächen FL 

� Fläche (DIN) FD 

� Hauptnutzfläche (HNF) FH 

� Nebennutzfläche (NNF) FN 

� Verkehrsfläche (VF) FV 

� Funktionsfläche (FF) FF 

� Fläche (ORG) FO 

� Zeichnungstechnik 90 

Tabelle 3: Gliederungsstruktur und Gliederungsebenen FM-Layerstruktur 

Seite 15

Anforderungen 

Für die Dokumentation des Gebäudebestandes (ohne TGA) wer- 

den die Layer der Baukonstruktion [30] herangezogen. 

Bei den Technischen Anlagen [40] sind die Inhalte mindestens 

bis in die 2. Gliederungsebene zu differenzieren. 

In der Layergruppe Ausstattung und Kunstwerke [60] sind die 

Untergruppen Ausstattung [AU] und Kunstwerke [KW] enthalten. 

In der Ausstattung sind beispielsweise Layer zu Möblierung, Sa- 

nitär- und Küchenobjekte und feste Einbauten zu finden. 

Die Layergruppe Nutzung [80] enthält für die Bestandsdoku- 

mentation und Nutzung wesentliche Untergruppen Räume [RA] 

(Raumbezeichnungen, -nummer, -fläche, -polygon) und Flächen 

[FL] gem. DIN 276 (HNF, NNF, VF, FF). Die in diesen Layern 

abgelegten graphischen Objekte und Informationen sind mit den 

Rauminformationen in Tabelle 2 verknüpft. 

In der Layergruppe Zeichnungstechnik [90] befinden sich die 

Untergruppen Konstruktionshilfen [KH] (Konstruktionsraster, 

Achsen usw.), Layout [LY] (Schriftkopf, Nordpfeil usw.), System 

[SY] und Sonstiges [XS]. 

Lagepläne und Bestandspläne der Außenanlagen werden durch 

das Liegenschaftsinformationssystem Außenanlagen LISA ge- 

führt und werden entsprechend der Layerstruktur FM- 

Layerstruktur in der Layergruppe Grundstück / Außenanlagen 

[10] abgebildet. 

In der Planungsphase wird i. d. R. eine sehr differenzierte Lay- 

erstruktur benötigt. Für die Bestandsdokumentation und für Faci- 

lity Management Aufgaben kann diese Struktur vereinfacht wer- 

den. Dies geschieht entweder durch Zusammenfassung 

einzelner Layer oder durch Löschen von Informationen / Layern, 

sofern diese Informationen nicht mehr benötigt werden. 

(s. Abbildung 3) 

Baukonstruktion 

Technische Anlagen 

Ausstattung und 

Kunstwerke 

Nutzung 

Zeichnungstechnik 

Außenanlagen 

Seite 16

Anforderungen 

PLANUNG 

Mauerwerk 

Beton / Stahlbeton 

Naturstein 

Mischkonstruktion 

... 

Abbildung 3: Differenzierungsgrade (Beispiel) 

2.2.3 Datenaustausch 

BESTANDSDOKUMENTATION 

Wand nicht tragend 

Wand tragend 

Wand Leichtbau 

Die Architekten und Fachplaner setzen für ihre jeweiligen Pla- 

nungsaufgaben unterschiedliche Planungs- und Berechnungs- 

software ein. Über neutrale, definierte Schnittstellen können so- 

wohl CAD-Daten als auch alphanumerische Daten zwischen dem 

SBN und den Fachplanern ausgetauscht werden. 

In der Anlage 2 ist ein Mustervertrag zum CAD-Datenaustausch 

zwischen SBN und freiberuflich Tätigen enthalten. Dieser ist 

beim Austausch von CAD-Daten anzuwenden. 

FACILITY 

MANAGEMENT 

Wand 

Mustervertrag CAD- 

Datenaustausch 

(s. Anlage 2) 

Seite 17

Anforderungen 

2.3 DV-technische Anforderungen 

2.3.1 Vorhandene Anwendungssysteme 

Dem SBN stehen bereits wesentliche DV-Werkzeuge zur Verfü- 

gung: 

• MAGELLAN besteht aus den Komponenten LINFOS und 

EMIS. Mit diesem System werden die Grunddaten der Lie- 

genschaften (administrative Daten, Flurstücke) und Gebäude 

(z. B. Flächen, Betriebs- und Bauunterhaltungskosten, Ver- 

kehrswerte, Nutzungsentgelte) bereit gestellt. 

• LISA (Liegenschaftsinformationssystem Außenanlagen) lie- 

fert graphische und alphanumerische Bestandsdaten der Au- 

ßenanlagen von Liegenschaften (z. B. Straßen-Wege-Plätze, 

Ver- und Entsorgungsleitungen). 

• CAD-Systeme für die Hochbauplanung (RIBCON) und die 

Technische Gebäudeausrüstung (AutoCAD) jeweils mit ent- 

sprechenden Fachmodulen liefern graphische und alphanu- 

merische Planungsdaten. 

Diese vorhandenen DV-Systeme werden in das Gesamtkonzept 

eingebunden. 

2.3.2 Anforderungen an den Datenfluss 

Die Bestandsdatenbank mit den alphanumerischen und grafi- 

schen Daten bildet den Kern der digitalen Bestandsdokumentati- 

on der Liegenschaften und Gebäude (Bestandsmodell). Diese 

Bestandsdaten (Primärdaten) werden beim SBN geführt. Sie sind 

die Grundlage für die Planung von Umbau-, Sanierungs- und 

Modernisierungsmaßnahmen und werden bei Bedarf dem Nutzer 

und der Liegenschaftsverwaltung zur Verfügung gestellt. 

In der Bestandsdatenbank wird vermerkt, wenn die Daten eines 

Gebäudes beispielsweise im Zuge einer Baumaßnahme bear- 

beitet werden (Planungszustand). (s. Abbildung 4) 

Integration vorhande- 

ner DV-Werkzeuge 

Bestandsmodell 

Seite 18

Anforderungen 

MAGELLAN 

LISA 

Planung 

Abbildung 4: Systemaufbau 

Integriertes Liegenschafts-, Bau- und Gebäudemanagement 

Bestandsnachweis 

Liegenschaften 

Gebäude 

Räume 

Struktur 

• FM-2000 

Graphische Daten 

• STEP-CDS 

Alphanumerische 

Daten 

• XML 

Stehen für eine Liegenschaft bzw. für ein Gebäude Umbau-, Sa- 

nierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen an, werden die Da- 

ten des entsprechenden Objektes (z. B. Gebäude) aus der Be- 

standsdatenbank als Sekundärdaten für die Planung und 

Projektbearbeitung dupliziert. 

Nach Beendigung von Planung und Baumaßnahme erhalten die 

ursprünglichen Planungsdaten durch Abgleich mit der tatsächli- 

chen Bauausführung die Qualität von Bestandsdaten und werden 

in die Bestandsdatenbank übernommen. 

Die alphanumerischen und graphischen (CAD-) Daten werden 

gemeinsam in einer integrierten Bestandsdatenbank gehalten. 

Zur Strukturierung der Bestandsdatenbank (und zum CAD- 

Datenaustausch) wird die ISO-Norm STEP 7 (Synonym für ISO 

10303) herangezogen. Damit wird auch die Forderung nach einer 

allgemein verfügbaren, offenen Lösung erfüllt. Das STEP-CDS 8 - 

Datenformat ermöglicht einerseits einen (weitgehend verlustfrei- 

en) CAD-Datenaustausch zwischen unterschiedlichen Anwen- 

7 STEP: Standard for the Exchange of Product Model Data 

8 STEP-CDS: STEP – Construction Drawing Subset 

CAFM 

Projektmodell 

Seite 19

Anforderungen 

dungen, andererseits ist es aufgrund seiner objektorientierten 

Struktur auch für eine integrierte Datenhaltung geeignet. 

Strukturen und Inhalte von alphanumerischen Daten werden 

mittels der strukturierten, plattform- und herstellerunabhängigen 

Beschreibungssprache XML 9 beschrieben. Dieser Ansatz unter- 

stützt u. a. einen durchgängigen Einsatz für das Internet. (Anla- 

ge 4) 

Aus den Primärdaten erhalten die übrigen Beteiligten Kopien als 

Sekundärdaten zur eigenen Verwendung. Da bei diesem Verfah- 

ren die Primärdaten nur an einer Stelle fortgeschrieben werden, 

erhalten alle Beteiligten hieraus einen jeweils aktuellen, gültigen 

und einheitlichen Informationsstand. 

9 XML: Extended Markup Language 

XML 

Einheitlicher Informa- 

tionsstand 

Seite 20

Vorgehensweise 

3 Vorgehensweise 

3.1 Bestandsdokumentation im Zuge eines Bauprojektes 

A Vorbereitung 

Bestandsdokumentationen sind gem. RBBau/RLBau nach jeder 

Baumaßnahme durch das SBN (ggf. unter Einschaltung freibe- 

ruflich Tätiger) zu erstellen. 

Bei Neubauten ist die Bestandsdokumentation vollständig gem. 

Kap. 2 aufzustellen. 

Bei Um- und Erweiterungsbauten ist das gesamte Gebäude zu 

erfassen, wenn es wirtschaftlich vertretbar ist. Dazu ist festzu- 

stellen und schriftlich festzuhalten, in welchem Verhältnis der 

Aufwand der Bestandsdokumentation zu den Baukosten steht (s. 

Kap. 3.3 Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen). 

Darüber hinaus kann die Bestandsdokumentation auch aus an- 

deren baufachlichen Gründen erforderlich werden, z. B. Baube- 

standsanalyse für ein Asbest-Kataster. 

B Planungs- und Ausführungsphase 

Der Ersteller der Entwurfs- und Ausführungspläne hat seine 

CAD-Pläne unter Berücksichtigung der Festlegungen im Kap. 2 

so zu gestalten und fortzuschreiben, dass sie nach der Bauaus- 

führung in FM-gerechte Bestandspläne überführt werden können. 

Das Bestandsraumbuch und die CAD-Bestandspläne werden im 

SBN als Primärdaten geführt. 

C Bestandsdokumentation 

Mit der Übergabe des Bauwerks bzw. der Maßnahme sind die 

Bestandsunterlagen an den Nutzer als Sekundärdaten zu über- 

geben. 

Die Nutzung der FM-gerechten Bestandsdokumentation erfolgt 

mit den jeweiligen DV-Werkzeugen des SBN bzw. des Nutzers. 

Veranlassung 

Dokumentation 

Bestandsraumbuch 

CAD-Bestandspläne 

CAFM-System 

Seite 21


3.2 Bestandsdokumentation auf besondere Anforderungen 

A Vorbereitung 

Auch wenn keine aktuellen Baumaßnahmen anstehen, kann vom 

SBN bei Auftragserteilung durch den Nutzer eine Bestandsdo- 

kumentation durchgeführt werden, z. B. weil der Nutzer beab- 

sichtigt, ein FM-System einzuführen. Das SBN stellt dazu eine 

Kostenschätzung auf und übergibt diese dem Nutzer zur Bereit- 

stellung der erforderlichen Haushaltsmittel. 

Die Bestandsaufnahme besteht aus: 

• Sichtung und Bewertung vorhandener Pläne und Unterlagen 

• Feststellung des Nutzerbedarfs 

Auf Grundlage dieser Bestandsaufnahme ist ein Pflichtenheft 

Digitale Gebäudeerfassung unter Berücksichtigung der Wirt- 

schaftlichkeit aufzustellen. Es enthält projektspezifische Festle- 

gungen für die Erfassung der alphanumerischen und gra- 

phischen Daten gem. Kap. 2.2. 

B Durchführung 

Nach Durchführung der digitalen Gebäudeerfassung entspre- 

chend dem Pflichtenheft und Übernahme in den Bestandsnach- 

weis stehen allen Anwendern digitale Bestandspläne sowie ein 

digitales Raum- und Gebäudebuch zur Verfügung. 

Das Raum- und Gebäudebuch und die CAD-Bestandspläne wer- 

den im SBN als Primärdaten geführt. 

C Nutzung 

Die Bestandsunterlagen sind an den Nutzer als Sekundärdaten 

zu übergeben. 

Die Nutzung der FM-gerechten Bestandsdokumentation erfolgt 

mit den jeweiligen DV-Werkzeugen des SBN bzw. des Nutzers. 

Veranlassung 

Bestandsaufnahme 

Pflichtenheft zur 

digitalen Gebäude- 

erfassung 

Bestandspläne (CAD / 

Raster) 

Raum- und Gebäude- 

buch 

CAFM-System 

Seite 22


3.3 Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen und Finanzierung 

Die Kosten für die Bestandsdokumentation entstehen im We- 

sentlichen bei der Datenerfassung und -pflege, Schulung der 

Beteiligten sowie für Bereitstellung und Wartung von Hard- und 

Software. Dabei stellt die Datenerfassung den größten Anteil an 

den Gesamtkosten dar. 

Durch die strukturierte, einheitliche und FM-gerechte Datenerfas- 

sung und Übernahme von vorhandenen Daten können die Kos- 

ten erheblich gesenkt werden. 

Zur Zeit liegen noch keine umfassenden und gesicherten Er- 

kenntnisse über die Kosten der Bestandsdokumentation vor. 

Gleichwohl können erste Richtwerte für die praktische Durchfüh- 

rung dieser Aufgabe angegeben werden. Die in diesem Hand- 

buch genannten Richtwerte können verwendet werden, bis weite- 

re Erfahrungswerte im Zuge von durchgeführten Aufgaben 

vorliegen. 

3.3.1 Richtwerte für Erfassungskosten Gebäude 

Für Großprojekte des Bundesministeriums der Verteidigung sind 

durch die OFD Berlin Kosten für die Bestandserfassung ermittelt 

worden [OFD Berlin 10.01]. Sie beinhalten sowohl die Kosten für 

Leistungen von freiberuflich Tätigen als auch der Bauverwaltung 

oder Liegenschaftsverwaltung. Diese Angaben wurden als Basis 

für die Richtwerte in der folgenden Tabelle 4 herangezogen. 

Die Erfahrungen aus den o. g. Projekten haben deutlich gezeigt, 

dass die Kosten einer zeitnahen, strukturierten und FM- 

gerechten Bestandsdokumentation nur ca. 25 % der Kosten einer 

nachträglichen Bestandserfassung betragen. 

Seite 23


Gebäudegeometrie/ 

Bautechnik 

Gebäudetechnik 

Daten 

Übernahme aus Planungsunterlagen 

(€ pro qm BGF) 

vollständige 

Neuerfassung 

(€ pro qm BGF) 

alphanumerisch 0,75 10 - 1,25 2,00 - 3,75 

graphisch 0,20 11 - 0,45 1,40 - 2,50 

Summe 0,95 - 1,65 3,40 - 6,25 

alphanumerisch 1,30 - 1,45 2,75 

graphisch 0,1 - 0,20 1,65 - 1,80 

Summe 1,40 – 1,65 4,40 - 4,55 

Tabelle 4: Kostenrichtwerte für die Erfassung von Gebäudebestandsdaten 

Als Richtwert für die Kosten der frühzeitigen Bestandsdatener- 

fassung bei Neubaumaßnahmen können ca. 0,1 % bis 0,3 % der 

Neubaukosten angenommen werden. 

Beim Bauen im Bestand ist es i. d. R. sinnvoll, den vorhandenen 

Baubestand möglichst vollständig aufzunehmen, wenn keine ge- 

eigneten Bestandsunterlagen vorhanden sind. Hierbei entstehen 

gegenüber Neubaumaßnahmen höhere Kosten. 

Der Aufwand, das gesamte von der Maßnahme betroffene Ge- 

bäude zu erfassen, ist wirtschaftlich gerechtfertigt, wenn die 

Kosten für die Erfassung von alphanumerischen und graphischen 

Daten bei Um- und Erweiterungsbauten 1 % der Baukosten nicht 

überschreiten. Bei wesentlichen Abweichungen von diesen 

Richtwerten muss die Wirtschaftlichkeit und Notwendigkeit im 

Einzelfall geklärt werden. 

3.3.2 Richtwerte zur Ermittlung von Kosten für die Bestands- 

dokumentation gem. BFR Vermessung 

Basis für die folgenden Kostenrichtwerte ist eine durchschnittli- 

che, mitteldicht bebaute Liegenschaft in einer Größe von 10 bis 

25 ha. 

Wegen des erheblichen Anteils fester, flächenunabhängiger 

10 der größter Teil der Daten konnte durch Import gewonnen werden 

11 fortgeschriebene AFU-Bau-Pläne in CAD von der Bauverwaltung 

Neubaumaßnahmen 

Um- und Erweite- 

rungsbauten 

Seite 24


Kosten können die angegebenen Kostenrichtwerte bei Liegen- 

schaften kleiner als 10 ha höher liegen und bei Liegenschaften, 

die wesentlich größer als 25 ha sind, dagegen deutlich preis- 

werter werden. 

Bebaute Fläche 1.400 €/ha bis 2.100 €/ha 

Unterirdische Ver- und Ent- 

sorgungsleitungen 

1,- €/m bis 3,- €/m 

Schächte / Hausanschlüsse ca. 25,- €/Stück 

Tabelle 5: Kostenrichtwerte für die Bestandsdokumentation von 

Außenanlagen gem. BFR Vermessung 

Für eine Kostenabschätzung sind baukostenbezogene 

Richtwerte i.d.R. ungeeignet, da der tatsächliche Vermessungs- 

aufwand nicht unmittelbar von den Neubaukosten abhängt. 

Gleichwohl kann zur Beurteilung des wirtschaftlich vertretbaren 

Aufwandes für die Bestandsaufnahme von Liegenschaften im 

Zuge von Baumaßnahmen ein Richtwert von 1% der Baukosten 

(KG 200 – 600) zu Grunde gelegt werden. 

3.3.3 Finanzierung 

Bei der Finanzierung der Aufwendungen für die Erstellung von 

Bestandsunterlagen gelten für Landes- und Bundesmaßnahmen 

folgende Regelungen: 

Baumaßnahmen des Landes 

Bestandsdokumentation der Gebäude und baulichen Anlagen 

Bei Neubaumaßnahmen sind die Aufwendungen für die Be- 

standsunterlagen einschließlich der Baubestandszeichnungen 

nach RLBau Abschnitt H in den Pauschalsätzen nach RBauNK 

enthalten. 

Die digitale Bestandsdokumentation nach diesem FM-Handbuch 

ist mit einem Mehraufwand gegenüber der herkömmlichen Ver- 

fahrensweise verbunden. Dieser Mehraufwand entspricht den 

Neubaumaßnahmen 

Seite 25


Kostenrichtwerten der Tabelle 4 für die digitale Bestandsdoku- 

mentation bei Übernahme der Daten aus den Planungsunterla- 

gen. Diese Kosten sind in den Pauschalsätzen der RBauNK nicht 

enthalten und müssen zusätzlich ermittelt und veranschlagt wer- 

den. 

Beim Bauen im Bestand ist i. d. R. eine vollständige Neuerfas- 

sung des vorhandenen Baubestandes erforderlich. Diese Kosten 

sind als erhöhter Baunebenkostenaufwand zu betrachten und 

können nach ausreichender Begründung des Bedarfs aus Haus- 

haltsmitteln bei Kap. 2011 Tit. 54701 bereitgestellt werden. 

Bei Dokumentation des vorhandenen Baubestandes auf Anforde- 

rung des Nutzers sind von diesem die erforderlichen Bauneben- 

kosten zur Verfügung zu stellen. 

Bestandsdokumentation der Außenanlagen 

Diese Kosten werden bereitgestellt, wenn in einem Liegen- 

schaftsbezogenen Vermessungskonzept der Bedarf ausreichend 

begründet wird. 

Baumaßnahmen des Bundes 

Für die Baumaßnahmen des Bundes gelten die gleichen Rege- 

lungen wie bei Landesmaßnahmen. In der Kostenvereinbarung 

des Landes Niedersachsen mit dem Bund werden die baukosten- 

unabhängigen Leistungen mit einer Sockelpauschale abgegolten. 

Diesen Leistungen sind u. a. die CAD-Bestandserfassung von 

Gebäuden und baulichen Anlagen einschließlich Fortschreibung 

der Bestandsdokumentationen zugeordnet. Diese Regelungen 

gelten auch für die Bestandsdokumentation der Außenanlagen 

nach BFR Vermessung. 

Bauen im Bestand 

Auf Anforderung des 

Nutzers 

Seite 26

Anhang 1: Begriffe / Definitionen zum Facility Management 

Anhang 1: Begriffe / Definitionen zum Facility Manage- 

ment 

In diesem Kapitel werden die wesentlichen und maßgeblichen 

Definitionen zum Facility Management aufgeführt. 

Der Deutsche Verband für Facility Management e. V. (GEFMA) 

definiert in seiner Richtlinie 100 von 1996: 

„Facility Management ist die Betrachtung, Analyse und Optimie- 

rung aller kostenrelevanten Vorgänge rund um ein Gebäude, ein 

anderes bauliches Objekt oder eine im Unternehmen erbrachte 

(Dienst-) Leistung, die nicht zum Kerngeschäft (des Unterneh- 

mens / des Nutzers) gehört.“ Dabei sind die Belange der Nutzer, 

der Bauherren und der Betreiber zu berücksichtigen. 

Gebäudemanagement (GM) wird in der DIN 32736 12 definiert als 

„Gesamtheit aller Leistungen zum Betreiben und Bewirtschaften 

von Gebäuden einschließlich der baulichen und technischen An- 

lagen auf der Grundlage ganzheitlicher Strategien. Dazu gehören 

auch die infrastrukturellen und kaufmännischen Leistungen. Ge- 

bäudemanagement zielt auf die strategische Konzeption, Organi- 

sation und Kontrolle hin zu einer integralen Ausrichtung der tradi- 

tionell additiv erbrachten einzelnen Leistungen.“ 

Während das Gebäudemanagement nach DIN 32736 sich auf 

das Gebäude einschließlich der baulichen und technischen Anla- 

gen konzentriert, betrachtet das Facility Management nach der 

GEFMA-Richtlinie 100 darüber hinaus auch die (Dienst-) Leis- 

tungen eines Unternehmens bzw. einer Verwaltung, die nicht zu 

dem Kerngeschäft gehören. 

Technisches Gebäudemanagement (TGM) umfasst gem. DIN 

32736 alle Leistungen, die zum Betreiben und Bewirtschaften der 

baulichen und technischen Anlagen eines Gebäudes erforderlich 

sind. Dazu gehören Betreiben, Bedienen und Warten, Dokumen- 

tieren, Energiemanagement, Informationsmanagement, Moderni- 

sieren, wiederkehrende bauaufsichtliche Prüfungen, Bauunter- 

12 DIN 32736: Gebäudemanagement – Begriffe und Leistungen 

GEFMA-Richtlinie 100 

Facility Management 

(FM) 


(GM) 

DIN 32736 

Facility Management / 


Technisches 


(TGM) 

Seite 27

Anhang 1: Begriffe / Definitionen zum Facility Management 

haltung, Umbauen, Verfolgen der technischen Gewährleistung. 

Infrastrukturelles Gebäudemanagement (IGM) umfasst gem. DIN 

32736 die geschäftsunterstützenden Dienstleistungen, welche 

die Nutzung von Gebäuden unterstützen. Dazu gehören Verpfle- 

gungsdienste, DV-Dienstleistungen, Gärtnerdienste, Hausmeis- 

terdienste, interne Postdienste, Kopier- und Druckereidienste, 

Parkraumbetreiberdienste, Reinigungs- und Pflegedienste, Si- 

cherheitsdienste, Umzugsdienste, Waren- und Logistikdienste, 

Winterdienste, zentrale Kommunikationsdienste, Entsorgen, Ver- 

sorgen. 

Kaufmännisches Gebäudemanagement (KGM) umfasst gem. 

DIN 32736 alle kaufmännischen Leistungen aus den Bereichen 

Technisches Gebäudemanagement und Infrastrukturelles Ge- 

bäudemanagement und unter Beachtung der Immobilienökono- 

mie. 

Das Flächenmanagement umfasst gem. DIN 32736 das Mana- 

gement der verfügbaren Flächen im Hinblick auf ihre Nutzung 

und Verwertung. 

Flächenmanagement ist eine Querschnittsaufgabe innerhalb des 

Gebäudemanagement und stellt seine Daten dem TGM, IGM und 

KGM zur Verfügung. Die Flächendaten stellen die größten Ein- 

flussfaktoren auf die gesamten Nutzungskosten dar. 

Für das Flächenmanagement sind neben den grundlegenden 

Daten wie Raumnummer und -bezeichnung, Lage (Gebäude, 

Ebene) weiterhin Flächen- und Nutzungsart nach DIN 277, 

Raumausstattung (Bodenbelag, DV-Anschlüsse, Beleuchtung 

usw.), Kostenstellen, Mitarbeiterzuordnung usw. von Bedeutung. 

Unter Computer Aided Facility Management ist die DV-gestützte 

Durchführung der Aufgaben innerhalb des Facility Management 

zu verstehen. Die Datengrundlage bilden einerseits alphanumeri- 

sche Daten, die vorzugsweise in einer Datenbank vorgehalten 

werden, und andererseits grafische Daten, die aus CAD- 

Systemen stammen. 

Infrastrukturelles 


(IGM) 

Kaufmännisches 


(KGM) 

Flächenmanagement 

Computer Aided 

Facility Management 

(CAFM) 

Seite 28

Anhang 2: Abkürzungsverzeichnis 


AVA Ausschreibung – Vergabe – Abrechnung 

BGF Brutto-Grundfläche 

BMVBW Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen 

BMVg Bundesministerium der Verteidigung 

CAD Computer Aided Design 

CAFM Computer Aided Facility Management 

DV Datenverarbeitung 

DXF CAD-Datenaustauschformat von AutoDESK (Drawing Exchange Format) 

EMIS Energie- und Medieninformationssystem 

FF Funktionsfläche 

FM Facility Management 

GEFMA Deutscher Verband für Facility Management (German Association for Fa- 

cility Management) 

GM Gebäudemanagement 

HNF Hauptnutzfläche 

IGM Infrastrukturelles Gebäudemanagement 

ISO Internationale Organisation für Standardisierung (International Organisati- 

on for Standardisation) 

KGM Kaufmännisches Gebäudemanagement 

LINFOS Liegenschaftsinformationssystem 

LISA Liegenschaftsinformationssystem Außenanlagen LISA ® 

MAGELLAN Management- und Auskunftssystem für Gebäude und Liegenschaften des 

Landes Niedersachsen 

NGF Netto-Grundfläche 

NNF Nebennutzfläche 

RBBau Richtlinien für die Durchführung von Bauaufgaben des Bundes im Zu- 

ständigkeitsbereich der Finanzbauverwaltung 

Seite 29


RLBau Richtlinien für die Durchführung von Bauaufgaben des Landes Nieder- 

sachsen im Zuständigkeitsbereich der Bauverwaltung 

SBN Staatliches Baumanagement Niedersachsen 

STEP Standard für den Austausch von Produktmodelldaten 

(Standard for the Exchange of Product Model Data) 

STEP-CDS STEP-2D-Zeichnungen (Construction Drawing Subset) 

TGM Technisches Gebäudemanagement 

VF Verkehrsfläche 

XML Extensible Markup Language 

Seite 30

Anhang 3: Verwendete Unterlagen Anhang 3 

Anhang 3: Verwendete Unterlagen 

[DIN 32736] DIN Deutsches Institut für Normung e.V.: DIN 32736. Gebäudema- 

nagement – Begriffe und Leistungen. Beuth, Berlin, August 2000. 

[VDI 6027] VDI: VDI-Richtlinien 6027 – Anforderungen an den Datenaustausch 

von CAD-Systemen Gebäude und Gebäudetechnik – Konventionen. 

Beuth, Berlin, Oktober 1999. 

[FM-2.0] Institut für Architekturinformatik und Darstellung: FM-Layerstruktur 

Vers. 2.0. Universität Hannover, Hannover, 2002. 

[WWBau] Lehman, Th. und D. Illieva: Konzept für die Modellierung eines Flä- 

chenmanagements unter Berücksichtigung der Bidirektionalität zwi- 

schen den Informationen eines CAD-Systems und eines FM- 

Systems – Vorstudie. WeltWeitBau GmbH, Berlin, April 2001. 

[HESSEN] Staatliche Hochbauverwaltung des Landes Hessen (Ernst): Grob- 

Konzept für ein Daten-Eingabe Werkzeug auf Datenbankbasis. 

[OFD Berlin 01.01] Oberfinanzdirektion Berlin: Pflichtenheft Raum- und Gebäudebuch – 

Großprojekte BMVg. Berlin, Januar 2001. 

[OFD Berlin 10.01] Oberfinanzdirektion Berlin: Abschlussbericht zur Einführung eines 

Gebäudemanagementsystems für 6 Pilotprojekte im WB VII des 

BMVg. Berlin, Oktober 2001. 

[LISA 2000] Bundesministerium der Verteidigung, Bundesministerium für Ver- 

kehr, Bau- und Wohnungswesen: Rahmenkonzept zur Einrichtung 

und Anwendung des Liegenschaftsinformationssystems Außenan- 

lagen. Bonn / Hannover, April 2000. 

[LISA 2001] Oberfinanzdirektion Hannover – Landesbauabteilung: Konzept zur 

Einführung des Liegenschaftsinformationssystems Außenanlagen 

LISA im Staatlichen Baumanagement Niedersachsen. Hannover 

2001. 

[BMVBW 2001] Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen: Leitfa- 

den Nachhaltiges Bauen. Berlin, Januar 2001. 

[HIS 2001] Hochschul-Informations-System (HIS): Kurzinformation Bau und 

Technik – DV-Einsatz zur Unterstützung des Gebäudemanage- 

ments. Heft B 2 / 2001. Hannover, März 2001. 

Seite 31

Anhang 3: Verwendete Unterlagen Anhang 3 

[SBN 1997] Niedersächsische Staatshochbauverwaltung: Leitfaden zur Bau- 

kostenplanung im Aufgabenbereich der Nds. Staatshochbauver- 

waltung. Hannover, März 1997. 

Seite 32

Ansprechpartner: 

Niedersächsisches Finanzministerium 

Schiffgraben 10 

30159 Hannover 

Oberfinanzdirektion Hannover 

Landesbauabteilung 

Waterloostraße 4 


Staatliches Baumanagement Hannover I 

CAD-Leitstelle 

Celler Straße 7 


Wolfgang Schröder (0511) 101 - 2861 

Wolfgang.Schroeder@ofd-lba.niedersachsen.de 

Rolf Hoppe (0511) 101 - 2803 

Rolf.Hoppe@ofd-lba.niedersachsen.de 

Klaus Wickboldt (0511) 106 - 5241 

Klaus.Wickboldt@sb-h1.niedersachsen.de 

Eike de Boer (0511) 106 - 5474 

Eike.Deboer@sb-h1.niedersachsen.de 

Impressum: 

Landesbauabteilung der 

Oberfinanzdirektion Hannover 

Waterloostraße 4 


Im Auftrag des 

Niedersächsischen Finanzministeriums 

Stand: 

April 2002

Facility Management (FM) Handbuch Niedersachsen

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