Wohnen. Wohlfühlen. Leben. - GAG Immobilien AG

Wohnen. Wohlfühlen. Leben.
Geschäftsbericht 2001

Struktur
GAG Immobilien AG | Grund und Boden GmbH
100 % 100 % 25 %
49 %
Grund und Boden
Baubetreuung GmbH
(Grubo Baubetreuung)
Stammkapital: EUR 102.258,–
Sitz: Köln
GAG Immobilien AG
Stammkapital: EUR 18.720.000,–
Sitz: Köln
Grund und Boden
Treuhand GmbH
(Grubo Treuhand)
Stammkapital: EUR 25.565,–
Sitz: Köln
62 %
Grund und Boden GmbH (Grubo)
Stammkapital: EUR 91.725.763,–
Sitz: Köln
„modernes köln“
Gesellschaft für
Stadtentwicklung mbH
Stammkapital: EUR 2.100.000,–
Sitz: Köln
51 %
GBA Projektentwicklung GmbH
Köln-Merheim
Stammkapital: EUR 100.000,–
Sitz: Köln

Kennzahlen
GAG Immobilien AG
■ GAG Konzern
2001 2000
T EUR T EUR +/– in %
Umsatz 222.237 199.491 11,4 %
Jahresüberschuss 11.354 11.978 -5,2 %
Bilanzgewinn 24.154 23.928 0,9 %
Cash Flow 38.921 18.197 113,9 %
Eigenkapital 323.642 337.040 -4,0 %
Bilanzsumme 1.768.473 1.667.037 6,1 %
Investitionen 86.173 89.336 -3,5 %
Instandhaltung 56.723 53.700 5,6 %
Mitarbeiter 293 259 13,1 %
■ GAG
Umsatz 104.196 103.197 1,0 %
Jahresüberschuss 1.367 1.064 28,5 %
Bilanzgewinn 1.777 1.490 19,2 %
Eigenkapital 234.271 233.985 0,1 %
Bilanzsumme 818.270 758.463 7,9 %
Investitionen 86.389 41.735 107,0 %
Instandhaltung 44.759 43.212 3,6 %

Grund und Boden GmbH
2001 2000
T EUR T EUR +/– in %
■ Unternehmensgruppe Grund und Boden GmbH
Umsatz 124.771 100.536 24,1 %
Jahresüberschuss 7.750 4.863 59,4 %
Bilanzgewinn 14.392 9.164 57,0 %
Cash Flow 26.898 23.372 15,1 %
Eigenkapital 153.760 148.532 3,5 %
Bilanzsumme 984.428 958.099 2,7 %
Mitarbeiter 157 148 6,1 %
■ Grund und Boden GmbH
Umsatz 96.063 91.842 4,6 %
Jahresüberschuss 1.097 254 331,7 %
Bilanzgewinn – 2.522 -100,0 %
Eigenkapital 139.367 141.890 -1,8 %
Bilanzsumme 965.941 942.585 2,5 %
Investitionen 20.083 51.367 -60,9 %
Instandhaltung 13.241 11.654 13,6 %
■ Grund und Boden Baubetreuung GmbH
Umsatz 28.550 15.556 83,5 %
Jahresüberschuss 2.592 2.748 -5,7 %
Eigenkapital 102 102 –
Bilanzsumme 36.007 27.046 33,1 %
■ Grund und Boden Treuhand GmbH
Umsatz 8.050 7.066 13,9 %
Jahresüberschuss -645 -480 34,5 %
Eigenkapital 26 26 1,7 %
Bilanzsumme 3.272 2.462 32,9 %

Inhalt
02 Wohnen. Wohlfühlen. Leben.
GAG
18 Konzernlagebericht | Lagebericht
28 Organe
29 Bericht des Aufsichtsrates
30 Konzernabschluss und Jahresabschluss
der GAG Immobilien AG
60
Grubo
Grubo Lagebericht | Bericht der Geschäftsführung
70 Organe
71 Bericht des Aufsichtsrates
72 Jahresabschluss | Teil-Konzern
82 Jahresabschluss | Grund und Boden GmbH
94 Jahresabschluss | Grund und Boden Treuhand GmbH
102 Jahresabschluss | Grund und Boden Baubetreuung GmbH
110 Außenstellen GAG/Grubo

02 Wohnen. Wohlfühlen. Leben.

Wohnen. Wohlfühlen. Leben.
„Wohnen. Wohlfühlen. Leben.“ lautet der neue Slogan, den die GAG-Mitarbeiter bei einem hausinternen
Wettbewerb 2001 vorschlugen. Dies ist ein umfassendes Leistungsversprechen gegenüber allen
Kunden. Alle Mieter und Eigentümer sollen in unseren Immobilien nicht nur wohnen, sondern sich wohlfühlen
und leben, sich frei entfalten unter Beachtung der Rechte und Interessen der Nachbarn.
Unser Leitsatz gilt auch zukünftig für über 100.000 Mieter der GAG Immobilien AG und eine immer
größer werdende Anzahl von Neubau-Eigentumserwerbern der Grund und Boden Baubetreuung GmbH.
Um dieses Versprechen umzusetzen, engagieren sich täglich alle Mitarbeiter des GAG-Konzerns. Wir
sind der Partner rund um die Immobilie in Köln. Dieses Leistungsversprechen wird von uns konsequent
in die Praxis umgesetzt.
Hoch motivierte Mitarbeiter sind neben unseren Immobilien der wichtigste Erfolgsfaktor und sorgen
für eine sehr hohe Kundenzufriedenheit, die uns eine Mieterbefragung im Jahr 2001 attestierte. Unsere
Mitarbeiter sind zahlenmäßig zwar nur ein relativ kleiner Faktor, aber sie sind das größte Kapital, um
die versprochenen Dienstleistungen zu erbringen und weiterhin die Nummer 1 im Kölner Immobilienmarkt
zu bleiben. Aus diesem Grund kommen GAG-Mitarbeiter im nachfolgenden Imageteil als unsere Leistungsgaranten
zu Wort.
Modernes Management, Teamarbeit, absoluter Leistungswille, erfolgreiche Umsetzung der Unternehmensziele
in der täglichen Praxis sowie das Prinzip des kontinuierlichen Verbesserungsprozesses
wurden schon vor Jahren eingeleitet. Dies kommt sowohl den Kunden als auch den Aktionären zugute.
Strategisch sind die GAG
und Grund und Boden Baubetreuung
gut aufgestellt:
Wir sind Marktführer in Köln
in den Geschäftsfeldern
Bestandsmanagement und
dem stark expandierenden
Bauträgerbereich.
03

04 Wohnen. Wohlfühlen. Leben.
„Zuhören, rasch entscheiden und
entschlossen handeln, das sind
unsere Kernkompetenzen“, ...

Kompetent, vertrauenswürdig, verbindlich sowie
ehrlich und freundlich lauten die Leitmotive ...
> Stvetanka Mesias und Leo Stockmann | Sozialbetreuer der GAG
... so Patricia (26) und Stefanie (24), Außenstelle Stammheim,
zwei von 52 Mieterbetreuerinnen, die in 10 Kundenzentren
vor Ort für 42.000 Mietwohnungen mit rund 100.000 Mietern
der erste Ansprechpartner sind.
Unser wichtigstes Ziel ist es, dass unter Beachtung der Unternehmensinteressen
die Mieter zufrieden sind und es auch bleiben!
Wir haben für alle Mieterfragen ein offenes Ohr und sorgen
mit den Außenstellenteams dafür, dass unsere Kunden bei uns
WOHNEN, sich WOHLFÜHLEN und LEBEN.
> Patricia Fries und Stefanie Brühl | Mieterbetreuerinnen der GAG
... von Stvetanka (28) und Leo (39), Sozialbetreuer der Außenstelle Vingst. Sie helfen
1.700 Mietparteien, beim Umzug und Rückzug. In ihrem Stadtteil organisiert die
GAG/Grubo eines der wohl größten Modernisierungsprogramme. Da ist eine Menge
Überzeugungsarbeit zu leisten. Insbesondere, wenn die Mieter zum Teil schon 30
bis 40 Jahre in ihrer vertrauten Wohnung leben, wie die beiden Mieterinnen Agnes
Barden und Gertrud Wipperfürth.
Besuche bei Mietern, umfassend informieren und sich um alles kümmern, das ist
unsere Hauptaufgabe als Umzugsberater. Die GAG bietet einen umfassenden Rundum-Umzugs-Service,
damit die Planung der Gebäudemodernisierung pünktlich umgesetzt
und die Beeinträchtigungen für die Mieter so gering wie irgend möglich sind.
05

06 Wohnen. Wohlfühlen. Leben.
Termingerecht, kostenoptimiert und
kundengerecht den Bestand modernisieren, ...
... ist eine ständige Herausforderung für Constanze (24), Mieterbetreuerin und Kutsal (48), Projektleiter Modernisierung
der Germania-Siedlung in Höhenberg.
Dieses große Modernisierungsvorhaben erfordert viel Geschick und Organisationsvermögen, denn die Mieter bleiben
während der umfangreichen Baumaßnahmen in ihrer Wohnung. Wenn etwas mal nicht glatt läuft, dann sind wir
vor Ort die Dienstleister, die das wieder ins Lot bringen zum Wohl der Mieter und der GAG. Wichtigstes Ziel ist die
Zufriedenheit der Mieter. Für uns gehören sie zum Team, die über alle wesentlichen Dinge informiert werden.
> Kutsal Uluyol-Kemper | Projektleiter und Constanze Kesseler | Mieterbetreuerin

„Kontrollieren und mit
den eingeplanten Mitteln
42.000 Wohnungen
und 1,9 Millionen qm
Außenanlagen in Schuss
halten, ...
... das ist unsere Hauptaufgabe“, so Rolf-Peter (61), Abteilungsleiter
Instandhaltung, und Walter (48), Koordinator Außen- und
Grünanlagen.
Vom Spielplatz über die Begrünungsmaßnahmen und -pflege
bis hin zur neuen Wärmedämmung und Heizungsanlage, alles
wird von den 10 Außenstellen und der GAG/Grubo-Zentrale
mit modernen Bestandsmanagement-Tools erfasst und gesteuert.
Die Bewältigung des Massengeschäfts und die gelegentlichen
Notfalldienste rund um die Uhr sind für die kleinen Teams eine
tägliche Herausforderung.
> Rolf-Peter Deckstein | GAG-Abteilungsleiter Instandhaltung und
Walter Wosimski | Koordinator Außen- und Grünanlagen
07

08 Wohnen. Wohlfühlen. Leben.
Beraten, betreuen und verkaufen:
Bestandswohnungen in Mietereigentum
zu geben ist unsere neue,
zusätzliche Aufgabe! ...
... Birgit (32), Teamleiterin Außenstelle Vingst, Erwin (58), Mieterbetreuer
und Kurt (27), kaufmännisches Bestandsmanagement: „Wir sind zugleich die
ersten Verkäufer beim Pilotprojekt ‚Mieter werden Eigentümer‘, das aktuell
in der Germania-Siedlung in Höhenberg durchgeführt wird.“ Der GAG-Konzern
betritt damit Neuland. Sollte dieses Modell-Vorhaben positiv laufen, ist eine
Ausweitung auf andere Wohnungsbestände beabsichtigt.
Ab EUR 1.250 pro Quadratmeter Wohnfläche können die Mieter ihre komplett
modernisierte Wohnung zu – wie wir meinen – sehr fairen Preisen kaufen.
> Birgit Meißner | Teamleiterin Außenstelle Vingst, Erwin Jütten | Mieterbetreuer
und Kurt Bröhl | Kaufmännisches Bestandsmanagement

Eigentum schaffen: Sicherheit und Bonität
sowie professionelle Kundenansprache vom
Erstkontakt bis zum Einzug und garantierter
After-Sales-Service sind unsere Vorteile im
Wettbewerb ...
... gute Pluspunkte, die Galini (39), Vertriebsleiterin der
Grubo Baubetreuung, Esther (25), Marlene (54), Petra (45),
Ralf (34), Gunnar (42) und Ole (33) gezielt einsetzen.
Rund 80 Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser wurden
vom Vertriebsteam im Jahr 2001 – trotz schwieriger
gewordener Marktsituation – verkauft. Erfolgsmerkmale der
Grubo-Neubau-Immobilien sind: innerstädtische Lagen,
gute Architektur von der Außenfassade bis zu funktionalen
Grundrissen und ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis.
> Galini Amanatidou | Vertriebsleiterin, Esther de Haas | Vertrieb, Marlene Gerlach, Petra Bromby | Sekretariat,
Ralf Bernickel, Ole Gröner und Gunnar Kuxdorf | Vertrieb
09

10 Wohnen. Wohlfühlen. Leben.
„Suchen, finden, bewerten und dann
die Kaufentscheidung für die richtigen
Grundstücke vorbereiten, ...
... darin liegt ein entscheidender Wertehebel für unser Bauträgergeschäft“, so Katrin (25),
Raimund (44) und Olaf (31), Fachleute des GAG/Grubo-Grundstücks- und Finanzmanagements.
Mittel- und langfristige Planungssicherheit, Wirtschaftlichkeit und Arbeiten im
Bauteam mit den Architekten, Projektleitern, Verkäufern, WEG-Verwaltern ist unsere Kernkompetenz.
Wir spielen alle Nutzungskonzepte durch und gelangen so zu einer gemeinsamen
Entscheidung, die dann realisiert wird.
Chancen und Möglichkeiten frühzeitig erkennen, großes Wachstum in Umsatz und Gewinn
und den Mitbewerbern auch zukünftig stets ein Stück voraus sein, um aktiv unsere Zukunft
zu gestalten, das ist unser Anspruch. Ebenso wichtig ist uns die ständige Optimierung
des GAG/Grubo-Portfolio-Managements.
> Raimund Schliefer, Katrin Tollkien und Olaf Iwan | GAG/Grubo-Grundstücks- und Finanzmanagement

Klaus Möhren | Teamleiter,
Wolfgang John | Projektleiter,
Bert Schürmann und
Lars Reber | Architekten und
Bauingenieure der Grubo
Baubetreuung
Planen, projektieren und
prüfen, ob die Neubauobjekte
auch mit unserer
Markenqualität übereinstimmen
...
... das ist die Kernaufgabe unserer Steuerungsgruppe. Projektleiter Klaus (42),
Wolfgang (43), Bert (42) und Lars (35), Architekten und Bauingenieure der
Grund und Boden Baubetreuung, sind vier von zwölf Teamplayern, die weit
über tausend Wohneinheiten jährlich zu übergeben haben.
Individualität, die richtige Mischung an Haus- und Wohnungstypen sowie die
Kosten so im Griff zu haben, um Kostenvorteile auch an die Käufer beziehungsweise
das GAG-Bestandsmanagement weiterzugeben, das ist stets aufs
Neue unsere große Herausforderung.
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12 Wohnen. Wohlfühlen. Leben.
Pflanzen, pflegen, pflastern und das
bei Wind und Wetter, dies sind die
Hauptaufgaben der Gärtner-Gruppe ...
... Hans und sein Zwillingsbruder Jürgen (46) sowie Holk (39) und externe Kölner Unternehmen kümmern
sich um 1,9 Millionen Quadratmeter Außenanlagen, Bäume, Wiesen, Sträucher und 650 Spielplätze
und Bolzplätze. Laut Mieterumfrage 2001 wohnen 89 % der Mieter gerne bei uns und fühlen sich wohl
und leben gerne in unseren Quartieren. Damit das Wohnumfeld der 42.000 Wohnungen der GAG
auch in Zukunft stimmt, dafür arbeiten wir.
> Hans und Jürgen Brade sowie Holk Beißel | GAG-Landschaftsgärtner

Montieren, installieren, informieren
und kontrollieren, das sind die Hauptaufgaben
von 84 Hausmeistern ...
... wie Rainer (31). Kleinigkeiten werden meist sofort erledigt.
Größere Reparaturen melden die Hausmeister den
21 Objektbetreuern, die dann Vertragsfirmen zu Fixpreisen
mit der Erledigung beauftragen.
Neben den regelmäßigen Sprechstunden sind routinemäßige
Begehungen der Wohnquartiere fester Bestandteil des
Kunden-Services. Dabei kann nicht selten größerer Schaden
verhindert werden. Rainer Frenz und sein Kollege Andreas
Schütze retteten 2001 beispielsweise mehrere Bewohner vor
einem Feuer und konnten den Brand noch vor Eintreffen
der Feuerwehr selbst löschen.
> Rainer Frenz | Hausmeister der GAG, Außenstelle Bickendorf
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14 Wohnen. Wohlfühlen. Leben.
„Mitarbeiter führen, Aufgaben koordinieren
und Ergebnisse controllen, das sind die
Hauptaufgaben des Managements“, ...
... so Günter (49), Hauptabteilungsleiter der Bestandsimmobilien, Monika (52) und
Michael (32), Bereichskoordinatoren, übereinstimmend und stellvertretend für das an
Personen kleine Management-Team der GAG/Grubo.
Moderne Unternehmensführung ist für die GAG/Grubo ein wichtiger Erfolgsfaktor, bei
dem maximale Kundenorientierung, Kundennähe, Führen mit Zielen, professionelles
Beschwerdemanagement, Optimierung der Abläufe und vernetzte Kommunikation eine
entscheidende Rolle spielen. Alle Aktivitäten werden darauf ausgerichtet, die Kundenzufriedenheit
zu erhöhen und die Erwartungen der Aktionäre zu übertreffen.
> Günter Ott | Hauptabteilungsleiter Bestandsmanagement, Monika Kück und
Michael Kempf | Bereichskoordinatoren

„Umfassende, kompetente und
optimale Betreuung unserer Kunden
ist unsere Kernkompetenz“, ...
... versichern Brigitte (40), Vorstandssekretärin die unter
anderem auch für die GAG-Gewerbeimmobilien zuständig ist und
Frank (37), Kundenberater für die Grubo-Gewerbeimmobilien.
Rund 575 Gewerbeimmobilien der GAG/Grubo sollen so vermietet
werden, dass ein zufrieden stellendes Zusammenleben der
Wohnungsmieter und Gewerbetreibenden möglich ist. „Wenn dies
durch unsere Arbeit bewirkt wird, dann sind wir sehr zufrieden.“
> Brigitte Normann | Vorstandssekretärin und
Frank Ebrecht | Kundenberater für die Grubo-Gewerbeimmobilien
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