Vorzeitige Kündigung eines Fertighaus-Vertrags - Kanzlei Dr. Käser

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RatgebeR Recht
Hin und wieder kann es
vorkommen, dass Käufer
eines Fertighauses ihren
Vertrag kündigen wollen –
zum Beispiel wegen nicht
eingehaltener Absprachen
oder Insolvenz des Hausherstellers.
Unsere Experten
erklären, was
dabei zu beachten ist.
Vorzeitige
Kündigung eines
Fertighaus-Vertrags
D
er Vertrag über die Errichtung
eines Fertighauses
ist bekanntlich
ein Werkvertrag – auch wenn
Elemente eines Kaufvertrages
wegen der Bestandteile des
Hauses enthalten sind. Bei der
Kündigung des Vertrages enthält
das Werkvertragsrecht eine
Besonderheit. Der Fertighausvertrag
ist nämlich vom
Besteller („Käufer“) jederzeit
kündbar. Das wird als „freie
Kündigung“ bezeichnet.
Der Unternehmer („Verkäufer“)
hat bei einer freien Kündigung
jedoch einen Anspruch
auf die volle vereinbarte Vergütung.
Er muss sich allerdings
diejenigen Aufwendungen anrechnen
lassen, die er durch
die Aufhebung des Vertrages
erspart. Über die Höhe dieses
anzurechnenden Betrages gab
es in der Praxis immer Streit.
Hausbau 3/4 - 2010
Denn der Unternehmer wollte
sich natürlich möglichst wenig
anrechnen lassen, während
der Besteller des Hauses
(„Käufer“) versuchte, den zu
zahlenden (Rest-)Preis möglichst
weit zu drücken.
Das Forderungssicherungsgesetz
führte Anfang 2009 eine
ExpErtEn-rat
Erleichterung für den Unternehmer
ein. Diese gilt für alle Verträge,
die nach dem 01.01.2009
geschlossen wurden.
Eine „Grundvergütung“
fällt fast immer an
Für vorzeitig und ohne wichtigen
Anlass gekündigte Verträ-
In jeder Ausgabe von Hausbau nehmen Rechtsanwälte der
Kanzlei Dr. Käser, 70184 Stuttgart (www.kanzlei-dr-kaeser.de)
Stellung zu aktuellen
Themen des Bau-,
Architekten- & Immobilienrechts.
Die bundesweit
tätige Kanzlei befasst
sich außerdem
noch mit weiteren
Spezialgebieten.
Rechtsanwalt Dr. jur. Hans-Martin Käser (l.)
und RA Dr. jur. Olaf Kieschke (r.), beide Kanzlei Dr. Käser.
ge gibt es nun eine gesetzliche
Vermutung, wonach dem Unternehmer
für den noch nicht
erbrachten Teil der Werkleistung
mindestens fünf Prozent
der hierfür vereinbarten Vergütung
zustehen. Sind also beispielsweise
die Fliesenarbeiten
in Bad und WC noch nicht
erbracht und wird der Vertrag
vorher gekündigt, stehen dem
Unternehmer fünf Prozent der
für die Fliesen vereinbarten
Vergütung zu.
Die gesetzliche Vermutung
ist aber nicht unwiderlegbar.
So kann es Fälle geben, in denen
ein Fertighausvertrag so
früh gekündigt wird, dass der
Unternehmer für einzelne Gewerke
noch gar nicht disponieren
und Kosten hierfür aufwenden
musste. Dann bekommt er
aber auch nicht die vermutete
Vergütung.

Das Oberlandesgericht München
hatte sich kürzlich mit einem
Fertighausvertrag zu befassen,
bei dem es auf die Frage
der Vergütung nach einer
freien Kündigung ankam. In
seine Allgemeinen Geschäftsbedingungen
(AGB) hatte der
Fertighaushersteller geschrieben,
bei einer freien Kündigung
des Bestellers verlange
er einen pauschalierten Schadensersatz
in Höhe von zehn
Prozent aus dem vereinbarten
Gesamtpreis.
Das Gericht hielt diese Vereinbarung
für wirksam (Beschluss
vom 24.11.2009, Az.
28 U 4325/09). Es ging dabei
davon aus, dass die Erwerber
trotz einer Abweichung von der
gesetzlichen Grundvorstellung
nicht unangemessenen benachteiligt
seien. Damit folgte
das Oberlandesgericht einer
früheren Entscheidung des
Bundesgerichtshofs, die allerdings
noch zur alten Rechtslage
erging.
Wie immer: auch das
Kleingedruckte lesen
Für den Käufer eines Fertighauses
lohnt sich daher immer
ein Blick in die Allgemeinen
Geschäftsbedingungen und
den Vertrag des Verkäufers,
ob darin eine solche Regelung
enthalten ist. Gegebenenfalls
sollte man diese streichen. Die
gesetzliche und widerlegbare
Vermutung ist im Zweifel für
den Besteller günstiger als eine
unabänderlich vereinbarte
Pauschalregelung.
Darüber hinaus sollte der Besteller
bei einer Kündigung aus
einem – vermeintlich – wichtigen
Grund klarstellen, ob die
Kündigung auch als freie und
damit grundlose Kündigung
gelten soll oder nicht. Steht
dem Besteller des Fertighauses
ein wichtiger Grund für
die Kündigung zu (beispiels-
weise wegen nicht eingehaltener
Absprachen oder Insolvenz
des Hausherstellers), muss er
nur die bis zum Kündigungszeitpunkt
erbrachte Leistung
bezahlen und darüber hinaus
keine pauschalierte Vergütung
leisten.
Grund für die vorzeitige Kündigung
des Vertrages war in
dem vom Oberlandesgericht
München entschiedenen Fall
übrigens, dass der von den
Käufern unterzeichnete Vertrag
eine andere Ausführung als
das vorher von ihnen besichtigte
Musterhaus vorsah. Die Käufer
waren der Meinung, dass
das besichtigte Musterhaus
maßgeblich sei.
Vorsicht bei nicht
festgelegten Details
Auch hier erteilte das Gericht
ihnen aber einen Dämpfer: Der
abgeschlossene Vertrag sei eindeutig.
Im Prospekt des Hausherstellers
waren mehrere Varianten
des Hauses enthalten
und der Vertrag sah eine ganz
konkrete Ausführung vor. Die
Käufer konnten nicht beweisen,
dass ihnen der Verkäufer
gerade die von ihnen besichtigte
Variante zugesichert hatte.
Wenn ein Erwerber aber etwas
unterschreibt, das er nicht oder
nur äußerst ungenau gelesen
hat, muss er sich grundsätzlich
daran festhalten lassen. Er sei
dann bewusst ein Risiko eingegangen.
Es gilt also: Vor Unterzeichnung
des Fertighausvertrages
sollte man sich diesen und insbesondere
die Leistungsbeschreibung
genauestens ansehen.
Man kann sich zwar jederzeit
frei vom Vertrag lösen,
muss dann aber gegebenenfalls
die versprochene Vergütung
zum großen Teil bezahlen,
ohne das erträumte Haus zu
bekommen. ❙ Dr. Kieschke
Foto: Krauch; Anschriften Seite 112
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Fotos: Blind