IVD-Marktmietspiegel für Wohnungen in Ein-/Zweifamilienhäusern ...

IVD schafft Transparenz durch die
Analyse tatsächlicher Abschlüsse
Der vorliegende Marktmietspiegel für Wohnungen in Ein- und
Zweifamilienhäusern dient ebenso wie der IVD-Marktmietspiegel
für Geschosswohnungsbau dem orientierenden Überblick über
die aktuellen, d. h. zum Stichtag 01.09.2010 neu abgeschlossenen
Wohnungsmieten in einem Vermietungsmarktsegment, das traditionell
nicht vom Berliner Mietspiegel umfasst wird. Alle Mietdaten
basieren auf tatsächlichen Abschlüssen. Die in zahlreichen Publikationen
und Internetdatenbanken enthaltenen Angebotsdaten
können nach Ansicht des IVD zu einem Zerrbild des Immobilienmarktes
führen, was deren Anwendbarkeit einschränkt. Die Analyse
soll zu einer Erhöhung der Markttransparenz beitragen. Ebenso
liefert der Marktmietspiegel Anhaltspunkte bei der Bestimmung
der marktüblichen Miete, die bei Anwendung der Ertragswertverfahren
nach § 17 Abs. 1 ImmoWertV 1 gefordert wird. Als Vergleichsmaßstab
hat sich die Nettokaltmiete in Euro pro Quadratmeter
Wohnfl äche etabliert. Da sich in diesem Teilmarkt die Mietpreise
äußerst homogen zeigen, wurde auf die Wohnlagen i. V. m. einer
konkreten bezirksweisen Zuordnung abgestellt. Dadurch
beschreitet der IVD weiterhin konsequent seinen Weg der bezirksweisen
Auswertung. Im Betrachtungszeitraum konnten fast
durchweg Mietanstiege beobachtet werden, die insbesondere in
den traditionell guten und sehr guten Wohnlagen bei gleichzeitig
guter Ausstattung über den Mietsteigerungen für vergleichbaren
Geschosswohnungsbau lagen. In den vergangenen 5 Jahren sind
die Mietpreise rasant um rd. 8,4 % gestiegen. Die Durchschnittsmiete
für Berlin insgesamt beträgt zum Stichtag 7,85 €/m².
Der IVD erwartet aufgrund der weiterhin steigenden Nachfrage
bei geringem Angebot anziehende Mietpreise. Der IVD geht von
einer Mietdynamik von bis zu 3,0 % p. a. aus.
Der vergessene Teilmarkt
Dem Teilmarkt der zur Vermietung stehenden Ein-/Zweifamilienhäuser
wird bislang (noch) wenig Bedeutung beigemessen. Neben
dem Luxussegment zeigt sich dieser Nischenmarkt jedoch als
äußerst prosperierend. Die heutige Arbeitswelt fordert insbesondere
von Besserverdienern ein Höchstmaß an Mobilität und Flexibilität.
Der Nachfragekreis wird vorrangig durch jüngere Familien
mit überdurchschnittlichem Einkommen charakterisiert. Da
die Karriere im Mittelpunkt steht, möchten sich viele Interessenten
noch nicht endgültig für einen Standort entscheiden. Die Anmietung
eines Ein-/Zweifamilienhauses wird als ideale Zwischenlösung
angesehen. Die durchschnittliche Mietdauer beträgt nach
Untersuchungen des IVD 4 bis 6 Jahre. Nicht selten werden die
Mietverträge zeitlich (Laufzeit) befristet. Durch die relativ hohe
Fluktuation lassen sich die Marktpreise auf hohem Niveau halten.
Die Kaufpreise für Ein-/Zweifamilienhäuser hingegen verharren
seit Jahren auf einem eher niedrigen Niveau. Dadurch rückt das
vermietete Einfamilienhaus auch in das Anlagevisier von „Renditejägern“.
Eine steigende Zahl von Marktteilnehmern erwerben
bereits Ein-/Zweifamilienhäuser mit dem Ziel der Vermietung und
nicht wie üblich zur Eigennutzung. So könnte dieses Marktsegment
eine Sogwirkung auf die Kaufpreise ausüben. Für viele Eigentümer
ist diese Art der Vermarktung auch vorteilhaft. Insbesondere
wenn ihre (hohen) Kaufpreisvorstellungen mit der Realität
kollidieren.
Internationale Schulen wirken als
Mietmagnet
Auf der Wunschliste vieler Interessenten ganz oben stehen die
südwestlichen Berliner Bezirke mit Steglitz-Zehlendorf und Charlottenburg-Wilmersdorf.
Ein wesentlicher Aspekt ist die Nähe zu
internationalen Schulen. Wie die Analyse gezeigt hat, sind Abhängigkeiten
zwischen der Miethöhe und der Nähe zu den favorisierten
Schulen gegeben. Aber auch die Nähe zum Arbeitsplatz bzw.
die Anbindung an den ÖPNV ist von entscheidender Bedeutung.
Das Investment der Zukunft?
Neben Wohn- und Geschäftshäusern sind für Anleger seit einigen
Jahren Eigentumswohnungen in Citylage von großem Interesse.
Die verhaltene Bautätigkeit, das moderate Mietpreisniveau und
die zunehmende Wandlung Berlins hin zur europäischen Metropole
sind Garant für steigende Mieten in diesem Teilmarkt. Aber
auch die Kaufpreise sind in nahezu allen Innenstadtlagen in den
vergangenen Jahren geklettert. Selbst in den vor einigen Jahren
noch als sozialschwach klassifi zierten Lagen wie Kreuzberg oder
Friedrichshain ist die Nachfrage stetig gestiegen und stößt auf
ein geringer werdendes Angebot. Während die Mieten in einigen
„Szenekiezen“ ihren Zenit vorerst erreicht haben, zeigt die Kaufpreisentwicklung
insgesamt weiter nach oben.
Eigentumswohnungen
Bezirk Kaufpreis2 (€)
Ein-/Zweifamilienhäuser
Wohnungsmiete
(€)
Rendite 3
(%)
Charlottenburg-Wilmersdorf
(gute/sehr gute Lage) 180.000 8,75 3,9 %
Friedrichshain-Kreuzberg
(mittlere Lage) 153.000 6,25 3,3 %
Pankow
(gute Lage) 162.000 7,25 3,6 %
Bezirk Kaufpreis2 (€)
Hausmiete
(€)
Rendite 4
(%)
Neukölln
(einfache/mittlere Lage) 225.000 6,90 3,8 %
Lichtenberg
(mittlere Lage) 170.000 7,25 5,3 %
Treptow-Köpenick
(gute Lage) 225.000 8,40 4,7 %
Wie den Tabellen zu entnehmen ist, liegen die Renditen für Ein-/
Zweifamilienhäuser überwiegend über denen für Eigentumswohnungen.
Besonders im Ostteil der Stadt, wo die Kaufpreise
deutlich unter denen im Westteil liegen, wird Rendite groß geschrieben.
Das Phänomen ist leicht erklärt: Ein niedriges Kaufpreisniveau
trifft hier auf ein verhältnismäßig hohes Mietniveau.
Dieser Effekt wird bei kleinen Grundstücksgrößen und/oder Doppel-/Reihenhäusern
noch verstärkt.
1 Immobilienwertermittlungsverordnung vom 19.05.2010
2 Schwerpunktpreis (vgl. IVD 2010)
3 Nettoanfangsrendite (Beispiel und Defi nition siehe Seite 10). Als nicht umlagefähige
Bewirtschaftungskosten wurden 25 % angenommen.
4 Als nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten wurden 20 % angenommen.
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