IVD-Marktmietspiegel für Wohnungen in Ein-/Zweifamilienhäusern ...

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IVD-Merkmalnavigator zum Marktmietspiegel für Ein-/Zweifamilienhäuser 2010 Positive Merkmale + – Negative Merkmale Besondere Ausstattung (z. B. Sanitärbereich hochwertig gefl iest, Doppelhandwaschbecken, Badewanne und Dusche getrennt, wandhängendes WC, Eckbadewanne, Handtuchheizkörper etc.) Zweites Bad/WC Einbauküche gehobener Preisklasse (Markenhersteller) mit gefl iestem Arbeitsbereich und hochwertigen Elektrogeräten im guten Allgemeinzustand (Herstellungswert > 5.000 €) > 12 m² Grundfl äche (Wohnküche) Höherwertiger Fußbodenbelag (Parkett, Intarsien, Natur stein etc.) in mindestens 50 % der Räume (im guten Zustand) Fußbodenheizung Moderne Heizungstechnik (Brennwerttechnik, erneuerbare Energien wie Solarthermie, Photovoltaik, Erdwärme etc.) Moderne Isolierverglasung (Baujahre 1950 bis 1978 bzw. bis 1990) Offener Kamin, hochwertiger Kachelofen Überdurchschnittlicher Instandhaltungszustand Aufwendige Architektur (z. B. repräsentativer Altbau mit Stilfassade etc.) bzw. repräsentatives Entree Gute wärmetechnische Beschaffenheit (Wärmeschutz des Gebäudes sowie Effi zienz der Heizungsanlage < 125 kWh / (m²AN a)) – bis Baujahr 1978 – Schwimmbad, Sauna (je nach Nutzungsmöglichkeit) Villenartiges Wohnumfeld mit Repräsentationscharakter Besonders ruhige Lage sehr gute Infrastruktur (Einkaufsmöglichkeiten, Schulen bis 1 km Entfernung) Straßenabgewandter Garten nach Süden, Südwesten orientiert Besonders aufwendig gestaltete Gartenanlage Überwiegend gute Aussicht (Freiblick etc.) Bad / WC (bis +/– 3 %) Küche (bis +/– 3 %) Gebäude (bis +/– 7 %) Wohnlage (bis +/– 12 %) Grundstück (bis +/– 5 %) Einfache Ausstattung (keine zeitgemäße Ausstattung, tlw. Aufputzinstallation) Innenliegendes Bad Nicht beheizt oder nur elektr. Wärmestrahler fehlendes Gäste-WC Bad nicht gefl iest Keine Einbauküche Keine Entlüftung (weder mechanisch noch natürlich) Keine Warmwasserversorgung Kein Fliesenspiegel und/oder keine Fußbodenfl iesen Überwiegend Einfachverglasung Keine zentrale Warmwasserversorgung, überalterte Elektroinstallation etc.) Nachtstromspeicherheizung Nicht unterkellert Wohnzimmer < 20m² Durchgangszimmer überwiegend unzureichende Raumhöhe(n) < 2,30 m Unterdurchschnittlicher Instandhaltungszustand (z. B. Schäden an Fassaden, Treppenhaus, Dach etc.) Nachteilige wärmetechnische Beschaffenheit (Wärmeschutz des Gebäudes sowie Effi zienz der Heizungsanlage > 200 kWh / (m²AN a)) – bis Baujahr 1978 – Überdurchschnittliche Immissionsbelastung 9 , störende Betriebe in der Nachbarschaft vernachlässigte Umgebung (z. B. überwiegend Gebäude mit Instandhaltungsrückstau, Graffi ti etc.) mäßige Infrastruktur (Einkaufsmöglichkeiten, Schulen in weitläufi ger Entfernung > 2 km) unterdurchschnittliche Erschließung (keine befestigte Straße, fehlender Kanalanschluss etc.) Straßenabgewandter Garten nach Norden, Nordosten orientiert Unterdurchschnittlich, vernachlässigte Gartenanlage Keine (Garten)Terrasse bzw. nicht vom Wohnzimmer begehbar Überwiegend schlechte Aussicht (z. B. verdichtete Bebauung etc.) Kein Kfz-Stellplatz 9 Bei besonders massiven Belastungen (Hauptstraßen, direkte Nähe zur Stadtautobahn, Schienenstrecke oder Einfl ugschneise) ist eine zusätzliche Abstufung der Wohnlage oder ein höherer Abschlag gerechtfertigt. 8
Erläuterungen zum IVD-Merkmalnavigator Besondere wertbeeinfl ussende Vor- und Nachteile können durch die vom IVD empfohlenen und hinsichtlich ihres Werteinfl usses quantifi zierten Zu-/Abschläge im IVD-Merkmalnavigator berücksichtigt werden. Diese spiegeln die am häufi gsten am Markt anzutreffenden wertbeeinfl ussenden Parameter wider. Die Miethöhe kann im Einzelfall von weiteren hier nicht aufgeführten Merkmalen abhängen. Die nachfolgende Zusammenfassung erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Weitere Zu-/Abschläge sind jedoch nur in besonderen Fällen (z. B. Wassergrundstück, direkte Lage an überdurchschnittlichen Lärmquellen (Hauptstraße, Einfl ugschneise etc.) gerechtfertigt. Die Abhängigkeit der Faktoren lässt sich zwar nicht mit statistischen Methoden nachweisen, dennoch ist deren Einfl uss in der Fachwelt als unstrittig anzusehen. Beispiel zur Anwendung des IVD-Marktmietspiegels Objektdaten Für eine rd. 135 m² große Doppelhaushälfte (Baujahr 1990) in Berlin- Lankwitz (mittlere Wohnlage im Verwaltungsbezirk Steglitz-Zehlendorf) ist zum Stichtag 01.09.2010 die Marktmiete zu bestimmen. Das Gebäude befi ndet sich in einem überwiegend guten Bauzustand mit mittlerem bis gehobenem Ausstattungsstandard. Als Besonderheit verfügt das Objekt über eine Fußbodenheizung und ein Gäste-WC. Eine hochwertige Einbauküche wurde 2005 eingebaut. Beheizt wird das Gebäude über eine Nachtstromspeicherheizung. Ein Kfz-Stellplatz befi ndet sich auf dem Grundstück. 1. Schritt Schwerpunktmiete aus dem IVD-Marktmietspiegel unter Berücksichtigung des Baujahres und der Wohnlage auswählen: 7,75 €/m² Wfl ./mtl. (Feld C3) 2. Schritt Berücksichtigung der Gebäudeart 7,75 €/m² Wfl ./mtl. x 0,98 (Doppelhaus)0 = 7,60 €/m² Wfl ./mtl. 3. Schritt Berücksichtigung der Gebäudegröße: 7,60 €/m² Wfl ./mtl. x 0,98 0000000000 = 7,45 €/m² Wfl ./mtl. Beispiel zur Berechnung der Netto-Anfangsrendite Der Schwerpunktkaufpreis beträgt für einfache/mittlere Lagen 225.000 € (IVD, Stand 2010). Die Schwerpunktmiete (nettokalt) beträgt lt. IVD-Marktmietspiegel in gleicher Lage (West) 6,92 €/m² Wfl . (siehe Seite 2 dieser Analyse). Diesen Daten liegt eine durchschnittliche Wohnfl äche von 130 m² zugrunde. Der Jahresrohertrag beträgt somit: 6,92 €/m² Wfl . x 130 m² Wfl . x 12 Monate = 10.795,20 € Vom Jahresrohertrag sind die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten abzuziehen. Aufgrund der Veröffentlichungen der ein- 10 in Anlehnung an die Defi nition der gif (Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e.V.) Die empfohlenen Zu-/Abschläge stellen Obergrenzen dar. Bei Vorhandensein von einem oder mehreren Merkmalen einer Gruppe ist nicht grundsätzlich der Maximalwert zu wählen. Ebenso heben sich die Kriterien nicht gegeneinander auf, da diese nicht immer gleichwertig (gleichgewichtig) sind. Garagen sind gesondert zu berücksichtigen. Der IVD empfi ehlt eine Spanne von 30,00 bis 75,00 €/monatlich. Für Garagen, die sich nicht auf dem Grundstück selbst befi nden sollte der Wertansatz im unteren Drittel der Spannenangabe erfolgen. Für Garagen mit überdurchschnittlichem Platzangebot (z. B. zusätzlicher Abstellraum oder 2. Stellplatz) sollte der Wertansatz im oberen Drittel der Spannenangabe erfolgen. 4. Schritt Berücksichtigung von Ausstattungs- und Lageunterschieden mittels Merkmalnavigator: Merkmalgruppe Zu-/Abschlag Bemerkung Bad / WC 0 % entspricht dem Referenzgebäude Küche + 4 % Gebäude + 5 % 7,45 €/m² Wfl ./mtl. x 1,09 0000000 00 = 8,12 €/m² Wfl ./mtl. Die empfohlene Marktmiete beträgt 8,12 €/m² Wfl ./mtl. (= 1.096 €/mtl. nettokalt). schlägigen Literatur werden diese objektartenspezifi sch mit 20 % geschätzt. Der Jahresreinertrag beträgt somit: 10.795,20 € x 0,80 = 8.636,16 € Die Netto-Anfangsrendite 10 ergibt sich aus dem Verhältnis Reinertrag/Kaufpreis: 8.636,16 € / 225.000 € ≈ 3,8 %. Einbauküche gehobener Preisklasse 2 positive Merkmale (Fußbodenheizung, 2. Bad), 1 negatives Merkmal (Nachtstromspeicherheizung) Lage 0 % entspricht dem Referenzgebäude 9 % 9
Seite 1 und 2: Stichtag: 1. September 2010 Neuabsc
Seite 3 und 4: Auf einen Blick Entwicklung der Sch
Seite 5 und 6: IVD-Marktmietspiegel Berlin 2010 f
Seite 7: Lage und Ausstattung Bei der Tabell

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