Halbjahresfinanzbericht zum 30.09.2011 - IMW Immobilien SE

Allgemeine Informationen
Geschäftsführende Direktoren
IMW Immobilien SE,
Berlin
Ungeprüfter 1 verkürzter Konzernzwischenabschluss
zum 30. September 2011
Marcus Sebastian Wisskirchen (CEO)
Roland Pöhlmann (CFO)
Maic Schäfer (COO)
Verwaltungsrat
Hartmut Fromm (Vorsitzender)
Marcus Sebastian Wisskirchen (Stellvertretender Vorsitzender)
Roland Pöhlmann
Eckhard Rodemer
Nigel LeQuesne
Sitz
Stresemannstraße 78, 10963 Berlin
1 Der verkürzte Konzernzwischenabschluss und Konzernzwischenlagebericht wurden weder einer Prüfung
noch einer prüferischen Durchsicht seitens des Abschlussprüfers unterzogen.
1

IMW Immobilien SE,
Berlin
Konzernbilanz zum 30.09.2011
A K T I V A P A S S I V A
Vorj.: Vorj.:
31. Mrz. 11 31. Mrz. 11
Anhang € € T€ Anhang € € T€
A. Langfristige Vermögenswerte A. Eigenkapital
1. Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien 8. 233.555.000,00 346.310 1. Gezeichnetes Kapital 10. 16.466.666,00 16.466
2. Sachanlagen 445.893,01 455 2. Kapitalrücklage 158.130.662,84 158.131
3. At-Equity bewertete Beteiligungen 80.805,72 85 3. Kumuliertes sonstiges Konzernergebnis 104.448,20 460
4. Immaterielle Vermögenswerte einschließlich Firmenwerte 46.403,97 54 4. Kumulierte Ergebnisse -71.241.200,41 -81.206
5. Latente Steuerforderungen 17.654,28 76 5. Eigene Anteile -297.754,59 -304
6. Derivative Finanzinstrumente 287,37 4 Auf die Anteilseigner des Mutterunternehmens
7. Sonstige langfristige Vermögenswerte 8. 13.852.702,08 13.978 entfallendes EK 103.162.822,04 93.547
247.998.746,43 360.962 6. Minderheitenanteile 2.684.683,12 2.684.683,12 2.625
B. Kurzfristige Vermögenswerte 105.847.505,16 96.172
1. Vorratsimmobilien 9. 3.812.696,64 3.806 B. Langfristiges Fremdkapital
2. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 1.169.302,49 1.279 1. Langfristige Finanzverbindlichkeiten 11. 147.189.015,05 249.593
3. Ertragsteuerforderungen 134.057,19 165 2. Latente Steuerverbindlichkeiten 12.441.194,54 12.387
4. Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente 6.669.360,16 6.610 3. Derivative Finanzinstrumente 12. 10.981.076,90 7.880
5. Sonstige finanzielle Vermögenswerte 9. 8.671.896,87 11.008 4. Rückstellung für Pensionsverpflichtungen 563.836,00 534
6. Sonstige kurzfristige Vermögenswerte 442.303,26 512 171.175.122,49 270.394
20.899.616,61 23.380 C. Kurzfristiges Fremdkapital
7. Vermögenswerte, 1. Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten 11. 3.786.379,12 6.855
die als zur Veräußerung gehalten klassifiziert werden 8., 13. 124.183.000,00 0 2. Sonstige Rückstellungen 135.905,48 496
145.082.616,61 23.380 3. Ertragsteuerverbindlichkeiten 4.905.825,46 5.032
4. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 1.325.777,71 2.182
5. Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten 2.815.041,35 3.211
12.968.929,12 17.776
6. Veräußerung gehaltenen Vermögenswerten 13. 103.089.806,27 0
116.058.735,39 17.776
393.081.363,04 384.342 393.081.363,04 384.342

Vorj.:
01.04.10 - 30.09.10
angepasst
Anhang € € T€
1. Erlöse aus der Vermietung von Immobilien 14. 8.793.492,18 8.610
2. Erlöse aus weiterbelastbaren Betriebskosten 4.628.759,24 4.447
3. Aufwendungen aus weiterbelastbaren Betriebskosten -4.732.878,71 -4.583
4. Grundstücksbetriebskosten 14. -1.246.087,32 -1.485
5. Personalaufwand -1.242.349,07 -1.367
6. Abschreibungen -40.481,53 -47
7. Sonstige betriebliche Erträge 1.227.068,14 1.250
8. Sonstige betriebliche Aufwendungen 14. -999.668,94 -1.206
9. Nicht realisierte Gewinne aus der Bewertung
zum beizulegenden Zeitwert 8. 40.000,00 0
10. Nicht realisierte Verluste aus der Bewertung
zum beizulegenden Zeitwert 8. -350.000,00 -310.000,00 -129
11. Erträge aus Unternehmen, die nach der
Equity-Methode bilanziert werden -4.753,75 42
12. Zinserträge 304.043,84 257
13. Zinsaufwendungen -4.047.604,99 -4.007
14. Ergebnis aus der Veränderung des beizulegenden
Zeitwertes von Finanzderivaten -2.135.792,00 -5.879.353,15 -111
15. Ergebnis vor Steuern 193.747,09 1.671
16. Ertragsteuern -239.988,33 -487
17. Ergebnis aus fortgeführten Geschäftsbereichen -46.241,24 1.184
Ergebnis aus aufgegebenen Geschäftsbereichen, nach Abzug
18. von Steuern 13. 10.070.936,86 1.274
19. Konzernergebnis 10.024.695,62 2.458
Davon entfallen auf:
Anteilseigner des Mutterunternehmens 9.965.006,95 2.474
Minderheitenanteile 59.688,67 -16
Ergebnis je Aktie unverwässert in € 0,61 0,15
Ergebnis je Aktie verwässert in € 0,61 0,15
Konzernergebnis 10.024.695,62 2.458
Veränderungen der Marktwerte von Zinssicherungsgeschäften 0,00 0
Latente Steuern auf die Veränderungen 0,00 0
Zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte -355.379,53 263
Versicherungsmathematische Gewinne aus leistungsorientierten Plänen 0,00 0
Direkt im Eigenkapital erfasste Erträge und Aufwendungen -355.379,53 263
Gesamtergebnis 9.669.316,09 2.721
Davon entfallen auf:
IMW Immobilien SE
Berlin
Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung
für den Zeitraum vom 1. April 2011 bis zum 30. September 2011
Gesamtergebnisrechnung
für den Zeitraum vom 1. April 2011 bis zum 30. September 2011
Anteilseigner des Mutterunternehmens 9.609.627,42 2.737
Minderheitenanteile 59.688,67 -16

IMW Immobilien SE,
Berlin
Konzerneigenkapitalveränderungsrechnung für den Zeitraum 1. April 2011 bis 31.September 2011
Kumuliertes Auf Anteilseigner des
Gezeichnetes Sonstiges Kumulierte Eigene Mutterunternehmens Minderheiten- Konzerneigen-
Kapital Kapitalrücklage Konzernergebnis Ergebnisse Anteile entfallendes Eigenkapital anteile kapital
T€ T€ T€ T€ T€ T€ T€
Stand 1. April 2010 16.467 158.131 0 -99.383 0 75.215 1.900 77.115
Zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte 0 0 263 0 0 263 0 263
Sonstiges Ergebnis 0 0 263 0 0 263 0 263
Konzernergebnis 0 0 0 2.474 0 2.474 -16 2.458
Gesamtes Periodenergebnis 0 0 263 2.474 0 2.737 -16 2.721
Erwerb eigener Aktien 0 0 0 0 -304 -304 0 -304
Stand 30. September 2010 16.467 158.131 263 -96.909 -304 77.648 1.884 79.532
Stand 1. April 2011 16.467 158.131 460 -81.207 -304 93.547 2.625 96.172
Zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte 0 0 -355 0 0 -355 0 -355
Sonstiges Ergebnis 0 0 -355 0 0 -355 0 -355
Konzernergebnis 0 0 0 9.965 0 9.965 60 10.025
Gesamtes Periodenergebnis 0 0 -355 9.965 0 9.610 60 9.670
Rückkauf eigener Aktien 0 0 0 0 6 6 0 6
Stand 30. September 2011 16.467 158.131 105 -71.242 -298 103.163 2.685 105.848

Konzernkapitalflussrechnung
für den Zeitraum vom 1. April 2011 bis zum 30. September 2011
01.04.-30.09.2011 01.04.-30.09.2010
angepasst
Anhang T€ T€
Konzernergebnis (einschließlich Ergebnisanteilen von Minderheitsgesellschaftern) 10.025 2.458
+/- Ergebnis aus Ertragssteuern 147 472
+/- Finanzergebnis 9.805 5.797
+/- Abschreibungen/Zuschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens 40 47
-/+ Gewinne/Verluste aus der Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zum
beizulegenden Zeitwert 8., 13. -9.832 -111
+/- Zunahme/Abnahme der Rückstellungen -330 9
+/- Sonstige zahlungsunwirksame Aufwendungen/Erträge 5 -42
-/+ Gewinn/Verlust aus dem Abgang von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien 8. 1 17
-/+ Zunahme/Abnahme der Vorräte, der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
sowie anderer Aktiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit
zuzuordnen sind -176 374
+/- Zunahme/Abnahme der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie
anderer Passiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind -1.777 -165
+ Erhaltene Ertragssteuern 69 111
- Gezahlte Ertragssteuern -199 -126
+ Erhaltene Zinsen 240 211
- Gezahlte Zinsen -6.475 -6.554
= Cash-Flow aus der betrieblichen Tätigkeit 1.543 2.498
T€ T€
- Auszahlungen für Investitionen in Sachanlagen -23 -33
- Auszahlungen für Investitionen in immaterielle Vermögenswerte -1 -37
+ Einzahlungen aus Abgängen von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien 8. 2 1.800
- Auszahlungen im Zusammenhang mit Abgängen von als Finanzinvestition gehaltenen
Immobilien 0 -17
- Auszahlungen für Investitionen in die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien 8. -1.400 -1.243
+ Einzahlungen von Zahlungsmitteln aus dem Verkauf von Tochtergesellschaften abzüglich
9.
abgehender Zahlungsmittel
2.694 0
= Cash-Flow aus der Investitionstätigkeit 1.272 470
T€ T€
+/- Einzahlungen/Auszahlungen Eigene Anteile 10. 6 -304
- Auszahlungen aus der Tilgung von Darlehen 11. -2.762 -4.433
= Cash-Flow aus der Finanzierungstätigkeit -2.756 -4.737
T€ T€
Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds 59 -1.769
+ Finanzmittelfonds am Anfang der Periode 6.610 13.200
= Finanzmittelfonds am Ende der Periode = Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente 6.669 11.431

1. Informationen zum Unternehmen
Anhang zum verkürzten Konzernzwischenabschluss
für den Zeitraum 1. April 2011 bis 30. September 2011
Die börsennotierte IMW Immobilien SE (im Folgenden auch Mutterunternehmen oder IMW
SE genannt) mit Sitz in 10963 Berlin/Deutschland, Stresemannstraße 78, ist die Muttergesellschaft
des IMW Konzerns.
Im Berichtszeitraum wurde die Straet Vastgoed N.V. im Wege der Verschmelzung durch Aufnahme
auf die IMW Immobilien AG verschmolzen. Die IMW Immobilien AG nahm als Folge
die Rechtsform einer SE an und firmiert seit dem unter IMW Immobilien SE.
Der verkürzte Konzernzwischenabschluss für das erste Halbjahr des Geschäftsjahres
20011/2012 wurde durch Beschluss der geschäftsführenden Direktoren am 29. November 2011
zur Veröffentlichung freigegeben.
2. Grundlagen der Erstellung des Abschlusses
Der verkürzte Konzernzwischenabschluss für das erste Halbjahr des Geschäftsjahres
2011/2012 wurde gemäß IAS 34 Zwischenberichterstattung aufgestellt.
Der verkürzte Konzernzwischenabschluss enthält nicht alle für einen Konzernabschluss erforderlichen
Informationen und Angaben und ist daher in Verbindung mit dem Konzernabschluss
zum 31. März 2011 zu lesen.
In den Konzernzwischenabschluss werden alle Unternehmen einbezogen, bei denen die IMW
SE unmittelbar oder mittelbar über die Möglichkeit verfügt, die Finanz- und Geschäftspolitik
zu bestimmen, um aus der Tätigkeit dieser Unternehmen Nutzen zu ziehen (Tochterunternehmen).
Die IMW Immobilien SE hat den verkürzten Konzernzwischenabschluss für den Zeitraum
1. April 2011 bis 30. September 2011 nach internationalen Rechnungslegungsvorschriften, den
International Financial Reporting Standards (IFRS) und den Auslegungen des International Financial
Reporting Interpretations Commitee (IFRIC), wie sie in der EU anzuwenden sind, erstellt.
Hierbei wurden alle anzuwendenden Verlautbarungen des International Standards Board
(IASB) berücksichtigt.
Der Konzernzwischenabschluss ist in EURO aufgestellt. Soweit nicht anders angegeben, erfolgen
die Angaben in T€.
Konsolidierungskreis
Bezüglich des Konsolidierungskreises wird auf den Konzernabschluss zum 31. März 2011
verwiesen. In den Konzernzwischenabschluss zum 30. September 2011 wurden insgesamt neben
der IMW SE 26 Tochterunternehmen sowie zwei assoziierte Unternehmen einbezogen.
6

Im Berichtszeitraum waren durchschnittlich 55 Mitarbeiter (Vorjahresvergleichszeitraum: 52
Mitarbeiter) in der IMW SE und ihren Tochterunternehmen tätig.
3. Wesentliche Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Für die Aufstellung des verkürzten Konzernzwischenabschluss wurden mit Ausnahme der im
Folgenden beschriebenen Sachverhalte und neuen IFRS-Standards und Interpretationen die für
die Aufstellung des Konzernabschlusses zum 31. März 2011 angewandten Bilanzierungs- und
Bewertungsmethoden unverändert übernommen. Aus der Anwendung dieser Standards und
Interpretationen ergaben sich keine wesentlichen Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz-
und Ertragslage des Konzerns. Zu der Darstellung der aufgegebenen Geschäftsbereiche sowie
den Vorjahresvergleichsangaben verweisen wir auf Anhangangabe 13 und 17.
Änderung des IAS 24: Angaben über Beziehungen zu nahestehenden Unternehmen und
Personen
Der im November 2009 überarbeitete IAS 24 wurde dahingehend geändert, dass Unternehmen
der öffentlichen Hand eine Teilausnahme von bestimmten Angabepflichten erhalten.
Zudem wurde die Definition eines nahestehenden Unternehmens oder einer nahestehenden
Person präzisiert. Die Änderungen zu IAS 24 sind anzuwenden für ab dem 1. Januar 2011
beginnende Berichtsperioden. Die Änderung hat keine Auswirkungen auf den Konzernzwischenabschluss.
IFRIC 14 IAS 19 – Begrenzung eines leistungsorientierten Vermögenswertes, Mindestdotierungsverpflichtungen
und ihre Wechselwirkungen
Unternehmen, die Mindestdotierungsverpflichtungen unterliegen und Beitragsvorauszahlungen
leisten, um diese Mindestdotierungspflichten zu erfüllen, können den Vorteil aus einer
solchen Vorauszahlung als Vermögenswert erfassen. Diese Änderung ist für ab dem 1.
Januar 2011 beginnende Geschäftsjahre anzuwenden und hat keine Auswirkungen auf den
Konzernzwischenabschluss.
IFRIC 19 Tilgung finanzieller Verbindlichkeiten mit Eigenkapitalinstrumenten
Die Interpretation regelt die bilanzielle Abbildung sogenannter debt equity swaps. Dabei
tilgt ein Unternehmen eine finanzielle Verbindlichkeit teilweise oder vollständig durch die
Ausgabe von Aktien oder anderen Eigenkapitalinstrumenten. IFRIC 19 ist für Geschäftsjahre
anzuwenden, die am oder nach dem 1. Juli 2010 beginnen, und hat keine Auswirkungen
auf den Konzernzwischenabschluss.
Verbesserungen der IFRS (2010)
Die im Mai 2010 veröffentlichten Änderungen an verschiedene Standards betreffen den
dritten herausgegebenen Sammelstandard und beinhalten Änderungen an 6 Standards und
an einer Interpretation. Die Änderungen sind für Geschäftsjahre anzuwenden, die am oder
7

nach dem 1. Januar 2011 beginnen. Die Änderungen haben keine wesentlichen Auswirkungen
auf die Darstellung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage bzw. Cash-Flows des
Konzernzwischenabschlusses.
4. Unternehmenszusammenschlüsse
Es fanden keine Unternehmenszusammenschlüsse im Berichtszeitraum statt.
5. Saisoneinflüsse auf die Geschäftstätigkeit
Es bestanden im Zeitraum 1. April 2011 bis 30. September 2011 keine wesentlichen Saisoneinflüsse
auf die Geschäftstätigkeit des Konzerns.
6. Gezahlte und vorgeschlagene Dividende
Im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2011/2012 wurde – wie im Vorjahr - keine Dividende
gezahlt und auch keine beschlossen.
7. Segmentberichtserstattung
Die IMW-Gruppe hat wie im Vorjahr den Management-Ansatz des Standards IFRS 8 angewandt,
wonach sich die Geschäftssegmentdefinition an Unternehmensbestandteilen orientiert,
dessen Betriebsergebnisse regelmäßig von der verantwortlichen Unternehmensinstanz
im Hinblick auf Entscheidungen über die Allokation von Ressourcen zu diesem Segment
und die Bewertung seiner Ertragskraft überprüft werden, ergaben sich folgende Segmente:
- Austerlitz
- Falcon Crest
- Valbonne 3
Die Berichtsweise entspricht der internen Berichterstattung an den Hauptentscheidungsträger,
die geschäftsführenden Direktoren der IMW Immobilien SE.
Die gesamte Geschäftstätigkeit erfolgt im Inland, so dass eine Abgrenzung nach geographischen
Merkmalen entfällt.
Die Segmentabgrenzung orientiert sich an der separaten Kreditfinanzierung der einzelnen
Immobilien-Portfolios. Als Steuerungsgröße wird das operative Ergebnis vor Steuern genutzt.
Dabei werden Abschreibungen, Zinserträge, Marktwertveränderungen von als Finanzinvestition
gehaltenen Immobilien und Derivaten sowie Ergebnisse aus dem Verkauf von
Anlage- und Vorratsimmobilien bzw. aus nach der Equity-Methode konsolidierten Unternehmen
nicht berücksichtigt. Die Umsatzerlöse der Segmente stellen Erlöse aus der Vermietung
von Immobilien dar. Der Segmentberichterstattung liegen dieselben Bilanzierungs- und
Bewertungsmethoden wie im Konzernabschluss zu Grunde.
8

1.4.2011 -30.09.2011 auf-
gegebene
Val- Falcon Geschäfts-
in T€ bonne 3 Crest Austerlitz Sonstiges bereiche Konzern
Umsatzerlöse extern 7.782 4.874 648 36 -4.546 8.794
Umsatzerlöse intern 0 90 0 -90 0 0
Umsatzerlöse gesamt 7.782 4.964 648 -54 -4.546 8.794
Erlöse abzgl. Aufwendungen aus
weiterbelastbaren Betriebskosten -107 -181 -4 22 166 -104
Grundstücksbetriebskosten -1.201 -991 -60 270 736 -1.246
Zinsaufwendungen -3.674 -2.957 -212 -161 2.956 -4.048
sonstige Aufwands-
und Ertragspositionen -468 -123 -36 -446 58 -1.015
Segmentergebnis 2.332 712 336 -369 -630 2.381
Abschreibungen -40
Unrealisierte Marktveränderungen
von Investment Property -310
Erträge aus Unternehmen,
die nach der Equity-
Methode bilanziert werden -5
Zinserträge 304
Veränderung des
beizulegenden Zeitwertes
von Finanzderivaten -2.136
Ergebnis vor Ertragsteuern
und vor Aufgabe
von Geschäftsbereichen 194
1.4.2010 -30.09.2010 auf-
gegebene
Val- Falcon Geschäfts-
in T€ bonne 3 Crest Austerlitz Sonstiges bereiche Konzern
Umsatzerlöse extern 7.598 4.690 612 73 -4.363 8.610
Umsatzerlöse intern 0 90 3 -93 0 0
Umsatzerlöse gesamt 7.598 4.780 615 -20 -4.363 8.610
Erlöse abzgl. Aufwendungen aus
weiterbelastbaren Betriebskosten -120 -217 -14 52 163 -136
Grundstücksbetriebskosten -1.365 -1.449 -166 295 1.200 -1.485
Zinsaufwendungen -3.745 -2.807 -119 -135 2.799 -4.007
sonstige Aufwands-
und Ertragspositionen -443 -112 -103 -693 28 -1.323
Segmentergebnis 1.925 195 213 -501 -173 1.659
Abschreibungen -47
9

Unrealisierte Marktveränderungen
von Investment Property -129
Erträge aus Unternehmen,
die nach der Equity-
Methode bilanziert werden 42
Zinserträge 257
Veränderung des
beizulegenden Zeitwertes
von Finanzderivaten -111
Ergebnis vor Ertragsteuern
und vor Aufgabe
von Geschäftsbereichen 1.671
Es ergaben sich keine Erlöse aus Transaktionen zwischen den Segmenten.
In dem sonstigen Bereich sind vor allem die Ergebnisse der Konzernservice-Gesellschaften,
der Konzernholding und Mieterträge von vereinzelten Immobilienflächen sowie die Konsolidierung
von Aufwendungen und Erträgen zwischen diesen Gesellschaften und den Objektgesellschaften
enthalten.
Das Segmentvermögen besteht im Wesentlichen aus den Investment Properties. Vorratsimmobilien,
Forderungen aus derivativen Finanzinstrumenten, Immaterielle Vermögenswerte, Sachanlagen,
Latente und Tatsächliche Ertragssteuerforderungen sowie Zahlungsmittel der Konzernmutter
sowie der Service-Gesellschaften werden unter dem übrigen Konzernvermögen
dargestellt. Die Segmentschulden beinhalten im Wesentlichen die Finanzverbindlichkeiten. Latente
Steuerverbindlichkeiten, Verbindlichkeiten aus derivativen Finanzinstrumenten und Ertragssteuerverbindlichkeiten
sind in den übrigen Konzernschulden dargestellt.
30.09.2011
Übriges
Val- Falcon Konzern-
bonne 3 Crest Austerlitz vermögen Konzern
T€ T€ T€ T€ T€
Vermögenswerte 205.193 142.796 19.319 25.773 393.081
Schulden 137.350 103.927 14.728 31.229 287.234
Investitionen in als
Finanzinvestitionen
gehaltene Immobilien 788 743 67 0 1.598
31.03.2011
Vermögenswerte 204.451 132.107 19.432 28.352 384.342
Schulden 139.506 104.539 15.073 29.052 288.170
Investitionen in als
Finanzinvestitionen
gehaltene Immobilien 3.110 381 188 0 3.679
10

8. Langfristige Vermögenswerte
Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien
Die Bewertung der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien zum beizulegenden Zeitwert
wurde gemäß IAS 40.33ff. ausgehend von der Bewertung vom 31. März 2011 bis zum 30.
September 2011 fortgeschrieben. Der Saldo zwischen nicht realisierten Gewinnen und nicht
realisierten Verlusten beläuft sich auf 9,8 Mio. € (Vorjahr: 0,1 Mio. €); davon aufgegebener
Geschäftsbereich 10,1 Mio. € (Vorjahr 0,2 Mio. €). Eine detaillierte Beschreibung des Bewertungsverfahrens
enthält Abschnitt 2.3 des Anhanges zum Konzernabschluss für das Geschäftsjahr
2010/11. Hinsichtlich der Marktwerte der zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerte
hat man sich an den Kaufpreisen gemäß dem abgeschlossenen Kaufvertrag orientiert.
30. September
2011
T€
Vortrag zum 1. April 346.310
Zugänge
aus nachträglichen Herstellungskosten 1.598
Abgänge aus der Veräußerung von Immobilien -2
Unrealisierte Gewinne aus der Bewertung 15.331
Unrealisierte Verluste aus der Bewertung -5.499
Abgänge von Vermögenswerten,
die als zur Veräußerung gehalten klassifiziert werden -124.183
233.555
Zu den Umgliederungen in Vermögenswerte, die als zur Veräußerung gehalten klassifiziert
werden, verweisen wir auf die Anhangangabe 13.2.
Sonstige langfristige Vermögenswerte
Unter den sonstigen langfristigen Vermögenswerten von T€ 13.853 (31. März 2011:
T€ 13.978) werden Kaufpreisforderungen aus dem Verkauf der PRIMA ausgewiesen, die
erst nach Ablauf des jeweiligen vertraglich festgelegten Garantiezeitraumes an die IMW
Immobilien SE ausgezahlt werden. Der Garantiezeitraum beträgt zum Bilanzstichtag voraussichtlich
noch ca. 3 Jahre für einen Betrag von € 9 Mio. und gut 1 Jahr für einen Betrag von
€ 3,0 Mio. Wir gehen nach derzeitigen Erkenntnissen von keiner Inanspruchnahme der Garantien
aus. Daneben wird noch ein weiterer Betrag von € 1,9 Mio. des Gesamtkaufpreises
spätestens im Januar 2013 ausgezahlt. In der Zwischenzeit sind auf die Kaufpreisforderungen
bereits Zinsen in Höhe von ca. € 0,2 Mio. angefallen, die in dem Bilanzposten
ausgewiesen werden und auch erst nach Ablauf der Garantiezeiträume fällig werden.
Aufgrund einer eventuellen Garantieverletzung des Verkäufers wurde ein kaufpreismindernder
Wertabschlag von T€ 180 vorgenommen.
11

9. Kurzfristige Vermögenswerte
Vorratsimmobilien
In dem Bilanzposten wird ein zum Zweck des Weiterverkaufes erworbenes bebautes
Grundstück in Hannover inklusive des dazugehörigen Inventars ausgewiesen.
Sonstige finanzielle Vermögenswerte
Unter den sonstigen finanziellen Vermögenswerten werden weiterhin Forderungen aus Finanzierungsleasing
in Höhe von T€ 6.202 (31. März 2011: T€ 6.202) ausgewiesen. Dabei
handelt es sich um die Verpachtung von drei Immobilien über eine Laufzeit von 2
Jahren mit einer Kaufoption an einen Leasingnehmer, die im letzten Jahr genauso wie
der Pachtvertrag um ein weiteres Jahr verlängert wurde. Der Pächter hat das Recht diese
Immobilien zu € 6,2 Mio. innerhalb der Pachtlaufzeit zu erwerben, die am 31. Dezember
2011 endet. Die Pacht beträgt T€ 27,5 pro Monat.
Zum 31. März 2011 wurde ein weiterer Kaufpreisanteil aus dem Verkauf der PRIMA in Höhe
von 2,7 Mio € ausgewiesen, der im April 2011 an die IMW SE ausgekehrt wurde.
10. Eigenkapital
Im Geschäftsjahr wurden 1.000 eigene Aktien zu einem Kurs von je 6,0 EUR verkauft.
11. Finanzverbindlichkeiten
Als Finanzverbindlichkeiten werden Darlehen zur Finanzierung unserer Immobilienportfolien
ausgewiesen. Die Darlehen wurden ursprünglich alle von Kreditinstituten ausgegeben. Einige
haben im Zeitablauf ihre Darlehensforderungen auf Gesellschaften übertragen, die anschließend
eine Verbriefung vorgenommen haben (Portfolien Falcon Crest und Valbonne 3). Im Einzelnen
stellen sich die Finanzverbindlichkeiten wie folgt dar:
Portfolio "Austerlitz“ „Falcon Crest“ „Valbonne 3“
Urspr. Darlehensbetrag in T€ 29.500 165.216 157.500
Betrag am 30. September 2011 in T€
abzüglich abgegrenzte Kreditaufnahmekosten
14.590 103.090 136.385
Betrag am 31. März 2011 in T€ abzüglich
abgegrenzte Kreditaufnahmekosten 14.824 103.665 137.960
Laufzeit bis 2022 2013 2014
Laufzeit über einem Jahr in T€ 13.954 99.905 133.235
Zinssatz in % p. a. 1 M/Euribor 3 M/Euribor 3M/Euribor
Marge Marge Marge
Zinsanpassung monatlich quartalsweise quartalsweise
Laufzeit bis zu einem Jahr in T€ 636 3.185 3.150
Sicherheiten *) *) *)
Zinsrisikoabsicherung SWAP/CAP SWAP
12

Wesentliche Vertragsbedingungen **) **) **)
*) Sicherung durch Grundschuld, Verpfändung von Konten, Abtretung von Ansprüchen
aus Mietverträgen und Hedgingvereinbarungen
**) Einhalten von bestimmten Unternehmenskennzahlen
Im Zeitraum vom 1. April - bis zum 30. September 2011 wurden Darlehensverbindlichkeiten
in Höhe von T€ 2.762 getilgt.
Die im Zusammenhang mit der geplanten Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen
Immobilien stehenden Bankdarlehen des Falcon Crest Portfolios in Höhe von T€ 103.090
werden vollständig in dem Posten „Verbindlichkeiten in Verbindung mit zur Veräußerung
gehaltenen Vermögenswerten“ ausgewiesen (siehe Anhangangabe 13.2).
12. Derivate
Die Derivate wurden zur Absicherung von Zinsrisiken abgeschlossen. Sie setzen sich zum Bilanzstichtag
wie folgt zusammen:
Darlehens- 30.09.2011 31.03.2011
betrag Fair Value Fair Value Laufzeit-
Portfolio Derivate in Mio. € Zinssatz in T€ in T€ ende
"Falcon Crest"* SWAP 97,9 3,99/3M Euribor -4.507 -3.542 2013
"Falcon Crest" CAP 3,0 4,19 0 4 2013
"Valbonne 3"* SWAP 42,7 4,5/3M Euribor -2.306 -1.723 2014
"Valbonne 3"* SWAP 48,0 3,96/3M Euribor -2.184 -1.438 2014
"Valbonne 3"* SWAP 18,1 3,92/3M Euribor -810 -527 2014
"Valbonne 3"* SWAP 24,1 3,52/3M Euribor -915 -507 2014
"Valbonne 3"* SWAP 4,2 3,62/3M Euribor -259 -143 2014
Summe positiver Fair Value 0 4
Summe negativer Fair Value -10.981 -7.880
*Der mit dem Swap gesicherte Darlehensbetrag mindert sich entsprechend der Tilgung
des abgesicherten Kredits.
Die Veränderung der Fair Values der oben genannten Finanzderivate erfolgt erfolgswirksam.
13

13. Aufgegebene Geschäftsbereiche bzw. Veräußerungsgruppen sowie Vermögenswerte, die als
zur Veräußerung gehalten klassifiziert werden und in Verbindung damit stehende Verbindlichkeiten
13.1 Aufgegebene Geschäftsbereiche bzw. Veräußerungsgruppen
Wie bereits in Vorjahren berichtet, hat sich der Vorstand des IMW SE Konzerns von dem Immobilien-Portfolio
PRIMA getrennt. Mit notariellem Kaufvertrag vom 29. Juli 2009 hat man die
vorhandenen 94,54 % der Anteile an der PRIMA Wohnbauten Privatisierungs-Management
GmbH und somit auch deren zwei Tochtergesellschaften mit Wirkung zum 1. Dezember 2009
veräußert. Im aktuellen Berichtszeitraum wurde aufgrund des positiven Abschlusses der Betriebsprüfung
bei den verkauften Gesellschaften ein Kaufpreisbestandteil von T€ 175 ausgekehrt,
der zu einer Kaufpreiserhöhung geführt hatte.
Anfang August 2011 wurde ein notarieller Vertrag über den Verkauf von 24 Liegenschaften im
Rahmen eines Asset Deals geschlossen. Aufgrund der Tatsache, dass durch diesen Kaufvertrag
sämtliche Berliner Immobilien des Falcon Crest Portfolios sowie rund 90% des Marktwertes der
Immobilien des Falcon Crest Portfolios verkauft werden sollen, wurden diese Immobilien und die
den Immobilien zuzurechnenden Erträge und Aufwendungen als aufgegebener Geschäftsbereich
behandelt.
Die Ergebnisse der beiden aufgegebenen Geschäftsbereiche stellen sich wie folgt dar:
1.4. -
30.9.11
1.4. -
30.9.11
Falcon Crest
Berlin PRIMA
1.4. -
30.9.10
1.4. -
30.9.10
Falcon Crest
Berlin PRIMA
T€ T€ T€ T€
Umsatzerlöse 4.546 0 4.363 0
Erlöse abzüglich Aufwendungen aus weiterbelastbaren
Betriebskosten -166 0 -163 0
Grundstücksbetriebskosten -736 0 -1.199 0
Zinsaufwendungen -2.716 0 -2.799 0
Marktveränderung der Immobilien 10.142 0 240 0
Marktveränderung der Derivate -969 0 863 0
Sonstige Erträge 107 0 134 0
Sonstige Aufwendungen -165 0 -180 0
Ergebnis vor Ertragssteuern 10.043 0 1.259 0
Ertragssteueraufwand 93 0 15 0
Operatives Ergebnis aus aufgegebenen Geschäftsbereichen,
nach Abzug von Steuern 10.136 0 1.274 0
Ergebnis aus der Aufgabe von Geschäftsbereichen,
vor Steuern -240 175 0 0
Ertragssteueraufwand 0 0 0 0
Ergebnis aus der Aufgabe von Geschäftsbereichen,
nach Abzug von Steuern -240 175 0 0
Gesamtergebnis Aufgegebene Geschäftsbereiche,
nach Abzug von Steuern 9.896 175 1.274 0
14

Die Nettocashflows des aufgegebenen Geschäftsbereiches Falcon Crest Berlin stellen sich wie
folgt dar:
1.4.11- 1.4.10-
30.09.11 30.09.10
T€ T€
Betriebliche Tätigkeit 953 262
Investitionstätigkeit -743 1.783
Finanzierungstätigkeit -137 -1.595
Netto-Cashflows 73 450
13.2 Vermögenswerte, die als zur Veräußerung gehalten klassifiziert werden und in Verbindung
damit stehende Verbindlichkeiten
Wie bereits in Anhangangabe 13.1 beschrieben wurde ein Vertrag zum Verkauf von 24 Liegenschaften
des Falcon Crest Portfolios abgeschlossen. Der Nutzen-Lasten-Wechsel für diese Immobilien
wird am 1. Januar 2012 erwartet. Hinsichtlich der anzusetzenden Marktwerte der zur
Veräußerung gehaltenen Vermögenswerte hat man sich an den Kaufpreisen gemäß dem abgeschlossenen
Kaufvertrag orientiert. Die aus der Veräußerung der Immobilien zufliessenden
Mittel werden zur vollständigen Ablösung der Darlehen verwendet, welche zur Finanzierung
des gesamten Falcon Crest Portfolios aufgenommen worden waren. Da es nicht sicher ist,
dass diese Darlehen zusammen mit den Immobilien an den potenziellen Erwerber veräußert
werden, liegen die Voraussetzungen des IFRS 5 für diese Darlehen nicht vor. Auf Grund der
bestehenden Ablösungsverpflichtung der Darlehen werden diese trotzdem aus Gründen einer
klareren Darstellung in dem separaten Posten „Verbindlichkeiten in Verbindung mit zur
Veräußerung gehaltenen Vermögenswerten“ ausgewiesen.
30.09.2011 31.03.2011
Vermögenswerte als zur Veräußerung gehalten T€ T€
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien 124.183 0
Verbindlichkeiten in Verbindung mit den zur Veräußerung
gehaltenen Vermögenswerten
Finanzverbindlichkeiten 103.090 0
14. Erläuterungen zur verkürzten Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung
Die Gewinn- und Verlustrechnung des Vorjahres wurde aufgrund des aufgegebenen Geschäftsbereiches
Falcon Crest Berlin im Vergleich zur Vorjahresveröffentlichung für Vergleichszwecke
angepasst. Zu den Ergebnissen der aufgegebenen Geschäftsbereiche verweisen
wir auf die Anhangangabe 13.1.
15

Umsatzerlöse
Der Anstieg der Umsatzerlöse resultiert aus dem Abbau des Leerstandes und partiellen
Mieterhöhungen.
Grundstücksbetriebskosten
Die Grundstücksbetriebskosten der fortzuführenden Geschäftsbereiche sind um € 0,2 Mio
gefallen, wofür vor allem niedrigere Instandhaltungsaufwendungen verantwortlich sind.
Sonstige betriebliche Aufwendungen
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind um 0,2 Mio € auf 1,0 Mio € gegenüber dem
Vorjahresvergleichszeitraum gesunken. Dies ist unter anderem auf Kosteneinsparungen bei
Rechts- und Beratungskosten und geringeren Aufwendungen aus Forderungswertberichtigungen
und Forderungsabschreibungen zurückzuführen.
Ergebnis je Aktie
1.4. - 1.4. -
30.09.2011 30.09.2010
Den Inhabern von Stammaktien des Mutterunternehmens zuzurechnendes
Ergebnis aus fortzuführenden Geschäftsbereichen in T€ 25 2.160
Den Inhabern von Stammaktien des Mutterunternehmens zuzurechnendes
Ergebnis aus aufgegebenen Geschäftsbereichen in T€ 9.940 314
Den Inhabern von Stammaktien des Mutterunternehmens zuzurechnendes
Ergebnis gesamt in T€ 9.965 2.474
Gewichtete durchschnittliche Anzahl von Stammaktien zur
Berechnung des unverwässerten Ergebnisses je Aktie 16.420.320 16.448.065
Verwässerungseffekt:
Aktienoptionen 0 0
Gewichtete durchschnittliche Anzahl an Stammaktien
bereinigt um den Verwässerungseffekt 16.420.320 16.448.065
Ergebnis je Aktie aus fortzuführenden Geschäftsbereichen in EUR
Unverwässert 0,00 0,13
Verwässert 0,00 0,13
Ergebnis je Aktie aus aufgegebenen Geschäftsbereichen in EUR
Unverwässert 0,61 0,02
Verwässert 0,61 0,02
Ergebnis je Aktie gesamt in EUR
Unverwässert 0,61 0,15
Verwässert 0,61 0,15
16

15. Aktienbasierte Vergütung
Im Berichtszeitraum wurden keine Aktienoptionen ausgegeben. Zu dem bisher auferlegten Aktienoptionsplan
und den ausgegebenen zwei Tranchen mit insgesamt 440.000 Aktienoptionen
wird auf Anhangangabe 20 des Konzernabschlusses zum 31. März 2011 verwiesen. Im August
2010 sowie im September 2011 sind die Aktienoptionen der beiden Tranchen vollständig verfallen.
16. Angaben über wesentliche Geschäfte mit nahe stehenden Unternehmen und Personen
Im Vorjahr wurde ein bebautes Grundstück in einem Ortsteil von Hannover von einem sonstigen
nahestehenden Unternehmen für Zwecke des Weiterverkaufes erworben. Es besteht
zum 30.9.2011 noch eine Restkaufpreisverbindlichkeit in Höhe von T€ 301, die mit 5%
über dem Basiszinssatz nach § 247 BGB verzinst wird.
Es bestehen zum Bilanzstichtag Forderungen gegen sonstige nahestehende Unternehmen in
Höhe von 9 T€ (31. März 2011: 10 T€).
Im April 2011 erwarb das Tochterunternehmen Gropiuswohnen GmbH 40 % der Geschäftsanteile
an der WuV Wohnen und Verwaltung GmbH (vormals Vermar Service GmbH) zu einem
Kaufpreis von 40 cent. Diese Gesellschaft beschäftigt 22 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter und
erbringt einen Großteil der Hauswartdienstleistungen im Portfolio Valbonne 3. Für den Bezug
der Hauswartleistungen fielen im IMW Konzern im Berichtszeitraum Aufwendungen von T€
660 (Vorjahresvergleichszeitraum: T€ 653). Des Weiteren einigte man sich in diesem Geschäftsjahr
bezüglich des Ausgleichsanspruches für die Pensions- und Jubiläumsverpflichtungen
der zum 1. April 2010 übernommenen Mitarbeiter der Hausverwaltung. Die Vereinbarung
führte zu einem Ertrag aus Konzernsicht von insgesamt T€ 446.
Ein weiteres assoziiertes Unternehmen des IMW Konzerns hat im Berichtszeitraum Vermietungsvermittlungsleistungen
erbracht, die zu Provisionsaufwendungen in Höhe von T€ 267
(Vorjahresvergleichszeitraum: T€ 404) führten.
17. Anpassung von Vorjahresvergleichsangaben
Das im Vorjahresberichtszeitraum angefallene Ergebnis aus aufgegebenen Geschäftsbereichen
von T€ 263 aus der endgültigen Kaufpreisabstimmung bezüglich der PRIMA wurde
analog der Vorgehensweise zum Jahresabschluss 31. März 2011 entsprechend IAS 39 direkt
im Eigenkapital erfasst. Dies führte zu einem um 0,02 cent geringeren Ergebnis je Aktie für
den aufgegebenen Geschäftsbereich. Das Gesamtergebnis gemäß Gesamtergebnisrechnung
blieb unverändert bei T€ 2.721. In der Kapitalflussrechnung wurde das Konzernergebnis und
das Ergebnis aus sonstigen nicht zahlungswirksamen Aufwendungen/Erträgen um den Betrag
von T€ 263 angepasst. Der Cashflow aus operativer Geschäftstätigkeit blieb insgesamt
unverändert.
Aufgrund des aufgegebenen Geschäftsbereiches Falcon Crest Berlin (siehe Anhangangabe
13.1) wurden die Vorjahreswerte angepasst und die Erträge und Aufwendungen
dieses Geschäftsbereiches in einer einzigen Zeile der Gewinn- und Verlustrechnung
ausgewiesen.
17

18. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag
Es ergaben sich nach dem Bilanzstichtag bis zum Zeitpunkt unserer Berichterstattung keine
besonderen Vorgänge von nennenswerter Bedeutung.
Berlin, 29. November 2011
IMW Immobilien SE
Marcus Sebastian Wisskirchen Roland Pöhlmann Maic Schäfer
18

Versicherung der gesetzlichen Vertreter
Nach bestem Wissen versichern wir, dass gemäß den anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätzen
für die Zwischenberichterstattung der verkürzte Konzernzwischenabschluss ein
den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
des Konzerns vermittelt und im Konzernzwischenlagebericht der Geschäftsverlauf einschließlich
des Geschäftsergebnisses und die Lage des Konzerns so dargestellt sind, dass ein
den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird, sowie die wesentlichen
Chancen und Risiken der voraussichtlichen Entwicklung des Konzerns im verbleibenden
Geschäftsjahr beschrieben sind.
Berlin, 29. November 2011
IMW Immobilien SE
Marcus Sebastian Wisskirchen Roland Pöhlmann Maic Schäfer
19

IMW Immobilien SE, Berlin
Lagebericht für den Zeitraum 1. April 2011 bis 30. September 2011
1. Struktur und Geschäftstätigkeit
Die börsennotierte IMW Immobilien SE mit Sitz in Berlin ist ein Immobilienunternehmen
mit Fokus auf den deutschen Wohnimmobilienmarkt. Sie ist die Konzernobergesellschaft
der IMW-Gruppe, die zum Berichtsstichtag 27 Gesellschaften umfasst.
Der IMW-Konzern hält zum 30. September 2011 Wohn- und Gewerbeimmobilien
in deutschen Ballungszentren mit ca. 431.000 m² vermietbare Fläche, wovon
ca. 359.800 m² auf Wohn- und ca. 71.200 m² auf Gewerbeflächen entfallen. Der
Immobilienbestand setzt sich zusammen aus insgesamt 5.710 Einheiten (davon
5.459 Wohneinheiten und 251 Gewerbeeinheiten). Der Marktwert des gesamten
Immobilienbesitzes zum 30. September 2011 wird auf rund € 365 Mio. taxiert.
Der Immobilienbesitz der IMW-Gruppe wurde jeweils in separate Gesellschaften eingelegt,
die als Special Purpose Vehicel (SPV) strukturiert sind. Entsprechend den
Vorschriften des internationalen Rechnungslegungsstandards IFRS 8 wird bei der
Berichterstattung auf die Geschäftssegmente abgestellt, die der Unternehmenssteuerung
dienen. Diese erfolgt im IMW-Konzern auf der Ebene der einzelnen Immobilienportfolien.
Im Berichtszeitraum 1. April - 30. September 2011 sind dies
Austerlitz
Falcon Crest (Hannover)
Valbonne 3 (Gropiusstadt)
Im August 2011 haben wir unsere Berliner Immobilien des Portfolios Falcon Crest an
Gesellschaften der Nicolas Berggruen Holding GmbH veräussert. Dabei handelt es
sich um 24 Liegenschaften mit einer Gesamtvermietungsfläche von rund 113.000 qm
und jährlichen Nettomieteinnahmen von ca. € 9,3 Mio. Der Übergang von Nutzen und
Lasten ist für den 01. Januar 2012 vorgesehen.
Rund 70 % der Mieterlöse der IMW-Gruppe stammen im Berichtszeitraum aus der
Vermietung von Wohnimmobilien, ca. 27 % der Mieterlöse resultieren aus der Vermietung
von Gewerbeimmobilien und der Rest entfällt auf Stellplätze und sonstige
Flächen.
Die IMW-Gruppe ist an attraktiven Standorten in Deutschland vertreten. Dabei konzentrierte
sie sich auf die Städte Berlin, Hamburg und Hannover. Durch gezielte
Verkäufe hatte sich die IMW-Gruppe bereits in den Vorjahren aus den Regionen
Nordrhein-Westfalen und München zurückgezogen. Auch in Hamburg und Hannover
hat sie ihren Immobilienbestand reduziert, so dass aktuell vor allem Berlin der
zentrale Schwerpunkt mit rund 90 % der Mieterlöse ist.
1

Die IMW SE konnte als börsennotiertes Unternehmen den Erwerb großer Immobilienportfolien
im Zuge von Sachkapitalerhöhungen durch Ausgabe von Aktien darstellen.
Mit diesem Modell hatte sie vor allem internationale Immobilieninvestoren
angesprochen, die an der Entwicklung eigener Immobilienbestände interessiert sind
und gleichzeitig an der Prosperität einer börsennotierten Immobiliengesellschaft
teilhaben wollen.
2. Gesamtwirtschaftliches Umfeld und Geschäftsentwicklung
Im Zeitraum April bis September 2011 hat sich der wirtschaftliche Aufschwung in
Deutschland verlangsamt. Für das Gesamtjahr 2011 rechnet der Sachverständigenrat
in seinem Herbstgutachten mit einem Anstieg des Bruttoinlandsprodukts um etwa
2,8 %. Von dieser positiven Einschätzung profitiert sicherlich auch der Immobiliensektor.
Einerseits hat die Attraktivität der Immobilien (insbesondere Wohngebäude) zugenommen,
da sie als vergleichsweise risikoarme, wertstabile Anlage gelten. Anderseits
wirft die Schuldenkrise aber auch ihre Schatten auf diesen Wirtschaftsbereich.
So war ein zentrales Thema auf der Immobilien-Messe Anfang Oktober 2011 in München
die (Re-) Finanzierung von Immobilientransaktionen. Viele der Immobilienunternehmen
müssen in nächster Zeit erhebliche Darlehensvolumina refinanzieren. Da
aber die Kreditmöglichkeiten der Banken weiter zurückgefahren werden (z.B. Basel
III), könnte dies zunehmend schwieriger werden. Dieser Refinanzierungsaspekt beeinflusst
auch die Aktienbewertung von Immobiliengesellschaften an der Börse, die
erheblich zurückgegangen ist.
Auch die IMW–Gruppe machte die Erfahrung, dass die Finanzierung von Investitionen
im Immobilienbereich auf Hindernisse stößt. So sind im Portfolio Valbonne Real
Estate 3 erhebliche Investitionen für die Sanierung von Versorgungssträngen und
Fassaden geplant. Bei der vorliegenden Finanzierungsstruktur (Verbriefung) sind
weitere Mittel auf dem Kreditmarkt ohne zusätzliches Eigenkapital oder Gewährung
von Sicherheiten kaum zu beschaffen.
Im Portfolio Falcon Crest stand neben umfangreichen Sanierungsmaßnahmen auch
die Refinanzierung des gesamten Darlehens im Juni 2013 an. Die IMW SE hat sich
dieser Refinanzierungsproblematik frühzeitig gestellt. Durch die erwähnte Veräußerung
eines großen Teils des Falcon Crest Portfolios wird dieses Darlehen komplett
zurückgeführt. Dies ist eine sehr effektive Lösung für die Unternehmensgruppe.
Die Portfolien der IMW-Gruppe konnten im Berichtszeitraum durchweg die Mieteinnahmen
steigern und den Leerstand weiter zurückführen. Die Leerstandsquote nach
m² in den fortzuführenden Geschäftsbereichen (ohne verpachtete Objekte) betrug
zum Bilanzstichtag im Durchschnitt 2,5% (31. März 2011: 3,3%). Daneben hat die
IMW SE ihre Konzernstruktur nochmals gestrafft und Tochtergesellschaften miteinander
verschmolzen. Alle Maßnahmen haben zu einer weiteren Verbesserung der
Ertragslage geführt.
2

3. Ertragslage
1.4. - 1.4. - Ver-
30.09.2011 30.09.2010 änderung
TEUR TEUR TEUR
Erlöse aus der Vermietung von Immobilien 8.794 8.610 184
Erlöse abzgl. Aufwendungen
aus weiterbelastbaren Betriebskosten -104 -136 32
Grundstücksbetriebskosten -1.246 -1.485 239
Personalaufwand -1.242 -1.367 125
Abschreibungen -40 -47 7
Sonstige betriebliche Erträge 1.227 1.250 -23
Sonstige betriebliche Aufwendungen -1.000 -1.206 206
Betriebsergebnis 6.389 5.619 770
Nicht realisierte Gewinne aus der Bewertung
zum beizulegenden Zeitwert 40 0 40
Nicht realisierte Verluste aus der Bewertung
zum beizulegenden Zeitwert -350 -129 -221
Bewertungsergebnis -310 -129 -181
Erträge aus Unternehmen, die nach der
Equity-Methode bilanziert werden -5 42 -47
Zinserträge 304 257 47
Zinsaufwendungen -4.048 -4.007 -41
Ergebnis aus der Veränderung der bei-
zulegenden Zeitwerte von Finanzderivaten -2.136 -111 -2.025
Finanzergebnis -5.880 -3.861 -2.019
Ergebnis vor Steuern 194 1.671 -1.477
Ertragsteuern -240 -487 247
Ergebnis aus fortgeführten Geschäftsbereichen -46 1.184 -1.230
Ergebnis aus aufgegebenen Geschäftsbereichen,
nach Abzug vor Steuern 10.071 1.274 8.797
Konzernergebnis 10.025 2.458 7.567
Die Erträge und Aufwendungen des zu veräussernden Portfolios „Falcon Crest Berlin“
werden gemäß den IFRS-Bestimmungen in der Gewinn- und Verlustrechnung in einer
einzigen Position „Ergebnis aus aufgegebenen Geschäftsbereichen“ gezeigt. Die Zahlen
des Zwischenabschlusses des Vorjahres wurden zur besseren Vergleichbarkeit
angepasst.
Die in der Gewinn- und Verlustrechnung gezeigten Erlöse aus Vermietung betreffen
daher ausschließlich die fortgeführten Portfolien Austerlitz, Valbonne 3 und Falcon
Crest Hannover.
3

Die Mieterlöse stiegen aufgrund des Leerstandsabbaus und vereinzelter Mieterhöhungen
um T€ 184 auf T€ 8.794 (Vorjahr: T€ 8.610). Durch den Abbau des Leerstandes
können mehr Aufwendungen aus dem Grunde nach weiterbelastbaren Betriebskosten
umgelegt werden und der negative Saldo aus Erlösen und Aufwendungen verringerte
sich um T€ 32. Die Grundstücksbetriebskosten reduzierten sich vor allem
aufgrund niedrigerer Instandhaltungsaufwendungen um T€ 239 auf -T€ 1.246 (Vorjahr:
-T€ 1.485).
Der Personalaufwand liegt im Berichtszeitraum bei T€ -1.242 und ist gegenüber
dem Vorjahresvergleichswert von –T€ 1.367 um T€ 125 gesunken. Dies ist im wesentlichen
eine Folge von Personalmaßnahmen. Die Zahl der durchschnittlich beschäftigten
Mitarbeiter hat sich auf 55 (Vorjahr: 52) leicht erhöht.
Die sonstigen betrieblichen Erträge betragen T€ 1.227 (Vorjahr: T€ 1.250) und resultieren
unter anderem aus einmaligen Erträgen aus sonstigen Dienstleistungen, Erträgen
aus Versicherungsentschädigungen sowie Erträgen aus der Auflösung von
Wertberichtigungen und Rückstellungen. Im Berichtsjahr waren die sonstigen betrieblichen
Erträge insbesondere geprägt durch die Einigung bezüglich des Ausgleichsanspruches
für die Pensions- und Jubiläumsverpflichtungen der im Vorjahresberichtszeitraum
übernommenen Mitarbeiter der Hausverwaltung. Insgesamt betrugen
die Erträge daraus knapp € 0,5 Mio.
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen von -T€ 1.000 (Vorjahr: -T€ 1.206) enthalten
vor allem Kosten für Beratungsleistungen, Aufwendungen aus der Wertberichtigung
von Forderungen sowie EDV- und Prüfungskosten. Kosteneinsparungen ergaben
sich unter anderem bei den Rechts- und Beratungskosten sowie geringeren Aufwendungen
aus Forderungswertberichtigungen und Forderungsabschreibungen
Das oben dargestellte Betriebsergebnis (Ergebnis vor Steuern, Finanzergebnis und
Fair-Value-Änderungen) hat sich im Berichtszeitraum um T€ 770 auf T€ 6.389 verbessert
(ohne Ergebnisse der aufgegebenen Geschäftsbereiche).
Die Bewertung der Immobilienbestände erfolgt gemäß IAS 40. Zum 31. März 2011
hatten wir unseren Bestand von unabhängigen Sachverständigen bewerten lassen.
Für die Zwischenberichterstattung wurden entsprechende Wertfortschreibungen vorgenommen.
Werterhöhungen werden als positive, Wertminderungen als negative
nicht realisierte Ergebnisbeiträge ausgewiesen. Für die Bewertung der zu veräußernden
Immobilien des Falcon Crest Portfolios wurde auf die Kaufpreise des abgeschlossenen
Kaufvertrages abgestellt. Die Bewertungsanalyse zeigte für das Gesamtportfolio
(ohne die aufgegebenen Geschäftsbereiche) einen Rückgang saldiert
um T€ 310 (Vorjahr: -T€ 129).
Die Zinserträge haben sich auf T€ 304 (Vorjahr: T€ 257) verbessert, da die Zinssätze
für die Anlage von liquiden Mitteln sich im Vergleich zum Vorjahreszeitraum erhöht
haben. Die Zinsaufwendungen belaufen sich auf -T€ 4.048 (Vorjahr: - T€ 4.007 ) und
umfassen vor allem Zinsen für Bankdarlehen zur Finanzierung des Immobilienbestandes.
Der Anstieg ist ebenfalls durch den durchschnittlich höheren Euriborsatz auf
die nicht vollständig durch Zinsderivate besicherten Darlehen bedingt. Das Ergebnis
4

aus der Veränderung des fair value der Finanzderivate beträgt im Berichtszeitraum
aufgrund der zukünftig auf niedrigen Niveau erwarteten Zinsentwicklung - T€ 2.136
gegenüber dem Vorjahr von T€ -111.
Das Ergebnis vor Steuern aus fortgeführten Geschäftsbereichen beläuft sich auf
T€ 193 (Vorjahr: T€ 1.671). Dabei wurden die im Vergleich zum Vorjahr erzielten beachtlichen
Verbesserungen im Betriebsergebnis (+ T€ 770) durch die höheren „nicht
realisierten“ Verluste aus der Bewertung der Zinsderivate überkompensiert. Der
Steueraufwand beträgt - T€ 240 ( Vorjahr: - T€ 487). Daneben sind noch die Ergebnisse
aus Geschäftsbereichen, die aufgegeben werden von insgesamt T€ 10.071
(Vorjahr: T€ 1.274) hinzuzuaddieren, so dass sich ein Konzernergebnis von
T€ 10.025 (Vorjahr: T€ 2.458) ergibt. Das höhere Ergebnis aus aufgegebenen Geschäftsbereichen
in diesem Geschäftsjahr resultiert im wesentlichen aus Bewertungseffekten
im zu veräußernden Portfolio Falcon Crest sowie aus nachträglichen
Steuererstattungen für das bereits veräußerte PRIMA-Portfolio.
4. Finanzlage
Der Cash-Flow aus betrieblicher Tätigkeit verringerte sich auf T€ 1.543 (Vorjahr:
T€ 2.498), der Cash-Flow aus der Investitionstätigkeit liegt bei T€ 1.272 (Vorjahr:
T€ 470) und der aus der Finanzierungstätigkeit beläuft sich auf - T€ 2.756 (Vorjahr: -
T€ 4.737).
Der Rückgang des Cash-Flow aus betrieblicher Tätigkeit um T€ 955 liegt im Wesentlichen
an dem deutlichen Abbau an Verbindlichkeiten, die nicht der Investitions- und
Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind.
In dem Cash Flow aus Investitionstätigkeit sind Zuflüsse von Mitteln aus der Veräußerung
der Geschäftsanteile an der PRIMA von T€ 2.694 enthalten, die aus dem Abschluss
der Betriebsprüfungen für die im Geschäftsjahr 2009/10 verkauften Gesellschaften
und der Auflösung eines Notaranderkontos resultieren. Im laufenden Berichtsjahr
wurden T€ 1.400 (Vorjahr: T€ 1.243) in die als Finanzinvestition gehaltenen
Immobilien investiert.
Der Cash Flow aus der Finanzierungstätigkeit umfasst vor allem Tilgungen der Darlehen
von T€ 2.762 (Vorjahr: T€ 4.433).
Die liquiden Mittel aus fortgeführten Geschäftsbereichen sind gegenüber dem Stand
31. März 2011 um T€ 59 gestiegen. Zu weiteren Erläuterungen wird auf die Konzern-
Cash-Flow-Rechnung verwiesen.
5

5. Vermögenslage
Langfristige Vermögenswerte
30.09.2011 31.03.2011
Veränderung
TEUR TEUR TEUR
Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien 233.555 346.310 -112.755
Sachanlagen 446 455 -9
At-Equity bewertete Beteiligungen 81 85 -4
Immaterielle Vermögenswerte
einschließlich Firmenwerte 46 54 -8
Latente Steuerforderungen 18 76 -58
Derivative Finanzinstrumente 0 4 -4
Sonstige langfristige Vermögenswerte 13.853 13.978 -125
247.999 360.962 -112.963
Kurzfristige Vermögenswerte
Vorratsimmobilien 3.813 3.806 7
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 1.169 1.279 -110
Ertragsteuerforderungen 134 165 -31
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente 6.669 6.610 59
Sonstige finanzielle Vermögenswerte 8.672 11.008 -2.336
Sonstige kurzfristige Vermögenswerte 442 512 -70
Vermögenswerte, die als zur Veräußerung
gehalten klassifiziert werden 124.183 0 124.183
145.082 23.380 121.702
Summe Vermögensgegenstände 393.081 384.342 8.739
30.09.2011 31.03.2011
Veränderung
TEUR TEUR TEUR
Eigenkapital
Gezeichnetes Kapital 16.466 16.466 0
Kapitalrücklage 158.131 158.131 0
Kumuliertes sonstiges Konzernergebnis 104 460 -356
Kumulierte Ergebnisse -71.241 -81.206 9.965
Eigene Anteile -298 -304 6
103.162 93.547 9.615
Anteile anderer Gesellschafter 2.685 2.625 60
105.847 96.172 9.675
6

Langfristiges Fremdkapital
Langfristige Finanzverbindlichkeiten 147.189 249.593 -102.404
Latente Steuerverbindlichkeiten 12.441 12.387 54
Derivative Finanzinstrumente 10.981 7.880 3.101
Rückstellungen für Pensionen 564 534 30
171.175 270.394 -99.219
Kurzfristiges Fremdkapital
Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten 3.786 6.855 -3.069
Rückstellungen 136 496 -360
Ertragsteuerverbindlichkeiten 4.906 5.032 -126
Verbindlichkeiten aus Lieferungen 0
und Leistungen 1.326 2.182 -856
Sonstige Verbindlichkeiten 2.815 3.211 -396
Verbindlichkeiten in Verbindung mit zur
Veräußerung gehaltenen Vermögenswerten 103.090 0 103.090
116.059 17.776 98.283
Gesamtes Eigen- und Fremdkapital 393.081 384.342 8.739
Die Bilanzsumme des IMW Konzerns ist zum 30. September 2011 auf T€ 393.081
(31. März 2011: T€ 384.342) leicht angewachsen. Dies ist im Wesentlichen auf die
Wertzuschreibungen bei den Immobilien des aufgegebenen Geschäftsbereiches und
die daraus resultierende Ergebnisverbesserung zurückzuführen.
Der Rückgang der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien um T€ 112.755 auf
T€ 233.555 resultiert im Wesentlichen aus den Umgliederungen in Vermögenswerte,
die als zur Veräußerung gehalten klassifiziert werden.
In der Bilanzposition „Vermögenswerte, die als zur Veräußerung gehalten klassifiziert
werden“ sind die Immobilien zusammengefasst, die innerhalb eines Jahres
höchstwahrscheinlich veräußert werden. Hierzu zählen die zur Veräußerung anstehenden
Immobilien des Portfolios Falcon Crest Berlin. Der Wertansatz beträgt
T€ 124.183 (31. März 2011: T€ 0). Zu dem abgeschlossenen Kaufvertrag verweisen
wir auf die Gliederungspunkte 1 und 2 des Lageberichtes. Auf der Passivseite stehen
diesem Posten Darlehensverbindlichkeiten von T€ 103.090 (31. März 2011: T€ 0)
gegenüber, die im Falle der Veräußerung der Immobilien getilgt werden müssen.
Die sonstigen finanziellen Vermögenswerte sind auf T€ 8.672 (31. März 2011
T€ 11.008) zurückgegangen, da im April 2011 ein weiterer Teil des Kaufpreises aus
dem Verkauf der PRIMA in Höhe von T€ 2.694 ausgekehrt wurde.
Das Eigenkapital hat sich im Wesentlichen im Zuge der Ergebnisentwicklung auf
T€ 105.847 (31. März 2011 T€ 96.172) verbessert. Die Eigenkapitalquote bezogen
auf den Anteil des auf die Anteilseigner des Mutterunternehmens entfallenden Eigenkapitals
ist auf 26,2 % (31. März 2011: 24,3 %) gestiegen.
Aufgrund der geplanten Immobilienveräußerungen im Portfolio Falcon Crest wurden
T€ 103.090 (31. März 2011 T€ 0) von den langfristigen und kurzfristigen Finanzver-
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indlichkeiten in die Position Verbindlichkeiten in Verbindung mit zur Veräußerung
gehaltenen Vermögenswerten umgegliedert. Im Wesentlichen haben sich dadurch
die langfristigen Finanzverbindlichkeiten auf T€ 147.189 ( 31. März 2011 T€ 249.593)
verringert. Die kurzfristigen Finanzverbindlichkeiten sind auf T€ 3.786 (31. März 2011
T€ 6.855)zurückgegangen. Insgesamt haben sich im Berichtszeitraum die Finanzverbindlichkeiten
durch regelmäßige Tilgungen um T€ 2.762 reduziert.
Die negativen Marktwerte der Derivate sind von T€ 7.880 auf T€ 10.981 gestiegen,
da die Marktteilnehmer auch in den nächsten drei Jahren von einem weiterhin niedrigen
Zinsniveau ausgehen.
6. Nachtragsbericht
Es ergaben sich nach dem Bilanzstichtag bis zum Zeitpunkt unserer Berichterstattung
keine besonderen Vorgänge von nennenswerter Bedeutung.
7. Risikobericht
Die neu eingeführten Regelungen zur Verhinderung neuer Finanzkrisen (z.B. Basel
III) sowie die Probleme einiger Staaten der Euro-Zone belasten nach wie vor die Gespräche
mit den finanzierenden Banken. Neue Finanzmittel zu erhalten, ist sehr
schwierig.
Im Teilportfolio „Austerlitz“ sind die mit der finanzierenden Bank vereinbarten Covenants
aus dem Kreditvertrag derzeit voll eingehalten. Dies resultiert zum einen aus
dem niedrigen Zinsniveau und der höheren Vermietungsquote. Das verbliebene Portfolio
ist rein gewerblich ausgerichtet. Zum Berichtszeitpunkt valutiert das Darlehen
mit € 14,6 Mio.
Im Konzernlagebericht zum Geschäftsjahr 2009/2010 hatten wir ausgeführt, dass im
Portfolio Falcon Crest noch die Teilrückführung eines Darlehensbetrags von T€ 600
ansteht. Dies konnte im Juni 2010 durch die Übergabe der Immobilie im Wert von
T€ 1.800 erfüllt werden. Weitere Covenantstörungen liegen nicht vor. Durch den geplanten
Verkauf der Berliner Immobilien des Falcon Crest Portfolios und der vollständigen
Tilgung dieser Darlehen ergeben sich auch keine Risiken mehr hinsichtlich einer
Refinanzierung.
Zu allgemeinen oder branchenspezifischen Risiken für unsere Unternehmensgruppe
wird auf den Risikobericht im Konzernabschluss zum 31. März 2011 verwiesen.
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8. Ausblick
Die weitere wirtschaftliche Entwicklung im EURO-Raum und in der Bundesrepublik
Deutschland wird sehr verhalten eingeschätzt. So erwartet die Europäische Kommission
für 2012 ein Wachstum von 0,8 % für Deutschland, europaweit werden nunmehr
nur noch 0,5 % erwartet.
Die Entwicklungen auf dem deutschen Wohnungsmarkt im Allgemeinen und für dem
Berliner Wohnungsmarkt im Besonderen sind für Investoren und Eigentümer bislang
sehr positiv verlaufen und dies soll sich auch in Zukunft fortsetzen. Denn die Rahmenbedingungen
sind unverändert gut. Einer steigenden Nachfrage nach Wohnraum
steht ein nur begrenztes Angebot gegenüber, was zu beachtlichen Mietsteigerungen
(in Berlin ca. 7 %) geführt hat. Diese Rahmenbedingungen werden sich in den nächsten
12 – 18 Monate kaum verändern.
Daher konnten im gesamten Immobilienbestand erfreuliche Vermietungserfolge erzielt
werden. Die Geschäftsführung geht davon aus, die Leerstandquote in den verbliebenen
Portfolien (inklusive verpachtete Objekte) bis zum Ende des Geschäftsjahres
auf durchschnittlich unter 3,5 % (per 30. September 2011: 3,7 %) abzusenken.
In den Portfolien VRE 3 (Gropiusstadt) stehen umfangreiche Sanierungsmaßnahmen
im Volumen von rund € 32 Mio. an. Aufgrund der beim Erwerb gewählten Finanzierungsstruktur
(Verbriefung) mussten wir aus zahlreichen Finanzierungsgesprächen
erkennen, dass weitere Darlehensaufnahmen nur durch zusätzliche Sicherheiten
möglich sind. Nach dem Verkauf des Falcon Crest Portfolios und der daraus zufließenden
Liquidität stehen hierfür Mittel zur Verfügung.
Darüber hinaus erwägt die Geschäftsführung einen Teil der Liquidität für neue Investitionen
bereitzustellen.
Die Unternehmensleitung erwartet eine weitere Verbesserung der Unternehmensergebnisse
für das laufende Jahr.
Berlin, den 29. November 2011
IMW Immobilien SE
Marcus Sebastian Wisskirchen Roland Pöhlmann Maic Schäfer
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