Schwarzwaldort – Lebensort - LEADER-Aktionsgruppe ...

Initiativen
Projekt zur Aktivierung innerörtlicher Potenziale
Schwarzwaldort – Lebensort
LEADER Aktionsgruppe
im Naturpark Südschwarzwald
für unsere Region
Erfahrungen und Ergebnisse

Die teilnehmenden Gemeinden im LEADER-Aktionsgebiet Südschwarzwald
LEADER-Region Südschwarzwald 2007-2013 LEADER-Aktionsgebiet
Landkreis
Emmendingen
Landkreis Breisgau-
Hochschwarzwald
Landkreis
Lörrach
Schönau
Zell im Wiesental
Bernau
St. Blasien
Königsfeld
Schwarzwald-
Baar-Kreis
Landkreis
Waldshut
Impressum
Herausgeber
LEADER Aktionsgruppe Südschwarzwald
Geschäftsstelle Landratsamt Waldshut
Postfach 1642
79744 Waldshut-Tiengen
Telefon 07751 / 86 – 2609
info@leader-suedschwarzwald.de
www.leader-suedschwarzwald.de
Autoren
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�Dr.
Barbara Malburg-Graf
�Dipl.-Geogr.
Petra Schmettow
�Dipl.-Ing.
Martin Wypior
Dipl.-Geogr. M. Eng. Katrin Fritz
Dipl.-Geogr. Sibylle Maringer
Dipl.-Geogr. Daniel Voith
und Reinhard Metsch,
LEADER Aktionsgruppe Südschwarzwald
Redaktionelle Bearbeitung
Dipl.-Geogr. Petra Schmettow
Dipl.-Geogr. M. Eng. Katrin Fritz
Gestaltung
design4eyes, Esslingen
Druck
UWS-Papier und Druck, Stuttgart,
Gedruckt auf 100% Recycling-Papier
Juni 2010
Redaktionsschluss: 26. April 2010
Auflage 1.200 Exemplare

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Inhalt
Grußwort des Regierungspräsidenten
Aktivierung innerörtlicher Potenziale
– regionale Lösungen für regionalspezifische Probleme
Das Projekt „Schwarzwaldort – Lebensort“
Flächen- und Entwicklungspotenziale in der LEADER-Region
Gemeindeprojekte
Bernau: Im Dialog mit Eigentümern
Königsfeld: Planungssicherheit für die nächsten Jahre
Schönau: Leerstandsmanagement und Flächenbörse
St. Blasien: Im Dialog mit den Bürgern
Zell im Wiesental: Dörfer gemeinsam lebenswert entwickeln
Erfahrungsaustausch in der LEADER-Region
Fazit
Kontakte

Grußwort
Sehr geehrte Damen und Herren,
[4]
die demographische Entwicklung ist eindeutig: Bei
einer stagnierenden und gerade im ländlichen Raum
eher abnehmenden Bevölkerung brauchen wir auch
weniger Flächen für Neubaugebiete. Innenentwicklung
vor Außenentwicklung lautet der Paradigmenwechsel,
auf den sich die Akteure einstellen
müssen.
Wie können die Entscheidungsträger vor Ort optimal
darin unterstützt werden? Schließlich benötigt
man nicht nur eine Übersicht über die vorhandenen
innerörtlichen Flächenpotenziale, sondern insbesondere
Maßstäbe zu ihrer Bewertung. Im zweiten
Schritt geht es um Fragen der Umsetzung: Wie lässt
sich die Innenentwicklung anpacken? Wie werden
wir dabei den regionalen und örtlichen Besonderheiten
gerecht?
Die vorliegende Abschlussbroschüre des LEADER-
Leitprojektes „Schwarzwaldort – Lebensort“ zeigt,
wie sich fünf Pilotgemeinden der LEADER-Region –
Bernau, Königsfeld, Schönau, St. Blasien und Zell
im Wiesental - dieser Herausforderung erfolgreich
stellen. Daneben wurden im Rahmen des Projekts
in einer Regionalanalyse auf Gemeindeebene in 33
LEADER-Gemeinden der teilnehmenden Landkreise
die Datengrundlagen erhoben und verfügbar
gemacht. Dort ist der erste Schritt getan.
Das LEADER-Projekt „Schwarzwaldort – Lebensort“
kann allen Gemeinden im LEADER-Aktionsgebiet
Südschwarzwald und darüber hinaus Mut
machen, ihre eigenen Wege zur Aktivierung innerörtlicher
Potenziale zu gehen. Die Pilotgemeinden
können hierbei Beispielgeber und Vorbild sein. Als
hilfreich hat sich ein Dialog orientierter Prozess
zwischen Ortschaft und Bürgern sowie mit Eigentümern
und Planern erwiesen.
Regierungspräsident Julian Würtenberger
Regierungsbezirk Freiburg

[5] Aktivierung innerörtlicher Potenziale
Aktivierung innerörtlicher Potenziale
– regionale Lösungen für regionalspezifische Probleme
Immer noch werden in Baden-Württemberg Tag für
Tag Flächen zugebaut, die rund zwölf Fußballfeldern
entsprechen. Erklärtes Ziel der Landespolitik
ist es, den Flächenverbrauch einzudämmen und in
absehbarer Zeit weitestgehend auf Null zu reduzieren.
Stattdessen soll mehr Augenmerk auf die
Entwicklung der gewachsenen Dorfkerne gerichtet
werden. Innen- vor Außenentwicklung heißt der
Grundsatz. Damit in engem Zusammenhang steht
der demographische Wandel und eine tendenziell
sinkende, gleichzeitig älter werdende Bevölkerung.
Was bedeutet dies für den Südschwarzwald?
Dessen Ausgangslage stellt sich, oberflächlich
betrachtet, zunächst nicht grundlegend anders dar
als in anderen ländlichen Gebieten. Wie bereits seit
mehreren Jahren wird die Bevölkerung weiterhin
und beschleunigt abnehmen. Gleichzeitig wird der
Anteil der Älteren, der bereits heute höher ist als
im Landesdurchschnitt, deutlich zunehmen: im
Schwarzwald leben zukünftig weniger Menschen
und diese werden älter sein als heute. Dabei ist die
Situation im Kleinen durchaus uneinheitlich: Ortschaften,
die nah und verkehrsgünstig etwa zu den
Verdichtungsräumen Freiburg oder Lörrach/Basel
liegen, sind immer noch durch Zuwanderung geprägt,
während diejenigen, die abseits und ungünstig
zum Verkehr liegen, einen überdurchschnittlich
starken Bevölkerungsverlust verzeichnen.
Es mag daher in begründeten Einzelfällen noch
erforderlich sein, neue Baugebiete auszuweisen. In
der überwiegenden Mehrzahl der Gemeinden des
Südschwarzwalds ist dies aber schon lange kein
Thema mehr. Auch Industrieansiedlungen in dieser
verkehrsmäßig benachteiligten Region sind nicht in
nennenswertem Ausmaß zu erwarten, ebenso wenig
wie Neubauten von Verkehrswegen. Das Problem
des Flächenverbrauchs stellt sich im Südschwarzwald
in deutlich geringerem Ausmaß als in anderen
Regionen. Gleichzeitig ist die Siedlungsstruktur problematischer
als anderswo: Kompakte Zentralorte
sind eher die Ausnahme; zu den landschaftsprägenden
Charakteristika gehören viele verstreut liegende
Einzelhöfe und kleine und kleinste Ortschaften und
Weiler. So läuft auch das Schlagwort „Innenentwick-
lung“ hier manchmal ins Leere – wo ist „innen“ in
einer Gemeinde wie Bernau, die aus über einem
halben Dutzend Ortsteilen besteht, jeder mit nicht
mehr als ein paar hundert Einwohnern und ohne
ein ausgeprägtes Zentrum?
So wird deutlich, dass regional angepasste Lösungsansätze
entwickelt werden müssen. Konzepte
und Vorgehensweisen, die andernorts sinnvoll und
Erfolg versprechend sein mögen, müssen nicht notwendigerweise
auch im Südschwarzwald funktionieren.
Dies gilt auch auf Ebene der Einzelobjekte.
Komplette und innerorts gehäufte Leerstände, wie
wir sie etwa auf der Schwäbischen Alb häufig sehen,
fehlen hier weitgehend. Gefahr droht von anderer
Seite: Traditionelle Schwarzwaldhäuser, also gerade
jene Bauten, die landschaftsprägend sind und
geradezu ihr Markenzeichen darstellen, erreichen
gewaltige Ausmaße. Fast immer handelt es sich um
Bauernhöfe. Deren Wohnteile sind eher bescheiden;
der weitaus größte Teil eines klassischen Schwarzwaldhauses
entfällt auf den Ökonomieteil. Heute, in
der Endphase eines jahrzehntelangen Höfesterbens,
werden diese Ökonomieteile nicht mehr gebraucht
und stehen leer. Der bauliche Unterhalt jedoch muss
weitergehen und überfordert in vielen Fällen die
Leistungsfähigkeit der Besitzer. Die Zukunft dieser
großartigen und weltberühmten Architekturform
ist in unmittelbarer Gefahr und hängt wesentlich
davon ab, ob es gelingt, den Schwarzwaldhöfen und
ihren nicht mehr benötigten Ökonomieteilen neues
Leben, eine neue Nutzung einzuhauchen, die in

Aktivierung innerörtlicher Potenziale
Einklang mit den Erwartungen, Möglichkeiten und
Vorstellungen der Besitzer steht.
Damit sind die wichtigsten Beweggründe und
Zielrichtungen des Projekts „Schwarzwaldort –
Lebensort“ benannt. Mit diesem Projekt will die
LEADER Aktionsgruppe Südschwarzwald eine
neue Perspektive aufzeigen für ihre Gemeinden,
für Hauseigentümer und all diejenigen, die hier
heute und auch noch in Zukunft leben wollen. Es
geht darum, diejenigen zu unterstützen, die sich
für attraktive und lebendige Gemeinden auch unter
erschwerten Bedingungen einsetzen. Anderen ist
die Dringlichkeit noch nicht bewusst geworden. Sie
sollen sensibilisiert und ermuntert werden, das Problem
aufzugreifen. Allen soll deutlich werden, dass
es nicht darum geht, den Niedergang zu verwalten.
Umbrüche sind immer auch als Chance zu begreifen,
die gestaltet werden können und sollen – sofern
man sich auf sie einlässt und nicht verdrängt nach
dem Motto: „Uns betrifft das doch gar nicht!“
Wie so oft, besteht der erste Schritt in einer Bestandsaufnahme.
Diese konnte im Rahmen des
Projekts fast flächendeckend vorgenommen werden
– in 33 LEADER-Gemeinden der teilnehmenden
Landkreise liegt nun eine Übersicht der Leerstände
und der innerörtlichen Flächenpotenziale vor,
zusammen mit einer Bewertung und möglichen
[6]
Nutzungsperspektiven. In den Pilotgemeinden wurden
darüber hinaus unter Einbeziehung der Bürger
intensive Diskussionen angestoßen, wobei wiederum
auf die spezifische Situation in jeder Gemeinde
eingegangen wurde.
Die Rückmeldungen, die die LEADER Geschäftsstelle
erhält, die Vielzahl von Projektideen und Anträgen,
die dem Projekt bereits jetzt erwachsen sind,
sowie die gemeinsame Bewerbung der Projektgemeinden
Bernau und St. Blasien an das Landesprogramm
MELAP+, all dies sind starke Indikatoren
für den Erfolg des Projekts, der sicherlich weit über
dessen Laufzeit hinaus anhalten wird. Vor allem
die Projektgemeinden können mit ihrem Beispiel
Vorbild sein für andere Gemeinden und Akteure.
Insbesondere dann, wenn die konkreten Erfahrungen
und Erfolge für sich sprechen. Insofern dankt
die LEADER Aktionsgruppe Südschwarzwald
allen Projektbeteiligten für die hervorragende und
beispielgebende Arbeit und ermutigt alle, denen die
Zukunft der Region am Herzen liegt, weiter an dieser
wichtigen und lohnenden Thematik zu arbeiten.
Der sprichwörtliche Schwarzwälder Pioniergeist,
die Beharrlichkeit der „Wälder“ sind äußerst wertvolle
Standortfaktoren, die nicht zum ersten Mal in
der Geschichte dazu beitragen werden, dass sich der
Schwarzwald eine langfristige und zukunftsträchtige
Perspektive erarbeiten wird.

[7] „Schwarzwaldort – Lebensort“
Das Projekt
„Schwarzwaldort – Lebensort“
Vor allem im Zuge des demographischen Wandels,
der den Südschwarzwald schon weitaus stärker
erfasst hat als andere ländliche Regionen, stellt sich
zunehmend das Problem von verödenden Orts-
kernen und Dörfern. Symptome bilden dabei leer
stehende, brach gefallene oder untergenutzte Ge-
bäude und Flächen mitten in den Schwarzwaldorten
und ihren Weilern, die ein innerörtliches Potenzial
darstellen. Sind demographische, aber auch wirt-
schaftliche und gesellschaftliche Strukturverände-
rungen noch nicht so weit vorangeschritten, dass
es zu Nutzungsaufgaben gekommen ist, so sind
vorausschauende Strategien gefragt, um drohender
Verödung rechtzeitig zu begegnen. Um junge und
ältere Menschen in den Gemeinden zu halten, ihnen
eine Perspektive bieten zu können und damit Orte
langfristig lebensfähig zu erhalten, stellt die Innen-
entwicklung mit der Aktivierung innerörtlicher
Potenziale eine zunehmend wichtiger werdende
Strategie dar.
Herangehensweise, Ziele und Aufbau des Projekts
Das LEADER-Leitprojekt „Schwarzwaldort –
Lebensort. Projekt zur Aktivierung innerörtlicher
Potenziale“ setzt hier mit einem Beratungsangebot
für die Gemeinden der Region an. Der Grundge-
danke des Projektes ist, im gemeinsamen Dialog mit
Dialogverfahren
+
Öffentlichkeitsarbeit
Bernau
Zell
Rahmenprojekt
Regionalanalyse
Gemeindeprojekte
Schönau
Gemeindevertretern und Bürgern aus der LEADER-
Region Südschwarzwald Lösungen zur Stärkung
und Weiterentwicklung ihrer Ortskerne zu erarbei-
ten. Darüber hinaus soll gezielt eine Wirkung in die
Region hinein entfaltet werden.
Dazu setzt das Projekt auf zwei Ebenen an: einer-
seits auf der Ebene der Gemeinden bzw. ihrer Orts-
teile in den fünf Gemeindeprojekten und anderer-
seits auf der Ebene der LEADER-Region als Ganzes
mit einem koordinierenden Rahmenprojekt.
Gemeindeprojekte
Die folgenden Gemeinden haben sich für den
Dialogprozess im Rahmen des Projekts „Schwarz-
waldort – Lebensort“ entschieden und als Gesamt-
gemeinde oder mit einem Teil ihrer Ortschaften an
dem Prozess teilgenommen:
• Bernau im Schwarzwald, Gesamtgemeinde mit
zehn Ortsteilen
• Gemeinde Königsfeld, Ortsteil Königsfeld
• Stadt Schönau im Schwarzwald,
Stadtteil Schönau
• Stadt St. Blasien, Gesamtstadt mit drei Stadtteilen
• Stadt Zell im Wiesental, Ortsteile Gresgen, Mam-
bach und Riedichen
Königsfeld
Projekt begleitend
Evaluation und
Dokumentation
St. Blasien
Projektstruktur

„Schwarzwaldort – Lebensort“
Elemente der Projektbegleitung
Aktivierung
und Bürger-
beteiligung
Arbeit in den Gemeinden
Die Vorgehensweise in den Gemeindeprojekten
richtete sich an der jeweiligen Bedarfslage und Aus-
gangssituation der teilnehmenden Gemeinden aus.
Abgestimmt auf die örtlichen Bedürfnisse und Er-
fordernisse begleitete die Arbeitsgruppe MURMEL
einen Prozess, der Beratung, Dialog und Planung
umfasste.
Meilensteine im Rahmenprojekt
Juni 2007 Befragung von 62 Gemeinden
25. Februar
2009
in der LEADER-Region Süd-
schwarzwald
Auftakt des LEADER-Leitpro-
jekts in St. Blasien:
Beginn der Projektarbeit in fünf
Städten und Gemeinden des
Südschwarzwalds
Mai 2009 Start der Regionalanalyse
17. September
2009
1. Austauschtreffen der Ge-
meinden in Zell im Wiesental
September 2009 Versand der Erhebungsbögen
November /
Dezember 2009
für die regionale Potenzialana-
lyse
Flächenkataster und Befragung
Projektbegleitung
Gemeinde
Beratung der Gemeinde
Gespräche in 37 Gemeinden der
drei teilnehmenden Landkreise
zur regionalen Potenzialanalyse
17. März 2010 2. Austauschtreffen „Schwarz- „Schwarz-
waldorte im Gespräch“ in
Bernau im Schwarzwald
22. Juni 2010 Abschlussveranstaltung in
Königsfeld
Eigentümer-
ansprache
und
-beratung
Ziel der Arbeit in den Gemeinden
war es, gemeinsam mit Bürge-
rinnen und Bürgern, Politik und
Verwaltung konkrete Maßnahmen
vorzubereiten, die eine Stärkung
der Innenentwicklung und der
Ortskerne und damit einen spar-
samen Umgang mit der Ressource
Fläche nach sich ziehen. Dabei
[8]
kamen unterschiedliche Methoden
des Dialogs und unterschiedliche
Strategien zum Einsatz.
1. Flächenkataster und Befragung
In allen Gemeinden wurden Flächenpotenziale
anhand von Erhebungsbögen aufgenommen.
Die Aufbereitung in einem Flächenkataster
bietet einen Überblick über Leerstandsobjekte,
unter- oder schlechte genutzte innerörtliche
Grundstücke oder Baulücken. Teils lieferte eine
Eigentümer- oder Haushaltsbefragung Aussagen
zu Mitwirkungs- und Nutzungsinteresse.
2. Aktivierung und Bürgerbeteiligung
Die Sensibilisierung und aktive Mitwirkung einer
breiten Öffentlichkeit und wichtiger Gruppen
bei der Ortskernstärkung wurde angeregt über
verschiedene Beteiligungsformen. Darunter fielen
insbesondere Zukunftswerkstätten, Bürger-
informationsabende, Planungswerkstätten und
Arbeitskreise.
3. Ansprache und Beratung von privaten Eigentümern
Eigentümer wurden kontaktiert und bei Interesse
hinsichtlich ihrer Umbau-, Sanierungs- oder Neu-
bauvorhaben zu Fördermöglichkeiten individuell
beraten.
4. Beratung der Gemeinden
Die Gemeindeverwaltung, Ortschaftsräte und
weitere Gremien wurden zur Gesamtstrategie der
Innenentwicklung und zu einzelnen Projekten
von der Arbeitsgruppe beraten.
Die Gemeindeverantwortlichen fanden somit darin
Unterstützung, das Bewusstsein der Bevölkerung
für die Themenstellungen „zukunftsfähige Ortszen-
tren“ und „sparsame Flächennutzung“ zu schärfen
und diese in die Aktivitäten der Innenentwicklung
einzubinden.

[9] „Schwarzwaldort – Lebensort“
Arbeit in der Region
Das Vorgehen in der Region hatte
zum einen zum Ziel, die Ergebnisse
des Projekts sowie der Gemeindeprojekte
zu verbreiten und für
das Thema Innenentwicklung
zu sensibilisieren. Zum anderen
sollte eine regionale Vernetzung
von Akteuren hergestellt werden,
indem über die teilnehmenden
Gemeinden hinaus weitere, an der
Thematik Innenentwicklung und
Aktivierung von innerörtlichen Potenzialen
Interessierte einbezogen
werden.
Es gliedert sich dazu in mehrere Teilaktivitäten:
• Herstellung eines regionalen Austauschs,
• Gemeindeübergreifende regionale Analyse von
Flächenpotenzialen (Regionalanalyse),
• Prozesssteuerung zur Verbindung der Teilprojekte
sowie Koordination der Gemeindeprojekte, mit
denen das Rahmenprojekt eine inhaltliche Einheit
bildet,
• Prozessevaluation und Dokumentation.
Der regionale Austausch und die regionale Vernetzung
erfolgten über gemeinsame Veranstaltungen
in der LEADER-Region. Dazu wurden zwei Austauschtreffen
der teilnehmenden Gemeindeprojekte
durchgeführt. Zu der zweiten Veranstaltung waren
auch Vertreter der Gemeinden, die an der Regionalanalyse
teilnahmen, eingeladen. Die Austauschtreffen
wurden jeweils dokumentiert und die Ergebnisse
Interessierten zugänglich gemacht. Die für die
gesamte LEADER-Region öffentliche Abschlussveranstaltung
setzte den Schlusspunkt im regionalen
Austausch.
Zudem wurden öffentlichkeitswirksame Informations-
und Pressematerialien erstellt, die auf Probleme
und Lösungsansätze beim Flächenmanagement
und die Stärkung der Ortskerne fokussieren und die
interessierte Öffentlichkeit hinsichtlich ihrer Mitwirkungsmöglichkeiten
sensibilisieren.
Eine Regionalanalyse zeigt die Flächen- und Entwicklungspotenziale
für einen Großteil der Gemeinden
des LEADER-Aktionsgebietes auf. Sie verfolgt
das Ziel, einen Überblick über die Flächen- und
Innenentwicklungspotenziale zu geben und in ein
Verhältnis zur demographischen Entwicklung und
Projektauftakt im Februar 2009 in St. Blasien
der Nachfrage nach Wohnraum in den Gemeinden
in der Region zu setzen. Damit soll sie einen Anstoß
für die Entwicklungsplanung der Gemeinden geben.
Um eine Planungsbasis für jede einzelne Gemeinde
sowie für die Landkreise, aber auch für zukünftige
kooperative überörtliche Vorgehensweisen zu
schaffen, wurden auf lokaler Ebene Informationen
erhoben und diese im regionalen Zusammenhang
dargestellt.
Weitere Informationen
• Projektflyer der Arbeitsgruppe MURMEL
• Homepage www.schwarzwaldort-lebensort.de
• Protokoll des ersten Austauschtreffens am
17. September 2009
• Dokumentation „Schwarzwaldorte im Gespräch“,
zweites Austauschtreffen der Gemeinden
am 17. März 2010
• Malburg-Graf, B./ Schmettow, P./ Wypior,
M./ Maringer, S. 2009: Flächenmanagement im
Dialog - ein Konzept für LEADER-Regionen.
In: Potenziale und aktuelle Problemstellungen
ländlicher Räume in Baden-Württemberg.
Stuttgarter Geographische Studien, Band 141,
S. 102 -118
• Malburg-Graf, B./ Maringer, S./ Schmettow,
P./ Fritz, K./ Wypior, M. 2009: MURMEL –
Dialogorientierte Projekte zum Flächenmanagement
in LEADER-Regionen. In: Naturschutz-
Info 2/2009, Fachdienst Naturschutz, S. 69-74

Flächen- und Entwicklungspotenziale
Flächen- und Entwicklungspotenziale
in der LEADER-Region
Ein tiefgreifender wirtschaftlicher, demographischer
und gesellschaftlicher Strukturwandel führt seit geraumer
Zeit dazu, dass es zunehmend innerörtliche
Flächenpotenziale - wie teilweise oder ganz leer stehende
Gebäude sowie Baulücken und Brachflächen
- in den Ortskernen ländlicher Gemeinden gibt. Vor
Beginn des Projekts „Schwarzwaldort – Lebensort“
war davon auszugehen, dass dies in ganz unterschiedlicher
Ausprägung auch auf die Gemeinden
der LEADER-Region Südschwarzwald zutrifft. Zur
Überprüfung der Annahme hat die Arbeitsgruppe
MURMEL in Kooperation mit den 37 LEADER-
Gemeinden der Landkreise Lörrach, Schwarzwald-
Baar-Kreis und Waldshut eine Regionalanalyse
durchgeführt. Zusätzlich zur besonders wichtigen
Erhebung von Flächenpotenzialen wurden statistische
Daten zum Strukturwandel in jeder Gemeinde
erhoben, um Rückschlüsse auf mögliche Entwicklungsstrategien
für die kommenden Jahre ziehen zu
können. Denn: Die Nutzung der vorhandenen Potenziale
unter neuen Vorzeichen ist ein wesentlicher
Bestandteil einer vorausschauenden Siedlungsentwicklung.
Die Potenzialerhebung ist ein erster Schritt
in diese Richtung – es ergeben sich Chancen für eine
Förderung im Rahmen des Entwicklungsprogramms
Ländlicher Raum (ELR) und neue Perspektiven
für die zukünftige Bauleitplanung. Schlaglichtartig
Bevölkerung
230000
215000
200000
185000
170000
155000
193825
193549
222596
208691
166863
sollen hier vorläufige Ergebnisse (zum Redaktionsschluss
26. 4. 2010) vorgestellt werden.
[10]
Bevölkerungsentwicklung in Vergangenheit und Zukunft
Während des letzten Jahrhunderts nahm die
Bevölkerung fast überall in Deutschland stetig zu.
Ende der 1980er und zu Beginn der 1990er Jahre
kam es zu einem letzten sprunghaften Anstieg der
Bevölkerung in den alten Bundesländern, was vor
allem auf Zuwanderungen aus Osteuropa und den
neuen Bundesländern zurückzuführen ist. Danach
verlangsamte sich das Bevölkerungswachstum und
es gibt nun mehr oder weniger große Unterschiede
zwischen Regionen und Gemeinden mit Bevölkerungszuwachs
und solchen mit Bevölkerungsabnahme
oder Stagnation.
Inzwischen ist die Bevölkerung in einigen ländlich
strukturierten Landkreisen Baden-Württembergs
bereits rückläufig. Dies trifft auch auf die Landkreise
Schwarzwald-Baar-Kreis und Waldshut zu, die
Bevölkerung im Landkreis Lörrach stagniert. In Zukunft
wird die Bevölkerung nach Vorausrechnungen
des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg
in allen drei Landkreisen merklich zurückgehen.
Gründe hierfür sind erwartete Wanderungsverluste
und Sterbeüberschüsse.
215617
197449
159747
140000
1984 1988 1992 1996 2000 2004 2008 2012 2016 2020 2024 2028 2030
Jahr
Lörrach
Schwarzwald-Baar-Kreis
Waldshut
Bevölkerungsentwicklung
1984-2008 in den Landkreisen
Lörrach, Schwarzwald-Baar-
Kreis und Waldshut mit Bevölkerungsvorausrechnung
bis 2030
Die durchgezogenen
Linien beschreiben die
statistisch ermittelte
Bevölkerungsentwicklung
von 1984 bis 2008.
Die gestrichelt dargestellten
Linien beschreiben
die Bevölkerungsvorausrechnung
bis 2030.
Eigene Darstellung nach
Regionaldatenbank des
Statistischen Landesamtes
Baden-Württemberg
2010.

Fläche in ha
[11] Flächen- und Entwicklungspotenziale
Bevölkerungsrückgang und landwirtschaftlicher
Strukturwandel
Im Allgemeinen gehen die Bevölkerungszahlen in
ländlich geprägten Gemeinden stärker zurück als in
Gemeinden und Städten mit Zentrumsfunktionen.
Dies trifft auch auf die untersuchten Gemeinden zu.
26 der insgesamt 37 LEADER-Gemeinden in den
drei Landkreisen hatten Ende 2008 eine niedrigere
Bevölkerung als im Jahr 1997, während die Bevöl-
Anzahl der Betriebe
1200 1200
Ausdehnung der Siedlungsfläche
- Rückgang 0 der Landwirtschaftsfläche
In der Vergangenheit wurde die Wohnflächennachfrage
in Deutschland vor allem durch das
Ausweisen und Erschließen von Neubauflächen auf
ehemals landwirtschaftlicher Nutzfläche bedient.
Dadurch konnten die Gemeinden auf das Anwachsen
der Bevölkerung reagieren. Dies gilt sowohl für
ganz Baden-Württemberg als auch für die Landkreise
Lörrach, Schwarzwald-Baar-Kreis und Waldshut
Fläche in ha
1000
Anzahl der Betriebe
800600
600
400 0
200
25000
25000
20000
20000
15000
10000
15000
10000
5000
1000
800
400
200
5000
0
1999
1999
2007
2007
1984
1984
1996
2008
1996
2008
736
736
11938
11938
580
736
9670
9238
9670
580
9238
767
767
659
Lörrach Schwarzwald-Baar-Kreis Landkreis
Waldshut
12265
11813
11459
12265
kerung in den meisten Nicht-LEADER-Gemeinden
der Projektlandkreise zunahm. Außerdem geben
viele landwirtschaftliche Betriebe auf, was zu einer
Zunahme von leer stehenden, ehemals für die Landwirtschaft
genutzten Gebäuden und Gebäudeteilen
führt.
Anzahl der landwirtschaftlichen Betriebe in
den LEADER-Gemeinden der Landkreise Lörrach,
Schwarzwald-Baar-Kreis und Waldshut
1999 und 2007
In allen drei Landkreisen kam es zu
einem Rückgang von jeweils mehr
als 100 Betrieben. In den LEADER-
Gemeinden des Landkreises
734
Waldshut ging die Anzahl der
landwirtschaftlichen Betriebe am
stärksten zurück. Eigene Darstellung
nach Regionaldatenbank des
Statistischen Landesamtes Baden-
Württemberg 2010.
sowie für die LEADER-Projektgemeinden. Das Ausweisen
von zusätzlichen Wohnbauflächen erwies
sich in Zeiten des Bevölkerungs- und Wirtschaftswachstums
als erfolgreiche Strategie der kommunalen
Siedlungsentwicklung. Dies wird durch die
aktuellen Entwicklungen jedoch zunehmend in
Frage gestellt.
19511
18406
17831
11813
11459
Lörrach Schwarzwald-Baar-Kreis Landkreis
Waldshut
659
767
Lörrach Schwarzwald-Baar-Kreis Waldshut
1031
1031
Landkreis
659
734
734
Landwirtschaftsfläche 1984, 1996 und 2008
in den LEADER-Gemeinden (bzw. –Gemarkungen)
der Landkreise Lörrach, Schwarzwald-
Baar-Kreis und Waldshut
19511
1031
In den LEADER-Gemeinden 18406
und
17831
–Gemarkungen des Landkreises
Lörrach ging die Landwirtschaftsfläche
am stärksten zurück. Eigene
Darstellung nach: Flächennutzung
in Baden Württemberg. Statistisches
Landesamt Baden-Württemberg.

Flächen- und Entwicklungspotenziale
Fläche in ha
6 500
6 000
5 500
5 000
4 500
4 525
4 442
4 074
4 000
1984 1988 1992 1996 2000 2004 2008
5 392
5 301
5 055
Jahr
Zunahme von leer stehenden Gebäuden und
Gebäudeteilen
Trotz abnehmender oder stagnierender Bevölkerung
kam es in fast allen Gemeinden zu einem weiteren
Anstieg der Gebäude- und Freifläche. Während
noch neue Gebäude errichtet wurden, blieben immer
mehr alte Gebäude und Gebäudeteile aufgrund
von Fortzügen und aus Altersgründen ungenutzt.
Aufgrund der zunehmenden Zahl älterer Menschen
werden in Zukunft immer mehr Gebäude altersbedingt
leer stehen. Verstärkt wird dieser Prozess
durch den Strukturwandel in der Landwirtschaft.
Ein Wirtschaftsteil eines landwirtschaftlichen Anwesens
wird in seiner ursprünglichen Funktion nicht
mehr benötigt - es entsteht ein „Teilleerstand“ oder
ein „untergenutztes Gebäude“.
Schwarzwald-Baar-Kreis
Lörrach
Waldshut
6 105
6 031
5 516
[12]
Entwicklung der Gebäudeund
Freifläche von 1984-2008
in den Landkreisen Lörrach,
Schwarzwald-Baar-Kreis und
Waldshut
Im Landkreis Schwarzwald-Baar-Kreis
nahm
die Gebäude- und
Freifläche während des
untersuchten Zeitraums
am stärksten
zu. Eigene Darstellung
nach: Flächennutzung
in Baden-Württemberg.
Statistisches LandesamtBaden-Württemberg.
Gespräche und Potenzialerhebung
in den 37 LEADER-Gemeinden
Bevor Erhebungen innerörtlicher Potenziale stattfanden,
wurde ein Erhebungsbogen entwickelt. Danach
fanden Gespräche in den LEADER-Gemeinden der
Landkreise Lörrach, Schwarzwald-Baar-Kreis und
Waldshut statt, um mit Bürgermeistern, Ortsvorstehern
und Bauamtsleitern über die Zielsetzung der
Regionalanalyse zu sprechen. Der Erhebungsbogen
wurde eingehend besprochen, um die Gemeindeverantwortlichen
in die Lage zu versetzen, die Erhebung
und Bewertung ihrer innerörtlichen Potenziale
selbstständig vorzunehmen. Aus den Gesprächen
ging hervor, dass bereits ein Bewusstsein für die
erforderlichen Veränderungen besteht. 33 der
insgesamt 37 Gemeinden sagten ihre Teilnahme am
Projekt zu und führten die Erhebungen eigenhändig
durch. Das positive Feedback und die Teilnahmebereitschaft
der Gemeinden zeigt, dass die Gemeinden
die Nutzung von Leerständen und Baulücken in
ihre zukünftige Siedlungsentwicklung einbeziehen
möchten.

[13] Flächen- und Entwicklungspotenziale
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im Naturpark Südschwarzwald ��������������������� ��������������������� ����������������������������������������
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Neben allgemeinen Flurstücksinformationen enthält der Erhe- Erhebungsbogen zur Analyse innerörtlicher Potenziale
bungsbogen Angaben zum Potenzialtyp der Flurstücke sowie
einen Bewertungsteil zur Beurteilung der Nutzungsperspektive
und zur Eignung als Entwicklungsprojekt.

Flächen- und Entwicklungspotenziale
Bewertung der innerörtlichen Potenziale
durch Gemeindeexperten
Ein wichtiger Teil der Erhebung war die Bewertung
eines jeden Potenzialflurstücks durch die Gemeindeexperten
selbst. Sie konnten den Potenzialflurstücken
jeweils eine „gute“, „mittlere“ oder „schlechte“
Nutzungsperspektive zuordnen und die Bewertung
begründen. Durch dieses Verfahren konnten
Leerstände oder Baulücken herausgefiltert werden,
deren Aktivierung in naher Zukunft sinnvoll und
machbar erscheint.
Vorläufige Ergebnisse der Flächenpotenzial-Analyse
23 der 33 teilnehmenden Gemeinden hatten ihre Potenzialerhebungen
bis zum Redaktionsschluss dieser
Broschüre abgeschlossen. Die Erhebungsbögen
von 15 Gemeinden wurden von der Arbeitsgruppe
MURMEL bis dahin ausgewertet, d.h. in eine Excel-
Tabelle eingetragen und in einem Geographischen
Informationssystem (GIS) räumlich visualisiert.
Dabei wurden insgesamt 824 Potenzialflurstücke
erfasst. Darunter sind 462 Baulücken, 150 leer stehende
Gebäude und 212 teilweise leer stehende Gebäude.
Ein Großteil der bisher erhobenen Baulücken
setzt sich aus Baulücken im klassischen Sinn - das
sind voll erschlossene Flächen ohne Nutzung und
212
Teilleerstände
150
Leerstände
462
Baulücken
[14]
ohne offensichtliche Nutzungshindernisse - und
solchen Baulücken zusammen, die momentan als
Garten oder für landwirtschaftliche Zwecke genutzt
werden. Der überwiegende Teil der leer stehenden
Gebäude besteht aus leer stehenden Wohngebäuden
und Althofstellen. Die meisten leer stehenden Gebäudeteile
sind nicht mehr genutzte Ökonomieteile.
Potenzial ist nicht gleich Potenzial
Die bloße Anzahl an Potenzialen sagt allerdings
noch nichts über deren zukünftige Nutzungsmöglichkeiten
aus, denn die Aktivierung von Innentwicklungspotenzialen
kann von verschiedensten
Faktoren abhängig sein. Unterschiedliche Eigentümerinteressen,
die Lage des Potenzials im Ort, der
Gebäudezustand und Preisvorstellungen sowie z.B.
auch die Förderwürdigkeit im Sinne der Richtlinie
des ELR können die Aktivierung von innerörtlichen
Potenzialen entscheidend beeinflussen. Hinzu
kommen unterschiedliche Entwicklungsstrategien
der Gemeinden. Durch das Einteilen der innerörtlichen
Potenziale in die Nutzungsperspektiven „gut“,
„mittel“ und „schlecht“ wurden diejenigen Potenziale
herausgefiltert, die sich möglicherweise als
Entwicklungsprojekt in der nahen Zukunft eignen
könnten.
Anzahl der bisher erfassten Baulücken,
Leerstände und Teilleerstände
Baulücken bilden mit 56 % den überwiegenden Teil
der Potenzialflurstücke. Auf 26 % der Flurstücke
befinden sich teilweise leer stehende Gebäude, auf
18 % befinden sich komplett leer stehende Gebäude.

[15] Flächen- und Entwicklungspotenziale
Potenziale mit guter Nutzungsperspektive von übergeordneter
Bedeutung
Die Nutzungsperspektive von 242 der insgesamt
824 in 15 (von 37) Gemeinden bis zum Redaktionsschluss
von der Arbeitsgruppe MURMEL erfassten
Potenzialflurstücke wurde mit „gut“ bewertet. Bei
diesen Flurstücken scheint eine Aktivierung in
näherer Zukunft sinnvoll und machbar. Handelt es
sich bei den mit „gut“ bewerteten Potenzialen um
ältere (Baujahr vor 1945) und das Ortsbild prägende
Flurstücke, so sind wichtige Kriterien erfüllt,
Fördermittel aus LEADER oder aus dem ELR zu
beantragen.
Ausblick: Flächenkreislauf zur Belebung der Ortskerne
In Zukunft kann sich der Schwerpunkt der Siedlungsentwicklung
in den 37 LEADER-Gemeinden
auf die Aktivierung von bereits bebauten Flurstücken
oder Baulücken verlagern, da nun für die
meisten Gemeinden eine gute Übersicht über die
Schematische Darstellung eines
Ressourcen schonenden Flächenkreislaufs
Eigene Darstellung, verändert nach Bundesinstitut
für Bau-, Stadt- und Raumforschung 2010.
vorhandenen Möglichkeiten vorliegt. Durch Aktivierung
bestehender Bausubstanz und den Neubau
auf schon zuvor bebauten Flächen kann zusätzlicher
Leerstand in den Ortskernen verhindert werden. Die
Nutzung von Baulücken kann das Bauen auf der
grünen Wiese ersetzen. Ein Ressourcen schonender
Flächenkreislauf sollte in Zukunft das Ziel der Sied-
Für die Aktivierung von Flächenpotenzialen gibt es kein
Patentrezept.
lungsentwicklung auch im ländlichen Raum sein.
Für die gezielte Aktivierung von Flächenpotenzialen
gibt es kein Patentrezept. Beispielsweise ist bei der
Wiedernutzung von privaten Ökonomieteilen eine
andere Vorgehensweise gefragt als bei der Aktivierung
von gemeindeeigenen Infrastrukturgebäuden.
Die Gemeindeprojekte Bernau, Königsfeld, Schönau,
St. Blasien und Zell im Wiesental zeigen auf den
nächsten Seiten vielfältige Aktivierungsstrategien
auf.
eventuell
Zwischennutzung
Brachliegen
Nutzungsaufgabe
Aktivierung
Nutzung
bzw.
Wiedernutzun
Wiedernutzung

Gemeindeprojekt Bernau
Bernau: Im Dialog mit Eigentümern
Die Ausgangssituation in Bernau
Die Gemeinde Bernau im Schwarzwald (Landkreis
Waldshut) hat 1.890 Einwohner und erstreckt sich
mit ihren zehn Ortsteilen entlang eines acht Kilometer
langen Hochtals in einer Höhe zwischen 855
und 1.415 m. Die Siedlungsstruktur der Gemeinde
ist stark durch die Landwirtschaft geprägt. Zudem
wird das Ortsbild von einer Vielzahl traditioneller
Schwarzwaldhäuser bestimmt, die als Bau- oder
Kunstdenkmal ausgezeichnet sind. Der nicht bebaute
Außenbereich weist den für den Südschwarzwald
typischen Wechsel zwischen Grünland- und Waldflächen
auf und ist durch Landschafts- und Naturschutzgebiete
gekennzeichnet. Offenhaltung der
Landschaft durch Grünlandbewirtschaftung spielt
[16]
in Bernau noch eine große Rolle. Die Gemeinde ist
dennoch von einem tiefgreifenden Strukturwandel
in der Landwirtschaft betroffen. Viele Betriebe haben
in der Vergangenheit aufgegeben, so dass eine
große Anzahl von Ökonomiegebäuden der Schwarzwaldhöfe
leer steht. Deshalb ist es Ziel der Gemeinde,
diese Potenziale einer weiteren Nutzung zuzuführen,
den Bestand zu pflegen und zu entwickeln.
Das Gemeindeprojekt Bernau verfolgte das Ziel,
eine Aufbruchstimmung im Ort zu erzeugen, um
Bernau gehört zu den wenigen Dörfern im südlichen Schwarzwald,
die noch über eine wertvolle, zusammenhängend erhaltene
bäuerliche Bebauung verfügen. Diese dörflichen Ensembles haben
aus unserer Sicht eine hohe Wertigkeit.
Dr. Petra Wichmann, Regierungspräsidium Freiburg
den weiteren, heute noch kaum sichtbaren Verfall
aufzuhalten und mit den Eigentümern der Gebäude
gemeinsam neue Perspektiven zu entwickeln.
Auszug
Leerstandskataster

[17] Gemeindeprojekt Bernau
Der Prozess im Projekt „Schwarzwaldort – Lebensort“
Um einen Überblick über die innerörtlichen Potenziale,
d.h. die Leerstände, Brachflächen und
Baulücken in der Gemeinde zu bekommen, wurde
im Sommer 2009 eine Bestandserhebung durchgeführt.
Dabei wurden mit Hilfe eines detaillierten
Erhebungsbogens die Daten (z. B. Informationen zur
Flächengröße, zur derzeitigen Nutzung und zur planungsrechtlichen
Situation) gesammelt und in ein
GIS eingearbeitet. Hierbei wurde ermittelt, dass sich
in Bernau 90 Leerstände befinden. Darunter sind 78
ehemals landwirtschaftliche Anwesen, bei denen
zwar der Wohnbereich noch genutzt wird, aber das
Ökonomiegebäude leer steht. Viele Gebäude stehen
unter Denkmalschutz.
Befragung der Eigentümer von leer stehenden Gebäuden
Im Anschluss an die Kartierung wurden alle Eigentümer
der 90 erhobenen Leerstände schriftlich
befragt. Ziele der Befragung waren eine erste Kontaktaufnahme
mit den Eigentümern und die Erfassung
der Bereitschaft, diese Gebäude(-teile) wieder
zu nutzen. Außerdem sollte das Interesse an einer
Zusammenarbeit sowie eventuelle Erwartungen der
Eigentümer ermittelt werden. 52 Eigentümer nahmen
an der Befragung teil, was einer Rücklaufquote
von 57,8 % entspricht. Dabei stellte sich heraus, dass
es eine große Bereitschaft zu einer Potenzialaktivierung
gibt, denn die Mehrzahl der Befragten möchte
die Immobilie in Zukunft selber nutzen, wobei vor
allem an eine Wohnnutzung gedacht ist. 35 Befragte
äußerten Interesse an einer Eigentümerberatung zu
baulichen Fragen und Fördermöglichkeiten.
Informationsveranstaltung für Eigentümer
Infolge der positiven Rückmeldung aus der Befragung
fand im Dezember 2009 eine Informationsveranstaltung
für die Eigentümer statt, die auf große
Resonanz stieß. Etwa 40 Veranstaltungsbesucher
wurden über die Arbeitsschritte im Gemeindeprojekt,
Inhalte einer möglichen Eigentümerberatung
Anzahl
40
35
30
25
20
15
10
5
Interesse an Eigentümerberatung
0
Beispiel eines Teilleerstandes Interesse an Eigentümerberatung
Ja Nein
Keine Angabe:2
35
Ja
und über Fördermöglichkeiten informiert. Zudem
äußerten weitere Personen ihr Interesse an einer
Eigentümerberatung.
Wir haben in diesem Projekt
schon einiges erreicht. Man
sieht, dass es ernsthafte Absichten
gibt. Aufgrund der
Beratungen sind erste Förderanträge
eingereicht. Das Interesse
ist grundsätzlich groß
und die Bürgerinnen und
Bürger sind sensibilisiert.
15
Nein
Bürgermeister Rolf Schmidt

Gemeindeprojekt Bernau
Eigentümeransprache
Bürgermeister Rolf Schmidt ging zunächst persönlich
auf die Eigentümer mit Beratungsbedarf zu,
informierte sich näher über deren Vorstellungen
und Erwartungen und vereinbarte die Termine für
Beratungsgespräche gemeinsam mit der Arbeitsgruppe
MURMEL. Aufgrund des großen Interesses,
durch den Austausch vor Ort und die persönlichen
Kontakte fanden bisher 20 Beratungsgespräche statt,
bei denen die Eigentümer Informationen zu Fördermöglichkeiten
und Einschätzungen zur Bausubstanz
sowie zu Nutzungsmöglichkeiten erhielten.
Leitfaden für Eigentümergespräche mit Architekt
• Ziel: Anstoßen von Maßnahmen und Unterstützung
der Eigentümer
• Vor Ort mit Besichtigung des Gebäudes
• Termin: Spätnachmittags (für Berufstätige), 30-
60 Minuten Dauer
• Vorab-Informationen: Denkmalschutz, Baualter,
Lage usw.
• Teilnahme eines Gemeindevertreters ist hilfreich
• Befragung zu Vorstellungen zur künftigen
Nutzung (z.B. Wohnung für Kinder, Ferienwohnung)
und möglichen Maßnahmen an
Gebäuden/Grundstücken (z.B. Umnutzung,
Modernisierung)
• Gebäudebesichtigung
• Abschätzung des Zustandes der Bausubstanz,
des Ausbaustandards und der Bauschäden
• Informationen zu Förderbedingungen (ELR/
LEADER) und Einschätzung zu einem möglichen
Förderschwerpunkt
• ggf. Unterstützung durch skizzenhafte Testentwürfe
• Was nicht möglich ist: Genaue Angaben von
Baukosten, Einschätzung von Grundstücks-
und Gebäudewerten
• Bei Bedarf: Zweites Gespräch zur Klärung
offener Punkte
• Bei konkreten Vorstellungen: Architekt beauftragen,
Maßnahmen planen, Fertigung baugesuchsreifer
Pläne für einen ELR/LEADER-
Antrag
Eigentümerberatungen vor Ort mit Bürgermeister und Architekt
[18]
Besondere Herausforderungen in Bernau
Denkmalschutz
Bernau verfügt über außergewöhnlich viele Kunstund
Baudenkmale. Im Verzeichnis der bisher
aktenkundigen Bau- und Kunstdenkmale und der
zu prüfenden Objekte (Stand Mai 2006) sind 46 Gebäude
aufgelistet. Hier fühlt sich die Gemeinde in
besonderer Weise dem kulturellen Erbe verpflichtet
und möchte – wo es möglich ist – zum Bestandsschutz
beitragen. Auf der einen Seite werden so
Ortsbild prägende Gebäude erhalten, auf der anderen
Seite kann dies hinderlich bei einer Umnutzung
und einem Umbau sein.
Bodenordnung
Entwicklungshemmnisse bei Leerständen bestehen
in einigen Fällen aufgrund der Teilung der Schwarzwaldhöfe
durch das „badische Stockwerkseigentum“.
Dies ist eine bis ins Mittelalter zurückreichende
Sonderform des Wohnungseigentums, bei der die
einzelnen Stockwerke eines Gebäudes im Eigentum
verschiedener Personen stehen. Dabei gibt es jedoch
keine klare Trennung nach Stockwerken, so dass die
Wohn- und Wirtschaftsräume der Eigentümer ineinander
verschachtelt sind. Zudem sind alle Stockwerkseigentümer
Miteigentümer an der Grundfläche.
Auch die Zuschnitte der Grundstücke können
entwicklungshemmend sein, vor allem wenn die
Grundstücke verschiedenen Eigentümern gehören.

[19] Gemeindeprojekt Bernau
Aktivierungsmaßnahmen
Im Zuge der Beratungen haben mehrere Eigentümer
Interesse daran geäußert, eine Aktivierungsmaßnahme
zu starten. Hier zwei Beispiele:
Beispiel 1
Der Sohn hat Interesse, mit seiner Familie den leer
stehenden Ökonomieteil des Elternhauses zu Wohnzwecken
zu nutzen. Dabei kommen Umbau oder
Abbruch und Neubau in Frage. Im Erdgeschoss
sollen Garagen für Pkw und Nutzfahrzeuge entstehen.
In der Gebäudemitte wurde bereits eine neue
Heizungsanlage errichtet, die in jedem Fall erhalten
werden soll.
Bei der Gebäudebesichtigung wurden Bauschäden
am Tragwerk des Ökonomieteils festgestellt. Die
Eigentümer tendieren zu Abbruch und Neubau, zudem
wollen sie bald mit den Bauarbeiten beginnen.
Deshalb wurde ein Testentwurf für einen möglichen
Neubau erstellt. Auf der Grundlage des Testentwurfs
sollen auch die LEADER-Fördermöglichkeiten
geklärt werden.
Beispiel 2
Das Gebäude ist nach badischem Stockwerkseigentum
getrennt und gehört zwei Familien. Diesen
beiden Familien gehören auch die umliegenden
Grundstücke. Jedoch liegt die Grundstückszufahrt
auf einem anderen Grundstück. Der Schwarzwaldhof
liegt attraktiv und ist in einem guten Zustand,
notwendige Reparaturen wurden durchgeführt.
Eine der beiden Familien möchte ihren Wohnbereich
sanieren. Außerdem soll ein Teil des Wirtschaftsbereichs
zu Wohnzwecken umgenutzt werden.
Um die Durchführung weiterer Maßnahmen am
Gebäude zu erleichtern, ist eine Auflösung des
badischen Stockwerkeigentums sinnvoll. Deshalb
sollten entsprechende Verhandlungen zwischen den
Besitzern geführt werden, um einen Grundstückstausch
oder eine Bodenordnung durchzuführen.
Eine anschließende Modernisierung und/oder
Umnutzung des Wirtschaftsteils erscheinen empfehlenswert.
Mit dem Denkmalamt müssen die aus
Sicht des Denkmalschutzes erforderlichen Schritte
geklärt werden.
Verantwortlich für das Projekt
bei der Arbeitsgruppe MURMEL:
TGU Malburg-Graf und Dipl.-Ing. Martin Wypior
Testentwurf
Beispiel für eine Eigentumsverteilung nach badischem Stockwerkseigentum

Gemeindeprojekt Königsfeld
Königsfeld: Planungssicherheit
für die nächsten Jahre
Die Gemeinde Königsfeld liegt am nördlichen Rand
des Schwarzwald-Baar-Kreises. Sie wurde 1806
als eine Kolonie der Herrnhuter Brüdergemeine
gegründet. Heute hat sie rund 6.100 Einwohner und
setzt sich aus dem gleichnamigen Hauptort (1.800
EW) und den Teilorten Buchenberg, Burgberg,
Erdmannsweiler, Neuhausen und Weiler zusammen.
Die Projektaktivitäten bezogen sich auf den
Hauptort.
Die Ausgangssituation in Königsfeld
Die Gemeinde Königsfeld ist Heilklimatischer
Kur- und Kneippkurort. Schon Ende des 19. Jahrhunderts
erlebte die Gemeinde mit der damals neu
geschaffenen Schwarzwaldbahn bis in das nahe
gelegene Peterszell und dem daraus resultierenden
Kurtourismus einen Bauboom, der sich noch heute
am Ortsbild ablesen lässt: Die Ortsmitte ist geprägt
vom nahezu geschlossen erhaltenen und denkmalgeschützten
Ensemble um den Zinzendorfplatz und
der sich nach Norden und Westen erstreckenden
aufgelockerten Villenbebauung. 78 denkmalgeschützte
bzw. erhaltenswerte historische Gebäude
oder Freiflächen geben dem Ort ein attraktives und
im weiten Umkreis einzigartiges Erscheinungsbild.
Allerdings vollzog sich Ende des 20. Jahrhunderts
im Gesundheits- und Tourismussektor ein tief
greifender Strukturwandel, der auch in Königsfeld
nicht folgenlos blieb: kleine Hotels und Kurbetriebe
mussten schließen, Privatpensionen wurden nicht
weitergeführt und für einige wichtige Leerstände
fand sich trotz intensiver Vermarktungsbemühungen
keine Folgenutzung.
Wir haben eine Art „Agenda 2015“ und die Bürger sehen:
Das sind keine Utopien, das ist alles umsetzbar.
Haus Waldesruh mit Kurpark im Vordergrund
[20]
Fritz Link, Bürgermeister
Handlungsansätze in Königsfeld
Um diesem Misstand zu begegnen, verfolgte die
Gemeinde ab dem Jahr 2007 parallel mehrere Handlungsansätze:
Städtebauliche Planung
Mit der Aktualisierung des Flächennutzungsplanes
im Jahr 2008 wurden Leerstände und Baulücken
kartiert und die Flächenneuausweisung von bisher
27 ha auf 13,6 ha reduziert. Allein in Königsfeld
konnten zum damaligen Zeitpunkt 17 bebaubare
Grundstücke und vier Gebäudeleerstände festgestellt
werden. Zugleich rückte die Arbeit am
Flächennutzungsplan den sich abzeichnenden
demographischen Wandel stärker ins Bewusstsein:
Königsfeld selbst weist im Vergleich zu seinen
Teilorten einen deutlich höheren Anteil an den über
65-jährigen auf, der Anteil der Jungen unter 15
Jahren ist dagegen auffallend unterdurchschnittlich.
Um die Infrastruktur am Hauptort zu sichern, soll
die Wohnnutzung für Nachfrager im “dritten Lebensalter“
und für junge Familien gestärkt und auf
den Hauptort konzentriert werden. Hierfür stellte
im Jahr 2008 die Teilaufhebung der Sondergebiete
für Kur- und Fremdenverkehrseinrichtungen, die
nun auch das Wohnen auf ehemaligen Hotel- bzw.
Kurarealen ermöglicht, einen wichtigen Meilenstein
dar.

[21] Gemeindeprojekt Königsfeld
Areale von besonderer Bedeutung
Die Leerstandskartierung hatte Areale im Hauptort
ins Bewusstsein gerückt, die sowohl vom Flächenpotenzial
als auch von der Wahrnehmung im
Bewusstsein der Königsfelder Öffentlichkeit so bedeutsam
waren, dass für ihre Neunutzung Konzepte
entwickelt werden sollten. Hinzu kam: verschiedene
Akteure traten mit eigenen Vorschlägen an die
Gemeinde heran, die es zu diskutieren und deren
Relevanz für die Ziele der Gemeindentwicklung
es zu bewerten galt. Im Projekt „Schwarzwaldort –
Lebensort“ wurden die Areale
• Zentrum für Komplementärmedizin als Ersatz
für das Kurmittelhaus,
• das ehemalige Hotel Gebauer-Trumpf,
• die ehemalige Marie-Heuser-Kurklinik,
• der Zinzendorfplatz und
• der historischer Kurpark
betrachtet.
Finanzierungsinstrument Städtebauförderung
Die Gemeinde beabsichtigte eine Aufnahme in
das Landessanierungsprogramm. Im Laufe der
Vorbereitenden Untersuchungen im Sommer 2009
kristallisierte sich das Programm „Städtebaulicher
Denkmalschutz - West (DSP)“ als einschlägige Programmvariante
heraus, so dass im Oktober 2009 mit
einer fundierten Datenbasis und den Ergebnissen
der ersten beiden Bürgerwerkstätten der Antrag eingereicht
wurde. Am 22. April 2010 ging die Zusage
des Wirtschaftsministeriums zur Aufnahme in das
DSP ein, der Gemeinde steht für die nächsten fünf
Jahre ein Förderrahmen in Höhe von vier Mio. Euro
zur Verfügung.
Das Vorgehen im Projekt „Schwarzwaldort – Lebensort“
Das Arbeitsprogramm im Projekt „Schwarzwaldort
– Lebensort“ sah vor, zu ausgewählten Arealen
öffentliche Informations- und Beteiligungsveranstaltungen
durchzuführen. Die vier so genannten
Bürgerwerkstätten hatten zum Ziel,
• die Absichten der Gemeinde und die Planungen
externer Akteure vorzustellen,
• die Planungen in der Öffentlichkeit zu diskutieren
und
• dadurch ein Meinungsbild zu erarbeiten, das
sowohl die Gemeinde als auch (potenzielle)
Investoren dabei unterstützt, die Realisierungsfähigkeit
der neuen Nutzungen zu bewerten.
• Im Rahmen der Bürgerbeteiligung sollten Ideen
und Anregungen für die Planung eingeholt
werden, damit mögliche Kritikpunkte frühzeitig
ausgeräumt werden können.
• Insgesamt lenkten die Veranstaltungen Aufmerksamkeit
auf die vorhandenen innerörtlichen
Flächenressourcen.
Beispielhaft werden hier die Ausgangslange, das
Vorgehen und die Ergebnisse zu den Arealen Hotel
Gebauer-Trumpf und Zentrum für Komplementärmedizin
geschildert.
Hotel Gebauer-Trumpf
Das Gesamtareal des ehemaligen Hotels Gebauer-
Trumpf setzt sich zusammen aus dem Hotelgrundstück
an der Bismarckstraße (1.700 m²) und einem
ungenutzten und unerschlossenen Wiesengrundstück
(2.400 m²) am Kurpark. Das Flurstück des
Hotels wurde 2005 im Rahmen einer Zwangsversteigerung
lastenfrei ersteigert, das hinten liegende
Flurstück blieb in den Händen der Alteigentümer
und war daher räumlich „gefangen“. Leider
zeichnete sich für keine der Flächen eine Nachfolgenutzung
ab. Schon im März 2008 traten die in
Königsfeld ansässige Bauhandwerkervereinigung
(BHV) als potenzielle Investorin zusammen mit
dem in Königsfeld ansässigen Architekten Ketterer
Ehemaliges Hotel Gebauer-Trumpf Bebauungsvorschlag auf den Grundstücken des ehemaligen Hotels Gebauer-Trumpf

Gemeindeprojekt Königsfeld
an die Gemeinde mit Bebauungsvarianten für 20
Eigentumswohnungen und zwei Doppelhaushälften
heran und betrieben parallel Preisverhandlungen
mit den Eigentümern. Da mit dem Eigentümer des
Hotel-Grundstücks lange keine Einigung erzielt
werden konnte, strengten die Eigentümer des „gefangenen“
Grundstücks ein Gerichtsverfahren für
ein Notwegerecht an. Vom Gericht wurde die Alternative
erörtert, die Erschließung rückseitig über den
Kurpark zu ermöglichen, was die Gemeinde aus
städtebaulichen Gründen ablehnte. In der Gemeinde
reifte die Haltung, mit Hilfe der städtebaulichen
Sanierung die Erschließung als Gesamtkonzept zu
befördern.
Ergebnisse der Bürgerbeteiligung
Mehr als 40 Personen nahmen an der ersten Bürgerwerkstatt
zu den Arealen Marie-Heuser-Kurklinik
und zum ehemaligen Hotel Gebauer-Trumpf teil.
Zum Zeitpunkt der Veranstaltung standen für das
Hotel Gebauer-Trumpf noch zwei Konzepte,
• die kleine Lösung mit zwei Wohngebäuden
ausschließlich auf dem Kurparkgrundstück mit
Notfahrrecht zur Bismarckstraße und
• die „große Lösung“ auf beiden Flurstücken mit
mittiger Erschließung
zur Debatte. Der Vorschlag zur Umnutzung des
Areals für Wohnzwecke und die Nachverdichtung
stießen auf große Zustimmung. Die städtebauliche
Einbindung in die Bestandsbebauung wurde besonders
kritisch geprüft und es wurde darum gebeten,
den Übergang in die Kurparklandschaft etwas weniger
dicht auszugestalten. Die Erschließung sollte
über die Bismarckstraße erfolgen. Der Gemeinde
wurde der Dank ausgesprochen, mit der Aufhebung
Modellbild Kurviertel am Doniswald
[22]
der Sondernutzungssatzung eine Entwicklung der
Fläche zu ermöglichen. Zwischenzeitlich wurde im
Frühjahr 2010 das Gesamtareal von der Investorin
käuflich erworben und die projektierte Wohnbebauung
mittels Bauvoranfrage durch den Gemeinderat
befürwortet.
Das Zentrum für Komplementärmedizin
Das dem Rathaus gegenüber liegende Kurmittelhaus
ist dringend sanierungsbedürftig und kann
aufgrund der einfachen Bauweise aus dem Jahr 1955
nicht wirtschaftlich erneuert werden. Es soll ersetzt
werden durch ein Zentrum für Komplementärmedizin
(ZKM). Der Entwicklungsprozess hierfür startete
2006 mit einer Marktstudie durch ein externes Büro,
2008 führten Workshops mit potenziellen Partnern
der örtlichen Tourismus- und Gesundheitswirtschaft
zum heutigen Konzept einer Kombination aus Kurmittelhaus,
Bürgerbüro, privaten Dienstleistungsanbietern
aus dem Gesundheitssektor, einer Arztpraxis
und 23 barrierefreien Eigentumswohnungen für die
Zielgruppe 50+.
Ergebnisse der Bürgerbeteiligung
An der zweiten Bürgerwerkstatt zum ZKM nahmen
20 Personen teil. Sie konnten sich zu den Plänen des
Investors FWD und zum umgebenden öffentlichen
Freiraum angrenzend an das Rathaus äußern.
Das Grundkonzept und insbesondere die aufgelockerte
Bebauung sowie die zeitgemäße Architektursprache
wurden zustimmend aufgenommen.
Das lag aber sicher auch daran, dass sich das ZKM
– heute „Kurviertel am Doniswald“ - schon seit
2008 in der Entwicklung und damit auch in der
öffentlichen Diskussion befand. Wichtige Anregun

[23] Gemeindeprojekt Königsfeld
gen kamen zur Freiraumgestaltung im privaten
Gelände, zur Verzahnung des Neubaus mit dem
öffentlichen Freiraum um das Rathaus und zur Verkehrsberuhigung
in der Rathausstraße. Bezüglich
der Besonnung einzelner Wohnungen wurde eine
Optimierung empfohlen.
Fazit zum Vorgehen in Königsfeld
Die Bürgerwerkstätten haben frühzeitig die Möglichkeit
eröffnet, sich kritisch zu Wort zu melden.
In der Summe wurde in allen vier Bürgerwerkstätten
großer Rückhalt für die Aktivitäten der
Gemeinde deutlich. Im Detail kam eine Reihe von
Verbesserungsvorschlägen zur Sprache, von denen
viele schon jetzt in die Planungen integriert sind.
Die Gemeinde konnte ihre Vorstellungen als realisierungsfähige,
längerfristige Konzepte präsentieren
und bei den Bürgern entstand nicht der Eindruck,
dass es sich um Luftschlösser handelt.
Da im Ergebnis ein hohes Maß an Konsens über die
Planungsabsichten deutlich wurde, erweisen sich
die Planungen auch im politischen Raum als durchführbar,
es sind keine unerwarteten Widerstände zu
befürchten.
Dies bietet nun einerseits eine gute Entscheidungsgrundlage
für die Haushaltsplanung und für die
Beratungen im Gemeinderat. Zum anderen ermöglicht
die frühzeitige und offene Bürgerbeteiligung
der Gemeinde, die Sanierung zügig
durchzuführen. Das ist vorteilhaft
für Förderanträge, weil es den
Geberinstitutionen Verlässlichkeit
vermittelt. Und zum Dritten hatten
die Investoren die Möglichkeit,
ihre Planungen zu einem frühen
Zeitpunkt und damit kostengünstig
an den Bedarf anzupassen.
Ausblick
Nichtsdestotrotz erfordern alle kommunalen Projekte
im Rahmen der Sanierung einen Eigenanteil der
Kommune von 40%, so dass in den folgenden Jahren
der Gemeinderat über die Einzelprojekte und im
Rahmen der Gesamthaushaltsplanung über die Finanzierbarkeit
entscheiden wird. Und es darf nicht
vergessen werden: mit dem Hotel Doniswald und
dem Hauptgebäude der Marie-Heuser-Kurklinik
Wenn´s hakt, dann kommen
gerne wir noch mal.
Bürger in der vierten Bürgerwerkstatt
gibt es immer noch bedeutsame Leerstände in der
Ortsmitte Königsfelds, für die sich - im Rahmen der
Gesamtentwicklungskonzeption für Königsfeld – Investoren
finden müssen. Die Ortskernsanierung soll
hierfür in den kommenden fünf Jahren eine verlässliche
Basis liefern.
Verantwortlich für das Projekt
bei der Arbeitsgruppe MURMEL:
forum für internationale entwicklung + planung
Kleingruppe in der Bürgerwerkstatt II am 3. Juli 2009

Gemeindeprojekt Schönau
Schönau: Leerstandsmanagement
und Flächenbörse
Schönau im Schwarzwald liegt im Landkreis Lörrach,
hat 2.441 Einwohner und eine Gemarkungsfläche
von 1.471 Hektar. Zu Schönau gehören neben
der Kernstadt die Ortsteile Schönenbuchen, Brand
und Auf der Bruck. Die Gemeinde erstreckt sich mit
ihren Ortsteilen entlang des Oberlaufs der Großen
Wiese, umgeben von den Erhebungen des südlichen
Schwarzwaldes in einer Höhe von 517 bis 1.309 m.
Die B 317 führt durch die Kernstadt von Schönau,
was die Gemeinde mit dem überregionalen Verkehrsnetz
verbindet und gleichzeitig Lärmbelästigungen
für die Anrainer zur Folge hat.
Die Ausgangssituation in Schönau
Schönau ist durch den Strukturwandel im Einzelhandel
und den demographischen Wandel vor allem
von einem Leerstand von Wohnungen und von
Ladengeschäften im Zentrum der Kernstadt betroffen.
Ziel der Gemeinde ist es, die Attraktivität des
Zentrums zu bewahren, die Innenstadt zu beleben
und zu stärken. Dabei setzt man auf Bestandssicherung
und nicht auf ein weiteres Wachstum der
Gemeinde. Es stellt sich z.B. die Frage, welchen
Blick von der Höhe auf Schönau im Schwarzwald
Blick in die Innenstadt von Schönau
[24]
Bedarf es für die leer stehenden Ladengeschäfte in
Zukunft geben wird und inwieweit für diese eine
Wohnnutzung in Frage kommt. Im Zentrum des Gemeindeprojektes
„Schwarzwaldort – Lebensort“ in
Schönau stand deshalb eine Gegenüberstellung von
Flächenangebot und Flächennachfrage. Die Gemeinde
erhoffte sich darüber hinaus eine Einschätzung
der Zufriedenheit der Bürger mit dem Wohn- und
Lebensstandort Schönau.

[25] Gemeindeprojekt Schönau
Die Nachfrage Flächenbedarf und Zufriedenheit
mit Schönau als Lebensort
Ziele einer Haushaltsbefragung waren die Kontaktaufnahme
mit der Bevölkerung, die Bewertung ihrer
Zufriedenheit mit dem Wohn- und Lebensstandort
Schönau sowie die Erfassung des Bedarfs an Wohnund
Gewerbeflächen. Die Arbeitsgruppe MURMEL
entwickelte gemeinsam mit der Stadt Schönau einen
Fragebogen für eine schriftliche Haushaltsbefragung,
die im Oktober/November 2009 durchgeführt
wurde. Zielgruppe waren alle 1.037 Haushalte in
der Kernstadt Schönau. 142 Haushalte beteiligten
sich an der Befragung, was einer Rücklaufquote von
13,7% entspricht. Bei der Erfassung des Wohn- und
Gewerbeflächenbedarfs stellte sich heraus, dass es
zum Zeitpunkt der Befragung 15 Wohnflächen-Interessenten
und zwei Gewerbeflächen-Interessenten
gab.
Auf die Frage „Wie beurteilen Sie Schönau in Bezug
auf Schulangebot, Ausbildungsmöglichkeiten, Arbeitsplatzangebot,
Verkehrssituation, Grundversorgung
und Freizeitangebot?“ konnten die Teilnehmer
eine Bewertung in drei Stufen (gut, mittel, schlecht)
abgeben. Die meisten Personen beurteilten die genannten
Angebote und Infrastrukturen mit gut bis
mittel. Vor allem die Bewertung des Schulangebotes,
der Grundversorgung und des Freizeitangebotes fiel
besonders gut aus. Auf die Frage „Was gefällt Ihnen
in Schönau als Ort zum Wohnen?“ wurden vor allem
die Landschaft oder Umgebung, die Lage sowie
die gute Luft und die Ruhe positiv hervorgehoben.
Auf die Frage „Was sollte in Schönau unbedingt
verbessert werden?“ nannten die Befragten in erster
Linie die „Belebung der Innenstadt“, eine Verbesserung
des Angebotes im Einzelhandel- und Dienstleistungsbereich
sowie eine Verbesserung der Verkehrssituation
im Bereich der B 317. Die Befragung
zeigt, dass ein großer Teil der Befragungsteilnehmer
Schönau als Lebens- und Wohnstandort schätzt.
Innenstadtbelebung
Einzelhandel
Verkehr
Ortsgestaltung
Kultur-, Freizeitangebot
Umgehungsstraße
Sonstiges
Gastronomie
Öffentl. Infrastruktur
Keine Angabe:29
Dorfleben, Vereinsleben
Infrastruktur (z.B. Einzelhandel)
Keine Angabe:10
Schulangebot
Ausbildungsmöglichkeiten
Arbeitsplatzangebot
Verkehrssituation
Grundversorgung
Freizeitangebot
Landschaft, Umgebung
Gute Luft, Ruhe
Schöne Stadt, Wohnort
Freizeit-, Kulturangebot
Kindergarten, Schule
Spielplatz
Lage
Natur
Kurze Wege
Alles
0 20 40 60 80 100 120 140 160
ohne Angabe:5 gut mittel schlecht keine Angabe
Beurteilung von Standortfaktoren Schönaus
0 10 20 30 40 50
Was gefällt Ihnen in Schönau?
0 5 10 15 20 25 30
Verbesserungsbedarf in Schönau

Gemeindeprojekt Schönau
Leer stehendes Ladengeschäft
Das Angebot
Leerstands- und Baulückenkartierung
Im Sommer 2009 wurden die innerörtlichen Potenziale,
d. h. die Leerstände, Brachflächen und
Baulücken in der Kernstadt durch das Bauamt
erhoben. Dabei wurden mit Hilfe eines detaillierten
Erhebungsbogens die Daten (z. B. Informationen
zur Flächengröße, zur derzeitigen Nutzung und
zur planungsrechtlichen Situation) gesammelt und
in das GIS des Bauamtes eingearbeitet. Insgesamt
wurden 77 innerörtliche Potenziale ermittelt, d.h. 42
teilweise oder ganz leer stehende Gebäude und 35
Baulücken. Bei leer stehenden Gebäuden handelt es
sich in der Mehrzahl um leer stehende Infrastruktureinrichtungen,
d.h. Ladengeschäfte und Gastronomiebetriebe.
Zudem gibt es einige ganz oder
teilweise leer stehende Wohngebäude.
25 25
20 20
15 15
10 10
5 5
0 0
3 3
20 20
12 12
5 5
Leerstand Baulücke
Interesse an Vermietung/Verkauf
kein kein Verkauf
und/oder
Vermietung
Verkauf
und/oder
Vermietung
Keine Keine
Angabe: 5 5
[26]
Befragung der Eigentümer von leer stehenden Gebäuden
Im Anschluss fand eine Befragung aller Eigentümer
der erhobenen innerörtlichen Potenziale statt. Ziele
der Befragung waren eine Kontaktaufnahme mit
den Eigentümern und eine Erfassung ihrer Bereitschaft,
Potenziale zu aktivieren. Außerdem konnten
die Eigentümer ihr Interesse an einer Zusammenarbeit
sowie eventuelle Erwartungen angeben.
Insgesamt antworteten 45 Personen, darunter 27
Eigentümer von Leerständen und 18 von Baulücken.
Viele Eigentümer von leer stehenden Gebäuden
haben ein Interesse an einer weiteren Nutzung der
Immobilie und sind bereit, die Immobilie zu vermieten
und/oder zu verkaufen.
Insgesamt 15 Personen nannten ein Interesse an
einer Eigentümerberatung zu baulichen Fragen und
Fördermöglichkeiten.
Fazit und Lösungsweg
In der Kernstadt von Schönau gibt es derzeit ein Sanierungsgebiet,
so dass keine Fördermittel aus dem
ELR im Schwerpunkt Wohnen beantragt werden
können – sicherlich ein Hemmnis, wenn es nun um
die Aktivierung von Flächenpotenzialen geht. Dies
erschwert aktuell die Beratung der Eigentümer von
Flächenpotenzialen im Vergleich mit den Möglichkeiten
in anderen Gemeinden. Außerdem stellt die
Aktivierung von leer stehenden Ladengeschäften in
der Kernstadt eine besonders große und schwierige
Herausforderung dar, bei der neue Wege und ein
langer Atem nötig sind. Aber die Stadt verfügt auch
über kommunale Ressourcen, die Gewinn bringend
für die Innenentwicklung genutzt werden können.
Dazu gehört eine Bürgerschaft, die ihren Wohn- und
25
25
20
20
15
15
10
10
5 5
0 0
25
20
15
10
5
0
10 10
10
13 13
13
14
14
14
Leerstand Baulücke
22
Leerstand Baulücke
Interesse an Eigentümerberatung
2
Nein
Nein
Nein
Ja
Ja
Ja
Keine
Angabe: 6
Keine Keine
Angabe: Angabe: 6 6

[27] Gemeindeprojekt Schönau
Lebensort zu schätzen weiß, wie die Befragungsergebnisse
zeigen. Und dazu gehört eine leistungsstarke
Verwaltung - unter anderem das Bauamt
des Gemeindeverwaltungsverbandes Schönau.
Hier wird ein kommunales GIS als Arbeits- und
Informationsinstrument eingesetzt, mit dem nun
ein Flächenkataster erstellt und in Zukunft laufend
aktualisiert werden kann.
Diese Ressourcen werden auch bei dem zum Projektabschluss
in Angriff genommenen Arbeitsschritt
genutzt: Um Angebot und Nachfrage zusammenzubringen,
hat sich die Stadt Schönau für die Einrichtung
einer Flächenbörse entschieden. Dafür werden
sowohl die Eigentümer von innerörtlichen Potenzialen
als auch mögliche Interessenten persönlich angesprochen,
um detaillierte Informationen zum jeweiligen
Objekt und eine Einverständniserklärung zur
Veröffentlichung der Daten im Internet einzuholen.
Im Anschluss daran werden die Informationen in
einer Datenbank hinterlegt und auf der kommunalen
Homepage anschaulich zur Verfügung gestellt.
Dieses Konzept für eine Flächenbörse wird in einer
Gemeinderatssitzung am 7. Juni 2010 präsentiert.
Damit hat die Stadt Schönau einen ersten Schritt in
Richtung eines Leerstandsmanagements vollzogen.
Geplanter Aufbau der Flächenbörse
Angebotsseite: Innerörtliche Potenziale, d.h.
sowohl Leerstände als auch Baulücken, die sich
in privatem und kommunalem Besitz befinden
• Download von Erhebungsbogen und Einverständniserklärung
• Karte mit Darstellung zur Lage des Objekts
• Detaillierte Informationen z.B. zu Nutzungsart,
Größe und weiteren Merkmalen
• Fotos zum einzelnen Objekt
Nachfrageseite: Interessenten von Wohn- und
Gewerbeflächen
• Informationen zum Gesuch
Weitere Informationen:
• Darstellung des Wirtschaftsstandortes
• Ansprechpartner
Verantwortlich für das Projekt bei der Arbeitsgruppe
MURMEL: TGU Malburg-Graf

Gemeindeprojekt St. Blasien
St. Blasien: Im Dialog mit den Bürgern
Die Ausgangssituation in St. Blasien
St. Blasien liegt südlich des Feldbergs im Landkreis
Waldshut. Zur Stadt gehören neben der Kernstadt
mit 2.530 Einwohnern auch die Ortschaften Menzenschwand
mit 560 Einwohnern, die etwa acht
Kilometer nordwestlich der Kernstadt liegt und
Albtal mit 420 Einwohnern, das etwa vier Kilometer
südöstlich gelegen ist. Alle Stadtteile haben sich an
„Schwarzwaldort - Lebensort“ beteiligt.
St. Blasien wird vom mächtigen Dom und der ehemaligen
Klosteranlage dominiert, daneben befinden
sich mehrere große Kurkliniken, die das kleinstädtische
Bild der Kurstadt prägen. Bei der Bestandserhebung
zu innerörtlichen Potenzialen sind im
Stadtzentrum zwei Bereiche mit Leerständen und
Brachflächen besonders in Erscheinung getreten.
Positiv ist das in Bezug zur Stadtgröße sehr gute
Einzelhandelsangebot, das von der Kaufkraft der
Kurgäste und der Tagestouristen getragen wird.
Eine große Zahl von Schwarzwaldhöfen, die im
Vorderdorf und Hinterdorf zwei Siedlungsbereiche
markieren, bestimmen das Ortsbild von Menzenschwand,
das von einer reizvollen Kulturlandschaft
umgeben ist. In beiden Ortsteilen befinden sich
mehrere Gebäude mit Gästezimmern und Ferienwohnungen,
die einen Modernisierungsbedarf
Dom und Innenstadt St. Blasien
[28]
aufweisen. Der Strukturwandel, weg von der Landwirtschaft,
hin zum Tourismus ist längst vollzogen.
Im Vorderdorf sind zwei ehemalige Kliniken, die
seit Jahren leer stehen, die dringendsten städtebaulichen
Probleme.
Im sehr lang gestreckten Albtal befinden sich mehrere
Streusiedlungen, die sich längs des Flusslaufs der
Alb und in Seitentälern mit kleinen Hausgruppen
erstrecken. Als Leerstände treten dort besonders
einzelne große Gasthöfe in Erscheinung.
In allen Stadtteilen gibt es eine Vielzahl von denkmalgeschützten
Gebäuden, die meist in gutem
Erhaltungszustand sind. In einigen Fällen wurden
die Eigentümer dieser Gebäude im Rahmen der Eigentümergespräche
zu möglichen Baumaßnahmen
und zu Fördermöglichkeiten beraten.
Insgesamt fanden in St. Blasien 30 Eigentümerberatungen
statt, oft hatten die Eigentümer schon
konkrete Pläne, so dass in den nächsten Jahren mit
einigen Baumaßnahmen im Bestand zu rechnen ist
und so eine bessere Nutzung der vorhandenen Substanz
erreicht wird. Zu Beratungsgesprächen konnten
sich Interessenten bei einer Bürgerversammlung
anmelden, die Stadtverwaltung hat Beratungstage
organisiert, bei denen jeder Eigentümer in seinem
Gebäude beraten wurde.

[29] Gemeindeprojekt St. Blasien
Schwarzwaldhöfe in Menzenschwand
Schwerpunkt Bürgerbeteiligung
Die Bürgerversammlung bildete den Auftakt für ein
sehr intensives Verfahren, das sich an alle Einwohner
richtete und eine unerwartet große Resonanz
hatte. Bereits bei einer Gemeinderatssitzung im Januar
waren sehr viele Zuhörer anwesend. Im März
nahmen dann 250 Personen an der Bürgerversammlung
teil, bei der über „Schwarzwaldort - Lebensort“
berichtet wurde. Neben dem Gesamtverfahren
wurden die Bestandserhebungen zu den innerörtlichen
Potenzialen und der Tourismusentwicklung
vorgestellt.
Um der großen Bedeutung des Tourismus in St.
Blasien gerecht zu werden, wurde das gesamte Verfahren
vom Büro Komm...zept begleitet. Es wurden
verschiedene bereits bestehende Studien zur Tourismusentwicklung
in St. Blasien ausgewertet, daraus
wurde eine Stärken-Schwächen-Analyse erarbeitet
und im Rahmen der Bürgerbeteiligung die Arbeitskreise
Tourismus begleitet.
Plakat zur Bürgerversammlung
Bei der Bürgerversammlung hatten die Bürger
die Möglichkeit sich für eine von insgesamt fünf
Arbeitsgruppen anzumelden, die sich bei zwei
Terminen mit verschiedenen Aspekten der Stadtentwicklung
beschäftigt haben. An den Arbeitsgruppen
nahmen jeweils zehn bis fünfzehn Bürger teil.
Unterstützt wurde das Verfahren durch das Büro Dr.
Acocella aus Lörrach.
Folgende Arbeitskreise wurden gebildet:
• Strukturentwicklung Menzenschwand
• Tourismusentwicklung Menzenschwand
• Strukturentwicklung St. Blasien
• Tourismusentwicklung St. Blasien
• Strukturentwicklung Albtal
Arbeitsgruppe „Tourismusentwicklung St. Blasien“
Beim ersten Treffen wurden sehr breit angelegt Ideen
zur künftigen Stadtentwicklung gesammelt. Alle
Teilnehmer hatten Gelegenheit, ihre Vorstellungen
vorzutragen und auf Moderationskarten kurz zu
formulieren. Die Karten wurden anschließend nach
Themen sortiert und von den Teilnehmern durch
Punkte nach ihrer Bedeutung gewichtet.
Da sich die Ideen in den verschiedenen Gruppen
zum Teil wiederholten, wurden die beiden Gruppen
zu Menzenschwand bzw. St. Blasien beim zweiten
Termin zusammengefasst. Bei diesem Termin diskutierten
die Bürger zunächst die für wichtig befundenen
Themenbereiche weiter, um anschließend in
Kleingruppen Projektvorschläge auszuformulieren.
Dafür wurden Projektdatenblätter bereitgestellt.
Weil die Zeit dafür nicht ausreichte, trafen sich die
Arbeitsgruppen danach eigenständig, um die Vorschläge
auszuarbeiten und zu veranschaulichen.

Gemeindeprojekt St. Blasien
Ein bereits sehr weit ausgearbeitetes Projekt der Arbeitsgruppen
in Menzenschwand ist z. B. ein Naturlehrpfad,
der die naturräumlichen Gegebenheiten
hervorhebt und deren Entstehung für die Besucher
verständlich macht. Rundgänge sind auf drei Stufen
vorgesehen, entweder können die Besucher den
Weg allein gehen, an einer Führung mit einfachen
Erläuterungen teilnehmen oder eine Spezialführung
mit vertiefenden Informationen buchen.
Auszug Projektvorschlag „Wanderwege in Menzenschwand“
In St. Blasien wurde unter anderem die Entwicklung
eines Leitsystems für Fußgänger und Touristen
vorgeschlagen, das die Verbindung zwischen dem
Dom und der Stadt verbessern soll und auch die
Waldwege einbindet. Als ersten Schritt planen die
Teilnehmer der Arbeitsgruppe die Besichtigung
guter Beispiele in anderen Gemeinden.
Ach, Sie machen das Projekt,
damit es im Ort wieder aufwärts
geht?!
Bürger bei der Bestandsaufname
Im Albtal wurden die Projektvorschläge von der
Arbeitsgruppe sehr weit ausgearbeitet und in
einer Präsentation dargestellt. Ein Vorschlag ist die
Schaffung eines Dorfplatzes mit Grillgelegenheit
und Schutzhütte. Angrenzend an den bestehenden
Kindergarten, das Feuerwehrgebäude, die Vereinsräume
und einen Spielplatz soll ein Treffpunkt für
die Bürger des Albtals geschaffen werden, der die
Nutzungsmöglichkeiten erweitert.
Bürgerbeteiligung
• Information Gemeinderat
• Bürgerversammlung zur Information über das
Verfahren
• 1. Termin mit 5 Arbeitsgruppen, Ideensammlung
• 2. Termin mit 3 Arbeitsgruppen, Projektvorschläge
• 3. Termin informell, zur Ausarbeitung der Projektvorschläge
• Information Gemeinderat
• Bürgerversammlung zur Information über die
Projektvorschläge
• Beratung einzelner Projektvorschläge im Gemeinderat
• Umsetzung von Projekten
[30]
Fazit
Die Projektvorschläge bewegen sich auf drei Ebenen:
• einzelne Projekte können von den Bürgern direkt
umgesetzt werden,
• andere Projekte können gemeinsam von Bürgern
und der Stadt umgesetzt werden, wenn die Vorschläge
Zustimmung finden,
• wenige Projekte bedürfen der Beteiligung von
Fachbehörden und sind nicht in der Entscheidungshoheit
der Stadt umzusetzen.
Über diejenigen Projekte, die mit der Stadt umgesetzt
werden könnten, wird im Anschluss an eine
zweite Bürgerversammlung, bei der alle interessierten
Einwohner von St. Blasien über die Projektvorschläge
informiert werden, nochmals der Gemeinderat
beraten. Damit soll gewährleistet werden, dass
keine Projektvorschläge ins Leere laufen und die
beteiligten Arbeitsgruppen eine Resonanz auf ihre
Vorschläge erhalten.
Es ist auch wünschenswert, dass sich die Gruppen
weiterhin treffen, um den begonnenen Prozess fortzusetzen
und die Vorschläge Schritt für Schritt, z. T.
ehrenamtlich, umzusetzen und so zu Verbesserungen
in der Stadt beizutragen.
Das in St. Blasien durchgeführte Verfahren der
intensiven Bürgerbeteiligung hat zu einer verbreiterten
Basis für die Umsetzung von Maßnahmen
geführt. Im Mittelpunkt standen oft Themen mit
Bezug zum Tourismus und zu Aktivitäten in der

[31] Gemeindeprojekt St. Blasien
Natur. Daneben gab es viele Vorschläge zu mehr
Austausch untereinander, zu Treffpunkten und
zur Auseinandersetzung mit der Identität in den
Stadtteilen. Die Projektvorschläge fließen nun in die
Formulierung der Entwicklungsziele mit ein, die
den Abschluss des Verfahrens bilden.
St. Blasien ist mit fast 60 Übernachtungen je Einwohner
eine wichtige Fremdenverkehrsgemeinde
im Südlichen Schwarzwald. Die Stadt genießt
einen guten Ruf als Kurort, wovon auch die
Stadtteile profitiert haben. Mit den Auswirkungen
der Gesundheitsreformen ab Mitte der 90er Jahre
sind die Gäste- und Übernachtungszahlen deutlich
zurückgegangen. Dies konnte nur teilweise
durch Gäste im Erholungs- und Tagesreiseverkehr
aufgefangen werden. St. Blasien besitzt jedoch
reichhaltige Potenziale (Landschaft, Klima, Knowhow
Gesundheit, Naturerlebnis, Wintersport)
diese Segmente erfolgreich auszubauen.
Der Tourismus ist in St. Blasien der bedeutendste
Wirtschaftsfaktor (Wertschöpfung, Arbeitsplätze)
und leistet einen wichtigen Beitrag zum Erhalt
von Grundversorgung, Dienstleistungen und Infrastruktur.
Für die künftige Entwicklung der Stadt
spielt der Tourismus auch weiter eine bedeutende
Rolle. Es gilt, die vorhandenen Potenziale sowie
die Trends am Tourismusmarkt, die mehr Chance
als Risiko darstellen, konsequent zu nutzen. Die
im Rahmen der Bürgerbeteiligung breit geführte
Diskussion um die strategische Ausrichtung wie
auch um die eigene Identität als Tourismusgemeinde
hat hier den Weg vorgezeichnet.
Insgesamt hat die Diskussion über die Ziele der
künftigen Stadtentwicklung durch die Bürgerbeteiligung,
die Eigentümerberatung und die Analysen
vor Ort viele Impulse erhalten. Es wurde ein Prozess
in Gang gesetzt, der auch weiterhin Anstöße zur
künftigen Entwicklung geben kann und durch die
engagierten Bürger lebendig gehalten wird. Wenn
nun in der Folge private, ehrenamtlich getragene
und kommunale Maßnahmen umgesetzt werden,
ist es gelungen, der aufkommenden Aufbruchstimmung
eine sinnvolle Richtung zu geben und
zu einer Belebung der Ortschaften und der Stadt
insgesamt beizutragen.
Verantwortlich für das Projekt bei der Arbeitsgruppe
MURMEL: Dipl.-Ing. Martin Wypior in Kooperation
mit Komm...zept, Frank Leichsenring.
„Hampe will no obis für sini
Enckel“
Planausschnitt Menzenschwand mit Gebäuden,
die in der Denkmalliste eingetragen sind (grün)
und öffentlichen Gebäude (braun)
Teilnehmer Arbeitskreis

Gemeindeprojekt Zell im Wiesental
Zell im Wiesental: Dörfer gemeinsam
lebenswert entwickeln
Das im Landkreis Lörrach gelegene Zell im Wiesental
mit 6.100 Einwohnern bildet die geographische
Mitte des Wiesentals, welches Basel und Lörrach mit
dem Feldberg verbindet. Das Stadtgebiet erstreckt
sich von 420 bis auf 1.077 m Höhe. Ein Drittel der
Einwohner lebt in den eingemeindeten Teilorten
Adelsberg, Atzenbach, Gresgen, Mambach, Pfaffenberg
und Riedichen.
Zell hat eine bis in die Mitte des 18. Jahrhunderts
zurückreichende Geschichte als Industrieort und
war lange Zeit durch die Textilindustrie, verbunden
mit der Marke „Irisette“ der Zell-Schönau AG,
geprägt. Nach einer Zeit starker Bevölkerungsabwanderung
hat sich die Einwohnerzahl inzwischen
stabilisiert. Mit einer weiteren Abnahme ist aufgrund
von Wanderungsverlusten zu rechnen.
Die Ausgangssituation in Zell
Die Stadt Zell im Wiesental beteiligte sich mit drei
der sechs Teilorte – Gresgen, Mambach und Riedichen
- an dem Projekt „Schwarzwaldort – Lebensort“.
Die Bergdörfer Gresgen und Riedichen liegen
westlich bzw. östlich des Wiesentals auf den Höhenzügen
des Südschwarzwalds in einer offenen
Kulturlandschaft. Mit 210 Einwohnern bildet Riedichen
einen der kleinsten Teilorte, in Gresgen leben
rund 480 Einwohner. Mambach zählt 415 Einwohner
und liegt direkt an der B 317 nördlich der Stadt
im Wiesental. Von ehemaligen Handwerker- und
Bauerndörfern haben sich Mambach, Gresgen und
Riedichen im Lauf des 20. Jahrhunderts zu landwirtschaftlich
geprägten Wohndörfern entwickelt.
Der Reiz der vielfältigen Kulturlandschaft - besonders
auf den Höhen des Südschwarzwaldes - bringt
es mit sich, dass der Tourismus als Wirtschaftsfaktor
eine nicht unbedeutende Rolle spielt. Gerade die
Bergorte sind daher in der Weiterentwicklung ihrer
touristischen Potenziale zu unterstützen.
Die Dorfgemeinschaften sind von starkem Zusammenhalt
geprägt. Aber Nahversorger haben sich
schon lange zurückgezogen. Je kleiner der Ort,
desto dünner ist die Infrastruktur und desto größer
das Angewiesensein auf nachbarschaftliche Unterstützung.
Die Abwanderung junger Erwachsener
für Ausbildung oder Beruf stellt für Mambach ein
Problem dar.
Gebäudeleerstand in großem Ausmaß spielt aktuell
noch keine erhebliche Rolle für die Orte. Es sind
Leer stehendes ehemaliges Rathaus in Gresgen
Aufwertungspotenzial am Wiesental-Radweg in Mambach
Ehemalige Schule in Riedichen (genutzt als Dorfgemeinschaftshaus)
[32]
eher vereinzelte, dafür aber Ortsbild prägende Leerstandsobjekte,
teilweise in kommunalem Eigentum,
die einer Nachnutzung oder Sanierung bedürfen,
um durch äußerlichen Verfall dem Gesamtbild des
Ortes nicht zu schaden.
Ziele und Ablauf des Dialogverfahrens
Handlungsbedarf besteht seitens der Ortschaften
darin, einerseits neue Nutzungen für Ortsbild prägende
innerörtliche Gebäude und Areale zu finden,
andererseits weitere Entwicklungspotenziale und
konkrete Maßnahmen zur Ortsteilentwicklung zu

[33] Gemeindeprojekt Zell im Wiesental
identifizieren und deren Realisierung mit hoher Eigeninitiative
durch die Dorfgemeinschaft in Angriff
zu nehmen. Die Erhaltung und nachhaltige Stärkung
der Wohnfunktion der Dörfer und der Erhalt
einer guten Bevölkerungsmischung standen daher
im Vordergrund des Projektablaufs.
Vorgehen im Projekt „Schwarzwaldort - Lebensort“
Zukunftswerkstätten und Bürgerbeteiligung
Das Arbeitsprogramm sah vor, auf breiter Basis ein
Bewusstsein für die weitere Entwicklung der Ortschaften
zu schaffen, die Bürgerinnen und Bürger
zur Mitwirkung zu motivieren und die zukünftige
Entwicklung öffentlich zu diskutieren. Dazu wurde
in allen Ortsteilen eine eintägige Veranstaltung zur
Bürgerbeteiligung konzipiert, durchgeführt und
ausgewertet. Die Mitwirkung war in allen Ortsteilen
sehr engagiert. Es wurden - in unterschiedlicher
Intensität - vorab offene Treffen durchgeführt, in
denen die Stärken und Schwächen der Ortsteile aus
Sicht ihrer Bürger aufgenommen wurden.
In den mit jeweils rund 30 Teilnehmenden gut
besuchten Zukunftswerkstätten wurde dann in
drei Phasen gearbeitet. Nach einer Diskussion der
Bestandsaufnahme und der Entwicklung von kreativen
Zukunftsvisionen und Szenarien auf Basis eines
fachlichen Inputs zu aktuellen gesellschaftlichen,
ökologischen und ökonomischen Trends konnten im
Ergebnis jeweils sieben bis acht realisierbare Projektideen
entwickelt werden.
Die gute Mischung der Teilnehmerschaft wurde vor
Ort als motivierendes Signal für die Weiterarbeit an
den verschiedenen Themen der Dorfentwicklung
und Ortskernstärkung gewertet.
Die Ideen sind darauf mit dem Ansprechpartner aus
der Verwaltung sowie den Ortsvorstehern jeweils
kritisch beleuchtet und in eine vorläufige Rangfolge
Kleingruppenarbeit in der Zukunftswerkstatt
gebracht worden. Die Bewertung erfolgte auf Grund
der Bedeutung der Projekte für die Ortsteilentwicklung,
der aktuellen Situation im Ortsteil und der
erwarteten Machbarkeit der einzelnen Projekte.
Eine tiefer gehende Betrachtung und Ermittlung der
Chancen, die in den einzelnen Vorschlägen steckten,
erfolgte durch die Projektbegleiter im Anschluss.
Für einzelne Vorhaben, z.B. Sanierung des Bürgerhauses
in Riedichen oder Schaffung einer multifunktionalen
Gedenk- und Begegnungsstätte in
Gresgen, wurden mit Unterstützung der Projektbegleiter
Konzeptionen entwickelt und erste Schritte
in Richtung einer Realisierung gegangen.
„Ich war überrascht, wie groß das
Interesse der Lüt war!“
Klaus Wetzel, Ortsvorsteher von Mambach
Gezielte Eigentümeransprache
Auch private Gebäude- und Grundstückseigentümer
sollten gezielt für das Thema der Innenentwicklung
sensibilisiert und zu aktiver Mitwirkung
bei der Ortskernentwicklung motiviert werden. Zu
diesem Zweck, sowie um über bestehende Fördermöglichkeiten
und die Möglichkeit einer individuellen
Förderberatung zu informieren, wurde eine
Informationsveranstaltung für alle drei Ortsteile
durchgeführt. In Zusammenarbeit mit der LEADER-
Geschäftsstelle wurde über die Förderbedingungen
des ELR und LEADER informiert.
Die gute Resonanz von 26 Teilnehmenden an der
Veranstaltung zeigt ein großes Interesse an Fördermöglichkeiten.
In der Folge haben fünf Eigentümer
an einer individuellen Beratung teilgenommen. Sie

Gemeindeprojekt Zell im Wiesental
haben nun die Möglichkeit, ihren eigenen Klärungsprozess
voranzutreiben, den es bedarf, um einen
Förderantrag zu stellen und ein Sanierungsvorhaben
vorzubereiten.
Entwicklungsfähiges Areal ‚Alte Schmiede’
Ein weiteres Ziel im Projekt war es, die Chancen
auszuloten, mit Eigentümern von Immobilien, die
für die Ortsentwicklung besondere Bedeutung
haben, zu kooperieren, um positive Effekte für die
Ortskernstärkung zu erzielen. Teils handelte es sich
um Leerstandsobjekte, teils ging es darum, einem
möglicherweise zukünftig eintretenden Leerstand
durch Beratung vorzubeugen. Dazu wurden die Eigentümer
zweier Gasthäuser, einer alten Schmiedewerkstatt
und eines denkmalgeschützten Tagungshauses
direkt durch die Arbeitsgruppe MURMEL
angesprochen und beraten.
Integrierte Ortsentwicklungskonzepte
Für alle drei Ortsteile wurde jeweils ein integriertes
Entwicklungskonzept erstellt und vor Ort abgestimmt.
Es dient den Akteuren der Teilorte und der
Stadtverwaltung sowohl als Arbeitsprogramm für
die nächsten Jahre als auch als Grundlage für die
Beantragung von Fördermitteln aus dem ELR und
weiterer Fördergeber.
Treffen der Ortsvorstände
Bei einem gemeinsamen Treffen aller drei Ortsvorsteher
und ihrer Stellvertreter aus Gresgen, Mambach
und Riedichen wurde gemeinsam mit dem
Bürgermeister darüber beraten, wie der begonnene
Prozess in der Bürgerschaft verankert und damit die
Nachhaltigkeit gesichert werden kann. Im Ergebnis
wurde deutlich, dass das Engagement der Bürgerin-
nen und Bürger für ihren Ort auf einer Verlässlichkeit
der Stadt den Ortsteilen gegenüber fußen muss.
Ergebnisse des Dialogverfahrens
Im Projektverlauf wurden die Ortsvorsteher und die
Stadtverwaltung darin unterstützt, langfristige Ziele
und tragfähige Maßnahmen zur Ortsentwicklung zu
identifizieren und die Bürgerinnen und Bürger zur
Mitwirkung zu motivieren. Es wurde die Erfahrung
gemacht, dass es Ziel führender ist, Projekte zur
Ortsteilentwicklung nicht in erster Linie an die
Kriterien möglicher Förderprogramme anzupassen,
sondern daran, was für die Ortsteilentwicklung
wichtig und von den Bürgerinnen und Bürgern
gewünscht ist. Dies bietet die Chance, dass
Vorhaben, die das Wesentliche im Blick behalten,
mit hohem Bürgerengagement eigenständig
realisiert werden.
Überraschend war für die Ortsvorsteher der drei
Teilorte das starke Interesse der Bewohner und
die rege Teilnahme an der Zukunftswerkstatt.
Durch die Vielfalt an Ideen sowie den starken
Unterstützungswillen im Ort wurden sie darin
bestärkt, die Dorfentwicklung gemeinsam mit den
Bürgern „in die Hand zu nehmen“ und in den
nächsten Jahren aktiv voranzutreiben.
[34]
…den Ortsteilen ist aufgezeigt
worden, wo Chancen stecken.
Rudolf M. Rümmele, Bürgermeister
Neben wichtigen, aber finanzielle und personelle
Ressourcen bindenden Projekten, wie z. B. der
Sanierung des ehemaligen Schulhauses als
Bürgerhaus in Riedichen oder der Aufwertung
eines schönen Naherholungsareals an der
Wiese in Mambach, sind vor allem Projekte, die
bestehendes bürgerschaftliches Engagement und die
entstandene Dynamik vor Ort nutzen und fördern,
als wichtig für die Ortsteilentwicklung erkannt
worden. Die kleineren Maßnahmen, wie eine
Verschönerungsmaßnahme des Ortsbildes oder die
Einrichtung einer Homepage, tragen dazu bei, das
Gemeinwesen zu bereichern und eine Möglichkeit
der Beteiligung zu bieten. Vieles kann in Eigenregie
durch die Bürger ohne Hilfe der Stadtverwaltung
oder aufwändige Förderanträge gestemmt werden.

[35] Gemeindeprojekt Zell im Wiesental
Sanierung der ehemaligen Schule in Riedichen
Baujahr: 1958
Nutzung: Haus für Vereine und Gemeinschaftsaktivitäten,
Sitz der Ortsverwaltung
Mängel: - fehlende Umwidmung in ein Bürgerhaus
- energetischer Sanierungsbedarf
- mangelhafter Brandschutz
- fehlende Barrierefreiheit
- mangelhafte Vorplatzgestaltung
- keine Integration des Jugendraumes
- technische Ausstattung
Ausblick: Die Modernisierung des Gebäudes ist
eine strukturell bedeutsame Maßnahme
zur Aufrechterhaltung der
Lebens- und Wohnqualität des kleinen,
auf gute nachbarschaftliche Beziehungen
und Unterstützungsnetzwerke
angewiesenen Teilortes. Eine Beantragung
über ELR wird angeraten, für
die Förderung über LEADER ist ein
multifunktionaler, innovativer Charakter
erforderlich.
Aufwertung des Wiesentalgeländes in Mambach
Nutzung: Grünland
Umfeld: Campingplatz, Spielplatz, Wiesental-
Radweg, Grünland
Ziele: Aufwertung als Freizeitbereich am
Wasser, Umsetzung verschiedener
Projektideen aus der Zukunftswerkstatt
(Bolzplatz, Badebereich, Grillplatz
u.a.)
Ausblick: Die Wiesentalaue könnte unter Berücksichtigung
der Lage und Qualität des
Campingplatzes als Naherholungsraum
aufgewertet werden und somit
eine besondere Qualität im Wiesental
darstellen. Eine Kooperation mit einer
Hochschule (studentisches Projekt)
könnte Gestaltungsmöglichkeiten
aufzeigen.
Verantwortlich für das Projekt
bei der Arbeitsgruppe MURMEL:
forum für internationale entwicklung + planung

Regionaler Erfahrungsaustausch
Den Erfahrungsaustausch
in der Region anregen
LEADER hat als Initiative für den ländlichen Raum
per se einen regionalen Entwicklungsansatz. Im
Rahmen des Projektes sollte deshalb der Erfahrungsaustausch
zwischen den fünf teilnehmenden
Gemeinden und weiteren interessierten Akteuren
aus der Region ermöglicht werden.
Der regionale Austausch umfasste
• das erste Austauschtreffen der Gemeinden am
17. September 2009 in Zell im Wiesental,
• die Veranstaltung „Schwarzwaldorte im Gespräch“
am 17. März 2010 in Bernau,
• die begleitende Pressearbeit
• und die Ergebnispräsentation am 22. Juni 2010
in Königsfeld.
Erstes Austauschtreffen in Zell
Zum ersten Austauschtreffen waren die Bürgermeister,
die Verwaltungsmitarbeiter und Ortsvorsteher
aus den teilnehmenden Gemeinden
sowie die Mitglieder der Lokalen Aktionsgruppe
(LAG Südschwarzwald) eingeladen. Nachdem
die Arbeitsgruppe MURMEL das Gesamtprojekt
erläuterte, stellten Vertreter aus den Gemeinden ihre
Projektkonzeption bzw. je nach Projektfortschritt die
ersten Erfahrungen vor. Im Anschluss erörterten die
Vertreter der Gemeindeprojekte, welchen Nutzen sie
bisher aus den Gemeindeprojekten für ihre Gemeinde
ziehen können. Die Beispiele für Kartierung und
Bewertung der Flächenpotenziale, für die Befragung
der Eigentümer und für die Bürgerbeteiligung
wurden als hilfreich angesehen. Zwar war allen
bewusst, wie sehr sich die Problemlagen und Handlungsansätze
in den Gemeinden unterscheiden, aber
die Möglichkeit zum interkommunalen Austausch
wurde dennoch begrüßt.
Eine weitere Arbeitsgruppe, die sich aus Verwaltungsmitarbeitern
aus den Landratsämtern und
weiteren, auf regionaler Ebene agierenden Akteuren
zusammensetzte, überlegte, welche Anknüpfungspunkte
sie für ihre eigene Arbeit in der Region
sehen: Die Bedeutung der aktiven Kommunikation
über die Aktivierung innerörtlicher Potenziale
wurde erkannt sowie die Notwendigkeit einer
Beteiligung „von unten“. Denn in jedem Fall sei es
wichtig, herauszuarbeiten, was die Identität eines
Ortes ausmacht und daraus das Handeln abzuleiten.
[36]
Schwarzwaldorte im Gespräch
Am 17. März 2010 kamen rund 70 interessierte Personen
im Kursaal von Bernau zu „Schwarzwaldorte
im Gespräch“ zusammen. Nach Informationen zum
Ablauf des Projektes folgen drei Impulsreferate zu
Handlungsansätzen, die für die Aktivierung von innerörtlichen
Potenzialen im LEADER-Aktionsgebiet
Südschwarzwald relevant sind.
Beratung von Eigentümern
Bürgermeister Rolf Schmidt aus Bernau schilderte
den Projektverlauf mit Leerstandserhebung, Befragung,
Informationsveranstaltung und Einzelberatungen
von interessierten Eigentümern. Die Diskussion
an den folgenden moderierten Tischgruppen
erbrachte, dass die gezielte und persönliche Ansprache
von allen als sinnvoll erachtet wurde. Allerdings
sollte sie in ein Bündel aus ergänzenden Maßnahmen
eingebunden sein.
Junge Haushaltsgründer
Bei den Eigentümerberatungen in den Gemeinden
kommt häufig zur Sprache, dass die Elterngeneration
sich überlegt, ob ihre Kinder die Gebäude später
nutzen. Mangels Zuwanderung von außen müssen
die Bleibeabsichten gestärkt und Abwanderung
gebremst werden. Die Kabarettgruppe „Bure zum
Alange“ illustrierte, wie die privaten Entscheidungen
der jungen Haushaltsgründer und ihrer Familien
die Ortsentwicklung beeinflussen.
An den Tischrunden war man sich einig: Das
Bleiben oder Weggehen wird von einem Bündel
von Faktoren beeinflusst. Zum einen sind natürlich
Arbeitsplätze vor Ort wichtig. Aber selbst wenn diese
fehlen, schätzen viele die Qualitäten der Heimat
und nehmen Nachteile in Kauf. Diese Wertschätzung
an die Herkunftsorte erwächst aus der Integration
in ein soziales Netzwerk, das im Wesentlichen
von den Vereinen geknüpft wird. Ein soziales Netz
kann aber nicht alles kompensieren und Einschränkungen,
wie z.B. bei den Kinderbetreuungsmöglichkeiten
oder beim schnellen DSL-Anschluss werden
am wenigsten toleriert.
Bedeutung touristischer Nutzungen
Der Bericht aus St. Blasien zeigte, dass Tourismus
weiterhin eine wichtige Nutzungsart innerörtlicher
Potenziale darstellt. Er zeigt aber auch die
Schwierigkeiten bei der Weiternutzung von vorhandenen
touristischen Angeboten. Aus Sicht der
Teilnehmer an den Tischgruppen sind Maßnahmen

[37] Regionaler Erfahrungsaustausch
an den Gebäuden die zentrale „Stellschraube“ zur
Steigerung der touristischen Attraktivität und zum
Aufrechterhalten eines touristischen Angebotes. Im
Rahmen von Modernisierungsmaßnahmen muss
das Besondere herausgearbeitet werden. Es ist für
Anbieter unerlässlich, sich Nischen zu suchen, um
ein diversifiziertes Angebot zu schaffen und sich an
unterschiedliche Zielgruppen zu richten. Allerdings
müssen auch die Rahmenbedingungen für Tourismus
in den Orten geschaffen werden und hier sind
weitere Akteure, als nur die privaten Eigentümer,
gefordert.
Regionalanalyse belebt Austausch in der Region
Die Analyse regional vorhandener Flächenpotenziale,
die ja auf einer intensiven Mitarbeit durch Akteure
aus den 37 teilnehmenden Gemeinden basierte,
löste Interesse am Erfahrungsaustausch zwischen
den Kommunen aus.
Bei denjenigen, die vor Ort die Leerstände und
Baulücken in den Weilern und Dörfern aufnahmen,
war spürbar das Interesse dafür geweckt worden,
was sie zu ihrer Aktivierung beitragen können.
Die Veranstaltung hat die
Komplexität des Themas
aufgezeigt.
Jede Kommune ist anders.
Gute Ansätze können übernommen
werden.
…dient auch dazu, das eigene
Vorgehen zu korrigieren.
Stimmen der Teilnehmenden beim 1. Austauschtreffen
Kleingruppe im ersten Austauschtreffen
Kleingruppe im ersten Austauschtreffen
Diskussion am Thementisch in Bernau

Fazit
Fazit
Am Schluss stellt sich die Frage: Was konnte das
LEADER-Leitprojekt „Schwarzwaldort – Lebensort“
in der Region und in den aktiven Gemeinden bewirken?
Zum jetzigen Zeitpunkt gibt es darauf vor
allem sehr persönliche Antworten einzelner Akteure.
Nicht alle Wirkungen sind heute schon messbar,
vieles wird sich im Laufe der nächsten Jahre erst
erkennen lassen. Denn das Projekt kann nach einem
Jahr Laufzeit vor allem Strategien und Methoden
aufzeigen, wie innerörtliche Flächenpotenziale aktiviert
werden können. Die eigentlichen „Maßnahmen“
müssen nun folgen.
Für 33 Gemeinden in drei Landkreisen der LEA-
DER-Region gibt es nun eine Bestandsaufnahme
von Flächenpotenzialen – ein erster Überblick ist
geschaffen. Zudem benennt die Regionalanalyse
Schwerpunkte, welche Potenziale am ehesten als
aktivierbar erscheinen. Etwa einem Viertel der bis
Ende April erfassten 824 Flächenpotenziale wurde
von den Gemeinden selbst eine gute Nutzungsperspektive
zugeschrieben. Dies ist ein motivierendes
Ergebnis, sich mit dem Thema Innenentwicklung
ganz praktisch auseinanderzusetzen, die Aktivierung
dieser Potenziale in Angriff zu nehmen und
Projekte anzustoßen. Hier kann sowohl LEADER als
auch ELR unterstützend wirken.
Die fünf Gemeindeprojekte sind weit über die
Erhebung von Potenzialen hinausgegangen. Völlig
unterschiedliche Problemstellungen wurden bearbeitet
und sehr unterschiedlich war der Stand der
Vorarbeiten. In Zell, St. Blasien und Schönau wurde
das Jahr genutzt, um Strategie und Schwerpunkte
für die Zukunft zu klären. Schönau entschied sich,
nach einer differenzierten Bestandsaufnahme durch
Flächenkataster und Haushaltsbefragung, für eine
Flächenbörse, die Interessenten über das Internet die
vorhandenen Flächenpotenziale anbietet.
In Zell ging es darum, die Ideen der Bürger als
Ressource für die Entwicklung von Maßnahmen für
eine zukunftsfähige Gestaltung der Ortsteile aufzugreifen
– und wichtig war hier sowohl der Blick auf
kleine, zügig und in Eigenregie umsetzbare Projektideen,
wie auch auf strukturell bedeutsame größere
Projekte, für die in der Gesamtstadt die Ressourcen
gebündelt werden müssen.
In St. Blasien wurden rund 30 Eigentümer zu
möglichen Baumaßnahmen beraten, davon werden
[38]
einige sicher in den nächsten Jahren Maßnahmen
umsetzen. Zahlreiche Bürger haben in Arbeitsgruppen
Projektideen zur Belebung der Kernstadt und
der Ortsteile entwickelt, die nun Schritt für Schritt
weiterverfolgt werden. Die enge Verzahnung des
Tourismusangebots mit der künftigen Entwicklung
St. Blasiens wurde deutlich.
In Bernau lag der Schwerpunkt auf der Ansprache
privater Eigentümer, die durch die große Offenheit
für das Thema und die enge Zusammenarbeit
zwischen allen Beteiligten sehr erfolgreich verlief.
Insgesamt 20 Eigentümerberatungen durch Bürgermeister
und Planer fanden statt, eine Reihe von
Eigentümern beabsichtigt nun eine Umnutzung
eines Gebäudes oder Gebäudeteils.
Die Projektarbeit in Königsfeld konnte auf intensiven
Vorarbeiten in der Gemeinde ansetzen. Die
Bürgerwerkstätten zu ausgewählten innerörtlichen
Entwicklungspotenzialen hatten deshalb zum Ziel,
über das Arbeitsprogramm der kommenden Jahre
breit zu informieren, es im Einzelfall zu justieren
und in der Bürgerschaft zu verankern.
Der rote Faden durch das Projekt „Schwarzwaldort
– Lebensort“ lautete: Dialog. Dialog zwischen
Gemeinde und Eigentümern, Dialog durch Bürgerbeteiligung
und Informationsveranstaltungen,
aber auch schriftliche Kontaktaufnahme zu den
Bürgern und Diskussionen in den Gemeinde- und
Ortschaftsräten. Dialog fand auch zwischen den
Gemeinden während des Projekts statt und zwischen
uns - der Arbeitsgruppe MURMEL - und den
Gemeinden, die am Gesamtvorhaben teilnahmen.
Aus unserer Sicht liegt hier ein Schlüssel, denn vor
allem im Austausch wird deutlich, welche Möglichkeiten
es gibt, um eine neue Qualität in den Innenbereichen
der Schwarzwaldorte als Lebensorte zu
erreichen.
Durch die Vielfalt der Themenstellungen in den
Gemeindeprojekten ist es nun möglich, ganz unterschiedliche
Beispiele für Vorgehensweisen der
Potenzialaktivierung an die gesamte Region und darüber
hinaus weiterzugeben. Die Beispiele können
Impulse setzen und Chancen zum eigenen Handeln
aufzeigen.
.

[39] Kontakte
Kontakte
Gemeinden im Modellprojekt
Gemeinde Bernau im Schwarzwald
Bürgermeister Rolf Schmidt
Rathaus Bernau
Rathausstr. 18
79872 Bernau
www.bernau-schwarzwald.de
Gemeinde Königsfeld im Schwarzwald
Bürgermeister Fritz Link
Rathaus Königsfeld
Rathausstr. 2
78126 Königsfeld
www.koenigsfeld.de
Gemeinde Schönau
Bürgermeister Bernhard Seger
Rathaus Schönau
Talstraße 22
79677 Schönau
www.schoenau-im-schwarzwald.de
Stadt St. Blasien
Bürgermeister Johann Meier
Rathaus St. Blasien
Am Kurgarten 11
79837 St. Blasien
www.st-blasien.de
Stadt Zell im Wiesental
Bürgermeister Rudolf Rümmele
Rathaus Zell im Wiesental
Rathausgasse 4
79669 Zell
www.zell-im-wiesental.de
Bildnachweis
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�www.murmel-bw.de
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Malburg-Graf an der TTI GmbH der Universität Stuttgart
Dr. Barbara Malburg-Graf,
Dipl.-Geogr. Sibylle Maringer
und Dipl.-Geogr. Daniel Voith
Heilbronner Str. 7
70174 Stuttgart
Tel. 0711/253947-81
bmg@malburg-graf.de
forum für internationale entwicklung + planung (finep)
Dipl.-Geogr. Petra Schmettow,
Dipl.-Geogr. M. Eng. Katrin Fritz
Hindenburgstr. 2
73728 Esslingen
0711/912426-93
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Wypior Architekten
Dipl.-Ing. Martin Wypior
Freier Architekt
Lothringer Str. 11
70435 Stuttgart
0711/389 0446
info@wypior-architekten.de
in Zusammenarbeit mit
Komm…zept
Frank Leichsenring
Schönaustraße 10
79540 Lörrach
07621/186 50
info@komm-zept.de
Arbeitsgruppe MURMEL (Titel, S. 16 - 20, 21 links, 23, 29 oben links, 30 - 37, Rückseite)
Architekturbüro Ketterer (S. 21 rechts)
Kathrin Blum, Badische Zeitung (S. 29 rechts)
FWD Hausbau und Grundstücks GmbH (S. 22)
LEADER Aktionsgruppe Südschwarzwald (S. 5, 6, 9)
Regierungspräsidium Freiburg (S. 4)
Sven Scharr (S. 28)
Stadt Schönau (S. 24, 26, 27)

Europäischer Landwirtschaftsfonds
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Hier Europäischer investiert Europa Landwirtschaftsfond
in die ländlichen Gebiete
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