Strategisches Leerstandsmanagement Mitwitz 10.11.11 - Bayern

Strategisches Leerstandsmanagement 

Mitwitz 10.11.11 

Prof. Dr. Manfred Miosga 

Professur für Stadt‐ und 

Regionalentwicklung 

Mitwitz, 10.11.2011 Prof. Dr. Manfred Miosga 1

Inhalt 



1. Leerstände, ihre Ursachen und Folgen für Innenstädte und 

Ortskerne im ländlichen Raum 

2. Handlungsansätze: vom konventionellen zum strategischen 

Leerstandsmanagement: Mit welchen Strategien können 

Kommunen dieser Leerstandsituation begegnen? 

3. Dynamische Rahmenbedingungen: Warum und wo werden 

Leerstände in Innenstädten und Ortskernen bayerischer Städte und 

Gemeinden im ländlichen Raum weiter zunehmen? 

4. Neue Herausforderungen durch den demographischen Wandel: 

Akzentverschiebung zum Management von Wohnungsleerstand? 

5. Fazit: Notwendigkeit eines integrierten und prospektiven Ansatzes 

im strategischen Leerstandsmanagements 




Ursachen für Gebäudeleerstand im ländlichen Raum 

Multipler Funktionsverlust der Ortskerne im 

Strukturwandel: 

Mitwitz, 10.11.2011 

Quelle: MELAP_Abschlussbericht 2009, S. 21 

Folge: Folge: 

„versteckte“ „versteckte“ (Unternutzung) 

(Unternutzung) 

und und sichtbare sichtbare Leerstände; Leerstände; 

Instandhaltungsrückstände Instandhaltungsrückstände und und 

erheblicher erheblicher 

Modernisierungsbedarf. 

Modernisierungsbedarf. 

Vielfältige Vielfältige Leerstandstypen: 

Leerstandstypen: 

‐Hofstellen ‐Hofstellen 

‐Ehem. ‐Ehem. Handwerks‐ Handwerks‐ und und 

Kleingewerbebetriebe 

Kleingewerbebetriebe 

‐Ladengeschäfte 

‐Ladengeschäfte 

‐Öffentliche ‐Öffentliche Gebäude Gebäude 

‐… ‐… 

Prof. Dr. Manfred Miosga 3




aus: Kanzler 2008, S. 33 

• Konzentrationsprozesse und 

Betriebsformenwandel im 

Handel 

• Steigender Flächenbedarf 

und Ausdünnung der 

Standorte 

• Massiver 

Verdrängungswettbewerb 

• „Planerische Großzügigkeit“ 

(und Kurzsichtigkeit) bei der 

Zulassung nicht‐integrierter 

Standorte großflächiger 

Betriebe 




Ursachen für Leerstände in Klein‐ und Mittelstädten 

• „langsame Sterben“ des inhabergeführten Fachhandels 

• Mangel an adäquaten Nachfolgern für kleine, 

inhabergeführte Fachgeschäfte 

– auch für wirtschaftlich gesunde Unternehmen finden sich 

oftmals keine geeigneten lokalen Interessenten 

– bei jedem Generationenwechsel geht die Zahl der 

mittelständischen Fachhändlern folglich deutlich zurück 

– Der traditionelle Generationenwechsel innerhalb einer Familie 

wird aufgrund unterschiedlichster Faktoren immer seltener 

praktiziert 

• ein erheblicher Teil der Fachgeschäfte, deren Tätigkeit im 

Rahmen eines Generationenwechsels eingestellt wird, lassen 

sich nicht mehr wirtschaftlich betreiben 


Folgen dauerhafter Leerstände 

Zirkuläre Abwärtsspirale 

�Wirtschaftlicher Strukturwandel 

�Veränderte Betriebsformen und Konsummuster 

�Verringerte Nachfrage an etablierten Standorten 

�Umsatzrückgänge, Investitionen bleiben aus, 

Schließungen von Ladengeschäften 

�Nachfolgeprobleme beschleunigen Zunahme der 

Leerstände 

�Falsche Renditeerwartungen erschweren 

Nachfolgenutzungen 

�Unzureichende Objektqualitäten im Immobilienangebot 

�Zunehmende Zahl an Leerständen bringt Lage in Verruf 

�Sinkende Attraktivität führt zur weiteren Verringerung 

der Nachfrage 







• demografischer Wandel 

– Wegzug der jüngeren 

Generation, 

– Altern der Bevölkerung 

• wirtschaftliche 

Strukturschwäche 

• Kaufkraftrückgang 

– Nachfragerückgang 

– Wertverlust der Immobilien 

– Renditeminderung bei 

Mietobjekten 




Sinkende Reallöhne verringern Kaufkraftpotenzial 

http://www.spiegel.de/wirtschaft/soziales/0,1518,796625,00.html vom 09.11.2011 


Folgewirkungen der Leerstände 

• Lokale wirtschaftliche Veränderungen 

werden durch Leerstand räumlich sichtbar 

und verstärken sich in der Folge durch 

eine gesteigerte negative öffentliche 

Wahrnehmung der betroffenen Lage. 

• Eine Kumulation von Leerständen führt zu 

kommunalen Problemen, z.B. in der 

Erhöhung von Gebühren, Imageschäden 

und fehlenden Neuansiedlungen sowie 

Unzufriedenheit der Bevölkerung. Mit 

zunehmenden Leerständen sinken auch 

die Werte der angrenzenden und 

örtlichen Eigenheime, so dass die 

Mobilität der Bewohner eingeschränkt 

wird, wenn kein entsprechender Preis für 

ein Gebäude zu realisieren ist. 



Quelle: www.stadtentwicklung.berlin.de/staedtebau/ladenleerstand_300.jpg 

abgerufen am 25.10.2011 


Folgewirkungen der Leerstände 

• Der Anstieg der Wohngebäudeleerstände 

wird mit einem Anstieg gewerblicher 

Leerstände, insbesondere im Bereich des 

Versorgungssektors (kleinere 

Einzelhandelseinrichtungen, Gastronomie) 

einhergehen und die unbefriedigende 

städtebauliche Situation in den Ortskernen 

noch verschärfen. 

• Die ganz oder teilweise leerstehenden 

Wohn‐, Wirtschafts‐ und Fabrikgebäude, 

unansehnliche Außenhüllen von Gebäuden 

sowie auch ungenutzte Brachflächen 

beeinträchtigen in den ländlichen 

Teilräumen das Bild der orts‐ und 

regionaltypischen Siedlungs‐ und 

Landschaftsstruktur. Dieser Zustand mindert 

die Lebensqualität sowie die 

Bleibebereitschaft der Bewohner und 

beeinträchtigt die touristische und 

wirtschaftliche Entwicklung. 

Quelle: www.nwzonline.de/nwz‐bilder/art_48.jpg 





Hindernisse 



Aber: 

Bislang scheuen sich viele Kommunen, das negativ besetzte Thema 

Leerstandsmanagement strategisch anzufassen und aufzugreifen. 

Gründe hierfür sind: 

•Vogel‐Strauß‐Politik (Ignorieren und Aussitzen) 

•„Beggar my neighbour“ und Kirchturmdenken 

•Neubauorientierung 

•Unzureichendes Wissen über Handlungsmöglichkeiten bei Leerstand 

im Privateigentum 

•Fehlende Bereitschaft der Eigentümer (geringes Interesse, 

Überforderung, mangelnde Kompromissfähigkeit, überhöhte 

Preisvorstellungen, Erbstreitereien etc.) 




Typen von Leerständen und Handlungsoptionen 

Handlungsoptionen im Rahmen eines 

Leerstandsmanagements 

1. Die Immobilie ist marktgängig und 

bedarf lediglich einer guten 

Vermarktung. 

2. An der Immobilie sind geringfügige 

Modifizierungen – Modernisierung 

Grundrissgestaltung, Mietkonzept, 

Miethöhe – notwendig, bevor sie 

wieder erfolgreich vermarktet 

werden kann. 

3. Die Immobilie ist für die 

vorgesehene Nutzung nicht [mehr] 

geeignet und die Eignung kann nicht 

mit vertretbaren Mitteln hergestellt 

werden. Hier muss über alternative 

Nutzungskonzepte nachgedacht 

werden. 


konventionelles 

Leerstandsmanagement 

• Immobilienbezogen, Einzelobjekt 

• „Sammlung und Austausch von 

Informationen bezüglich nicht 

genutzte Gewerbeflächen mit 

dem Ziel, ein Vorgehen zu 

entwickeln, um dauerhafte, nicht 

marktfähige Leerstände zu 

beseitigen“ 

• Aufgabe: Erarbeitung von 

spezifischen Handlungsoptionen 

für leer stehende 

Gewerbeflächen 

• Insbesondere für sporadische und 

Umbruchsleerstände wirksam 

Handlungsansätze 



Strategisches 


• Standortbezogen 

• Zielt auf eine aktive und umfassende 

Neuausrichtung von Standorten 

• strukturelle Leerstände sollen wieder 

einer dauerhaften Nutzung zugeführt 

werden 

• abgestimmte Strategie, die mithilfe 

unterschiedlicher Maßnahmen und 

Instrumente aktiv auf eine 

zukunftsfähige Neuorientierung der 

Angebotsstrukturen und eine 

Verbesserung des Images an einem 

Standort hinwirkt 

• Neue Zukünfte, neue Leitbilder 

• Kooperativer Prozess der an 

vorhandenen Potenzialen anknüpft und 

systematisch zu einer neuen 

Spezialisierung und Vermarktung führt 


Arbeitsphasen des „konventionellen“ LSM 



Mitwitz, 10.11.2011 Prof. Dr. Manfred Miosga 

Quelle: Ministerium für Umwelt 

des Saarlands 2008, S. 1410

Vorklärungsphase 

Arbeitsphasen eines strategischen LSM 

• Rahmenbedingungen und 

Fördermöglichkeiten klären 

• Akteursstrukturen ermitteln 

• Einbindung der Bauaufsicht 

(Zwischen‐ und 

Umnutzungen) 

Erfassungs‐ und 

Analysephase 

• Aufbau einer aktualisierbaren 

Datenbank mit Standort‐, 

Markt‐ und Objektdaten 

• Bestandsanalyse und –bewer‐ 

tung; Risikoabschätzung, 

Prognosen und Perspektiven 

• Umfeldanalyse und – 

bewertung 

Aktivierung und 

Einbindungsphase 

• Vorabgespräche mit 

relevanten Akteuren 

• Dialog & Kooperation mit 

den Immobilieneigentümern 

aufbauen, Erfahrungen 

reflektieren 

• Bewusstsein schaffen für 

neue 

Vermarktungsstrategien 

• Akzeptanzsicherung für 

Zwischennutzungen 

• Einbezug bestehender 

erfolgreicher Betriebe 

• Partizipative Organisations‐ 

struktur mit zentralem 

Ansprechpartner schaffen 

• Partnerschaften aufbauen 



Kooperative Entwicklung 

eines Leitbildes, Profil 

• klares und 

unverwechselbares Profil im 

interkommunalen 

Zusammenhang 

(Spezialisierung / 

Arbeitsteilung) 

• neues Leitbild für jeden 

einzelnen Standort statt 

Reaktivierung des 

Bestehenden 

• kooperativen Prozess: 

Eigentümer, Experten, 

Multiplikatoren, 

Wissensträger, Lokalpolitiker, 

Verwaltung 


Arbeitsphasen eines strategischen LSM 

Profilentwicklung im Hinblick 

auf zentrale zukünftige 

Funktionen 

•Branchenmixanalyse 

•Profil im Hinblick auf seine 

zukünftigen Handels‐ und 

Dienstleistungsfunktionen 

•Identifikation von Stärken und 

Besonderheiten 

•Neuausrichtung und 

Profilierung 

Operationalisierung: 



Erarbeitung von Konzepten zur Beseitigung der Leerstände und zur Aufwertung des Standortes 

Leitprojekte Leitprojekte 

Organisation der Forderung 

von Investitionen in den 

Bestand 

•behutsame Aufwertung 

(„Fassadenprogramme”) 

•Optionen schaffen für 

Existenzgründer 

(Aufwertungsmaßnahmen mit 

einem hohen Anteil an 

Eigenarbeit und ehrenamtlicher 

Unterstützung) 

Planung städtebaulicher 

Aufwertungsmaßnahmen 

•Eingangsbereiche als auch 

Straßengestaltung 

•Nutzbarkeit und Möblierung 

des öffentlichen Raumes für 

zukünftige Zielgruppen 

•Schaffung von hochwertigen 

Lösungen und städtebaulicher 

Qualität 


Maßnahmen und Strategieansätze 



Mitwitz, 10.11.2011 Prof. Dr. Manfred Miosga 17 

Quelle: Hompage der DSSW‐Plattform, abgerufen am 28.10.2011



Bevölkerungsveränderung in bayerischen Landkreisen von 1995 – 2010 in % 




Perspektiven: ungleiche regionalen Entwicklung in Bayern 

Regionalisierte 

Bevölkerungsprognose 2009 ‐ 2029 

Mitwitz, Quelle: 10.11.2011 Bayer. Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung, Prof. Dr. München Manfred 2010 Miosga 19



Differenzierte Lösungen für die Modellkommunen 

Bevölkerung Jahr Blaibach Freyung Kemnath Mertingen Mitwitz Naila 

Bevölkerung 

insgesamt 

Bevölkerung 

insgesamt - 

vorausberechnet 

Bevölkerung 

insgesamt - 

vorausberechnet 

Schwarzen 

bach a. 

Wald 

Selbitz Röttingen Schnaittach Schrobenhausen 

Stadtlauringen 

2009 1995 6996 5242 3738 2939 8148 4828 4543 1650 8012 16023 4254 

2015 1910 6800 5230 3700 2750 7790 4410 4280 1640 7860 16260 4150 

2021 1830 6590 5190 3670 2590 7410 4010 4010 1580 7710 16340 3990 

Differenz 

2021- 

2009 

-165 -406 -52 -68 -349 -738 -818 -533 -70 -302 317 -264 

in % -9,0% -6,2% -1,0% -1,9% -13,5% -10,0% -20,4% -13,3% -4,4% -3,9% 1,9% -6,6% 

Haushalte à 2,1 

Pers. 

-79 -193 -25 -32 -166 -351 -390 -254 -33 -144 151 -126 

Interkommunaler Verbund SSN+ 

Bevölkerungsvorausberechnung in den Modellkommunen 

Quelle: Bayerisches Statistisches Landesamt 2011 


Herausforderung Wohnungsleerstand 



Gemeinde Gemeinde Wiesau, Wiesau, Lkr Lkr 

Tirschenreuth 

Tirschenreuth 

4.169 4.169 EW EW (31.12.2009) 

(31.12.2009) 

(1950: (1950: 5.708 5.708 EW) EW) 

1.114 1.114 Gebäude Gebäude Gesamtbestand 

Gesamtbestand 

Leerstand: Leerstand: 

168 168 leerstehende leerstehende Gebäude Gebäude 

(15,08%) (15,08%) 

‐ ‐ 28 28 EFH EFH 

‐ ‐ 3 3 ZFH ZFH 

‐ ‐ 4 4 MFH MFH 

‐ ‐ 3 3 Mischimmobilien 

Mischimmobilien 

‐ ‐ 253 253 Wohnungen 

Wohnungen 

Quelle: Franz 2011 


Herausforderung Wohnungsleerstand 



Quelle: Franz 2011 


Leerstandarten im ländlichen Raum 

• Leerstand von Wohngebäuden 

als kommende Herausforderung 

Quelle: www.kernplan.de/uploads/pics/news3.jpg 




Allein aus strukturellen Gründen werden mehr 

Immobilien angeboten, als Nachfrage zu 

erwarten ist: 

•Die vererbende Großelterngeneration ist 

umfangreicher als die Enkelgeneration, wobei die 

Kinder‐generation, die i. d. R. älter als 50 Jahre 

ist, versorgt ist. 

•Eigene Kinder kommen als selbstnutzende 

Eigentümer auch deshalb kaum noch in Betracht, 

weil sie häufig nicht am Ort leben. 

•Und in der Generation der Enkel findet die 

Eigentumsbildung aufgrund von kurzfristigen 

Arbeitsverträgen, Zentrenaffinität der Wirtschaft, 

Mobilitätserfordernissen und Energiesensibilität 

zunehmend seltener in den Dörfern der 

Großeltern statt. 

•Sofern ein ländlicher Standort gewählt wird, 

werden häufig Neubauten bevorzugt, denn die 

Bestandsimmobilien erfordern ein hohes Ausmaß 

an Um‐ und Anbauten, Modernisierungen und 

Sanierungen. 

•Ein hohes Leerstandsrisiko besteht folglich 

neben den Gewerbeimmobilien v. a. bei 

Gebäuden an stark befahrenen Straßen und bei 

Grundstücken ohne Freiflächen in Dorfkernen. 




Ausblick: strategisches Leerstandsmanagement erweitern 

• Kommunales Leerstandsmanagement von Wohnungsleerstand 

� Ein verpflichtender „Demographie‐Check“ vor Ort kann Auskunft über Baulücken, Leerstand, 

Altersstruktur der Eigentümer sowie soziale Infrastruktur für die verschiedenen Altersgruppen 

geben. 

� Aufbauend auf einem kontinuierlichen Monitoring sind Maßnahmen erforderlich, wie z.B. die 

Beratung von Eigentümern über Vermarktungsstrategien und Immobilienbörsen, eine 

Bewertung und Klassifizierung der Objekte nach den Potenzialen zur Weiternutzung und eine 

Strategie zur Vitalisierung des Ortes und der Grundstücke. 

� Maßnahmen gelingen umso besser, je enger der Austausch mit den Privateigentümern ist. Eine 

realitätsnahe Einschätzung zur Bevölkerungs‐ und Wirtschaftsentwicklung und die Formulierung 

von Szenarien dienen dazu, die Bevölkerung zu sensibilisieren und Angst vor einem Imageverlust 

oder dem „Sterben des Dorfes“ zu nehmen. 

� Es kann sinnvoll sein, sich für neue, auch nur zeitweilige Nutzungen zu öffnen, wie z.B. 

Zweitwohnungen oder Ferienwohnungen. 

� Nicht in jedem Fall ist eine Nach‐ und Wiedernutzung von Gebäuden sinnvoll. Im Blickpunkt 

steht die Lebensqualität der Dorfbewohner, die in den Planungsprozess entsprechend mit 

einbezogen werden müssen. 





Instrumente mit den zu erwartenden Problemlagen 

Quelle: E‐Paper ARL, Nr. 12, S. 76 





Zweiebenenmodell Dorfumbau 

Quelle: E‐Paper ARL, Nr. 12, S. 79 




Integriertes strategisches Leerstandsmanagement 

Partizipative Ansätze 

‐Mobilisierung der Gemeinschaft 

‐CSR ansässiger Unternehmen 

‐Partnerschaftliche Ansätze 

‐… 

Langfristige angelegte 

Partnerschaft öffentlicher 

und privater Akteure 

Integration von Fördermöglichkeiten 

‐Dorferneuerung 

‐Leader / ELER 

‐EU Strukturfonds 

‐Städtebauförderung 

‐… 

Neue Instrumente 

‐ Bodenfonds 

Integriertes strategisches 


Integration von Instrumenten 

‐Bodenordnung 

‐Planungsrecht 

‐Förderung 

‐Steuerliche Anreize 

Wissenschaftliche 

Prognosen und Analysen 

Integration von Handlungsschwerpunkten 

‐ Gewerbeimmobilien 

‐Wohnimmobilien 

‐Öffentliche Gebäude 

‐ Umfeldaufwertung, 

energetische Sanierung 

… 




Integriertes strategisches Leerstandsmanagement 

„Grundlage für den belebten Ortskern 

ist eine ökonomische Perspektive für 

die nächsten Generationen !“ 

(Alain Thierstein). 


Literaturverzeichnis 



• Akademie für Raumforschung und Landesplanung (ARL) (2011): Leerstand von Wohn‐gebäuden in 

ländlichen Räumen; Hannover, 110 S. 

• Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (2011): Aktive Stadt‐ und 

Ortsteilzentren –drei Jahre Praxis; Berlin, 108 S. 

• Deutsches Seminar für Städtebau und Wirtschaft (DSSW) (2008): Nutzung gewerblicher 

Leerstände: zwischen der Sicherung, Stärkung und Entwicklung von Standorten; Berlin, 27 S. 

• Innovationsagentur Stadtumbau NRW (2009): Leerstandsmanagement ‐ Konzeptpapier zur 

Durchführung eines Leerstandsmanagements in Steinheim; Düsseldorf, 31 S. 

• Innovationsagentur Stadtumbau NRW (2009): Strategisches Leerstandsmanagement ‐ Erfolgreiche 

Strategien und Projekte zur Reaktivierung von gewerblichen Leerständen und zur nachhaltigen 

Standortentwicklung; Düsseldorf, 121 S. 

• Ministerium für Ernährung und Ländlichen Raum Baden‐Württemberg (2009): Modellprojekt 

Eindämmung des Landschaftsverbrauchs durch Aktivierung des innerörtlichen Potenzials (MELAP) – 

Abschlussbericht; Stuttgart, 132 S. 

• Ministerium für Umwelt – Agentur ländlicher Raum (2008): Leere 

Räume, neues Leben –Ideen & Perspektiven für leerstehende öffentliche Gebäude; Saarbrücken, 

52 S. 

• Franz, Bianca (2011): Die Entwicklung des Immobilienmarktes vor dem Hintergrund des 

demographischen Wandels im Ländlichen Raum. Diplomarbeit, Bayreuth. 

• Kanzler, Konrad (2008): KOMMUNALES FLÄCHEN‐ UND LEERSTANDSMANAGEMENT UNTER 

EINBEZIEHUNG DER EINZELHANDELSSTANDORTPLANUNG. Dissertation, Oldenburg.

Strategisches Leerstandsmanagement Mitwitz 10.11.11 - Bayern

Erfolgreiche ePaper selbst erstellen

Template löschen?

Als Template speichern?