Jutta Prölß-Peter Evelin Lehmann-Leopold - KANZLEI Prölß-Peter ...

Rechtsanwältinnen Prölß-Peter � Lehmann-Leopold � Fürstenweg 4a � 91058 Erlangen
Unser Zeichen:
Bitte stets angeben
Rechtsanwältinnen
Fachanwältinnen für Familienrecht
Jutta Prölß-Peter
Evelin Lehmann-Leopold
Fürstenweg 4a
91058 Erlangen
Caritas – Ihr gutes Recht
am 11. Oktober 2006
Telefon: 09131 610166-0
Telefax: 09131 610166-70
E-Mail: rae.proelss@nefkom.net
www.rechtsanwaelte-erlangen-bruck.de
Gerichtsfach 33
Thema: Rechte und Pflichten des Mieters
© RAin Evelin Lehmann-Leopold, 11.10.2006

I. Mietvertrag
1. Abschluss
Seite 2 von 19
Grundsätzlich kann ein Mietvertrag mündlich oder schriftlich abgeschlossen
werden.
Überwiegend wird der Vermieter dem Mieter einen Formularmietvertrag
vorlegen, manchmal hat der Mieter die Möglichkeit, Einzelpunkte zu verhandeln.
Formularmietverträge unterliegen allerdings besonderen gesetzlichen Anforderungen.
Sie erhalten teilweise Klauseln, die nach heutiger Rechtsprechung
unwirksam sind. Ob in Ihrem Mietvertrag eine solche Klausel enthalten
ist, muss im Streitfall im Einzelnen geprüft werden. Grundsätzlich
gilt, dass die Klauseln unwirksam sind, die für den Mieter überraschend
sind oder ihn unangemessen benachteiligen.
Wenn Sie mit Ihrem Vermieter eine individuelle Vereinbarung treffen, hat
diese grundsätzlich Vorrang vor den Klauseln im Formular. Diese Vereinbarung
ist dann wirksam, wenn Sie sie mit Ihrem Vermieter ausgehandelt
haben. Es muss erkennbar sein, dass der Mieter an der Vereinbarung mitgewirkt
und seine Interessen eingebracht hat.
2. Unbefristeter oder befristeter Mietvertrag
Im Normalfall gilt ein Mietvertrag für Wohnraum „unbefristet“. Dies bedeutet,
dass er solange gilt, bis er von einer Seite – unter Einhaltung der
Kündigungsfristen – gekündigt wird.
Der Mietvertrag kann allerdings auch von vorne herein zeitlich befristet
werden, wobei seit der Mietrechtsreform 2001 für die Befristung bestimmte
Voraussetzungen gelten. Liegen diese nicht vor, liegt kein befristeter
Mietvertrag vor, sondern ein unbefristeter Mietvertrag.
Es muss für die Befristung einen bestimmten Grund geben, der dem Mieter
bei Abschluss des Vertrages schriftlich mitgeteilt werden muss, am
sinnvollsten im Mietvertrag. Es kommt nur einer der folgenden drei
Gründe in Frage:
© RAin Evelin Lehmann-Leopold, 11.10.2006

Seite 3 von 19
Nach Ablauf der Frist will der Vermieter die Wohnräume
– für sich, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushaltes
nutzen (Eigenbedarf)
- beseitigen, erheblich umgestalten oder sanieren, wobei diese Maßnahmen
durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses wesentlich
beeinträchtigt würden
- an einen „zur Dienstleistung Verpflichteten“ (z. B. Hausmeister oder
Angestellten) vermieten.
Diese Gründe müssen konkret benannt werden, damit der Mieter die Möglichkeit
hat, später nachzuprüfen, ob diese überhaupt eingetreten sind.
Es genügt also nicht anzugeben, „wegen Eigenbedarfs“ oder „wegen Sanierungsarbeiten“.
Sie haben Anspruch darauf, zu erfahren, wer einziehen
soll oder welcher Art die Sanierungsarbeiten sind. Kleinere Sanierungsarbeiten,
wie z. B. „neue Fenster“ genügen nicht, den Anspruch auf Befristung
zu begründen.
Es gibt keine Zeitgrenze für einen Zeitmietvertrag, d. h. das Mietverhältnis
kann z. B. 10, 15 oder 20 Jahre dauern.
Vier Monate vor Ablauf der vereinbarten Befristung können Sie als Mieter
Auskunft vom Vermieter verlangen, ob der ursprünglich genannte Befristungsgrund
überhaupt noch vorliegt. Der Vermieter muss innerhalb eines
Monates antworten.
Soweit sich die Vermieterantwort verspätet, können Sie eine entsprechende
Verlängerung des Mietverhältnisses verlangen. Dies gilt auch
dann, wenn sich nach Auskunft des Vermieters der Befristungsgrund erst
zu einem späteren Zeitpunkt realisiert.
Teilt der Vermieter mit, dass der Befristungsgrund nicht mehr besteht,
können Sie eine Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit
verlangen. Das befristete Mietverhältnis wird dann zu einem unbefristeten
Mietverhältnis.
© RAin Evelin Lehmann-Leopold, 11.10.2006

3. Kaution
Seite 4 von 19
Voraussetzung für die Zahlung einer Mietkaution ist eine entsprechende
Vereinbarung im Mietvertrag.
Die Mietkaution darf höchstens drei Monatsmieten betragen, ohne Nebenkostenvorauszahlungen
und ohne Nebenkostenpauschalen.
Der Mieter hat das Recht, die Kaution in drei aufeinanderfolgenden Monatsraten
zu zahlen, die erste Rate ist bei Beginn des Mietverhältnisses
fällig.
Der Vermieter muss die Kaution auf einem Sonderkonto von seinem übrigen
Vermögen getrennt anlegen und zwar mit dem für Spareinlagen mit
dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz.
Die gebräuchliche und ausdrücklich im Gesetz geregelte Form ist die sogenannte
Barkaution, d. h. der Mieter überweist dem Vermieter den vereinbarten
Kautionsbetrag.
Bei Rückzahlung der Mietkaution müssen die tatsächlich angefallenen Zinsen
oder Erträge dem Mieter in voller Höhe zufließen.
Eine Alternative ist die Bankbürgschaft oder das verpfändete Sparbuch.
Bei der Bankbürgschaft verbürgt sich die Bank des Mieters bis zur Höhe
der vereinbarten Kaution für eventuelle Ansprüche des Vermieters, wobei
für diese Form der Kaution Gebühren an die Bank zu zahlen sind.
Oder der Mieter legt ein Sparbuch auf seinen Namen mit der Kautionssumme
an und verpfändet es an den Vermieter. Er übergibt das Sparbuch
dazu seinem Vermieter, entsprechende Verpfändungserklärungen werden
üblicherweise von den Banken zur Verfügung gestellt.
© RAin Evelin Lehmann-Leopold, 11.10.2006

II. Kündigung durch den Mieter
1. Unbefristete Verträge
Seite 5 von 19
Seit der Gesetzesänderung zum 01. Juni 2005 können Mieter ihren unbefristet
abgeschlossenen Mietvertrag mit einer Frist von drei Monaten kündigen.
Die Dauer des Mietverhältnisses oder der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses
spielt keine Rolle mehr.
Kündigungen haben immer schriftlich zu erfolgen. Dies bedeutet, dass
mündliche Kündigungen genauso unwirksam sind, wie Kündigungen per
Telegram, Telefax oder E-Mail. Das Kündigungsschreiben muss eigenhändig
unterschrieben sein und zwar von allen Mietern.
Die Kündigung muss an den Vermieter adressiert sein, bei mehreren Vermietern,
z. B. einem Ehepaar, an beide Vermieter.
Im Kündigungsschreiben müssen Sie weder eine Aussage zur Kündigungsfrist,
noch zum Ende des Mietverhältnisses machen. Es genügt die
Formulierung „Ich kündige“ oder „Ich kündige zum nächstmöglichen Termin“.
Die Kündigung muss dem Vermieter bis zum dritten Werktag des Monats
zugehen, dann zählt dieser Monat zur Kündigungsfrist mit.
Beispiel:
Das Mietverhältnis soll zum 31. Oktober 2006 enden, dann muss die Kündigung
dem Vermieter bis spätestens 3. August 2006 zugegangen sein.
Der Samstag ist als Werktag laut einem Urteil des BGH mitzurechnen,
zumindest dann, wenn der Samstag der erste oder zweite Werktag wäre.
Wie zu entscheiden wäre, wenn der Samstag der dritte Werktag wäre, hat
der BGH offen gelassen.
Da im Zweifelsfall von Ihnen als Mieter der Zugang der Kündigungserklärung
nachzuweisen ist, sollten Sie entweder das Kündigungsschreiben
Ihrem Vermieter persönlich aushändigen und sich auf einer Kopie den
Empfang quittieren lassen oder das Kündigungsschreiben in Anwesenheit
eines Zeugen in den Briefkasten des Vermieters einwerfen.
© RAin Evelin Lehmann-Leopold, 11.10.2006

2. Zeitmietverträge
Seite 6 von 19
Bei Zeitmietverträgen können weder Mieter noch Vermieter den Mietvertrag
vorzeitig beenden, außer beide Parteien einigen sich einverständlich.
Der Mieter kann frühestens zum vereinbarten Vertragsende ausziehen.
3. Kündigungsausschluss
Mieter und Vermieter können wirksam einen Kündigungsausschluss oder
einen Kündigungsverzicht im Mietvertrag vereinbaren. In diesen Fällen
wird ein unbefristeter Mietvertrag abgeschlossen mit den gesetzlichen
Kündigungsfristen. Es wird jedoch für einen bestimmten Zeitraum das
Recht, kündigen zu dürfen, ausgeschlossen.
Der BGH hat entschieden, dass eine individuell getroffene Vereinbarung
zwischen Mieter und Vermieter, die einen einseitigen Kündigungsausschluss
des Mieters für fünf Jahre vorsieht, wirksam ist.
Das Kündigungsrecht kann für Mieter und Vermieter mit Hilfe einer Formularvereinbarung
für beide Seiten ausgeschlossen werden, der BGH hat
dies für höchstens vier Jahre als zulässig erachtet.
4. Anspruch des Mieters auf vorzeitige Aufhebung des Mietvertra
ges
Wenn nun der Mieter trotz Zeitmietvertrag oder Verzicht auf das Kündigungsrecht
für einen bestimmten Zeitraum vorzeitig aus der Wohnung
ausziehen will, gilt folgendes:
- Mieter und Vermieter einigen sich auf einen vorzeitigen Auszug und
schließen einen Mietaufhebungsvertrag.
- Soweit im Mietvertrag eine Nachmieterklausel vereinbart ist, d. h.
der Mieter berechtigt ist, einen Nachmieter für den verbleibenden
Zeitraum einzustellen, genügt es, wenn er einen geeigneten Nachmieter
vorschlägt. Dieser Nachmieter muss vor allem objektiv in der
Lage sein, die geforderte Miete zu bezahlen.
Der Vermieter ist verpflichtet, Sie vorzeitig, d. h. mit einer Frist von drei
Monaten, aus dem Vertrag zu entlassen, wenn „besondere Gründe“ vorliegen.
© RAin Evelin Lehmann-Leopold, 11.10.2006

Seite 7 von 19
Nach der Rechtsprechung sind folgende Härtegründe anerkannt:
� Berufsbedingter Wohnortwechsel/Umzug des Mieters
� schwere Erkrankung des Mieters und Umzug in ein Alters- oder
Pflegeheim
� Familiennachwuchs kündigt sich an und die bisherige Wohnung
ist zu klein
� Der Mieter will heiraten, die Wohnung ist für zwei Personen nicht
geeignet
5. Sonderkündigungsrechte für den Mieter
a) Mieterhöhung
Verlangt der Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf die
ortsübliche Vergleichsmiete, kann der Mieter bis zum Ende seiner Überlegungsfrist
kündigen bis zum Ende des übernächsten Monats.
b) Modernisierungsankündigung
Der Mieter kann nach Erhalt der Ankündigung der Modernisierung bis zum
Ende des darauffolgenden Monates zum Ablauf des nächsten Monats kündigen.
Beispiel:
Eingang Ankündigungsschreiben: 10.05.
Kündigung Eingang beim Vermieter: bis 30.06.
Ende des Mietverhältnisses: 31.07.
c) Modernisierungsmieterhöhung
Wenn der Vermieter einen elfprozentigen Modernisierungszuschlag verlangt,
kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang
des Schreibens kündigen, zum Ablauf des übernächsten Monats.
© RAin Evelin Lehmann-Leopold, 11.10.2006

Beispiel:
Zugang: 05.03.
Seite 8 von 19
Zugang des Kündigungsschreibens beim Vermieter: bis spätestens 31.05.
Ende des Mietverhältnisses: 31.07.
d) Staffelmiete
Ein Staffelmietvertrag kann durch den Mieter immer zum Ablauf des vierten
Vertragsjahres gekündigt werden.
e) Untermiete
Beabsichtigt der Mieter, seine Wohnung an einen Dritten unterzuvermieten
und schlägt er seinem Vermieter einen konkreten Untermieter vor,
den dieser ohne triftige Gründe ablehnt, so kann der Mieter mit einer Frist
von drei Monaten kündigen.
6. Fristlose Kündigung
Der Mieter kann unabhängig von Kündigungsfristen oder Vertragslaufzeiten
außerordentlich fristlos kündigen (§§ 543, 569 BGB)
- wenn die Wohnung aufgrund schwerwiegender Mängel nicht mehr
vertragsgemäß genutzt werden kann
- wenn von der Wohnung Gesundheitsgefährdungen drohen
- wenn der Vermieter den Hausfrieden so nachhaltig stört, dass für
den Mieter die Fortsetzung eines Mietverhältnisses unzumutbar ist.
Auch hier muss die fristlose Kündigung durch alle Mieter schriftlich erfolgen
mit eigenhändiger Unterschrift.
In diesem Fall ist der Grund, der die fristlose Kündigung rechtfertigt, anzugeben.
Bei Pflichtverletzungen des Vermieters aus dem Mietvertrag muss der
Mieter zunächst den Vermieter abmahnen, d. h. eine Frist setzen, in dem
er den Mangel abstellen oder für Abhilfe sorgen kann.
© RAin Evelin Lehmann-Leopold, 11.10.2006

Seite 9 von 19
III. Kündigung durch den Vermieter
Grundsätzlich darf der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes
Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat (§ 573 BGB).
1. Kündigungsfrist
bis zu fünf Jahren 3 Monate
mehr als fünf Jahre 6 Monate
mehr als acht Jahre 9 Monate
Die Kündigung muss dem Mieter ebenfalls spätestens am dritten Werktag
eines Monats zugehen, das Mietverhältnis endet dann entsprechend der
gesetzlichen Frist.
2. Berechtigtes Interesse
Das im Gesetz genannte „berechtigte Interesse“ ist nicht gesetzlich bestimmt.
Im Gesetz sind folgende, nicht abschließende Beispiele angegeben:
a) Eigenbedarf
Der Vermieter benötigt die Mietwohnung für sich selbst oder einen Familienangehörigen,
Angehörigen seines Haushaltes, z. B. eine Pflegekraft
b) Wirtschaftliche Verwertung
Wird der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer
angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert und hat er dadurch
erhebliche Nachteile, z. B. geplanter Verkauf des Hauses oder der Wohnung
oder ein Abriss oder grundlegende Modernisierungs- oder Sanierungsarbeiten.
© RAin Evelin Lehmann-Leopold, 11.10.2006

c) Pflichtverletzungen
Seite 10 von 19
Für den Vermieter ist eine Kündigung wegen einer vertraglichen Verpflichtung
nicht einfach. Diese Pflichtverletzung muss zu einer echten
Störung des Vertrauensverhältnisses geführt haben, z. B. ständig unpünktliche
Mietzahlungen des Mieters, vertragswidriger Gebrauch, Störung
des Hausfriedens
Voraussetzung einer Kündigung ist, dass Ihr Vermieter Sie zunächst abmahnt.
Wie sieht eine Abmahnung aus?
Der Vermieter muss in dem Schreiben den Verstoß genau bezeichnen, z.
B. haben Sie an genau bezeichneten Tagen ruhestörenden Lärm gemacht
oder halten ohne Zustimmung einen Hund.
Der Vermieter muss auf den Mietvertrag verweisen, d. h. der Verstoß
muss gegen die Vereinbarung im Mietvertrag verstoßen.
Der Mieter muss aufgefordert werden, diese Vertragswidrigkeit zu beenden,
das er z. B. einen Hund wieder abschafft oder die Ruhezeiten einhält.
Es muss dem Mieter eine ausreichende Frist gesetzt werden.
In der Abmahnung müssen die Konsequenzen angekündigt werden, d. h.
wenn der Mieter der Aufforderung nicht Folge leistet, dass dann das Mietverhältnis
gekündigt wird oder z. B. Unterlassungsklage erhoben wird.
3. Sozialklausel (§ 574 BGB)
Der Mieter kann einer berechtigten Vermieterkündigung widersprechen
und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Kündigung
eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der Vermieterinteressen
nicht zu rechtfertigen ist.
Beispiele sind fehlender Ersatzwohnraum, hohes Alter, Invalidität, Gebrechlichkeit,
Schwangerschaft, Probleme bei Schul- oder Kindergartenwechsel.
Der Widerspruch gegen die Kündigung muss vom Mieter schriftlich erklärt
und eigenhändig unterschrieben werden. Dem Vermieter muss der Widerspruch
spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist eingehen,
wenn dieser – was meist geschieht – im Kündigungsschreiben auf die
Möglichkeit des Widerspruches sowie auf dessen Form und Frist hingewiesen
hat.
© RAin Evelin Lehmann-Leopold, 11.10.2006

Seite 11 von 19
4. außerordentliche fristlose Kündigung des Vermieters wegen
Zahlungsverzug des Mieters (§§ 543, 569 BGB)
Als Mieter sind Sie verpflichtet, die Miete fristgemäß zu zahlen, üblicherweise
spätestens bis zum dritten Werktag des Monats. Dies hat zur Folge,
dass eine Abmahnung durch den Vermieter bei Zahlungsverzug nicht erforderlich
ist.
Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug ist möglich, wenn
- der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Miete
oder eines nicht unerheblichen Teil der Miete (mehr als eine Monatsmiete)
in Verzug ist, wobei Nebenkostenvorauszahlungen als
Teil der Miete gelten.
Beispiel:
Keine Mietzahlung im August, keine Mietzahlung im September, der
Mieter ist damit ab dem vierten Werktag im September in Zahlungsverzug
- Der Mieter ist über einen Zeitraum von mehr als zwei Terminen mit
einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug
Es genügt nach einem neuen Urteil des BGH, wenn der Vermieter in seinem
Kündigungsschreiben als Kündigungsgrund „Zahlungsverzug“ nennt
und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert.
Der Mieter hat die Möglichkeit die Kündigung zu heilen. Wenn der Mieter
oder z. B. das Sozialamt die Mietschulden begleicht, wird die fristlose
Kündigung des Vermieters unwirksam. Spätestens zwei Monate nach Zustellung
einer etwaigen Räumungsklage muss jedoch der Mieter die Mietrückstände
komplett ausgeglichen haben. Wenn dies innerhalb von zwei
Jahren ein zweites Mal passiert, kann eine erneute Nachzahlung die fristlose
Kündigung nicht „retten“.
© RAin Evelin Lehmann-Leopold, 11.10.2006

IV. Schönheitsreparaturen
1.
Seite 12 von 19
Zu keiner anderen Frage hat der Bundesgerichtshof in der letzten Zeit so
viele Urteile gesprochen.
Nach dem Gesetz ist der Mieter zunächst einmal nicht verpflichtet, Schönheitsreparaturen
während der Mietzeit oder beim Auszug durchzuführen.
Wenn im Mietvertrag lediglich Formulierungen gewählt wurden, wie z. B.
besenrein, bezugsfertig oder vertragsgemäß, bedeutet dies, dass der
Mieter die Wohnung leergeräumt und grob gesäubert zurückgeben darf.
In fast allen Mietverträgen dürfte jedoch die Verpflichtung des Mieters, die
Schönheitsreparaturen zu übernehmen, enthalten sein, was auch zulässig
ist. Es gilt der Grundsatz, dass der Mieter nicht mehr Schönheitsreparaturen
durchführen oder bezahlen soll, als er während der Mietzeit selbst
abgewohnt hat.
Unwirksam sind Klauseln, die eine Verpflichtung zur Renovierung bei Einzug
enthalten, oder eine Verpflichtung zur Renovierung unabhängig von
der Dauer des Mietverhältnisses oder immer bei Auszug.
Unwirksam sind auch Klauseln, nach denen der Mieter sowohl verpflichtet
ist, nach Fristenplan laufende Schönheitsreparaturen durchzuführen und
unabhängig davon bei Vertragsende.
Ein Fristenplan, wann Renovierungen durchzuführen sind, kann wirksam
vereinbart werden. Üblich ist, dass Küche, Bad und Dusche alle drei Jahre,
Wohn-, Schlafräume und Diele alle fünf Jahre, Abstellräume alle sieben
Jahre zu renovieren sind.
Nach der neuen Rechtsprechung des BGH ist ein Fristenplan jedoch dann
unwirksam, wenn es sich um eine starre Frist handelt, d. h. auf jeden Fall
renoviert werden muss. Formulierungen könnten z. B. sein, „der Mieter
muss renovieren“, „mindestens aber nach .... Jahren“ oder wenn in einer
Klausel „auf jeden Fall“ oder „immer“ oder „spätestens“ enthalten ist.
Ein Fristenplan ist dann wirksam, wenn Formulierungen enthalten sind wie
z. B. „...muss der Mieter in der Regel nach drei, fünf oder sieben Jahren
renovieren“ oder „der Mieter muss normalerweise .... renovieren“.
© RAin Evelin Lehmann-Leopold, 11.10.2006

Seite 13 von 19
Ist die Klausel wirksam vereinbart, beginnt die Frist mit dem Einzug oder
der letzten Renovierung des Mieters zu laufen.
Wenn der Mieter aus der Wohnung auszieht, bevor die typischen Renovierungsfristen
abgelaufen sind, muss er diese grundsätzlich nicht durchführen.
Es ist aber möglich, eine Abgeltungsklausel im Mietvertrag zu vereinbaren.
Dann sind bei Auszug anteilige Renovierungskosten zu zahlen.
Die Abgeltungsklausel darf nicht zu einer 100 %igen Kostenübernahme
durch den Mieter führen.
Beispiel für eine wirksame Vereinbarung:
Liegen beim Auszug die letzten Schönheitsreparaturen mehr als ein Jahr
zurück, zahlt der Mieter 20 % der Renovierungskosten.
Die zu zahlenden Renovierungskosten werden meist aufgrund eines Kostenvoranschlages,
den der Vermieter in Auftrag gibt, ermittelt. Dieser
Voranschlag ist jedoch nicht bindend.
Die Abgeltungsklausel kann dadurch unterlaufen werden, dass der Mieter
die gesamte Wohnung selbst renoviert.
2. Was sind Schönheitsreparaturen?
Unter Renovierungen oder Schönheitsreparaturen fällt alles, was sich beim
normalen Wohnen im Laufe der Zeit abnutzt und mit Farbe und Tapete
erneuern lässt:
- Tapezieren und/oder Anstreichen von Decken und Wänden
- Streichen der Türen innerhalb der Wohnung
- Fenster von innen
- Heizkörper und Heizungsrohre
- Löcher von Dübeln, Schrauben und Nägeln sind zu beseitigen
Nicht:
� Abschleifen und Versiegeln von Parkettfußboden
� Auswechseln der Teppichböden
© RAin Evelin Lehmann-Leopold, 11.10.2006

Seite 14 von 19
Der Vermieter hat keinen Anspruch darauf, dass Malerfachbetriebe die Arbeit
übernehmen, auch wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Renovierungsarbeiten
können vom Mieter selbst durchgeführt werden, wobei
diese fachgerecht zu erfolgen haben.
Sinnvoll ist, dass sowohl bei Einzug als auch Auszug ein Übergabeprotokoll
erstellt wird, das von beiden Parteien unterschrieben wird. In diesem
Übergabeprotokoll sind etwaige Mängel festzuhalten.
© RAin Evelin Lehmann-Leopold, 11.10.2006

V. Betriebskosten
Seite 15 von 19
Der Bereich der Betriebskosten ist im Wesentlichen im BGB, der Betriebskosten-
und der Heizkostenverordnung geregelt.
Zu unterscheiden ist, ob die Betriebskosten tatsächlich abgerechnet werden
oder ob im Mietvertrag ein pauschaler Betrag aufgeführt ist. Im letzteren
Fall kann der Vermieter keine Nachforderungen erheben, auch wenn
die Betriebskosten tatsächlich höher sind, der Mieter kann jedoch auch
keine Betriebskosten zurückverlangen, wenn er z. B. Wasser gespart hat.
Es gibt folgende Betriebskostenarten § 2 Betriebskosten VO:
1. öffentliche Lasten des Grundstückes
insbesondere Grundsteuer
2. Kosten der Wasserversorgung
Wasserkosten, Kosten für eine Wasseraufbereitungs- oder Wasserhebeanlage
3. Entwässerung/Abwasser
4. Aufzug
z. B. Stromkosten, nicht umlagefähig sind Reparaturkosten
5. Straßenreinigung und Müllbeseitigung
z. B. Kosten für den Winterdienst
6. Gebäudereinigung, Ungezieferbekämpfung
7. Gartenpflege
z. B. Kosten des Gießwassers, nicht umlagefähig sind die Kosten für die
Neuanlage eines Gartens oder Anschaffungskosten für Gartengeräte.
8. Beleuchtung für das Anwesen
9. Schornsteinreinigung
© RAin Evelin Lehmann-Leopold, 11.10.2006

Seite 16 von 19
10. Sach- und Haftpflichtversicherung
z. B. Versicherungsschutz gegen Feuer, Sturm und Wasserschäden und
sonstige Elementarschäden, Haftpflichtversicherung für das Gebäude,
Öltank, Aufzug,
11. Hauswart
12. Gemeinschaftsantenne/Breitwandkabel
13. Wäschepflege
Darunter fallen Kosten für Gemeinschaftswaschmaschinen und Trockner,
Wäscheschleuder etc.
14. Kosten für Warmwasser
15. Kosten für verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
16. Sonstige Betriebskosten, z. B. für die Überprüfung des Feuerlöschers
oder die Kosten der Dachreinigung
Der Mieter muss die Betriebskosten nur dann tragen, wenn sie im Mietvertrag
genau beschrieben sind.
Keine Betriebskosten sind z. B. Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklagen,
Beiträge des Vermieters zu Grundeigentümervereinen, Bankgebühren,
Fotokosten, Zinsen für einen Kredit
17. Heizkosten
Seit langem schreibt die Heizkostenverordnung vor, dass die Heizungs-
und Warmwasserkosten verbrauchsabhängig zu verteilen sind.
Der Vermieter muss mindestens 50 und darf höchstens 70 % der Heiz-
und Warmwasserkosten nach Verbrauch verteilen, die restlichen 30 bis
50 % werden im festen Maßstab, im Regelfall nach der Wohnfläche,
verteilt.
Zu den Heizkosten zählen neben den Brennstoffkosten auch die Kosten
für die Bedienung, Wartung und Pflege der Heizungsanlage, die Messungen,
Anmietung der Erfassungsgeräte etc.
© RAin Evelin Lehmann-Leopold, 11.10.2006

Betriebskostenabrechnung
Seite 17 von 19
Der Vermieter hat zwölf Monate Zeit, über die Betriebskosten abzurechnen.
Spätestens ein Jahr nach dem Ende einer Abrechnungsperiode muss
der Mieter die Abrechnung in Händen haben. Es handelt sich um eine Ausschlussfrist
für den Vermieter, nach Ablauf des Jahres kann der Vermieter
nichts mehr nachfordern.
Eine Ausnahme gilt nur, wenn der Vermieter die Verspätung nicht zu vertreten
hat, wenn z. B. die Gemeinde die entsprechenden Bescheid nicht
oder viel zu spät erlassen hat.
Nach einer Entscheidung des BGH ist diese zwölfmonatige Abrechnungsfrist
auch dann eingehalten, wenn der Vermieter in dieser Zeit eine formell
ordnungsgemäße Abrechnung schickt. Etwaige inhaltliche Fehler können
nach Fristablauf korrigiert werden, wobei dies nicht zu einer Mehrbelastung
für den Mieter führen darf. Der Vermieter ist grundsätzlich verpflichtet,
abzurechnen. Er ist nur nach Ablauf der Zwölf-Monats-Frist mit einer
Nachforderung ausgeschlossen.
Die Betriebskostenabrechnung muss eine geordnete Zusammenstellung
der Einnahmen und Ausgaben enthalten. Sie muss übersichtlich gegliedert
und auch für einen Durchschnittsmieter nachvollziehbar sein.
Es musst der Abrechnungszeitraum angegeben werden, d. h. zwölf Monate,
wobei das Abrechnungsjahr nicht das Kalenderjahr sein muss.
Die Kostenarten sind einzeln aufzulisten und die Gesamtkosten anzugeben.
Der Vermieter muss anhand des vereinbarten Aufteilungsmaßstabes nachvollziehbar
aufführen, wie die Abrechnung erfolgt, ebenso muss er die
Verteilerschlüssel angeben, d. h. nach Wohnungsgröße oder Personenzahl,
Wohneinheiten.
Wenn der Vermieter nicht abrechnet, muss der Mieter den Vermieter anmahnen
und kann gegebenenfalls die Abrechnung vor Gericht einklagen.
Der Mieter hat auch die Möglichkeit, die laufende Vorauszahlung für die
aktuelle Abrechnungsperiode zurückzuhalten, um so Druck auf den Vermieter
auszuüben. Die zurückbehaltenen Vorauszahlungen müssen erst
nachgezahlt werden, wenn der Vermieter tatsächlich abrechnet.
Wichtig für den Mieter ist, dass dieser spätestens zwölf Monate nach Zugang
der Abrechnung mögliche Einwände gegen die Abrechnung erhoben
haben muss. Danach ist er mit seinen Einwänden ausgeschlossen, gleichgültig
ob berechtigt oder nicht.
© RAin Evelin Lehmann-Leopold, 11.10.2006

Seite 18 von 19
VI. Ehewohnung – Ehepaar als Mieter
1.
Bei Eheleuten ist grundsätzlich nur derjenige Mieter, der den Mietvertrag
als Vertragspartner des Vermieters unterschrieben hat und haftet gegenüber
dem Vermieter u. a. für die Zahlung der Miete. Unterschreiben beide
Eheleute, sind beide Vertragspartner, unterschreibt nur einer, ist auch nur
dieser Mieter.
Wenn im Kopf des Mietvertrages beide Ehegatten als Mieter aufgeführt
sind, jedoch nur ein Ehegatte unterschreibt, wird der andere Ehegatte
nicht Vertragspartner.
Wenn ein Ehepartner, der Mieter ist, aufgrund einer Trennung oder Scheidung
aus der Wohnung auszieht, haftet er grundsätzlich weiterhin gegenüber
dem Vermieter für alle Verpflichtungen aus dem Mietvertrag, insbesondere
Zahlung der Miete. Zwar beendet die Scheidung die Ehe, nicht
jedoch den Mietvertrag.
Der ausziehenden Ehepartner sollte dem Vermieter schriftlich mitteilen,
dass er aus der Mietwohnung auszieht und den Vermieter bitten, ihn aus
dem Mietverhältnis zu entlassen. Der ausgezogene Ehepartner kann nur
mit Zustimmung des Vermieters und des verbleibenden Ehepartners aus
dem Mietverhältnis entlassen werden.
Sinnvoll ist ein schriftlicher dreiseitiger Vertrag zwischen Vermieter und
beiden Ehepartnern, in dem geregelt ist, zu welchem Zeitpunkt der ausziehende
Ehegatte aus dem Mietverhältnis entlassen wird. Sinnvoll ist
auch zu regeln, wer bei Beendigung des Mietverhältnisses die Kaution
erhält.
Der Vermieter ist nicht verpflichtet, einen Mieter aus dem Mietverhältnis
zu entlassen.
Es besteht damit Gefahr, dass der verbleibende Ehegatte die Miete nicht
bezahlt und der ausgezogene Ehegatte ebenfalls auf Räumung und Zahlung
der Miete verklagt wird. Der ausziehende Ehegatte ist verpflichtet,
die Miete als Gesamtschuldner gegebenenfalls allein zu tragen, der Vermieter
kann sich aussuchen, wen er verklagt. Es steht dem ausgezogenen
Ehegatten im Innenverhältnis ein Regressanspruch gegen den in der Wohnung
verbliebenen Partner zu. Wenn dieser jedoch nicht mehr zahlungskräftig
ist, bleibt der ausgezogene Ehegatte möglicherweise auf den Mietschulden
sitzen.
© RAin Evelin Lehmann-Leopold, 11.10.2006

Seite 19 von 19
Für den Vermieter ist von Bedeutung, dass er möglicherweise einen finanzkräftigen
Mieter verliert, so dass viele Vermieter nicht bereit sind,
den ausziehenden Ehegatten aus dem Mietverhältnis zu entlassen. Es wird
häufig versucht, die Entlassung aus dem Mietverhältnis mit einer Änderung
des Mietvertrages, z. B. Erhöhung der Miete zu verknüpfen.
Solange der ausgezogene Ehegatte nicht formal aus dem Mietvertrag entlassen
ist, muss der Vermieter alle Willenserklärungen an beide Mieter
richten, z. B. eine Mieterhöhung oder auch Kündigung. Dies gilt dann nicht
mehr, wenn der in der Wohnung verbliebene Ehegatte seit Jahren die
Miete und Nebenkosten allein zahlt und der Vermieter weiß, dass der
andere Ehegatte ausgezogen ist.
2. Zuweisung der Ehewohnung
Wenn die Ehegatten sich während der Trennungszeit, d. h. vor Einleitung
des Scheidungsverfahrens nicht darüber einigen können, wer von ihnen
aus der Ehewohnung ausziehen muss, kann ein Ehegatte einen Antrag auf
Zuweisung der Ehewohnung stellen. Das Gericht wird eine vorläufige Regelung
für die Trennungszeit treffen.
Nach Einreichen des Scheidungsantrags bis innerhalb eines Jahres nach
Rechtskraft der Scheidung kann ein Ehegatte beantragen, ihm die Ehewohnung
endgültig zuzuweisen.
Dies ist nicht nur dann von Interesse, wenn sich die Ehegatten nicht einigen
können, wer zukünftig die Ehewohnung nutzen soll, sondern auch,
wenn der Vermieter nicht bereit ist, den ausgezogenen Ehegatten aus
dem Mietverhältnis zu entlassen.
Die Besonderheit liegt darin, dass das Gericht das Mietverhältnis regelt.
§ 5 HausratsVO:
„Für eine Mietwohnung kann der Richter bestimmen, dass ein von beiden
eingegangenes Mietverhältnis von einem Ehegatten allein fortgesetzt wird
oder dass ein Ehegatte an Stelle des anderen in ein von diesem eingegangenes
Mietverhältnis eintritt. ...
Besteht kein Mietverhältnis, so kann der Richter zugunsten eines Ehegatten
ein Mietverhältnis an der Wohnung begründen. Hierbei setzt der
Richter die Miete fest.“
Der Vermieter ist an diesem Verfahren zu beteiligen. Das Gericht kann
zum Schutz des Vermieters Anordnungen treffen, um die Ansprüche des
Vermieters zu sichern. Das Gericht kann z. B. die weitere Mithaftung des
ausgezogenen Ehegatten anordnen oder den Sozialhilfeträger zu verpflichten,
die Miete direkt an den Vermieter zu überweisen.
© RAin Evelin Lehmann-Leopold, 11.10.2006