EBG Luzern: ausserordentliche GV vom 2. Februar 2010

EBG Luzern: ausserordentliche GV vom 2. Februar 2010

ausserordentliche GV 2010 

Herzlich willkommen zur ausserordentlichen 

Generalversammlung der Eisenbahner- 

Baugenossenschaft Luzern vom 2. Februar 2010 



Podium 

� Benno Wyss Präsident EBG Luzern (Leitung) 

� Max Lehmann Bauchef / Mitglied Geschäftsleitung 

� Andi Willinig Vorsitzender Geschäftsleitung 

� Jürg Ehrenbold Aktuariat (Protokoll) 



Traktandenliste 

Wahl der StimmenzählerInnen 

1. Kreditantrag 

für die Realisierung der 2. Etappe des 

Bauvorhabens Dorfstrasse / Am Rain 

im Betrag von CHF 28,8 Mio. 



Wahl der StimmenzählerInnen 

Fensterseite: Werner Christen 

Wandseite: Urs Koch 


Zum Traktandum 1 


Traktandum 1 

Übersicht 

� Vorgaben zum Gesamtprojekt 

� Umsetzung 1. Etappe 

� Finanzierung / Mietzinse 

� Präsentation 2. Etappe 

� Projektdetails 

� Mieterbetreuung / Termine 


Traktandum 1 

Vorgaben zum Gesamtprojekt 


80-100 Jahre 

Pinselsanierung und/oder 

Umnutzung/Abbruch 

Entscheidungsfaktor: 

Bausubstanz 

60 Jahre: 

Pinselsanierung und /oder 

Austragen/Umnutzung/Abbruch 


Bausubstanz 

Neubau 

Entscheidung: 

Abbruch, 

Umnutzung 

40 Jahre: 

Sanierung, allenfalls mit 

Wertvermehrung 


Strukturelle Situation 

Lebenszyklus der EBG-Immobilien 

EBG Luzern: ausserordentliche GV vom 2. Februar 2010 

25 Jahre: 

Sanierung 

Aussenhülle, 

Küche, Bad

Traktandum 1 

Bezogen auf das Portfolio der EBG: 

� Sicherstellung der langfristigen Wettbewerbsfähigkeit 

� kontinuierliche Investitionen in Gebäude und in die 

Umgebung mit hohem Wohnwert und hoher 

Nachhaltigkeit der Investition 

� Sicherstellung einer intakten Siedlungsgemeinschaft 


Traktandum 1 

100 Jahre Geschichte mit Architekturwettbewerben 


Traktandum 1 

Umsetzung 1. Etappe: 


Zentrumsbau Dorfstrasse 31a 


Z-Block 


Neubau Dorfstrasse 32 a+b 


Dorfplatz 


Traktandum 1 

Umsetzung 2. Etappe 

� Finanzierung 

� Mietzinse 

� Vorgaben 

� Pläne und Ansichten 

� Mieterbetreuung 

� Termine 


Traktandum 1 

Zielvorgaben für die Finanzierung 

� Ausschöpfen der finanziellen Mittel der Depositenkasse 

� Ausschöpfen des existierenden Rahmenvertrags mit Raiffeisenbank 

Luzern (> CHF 15 Mio.) plus Vertragsvereinbarung (CHF 10 Mio.) 

� Fremdfinanzierung mit langfristiger, gestaffelter Anbindung von 

zinsgünstigen Hypotheken (tiefer als Depoka) 

� Langfristig kostendeckende Mietzinse auf dem ganzen 

Immobilienportfolio 

� Realisieren von Zuschüssen (Energiebeiträge, Fonds-de-Roulement) 

� Mietzinsausfälle (Sanierungsbauten CHF 160‘000; Ersatzbauten CHF 

280‘000.-) und Bauzinsen gehen zulasten des Bauprojektes 

� Kapitalisierungsatz für Altbauten < 5,5%, Neubauten < 5,25% 


Traktandum 1 

Mietzinse der EBG Luzern 

� Die Mietzinsgestaltung der EBG ist in den Statuten geregelt 

(siehe Art. 28 der Statuten) 

� Die Mieten werden nach dem Prinzip der „reinen“ 

Kostenmiete gerechnet 

a) Zinsaufwand 

b) Erneuerungen, Unterhalt und Reparaturen 

c) Abschreibungen 

d) Versicherungen und Steuern 

e) Personalaufwand (Löhne und Sozialabgaben) 

f) Administration (übriger Betriebsaufwand) 

g) Rückstellungen und Einlagen in die vom Gesetz oder allfälligen 

Subventionsbehörden vorgeschriebenen Fonds 

h) Einlagen in die von der Generalversammlung beschlossenen Fonds 


Traktandum 1 

Mietzinse der EBG Luzern 

� Berücksichtigung des buchhalterischen Restwerts 

- Sanierungsobjekte gemäss Bilanzwert 

- Abbruchobjekte werden vor Baubeginn auf Wert 0.00 

abgeschrieben 

� keine Aufrechnung der Bauland-Kosten 

� kein Gewinn eingerechnet 

� Bei der Projektgenehmigung liegen Schätzungen und 

Zielwerten vor 

� definitive Bestimmung der Mietzinse im Vorfeld der Vermietung 

(Gemäss Organisationsreglement genehmigt der AR die Anfangs-Mietzinse 

von Neubauten). 


Traktandum 1 

Zielvorgaben für die Mietzinse 

� sanierte Wohnungen: tiefer als heutige Mietzinse Z-Block 

(CHF 980.- bis 1450.- netto) 

� neu erstellte Wohnungen: tiefer als Mietzinsniveau 

Dorfstrasse 32 a/b 

- CHF 2100.- netto für eine 4 1/2-Zimmerwohnung 

- CHF 1850.- netto für eine 3 1/2-Zimmerwohnung 

All diese Angaben beziehen sich auf den heutigen Kenntnisstandstand 

der Planung, den aktuellen Kostenindex sowie die 

aktuelle Zinssituation 


Traktandum 1 

Das Projekt im Detail 

� Max Lehmann 

� Andi Willinig 


Traktandum 1 

Vorgaben 

� Schutz des Quartiercharakters 

� Schwerpunkt Neubauten (Mehrwert) 

� Bestehende Werte sichern (Sanierungen) 

� zusätzliche Wohnungen schaffen 

� Ökologische Bauten (Energiefrage) 

� Ersatzangebote schaffen 

� weitere altersgerechte Angebote 

� Trennung der Verkehrsteilnehmer (Fusswege / Parkhaus) 


Traktandum 1 

Pläne und Ansichten 

� Dorfstrasse 33 + 35 (Sanierung) 

� Dorfstrasse 34 (Sanierung) 

� Dorfstrasse 36, 37 + 38 (Ersatzbauten) 

� Dorfstrasse 39 a+b mit Einstellhalle (Ersatzbau) 


Gesamtübersicht 






Umbau Dorfstrasse 33 / 35 


Umbau 

Dorfstrasse 

33 / 35 


Umbau Dorfstrasse 33 / 35 


Umbau Dorfstrasse 34 






Neubau Dorfstrasse 36 / 38 






Neubau Dorfstrasse 37 






Neubau Dorfstrasse 39 a/b 


Neubau Dorfstrasse 39 a (Normgeschoss / Dachgeschoss) 


Neubau Dorfstrasse 39 b (Normgeschoss / Dachgeschoss) 


Neubau Einstellhalle Dorfstrasse 39 a/b 


Querschnitt Dorfstrasse 


Traktandum 1 

Das sind die Pluspunkte 

� 20 zusätzliche Wohnungen 

� 62 zusätzliche Zimmer 

� 65 zusätzliche Einstellplätze 

� Schutz des Gesamtbildes 

� nur geringer Bodenbedarf 

� attraktive Aussenflächen 

� Schliessen von Lücken im Angebot 

(neuzeitliche Wohnungen im mittleren Grössenbereich) 

� breit gefächerte Wohnungspalette 

� gute soziale Durchmischung usw. 


Traktandum 1 

Mieterbetreuung 

� Mieterbetreuung (Anne Marie Schmid) 

� Ersatzwohnungen für Mieter mit festem Vertrag 

� Umzugshilfen 

� Beratung (Ergänzungsleistungen usw.) 

� regelmässige Informationen 

� usw. 


Traktandum 1 

Betroffene Mieter mit festen Verträgen 

3 Mietparteien Dorfstrasse 33 bis 35 

� Umzug in Ersatzwohnung und Rückkehr 

� Umzug in weitere Angebote innerhalb der EBG 

9 Mietparteien Dorfstrasse 36 bis 39 

� Umzug in Ersatzwohnung und Rückkehr 

� Umzug in Renovationswohnung Dorfstrasse 33 bis 35 

� Umzug in weitere Angebote innerhalb der EBG 

Die Direktbetroffenen erhalten zusätzliche (Mieter-)Punkte. 


Traktandum 1 

Termine 

� 02.02.2010: GV-Abstimmung 2. Etappe 

� 28.02.2010: Detailplanung, Bebauungsplan 

� 30.04.2010: Baueingabe 

� 01.09.2010: Baubeginn Dorfstrasse 33 bis 35 

� 01.03.2011: Ausschreibung Dorfstrasse 33 bis 35 

� 01.08.2011: Bezug Dorfstrasse 33 bis 35 

� 01.09.2011: Baubeginn Dorfstrasse 36 bis 39 

� 01.11.2012: Ausschreibung Dorfstrasse 36 bis 39 

� 01.05.2013: Bezug Dorfstrasse 36 bis 39 


Traktandum 1 

Projekt Dorfstrasse / Am Rain 

2. Etappe 

Ihre Fragen 


Traktandum 1: Antrag an die GV 

Die Generalversammlung vom 2. Februar 2010 der 

Eisenbahner-Baugenossenschaft / EBG (Luzern) beschliesst: 

1. Als Kostenrahmen für die Realisierung der 2. Etappe des Projekts „Dorfstrasse/ 

Am Rain“ werden CHF 28,8 Mio. (Planungsstand Oktober 2009 / Baukostenindex) 

genehmigt. 

2. Der Aufsichtsrat der EBG wird beauftragt, das Projekt wie vorliegend 

vorgeschlagen zu realisieren: 

- Renovation der Liegenschaften Dorfstrasse 33, 34 und 35 

- Abbruch und Neubau der Liegenschaften Dorfstrasse 36, 37, 38 und 39 

- Neubau einer Einstellhalle mit rund 65 Plätzen 

- Neugestaltung der Umgebung 

3. Der Aufsichtsrat wird ferner ermächtigt, alle für die Realisierung dieses Projekts 

nötigen Vorkehrungen (Finanzierung, Projektorganisation etc.) in die Wege zu leiten. 

4. Nach Abschluss des Projekts hat der Aufsichtsrat den Genossenschafterinnen und 

Genossenschaftern in geeigneter Form Bericht zu erstatten. 


ausserordentliche GV der EBG 

von Dienstag, 2. Februar 2010 

Wir danken Ihnen ... 

... für Ihre Aufmerksamkeit und laden Sie zu einem 

Getränk sowie zu einem Imbiss ein. 

Anschliessend wünschen wir Ihnen eine gute 

Heimkehr!

EBG Luzern: ausserordentliche GV vom 2. Februar 2010

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