Immerheiser Newsletter Immerheiser Newsletter - Hausverwaltung ...

Immerheiser Newsletter
Immerheiser investiert in die Zukunft
▼ ▼
Personalqualität – die wichtigste Ressource eines Unternehmens
Ein wachsendes
Unternehmen wie die
Hausverwaltung
Immerheiser ist auf
qualifizierte Mitarbeiter
angewiesen. Um
für unsere Kunden
weiterhin die hohen
Qualitätsmaßstäbe
aufrecht zu erhalten,
bilden wir junge Leute
aus, die langfristig
das expandierende
Immobiliengeschäft des Unternehmens unterstützen.
Frau Burcu Baser absolviert in unserem Hause eine
Ausbildung zur Kauffrau für Grundstücks- und Woh-
nungswirtschaft, die sie voraussichtlich im Sommer
erfolgreich abschließen wird.
Unsere Auszubildenden zeichnen sich durch ein hohes
Maß an Dienstleistungs- und Verantwortungsbereitschaft,
Flexibilität, Freude am Umgang mit Zahlen und
Daten sowie ihr ständiges Interesse an Fragen des
Mietrechts aus. Zu den praktischen Aufgabenbereichen
zählen unter anderem die kaufmännische und
technische Beratung unserer Kunden, die Betreuung
der Wohnobjekte und die Vorbereitung von Mietverträgen.
Frau Baser verfügt bereits jetzt über branchenspezifische
sowie kaufmännische Fachkompetenz und
ist für unser Unternehmen zu einer wertvollen Stütze
geworden. ■
Wir verwalten und koordinieren Ihre Immobilie
Unsere Leistungen
Wahrnehmung der Rechte des Auftraggebers (Eigentümers) gegenüber allen Behörden
– einschließlich Grundbuchämtern, Lieferanten, Handwerkern sowie Mietern und Pächtern
– Abschluss und Kündigung von Mietverträgen
– Übernahme des Mietinkassos einschließlich der Umlagen
– Führung der Mietkautionen nach den gesetzlichen Bestimmungen
– Überwachung von Zahlungseingängen und Verbuchen der Geschäftsfälle
– Betreibung des Mahnwesens (Mahnung, Kündigung, Zwangsräumung)
– Ermittlung und Durchführung aller Betriebs-, Heiz- und Warmwasserkostenabrechnungen
nach den vertraglichen und gesetzlichen Bestimmungen
– Durchführung aller zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung erforderlichen Maßnahmen
– Abschluss und Kündigung von Versicherungsverträgen, soweit sie sich auf das Vertragsobjekt
beziehen, sowie die Wahrnehmung von Rechten und Pflichten aus diesen Verträgen für den Auftraggeber
– Überwachung und Durchsetzung der Hausordnung
– Abwicklung des Schriftverkehrs mit den Mietern, Behörden und Versorgungsunternehmen
– Einstellung, Kontrolle und Entlassung von Hilfskräften
– Wirtschaftsplan
– Jahresabrechnung – Betriebskostenabrechnung
– Eigentümerversammlung
Impressum
Ihr Ansprechpartner:
Sven Immerheiser
Hausverwaltung
Immerheiser
An der Goldgrube 15
D-55131 Mainz
Fon. 06131/90610 -0
Fax. 06131/90610 -90
E-Mail: info@hausverwaltungimmerheiser.de
Internet: www.hausverwaltungimmerheiser.de
Redaktion:
joern duchstein & partner
kommunikationsagentur
Design und Layout:
Werbewerkstatt Mainz
Immerheiser Newsletter
Objektive Beurteilung für den Energieverbrauch
von Gebäuden
Heizkosten stellen im Bereich der privaten Haushalte
den größten Anteil der Betriebskosten dar.
In Deutschland wird ein Drittel des gesamten
Primärenergieverbrauchs für Raumheizung und
Warmwasserbereitung aufgewendet. Zugleich ist
der Energieverbrauch von Gebäuden für deren
Nutzer meist eine unbekannte Größe.
Obwohl in der Bundesrepublik ca. 30 kommunale oder
regionale Energiepässe für den Gebäudebestand existieren,
sind zuverlässige Informationen über den Energieverbrauch
vor Einzug meist nicht erhältlich. Weisen
diese doch verschiedene Bezeichnungen, Klassifizierungen
und Anforderungsgrößen auf. Ein bundesweit
unkomplizierter Vergleich zwischen Gebäuden war deshalb
bis jetzt kaum möglich. Lediglich für Neubauten
machte die Energieeinsparverordnung einen Energiebedarfsausweis
zur Pflicht.
Der neue Gebäudeenergiepass wird ab dem 1. Juli die
Gebäudequalität anhand der Höhe des Energiebedarfs
beschreiben. Grundlage hierfür ist eine entsprechende
EU-Richtlinie. In Deutschland soll die Umsetzung über
eine Novellierung der Energieeinsparverordnung
(EnEV) geregelt werden. Diese verlangt derzeit nur bei
Neubauten – jedoch künftig auch bei Bestandsimmobilien
– einen „Ausweis über die Gesamtenergieeffizienz“
des Gebäudes. Dieser Gebäudeenergiepass muss
künftig bei Bau, Verkauf und Vermietung von Ein- und
Mehrfamilienhäusern vorgelegt werden.
Dabei wird nicht nur der allgemeine Energieverbrauch
bewertet, der Pass differenziert auch danach, ob und
wie viele Energieverluste entstehen. Je geringer die
Energieverluste über die Gebäudehülle und die Anlagentechnik
bzw. der Heizwärmebedarf, desto besser
ist die Energieeffizienz eines Gebäudes. Neben einer
Bestandsaufnahme des Ist-Zustandes des Gebäudes
wird er auch Hinweise geben, wo und wie die energetische
Qualität des Gebäudes verbessert werden kann.
Der Energiepass deckt Schwachstellen im Bereich der
Dämmung und der Heizungsanlage auf, so dass der
Hausbesitzer eine Orientierung für eine mögliche Gebäudesanierung
erhält. Dadurch sollen Anreize für energetische
Modernisierungsmaßnahmen entstehen, welche
01/06
Der Energiepass wird ab dem 1. Juli für mehr Transparenz auf dem Immobilienmarkt
sorgen
▼
die Energieeffizienz im Gebäudebereich verbessern.
Bei der Vermietung von Wohnraum kann der Gebäudepass
auch zu Werbezwecken eingesetzt werden und
zeigt dem Interessenten, dass er einem verantwortungsbewussten
Verhandlungspartner gegenübersteht.
Der zukünftige Käufer oder Mieter kann somit im Vorfeld
die so genannte „zweite Miete“ abschätzen und
wird bei der Energiejahresabrechnung nicht durch
übermäßige Nachzahlungen unangenehm überrascht.
Der Energiepass wird auf dem Immobilienmarkt zu einem
wirksamen Instrument für mehr Transparenz. Mit
dem Energiepass-Label soll schon bald so selbstverständlich
mit der Energieeffizienz geworben werden,
wie es bei Kühlschränken und Waschmaschinen längst
Praxis ist. Die Hausverwaltung Immerheiser ist bereits
für alle Objekte mit der frist- und fachgerechten Umsetzung
dieser Verordnung beschäftigt. Selbstverständlich
werden wir auch in diesem Fall die effektivste und kostensensitivste
Lösung für Sie als Eigentümer anstreben. ■
Auf einen Blick
Frühjahrsputz heißt auch
Winterschäden beseitigen
Lässt man sich mit den Reparaturen
Zeit, können sich deren
Kosten im nächsten Jahr
verzehnfachen
Seite 2
Mietnomaden – wie man
sich vor der Epidemie
schützt
Die Hausverwaltung Immerheiser
informiert und beugt vor
Seite 2
Betretungsrecht:
Wann der Vermieter
die Wohnung des Mieters
betreten darf
Was ist, wenn der Vermieter
in die Wohnung des Mieters
während dessen Urlaubs
muss?
Vermieter darf
Schönheitsreparaturen
selbst durchführen
Seite 3
Notizen
Seite 3
Immerheiser investiert in
die Zukunft
Personalqualität – die wichtigste
Ressource eines Unternehmens
Seite 4
Wir verwalten und koordinieren
Ihre Immobilie
Unsere Leistungen
Seite 4
Impressum
Seite 4

Immerheiser Newsletter
Frühjahrsputz heißt auch Winterschäden beseitigen
Lässt man sich mit den Reparaturen Zeit, können sich deren Kosten im
nächsten Jahr verzehnfachen
▼
Speziell im Winter 2005/2006 ist es aufgrund der großen
Schneemengen, durch Schneedruck oder bei der
Schneeräumung zu vielen Schäden gekommen. Betroffen
sind beispielsweise Geländer, Zäune, Torsäulen
oder Einfahrtstore usw. Was Frost und Wasser unter
dem Schnee angerichtet haben, zeigt sich alsbald in
der hellen Frühjahrssonne. Winterschäden sind leider
erst im Frühling sichtbar und können auch erst dann
behoben werden. Es ist an der Zeit, einen Rundgang
ums Haus zu machen und mit Argusaugen mögliche
Schäden aufzuspüren.
Ein Haarriss im Fensterlack, ein feiner Spalt in der
Holzverbretterung, Wasser hinter der silicongedichteten
Fuge – man muss schon genau hinsehen, um diese
Mängel rechtzeitig zu entdecken. Dabei leistet ein
Vergrößerungsglas gute Dienste, denn Risse im Lack,
Diese Art von Mietern geht ähnlich wie die alten Nomadenvölker
vor: sie bleiben in einer Wohnung so lange
sie können, zahlen keinen Cent und wenn die Räumung
unabwendbar ist, machen sie sich aus dem Staub und
manchmal nehmen sie auch alles mit, was nicht nietund
nagelfest ist. Die Lebenseinstellung der Mietnomaden:
möglichst lange mietfrei in der Wohnung hausen,
um dann das nächste Domizil anzusteuern und den
nächsten Vermieter zu schädigen.
Rund elf von insgesamt 30 Millionen Wohneinheiten in
Westdeutschland befinden sich im Eigentum privater
Vermieter. Größtenteils verlassen sich private Vermieter
bei der Mieterwahl auf ihre Menschenkenntnis und
auf die Tatsache, dass sie bisher keine schlechten Erfahrungen
gemacht haben. Doch eine falsche Auswahl
kann die Existenz eines Vermieters bedrohen, denn
viele erwerben die Immobilie zur Altersversorgung und
sind auf die Mieteinnahmen angewiesen. Von der Kündigung
bis zum Titel bei Gericht, von der Räumungsklage
bis zum Gerichtsvollzieher können schon im Normalfall
und ohne Tricks der Mietnomaden eineinhalb
Jahre vergehen. Hinzu kommt, dass der Vermieter die
die schon mit bloßem Auge zu erkennen sind, signalisieren,
dass wahrscheinlich schon Wasser unter den
Lack gedrungen ist. Klemmende Fenster und Türen
müssen baldmöglichst wieder leichtgängig gemacht
und ins Lot gestellt werden, weil die Scheiben- und
Fugendichtungen bei hartem Zuschlagen ansonsten
Schaden nehmen.
Fachleute raten grundsätzlich zu baldiger Mängelbeseitigung,
denn schon die Wartezeit von einem Jahr
kann die Reparaturkosten verzehnfachen und Folgeschäden
hervorrufen, die zusätzlich ins Geld gehen.
Versierte Heimwerker sind deshalb im Vorteil. Sie können
mit wenigen Pinselstrichen die Problemzonen rund
ums Haus meist ohne großen Aufwand rechtzeitig sanieren.
Das Motto lautet also: „Alle Mann zum Einsatz,
damit Haus und Hof fit für den Frühling werden!“ ■
Mietnomaden – wie man sich vor der Epidemie schützt
▼
Die Hausverwaltung Immerheiser informiert und beugt vor
Kosten für den Gerichtsvollzieher, die Räumung und
manchmal sogar der Renovierung tragen muss – weil
sich zur fehlenden Zahlungsmoral der Mietnomaden
auch eine gewisse Gleichgültigkeit gegenüber Hab und
Gut des Eigentümers gesellt.
Hier gilt es vorzubeugen. Die Hausverwaltung Immerheiser
verfügt über die nötige Erfahrung und über die
erforderlichen Kenntnisse im Mietrecht, die verwalteten
Mietobjekte vor diesem Phänomen zu schützen.
Sie wissen, dass eine sorgfältige Mieterauswahl bedeutet,
sich ausreichend Informationen über den Mietinteressenten
zu beschaffen. Das Instrumentarium der
Hausverwaltung reicht vom Einkommensnachweis –
zwei bis drei Gehaltsabrechnungen – über eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung
des Vorvermieters bis
hin zu einer Schufa-Auskunft. Mit ihrem qualifizierten
Service kann die Hausverwaltung Immerheiser eine
Bonitätsprüfung der Mietinteressenten durch ihren Zugang
zur Creditreform oder zum „Schuldnerverzeichnis“
vornehmen lassen. Eine Möglichkeit, von der gewerbliche
Vermieter regelmäßig Gebrauch machen. ■
Notizen
Aufwendungsersatz für
Mitglied des Verwaltungsbeirates
Ein Mitglied des Verwaltungsbeirates
kann von den Wohnungseigentümern
Ersatz der Aufwendungen
oder Auslagen verlangen,
die er im Zusammenhang
mit seiner Tätigkeit hatte und
den Umständen nach für erforderlich
halten durfte. Dieser Anspruch
kann aus Zweckmäßigkeitsgründen
auch durch eine
Pauschale abgegolten werden
(hier: 20,00 Euro/Sitzung und
Fahrtkostenerstattung, ähnlich
wie die Erstattung für Dienstreisen).
Dies gilt entsprechend für
durch Mehrheitsbeschluss bestellte
Mitglieder eines Bauausschusses
und Rechnungsprüfer.
Verwaltergebühr bei
Nicht-Zahlung mittels Lastschriftverfahren?
Das OLG Hamm hatte unter anderem
über die Frage zu befinden,
ob ein Wohnungseigentümer,
der nicht am Lastschriftverfahren
teilnimmt, verpflichtet ist,
eine lediglich im Verwaltervertrag
vorgesehene erhöhte Verwaltergebühr
für den dadurch
entstehenden Mehraufwand zu
leisten. Das Gericht hat das Bestehen
einer Zahlungsverpflichtung
für den Aufwand verneint,
solange nicht eine ausdrückliche
inhaltlich übereinstimmende Beschlussfassung
der Wohnungseigentümergemeinschaftvorliegt.
Im Rahmen der ordnungsgemäßen
Verwaltung können
Wohnungseigentümer durch einfache
Beschlussfassung zur
Teilnahme am Lastschriftverfahren
verpflichtet werden.
Immerheiser Newsletter
Betretungsrecht:
Wann der Vermieter die Wohnung des
Mieters betreten darf
Was ist, wenn der Vermieter in die Wohnung des Mieters während dessen
Urlaubs muss?
▼
Der Vermieter darf die Mietwohnung nicht ungefragt
betreten – das wäre Hausfriedensbruch und berechtigt
den Mieter sofort zur fristlosen Kündigung. Und zwar
unabhängig davon, ob der Mieter im Urlaub oder
schon wieder zu Hause ist.
Viele Vermieter glauben, dass ihnen der Mieter einen
Notfallschlüssel aushändigen muss, damit sie im
Ernstfall in die Wohnung kommen können. Das stimmt
aber nicht! Der Mieter kann dem Vermieter während
seiner Abwesenheit einen Schlüssel überlassen. Das
muss er aber nicht!
Was aber, wenn dem Mieter während seines Urlaubs
beispielsweise ein Mieterhöhungsschreiben oder die
Kündigung zugeschickt wird? Einschreiben gelten erst
ab dem Zeitpunkt der Abholung als zugegangen. Die
Frist beginnt also erst dann zu laufen, wenn der Mieter
das Schreiben beim Postamt abholt. Die normale Post
hilft dem Vermieter bezüglich der Fristen nicht weiter,
wenn sein Mieter Urlaub macht.
Umgekehrt gilt: Der Vermieter von mindestens drei
Wohnungen muss auch während des Urlaubs seine
Wenn ein Mieter seiner vertraglichen Pflicht zur Durchführung
von Schönheitsreparaturen nicht nachkommt,
kann der Vermieter einen Vorschuss verlangen und die
Maßnahmen selbst ausführen lassen. So bewohnte
ein Mieter seit dem Jahr 1958 eine Wohnung im Haus
des Vermieters. Im Mietvertrag war vereinbart worden,
dass der Mieter Schönheitsreparaturen auf seine
Kosten erledigen lassen muss. Fristen für diese Reparaturen
waren nicht bestimmt. Der Mieter kam dieser
Pflicht trotz mehrfacher Aufforderung durch den Vermieter
nicht nach. Daher darf der Vermieter einen Kostenvorschuss
für die Erledigung der Schönheitsreparaturen
verlangen und diese Maßnahmen selbst
durchführen lassen. Da im vorliegenden Fall keine
Post regelmäßig durchsehen. Das gilt insbesondere
für den Zeitraum um den 3. Werktag eines Monats, in
dem ein Kündigungsschreiben eines Mieters zugehen
könnte. Genügt der Vermieter dieser Pflicht nicht,
muss sich die Sache nach Treu und Glauben so behandeln
lassen, als ob dem Vermieter die Erklärung zum
ersten möglichen Abholtermin zugegangen wäre. Ansonsten
würde sich die Kündigungsfrist zulasten des
Mieters verlängern.
Fazit: Die Wohnung des Mieters ist schon aus verfassungsrechtlicher
Sicht für den Vermieter absolute Tabu-Zone!
Betritt der Vermieter ohne das Wissen seines
Mieters dessen Wohnung, begeht der Vermieter Hausfriedensbruch
und riskiert obendrein noch eine fristlose
Kündigung! Eine Klausel im Mietvertrag, die besagt,
dass der Vermieter ein jederzeitiges Zugangsrecht
zu der vermieteten Wohnung hat, ist nichtig. Es obliegt
alleinig dem Mieter zu entscheiden, wer und wann
jemand seine Wohnung betreten darf. Ausnahmen gelten
bei Reparaturen, Modernisierungsmaßnahmen
und Wohnungsbesichtigungen durch Nachmieter. Hier
muss der Mieter nach Absprache Zugang zu seiner
Wohnung dulden.
Vermieter darf Schönheitsreparaturen selbst
durchführen
Fristen vereinbart wurden, ist die objektive Betrachtungsweise
maßgeblich, ob die Wohnung renovierungsbedürftig
ist. ■
CP
§
§ §
§
§