Zirve Eki - ISTANBUL REstate

15 -17 Haziran 2010 

Sponsorlu¤unda

2 GYODER 

Katk›lar›yla

10. Y›l Sponsoru 

Sponsorlar 

Katk›da Bulunanlar 

Bas›n Sponsorlar› 

‹letiflim Sponsorlar› 

Stratejik Ortaklar 

GYODER 

3

4 GYODER

Baflkan Mesaj› 

2009 gerek ülkemiz gerekse sektörümüz aç›s›ndan 

ekonomik krizin yo¤un etkilerinin yafland›¤› bir y›l olmufltur. 

Ekonomideki ve alt segmentlerindeki ciddi daralmalar ile 

birlikte gayrimenkul sektörü de krizden pay alm›fl ancak 

beklenenin alt›nda bir hasarla bu krizi atlatm›flt›r. Tüm 

dünya aç›s›ndan olumsuz geliflmelerin yafland›¤› bu 

dönemde dahi ülkemizdeki yat›r›mlar, yabanc› firmalar 

taraf›ndan devam ettirilirken yerel firmalar da krizi f›rsata 

dönüfltürme çabas› içinde baflar›l› çal›flmalar›n› 

sürdürmüfllerdir. 

Turgay Tanes 

GYODER Baflkan› 

Yeni bir ekonomik düzenin oluflmaya bafllad›¤› dünyada 

e¤ilimleri de¤erlendirmek, stratejileri paylaflmak ve 

sektörümüzün yaflad›¤› sorunlara çözümler gelifltirmek 

amac›yla 10. Gayrimenkul Zirvesi’ni düzenlemekteyiz. 

Zirvemiz geçti¤imiz y›l Türkiye’de ilk kez uluslararas› kat›l›ml› 

bölgesel bir gayrimenkul fuar› ile birlikte ISTANBUL REstate 

çat›s› alt›nda düzenlenmifl ve yans›malar› da büyük 

ölçüde olumlu olmufltur. Bu y›l da yerli ve yabanc› 

birçok sektör profesyonelini bir araya getirerek, yeni 

projelerin incelenmesine imkan sa¤layan fuar organizasyonu 

ve sektörün derinlemesine de¤erlendirmesinin yap›ld›¤› zirve 

bir arada gerçeklefltirilmifltir. 

GYODER olarak 10. y›l›n› kutlad›¤›m›z zirve organizasyonumuz 

sizlerin artan ilgi ve kat›l›mlar›yla her y›l biraz daha 

geliflmektedir. Bu sene 15–16–17 Haziran 2010 tarihleri 

aras›nda Lütfü K›rdar Uluslararas› Kongre ve Sergi Saray›’nda 

düzenledi¤imiz ISTANBUL REstate’e de¤erli kat›l›mlar›n›z 

bizleri onurland›rd›. 

Gayrimenkul Zirvesi 10 

Engin bilgi birikimlerini ve deneyimlerini bizlerle paylaflan 

konuflmac› ve panelistlere, organizasyonumuzun 

gerçeklefltirilmesinde büyük katk›lar› olan sponsorlar›m›za, 

deste¤ini her daim gösteren Sermaye Piyasas› Kurulu’na, 

T.C. Baflbakanl›k Toplu Konut ‹daresi Baflkanl›¤›’na, EPRA’ya, 

NAREIT ve Urban Land Institute’a sonsuz sayg› ve 

teflekkürlerimi sunar›m. 

GYODER 

5

6 GYODER 


Gayrimenkul Zirvesi 10 ve 

ISTANBUL REstate Panelleri 

Sonuç Bildirgesi 

GYODER’in 2000 y›l›ndan bu yana geleneksel olarak 

düzenledi¤i Gayrimenkul Zirvesi’nin onuncusu, ISTANBUL 

REstate Fuar› ile birlikte 15-17 Haziran 2010 tarihleri aras›nda, 

‹stanbul’da Lütfi K›rdar Kongre ve Sergi Saray›’nda 

gerçeklefltirilmifltir. 

T.C. Baflbakanl›k Toplu Konut ‹daresi (TOK‹), Sermaye Piyasas› 

Kurulu (SPK), Urban Land Institute (ULI), National 

Assocation of Real Estate Investment Trusts (NAREIT) ve 

European Public Real Estate Association (EPRA)’n›n katk›lar›yla 

gerçekleflen bu organizasyonda, global ve Türkiye gayrimenkul 

piyasas›ndaki son geliflmeler ve trendler de¤erlendirilmifltir. 

Zirveyi takip eden fuarda ise, proje standlar›yla yer alan 

gayrimenkul firmalar›n›n yan›s›ra, yap›lan paralel oturumlarda, 

sektörün gelece¤i, uluslararas› uygulama ve planlama örnekleri 

ve ihtiyaçlar› konuflulmufltur. 

Zirvede yap›lan oturumlarda, Dünya Ekonomisi ve Türkiye’nin 

Dünya Ekonomisindeki Yeri ve Beklentileri, Yeni D›fl 

Politika, Çevre Ülkeler ve Gayrimenkul Yat›r›mlar›, Kentsel 

Tasar›mlar, Gelece¤in Kentleri konular› de¤erlendirilmifl ve 

sunumlar yap›lm›flt›r. 

Bu y›l ikinci kez yap›lan Gayrimenkul Fuar› ve Panellerinde ise 

1. gün ‹novasyon, AVM Yat›r›mlar›: Deneyimler ve Beklentiler, 

Yat›r›mlara De¤er Katan Tesis Yönetimleri, Yüksek Binalarda 

Yaflam, Kentsel Dönüflüm ile Sa¤l›kl› Kentler, Dubai: Al›nan 

Dersler, Ekolojik Mimari fiehir Tasar›mlar›, Enerji ve 

Sürdürülebilirlik, Avrupa ve Geliflmekte Olan Ülkelerde Kriz 

Sonras› Geliflim ve Krizle Bafletmenin Yollar›, AB Karadeniz 

Stratejisi bafll›klar› alt›nda de¤erlendirmeler yap›lm›flt›r. 

Ayr›ca, Küresel Kriz Sonras› Gayrimenkul Sektörü ve Türkiye 

için Öngörüler 2015 raporunun da sunumu yap›lm›flt›r. 2 

günde ise Konut Yat›r›mlar›: Sektörün Sorunlar› ve Çözüm 

Önerileri, Gayrimenkul Finansman›nda Yeni Çözümler, 

Gayrimenkul Projelerinde Art› De¤er Yaratmak: Günümüz 

Dan›flmanl›¤›, Turizm Yat›r›mlar›nda Uluslararas› Standartlar 

ve Türk Beklentilerinin Karfl›laflt›r›lmas›, Uluslararas› Türk 

Markalar›-Türkiye’deki Uluslaras› Otel Gruplar›, Otel Yat›r›mlar› 

ve Finansman› için Kriterler, Türkiye’nin ‹kincil fiehirlerinde 

Otel Gelifltirme konu bafll›klar› alt›nda de¤erlendirmeler ve 

sunumlar gerçekleflmifltir. 

Gayrimenkul sektöründe yaflanan son geliflmeler, yukar›da 

bahsedilen oturum ve panel bafll›klar›nda ele al›narak incelenmifl, 

ortaya ç›kan tespitler ve bu tespitlere yönelik çözüm önerileri 

ülkemizin gerek ekonomik, gerekse sosyal ve kültürel aç›dan 

geliflmesine katk› sa¤lamas› amac›yla iflbu sonuç bildirgesinde 

afla¤›daki bafll›klarda kamuoyu ile paylafl›lm›flt›r. 

Yabanc›lar›n, baflta tatil yöreleri ve k›y› flehirleri olmak üzere 

Türkiye’de gayrimenkul talepleri artmaktad›r. Buna ra¤men, 

“karfl›l›kl› mütekabiliyet esas›” nedeniyle sözkonusu yabanc› 

talebini karfl›layamayan sektörde, bu problemin giderilmesi 

ile orta vadede 5 milyar dolarl›k bir konut al›m› 

gerçekleflebilir. Yabanc›lara mülk sat›fl›ndaki karfl›l›kl›l›k 

engelinin afl›lmas› d›fl›nda, mevzuat altyap›s›nda da yabanc›ya 

s›k›nt› yaratan tüm konular giderilmelidir. 

Konut kredileri h›zla büyüyerek Avrupa Birli¤i ortalamalar›n› 

yakalayacak potansiyele sahiptir. Bunun için uluslararas› 

kurallar› koymakta gecikmemek, mevzuat altyap›s›n› h›zla 

tamamlamak, iç ve d›fl talebi besleyecek üretimi finanse 

edecek gerekli altyap›y› kurmak, sermaye piyasalar› 

olanaklar›n› artt›rmak ve refinansman›n önünü açmak önem 

arz etmektedir. Gayrimenkul sektörünü rasyonel olarak 

büyütmenin önemli bir yolu da sermaye piyasalar›n› daha 

etkin bir flekilde kullanmaktan geçmektedir. 

Komflu ülkelerimizde bir çok gayrimenkul yat›r›m f›rsatlar› 

bulunmaktad›r. Hükümetin, komflu ülkelerle mevcut d›fl 

politika çerçevesinde kurdu¤u resmi temaslar›n, özel 

sektörün bu ülkelerde yapabilece¤i gayrimenkul 

yat›r›mlar›aç›s›ndan önünü açacak nitelikte olmas› önem 

arz etmektedir. 

Komflu ülkelerde gayrimenkul yat›r›m f›rsatlar› oldu¤u gibi, 

Türkiye de, komflu ülke vatandafllar› ve bu ülkelerdeki 

yat›r›mc›lar için gayrimenkul yat›r›mlar› aç›s›ndan önemli 

yat›r›m f›rsatlar› içermektedir. Uygulanan d›fl politikalar ve 

kurulan resmi temaslar›n, komflu ülke vatandafllar› ve 

gayrimenkul yat›r›mc›lar›n Türkiye’nin bu potansiyelinden 

yararlanabilmesine imkan sa¤layacak nitelikte olmas› da 

ayn› derecede önem tafl›maktad›r. 

Gelece¤in kentlerini bugünden planlamak flartt›r. Bunun 

için bütüncül sürdürülebilir planlama anlay›fl›yla politikalar 

gelifltirilmeli ve uygulanmal›d›r. Gelecekte ancak 

sürdürülebilir, yeflil alan dengesi kurulmufl, ulafl›m alt yap›s› 

oluflturulmufl, enerji verimlili¤i sa¤lanm›fl, karbon emisyonu 

dengelenmifl, ekolojik mimari tasar›m› yap›lm›fl, ekonomik 

ve sosyal aç›lardan dengeli ve sa¤l›kl› kentlerde yaflamak 

mümkün olabilecektir. fiehirlerin ruhunun ve kültürünün 

korunarak, enerji verimlili¤i ve tasarrufuyla, çevre bilincinin 

en üst düzeyde yerleflmesi amac›yla gerekli projelerin 

oluflturulmas› için akademisyenler, STK’lar, kamu ve özel 

sektör temsilcilerinin birarada çal›flmas› büyük önem

tafl›maktad›r. Di¤er ülkelerdeki uygulamalar, planlamalar 

ve teflvik modellerinin incelenmesi, gelece¤in kentlerini 

bugünden sürdürülebilir planlama anlay›fl›yla gelifltirilmesine 

katk› sa¤layacakt›r. 

Sa¤l›kl› kentlerin kurgulanmas› için kentsel alanlar›n etkin 

biçimde kullan›m›na yönelik stratejilerin gelifltirilmesi 

aç›s›ndan kentsel dönüflüm ve yenileme önem arz 

etmektedir. fiehirlerdeki kentsel dönüflümü h›zland›rmak 

için, kamu kurumlar›n›n daha aktif ve kararl› olmas› yan›nda, 

sosyal ve toplumsal iliflkiler de gözard› edilmemelidir. 

Binalar, karbon sal›n›mlar›n›n yar›s›na neden olmaktad›r. 

Binalarda eko-verimlilik uygulamalar›, yerinde enerji üretimi, 

yeni enerji standartlar› ve yap› ürünlerinde enerji tasarruflu 

ürünlere geçmek, sürdürülebilirlik kalk›nma aç›s›ndan sektöre 

düflen önemli görevlerdendir. 

AVM tasar›mlar›nda da k›sa vadeli trendler de¤il, 

sürdürülebilirlik konusu ön plana al›narak uzun vadeli 

yaklafl›mlar uygulanmal› ve mutlak olarak kent ile görsel 

diyaloglar kurulmal›d›r. 

Binalar›n tesis yönetimlerinde de sürdürülebilirlik konusu 

öne ç›kmaktad›r. Tesis yönetim firmalar›n›n özellikle enerji 

tasarrufu ve performans› konular›nda katacaklar› katma 

de¤er, binalar›n daha verimli olmas›na katk› sa¤layacakt›r. 

Konut sektöründe en önemli sorunlar, sektörün son 10 y›lda 

h›zla büyürken ve de¤iflim gösterirken mevzuat›n bu büyüme 

ve de¤iflime ayak uyduramamas›, geliflmemesi, gerekli 

düzenlemelerin yap›lmamas›, yabanc›ya konut sat›lmas›ndaki 

engellerin devam etmesi, flirketlerin geçmifl performanslar› 

gözetilerek bir performans yönetim sistemati¤i 

uygulanmamas› ve bu aç›dan sektöre yeni giren firma ve 

kiflilere yönelik denetleyici, düzenleyici bir otoritenin, 

mekanizman›n olmamas›, imarl› arsa tedariki s›k›nt›s›, bu 

aç›dan devletin yeterli arsa üretememesi, alt ve orta gelir 

grubuna ucuz konut üretilememesi, bu kesimin konut al›m›na 

yönelik teflvik mekanizmalar›n›n olmamas›, arsa maliyetlerinin 

yüksek seyretmesi, kentsel dönüflümün h›zlanmamas› olarak 

say›labilir. 

Gayrimenkul finansman›nda son y›llarda klasik banka kredileri 

ile finansman yerine, yeni çözümler olarak hisse ve Eurobond 

ihraçlar›, stratejik ve finansal ortakl›klar, özel sermaye fonlar› 

gibi uygulamalar görülmektedir. Yabanc›lar›n sektöre daha 

fazla yat›r›m yapmas› için yasal mevzuat›n geliflmesi, fleffafl›¤›n 

artmas› ve kurumsallaflma gereklidir. Di¤er yandan, yabanc›lar 

geçmifl y›llara göre gittikçe daha çok binalarda sürdürülebilirlik 

konusuna önem vermektedirler. 

Küresel gayrimenkul sektöründe 2010 y›l›nda dibe ulaflma 

ve tutunma süreci yaflan›rken, 2011-2012’de yeni arz-talep 

ve fiyat dengelerinin oluflmas›, 2013-2014’ün ise yeniden 


istikrarl› büyüme sürecine geçifl dönemleri olaca¤› 

öngörülmektedir. Türkiye’de 2010-2015 y›llar› aras›nda hane 

halk› art›fl›, yenileme ve kentsel dönüflüm kaynakl› olmak 

üzere toplam konut ihtiyac›n›n 3,4 milyon adet olmas› 

beklenmektedir. 2010-2015 y›llar› aras›nda ortalama %4-4,5 

ekonomik büyüme varsay›m› alt›nda, konut kredilerinin 2015 

y›l›nda baz senaryoya göre 124 milyar TL’s›na ve GSMH’n›n 

%7,5’una ulaflmas› öngörülmekte iken, en yüksek gelir grubu 

d›fl›ndaki hane halklar›, ancak konut kredi faizlerinin ayl›k 

ortalama %0,6-0,8 aras›na inmesi halinde kredi kullanabilir 

hale gelebilecektir. AVM’lerde 2010 ve 2011 y›llar›nda 

aç›lacak AVM’ler sonras›nda büyüme h›z›n›n yavafllamas›, 

kiralanabilir alan büyümesinin harcama potansiyelinin 

küçülmesi ile karfl›laflmas› ve 2015 y›l›nda al›flverifl merkezleri 

kiralanabilir alan›n›n toplam 9,6 milyon m 2 olmas› 

beklenmektedir. ‹stanbul ofis piyasas›nda ise orta vadede 

ofis talebi ve arz›nda istikrarl› bir art›fl›n yaflanmas›, toplam 

sto¤un 2013 y›l›nda 3,45 milyon m 2 ’ye ç›kaca¤› tahmin 

edilmektedir. Türkiye’nin Avrupa ve bölge ülkeleri içinde orta 

vadede daha h›zl› büyüme gösterecek olmas›, Türkiye’yi 

lojistik alanlarda yat›r›mlar için de göreceli olarak daha cazip 

hale getirmektedir. Ancak bu cazibenin kullan›lmas› için 

Türkiye’nin lojistik altyap›s›n› iyilefltirmesi gerekmektedir. 

Önümüzdeki dönemde, ‹stanbul’da konaklama tesisi talebinin 

devam edecek olmas› nedeniyle, ‹stanbul’da oteller, bir 

gayrimenkul yat›r›m arac› olarak giderek daha çok ilgi 

çekmektedir. 

Türkiye, turizm gayrimenkul sektörü aç›s›ndan, hem k›sa 

hem de uzun vadede Avrupa içinde olumlu görünüm gösteren 

nadir ülkelerden biridir. Bu durum, yabanc› yat›r›mc›y› 

Türkiye’ye çekerken, di¤er yandan yat›r›mlar›n daha kurumsal 

ve fleffaf olmas›, 5 y›ld›zl› oteller d›fl›nda, daha eflit yat›r›m 

tipi da¤›l›mlar› ve ikincil flehirlerde markal› proje gereklilikleri 

göze çarpmaktad›r. 

Gayrimenkul yat›r›mlar› yaparken, gerekti¤i noktalarda yeterli 

bilgiye ulaflmak ve arz ve talep dengesini detayl› analiz etmek 

amaçlar›yla dan›flmanlardan da yararlanmak fayda 

sa¤layabilmektedir. 

Türkiye’deki yerel yönetimler gerekli prosedürleri yerine 

getirememekten dolay›, yerel yönetimlere yard›m amac›yla 

kurulmufl ekonomik ve bilimsel bir kurulufl olan The Institute 

of the Regions of Europe (IRE)’nin fonlar›n› 

kullanamamaktad›r. Gerekli prosedürlerin daha kapsaml› 

uygulanmas› ve operasyonel sürecin daha yak›ndan takip 

edilmesi sonucu, yerel yönetimler Türkiye için ayr›lan fondan 

yararlanabilme flans›na kavuflabileceklerdir. 

Kamuoyuna sayg›yla duyurulur. 

GYODER 

GYODER 

7

8 GYODER 


Zirve Program› 15 Haziran 2010



15 Haziran 2010 

GYODER 

9

10 GYODER 


Sunucu : Özlem Gürses 

Günayd›nlar Efendim; 

Harika bir Haziran sabah›nda ‹stanbul'da Gayrimenkul Zirvesi'nin 10.'sunu gerçeklefltirmek üzere bulunuyoruz. Bizi 

yaln›z b›rakmad›¤›n›z için bu güzel ‹stanbul sabah›nda bir kez daha teflekkür ediyorum. ‹sterseniz önce, 10. y›l›nda, 

Gayrimenkul Zirvesi'nde sektör hangi duruma gelmifl birlikte izleyelim. 

Tan›t›m sesi: 

"Daha önce kimsenin ayak basmad›¤› yollarda yürümek cesaret iflidir. Bir ilke imza atmak, arkadan gelenlere 

yolu açmak ve kendi hedeflerine ulafl›rken çevrendekilere de ne kadar yükse¤e ç›k›labilece¤ini ispatlamak 

cesaret gerektirir. Hedefe do¤ru yol al›rken at›lan her ad›m defalarca hesaplan›r çünkü sen geçip gitsen 

bile ard›nda ayak izlerin kal›r. Do¤ru ad›mlar› atman›n verdi¤i güvenle, sahip oldu¤un tüm bilgi birikimini 

de harmanlad›ysan cesaretinle, önünde fethedilmeyi bekleyen zirveler uzan›r ve t›rman›fl bafllar. Hep daha 

iyiye, hep daha yükse¤e... Daha yüksek hedeflere ulaflmak için at›l›rs›n öne, var gücünle. Sana inananlar 

gücüne güç katarken, karfl›na ç›kan bütün engelleri ve zorluklar› kararl› ad›mlarla aflarken içinde do¤ru 

bir ifl yapman›n, en önemlisi de iflini do¤ru yapman›n rahatl›¤›yla hedeflerine iyice kilitlenirsin. Zirveye 

ulaflmak için att›¤›n her ad›m›n baflkalar›na örnek olaca¤›n› ve rehberlik edece¤ini bilirsin. S›rt›nda tafl›d›¤›n 

bu sorumlulukla yükün a¤›rlaflsa da ilk zirvene ulaflt›¤›nda elde etti¤in zaferin gösterdi¤in çabaya de¤di¤ine 

eminsin. Art›k geriye dönemezsin. On y›llar boyunca bu zafer hissini yaflamak ve yaflatmak için... Baflar›lar›na 

yenilerini eklemek, yeni yollar keflfetmek, yeni zirveler fethetmek ve sana inanan herkesle ortak fayda 

do¤rultusunda hareket etmek için ilerlemelisin. ‹flte GYODER Türk gayrimenkul sektörüne farkl› bak›fl aç›lar› 

kazand›rmak ve sektördeki tüm oyuncular› GYODER çat›s› alt›nda buluflturup sinerji yaratmak hedefiye 

ç›kt›¤› yolda bu inançla ilerliyor. Türk gayrimenkul sektörünün lokomotif kuruluflu GYODER düzenledi¤i 

konferanslar, paneller, sempozyumlar ve e¤itim programlar›yla, haz›rlatt›¤› raporlarla önemli konularda 

yaratt›¤› ulusal ve uluslararas› tart›flma platformlar›yla Türkiye'nin ilk uluslararas› kat›l›ml› bölgesel gayrimenkul 

fuar› ISTANBUL REstate ile ve sektörün gündemini belirleyen Gayrimenkul


Turgay Tanes 

GYODER Baflkan› 

Sayg›de¤er baflkanlar›m, de¤erli kat›l›mc›lar ve de¤erli bas›n 

mensuplar›, 

Bu sene onuncu y›l›n› kutlad›¤›m›z Gayrimenkul Zirvesi'ne 

hoflgeldiniz. Bildi¤iniz gibi Gayrimenkul Yat›r›m Ortakl›¤› Derne¤i'nin 

hedefi Türk gayrimenkul sektörünün geliflimine katk›da bulunmak 

ve sektör oyuncular›n› ortak ç›karlar etraf›nda birararaya getirerek 

ortak bir platform sunmakt›r. ‹flte son on y›ld›r, 2000 y›l›ndan bu 

yana istikrarl› bir flekilde düzenledi¤imiz ve son iki y›ld›r da ISTANBUL 

REstate ile birlefltirerek üç güne yayd›¤›m›z Gayrimenkul Zirveleri 

ile arzu edilen platformu yaratm›fl ve sürekli k›lm›fl bulunuyoruz. 

Her y›l oldu¤u gibi bu y›l da zirve program›m›z için çok detayl›, 

özenli bir çal›flma gerçeklefltirdik. Bundan önceki y›lllardaki format›n 

biraz d›fl›na ç›kt›k. Zirvenin üç günlük bir süreye yay›lmas› nedeniyle 

bize bu imkan do¤mufl oldu ve ilk gün daha ziyade makro konulara 

a¤›rl›k vererek ve bu konularda birbirinden de¤erli konuflmac›lar› 

davet ederek geçirmek ve daha sonra iki günlük ISTANBUL REstate 

fuar› s›ras›ndaki onbefle yak›n paralel oturumda gayrimenkul 

sektörünün tüm detay konular›n› yine de¤erli kat›l›mc›larla 

de¤erlendirmek gibi bir program yapt›k. Elinizdeki programlardan 

kat›l›mc›lar› ve oturumlar› zaten görüyorsunuz ancak bir kaç konu 

üzerinde en az›ndan dikkatinizi çekmek istiyorum. Zirvemiz, tüm 

sektörleri oldu¤u gibi gayrimenkul sektörünü de fazlas›yla etkileyen, 

sektörümüzde de yo¤un bir flekilde hissedilen, tüm ülkeleri ortak 

hareket etmeye yönelten ekonomik krizin Türkiye, Avrupa Birli¤i 

ve Dünya ölçe¤indeki etkilerinin tart›fl›laca¤› bir ekonomi oturumuyla 

bafllayacak. Bu oturumun moderatörlü¤ünü Merkez Bankas› Eski 

Baflkan› Say›n Gazi Erçel gerçeklefltirecek. Platformda Harvard 

Üniversitesi Profesörü Say›n Dani Rodrik de bizimle olacakt› ancak 

haftasonu, doktorunun seyahat yapmamas› konusundaki uyar›s› 

nedeniyle bizlerle birlikte olamayaca¤›n› iletti. Ancak bu toplant› 

için haz›rlam›fl oldu¤u prezentasyonunu bizimle paylaflt›. Merkez 

Bankas› Eski Baflkan› Say›n Gazi Erçel bu prezentasyonu, Say›n 

Dani Rodrik yerine bizlere sunacak ve üzerinde tart›flabilece¤iz. 

Bu arada Say›n Rodrik'e de geçmifl olsun dile¤imizi iletmek 

istiyorum. Yine ekonomi oturumunda Avrupa Birli¤i Bölgeler 

Komitesi Baflkan› Prof. Dr. Franz Schausberger de bu günlerde 

Avrupa Birli¤i'nin içinde bulundu¤u durumu, öngörülerini ve 

ekonomi kurtarma reçeteleri ile ilgili görüfllerini bizlerle paylaflacak. 

Yine hepimizin çok yak›ndan tan›d›¤› ünlü ekonomist-yazar Say›n 

Deniz Gökçe Hocam›z da bizlerle beraber olacak ve ekonomi 

oturumunda hem ekonomik kriz sonras› durumu hem de kendi 

öngörülerini bizlerle paylaflacak. ‹lk oturumumuzda, programdan 

da izledi¤iniz gibi bu sene oldukça farkl› bir oturum düzenledik. 

Oturum "Yeni D›fl Politika, Çevre Ülkeler ve Gayrimenkul Yat›r›mlar›" 

bafll›kl›. Biz dernek yönetim kurulunda aylar öncesinde zirve 

program›n› tart›fl›rken Türkiye'nin uygulamaya bafllad›¤› yeni d›fl 

politika nedeniyle özellikle çevre ülkelerle karfl›l›kl› vizelerin k›smen 

ya da tamamen kald›r›lmas›n›n sektör üzerinde orta ve uzun 

vadede bir etkisi olabilece¤ini tart›fl›yorduk. Üyelerimizden gelen 

geri bildirimler ilginç sonuçlar ortaya koydu. Özellikle bu kapsamda 

s›n›r flehirlerimizde, s›n›ra yak›n flehirlerde vizelerin kald›r›lmas›ndan 

sonra özellikle al›flverifl merkezi, otel ve çok ilginçtir özel 


hastanelerde bir ziyaretçi art›fl› oldu¤u üyelerimiz taraf›ndan bize 

iletildi. Vizelerin kald›r›lmas› ve bölgesel komflularla daha yak›n 

iflbirili¤i yap›lmas›na yönelik politikan›n sadece s›n›r flehirleri ve 

s›n›ra yak›n flehirleri de¤il, uzun vadede, belkide orta vadede di¤er 

flehirler üzerinde de ve dolay›s›yla gayrimenkul sektörü üzerinde 

de önemli etkileri olaca¤›n› düflündük ve bu oturumu koyduk. Bu 

oturumda iflin d›fl politika yönünü, bizim d›fl›m›zdaki yönünü, 

emekli diplomatlar›m›zdan Say›n Özdem Sanberk yorumlayacak 

ve bu oturumda gerek s›n›r flehirlerine gerek s›n›r ötesine yat›r›m 

yapan, yapmakta olan büyük flirketlerimizin yöneticileri, CEO'lar› 

bizlerle beraber olacak ve bu politikan›n bölge ülkeleriyle olan yeni 

iflbirliklerinin gayrimenkul sektörüne sa¤layaca¤› katk›lar› bizlerle 

paylaflacaklar. Öngörülerini bize aktaracaklar. Son oturumumuzda 

ise birazc›k gelece¤e do¤ru bir projeksiyon yapma gere¤ini hissettik. 

"Future Cities", "Gelece¤in Kentleri" konulu oturum ayn› zamanda 

çok enteresan bir konuyu da alt bafll›k olarak içerecek: "Slow City" 

ak›m›. "Yavafl flehir" ya da kimilerinin "sakin flehir" dedi¤i, ‹talya'da 

bafllayan ve bugün Türkiye d›fl›nda 100 ülkede, 100 flehirde hayat 

bulan farkl› bir ak›m. Türkiye'den de Seferihisar Belediyesi bu 

konuda sertifika sahibi. Say›n Belediye Baflkan› Tunç Soyer ile 

birlikte gerek MIT'nin gerek di¤er üniversitelerin çok ünlü hocalar› 

bizlerle beraber olacak. Bu oturumdan önce bir konuk konuflmac›m›z 

var. Roy Strickland, futürist mimar diyebilece¤imiz, Amerika Birleflik 

Devletleri'nin 2050'ye kadarki bölge planlar›n› yapan ekibin içinde 

yer alan ve Türkiye'de de bu konuda çal›flm›fl olan çok de¤erli bir 

kat›l›mc›. Yar›n ve öbürgün, 16 ve 17 Haziran'da gerçeklefltirilecek 

fuar›m›z içerisindeki panellerimizde ise, gerek paralel oturumlar, 

gerek tek oturumlar fleklinde, az önce de ifade etti¤im gibi sektörün 

tüm alt segmentleri ele al›nacak. Baz› panelleri özellikle dikkatinize 

sunmak istiyorum. Yar›n ilk panelimiz tek oturum fleklinde Eczac›bafl› 

CEO'su Say›n Erdal Karamercan'›n kat›laca¤› bir sunumla, yapaca¤› 

bir konuflma ile bafllayacak. ‹novasyon üzerinde, hep konufltu¤umuz, 

büyük yat›r›mlar yapt›¤›m›z inovasyon konulu oldukça enteresan 

bir sunum izleyece¤iz. Bunun yan›nda sektör profesyonellerinin ve 

özellikle ekonomi bas›n›n›n çok yak›ndan bildi¤i, GYODER'in düzenli 

olarak yay›nlad›¤› ekonomik öngörüler; üçer ayl›k ekonomik raporlar 

var biliyorsunuz. Bu raporlarda bizimle beraber çal›flan de¤erli 

akademisyen Dr. Can Fuat Gürlesel yar›n "Küresel Kriz Sonras› 

GYODER 11

12 GYODER 


Gayrimenkul Sektörü ve Türkiye ‹çin Öngörüler 2015" raporunu 

bizlerle paylaflacak. Yine çarp›c› bir konu bafll›¤›na dikkatinizi 

çekmek istiyorum: "Dubai: Al›nan dersler". Son on y›lda yabanc› 

fonlarla, özellikle gayrimenkul alan›nda çok önemli yat›r›mlara 

imza atan Dubai'de biliyorsunuz son dönemlerde bir tak›m 

s›k›nt›lar yaflan›yor. Bu s›k›nt›lar› bizzat körfezden gelen 

yöneticiler bize anlatacak ve al›nacak dersler konusunda da 

görüfllerini bizlerle paylaflacaklar. Fuar›m›z›n son gününde, son 

zamanlarda sektörümüzde ve piyasada çok yo¤un olarak konut 

projeleri aç›klayan firmalar›m›z›n de¤erli yöneticileri ve patronlar› 

tek oturumlu bir konut oturumunda konut sektörü ile ilgili 

görüfllerini, öngörülerini, s›k›nt›lar› ve di¤er konular› bizlerle 

paylaflacaklar. Bu y›l ISTANBUL REstate, Avrupa'n›n her y›l 

önemli bir kentinde yap›lan bir etkinli¤e de ev sahipli¤i yap›yor. 

"Güneydo¤u Avrupa ve Türkiye Bölgesel Konferans›" bu sene 

Türkiye'de oldu¤u için böyle bir konu bafll›¤›yla yer al›yor. Bu 

konferansta "Bölgesel Kalk›nma Çerçevesinde Avrupa Fonlar›n›n 

Krizle Bafla Ç›kma Arac› Olarak Kullan›lmas›" konusu ifllenecek. 

Ayn› zamanda Avrupa Birli¤i Karadeniz Stratejisi gündeme 

getirilecek. Stand alanlar›nda da firmalar›m›z›n yeni projelerini, 

görsellerini ve yeni iflbirli¤i olanaklar›n› görme imkan›n›z olacak. 

Biz üç günlük çok yo¤un bir program haz›rlad›k. Her oturumda 

sektörümüzün önemli bir konusu masaya yat›r›l›yor. 

Sektörümüzde bugüne kadar, özellikle 2002'den sonra çok 

büyük ilerlemeler, geliflmeler kaydettik fakat bir o kadar da 

büyük sorunlar›m›z var. Bunlar› hepiniz biliyorsunuz. Ama en 

az›ndan bugüne kadar defalarca dile getirdi¤imiz, en az›ndan 

sonuç al›nabilece¤ini düflündü¤ümüz platformlarda dile 

getirdi¤imiz sorunlar› çok k›sa bafll›klar halinde yine bilgilerinize 

sunmak istiyorum. Proje gelifltirme konusunda yat›r›mc›lar 

aç›s›ndan çok büyük s›k›nt› ve maliyet konusu olan arsa konusu, 

arsa maliyetlerinin yüksekli¤i ve arsa arz›n›n yetersizli¤i konusu 

malesef hala oldu¤u yerde duruyor. Bugünlerde sektörü, 

özellikle yerli ve yabanc› yat›r›mc›lar› çok olumsuz etkileyen 

maddelere sahip bir Borçlar Kanunu Tasar›s› gündemde malesef. 

Bu tasar› özellikle yabanc› yat›r›mc›y› büyük ölçüde ürkütüyor. 

Çok basit bir örnek vereyim. Dolar üzerinden yap›lan 


kiralamalarda dolar üzerinden yap›lm›fl bu kontratlara y›ll›k art›fl 

öngörülemeyece¤ine dair çok kat› bir hükmün de içinde 

bulundu¤u çok say›da s›k›nt›l› hüküm var. Bir yandan yabanc› 

sermayeyi davet etmek için elimizden geleni yap›yoruz ama bir 

yandan yapt›¤›m›z yeni yasa tasar›lar›nda bu tür yat›r›mlar› teflvik 

etmekten ziyade engelleyici hükümler koyuyoruz. Biz GYODER 

olarak bu konuda çeflitli giriflimlerde bulunduk ve en son çeflitli 

partilerin grup baflkan vekilleriyle konuyu paylaflt›k ve sa¤olsun 

baz› parlamenterlerimiz konuyu üstlendi. Zaman zaman mecliste 

gündem d›fl› söz alarak bu kanundaki s›k›nt›lar› dile getirdi. Yine 

bizim gibi di¤er bir dernek, Al›flverifl Merkezi Yat›r›mc›lar› Derne¤i 

bu konuda çok yo¤un çabalar harc›yor. Sektörün yine di¤er bir 

sorunu uzun zamand›r konufltu¤umuz KDV ve tapu harc›. 

sektörü rahatlat›c› herhangi bir teflvik malesef getirilmiyor. ‹mar 

konusundaki çok seslilik, çok bafll›l›k, imar planlar›ndaki 

problemler, davalar devam ediyor. Benim "‹mar Planlar› 

Koordinasyon Üst Kurulu" diye formüle edip önerdi¤im ve 

dernek olarak da sürekli olarak çeflitli kurumlar nezdinde 

iletti¤imiz bir kurula ihtiyac›m›z var. Birçok firma yapt›¤› projelere 

daha bafllarken davalarla karfl› karfl›ya kalabiliyor. Önemli zararlara 

u¤rayabiliyor. Ama bütün bu hep konufltu¤umuz sorunlar›n 

d›fl›nda, son zamanlarda dile getirdi¤imiz ve üyelerimizin özellikle 

bizden dile getirmemizi rica etti¤i ve üzerinde çal›flt›¤›m›z bir 

konu daha var. Bugün ki oturumlar›m›zdan birisi dolayl› olarak 

bu konuyla ilgili. Bildi¤iniz gibi "mütekabiliyet" nedeniyle Türk 

vatandafllar›n›n tapu sahibi olamad›¤› ülke vatandafllar› da 

Türkiye'de, sözgelimi bir konut al›m› yapam›yor ve bu 

mütekabiliyet esas› yüzünden sektörümüzdeki birçok oyuncu, 

birçok üyemiz çok önemli say›da gayrimenkul yat›r›m› yapmak 

isteyen yabanc› yat›r›mc›y› reddetmek zorunda kal›yor. Bizim 

takip edebildi¤imiz kadar›yla Suriye, ‹ran ve Türki Cumhuriyetler 

ile bir k›s›m Körfez ülkelerinin vatandafllar› Türkiye'de, özellikle 

baflta konut olmak üzere gayrimenkul al›m› yapam›yor. Ara 

formüller, flirket kurarak bu ifl afl›lmaya çal›fl›ld›¤›nda da KDV, 

muhtasar, vergi beyannameleri gibi bir tak›m fleyler ortaya 

ç›k›yor. Bu konuda GYODER olarak bir çal›flma bitirmek üzereyiz. 

Hem kamu kurumlar›yla hem bakanl›klarla ve Baflbakan›m›z ile


de paylaflaca¤›z. Bölge ülkeleri yap›lan temaslarda, özellikle 

DE‹K'in de içinde bulundu¤u bu temaslarda vizelerin 

kald›r›lmas›ndan tutun her konuda iflbirli¤i yap›labiliyor. Bu 

maddelerin aras›nda bu "mütekabiliyet" nedeniyle Türkiye'de 

gayrimenkul alamayan ülke vatandafllar›yla ilgili de bir yeni 

hüküm getirme konusunda elimizden gelen çabay› harc›yoruz 

ve en son çal›flmam›z› bitirdi¤imiz anda bu konuda bir giriflimde 

bulunaca¤›z. Türkiye'de bu tür gayrimenkul yat›r›m›n› yapamayan 

fon sahiplerinin ‹spanya ve ‹ngiltere'de Türkiye'deki fiyatlar›n 

Ersin Özince 

Türkiye Bankalar Birli¤i Baflkan› 

De¤erli han›mefendiler, beyefendiler, 

Gayrimenkul Zirveleri’nin 10.'sunu, gayrimenkulün konuflulamad›¤› 

veya gayrimenkul laf›n›n art›k krizle özdeflleflti¤i bir dönemde 

yapabiliyor olmam›z dahi çok önemli bir ayr›cal›k. Ben bu zirvelerin 

çok büyük bölümüne kat›ld›m. Tahmin ediyorum ilkinden itibaren 

hemen hepsine kat›lm›fl›md›r. Ancak halen konuflmam›n bir bölümü 

ilk zirvede yapt›¤›m baz› konulara iflaret eder olacak. Öncelikle 

bankac›l›k sektörü ile ilgili hepimizin bildi¤i baz› hususlar› 

tekrarlamak istiyorum. Bankac›l›k sektörümüz bu defa flu ana 

kadar oldukça iyi bir performans göstermifl görünüyor ve sermaye 

yeterlilik rasyosu olarak düflünecek oldu¤umuzda halen sektörün 

ortalama sermaye yeterlili¤i, yani sermaye gücü Bat› Avrupa, Latin 

Amerika ve Asya ülkelerinin tamam›ndan, Do¤u Avrupa ülkelerinin 

ise ço¤undan daha yüksek düzeyde. Do¤u Avrupa ülkelerinden 

sermaye gücü bizden fazla gibi görünenler piyasalar› bizden daha 

s›¤ olan ülkeler. Global krizde, pek çok ülkenin tersine, hatta 

OECD ülkeleri aras›nda tek ülke Türkiye, bankac›l›¤a bir sermaye 

deste¤i vermeyen, hatta bankac›l›kla ilgili tasarruf garanti oranlar›n› 

yükseltmek lüzumunu dahi hissetmeyen. Burada bizim sektör 

olarak da duruflumuzun çok önemli rol oynad›¤›n› düflünüyorum. 

Gerçekten de finans sektöründe meslek kurulufllar›n›n özel nitelik 

kazanmas› bunda büyük rol oynad›. GYODER'in ve benzer tüm 

kurulufllar›n da çok önemli pay sa¤lad›¤›n›, pay katt›¤›n› 

düflünüyorum. Bu kurulufllar›m›z olgunlaflt›kça sektörlerin, 

ekonominin de gelece¤i çok daha fleffaf, çok daha anlafl›l›r, 

yönetilebilir olacak. Bankalar Birli¤i de dolay›s›yla o yolda ciddi 

geliflmeler sa¤lad›. Özellikle son 10-15 y›l içinde ve ona dayanarak 

kriz s›ras›nda devletimizle olan iliflkilerde talepkar olmad›k. Kriz 

s›ras›nda çok ciddi sorunlarla karfl›laflt›k. Bankac›l›k sektörünün 

hep karlar› dikkat çekti ama geçen krizdekinden daha fazla sorunlu 

kredi ile karfl›laflt›k ve yap›land›rd›k. Sermaye gücümüz yetti¤i 

için de 20 milyar›n üzerinde krediyi yap›land›rd›k, geçtik. Bu 

kredilerin büyük bir bölümünü de herhangi bir yasal düzenleme 


4-5 misli fiyatlarla gayrimenkul ald›¤›n› da biliyoruz. Önemli 

bir kayna¤› kaç›r›yoruz. 

ISTANBUL REstate için önümüzdeki 5 y›lda dünyan›n en önemli 

gayrimenkul platformlar›ndan birisi olma hedefini koymufltuk. 

Krizin bafllad›¤› bir dönemde imkanlar› s›n›rl› bir dernek olarak 

bu ifle soyunduk ama oldukça iyi bir yol ald›k. Bu yolu almam›zda 

bize katk›da bulunan, bugün de aram›zda bulunan tüm 

kat›l›mc›lar›m›za, sponsorlar›m›za ve bütün kurulufllara tekrar 

teflekkür ediyorum. Hepinizi sayg›yla selaml›yorum. Teflekkürler." 


Çok teflekkürler Say›n Baflkan. Bu al›nan yolda olmazsa olmaz yol arkadafllar›ndan birini, bir baflka de¤erli baflkan› davet 

etmek istiyorum. Türkiye Bankalar Birli¤i'nin Say›n Baflkan› Ersin Özince geliyor efendim. 

falan olmadan yap›land›rd›k. Yani "‹stanbul yaklafl›m›" gibi özel 

yöntemler olmad›. Sadece kredi kartlar› ile ilgili yap›land›rma yasa 

konusu yap›lm›flt›r. Onda da öneri sahibi biziz. 

Bu kriz ortam›n›n bankac›l›k aç›s›ndan ilginç yönlerinden biri baz› 

sathi flikayetlere karfl›n sektörün aktif büyüklü¤ünün 2009 y›l›nda 

%14 oran›nda art›fl kaydetmesi ve kredi hacminin de yatay olmakla 

beraber ki 20 milyarl›k bir sorunlu krediye geçifl iflaret ettim, 

seviyesini korumas› önemli. Hatta krizin en yo¤un hissedildi¤i 2009 

y›l›nda da en yüksek art›fl oran› da bireysel kredilerde gerçekleflti. 

Bunu da konut finansman› önemli ölçüde lokomotif olup çekti. 

2009 y›l›nda kredilerdeki di¤er önemli geliflme KOB‹ kredilerinde 

oldu. Bunu kurumsal ve ticari krediler izledi. Bireysel kredilerde 

de biraz önce söyledi¤im gibi en baflta konut, ondan sonra da 

ihtiyaç kredileri en yüksek art›fllar› gösterdi. Ekim 2009'a kadar 

art›fl trendinde olan geri dönmeyen krediler, sorunlu krediler, 2010 

y›l›n›n ilk 3 ayl›k döneminden sonra gerilemeye bafllad›. Mart sonu 

itibariyle sorunlu kredilerin %5'in alt›na, %4.9'a geriledi¤ini 

görüyoruz. Yani sorunlu art›fl›, art›k durdu, geriliyor diyebiliriz. 

Konut finansman› çok geliflti. Bu toplant›lar› ilk yapmaya 

bafllad›¤›m›z y›llarda Türkiye'de bankac›l›k sektörünün konut 

finansman› 200 milyon liralar seviyesindeydi. Yani diyelim, 120- 

GYODER 

13

130 milyon Dolar olsun. 2010'un Mart sonu itibariyle 45 milyar 

Lira'y› geçmifl. Yani ona da 30 milyar Dolar diyelim. 200 milyon 

Dolar'dan 30 milyar Dolar seviyesine gelmifliz ki daha bu hiçbirfley 

de¤il. Neden hiçbirfley de¤il? Türkiye'de konut kredilerinin gayri 

safi yurtiçi has›laya oran›, Avrupa Birli¤i ülkelerinden yanl›zca 

Romanya'n›n gerisinde. Yani konut kredilerinin gayri safi yurtiçi 

has›laya oran› Türkiye'de %5, Avrupa Birli¤i ortalamas› %27 ve 

onun içinde de bir tek Romanya bizden flu anda geride. fiu anda 

diyorum çünkü Romanya'da da çok ciddi bir perakende piyasas› 

gelifliyor. Bugün konut kredisi kullanan tüketici say›s› 1 milyonu 

aflt›. ‹lginç bir e¤ilim daha var iflaret etmek istedi¤im. Enflasyona 

dayal› de¤iflken faiz uygulamas› pek tercih edilmedi. Yani tüketici 

faizi belli krediyi tercih ediyor. Faizler ç›karsa korunmufl oluyor. 

Yani yabanc› ülkelerdeki krizde pay alan faiz oranlar› ile ilgili risk, 

bizde nispeten yok. Faizler düflerse de krediyi kapat›p baflka 

alternatife geçme e¤ilimi var. Onu biliyorsunuz biraz bankac›l›k 

sektörüne risk getirir hale gelince, kaynak planlamas›n› imkans›z 

hale getirmeye bafllay›nca biraz bir komisyonla falan kompanse 

etmeye çal›flt›k. Ama burada iflaret etmek istedi¤im husus flu an 

itibariyle kredi stokunun geliflimi risklere oldukça kapal›. Nitekim 

böyle oldu¤u için tüketici kredilerinde sorunlu oran› %4, kredi 

kartlar›nda %10 iken konut kredilerinde yanl›zca %2'ler civar›nda. 

Kanaatim konut finansman›n›n bankac›l›k sektörünün toplam 

aktifleri kadar olabilece¤idir. Bu da en az 20 kat daha büyüyebilece¤i 

düflüncesini içeriyor. Öyle oldu¤u takdirde GSMH'ye yak›n oranlara 

gelebiliriz. Tabi bunu, önümüzde çok zaman var bunu yapmak 

için. Hiç öyle bir iddiaya sahip olmam›za da gerek yok. Fakat iflaret 

etmek istedi¤im husus biraz önce Say›n Tanes'in de 

konuflmalar›ndan anlafl›ld›¤› üzere temeli halen oturtamad›k. 

Dolay›s›yla ilk toplant›da yapt›¤›m›z konuflmay› flöyle tekrar etmek 

istiyorum. Halen mevzuatla ilgili tereddütler aç›labiliyor. Yani biraz 

önce Turgay Bey'in iflaret etti¤i örnek borçlu ile alacakl› aras›ndaki 

iliflkileri de¤ifltiren sürpriz nitelikteki yasa teklifleri. Uluslararas› 

ülkeyiz, uluslararas› her türlü politikaya aç›¤›z, uluslararas› sermaye 

ile ifl görme ihtiyac›nday›z ki burada bir parantez açay›m, bankac›l›k 

sektörünün bundan sonraki geliflimi dahi uluslararas› sermaye 

gerektirecek, hiç bunda tereddüt yok. Yani stratejik yat›r›mc› 

14 GYODER 



de¤il illa ki, finansal yat›r›mc› olarak da uluslararas› yat›r›mc› 

gerektirecek. Ancak uluslararas› kurallar› koymada ›srarla gecikiyoruz. 

Ben art›k kat›ld›¤›m toplant›lar›n tamam›nda "emerging market" 

dedikleri zaman "emerging market" biz de¤iliz, yani en az›ndan 

s›n›f›n en k›demlisiyiz diyorum. Böyle bir espri var. KOB‹ ödülü 

takdim edeceklermifl, firma demifl ki "ben KOB‹ de¤ilim". Reddetmifl. 

Yani gözüne küçük gelmifl KOB‹ tan›m›. Bizimde art›k "emerging 

market" tan›m›ndan yükselebilmemiz için altyap› ile ilgili kurallar› 

sürpriz teflkil etmeyecek flekilde koymam›z laz›m. Tüketicinin 

korunmas› muhakkak. Örnek al›nabilecek ülkeler net. Hatta örnek 

al›nacaksa konut kredisiyle, konut finansman› ile tüketici kredisinin 

dahi farkl› ele al›nd›¤›n› da iyi örneklerden bir an önce almam›z 

laz›m. Çok ciddi bir refinansman eksi¤imiz var. Ben inflaatç› de¤ilim 

ama inflaatta flöyle bir kural var. Yanl›fl ifade edersem mazur 

görülsün. "Bütün yükler temele biner" diye. Temeli yapm›fl de¤iliz. 

Ben bunu çeflitli kereler "Bu finansman olanaklar› ile konut kredileri 

büyütülemez" fleklinde ifade ettim. Gücümüzün yetti¤ince, risk 

kurallar›na da uyarak, en önemlisi de faiz ve vade risklerini idare 

etmeye çal›flarak böylesine iyi bir kredilendirme konusunu, ülke 

ekonomisi aç›s›ndan bu kadar yararl› bir sektörü, ki istihdam 

konusunda da kanaatim tek çaremiz, ilk çaremiz veyahut da, finanse 

etmeye çal›fl›yoruz fakat finansman ile ilgili fon yaratacak finansman 

piyasalar›m›z› oluflturacak kurumlar› teflkil etmifl de¤iliz. 60'l› y›llarda 

Amerika'da gayrimenkul yat›r›m ortakl›klar›yla iyicene 

kurumsallaflmaya bafllayan bu sektör çok gecikmeden birçok Avrupa 

ülkesinin önünde. 80'li y›llarda bizim adapte olmaya bafllamam›za 

ra¤men halen do¤rudan sermaye piyasas›ndan finansman›n› 

sa¤layabilir duruma gelmedi. Hatta örnek olarak da gayrimenkul 

yat›r›m ortaklar›n›n d›fl›nda hisse senedi piyasas›na ç›kman›n d›fl›nda 

alternatif de neredeyse yok. Bütün burada kastetti¤im tahvil 

piyasas›d›r. Sermaye piyasas› kurulumuzun bu konuda yak›n zamanda 

yapt›¤› düzenlemeler bankac›l›k sektörü aç›s›ndan da çok ihtiyaç 

duyulan, beklenen konular. Bunlar›n, otoritelerin yani BDDK'n›n 

da olay baz›nda, ihraçç› baz›nda, zamanlamay› dikkate alarak ben 

gerekli yönlendirmeleri yapaca¤›n› ve bu iflin geliflece¤ini 

düflünüyorum. Ama netice olarak bu kadar ihtiyac›m›z olan, 

demografik aç›dan Türkiye'nin bütün koflullar›n›n bizi yönlendirdi¤i


bir iç talebi ve Türkiye'yi birlefltirmek istedi¤imiz d›fl dünyan›n 

talebini karfl›layacak bir üretimi finanse edeceksek bunun mutlaka 

altyap›s›n› kurmam›z laz›m. Altyap› kurmada da, daha aç›k 

söyleyeyim, "onlar batt›lar" diye kayg› duymay›p, bu Fannie Mae'ler 

gibi refinansman›n önünü açacak kurulufllar yapmam›z laz›m. 

Burada tabi devlete görev düflüyor ama bunlar›n da mutlaka özel 

sektör pay almas› ile yap›lmas› laz›m. Mutlaka özerk kurulufllar 


olmas› laz›m. Sonunda vergi mükellefine dönmeyecek bir risk 

unsuru olsunlar diyelim. 

Velhas›l, bu düflünceler içinde toplant›n›n önümüzdeki y›llarda 

gayrimenkul finansman›n›n yöremizdeki en büyük güç haline 

getirilmesine de katk› sa¤lamas›n› hem diliyor, hem talep ediyor, 

hepinize ifllerinizde baflar›lar diliyor, sayg›lar sunuyorum. 


Teflekkür ederiz Say›n Baflkan. Bir baflka de¤erli baflkan› a¤›rlayaca¤›z flimdi aç›l›fl konuflmalar›nda. Kendisini bunca, aç›l›fl 

aras›nda burada a¤›rlamak bile büyük ayr›cal›k. Say›n Erdo¤an Bayraktar, Baflbakanl›k Toplu Konut ‹daresi Say›n Baflkan› 

geliyor. 

Tan›t›m sesi: 

Gelece¤in Türkiye'si için gelece¤in kentlerini kuruyoruz. Türkiye'nin tüm flehirlerinde sosyal donat›larla birlikte yaflam kalitesi yükseltilmifl 

modern ve güvenilir konutlar üretiyoruz. Gecekondu dönüflüm projeleri ile y›llard›r kanay›p bir sosyal yara halini alan çarp›k kentleflmenin 

önüne geçiyoruz. Alt gelir grubu konut uygulamalar›yla yoksul vatandafllar›m›z›n kira öder gibi ev sahibi olmalar›n› sa¤l›yoruz. Okullar, 

hastaneler, sa¤l›k ocaklar›, al›flverifl merkezleri ve spor salonlar›yla donat›lm›fl modern yaflam alanlar› kuruyoruz. Sevgi evleri ve engelsiz 

yaflam merkezleri projeleriyle çocuklar›m›z ve engelli vatandafllar›m›z için huzur dolu yuvalar infla ediyoruz. Gelece¤in Türkiye'sini kurmak 

için sosyal donat›larla birlikte 500.000 konutu hayata geçiriyoruz. 

Erdo¤an Bayraktar 

T. C. Baflbakanl›k Toplu Konut ‹daresi Baflkan› 

De¤erli baflkanlar›m›z, sayg›de¤er han›mefendiler, beyefendiler, 

Gayrimenkul Yat›r›m Ortakl›¤› Derne¤i'mizin tertiplemifl oldu¤u 

bu güzel toplant›ya, bu 10. toplant›ya hepiniz hoflgeldiniz. Bütün 

u¤rafl›m›z, bütün gayretimiz insanl›¤›n mutlulu¤u ve refah› içindir. 

‹nsanlar daha refah içerisinde yaflas›nlar, gelirleri arts›n, çocuklar›n› 

daha iyi yetifltirsinler, daha sa¤l›kl› yaflas›nlar ve diyaloglar› arts›n,ülke 

milletlerinin, dünya milletlerinin kaynaflmas›, dayan›flmas›, 

beraberli¤i, bütünlü¤ü, sosyal iliflkisi daha iyi hale gelsin diye 

u¤rafl›yoruz ve bizler gayrimenkul sektöründe bulunan, gayrimenkul 

sektöründe u¤rafl veren kesim olarak çok ciddi bir oluflumun ve 

gayretin içerisindeyiz. Türkiye olarak kendi konumumuzu tartarsak, 

gözlemlersek, bugün bakt›¤›m›zda flu anda geldi¤imiz nokta olarak 

müteahhitlik sektöründe dünyada ikinci s›raya oturmufluz. Amerika'y› 

geçmifliz. Çin'den sonra yat›r›m yapan, taahhüt ifli alan sektörler 

olarak ikinci s›raday›z. Bu bir defa çok büyük bir aflama. Bir di¤er 

unsur, hem tarihsel konum itibariyle, hem de co¤rafi bak›mdan 

dünyan›n ortas›nda olmas› nedeniyle Türkiye'nin bulundu¤u parsel 

dünyan›n en önemli parseli. Ulafl›m bak›m›ndan iki saatlik bir 

zamanla Avrupa'n›n en uzak noktas›na, yine iki saatlik bir uçuflla 

Pakistan'a, Orta Asya'daki Türki Cumhuriyetler'inin en uzak noktas›na 

ulaflabilecek bir konumday›z. Ve çok güzel tabii zenginliklere, 

co¤rafi zenginliklere ve arazi zenginliklere sahibiz. Ta Karadeniz'den 

tutun, ‹stanbul'dan ‹skenderun Körfezi'ne kadar olan k›y›lar›m›z 

dünyan›n en güzel k›y›lar›. Bir defa bu özelliklerimizi, bu 

güzelliklerimizi çok iyi görmemiz laz›m. Bugün zannediyorum 20 

civar›nda gayrimenkul yat›r›m ortakl›¤›m›z var. Gayrimenkul yat›r›m 

ortakl›¤›n›n ana ifllevi arazileri al›p, onlar› gelifltirmek, arsa haline 

getirmek, onlar› yat›r›ma döndürmek: konut yapmak, iflyeri yapmak, 

sanayi siteleri yapmak, kooperatif yapmak, "residence"lardan tutun 

turizm sitelerine, fuar alanlar›na kadar akl›n›za ne gelebilirse araziler 

üzerinde bir varl›k ortaya ç›karmak. Tabi bunu yaparken topyekün 

kalk›nmay› gözeterek bunlar› yapmam›z laz›m. Biz, gayrimenkul 

yat›r›m ortakl›klar›n› kurumlar vergisinden, bir tak›m vergilerden 

muaf oldu¤u özelli¤ini yaparak, küçük düflünerek bu ifli yaparsak 

bu gelir da¤›l›m›n› desentralize edemeyiz. Alt gelir gruplar›na 

yayamay›z ve gayrimenkul yat›r›m ortakl›¤›ndan bu ifli icat eden 

esas kurucunun ruhu olan, anlay›fl› olan imaj› yakalayamay›z. Biz 

TOK‹ olarak arazileri al›p de¤erlendiriyoruz, onlar› gelifltiriyoruz, 

imarland›r›yoruz, alt yap›s›n› yap›yoruz ve en önemlisi de halkla 

birlikte, küçük sermayelerle birlikte onlar› toplayarak daha büyük 

güçler haline getiriyor ve yat›r›mlar yap›yoruz. Hem TOK‹ olarak, 

GYODER 15

yat›r›mlar yap›yoruz. Hem TOK‹ olarak, Toplu Konut ‹daresi olarak 

bunu yap›yoruz hem de gayrimenkul yat›r›m ortakl›¤› olarak, 

TOK‹'nin ifltiraki olarak bunu yap›yoruz. Emlak Konut Gayrimenkul 

Yat›r›m Ortakl›¤›'nda bugüne kadar istenilen seviyeye 

gelemememizin nedeni KEY'lerdir. Konut Edindirme Yard›mlar›n›n 

ödenmesinin sürecinin uzamas›d›r. Tasfiye halindeki Emlak Bankas› 

ile birlikte yaklafl›k 7 milyon insana ulaflmak için çok ciddi bir u¤rafl 

verildi. Hazinemiz ile birlikte bir u¤rafl verildi ve flu anda Emlak 

Konut Gayrimenkul Yat›r›m Ortakl›¤›'n› kendi ifllevine, kendi 

konumuna getirdik. fiimdi de bunu halka aç›yoruz. Yaklafl›k 4 

milyar TL'lik, bir varl›¤› var. Bunun dörtte birini sermaye art›r›m› 

fleklinde halka aç›yoruz ve bunu kar da¤›t›m› olarak 

kullanmayaca¤›z. Sermayemize ilave edece¤iz, daha büyük ifller 

yapmak için, daha çok istihdam yaratmak için Gayrimenkul Yat›r›m 

Ortakl›¤›'n› daha iyi konuma getirmek için bir çal›flma içerisindeyiz. 

TOK‹ ne yap›yor? TOK‹ bugüne kadar görülmemifl tarzda, 

Türkiye'deki, Türkiye'nin önemli flehirlerindeki, baflta ‹stanbul 

olmak üzere, ‹stanbul'da, Ankara'da, ‹zmir'de, Bursa'da, Antalya'da 

büyük at›l problemli arazileri ald› gelifltirdi. Kimden ald›? 

Karayollar›'ndan ald›, Sa¤l›k Bakanl›¤›'ndan, Milli E¤itim 

Bakanl›¤›'ndan, Jandarma Genel Komutanl›¤›'ndan, Genel Kurmay 

Baflkanl›¤›'m›zdan, Sosyal Güvenlik Kurumu'ndan.... Bunlar 50.000 

metrekareden tutun da 2.5 milyon metrekareye kadar. Ataflehir 

böyledir, Ataköy böyledir, Ispartakule böyledir, Bahçeflehir böyledir, 

Kayabafl› böyledir, Ankara Eryaman böyledir, Diyarbak›r'daki fiilbe 

böyledir, Üçkuyular böyledir, ‹zmir'deki Maviflehir böyledir, 

Bursa'daki Osmangazi böyledir. Bu ald›¤›m›z arazileri gelifltirerek 

halk›n hizmetine sunuyoruz. Bugün Toplu Konut ‹daresi'nin has›lat 

paylafl›m› projeleriyle Türkiye s›n›f atlam›flt›r. Dünyan›n en ileri 

yap›m teknolojileri, dünyan›n en ileri konut konseptleri, dünyan›n 

en geliflmifl yerleflim birimleri, modern hayat›n getirdi¤i donat›larla 

bezenmifl yerleflim birimleri Türkiye'ye tafl›nm›flt›r. Hakikaten 

bugün, 5 y›ld›zl› tatil köylerinde ne varsa bu sitelerde bunlar vard›r. 

Bu Türkiye'deki giriflimci inflaat sektörümüzü, müteahhit 

sektörümüzü gelifltirmifltir ve özel sektör de çok güzel, çok büyük 

ifller yapm›flt›r. Say›n Baflkan burada söylediler: "inflaatlar›n yükünü 

16 GYODER 



temel tafl›r, temele biner". ‹nflaatç›l›¤›n yükü müteahhitlerin 

omuzlar›ndad›r. Bu bankac›l›k bak›m›ndan da böyledir. Bankan›n 

verdi¤i teminat mektubu bak›m›ndan tutun da verdi¤i kredilere 

kadar hepsi müteahhitlerin omuzlar›ndad›r. Müteahhitlik dünyan›n 

en zor iflidir. Müteahhitlerle hep mücahede, belkide kavga halindeyiz 

ama dünyan›n en zor iflini yapt›klar›n› da burada belirtmek laz›m. 

Bugün Türkiye'yi dünyaya tafl›m›fllarsa, bugün Türk müteahhitleri 

100 milyar Dolar'l›k bir d›fl hacmi Türkiye'ye tafl›ma gayreti 

içerisindeyse takdir etmek laz›m. Bir di¤er önemli hususTürkiye'nin 

1994'lerden itibaren, finans sektöründe, gayrimenkul sektöründe 

ve ekonomide yaflad›¤› iniflli ç›k›fll› trendlere ve yaflad›¤› krizlere 

ra¤men yakalam›fl oldu¤u istikrarl› ortam Türkiye'nin bugün dünya 

krizini çok hafif atlatmas›n›n yegane sebebidir. Türkiye art›k gelifliyor. 

Avrupa'y› görüyoruz, yafll› nüfus ve statik bir ortam. ‹nan›n, Türkiye 

Avrupa'ya yard›m etmek mecburiyetindedir. 72 milyonluk, 780 

bin kilo metrekare yüzölçümü olan büyük Türkiye ve nüfusunun 

yar›s›ndan fazlas› 29 yafl›n alt›nda olan Türkiye Avrupa'ya yard›m 

etmek durumundad›r. Çünkü ihracat›m›z›n %80'i Avrupa'ya, baflta 

Almanya olmak üzere. Bugün Almanya bafl›n› iki elinin aras›na 

koymufl düflünmektedir. Avrupa Birli¤i, Avrupa'daki tembel ülkelerin 

yükünü tafl›yamaz haldedir. Euro s›k›nt›dad›r. Genç Türkiye, at›l›mc› 

giriflimci cesur Türkiye, mutlaka Avrupa'n›n geliflmesine Avrupa'n›n 

dünyadaki bu at›l›mlar›na destek vermek durumundad›r. Avrupa 

yakalad›¤› refahla 35 bin dolarlara varan kifli bafl›na gelir düzeyiyle 

yakalad›¤› refahla stabil hale gelmifltir ve kafas› meflguldur. Bu 

bak›mdan Türkiye daha çok birbirine sar›larak, daha çok birbiriyle 

kaynaflarak ve en avantajl› oldu¤u pozisyon nedir? Gayrimenkul 

sektörü. En avantajl› oldu¤u konum nedir? Hizmet sektörü, tar›m 

sektörü, uygulamac› inflaatç›l›k sektörü... Bugün 4 tane ülke ile 

vizeleri kald›rd›k ama Ukrayna'dan tutun Romanya'ya kadar, 

Özbekistan'dan tutun Azerbaycan'a kadar, Irak'tan tutunuz Suudi 

Arabistan'a kadar bütün ülkelerle çok iyi bir kaynaflma içerisindeyiz. 

Bu Türkiye'yi inan›n çok iyi yerlere getirecek, çok iyi yerlere tafl›yacak. 

Çünkü, hani derler ya "komflunun tavu¤u komfluya yar› mirast›r". 

Komflular›n›zla iyi geçinmeden olmaz. Bunu bilgi ile çok çal›flmakla 

yapaca¤›z. Çal›flmak, çal›flmak, çal›flmak... E¤er siz bilginizi çal›flarak


art›rmazsan›z, e¤itimli hale gelemezsiniz. E¤itimli olmak zorunday›z. 

E¤itimli olmak, terlemekle olur. E¤itimli olmak tecrübeyle olur. 

Bu inflaat sektöründe geldi¤imiz konum, edindi¤imiz tecrübe 

yakalad›¤›m›z trend, inan›n, Türkiye'yi lider ülke yapma konusunda 

çok iyi yerlere tafl›yacakt›r. Bunu biz görüyoruz. Biz devlet sektörü 

olarak, TOK‹ olarak, devlet terbiyesinden ayr›lmadan, yasalara 

ba¤l›l›¤›m›zdan taviz vermeden ama özel sektör dinamizmini, özel 

sektör pratikli¤ini, özel sektör basitli¤ini aflan bir gayretle 

çal›flmalar›m›z sürdürüyoruz. Heyecan›m›zdan bir nebze, bir gram 

kaybetmedik. Heyecan›m›z artarak devam ediyor çünkü biz 

Türkiye'nin gelece¤ini görüyoruz. Türkiye'nin gençlerini görüyoruz. 

Gençlerin heyecan›n› görüyoruz. Hakikaten gençlerimiz bizi aflan 

bir perspektifle, bizleri aflan bir görüflle çok daha ileriye var›yorlar. 

Dünyan›n milletleri, dünyan›n gençleri, dünyan›n çocuklar›yla 

kaynafl›yorlar. Bak›n›z, çok k›sa süre önce Türkçe olimpiyatlar› 

yap›ld›. Dünyan›n bütün ülkelerinden insanlar geldi, gençler geldi 

ve Türkiye gelifltikçe Türkçemiz de daha çok konuflulmaya baflland›. 

Bu anlay›flla bu Gayrimenkul Zirvesi inan›n bize çok büyük 

sorumluluklar yüklüyor. Bize, önümüze çok büyük ufuklar koyuyor. 

Bunu hepberaber baflaraca¤›z. Biz TOK‹ olarak k›ymetli araziler 

üretmeye devam edece¤iz. Bunlar› özel sektöre aktarmaya, hasat 

paylafl›m› fleklinde ihale etmeye devam edece¤iz ve Türkiye'nin 

konut yap›m›na çok ihtiyac› var. Türkiye'deki yaklafl›k 14 milyon- 

15 milyon flehir konutunun yenilenmesi laz›m. Türkiye'deki hane 

halk› küçülüyor, flehirleflme art›yor. Köylerdeki salafl yap›lar› 

yenilememiz laz›m. Bu bak›mdan konuta ihtiyac›m›z var. Yaklafl›k 

y›lda 600.000 konuta ihtiyac›m›z var. Bu bak›mdan bu sektörün 

çok daha pratikleflmesi laz›m. Basit organizasyonlarla çok büyük 

ifller yapmas› laz›m. Bürokrasiye tak›lmadan, büyük s›k›nt›lara 

girmeden büyük ifller yapmas› laz›m. Bu bak›mdan biz yasalar› da 

daha pratiklefltirerek, daha basitlefltirerek gerek Kat Mülkiyet 

Kanunu'nda gerek inflaat yap›m›ndaki kanunlarda gerekse yap›m 

sektörünü daha çok kaliteli hale gelmesi için bir tak›m yasal 

düzenlemeler yapmak suretiyle bu sektörü en ileriye 


tafl›yaca¤›z. Bizim en iyi bildi¤imiz ifle daha çok sar›lmam›z laz›m. 

Kendimizi daha çok gelifltirmemiz laz›m. Bu bak›mdan, Türkiye 

yakalad›¤› bu trendi, yakalad›¤› bu ivmeyi komflularla daha s›cak 

iliflkiler içinde olarak, dünya ile daha s›k› bütünleflerek, Avrupa 

Birli¤i'ne girme kararl›l›¤›m›z› daha çok art›rarak bu gayreti 

sürdürmek zorunday›z. Türkiye'de gerçekten konuta ihtiyac› olan, 

bar›nmaya ihtiyac› olan alt gelir grubun, yoksul grubun ev alacak 

paras› yok. TOK‹ olarak onlar için bu sektörün içerisindeyiz. Fiyatlar› 

afla¤› çekmek için bu sektörün içerisindeyiz. Piyasay› disipline 

etmek için, kay›ts›z ekonomiyi önlemek için, özel sektörün gitmedi¤i 

Silopi'ye, ‹psala'ya, I¤d›r'a gitmek için bu sektörün içerisindeyiz. 

Bu bak›mdan ufak ilçelerde örnekleme yapmak için bu sektörün 

içerisindeyiz. Yine devlet önemli ifllerde, flekerde, ekmekte, demirçelikte, 

çimentoda devlet düzenleyici olmak zorundad›r. Piyasay› 

düzenlesin, fiyatlar çok fliflmesin ve alt gelir gruplar› daha çok 

istifade etsin diye. Yine bu görevimizi, sosyal devlet olma görevimizi 

sürdürmek için yine sektörde beraber olmaya devam edece¤iz. 

Özel sektörün yapt›¤› ifllere hiç bulaflmayaca¤›z. Özel sektörün 

önünü açmak için elimizden geleni mutlaka yapaca¤›z. Özellikle 

hasat paylafl›m› projelerde biz bu arsalar› özel sektöre veriyoruz. 

Projeyi o dizayn ediyor, sat›fllar› onlar yap›yor ama biz hem 

vatandafla hem yükleniciye güven veriyoruz. Güven verdi¤imiz 

için daha çok sinerji, daha çok enerji olufluyor ve halk katmanlar› 

daha çok bu ifle kat›l›m sa¤l›yor, birliktelik sa¤l›yor. Bu bak›mdan 

sektörün içinde olaca¤›z. Bugün gelmifl oldu¤umuz nokta, TOK‹'nin 

üretmifl oldu¤u 430.000 konut 800.000 kiflilik istihdam demektir. 

20 milyarl›k yat›r›m demektir. Bunlar› Türkiye yapmak zorunda. 

‹flsizli¤i afla¤›ya çekmek zorunda. Bugün Amerika'da iflsizlik 

%3'lerden %10'lara ç›kt›. Türkiye'de de %10'lardan %14'lere 

ç›kt›. Bunu mutlaka afla¤›ya çekmek zorunday›z. Bu bak›mdan 

ben meslektafllar›m›, Gayrimenkul Yat›r›m Ortakl›¤› Derne¤i'ni 

kutluyorum. Buradaki toplant›n›n da, bu sempozyumun da ülkemize 

çok ciddi katk›lar sa¤layaca¤›n› görüyorum. Hepinize en içten 

sayg›lar›m› sunuyorum. 

GYODER 17

18 GYODER 



Say›n Baflkan çok teflekkürler. Peki, bir baflka de¤erli baflkan bu kufla¤›n son konuflmac›s› olarak kürsüye geliyor efendim. 

Sermaye Piyasas› Kurulu'nun say›n baflkan› Profesör Vedat Akgiray'› alk›fllar›n›zla davet ediyorum. 

Prof. Dr. Vedat Akgiray 

Sermaye Piyasas› Kurulu Baflkan› 

Herkesi sayg›yla, sevgiyle selaml›yorum.. 

Sevgili TOK‹ Baflkan›m›zdan sonra konuflmak fevkalade zor. Ne 

sesimiz öyle ç›kar, ne iflimiz öyle büyük, ne de TOK‹'nin baflar›s›n› 

yakalam›fl kamu ve özel kurum ben flu anda bilmiyorum Türkiye'de. 

Tabi Sermaye Piyasas› Kurulu sermaye piyasalar›n› düzenleyen 

kurum. Dolay›s›yla, Bankalar Birli¤i'mizin say›n baflkan› da bahsetti. 

Gayrimenkul ve inflaat ifliyle sermaye piyasalar›n› iç içe sokmad›¤›m›z 

sürece bu ifli h›zl› büyütmek zor. Dolay›s›yla burada bize düflen 

de çok önemli görev var. Bizi buraya davet eden GYODER'e de 

teflekkür etmek laz›m. Gayrimenkul yat›r›m ortakl›¤› bir sermaye 

piyasas› enstrüman›. Dolay›s›yla bizle ilgili bir ifl bu, sermaye 

piyasalar›yla. 

Biraz dünyadaki geliflmelerden bahsedeyim. Haber niteli¤i olsun 

diye. Bu Uluslararas› Sermaye Piyasas› Kurullar› Teflkilat› -"IOSCO" 

diye k›satt›¤›m›z, ‹ngilizcesini, bir teflkilat. Onun y›ll›k toplant›s› 

vard›. Bütün ülkelerin sermaye piyasas› kurulu baflkanlar› ve di¤er 

yetkililer oradayd› ve IMF, Dünya Bankas›, OECD falan da, oradan 

temsilciler vard›. Dünya nereye gidiyor? Kriz içerisindeyiz. Devam 

eden bir kriz var 2007'den bu yana. Bu kriz nedir? Ne yap›y›or 

dünya devletleri? Sermaye piyasalar›n›, genelde finans piyasalar›n› 

toparlamak, yeni bir düzenleme yap›s› kurmak için gibi tart›flmalar. 

Yar›n da Amerika'ya gidiyoruz. Amerikan SPK, SEC (Stock Exchange 

Commission) ile bir seri toplant›m›z var Perflembe ve Cuma günleri. 

Amerika'ya gidiyoruz çünkü Avrupa'da bir ses birli¤ini göremedik. 

Biraz herkes farkl› telden çal›yor gibi Avrupa'da. Dolay›s›yla biz 

de politikac› olmad›¤›m›z için Avrupa'yla kaybedecek fazla vaktimiz 

yok çünkü h›zl› yürümek laz›m. Heryere bakma durumunday›z. 

fiimdi 4 tane ana trend, yani birkaç hafta içinde bafl›m›za gelecek 

olan yeni bir finansal mimari içinde 4 tane ana de¤ifliklik var gibi. 

Birkaç hafta diyorum çünkü hakikaten eli kula¤›nda. Senato'da 

bir tane tasar› var. Kongre'de var. Uzlaflma komisyonu kurmufllar. 

Toplant›lar bafllam›fl. Paul Walker'›n birebir ifadesi iki-üç hafta 

içinde ortak bir tasar› oylamaya girer diyor. Yani o kadar yak›n. 

4 tane ana de¤ifliklik veya yenilik var gibi. Bir tanesi bankac›l›k 

sektörü ile ilgili. Anlafl›lan o ki, "Glass-Steagall" anlay›fl›na k›smen 

de olsa bir geri dönüfl var gibi. Yani klasik bankac›l›kla yat›r›m 

bankac›l›¤›n›n ayr›m›n› sadece lafta de¤il, regülasyonda de¤il, 

pratikte de yapma konusunda kararl›l›k var gibi. Bu bir anlamda 

"gölge bankac›l›k"›n sonu gibi, azalan önemi gibi anlafl›l›yor. 

Bankalar finans dünyas›n›n en önemli unsurlar› çünkü ödemeler 

oradan geçiyor. Ödemeler sistemini yöneten bankalar. Dolay›s›yla 

bankalar›nasli görevini yaparken çok sa¤lam durmalar› fevkalade 

önemde anlafl›l›yor fakat asli görevleri d›fl›nda yani mevduat, 


kredi, ödemeler sistemi d›fl›nda özellikle büyük kurumlar›n sistemik 

risk oluflturmamas› için daha riskli say›labilecek sermaye piyasas› 

oyunlar›na girmeleri istenmiyor gibi anlafl›l›yor. Birinci de¤ifliklik 

bu. Dolay›s›yla banka olmay›p da hakikaten bankac›l›k yapan - 

mesela Goldman-Sachs bir gölge bankad›r, fonlar› kredi olarak 

veriyor- biraz zorlanacak. Birincisi bu. ‹kincisi, teflkilatlanmam›fl, 

organize olmam›fl OTC -tezgah üstü piyasalardaki- ticareti mümkün 

oldu¤u oranda borsalara sokmak isteniyor. Çünkü borsalar 

izlenebilen, gözlenebilen piyasalar. Ne oldu? Kim ald›? Kim satt›? 

Enstrüman ne? Riski ne? Getirisi ne? Nas›l bir insentiv var vs. Bunlar 

bilinen, bizim de izleyebildi¤imiz, herkesin görebildi¤i yerler. Ama 

borsa d›fl›na ç›kt›¤›n›z zaman, tezgah üstü piyasalarda ne kadar 

düzenleme yaparsan›z yap›n bu lay›k›yla mümkün de¤il. Dolay›s›yla 

mümkün oldu¤u oranda, türev araçlar dahil ürünleri standardize 

etmek ve yine mümkün oldu¤u, azami oranda borsalara sokmak 

fikri egemen gibi. Bu bir "merkezi takas", "merkezi teminatlaflma 

sistemi", CCP falan diyoruz. Hepsini ça¤r›flt›r›yor. ‹kinci e¤ilim de 

bu. Tabiki borsa d›fl›nda çok özel ikili mukaveleler, finansal kontratlar 

illaki olacakt›r. Oralarda da bir raporlama zorunlulu¤u düflünülüyor. 

Yani bütün hadise fleffafl›¤› artt›rmak, bilginin görülebilirli¤ini, 

kullan›labililrli¤ini garanti etmek. Bu daha çok regülasyon, daha 

çok dökümantasyon anlam›na gelmiyor. Gelmemesi gerekti¤ini 

bir k›sm› anlad› -hepsi de¤il belkide- regülatörlerin. Üçüncü 

görebildi¤imiz de¤ifliklik veya sonuç diyelim, kredi derecelendirme 

kurulufllar›, ba¤›ms›z denetim kurulufllar› ve finansal veya finansal 

olmayan her türlü firmalar›n yöneticilerinin daha hesap verebilir, 

ne yapt›¤›n›, nas›l yapt›¤›n› daha çok aç›klar konumda olmas› 

isteniyor. Yani Türkiye'nin kredi notu BB ç›k›yorsa -örnek veriyorum 

Türkiye'de oldu¤umuz için- bu BB'nin ne oldu¤unun bilinmesi 

laz›m. Veya bir tanesi bir gün oturup, bir akflam, Türkiye çok iyi


gidiyor bu BB'yi biz aniden AAA yapal›m derse niye yapt›¤›n› 

söylemesi laz›m ve hesab›n› vermesi laz›m. Ba¤›ms›z denetim de 

öyle çünkü denetim yap›l›yor bir yerde, tutulan kay›tlar do¤ru 

mu? Eksik, fazla, yanl›fl varm› diye bak›l›yor. Olanlar ortaya ç›kar›l›yor 

ve kamuya sunuluyor. Bu firman›n resmi budur diye. Bu do¤ru 

oldu¤u oranda fiyatlar do¤ru olacak. Bu do¤ru oldu¤u oranda 

insanlar daha az aldanacak veya daha az balonlara binecek. 

Dolay›s›yla bu sorgulan›yor ve kurumsal yönetime önem veriliyor. 

Yani kredi derecelendirme konusu fevkalade kavgal› oturumlara 

sahne oluyor. Standard & Poor's'un baflkan› oradayd›. Panel devam 

ederken bir bakt›m kaybolmufl. Ç›kt› tekrar geri geldi falan. Baya¤› 

bir yükleniyorlar. Haks›z da de¤il bir anlamda. Üçüncüsü bu. 

Dördüncüsü de devlet taraf›nda, finansal düzenleyici otoriteler 

taraf›nda daha monolitik, daha h›zl› hareket eder bir çat› 

mimarisine gidiyor gibi anlafl›l›yor hadise. Yani ingiltere, Almanya, 

Hollanda örnekleri falan gibi. Tabi bu iflin uygulama yönü bizleri 

flu anda fazla ilgilendirmiyor. fiimdi Türkiye olarak bizde bu iflin 

d›fl›nda kalamayaca¤›z. Dünyadaki bu geliflmelere uyma 

durumunday›z. Belkide etki etme durumunday›z. Geçen hafta 

seçim vard›. Bu IOSCO'da iki tane komite var. Bir tane komitenin 

baflkanl›¤›na bizi seçtiler. Bizim de orada, o marifetle, o kanalla, 

Finansal ‹stikrar Kurulu'nda -Financial Stability Board- bir 

sandalyemiz daha oldu. Gerçi dün toplant› vard› atlad›k onu 

ama bir dahaki sefer gidece¤iz. Direk G-20'ye rapor eden bir 

kurum dolay›s›yla daha canl› haberleri size getirme durumunda 

olaca¤›z ve daha çok katk› yapma imkan›m›z olacak dünyadaki 

bu yeni yap›lanma süregiderken. 

Ülkemize dönersek, ben afla¤› yukar› bir y›l 3 ayd›r SPK baflkan›y›m, 

birsürü uluslararas› toplant›ya gittik. Bazen kendi karar›m›zla, 

bazen görev gere¤i. Bunu çok samimi söylüyorum; artan bir 

flekilde Türkiye'ye merak var. Oylama yap›ld›, ilk komite baflkanl›¤› 

için bir rakip vard›, 82 ülke oy kulland› 70'ten fazlas› bize oy 

verdi, Türkiye'ye. fiahsa verilen bir oy de¤il bu, Türkiye oldu¤u 

için. Artan merak, artan bir sayg› var Türkiye'ye karfl›. Dolay›s›yla, 

sevgili TOK‹ baflkan›m›z›n da söyledi¤i gibi gençler bizim 


önümüzde kofluyorlar. Bizim iflimiz, özellikle düzenleyici otorite 

olarak, yolu açmak. 

Gayrimenkul konusunda da birkaç ufak tefek ifl yapt›k GYO 

sektörü için bir y›lda. Bir, genel olarak halka aç›lma, yani hisse 

senedi yoluyla finansman bulmay› daha kolaylaflt›rd›k, diye 

umuyorum. Tabi "s›f›r kolayl›k" olmaz. Mümkün oldu¤u kadar 

kolaylaflt›r›l›yor. ‹kincisi, gayrimenkul yat›r›m ortakl›¤› olmay› 

daha cazip ve daha kolay hale getirdik. Halka aç›lma oran›ndaki 

o minimum oran› %49'ten %25'a indirdik. Fakat isteklerin sonu 

yok. GYO formülü Türkiye için çok uygun bir formül. Bu kadar 

GYO sektörünün niye küçük kald›¤›n›, niye büyütülmedi¤ini anlamak 

için u¤raflmaya gerek yok. O bir gerçek. Ama önünün çok aç›k 

oldu¤unu söylememek için ya konuyu bilmemek laz›m veya baflka 

niyetli olmak laz›m. Bir kere sermaye piyasalar›na aç›ks›n›z. Her 

zaman birinci, ikinci, üçüncü, beflinci, onuncu defa finansman 

bulma flans›n›z var. ‹ki, vergi vermiyorsunuz; kurumlar vergisinden 

muaf. Üç, likit bir enstrümana ortak olma flans› var; cazibeyi artt›r›yor. 

KDV ile ilgili bir talep daha var. Fakat belkide kanundan, mevzuattan 

kaynaklanan baz› eksikleri, yanl›fllar› düzeltmeye çal›flmak laz›m. 

Ama bu vakit al›yor. Bir bürokrasi var, birde devlet aç›s›ndan olaya 

bakt›¤›n›zda olay›n birçok yönü olabiliyor. Ama bürokrasi var. Uzun 

sürüyor. Çaba göstermek laz›m. Fakat u¤rafl›yoruz bir türlü olmuyor 

diye aylar›, y›llar› geçirmemek laz›m. Onlar› bugünün gerçe¤i olarak 

kabul edip, duvar varsa kap›y› aç›p yürümek laz›m belkide. Bunu 

kimseye hitaben söylemiyorum ama böyle bir serzenifl hep geliyor 

kamudan bize. Bizde art›k kamu görevlisi oldu¤umuz için böyle 

söylemek durumunday›z. Gayrimenkul, Türkiye'nin demografik 

yap›s›, dünyadaki konumu vs. bir sürü, kitaplar› dolduracak 

sebepler yüzünden gayrimenkul ve inflaat ifli Türkiye için fevkalade 

önemli. Sermaye piyasalar›m›z gayrimenkul gelifltirmeyi ne kadar 

destekleyebilirse ve gayrimenkul firmalar›m›z, inflaatç›lar›m›z, 

müteahhitlerimiz sermaye piyasalar›n› -baflta TOK‹ olmak üzerene 

kadar çok kullanabilirse bu ifl o kadar sa¤l›kl› olur diyorum. 

Bu yönde de her türlü yard›m›, hizmeti yapmaya haz›r oldu¤umuzu 

itiraf edip sözlerime son veriyorum." 

GYODER 19

20 GYODER 

Ekonomi 

Platformu 



Tekrar herkese merhaba. fiimdi zirvenin ilk paneline geçiyoruz. Keyifli bir ekonomik panel dinleyece¤iz. 

Yeni dünya düzenini anlamaya çal›flaca¤›z. Bu yeni dünya düzeni içinde Türkiye'nin bir aktör olarak yeni kimli¤ini 

keflfetmeye çal›flaca¤›z. Say›n Baflkan› davet etmek istiyorum. Merkez Bankas›'n›n Eski Baflkan› Say›n Gazi Erçel geliyorlar 

efendim sahneye, paneli yönetmek üzere. Say›n baflkan hoflgeldiniz. 

‹kinci de¤erli konuflmac›m›z bir akademisyen, ayn› zamanda bir gazeteci, bir sporsever. Bahçeflehir Üniversitesi Ö¤retim 

Üyesi Doç. Dr. Say›n Deniz Gökçe geliyorlar efendim. Say›n Deniz Gökçe hoflgeldiniz. 

di¤er konuflmac›m›z ayn› zamanda bir misafirimiz, Avusturya'dan geliyorlar. Avrupa Birli¤i Komite Üyesi, o co¤rafya 

ile bu co¤rafya aras›ndaki durumu belkide anlamam›z için bize ›fl›k tutacak. Felsefeci, tarihçi, pedagog, sosyal bilimci, 

ayn› zamanda siyasetçi, çok farkl› flapkalar› bir arada bulunduran bir kifli; Prof. Franz Schausberger geliyorlar efendim. 

Say›n Baflkan panel size emanet, de¤erli misafirlerimiz size emanet. 1 saat 15 dakika. Buyurunuz lütfen. 

Gazi Erçel 

T. C. Merkez Bankas› Eski Baflkan› 

Çok teflekkür ediyoruz gayet güzel sunumunuz için. 

De¤erli konuklar, bu ekonomi oturumunda yaklafl›k 1 saat 15 

dakika, gerek dünyada gerekse Türkiye'deki geliflmeler ve Avrupa 

Birli¤i ile Türkiye aras›nda ne gibi iliflkilerin olabilece¤i konusunda 

biraz daha ileriye dönük olarak bilgi verece¤iz. Tabi bu 

oturumumuzda Harward Üniversitesi profesörlerinden Say›n Dani 

Rodrik bulunacakt›. Rahats›zl›¤› nedeniyle gelemedi. Fakat kendi 

sunumlar›n› bize yollad›. Onun için görev de bana düfltü. Dani 

Rodrik'in sunumunu sizlerle paylaflaca¤›m. Ondan sonra Say›n 

Gökçe ve Say›n yabanc› misafirimiz yaklafl›k bir saat sürecek 

sunumlar›n› tamamlad›ktan sonra kuflkusuz bir 15 dakika da sizin 

sorular›n›za yan›k vermek ile zaman›m›z› dolduraca¤›z. Umar›m 

keyifli, güzel ve ayn› zamanda da bilgili bir toplant› olur. 

Kuflkusuz fikirler benim de¤il, Say›n Dani Rodrik'in fikirleri. Onun 

için o taraftan dinlerseniz bende herhalde görevimi yapm›fl 

olaca¤›m. Ana bafll›k olarak Say›n Rodrik'in koydu¤u noktalar 

flunlar. Bir, Türk ekonomisi krizden ç›kt›. fiimdilik krizden ç›kt› 

dedi¤ine göre demekki daha da ç›kmak için zaman var. Ama orta 

vadede reel ekonominin önünde ciddi sorunlar var. Bu sorunlar›n 

bir k›sm› Amerika Birleflik Devletleri'nde, Avrupa Birli¤i'nde kal›c› 


olaca¤a benziyor. Kriz durgunluk koflullar›ndan kaynaklan›yor. 

Geçen hafta, bir Türk ekibi olarak da Uluslararas› Finans 

Enstitüsü'nün Viyana'da yap›lan toplant›s›ndayd›k. Orada iki gün, 

hatta iki buçuk gün boyunca Avrupa Birli¤i'nin, Euro bölgesinin 

ne denli zorluklar içinde oldu¤unu hep beraberce tart›flt›k, gördük 

ve flu soruya ne yaz›k ki yan›t bulamad›k. Acaba bir y›l sonra Avrupa 

Birli¤i ve "Eurozone" ne durumda olacak? Buna kimse ne yaz›k 

ki cevap vermedi. Yani, olay›n nereye gidece¤ini de bu aç›dan


kestirmek oldukça zor. Kimi de Türkiye'nin 90'lardan beri takip 

etti¤i d›fl borçlanmaya dayal› sürdürülmez büyüme modelinden 

dolay› Türkiye'nin bu durumda oldu¤unu belirtiyor, diyor Say›n 

Rodrik. Yetersiz istihdam, de¤erli kur ve d›fl aç›k sorunlar› bu 

büyüme modelinin ana sorunlar›. Zaten sonunda da, yapt›¤› 

aç›klamalardan sonra da olay› büyüme modelini de¤ifltirme üzerine 

kurgulam›fl Say›n Rodrik. Burada sa¤l›kl›, istihdam yaratabilen bir 

büyüme modeli için Türkiye'de bütçe, kur ve d›fl borçlanma 

politikalar›nda önemli de¤ifliklik yapmak gerekti¤inin de alt›n› 

çiziyor. 

Son kriz, Türkiye'nin geçirdi¤i di¤er krizlere ne kadar benziyor, 

diye sorusunu da soruyor. Soruda 2008-2009 krizinin 1994-2001 

krizleriyle k›yaslamas›n› yap›yor. Her üç kriz de d›fl kaynak giriflinde 

ani bir durma - "sudden stop" dedi¤imiz- olayla bafll›yor veya 

onunla tetikleniyor. Yani bir anlamda d›flardan gelen fonlar gelmez 

oluyor. Buna "sudden stop" diyoruz. Ancak önemli bir fark var. 

1994 ve 2001 krizleri, finans piyasalar›ndaki çalkant›lar hep iç 

kaynakl›. Bizden oluflan, bizim yaratt›¤›m›z krizler. 2008-2009 

krizi d›fl dünyada yaflanan krizin Türkiye'ye yans›mas› fleklinde 

geliyor. Aradaki fark bu. 1994 ve 2001 krizlerinde reel kur bir 

müddet rekabetçi kal›yor. D›fl taleple birlikte Türk ekonomisine 

ihracata dayal› bir ivme ile büyümeyi beraberinde getiriyor. Son 

krizde ise finansal ak›mlar çok daha çabuk canlan›yor, reel kur 

daha k›sa zamanda de¤erleniyor ve d›fl talep durgun olarak ortada 

kal›yor. 2001 ve 1994 krizlerinde d›fl talepte, hepimizde biliyoruz 

ki bir de¤iflim olmamas› Türkiye'nin uygulad›¤› politikalar›n da 

baflar›l› olmas›n›n en önemli nedenlerinden birisiydi. Reel ekonomi 

önünde, bir önceki krizlere göre çok ciddi handikaplar bulundu¤unu 

belirtiyor Say›n Rodrik. 

Sonuç olarak, finansal ekonomi son krizde daha çabuk diriliyorsa 

da, ç›k›yorsa da reel ekonomi de sorunlu kal›yor. Bu da hepimizin 

karfl›laflt›¤›, bildi¤i ve bunlar› çözmek için kafay› yordu¤u olaylar. 

Sonradan burada bafllang›ç noktas› olarak 1994 krizini, 1993 

y›l›n›n birinci çeyre¤inde, 2001 krizini 2001 y›l›n›n birinci çeyre¤inde, 

2009 krizini de 2008 y›l›n›n ikici çeyre¤inde bir bafllang›ç noktas› 


olarak al›yor. Krizlerin finansal ak›mlarda keskin bir ters dönme 

ile bafllad›¤›n› bize gösteriyor. Son krizde, diyor Say›n Rodrik, 

finansal ak›mlar›n kriz öncesi düzeye dönmesi çok daha çabuk 

gerçekleflti. Bu da cari aç›¤›n çabucak kapanmas›n› zorunlu k›l›yor. 

Cari aç›¤›m›z önemli bir sorun olarak2008 y›l›na kadar, 2007 y›l›na 

kadar geldi. Hepimizin, benim de kat›ld›¤›m bir nokta var: kriz 

bizim cari ifllemler aç›¤›n› kapatarak bizi önemli bir krizden kurtard› 

asl›nda. Ancak son krizde finansal ak›mlar›n canlanmas› cari aç›¤›n 

da yine eski düzeye çabucak f›rlamas›na da olanak tan›d›. Nitekim 

de cari ifllemler aç›¤›nda önemli bir art›fl› bu y›l›n ilk 4 ay›nda 

gördük. 

Gereken düzelme k›smen reel bir develüasyon sayesinde baflar›l›yor. 

2001 ve 1994 krizlerinde Türk Liras› reel kur, efektif kur endeksine 

göre Türk Liras› de¤er kaybediyor. Kaybetti¤i de¤er vas›tas›yla 

ihracat art›yor, toparlan›yor. Ona göre bir tahribat›n› yap›yor ama 

toparlanma da ona göre oluyor. Ama bu krizde -benim için de 

ilginç bir nokta-, reel kurda de¤ifliklik çok k›sa sürede oluyor. Çok 

k›sa sürede afla¤› iniyor ve sonra Türk Liras› de¤erlenmeye bafll›yor. 

Nisan ay› itibariyle Türk Liras› reel kur baz›nda, reel efektif kur 

baz›nda 19 tane ticaret yapt›¤›m›z ülkenin kurlar›na k›yasla, 

enflasyonlar› da ay›rd›ktan sonra, %10 de¤erlenmifl bir vaziyette. 

Hala devam ediyor. 

K›smen ekonomide durgunluk var 2008 krizinde. Sanayi üretiminden 

bahsediyoruz. Sanayi üretimi belirli bir flekilde afla¤›ya iniyor ve 

oldukça da dip noktalara gidiyor fakat sonra toparlan›yor. Dikkat 

ederseniz krizin bafllang›c›ndan sonra sanayi üretiminde art›fl var. 

Ondan sonra bir düflüfl var sonra toparlanma var. Ama 2008 y›l›n›n 

krizinde bu düflüfl belirgin. Onu da rakamlarda görüyoruz. Bütün 

bu olaylar büyümeyi afla¤›ya çekiyor. Büyüme de afla¤› çekildi¤i 

zaman reel gelirlerinizde inifl oluyor tabi. 2008-2009 krizinde, 

burada dikkati çeken nokta flu; çok süratli bir afla¤›ya düflmesi var 

milli gelirin ve V fleklindeki yükselmesi de çok çabuk. Zaman 

aç›s›ndan da beflinci çeyrekte bir anlamda bafllad›¤› noktaya geliyor. 

Beflinci çeyrek dedi¤imiz bir y›l üç ayl›k dönemde, 15 ayda kendini 

toparl›yor ve yükseliyor. Öbür krizlerde düflüfl daha gecikmeli ve 

GYODER 21

22 GYODER 


daha az bir düflüfl oluyor. Toparlanma da ona göre sürdürülüyor. 

Peki büyüme ne olabilir diye bakt›¤›m›z zaman eski krizlerde 

ulaflt›¤›m›z seviyelere daha süratli bir flekilde gelece¤imiz ortaya 

ç›k›yor ve tabi, bildi¤imiz, iflsizlik art›yor. Burada söyleyecek birfley 

yok. Bu da krizin en önemli etkilerinden bir tanesi. Canlanmaya 

ra¤men kriz oldukça yüksek. Onu da biliyoruz ki her büyüme 

iflsizli¤i azaltan bir nitelik kazanm›yor. Her ülkede bu de¤iflik bir 

flekilde ortaya ç›k›yor. "Okun kanunu" denilen, iktisatta bir kanun 

veya bir kuram var. Ona göre de belirli bir zaman sonra ancak 

iflsizli¤iniz azalabiliyor. D›fl konjonktür bu sefer çok de¤iflik, diyor. 

Özellikle ihracat aç›s›ndan ilginç bir grafik çizmifl Say›n Rodrik. Ama 

son, bizim Viyana'daki toplant›da, ne yaparsan›z yap›n, 2010-2011 

y›llar›nda Avrupa Bölgesi'ndeki, "Euro" bölgesi de¤il ama, Avrupa 

Bölgesi'ndeki büyümenin ancak %0.9-0.8 düzeyinde olabilece¤i ki 

o da çok iyimser bir varsay›mla ortaya ç›k›yor. 

Amerika Birleflik Devletleri'nde de bu krizden etki aç›k ve seçik 

görünüyor ama onun toparlanmas› daha süratli bir flekilde gidiyor 

ve beklentiler de biraz ivme kaybedecek ama %3'lük bir büyüme 

düzeyinde Amerika Birleflik Devletleri ekonomisi yolunu sürdürecek 

gibi görünüyor. Geliflen piyasalara sahip ülkelerde ise, tabi bunun 

içinde Çin var, Hindistan var, Latin Amerika ülkeleri ki Latin Amerika 

Ülkeleri krizden en az zarar görmüfl ülkeler olarak ortalarda dolafl›yorlar, 

onlar da yaklafl›k %6'n›n üzerinde bir büyüme ile devam ediyorlar. 

"Eurozone" için, Say›n Rodrik çetin sorunlar›n oldu¤u belli, diyor. Her 

gün yafl›yoruz. Her gün görüyoruz. Sorunlar›ndan kurtulmas› için 

çok zor bir tak›m önlemler al›yorlar. Kemerlerini s›k›yorlar. Vergilerini 

artt›r›yorlar ya da harcamalar›n› azalt›yorlar. Bu da büyümenin daha 

da afla¤› inmesine neden oluyor. Peki, büyümeyi biz yukar›ya nas›l 

çekeriz?Büyümeyi yukar› çekmenin en önemli yolu da onlara kredibilite 

verme. Bankac›l›k sektörünün yard›m›n›n da oldukça afla¤› düzeyde 

olmas›, bu Avrupa'dan ç›k›fl› güçlefltirecek unsurlardan bir tanesi. 

Tabi, yine Dani Rodrik, d›fl ticaretinin önemli bir bölümünü AB ile 

yapan Türkiye için de önemli bir risk oluflturdu¤unu söylüyor ki bunu 

da biliyoruz. Türkiye'nin ihracat›nda AB'nin pay› düfltü krizde ama 

rakamlara bakarsan›z, 56, 57'lerden en düflü¤ü %46'lara 47'lere 

düfltü ki onun yerine de baflka biryere, özellikle Afrika ve di¤er ülkelere 

do¤ru gittik. Dolay›s›yla azaltmad›k ihracat›. Büyük bir art›fl ivmesi 

yok ama azal›fl da ortaya ç›kmad›. Türkiye'de iflsizlik, tabi bu krizin 

en fazla etkiledi¤i olay o, önce %6'l›k, 7'lik platformdan %10'luk 


platforma gelmifltik 2000'li y›llarda. fiimdi 14'lük platformday›z. Biraz 

afla¤› iniyoruz ama en önemli nokta da bu. 

Ve sonuç bölümü. Belkide bitiremedi¤i sonuç bölümü Say›n Rodrik'in. 

Diyor ki, Türkiye'nin son 20 y›lda izledi¤i büyüme modeli d›fl aç›klara 

ve rekabetçi olmayan kur politikas›na dayal›. Bu model Türkiye'yi 

finansal floklara karfl› çok duyarl› k›l›yor. D›flar›dan da, içeriden de olsa 

Türkiye ekonomisi buna duyarl›. Öte yandan yeteri kadar istihdam da 

yarat›lm›yor çünkü d›fl ticarete tabi mal ve hizmetlerde istihdam 

yaratma özendirilemiyor. Türkiye'de büyüme ile cari aç›k aras›ndaki 

iliflkiyi mutlaka k›rmam›z laz›m. Nas›l k›raca¤›z? Bunu tek kal›c› yolu 

iç tasarruflar› artt›rmak çünkü d›flar›dan ald›¤›m›z cari ifllemler aç›¤› 

demek. Yabanc›lar›n tasarrufunu kullan›yoruz. Peki, bunu önlemenin 

yolu efl tasarruflar› art›rmakt›r. Say›n Dervifl de bunu devaml› olarak 

söylüyor ama ekonomi teorisinde en zor ifllerden bir tanesi flu "iç 

tasarruflar nas›l artar" sorusunun pragmatik olarak uygulamadaki 

yan›t›n› bulmakt›r. Onun için de kamuda yap›sal dengenin sa¤lam 

olmas› gerekiyor. Yanl›z tabi kamuda tasarrufu artt›rd›¤›n›z zaman 

toplam tasarruflar›n veya özel sektörün tasarruflar›n›n da afla¤› 

düfltü¤ünü biliyoruz. Türkiye bunu uzun y›llard›r yafl›yor. Özel sektör 

tasarruflar›nda özendirici düzenlemelerin yap›lmas› gerekiyor. 

Birde ekonomi politikalar›n›n Türk Liras›n›n afl›r› de¤erlenmesine 

karfl› kesin bir tav›r almas› laz›m. D›fl borçlanman›n 

vergilendirilmesi ve s›cak para girifllerine karfl› önlemler al›nmas› 

laz›m. Kur seviyesini daha fazla özendiren enflasyon hedeflemesi 

politikas›na geçilmesi laz›m. D›fl borçlanman›n özendirilmedi¤i 

bir ortamda, büyümenin tasarruf etkisi üzerinde olumlu bir 

etkisi olaca¤›n› da di¤er ülkelerin deneyimlerinden biliyoruz, 

diye Say›n Rodrik noktal›yor. 

Ayn› fikirde oldu¤unuz, olmad›¤›n›z noktalar kuflkusuz var. 

Benim de ayn› flekilde ama gayet güzel bir prezentasyon. Say›n 

Rodrik kendi görüfl aç›s›ndan Türkiye'nin önümüzdeki dönemde 

nas›l bir büyüme stratejisi içinde olmas› gerekti¤ini bize 

hat›rlat›yor. 

Efendim Rodrik'in sunumu bu. Biz flimdi öbür panelistlere 

geçiyoruz. Dinledi¤iniz için de ve ben de Say›n Rodrik ad›na burada 

konuflma yapt›¤›m için de mutluyum. Teflekkür ediyorum. 

Efendim Say›n Gökçe. Say›n Gökçe'yi tan›tmaya gerek yok. Bir tek 

bilmedi¤iniz yönü olabilir. Bizim, yaklafl›k, dostlu¤umuz, 

arkadafll›¤›m›z 45 y›la dayan›yor. Neden derseniz, s›n›f arkadafl›y›z.


Doç. Dr. Deniz Gökçe 

Bahçeflehir Üniversitesi Ö¤retim Üyesi 

Efendim bende hepinize merhaba diyorum. Dani'nin veya 

Stiglitz'in veya Soros'un Türkiye hakk›nda ne söyleyece¤ini 

25 senelik ev ödevi yapm›fl birisi olarak gayet iyi biliyorum. 

fiimdiben kendi haz›rlam›fl oldu¤um prezentasyonumda bir 

farkl› fleyler de gösterece¤imi düflünüyorum. 

Önce yurtd›fl›ndan bafllayal›m; Almanya. Bak›n IFO 

Almanya'daki bir ekonomik analiz kurumu. Münih'teki 

Maximilian Üniversitesi'nin araflt›rma kurumu ve onlar›n Aral›k 

ay›nda, kendilerinin, yani Almanlar›n kendilerinin gelece¤e 

dönük tahminlerinde Almanya'n›n büyük bir daralma 

yaflad›ktan sonra 2010'da ve 2011'de oldukça yavafl bir 

büyüme yaflayaca¤› gündeme getiriliyor. Ayn› flekilde bakt›¤›n›z 

zaman "Euro" Bölgesi'nin de %1 ve 0.9 gibi oldukça yavafl 

bir büyüme ile gidece¤i görülüyor. Avrupa yavafllar bu da 

Türkiye'yi frenler fleklindeki bir tezin tabiki temeli oldu¤u 

görülebilir. Ama Almanlar pek böyle düflünmüyorlar. Bak›n 

7000 tane Alman sanayi kuruluflunun her ay verdi¤i bir 

anketteher ay 7000 kifliyesoruyorlar : siz flu anda +100 ile - 

100 aras›ndaki bir skalada kendi ekonominizin nerede 

duraca¤›n› düflünüyorsunuz, diye. Tabiki art›lar iyi, eksiler 

kötü. Ama karfl› tarafta da, "6 ay sonra nerede olaca¤›n›z› 

düflünüyorsunuz?" sorusu var. fiimdi bu "6 ay sonra nerede 

olaca¤›n›z› düflünüyorsunuz?" skalas›na bakt›¤›n›z zaman da, 

orada da gene +100'den -100'e kadar rakamlar var ama tabi 

100'e kadar gitmiyor. Çok kötümser de¤il. May›s 2010 sonunda 

Almanlar hem bugün ifllerin iyi oldu¤unu hemde 6 ay sonra 

daha iyi olaca¤›n› söylüyorlar. fiimdi burada bir sosyal-siyasal 

olgu var. Hayata bak›fl aç›s› var. Adam›n biri matkap sat›yormufl. 

Matkap satana sormufllar ne ifl yap›yorsun sen, diye. Matkapç›, 

ben delik sat›yorum, demifl. fiimdi bende ekonomik analiz 

sat›yorum gibi düflünüyor herkes. Ama biz Türkiye'de ekonomik 

analiz satm›yoruz. Biz Türkiye'de iki tane ürün sat›yoruz; biri 

felaketçilik, öbürü de daha iyimser bir bak›fl. Biraz iyimserlik 

sataca¤›m ki dengeleyim Dani'yi flurada. Çünkü hiç bir ifl 

insan›kötümser olduklar› takdirde yapacaklar› yat›r›m› yapmazlar, 

yapt›klar› tüketimi yapmazlar ve iç güçler nedeniyle talep çöker. 

Hep beraber felaketzede oluruz. Onun için hayata biraz farkl› 

bakmam›z laz›m. fiimdi Türkiye'ye gelelim. 1950 y›l›nda, Türkiye'de 

kentsel nüfus toplam nüfusun %15'i. 55-60 sene sonra bugün 

geldi¤imiz 2009'y›l›nda Türkiye'deki kentsel nüfus %70. Yani 

nüfusun %55'i son 60 y›l içinde k›rdan kente göç etmifller. 8 

çocuktan 2 çocu¤a inmifller, tar›mda yapt›klar› iflten fabrika iflçisi 

olmufllar.Total bir de¤iflim. Çocuk köyde bir yat›r›m arac› olarak 

görülüyor. Yani, 8 çocuk tarlada çal›flacak, ailelerine bakacak. 

Bu tarzda bir sosyal-ekonomik yaflam tarz› yerine flimdi 

çocuklar›n›z› sadece seviyorsunuz. Onlar bir tüketim kap›s› ve 

bu ortamda Dani bize tasarruflar› artt›rmam›z› tavsiye ediyor. 

Türkiye'deki gelir da¤›l›m›n› da göz önüne al›rsan›z ortalama 

taksi flöförünün 800 lira geliri var ayl›k, kar›s› çal›flm›yor, evli ve 


üç tane çocu¤u var. Neyi tasarruf edecek bu adam? Bu sorunun 

cevab›n› vermeden ekonomik analiz mümkün de¤il. Zor ülke 

bizimki. Siyasi olgular, sosyal olgular böyle bir "roller-coaster" 

yarat›yor. Ama bu "roller-coaster"›n içinde birde "humpty-dumpty" 

var, yani hac›yatmaz var. Türkiye befl çeyrekte düflüyor, befl 

çeyrekte de aya¤a kalk›yor. Yani Türkiye'nin bir kriz stili var. Hep 

ayn› flekilde düflüyor, hep ayn› flekilde ç›k›yor. Türkiye'de 2001 

krizinin hemen sonras›nda finans kesimini tamir etmifliz. Burada 

da bir fleyi itiraf etmem laz›m. Bu tamirat oldu¤u s›rada ben, "ya 

bu çok a¤›r, bunlar böyle, çok zorlay›c› kurallar falan var" diye 

köfleyaz›lar› yazm›flt›m. fiimdi geriye dönüp bak›yorum, kurallar 

iyiymifl. Korudular bizi krizde bu konan kurallar ve bugünde ayn› 

2001 krizindeki ç›k›fl yolundan gidiyoruz. Dolay›s›yla krizden 

ç›k›yoruz. Zaten Dani'de krizden ç›kt›¤›m›z› söylüyor ama 

anlaflamad›¤›m›z detaylar var. 

2009 y›l›nn sonbahar›nda bütçe haz›rl›¤› çerçevesinde büyüme 

"-6" olacak, sonra da ortalamam›z olan 5, 5.5'a ancak üç senede 

ç›k›lacak deniyordu. Yani h›zl› bir büyüme ittirmesi yok. ‹flsizlik 

rakam› 14 civar›nda 3 sene dalgal› geçecek, 13'e ancak 3 sene 

sonra gelecek. Sosyal bir hamle de yok gibi düflünebilirsiniz ki 

üstelik de cari aç›k tahminlerinde 11 deniliyordu. 2009 için o 13 

oldu. fiimdi 2010 için 18, son rakamlara göre 30-35 milyar Dolar 

aras›nda bir tahmin var, cari aç›k tahmini. Ama flu anda, geçen 

2008 y›l›nda Türkiye'nin cari aç›¤›n›n 43 milyar dolar oldu¤unu 

düflünürseniz, o dönemki gibi bir döviz bask›s› yok ortada. Bir iki 

sene de olmayacak. Enflasyon rakamlar› tahmini de 6'l› rakamlar 

civar›ndayd› ama onlar›n gidiflat›n› birazdan gösterece¤im, neden 

8'lere 9'lara ç›kt›¤›n›. Benim kiflisel tahminim 8 civar›nda olaca¤›, 

mesela bu y›l sonu 8-8.5 civar›nda. fiimdi esas konuya geliyoruz. 

Büyük bir bütçe aç›¤›n›n ve onun yaratt›¤› borç bask›s›n›n alt›nda 

ezildik. 

Yani kamu maliyesinde olan çöküfl sonucu. nominal olarak bütçe 

aç›¤›n›n 62 milyar TL olaca¤› düflünülüyordu 2009'da --, o 52 

milyar TL oldu sonunda. Yani tahmin üç ay içinde daha iyiye 

döndü. Bütçe aç›¤›n›n gayri safi yurt içi has›laya oran› 6.6'dan 

bir puan daha afla¤›da gerçekleflti. Kamu borcu da bakt›¤›n›z 

zaman 47 civar›nda.Türkiye 2001 y›l›nda %12 civar›nda, 

GYODER 23

24 GYODER 


Yunanistan'›n bugünkü yap›s›na benzer bir bütçe aç›¤› ve %70'leri 

aflm›fl bir borç sto¤uylayd›. Yani Türkiye'nin flu andaki borç 

durumu Yunanistan'›n yar›s›ndan daha iyi çünkü biz kamu 

maliyesini toparlamay› ö¤rendik. Bu programda önümüzdeki üç 

sene içinde herkes kamu maliyesinden batarken, batmamak 

üzere planlanm›fl, o nedenle de iflsizli¤i ve büyümeyi yavafl yavafl 

toparlayan bir program. fiimdi, tabiki bugünlerdeki geliflmelerle 

daha iyi olabilir büyüme ve iflsizlik konusunda da birtak›m 

önlemler al›nabilir. Türkiye'de iflsizlik %14'e dayanm›fl. 1999'a 

kadar alt› ayl›k verilerimiz vard›, sonra üç ayl›k veriler, flimdi ayl›k 

veriler. O nedenle analizi ayl›k veriler üzerinden yapmak laz›m. 

Tar›mdaki iflsizlik konusunda fazla birfley söyleyemiyoruz. Ama 

tar›m d›fl›nda hesaplar› güzel yapabiliyoruz. ‹ki tane birbirine ters 

çal›flan güç var. Birtanesi iflgücüne yeni kat›lan insanlar, öbürü 

de yeni yarat›lan ifller. Hem ifl kaybediyoruz hem kat›lan art›yor. 

Çok yüksek miktarda iflgücüne kat›lan insan var. Sadece 14 

rakam›na bakmak anlaml› de¤il ama 5 ayd›r yeni yarat›lan ifl 

say›s› pozitife dönüyor ve iflgücüne kat›lan insan say›s›n› yeniyor. 

‹flsizlik rakamlar› eksiye döndü üç ayd›r. Tabi üç ay bir trend 

de¤il, yani bu üç ay olanlar önümüzdeki 3 sene olacak de¤il 

ama bence biraz iyimser olarak bakabiliriz. Beklenenden çok 

önce iflsizlik rakamlar› döndü. Tek bir rakama bakarak alt›ndaki 

detaylara pek inanmamak laz›m. 

fiimdi Türkiye'nin son dönemdeki performans›, bakarsan›z, 

oldukça önemli. 1980 sonras›nda bu ülke bir hamle yapt›. 1980 

y›l›nda Türkiye'nin ihracat› 2-2.5 milyar Dolar idi. Türkiye'nin 

ithalat› 7.5 milyon dolard›. Türkiye'nin turizm geliri 250 milyon 

dolar'd›. Bugün ihracat›m›z kriz öncesi 130 milyar dolara ç›kt›. 

‹thalat›m›z afla¤› yukar› 200 milyar dolar› aflt›. Türkiye'nin Gayri 

Safi Milli Has›las› da kabaca 700 milyar dolar› biraz aflt›. Yani 

ithalat-ihracat› toplarsan›z Türkiye %50 d›fla aç›k bir ülke. Biz 

Hong-Kong, Singapur gibiyiz art›k ama vatandafllar bunu 

görmüyorlar. Türkiye çok d›fla aç›k bir ülke; bu iyi midir kötü 

müdür, onu tart›flabiliriz. fiimdi burada da kifli bafl›na gelirde 10- 

11 bin dolara ç›km›fl bulunuyoruz. A.T. Kearney diye bir 

dan›flmanl›k flirketi var. Dünyadaki üç büyük flirketten biridir. 

Geçenlerde dünyada on hamle yapan ve dünyadaki talebi ayakta 

tutacak olan ülkeleri aç›klad›. O ülkelerde üçüncü s›rada Türkiye 

yaz›yor. Bunlar objektif rakamlar. 


fiimdi gelelim Türkiye'ye. ‹ktisatç› der ki: iflin bir arz yan› vard›r, 

bir talep yan› vard›r, iki tarafl› bakacaks›n. Arz ve talep dengeli 

olursa o zaman ekonomi iyiye gider. Arz taraf›n› biz hangi 

sektörlerde üretimin yap›ld›¤›na bakarak görüyoruz. Türkiye'nin 

sorunu üretim kapasitesi de¤il art›k. Yeterince çal›flmayan iflyerimiz, 

kapal› dükkan›m›z, dura¤an fabrikam›z var. Sorun öbür tarafta. 

Nerede? ‹flin talep yan›nda. Gayrisafi Yurt ‹çi Has›lan›n bileflenleri. 

Bu hepimizin ekonomi dersinde gördü¤ü, hani vard›r ya "y=c+i+(gt)+x-m" 

falan diye, Keynes denklemi. Talep taraf›nda sorunumuz. 

Gayri Safi Yurt ‹çi Has›lan›n içinde özel tüketimin pay› %70. 

Türkiye'deki toplam harcaman›n %70'ini art›k özel taraf yap›yor. 

Kamunu harcamas›n›n pay› %9.7, 10 yani. Kamu art›k önemsiz. 

"Devlet yaps›n" laf› geçerli de¤il. Devlet düzenleyecek, regüle 

edecek, çerçeveyi oluflturacak, özel sektör yap›yor. Yat›r›ma geldi¤imiz 

zaman biz %24 yat›r›m yap›yoruz. Afla¤› yukar› ortalama %18 tasarrufla 

6 puan tasarruf aç›¤›m›z var. Bu da kabaca cari denge aç›¤›m›za 

eflde¤er. Zaten teknik olarak da öyledir. fiimdi bak›n kamu o 24'ün 

3'ünü yap›yor, özel 24'ün 20'sini yap›yor. Yani bugün Türkiye'de 

gerçek bir piyasa ekonomisi var. Bak›n özel tüketim 2008'in ikinci 

çeyre¤inden itibaren s›f›ra gelmifl, iflin %70'i olan özel tüketim. Durmufl 

yani talep. Daha Lehman batmad›, Lehman Eylül'de batt› biliyorsunuz. 

Eylül sonunda. Yat›r›ma da bakt›¤›n›z zaman özel yat›r›ma bakal›m, 

esas felaket orada. %22 payl›, ikinci çeyre¤inde 2008'in -6, -13, -26, 

-32. Hayk›rmak geliyor mu içinizden? -32 daralma oluyor mu? Oluyor. 

-28, -21, -3.5. Bir sonraki rakam›n 2010'un ilk çeyre¤i rakam› ilan 

edildi¤i zaman sizce eksi mi ç›kacak art› m›? Ne düflünüyorsunuz? 

‹flareti çok tan geldi. ‹thalat artmaya bafllad›. Ne kadar ara mal› ithal 

ediliyor, ne kadar yat›r›m mal› ithal ediliyor, rakamlar›na bir bak›n, cari 

dengeyle birlikte ilan ediliyor. Onlar›n art› oldu¤unu göreceksiniz. Biz 

orada pozitif bir rakam görece¤iz. Hem tüketimde hem yat›r›mda. 

Zaten asl›nda böyle büyümelere de bakmamak laz›m. Pay X Büyüme 

H›z›, yani katk›, "contribution" olarak bakmak laz›m. Türkiye'deki 

kuvvetli olan istatistikler sanayi kesimindedir. Almanya neden batt›? 

Almanya çünkü d›fl ticarette d›flar›ya ba¤›ml› bir ülke. Biz flimdi ithalat›n 

tek ba¤›ml›l›k oldu¤unu düflünürdük, halbuki flimdi bu krizde anlaman›z 

laz›m ki ihracat da bir tür ba¤›ml›l›k. Senin müflterilerin batt› m› sen 

de bat›yorsun, bu kadar basit. Almanya'n›n ne teknolojisi eksik, ne 

tasarrufu eksik, ne vas›fl› iflçisi eksik, hiçbiri eksik de¤il. Almanya 

çöküverdi çünkü ihracat›n önemli bir k›sm› yurtd›fl›na ve makine-


techizat, a¤›r sanayi ürünü. Birdenbire orada da yat›r›m durunca 

Almanya çöktü. Biz de çöktük. Aynen Almanya gibiyiz sanayi 

sektöründe. fiimdi bu çöküflten ç›k›yoruz. Yani kötümser olmay›n, 

klasik ç›k›fllar›m›zdan birini yafl›yoruz. 

fiimdi bakal›m Türkiye'nin enflasyon rakamlar›na. Türkiye'de enflasyonu 

yukar› artt›ran fleyler enerji fiyatlar›, kira ve g›da ve içecek. Bu üç 

sektör, en çok a¤›rl›¤› olan da g›da veiçecek -%28- enflasyonu en 

yukar› art›ran faktördür. Onu da dikkat ederseniz bir iki nokta hariç 

afla¤› yukar› %45'i enflasyonun yurtd›fl›ndan ithal. fiimdi yurtd›fl›ndan 

ithal enflasyon oldu¤u zaman, develüasyonu yaparsan›z. Türkiye 

içindeki enflasyonun etkisini büyütmüfl oldu¤unuzu hissetmek laz›m 

herhalde. Hele enerji fiyatlar› ç›karsa, biz birde develüasyonu yaparsak, 

evini ›s›tacak gariban›, tüp gaz› alacak olan gariban› da yere sermifl 

oluruz. fiimdi gelelim Türkiye'ye. Bak›n, dikkat ederseniz Türkiye 

2001 y›l›nda %12 bütçe aç›¤› veriyordu, toplam kamu aç›¤›. Kamu 

brüt borç sto¤u da 78 idi. Biz onu, bütçe aç›¤›n› s›f›rlara indirdik, 

borcu da 42'lere indirdik, brüt borç sto¤unu. fiimdi, bugün, 2009'da 

yeniden 3 sene geriye gidiyoruz 5,5'a ve 6'ya ve 48'e geldi bu. Bu 

da 2 nedenle oluyor; Bir krizin yaratt›¤› durgunlu¤un etkisinden, bir 

de ithalattan kesilen KDV var. fiimdi Türkiye'nin 2 tane fundamental 

problemi var; Bir tanesi sosyal güvenlik aç›¤›. 1971'de bir kere bat›rd›k, 

yafl limitini kald›rarak. Sonra 91'de bat›rd›k. Bu kriz gayrisafi yurtiçi 

has›lat›n›n %5,5 kadar Türkiye'de aç›k veriyor. Ve bu 2040, 2045, 

2050'ye kadar bizle olacak; çünkü 46 yafl›ndaki insanlar› emekli 

ederseniz, 77 hayat beklentisi olursa, bütçe aç›¤› olur. Bir de döviz 

taraflar›na bakaca¤›m. ‹hracat› kurla art›ramazs›n›z, gelir elastikiyeti 

önemlidir. Avrupa Birli¤i'nin toplam ihracat›m›zdaki pay›na bakarsan›z, 

%57, 58 civar›ndayd›. O düfltü %30'lara 35'lere kadar. fiimdi yükseldi 


dalgalanarak 50'lere kadar ç›kt›. Bir miktar etkilenebilir Avrupa'dan 

ama ihracatç›lar da büyük bir "diversification" yap›yorlar. Ama daha 

önemlisi, Türkiye'nin enerji ithalat› 2008 y›l›nda 48 milyar dolard›. 

Yani cari denge aç›¤›ndan büyük. fiimdi fiyatlar düflüp Türkiye'de 

yavafllay›nca 30 milyar dolara falan geldi 2009 sonunda. Dolay›s›yla 

büyük bir bask› yapm›yor. Biz burada daha çok petrol fiyatlar›n›n 

artmamas›na duac› olmal›y›z. E¤er onlar artarsa her fley artar, konut 

maliyetleri dahil olmak üzere. Demir-çelik falan da dahil olmak üzere. 

Vatandafl dolarizasyonu azaltt›. Türkiye'de tutulan banka içindeki 

fonlar›n %60'› dövizken, %35'e indi. Banka sisteminde de 35 

milyar dolar var. Dolay›s›yla Türkiye kaya gibi döviz rezerviye 

duruyor. Bak›n banka sistemindeki kredilerin bat›k oran› %45'ten 

indi bu krizde %8'e, 10'a. Son olarak cari dengeden bahsedece¤im. 

Do¤rudan yabanc› sermaye yat›r›m› ve net hata ve noksan sonras› 

cari denge; do¤rudan yabanc› yat›r›m› ve net hata noksan› 

koydu¤unuz zaman Türkiye'nin aç›¤› %2.5-3 civar›ndad›r. Onu da 

bugün gayet güzel finanse edebiliyor. ‹flte son, dün ilan edilen cari 

denge rakamlar›nda bütün eksi olgulara, 3 milyar dolar›n üzerinde 

kay›t d›fl› ç›k›fl olmas›na ra¤men Türkiye 4 milyar dolar döviz 

rezervlerine eklemifltir. Bir, önümüzdeki bir iki y›l içinde dövizden 

korkmuyoruz. ‹ki, Türkiye d›flar›daki ülkeler gibi borcun ve bütçe 

aç›¤›n›n alt›nda ezilmiyor, göreceli olarak. Problemlidir ama a¤›r 

hasta de¤ildir. Üç, toparlanma yavafl olacakt›r, global bir kriz, biz 

katil de¤il kurban›z burda. Türkiye'nin en büyük sorunlar› da 

sosyal ve siyasi sorunlar›d›r, hem içeride hem d›flar›da. Onun 

da uzman› ben de¤ilim zaten o konular› sevmiyorum. Teflekkür 

ediyorum beni dinledi¤iniz için. 

Oturum Baflkan› : Gazi Erçel 

Say›n Gökçe'ye çok teflekkür ediyoruz. fiimdiki panelistimiz Prof. Franz Schausberger. Kendisi hem parlamenter, hem 

ayn› zamanda akademisyen. Avusturya'n›n Salzburg Eyaleti Eski Baflkanl›¤› görevini yürütmüfl. Avrupa Birli¤i Bölgeler 

Komitesi'nin üyesi ve Avrupa Birli¤i Enstitüsü, halihaz›rda, baflkan›. Kendisi felsefe, pedagoji ve tarih alan›nda e¤itim 

görmüfl. Onunla ilgili doktora yapm›fl ve üniversitedeki ö¤retim görevlili¤i hayat›n› da sürdürüyor. 

Türkiye-Avrupa Birli¤i iliflkileri ne olacak konusunda görüfllerini dinleyece¤iz. Efendim buyurun, Say›n Schausberger. 

Franz Schausberger 

Avrupa Birli¤i, Komite Üyesi 

Günayd›n, Merhaba. The President, 

Distinguished guests, ladies and gentlemen, 

Thank you very much for this invitation and for me to challenge 

now to speak within fifteen minutes about all these, I think, lot 

and important things about the relations of Turkey and the 

European Union. But before that, first of all, ladies and gentlemen, 

I have to say: "congratulations!", because in the morning in my 

hotel, I had a chance to study the program of Istanbul European 

Capital of Culture 2010 and I have to confess I have absolutely 

positively surprised by this program and I think Istanbul is not 

GYODER 25

26 GYODER 


only for one year the capital of culture, but I would say Istanbul 

every time is one of the capitals of culture. And I agree with 

the motto of "the most inspiring city in the world" is Istanbul. 

So, my personal congratulations to this program. 

Ladies and gentlemen, the global economic and financial crisis 

that effect Europe calls not only for global but also innovative 

regional and local solutions. The major need for the individual 

citizens in times of crises is the securing of public services. This 

is one of the most important thing for our citizens. In my 

contribution, I will therefore deal with the actual status of 

relations between Turkey and EU and the political and economic 

importance of decentralization and regionalization of Turkey. 

Of course, I have to deal with this because today I have the 

honor to represent the Committee of Regions of the European 

Union and we are wholly dealing with the regionalization and 

decentralization in Europe. And, ladies and gentlemen, I beg 

for you understanding that I have to speak but, well, what have 

to be done for a further progress towards the European Union. 

What has done? And I think Turkey has done a lot of steps 

towards the European Union but what has done to tell you is 

the job of your politicians and I am convinced that they do it 

everyday to tell you. The successful steps. EU accession 

negotiations with Turkey began 2005 have moved forward and 

are still continuing. According to the EU Progress Report Turkey 

2009, 11 of 33 negotiation chapters have been opened so far. 

As concerns EU reforms and Turkey-EU relations overall, the 

government 2009 for the first time has given higher priority to 

preparations for accession, to the appointment of a full-time 

chief negotiator with the status of a state minister and approval 

of the national program for the adoption of the acquis. There 

is also a growing awareness in the country, I think, that Turkey's 

constitution needs to be amended in order to allow further 

democratization in a number of areas and give stronger 

guarantees of fundamental freedoms in line with EU standards. 

Despite of numerous announcements, no proposals for amending 

the constitution were put forward till now. Concerning the 

economic criteria, EU Progress Report 2009 summaries that the 

unfolding of the crisis did not jeopardize the functioning of 

market mechanism and so Turkey continues to be a functioning 


market economy. I do not want to go into details because the 

other speakers have rested on. The banking sector, as it was 

mentioned already today, has shown remarkable resistance to 

the global financial crisis, largely due to measure improvements 

in the regulatory and supervisory framework made in previous 

years. I think, in this area, in this field, Turkey has done a good 

job in the past. The current account deficit has become less of 

a concern. Access to external finance remained open for both 

public and private sectors and privatization advanced in spite of 

the crisis, although at a slower tempo. What we have to see is 

that the economic crisis is complicating the access of Turkish 

small and medium enterprises to finance. The increase in public 

spending to address the economic crisis may bring negative 

consequences on macroeconomic stability. Economic reforms 

have slowed down and some structural reforms still need to be 

undertaken especially in times of crisis. And, as we heard, the 

unemployment rate increased sharply. Turkey has further improved 

its ability to take on the obligations of EU membership. Turkey 

has, as I said; made progress in aligning with the EU's legal, 

order, in a number of areas, in particular Trans-European networks, 

energy, science and research. The overall level of alignment is 

advanced in areas such as free movement of goods, intellectual 

property rights, enterprise and industrial policy, anti-trust policy, 

consumer and health protection, science and research, energy. 

Much alignment needs to be done in particular in other fields 

on agriculture, fisheries, state aid, justice, home affairs, social 

policies and so on. No progress can be reported on company 

law. Turkey's overall administrative capacities need to be improved. 

So, ladies and gentlemen, there is a strong need to continue 

and to enhance the reform process. I want to stress that such 

modernization is first and foremost in Turkey's own interest and 

for the benefit of Turkish society as a whole and not firstly for 

the European Union. And I also want to underline that the 

ongoing popular polarization within Turkish society and between 

the main political parties which has deepened in the last years 

has negatively affected the functioning of the political institutions 

and the process of the reforms. 

Now let me switch to the second topic: the political and economic 

importance of decentralization and regionalization. You know,


ladies and gentlemen, that undoubtedly in whole Europe a 

process of decentralization and regionalization of political 

competences and public bodies is going on. Regional and 

municipal self-administration is being increasingly strengthened. 

To this process, the ongoing European integration has surely 

considerably contributed and this tendency will still be enhanced 

by the Reform Treaty of Lisbon with its emphasis of the principle 

of subsidiarity. National states have reached the limits of their 

administration. All the states, the European states had realized 

this limits of their administrative and political capacities and 

many have recognized the political decentralization of 

responsibilities, competences and powers lead to more credibility 

in politics and therefore, at the end, to a strengthening of the 

whole state. After all, the financial and economic crisis shows 

that the globalization and centralization are not really able to 

protect prosperity. Decentralization and regionalization of a 

state is an incentive for a municipal, regional and cross-border 

cooperation which under the circumstances of the global 

financial crisis is yet another way to attract both domestic and 

foreign investments. It is not the competence of the European 

Union to dictate the member states how to regulate their internal 

political and administrative structure, of course. But the EU is 

intensively interested in good governance and the credibility of 

politics within the member states, in the future member states 

and in order to reach good governance and trust of citizens in 

politics, it is necessary that not only national but also regional 

and local political authorities get assigned with competences 

and that they get instructed, so that they can fulfill their own 

responsibilities. And the both is, at the sub-national level, need 

required financial resources to fulfill the expectations of the 

citizens. And, ladies and gentlemen, this is also the way you 

can stop or reduce the trend of migration from the periphery 

regions to the centers, to Ankara, to Istanbul and other big 

cities of Turkey. As we heard, now 70 percent are living in urban 

areas. They come from the border regions, they come from the 

periphery regions and, I think, step by step you can close this 

gap between the lower-developed poor regions and the centers, 

and this is necessary. By the way, also this new, but the Black 

Sea synergy of the European Union should also work against 

the depopulation of the border regions. The European Union 

is founded on the values of respect for human dignity, freedom, 

democracy and so on but also on solidarity amongst the member 

states and the citizens, and this is expressed in considerable 

public investment in weaker regions in the Union. So the 

regional policy of the EU is significant and concrete expression 


of solidarity in the European Union. 

Ladies and gentlemen, I think it is necessary, it is very important 

that also in Turkey, the local and regional authorities are given 

the opportunity to be actively involved in the integration process. 

And they should also be actively involved in the so-called IPA, 

in the Instrument for Pre-Accession Assistance of the European 

Union. To enable local and regional authorities to make greater 

use of the investment and capacity building program than they 

do today. The speed with which the EU acquis is implemented 

depends to a large extent; do not forget it, on local and regional 

authorities. They have to implement a lot of reforms and need 

robust institutions and financing systems and that European 

Union will have to enhance Turkey's European perspective through 

the Instrument for Pre-Accession Assistance. 

Ladies and gentlemen, the Instrument for Pre-Accession Assistance, 

IPA, offers assistance, financial aid to candidate countries and 

potential candidate countries for the period 2007-2013. This 

financial assistance is intended to help these countries to introduce 

the necessary political, economic and institutional reforms in line 

with EU standards. The primary aim of this IPA is to prepare the 

countries for accession in the not too distant future. One of the 

main characteristics of pre-accession aid is its preaching function 

since it is designed to prepare countries for the period after 

accession. The amount of financial allocations to Turkey by the 

IPA funds, is, in the year 2010, 653.7 million Euros and it is 

increasing. 2011, it is 782 million Euros, and 2012, there are 

about 900 million Euros foreseen for Turkey from the IPA. Turkey's 

IPA Framework Agreement entered into force in December 2008. 

Since that, some progress was made with regard to lectures in 

different institutional framework regarding regional policy and 

implementation of IPA. But further strengthening of administrative 

capacity is needed at all levels. Turkey has, for example, to 

strengthen the project pipeline further notably in the transport 

sector, in order not to lose IPA funds. 

So and let me come to the end, I am convinced that the Turkey 

is crucial for the establishment of peace and prosperity of this 

part of the European continent. Turkey is a country with a long 

and distinguished history, a valuable religious and cultural life 

with a great richness in architectural and artistic heritage will 

make a very distinctive positive contribution to the life of the 

whole European Union. The European Union regional policy in 

the Pre-Accession Funds combined with the political will of Turkey 

can essentially contribute to a successful approach to the European 

Union. That was what I wanted to tell you and, I think, you are 

very much for your time you spent me and I hope that the way 

of Turkey is a very successful way towards the European Union. 

Oturum Baflkan› : Gazi Erçel 

Prof. Schausberger'e çok teflekkür ediyoruz. Thank you very much Prof. Schausberger. It is a very thoughtful ideas that 

you have put on in front of us. 

Efendim, zaman›m›z› geçirdik ama bir iki soru almadan geçemeyiz herhalde. Say›n Gökkaya, buyurun. 

GYODER 27

28 GYODER 


Ifl›k Gökkaya: Say›n baflkan ve de¤erli panelistler, çok teflekkür 

ederiz. Ben burada bir soruyu Say›n Prof. , Schausberger'e soraca¤›m. 

Ben Avrupa Birli¤i ile ilgili bir soru sormak istiyorum. Almanya ve 

Fransa'n›n liderli¤inde oluflan bir oluflumda, Merkel ve Sarkozy 

varken, Türkiye'nin Avrupa Birli¤i'ne girebilme sürecinde çekti¤i 

s›k›nt›lar ne kadar daha devam edecek? Onlar bu ülkelerin 

bafl›ndayken Türkiye'nin Avrupa Birli¤i'ne girme imkan› varm›? 

Teflekkür ederim. 

Franz Schausberger: So, it would be easier for me if you have 

an easier question. But, well, I would say you should see these 

things realistically. First, the next member will be Croatia. Croatia 

will be a member; I would say, in 2012, 2013. And, I think it 

depends now, on the crisis and how the crisis is developing because 

the European Union now has a lot of problems, you know. First 

of all, this was the Lisbon Treaty. You remember there were many 

problems with the Lisbon Treaty and it took time, a lot of time till 

the Lisbon Treaty was accepted. Then the crisis started. Now, the 

next is Croatia, as I said, then we have the discussion about the 

situation in Western Balkans and, I would say, for example Serbia 

is preparing the accession and we have Macedonia which is a 

candidate state already and so on. So, on the other side, I can see, 

that is my personal opinion, I can see that at the moment, that the 

general will for enlarging the European union is lower than in some 

years ago, at the moment. But this could change in the next years, 

of course. This is the side of the European Union, on the other 

side; I would say, it depends, of course very much, on Turkey itself. 

To do all these reform projects which are necessary. For me it is 

not a so important question when you will enter the European 

Union. But the most important thing is how and how well prepared 

you enter the European Union because if you enter the European 

Union well prepared, then you have not so much problems after 

accession. We have two examples. We have Romania and Bulgaria. 

They entered too early to European Union and after the accession, 

they have big problems, and also the European Union has the big 

problems. But, these are two examples that decision of EU members 

is not only a question of fulfilling the Copenhagen Criteria but it 

is also, I would say, not a global but a European political decision. 

In this way, I cannot give you an exact answer, when is the date 

for accession of Turkey to the European Union. But, again, if I can 

say, the most important thing is that you are well prepared. Then 

it is not so important one or two years earlier or later. That is my 

opinion. 


Son soruyu al›p bitiriyoruz efendim. Buyurun. 

Onur Tayflu: Onur Tayflu ben, ‹MSAD'tan. Öncelikle hem 

GYODER'e, hem de sizlere çok teflekkür ediyoruz bu de¤erli katk›lar› 

için. ‹nflaat malzemeleri sanayi olarak biz Türkiye ihracat›nda lider 

konumday›z. O nedenle, Deniz Hocam ihracat›n bir hastal›k oldu¤unu 

söyledi. Son dönemde de ciddi bir gerileme yaflad›k bu ekonomik 

konjonktürde. Ben kendisinden bir yorum ve asl›nda bir öngörü 

almak isterim. Türkiye ihracat›, bu global ekonomik konjonktürde 

ve gelen de¤erlendirmede, acaba önümüzdeki süreçte nas›l bir 

seyir ister. Naçizane bir fikrinizi almak isterim. 


Deniz Gökçe: Benim kiflisel kanaatim Türkiye'nin ihracat›n›n 

düflünüldü¤ü kadar zorlanmad›¤›d›r. Sadece, ihracat›m›z›n bir 

bölümü, mesela tekstil taraf›na bakarsan›z, çok gerçekçi bir 

de¤erlendirme yapm›yoruz. Tekstil 20 milyar dolar›n üzerinde bir 

ihracat yap›yor, 22 milyar dolar falan gibi. Ama makine ithalat›n›, 

kimyevi madde ithalat›n›, iplik ve kumafl ithalat›n› ve enerji ithalat›n› 

koydu¤unuz zaman. Yani tekstil Türkiye'ye çok büyük istihdam 

sa¤layan, ihracat› ö¤reten bir mektep oldu, 30 sene. Ama Türkiye 

orada, emek taraf›nda rekabet edemeyece¤i için Vietnam ile, Makao 

ile, Hindistan ile, Çin ile falan, aynen ‹ngiltere, Fransa, ‹sviçre, ‹talya, 

Almanya'n›n yapt›¤› gibi, onlar bize b›rakt›lar, biz de flimdi öbür 

tarafa b›rakaca¤›z. Daha yüksek katma de¤erli, daha verimli 

oldu¤umuz fleylere geçece¤iz. Mesela otomotiv yan sanayi 

konusunda bunu yap›yoruz. fiimdi Türkiye hem ürün hem de pazar 

konusunda bir çeflitlenme yapmakta son ihracat hamlesinde, o 

nedenle ihracatta toparlanma geliyor. Kur de¤il, teknolojik geliflmeyi, 

verimlilik art›fl›n› yapmak. Rusya niye batt› diye düflünün, Rusya hep 

daha çok sermaye, daha çok insan yiyordu üretime. Yani girdi 

art›fl›yla. Halbuki kalk›nan, geliflen ülkelerin ilerlemesi%80'i teknolojik 

geliflme, verimlilik, dolay›s›yla beceri art›r›m›, e¤itim gibi fleylere 

ba¤l›. Befleri sermaye gibi fleylere ba¤l›. Türkiye döviz kurunun tabiki 

afl›r› de¤erlenmesine izin vermemesi laz›m. Zaten Merkez Bankas› 

2001 krizinden bu yana 60 milyar dolarl›k döviz ald›. 60 milyar 

dolarl›k patates al›rsan›z patates fiyat› artar, patl›can al›rsan›z patl›can 

fiyat› artar, döviz al›rsan›z dövizin de¤eri artar. Türkiye'deki yorum 

yanl›fl. Böyle bir politikas› yok Merkez Bankas›'n›n, döviz kurunu 

afl›r› de¤erli hale getirmek için. Bizim üretimde verimlilik, beceri, 

e¤itim gibi fleyleri yap›p hem ürün, hem co¤rafi alanda farkl›laflmam›z 

laz›m. Bunu da yap›yor zaten insanlar. Yap›yorlar ama dünya çap›nda 

kriz oldu¤u zaman, karfl›n›zdaki al›c›n›z zor durumda oldu¤u için 

düflüyorsunuz. Türkiye'nin ak›betinin Almanya ile ayn› olaca¤›n› 

kim düflünebilirdi dünya krizinde? Ve biz Almanlar'dan iyi ç›kt›k bu 

krizinden. Onlar %5 civar›nda daral›yorlar, 4.9, %5, biz 4.7 darald›k 

geçen y›l. Önümüzdeki sene onlar 1, 1.5 büyüyecek diye 

düflünülüyor, Türkiye'de 5 mi 6 m› tart›fl›l›yor. Araflt›rmam›z laz›m 

nedir ihracat› art›ran, yüksek katma de¤eri sa¤layan. Bu konularda 

art›k bir stratejimizin olmas› laz›m. Alternatif maliyeti olmayan, 

katma de¤eri yüksek bir tak›m ifller yapmam›z laz›m. 


Çok keyifli bir paneldi. Tek tek çok teflekkür ediyorum. 

Bir kez daha hofl geldiniz de¤erli konuklar. ‹kinci yar›da iki de¤erli 

konuflmac› dinleyece¤iz. Biri sektörde asl›nda bir "benchmark" 

yaratm›fl, yani ç›tay› yükseltmifl ve gerçeklefltirdi¤i projelerdeki 

mimari yaklafl›mlarla de¤il, ayn› zamanda sat›fl, tüketiciyi yönetme, 

müflteri memnuniyeti modeli aç›s›ndan da hakikaten fark yaratm›fl 

olan bir grup: A¤ao¤lu Grubu. A¤ao¤lu Grubu'nun de¤erli Genel 

müdürü, Say›n Hasan Rahval› bizlerle birlikte olacak. Di¤eri ise yine 

çok farkl› alanlarda geliflim gösteren, yat›r›mlar› bulunan ECE 

Türkiye Grubu'nun CEO Vekili, de¤erli konuk konuflmac›m›z Say›n 

Dunstheimer. ‹ki özel konuflmay› arka arkaya dinleyece¤iz. Ben 

önce, ilk konuflmac›m›z›, buraya davet etmek istiyorum. Bir oturum 

düzeni içinde kendisiyle bir sohbet gerçeklefltirece¤iz. A¤ao¤lu 

fiirketler Grubu Genel Müdürü Say›n Hasan Rahval› geliyorlar 

kürsüye. Say›n Rahval› hoflgeldiniz.


Konuk Konuflmac› 

Hasan Rahval› 

A¤ao¤lu fiirketler Grubu Genel Müdürü 

Hoflbulduk. Çok teflekkür ediyorum. Yanl›z bugün bir mesaj 

iletmem gerekiyor. Bu toplant›ya Say›n Ali A¤ao¤lu kat›lacaklard›. 

Sa¤l›k nedeniyle kat›lam›yorlar. Benden, özellikle tüm kat›l›mc›lara 

mazeretinin kabulünü beyan etmemi rica ettiler. Ben haz›runa 

arz ediyorum. Sa¤l›k nedeniyle ben kendilerini temsil edece¤im 

ve sizlerle birlikte olmaktan dolay› çok mutluyum. 

Sunucu : Özlem Gürses Biz çok teflekkür ediyoruz, burada 

bulundu¤unuz için. Çok geçmifller olsun diliyoruz Say›n 

Alia¤ao¤lu'na da. Bu arada flu anda A¤ao¤lu fiirketler Grubu ile 

ilgili tan›t›m filmi ekranlar›m›zda. 

Hasan Rahval›: Baz› yönlerden çal›flmak çok kolay. Ben 26 y›ld›r 

kendisiyle çal›fl›yorum. E¤er önüne mant›kl› bir fley getirirseniz, önce 

hay›r diyebilir ama ›srar edeceksiniz, gerekçesini aç›klayacaks›n›z. 

Mant›kl› olan› mutlaka kabul eder. Kat›l›mc› bir yönetim modeli 

var. Bizde arkadafllar›n hemen hemen hepsi, orta kademe yöneticiler 

dahil kararlarda söz sahibidir. 

Sunucu: Peki, kendisinin dinamizmi, enerjisi gruba da yans›yor. 

Daha lise y›llar›ndayken kendi lisesindeki bir inflaat ihalesini kazanm›fl 

ve tamamlam›fl. 

Hasan Rahval›: Evet, 80'li y›llarda Ali Bey bu an›s›n› anlatt›¤›nda 

merak edip bizzat gittim, gördüm Moran Koleji'ni. 

Sunucu: 26 y›ld›r birlikte çal›fl›yorsunuz. A¤ao¤lu Grubu'nun 


Tan›t›m Filmi: Bir adam bir rüya gördü. Yüzlerce y›l önce bu topraklarda, iki denizin birleflti¤i yerde 

ve tüm zamanlar›n en güzel yap›lar›ndan biri olan Ayasofya bu topraklarda yükseldi. Bir adam bir rüya 

gördü. Sinan dediler, Mimar Sinan. Su kemerleriyle, camilerle, eflsiz yap›larla süsledi bu topraklar›. Ancak 

bu topraklar›n, bu eflsiz yap›lar›n güzellikleri yaflamlara yans›mad›. Bu topra¤›n insanlar› kerpiç evlerde, 

çad›rlarda kald›lar, karanl›k, so¤uk gecelerde. Yüzy›llar geçti. Çirkin yap›lar bir hastal›k gibi kaplad› 

yeryüzünün incisini. Yaflam hala insanlar için güzel de¤ildi. Bu karanl›kta, yüzlerce y›l sonra, genç bir 

adam, büyülü bir rüya gördü. Bu güzel flehirde herkesin "benim" diyece¤i güzel bir yuvas› olmal›yd›. 

Art›k bu bir adam›n rüyas› de¤il. Bizim flehrimiz, bizim evimiz, bizim yuvam›z olacak. 

Ekonomik krizin yafland›¤› flu günlerde, bütün dünyan›n a¤lay›p yak›nd›¤›, insanlar›n yokluktan flikayet 

ettikleri flu günlerde, sayfa sayfa gazete ilanlar› ve bir inflaat projesi ve bu inflaat projesinden sonra 

gösterilen ilgi hepimizi Alia¤ao¤lu'nun bu yeni projesini anlamaya, tan›maya itti. 

...yapt›¤›m›z özel anlaflmalarla kredi faiz oranlar›n› da daha makul düzeye çektik. ‹fladamlar›na da 

sorumluluk düflüyor. Çark› çevirmeleri laz›m. Çark› çevirmemiz laz›m diye hep söylemifliz. 

Sadece %1 peflinatla ev sahibi olma f›rsat› sunan konut projesi... 

Maliyetimizdeki düflüflün avantaj›n› müflterimize de yans›t›yoruz. 

Ben flunu dedim: a¤lamakla hiçbir fley olmaz, çal›flmam›z laz›m, üretmemiz laz›m. E¤er üretmezsek, 

çal›flmazsak krizin çarklar›ndan biri oluruz. Bu bizim Avrupa yakas›ndaki ilk projemiz. Devam› gelecek 

daha 5 tane daha gelecek. 2 ayda 1000 konut satar›m demifltim. Bunu neye güvenerek söylemifltim? 

Bir kere yer do¤ru, proje do¤ru, fiyat do¤ru, ödeme koflullar› çok uygun. Alana her zaman kazand›rd›k. 

Yani bunu her zaman biz flirket olarak prensip belirledik. 

içerisindesiniz. Dolay›s›yla bu 26 y›la Türkiye birçok ekonomik kriz 

s›¤d›rd›. Siz krizde ne yap›yorsunuz? 

Hasan Rahval›: Bu dönemlerde kriz sözü edilmesine ra¤men 

bizim tam kendimizi cennette hisssetti¤imiz bir dönem. 2009 y›l›nda 

kriz korkusuna ra¤men biz 3000 daire satt›k. Tabi normal koflullarda 

yapt›¤›m›z bir fiyatland›rma ya da ödeme modeli de¤il, de¤iflik 

enstrümanlar gelifltirerek yap›yoruz bunu. 

Sunucu: Bunu açaca¤›m ve ayr›nt›lar›n› daha sonra soraca¤›m. O 

modelleri elbette ki kat›l›mc›lar›m›z merakla dinlemek isteyeceklerdir. 

2001'de ne yapt›n›z? O daha derin bir krizdi? 

Hasan Rahval›: 2001'de de 5 tane projeye bafllad›k. 

Sunucu: Ben tam olarak bunu sormak istiyorum. Çünkü kriz 

GYODER 29

30 GYODER 


genellikle, hakl› olarak, marka yöneticileri aç›s›ndan, flirket yöneticileri 

aç›s›ndan bir duraksama, bir rölanti dönemi. Bir durup bakmak 

istiyor insanlar. Belirsizli¤i yönetmek her zaman için biraz 

sakinleflmekle ilgili. Siz tam tersini mi yap›yorsunuz? Yani siz neyi 

farkl› yap›yorsunuz da A¤ao¤lu'nda, hem kriz dönemlerinde, hem 

de normal rutin dönemlerde projelerinizi satmaya devam 

ediyorsunuz? 

Hasan Rahval›: Burada iki tane faktör var. Bir tanesi kriz 

dönemlerinde insanlar›n ihtiyac› azalm›yor. Yani konuta yine ihtiyac› 

var, insanlar›n yine bir bar›nma ihtiyac› var. Nüfus istatistiklerine 

bakt›¤›m›zda, mesela, konut sektörünün dinamikleri dedi¤imizde 

nüfus, konut sektörünün yenilenmesinden kaynaklanan bir ihtiyaç. 

Hane halk› gelirinin zaman içinde art›yor olmas›, bu ihtiyaçlar›n 

talebe dönüflmesine olanak sa¤l›yor. Bize yard›mc› olan sektör de, 

finans sektörü. fiu anda faiz oranlar›n›n düflük seyrediyor olmas› 

ihtiyaçla bizi buluflturmufl oluyor. 

Sunucu: ‹htiyaç hiç de¤iflmiyor, o art›yor. Ama al›m gücü düflüyor, 

ya da insanlar›n karar mekanizmalar› yavafll›yor. Bundan bir iki hafta 

önce gayrimenkulle ilgili bir analiz okudum. Yine bir dip ve sonra 

üç befl y›l içinde bir zirve olabilir yorumu vard› mesela. Bu analizler 

sizi pek ilgilendirmiyor sanki? 

Hasan Rahval›: ‹lgilendiriyor asl›nda. Mesela son 40 y›lda 

flehirlerdeki nüfusumuz 40 milyonun üzerinde artm›fl. Dolay›s›yla 

‹stanbul'da buradan nasibini alan en büyük metropolümüz. Bizim 

de a¤›rl›kl› olarak ‹stanbul'da çal›flmam›z›n nedeni bu. Talebin 

olmas›, yani ihtiyac›n olmas›. ‹htiyac› talebe dönüfltürebilmek için 

neler yapmak laz›m? ‹flte ödeme kolayl›klar› veya kar marj›n›zdan 

bir miktar feragat ederek alan›n da kazanaca¤› modeli oluflturmak. 

Bir avantaj›m›z var bizim sektörümüzde, e¤er proje gelifltirece¤iniz 

arsay› uygun koflullarla edinmiflseniz, yaratt›¤›n›z proje hem proje 

gelifltiricisine hem sat›n alana kazanç imkan› sa¤l›yor. 

Sunucu: Ama bu sadece finansal alanda yapt›¤›n›z iflbirli¤i ve 

gelifltirdi¤iniz bir model. Sadece bu çözüm mü? Yani, ben yanl›fl 

proje yapt›m, yanl›fl arsay› gelifltirdim, al›c›n›n ihtiyac› ne hiç 

bakmad›m? Balkon mu istiyor, üç oda m› istiyor? Teknolojiye, 

trendlere bakmad›m. Projeyi yapt›m, do¤ru finansal modeli gelifltirdim. 

Bankaya gittim el s›k›flt›m. Satabiliyor muyum? 

Hasan Rahval›: Tek bafl›na yeterli de¤il. 4-5 tane do¤ruyu ayn› 

anda oluflturmak laz›m. ‹lk önce kurulufl yerinin do¤ru olmas› laz›m, 

sonra arsa gelifltirilecek. 

Sunucu: Projenin kurulufl yerini seçerken kriterleriniz nedir? 

Hasan Rahval›: Orada kriterler de flehir merkezine yak›nl›k ve arazinin 

ölçe¤i tabi. Küçük çapta bir projede istedi¤iniz, hayal etti¤iniz fleyleri 

gerçeklefltirme imkan› yok. Hem ölçek önemli, hem de merkeze yak›nl›k 

önemli. Mesela son 4-5 y›ld›r biz Ataflehir bölgesini seçtik. Orada 2 tane 

projede toplam 7000 konut inflaat›na soyunmufl olduk. "My World" 

projemizde 3636 konut vard›. Bunu k›sa sürede tamamlad›k. fiimdi 

"Towerland"i yap›yoruz, 3500 konut. Yani bu bölgede, bu tan›ma uyan 

bir yer. Daha sonra tüketicinin istediklerini do¤ru tespit etmek gerekir. 

Çok genifl bir çal›flma ekibimiz var. Daha çok sahada olmak üzere sat›fltan 

çok pazarlama, sat›fl öncesi çal›flmalar› yap›yorlar. Mesela, Ispartakule'de 

biz 600 daire yap›yoruz. Bu proje için 5700 kifli ile yüz yüze olmak üzere 

30.000 kifli ile görüflme yapt›k ve oradan elde etti¤imiz sonuçlara 

bakarak dedik ki, biz buray› reklams›z sataca¤›z. Takriben 10 gün gibi 

bir sürede 500'ün üzerinde bir sat›fl gerçeklefltirdik. 


Sunucu: Yani siz reklam bütçenizi daha çok araflt›rmaya ay›r›yorsunuz, öyle mi? 

Hasan Rahval›: Bir bölümünü evet, tabiî ki reklams›z olmaz ama 

o projede ölçek de uygun oldu¤u için bu flekilde bir yol izledik. Sat›fl 

öncesi ve sonras› bir Müflteri ‹liflkileri Yönetimi birimimiz var. Sat›fl 

öncesi neden iliflkiler önemli? Bir defa müflteriyle bulufltu¤unuz 

zaman ev almay› düflünüp düflünmedi¤ini, mevcut evde neleri eksik 

gördü¤ünü, nas›l bir mekanda mutlu olabilece¤ini sadece fiziki, 

3+1, 4+1 fleklinde de¤il de komflularla iletiflimi veya çocu¤unun 

güvenli¤i gibi sosyal olarak da isteklerini tespit etmeye çal›fl›yoruz. 

Hangi bölgede proje yapacaksak o bölgedeki potansiyel müflteri 

adaylar›na soru soruyoruz. 

Sunucu: Potansiyel müflteri adaylar›n› nas›l tespit ediyorsunuz? 

Hasan Rahval›: Mesela ‹kitelli'yi ele alal›m. ‹kitelli'de 30.000 tane 

kadar çal›flan›yla birlikte bir isim vard›. Fakat bizim hedef kitlemize 

giren bunlar›n sadece 9000'iydi. 

Sunucu: Onu nas›l tespit ediyorsunuz? 30'dan 9'a nas›l iniyorsunuz? 

Hasan Rahval›: Kategorize ediyoruz. Yani sat›n almay› 

düflünebilecek gelir düzeyine sahip veya site yaflam›n› tercih edecek 

yaflam tarz›na uygun kimlikte meslek gruplar›na yöneliyoruz. 

Sunucu: Siz konuyu sahada bitiriyorsunuz asl›nda. Sonra da bu 

veriler üzerinden bir proje olufluyor. Mimari ekibinizle CRM ekibiniz 

bir araya geliyorlar ve do¤ru projeyi üretmek üzere çal›fl›yorlar. Do¤ru 

mu anl›yorum? 

Hasan Rahval›: Bu arada gelen elefltirileri de dinliyoruz. Ali Bey'in 

söyledi¤i güzel bir söz vard›r: eksiklerinizi sahiplenin. Bu sözü 

hakikaten elimizden geldi¤ince uygulamaya çal›fl›yoruz. 

Sunucu: Peki. My World'de? 

Hasan Rahval›: Balkonun daha genifl olmas› yönünde taleplerin 

yo¤unlu¤unu gördükten sonra imar yönetmeli¤indeki uygun 

de¤iflikleri de de¤erlendirerek sonraki projelerimizin tümünde 

balkonlara daha çok önem verdik ve bu sand›¤›m›zdan çok daha 

fazla ilgi gördü. 

Sunucu: Peki projelendirme aflamas›nda hijyen dedi¤imiz, yani 

olmazsa olmazlar sizin için hangileri? Teknoloji mi, yeni trendlere 

uyum mu, tasar›m›n fl›kl›¤› m›, tarz› m›? 

Hasan Rahval›: Bunlar›n hepsi. Bir defa flu anda art›k proje 

gelifltiricilerinin yapt›¤› bütün projelere bakt›¤›m›zda, yerinde 

yapt›¤›m›z incelemelerde flunu memnuniyetle söylüyorum ki kötü


proje yok. Bu sebeple Ç›tan›n daima yukar›ya ç›kmas› laz›m. Kötü 

proje yok dolay›s›yla herkes çok daha diri, çok daha canl›. Talebin 

sesine kulak verilmesi gerekiyor. Biz de o do¤rultuda hareket 

ediyoruz. 

Sunucu: Ç›kt›k sahaya, veriyi toplad›k, CRM ile proje grubu birleflti, 

Müflteri talebine göre bir projeyi gerçeklefltirdik. Çizimler, proje 

herfley tamam. Sonraki aflamalar nelerdir? 

Hasan Rahval›: Keflif-metraj ç›k›yor teknik ekipte. Bu 

de¤erlendirmeden sonra bir bütçe yap›l›yor. Önce maliyet tahminleri, 

sonra beklenen kar miktar› ve sat›fl fiyat› oluflturuluyor. 236.000 

kiflilik bir veritaban›m›z var ve projeyi ilk önce bu veritaban›na 

duyurduktan sonra gazeteye ilana ç›kmaktay›z. 

Sunucu: Peki sat›fl sürecini de biraz sormak istiyorum. 

Hasan Rahval›: Tüketim mallar›nda, herhangi bir elbise sat›n 

almak için al›flverifl yapmak üzere ç›kt›¤›n›zda hayalinizdeki rakam›n 

d›fl›nda bir rakam gördü¤ünüzde, onun bazen 1.5 kat›n›, bazen 2 

kat›n› verebiliyorsunuz. Bu ürünün size hitap etmesine ba¤l›. Biz 

al›c›n›n bak›fl aç›s›yla olaya bakmaya çal›fl›yoruz. Yani hem kendisinin 

kullanaca¤›, mutlu olabilece¤i ortam› sa¤layacak bir proje olmal›, 

ayn› zamanda da bize hayat› boyunca kazand›¤› en büyük paray› 

verece¤i için karfl›l›¤›n› mutlaka almas› gerekmeli. Bunu dikkate al›yoruz. 

Çünkü al›c› konutunu ayn› zamanda bir yat›r›m arac› olarak, bir güvence 

olarak görüyor. Hiç bir zaman satmay› düflünmez, asla vazgeçmez 

ama iyilefltirme ad›na bir de¤ifliklik yapt›¤›nda da ikinci elde mutlaka 

kazanmas› laz›m. O projeksiyonu, fiyatlarken dikkate al›yoruz. 

Sunucu: Gelifltirdi¤iniz finansal modeller de, bankalarla yapt›¤›n›z 

iflbirlikleri de son derece avantajl› görünüyor. 

Hasan Rahval›: Evet, geçmiflte 2001 krizleri ve daha öncesinde, 

özellikle 2001'de yaflanan deneyimle beyaz yakal› kesimin zarar görmüfl 

olmas› her zaman ihtiyatl› olmalar›n› gerektirdi. ‹flsiz kalma veya acil 

ihtiyaçlar için,likit kalma düflüncesi vard›. Dolay›s›yla ellerindeki peflinat› 

vermeden konutu almak istiyorlard›. O zaman biz dedik ki, peflinats›z 

demeyelim de, %1 peflinatla diyelim, geriye kalan peflinat› biz anahtar 

teslimine erteleyelim. %70'de banka kredisi olsun, onu nas›l olsa biz 

peflin al›yoruz. Dolay›s›yla, %1 peflinle, 120 ay vade ile ç›kt›k. On günde 

1200 daire sat›ld›. 

Sunucu: Biraz da demek ki cesur olmak, h›zl› reaksiyon göstermek 

sektörde önemli. Eskiden mi daha kolayd› sat›fl süreci A¤ao¤lu için, 

flimdi mi daha kolay? 

Hasan Rahval›: fiimdi daha kolay. Asl›nda daha fazla proje olmal› 

çok olumlu birfley. Tek bafl›na A¤ao¤lu'nun olmas› ya da tek bafl›na 

di¤er bir firman›n olmas› gerek ülkemiz aç›s›ndan gerek sektör 

aç›s›ndan olumlu birfley de¤il. Ben her zaman flu örne¤i 

veririm."Kapal›çarfl›'da bir tane kuyumcu olsa oraya kimse gitmez." 

Yanyana olmal› ki oraya gelen sinerji yaratacak, bölgeyi gelifltirecek. 

fiimdi bir bölgeye gitti¤inizde tek bir proje yap›yorsunuz. Etrafta 

çarp›k kentleflme, çarp›k yap›lar istemezsiniz. Etraf›n iyi olmas› laz›m. 

Dolay›s›yla bir bölgede birden fazla projenin olmas› sinerji yarat›yor 

ama yeterli mi? De¤il. Yine bu istatistiklere bakt¤›m›zda biz ihtiyaç 

kadar konut üretemiyoruz henüz. 

Sunucu: A¤ao¤lu bundan sonra neye konsantre olacak? Grubun 

vizyonunda konut mu var, ofis mi var, turizm mi var? Hangi alanda 

büyümeyi, geliflmeyi öngörüyorsunuz? 

Hasan Rahval›: Tabi ki bir defa nüfus diyoruz. Konut sektörüyle 

alakal› en önemli dayana¤›m›z o. Çok say›da da proje var. Nüfus 


art›fl h›z› bundan 20 sene öncesine göre yar› yar›ya azalm›fl durumda. 

Yani bizim flimdi üretti¤imiz konutlar 30 y›l önceki nüfus art›fl h›z›n›n 

talebini karfl›l›yor. Bir 30 sene sonra ayn› talep olmayaca¤› kesin. 

Dolay›s›yla orta ve uzun vadede konut d›fl›ndaki sektörlerde olaca¤›z. 

Bunlardan bir tanesi, en önemlisi daha do¤rusu, enerjidir. Enerjide 

yenilenebilir kaynaklara yat›r›mlar yap›yoruz. 

Sunucu: Gayrimenkulün içinde kalarak var m› öne ç›kacak olan bir 

projeniz? 

Hasan Rahval›: Gayrimenkulün içinde kalarak da yine konut. Tabi 

daha nitelikli özellik arz eden konutlar. Belki Anadolu'ya da aç›lma 

olabilir. Bir grup arkadafl›m›z da belli bafll› Anadolu kentlerinde 

araflt›rmalar yap›yorlar. Gaziantep'de, Kürflat Bey'de bafllar›nda olmak 

üzere çal›flmalar yap›yoruz. 

Sunucu: Sabahki oturum sürecinde sektörün sorunlar› konuflulurken 

bir kaç ana maddede, hem Say›n Baflkan, hem di¤er kat›l›mc›lar 

özellikle yabanc› sermayeye, yabanc› al›c›ya konut al›m›n›n ya da 

gayrimenkul al›m›n›n aç›lmas›yla ilgili süreçlerdeki s›k›nt›lar›, zorluklar› 

ifade ettiler. Siz de mi ayn› kanaattesiniz? Bugünkü zirveyi de düflünecek 

olursak, GYODER tabi önemli bir kurulufl, sektörün sorunlar›n›n birer 

yapt›r›m yaratarak sonuç almas› aç›s›ndan önemli bir temsiliyet görevi 

üstleniyor. Bu konuda neler söylemek istersiniz? 

Hasan Rahval›: Çok çok önemli bir konu bafll›¤› sektörümüz için. 

Biz tabi konut üreticileri Türkiye'de göç hareketlerini, demografik 

yap›y› incelerken esasen Türkiye'de otellerde a¤›rlad›¤›m›z kitleyi de 

incelemeliyiz.Çünkü bu co¤rafyay› seven, hayran olan bir kitle var ve 

biz bu kitleye konut sat›fl› yapabiliriz.Üstelik otelleri kendi sermayemizle 

yap›yoruz, ülkemizin kaynaklar›yla yap›yoruz ondan sonra da bir 

haftal›k on günlük misafirleri a¤›rl›yoruz. Halbuki biz onlar›n istekleri 

do¤rultusunda konut üretirsek burada bir defa kendi konaklayacaklar› 

yerlerin sermaye yat›r›m›n› kendilerine yapt›rm›fl olaca¤›z. Oradan 

kal›c› bir kaynak elde edece¤iz. Ayr›ca sektörün tamam› yerli üretim 

olan bir sektör olmas› ve emek yo¤un bir sektör olmas› dolay›s›yla 

katma de¤eri yüksektir. Ayr›ca da ba¤›ml› bir turist yaratm›fl olaca¤›z. 

Bunun güzel örneklerinden bir tanesi ‹spanya'd›r. Esasen co¤rafya 

olarak bizim çok büyük avantaj›m›z oldu¤unu düflünüyorum. Ancak 

kurumsal projelere ihtiyaç var. Yani bireysel olarak al›c›lar var fakat 

kurumsal, büyük çapl› projeler gelifltirilirse bu anlamda da Türkiye'nin 

yüz binlerce konutu yabanc›ya pazarlama imkan› var. ‹spanya bugün 

2 milyon 200 bin civar›nda konut satm›fl. Biz de onun yar›s›n› satsak, 

200 milyar euro kal›c› bir kayna¤›n Türkiye'ye geri dönmemek üzere 

girmesi demektir ki bu çok önemli. Üstelik de bu turizm potansiyelini, 

ba¤›ml› turisti art›racak bir olgudur. Bu anlamda üzerinde durulmas› 

laz›m. Bu ufak tefek pürüzlerin mutlaka giderilmesi laz›m mevzuat 

baz›nda. Ama bunun yan›nda da genel ekonomik trendi, global 

ekonomideki dalgalanmalar› da iyi izlemek gerekiyor. Keza bizim 

elimizde öyle bir proje var. Bodrum'da, 10 milyon metrekare bir arazi 

üzerine gelifltirdi¤imiz bir projemiz mevcut. Fakat Körfez, Kuzey Avrupa 

ülkeleri, Rusya pazar›nda henüz tam bir hedef tayin edemedik. Kuzey 

Avrupa'ya satabilir miyiz, satamaz m›y›z? Henüz o çal›flmalar var. Biraz 

da global ekonominin durulmas›n› bekliyoruz aç›kças›. Projeler haz›r. 

Sunucu: Peki, çok teflekkür ediyorum Hasan Rahval›. A¤ao¤lu 

fiirketler Grubu ‹nflaat Bölümü Genel Müdürü Say›n Hasan Rahval›'y› 

a¤›rlad›k bu bölümde. Ve bu kufla¤›n ikinci özel konuk konuflmac›s›n› 

davet etmek istiyorum. ECE Türkiye CEO Vekili Say›n Gerhard 

Dunstheimer geliyorlar.Welcome. Stage is yours. Please. 

GYODER 31


Gerhard Dunstheimer 

ECE, CEO Vekili 

32 GYODER 


Thank you very much. 

Dear presidents, ladies and gentlemen, 

Thank you very much that you invited me. It is a pleasure for me to 

come to Istanbul and really it is a pleasure to talk to you about our 

business. First of all I figured out that I don't have that much statistics 

as the professors had this morning. And than, my people told me 

that I have to talk about the crisis, it is more or less a little bit a boring 

topic. So, that is really a challenge for me. I hope I can tell you some 

interesting news how we deal with crisis. I was really happy as I seen 

GYODER's film this morning. They were presenting a mountain 

climber. What does this mean to deal with the crisis? You should 

also able to climb the mountain on the tough conditions; with rainy 

weather, with snow, with coldness and so and so on. We always 

have to deal with crisis like this. So, I became a little bit familiar as I 

seen this guy because he was also climbing the mountain under 

tough conditions. That is what I want to show you. It is the same 

we are in right now in our business, in our industry that we have 

to deal with this crisis and that we have to survive with bad or with 

tough conditions. 

What are the guidelines for our company to deal with this crisis? 

We have three guidelines that are for me the main guidelines how 

to deal with crisis. The three guidelines are; you have to have a long 

term perspective. Because, then you are not frustrated by a crisis. 

Because if you think in a long distance, then there will be always 

crisis and you have to keep up and cover these crises. Second is you 

have to have really confidence in your own business model. So we 

have to be confident that we are following the right way. And you 

are also, if the times are tough, you have to go ahead and always 

go on with your business. The third guideline is, this is very important 

also during crisis, if you can stand on trustful and long-term 

partnerships with our partners. You know, during high times, it is 

always easy because there are a lot of partners, banks and investors 

are talking to you. But if you have a crisis, then it is really tough to 

find high partners. Really if you can stand on good partnerships, 

then it is much easier to keep on. These are the three guidelines 

that our companies following in our business. We are in the real 

estate business now for almost 50 years and I want to show you 

some ideas about what we are doing in your country. As we are in 

this country now, almost ten years. We are celebrating our 10th 

anniversary coming to Turkey in October this year, so I have learned 

this morning there were recently three different crisis in Turkey. At 

least, we already faced two of them; the 2000 crises and the 2008 

crises. Unfortunately we missed the '94 crisis. And we showed how 

can we deal with these crisis. That is what I want to show you also. 

Afterwards, really go to the detail as you did before with the former 

speakers that you really asked them, what is the secret or what 

is the way to convince, and really the way to survive and also to 

be entrepreneur during the crisis, that is what I want to show you. 

So, first of all, some ideas and some figures about ECE, as I mentioned, 


not that many statistics. What are we doing? We are more or less 

market leader in the European sector of shopping centers. Here you 

can see that we are working all over the Europe. Our home country 

is the German market and we went east during the last ten years. 

And it is also one of the challenges, one of the ideas that we are 

following right now, during a crisis, also looking at western countries. 

So, maybe we want to go to one new market. Also, in the western 

part of Europe. That is also our thinking that we said okay. The crisis 

always changes opportunities, so for new business. 

So, what we are doing? We have 160 shopping centers under 

management in Europe. Not all of them are owned by our own 

company. Therefore, as I mentioned before, we always have to work 

together with wide range of different partners. There are more than 

20 shopping centers on the planning and construction right now, 

also during the crisis. And, for example, also during this heavily crisis, 

there were always opportunities for new business. In the German 

market, last year one of our most successful years because we triggered 

new investments for over one billion Euros in the German market 

with traditional partners and with trustful partners. And now the 

things are going a little bit better also in the European level so we 

started the construction of a new shopping center in Poland, Chester, 

two months ago. And we have retail partners all over Europe, more 

than ten thousand partners. 

What is the ECE Group doing itself? We provide different activities 

for real estate, for different types of real estate, mainly in the shopping 

center business. But we provide different activities within our company. 

So we do the development, we do the construction, we do the project 

management and we always work together with partners. And we 

also do -this is very important-, we do the leasing and the long-term 

center management for the shopping centers all together within our 

company. So, just to give you some ideas about what does it mean? 

We do the development, as I said. We also do the architecture by 

our own and we work together with other partners. So we do the 

project management. We are not a construction company. There 

we work together with partners but we do the project management 

for these activities. We also provide financing for these projects. 

Then, we have very strong leasing department because we do the 

leasing with in-house people, this is very personal intent. But it shows


us, because we have good relationship to all different retailers. And 

what is very interesting for us is, as we are active all over Europe, 

we can bring some retailers. They are coming from Germany with 

us to Turkey and this is pretty interesting for me. It is also already 

the other way around that some Turkish retailers are going to 

Germany with us or going to other countries, like, for example, we 

opened shopping center in Bulgaria, two months ago, in Sofia. There 

were also some Turkish retailers that came with us to this market 

because they know us and they know how we are acting and how 

we are working. And the last part; lease we do the long term 

management for the shopping centers so we are not only the 

developer, we also do the long term center management. So we 

work for the shopping centers and all the shopping centers that our 

company developed by our own are still on the management of 

ECE. Some of the shopping centers are managed by us now for over 

50 years. That is what I said, a really long-term perspective. Then 

you can cover also some crisis because you know things are going 

better afterwards. 

So and the third, and then another topic that is very interesting and 

it is also interesting for, in the shopping center business mainly new 

market like Turkey it is: the revitalization of existing shopping center. 

There are also some shopping centers of the so-called second 

generation. They need new energy, they need new ideas. That is 

also an activity that we are following. So we all provide these services 

by our own. 

So let's talk a little bit about Turkey. This conference this morning 

was pretty interesting for me really to get also an insight view of, 

a view about your own market. And I really found out the selfconfidence 

that you are showing and also the proud that you are 

showing. And it is pretty interesting for me, as I am an outsider; in 

Turkey really to look at the Turkish market. As I said, we are here 

now for ten years and we believe in this market. You can also be 

proud of your own market. So if you look at these figures, this shows 

returned rate turnover. Turkey is already ranked sixth place, at sixth 

rank all over Europe. That is a pretty interesting market. And also 

for more retail attitude it is a pretty interesting market. It is a 

challenging market because the Turkish are very good consumers 

but they also behave very strong in both ways. if they are not selfconfident, 

then they stop shopping and if they are confident then 

they start shopping. It is a pretty interesting and challenging market. 

But it is a very important market and it is a very important market 

for our company. 

So, nevertheless, there were a crisis and there is still a crisis. Also if 

you look at the figures that we are facing and also if you look at the 

figures in Turkey there was a decrease, it is the same at all the other 

markets. So if you look at some of the Eastern markets like Poland, 

there were also during this crisis, there was a slight increase in the 

turnover figures. But nevertheless it is a crisis and you have to deal 

with it. So, now I want to show you some really activities on the 

ground. How we are facing the crisis and what are we doing with 

this? So we developed our first shopping center the Espark in 

Eskiflehir. And pretty good scheme with that a lot of research, and 

then we opened this shopping center in October 2007. Before the 

crisis, everybody was happy. I remember the presentation that our 

general manager gave to the board in Hamburg. We were giving 


him a hand for this beautiful project and it was a great, great 

development. But nobody's offers could expect what would happen 

in 2008. This big and deep crisis, the consumer attitude in the Turkish 

market dropped down. What happened to us? Because it was a really 

really big challenge, because normally you need, for a real market 

penetration, you need, let's say, two years, two and a half years to 

run up a shopping center. And the crisis, hit us, add as part in 2008. 

It is a big shopping center, we were leased out one hundred and 

fourteen retailers trusted us, and then the crisis came. And, you know, 

what is the first reaction if the crisis, if a crisis comes? Everybody said 

that to stop activities and reduce costs. And this was the same attitude 

that we were facing. The retailers, they were coming to us and said 

that we have to reduce the rents. We said no, because we trust in 

a long term partnership. We worked together and we don't reduce 

the rents." But we were saying, to do the other way around". What 

can we do together? Not only to reduce the rents, but what can we 

do to increase the turnover? And we cannot do this by our own; you 

retailer, you also can't do it by your own we all have to work together. 

So, what we did? This is one of the pictures. There we invited all the 

retailers to a conference and we were discussing, we were facing 

them. We were not disappearing during this crisis in 2008. Our 

general manager, he had a stand in front of the retailers and had to 

talk to them and really had to find solutions together. What can we 

do? How can we increase the frequency or how can we increase the 

turnover? And really, how can we bring the people not only to visit 

to shopping center but also to buy and to shop? And this is some 

things that we did. These are small things and all of you know these 

things. There are no really fantastic, new ideas that ECE is bringing. 

But I want to show you that we are working together also during 

the crisis with our partners. We created some bonus cards for the 

people. They were coming and they were hunting for these 

opportunities, for the shopping opportunities. So, we increased the 

turnover. Other activities; we created a big lottery. Main price was 

a BMW. This was a lottery. We are also the landlord invested more 

than half a million Euros for only these activities. So we can really say 

that we worked together. We also showed our commitment to this 

GYODER 33

34 GYODER 


situation. Then we created some special activities, for example a 

concert over there and also small activities. For example, parking 

lots. They were empty. What can we do, how can we use this space? 

And during summertime, we created Special Olympics for the kids 

and the students. So we brought the people to our shopping center. 

And so, we increased the attitude. 

Another idea was transportation idea; this was an idea didn't cost 

any euro for Espark and for its retailers. because there was a smart 

guy. He said, "I have this bus. I can paint this bus and then I can 

travel and transport the people for my own reason, to your shopping 

center" We said "ok, that is a pretty good idea. So, let's work 

together." This was a good news and the newspaper broadcast your 

activities. Other one, so we worked together. With some of the 

retailers prevent new activities, so we did this also to other shopping 

centers. Here is one in Istanbul. Very created, so and the Hollman, 

our General Manager, he said, "you have to talk about the 'wow 

effect'". This was one of these. We were celebrating our performing 

the world record in scuba diving, Chester, one of our shopping 

centers. We created some big concerts around 40.000 people at 

AnkaMALL, in Ankara. So we really created some spectacular 

activities. We made some activities at Migros in Antalya. And so, 

also we did some activities in Greece. You know, Greece is also 

under big pressure, on the crisis right now. We celebrated the 

world cup with Roger Milla over there. So, small activities, but 

really to show the retailers we are standing together and we 

work together. 

These were the short-term activities. Now, I want to show you 

the long-term perspective. I want to show you one of our shopping 

centers in Hamburg. It is the Alstertal-Einkaufszentrum. It is 

located in Hamburg, in the north of Hamburg. A very rich, it is 

near the headquarters of our company. What does that mean to 

have long term perspective and always how to work together 

and increase and establishing shopping center? We were following 

on with the idea of "size matters". So we said this was the first 

step, this was opened in 1970. We had 100 retailers and sales 

area of 32.000 square meters. 32 thousand square meters and 

one hundred retailers. Now I show you the four next steps that 

we were following during the last forty years. It is still under the 

management of ECE. It is still owned by ECE. Then, we said ok, 

first step after 1990 years we integrated a couple of new shops 

and a small increase of shops only by 20%. What was going 

on?The new extension and the new warehouse. What happened 

afterwards? Then the third step. It was in the beginning of the 

90s within increase of the sales area by ten thousand meters and 

now we had 160 retailers there . And then fourth step, that was 

just recent one. We finished it four years ago. Another big 

extension by 70.000 square meters. Now we have 60.000 square 

meters and we increased. Now we have 240 retailers there. This 

is what I mean long term perspective for real estate business and 

for a project. For the years we increased from 100 to 240 shops. 

So long term perspective means is always to invest in your 

shopping centers. 

Another example is also from Hamburg about revitalization of 

a shopping center. We are talking about the shopping center 

called Hamburger Straße. This was the first shopping center. It 


was built in the 60s in Hamburg. For long time, one of the biggest 

shopping centers because, you can figure out, it is a retail area of 

53.000 square meters. But the problem was that there was no 

long term management for this shopping center. So, what happened 

to this shopping center was decreasing. The retailers were going 

out and leased out from the shopping center was around 50 or 

60% in the year 2005 and 2006. But we always believed in this 

shopping center. It was owned by a competitor of us. We said 

that we will buy it and we will revitalize the shopping center. We 

bought it and we invested heavily, a lot of money and we created 

a very modern concept with this, with the new façade and also 

with a new internal architecture scheme. And we invested almost 

100 million Euros only for the revitalization of the shopping center. 

We opened it just three weeks ago and all the retailers came back. 

It is leased out by 100%. And also, this is what I am really surprised 

about and what I am really lucky about. Some of the retailers that 

were in former days at the shopping center, they came back. 

Because they trusted us. So, this is long-term management with 

shopping centers. 

Now, let's go back to your country. When you look the statistics, it 

shows declines of your country and you can see that the GDP, gross 

rates, are better than in Europe. And that is also gives us the confidence 

to invest in Turkey, and really to stay here and to go ahead. When 

you look at the turnover figures after six shopping centers that are 

under management by ECE Turkey, you can see that we have an 

increase of the turnover figures in 2010. It is in average by more than 

25%. This shows you that the consumer attitude is growing. This 

gives us the confidence really to go ahead and going to start new 

projects. We have our brand new project that we want to start at 

the end of this year. We are in negotiations with the retailers to 

convince them. It is called the Marmara Park. It is in the Beylikdüzü 

area, here in Istanbul. And here we can say it is a very big shopping 

center about 100.000 square meters and with 250 shops. You know, 

Istanbul is much more bigger than Hamburg. So we can't wait forty 

years as I showed in the example before to increase in 240 or 250 

shopping center, shops. We start with 250 shops already and this 

will be an investment of 250 million Euros. But we are planning to 

invest at the end of this year together with partners in order to 

establish, to create a new shopping center because we trust in this 

market. We trust in your country. This is about Marmara Park. I hope 

you get impression what it is about. 

As I mentioned before, following on our guidelines; really long-term 

perspective. And you always face crisis. Confidence in your own 

business model that we have and this is very important to have longterm 

and trustful partnerships that you can build on. That is the way 

how we are dealing with crisis. So, I hope it was interesting enough 

for you. And, as I said, thank you very much. It was a pleasure for 

me to be here. Thank you for your attention. 

Sunucu: Say›n Dunstheimer'in sunumuyla yabanc› yat›r›mc›n›n 

Türkiye'deki yat›r›m f›rsatlar›n› dinleme flans›m›z oldu. Teflekkür ediyoruz 

kendisine. S›radaki panelimiz Yeni D›fl Politika, Çevre Ülkeler ve 

Gayrimenkul Yat›r›mlar›; Bu paneli Prof. Dr. Kerem Alkin yönetecek. 

Alk›fllar›n›zla sahneye davet ediyorum kendisini. Hoflgeldiniz. Siz yerinizi 

al›rken de¤erli konuflmac›lar›n›z› davet etmek istiyorum. Say›n Mehmet 

Erktin, Tekfen Holding baflkan yard›mc›s›, Aabar Real Estate CEO'su 

Say›n ‹brahim Eskiocak , Rönesans ‹nflaat Yönetim Kurulu Baflkan› 

Say›n Erman Il›cak, Do¤an Holding Genel Koordinatörü Say›n Dr. Nebil 

‹lseven, ve son olarak, Say›n Özdem Sanberk, de¤erli eski Büyükelçi. 

Hoflgeldiniz de¤erli konuklar, sözü sizlere b›rak›yoruz.


Yeni D›fl Politika, 

Çevre Ülkeler ve 

Gayrimenkul Yat›r›mlar› 

Prof. Dr. Kerem Alkin 

Bloomberg-HT, Ekonomi Direktörü 

Teflekkür ediyorum. Öncelikle herkes haz›rlan›rken bir iki ufak nokta 

vurgulamak istiyorum. Biraz evvel d›flarda mütekabiliyet ilkesi ile ilgili 

olarak aram›zda bir konuflma yapt›k. Bu konuda Türkiye olarak daha 

aç›k görüfllü olmam›z gerekti¤ini düflünüyorum. Bugünkü toplant›da 

her ne kadar daha çok biz Türklerin yak›n co¤rafyadaki yat›r›mlar› 

ile ilgili tart›flacak olsak da ben flunu ifade etmeden geçemeyece¤im; 

komflu ülkelerdeki yabanc›lar›n Türkiye'de ikametgah sat›n alma 

konusunda baz› çözümler üretirsek Türkiye yat›r›m aç›s›ndan daha 

cazip bir ülke haline gelecektir. 

Oturumu bir televizyon program› format›nda yapmaya çal›flaca¤›z. 

Dolay›s›yla de¤erli konuflmac›lar befler dakikal›k süreler içerisinde iki 

tur gerçeklefltirecekler. Ancak ‹brahim Bey'in küçük bir ricas› oldu. 

On dakikal›k hakk›n› bir kerede kullanacak. Hemen de¤erli Özdem 

Sanberk ile bafllayal›m. Efendim Türkiye ile ilgili olarak eksen 

kaymas›ndan tutun da ‹srail iliflkilerine kadar çok hareketli bir gündemin 

içerisindeyiz. Türkiye'nin yeni d›fl politika sürecini gayrimenkul yat›r›mlar› 

aç›s›ndan nas›l de¤erlendirmek gerekiyor? 

Özdem Sanberk 

Emekli Büyükelçi 

Çok teflekkür ederim. Tabi böyle de¤erli gayrimenkul profesyonelleri 

aras›nda bir diplomat›n yer almas› bir parça hayret yaratabilir ama 

Türkiye'nin son y›llarda özellikle çevre ülkelerine yönelik politikas›n›n 

temelleri ve rehber ilkeleri hakk›nda bir iki fley söyleyeyim. De¤erli 

arkadafllar›m›z da sonra belki onun üzerine bina ederler. Ben daha 

çok makro düzeyde konuflaca¤›m tabi ve gayrimenkul konusuna da 

haddim olmayarak girmeyece¤im. 

Son y›llarda Türk d›fl politikas›n›n iki özelli¤ini görüyoruz. Bir tanesi; 

Türk d›fl politikas› genifl ölçüde bölgesellefliyor. Yani bölgedeki 

etkinli¤ini art›r›yor. ‹kincisi de Türk d›fl politikas›n›n sorumluluk alan› 

geniflliyor. Yani bir nevi dünya diplomasi sahnesinde kendini hissettiriyor. 

fiimdi bu iki özelli¤in de temelinde bir gerekçe var. O da flu. Türkiye 

çok dinamik bir topluma sahip, nüfusu süratle art›yor. Kendini her 

gün yenileyen dünyada Türkiye de büyük bir de¤iflim içerisinde. Bu 

de¤iflimi yönetmek ve genç nüfusunun beklentilerine cevap verebilmek 


için sürekli kalk›nmay› gerçeklefltirmek mecburiyetinde. Sürekli 

kalk›nmay› nas›l gerçeklefltirebilir? Ancak bar›fl, istikrar ve güvenlik 

olursa bu mümkün. Onun için Türkiye, özellikle son y›llarda bu bar›fl› 

arama idealine büyük a¤›rl›k verdi. Tabi bu da çevremizden bafll›yor. 

GYODER 35

36 GYODER 


Türkiye her zaman çevresinde bar›fl arad› ama bu defa bir özellik, bir 

dikkat çekici nokta, Türkiye kendi çevresindeki bar›fl› bekle gör 

politikas›yla de¤il, tam tersine sorunlar›n üzerine giderek, bu sorunlar›n 

içerisinde yer al›p ve bu sorunlar› da çözmeye çal›flarak bir d›fl politika 

izliyor. Tabi bu riskli bir politika. Riskli olmayan bir politika bekle-gör 

politikas›n› güdebilirdi. Bekle-gör politikas›n›n risksiz oldu¤unu iddia 

etmek de zaman zaman geçerli olmuyor çünkü siz o riskleri almad›¤›n›z 

takdirde bekledi¤iniz politikalar› birden kuca¤›n›zda bulabiliyorsunuz. 

fiimdi, biraz daha özele gelecek olursak, Türkiye'nin kendi bölgesindeki 

ülkelerle ilgili olarak üç temel prensibinden bahsetmek istiyorum. Öncelikle, 

Türkiye kendi çevresindeki ülkelerin toprak bütünlü¤ünü koruma prensibini 

güdüyor. Asl›nda bunu yaparken kendi toprak bütünlü¤ünü de gütmüfl 

oluyor. Bunun en güzel örne¤i Irak't›r. Türkiye öteden beri Irak'›n toprak 

bütünlü¤ünün dokunulmaz oldu¤unu savundu ve bugüne kadar da bu 

politikay› baflar›yla sürdürüyor. ‹kincisi Türkiye kendi çevresindeki ülkelerin 

ekonomik kalk›nmalar›na yard›mc› olmak istiyor. Orada yoksulluklar 

varsa bunlar›n ortadan kald›r›lmas›na, fakirli¤in giderilmesine çal›fl›yor. 

Bu da asl›nda yine Türkiye'nin kendi ekonomisinin geliflmesine de 

hizmet anlam›n› tafl›r. Üçüncü bir temel prensip de Türkiye bölgedeki 

enerji kaynaklar›n›n ve di¤er do¤al kaynaklar›n de¤erlendirilmesi için bu 

ülkelerle iflbirli¤i yapmaya çal›fl›yor. fiimdi bu temel ilkelerin hemen 

arkas›ndan, e¤er bana say›n moderatörümüz müsade ederse bir dakika 

içinde de dört tane rehber ilke sayaca¤›m. Bu rehber ilkelerin özellikle 

kendi çevre ülkelerimizde geçerli oldu¤unu görüyoruz. Bunlardan bir 

tanesi, Türkiye bölgedeki tüm aktörlerle temas aramakta. üm aktörler 

dedi¤im zaman devlet d›fl› aktörler de buna dahil. ‹kinci rehber ilke, Türkiye 

bölgedeki usulüne uygun olarak yap›lm›fl, o ülkenin mevzuatlar›na uygun 

olarak yap›lm›fl olan bütün seçim sonuçlar›n›n tan›nmas› ilkesini güdüyor. 

Bu seçim sonuçlar›na hem ‹ran'daki seçim sonuçlar› dahil, hem Filistin'deki 

seçim sonuçlar› dahil. Üçüncü rehber ilke de bölge ülkelerinin kendi 

aralar›ndaki ekonomik ve ticari iliflkilerin ve kültürel iliflkilerin gelifltirilmesine 

çal›fl›yor. Dördüncü ve sonuncu ilke de Türkiye bölge içi ve bölge d›fl› 

uluslarla iflbirli¤i yapmak suretiyle de bu angajman› optimize etmek 

istiyor. Ben müsade ederseniz burada b›rakay›m. Bundan sonraki 

de¤erli uzman arkadafllar›n söyleyeceklerine göre, tekrar söz al›r›m. 


Oturum Baflkan›: Prof. Dr. Kerem Alkin 

Mehmet Bey sizinle devam edelim. Türkiye uzun zamandan beri, özellikle birinci ve ikinci kuflak ülkelerde gayrimenkul 

yat›r›mlar› konusunda iddial› projelere imza at›yor. Biraz sonra Erman Bey'den de bunun örneklerini alaca¤›z. Bu çerçevede 

zaman zaman al›flverifl merkezleri ile ilgili yat›r›mlar› düflündü¤ümde, hem perakende zinciri olarak hem de tekstil haz›r 

giyimde, Türk markalar›n› o bölgelerde yap›lan al›flverifl merkezlerine yat›r›mc› olarak davet etmek ve özendirmek asl›nda 

Türkiye için dolayl› bir ihracat baflar›s› anlam›na da geliyor. Tekfen Grubu olarak bu co¤rafya ile ilgili tecrübelerinizi nas›l 

aktarabilirsiniz? 

Mehmet Erktin 

Tekfen Holding, Baflkan Yard›mc›s› 

fiimdi bizim Tekfen Grubu olarak emlak yat›r›mlar›m›z Türkiye'de. 

Fakat biz Yabanc› yat›r›mc› olarak Türkiye'deyiz. Büyük orta¤›m›z 

Amerikal› bir firma. Dolay›s›yla bir yabanc› yat›r›mc› olarak ülkeye 

yabanc› firma giderken hangi kriterlere göre de¤erlendiriyor, bunu 

biliyoruz. Çevre ülkelerdeki faaliyetlerimiz daha ziyade müteahhitlik. 

Yat›r›m daha riskli ve uzun süreli, müteahhitlik biraz daha k›sa süreli 

oldu¤u için daha güvenli. Tabi bar›fl zaman› bütün ekonomiler, politik 

durum stabil oldu¤u için her türlü yat›r›m› yapmak çok daha kolay. 

Fakat ifller kar›flmaya bafllad›¤› zaman müteahhitlik zor,yat›r›m yapmak 

daha zor, daha riskli. Irak örne¤i var önümüzde. Irak Tekfen için en 

büyük pazard›. 1990 Irak Krizi, Körfez Krizi sonras› art›k faal bile 

de¤iliz orada. En büyük pazar›m›z bölgedeki bu kar›fl›kl›k sebebiyle 

ortadan kalkt›. fiimdi Türkiye'nin komflular›yla iliflkilerini düflünürken 

yat›r›mlar› nas›l etkiler gözüyle bakt›¤›m zaman akl›ma flu örnek geldi. 

K›sa vadede Türkiye'yi etkileyecek olumlu bir fley beklemiyorum, ama 

böyle bir fley yaflanabilir mi? 1990'lar›n bafl›nda, Körfez Savafl›'ndan 

sonra Kuveyt'te teklif vermek için savafltan 6 -7 ay sonra bölgeye 

gittik. Dubai'den bir Amerikan firmas› uçak kald›r›yordu. Amerikan 


o kar›fl›kl›ktan hemen sonra kendisine orada bir yat›r›m imkan›, bir ifl 

yat›r›m› imkan› yaratm›flt›. Biz bölgedeki anlaflmazl›klarda böyle bir 

ufuk göremiyoruz. Orta vadede de aç›kças› bir yat›r›m imkan›, daha 

do¤rusu mevcut geliflmelerin bir yat›r›m imkan› getirece¤ini ben 

göremiyorum ama uzun vadede, ümit ediyorum ki,d›fl politikam›z iyi 

bir bar›fl süreci sa¤layacakt›r ve bu da civarda çok daha rahat, huzur 

içinde yat›r›mlar›m›z› yönlendirmemize olanak sa¤layacakt›r.



Oturum Baflkan› : Prof. Dr. Kerem Alkin 

Erman Bey siz ayn› konu ile ilgili olarak, bölge ile ilgili tecrübeleriniz çerçevesinde neler aktarabilirsiniz? Mehmet Bey 

bu konuda beklentinin biraz daha orta vadede flekil alabilece¤i noktas›nda uyar›lar›n› gündeme getiriyor. Sizin k›sa vade 

ve orta vade ile ilgili de¤erlendirmeleriniz nas›l? 

Erman Il›cak 

Rönesans ‹nflaat, Yönetim Kurulu Baflkan› 

Öncelikle teflekkür ediyorum. Komflu ülkelere bakt›¤›m›z zaman, 

baflta Rusya olmak üzere, bugün bu ülkelerle tarihsel olarak 

geçti¤imiz 500 y›l›n en iyi iliflkileri düzeyindeyiz ve bunlar mutlaka 

karfl›l›kl› olarak yat›r›ma dönüflecektir. Yurtd›fl› gayrimenkul 

yat›r›mlar›na bakt›¤›m›z zaman tarih asl›nda müteahhitlik tarihiyle 

çok iyi bir flekilde örtüflmekte. Belkide ilk yat›r›m ENKA'n›n 

Moskova'da yapt›¤› yat›r›md›r; Türklerin yurtd›fl›na yapt›¤› büyük 

ölçekli gayrimenkul yat›r›m›. Ard›ndan Romanya'da Bay›nd›r 

Holding'in, daha sonra F‹BA'n›n devam ettirdi¤i yat›r›mlar oldu. 

Ama bunlar bütün Türk yat›r›mc›lar›na ve müteahhitlerine 

yurtd›fl›nda da bulundu¤umuz ülkelerde de kazand›¤›m›z› yat›r›ma 

dönüfltürmenin büyük bir avantaj sa¤layaca¤›n›n çok iyi bir 

örne¤iydi. Ard›ndan biz Rönesans olarak bu, yine bu ekolde 

devam ettik ve bugüne kadar Rusya ve etraf›ndaki ülkelerde 1 

milyar dolar› bulan yat›r›mlar›m›z oldu. St. Petersburg'dan ya da 

Finlandiya s›n›r›ndan, Rusya'n›n Uzakdo¤u'daki Novosibirska ya 

da kuzeydeki Surgut bölgesine kadar devam eden bir co¤rafyada 

çok farkl› yat›r›mlar›m›z olufltu. Bu yat›r›mlar genelde Türkiye'nin 

d›fl politikas›yla birebir örtüflen yat›r›mlar. Çünkü politikam›z 

ülkeler aras›ndaki iliflkilerin iyi oldu¤u dönemlerde yat›r›mlar›m›z› 

istihdama dönüfltürmek, farkl› yat›r›mlara dönüfltürmek olmal›d›r. 

Ortado¤u'ya bakt›¤›m›z zaman, baflta Suriye olmak üzere, Libya, 

Lübnan ya da di¤er Arap ülkelerinde bugün ayn› yat›r›m ortam›n› 

görebiliyoruz asl›nda. Tek yapmam›z gereken fley bir ad›m öteye 

gidip bu ülkelerdeki yat›r›m imkanlar›n› de¤erlendirmek. Bu 

ülkelerdeki yat›r›m imkanlar›ndan bahsetmiflken, Suriye yaklafl›k 

30 milyona yak›n nüfusuyla, üç tane büyük, nüfusu 1 milyonun 

üzerinde olan flehriyle tam anlam›yla bakir bir pazar. Bugün 

sadece Suriye'de bir tane al›flverifl merkezi var. Nüfusun 4.5 

milyon oldu¤u fiam'da bir tane al›flverifl merkezi var. Halep'te 

de yan›lm›yorsam bir tane al›flverifl merkezi var ve bütün bu 

al›flverifl merkezleri bizim 1980'deki gayrimenkul sto¤umuz 

kadar. fiam'daki en büyük holdinglerin ofis binalar› 4 katl›.. Yani 

çok büyük bir ihtiyaç var ve Türkiye'ye bakt›¤›m›z zaman ya da 

rekabet edece¤imiz rakiplerimize bakt›¤›m›z bir Alman yat›r›mc›s› 

için ya da Hollanda'dan gelecek bir yat›r›mc› için Suriye bugün 

son derece ekzotik bir pazar. Hayal bile edemeyecekleri kadar 

uzaktaki bir ülke olmas›na ra¤men bizim için kap› komflumuz ve 

çok rahatl›kla hareket edebilece¤imiz bir co¤rafya. Ya da benzer 

flekilde ‹ran. ‹ran bugün bir Amerikal› ya da bir ‹ngiliz yat›r›mc› 

için bugün konuflurken bile çok dikkatli konuflulmas› gereken bir 

ülkeyken, Türk yat›r›mc›lar için çok daha kolay hareket 

edebilece¤imiz bir alan. Tahran'daki konut fiyatlar›na bakt›¤›m›z 

zaman Kuzey Tahran'da bu fiyatlar›n 10.000 Euro'nun üzerinde 

oldu¤unu görüyoruz. Yine al›flverifl merkezindeki kiralar 

‹stanbul'daki kiralar›m›z›n 4 kat› yüksekli¤inde, ortalama al›flverifl 

merkezi kiralar› ve yine mevcut gayrimenkul sto¤u 1980'lerdeki 

kalitemizde. ‹stanbul'da ,Ankara'da çal›flan müteahhit firmalara 

bakt›¤›m›z zaman, bugün bu firmalar dünya ölçe¤inde çok baflar›l› 

projeler yap›yorlar asl›nda. Tek yapmam›z gereken biraz bu 

ülkelere konsantre olup teker teker bu pazarlar› gelifltirmemiz. 

Bugün asl›nda önümüzde çok iyi bir imkan var. Mutlaka 

de¤erlendirmemiz gerekti¤ini düflünüyorum. 

Oturum Baflkan› : Prof. Dr. Kerem Alkin 

De¤erli Nebil ‹lseven, bu noktada özellikle ilgili ülkelerle en önemli problemimiz hukuk ve bankac›l›k alan›nda. Dolay›s›yla 

Türkiye olarak hemen hemen 90'lar›n sonundan beri bir ekonomi ve ticaret diplomasisi süreci yürütüyoruz. Bugün bu 

sürecin sonuçlar› yavafl yavafl kendini gösteriyor. Bölge ülkelerini hukuk ve bankac›l›k gibi alanlarda daha uluslararas› 

standartlarda hizmet vermek ve Türkiye ile daha iyi mutabakat sa¤lamak anlam›nda nas›l ikna edebiliriz? 

GYODER 37

38 GYODER 


Nebil ‹lseven 

Do¤an Holding, Genel Koordinatör 

Ben bu konuya biraz daha ç›rakl›k seviyesinde faaliyetler yürüten bir yat›r›mc› 

gözüyle bakmak istiyorum. Burada 1980'den beri yaflanan tecrübelerin 

ço¤u daha ziyade müteahhitlik sektöründeki giriflimler, müteahhitlik 

sektöründeki faaliyetler ve onlar›n devam› olan yat›r›m faaliyetleri. Ama ben 

bundan sonra iki türlü yat›r›m faaliyeti olaca¤›n› görüyorum. Bir tanesi 

daha finansal nitelikli yat›r›mlar. Konjonktürün getirdi¤i imkanlar›n 

de¤erlendirildi¤i ve oradaki f›rsatlar›n bir flekilde finansal olarak yat›r›ma 

dönüfltürüldü¤ü ifllemler. Birde sürece dayal› yat›r›mlar yani reel anlamda 

yat›r›mlar var. Öncelikle bu d›fl politika boyutu itibariyle ilkelerden bir 

tanesinin ekonomik kalk›nmaya katk› ilkesi oldu¤undan bahsettik. Asl›nda 

gayrimenkul yat›r›mlar› bu tip bir ekonomiye katk›n›n en do¤rudan, en 

somut, en rahat kanallar›ndan biri olarak görülüyor. Sonuçta yeni d›fl 

politikan›n önemli ilkelerinden bir tanesi ekonominin geliflimine katk› ise 

ki öyle oldu¤una mutab›k›z, gayrimenkul alan›nda Türkiye'den çevremizdeki 

pazarlara yap›lacak olan yat›r›mlar›n bir flekilde teflviki de¤il ama özendirilmesi 

gerekmektdir. Bunun önemli bir rol oynad›¤›n›n fark›ndal›¤›n› ortaya 

koymam›z laz›m. Bunu öncelikle bizim kendi yat›r›mc›lar›m›za hissettirmemiz 

laz›m. ‹flte bu anlamda sizin hukuk ve bankac›l›k vurgunuz önem kazan›yor. 

Sonuçta bu yat›r›mlar oraya yat›r›m anlam›nda, süreç anlam›nda 

yönlendirildi¤inde karfl›n›zda bir sistem laz›m. Çünkü bunlar kesite yönelik 

anl›k yat›r›mlar de¤il, daha bir orta vadeye, uzun vadeye yat›r›lm›fl yat›r›mlar 

olarak gözetildi¤inde, mutlaka hukuk ve bankac›l›k temeli üzerinde bunlar› 

görmemiz gerekiyor. Hat›rlayacaks›n›z belki, Arjantin Merkez Bankas› 

Baflkan› De Soto'nun bir teorisi, bir tutkusu vard›. Gayrimenkuller ne kadar 

kay›tl› sisteme geçerse, o ülkedeki refah ve zenginlik o kadar nakte 

dönüfltürülebilir. Çünkü böyle olursa fon davet edilebilir, gayrimenkuller 


fona dönüfltürülebilir hale geliyor.Sonuçta çok temel bir ekonomik aktivite, 

bir "non-economic" yani hukuk ve prosedürler gibi kay›tl› sistemin ögelerine 

dayan›r hale geliyor. Biz bu noktada hukuk ve bankac›l›k dedi¤imizde 

asl›nda ekonominin parasal taraf›ndan önce altyap›s›n› dile getirmifl oluyoruz. 

Benim ve arkadafllar›m›n olaya bakt›¤›m›zda gördü¤ümüz, yat›r›mlar›n 

henüz daha anonim bir hukuk ve uygulama altyap›s›na sahip olmad›¤› 

yönünde. Kayda geçme, güvenilir bir flekilde yat›r›mlar›n ve edinilen varl›klar›n 

kullan›m›n›n gelifltirilmesi gerekiyor. sorunlar›n afl›lmas› ve kayda geçme ve 

güvenilirlik olay›n›n art›r›lmas› için, o noktada d›fl politikan›n asl›nda yat›r›mc› 

kesimi ile el ele çal›flarak, bu kanallar› açmas›nda büyük yarar olaca¤›n› 

düflünüyorum. 

Özdem Sanberk: Dr. Nebil Bey'e bir ilave, Thomas Freedman, o meflhur 

eserinde, hukuk ve bankac›l›¤›n ekonomik aktivitenin "software"i oldu¤unu 

söyler ki son derece do¤ru bir saptamad›r. 


Bu noktada size bir sorum olacak. ‹brahim Bey'den özellikle Abu Dhabi ile ilgili tecrübeler konusunda bizi bilgilendirmesini 

rica ediyorum. O süreci toparlad›ktan sonra size tekrar bir soruyla dönece¤im.


‹brahim Eskiocak 

Aabar Real Estate, CEO 

Öncelikle çok k›sa bir sunumum var. 

‹lk önce Abbar nedir, ona bir aç›klama getireyim. "Abbar",ilk önce 

birden bafllayal›m. Arapça'da bir kelimesinin ne bir rakam›yla 

alakas› var ne de ‹ngilizce'deki "bir"in anlam›yla alakas› var. Bir 

demek kuyu demek. "Abbar"da birin ço¤ul fleklidir, onun için 

petrol kuyular› anlam›na gelir. Abar yar› resmi flirkettir. Biliyorsunuz 

Abu Dhabi flehrinin veya Arap Emirlikleri'nin petrol gelirinin yat›r›ma 

dönüfltürülmesi flirketler arac›l›¤›yla olmaktad›r. Bunu yapan en 

büyük, en bilinen flirketlerden bir tanesi ADIA -Abu Dhabi 

Investment Authority- ,di¤eri ise IPIC -International Petroleum 

and Investment Company- dir. Abbar'›n %85'i de IPIC'e aittir. 

Abu Dhabi konusunda konuflma iste¤imin ana sebeplerinden bir 

tanesi Abu Dhabi'de yeni anons edilen 2030 Ekonomik Plan'›d›r. 

Bu plan Abu Dhabi'yi kültür ve e¤lence merkezi yapmak hedefini 

tafl›maktad›r. Ayn› zamanda yüksek kalite yaflam›n sunuldu¤u bir 

merkez olacakt›r. Bun plan için belirli adresler seçildi. Bunlardan 

birisi Sa'adiyat Island, birisi de Yas Island. Yas Island'› Formula 

1'den dolay› duyanlar›n›z olmufltur. Oraya 28 Ekim tarihinde 

Ferrari World'un binas› aç›lacak. Sadece Ferrari'nin logosu 200.000 

metrekarelik bir yer kaplamaktad›r. Ayn› zamanda kullan›m alan› 

88.000 metrekare civar›nda olacak. Yas Adas›nda ayn› zamanda 

golf sahalar› da aç›ld›. Buna ilave larak 30.300 metrekarelik bir 

al›flverifl merkezi de aç›lacak. Di¤er ada olan Sa'adiyat Adas›'ndaki 

kültür merkezlerinden baz›lar›n› saymaya çal›flaca¤›m. Guggenheim 

Müzesi ile anlaflma yap›ld› ve 2013'de aç›lacak. Alan› da 40.000 

metrekare oldu. Eserlerin bir k›sm› Dubai'de, bir k›sm› New York'da 

sergilenecek. ‹kinci müze ise Frans›z Louvre Müzesi ve o da 2013'de 

açacak. Alan› 25.000 metrekare olacak. Son olarak Maritime 

Müzesi, 33.000 metrekarelik alan kaplayacak ve 2013'de aç›lacak. 

Buna ek olarak çok güzel bir kültür merkezi aç›lacak ve bir mimari 

harikas› olacak. Guggenheim Müzesi'nin mimar› Frank Gehry, 

New York'taki müzenin mimar›. Louvre müzesini de Jean Knoll 

yapmaktad›r. New York Üniversitesi'nin kampüsü 2014'de aç›lacak. 

5 y›ld›zl› 28 tane otel, bir tane de 7 y›ld›zl› otel yap›lacak. Bunlar 


da 2018'e kadar tamamlanacak. Bu alanda 150.000 kiflinin yaflamas› 

bekleniyor. 

Bunlar› niçin anlatt›m çünkü burada ciddi bir ifl potansiyeli mevcut, 

Türk müteahhitlere, Türk yat›r›mc›lara büyük yat›r›m flanslar› mevcut. 

Az önce bahsetti¤im Yas Adas›'n›n bütçesi 40 milyar dolar, bunun 

bir k›sm› harcand›, iflin yar›s›ndan fazlas› daha tamamlanacak. 

Kültür adas› dedi¤imiz Sa'adiyat Adas›'n›n da bütçesi 28 milyar 

dolar ve flu anda bafllama aflamas›ndalar. Baflka bir flirket olan TDIC 

Abu Dhabi hükümetine ait, Tourism Develeopment Investment 

Company. Bu flirketin 55 tane otel yapmas› planlan›yor ve 32 milyar 

bütçesi mevcut. 2030'a kadar bu flirketin bütçesi 230 milyar dolar 

olacak. Çünkü Abu Dhabi'nin baflka bir plan› da flu anda 1 milyon 

700 bin olan turist say›s›n›, 2012'de 2.5 milyon, 2015'te 3 milyon 

ve 2030'da 8 milyon rakam›na ç›karmak ve ona paralel olarak da 

otel say›s›n› artt›rmakt›r. Peki Abu Dhabi bunlar› yapabilir mi? Abu 

Dhabi'nin güçlü bir ekonomisi var. Günde 2.3 milyon varil petrol 

geliri olan bir flehir. Ayn› zamanda gayri safi y›ll›k geliri 179 milyar 

dolar ve bu rakam›n da 2025'de 315 milyar dolara ulaflmas› 

planlan›yor. Onun için ben bütün inflaat flirketlerimize, 

yat›r›mc›lar›m›za, Abu Dhabi'yi gözden kaç›rmamalar›n› tavsiye 

ediyorum. Gözünüzü Abu Dhabi'ye dikiniz çünkü buras› ifl 

imkanlar›n›n, potansiyelinin çok oldu¤u bir flehir. 


Petrolle ilgili olarak önümüzdeki dönem ilginç bir dönem olacak. Uluslararas› Enerji Ajans›'n›n yapm›fl oldu¤u analizler 2050'li 

y›lllara kadar fosil bazl› yak›tlara olan ba¤›ml›l›¤›n devam edece¤ini gösteriyor. Tahminler flu, 2020 sonras›na bakt›¤›m›zda, afla¤› 

yukar› dünyada petrole olan ihtiyaç 106 milyon varile ç›kacak. Dolay›s›yla önümüzdeki dönemde dünya ekonomisi daha yüksek 

miktarda petrol tüketmeye devam edecek. 2020'lere geldi¤imizde sadece Çin ve Hindistan'da otomobil sahibi insan say›s›n›n flu 

andaki rakam›n üstüne 600 milyon daha eklenmesi bekleniyor. Dolay›s›yla bütün bu rakamlar› dikkate ald›¤›n›zda petrol, körfez 

aç›s›ndan çok ciddi bir enerji ihracat gelir kayna¤› olmay› sürdürecek ve muhtemelen de petrolden elde edilen bu kaynak da bu 

tür iddial› yat›r›mlara muhakkak ki dönüfltürülecek. 

Özdem Bey do¤rusunu söylemek gerekirse gayrimenkul yat›r›mlar› uzun soluklu yat›r›mlar. Türkiye'nin d›fl politika alan›nda, 

komflularla s›f›r problem politikas› çerçevesinde yepyeni bir süreç bafllatt›¤›n› görüyoruz. Ortado¤u Ekonomik ve Ticaret Birli¤i ya 

da Serbest Ticaret Anlaflmas› anlam›na gelebilecek yeni bafll›klar gündemde. Türkiye, Suriye, Ürdün, Lübnan, belki zaman içerisinde 

Suudi Arabistan, Kuveyt, Katar gibi ülkelerin de kat›laca¤› bir tak›m yap›lardan söz etmekteyiz. Irak'da bunun içinde hiç flüphesiz. 

Ancak Türkiye bu süreci bundan sonra nas›l yönetecek ya da yönetmeli? Çünkü gayrimenkul yat›r›mlar› aç›s›ndan Türk yat›r›mc›lar 

o ülkelerde yat›r›m yapacaklarsa ikili iliflkilerde de bir sürdürülebilirlik ilkesi gerekiyor. 

GYODER 39

40 GYODER 


Özdem Sanberk: Herfleyden önce Türkiye'nin giriflti¤i son 

dönemde yap›lan çevre ülkeleriyle vizeleri kald›rmakla bafllayan 

birlik aray›fllar›n›, ortak pazarla kar›flt›rmamak laz›m. Ortak 

pazar›n kuruluflunda Kömür ve Çelik Birli¤i belirli bir ekonomik 

ana madde üzerinde, bir veya iki ana madde üzerinde ortak 

otorite kurmak ve yetkilerin bir k›sm›n› bu ortak otoriteye 

devretmek ve onun alaca¤› kararlara uymak ve o kararlara 

uyulmad›¤› takdirde o birli¤in yarg› otoritesinin yetkilerini kabul 

etmek fleklinde son derece karmafl›k fakat ileri at›lm›fl bir 

ad›md›r. Bizim att›¤›m›z ad›m ile bunun bir alakas› yok. Türkiye 

flu aflamada esasen Avrupa Birli¤i ile müzakere yürüten bir 

ülkedir ancak Türkiye'nin bu att›¤› ad›m kendi bölgesinde 

ekonomik s›n›rlar› kald›rmak suretiyle bölgedeki ekonomik 

aktiviteyi canland›r›c› bir ad›md›r. Bu ayn› zamanda Türkiye'nin 

kendi co¤rafyas›na anlam kazand›rmas› aç›s›ndan da önemli 

bir ad›md›r.Anlam kazand›rmay› asl›nda bireyleri kullanarak 

yani o ülkenin, her iki ülkenin yahut üç ülkenin vatandafllar›n› 

devreye sokarak yap›yor. Bir ülkede e¤er siz bir komflu ülkeye 

bir saatlik mesafede olmas›na ra¤men aradaki s›n›r dolay›s›yla 

30 y›l gidemiyorsan›z, burada bir anormallik var demektir. 

Türkiye bu anormalli¤i ortadan kald›rd›. Bunun bölgeye bir 

dinamizm getirece¤i %100 ancak bu kolay bir fley de¤il. 

Yaflad›¤›m›z bölge dünyan›n en kar›fl›k bölgelerinden biri ve 

s›f›r sorun politikas› fleklinde ortaya at›lan bu "slogan" asl›nda 

bir hedefi ima ediyor. Asl›nda bu sorunlar›n asgariye indirilmesi 

için bir hedef gösterilmesi. O bak›mdan bence do¤ru bir fleydir. 

Bunlar bafllam›fl olan süreçlerdir. Yanl›z buradaki risk flu; süreç 

uzad›kça bu sürece ve bu politikaya verilen destek de azalabiliyor. 

O zaman tabi bu tür kavramsallaflt›rmalar bir yerde soyutlaflt›rma 

haline geliyor ve gerçek dünyadan uzaklaflm›fl oluyoruz. Bunlar 

da bir taraftan iflin olumsuz yönleri. Zannediyorum hükümetin 

de yapt›¤› bir istikamet vermek ve bir süreklilik yaratmak 

mümkünse. Özellikle gayrimenkul sektörünün birinci prensibi 

süreklilik çünkü çok uzun vadeli bir yat›r›m süreci gerektiriyor. 

Kerem Alkin: Türkiye'ye karfl› Yeni Osmanl›c›l›k anlam›nda 

birtak›m yak›flt›rmalar var. Türkiye bu tür yak›flt›rmalara karfl› 


nas›l dikkatli olmal›? 

Özdem Sanberk: Netice itibariyle 70 milyonluk bir ülkede 

yafl›yoruz. Ülkemizde ve yurt d›fl›nda durumu böyle yorumlamak 

için müsait bir iklim oldu¤unu san›yorum. Ama gerçekçi bir 

aç›dan bakarsak, ben bunu Türkiye'nin d›fl politikada mukayeseli 

üstünlüklerini kendi d›fl politikas›n›n hizmetine verdi¤i bir süreç 

olarak görüyorum. Nas›l, ekonomideki temel prensiplerden biri 

de¤il mi? Mukayeseli üstünlü¤ü haiz olan bir ülke onlar›n üzerine 

gider. Türkiye'nin de çevre ülkelerine mukayeseli üstünlükleri 

var. Tarih, dil, kültür, insani de¤erler, örf ve adetler, co¤rafi 

yak›nl›k, ortak bir tak›m paydalar. Türk d›fl politikas› flimdi bunlar› 

kendi d›fl politikas›n›n hizmetine veriyor, benim yorumlamam 

bu. fiöyle veya böyle, Türkiye bundan bir fayda sa¤l›yorsa 

b›rakal›m isteyen istedi¤i yorumu yaps›n. 

Kerem Alkin: Mehmet Bey, özellikle önemli gayrimenkul 

yat›r›mc›lar› olarak, sizin bölgedeki birinci ve ikinci kuflak komflu 

ülkelere yat›r›mlar›n›z› yo¤unlaflt›rabilmenizin koflullar› nedir? 

Mehmet Erktin: Öncelikle Türkiye'de de ve baflka ülkelerde 

gayrimenkul yat›r›m› yapmak için, baz› akademik kriterler var. 

Nüfusun, ekonominin büyüyor olmas› laz›m. Gelir da¤›l›m›n›n 

belli bir baza oturmufl olmas› laz›m. Etraf›m›za bakt¤›m›z zaman, 

Suriye ve ‹ran'›n bu akademik kriterlere en çok uyan ülkeler 

oldu¤unu görüyoruz. Abu Dhabi, kendi bafl›na geliri olan, gerçek 

ekonomisi olan o bölgede bir kaç tane ülkeden bir tanesi. Fakat 

en önemlisi stabilite. Hep konufluyoruz panelin bafl›ndan beri, 

gayrimenkul uzun süreli bir yat›r›m. Fakat stabilite olmadan, 

orada yat›r›m da olamaz. Türk müteahhitlerine bakt›¤›n›z zaman 

çok büyük baflar›lar elde etmifl durumdalar. Dünyan›n en büyük 

225 müteahhidi aras›nda 31 tanesi Türk. Ve bir ülkede yer 

edinmenin en etkin yolu gayrimenkul yat›r›m›na yönelmek. 

Bunun dünya çap›nda en baflar›l› örneklerinden bir tanesi de 

Rönesans ‹nflaat. Hem kendi iflini üretmek aç›s›ndan hem de 

sürekli gelir sa¤lamak aç›s›ndan. Ama dedi¤im gibi yat›r›m 

yapaca¤›n›z bölgenin kutuplaflmam›fl bir bölge olmas› laz›m. En 

az 10-15 sene huzuru görebiliyor olmam›z laz›m ki biz de 

projelerimizi sa¤l›kl› bitirebilelim. 

Kerem Alkin: Erman Bey, bölgede ciddi yat›r›mlar yapan bir


grupsunuz. Türk inflaat malzemesi sektörü de çok önemli ve 

çok baflar›l›. Bu yönüyle bak›ld›¤› zaman bölgedeki Türk odakl› 

uluslararas› yat›r›mlarda Türk inflaat malzemelerinin kullan›lmas› 

da, biraz evvel verdi¤imiz örnekten hareketle, asl›nda dolayl› 

bir ihracat baflar›s› anlam›na gelir. Bu noktada Türk inflaat 

malzemeleri ile ilgili olarak nas›l bir strateji izleyebiliriz? 

Erman Il›cak: Asl›nda Türkiye'nin en büyük avantaj›, Türkiye'de 

yapt›¤›m›z bütün binalarda neredeyse %100'üne yak›n 

malzemelerin tamam›n› Türkiye'de imal ediliyor olmas› ve 

tamam›nda Türk iflçilerin ve Türk mühendislerin, Türk mimarlar›n 

eseri olmas›d›r. Yurt d›fl›na proje aktard›¤›m›z zaman, ilk baflta 

inflaat malzemelerini çok rahatl›kla oraya ihrac edebilirken, çok 

rahatl›kla orada kullanabilirken zaman içerisinde kullanmam›zda 

bir çok k›s›tlamalar›n geldi¤ini gördük. Çünkü malesef Türk 

inflaat malzemeleri imalatç›lar›n› hiçbir zaman baflka bir ülkede 

imalata bafllama konusunda ikna edemedik. ‹kna edemedi¤imiz 

için daha sonra ortaya ç›kan gümrük ve nakliyelerdeki engellerle 

beraber neredeyse Türk firmalar› bu pazarlardan çekilmek 

zorunda kald›. Bugün, bundan 10 y›l kadar önce ciromuz belki 

80-100 milyon dolarken, Türkiye'den 30 milyon dolarl›k inflaat 

malzemesi ihraç edebiliyorduk. Bugün ciromuz 1 milyar dolar 

ama hala 30 milyon dolarl›k inflaat malzemesi ihraç edebiliyoruz. 

Çünkü gitti¤imiz ülkelerde yat›r›m yapan Alman, Avusturyal› 

ya da Frans›z firmalar› o ülkelerdeki pazarlar› asl›nda bir anlamda 

ele geçirdiler. Türk firmalar›n›n çok emek vererek bafllatt›klar›, 

kendilerini tan›tt›klar› pazarlar›n, bugün asl›nda sadece inflaat 

sektöründe de¤il bir çok sektörde kaybedilmifl oldu¤unu 

görmekteyiz. O yüzden art›k biraz daha ihracat mant›¤›ndan, 

yani genel merkezden ihraç etme mant›¤›ndan s›yr›larak, daha 

yerel olmay›, o ülkelere gidip o ülkelerde flirketleflmeyi, o 

ülkelerde yat›r›ma gitmeyi göze almam›z gerekir. Asl›nda bizim 

önümüzdeki en büyük s›nav bu. Tabi bunlar biraz da iyi iliflkiler 

sayesinde oluyor. Art›k yapmam›z gereken fley ilk etapta ufak 

da olsa bir imalathane ile ya da bir bafllang›ç sermayesi ile 

gayrimenkul yat›r›mlar›n› biraz daha çeflitlendirip bu ülkelere 

gitmek ve bu ülkelerdeki bankalarla çal›flmaya bafllamak. Bu 

anlamda bakt›¤›m›z zaman asl›nda imkanlar›n çok daha fazla 

artt›¤›n› görebiliyoruz çünkü Türk bankalar› özellikle 6 banka 

ile temsil edildi¤imiz Rusya'da son derece kuvvetliyken, Türk 

yat›r›mc›lara çok destek verirken, bugün 70 milyonluk ‹ran 

pazar›nda bir tane Türk bankas› yok. Ya da Türkiye'nin anlaflmal› 

oldu¤u bir bankam›z da yok. Suriye, Suudi Arabistan ve 

Lübnan'da yine benzer flekilde. Abu Dhabi, Katar gibi geliflmifl 

pazarlarda ikili anlaflmalar var ama bizler için o ülkelerde 

büyüme imkan› zor çünkü rekabet çok yo¤un. 

Kerem Alkin: Hükümetin de belki bu konuda devreye girmesi 

laz›m. 

Erman Il›cak: Hükümetten çok asl›nda özel sektörün bu 

konularda bir ad›m at›p, biraz daha innovatif yaklaflmas› gerekir 

çünkü hükümet zaten üstüne düfleni yap›yor. Art›k bundan 

sonras› Türk özel sektörünün yapmas› gereken, Türk 

bankac›lar›n, Türk perakendecilerin, Türk yat›r›mc›lar›n yapmas› 

gereken fleyler. Bu aflamay› da aflt›ktan sonra Türkiye'nin 

gayrimenkul sektöründe Hollanda ya da Almanya'dan daha 

farkl› bir oyuncu olaca¤›n› zannetmiyorum. 


Kerem Alkin: Son olarak birkaç cümleyle bölgede yat›r›m 

yapmay› düflünen Türk yat›r›mc›lara nelere dikkat etmelerini 

önerirsiniz? 

Erman Il›cak: Her gitti¤imiz ülkede lokal gibi düflünmek 

zorunday›z. Her gitti¤imiz ülkeyi benimseyerek, o ülkede kal›c› 

oldu¤umuzu düflünerek o ülkede kal›c› olacak kadrolar› 

oluflturmam›z gerekiyor. Zaten Türk yat›r›mc›lar›na bakt›¤›m›z 

zaman en büyük s›k›nt›m›z asl›nda bu kadrolar›n 

oluflturulmamas›d›r. E¤er bu kadrolar› oluflturabilirsek, asl›nda 

bizim için s›n›r yok. Rahmetli ‹smet ‹nönü'nün de zaman›nda 

söyledi¤i gibi yeni bir dünya düzeni kuruldu ve bugün Türkiye 

bu dünya düzeninin asl›nda en önemli oyuncular›ndan biri olma 

flans›na sahip. Yeter ki bunu en iyi flekilde de¤erlendirebilelim. 

Kerem Alkin: Say›n Nebil ‹lseven bütün bu anlat›lanlar› nas›l 

toparlar? 

Nebil ‹lseven: Bir kere bizim bu yat›r›mlar› tek tek ifllemler 

gibi görmememiz laz›m. Yani burada yat›r›mlara h›zl› bir para 

kazanmak düflüncesiyle de¤il, daha sürece yay›lm›fl, daha oradaki 

hayat›n içine tafl›nm›fl yat›r›mlar olarak bakmam›z gerekir. Ben 

buna, sosyal altyap› yat›r›mlar›na önem vermek diyorum. Örne¤in 

oradaki sa¤l›k sektörü, lojistik sektörü, perakende sektörü veya 

buna benzer yat›r›mlar› hedeflemek bu iflin hem süreklili¤i 

aç›s›ndan, hem de istikrar› aç›s›ndan çok önemli. Çünkü siz 

orada yaflayan insana yönelik bir yat›r›m yapt›¤›n›z zaman, d›fl 

politika veya di¤er her hareket, oran›n vatandafl› taraf›ndan 

asl›nda bir noktada ona göre de¤erlendirilebilecek ve aranan 

istikrar, aranan güven sosyal altyap›da yap›lan yat›r›mlar kanal›yla 

daha da güçlenecektir diye düflünüyorum. ‹kinci bir konu, 

sonuçta gitti¤imiz yerler henüz daha yeni piyasalaflmaya bafllayan 

ekonomik bölgeler. Daha piyasalaflmas›n› bile tam 

tamamlamam›fl, belli güç iliflkilerinin hala hakim oldu¤u ülkeler. 

Dolay›s›yla burada yine süreklili¤i ve güveni sa¤larken do¤ru 

yerel ortakla bu giriflimlerin yürütülmesi, do¤ru yerel ortakla bir 

risk paylafl›m› yolunda gidilmesinin faydal› olaca¤›n› 

düflünüyorum. Bu anlamda bu yanl›z bilinmezlere karfl› bir 

koruma de¤il, ayn› zamanda o yat›r›m› hayata tafl›rken bizim 

do¤ru bir rehber kullanmam›z da çok büyük önem tafl›maktad›r. 

Yani karfl›l›kl› faydaya dayal› do¤ru yerel ortakl›klara gidilmelidir. 

Üçüncü konu, bir piyasa aç›l›yor ve daha önce bahsedildi¤i gibi 

asl›nda bu çok k›sa vadeli bir piyasa de¤il.Orta dönemde daha 

anlaml› olacak ve flekil bulacak bir alan. Dolay›s›yla bu noktada 

da örne¤in yat›r›m ortakl›klar› gibi, daha resmi ve daha hukuki 

ve idari yap›lar› belli ortakl›klar fleklinde bu iflin yürütülmesinde 

fayda var kanaatindeyim. Do¤rudan o konuyla ilgili ortaklar 

oldu¤u kadar finansal, bankalar gibi, yat›r›m fonlar› gibi riski 

de¤iflik aç›lardan paylaflabilen taraflar›n biraraya geldi¤i 

mekanizmalarla da bu ifl yap›l›rsa, ciddi bir mesafe al›nabilece¤ini 

düflünüyorum. Türk flirketleri olarak asl›nda çok büyük mükayeseli 

üstünlüklerimizin old¤una inan›yorum. Ancak, bunun bir genel 

politika çerçevesinde, dedi¤im gibi fark›ndal›¤›n›n yarat›lmas›, 

özendirilmesi ve öne ç›kar›lmas›n›n önemli oldu¤unu 

düflünüyorum. 

Kerem Alkin: Bütün kat›l›mc›lara çok teflekkür ediyorum. 

Sunucu: Kerem Bey'e ve tüm de¤erli konuklar›na çok teflekkür 

ediyoruz. K›sa bir aradan sonra tekrar beraber olaca¤›z. 

GYODER 41

42 GYODER 



Bir kez daha merhabalar efendim. San›yorum bu kahve molas›ndan ard›ndan herkesin gözleri biraz daha aç›ld›. En 

az›ndan öyle umuyorum. Çok keyifli bir son kufla¤a giriyoruz. S›ra nihayet kentsel tasar›mc›larda, tasar›mc›larda, 

mimarlarda; benim de¤erli meslektafllar›mda. Çok önemli bir mimar› a¤›rlayaca¤›z özel konuflmac› olarak. Ard›ndan 

da son panelde yeni tarzlar›, yeni kent konseptlerini, kavramlar›n›, yeni yaklafl›mlar› hep birlikte anlamaya çal›flaca¤›z. 

Önce biraz kendisi hakk›nda bilgi vermek isterim. Mimari ve kentsel tasar›m uzman›. Londra, Paris, Tokyo, ‹stanbul 

ve New York gibi büyük flehirlerde uygulamalar, e¤itim ve araflt›rma çal›flmalar› yapm›fl. Taubman Mimarl›k ve fiehir 

Planlama Akademisinin 2001'de bafllatt›¤› kentsel tasar›m program›n›n direktörü. Kolombiya Üniversitesi Mimarl›k 

Planlama ve Koruma Yüksek Okulu Kentsel Tasar›m Program› direktörü. Massachusetts Institute of Technology, MIT, 

Mimarl›k ve Planlama Fakültesi üyeli¤i esnas›nda da yine Müfredat Komitesi Baflkan› olarak, yani oradaki tasar›m 

bölümünün müfredat›n› tasarlayan, orada dan›flmanl›k hizmeti veren de¤erli bir tasar›mc›. Özellikle Yeni Amerikan 

Okul Tasar›m› Projesi'nde uzman. Campus Club Development flirketinin orta¤› ile birlikte sahne alacak. Öncelikle 

kendisini anons etmek istiyorum. Say›n Roy Strickland. 

Welcome sir, please. Would you take the stage? Buyurunuz efendim. Hoflgeldiniz. Nice meeting you. Thank you very 

much. 


Roy Strickland 

Kentsel Tasar›mc› 

Sunucu: Ve kendisinin Türkiye'deki de¤erli orta¤›, o da bir 

kentsel tasar›mc›. Onur Akansel geliyorlar efendim. Hofl 

geldiniz Onur Bey. Selamlar. Ben de bir eski flehir 

planlamac›y›m, sonra da mimar. Buyurunuz lütfen. 

Onur Akansel: Teflekkür ederim. Sa¤ olun. 

Sunucu: Sahne sizin. Sohbetle bafl bafla b›rakal›m de¤erli 

izleyicilerimizi. 

Onur Akansel: Ok. First of all, welcome back to Turkey, 

Roy. This afternoon, within the next thirty minutes or so, I 

want to discuss with you, your opinion that Istanbul and 

Turkey may look to the United States for lessons, for 

comprehensive planning and national development. And as 

you as has become, the model for national development of 

the 20th century. Now, Turkey can create a new model for 

the 21st century's national development. 

Roy Strickland: Right. Before I do that, I would like to lend 

a sense of urgency to what we are discussing this afternoon. 

From my visits to Turkey through the east end of Turkey, 

north, south, through the west side of Turkey and Istanbul, 

I have come to think of Turkey as a kind of table top sitting 

on a sawhorse. And what I observed happily and what has 

been told me by others is that development is moving and 

population is moving from west, from east to west; and 

there are certain imbalances beginning to occur. As you 

move from agrarian economy to an industrial and 

technologically-based economy, Istanbul has become the 

generator for so much of your GDP. In fact it's approaching 

50% of the GDP and generating 50% of your taxes. Istanbul 

at the same time sits on the Marmara fault line, so what if 


the fault is, as it is expected to happen, explodes in an 

earthquake? What happens if the table top which is shifting 

in this direction collapses entirely to the floor? And you risk 

not only Istanbul but Turkey in not thinking about national 

planning, in not thinking about comprehensive planning and 

the relationship between the east and west of Turkey, and 

the north and south of Turkey. So, as we speak today, let's 

do so with some sense of urgency. 

Onur Akansel: Ok, sure. Well, now ok then let's go back 

to this issue of comparing New York and Istanbul, and US 

and Turkey, at the same time. 

Well, Istanbul is a city that I really come to love. Its energy, 

its creativity, its development, its beauty, its history... And 

certainly a contemporary Istanbul is emerging as an important 

global city represented by its modern skyline. But, what is 

very interesting to me is that contemporary Istanbul reminds 

me of New York City in 1900, when the city was struggling 

to become modern. This view of lower Broadway, for example,


could be ‹stiklal Street in Istanbul. And as lively and as 

magnetic a city New York was at the time, it shared with 

Istanbul's current conditions, including hundreds of 

thousands of new people arriving every year. I think you 

have 400 and 500 thousand people every year arriving in 

Istanbul and there were very similar figures in New York at 

the turn of the 20th century; creating extraordinary densities, 

in some areas approaching 700 people per acre, rivaling 

Calcutta in India. How are these people housed? In great 

expenses of unregulated or under regulated housing, which 

is a very familiar condition in Istanbul. We have many jerry 

built multiple family houses in crowded residential districts. 

You have great congestion in the streets and difficulty in 

moving through the streets so even in 1900. And you also 

had problems of illness and crime which may not a terribly 

present in Istanbul but created a kind crisis condition in the 

city. Crisis, I think, as large as the crisis that faces Istanbul 

now. And what was the response of the city at the time? 

Regulation, strict enforcement, the development of new 

building types that were better built, more habitable to their 

occupants and safer for the city as a whole. And here you 

see illustrations or diagrams of various ways of improving 

that unregulated housing. And by very strict laws that gave 

room measurements, construction standards even the cubic 

footage of light and air for occupants are created what 

remains of very substantial part of the city is strong and 

serviceable housing. But, interestingly enough, it wasn't 

just the city that demanded these improvements. Initiating 

these improvements for private citizens, developers and 

property owners who saw the expansion of the New York 

City slum as threatening to their interest. If they were a 

private individual living in a neighborhood adjacent to one 

of to these communities, these communities re-spreading 

illness and disease to one's own neighborhood. If one were 

property owner, the spread of these kinds of communities 

depress the value of property. And if one were a 

manufacturer or industrialist, the slums decreased job output 


and efficiency, decreasing the value of labor. So not only 

was the city as a government interested in making 

improvements, Other private sector was very much interested 

in making improvements. And I would advocate that the 

private and public sector in working on Istanbul create 

improvements because they can lead to very durable forms 

of construction development. Those same late 19th and early 

20th century building codes and regulations that I just 

mentioned would generate communities and building types 

and housing for all classes of New Yorkers including the 

venerated housing for the rich along Park Avenue. The 

buildings that we see in this illustration are built to the same 

guidelines of the poorest housing or housing for the poorest 

citizens were developed from, in the early 19th century. And 

of course this housing endures and establishes so much of 

the city's desirability. Not only was the private sector involved 

in advocating change in building types and increasing the 

standards for housing, but axis between emerging professions 

in architecture and engineering combined with the artists 

and the businessmen and civic groups and various kinds of 

reformers, to think of not just buildings on the city making 

regulations for the city, but treating the city as a whole, 

finding ways of connecting neighborhoods, opening new 

neighborhoods for development, decongesting the center 

of the city and spreading development through the city, so 

that is as early as 1900 or 1904 as we see here, the civic 

improvement commission are working with these various 

actors that came up with a plan for the city. They would 

help guide this development well into the 20th century. And 

this happened before there was the establishment to the 

New York City Planning Commission in 1900. In other words, 

the citizens, the business community, industrialists, architects, 

artists, reformers were agitated enough to deal with the 

crisis of the expanding city to advocate planning for the city 

as a whole. And combined with these kinds of moves was 

of course the building of the great transportation system. 

I wish to find so much of New York and I think it is important 

GYODER 43

44 GYODER 


to note that again this was not a public project initially, but 

a private project - built by railroad companies who often 

own land in outlie underdeveloped parts of the city and 

were interested in the transportation system as much as a 

real estate enterprise, as a transportation enterprise. And 

it wasn't until the 1930s, with the depression that the city's 

subways were taken over by the government. Continuing 

with that meeting between public and private sector, not 

only were designs for individual buildings proposed and 

notions of city design expanding across the city was proposed 

and new subways were proposed, but also the regulation 

of land use. When one comes to Istanbul, I mean there is 

a very kind of thrilling, dynamic crowded streets, in the 

streets next to residential areas. People living in the same 

places where there are sometimes highly polluting industries. 

In New York, by 1916, it was the private sector, property 

owners and developers, who initiated the famous New York 

City's Zoning Codes which would help to found the city up 

to the present day. Why were they concerned about the 

regulation zoning? Because these property owners; if there 

was no regulation, and one owned a new house or new 

apartment building or a hotel, a factory could be located 

right across the street. And those kinds of adjacencies were 

occurring with ever great rapidity in the city. And city 

property owners and real estate people felt threatened by 

this mixture of uses that also congested the streets, also 

darkened the streets and depressed their property values. 

So, from agitation on the private sector side, the public side 

responded with the 1916 Zoning Codes which through the 

1950s shaped the iconic Manhattan skyline. So that if one 

owned a piece of property and an enormous new building 

were going up across the street, one had some assurance 

that light and air because of the setbacks would penetrate 

the street and not depress the property value of one's 

property or if one lived in a residential building or owned 

a hotel, the land use patterns promoted by the City Zoning 

Ordinance , what assured that a factory would not be built 

across the street from your property. 


As New York grew and people's ambitions grew more 

ambitious, again axis between the public and private sectors 

developed to look at not just the building or the city or land 

use for the city, but the entire region. By the 1920s the 

Regional Plan Association was developed, again a combination 

of public and private partners with heavy emphasis on the 

private side that sought to rationalize on the development 

of the entire region, make those connections across states, 

distribute populations and create a range of secondary cities 

around the major city of New York and create efficient 

transportation, both surface and water and underground, to 

tie the several parts of the emerging metropolis together. 

And ultimately giving rise to the familiar modern city that 

we have today. 

Onur Akansel: Ok. As I was listening to you, I have heard 

three lessons here that Istanbul actually should be thinking 

about. One of them was transformation of New York was a 

partnership between public and private sectors and, well, 

wasn't just partnership but business was a force behind the 

reform. 

Roy Strickland: Real estate community was an enormous 

force behind this reform. 

Onur Akansel: Actually resulted in profit, right? 

Roy Strickland: Yes, these buildings are highly profitable 

and their investments were protected. 

Onur Akansel: And, actually, you have identified several 

crises, back then in New York City and basically this 

relationship between public and private partnership turned 

the crisis into new opportunities. 

Roy Strickland: Yes. 

Onur Akansel: Well, this was about New York. Now, let's 

go to country scale and let's talk about US, back then. 

Roy Strickland: Well, as New York was confronting crisis in 

1900, although we may look at United States as a kind of 

maturely built-out country now, with its web of highways 

and suburbs and cities, it was in the 1930s, a pretty inefficient 

and unevenly developed country and reminds me of the 

situation in Turkey today. Industry and populations, as the 

country was going from a shift from agrarian to an industrial 

economy, was concentrated at certain points in the country 

at the expense of other points. So you would see New York 

developed, Chicago, Detroit, certain mid-western cities 

become industrial power houses, as people left the south 

and left the south-east to move to these cities and pursue 

the economic opportunity, leaving behind isolated and poor 

towns and the whole states. And the kind of condition that 

you see here with this little road that makes me think of the 

province of Rees somewhat was prevalent in the United 

States. The country was shifting as you are shifting from an 

agrarian to an industrial economy and people were moving 

to cities as a consequence, as industry would often create 

these highly polluting conditions in many parts of the country. 

As industry was modernizing, there were new forms of 

production occurring in the country, all means of 

transportation, like the railroad and the water networks,


were not positioned to take advantage of these changes. 

And there began a kind of disjunction between production 

and transportation. And I hear that Turkey, for example, 

hasn't built a new railroad in what? 

Onur Akansel: Since late 30s. 

Roy Strickland: All right, 70 years. There was also the 

depression, when 25% of the nation was out of work, great 

degrees of political agitation and unease that had to be 

addressed. Ways had to be found for putting people to 

work. And once after the depression, and the country had 

won the Second World War, there was an existential crisis, 

as well, in the Cold War, where the nation feared a nuclear 

holocaust and where would the war be focused, but on its 

traditional industrial and population centers. And here we 

have an artist's imagination of what would happen to New 

York in the event of a nuclear bombing. And this image 

could be Istanbul in the advent of the expected earthquake. 

Onur Akansel: Correct. Let me briefly add that within the 

next 25 years Turkey, especially Istanbul is expected to have 

an earthquake, probably with a magnitude of 7, 7.5 or 

higher. 

Roy Strickland: Yes. With your badly regulated and badly 

constructed housing, possibly leading to the deaths of 

hundreds of thousands of people and with Istanbul, as 50% 

of your GDP and tax base, having profound implications for 

you as a country. And these were the kinds of existential 

crises that the United States was confronting after the 

Second World War. And what was the response? The Federal 

Government began the national highway transportation 

system that spread a web of new roads across the country. 

To help people, to help bring people from those vulnerable 

concentrated places of population and industry, to other 

undisturbed areas of the country. And we see in this drawing 

that web that opened up the south, the south-west and the 

west to new development and brought the population. And 

this was accompanied by a very precise and carefully 

regulated system of new forms of community planning and 


financing backed by the Federal Government that created 

all sorts of criteria for guaranteeing mortgages lent by the 

private sector to builders but also buyers in this new 

development. And here you see the precise degree they get 

to laying out building types, the square footages and 

relationships between rooms to laying out communities, 

always with efficiency in mind, so that houses of the plan 

that we see here could be mass produced and new settlements 

could be built that, reduced infrastructure, reduced roadways 

and created what the Federal Housing Administration 

considered a viable, long term investments. Creating the 

new form of the habitation in the country, but also work 

and education and entertainment of the post-war American 

suburb. The FHA, the Federal Housing Administration would 

guarantee a family's loan taken from a private lender and 

pay to a private builder who would locate these developments 

adjacent to the Federal Highway Program. So, the Federal 

Government was putting people to work through the 

construction of the highway system and the private 

contractors who helped build the highway system. The loan 

agencies or loan entities were guaranteed return on their 

lending by the Federal Government and therefore made 

money on the loans that they made to people. The builders 

of these houses made money. William Lewitt would build a 

house costing 6 thousand dollars, so for 7 thousand dollars 

to somebody who might put 58 dollars down, guaranteeing 

a profit of 1000 dollars which does not sound like very much. 

But again this is 1000 dollars and 1955 dollars, and when 

you are building 70.000 houses, at the time, represents 

return of 70 million dollars. And the person, who is only 

putting down 58 dollars, gets an asset that appreciates over 

time. So we see little houses like these built by Lewitt, by 

the 1990s, being worth six figures. If the mortgages are paid 

off and someone is an elder and is lived in that house, he 

now has or she now has an asset worth 200.000 dollars, 

creating the great middle class in the country which whose 

primary asset always is the house; the American dream, as 

GYODER 45

46 GYODER 


indicated by this famous photograph. And if you look at 

that house, and were to compare it to the plan of FHA, that 

I showed you earlier, that plan would be found in this house. 

And attending this development were new visionary forms 

of real estate development. The great shopping centers, 

A.L. Fortaldman, in my state of Michigan, from Detroit, 

noticed that all these middle class people were moving to 

the suburbs with these houses. And had the bright idea of 

following them. And building, shopping malls that would 

cater to them. Lewitt, I already mentioned, would use the 

FHA guarantees and mass production systems provide these 

very efficient forms of housing. And then others like Cayman 

Williams would notice that the spread of population to all 

corners of the country and the high mobility of the American 

population offered opportunities for new forms of recreation 

and entertainment. And here, a man with a family driving 

on one of these highways from Tennessee to Washington 

DC. Notice that there was really no good place to stay 

between Memphis, Tennessee and Washington DC, and got 

the bright idea of starting the Holiday Inn chain, which 

would ultimately, by the 1960s, have 1000 hotels across 

the country and eventually 1500 hotels around the world. 

I'd say you would have these visionary businessmen taking 

advantage of these federal investments and infrastructure, 

identifying newly emerging middle class market and 

packaging new products that address that market. Ray Croc 

was another one, Mc Donald's, whom you all know, which 

has employed 1 out of 8 Americans over time. 

Onur Akansel: This is very interesting and as I did for the 

previous section, let me briefly state another lesson from 

this section. So, as New York City's transformation was 

public-private efforts and now, country's transformation 

was even a more ambitious effort of public-private 

contribution. And, again this relationship seems to come 

out of a crisis. In this case, you have just said that this is 

the Great Depression as well as the Cold War time. And 

actually at this stage, planning has given rise to new business 

models. As you said some visionary businessmen like Topman, 

Croc or Lewitt created worldly known business brands that 

have carried US all across the world and helped make it a 

kind of global brand. 

Roy Strickland: Yes, these became global brands that were 

readily exported and became models for other countries. 

Onur Akansel: And, was there anything else while doing 

that whole development effort? Was there anything else 

that the country was considered? 

Roy Strickland: Yes, let's not forget other kinds of 

investment. It wasn't just road-building of course but dam 

building and electrification of these outlined parts of the 

country. And very importantly, to the rise of America's great 

middle class investment in education, but again born out 

of crisis. United States was involved in a Cold War 

competition with the Soviet Union. And so, invested very 

heavily in the sciences at universities, both established private 

universities and newly burgeoning public universities to 


compete with the Soviet Union. New buildings, investing in 

faculty, providing scholarships and grants to students, that 

transformed the American population. Just as before the 

World War only 35% of the country owned its own house, 

and after the war by the 1970's, 65 and 70 percent of the 

country owned its own house based on this investment. 

Before the war, only 10% of Americans had college degrees 

and after the war, 30% by the 1970s and 80s, would hold 

college degrees. And who has been best insulated against 

the current recession, but people who are well educated. 

These new dynamic universities, here we see the picture of 

the University of Texas at Austin or university, like my own 

university at Michigan, also spun off incredible returns in 

their regions across the nation. For every dollar, a university 

like the University of Michigan spends internally for its 

operations; there is 9 dollars that spun off in contracts, 

services, new businesses, taxes on faculty and staff etc. So 

for every dollar spent within the university there is a 9 dollar 

spin off. So where do you see the places that have been the 

most resilient in so much of the country? University towns 

which are highly desirable places to live and have been 

somewhat insulated from the crazy ride of the recent real 

estate wave. 

Onur Akansel: So this one to nine ratio clearly states that how 

universities or center of excellences as regional association, 

planning association puts it, can dramatically change the shape 

of cities. They can help them attract much more solid investments 

to it. 


Onur Akansel: Okay. Then now, looking at Turkey. I am going 

to ask you to put your developer hat, your urban planner hat 

as well as a politician hat. And then, how would you apply 

these lessons from US to Turkey? 

Roy Strickland: If I were a planner, I would look at the map 

of Turkey and think about a comprehensive plan that stretches 

east to west, north to south. I would think of lines on the map 

of Turkey that make connections to existing cities, but also 

towns that might grow. As well as new towns that afford new 

educational opportunities, new business opportunities for 

people, to encourage them, to stay and grow in all parts of the 

country, rather than just Istanbul, and perhaps become such 

strong magnets that people actually leave Istanbul and go to 

these other attractive places, which is exactly what happened 

as result of the national plan road network in the USA. As 

places like Atlanta and Houston and Santa Fe grew and older 

cities were reduced in population. Here is an opportunity to 

think comprehensively about Turkey and to think along the 

some of the same lines. If I were a politician, I would look at 

this as an opportunity to develop relationships with the private 

sector in service of the population. Providing jobs, providing 

education, providing new housing, also helping to stabilize 

Turkey and rebalance it from this table top on the sawhorse 

condition. Which I think could lead to a kind of platform or an 

argument for comprehensive planning which also occurred in 

the United States during the post-war period. Both Democrats


and Republicans, state governors, senators, congressmen, 

mayors were on board for this great national building effort. 

And if I were a developer, I would see opportunities for 

attaching myself to the various points on the map and in the 

way that visionary developers did in the United States during 

the 1950s, invent new forms of development, not just shopping 

malls, but possibly other things. What those things are, I would 

not be able to tell you at this point, but certainly there are new 

technologies, there are new forms of transportation, new forms 

of energy; they can be part of this plan that give people the 

opportunity to be visionary and inventive. 

Onur Akansel: Well, you have been talking about new cities, 

new infrastructure and new universities. And in this case, I 

would like to ask you about old cities? How about it? 

Roy Strickland: Yeah, but we are running out of time... As 

part of this comprehensive plan, I would look for certain types 

of opportunity within the older cities for regeneration projects. 

For example, in New York City, where I have done work, I 

was part of a civic improvement effort where local leaderships 

contributed 500.000 dollars to the renovation of Bryant Park 

that in midtown Manhattan that led to inventive forms of 

revenue generation, including so-called window taxes from 

surrounding private owners with views of the park would 

contribute funds to the development of the park in addition 

to other regular real estate taxes. Over time, generating 1,75 

billion dollars worth of new construction. So, projects like 

that and the introduction of new educational centers, not 

only at the university level but also in primary or secondary 

school level in existing cities, recognizing that the growth of 

a strong middle class is very much related to education, is 

important. And an interesting little fact related by BBC recently 

was that Europe is going to need 20 million well-prepared 

technology workers. Where are those 20 million technology 

workers going to come from? As part of this comprehensive 

plan and regeneration projects, you have seriously to think 

about education from primary level up through post- 


secondary level or university and college. One of the great 

industries in Turkey could be education and one of your great 

exports could be this highly educated population of young 

people, as Europe declines in population. 

Onur Akansel: Ok, towards the conclusion, looking back to 

our discussion this afternoon, I guess the key takeaways from 

this are, first of all, the relationship between the New York 

City's and US's history and Turkey now and the lessons they 

could learn from. And number two is even in economical and 

geopolitical crisis, there are opportunities that could be created 

through public-private partnership. And lastly, the third one, 

the combination of local as well as federal regulations can 

create extraordinary business opportunities for private sector. 


Onur Akansel: Right. 

Roy Strickland: And they are telling us to leave. So I would 

conclude by saying don't do what United Stated did, but think 

about this comprehensive plan of the relationship between 

development, transportation and infrastructure. Don't get involved 

in extraction industries but think about renewable sources of 

energy, like wind, solar and water power. Think about 

concentrated forms of development that encourage people to 

walk rather than drive. Think about mass transportation rather 

than highway building. And create the new model for the 21st 

century that will be useful to us as we try to figure what to do 

with our aging infrastructure and the settlements. 

Onur Akansel: Ok, well, thanks very much, thanks a lot. 

Roy Strickland: Thanks you. 

Sunucu: We thank you very much. De¤erli konuflmac›lar›m›za 

çok teflekkür ediyoruz. Say›n Roy Strickland, we thank you very 

much sir, ve Say›n Onur Akansel, orta¤›. Çok keyifli bir söylefliydi. 

Enteresan bir örne¤in de, bir kaç örne¤in de üzerinden geçmifl 

olduk hep beraber. 

Yüzdük, yüzdük, kuyru¤una geldik biliyorsunuz. Kuyrukta süper 

fleyler var. Harika bir panel dinleyeceksiniz. Gerçekten öyle. Çok 

de¤erli konuflmac›lar var ve bu çok de¤erli konuflmac›lar ayn› 

zamanda misafirlerimiz. Özellikle, yeni ça¤da, yeni dünyada çevre 

konusu, yeni kavramlar son derece önem arz ediyor. Bugün 

mesela A¤ao¤lu'nu a¤›rlad›k ve yapt›klar› projelerden birinin tüm 

enerji fonksiyonlar›n›n yenilenebilir enerji kaynaklar›yla üretildi¤ini 

biliyoruz. Bunun gibi çevre-duyarl› projeler sektörde -benden iyi 

biliyorsunuz ki- çok artmakta. Çünkü gezegenin bir ç›¤l›¤› var. 

Gezegen resmen imdat, diyor ve belki de kentleflirken o ç›¤l›¤a 

kulak vermek zorunday›z. O nedenle, hem mimari yaklafl›mlarda, 

hem de kentsel planlamada art›k çevre önemli bir kriter ve gene 

ayn› nedenle de akademik çal›flmalar›n yo¤unlaflt›¤› bir alan olarak 

karfl›m›za ç›k›yor. 

Son panelimizin de¤erli baflkan›, Soyak Holding'in say›n yöneticisi 

Emre Çaml›bel'i öncelikle sahneye davet etmek istiyorum. Say›n 

Baflkan buyurunuz lütfen. ‹fliniz zor. Çok de¤erli konuklarla 

birlikte... Say›n Baflkan hofl geldiniz. Nas›ls›n›z? Heyecan verici 

bir gün. Siz lütfen yerinizi al›rken, de¤erli konuklar›m›z› tek tek 

anons edece¤im ve size emanet edece¤im panel süresince. 

Buyurunuz efendim. 

GYODER 47

48 GYODER 

Gelece¤in 

Kentleri 



Gerçekten de çok de¤erli konuklar›m›z var. ‹lkini anons etmek istiyorum. Dünyan›n en prestijli üniversitelerinden 

ve mimarl›k fakültesi ve tasar›m bölümü de yine son derece dikkat çeken, ilgi ile izledi¤imiz MIT 

Üniversitesi'nden Anthony Ciochetti geliyorlar efendim, gayrimenkul bölüm merkezi akademik direktörü. 

Buyurunuz lütfen, Say›n Ciochetti. 

Evet, di¤er bir isim, o da çok de¤erli bir baflka tasar›mc›, bir baflka mimar, sürdürülebilir kentsel geliflim 

profesörü. Ayn› zamanda Dünya Yenilenebilir Enerji Konseyi'nin de say›n baflkan›. Bu konsey çok önemli 

ifller yap›yor ve Say›n Droege'nin de kitaplar› özellikle bu alana ilgi duyan tasar›mc›lar aç›s›ndan son derece 

ufuk açan, ›fl›k tutan nitelikte. Prof. Dr. Peter Droege'yi sahneye davet etmek istiyorum lütfen. Sir, welcome. 

Nice meeting you. Please take a seat. 

Yine bir baflka de¤erli tasar›mc›y› ça¤›raca¤›m flimdi efendim. Uluslararas› üne sahip bir mimar. Pek çok 

ödülün sahibi. Ayn› zamanda planc›, yazar ve profesör. Sürdürülebilir tasar›m konusunda zengin bir 

deneyime sahip. Bizimle birlikte bu deneyimlerini paylaflacak. Prof. Frederic Schwartz geliyorlar efendim. 

Sir, very very welcome. Thank you. Would you please take your seat? 

fiimdi bir mühendis gelecek efendim. 500 çal›flan›n oldu¤u bir ofisin, New York ofisinin baflkan›. Gene 

ayn› flekilde hem arsa gelifltirme, arazi gelifltirme konusunda uzman, hem de elbette çevre ve enerji 

konular›nda bir baflka de¤erli isim. Say›n George Leventis, Langan International'›n Say›n Baflkan›. Buyurunuz 

efendim. Hoflgeldiniz, welcome sir. 

Ve son olarak, asl›nda yavafl kent ak›m›n›n Türkiye'deki tek temsilcisi. Onun için, bizim için tek de¤erli. 

Öyle bir fliir var ya; "Tanr›m beni yavafllat". Son zamanlar›n duas› bu çünkü öyle bir h›zla gidiyoruz ki 

hayat›n ak›fl› içinde bir durup, soluk al›p, yavafllamaya ihtiyac›m›z oluyor. Slow food ak›m›, özellikle bu 

tür fleylerle ilgilenenler varsa duymuflsunuzdur. Önce slow food'u ö¤rendik, yavafl yemeyi ö¤rendik, sükunet, 

dinginlik. Ard›ndan slow cities geldi. Yani yavafl, sakin kentler. Türkiye'deki tek temsilcisi Seferihisar ve 

onun de¤erli baflkan› geliyorlar efendim, Tunç Soyer. Buyurunuz Say›n Baflkan. Sakin flehrin baflkan› 

koflarak geldiler. Oluyor böyle fleyler demek ki. Say›n Baflkan hofl geldiniz, lütfen yerinizi al›n›z. 

Emre Bey, Say›n Baflkan. Sahne sizin, de¤erli konuklar›m›zla birlikte keyifli bir panel dinleyece¤imize 

hiç flüphem yok. Buyurunuz efendim. 

15 Haziran 2010


M. Emre Çaml›bel 

Soyak Holding, CEO 

Teflekkür ederim Özlem Han›m. De¤erli konuklar, hofl geldiniz. 

Hepinizi sayg›yla selaml›yorum. 

fiimdi bu, günün son paneli, di¤erlerinder, globalizasyon, global 

ekonomik krizin Türkiye ve global ekonomiler üzerine, 

gayrimenkul sektörü üzerine etkilerini tart›flt›ktan sonra, bugün 

neden mimarlar, mühendisler, bu konuda hocal›k yapan, 

dünyan›n önemli üniversitelerinde faaliyet gösteren insanlarla 

bu panelde bir araya geliyoruz, derseniz, flöyle ki sürdürülebilirlik 

kavram› dünyada son dönemde çok önemli bir kavram haline 

geldi, hayati bir kavram haline geldi. Gayrimenkul sektörüne 

bakt›¤›m›zda birçok dinami¤i ve temel göstergeyi bar›nd›r›yor, 

bunu biliyoruz. Ancak öte taraftan da dünyada üretilen, sal›nan 

karbondioksitin yaklafl›k yar›s› binalar taraf›ndan sal›n›yor. 

Dolay›s›yla gayrimenkul sektörünün karbondioksit sal›n›m›na 

katk›s› gözönünde bulunduruldu¤unda, sürdürülebilirlik 

konusunu, karbon sal›n›m›n›, karbon ticaretini, enerji verimlili¤i 

ve bütün bunlar›n kentlerin gelece¤ine etkisini, gelecekte ne 

tür kentlerde yaflayaca¤›m›z› irdelememiz gerekti¤ini düflündük. 

fiimdi bu sürdürülebirlik konusunun biraz flehir planlamac›l›k, 

biraz mimarl›k biraz da finans taraf›na bakaca¤›z. Bu aç›lardan 

bakabilmek için bizimle beraber dünya çap›nda tecrübeli ve 

kanaat önderi olan meslektafllar›m›z var, konuflmac›lar›m›z var. 

Hepsine tekrar hofl geldiniz, diyorum ve sizi çok geç bir saate 

b›rakmamak için -zaten Özlem Han›m benim söyleyece¤im 

Frederic Schwartz 

Mimar 

Thank you and I am very honored to be here. 

I am going to show a lot of slides and a lot of pictures very 

quick of the projects that we have done around the world, 

speaking about rethinking cities and architecture through 

design. Of course the main points of all architecture today, 

of all planning is for growth and I think the biggest question 

in cities is really density, building up or sprawl building out 

and even in your city, coming for the first time, I have seen 

the building up and I have seen the sprawl. And this is a 

particularly important issue. In all types of architecture planning 

sustainability is that the forefront of global thinking now as 

it well should be. Sustainability is not just the green of 

sustainability, it is economic sustainability. And by being 

sustainable, it is also to make housing for workers affordable. 

That is something that we have been focusing most of our 

work on recently. Now, none of this takes place unless you 

have leadership and unless you can deal with the bureaucracy 


aç›l›fl konuflmas›n›n büyük bir k›sm›n› söyledi, sa¤ olsun- direk 

konuflmac›lar›m›za geçiyorum. 

Öncelikle Fredric Schwartz, kendisi ödüllü bir mimar, planc›, 

yazar, ayn› zamanda da hoca. Çeflitli, önde gelen üniversitelerde 

e¤itim veriyor. Sürdürülebilir tasar›m üzerine oldukça tecrübeli. 

Özellikle afla¤› Manhattan bölgesinde yapt›¤› master-plan 

çal›flmalar› oldukça önemli bulunuyor. fiu anda Gana'da dar 

gelirliler için konut üretilmesi için bir tak›m projeler ve modeller 

üzerine çal›fl›yor. Türkiye'nin bu hem sürdürülebilir tasar›m hem 

de dar gelirli için konut sorunu üzerine flu andaki aray›fl›m›za, 

güncel aray›fl›m›za yönelik söyleyeceklerini dinlemek istiyoruz 

Say›n Schwartz'›n. Buyurun. 

and again, our projects in New York City or in China depending 

on the level of government support or government involvement 

or I'll be frank, government corruption in certain countries 

has held back development and affordability. So, we all think 

the Internet has made the world smaller but for us it is opened 

GYODER 49

50 GYODER 


up the globe. All types of possibilities now exist. Firm like 

ours is able to work simultaneously in China, India, Europe, 

Africa simply by the Internet. People every day from all over 

the world are e-mailing us to work in our office, to suggest 

projects, to have interest. And it is only because of this wide, 

expansive Internet. And I believe in the future the Internet 

will have a much much a greater importance on sustainability 

in an environmental point of view. 

We are able to have a small firm, relatively small compared 

to George's 500 or 1000, and right now we have over a 

billion dollars of work on the boards or in construction. Again 

I would say, because it is enabling of the global outreach. In 

New York, it is better to work at home, to get started at 

home. So we worked on many planning projects that have 

really pushed our limits in terms of working. I would say, 

particularly, with government and working on very very 

important issues of density related to sustainability. Our city, 

in America, at one time was the most dangerous, and now 

New York City the densest city in America, is now the safest 

city in the country. So, density to us is a good thing. This is 

a project that actually I first met Prof. Strickland at, which 

was what everybody's dream is particularly developers' to 

add 40 city blocks along the western edge of Manhattan and 

it involved new parklands and it was the beginning, I would 

say, of the environmental movement that used environment 

as a wedge against development. So, here, this project which 

we are involved in for five years actually stopped because of 

the sex life of striped bass. It was the misuse of environmental 

issues to stop development. Another important aspect that 

sustainability would be transportation. Here, we have recently 

completed a new Staten Island ferry terminal at the tip of 

Manhattan and the largest ferry terminal in our country. And 

the importance of it is that it combines subways, buses, taxies 

and ferries, all at one point. And so it becomes one of the 

most sustainable points in our city in terms of basically moving 

people away with no cars. So that is the importance, I would 

say, in sustainable design of having intermodal facilities. 

Don't have ferries without buses, don't have buses without 


subways. If you cannot link all of the aspects of transportation 

you are still going to affect the environment. 

The other interesting thing about the ferry terminal is that it 

involved city state and federal agencies. Obama says, "yes we 

can" and we say, "yes we did". So, in this case, we had to get 

the approval of city state and federal governments all at odds 

with each other to make this project go forth. Now, bureaucracy 

and leadership, I would rather have one great mayor than 50 

agencies. This project is now in its 18th year because of 

bureaucracy, disagreement with each other. The same 

department of transportation in the state will be at diametric 

odds to the Federal Highway Administration in the city DOT. 

So it is getting people together to speak to each other. The 

whole idea planning and architecture and the safety of our 

cities particularly in America changed by 9/11. It was a beautiful 

day and then the plane literally flew over our heads, I see this 

from my front door. Not many people have seen this 

photograph but it could be like your earthquake, a complete 

catastrophe. And it enabled us to really focus on the need of 

making our cities safer and making our cities more sustainable. 

Now the reason I am so passionate about this is that this is 

the view from my office. This is where I sit and this is what I 

look at now. So, every day I am confronted with what I can 

do to help the city. I watched my friend lose her husband, her 

three little boys with no father. So this view empowers us to 

work harder; the first sketches of trying to re-heal the city. 

And I want to say that an important part of the architects and 

planners to development is vision. And this drawing of regrowing 

Manhattan, the rebirth of Manhattan came right 

after 9/11. And it involved some unilateral ideas that I have 

on myself of new zoning opportunities, of bearing highways 

to create more land along the western edge of again 

Manhattan. For this, our powerful paper supported my ideas. 

You always need the press when you are doing controversial 

projects and thinking. And we came up with a plan for 10 

million square feet and the first new vision of what now you 

see all over the world; the twisted Twin Towers. We formed 

a team, an international team called Think that then recreated


the idea of the towers, not for commerce but for culture. So 

very important in terms of cities all over the world that culture, 

at this point, if you build culture first, then development will 

come after. And this plan, then, while we didn't win after 

the intervention of our corrupt lame-duck governor, now this 

plan is being implemented, the site plan of the World Trade 

Tower. These are some of views of the project. From this 

view, we are invited by the Rockefeller Foundation to re-plan 

of the first environmental disaster in New Orleans. And I 

think this is important for Turkey in terms of you have had 

a wakeup call with one earthquake. Now, it is time to be 

more stringent about the protection of your buildings. Here 

our wakeup call was the infrastructure, the failure of the 

infrastructure and the failure of government to provide a 

safe place for the people of New Orleans. And here we 

figured out to have economic and safety zones as the mode 

to renewing of the city, which is becoming quite successful 

a city, the city is now regaining its population. In Singapore, 

we were invited from these projects to do massive 3.5 million 

square meters of development. Now Singapore had its own 

problems. It was losing market share to Macao through 

gambling. And, soon as we finished our plan, they scrapped 

our master plan and just went for gambling to increase the 

city's viability. And this led then to housing, I think Singapore 

has a very good model in the public development of housing, 

have many international competitions to create new ideas. 

This is a project for 5000 units of sustainable housing using 

the beautiful vegetation to make a green architecture that 

breathes and lives in its development. And in China then, we 

have had the opportunity to work on new projects in Pudong 

for development. But most interesting would be the Shanghai 

Expo, which is the idea for having a better city, better city 

making better life. And although we didn't win the 

competition, nobody did. They are using, now implementing 

our plan. It was a massive undertaking. What was most 

interesting to us was the idea of greening the city so that all 


the roofs of the major pavilions and major expo halls would 

then, turned into parks in the later day. It also allowed 

opportunities then for the post expo city to become a green 

city. And we are very excited about the possibilities of the 

post expo at Shanghai. I would say at this point, I will try to 

move quicker since my time is running out, again we designed 

buildings, tall buildings that would vertically link all the culture 

in one building to have a vertical city when you run out of 

places for density. And, Guangzhou now, the same issues 

similar to Manhattan of running out of space and here in 

Guangzhou, they are currently implementing our master plan 

that doubles the size of Guangzhou by spreading out 

development along the river, by reclaiming all the industrial 

lands and taking away highways and bringing in new subway 

systems and new development. Guangzhou's migration of 

people from the city is million, I think some million people, 

a year migrating to Guangzhou and the major Chinese cities. 

And finally, I will end with some housing initiatives. I am going 

to stick to Dubai because Dubai has its own failure of economic 

consequences in unplanned over development. In India, we 

are designing the first green airports that capture the rain 

water, have large expanses of glass but huge overhang shading 

the glass. I would say that something that I noticed driving 

around Istanbul, failure to protect the windows from the 

glazing. A simple very passive measure has become the mode 

of operation, as you can see here, the huge overhangs that 

keep sunlight but allow light throughout the terminal. And 

then, from this the Indian airport authority has asked us to 

design 150 new prototypes of new terminals. This would be 

a totally green roof terminal to jump start their kind of puddle 

jumping towards economic engine. 

And then finally housing; a mega development in San Diego 

of 300,000 square meters, again a possibility of the new 

visionary thinking linking parks and housing. And then in 

Harlem, this unique façade of the tilted spandrel glass. All PV 

panels that are all directed to the sun's light. As the sun passes 

through, it creates a glittering façade, and also gives electric 

energy back. And then finally, I will end with our latest 

development in Harlem, a unique project of 50% affordability 

and 50% market rate housing that in the - kind of bad market 

of New York has recently sold out 100% because of its 

financing in this idea of mixing affordable and market rate. 

And this seems to be the way we are now developing projects 

with developers in Manhattan by mixing affordability and 

market rate housing. And then I will end with Ghana where 

we are currently working on a planning 10 new satellite cities 

of 2500 units each. And the interesting part of Ghana is that 

we are going to do all this housing in modular, pre-fabricated 

mode, teaching the Ghana people in American factories and 

then establishing on site factories to build the units themselves. 

So the model is to use Ghana labor to build Ghana housing. 

It is a very fascinating project moving very quick, but based 

on our pre-fabricated units. I think I will end there. Thank 

you. 

GYODER 51

51 GYODER 


Oturum Baflkan› : M. Emre Çaml›bel 

Thank you. Say›n Schwartz'a teflekkür ediyoruz. Bir sonraki konuflmac›m›z George Leventis. Kendisi Langan Çevre 

Mühendislik ve Müflavirlik Firmas› yönetim kurulu baflkan› ve kendisinin mühendislik alan›nda birçok ödülü var. Dünyan›n 

birçok farkl› memleketinde, özellikle Ortado¤u'da, Amerika'da birçok projede çal›flmalar yapm›fl. En önemli özelliklerinden 

biri de 2004 Atina Olimpiyatlar› organizasyon komitesi baflkan›ym›fl. fiimdi, olimpiyatlar›n bir flehrin sürdürülebilirli¤ine, 

gelece¤ine etkisi ve baz› durumlar›na katk›s› oldu¤unu biliyoruz. Sydney Olimpiyatlar› da bunun için önemli bir örnek. 

Tabii George'dan, Olimpiyatlar bittikten sonra o tesisleri ne yapt›klar›n› da duymak istiyoruz, sunumunun içerisinde. 

Buyurun. 

George E. Leventis 

Langan International, Yönetim Kurulu Baflkan› 

Well, I will make a quick correction. Thank you very much first. 

I was not there for the end. I was there for the beginning of 

the planning of the Olympics. And, when I was asked say a few 

things about the Olympics, I put together a few bullets essentially 

to guide us through telling you a little bit about what this 

exercise is all about. The enormity of the logistical nightmare 

that you are getting yourself into and all the things that one 

needs to think of and plan ahead if they want to really take 

advantage of the games. To give you a little bit background; I 

am an engineer by training. I was born in Cairo. I grew up in 

Greece. I went to university at Greece. The first project that I 

did after university was to open the first gelato place in the 

island of Mykonos. So, had nothing to do in engineering but 

it was something I really enjoy doing and then I went and I did 

my master's degree in the States. I ended up in New York where 

I started working with Langan at the time. It was a relatively 

small firm all about 35-40 people. Along the way, I was exposed 

between dealing with geotechnical and foundation soil issues 

to development and how do you develop land and environmental 

issues. And in 1998, I was asked to go and become the director 

general of Olympic Works for the Athens Organization 

Committee. My wife told me I'm insane, especially taking into 

consideration that politics come into play in a country like Greece 

with an exercise like that, but being Greek and an engineer, 

this was the ultimate challenge and honor. 

So, let me try to tell you a little bit about what Olympics are all 

about. So, these are the five key categories. I try to go quickly 

through them. The host city contract is essentially an obligation 

contract that you are asked to sign the day that you are selected 

to be the city. And there is no way to deviate from it. Whatever 

you propose plus a few other things that come along, you are 

contractually obligated towards the IOC to do. Political influences, 

the fun begins, quote and quote, after you get the games. 

Because up until then, everybody theoretically is united towards 

the exercise ...of doing, then of course now you got the games 

and everyone from the little, you know, director general of a 

small authority all the way to the prime minister, want the 


limelight that comes with the Olympic games. So therefore, 

problems begin which means that you better have the most 

important issues boiled down and agreed upon ahead of time 

because after, problems begin. Finances, everybody talks about 

the financing of the games. The games have an Olympic budget 

that comes with the Organizing Committee. In Athens, for 

example, it was in the order of 2.4 billion Euros. For your 

information, that budget does not cover anything related to 

construction. It is purely for the organizing and the running of 

the games. And therefore, the question that comes is that "who 

pays for everything else" that comes with it; the infrastructure, 

the venues etc etc etc. The theory behind it is that the IOC will 

tell you "if you don't need all those things that will come because 

of the games, don't ask to have the games." The games are the 

catalyst for improvement and the betterment of life of the city. 

And of course, as I was going to say later, the big thing is how 

to avoid white elephants. Of course, immediately the idea comes 

to mind about privatization. Certainly some of the venues can 

be privatized because they have a post-Olympic use. That makes 

sense and the developer can make money out of it. And there 

are some things you cannot privatize. In Greece, for example, 

they, I don't know, I think Turkey is probably a little bit like 

Greece, you know, we leave things at the last minute. I think we 

get a high out of it. So, the government decided to pass a law 

that passed the few of the venues to the Olympic Organizing 

Committee to build, without budget. That meant that the only


thing you could do is privatize, but some of the things that they 

passed, there was nothing you could do out of it. What are you 

going to do, for example, with the baseball stadium in Greece 

after the games? If you pass it will develop, nothing. Greeks 

don't play baseball. These are simple as that. So, logistical 

challenge; it is in absolutely incredibly complicated exercise. It 

takes an enormous amount of coordination, enormous amount 

of people and resources and of course that leads to a lot of 

excitement over four years tried to get it organized. 

Now, what does it do to the urban fabric? Urban regeneration? 

Absolutely yes. Because the big idea is how are you going to 

take the opportunity of the Olympics to redevelop areas that 

really need redeveloping? Take Barcelona, for example. They 

took great advantage of the blighted waterfront and they 

created the Olympic village and a bunch of other things along 

the waterfront and reclaimed the waterfront that was in a total 

disarray and really did something out of it. Now, there are major 

housing developments. I call them housing developments because 

that's what they are; you have the Olympic athletes' village and 

the media village. Now, in Athens, and since then things are 

being, you know, every year you have a little bit more people, 

I would expect that today the Olympic games in 2000, the new 

one is in Brazil and it took. Probably in the host city contract 

have an obligation on the order of 20,000 to 22,000 people 

living in the Olympic village and about 12,000 to 14,000 media, 

that you need to provide accommodation for. This is in addition 

to the accommodation for spectators, Olympic family, etc etc 

etc. So we are talking about... let's take the Olympic village for 

a minute. You are talking about essentially the equivalent of 

5 to 7 thousand units built in one shot and eventually being 

given up to the market in one shot because you cannot do it 

in phases. Now, I heard the presentations this morning about 

all these medium housing development, certainly, that is what 

we did in Greece. There was no way to put it in the market. So, 

what we did? It was a deal that we made with the equivalent 

authority for medium and lower income families and it was 

done via a lottery. And essentially the houses in the units were 


given to the people afterwards. Now, there is the alternative 

approach where you say 'I would like to do something that these 

more high level to regenerate let's say your waterfront side'. Of 

course that is going to go market rate. But perhaps you want to 

do with the media villages because they are smaller in size and 

you can break them up. The Olympic village has to be one; there 

is no way to break it into pieces. And it has to be in a location 

that strategically has a transportation advantage, because 

everybody everyday has to leave that place and go to the venues 

and come back. So, accommodation again, you have hotel rooms. 

Certainly, Istanbul is not going to have enough hotel rooms as 

it is today to accommodate the Olympic Games. So you are 

talking about hotels, hotels, hotels which of course gives you 

enormous opportunity to renovate a bunch of existing hotels 

and not every hotel has to be five star hotel. So, that requires a 

lot of planning. And then you have these special venues and I 

put them down as... IBC stands for International Broadcast Center 

and MPC is the Main Press Center. Now the IBC is a very special 

lays if you want location that in the case of Athens was 110.000 

square meters of high high level ceiling because all the studios 

are going in it, with a requirement of a capability of housing 

10,000 to 12,000 people everyday moving in and out of it and 

a requirement for energy on the order of 23 to 28 megawatts. 

Just for that damn facility. Now what the heck do you do with 

a facility like that afterwards? And it has to be located relatively 

close to the major venues which are used in the Olympic... the 

Olympic Stadium etc. So, planning and again in the case of 

Athens, to answer your question before, IBC was done next to 

an existing small conference center that became the MPC with 

the idea of combining the two, to make the major exhibition 

center of Athens. But unfortunately, conflicting ideas of different 

authorities and different agencies and different ministries etc. 

the decision was not made, end result the MPC remained as a 

mediocre small exhibition center and the IBC became a shopping 

mall, unfortunately. 

Now, infrastructure, as you can imagine, Olympic Games means 

a lot of infrastructure. It is not just a sports infrastructure. It is 

GYODER 53

54 GYODER 


the roads. You have to move around an enormous number of 

people at all times during the games. In the case, for example, 

of Athens, we are talking about, I think they were about 6 and 

a half thousand to 7 thousand buses moving around every day 

in addition to about 5 thousand private cars moving the Olympic 

family, alone. Now, in addition to this you have to move the 

people, you have to move the spectators etc. etc. So, roads are 

important. And in the case of Athens, for example, and I am 

going to talk about airport upgrades. Athens could not have 

done it. When they try, in my opinion, when they try the first 

time to get it for the 100th year anniversary for the games, 

which was 1996, thank God they didn't get it. Because afterwards 

you have three major developments that happen, all of them 

privatized the the airport, the metro and the ring road. Without 

these three major infrastructural facilities, I do not think that 

the games could have been pulled forward. 

Energy, of course you have to provide additional energy 

throughout the city. And you need to do it strategically so that 

you take advantage of it afterwards. Security, it goes without 

saying, unfortunately, you know, the games come with very big 

price for security in the case of Greece 9/11 draw that price 

three times above the budget that was there. I believe that the 

final budget was over a billion Euro, spent only on security. And 

of course, that is not part of your budget. And other things and 

I put laundry. This is more to show you the enormity of the 

event. Just think about it. During the games, every single hotel 

room in the city, in addition to all these 30,000 people that are 

staying in Olympic village, media village etc. need sheets and 

towels every day. Every single restaurant has 3 or 4 seatings a 

day, they need table clothes. The athletes need to be provided 

everyday for training, 4 to 5 towels. Where are you going to 

launder all the stuff? In the case of Barcelona, for example, at 

the end of the day, in the afternoon, there was an airplane that 

was leaving Barcelona, flying to Madrid, full of sheets and 

towels, to be laundered in Madrid and the plane is coming back 

with new sheets and towels because there was no capacity to 

take care of it in Barcelona; just simple little things. And then 

of course you have to distribute all of these back to the network. 

Just think about that extra traffic in the streets of Istanbul, some 

ideas. 

Now environment and sustainability, Little Hammer was the first 

Olympics that actually put the greening of the games as a very 

important aspect. It was a winters Olympics, and then Sydney 

took it and really did a fantastic job and we tried to replicate 

that in Athens, I do not think that we did. We put a good plan 

together. I don't think it was implemented very well as far as I 

am concerned and as far as I know anyway. But typically the 

games would create concerns about the environment because 

you are talking about a vast people movement, reconstruction, 

heavy transportation etc etc etc. But the Olympic Games have 

a big allure to them. They are politically wanted, people want 

them, they are socially accepted and therefore the environment 

passes to the forefront list instead being not a kind of problem, 

it is an opportunity. How do you use it through the urban 

regeneration that you have to do inevitably. Through people 


awareness, to actually create permanent improvements of the 

quality of life in the city. I would think that there is a huge 

opportunity through the proper, if you want communications, 

to explain to people why they need to recycle, through the model 

of the games. Why they need to walk instead of taking the car 

in just going five blocks, etc etc. 

So, post Olympic effects. Well, you can either use the games to 

put the city on the map or you don't. And, you know, the city 

by default need to reach outside its boundaries for everything, 

for import of technology, for jobs, for investments etc. so, you 

by default need to put the city on the map. Well, Athens, for 

example, at the very beginning, had little bit the attitude, you 

know, we are Athens, we have the Acropolis..., we are on the 

map. We don't need to put ourselves on the map. However, 

what people don't realize is you need to put yourself on the map 

for other things. Take Barcelona, for example. Barcelona is a 

great case where they took the Olympics and they did enormous 

amount of additional planning and construction and infrastructure 

of great after the games. I remember, there is a guy by the name 

of Jose Batebilo who is the head of Barcelona Regional, which 

was the authority in charge of the planning and he was telling 

me that in 1988 or 87, there were 200,000 tourist nights in 

Barcelona every year. Everybody was coming down in the airport 

and leaving for the island. In 1992, during the year of the 

Olympics, it was 2 million. In the year 2000, they were projecting 

10 million. What does that mean? They actually put the city on 

the map. Barcelona became a place for conferences, Barcelona, 

because they planned for it. They said "okay, what is the biggest 

conference?" They were said the Cardiological Society Conference. 

What does it mean? Let me plan a facility that I will turn into a 

convention center so that I can actually host that. So, post Olympic 

use is extremely, extremely important and I think that several 

cities failed on that. They did not plan the facilities with the post 

Olympic use in mind. If you do that, you are going to leave a 

very important legacy behind. And certainly you are going to 

leave much less white elephants behind you, when the games 

are over. That is it.




Ok. Thank you George. 

Bir sonraki konuflmac›m›z bir belediye baflkan›m›z. Kendisi asl›nda hukukçu ve uluslararas› iliflkiler üzerine master› var 

ama, ayn› zamanda halihaz›rdaki ‹zmir Büyükflehir Belediye Baflkan› Aziz Kocao¤lu'nun dan›flmanl›¤›n› da yap›yor. Fakat 

bizim aç›m›zdan, panelimiz aç›s›ndan en önemlisi kendisi dünyada yeni bir ak›m olan, yeni bir hareket olarak adland›r›lan 

"yavafl flehir" ak›m›n›n Türkiye'deki ilk uygulay›c›s› olan Seferihisar'›n belediye baflkan›. Hofl geldiniz tekrar. 

M. Tunç Soyer 

Seferihisar Belediye Baflkan› 

Teflekkür ederim. Sa¤olun. 


Kendisinden Seferihisar'›n yavafl flehir, ya da sakin 

flehir olma hikâyesini ve di¤er flehirlerimizin bu 

sertifikaya sahip olmak için yapmas› gerekenleri 

duymak istiyoruz. Buyurun. 

M. Tunç Soyer: Evet, çok teflekkür ediyorum. Asl›nda bugün 

çok genifl bir ufuk turu yapt›k. Gayrimenkul yat›r›m›n›n 

kamudaki, özel sektördeki duayenleri, en üst temsilcileri, 

yöneticileri anlatt›lar. Akademisyenler konufltular. Gerçekten 

genifl bir ufuk turu oldu ve sektörün engelleri, önündeki 

potansiyeller, bunlar› dinleme f›rsat› bulduk. Bütün bu genifl 

tur içerisinde, bir küçük parantez, "citta slow", "sakin flehir". 

Öncelikle Gayrimenkul Yat›r›m Ortakl›¤› Derne¤i'ne, bu küçük 

parantezi açma f›rsat›n› verdikleri için çok teflekkür ediyorum. 

Bu parantez genel kabul gören, sektörün de¤erleriyle çeliflen 

yanlar› oldu¤u düflünülebilir. Belki bir k›sm›n›za ütopik, naif 

gelebilir. Ama bu parantezin flöyle bir anlam› var. Bu insanl›¤›n 

özlemleriyle buluflan bir proje ve insanl›¤›n gelece¤inde de 

önemli bir rol oynamas› beklenebilir. O nedenle, sektörün böyle 

bir geliflime yabanc› kalmamas› aç›s›ndan bu parantezin 

aç›lmas›n›n do¤ru bir tercih oldu¤unu düflünüyorum. Önce 

onu ifade etmeliyim. 

"Citta slow" yar›s› ‹talyanca, yar›s› ‹ngilizce bir sözcük. K›sac›k 

tarihinden bahsedeyim. ‹talya'da, 1986'da Roma da, ‹spanyol 

Basamaklar› denilen ünlü meydanda bir Mc Donald's aç›lmas›na 

karar veriliyor ve bir grup ‹talyan vatandafl› "biz istemezük" 

deyip bir tepki hareketi bafllat›yorlar. Hareketin ç›k›fl noktas› 

flu, yemek, abur cubur at›flt›r›lacak bir fley de¤ildir. Bunun 

arkas›nda bir kültür vard›r, bir gelenek vard›r ve insan›n 5 

duyusuna hitap eden bir fleydir bu. O nedenle asl›nda bu 

de¤erlerin tekrar gün ›fl›¤›na ç›kart›lmas› laz›m. Ve bu Mc 

Donald's restoran› kapat›l›yor ve bu hareket h›zla bütün dünyaya 

yay›lmaya bafll›yor. ‹flte "slow food" olarak bilinen yemek 

hareketi, bugün 142 ülkede, 100.000'in üzerinde üyesi olan 

bir harekete dönüflüyor. Daha sonra 1999 y›l›nda, 4 küçük 

‹talyan kenti bir araya geliyorlar ve bunu bir yemek hareketi 

olmaktan ç›kart›yorlar. Kriterlerini tan›ml›yorlar. Koflullar›n› 

tan›ml›yorlar ve "citta slow", sakin flehir ad›yla bilinen hareketi 

bafllat›yorlar. Bu hareket de yine h›zla yay›lmaya bafll›yor. Bugün 

20 ülkede, 132 kentin üyesi oldu¤u bir birlik halinde. Türkiye 

bizle beraber 19. ülke olarak birli¤e üye oldu ve bizden sonra 

60 kent, Türkiye'den, "citta slow" olmak talebini tafl›yor. Cittaslow 

olabilmek için 59 kriterden bahsetmifltik. Bunlar›n ana bafll›klar› 

altyap›yla ilgili olanlar, çevre ile ilgili olanlar, kent esteti¤i ile 

ilgili olanlar, yerel üretimin desteklenmesi ile ilgili olanlar, 

misafirperverlik ve slow food hareketiyle birleflen kriterler. 

Bunlardan bahsedebiliriz. Bu kriterleri tek tek saymayaca¤›m 

ama örnek bir kaç tanesini verirsem, yine bir fikir vermifl olurum 

diye düflünüyorum. Elektromanyetik gürültü, ›fl›k kirlili¤inin 

engellenmesi, bio-mimarinin yayg›nlaflt›r›lmas›, flehrin içinde 

yaflayan insanlar›n ihtiyaçlar› do¤rultusunda geliflebilmesi için 

imar planlar›n›n ve kentsel geliflim bölgelerinin belirlenmesi, 

yok olmaya yüz tutan yerel zanaatlar›n ve yemeklerin tespit 

edilmesi ve korunmas›, tarihi mekanlar›n restore edilmesi ve 

tekrar de¤erlendirilmesi, esnaf›n kaliteli a¤›rlama ve g›da güvenli¤i 

ile ilgili e¤itimden geçirilmesi ve cittaslow'un s›n›rlar› içerisinde 

GDO'lu ürünlerin üretilmesinin engellenmesi say›labilir. 

Cittaslow'un ç›k›fl noktas› yerel kalk›nman›n y›k›c› olmadan da 

gerçekleflebilece¤ini, do¤ay›, de¤erlerimizi, geçmiflimizi ve ayn› 

GYODER 55

56 GYODER 


zamanda gelece¤imizi koruyarak da gelifltirebilece¤imizi savunan 

ve bu yola sapmak isteyen kentlere, kasabalara ›fl›k tutmak. 

Cittaslow a¤›, küreselleflmenin, flehirlerin dokusunu, sakinlerini 

ve yaflam tarz›n› standartlaflt›rmas›n› ve yerel özelliklerini ortadan 

kald›rmas›n› engellemek için ortaya ç›km›fl bir hareket. Asl›nda, 

yaflam kalitesini yükseltmeye dair bir hareket. Gelecekteki 

kentlerin örnek modeli "sakin flehir" olabilir. Günümüzdeki 

flehir modellerini ele alal›m. fiehirlerin ortaya ç›k›fllar›n›n, 

insanlar›n zorlu do¤a koflullar›ndan ve bilinmezlikten kaçarak, 

birbirlerine s›¤›ma istekleri oldu¤u öne sürülür. Eskiden insanlar›n 

birlikte olmak amac›yla bir araya geldikler flehirler, art›k stresle, 

hava kirlili¤iyle, trafikle, ekonomik olanaks›zl›kla insanlar›n, 

birbirlerinin ve kendilerinin yok ettikleri yerler halini almaya 

bafllad›lar. Bilim, teknoloji ve üretim alan›nda uzman ve içinde 

bulunduklar› toplumu daha ileriye götürecek yetene¤e sahip 

insanlar›n biraya geldi¤i flehirler, art›k "down shifting" yani 

vites küçültme kavram›yla karfl› karfl›yalar. ‹nsanlar 

küreselleflmenin y›k›c›l›¤›ndan kaçarak daha basit, daha sade 

bir yaflam tarz›n› tercih etmeye bafll›yorlar. Dünyada ve Türkiye'de 

sakin flehirlerin yaflam alan› olarak tercih edilmelerinin 

sebeplerinden biri bu olabilir. ‹nsanlar bir andan sonra ellerindeki 

en önemli fleyin insanca yaflamak oldu¤unu elbet bir gün 

anl›yorlar. Cittaslow'un flehircili¤in gelecekteki var›fl noktas› 

oldu¤unu iddia ederken günümüzün flehirlerini ele alal›m 

demifltik. Günümüzdeki flehirler, büyükflehirler ve metropolisler 

oldukça k›r›lgan ve sürdürülemez bir noktaya do¤ru h›zla 

sürükleniyor. Bir örnekle aç›klamak istiyorum. ‹nsanlar›n, 

kentlerin, flirketlerin, herkesin üretim ve tüketimleri sonucunda 

dünya üzerinde b›rakt›klar› bir ekolojik ayak izi var. Ekolojik 

ayak izi, asl›nda insanlar›n yaflayabilmeleri için gereken 

kaynaklar›n üretimi ve at›klar›n yok edilmesi için kulland›klar› 

biyolojik alan› gösteren bir ölçü. Kentsel boyutta düflünürsek, 

bir kentin ekolojik ayak izi, o kentin yaflayabilmesi için gereken 

kaynaklar›n üretimi ve ortaya ç›kan at›klar›n bertaraf edilmesi 

için gerekli alan› göstermektedir. Kolombiya Üniversitesi'nden 

Prof. William Riise geçen hafta Siena'da yapt›¤› bir konuflmada 

Tokyo örne¤i verdi. Onu sizinle paylaflmak istiyorum. Tokyo'nun 

ekolojik ayak izi, kentsel alan›n›n 344, Japonya'n›n toplam 

alan›n›n 4.3 kat›. Balt›k ülkelerinin en büyük 29 kentinin, 

ekolojik ayak izi kent büyüklüklerinin 565 ile 1130 kat› aras›. 

Bu kentlerden herhangi birini bir fanusun içine kapatt›¤›n›zda 

ve dünya ile iliflkisini kesti¤inizde, bu kentteki yaflam açl›ktan, 

havas›zl›ktan ve susuzluktan sona eriyor. Kentlerin ekolojik 

ayak izleri günümüzdeki kent anlay›fl›n›n sürdürülebilir 

olmad›¤›n›n önemli bir göstergesi. Bu konuda ne yaz›k ki önlem 

almak yerine sona daha h›zl› ulaflmak için bütün kaynaklar› son 

derece h›zl› bir flekilde tüketmeye devam ediyoruz. Günümüzde 

kent ve çevre haklar›n›n yaln›zca bugünkü kuflaklar için de¤il, 

gelecek kuflaklar için de güvence alt›na al›nmas› gerekti¤i, kent 

ve çevreye iliflkin düzenlemelerin gözden geçirilmesi gerekti¤ini 

ortaya koymaktad›r. Biliyoruz ki kentsel ve çevresel de¤erlerin 

bozulmas› kente karfl› bir suç. Türkiye'de Mimarlar Odas›'n›n 

yapt›¤› bir çal›flmada kente karfl› suç kabul edilen 13 tür suç 

aras›nda çevre ve do¤a suçlar› 2. S›ray› al›yor. Çal›flmada çevre 

ve do¤a suçlar›, do¤an›n toprak, deniz, göl, akarsu ve hava 


kirlenmesi, kentlerdeki endüstriyel ve evsel at›k ve çöp sorunu 

olarak tan›mlan›yor. Gelece¤in kentlerinden bahsedebilmek için 

önce kentlerin geleceklerinin olmas› gerekiyor. Günümüzdeki 

kentçilik anlay›fl›n›n de¤iflerek, kentlerin dünya üzerindeki 

yüklerinin azalt›larak, kendi kentlilerini idame ettirebilmesi 

anlafl›l›yor. Rüzgâr, günefl, yenilenebilir di¤er enerji kaynaklar›ndan 

faydalanan, ya¤mur suyunu depolayabilecek, pis suyu ar›tarak 

bahçe sulamas›nda kullanabilecek, bitkilendirme ve yal›t›m 

sayesinde ›s›tma ve so¤utma masraflar›n› azaltabilecek, belki de 

sahip oldu¤u günefl panelleri ile elektrikli arabalar› flarj edebilecek 

evler, kentler hayal etmeliyiz. Toplu tafl›man›n yenilenebilir 

kaynaklarla çal›flt›¤›, insanlar›n 5 dakikal›k yürüyüfllerden 

korkmad›¤› güvenli, temiz ve eko-ayak izi küçük kentler hayal 

etmeliyiz. Tüm bu gerçekler göz önüne daha büyük kentler, 

daha yüksek binalar, daha genifl otoyollar, daha büyük arabalar 

hayal etmek yerine insano¤lu için daha uzak bir son ve daha iyi 

bir gelecek hayal edebiliriz. Biz kent eti¤imizle, yaflanabilir 

kentlere olan inanc›m›z›, hayalimizi, kendi küçük kasabam›z 

olan Seferihisar'da gerçeklefltirmeye çal›fl›yoruz. Günefl enerjisiyle 

çal›flan tramvay, faytonlar› olan, insanlar›n ifllerine bisikletleriyle 

gittikleri, tafl›t trafi¤inin minimuma indirildi¤i, insanlar›n yaflam› 

keyif alabilecekleri bir h›zda yaflad›klar bir kasaba hayal ediyoruz. 

Seferihisar'›n eflsiz topraklar›nda, eflsiz kaynaklar üzerinde karbon 

ayak izimizi küçültmeye ve dünya üzerindeki yükümüzü azaltmaya 

çal›fl›yoruz. Efendim gayrimenkul yat›r›m piyasas›n›n de¤erli 

yat›r›mc›lar›na, de¤erli çal›flanlar›na Seferihisar'a davet etmek 

düflüyor, bana bir görev olarak düflüyor. Gerçekten dünyan›n 

gelece¤inde bu kentlerin daha çok yer alaca¤›n› düflünüyorum. 

Çünkü globalleflmeyle birlikte dünya giderek birleflir ve bütünleflir 

gözükürken asl›nda yerelleflmeye h›zla gidiyor. Ve yerel 

yönetimlerin önemi ve de¤eri giderek daha fazla art›yor. Çünkü 

yerelde üretilen çözümler insanlar›n derdine daha çok derman 

oluyor. O nedenle belki de yat›r›mc›lar›n, bu perspektifle yerelde 

çözümlerini, yerelde yat›r›mlar›n›n olanaklar›n› düflünmelerinde 

fayda var diye düflünüyorum. Tekrar bu f›rsat› verdi¤iniz için 

çok teflekkür ediyorum.




Emre Çaml›bel: Biz teflekkür ederiz say›n baflkan. Evet, bir sonraki konuflmac›m›z Prof. Peter Droege. Kendisi 30 y›ld›r 

tasar›m ve planlama üzerine konularda çal›flmalar yap›yor, faaliyet gösteriyor. A¤›rl›kl› olarak flehircilik ve mimarinin 

enerji ile etkileflimine konsantre oldu. Bu konuda say›s›z kitab›, ödülleri, çal›flmalar›, yay›mlar› var. Özellikle de flehirlerin 

yenilenebilir enerji kaynaklar›ndan ne derece yararlanabilece¤i üzerine çal›flmalar yap›yor. Bize gelecekteki flehirlerin 

%100 yenilenebilir enerjiden kaynaklanma ihtimalinden bahsederse seviniriz. Buyurun. 

Prof. Dr. Peter Droege 

Mimar 

Well, thank you very much. It is a wonderful honor to be here 

at this moment and our visions of the future and this evening 

is really there to set a kind of a stage for developers and people 

engaged in development process to anticipate aspects of the 

future and begin to put together vision of emerging markets, 

vision of emerging development opportunities. So the wonderful 

vision of Seferihisar, the slow city movement, the whole Olympic 

vision, the wonderful basket of projects around the world that 

Prof. Frederic Schwartz was showing us and this great stage 

that Roy Strickland has given us by showing us other 

mechanisms. Continent has been developed and the 19th, 

20th century and asking the question what about Turkey? 

Well, what about Turkey? The key to finding a wonderful 

future for Turkey but also for the United States, for Greece, 

for really all other countries in the world is to focus on the 

6000 megatons gorilla in the room. And that 6000 megatons 

gorilla in the room is something we have to talk about for 

fifteen minutes. And you wouldn't believe how visible that 

gorilla is if you looked at Istanbul. Istanbul is a city that is very 

specific, very different from Athens. It is certainly very different 

from Washington, very different from so and yet there is 

something that is common to all the cities. Fundamental driver 

of these cities are common characteristic of these cities. They 

are fossil fuel creatures. 85% global commercial energy supplies 

fossil fuel, coal, oil, gas. 95% of global transport that is 

mechanized, air, road, rail, sea is oil-dependent. The cost of 

development, fossil fuel development in health terms in China 

60 billion US dollars annually. Europe is not doing much better, 

it is 90 billion dollars. In Europe, we have a rising threat of 

military conflict because of, what dependents on that, fossil 

fuel that wouldn't have been a tragedy, a tragic arc between 

New York and Baghdad if the Middle East produced bananas 

instead of oil. Now this threat is not to be belittled because 

that gorilla is rising and the fossil fuel consumption has risen 

fivefold since 1950 and continues. And I argue it continues as 

a driver of global urbanization. And you can find that out by 

looking at Beijing. 30 odd years ago, pretty much the city of 

Ch'ing Dynasty then, and see what happened in those 30 

years. Now you think that maybe because of Deng Xiaoping 

and opening the markets to the west, while think again, look 

at Las Vegas, same timeframe ' 73 to 2000, 2006. And you 

see that, around the world the majority of metropolitan cities 

are skipped largely because of this has been driven by cheap 

supply of fossil fuels and that is really behind the whole history 

of urbanization of American continent that Roy Strickland 

described so wonderfully. And there you have it. That is Roy 

Strickland's slides mapped in fossil carbon emissions. Petroleum, 

coal, natural gas, cements production to 1950. That is preworld 

war II, the 1950 story of urban development. And this 

is what happened afterwards. Further fivefold increase, further 

fivefold blow out. And what are effected today embodying of, 

to speak here, is this cultural fossil fuel depends on the 

consumption rolling out in a way that has changed the chemistry 

of the atmosphere, has changed it from 280 parts per million 

of CO2 over a hundred thousand years peak to this year 390 

parts per million. Now, this 390 parts per million has resulted 

in a rapid, much more rapid and predicted increase in 

temperatures since 2001, measured sea level rise and much 

more rapid melting of the Arctic Sea Cap. And so we have a 

post-Kyoto, Copenhagen disclose now but how we going to 

get over that slight hurdle? How we tame that gorilla; and the 

argument is that the industrial countries to collectively have to 

come down by 80% in the carbon emissions per capita by 

2050, in order to have a chance to limit these concentrations 

GYODER 57

58 GYODER 


to 450 parts per million or 2 degrees rise. Now there is 

something terribly wrong with this negotiated position. Everyone 

in the IPCC knows that. What is wrong with that is essentially 

(a) 2 degrees is much, too much. We know that earlier 0.7 

degrees, we triggered possibly irreversible changes. And even 

if you believe that 0.7 degrees was not enough, you needed 

2 degrees, well then 450 parts per million is far too much. 

Because 450 parts per million concentration you have a more 

than 40% chance to overshoot the 2% target. That means the 

crime this was really, how to get to 280 maximum, or as James 

Hanson argues, 350 parts per million, sounds good. The 

problem is we are at 390 now. We have to extract carbon 

from the atmosphere. We have to take it out, take hundreds 

of years, but that is the only hope to begin to envision a future 

that has a long term stabilizing of the climate situation. Now 

that also means that 2050 is much too long a horizon. It is 

irresponsible to talk about it because most of us are not going 

to be around in 2050. The new target is at 2020 to 2030. It 

also means that the new target is beginning to be, trying to 

envision scenarios of moving away from the fossil fuel age 

and doing it rather quickly. The European Union is proposing 

that by 2019, all new houses and all new apartments have to 

supply their own renewable energy sources. The efficient 

supply their own sources including renovations. Now this is 

the one side of the gorilla. The other side is of course, the oil 

peak; a lot of us are worried about the oil peak. If we worried 

about oil peaking meaning the supply being less than the 

demand, well you can relax. The Germans believe that the oil 

peak is ready took place in 2006, 2007. We are now in the 

declining productivity that will eventually historically match 

the post-peak profile of all countries that I have listed here, 

that are ready after the peak, 3% decline annually. And if you 

think that is already quite frightening, what's even more 

frightening is that the Hubbert curve, the peak of curve, the 

bell curve is actually another bell curve if you consider that in 

1930, it took one barrel of oil to produce to drill for a hundred 


barrel of oils. And in 2000, you only receive 11 barrels of oil 

other than that one barrel of energy input. That means the 

sources becoming rare and rare,s takes more and more energy 

to take the oil out of the ground and so what we get to is a 

decline and net oil availability that models more shark fin rather 

than a bell curve. So the drop can be much more dramatically 

than it is envisioned. So the only conceivable future in terms 

energy profile for the civilized, for any vision of a civilized future 

is to dramatic reduce, reduction in consumption, dramatic 

increase of efficiency, that means a reduction by current energy 

requirements to, by 50% to 60% by 2050, and a rapid ramping 

of renewable energy and a rapid phasing out of oil, gas and 

coal. But also, a beginning to giving up is on this impossible 

19th and early 20th century dream of nuclear power, having 

anything to do with a possible saving here. Now there is a 

nuclear reactor out there. This is 150 million kilometers from 

Istanbul Airport. It takes "Türk Hava Yollar›" thirty years to get 

there. That is not because of the airlines, that is just that far 

away. Yet the sun is able to heat the atmosphere and the earth 

by 300 degrees every day. So it is more enough energy around. 

The sun is driving so much wind energy and around globe that 

if we could tap only the most efficient positions, we could 

supply the current electricity demand five to seven times over. 

Europeans already they mapped the European continent in 

biomass, geothermal, wind energy, hydro power sources, solar 

energy and figured out that there is more than 1.2 to 1.4 times 

of current energy demand residing in the capacity of renewables 

around the continent. So, we know how to do it legislatively. 

Feed-in-tariffs are much more effective than certification trading. 

This is a comparison of Germany and in green and United 

Kingdom in yellow and see the rapid uptake of wind power in 

Germany, almost no uptake in the UK even though England 

has a lot more wind power than Germany. The difference is 

the model, the support model for renewables that also maps 

itself in much cheaper renewable energy, seven cents, particularly 

what in Germany, twice that in the UK. This is an indication of 

the job explosion that Germany experience, jobs in renewable 

energy, in the PV domain and the current craze in urban and 

regional development in Germany is a hundred percent 

renewable energy autonomy. These are regions in Germany 

already either reached a 100% or declared a goal of energy 

independence from the coal fired grid. I give just one example 

of a region in Spain which is climatically similar to Turkey, 

Navarro. It has been a rather poor region in the north of Spain 

and used a 150 year old infrastructure of hydro power to invest 

in wind power. And it helped in 2007 that in Spain wind power 

began to outstrip the capacity of nuclear power in terms of 

electricity production. So, Navarro began to invest in bio-fuel 

and all kinds of wonderful innovations like finding small patches 

of a cultural land that could not be used and building solar 

gardens. The solar gardens are now retirement investments for 

Spaniards who can buy yourself one of these panels for 50,000 

euros and you get guaranteed 8% dividend for the next 25 

years. Now, show me the stock market product that gives that 

sort of a return. Now we can actually also rely on the German


example of how we can map together and connect together 

solar, wind, bio gas storage capacities and hydro power to 

model power plants, actual traditional power plants. By just 

linking them together electronically and so that is a non-issue, 

we have also a 25 year old history know-how. Cities around 

the world have done that in the center of Sacramento, 

Sacramento in California, in 1986 shut down its nuclear power 

plant and began to invest in wind, natural gas and solar, on 

the right, Copenhagen is place, is the location of the world's 

largest cooperative investment vehicles for offshore wind farm 

producing wind for the city. And on the left is the world's first 

cow pad powered town in Germany - a place is entirely powered 

in thermal, electricity and mobility electricity from agricultural 

products, huge source. Surplus energy development is well 

known by, regarding Germany. The feed in tariff enables a 

developer to invest in efficiency and solar generation to a point 

where people, the average home owner or apartment owner 

about a 90 square meter apartment will receive something 

like 6 thousand Euros a year in dividends, just a very heavy 

investment in this place. China, Rizhau is a city that is 99% 

solar hot water supplied. The Vatican, the Pope has pledged 

to become "Planet Neutral" by 2020, that is the solar Papal 

Reception Hall. Few people know that Berlin is actually a 

solar capital. Large parts of the German government are 

energy autonomous, disconnected from the grid. They use 

the grid as a backup system. And here we see the Berlin's 

solar planning, planning the framework that means these are 

areas of the city that have various capacities of generating 

solar energies, part of that planning from where we have 

planning and evaluation tools now available that can map to 

what extent cities can provide themselves with their own 

energy. So the vision is that, the notion is really powerful, 

on the element and the building in which the building can 

be a solar or a renewable energy power plant. And if you 

network them together and begin to connect them, you have 

the making of a urban energy independence which is also in 

forming. Our new designers, MBRDV and Spanish 

designographs have under construction, a carbon neutral eco 

city in New York and everyone knows that the Mazda idea 

in Abu Dhabi, the notion of being able to supply new urban 

development projects with their own energy support. Now 

we mustn't forget embodied energy and by that I mean 

consumption embodied energy looking at households. We 

know that households have certain energy demands but a 

lifestyle is terribly important, too, because if we look at 

wealth, the cities, for example Sydney, typically in the cities 

the household energy demand is twice of that of the 

surrounding areas is not because of them using more heating 

or cooling. It is because they consume so much more. They 

consume high valued, high energy item. So that is an aspect 

that we don't want to forget because it embodied in the 

British initiative of the sera emissions or the one planet living 

the one planet footprint aspirations that we can have. Real 

estate that allows you to live within your global means of 

ecological footprint? Let me close this by not forgetting the 


public space. Because the public space is a huge renewable 

energy caption resource and it has just mapped hundreds of 

extra examples being able to reach out, or the Barcelona 

Olympic example, being able to populate the public spaces 

with energy consumption. Energy generation means a parking 

spaces are obvious and hence this reemergence of what has 

been in 1914 actually the driving force of the 1/3 of the global 

car fleet, that's electric, electric mobility that is behind the 

push that almost no common effect at the moment is avoided. 

And that is simply because electric power is 50 to 60 times 

more effective. 50 to 60 times more effective in delivering 

mobility than any bio-fuel . Now here is an encouraging 

picture. CBD, the central business of Sydney has decided to 

disconnect itself from the coal fire power grid by introducing 

more than 30 so called green transformers. And these green 

transformers are there to act as generating systems. They 

produce using clean energy, they produce heating, cooling, 

electricity and water recycling. Water recycling is terribly 

important because the city of the future needs to be a sponge 

city. A city that consumes water not as a one through resource 

but something a place, a living organism can absorb water 

and locally reuse it. So this transformation of cities into water 

settings is highly energy relevant because we are reducing 

energy demand in terms of water processing huge amount 

of energy cost. But we are also beginning to temper the 

environment. This is the heat footprint of Washington, 

Philadelphia and New York. 10 degrees more than the 

surrounding environment because of the so called heat island 

effect that takes place in the summer, dry, shadeless cities, 

hard surfaces tend to drive these temperatures up and the 

only one way to do that is to deal with water introduction 

but also the evapor-transferation effect of plant material. 

Introduction of ideas that in Japan and Singapore and other 

cities had been already developing a 20 year history. So let 

me conclude with a slow city example from China. A slow 

campus idea for landscape design project that the students 

have designed and implemented. They were challenged to 

come up with a new plant and new species to plant in this 

new landscape design. And they chose very unusual for China, 

"rice". They chose what was there already . They planted the 

rice every year twice they are planting, consuming the rice, 

and selling them on the Internet. You can find that out and 

guess what, it makes a wonderful landscape feature and it 

begins to reconnect this new urban development push to the 

land and to the ground. Hopefully, this will provide an inspiration 

to Turkey to see its major primary infrastructure and urban 

development, property development chance to create a vision 

for Turkey could be a fully renewable by 2040. And if you don't 

believe it, then read the book for more detailed instructions 

that also available outside. Understand no, I am just joking. 

But I can provide more information if we have that time. I am 

actually only here to provide a Segway and introduction to 

professor Ciochetti and render the details to you and how to 

actually begin to move in that direction. 

GYODER 59

60 GYODER 


Dr. Brian Anthony Ciochetti 

MIT RE Bölüm Baflkan› ve Direktörü 

Thank you. Let me start by saying thanks GYODER for bringing 

me out here from the United States, it's always great to come 

back to Istanbul. This is my third trip here and the people are 

friendly. It is a wonderful city. There is tremendous potential 

in Istanbul and greater Turkey. I am going to be a little different 

than the crowd here. I am the last speaker of the last panel 

of the first day. So that makes rather a challenge because, 

one, I am not an architect; two, I am not a planner; three, I 

am not an engineer. My background is in real estate 

development which I did for 15 years and I have been an 

academic for 22 years now. So my background comes from 

the development perspective and purely from a financial 

perspective. So I'll be a little controversial today when I say 

things like this is all great, these are the right things we should 

do but people act to maximize their financial wealth. And so 

numbers matter. And so I am going to talk to you a little bit 

about some of the numbers that relate to some of these 

concepts that my colleagues have been talking about. So that 

is what I would like to start quickly if I could. 

There is five main points I want you to take away because we 

don't have a lot of time. The first is don't go to sleep. That is 

a big challenge to make sure you stay awake doing this 

presentations which is why I walk around a little bit. The second 

is to think about what cities really are. We have seen a lot of 

representations of the future of cities. But we don't live in the 

future. We live in the present. So we have to think about what 

cities really are currently because that is what we are dealing 

with on a present basis. And to become part of the solution, 

we in the real estate business, not only us in the academic 

world but you are in the practitioner world, need to become 

part of the solution which I am going to talk a little bit about. 

Energy efficiency and carbon offset are justified, the economics 

do work for these two things which we will talk about but it 

is going to take some time. We have very little data to 

demonstrate the efficacy, the financial viability of undertaking 

these types of tasks, but it is getting better. And last I am 

going to close with something that we are working I call the 

one thousand dollar house which I am saying a solution to a 



Thank you Peter. Prof Ciochetti, Tony. MIT Gayrimenkul bölüm baflkan›, Sürdürülebilirlik hocas›. Kendisi a¤›rl›kl› olrak 

sürdürülebilirli¤in finansman›, bunun bir finansal enstrüman olarak yat›r›m arac› olarak nas›l kullan›labilece¤i, nas›l 

de¤erlendirilebilece¤i, enerji verimlili¤i, biraz evvel Peter'›n da bahsetti¤i gömülü enerji hakk›nda en son bulgu ve 

görüfllerini paylaflacak. ‹laveten MIT'nin kapsaml› çal›flmalar neticesinde oluflturdu¤u dar gelirliler için konut sorununun 

çözümüne yönelik bir projeyi de sizlerle paylaflacak. 

really big problem. So I am going to try to go through these 

rather quickly and keep you engaged. What are cities? And 

there is lots of definitions for cities. I rather like this guy, Prof. 

James Graaskamp who is arguably the founder of modern real 

estate from the University of Wisconsin that thinks of it as you 

know men builds this terrarium. That is us. That is the real 

estate business. We build this terrarium and it is our responsibility 

to do this and in an ethical way and in a socially responsible 

way. I found that kind of a "catchy little way to think about 

what cities are." Here is a visual of cities. So we talk a lot about 

the background which is the skyscrapers and the new residential 

structures and all these new things but we don't talk a lot 

about the foreground. That is in fact where a lot of people 

around the word live. Those are part of cities and in fact they 

may become small cities within cities. If you have ever been to 

Darwin, in Mumbai, you can appreciate that first hand. So we 

need to think about cities a little differently then we have 

historically. We need to think about emerging markets. My 

colleagues have referred to places like China and India. Let's 

look at the some of the statistics. In China, construction has 

been going on at a rate of ten million units residentially per 

year. Think about the impact of ten million units going up in 

China. Historically, the commercial building rate in China has 

exceeded the sum of all western countries. So when we think 

about commercial real estate, China alone is surpassing all of 

the sum of Western Europe building rates. India is building ten 

million new residential structures. Ten million supply for ten


million residence a year as well. So add that up, we have got 

20 million residences being housed on annual basis. That is a 

big issue to energy consumption that we will see. And everyday 

around the world approximately 200.000 people move to 

urban areas. So we have a huge influx of population into urban 

areas that will become big issues as we go forward. So these 

are not to be taken lightly. The effect of this as my colleagues 

have just mentioned is what happens to carbon output. Carbon 

emissions have gone up. They are projected to go up. North 

America has been surpassed in 2003 by what we call emerging 

Asia which is primarily China and India. That is a big issue. It 

is a big issue because developing countries have the ability 

and the right, frankly, to grow. Everybody wants to have a 

better life. Everybody should have a better life. But when that 

happens, it is going to have an impact on our carbon output. 

It is inevitable. I think this is what Peter was just mentioning. 

It is sort of like the game is over in a way. Just the natural 

growth of these emerging markets is going to take us way 

over the edge. So what is the impact of these major emerging 

markets when they adopt a western lifestyle? I am calling it 

a developed market's lifestyle like we see in Western Europe 

and the US which I can point fingers at myself for we are the 

worst perpetrators on this one. Well, we have got one globe 

to work with, and that won't do it. We have got two globes. 

We don't even have two globes. We have got one earth to 

work with. It is going to take more than two. It is going to 

take more than three. It is going to take more than five. It is 

going to take more than five and a quarter of the earth's 

resources to support the energy needs when emerging market 

starts consuming like we do in Western Europe and the US. 

Those are facts. This is pretty scary stuff but there are ways 

we can deal with some of these things. We need to do it and 

we need to do it soon. Let's think about real estate's role. So 

that is a macro level perspective. Now let's take it down to 

the real estate physical asset. Real estate is the largest consumer 

of energy and the largest emitter of the carbon dioxide in the 

US. Building consume 39% and contribute roughly 40% of 


carbon dioxide. In the world, consumptions stage because there 

is less development in lots of parts of the world. It is about 

25%. EU consumption is pretty similar to the US's consumption 

at about 40% percent consumption and 40% emissions. So 

we see that buildings are really a very significant component 

to this problem we have of energy and carbon offsets or carbon 

emissions. If we add the cost to build these buildings and this 

is what Peter was referring to just a minute ago with respect 

to embodied energy, we use that in the real estate sector as 

the cost to extract the minerals, the cost to transport those 

minerals to refine those into things like steel, glass, aluminum, 

to transport those to construction site and build buildings. Now 

we are talking about 70% of all energy in the US is building 

related. Now I think this is really an important issue. And I go 

to this graph which is some work that I am doing with a guy 

named John Artsindore from MIT who is in construction 

technology. He is trying to create the equivalent of miles per 

gallon for buildings. Because when we buy cars we say, well, 

this car gets 30 miles per gallon and 40 miles per gallon we 

can compare across vehicles that way. We need to do the same 

things with buildings. And to do that we have to think about 

the embodied energy it takes to create these buildings initially. 

So if I look at the middle line, this is the operating energy of 

a normally efficient building. So this could be status-quo 

building. What you see is it takes 20 years of operations until 

the operational efficiency of the building surpasses the energy 

it took to build the building. So, if that building is held for 40 

years, then the operational perspective would be 2/3 greater 

than the actual cost of the embodied energy. So the longer 

that we keep building in existence, the more the operational 

side will comprise its component of total energy. Now what is 

rather ironic about this is that we look at very highly efficient 

buildings that consume less energy. It takes even longer for 

that crossover point to occur upwards of about 65 years of 

ownership. So we have to have buildings around for a long 

time before we start benefiting from these operational 

efficiencies over the cost of the energy it took to build the 

GYODER 61

62 GYODER 


building in the first place. And in the US, on average, we have 

buildings lasting about 48 to 52 years depending on which 

metropolitan area you are looking at. So, this becomes a really 

big issue from the energy perspective. So, how do we make 

a difference in this whole story? Well, we can talk about new 

buildings. I go to lots of conferences around the world and 

we hear lots of stories about green building and it is very very 

important. But we need to understand that new buildings only 

represent about 1 to 1.5% of the stock of real estate on an 

annual basis. So that means in the US it will take about roughly 

a hundred years to replace all the existing buildings. Secondarily, 

there is probably 74 municipalities in the US that now mandate 

the new buildings have some form of energy efficiency or 

some sort lead design criteria. So, I would to say that I think 

the new product is in good shape. I think going forward we 

are in pretty good shape with buildings in the US and in other 

parts of the world. The problem is we have a stock of existing 

buildings commercially in the US that are 4.2 million numbers 

of buildings in size. So we have this huge existent inventory 

of buildings almost 75% of which were built before the 1990s. 

So we have this huge base of energy consuming buildings that 

we need to deal with. And that is what energy efficiency 

improvements are all about. So, why other opportunities: (1) 

because of the stock we have and energy prices. I am going 

to show you some charts in just a little bit about what is 

happening with energy. I think everybody knows that story. 

Potential for operational savings. If I can create energy efficiency 

in my building, so it consumes less that saves me money, and 

where does that saved money go. It goes right to the bottom 

line and what happens to that bottom line. It gets capitalized 

in the value. So if I can create more energy efficient building 

it goes directly to creating more value. And guess what people 

pay for in the investment world; value, cash flow. So it is very 

very important to link these energy efficiency savings not only 

with carbon output but with value creation in buildings. So 

the question is do they pay? It is easy to sit here and say, this 


is great. I lectured last week in New York. I am going to show 

some slides on the Empire State Building in a minute. We are 

talking about this and the institutional investor sitting in the 

audience say yeah, that is all great, that is good, I would like 

to build green buildings and I would like to retrofit buildings 

but does it pay? Show me the numbers, as they say. And we 

have very little data available to us to do that at this point in 

time. So as one of the punch lines of this little presentation is 

we need to get access to more information, have more people 

participate in this initiative so we can prove that the numbers 

matter. Okay, I am going to use it - a simple example. I have 

actually done research on ten or twelve other buildings but I 

am going to use the Empire State Building just because (a) 

everybody else has talked about New York, many of you 

probably know the story here. Empire State Building was 

completed in 1931. And up until 1972 it was the tallest building 

in the world. It has gone through some ownership changes 

over time and recently it has gone through a major retrofit, a 

half a billion dollars being spent to retrofit the entire building. 

And it is a very interesting case study because they have gone 

from the energy perspective, the energy upgrade perspective. 

So there are some very current numbers I can share with you 

about how this has worked and some novel econometric ideas 

that are coming out of this. It was a half of billion dollar capital 

improvement project. They stepped back and they said for that 

half a billion dollars I get zero energy efficiency because it was 

93 million of that five hundred million that was going to be 

allocated towards energy related capital budget. No increase 

in energy efficiency. So they came back and have done a fairly 

extensive study to say what happens if we think about energy 

related items. That increases the budget from 93 million by 13 

million additional dollars which takes the entire project to 106 

million and now they have a 38% energy savings. So by just 

increasing this retrofitting budget to include energy items, the 

savings go from zero to 38 percent. That is a huge number and 

it is very visible because they are sharing all this information 

with everybody that is interested. How did they go about this? 

First, identify the opportunity so they have gone into a very 

detailed they replace the glass. They put argon, inert gas and 

other reflective material and seal them back up, and the tenants 

don't miss a day. Amazing idea saved them 4000 dollars per 

window. And there is over 6300 windows in the Empire State 

Building. Huge amounts of savings here, so it is thinking on 

little more creatively about how we do these retrofits. And 

again I will just hit you down to the bottom here. The original 

budget was 94 million dollars for energy related things. They 

raised it up to 106. That is an increase of 13.2 million dollars 

of investment. And what they got for that was 4.4 million 

dollars of energy reductions immediately. That is a three-year 

payback and I challenge any of you in the investment world, in 

the corporate world, in the construction world to show me very 

many projects that have a three-year payback. Pretty impressive 

results. So, now the quick question is how do you monetize 

this. So I've talked about the savings. What do you do with 

those savings? How do you create money out of those savings?


And this is an area we are working on that we think will be 

one of the most interesting things if we can solve this problem 

that is floating around in the energy world today. I am going 

to use a very simple example for you to illustrate this point. 

Let's look at regular commercial light bulbs, incandescent bulbs 

versus fluorescent bulbs. Everybody knows fluorescent bulbs 

are good things. Well, the wattage, is a 100 watts in 

incandescent, it is 25 watts in a fluorescent bulb. The lumens 

which is the amount of output, the light output is the same 

for those two light bulbs. The life of the incandescent bulb is 

a 1000 hours, for a fluorescent bulb it is 10.000 hours. But 

the bulb cost is much cheaper. Its 50 cents for the incandescent 

bulb here, 6 dollars and 97 cents for the fluorescent bulb. For 

a thousand hours of operation, the cost is 10 dollars for the 

incandescent bulb, it is 2.50 for the fluorescent bulb. And then 

the energy cost per year assuming you use that light bulb for 

six hours a day, is 21 dollars versus 6 dollars. So that is 10 

dollars versus 2.50. So the actual savings per year, excuse me, 

the cost is, 21.90 versus 5.47. So the point is this: if I switch 

from an incandescent bulb to a fluorescent bulb, it is a 254% 

return on investment. So, in other words, the cost of paying 

more for the fluorescent bulb over the incandescent bulb given 

its energy consumption and its life span is a 254% payback. 

And 114 day payback in terms of dollars. So this just gives you 

an illustration of the longer that I use the light, if I used it 12 

hours a day, I get a much shorter payback period and the 

return of investment is a lot higher. We all know that, the 

longer we use the lights; the more efficient they are going to 

be in terms of the savings. But here is the question. I invest 

6.47 because I am paying that amount for the fluorescent bulb 

and that gets me a savings of 15.43 per year which is the 254 

ROI. What would cause that cash float to not happen? That 

is the key to this analysis. We are trying to save what is the 

volatility of an energy savings cash flow, sounds kind of financy 

and it is. But just step through and it is very very simple logic. 

What would cause that not to be there? Well, there is really 

three things that can happen. The cost of the bulb is wrong. 


So maybe it is more expensive or less expensive, don't know, 

what happens to the price of light bulbs over time. The second 

is maybe the efficiency of the bulb is wrong. The engineers at 

Philips and Siemens tell me it's 68% efficient or 90% efficient. 

Maybe they are wrong. And then the third is energy cost. And 

we know what we think happens long run with energy cost, 

don't we? Do they go which way? Do they go up? How many 

years do you think energy cost go up? See nobody is awake. 

It's a test, how many if you think go down? Ok. So. We think 

that they go up. Let's look at some of the numbers here. The 

cost of the bulb. So this is what the price of fluorescent light 

bulbs have done over the last three years. They have gone from 

7 dollars to 6 dollars and 87 cents. So we have seen a decline 

in the price of light bulbs. So that would mean that I am going 

to get the savings because the light bulb prices don't go up. 

They go down. Everybody believe that one? I think so, it sounds 

pretty reasonable. What about the efficiency of the bulb? Well, 

incandescent bulbs last for a 1000 hours and they put up 17.5 

luminescence per watt. CFL's which are fluorescents last 10.000 

put up 7. LED's last 60.000 hours and put up 2.92. The point 

here is technology has created the situation where light bulbs 

are getting more efficient. So that means that is not going to 

get in the way either. And then the third thing is simply to say 

what about the price of the energy? So this is the cost of 

electricity on average in the US. And if you ask me that line 

looks like, that yellow line looks like it goes up. Don't have to 

be a statistician to understand that one. And then we just draw 

that kind of bluish line as a trend. So the long run trend in the 

US for electricity prices is going up. So if prices are going up, 

what does that mean? My energy savings will get bigger, not 

smaller. So looks to me like three of the things I just sourced 

to you are going to get fairly certain over time. So let's just 

start with what energy is done up through 2010. Let's assume 

that energy prices do continue to go up. The green line 

represents the savings per year that I would get, by investing 

in that new technology of a light bulb. So the question becomes 

what could cause that not to be there? The only thing that 

GYODER 63

64 GYODER 


could cause that not to be there is if energy prices spike up 

and then go down. Because if energy prices go down, this 

area here means that I am not making that green line worth 

of return. So you have to first say yourself, 'do energy prices 

go down', probably not. And more importantly you can do 

something that is rather financy called; you can hedge energy 

cost. Most people playing in the energy's future market about 

what? The upward trend in energy prices. So it is very expensive 

to buy futures in energy when you are trying to bet about 

what they are going up or not. You can buy a downward trend 

future for almost nothing. Because nobody believes they are 

going to go down also you they'll sell you that position for 

next to nothing. So all of a sudden, you can make an argument, 

a financial argument that says I can be guaranteed that I am 

going to get those savings on that light bulb. Now if I came 

to you as an investor and said how much would you pay me 

for guaranteed cash flow? You would say well, what is the 

certainty of getting that cash flow-it's guarantee? You mean 

like the government? Yep. Well, you'll you pay something like 

a government bond, right? So, what happens here is we have 

done some analysis to suggest that these look like they are 

going to about a double A to a triple A minus type of volatility. 

Now that is finance talk. I know you are real estate folks but 

this is going to matter, because this is going to mean how you 

can get money in energy retrofits. A double way volatility sells 

for 67 basis points over 7 years treasuries which currently 

means someone would buy that cash flow stream of 3.7% 

yield. But I just originated it; I created it with a 254% yield. 

So you go do the math. You do a light bulb improvement. It 

gives you 254% ROI, you take that and you sell it to a 3.7% 

buyer. You do the math. It is thousands of percents of return. 

And I assure you there private equity funds and hedge funds 

talking to us about these kind of things right now. Is it easy? 

No, you have to get lots of light bulbs. But the point is there, 

which is the ability to monetize energy savings is going to be 

important to this industry which is important to our carbon 


offset in the world of real estate going forward. Okay, everybody 

with it? I am going to now switch to what I call the big problem 

and then I am going to wrap up. This is an initiative that we 

started at the center for real estate at MIT. And we call it the 

1K house. That is right. It is a shelter for a thousand dollars. So 

what is the motivation here? This was the motivation. It was 

three years ago when I was traveling India and I saw a family 

of four come out of this essentially a cow-dung hut, and I 

thought to myself who deals with this stuff. I don't, I am not 

a housing person but it just kind of itched in the back of my 

mind. And I ran into, when I got back to MIT, Nicholas 

Negroponte who created the 100 dollar laptop that you've all 

heard so much about, and that is what stuck in my mind when 

I drove by this and took a picture, I said, the 1000 dollar house. 

So I went over to other parts of MIT and said can anybody do 

a 1000 dollar house? They laughed and said no you can't do 

that. And till I went over to architecture, and met with the head 

of the architectural group Yung Ho Chang, who is a very 

prominent Chinese architect, who had been doing work in 

Chengdu where the earthquake hit, where they were trying to 

figure out relief housing in China. And he said, yeah, let's teach 

a studio. And I said I am not an architect, I know nothing about 

studios. He said that they don't know anything about real 

estate, and I thought, 'well, this could be a lot of fun'. And 

that is what we did. So this is what came out of the 1K house 

studio. This is some motivation for, given the number of people 

living in urban slums around the world and their projections. 

This is what really got our attention, is that there is a billion 

and a half people in the world today earning less than a dollar 

a day. If you move that to five dollars a day, it is 2.5 billion 

people in the word. So there is 2.5 billion people out of our 

roughly 6 billion population on earth that make less than five 

dollars a day. Where do they get sheltered? These are really 

important issues. I don't have the answers but we are starting 

with a little initiative to see if we can come up with some of 

these answers. So, why would you do this? Well, one, you do


this because it gives you a ticket upstairs. Some people find 

that really interesting. Two, you do it because if Al Gore can 

do it for the globe and get a Nobel prize, could we do with 

a thousand dollar house and get a prize for that, that would 

be kind of fun. Or what you really do is you do it because you 

can move the needle to do something transformative. And 

obviously it is all the above, we would like to think are important. 

So what we have here is a studio that we put together that 

has a cap of a 1000 dollars on it, to create liveable but quality 

housing, energy sustainable, treat energy in ways in a selfsustaining 

way. And the cap is a thousand dollars. So, it was 

kind of like this story to designers, knock yourselves out. See 

what you can do for a thousand dollars and that is what we 

task to the 13 students that were in the graduate studio. And 

I am just showing you three of them very quickly here. Again 

the setting was in Chengdu, China so we had actual pricing 

for materials. So this is just materials, not land or labor. And 

we came up with the anchor house which is a lightweight 

concrete piers with an insulated fabric structure. 32 square 

meters for 957 dollars. So that was actually the price on this 

one. You can see the concrete piers are used as part of a 

structural elements in living areas of the house. I'm not a 

designer, so we have to make this up as I go in terms of the 

story here. These are some visuals about how that might look. 

Again this is a rendering, a mock-up of the project which was 

done in the studio. The second one was walls which is very 

low tech with the polycarbonate shell roof which is very high 

tech. And it was a translucent material, captures rain water, 

channels rain water that goes into a holding tank that gets 

heated by the stove and can be used for all sorts of interesting 

things. And then the last one which I really like quite well is 

called the pinwheel house and it kind of goes off of- this was 

done by one of our Asian students off of the culture of Asia 

which is this area that the Hu-tong is famous for having this 

kind of open courtyard idea within the structure. And this was 

just rammed earth blocks with a bamboo reinforcing in a roof 

system. So very very local kind of materially-oriented 51 square 

meters, so quite large by most standards for basic shelter at 

slightly less than a thousand dollar. And this is just a 

representation on that one. Again kind of a set up here. Interior 

vision of this with a little courtyard out back. So , as I mentioned, 

we are in the center for real estate. We have 42 corporate 

clients from around the world that we invite to partake in this. 

And one of our corporate clients is Scanska, the big construction 

company out of Scandinavia. Scansca got interested in this 

project and said we want to build prototypes for you. So 

Scansca took this from a design stage because they were at 

the critiques for the final design and said you can't build any 

of these. These are great designs but none of them work. This 

won't fasten to this, this doesn't have a system, this doesn't 

have a component that works and so they basically had another 

semester of courses to take them through construction 

drawings. And now we are in the stage of trying to prototype 

these three individual buildings on campus. So it is kind of 

one of those neat stories of how things happen. Why MIT, 


because MIT is one of those interesting places. I have been at 

other universities and Peter and I talked about this yesterday 

that you have this kind of interesting confluence of engineer, 

technology, construction materials, engineering systems divisions, 

logistics, micro finance. All the thing you need to make 

something like this happen. So our goal is work stage one right 

here which is just a prototype of a concept. We would like to 

get that done and in the next couple of years to work on that, 

and then move to scaleable operations, creative financing and 

then implementation. We think that the reason these haven't 

worked historically because a lot of people have tried these 

things one off, is that no one has really dealt with the scale 

issue. You know, you need to get production up to half a 

million to million units at a crack to make these things work. 

And so that is part of our goal here is to create a little lab for 

this to happen. This just shows some of the entities at MIT we 

are working with this on this proof of concept. Scalable business 

models and then the creative financing which is really what 

makes all this work long run. Part of the bigger initiative with 

MIT looking at other issues around global poverty, around the 

1K house, the MIT China Care Program. The MIT Energy initiative 

which many of you may have heard about over time. These are 

the markets that we are working in, we're doing stuff in Central 

America. We just did our first symposium in Africa last month. 

We are looking at the Philippines. We are trying to do another 

studio in India. And of course China, we are still working on 

with our original project. So I like this because Gandhi said this 

a few years ago, and it kind of reminds me what I go through 

when I talk about the 1K house. Everybody likes the idea and 

then they start going: "What about this? What about that? 

What about this?" I say look, if it was easy, we wouldn't be 

dealing with this. Someone would have figured it out already. 

These were tough problems. So, that's kind of a story. I want 

to just end with some of the issues. I think, when I think about 

energy retrofits, I think about carbon offsets, I think about 

monetizing, all this story about the existing built environment. 

We have to have some standard vocabulary in metrics. Everybody 

talks a different language and we have got to figure out a way 

to get on the same page with that. We have to get used to 

numbers. The challenge always is that the finance people know 

the numbers and they don't know anything about design and 

planning, or construction or engineering. And people in those 

fields often don't know a lot about the numbers. And we have 

to figure out a way to get people together and talk about these 

in a common framework. We have to get some case studies 

put together on this to prove this, we have to be able to 

communicate. And we have got to get out of the one off like 

the Empire State Building. It is a good example but we have to 

have multiple products to use as examples, to show that it 

really works on a broad scale. It was that. Thank you. 

GYODER 65


Thank you Tony. De¤erli konuklar›m›z, günün son panelinin son konuflmac›s›n› dinlemenin ne kadar zor oldu¤unu çok 

iyi biliyorum. Ama en az›ndan hepiniz burada bu saate kadar kald›n›z ve dikkatle dinlediniz. Bu panelde konuflulanlar› 

unutmamak, bunlar›n silinmemesi için sizlerden bir dakika daha rica ediyorum. Ve çok k›sa, her birinin söyledi¤i üç 

dört ana noktay› tekrarlamak istiyorum. Belki akl›m›zda kal›r ve bundan yararlan›r›z. Burada baya¤› bir vakit geçirdik 

çünkü. fiimdi, Say›n Schwartz dedi ki sürdürülebilirlik sadece ekolojik de¤il, ekonomik ve sosyal boyutlar› da vard›r. 

Master plan yapman›n önemine de¤indi. ‹nsanlar› hareket ettirirken araba kulland›rmamak önemlidir dedi. Altyap›n›n 

do¤ru çal›flmas› gerekti¤ini söyledi. ‹stanbul'da pasif solar tasar›m eksikli¤ini gördü¤ünü söyledi. Yeflil tasar›m örnekleri 

gösterdi bize. Gana'daki modüler dar gelirli konut projesinden örnekler verdi. George Leventis dedi ki Olimpiyatlar 

lojistik aç›dan oldukça zorlay›c› oluyor. En kolay k›sm› sportif yar›flmalar dedi. Olimpiyatlar›n en önemli etkisi kentsel 

dönüflüm olmufl Atina'da. Baz› tesisler dar gelirliler için konut olarak kullan›lm›fl olimpiyatlar bitti¤inde ve birçok tesisisin 

Olimpiyat sonras›nda kullan›lmas› oldukça zormufl. Bunun önceden planlanmas› flartm›fl. Bunu Barcelona gayet iyi 

becermifl. Say›n Tunç Soyer dedi ki yavafl flehir kavram›n›n haz›r yemek zincirlerine tepki neticesinde ortaya ç›km›fl. 

Mc Donald's' a tepki. Sadece yemek de¤il yaflam›n her unsurunun irdelenmesi gerekti¤ini söyledi yavafl flehir olabilmek 

için. Ana fikrin yaflamdan daha fazla tat almak oldu¤unu, daha insanca yaflamak oldu¤unu söyledi. Ekolojik ayak 

izinden bahsetti. Kentlerin kendi kendine yetebilmesinin önemini vurgulad› ve hepimizi Seferihisar'a davet etti. Peter 

Droege dedi ki fosil yak›tlar çok yo¤un kullan›lmaktad›r. Ve bunun, bu kullan›m›n 1950'den sonra eksponansiyel olarak 

artt›¤›n› iflaret etti ve bunun sa¤l›k maliyetlerini yükseltti¤inden bahsetti. Art›k bugün 11 varil petrol ç›karmak için 1 

varil petrol harcand›¤›n› söyledi. Avrupa Birli¤i'nin 2019'da konutlar için %100 yenilenebilir enerji üretimini hedefledi¤inden 

bahsetti. Karbon emisyonunu nas›l azaltaca¤›z diye sordu. Almanya'daki teflvik modelinin yenebilir enerjiyi daha efektif 

destekledi¤inden bahsetti. Solar panellere yat›r›m›n emeklilik için iyi bir yat›r›m oldu¤undan bahsetti. Berlin'in art›k 

günefl enerjisi baflkenti olarak an›ld›¤›n› söyledi. Gömülü enerji kavram›ndan bahsetti. ‹lk elektrikli araban›n sand›¤›m›z›n 

aksine 1914'de üretildi¤ini hat›rlatt›. Gelece¤in kentlerinde suyun geri dönüflümünün de çok önemli oldu¤unu vurgulad›. 

Ve son olarak Tony enerji verimlili¤i ve karbon ticaretinin finansal olarak yap›labilir oldu¤unu söyledi. Çin'de ve 

Hindistan'da senede onar milyon konut üretilmekte oldu¤unu söyledi. Geliflmekte olan ülkeler geliflmifl ülkeler kadar 

enerji tüketmeye bafllad›¤›nda dünyam›z›n sahip oldu¤unun 5.5 kat› kadar kayna¤a ihtiyac› olaca¤›n› söyledi. Gömülü 

enerjiden bahsetti, hesaplanmas› gerekti¤ini söyledi. Mevcut binalar› kullanman›n daha fizib›l oldu¤unu söyledi. Enerji 

verimlili¤i yat›r›m›n›n binan›n de¤erini art›rd›¤›n› ifade etti. Az bir ilave yat›r›mla çok daha verimli yani çok daha de¤erli 

binalar yaratabilece¤imizi söyledi. Enerji verimlili¤ine optimum yat›r›m yapman›n o noktay› geçmemenin getiri aç›s›ndan 

önemli oldu¤unu söyledi. Optimum nokta ile Empire State Binas›nda ilave yat›r›m›n, enerji verimlili¤i için yap›lan ilave 

yat›r›m›n 4 senede kendini geri ödedi¤ini örnekledi. Gelecekteki tasarruflar›n bugünden sat›l›p ve bir finansman 

enstrümana, bir bonoya dönüfltürülebilece¤ini iddia etti. Son olarak da MIT projeleri kapsam›nda 1000 dolara ev yapma 

çal›flmalar›ndan ve bunun bir kaç y›l sonra gerçekleflebilece¤inden, bu ihtimalden bahsetti. fiimdi usulen soruyorum 

ve sorusu olan varsa onbinlerce kilometre öteden, binlerce kilometre öteden gelmifl misafirlerimiz seve seve burada 

oturup o soruyu yan›tlayacaklar. Hiç problem de¤il bizim için. Sorusu olan var m›? Çok ›srar etmeyece¤im. Herkese 

teflekkür ediyorum. Konuflmac›lar›m›za da hofl geldiniz diyorum, teflekkür ediyorum. 


Say›n baflkan ben de size çok teflekkür ediyorum. Gerçekten çok de¤erli konuflmac›lar› ayn› anda dinledik. Belki panelin zor taraf› 

da oydu ama harika özetlediniz. Ben ne anlad›m onu söyleyeyim. Biz ölmüflüz a¤layan›m›z yok ‹stanbul'da. Ben onu anlad›m. 

Dünyan›n bu yerkürenin ilk yerleflim merkezine ev sahipli¤i yapan Çatalhöyük, Hattuflafl bu co¤rafyada, bir ülkenin ne yaz›k ki 

bu konuda daha alacak çok yolu var. Öyle gözüküyor. Ama bu zirveler, bu fuarlar, GYODER çat›s› alt›nda sektörün örgütlenmesi 

ümit vaad ediyor. Hep birlikte Seferihisar'a gidelim diyece¤im ama bu sefer o da slow city olmaktan ç›kacak biz gidersek. Onun 

için böyle iyi. Bir yol bulaca¤›z bu günün sonunda. Ümitli olmak laz›m. De¤erli kat›l›mc›lar›m›za ve say›n baflkana çok teflekkür 

ediyoruz efendim. 

66 GYODER 


15 Haziran 2010


ISTANBUL REstate 

Panelleri 

16-17 Haziran 2010 

GYODER 67

68 GYODER 


Panel Programlar› 16-17 Haziran 2010

16-17 Haziran 2010 

‹novasyon 

Dr. Erdal Karamercan 

Eczac›bafl›, CEO 

Geçti¤imiz çevre haftas› vesilesiyle hepimiz izledik. Tüm dünya art›k 

çevreyi ve tükenmekte olan do¤al kaynaklar› korumaktan baflka 

çaresi olmad›¤› görüflünde birleflti. Bu noktada hem bireyler olarak 

bizlere, hem devletlere hem de tabiki ifl dünyas›na çok önemli 

görevler düflüyor. Onun için bugünkü konuflmam›z› sürdürülebilir 

kalk›nma üzerine yapmay› ye¤ledim. Bunun sektörümüzle de tabi 

son derece yak›ndan ilgisi var. Bunu da belki konuflman›n içinde 

gözlemleme imkan› bulaca¤›z. Özellikle ifl dünyas› ifl yapma biçimlerini 

gözden geçirerek somut aksiyonlar almak ve sürdürülebilir kalk›nma 

olmadan gelece¤ini planlayamayaca¤›n› bilmek durumunda ve 

böyle hareket etmek durumunda. Çünkü kaynaklar›n art›k tükenir 

hale gelmesi geleneksel üretim biçimlerinde ›srar eden, sürdürülebilir 

üretim ve yönetim biçimleri üzerine kafa yormayan flirketlerin 

varl›klar›n› tehdit ediyor. Bu konu art›k bir sosyal sorumluluk projesi 

olman›n da ötesine geçti. Art›k bir yaflam› sürdürme savafl› haline 

dönüfltü. Bununla ilgili k›sa bir sunum yapaca¤›m. Sektörümüzle 

ilgili iliflkisini kurmaya çal›flaca¤›m. Birde Eczac›bafl› toplulu¤u olarak 

bu konuda fiilen ne yap›yoruz? Onlar›, belki örnek olabilir diye 

sizinle paylayflmaya gayret edece¤im. 

fiimdi, sürdürülebilir kalk›nma ve inovasyon, bence bunlar›n ikisi 

son derece iç içe kavramlar. ‹novasyon konusu son on y›lda 

gündemimize iyice girdi. Onun fazla bir tan›mlamaya ihtiyac› 

oldu¤unu zannetmiyorum. Sürdürülebilir kalk›nmaya bakt›¤›m›z 

zaman da, özellikle onun biraz daha aç›klanmas› gerekiyor diye 

düflünüyorum. fiimdi sürdürülebilir kalk›nma deyince ne anl›yoruz 

bundan? En basit tan›m›yla, burada verildi¤i üzere, ifl dünyas›n›n 

ve insan yaflam›n›n gereksinimleriyle do¤al kaynaklar›n 

sürdürülebilirli¤i aras›nda denge kurmak. Ne demek istiyoruz? 

Burada demek istedi¤im flu; bir yandan çevre sorunlar›na odaklan›rken 

hepimiz biliyoruz, sular›m›z tükeniyor, dolay›s›yla çeflitli iklim de¤iflkleri 

nedeniyle do¤al kaynaklar tükeniyor. fiimdi bu çevre sorunlar›yla 

bafletmemiz laz›m ve bunu da çok k›sa sürede yapmam›z laz›m. 

Fakat di¤er yandan da artan nüfusa kaliteli bir yaflam sunma 

gereksinimi var. Yani onlar da bunu bekliyor. ‹nsanlar daha kaliteli, 

daha ça¤dafl bir yaflam bekliyor. fiimdi bu ikisini iç içe yönetmek 

durumunday›z. Sorun buradan kaynaklan›yor. Basit mi? Pek basit 


de¤il çünkü birbiriyle çeliflkili iki fleyi bir arada çözümlemek istiyoruz. 

Yani bir taraftan do¤al kaynaklar azal›yor, di¤er taraftan kaynak 

gereksinimi art›yor. Bunu nas›l çözümleyece¤iz konusu bütün dünyay› 

yak›ndan endiflelendiriyor. Bir de farkl› bir boyut; paylafl›m adil de¤il. 

Yani dünya nüfusunun flu anda %20'si gezegenimizin kaynaklar›n›n, 

do¤al kaynaklar›n›n %80'ini tüketiyor. Ve burada da temel sorun 

nüfus art›fl›. Ve problemi daha size zor hale getireyim. Nüfus art›fl› 

da özellikle geliflmekte olan ülkelerde, yani ne demek, flurada bir 

bakal›m ilk önce. 1950'lerde geliflmifl ülkelerin nüfusu 800 milyon. 

Geliflmekte olan ülkelerin nüfusu da 1.7 milyon. Dünyan›n nüfusu 

da yaklafl›k 2.5 milyar. 2010 y›l›na geldi¤imizde, bakt›¤›m›zda geliflmifl 

ülkelerin nüfusu 1.2 milyar, geliflmekte olan ülkelerin nüfusu da 5.6 

milyar. Toplam nüfus 6.8 milyara yükseldi burada. 2050'ye projeksiyon 

yapt›¤›m›zda durum daha da dramatik çünkü geliflmifl ülkelerde 

nüfus art›fl› yok art›k. Onlar yine, geliflmifl ülkelerin nüfusu 1.2 milyar 

gibi projekte ediliyor. Buna karfl›l›k geliflmekte olan ülkelerin nüfusu 

7.8 milyar, hatta 7.9 milyar. fiimdi bu niye problem? Bu flundan 

dolay› problem. Nüfus geliflmekte olan ülkelerde art›yor. Geliflmekte 

olan ülkelerin sanayileflme h›z› da geliflmifl ülkelerden daha h›zl›. 

Bugün bunu hepimiz yafl›yoruz. Diyoruz ki Çin, Hindistan, iflte %9, 

%12 gibi geliflme h›zlar›. Güzel de sanayileflme oran› orada daha 

h›zl› artt›¤› için do¤al kaynaklar› kullanma h›z› da orada çok h›zl› 

art›yor ve do¤al kaynak gereksinimi de art›yor dünyan›n. ‹flte büyün 

bu Kyoto, Kopenhag, önümüzdeki dönemde de Meksika'da yap›lacak 

GYODER 69

70 GYODER 


kavgalar›n arkas›nda bu yat›yor. Geliflmekte olan ülkeler diyor ki, 

geliflmifl ülkeler, veya geliflmekte olan ülkelerin argüman›n› alal›m. 

Hakl› olarak flunu diyorlar: "yahu, siz buraya kadar dünyan›n 

gelmesinden sorumlu ülkeler geliflmifl ülkeler. Biz kirletmedik ki 

dünyay›, siz kirlettiniz, bu hale getirdiniz. Do¤al kaynaklar›n bu 

kadar eksilmesine neden oldunuz ve hala oluyorsunuz. E flimdi biz 

geliflmeye çal›fl›yoruz. Bizim zaten tüketti¤imiz ne ki sizin yan›n›zda?" 

Bu flimdi geliflmekte olan ülkeler -ki içinde Türkiye de var- argüman› 

bu. Geliflmifl ülkeler de diyor ki, yahu b›rak›n, diyor, dikiz aynas›na 

bakmay›. fiu anda sorun var, diyor. Sorunu hep birlikte çözece¤iz. 

Geçmifli düzeltmek mümkün olsayd› düzeltelim, ama düzeltemiyoruz. 

Biz art›k karbon sal›n›m›n› azaltaca¤›z, diyor. Siz de azalt›n. Çünkü 

biz azalt›p siz art›r›rsan›z toplamda tekrar karbon sal›n›m› artarsa, 

dünya felakete gidiyor. ‹flte kavga burada. Sen ne kadar azaltacaks›n, 

ben ne kadar azaltaca¤›m? Veya ben ne kadar azaltmayaca¤›m? 

"Business as Usual" diye bir kavram var, BAU deniyor buna. Türkiye 

mesela flöyle bir argüman ortaya koyuyor. Diyor ki, ben, diyor, 

2020'de "business as usual"a göre %12 azaltaca¤›m, diyor. "Business 

as usual" flu demek, flimdiye kadar yapm›fl oldu¤um sanayileflme 

h›z›n› devam ettirece¤im, yani karbon sal›n›m art›fl›n› devam 

ettirece¤im. O, 2020 y›l›nda %12 düflük bir e¤riye do¤ru gidece¤im 

ama artt›raca¤›m. Bunu da geliflmifl ülkeler kabul etmiyor. Böyle 

bir tart›flma içindeyiz. Ümidimiz o ki, Meksika'da bu y›l sonunda 

daha net, daha yasalaflabilir noktalarda buluflmalar olacak. 

fiimdi, her ne olursa olsun, flu gereksinim ortadan kalkm›yor. Çevre 

flu anda insanl›¤›n karfl›laflt›¤› en önemli sorun ve bunun adreslenmesi 

gerekiyor. Bunu adresleyecek kurum ve kurulufllarda ifl dünyas›, 

devletler de¤il. Çünkü devletler ifl dünyas›n›n bir üst flemsiyesi 

sonuçta. ‹fl dünyas›n›n yapmas› gereken fleyleri, devletlerin ifl 

dünyas›na empoze etmesini istemiyoruz. ‹fl dünyas› olarak biz 

devletlere ne yap›lmas› gerekti¤ini söylemek istiyoruz. Peki sorun, 

demek ki, öncelikle dünyan›n nüfus art›fl›. fiimdi nüfus art›fl›na 

bakal›m. Milat dönemlerinde, yani yaklafl›k 2000 y›l önce 250 

milyonmufluz insanlar. Bu 1950'lerde iflte 3 milyarlara falan gelmifliz. 

Son 50 y›l içinde de yaklafl›k 2 kat› artm›fl insanl›k, nüfus. Bu çok 

dramatik bir tablo. Son derece dramatik. Yani 1960 ve sonras›nda 

-ki hepimizin gözü önündedir 1960, neredeyse- dünya nüfusu ikiye 

16-17 Haziran 2010 

katlam›fl kendini. Tabi bu do¤al sorunlar›n temelinde yatan olay. 

1960 ve sonras›nda do¤anlar elini kald›rs›n. Bütün han›mlar kald›rabilir, 

sorun yok. Evet sizler mesela, bu dünyan›n do¤al bir afete do¤ru 

sürüklenmesinden en baflta sorunlu olan kiflilersiniz. Çünkü iki misli 

artt›n›z. Bizim zaman›m›zda -ben 50 do¤umluyum- sorun yoktu. 

Siz do¤dunuz, artt›n›z, sorun bu hale geldi. Dolay›s›yla temizleyin, 

ben gidiyorum. 

fiimdi, ekonomik sorunlara nüfusun neden oldu¤unu biliyoruz. Bunu 

da iflte engellemek mümkün de¤il. Sonuçta insanlar›n belirli bir 

ivmeyle artaca¤›n› düflünmek laz›m. Peki, bu ekolojik sorunlar› hangi 

birimle ölçebiliyoruz? O da, herkesin üzerinde mutab›k kald›¤› konu, 

karbon sal›n›m›. Karbon sal›n›m› ekolojik sorunlar›n temelinde yatan 

unsur. fiöyle bir bakarsak, karbon sal›n›m›nda öne ç›kan endüstriler 

termik santraller, rafineriler, çimento sanayi, kara tafl›mac›l›¤› gibi 

sektörler. Bunlar yaklafl›k dünyadaki karbon sal›n›m›n›n yar›s›na 

yak›n karbon sal›n›m›n› kendi bünyelerinde üretiyorlar. Dünyan›n 

toplam karbon sal›n›m›, yani endüstriden kaynaklanan, bizim 

üretti¤imiz karbon sal›n›m› 29 milyar ton gibi ve bunlar›n da toplam› 

yaklafl›k 14 milyar ton. Demek ki, bir kere öncelikle burada bir 

fleylerin yap›lmas› gerekiyor. 

Bizim konumuza gelirsek, olay asl›nda daha da az dramatik de¤il. 

Dünyadaki tüm karbon sal›n›m›n›n yar›s› binalardan kaynaklan›yor. 

Bu binalar›n, gayrimenkullerin yap›m›nda kullan›lan malzemelerin 

karbon sal›n›m› art› binalar›n kendi içinde kullan›lan enerji veya 

kullan›mdan dolay› sal›nan karbonun toplam›. Yani insanlar yaflad›klar› 

çevrelerin içinde neden olduklar› karbon sal›n›m›n›n yar›s›n› zaten 

konut, ofis, al›flverifl merkezi, stadyumlar vs. gibi yerlerden 

kaynakland›¤›n› görüyoruz. Peki neler yap›l›yor? Özellikle binalarda 

eko verimlilik ön plana ç›k›yor. Art›k bunlar yavafl yavafl yasalar 

haline gelmeye bafll›yor. Yeni enerji standartlar› ç›kmaya bafll›yor. 

Bunlar h›zla yasalara girece¤ini düflünüyoruz çünkü e¤er karbon 

sal›n›m› konusunda devletler kendi aralar›nda bir mutabakat 

sa¤larlarsa -ki o çok yak›n, diyelim ki bu y›l sonunda, Meksika'da 

sa¤land›- devletler geri dönüp iç mevzuat›nda bunu elde edebilecekleri 

k›s›tlamalar veya regülasyonlar getirecekler. Tabiki bunlar›n içinde 

de karbon sal›n›m›n› en üst düzeyde oluflturan gayrimenkul sektörü 

veya binalar, konutlar gibi konularla iliflkili olan sektörler muhakkak 

ki bundan kendi üzerlerine düflen paylar› alacaklar. Yerinde enerji 

üretimi, tüketimi söz konusu oluyor. ‹flte bu fotovoltayiksel teknolojisi 

gibi. Binalar›n cephelerini onlarla kaplay›p orada enerji üretme. Yap› 

ürünlerinde eko-verimlili¤e yönelme ki bununla ilgili sunumunun 

sonunda kendi toplulu¤umuzda yapt›¤›m›z çal›flmalar›, ürünlerle 

ilgili yapt›¤›m›z çal›flmalar› sizinle paylaflmak istiyorum. Bunlar 

gündemimizin önemli maddeleri haline geliyor. Ve inovasyon, yani 

bafl›ndan beri bu iki konuyu birlefltirmeye çal›fl›yorum, sürdürülebilir 

kalk›nman›n temeli. Sürdürülebilir kalk›nman›n yeni metodlara 

ihtiyac› oldu¤unu görüyoruz. Yeni metod demek de inovasyon 

demek. Bir fleyleri yeniden bulmam›z gerekli, bir fleyleri yeniden 

yaratmam›z gerekli. Eski ifl yap›fl biçimleriyle bu sürdürülebilir 

kalk›nman›n gerçekleflmesi mümkün de¤il. Burada da inovasyon 

devreye giriyor. ‹novasyon ne demek? Yine k›saca söyleyeyim; bir 

fikrin de¤er yaratan uygulamas›. Herhangi bir fikrin de¤er yaratan 

uygulamas›. 

Biraz toplulu¤umuza geçicem, yani art›k somuta indirgemek istiyorum 

neler yap›labilir. Biz, biraz evvel ‹fl Gayrimenkul Yat›r›m Ortakl›¤›'n›n

16-17 Haziran 2010 

de¤erli yöneticileri ile konuflurken de bana sordular, sizin bu yenilikçi, 

yarat›c› buluflmalar devam ediyor mu, diye. Devam ediyor, dedim. 

Onu biz 1999'dan beri, yani yaklafl›k 11 y›ld›r Eczac›bafl›'nda yenilikçi 

ve yarat›c› buluflmalar etkinli¤ini gerçeklefltiriyoruz. Bu bütün senelik 

bir süreçtir. Burada yarat›c› ve yenilikçi projeler juriler taraf›ndan 

de¤erlendiriliyor sonra da y›l›n belirli bir günü biraraya gelinip bu 

projelerden ödül alanlar taltif ediliyor, ödüllendiriliyor. Bunu 2005 

y›l›ndan itibaren ‹novasyon Buluflmas› haline çevirdik ve inovatif 

fikir, düflünce ve uygulanan kavramlar›n burada de¤erlendirilen ve 

ödül alan kiflilerin de¤erlendirildi¤i ve ödüllendirildi¤i bir toplant› 

niteli¤ine çevirdik. Ayn› y›l, 2005 y›l›nda Ulusal ‹novasyon Giriflimi'ni 

kurduk. Burada üniversiteler, sivil toplum örgütleri ve ifl dünyas› bir 

araya geldi. ‹novasyon Giriflimi diye bir giriflim bafllatt›, bir platform 

ve o platformun amac› da kamu kurumlar› baflta olmak üzere ifl 

dünyas›nda inovasyonun önemini ortaya koyup bunun ön planda 

tutulmas› ve bununla ilgili hatta yasal altyap›n›n da oluflturulmas›yd›. 

Burada ifl dünyas›ndan efl baflkan ben oldum, akademi dünyas›ndan 

da efl baflkan Prof. Ali Do¤ramac›'yd›. Sonra o de¤iflti, Prof. Tosun 

Terzio¤lu akademi aç›s›ndan efl baflkan oldu ve hakikaten özellikle 

TÜB‹TAK, kamu, Bilim ve Teknoloji Yüksek Kurulu gündemine 

inovasyon girdi. Hatta ARGE kanunu yasalaflt›, hepinizin bildi¤i. 

Tabi kanun en mükemmel kanun de¤il ama Türkiye bir yerden 

bafllamak zorundayd›. Bafllad›k. O kanunu da flimdi daha kullan›labilir 

hale getirmek üzere çal›flmalar yap›l›yor. 

K›saca inovasyona de¤indikten sonra bu ikisinin aras›ndaki iliflkiyi 

flu flekilde kurabiliriz. ‹novasyon yeni bir fikrin de¤er yaratan 

uygulamas›. Bu yarat›c›, yenilikçi ve kaliteli bir insan kayna¤› gerektirir. 

ve bunlar›n da sonuçta daha az ekolojik etki ile daha fazla de¤er 

yaratma gibi bir misyonu üstlenmesi ve tabiki bu ürünlerinde 

sürdürülebilir ürün ve ifl modelleri için bir pazar oluflturulmas›n›, bu 

model içinde sa¤layabiliriz. Biz Eczac›bafl›'ndaki çal›flmalar› bu yönde 

yürütmek istiyoruz. Ve demin de söyledi¤im gibi çözüm temelde, 

sanayide bir de¤iflimi gerektiriyor. Çözümün ana sektörü sanayi 

oldu¤u için dünyada en önde gelen 200 civar›ndaki sanayi kuruluflu 

bir araya gelerek "World Business Council for Sustainable 

Development", yani Dünya Sürdürülebilir Kalk›nma ‹fl Konseyi'ni 

oluflturdular. Buraya da Türkiye'den davet edilip üyeli¤e al›nan ilk 

topluluk biz olduk, Eczac›bafl› olarak. Burada sorunun çevresel 

boyutunun sosyal ve ekonomik boyutuyla birlikte çözümlenmesi 

ve modellenmesi öngörülüyor, ve bunun da devletlerle paylafl›lmas›. 

Yani bugün Kyoto, Kopenhag ve Meksika'da yap›lacak çal›flmalar›n 

temelinde WBCSD'nin önerileri yatmakta. Sektör sektör, karbon 

sal›n›m›n›n nas›l ele al›nmas› gerekti¤i ve bunun bir sosyal sorun 

haline dönüfltürülmeden nas›l halledilmesi gerekti¤i konusunda 

modellemeler. Bunlar›n içinde biz de yer al›yoruz. Bu WBCSD 

hakikaten son derece güçlü bir örgüt. Toplam ifl hacmi yaklafl›k 5 

trilyon dolar civar›nda. Her gün, yaklafl›k dünya nüfusunun yar›s› 

bu WBCSD üyesi kurulufllar›n ürünlerini ve servislerini kullan›yor 

zaten. Onun için son derece önemli bir kurulufl ve bunun da baflar›s›, 

özellikle çevresel sorunlar›n sosyal ve ekonomik sorunlarla birlikte 

çözümlenmesi için son derece de önemli. 

Bunun d›fl›nda biz Eczac›bafl› toplulu¤u olarak tabi May›s 2006'da 

Global Compact'i imzalad›k. WBCSD'de üyeli¤imiz 2007 

A¤ustos'unda tescil edildi ve Türkiye'de, hemen, bunun uzant›s› 

olan ‹fl Dünyas› ve Sürdülebilir Kalk›nma Derne¤i'ni canland›rd› 


ve oraya üye olduk. fiimdi oran›n üyeli¤ini geniflletiyoruz. Hepinize 

aç›kt›r. Lütfen bu konuda da hassasiyet gösteren kurulufllar üyemiz 

olsunlar. Kopenhag Kominikesi'ni tabiki imzalad›k. ‹klim 

Platformu'nu da oluflturduk. fiimdi TÜS‹AD bünyesinde, do¤rudan 

baflkana ba¤l› bir TÜS‹AD Sürdürülebilir Kalk›nma Görev Timi 

oluflturduk. Bu normal çal›flma gruplar›ndan farkl› bir grup, bir 

görev timi. Bunun bafl›nda da yine Eczac›bafl›'ndan, bizim kurumsal 

iletiflim ve sürdürülebilir kalk›nma koordinatörümüz var, Okflan 

Han›m. Ve önümüzdeki Ekim ay›nda da, yine Dünya Sürdürülebilir 

‹fl Konseyi Baflkan›'n› davet ederek burada ifl dünyas›yla, bu konuda 

bir toplant› planl›yoruz ve TÜS‹AD'da da bu konuyu en üst kademede 

izlenmesini sa¤lamaya çal›fl›yoruz. Bizdeki örgütlenme flu flekilde, 

son derece yal›n. Kurumsal iletiflim ve sürdürülebilir kalk›nma 

koordinatörümüz do¤rudan bana ba¤l› 9 yöneticiden bir tanesi. 

Ben bu çal›flmadan sorumluyum. Bize destek olmak üzere bir 

sürdürülebilir kalk›nma çal›flma grubumuz var. Onbefl 

kuruluflumuzdan 30 temsilcimiz burada aktif olarak çal›fl›yor ve 

topluluk içinde bu konuda yap›lacak ve yap›lmas› gereken bütün 

çal›flmalar stratejik plana aktar›larak ve buradan da kurulufl 

bütçelerine ve planlar›na aktar›larak bilfiil izleniyor. 

Türkiye'de yine ilk Global Reporting Initiative denilen, GRI, Küresel 

Raporlama Sistemi, ki WBCSD taraf›ndan o kabul ediliyor, bu 

sistemde denetlenmifl olarak biz sürdürülebilir kalk›nma raporumuzu 

yay›nl›yoruz. ‹lkini de bu sene yay›nlamaya bafllad›k. Bizim web 

sitemize girerseniz bunu görürsünüz. Buradaki verileri sizinle özetle 

paylaflay›m. Özellikle GRI'› son iki senedir uyguluyoruz çünkü 

2007'de üye olduk WBCSD'ye. Ondan evvelki datalar›m›z da var 

fakat bunlar› tam olarak güvenilir data olarak kabul etmiyoruz. 

GRI metodunu uygulad›¤›m›z datalar› veri olarak kabul ediyoruz. 

Ve burada gönüllü olarak att›¤›m›z ad›mlar› h›zland›rd›k. Bizim 

toplulu¤un uluslararas› ba¤›ms›z denetim kuruluflu Pricewaterhouse 

Coopers taraf›ndan güvence çal›flmas› gerçeklefltirilmifl olan konsolide 

enerji tüketim ve karbon emisyonu rakamlar›n› kamuoyu ile 

paylafl›yoruz. Birebir paylafl›yoruz ve bunlar›n hepsi Pricewaterhouse 

Coopers taraf›ndan denetleniyor. Türkiye'de ilk defa oluflturuldu 

bu model. Umuyoruz ki bizden sonra yayg›nlafl›r ve bu denetim 

mekanizmas› alt›nda di¤er kurum ve kurulufllar da kendi datalar›n› 

GYODER 71

72 GYODER 


bu flekilde paylaflabilirler. 2008-2009 aras›nda enerji tüketimimizi 

%9.8 oran›nda düflürdük. Karbon emisyonumuzu da %9.1 

oran›nda düflürdük. Bunun endekslenmifl flekline bakarsak, yani 

ton bafl›na de¤er, üretim tonu bafl›na ne kadar tasarruf yap›ld›? 

Enerjide %8.1, karbon sal›n›m›nda da %7.3, üretim birimi bafl›na 

bir düflüfl sa¤land›. Bu tabiki, Türkiye aç›s›ndan bak›ld›¤›nda Türkiye 

2020 y›l›ndaki karbon sal›n›m› %12 düflürmekten bahsediyor. Biz 

çok daha erken bafllayarak, ifl dünyas› olarak kendi taahhütlerimizi 

oluflturmam›z gerekti¤ini burada herkesle paylaflmak istiyorum. 

Bu arada suya da bak›yoruz. Su tüketiminde de yine bir seneden 

bir seneye %15.4 dolay›nda tasarruf sa¤land›. Bunun da yine 

ekdeksine bakt›¤›m›z zaman, ton bafl›na su tüketimi veya birim 

bafl›na su tüketimi %9.6 bir y›ldan bir y›la düfltü. Biz bu raporlamay› 

art›k her sene paylaflarak 2008'den bafllamak üzere, 2009, 2010, 

2011 diye böyle gidecek bir paralelde kamuoyu ile paylaflaca¤›z. 

Bütün bu rakamlar›n hepsi de yine Pricewaterhouse Coopers 

taraf›ndan denetlenmifl rakamlar olacakt›r. 

Son olarak inovasyon merkezimizden bahsedelim. Eczac›bafl› 

‹novasyon Merkezi özellikle yap› ürünleri grubumuzun sürdürülebilir 

kalk›nmay› destekleyece¤i yarat›c› ortam› yaratmak üzere bir çat› 

alt›nda kurgulad›¤› ve sektörümüzde dünyada en büyük, en geliflmifl 

inovasyon merkezi oldu¤unu bildi¤imiz merkezimizde bu y›l›n son 

çeyre¤inde devreye al›yoruz. fiu anda inflaat› tamamlanmak üzere. 

Burada 60 teknisyen, bilim adam›, yarat›c› ve yenilikçi beyin bir 

araya gelerek Eczac›bafl›'n›n özellikle yap› ürünleri grubundaki 

inovatif çal›flmalar›n›n merkezini oluflturacak. Bu tabi sadece bir 

inovasyon merkezinde oluflmayacak. Biz bütün çal›flanlar›m›z›n da 

kat›laca¤› bir inovasyon platformu oluflturduk Eczac›bafl› 

toplulu¤unda ama tabiki buradan gelecek çal›flmalar›n uygulamas› 

çok daha verimli olaca¤›n› düflünüyoruz. Bunu da bir ilki 

gerçeklefltirdi¤imiz için burada sizle paylaflmakta hiçbir sak›nca 

görmüyorum. 

Sunumumun sonuna gelirken özellikle sektörümüzle ilgili bizim 

gelifltirmekte oldu¤umuz yap› ürünlerinde daha az su, daha fazla 

hijyen, daha az do¤al kaynak kullan›m›n›n çevre ve gelecek bilinci 

ile teflvik eden ürünleri desteklemek için özellikle bu inovasyon 

merkezimizi kurgulad›k. Bu projemizi kurgulad›k. Burada, sizlerle 

paylaflmak istedi¤im ufak bir filmimiz var, yaklafl›k 3.5-4 dakikal›k. 

Burada da Blue Life ad› alt›nda toplad›¤›m›z bu konsepti sizinle 

k›saca bir paylaflmak istiyorum. 

Tan›t›m Filmi: 

Dünyam›z günefl sistemi içinde benzersiz. Çünkü dünya üzerinde yaflam olan tek gezegen. 

Mavi gezegende yaflam› sürdürmek için Blue Life. Biz do¤al kaynaklara, dünyaya, yaflama olan 

sayg›m›z› Blue Life ile adland›rd›k. Blue Life yap› ürünleri grubu markalar›m›z›n üretim, tasar›m 

ve yönetim süreçlerini kapsayan bir sürdürülebilirlik felsefesidir. Blue Life, üretirken kaynaklar› 

koruma sorumlulu¤udur. Etkin at›k su yönetimi ile %35 su tasarrufu, f›r›n ›s›lar›n›n azalt›lmas› 

ile %15 enerji tasarrufu sa¤l›yoruz. Üretim at›klar›n› yeniden de¤erlendiriyor, ambalajda 

inovasyon ve at›k ka¤›t geri kazan›m› ile y›lda 17.178 a¤ac› koruyoruz. Blue Life, tasarlarken 

kaynaklar› koruma sorumlulu¤udur. Konutlar ve toplu kullan›m alanlar› için sundu¤umuz ak›ll› 

tasar›m ürünleri ile kifli bafl›na düflen su tüketimini en aza indirmek için çal›fl›yoruz. Dünyan›n 

en az su harcayan klozeti. Her 250 yerde kullan›m› y›lda 3 olimpik havuzu dolduracak kadar 

su tasarrufu sa¤l›yor. Su harcamadan hijyen sa¤layan pisuvar; bir tanesinin kullan›m› bile y›lda 

150 ton su tasarufu sa¤l›yor. %60 su tasarrufu sa¤layan debi regülatörü; y›lda bir ailenin 

kullanaca¤› kadar suyu iki ailenin kullanabilmesine olanak tan›yor. %60 tasarruf sa¤layan ›s› 

ve debi ayarl› kartufl: enerji tüketimini azaltarak evlerde %10 do¤algaz tasarrufu sa¤l›yor. 

Daha az su tüketimi ve deterjan at›¤› için kendi kendini temizleyen karo, Vitra Foto Active. 

Ambalaj, uygulama ve nakliyede %50'ye varan tasarruf için %50 daha ince ve hafif karo, Vitra 

Symmetric. %60'a varan enerji tasarrufu sa¤layan Vitra Term d›fl cephe ›s› yal›t›m›. Bir binadaki 

y›ll›k enerji tasarrufu ile 103 a¤ac›n sa¤layaca¤› kadar fayda sa¤l›yor. Blue Life yönetirken 

kaynaklar› koruma sorumlulu¤udur. Çal›flanlar›m›zla, paydafllar›m›zla, sizinle birlikte farkl› 

sürdürülebilirlik proje ve e¤itimlerini hayata geçiriyoruz çünkü bize göre tasar›m kaynaklar› 

koruma sorumlulu¤udur. 

Blue Life gelecek için verdi¤imiz sözümüzdür. 

16-17 Haziran 2010

16-17 Haziran 2010 

Dr. Erdal Karamercan: Grup olarak inovasyona bütçenin belirli 

bir yüzdesi olarak bakm›yoruz. Bu sak›ncal› bir yaklafl›m olur. 

S›n›rlama getirir çünkü. Bizim mesela, bir projeden bahsedeyim. 

"Bir Projem Var" diye bir program›m›z var. Burada projesi olan 

herhangi bir arkadafl bunu bir proje ka¤›d›na çok basit bir formatta 

döküyor. Çünkü fikirden projeye geçmek önemli. Önemli olan 

sadece fikir de¤il, fikirlerin de¤erlendirildi¤i ayr› bir öneri 

de¤erlendirme sistemimiz var ama fikirden projeye geçirdi¤i zaman 

biz ona ilk aflamada, sadece o ka¤›d› bize gösterdi¤i zaman 10.000 

Lira bütçe veriyoruz. O bütçeyi harcad›ktan sonra, istedi¤i gibi 

harcayabilir o fikrini gerçeklefltirmek için, e¤er ki bir sonraki aflamaya 

geçebilece¤ini görmüflsek 30.000 Lira'ya kadar ek bütçe 

veriyoruz.30.000 Lira'y› harcad›ktan sonra hiçbirfley de olmayabilir. 

Yapt›¤› çal›flmalar için kendisine çok teflekkür ediyoruz. Çünkü 

demek ki hakikaten oraya götürecek kadar bu fikri gelifltirebilmifl. 

Her fikirden bir sonuç ç›kmas› beklenmemeli. Ama 100 fikirden 1 

tane sonuç ç›karsa -sonuçta 30.000'i 100 ile çarp›n, 3 milyon-, 3 

milyondan bir fikir ç›k›p da 30 milyon kazand›r›rsa bundan daha 

karl› bir proje yat›r›m› yoktur. Onun için oraya s›n›r tan›m›yoruz. 

As›l s›n›r burada, insanlar›n beyninde. On s›n›r› aflmaya çal›fl›yoruz. 

Zannetmeyin ki 1000 tane proje ak›fl› geliyor. Onu söküp alabilmek 

için iflte öneri de¤erlendirme sistemleri, teflvik sistemleri, performans›n 

içine ek katk› sistemleri gibi böyle sistemler koyuyoruz. Yine takribi 

olarak 30 ila 40 proje aras›nda, y›lda, k›s›tl›. Ama dedi¤im gibi k›s›t 

bizde de¤il, k›s›t hepimizin beyninde yat›yor. ‹novasyonu bazen çok 

büyütüyoruz gözümüzde, halbuki çok ufak bir farkl›l›k bazen çok 

büyük bir inovasyon haline gelebiliyor. 

Buyurun. 

Haldun Ersen: Haldun Ersen, Management Plus. Çok teflekkür 

ederim. Müthifl bir vizyon bu. Gerçekten bunu anlayabilmek ve 

bilgiden parasal kaynaklar›n artaca¤›n› görebilmek sektörel anlamda 

çok önemli. Ama önce tabi bilgi kaynaklar›na yat›r›m yapmak 

gerekiyor ve organizasyonel yap›lanmalar› da ona göre sistematize 

etmek laz›m. Yoksa bu sonuçlara gitmek çok zor. Ama inflallah 

sektörler bunu anlayacaklar. 

Burada flunu hemen aktarmak istiyorum. Soru flu flekilde; mesela, 

malzemelerdeki, içeride ve d›flar›da kullan›lan malzemelerdeki bütün 

bu süreçlerin asl›nda standardize edilmesi gereklili¤i var. Yani 

formülasyonlar›n›n oluflturulmas› çok önemli. Asl›nda ben de bu 

proje üzerinde çal›fl›yordum ama siz çok güzel bir çal›flmay› daha 

erken bafllatm›fls›n›z. Çok önemli bir fley bu. Tak›m çal›flmas›yla, 

mimarlardan oluflan bir tak›m çal›flmas›yla ayn› zamanda içeride ve 

d›flar›da kullan›lan malzemelerin özellikle uygulama süreçleri 

içerisindeki yans›malar›n› aktarmak çok önemli. Belki Eczac›bafl› 

toplulu¤u buradan hareket ederek, bunu ayn› zamanda standardize 

edebilir. Ve bu standardize etti¤i malzeme fleyini Türkiye'den ç›kan 

bir know-how olarak belkide dünyaya standartlar baz›nda önerebilir. 

Çünkü dün de izledi¤im kadar›yla, MIT'den gelen profesörler bir 

fleyler söylüyorlar ama sadece enerji üzerine bir fleyler söylüyorlar. 

Gayrimenkul sektörü üzerine, inflaat sektörü üzerine bir uyarlamalar› 

yok. O yüzden böyle bir çal›flmayla da ayn› zamanda bunu daha 

da gelifltirip dünya çap›nda bir know-how üretme yaklafl›m›n› da 

ortaya koyabilirsiniz diye düflünüyorum. Çok teflekkür ediyorum 

tekrar. Müthifl bir vizyondu. 

Erdal Karamercan: Teflekkür ediyorum. Çok, bir kere, güzel bir 

konuya de¤indiniz. Bu konu asl›nda çok daha genifl. Bu sanayinin 


dünyadaki trend oraya gidiyor -bunun belirli tabi ölçümleme 

metodlar›na oturmas› gerekiyor- iflte o zaman bu bilincin çok h›zl› 

yay›lmas›na neden olacak. Bizde asl›nda söyledi¤iniz konuya e¤ilmek 

istiyoruz ve özellikle sürdürülebilir kalk›nma kriterlerine uygun girdileri, 

bundan sonra, almay› ve onlar› sanayimizde kullanmay› öngörmek 

istiyoruz. Yanl›z bununla ilgili en önemli s›k›nt›, bir kere, ölçümleme 

s›k›nt›s›. ‹kincisi zaten neyi ölçümleyebilece¤inizi de bilmiyorsunuz 

çünkü bir standart yok, kriter yok. O kriterler ama oluflmaya bafllad›. 

Yani dünyada oluflmaya bafllad›. ‹flte onlar› biz dünyaya ihrac edebilir 

miyiz bilmiyorum ama en az›ndan ithal etme yolunda öncü olmaya 

çal›fl›yoruz, o kavramlar›. fiimdi burada tabi herkesin kafas›nda flöyle 

bir soru uyan›yor. Bende yönetim kuruluna girdi¤im zaman yönetim 

kurulu üyeleri böyle bir kuflkuyla bak›yorlar. Bunun ek maliyetler 

yarataca¤› konusu ve o zaman kurulufl karl›l›k hedefinden uzaklaflacak 

m›? Ben, tam da bunun tersini savunuyorum. Bir, bir kere maliyetler 

bafl›nda art›yor gibi gözükebilir ama maliyetleri artt›rmamak sizin 

elinizde bir kere. Maliyet konusu, illa artacakt›r, bilmem ne gibi 

düflünmemek laz›m. ‹kincisi, bunun bir ifl modeli oldu¤unu 

düflünüyorum. Yani, bak›n çok samimi duygular›m› sizinle paylaflay›m. 

Ben bir CEO'yum ve toplulu¤umun sürdürülebilir bir flekilde karl›l›¤›n› 

destekleyen, büyümesini destekleyen her türlü projeyi en ön planda 

uygulamak durumunday›m. Ama eve girince ben kimim? Ben bir 

babay›m. 3 tane k›z›m var. fiimdi yeni birisi daha geldi; torun. Birde 

onu istikbalini düflünen bir kifliyim. Ve bu ikinci kiflili¤imden s›yr›larak 

birinci kiflili¤imi yönetemem ben. O ikiyüzlülük olur. Çifte standart 

olur. Ben çocuklar›m›n gelece¤ini, mukakkak ve muhakkak, bir CEO 

olarak nas›l destekleyebilece¤imi kurgulay›p, kendi endüstrimi de 

o flekilde yönetmem laz›m ve bunu yaparken de karl›l›¤› ön planda 

tutmam laz›m. Ve hepiniz de benim ürünlerimin tüketicisi olarak 

benim ürünümü alacaks›n›z, bu nedenle. Çünkü sizde çocuklar›n›z› 

düflüneceksiniz. Siz de çocuklar›n›z›n gelece¤ini düflüneceksiniz ve 

tüketici tercihi çok k›sa dönemde bu ürünlere yönelecek. Bu bir ifl 

modelidir. Bu yani fantazi de¤ildir. Bu tamamen tüketicilerin çok 

yak›n gelecekte çevre dostu ve çevreye yat›r›m yapan ürünlere ve 

onlar› üreten kurulufllara gösterece¤i teveccühtür, önceliktir. Ve 

bunu yapacak tüketici. Ben yapmayaca¤›m. O benden bu ürünü 

almak isteyecek. Bu ürünün o flekilde üretilmedi¤ini bildi¤i yerde 

ürünü almayacak. Tercihini oraya do¤ru yönlendirecek. Art›k tüketici 

naylon poflet kullanmayacak; çok yak›n gelecekte. Do¤ada 

parçalanabilen, do¤aya tekrar dönüfltürülebilen malzemede eflyalar›n› 

tafl›mak isteyecek. Ve inan›n bütün bunlar hani böyle geçmiflte 

oldu¤u gibi 20 y›lar 30 y›llar sonras›n› konuflmuyorum. Ben 3 y›l, 4 

y›l sonras›n› konufluyorum. Tüketici tercihleri çok h›zl› de¤iflir, yeter 

ki bilinçlendirmeyi ihmal etmeyelim. ‹flte o da bize düflen görev; yani 

tüketiciyi bu yönde bilinçlendirmek. ‹flte onun için ben, mesela 

burada Blue Life program›na çok önem veriyorum. Bu çünkü bir ifl 

modelidir. Ben size bir yerde reklam yapt›m. Bir daha konut yaparken 

dönüp geleceksiniz, ‹ntema'n›n, Artema'n›n ne ürünleri var, diye 

soracaks›n›z, su tasarrufu kazanan. Ve su tasarrufunu siz müflterinize 

bir USB olarak sunacaks›n›z. Bak›n siz evinizde benim sizin için 

kulland›¤›m ürünlerle 10 ton tasarruf ediyorsunuz, diyeceksiniz. 

Tüketici dolay›s›yla o konutu alacak, öbür konutu almayacak. Gittikçe 

tercihler buraya do¤ru kayacak. Benim kafamda kurgulad›¤›m ifl 

modeli bu. Sorunuz için çok teflekkürler. 

GYODER 73


Küresel Kriz Sonras› 

Gayrimenkul Sektörü 

ve Türkiye ‹çin Öngörüler 

2015 

Dr. Can Fuat Gürlesel 

Ekonomi Strateji Dan. Hiz. Baflkan› 

Bugün sizlerle, yine Gayrimenkul Yat›r›m Ortakl›¤› Derne¤i için 

haz›rlam›fl oldu¤umuz bir raporun ana bulgular›n› paylaflaca¤›z. 

Raporumuzun bafll›¤› Küresel Kriz Sonras› Gayrimenkul Sektörü 

Ve Türkiye ‹çin Öngörüler. Burada küresel krizin yaratm›fl oldu¤u 

ekonomik etkileri, hem dünyada hem Türkiye'de anazliz ederrek 

bunlar›n önümüzdeki dönemde gayrimenkul sektörü aç›s›ndan 

oluflturdu¤u koflullar› öncelikle bu çal›flmada analiz ettik ve 

de¤erlendirdik ve buna ba¤l› olarak da hem dünyada hem de 

Türkiye'de 2014, 2015 y›l›na kadar gayrimenkul sektörü aç›s›ndan 

neler öngörüyoruz bunlar› araflt›rma raporumuzda ortaya koyduk. 

Araflt›rma raporu hem konut sektörünü, hemde ticari gayrimenkul 

sektörünü ve onun alt bafll›klar›n› içeriyor. Raporun ilk bölümü 

dünya gayrimenkul sektörüne iliflkin de¤erlendirmeler, daha 

sonra da Türkiye'ye iliflkin de¤erlendirmeler. Ben, burada sizlerle 

bu çal›flman›n ana bulgular›n› paylaflaca¤›m. Raporu daha sonra 

gayrimenkul yat›r›m ortakl›¤› derne¤inden temin etmeniz mümkün 

olabilecek. Öncelikle dünya gayrimenkul sektörü aç›s›ndan birkaç 

ana bafll›kla bulgular› paylaflmak istiyorum. Yanl›z burada dünya 

gayrimenkul sektörü derken krizden özellikle olumsuz etkilenen 

Amerika Birleflik Devletleri ve Avrupa Birli¤i a¤›rl›kl› bir 

de¤erlendirmeyi yapt›k. Çünkü, Japonya hariç, Asya-Pasifik ve 

k›smen di¤er geliflen ülkelerde gayrimenkul sektörünün küresel 

krizden etkilenmesi daha s›n›rl› kald›. Hepimizce malum, Amerika 

Birleflik Devletleri ve Avrupa Birli¤i bu krizden, gayrimenkul 

sektörleri çok daha olumsuz etkilendi¤i için, a¤›rl›kl› olarak bu 

iki ülke veya bölge a¤›rl›kl› olarak de¤erlendirme yapt›k. fiimdi 

dünya gayrimenkul sektörüyle ilgili bir iki ana bulgu verdikten 

sonra bu slayt›n içeri¤ini paylaflaca¤›m sizlerle. Hem Amerika 

Birleflik Devletleri'nde hem Avrupa Birli¤i'nde, konut ve ticari 

gayrimenkul sektörleri gerek arz yönüyle gerek talep yönüyle 

gerek fiyatlar yönüyle gerekse de varl›k yönüyle olumsuz etkilendi. 

Bir baflka olumsuz etkilenme aya¤› da gayrimenkul sektörüne 

yönelik finansman ak›fllar› ve finansman olanaklar›nda. Finansman 

olanaklar› da hem konuta hem de ticari gayrimenkullere yönelik 

ipotekli krediler yönünde. Buralarda da ciddi daralmalar yafland›. 

Fakat daha önemli bir daralma ki ikincil finansman, gayrimenkul 

74 GYODER 

16-17 Haziran 2010 

sektörünün daralmas› konusunda oldukça önemli. Bu ipotekli 

kredilere dayal› olarak ihraç edilen menkul k›ymetler. Securitization 

dedi¤imiz menkul k›ymetlefltirme veyahut da ikincil pazarlarda 

çok ciddi bir daralma yafland›¤›n› görüyoruz. Adeta bu piyasalar 

kurudu. Bu nedenle de özellikle ticari gayrimenkul sektörüne 

yönelik yeni projelere finansman ak›fl›nda ciddi bir durgunluk 

yaflan›yor. Burada menkul k›ymet ihrac› milyar dolar› olarak 

görüyoruz hem Amerika Birleflik Devletleri'nde hem Avrupa Birli¤i, 

krizle birlikte 2008 ve 2009'da, 2007'den sonra çok ciddi flekilde 

daralmay› görebiliyoruz. Toplam 315 milyar dolar. Sonra bu rakam 

28 milyar dolara inmifl durumda. Bu özellikle geliflmifl ülkelerde 

ve bu iki ülkenin gayrimenkul sektörlerinin hem arz yönünde 

hem de talep yönünü flu anda son derece olumsuz etkilemeye 

devam ediyor. Krizin bir baflka etkisi, özellikle ticari gayrimenkuller 

taraf›nda toplam getiriler üzerinde yaratm›fl oldu¤u gerilemeler. 

Kriz öncesi dönemde burada üç alt segmentte görüyoruz. 2001, 

2002'den sonra, özellikle bizim bundan önceki y›llarda yapm›fl 

oldu¤umuz raporlarda da ortaya koymufltuk. 2003, 2004, 2005, 

2006 ve k›smen 2007 y›l› dünya gayrimenkul sektörünün getirileri 

aç›s›ndan önceki dönemlerden çok farkl› ve ortalamlar›n çok 

üzerinde getiriler sunan y›llar olmufltu. Fakat 2008 ve 2009 y›llar›n› 

burada görüyoruz. Hem varl›k de¤eri aç›s›nda hem de di¤er 

getirileri, yani kira vb. Gelirler aç›s›ndan gerileme yaflanm›fl 

durumda. Al›flverifl merkezleri için nispeten birbirine yak›n, daha

16-17 Haziran 2010 

s›n›rl›. Ama endüstride, özellikle 2009 lojistik yat›r›mlar› için 

oldukça önemli. Ofiste de %4.2 ve 5.6'l›k bir gerileme. 

Getirilerdeki bu tabii zay›flama da özellikle ABD ve AB taraf›nda 

devam eden projeler veyahut da daha önce tamamlanm›fl 

projelerin nakit ak›fllar›n› flu anda olumsuz etkilemifl durumda 

ve çok say›da projenin de ötelenmesine neden olmufl durumda. 

Bir baflka önemli uluslararas› alan da yine krizin etkileri, ticari 

gayrimenkul sektöründe do¤rudan yat›r›mlar. Do¤rudan yat›r›mlar 

derken ticari yat›r›mlar de¤il sat›nalmalar› burada 

de¤erlendiriyoruz. Yine 2004'ten 2009'a kadar ve çeflitli bölgeler 

için burada de¤erlendirmemiz var. Yak›n zamanlarda Türkiye'de 

de baz› sat›n almalar olmufltu. Bu aç›dan Türkiye'yi de bu 

perspektifte de¤erlendirebiliriz. 2006 ve 2007 y›l›nda dikkat 

edecek olursan›z ciddi bir zirve var. 759 milyar dolara kadar ç›kt› 

toplam do¤rudan sat›n almalar. Bölgelere da¤›l›m›n› 

görüyorsunuz. S›n›rötesi de 357 milyar dolara kadar yükseldi, 

s›n›r içinde 402 milyar dolar. Fakat krizle birlikte bu da 2008'de 

önce 387 milyar dolara kadar indi, sonra da 209 milyar dolara 

kadar gerilemifl durumda. Bizim de içinde yer ald›¤›m›z geliflen 

ülkelerde 2008'de önce bir art›fl var fakat sonra 2009'da 21 

milyar dolara kadar düflmüfl durumda. fiu anda bu krizin etkisi. 

Tabii flunu da söylemek laz›m. Bu sat›n almalar›n arkas›nda 

biliyorsunuz finansman var, yani ticari gayrimenkul sat›nalmaya 

yönelik kredi ak›fllar› var. Biraz evvel gördü¤ümüz gibi kredi 

ak›fllar› kesildi¤i için bu tip sat›n almalar›n finansman› da flu anda 

kesilmifl durumda. Peki bundan sonra önümüzdeki dönemde ne 

belkiyoruz, 2010, 11, 12, 13, 14? fiimdi biz hat›rlarsan›z geçen 

sene de yine bu haziran ay›ndaki zirvede bir rapor yay›nlam›flt›k. 

O raporda 2010, 211, 2012 ve 2013, 2014'e iliflkin baz› 

öngörülerde bulunmufltuk. fiöyle söylemifltik, gayrimenkul sektörü 

2010 y›l›nda dip noktas›na, genel küresel ölçekte söylüyorum, 

dip noktas›na ulafl›r ve dip noktas›nda yeni bir denge bulur. 

2011, 2012 y›llar› yeniden bu dip noktas›ndan sonra arz ve talep 

bölümünde k›smen bir geliflme bafllar diye öngörmüfltük. 2013, 

2014 y›llar› ise yeniden istikrarl› bir büyüme fleklinde öngörmüfltük. 

K›smen bu sene de ayn› öngörümüzü koruyoruz ve bu konuda 

Deutche Bank'›n gayrimenkul sektörüne yönelik araflt›rmalar 

yapan ve bizim de çok yararland›¤›m›z ve herkesin çok itimat 


etmifl oldu¤u bir araflt›rma verilerini sizlerle paylaflaca¤›m. Bu, 

Avrupa için özellikle sizlerle bunu paylafl›yorum. Çok karmafl›k 

olabilir fakat burada renklere dikkat ederek bir de¤erlendirme 

yap›lacak olursa önümüzdeki 5 y›l, 2010 y›l› dahil, al›flverifl merkezi, 

ofis ve lojistikler için hem kiralar hem de piyasa beklentileri Avrupa 

piyasas›nda nas›l diye bakt›¤n›zda, bu yefliller düflüfllerin ve 

küçülmelerin devam edece¤i dönemleri gösteriyor. 2010 ve 2011 

için k›smen devam etti¤ini görüyoruz. Beyazlar sabit ve dura¤an 

dönem, yani yeni dengenin kuruldu¤u ve ondan sonra yavafl 

yavafl bir istikrar tekrardan kazanmaya bafllad›¤› bir dönem. Art›fl 

ve büyüme dönemi ise Avrupa'da 2012'den önce, orta ve do¤u 

Avrupa ülkelerinde, al›flverifl merkezleriyle bafll›yor. Sonra 2013 

ve 2014'te, özellikle 2014'te art›fl ve büyüme. Art›fl toparlanmalar 

da var. Yani bu tablodan da gördü¤ümüz kadar›yla Avrupa, tabii 

kendi içindeki ekonomik koflullar›n da dünyan›n geri kalan›dan 

biraz daha farkl› olmas› nedeniyle daha uzun sürece yay›lan bir 

toparlanma olaca¤›n› görüyoruz. Tabii bunu Türkiye'deki ticari 

gayrimenkul sektörüne yönelik hem olumlu etkileri var, hem 

olumsuz etkileri var. Olumlu etkileri, Avrupa'da bu kadar geç bir 

iyileflme olursa Türkiye k›smen daha cazip hale gelebilir. Böyle 

bir olumlu yan› var. Fakat Türkiye'deki yat›r›mlar›n k›smen 

Avrupa'dan geldi¤ini, finansman›n önemli ölçüde Avrupa'dan 

geldi¤ini düflünürsek onun s›n›rlay›c› etkisi de Türkiye'deki ticari 

gayrimenkul sektörü için negatif etki yapabilir diye düflünüyoruz. 

fiimdi buradan Türkiye'deki sektörlerin, gayrimenkul sektörünün 

alt sektörleri itibariyle öngörülerimizi sizlerle paylaflaca¤›z. Çok 

genifl bir öngörü çerçevesi olmas›na ra¤men burada sizlerle baz› 

seçilmifl, önemli oldu¤unu düflündü¤ümüz tablolar› paylaflaca¤›z. 

Önce konut sektörü ile bafllamak istiyorum. Konut sektöründe, 

hep üzerinde tart›flt›¤›m›z halen, Türkiye'deki konut ihtiyac› 

meselesi. Biz bunu zaman zaman GYODER olarak çeflitli 

raporlar›m›zda paylafl›yoruz ama bu raporda tekrardan 

güncelleyerek sizlerle paylafl›yoruz. Çünkü bundan önceki rakamlar 

önceki nüfus verilerine dayal›yd›. fiimdi bu yenilenmifl nüfus 

verilerine dayal› olarak. Önümüzdeki 2010 dahil 6 y›l içinde 

yaklafl›k 3.4 milyon adet konut ihtiyac›n›n olaca¤›n› öngörüyoruz. 

Bu öngörünün alt da¤›l›mlar› flöyle. Türkiye'de nüfus art›fl› ve 

hanehalk› say›s› art›fl› devam ediyor. Buna ba¤l› olarak, yaklafl›k 

GYODER 75

76 GYODER 


2 milyona yak›n bir hanehalk› art›fl› kaynakl› konut ihtiyac› devam 

edecek. Yenileme kaynakl› konut ihtiyac› fluradan, flu anda 

Türkiye'de yaklafl›k 3.6 milyon konut 50 yafl ve üzerinde. Bu 

konutlar yenileme ihtiyac›yla karfl› karfl›ya. Bunlar›n y›ll›k %2 

oran›nda yenilendi¤ini varsayarak, yenileme kaynakl› 495.000 

adet bir konut ihtiyac› oldu¤unu söylüyoruz. Bir de kentsel 

dönüflüm kaynakl›. Burada da hem deprem, hem de flu anda 

Türkiye'deki yaklafl›k 16.8 milyon olarak bizim kabaca 

hesaplad›¤›m›z daire konut stokunun içinde, 5.2 milyon adet, 

yani yaklafl›k %30'u halen konut ruhsat›na sahip de¤il, asgari 

standartlar›n alt›nda. Bunlar da halen önemli ölçüde dönüflüm 

kaynakl› konut ihtiyac› yarat›yor. Bunlar›n da %3 oran›nda her 

sene ihtiyaç yarataca¤›n› düflünerek 936.000 verisi ve toplam 

3.4 milyonluk bir ihtiyac› ortaya koyuyoruz. fiimdi bu ihtiyaç 

taraf›. ‹htiyaç böyle ama bunun fiilen efektif talebe dönüflmesi 

bizim için önemli ve efektif talebe dönüflürken de bu talebi 

destekleyen önemli bir unsur konut kredileri. Konut kredileri için 

de önemli ölçüde hep senaryolar› sizlerle baflka kurumlar da 

paylafl›yor. Biz yine güncel veriler üzerinden konut kredilerine 

iliflkin üç tane senaryo ortaya koymaya çal›flt›k. 2009 y›l›na iliflkin 

3.6 milyar Türk liral›k bir konut kredisi stoku var. fiurada 

gördü¤ümüz gibi. Bu gayri safi milli has›lan›n %4.47'lik bir 

oran›na sahip. Ekonominin ortalama önümüzdeki süreçte %4.5 

büyüyece¤ini, 2010'da 5.5, 4.5 sonra 4 büyüyece¤ini istinaden 

bir gayri safi milli has›la büyüklü¤ü öngörümüz, cari rakamlarlad›r. 

Yani enflasyon art›fl› da dahildir. Sonra GSMH'ya oranlar› üç 

senaryolaflt›rarak konut kredileri toplam nereye ulaflabilir 

büyüklü¤ünü ortaya koymaya çal›flt›k. Burada bizce daha makul 

olan ve referans senaryo olarak kulland›¤›m›z, GSMH'n›n 

%7.5'una kadar olan bir büyümeyle 124.2 milyar Türk liral›k bir 

büyüklü¤e ulaflma potansiyeli var. Bunun üstü de olabilir alt› da 

olabilir. Çok daha fazla senaryo yarat›labilir ama bizce daha 

makul olan B sernaryosu gibi flu anda gözüküyor. Tabii bu kredi 

büyüklü¤üne ulaflabilmek için bankac›l›k sektörünün bu anlamda 

yeterli bir, buna uyumlu bir fonlama yap›s›n›n olmas› gerekiyor. 

Dün yan›lm›yorsam aç›l›fl konuflmalar›nda Say›n Ersin Özince'de 

bu konuya temas etti. Konut kredileri 20 kat da büyüyebilir 

dedi ama bankalar aç›s›ndan ikincil piyasada bunlar›n 

16-17 Haziran 2010 

refinansman›n› sa¤layamad›ktan sonra bankac›l›k sektörü bu 

kadar büyüklükteki konut kredisine ulaflma konusunda s›k›nt›yla 

karfl›laflabilir diye biz alg›lad›k. Bu nedenle bu senaryolar›n 

gerçekleflmesi ancak ikincil piyasalar›n çal›flmaya bafllamas›yla 

mümkün olur diye düflünüyoruz. fiimdi B senaryosu, A, B, C 

senaryosunu kullanarak bu mutlak büyüklüklere ulaflan verileri 

bir de y›l içinde kulland›r›lacak konut kredilerine bölerek 

de¤erlendiriyoruz. Burada B senaryosunu ald›¤›m›z zaman, 2010 

y›l›nda yeni kullan›lan, y›l içinde 17.4 milyar, sonra bu 2015 36.9 

milyara kadar ç›k›yor. Bunlar›n 50 bin, 75 bin ve 100 bin liral›k 

kredilere da¤›tt›¤›m›z zaman, flu 36.9 büyüklükten kaç adet konut 

kredisi verebilir ve böylece efektif olarak kaç tane konut talebi 

olabilir diye bakt›¤›m›zda, 2015'e bakt›¤›m›zda 50.000 liral›k 

738.000 adet, 75.000 liral›k 492.000 adet, 100.000 liral›k da 

369.000 adet konut kredisi adet olarak kulland›r›labilir. Türkiye 

Bankalar Birli¤i verisi de yeni aç›klad› 2009 y›l›nda 332.000 adet 

konut kredisi kulland›r›ld›. 22 milyar Türk liras›. Yaklafl›k bizde 

62.000 Lira ortalama büyüklükte kulland›r›l›yor. Böyle bir 

büyüklükle karfl› karfl›yay›z. 

fiimdi son olarak konut sektöründe bir baflka çok önemli oldu¤unu 

düflündü¤ümüz veriyi de sizlerle paylaflmak istiyoruz. Peki bu 

konut kredisini hane halklar› kullanabilir mi? Yani halen, 

biliyorsunuz burada önemli bir konu, hane halklar›n›n tasarruf 

kapasitesi ve bu konut kredisinde ayl›k taksitleri, anapara ve 

faizleri geriye ödeyip ödeyemeyece¤i. fiimdi bununla ilgili de 

biraz önceki milli gelir büyüklü¤üne ba¤l› olarak bir çal›flmam›z 

var. Bu çal›flmada da 2010 y›l›ndan 2015 y›l›na kadar, 5 tane 

gelir grubunun ayl›k ortalama tasarruf büyüklüklerini ortaya 

koyuyoruz. Dikkat edecek olursan›z en düflük gelir grubu ve 

düflük gelir grubunun ayl›k tasarruf verileri halen konut kredisi 

kullanma olana¤› onlara sa¤lam›yor. Orta gelir grubu için belki 

2015'ten itibaren bir konut kredisi kullanma olana¤› olabilir. 

Ayda 571 liral›k bir tasarruf. Yüksek gelir grubu görüyoruz, ve 

en yüksek gelir grubu. Türkiye'deki gelir da¤›l›m›n›n bozuklu¤u, 

en yüksek gelir grubu Türkiye'deki gelirin %45'ine sahip oldu¤u 

için çok büyük ölçüde tasarrufu da onlar yap›yor ama bu kesimin 

büyük ölçüde bir ve birden fazla konut sahibi oldu¤unu da 

biliyoruz. O nedenle bu kesimden konut kredisi kullan›m› 

konusunda çok s›n›rl› talep gelebilir. Muhtemelen orta gelir ve 

yüksek gelir grubu için konut talebi, konut kredisi kullanma 

talebinin oluflaca¤›n› düflünüyoruz. Tabii burada bir önemli konu 

daha, raporda belki bulabileceksiniz. Avrupa'da konut kredisi, 

ve Amerika'da, ayl›k ortalama 0.40'lar, 0.65'ler aras›nda. Biz 

0.96 ile bile halen çok yüksek bir faiz oran›nday›z. Bizim bu 

çal›flmada görebildi¤imiz 0.60, 0.80 aras›nda bir faiz oran›na 

inmesiyle birlikte ancak yayg›nlaflman›n h›zlanaca¤› fleklinde. 

fiimdi konutla ilgili bu öngörüleri sizlerle paylaflt›ktan sonra ticari 

gayrimenkul sektörüne iliflkin öngörüleri izlerle paylaflaca¤›m. Bu 

da al›flverifl, lojistik, ofis ve otelleri k›saca paylaflaca¤›m. fiimdi 

al›flverifl merkezleriyle öncelikle bafllamak istiyorum. Türkiye'de 

biliyorsunuz, özellikle 2000 y›l›ndan sonra daha h›zl› bir al›flverifl 

merkezi yat›r›m› ve çok say›da al›flverifl merkezi yat›r›m› yap›lmaya 

bafllad›. Burada kritik soru bu yat›r›mlar›n devam› ve karl›l›¤› 

aç›s›nda veyahut da yap›labilir, feasible olmas› aç›s›ndan giderek 

flunu tart›flmaya bafllad›k. Ya bu al›flverifl merkezlerinde yeterli

16-17 Haziran 2010 

parekende harcama olabilir mi ve bütün bu yeni yap›lanlara 

yönelik bir perakende talebi olabilir mi? fiimdi bunun için Avrupa 

Birli¤i ile verileri karfl›laflt›rarak yorum yapman›n daha do¤ru 

olaca¤›n› düflündük ve 2008 verilerini karfl›laflt›rd›k. Çünkü 2009 

bir kriz y›l›yd› ve bizi yan›ltabilir. Onun için 2008 verilerini 

paylafl›yoruz. Avrupa Birli¤i'nde kifli bafl› gelir 24.500 Euro, 

Türkiye'de 7000 Euro, yaklafl›k 3.5 kat› bir fark var. Kifli bafl› 

perakende Avrupa'da 7.900 Euro Türkiye'de 2337 Euro. Avrupa 

Birli¤i'nin genelinde al›flverifl merkezlerinde yap›lan toplam 

harcama 483 milyar Euro, Türkiye'de 2008'de 8 milyar Euro. 

Al›flverifl merkezleri kiralanabilir metrekare bafl›na harcanabilir 

Euro, tahmin ediyorum al›flverifl merkezleri yat›r›mc›lar›m›z 

aç›s›ndan buras› çok kritik bir veri. Avrupa'da 4339 Euro flu 

rakam, metrekareye da¤›tt›¤›n›zda, Türkiye'de ise 1532 Euro flu 

anda. Toplam perakende harcama içinde AVM'lerin pay› 

Avrupa'da %23.3, bizde 4.8. ama flu veride sanki bizde büyüme 

ve daha geniflleme potansiyelinin oldu¤unu gösteriyor. Bin kifli 

bafl›na da kiralanabilir alanda flu anda üçte biri bir seviyedeyiz. 

Dikkat edecek olursan›z flu anki ulaflm›fl oldu¤umuz AVM 

büyüklü¤ü itibariyle, hemen hemen Avrupa Birli¤i ile Türkiye 

verileri aras›nda üçte birlik bir oran›, hemen hemen tüm verilerde 

tutturmufl durumday›z. Sadece flu pay d›fl›nda. Bizim öngörümüz 

Türkiye'deki AVM'lere yönelik talebi bundan sonra destekleyecek 

olan AVM'lerin toplam harcamalar içindeki pay›n›n art›fl› 

sürükleyecektir diye düflünüyoruz. Bu çerçevede Türkiye'de 

AVM'lere iliflkin öngörüyü yapmadan evvel, bu öngörüye 

geçece¤iz ama Türkiye'deki toplam perakende harcamalar›na 

iliflkin bir öngörüyü yap›p sonra o veriye geçece¤iz. fiu anda 

Türkiye'nin toplam, 2009 y›l›nda 207 milyar dolard›. Bunun 

önümüzdeki y›lllarda ne kadar büyüklü¤e ulaflabilece¤ini ve 

organiza perakende pazar› için bir senaryomuz var. Böylece de 

biraz evvel ortaya koydu¤umuz bu al›flverifl merkezlerine yönelik 

talep ne kadar gelebilir diye, flu anda, biraz önceki o ortaya 

koydu¤umuz milli gelir öngörülerine ba¤l› olarak toplam 

perakende harcamalar›n›n 2015'te 304 milyar dolara kadar 

ulaflaca¤›n› öngörüyoruz. Organiza perakende pay› %38, 2009 

y›l› itibariyle. Bunu da iki senaryo yapt›k. 40'tan 45'e ç›karsa 


137 milyar dolar ve 40'tan 50'ye ç›karsa da 152 milyar dolarl›k 

bir perakende harcama organize pazara kayabilir diye bir 

senaryomuz var. ‹ki ayr› senaryomuz var. Bizce muhtemelen, flu 

anda devam eden AVM yat›r›m h›z›na bakarsak, muhtemelen 

ikinci senaryoya daha yak›n bir organize perakende pazar geliflimini 

görece¤iz diye öngörüyoruz. Peki AVM büyüklüklerine iliflkin flu 

anda 2009 sonu itibariyle yaklafl›k 2.5 milyon metrekare, 2010 

ve 2011 y›l›nda fiilen inflaat› devam eden ve aç›lmas›n› 

öngördü¤ümüz al›flverifl merkezi yat›r›mlar› devam ediyor. Bunlar›n 

tamam›n›n 2010 ve 2011 y›lllar›nda aç›ld›¤›n› varsayd›¤›m›zda, 

bu varsay›m› temel olarak ald›¤›m›zda, al›flverifl merkezleri 

kiralanabilir alan büyüklü¤ü 2011 sonunda 8 milyon metrekareye 

ulafl›yor ve 1000 kifli bafl›na da 108.1 metrekareye ulafl›yoruz. 

Bunlar fiilen, gerçekleflece¤ini düflündü¤ümüz flu anki devam 

eden yat›r›mlar itibariyle. Ondan sonra da iki senaryo ile bunun 

üzerinden yürüyoruz. 1000 kifli bafl›na 125 metrekare olursa 

2015'te ve 150 metrekare olursa yaklafl›m› çerçevesinde. Bunlara 

ba¤l› olarak al›flverifl merkezlerinin 2015'te iki senaryodan ilkinde 

9.7 milyon metrekareye, yani fiilen flu olufltuktan sonra 

ulaflabilece¤ini birinci senaryoda öngörüyoruz. ‹kincisinde de 

yaklafl›k 11.6 milyon metrekare. Bu iki senaryo içinden de bizce 

daha makul olan ve karl›l›k aç›s›ndan da daha gerçekçi olan 

senaryonun birinci senaryoya daha yak›n oldu¤unu düflünüyoruz. 

Burada da nitekim bunu destekleyen bu al›flverifl merkezleri 

büyüklüklerine ulafl›ld›¤›nda perakende harcamalar ne kadar olur 

diye da¤›t›yoruz. Dikkat edecek olursak, bir öncekine bakal›m 

senaryoda. Pardon. fiu senaryo ile geldi¤imiz zaman metrekare 

bafl›na perakende harcama büyüklüklerinin giderek düflmekte 

oldu¤unu görüyoruz. Di¤erkinde ise 2009 y›l› rakamlar›na yak›n. 

Yani bizce flu anda bundan sonra devam edecek olan al›flverifl 

merkezlerinde, organize pazar›n AVM'lere kaymas› varsay›m›n› 

da kullanarak, h›zl› bir büyümenin art›k metrekare bafl›na harcama 

büyüklüklerinin gerilemeye yol açaca¤›n› ve bu nedenle de AVM 

yat›r›mlar›nda ortalama yat›r›m getirisinin düflebilece¤ini 

düflünüyoruz. 

Ofis yat›r›mlar›na iliflkin ve ofis sektörüne iliflkin öngörülerimize 

geçiyoruz burada. Sonra lojistik ve otel ile kapataca¤›z. Ofis, 

GYODER 77

78 GYODER 


lojistik ve otel yat›r›mlar›na iliflkin daha çok bölge ve bize rakip 

ülkelerle baz› k›yasland›rmalar yaparak de¤erlendirme yap›yoruz. 

Burada 2009 y›l› itibariyle bizim bölgemizde ve rakip ülkelerde 

mevcut ofis stoku ve devam eden ofis inflaatlar›n›, boflluk 

oranlar›n› ve kiralar›n› görebiliyoruz. Böylece de ‹stanbul'un nas›l 

bir pozisyonda oldu¤unu sizlerle paylafl›yoruz. Gördü¤ünüz gibi 

Moskova ve Dubai mevcut stok olarak ‹stanbul'un ötesinde. 

Boflluk oranlar› olarak ‹stanbul nispeten daha olumlu krizin etkisi 

ve kiralar› da buradan görüyoruz. Buras› birinci s›n›f ve merkezi ifl 

alan› içinde yer alan ofis verileridir. Stok ve ofis merkezi için de A ve 

B tipi ofislerdir. fiu anda ‹stanbul'da inflaat› devam eden 241.700 

metrekarelik bir ofis stoku var. Bunlar›n 2010 ve 2011'de 

tamamlanmas› halinde 2011 sonunda 3.2 milyon metrekareye 

ulaflaca¤›n› görüyoruz. Sonra 150.000 ve 100.000 ilave ile toplam 

stokun 2013'te 3.45 milyon metrekarelik bir büyüklü¤e ulaflaca¤›n› 

ofisler için öngörüyoruz. fiimdi sunumunun ilk bafl›nda da bu Avrupa'y› 

k›smen de¤erlendirmifltik. ‹stanbul orta vadede hem ekonomik 

geliflmesi hem de finans merkezi ve bölgesel ifl merkezi olma 

potansiyeline sahip bir flehir olarak muhtemelen ofis talebinin artmaya 

devam edece¤i bir flehir olarak öngörüyoruz. Fakat bu ofis talebi 

sadece bu kapsamda, ofis talebini bu çerçevede de¤erlendirmiyoruz. 

Burada ‹stanbul'un bu talebi efektif hale dönüfltürebilmesi için en iyi 

ifl flehirleri aras›nda da mevcut 27. S›ras›n› daha yukar›lara tafl›mas› 

gerekiyor. Bu Cushman Wakefield'›n her sene yay›nlad›¤› bir çal›flma. 

Geçen sene 29 idik, bu sene 27'ye ç›kt›k ama bu avantaj›m›z› 

kullanabilmemiz aç›s›ndan bu en iyi flehirler içinde iyilefltirmelere 

ihtiyac›m›z var ve s›ralamam›z› yukar› çekmemiz gerekiyor. 

Lojistik piyasas›, son iki bafll›¤›m›zdan bir önceki. Lojistik ve otel ile 

bitirece¤im. Lojistik piyasas›nda, burada yine komflu ve yak›n pazarlarla 

kira geliflmelerini sizlerle paylafl›yoruz, mukayese aç›s›ndan. Burada 

Moskova ve ‹stanbul önemli ölçüde di¤er flehirlerin üstünde kira 

olarak. Burada da birinci s›n›f lojistik merkezleri. ‹stanbul'un ortalamas› 

5-6 dolar aras› ama burada birinci s›n›flar karfl›laflt›r›ld›¤› için böyle 

bir mukayesemiz var. fiimdi lojistik konusunda da, flu anda, kriz 

öncesi çok önemli bir yat›r›m talebiyle karfl›laflt›k sonra bu ekonomik 

kriz biraz durgunlu¤a yol açt›. Baz› projeler ötelendi, ertelendi ama 

biz önümüzde daha orta vadeli döneme bakt›¤›m›z zaman hem 

Avrupa hem de bölge ülkeleriyle karfl›laflt›rd›¤›m›zda Türkiye'nin 

16-17 Haziran 2010 

ekonomik büyümesinin d›fl ticaret hacmindeki ve perakende 

harcamalardaki büyüme hacminin mukayeseli olarak çok daha h›zl› 

geliflece¤ini öngörüyoruz. Burada rakamlar da bunu ifade ediyor. Bu 

nedenle Türkiye'nin yine lojistik talebi ve lojistik yat›r›mlar› konusunda 

di¤er ülkelere göre daha avantajl› olaca¤›n› öngörüyoruz. Fakat burada 

da yine Türkiye'nin lojistik performans›n› bu sefer iyilefltirmesine ihtiyaç 

var. Bu da Dünya Bankas›'n›n bir s›ralamas›. Sadece bu talebin, 

potansiyel talebin ortaya ç›kmas› yetmiyor. Türkiye burada da 2010 

y›l›nda 39. s›rada dünyada. Burada da lojistik performans›n› iyilefltirmesi. 

Bunun içinde sadece lojistik binas› yok, bütün ulaflt›rma alt yap›lar› 

vs. var. Bu konudaki iyilefltirme lojistik talebini efektif hale dönüfltürebilir 

diye düflünüyoruz. 

Son olarak otel piyasas› öngörüleri. Otel konusu muhtemelen 

önümüzdeki bir kaç y›l içinde hem ‹stanbul hem de flehir otelleri olarak 

Türkiye'nin gündemine daha fazla gelmeye bafllayacak. özellikle 

gayrimenkul yat›r›mlar› aç›s›ndan. Oda fiyatlar›, oda gelirleri ve oda 

doluluk oranlar› itibariyle ‹stanbul'un performans›n› burada görüyoruz. 

Son y›llarda önemli bir art›fl kaydediyor. Bir kaç önemli flehrin alt›nda 

flu anda s›ralan›yoruz. fiehir otelcili¤i aç›s›ndan ‹stanbul'un potansiyelinin 

burada yüksek oldu¤unu söyleyebilirz. Bu anlamda ‹stanbul'daki otellerin, 

bütün otellerin göstergelerini ve turizm göstergelerini, konaklama 

göstergelerini sizlerle paylafl›yoruz. Burada çok kritik bir nokta 

yabanc›lar›n kal›fl süresi 2.3 gece. Bu Avrupa'da ortalama 3.5-4 

aras›nda. Muhtemelen ‹stanbul'un otel arz›n› ortaya koyarken kal›fl 

süresini, yani gelen kifli say›s› elbette artacak ama kal›fl süresini 

art›rman›n önemli oldu¤unu düflünüyoruz. Böylece de bu afla¤›daki 

doluluk oranlar›n› daha yukar›ya çekebiliriz diye düflünüyoruz. Çünkü 

sadece afla¤›daki doluluk oranlar›na bakt›¤›n›zda sanki otel arz› yeterli, 

yeni otele ihtiyaç yokmufl gibi gözükyor ama burada bir alt ayr›nt›ya 

girdik çünkü otel yat›r›mlar› hakkaten önemli önümüzdeki dönemde 

olmaya bafllayacak. Tesise gelen say›s›, geceleme ve doluluk oranlar›. 

5 y›ld›z, 4 y›ld›z ve otelleri mukayese ediyoruz. Dikkat edecek olursan›z 

4 y›ld›zl›ya talep çok daha fazla, gelen kifli say›s›, geceleme say›s› 

aç›s›ndan ve doluluk oranlar› daha yüksek. Otel yat›r›m› düflünenler 

ve bundan sonraki otel yat›r›mlar› için. Üç y›ld›z da dikkat edecek 

olursan›z yüksek. 5 y›ld›zl›lar daha düflük. Hem doluluk oranlar› da 

daha düflük. Bakt›¤›m›z zaman arz içinde daha fazla otel yat›r›mlar› 

içinde flu anda ‹stanbul'da 5 y›ld›zl›lar var. Bir yandan da üç y›ld›zl› ve 

butikler var. Ama sanki üç y›ld›z, butik ve 4 y›ld›z daha fazla talep 

görecekmifl gibi gözüküyor. ‹stanbul'un otel yat›r›mlar› cazibesine 

iliflkin olarak bir tescil ald›k. Urban Land Institute ve Pricewaterhouse'un 

raporu ‹stanbul'daki ve di¤er flehirler aras›nda, biliyorsunuz bu 

çal›flman›n yap›l›fl fleklini. Yat›r›mc›lara soruyorlar hangi flehirlerde sat›n 

almayy› tercih edersiniz diye. ‹stanbul, otel, bütün flehirler aras›nda 

ilk s›rada oldu¤unu görüyoruz, Paris'ten sonra. Bu da otel yat›r›mlar› 

konusunda cazibemizi ortaya koyuyor. Son slayd›m, bir iki üç 

dakika geçtim. Kusurabakmay›n. 2 de bir panelimiz bafllayacak, 

onlardan 2-3 dakika çald›m ama son olarak da ‹stanbul için bir 

de¤erlendirme. Bütün bu perspektifte bakt›¤›m›zda ‹stanbul'un 

bölge ve Avrupa'daki rakip ülkelerimizle karfl›laflt›rd›¤›m›zda 

yat›r›m getirileri itibariyle yine öncelikli oldu¤unu k›smen 

görebiliyoruz. Bu çerçevede al›flverifl merkezleri ve ofis ve lojistik 

yat›r›mlar› için 2009 y›l› yat›r›mlar›n› da sizlerle son slayt olarak 

paylafl›yoruz. Raporumuzu daha detayl› olarak GYODER'den 

temin edebilirsiniz. Dinledi¤iniz için çok teflekkür ediyorum.

16-17 Haziran 2010 

Türkiye’de AVM Yat›r›mlar›: 

Deneyimler, Beklentiler 

Özlem Dalga 

Bloomberg-HT Ekonomi Müdürü 

Hoflgeldiniz. Bu s›cak havada, flimdi burada biz Türkiye'de 

AVM yat›r›mlar›, beklentiler ve f›rsatlar› konuflaca¤›z. Öncelikle 

ben oturumdaki arkadafllar› tan›tmak istiyorum. Teker teker 

kendilerinden bafllayal›m. Patrick, why don't you go and 

then introduce yourself? 

Patrick van Dooyeweert: Thanks. Patrick van Doyeewert, 

Redevco Turkey. Redevco has been for the last 4 and a half 

years in Turkey and we are part of I think the biggest 

European private held real estate fund. Seven and a half 

billion Euro, and that is interesting, not leveraged. So it is 

all equity. and we are all over Europe, currently also in 

China. And we are in Turkey for the last 4 and a half years, 

something. And also interesting to mention is that our 

company exists for 160 years. So this last 4 years are just 

a start for another 154 years to be present in Turkey. 

Nils Lueken: Good afternoon. I am here presenting RGM 

Germany. It is one of the leading facilities management 

providers and property management providers in the German 

market and we recently entered a joint venture together 

with Nurol in order to serve the Turkish market as well, in 

terms of technical facilities management and property 

management and we are in the commercial property sector, 

that means office building, shopping malls and industrial. 

Enis Öncüo¤lu: Hoflgeldiniz. Öncüo¤lu Mimarl›k ve ACP 

International'›n yönetici orta¤›y›m. Bu oturumda Türkiye'de 

yapm›fl oldu¤umuz 16'n›n üzerinde al›flverifl merkezi ve 


projelerimizden gelen tecrübelerle tart›flaca¤›m›z konular 

üzerinde bilgi verece¤im. 

Korkut Ün: De¤erli han›mefendiler, beyefendiler. Korkut Ün 

ben. TSKB'da gayrimenkul yat›r›m ortakl›¤›'n› temsil ediyorum. 

TSKB GYO 2206 y›l›nda kurulmufl bir flirket. 2009 Nisan'›nda 

da ‹stanbul Menkul K›ymetler Borsas›'nda hisse senetleri ifllem 

görmeye bafllad›. Yeni bir flirket olmakla birlikte 60 y›ll›k 

geçmifle sahip. Türkiye S›nai Kalk›nma Bankas›'n›n bir ifltiraki 

olarak asl›nda çok ciddi bir temele dayan›yor faaliyetlerimiz. 

fiu an itibariyle yaklafl›k 200 milyon dolar civar›nda da bir 

aktif büyüklü¤üne sahibiz. Biz de bu oturumda bir gayrimenkul 

yat›r›m ortakl›¤› olarak al›flverifl merkezleri yat›r›mlar›n›n ne 

ifade etti¤ini ve ne flekilde sürdürülebilir olaca¤›n› aktarmaya 

çal›flaca¤›z efendim. 

Oturum Baflkan› : Özlem Dalga 

Evet ben teflekkür ediyorum kat›l›mlar›n›za ve al›flverifl merkezleri deyince burada her taraftan, her bölümden kat›l›mc› 

var oturumumuzda. fiimdi flunu konuflaca¤›z, kriz geride kald›. Haziran ay›nda, 2010 y›l›nda krizi geride b›rak›rken ne 

de¤iflti? ‹lk konufltu¤umuz konu bu olacak. What has changed? Now that the crisis is behind us. 

GYODER 79

80 GYODER 


Patrick van Dooyeweert 

Redevco Türkiye Genel Müdürü 

A lot of things has changed actually and that is only good. The 

most important thing I think that changed is that lead me at least 

believe and hope it that the cowboys left. And the real serious 

parties are still here. And I know that new cowboys will come 

but the, you cannot completely compare it with the banking crisis 

in Turkey in 2001, brought the country one big advantage of 

itself with also over the competition in the rest of the world. All 

the banks that didn't collapse then came out stronger and it is 

interesting to know that no Turkish bank had any serious problems 

at last years when all over the world, banks were collapsing and 

writing red numbers. Turkish banks were making profit. And for 

the simple reason that they managed to turn out of the 2001 

crisis in a very sustainable way. And I hope and I also believe that 

the Turkish real estate industry, and for that matter, also the 

Turkish retail industry came out of the crisis in a stronger and 

more sustainable way. And that is positive for us, that is positive 

for the industry. And in the end, it is also positive for the customers. 


Thank you. When we look at the facilities and property management side, what has changed Nils? 

Nils Lueken 

RGM Kurumsal Geliflim Müdürü 

So, we can witness in Germany right now that people are again 

investing in their shopping malls. That means there are more 

Capex measures that are in place right now and people are still, 

you know, if they come to refurbishment, they are investing and 

they still, you know, look at the positioning of the shopping mall 

by technically running it in a quite good shape. So this is very 

important for us to see that people are again looking at the 

service side and investing, and service team in place because you 

know if the shopping mall is run well, the consumers feel well. 

If the consumers fell well, the tenants feel well. So this is, you 

know, otherwise it would be a vicious cycle. If you don't invest 

and you don't look and care for your shopping mall from the 

service side, you will be in a downturn and you won't keep your 

tenants satisfied and the most important thing is to keep the 

tenant satisfied when the mall is open. And the support by 

facilities management is very important to keep the tenants and 

consumers satisfied at that point. 

16-17 Haziran 2010 


Evet, flimdi Nils burada müflterinin memnuniyetinden bahsederken asl›nda mimari aç›dan ne de¤iflti, ne ö¤rendik, kriz 

bize ne ö¤retti, bunu konuflmakta fayda var. Ne dersiniz?

16-17 Haziran 2010 

Enis Öncüo¤lu 

Öncüo¤lu Mimarl›k, Mimar 

Evet, ben biraz daha genel anlam›yla mimariyi alaca¤›m. Çünkü 

mimar›n iyi mimarl›k üretebilmesi için önemli fleylerden birisi çal›flt›¤› 

iflvereni. biz krizle beraber iflveren profilindeki de¤iflikli¤i yaflad›k. 

Daha önce daha lokal olarak arsa sahipleri, iflte kent içinde endüstri 

tesislerinin al›flverifl merkezlerine ya da baflka gayrimenkullere 

gelifltirmek için kullanan yat›r›mc› profillerinden art›k azalan finansal 

kaynaklarla beraber daha profesyonel, daha uluslararas› yat›r›mc› 

profiliyle çal›flmaya bafllad›k. O tabii bizim projelerimizde bir de¤ifliklik 

gösterdi. Kriz öncesinde tek kriterin büyüklük ve ebat oldu¤u dönemi 

geride b›rakt›k çok flükür. Art›k daha nitelikli, daha özellikli ve o 

lokasyona uygun al›flverifl merkezi tipolojileri üzerinde çal›fl›lmakta. 

Üçüncüsü de süreç planlamas›. Bundan önce kriz öncesinde bütün 

yapt›¤›m›z al›flverifl merkezlerinde anlaflmay› yapt›¤›m›z gün bir ay 

içerisinde bizden ruhsat projelerinin haz›rlanmas› isteniyordu. Hani 

bir çok proje, tasar›m ve inflaat ayn› anda gidiyordu. Hatta tasar›m, 

inflaat, kiralama, hepsi bir arada gidiyordu. Bittikten sonra da ço¤u 

da baflar›l› oluyordu. Tabii krizle beraber bir çok proje yar›m kald›¤› 

ya da format de¤ifltirmek zorunda kald›¤› için bunlar›n hepsi daha 

profesyonel boyutlara ulaflt›. Bunun mimari yans›malar›na gelirsek, 

tabii mimari yans›malarda da art›k rekabetin ve gerçek ihtiyaçlar›n 

tan›m› olufltu, daha evvel piyasada olmayan. Özellikle al›flverifl 

merkezlerinin sadece al›flverifl merkezi olarak de¤il, belediyelerin ne 

yaz›k ki kent içinde yaratamad›klar› sosyal ve kültürel ortamlar, bir 

nevi özellefltirme ile yarat›lan ortamlar gözüyle bakt›¤›m›z zaman 

bütün bu fonksiyonlar› kapsayacak flekilde ve esnek bir biçimde 

yap›lmas› gerekti¤ini ö¤rendik ve buna göre yeni projeler ürettik. 

Özellikle sigara yasa¤›ndan sonra, yap›lm›fl olan projelerimizde bile 

yeni teraslar, yeni balkonlar, çat› ve zemin kat kullan›mlar› önem 

kazand›. 

Özlem Dalga: Sigara yasa¤› demiflken haz›r, orada akl›ma bir soru 

geldi. Sizin de lütfen akl›n›za soru gelirse kat›labilirsiniz. Bunu da 

hat›rlatal›m. Soru cevap bölümünden önce de. Sigara yasa¤›yla birlikte 

gerçekten ne de¤iflti derken müflteri art›k d›flar›da oturmaya m› al›flt›? 

Teraslar ço¤ald›... 

Enis Öncüo¤lu: fiöyle söyleyeyim. Sigara yasa¤›n›n ilk geldi¤i 

zaman, ilk ay içerisinde bizim yapt›¤›m›z al›flverifl merkezlerinden 

gelen geri bildirim flu flekilde oldu. Foodcourt'larda özellikle %30, 

%40'lara varan, cirolarda düflüfller yafland›. Halk›m›z›n yemek yerken, 

e¤lenirken sigara al›flkanl›¤›n› terk etmek, b›rakmak istemedi¤i için, 

e¤er siz bir al›flverifl merkezinde teras ve fley yaratmad›ysan›z o al›flverifl 

merkezi tercih edilmez oldu. Sonuçta insanlar›n tercihleri bizim sadece 

sigara yönünde de¤il mesela otoparklar özellikle son 2-3 sene içerisinde 

ankara ve ‹stanbul'da artan trafik yo¤unlu¤u ile beraber rahat 

ulafl›labilirlik, rahat araban›z› park edip al›flverifl merkezi içinde 

gezmenizi sa¤layacak, bizim convenience dedi¤imiz, ulafl›labilirlik, 

kolayl›¤› sa¤layan al›flverifl merkezleri krizde rekabet anlam›nda büyük 

avantajlar elde etti. 

Özlem Dalga: Peki bunu yat›r›m ve finansman taraf›ndaki de¤iflimlere 

bakt›¤›m›z zaman ne dersler ö¤retti kriz bize? 


Korkut Ün: Efendim flöyle, öncelikle fundamentallere geri döndük. 

Hesap yapma ve öngörülmeyenin kalemini biraz daha artt›rman›n 

önemi ortaya ç›kt›. Tam emin de¤ilim ama biraz daha brüt de¤il de 

net konuflmak gerekti¤i anlafl›ld›. Öyle yap›l›yor mu ondan emin 

de¤ilim henüz ama net konuflmak gere¤i var. Bir di¤er konu, 

sürdürülebilirlik konuflulmaya baflland›. Sürdürülebilirlik sadece yeflil 

alanla donatmak de¤il, ticari aç›dan da sürdürülebilir k›lmak, ekonomik 

olarak da sürdürülebilir k›lmak, çevre ile bütünleflik bir yap› ortaya 

koymak, kültürel olarak, bu. Genel olarak böyle. Finansman imkanlar› 

azald› ve çok dikkatli inceleme yap›lmaya baflland›. Genellikle böyle 

söyleyebiliriz yat›r›mc› taraf›ndan bakt›¤›m›zda. 

Özlem Dalga: Krizi geride b›rak›rken en popüler kelime sürdürülebilirlik 

oldu herhalde. Sürdürülebilirlik al›flverifl merkezleri ve Türkiye deyince 

nas›l devam edecek? Buradan önümüze bakt›¤›m›zda, gelece¤e bak›fl 

yapt›¤›m›zda ne ders ç›k›yor, onunla devam edece¤iz. Patrick ile 

bafllayal›m. Patrick, what is the sustainable success story in shopping 

malls in Turkey? What do you say about that? 

Patrick van Dooyeweert: We have had a brief pre-discussion 

together before we came to this audience. And we can to the 

conclusion that shopping malls have been in Turkey since 1455, 

construction of the Grand Bazaar and it is still there and it is still 

functioning. And it is still the most in terms of footfall and probably 

also turnover rates, probably still the best shopping mall functioning 

in Turkey. What did the last years bring in terms of sustainability? 

Sustainability has a few aspects. It is of course saving the environment, 

and the planet and making the heritage for children better etc etc. 

but it is also sustainability in terms of consumer quality, let's say. 

What we have seen in the recent years is that where other countries 

made a development in generation after generation shopping mall, 

in Turkey, like all things in Turkey, went quite fast. So, we skipped 

a few generations here and I think, looking at most recent products 

brought to the market and the quality of those malls doesn't underdo 

for the quality of the best malls we see in Europe. The sustainability 

has an aspect of flexibility. As long as the stones, shopping malls in 

the end days a lot of but it is basically a whole heap of stones and 

some wood and some steel and some glass. That is another way of 

GYODER 81

82 GYODER 


looking at it. It is a building. And if you do it in a smart way, in a 

flexible way, that building will endure for a long time, will grow 

generation after generation, and will follow all retail trends and 

consumer trends that at least in last years are following up each 

other in an extremely high tempo. A good shopping mall, as good 

sustainable shopping mall is not only an energy friendly shopping 

mall. It is, I think more important that a good shopping mall is 

sustainable by being flexible for the future and it brings me back to 

the Grand Bazaar. The Grand Bazaar concept is extremely simple. 

It is not so difficult. It is extremely simple; dükkan after dükkan after 

dükkan and then a mall in the middle. And it is not so complicated. 

No fancy things with circles and it is all extremely simple. And that 

simplicity, plus the location of course, guaranteed a life cycle of 

the building, the mall for I think it is 600 years old now, something 

like that, 550. All investors are dreaming of an asset that will bring 

them a guaranteed revenue for more than 20 years even. If an 

investor has a guaranteed revenue of more than 20 years is already 

extremely happy. Can you imagine that if you are able to make a 

product that is that sustainable that you can generate revenues, 

maybe sometimes there is a crisis and revenues are lower but on 

the long term you get certain basic revenue out of it, then you 

certainly do have a sustainable mall. The other aspects of 

sustainability, energy friendliness and recyclability of materials; that 

will happen anyway. We don't have to discuss that even, because 

it is a matter of time and it will be the law in Turkey. It happened 

with different industries. It happened with the airline industry, it 

happened with the car industry, with the white goods industry. 

And in Europe it is simply impossible now where the same goes 

with Turkey to buy a brand new car with a very bad energy behavior. 

It is simply impossible. And the only reason is not because the 

industry wanted it. It is also not because the consumers wanted 

it. It is simply because there was a law. And I am 100% convinced 

that it is a matter of time and that kind of legislation will be also 

implemented in Turkey. So sustainable in terms of the environment, 

that is going to happen anyway. It is better to focus at the 

sustainability in terms of flexibility. 

Nils Lueken: Maybe I can add something at this point. Talking 

about sustainability of a shopping mall means as well and talking 

16-17 Haziran 2010 

about key success factors means as well, looking at the key players 

and one of the key player who could keep potentially the shopping 

mall sustainable is the center manager, the center management. 

You know the center manager should be more a retailer than a 

technician, or somebody from the construction company. Because 

he has to feel the streamings of the retail industry. He has to attract 

the retailers and he has to reinvent this shopping mall every month. 

You know, every year again and again, in order to position the 

shopping mall within the huge competition. I mean we have got 

around 250 shopping malls larget than 5000 square meters here in 

Turkey. We have like around 400 in Germany. And there are only 

a handful, I can just talk from the German point of view, there are 

only a handful key players, professional center managers who are 

able to run such a shopping mall, to keep the customers attracted, 

and to keep the tenants satisfied. I think that, from this point of 

view, that the key players, besides the consumers, is the center 

manager. 

Özlem Dalga: Sürdürülebilir al›flverifl merkezi için reçete ç›karmaya 

devam ediyoruz. fiimdi mimarl›k aç›s›ndan sürdürülebilirlik deyince 

ne ç›k›yor bize, al›flverifl merkezleri taraf›nda? 

Enis Öncüo¤lu: fiimdi gene ben kriz öncesi ve kriz sonras›na 

referanslar vermek istiyorum. Mimari olarak baflar›l› al›flverifl 

merkezlerini gördü¤ümüz zaman tasar›mdaki en önemli rolün 

esneklik, flexibilite olan al›flverifl merkezlerinin bir ad›m öne ç›kt›¤›n› 

görüyoruz. Buna bir örnek vermek gerekirse diyelim ki bundan 5 

sene önce Mango bir sezon içinde 5 tane kad›n ceketi üretiyordu. 

Art›k sezon içerisinde 50 tane kad›n ceketi üretiyor. Dolay›s›yla iki 

ya da üç kat› alana ihtiyac› var ma¤aza olarak. Siz e¤er Mango'yu 

al›flverifl merkeziniz içerisinde istiyorsan›z o alan› da yaratmak 

durumundas›n›z. E¤er bundan önce yap›lm›fl al›flverifl merkezlerinde 

gerek fiziki mekanlar, dolafl›m ya da sat›fl alanlar› ile ilgili öngörüleriniz 

bu esnekli¤i karfl›lam›yorsa parekendede yaflanan bu de¤iflikli¤i de 

al›flverifl merkezinizin içine intibak etmeniz zor olacakt›r. Bunun 

ötesinde bence baflar›l› bir al›flverifl merkezinin sürdürülebilir baflar›s› 

için zaman› olmayan tasar›ma ihtiyac› var. Beni son dönemde 

gördü¤üm, hala bana göre hatal› yap›lan seçimlerden birisi de belli 

bir mimari stile ba¤l› kalarak yap›lm›fl al›flverifl merkezleri. Diyelim ki 

çok modern bir al›flverifl merkezi yapt›n›z, çok mimalist oldu ve o dönem 

moda minimalizm. Ama minimalizmin ertesinde hemen daha etnik 

ögelerin öne ç›kt›¤›, daha zengin temalar›n yakaland›¤› dönemler geliyor. 

Bu moda da oldu¤u gibi mimaride de var. Siz bir ak›m›n etkisinde 

kald›¤›n›z zaman bu sefer içerideki ürünlerin ve dekorasyonun, ma¤aza 

dekorasyonuyla çeliflmeye bafll›yorsunuz. Bunu engellemek gerekiyor. 

Bir di¤er faktör de Türkiye'de yap›lan bütün al›flverifl merkezleri flehrin 

merkezinde. Yani Avrupa'dakinden çok farkl›. fiehrin merkezinde oldu¤u 

için kentle kurulan her türlü diyalog çok önemli. Siz befl sene önce belki 

bir kapal› kutu yapman›z yeterli oluyordu. Art›k o kapal› kutuyu k›r›p 

mümkün oldu¤unca kentle hem yaya, hem araç hem de kentsel 

diyalo¤u kurdu¤unuz zaman, iflte hem aç›k alan tasar›m›n›zla hem 

de kapal› alan tasar›m›n›zla kentle diyalog kurdu¤unuz sürece o 

baflar›n›z›n da gelmesi mutlak olacakt›r. 

Özlem Dalga: Peki yat›r›m ve finansman taraf›nda sürdürülebilirlik 

aç›s›ndan baflar›l› al›flverifl merkezi nas›l olunur? 

Korkut Ün: Valla bu aralar çok zor. 

Özlem Dalga: Evet en zor sizin ifliniz.

16-17 Haziran 2010 

Korkut Ün 

TSKB GYO, Genel Müdür 

Korkut Ün: Yani sürdürülebilir al›flverifl merkezi nas›l birfley? Biraz 

vakit alacak ama. fiimdi efendim gayrimenkul yat›r›m ortakl›¤› denen 

fley gayrimenkullere ve gayrimenkul projelerine yat›r›m yapan, bundan 

düzenli gelir elde edip bunu ortaklar›na da¤›tan kurumsal, fleffaf bir 

yap›d›r ve bir sermaye piyasas› arac›d›r. Bir portföy flirketidir. ‹yi bir 

fleydir çünkü bir al›flverifl merkezini bugün al›p yar›n satma kabiliyeti 

olmayan yat›r›mc›lara, bireysel yat›r›mc›lara o al›flverifl merkezini 

portföyünde bulundurarak bir nevi ortak olma ve onu bugün al›p 

yar›n satma, borsada imkan› verir. Bir nevi, bu sayede bir likit 

gayrimenkul üretmifl olursunuz. Al›flverifl merkezleri bir gayrimenkul 

yat›r›m ortakl›¤›n›n portföyü için o yüzden biçilmifl kaftand›r asl›nda. 

Çünkü uzun vadeli, kontratlara ba¤lanm›fl, t›rnak içerisinde, bir nakit 

ak›fl›n› mümkün k›lar, düzenli. Üstelik bir de zaman içerisinde bir 

de¤er art›fl potansiyeli de içinde bar›nd›r›r. Öte yandan da sadece 

ofise, konuta de¤il bu flekilde ticari bir birime yat›r›m yaparak 

portföyünüzü çeflitlendirmifl olursunuz. fiimdi, hat›rlayal›m tekrar bir 

fleyi vurgulayal›m. fieffafl›k, öngörülebilirlik ve sürdürülebilirlik bir 

gayrimenkul yat›r›m ortakl›¤›n›n, bir sermaye piyasas› arac› olarak en 

önemli tafl›d›¤› unsurlard›r. Ne kadar öyle? Ne kadar baflarabiliyoruz? 

fiu anda ‹MKB'de 15 tane gayrimenkul yat›r›m ortakl›¤› flirketinin 

hisseleri ifllem görüyor. Kaç tanesinde al›flverifl merkezi yat›r›m› var 

portföyünde? Halihaz›rda iflleyen, proje halindekileri söylemiyorum. 

6 tanesinde var. Burada bir terslik var. Bir yandan al›flverifl merkezi 

diyip duruyoruz ama gayrimenkul yat›r›mlar› aç›s›ndan hiç de öyle 

çekici bir alternatifmifl gibi göstermiyor bize anektod, sokaktaki 

görüntü. 

Özlem Dalga: Neden, risk aç›s›ndan m›? 

Korkut Ün: Nedenine geliyorum. Bir, bir kere bunlar çok yüksek 

finansman istiyorlar. Bunlar büyük yat›r›mlar. At›yorum yani 100.000 

metrekarelik bir inflaat yapacaksan›z 60-70 milyon, bazen daha da 

fazla, Enis Bey'in birazc›k burada maharetine kalm›fl oluyor o konular, 

Euro civar›nda bir paray› gözden ç›karman›z laz›m. Bunu nas›l 

sa¤layacaks›n›z? Sermaye ve borç. Türkiye'de böyle bir sermaye 

birikimi kolay de¤il. Gayrimenkul yat›r›m ortakl›¤› olarak zaten 

ortaklardan toplaman›z da kolay de¤il. Çok alerjik bir fleydir. Yani 

hemen reaksiyon verebilir bedelli sermaye aç›¤›na gitmek. ‹ki, d›fl 

finansman, borçlanmak. Biz örne¤in borç kullanan bir flirketiz. Nas›l 

borç? Proje finansman› anlam›nda borç. Peki orada ne durumday›z? 

Çok kötü oras› da, yani küresel geliflmelerin yan› s›ra bir de bizim 

ülkemize özgü problemler var. D›fl finansman, yani proje finansman› 

borç anlam›nda sa¤lama konusunda. Bir, bir kere gelir öyle öngörülebilir 

de¤il. Biz asl›nda bir tahvil yaratmaya çal›fl›yoruz. Yani bir GYO olarak 

bir tahvil yaratmaya çal›fl›yoruz. O nedir? Bir yat›r›m› yap›yorsunuz 

karfl›l›¤›nda da uzun vadeli, kontratlarla ba¤lanm›fl bir geliri garanti 

ediyorsunuz. Bir nevi tahvil. ‹yi de faizi olacak. ‹flte bunu yat›r›mc› 


gelip alacak. Hatta bir de iskonto verecek üzerinden. ‹yice karl› olacak. 

‹yi de geliri öngöremiyoruz çünkü sözleflme serbestisi yok. Yani bir 

kirac› ile yapt›¤›n›z bir sözleflme iyi zamanlarda kimse aç›p bakmayaca¤› 

bir dökümand›r ama kötü zamanlarda varm›d›r, yokmudur veya ne 

kadar sizi koruyordur bilinmez, öngörülemez. ‹ki, döviz cinsinden 

borçlan›yorsunuz ama kiralar› döviz cinsinden yapmak giderek zorlafl›yor. 

Art›fl› bir yana b›rak›yorum. O konuda da yeni geliflmeler s›n›rl›yor. 

Hatta yeni geliflmeler yavafl yavafl bu shop mix, shop mix deyip 

durdu¤umuz ma¤aza karmas›n› da sizin elinizden yat›r›mc› olarak 

almaya bafll›yor. ‹mar durumu bir yeni neden, habire de¤iflebilir. fiimdi 

fleffaf ve hesap verebilir bir flirket olarak, GYO olarak mutlaka bir 

tak›m riskler sürekli önünüzde. Yetmiyormufl gibi bir yandan da 

mevzuata yönelik spekülasyonlar, o gün aç›lacak, flu gün kapanacak, 

flu saatte tatil olacak. Bunlar zararl›, yararl›, bunlar da etkiliyor. Netice 

itibariyle bu iflin taraflar›, yani yat›r›mc›s› ve kirac›s›, al›flverifl merkezleri 

için konufluyorum, konut kirac›s› ve iflyeri kirac›s› aras›nda bir farkl›l›k 

yarat›lmadan böyle yasayla düzenlenmeye devam etti¤i takdirde bir 

kere çok kolay de¤il. Bir neden daha söyleyece¤im. 

Soru: Pendik'te ne yap›yorsunuz. Pendik'te kara al›rken ben merak 

ediyorum asl›nda. Yani bu yat›r›m karar›n› al›rken di¤er gayrimenkul 

flirketleri aç›s›ndan... 

Korkut Ün: fiöyle, flimdi TSKB'den geliyorum ben. TSKB'yi tan›yanlar 

vard›r mutlaka. Türkiye Sinai Kalk›nma Bankas›. Bu bir, sanayi sektörüne 

uzun vadeli yat›r›m kredisi veren bir bankad›r. 60 yafl›nda. fiimdi o 

dönemki çal›flmalar›m›zda biz iki fley yapt›¤›m›z› marifet olarak 

düflündük. Bir, bir kere uzun vadeli hesap yapabildi¤imizi zannederiz. 

‹ki, biraz ihtiyatl› deyim ben, kötümser dememek için, yaklaflma 

durumunday›z. Bizim projede de öyle yapt›k. 2007 y›l›nda bafllad›¤›m›z 

bu projede, çok düflük, yani o döneme göre düflük ama bugüne göre 

reel oldu¤u anlafl›lan rakamlarla girdi¤imiz için bu "hit"ler çok fazla 

etkilemedi fizibiliteyi. Ben flimdi ama flirketim ad›na de¤il genel olarak 

konufluyorum. GYO olarak konufluyorum. Üç, flimdi GYO'lar inflaat 

yapamazlar. Kiralamay› kendileri yapmazlar genelde, yapmamalar› 

gerekir. Öyle bir kadro. Çünkü 3 y›lda bir bir tane al›flverifl merkezi 

yapacaks›n›z. Onun için kadro bulundurulmaz. Proje yönetimini 

yapmazlar. En iyi mimarlarla çal›fl›rlar. ‹flletmeyi de yapmazlar. Herfleyi, 

yani bizim tarz genelde outsource ederler. fiimdi bu arka arkaya 

GYODER 83

84 GYODER 


eklendi¤i zaman çok ciddi maliyetler do¤urur do¤rusu. Ezcümle, 

sürdürülebilir yat›r›m fludur. Bir finansman taraf›ndan bakt›¤›m›zda, 

bu konuyla ilgili yani bir al›flverifl merkezi projesiyle ilgili her taraf›n, 

arsa sahibinden bafllay›p o silsileyi takip edip tabii ki yat›r›mc›s› ama 

en sonunda iflletmecisi de dahil olmak üzere, mimar› da dahil olmak 

üzere hizmet a¤lar›n›z tüm taraflar›n ödenecek bedeli hep birlikte 

paylaflmay› kabul ettikleri yat›r›md›r. 

Özlem Dalga: Evet, herkesin maliyeti paylaflmas› gerekiyor. Kazan 

kazan formülü burada ön plana ç›k›yor. Tabii bu da benim akl›ma 

hemen müflterilerin kazan kald›rmas›, müflteri rebellion'› akl›ma 

getiriyor. Geçti¤imiz sene en çok konuflulan konu buydu, al›flverifl 

merkezleri deyince. Bu müflterilerle ara yol nas›l bulundu, kazan 

kazan formülü nas›l bulundu? Biraz bunu konuflal›m. Is the rebellion 

of tenants over? What is the winning formula? What was the solution 

that came out of the rebellion of tenants? 

Patrick van Dooyeweert: I think there is no win-win situation 

here. Because the, how do I phrase this, once you gave in and I 

know that there a lot of parties in this market, give in or have to 

give in, once you did, you create a new zero situation and once you 

gave something, you can never take it back that easy. So, where is the 

win-win here? The win-win here is maybe that the landlords on one 

side became more aware of the fact that they should see retailer as a 

partner. And you see that I am really slowly pronouncing this. And see 

them as a partner on the long term so that it has been mentioned 

before if your partner is happy, then you are happy. You have a happy 

marriage. That is what I always hear at least. So it is the landlords I think 

started to understand that it doesn't make sense to over ask. So extreme 

high rents like we have seen during the boom in 2004 or 2005, that 

time is over because in the end you pay the bill yourself. But I think 

the win on the side of the retailer is that they understood that they 

just should not sign any contract. And that happened also during 

the boom. Any contracts that just opportunistic. They signed the 

contract and went in. And that is on the capital expense because 

they could gather a bank loan easily or they finance it from their 

own turnover in the successful shops. And they just spend a few 

thousand Euro fit out and they just gave it trial and in the end didn't 

work out because the mall was bad or the rent was too high or 

footfall was not good or for whatever reason. So, I think the winwin 

again is that both sides of the partnership understood that you 

have to do some research, that it doesn't make sense to go over the 

short term. But that you should think about how is this tenant is 

doing in five years from now. And the tenant has also started to 

think okay, what is the few months after opening when the footfall 

is good and when there is a big flow of people? Because they see 

there is something new and we want to have a look and the 

marketing campaign etc. Once that is over and the mall is basically 

thrown back to the basics of location, concept and the software 

that the way is filled in. Tenants started to understand that they also 

should look not at tomorrow but how at is this product doing in 

five years. And I rather have a lot of tenants declining new opportunities 

and not signing lease contracts because they don't believe in the 

location rather than they just go in everywhere and they try to get 

out once it doesn't work. So, that is the win-win. It is not really a 

formula, but it is more about awareness. 

Özlem Dalga: Nils, how about the facility and property management 

16-17 Haziran 2010 

side? What was the win-win formula? 

Nils Lueken: So we do not feel at the end of the value chain in 

such business. But we do not feel the rebellion of tenants. You know, 

like the letting side or the investors feel it. We feel the rebellion of 

tenants if after ten years, the investors do not invest anymore, in kind 

of refurbishment in the mall and there is a new generation mall built 

next to the original, mall and maybe some competiting retailers 

moving to another mall. And they are stuck there with the, get 

stucked in this old mall. So, we feel rebellion of tenants every time, 

the services, the daily services are bad, in a bad shape. So, you know 

electricity is not running, you know you can't use a cash desk as a 

retailer. If you can't use a cash desk, you can't collect money. And 

if you can't collect money, the investor doesn't collect any rents. So 

we feel rebellion of tenants every time investors are not willing to 

invest into daily services in terms of technical maintenance, or after 

ten years into investing into refurbishment or repositioning of the 

shopping mall. Because, in daily business, it is the services provider, 

it is the property manager or the center manager who gets into touch 

with the retailers like every day, every hour. We get back like we are 

feeling if retailers do not feel comfortable anymore in this mall. You 

know it is more about simple things, not about like letting or you 

know, when we get all we feel about rebellion of tenants. But there 

is no - you know, the only thing we can recommend there is to invest 

into professional services providers that keep the technical fitting and 

the building in a shape. 

Özlem Dalga: Thank you. Peki mimari aç›dan etkileri nas›l oldu? 

Onu biraz konuflal›m çünkü kendini yenilemekten bahsetti Nils. Mimari 

tarafta kirac›lara karfl›, kirac›lar›n bu baflkald›rmas›n›n yans›malar› nas›l 

oldu? 

Enis Öncüo¤lu: fiimdi kirac›lar›n tabii daha az sat›fl yapt›klar› 

dönemde daha ekonomik iflletmelere yöneldiler. Bununla ilgili al›flverifl 

merkezlerinin içindeki iflletme maliyetlerini inceler oldular. E¤er sizin 

yapt›¤›n›z al›flverifl merkezi, tasar›m›nda ›s› kay›p kazançlar› do¤ru 

hesaplanmam›flsa, baz› enerji tasarrufu sistemleri projenin içine entegre 

edilmemiflse do¤al olarak daha fazla iflletme gideri ödeyip ayn› hizmeti 

al›r oldunuz. Tasar›m burada çok öne ç›kt›. Özellikle mesela klima 

maliyetleri. fiu anda burada hepimiz s›caktan pifliyoruz. Muhtemelen 

buras› tasarland›¤› zaman bu kapasite hesaplanarak tasarlan›yor ama 

belli iflletme maliyetleri öne ç›k›nca buralardan da tasarruf edilebiliyor 

ya da edilemiyor. Bunu ikinci bir versiyonu da insan kaynaklar›. Bence 

insan kaynaklar› da çok öne ç›kt›. Buray› iflleten kimseler var, Nils'in 

bahsetti¤i gibi. Siz milyonlarca dolarl›k yat›r›m›n›z› ayda bin dolar 

verdi¤iniz bir teknisyenin eline emanet ediyorsunuz. Bir örnek vermek 

gerekirse, Kazakistan'da bir projemizde iyi so¤utulmad›¤› için elefltiri 

ald›k. Araflt›rd›k ki sonuç fleyden de¤il, ne tasar›mdan ne imalattan. 

Sadece yaz k›fl modundaki basit bir dü¤meyi çevirmeyi bile bilemeyecek 

bir teknik elemandan kaynaklan›yor. Düflünün siz çok pahal› bir araba 

al›yorsunuz ama daha evvel hiç o arabay› kullanmam›fl ya da o süratleri 

yapmam›fl bir flöföre emanet ediyorsunuz. Bu da öyle birfley. Türkiye'de 

özellikle bir anda çok büyük al›flverifl merkezi sektöründe patlama 

oldu ama önemli kriterlerden birisi de iflte o fleyi, yat›r›mlar› yönetecek 

iflletme ve personelin de e¤itilerek pazara kazand›r›lmas›yd›. Ve bunu 

mekanlarla entegre edecek teknolojilerin de öngörülerek fleyde, 

yat›r›m›n içinde rol almas›yd› diye düflünüyorum. 

Özlem Dalga: fiimdi kirac›lar›n baflkald›r›s› deyince hat›rlad›¤›m flu.

16-17 Haziran 2010 

Önce kira kontratlar› dolard›, sonra Euro'ya döndü. Sonra, flimdi Euro 

dalgalan›yor. Ne oldu sonuçta? Ne yap›yorsunuz? Nas›l bir çözüm 

bulundu? 

Korkut Ün: Dalgalan›yoruz. Yapmaya çal›flt›¤›m›z fley flu oluyor. 

Borcumuzla, borcumuzun para birimiyle gelirimizin para birimini hiç 

olmazsa ayn› cinsten yapmak. Hiç olmazsa dalgalan›rken bilançonun 

iki taraf› hep beraber yukar› afla¤› iner, bu. fiimdi, öncelikle tabii fley 

diyelim kirac›lar›n bu dertleriyle ilgili. Müflteri velinimetimizdir diyelim 

bir önce. Hani çok flikayet ediyor gibi olmayal›m. Hakikaten öyle. fiu 

bir gerçek, flimdi iki fley var. Bir tanesi yat›r›mc›n›n yat›r›ma girerken 

yapt›¤› bir hesap var. Bir fizibilite hesab›, bir tak›m gelir beklentileri 

koyuyorsunuz. Bir de perakendecinin, sizin oradaki müflterinizin 

yapt›¤› hesaplar var. Bazen bu ikisinin, inflallah da genellikle, bu 

ikisinin bir kesiflim kümesi oldu¤u durumlar olur. O zaman dans 

bunun içerisinde yap›l›rsa ikisi de mutlu olur. Biri daha az, biri daha 

çok ama win-win denilen bir yere gelinebilir. Galiba problem bu 

iki beklentinin kesiflim kümesinin s›f›r olmas›ndan kaynaklanan 

durumlarda. Bu iflte hep konufltu¤umuz, sürdürülebilirli¤e de ayk›r› 

bir durum oluyor. Bunun zorland›¤› durumlarda problemlerin daha 

fazla ç›kt›¤›n› düflünüyorum. Uzun vadeli sistemik problemlerin. 

Yoksa tabii ki dalgalanmalar da afla¤› yukar› etkileyecektir. Kirac›lar 

da az problem çok problem konuflacaklard›r. Ama o içerisinde 

kal›n›rsa o kesiflim kümesinin bu uzun vadeli sürdürülebilir bir fley 

olur. Biz do¤rusunu söylemek gerekirse ilk y›l için, ki biz krizin 

ortas›nda yapt›k yat›r›m›, bitirdik ve açt›k. ‹lk y›l için %10-15 civar›nda 

bir dönüflümü bir flekilde öngörmek zorundayd›k. Öyle öngördük. 

Bakal›m nas›l olacak, flu ana kadar s›f›rda gidiyor ama yine bunu 

düflünmek laz›m. Bu sadece kötü zamanlarda de¤il, dedi¤im gibi 

o fizibilitenin, iki fizibilitenin birbirine uymad›¤› her zaman sözkonusu 

olabilecek bir problem. 

Özlem Dalga: Süremiz daral›yor. Bu arada hemen gelece¤e 

bak›flla bitirelim. 2015'e kadar beklentiler ne sektörde? Ona dair 

yorumlar›n›z› almak istiyorum. Patrick, let's start with you. What 

are your expectations for 2015 for the shopping... 

Patrick van Dooyeweert: Fifteen? 

Özlem Dalga: Yes, fifteen. That is too long, I know. You become 

Turkish and you don't forecast that long any more. 


Korkut Ün: Buras› Türkiye. 

Özlem Dalga: Yeah. For the future, let's say. That was the topic 

in the report so. 

Patrick van Dooyeweert: Okay. Our forecast is anyway based 

on hundred years. I told for the beginning. 2015, how does the 

industry or how does the landscape look like in 2015? I think not 

so different from what it looks now, because you don't see it. You 

don't see the changes, because they go bit by bit. They go like 

salami. You are not aware that the changes are there, but change, 

you most of the time only see backward. So if you look now at 

where the industry is standing with its products and if you look 

back to, let's say, I think Galleria is 12 years old, look at Galleria, 

the first mall in Turkey, then you see the differences, then you see 

the changes. So it is difficult to predict. If I could do that I would 

be definitely not here. But I do have hopes and expectations. I hope 

that the Turkish retail industry and real estate industry will remain 

their opportunistic edge. Because that is certainly, it is this advantage, 

typical Turkish opportunism. But it is also at the same time a very 

very big advantage because it means results in a turnover time and 

not turnover as in giro but turnover as in the speed that things 

change. That makes it easy to implement changes. So the failures in 

Turkey come fast, but the successes also come fast. And as long as we 

as in this industry, we are opening our eyes not only for successes but 

also for the failures. I think we are started doing that during the last 

crisis. And we are able to renew ourselves. And, coming back to your 

question, 2015 is actually not that far away, is 4 years from now. First 

of all I hope that all are the tenants are still paying rent. And I hope 

that they all will - keep on paying Euro rents. But I have a bigger 

hope that at that time the Lira is that strong that for European 

companies like my own company, it would be interesting to receive 

Liras. And we see that trend already in the service costs. Because 

there used to be a time that service costs was also collected in Dollars 

or in Deutsche Marks, or later in Euros. Nowadays the service costs 

are collected in Liras, at least in our company, but I know that there 

are a lot of other landlords who do the same. And reason for that 

is that you can, you know, you can kind of rely on the Lira, and you 

are spending the Liras at the same time. So, the natural hedging is 

GYODER 85

86 GYODER 


in simply collecting it in the currency that you are spending it. I can 

say for my own company that the money that we collect in Turkey 

is also the money that we spend on Turkey. And, that is, I think, the 

best thing that can happen for the Turkish economy that a lot of 

foreign companies come to the market and make a lot of money 

but spend that money at the same time in the market. So I am very 

positive about 2015. 

Özlem Dalga: So is the opportunity shifting to the east of Turkey 

when you look at the map? 

Patrick van Dooyeweert: No. Yes and no. On the short term yes, 

and we did ourselves. We have a mall in operation in Erzurum. I 

think no one in the east of Erzurum, but we are in Erzurum. We are 

happy with the results of that mall. But what I expect is that the 

whether the Anatolian tigers were popular the last years. I think we 

get now next steps is more looking to the urban renewal or urban, 

finding the opportunities in the urban fabric. That is what I expect. 

And that is a trend we have seen in the rest of Europe as well. 

Özlem Dalga: Nils, would you like to make a... 

Nils Lueken: We are optimistic. That is why we entered this joint 

venture with Nurol here in Turkey. There are mainly two or three 

points. Firstly, the Turkish market for professional services and real 

estate management as it comes to property, especially to technical 

services and maintenance, is behind maturity of other European 

markets. UK is leading, shortly behind Dutch market and the German 

market and the Turkish market is still very diverse as it comes to 

those simple services around the facility or the property. This is linked 

as well to the fact that Turkey has ranked five of its amongst the 

projected shopping malls in Europe and if only a few of those 

projected projects will be implemented, it is more than in our home 

market. This is - goes parallel with the slight GDP growth that we 

expect and increase in degree of outsourced services to professional 

companies from the investor, from the owner. And that goes for 

Turkish investors as well as for international investors here in 

Turkey, so we are very optimistic that business will increase 

here in Turkey from now on until 2015 and further. 

16-17 Haziran 2010 

Özlem Dalga: Evet 2015'e dair beklentilerle tamaml›yoruz 

oturumu. Siz ne diyeceksiniz? 

Ersin Öncüo¤lu: Bizim gördü¤ümüz 2015 projeleri esas›nda 

bizim masam›zda olan projeler flu anda. Tasar›m› bir sene, iki-üç 

sene de inflaat› alsa gördü¤ümüz fley flu, karma kullan›m projeler 

gündemde. Özellikle güney, güneydo¤udaki projeler gündemde. 

Bu vizenin de¤iflmesi, Suriye'ye s›n›r›n aç›lmas› ile ilgili potansiyelden 

sonra, özellikle Gaziantep Sanko'nun yakalad›¤› baflar›dan sonra 

o çevrede bir çok projenin yap›ld›¤›n›, bir çok projeyle ilgili bize 

firmalar›n baflvurdu¤unu görüyoruz. Demek ki orada bir hareketlilik 

olaca¤› kesin. Gümrük kap›lar›ndaki hareketlillik esas›nda biraz 

daha önce bafllad›. Biz gümrük kap›lar›n› da yap›yoruz Türkiye'nin. 

Kap›kule'de bile al›flverifl merkezi yapt›k. Herhalde fleyden, duty 

free'den ba¤›ms›z al›flverifl merkezi olan tek kap› da bizimkidir diye 

düflünüyorum. Dolay›s›yla potansiyel hala var ve devam edecek. 

fiehir için projelerde ise convenience dedi¤imiz rahat ulafl›m›n 

oldu¤u, rahat ulafl›p daha rahat zaman geçirilen al›flverifl merkezleri 

önem kazanacakt›r diyorum. 

Özlem Dalga: Buyurun lütfen. Son söz sizin. 

Korkut Ün: Efendim rekabet artacak. Rekabetin artmas› iyi bir 

fley olacak çünkü kalite artacak, çeflitlilik artacak. En önemlisi 

operasyonel verimlilik artacak ve ölçümlülük artacak, karfl›laflt›rma 

daha mümkün hale gelecek. Bu rekabet ortam›nda gayrimenkul 

yat›r›m ortakl›klar› çok flansl› bir konumda olacaklar. fieffafl›klar›, 

hesap verebilirlikleri, kredibiliteleri vs . ve herhalde bugünün pek 

çok fiyakal› ismini de o tarih geldi¤inde belki hat›rlam›yor olaca¤›z. 

Özlem Dalga: Çok teflekkür ediyorum konuflmac›lar›m›za. 

Kat›l›mc›lardan sorusu olan varsa son üç dakikan›n içerisindeyiz, 

alal›m. Peki, öyleyse sizlere de teflekkürler. Az sonra yat›r›mlara 

de¤er katan tesis yönetimleri ve Dubai'de al›nan dersler oturumlar› 

bafllayacak. ‹yi günler diliyorum. Hoflçakal›n.

16-17 Haziran 2010 

Yat›r›mlara 

De¤er Katan 

Tesis Yönetimleri 

Prof. Dr. Alexander Redlein 

TU Wien 

Thank you Sinan. Welcome to this afternoon session. It is about 

facility management and what is the future of facility 

management. I myself, I am a professor at Technical University 

Wien and we covered now two studies about the Turkish market 

but that was also about the German, the Austrian market, the 

Bulgarian market. That is very interesting to be now here and 

to have this podium here. Several years ago, it is now three 

years ago, that there was a European standard issue about 

facility management. And the standard includes four main steps. 

What facility management is about. On one hand, it is about 

the core business and to define the demand of the services that 

is needed that the core business is prospering. Secondly, to 

source the services and the third thing is to perform the services, 

and the fourth thing is to control it. And there are a lot of 

discussions going on in Europe what is now the facility manager, 

what is the facility service provider, what other different roles, 

do we have to have any facility managers within the companies 

or can we outsource everything and this would be the best 

solution. Let's have a little bit of clue on this, on the discussion 

Mustafa K›z›lay 

IBM Türk, Bina ‹dari Hiz. ve Güvenlik Müdürü 

Efendim merhaba. ‹smim Mustafa K›z›lay. IBM Türk Limited 

fiirketi'nde bina yönetimi ve güvenlikten sorumlu yöneticiyim. 

fiimdi, bina yönetimi, yani facility management derken bina 

yönetimi olarak çeviriyorum. Bilmiyorum, sizin kulakl›¤›n›za nas›l 

geliyor, ingilizce dinleyenlere. 1.5-2 sene kadar önce IBM flirketi 

bir kavram att› ortaya. Bu kavram ak›ll› kdünya kavram›yd›. Smart 

World kavram›. Buna neden olan, arkas›nda yatan gerekçeler de 

fluydu. Son befl y›lda dünyada biriken veri ve bilgi, insanl›k tarihinin 

2005 y›l›na kadar üretti¤inden daha fazla. Böyle bir durumla karfl› 

karfl›yay›z. Bu kadar veri var elimizde, bu kadar bilgi var, data var. 

Peki n'ap›yoruz bu kadar bilgi ve datayla? Yani bizler flu anda 

ortalama bir Romal›'dan daha m› ak›ll›y›z? Hay›r. fiehirlerimiz 

daha m› ak›ll› yönetiliyor? Hay›r. Kaynaklar› daha m› ak›ll› 

yönetiyoruz? Hay›r. Enerjiyi daha m› ak›ll› kullan›yoruz? Hay›r. 


today. We have two mainly internal facility managers here on 

the podium and we have two mainly service providers, so we 

have quite a nice picture about this area. So my first question 

is, how is the situation now in Turkey? We may start with the 

facility manager, Mustafa, can you give us a little bit clue about 

your company and afterwards about this question. 

Gördü¤ümüz manzara bu. Yap›lan bir araflt›rma var. Los Angeles 

flehrinin küçük bir bölgesinde, sadece park yeri aramak için 

fazladan yap›lan yap›lan kilometre bir y›lda 38 defa dünyan›n 

etraf›n› dönüyor. Park yeri aramak için. Demekki bir problem var 

GYODER 87

88 GYODER 


biryerlerde. fiimdi bunun boyutlar›n› küçültürsek, ak›ll› dünyadan 

ak›ll› ülkelere, ak›ll› ülkelerden ak›ll› flehirlere, ak›ll› flehirlerden de 

hepimizin içinde yaflad›¤› ak›ll› binalara gelmek durumunday›z. 

Ve elde birikmifl bu kadar veriden önce bilgi, arkas›ndan ak›l belki 

ondan sonra da akl-› hikmet, yani bilgelik üretmek zorunday›z. 

Bizler iflin en küçük boyutunda yani binalarda yafl›yoruz. E¤er 

uyku saatlerimizi ç›kartacak olursak, ifl yeri, al›flverifl vs. diye 

bakarsak, hayat›m›z›n neredeyse yar›s›n› da bu binalarda 

geçiriyoruz. Dolay›s›yla bu binalar›n bizim her türlü ihtiyac›m›za, 

uyan›k oldu¤umuz saatlerdeki her türlü ihtiyac›m›za do¤ru yerde, 

do¤ru zamanda cevap vermesi laz›m. Yani bir flekilde ak›llar› 

olmas› laz›m. Henüz orada m›y›z? De¤iliz. Biz hala iflte temiz bir 

yerimiz olsun, yaz›n yanmayal›m k›fl›n donmayal›m, emniyetli bir 

yer olsun, içeriye girip ç›kanlar› kontrol edelim filan düzeyindeyiz 

afla¤› yukar›. Ama bu burada kalmayacak flüphesiz. Bunun geliflmesi 

laz›m. Bu geliflme için de karfl›m›zda bizim ihtiyaçlar›m›z› ya da 

bu konseptleri, bu kavramlar› anlayabilecek profesyonel flirketlere 

Oturum Baflkan› : Alexander Redlein 

Coming to Europe. Maxim, you have a lot of experience all over Europe. You are also one of the tenants. So what is 

your experience about the status quo facility management all over Europe? 

Maxence Liagre 

So, I think that the facility management in Europe is of course not 

that much new as in Turkey, as said Mustafa before. But the main 

differences are I think that in Turkey we have much more higher 

standards, than in Europe in terms of at least of quality of facility 

management. Most of you are going to shopping centers and we 

mostly talk about shopping centers. If you go to shopping centers, 

shopping centers in Turkey are very well maintained, very well, a 

very good level of security, cleaning and so on. And you will see 

in Europe and probably in many other places in the world that it 

is not the same quality. So, I think that this is one of the main 

difference that you can immediately see and touch when we talk 

of facility management in Turkey. The reason is that the difference 

in Turkey is that there is very high expectations, which are mostly 

due to the environment. First of all, when I see, I see the environment 

is the economical environment, because shopping centers are at 

the boom, the facility management at the boom. So that boom 

benefit in terms of quality for the services of course, because the 

companies are much more competing. And also due to necessity 

16-17 Haziran 2010 

ihtiyac›m›z var. fiu anda Türkiye'de de bu, çok eski de¤il tarihi, 

facility management'›n, yani bina yönetiminin profesyonelce 

yap›lmas›n›n tarihi çok eski de¤il. Benim flirketimde bile afla¤› 

yukar› 15 y›l öncesine kadar kendi içimizde, kendi kadrolar›m›zla 

yap›yorduk. fiu anda profesyonel flirketlerle çal›fl›yoruz. Bir tanesi 

uluslararas› bir flirket, bir tanesi Türkiye'de yine ama oldukça 

büyük bir flirket. Ve umuyorum ki bundan sonraki y›llarda daha 

da ak›ll› binalarda bu ifli yapmaya bafllayaca¤›z ya da yaflamaya 

bafllayaca¤›z. Tabii beklentilerimiz, bizim beklentilerimiz de sürekli 

art›yor. Daha sonra s›ra geldi¤inde bu beklentiler konusunda bir 

iki bir fley söylemek isterim. Ama benim gördü¤üm Türkiye'de de 

bu kavramlar art›k yerlefliyor. ‹nsanlar daha ak›ll› ifller yapmak için 

daha ak›ll› binalarda çal›flmalar› gerekti¤inin fark›na var›yorlar. 

Bunun için de profesyonelce yard›m almak ihtiyac›n› görüyorlar. 

Umuyorum ki Türkiye'de de bu bina yönetimi yak›n bir zamanda 

Avrupa'da, Amerika'da örneklerini gördü¤ümüz seviyeye 

ç›kabilecektir. 

of having a higher security environment, which is the reason why 

we see these two main differences between Europe and Turkey. 

And I am not talking about the details now, that we will see later 

on. If we talk about cost and so on, there is also many difference 

what they want is first of all to explain what we can really see when 

you enter a facility right now in Turkey. 


From service provider side. When we did a study in Western Europe, we asked how many companies have their own 

facility management department. And if you go to Germany, Austria, Swiss, Netherlands, 85% of the large companies 

institutes their own facility management department, responsible for various tasks Mustafa named... Sinan, what is 

your experiences here in Turkey about this?

16-17 Haziran 2010 

Sinan F›nd›ko¤lu 

YKS Tesis Yönetim Hizmetleri, Genel Müdür 

fiimdi bu soruya ben flöyle bir anektodla cevap vermeye bafllamak 

istiyorum. 2002 yl›nda YKS'de bafllad›¤›mda firmay› tan›tmak için 

8 slaytl›k bir sunum haz›rlam›flt›k. Bu sunumun 6 slayt› firmam›z› 

tan›tmak içindi. 2 slayt› da tesis yönetiminin ne oldu¤unu potansiyel 

müflterilere anlatmak için kurgulanm›flt›. 7-8 ziyaretten sonra 

slaytlar›n konfigürasyonunu de¤ifltirdim. 6 slayt› tesis yönetiminin 

ne oldu¤una, 2 slyat› da flirketi anlatmaya verdim. Özellikle 

Türkiye'de, tesis yönetimi konusunda bu ifli kullanacak olan 

potansiyel müflterilerin ciddi flekilde bilgilenmeye ihtiyaçlar› var, 

tesis yönetiminin kataca¤› katma de¤erler noktas›nda. Alex'in 

sorusuna dönersek dolay›s›yla Türkiye'de bir çok insan en iyi kendi 

binam› kendim yönetirim, en iyi ben yapar›m fleyinde olduklar› 

için hani zaten Türkler kendilerinin avukatlar›, kendilerinin mimarlar› 

olduklar› için çok fazla akla para verme prati¤i de Türkiye'de 

olmad›¤› için. Gerçi y›llar içinde de¤ifliyor. Ben ilk kariyerime 

bafllad›¤›m 90'l› y›llar›n bafl›ndaki gibi de¤il bu konuda, biraz daha 

geliflmifl vaziyette ama hala müflterilere, bizim vermifl oldu¤umuz 

hizmetleri kullanacak müflterilere bunun yaratt›¤› katma de¤erleri 

anlatmak noktas›nda gidilecek baya¤› bir yol var. Dolay›s›yla 

sorunun esas cevab› bir çok flirketin tesis yönetimiyle ilgili 

departmanlar›, onunla ilgili uzman kiflileri var. Bu ifli d›flar›dan, d›fl 

kaynak kullan›m› ile yapmak yerine, hani Türkiye'de flu anda en 


yayg›n olan güvenlik ve temizlik k›sm›n› d›flar›ya, taflere ederek 

kullanma yoluna gidiyorlar. Oysa ki iflin esas katma de¤er sa¤layan 

noktalar›ndan bir tanesi enerji konusu. Tesis yönetimi flirketleri 

enerji konusunda çok ciddi bir know how yat›r›m› yap›yorlar. 

Neredeyse bir EVD flirketi gibi. Dolay›s›yla orada yarat›lacak katma 

de¤erler müflteri aç›s›ndan hani flu kadar para yat›rd›m flu kadar 

zamanda geri döndü diyebilece¤i kadar matematik olabiliyor. Ama 

bunu hep dedi¤im gibi bunu anlatmak için zannediyorum biraz 

daha zamana ihtiyac›m›z var. 


Peter, what is your opinion from the rest of Europe about service provision, about the maturity of the facility managers 

within the companies? 

Peter Ankerstjerne 

ISS Group, Pazarlama Direktörü 

Well, I don't know the Turkish market so much; as I understand 

from our country manager in Turkey, it is still a virgin market, it is 

still relatively new market in terms of facility management. In Europe 

and especially in the North America, the market is much more 

consolidated and is becoming much more consolidated over the 

years. We got EU legislation coming in on both in terms of outsourcing, 

but also on the taxonomy, on facility management. And we can see 

a lot more companies outsourcing, much more sort of packages 

around facility management than they had before. So, the situation 

is quite positive. It is one of the only industries in Western Europe 

that has been growing even though the rest of the world was in a 

sort of financial crunch and the market was declining. The facility 

management industry was still growing with around 6 to 7% last 

year which is quite interesting, I think. 

GYODER 89


Sinan, you mentioned it already , value-added. When I became a professor at my university, as said to my rector, we 

should do a facility management project. And his first question was "Does it pay the bill?". Since then we tried to find 

some answers to this. What are your suggestions? What is the value-added by facility management? 

Sinan F›nd›ko¤lu: fiimdi tesis yönetiminin yarataca¤› katma 

de¤erleri iyi anlatabilmek için önce tesis yönetiminin verdi¤i 

hizmetleri ölçümlüyor olabilmemiz laz›m. Özellikle yurtd›fl›ndaki 

tesis yönetim hizmetleri veren flirketlerin, ingilizcesi SLA, service 

level agreement, yani hizmet seviyesi anlaflmas›, sonra da KPI 

dedi¤imiz ana performans göstergelerini ölçümledikleri ve 

sözleflmeyi bu ölçümlenene metriklerin ayl›k olarak ölçümlenerek 

hizmeti veren flirketin performans›n›n ölçüldü¤ü ve paras›n›n ona 

göre ödendi¤i performans sözleflmelerine ba¤lam›fl vaziyetteler. 

Yani 3-4 y›ld›r bizde bu konuyu, hep söyledi¤im gibi potansiyel 

müflteriler nezdinde anlatmam›za ra¤men hani Türkiye'de henüz 

flu bilinç oluflmad›. Yani ben bunu kendim daha iyi yapar›m, daha 

ucuza yapar›m ama ucuza yapman›n da mutlaka bir ölçümlemesi 

olmas› laz›m. Yani siz günlük olarak ona daha az para veriyorsunuz 

diye uzun dönemde o size daha ucuz gelecek anlam›na gelmiyor. 

Bir örnek vereyim mesela k›saca. Siz bir 100 milyon dolarl›k yat›r›m 

yap›yorsunuz. Bunun diyelim ki 35-40 milyon dolar› mekanikelektrik 

ekipman, yani mühendislik hizmetleriyle ilgili k›sm› iflin. 

Bunun da en az 15-20 y›l dayanmas›n› bekliyorsunuz. Yani çok 

küçük bir tak›m onar›mlarla, az bir tak›m yedek parçalarla, sarf 

malzemeleriyle 15-20 y›l hiç bozulmadan gitmesini bekliyorsunuz. 

90 GYODER 


16-17 Haziran 2010 

Çünkü Avrupa'daki, Amerika'daki istatistikler bize bunu söylüyor. 

Ama siz o makine ve ekipman› sadece ar›za ç›kt›¤› zaman bak›m 

yap›p, yani düzeltici bir faaliyet, reaktif bir faaliyet gösterirseniz 

muhtemelen 5. Y›lda bir tak›m fleylerini de¤ifltirmeniz laz›m, 10. 

Y›lda de¤ifltirmeniz laz›m. Belki 12 ile 15 y›l aras›nda da tamamen 

at›p yeni teknolojiyi getirmeniz gerekecek binalara. Yani en büyük 

katma de¤erlerden bir tanesi, paraya çevrilen de¤erlerden bir tanesi 

özellikle mühendislik hizmetlerindeki binaya ait makina ve ekipman›n 

bak›lmas›. Biraz önce zaten iflin enerji k›sm›ndan bahsetmifltim. 

Art›k Avrupa'da flöyle kontratlar görülmeye bafllad›. Türkiye'de iflte 

biz 10 kifliyle temizleriz bu ofisi veya yada bu al›flverifl merkezlerini 

diyoruz hala. Avrupa'da Amerika'da hizmet seviyesi tan›mlan›yor. 

Yani nereyi, ne s›kl›kta, hangi kimyasalla, nas›l temizleyece¤ini 

istiyor mal sahibi. Ona göre firma diyor ki ben 8 kifliyle yapar›m, 

10 kifliyle yapar›m. Yani herfleyin bir standard› var. Siz orada bir 

hizmet seviyesi al›yorsunuz. Adam alm›yorsunuz netice itibariyle 

ifli taflere etti¤iniz zaman. Yani bu ölçümleme metodolojisinin ve 

anlay›fl›n›n ülkemize gelmesiyle birlikte biraz daha oradaki katma 

de¤erleri ölçümleyebilir ve yarat›lm›fl olanlar› deneyimsel olarak, 

istatistiki olarak sizlerle paylaflabilir durumda olaca¤›z diye ümit 

ediyorum.

16-17 Haziran 2010 


Mustafa, can you give us some practical examples? I think we have three large areas. One is cost cutting, one is 

increase of productivity and the danger of additional costs. Can you give us from your practice? Where does facility 

management pay the bill? 

Mustafa K›z›lay: Aç›k, de¤il mi? fiimdi ifl dönüyor dolafl›yor 

sonucunda, Sinan Bey'in de dedi¤i gibi, enerji tasarrufuna geliyor 

asl›nda. fiimdi e¤er paray› da konsantre enerji olarak düflünürseniz 

ki asl›nda öyle bir fleydir. Para dedi¤iniz fley konsantre enerjidir 

ve de çok çabuk onu de¤iflik fleylere çevirebilirsiniz. Sonuçta ifl 

dedi¤im gibi enerji tasarrufuna geliyor ve bunu dünya çap›nda 

da yapmak zorunday›z zaten kaynaklar nedeniyle. fieyler de, 

flirketler de, kurulufllar da bunu kendi bünyelerinde yapmak 

zorundalar. fiirketler tabii daha konsantre olan, konsantre enerji 

olan paraya dönüflüyor. Kendi içinde bu ifli yapmaya kalkt›¤›n›z 

zaman, flirketin içerisinde, bununla ilgili kadro kurman›z gerekiyor 

veya temizli¤i baflka bir flirketle, güvenli¤i baflka bir flirketle, bak›m› 

baflka bir flirketle, cihazlar›n›z›n çal›flt›r›lmas›n› baflka bir flirketle, 

mühendislik hizmetlerini baflka bir flirketle gibi da¤›l›yorsunuz. 

Böyle bir ortamda tasarruf sa¤lamak mümkün de¤il. Karfl›n›zda 

ciddi, profesyonel, ne yapt›¤›n› bilen bir flirket olacak. Sinan Bey'in 

de dedi¤i gibi onunla hangi hizmeti ne düzeyde istedi¤inizi 

önceden tasarlay›p, karara ba¤lay›p, imza alt›na alacaks›n›z ve o 

hizmeti o düzeyde bekleyeceksiniz. Bunun da tabii çok ciddi bir 

flekilde takibi, raporlanmas› vs. gerekiyor. Benim flirketimde fley 

çok önemli. Bütün yap›lan her iflin, yap›lan her tasarrufun, özellikle 

enerji diye yine bakmak istiyorum, yap›lan her tasarrufun 

raporlanmas›, zaman›nda raporlanmas›, do¤ru raporlanmas› son 

derece kritik. Benim çal›flt›¤›m endüstride, benim flirketimde, bizim 

baz› makinelerimiz var ki büyük ço¤unlu¤u böyle, 7 gün 24 saat 

365 gün çal›flmak durumunda. 15 dakika bile duramazlar. Hatta 

bir dakika bile duramazlar. Böyle bir ortamda çal›fl›yorsunuz çünkü 

benim flirketimdeki makine bir dakika durursa benim müflterim 

milyon dolar kaybediyor. Öyle bir ortam. O zaman hizmet seviyesini 

buna göre anlaflman›z laz›m. Buna göre el s›k›flman›z laz›m ve 

herfleyi de buna göre takip etmeniz laz›m. Yani tamam ak›ll› bir 

binada oturmak iyi güzel birfley. Klima bozulursa 15 dakika terleriz 

ne olur ki? Belki tolere edilebilir bir ortam. Ya da yar›m gün 

çal›flmasa ne olur ki? Tolere edilebilir bir ortam. Ama dedi¤im gibi 

yüksek teknolojili cihazlar›n›z, makineleriniz ve ifliniz buna 

dayan›yorsa özellikle çal›flmad›¤› dakika inan›lmaz para 

kaybediyorsunuz. Bunun fley karfl›l›¤›n› hesaplamak çok kolay 

de¤il. Yani 15 dakika bozulmad› kaç para tasarruf ettim diye 

hesaplamak kolay de¤il. Çok ciddi tasarruf etti¤iniz belli. Bunu 

sa¤layacak fley de ciddi bir teknik altyap›ya sahip bir flirketle 

çal›fl›yor olman›z. Yani sizin binan›z›n, sizin tesisinizin bütün 

altyap›s›n› ayakta tutacak, bütün bak›mlar›n› vs. zaman›nda 

yapacak, do¤ru yapacak, ne yapt›¤›n› bilen mühendislerle çal›fl›yor 

olacak, bunlar› da size zaman›nda raporlayacak. Benim flirketim 

benden her ay çok ciddi raporlar bekliyor. Her cihaz›n o ay 

içerisindeki performans› ile ilgili raporlar bekliyor. Çal›flt›¤›n›z 

flirkete bunu bir hizmet sözleflmesinde, hizmet seviyesi 

sözleflmesinde yapt›ysan›z, sa¤l›yor size bu raporlamalar› ve ciddi 


mühendislerle sa¤l›yor. Ayn› fleyi kendiniz yapmaya kalkarsan›z, 

kendi bünyenizde yapmaya kalkarsan›z bunun maliyeti inan›lmaz. 

Dolay›s›yla tasarruf hemen göze bat›yor zaten. Hemen 

görebiliyorsunuz tasarrufu. Ama siz tasarrufu çok kalifiye olmayan 

temizlik iflçisi baz›nda hesaplamaya kalkarsan›z, o zaman Sinan 

Bey bize çok pahal›ya mal oluyor olabilir. Ama o de¤il, konu o 

de¤il. Konu bambaflka tesis yönetimine bir bütünlük içerisinde 

bakmak ve öyle bakt›¤›n›z zaman da gerçekten tasarruflu. Tasarruflu 

olmasayd› zaten yapmazd›k bu ifli. Kendimiz yapmaya devam 

ederdik. 

Peter Ankerstjerne: I can understand you quite clearly because, 

for example we had a rearrangement of some malls and there 

was a main cleaning of the whole department before this was 

done. So we just throw out the money out of the window. From 

your side, you are also a figure guy, looking at a lot of costs, 

what's your opinion, where are some quick wins, maybe where 

are some longer wins you can get doing this management task. 

Maxence Liagre: So, in fact the professional facility management 

companies are in a way for us a vitrine, it is giving an image. And 

image first of for the customers, because this is jolly what you see 

first of all. But it is also an image for our tenants. You know that 

tenants in those days whatever it is for offices, or for shopping 

centers more and more concerned about who will be doing the 

management. What will be the quality of the place we are picking, 

a store or an office. If you say that I will be doing that way, this 

way, it is not very clear. If you give a big name of a professional 

facility management companies, all is done. All is said. So, this is 

the first thing I think. The vitrine is something that you cannot 

costly understand but it is a real plus. It is an advantage. The 

second thing will be of course on the economy of scales. As 

Mustafa said before, if you go by yourself to negotiate the security, 

to negotiate the cleaning with different companies, you will have 

a very minimum power of negotiation. If you work with a 

professional facility management company, they will be bringing 

you already some mass prices. Because they will have been doing 

that negotiation before and because they are ordering, let's say, 

a huge amount of service due to their size, you will benefit of 

those prices. And that is a huge cost saving. And it is something 

that you will never be able to do unless you have a very large 

portfolio of offices, or shopping centers. And then there is a reason 

why you could be setting up your own facility management 

company, integrate a facility management company. And we also 

have also one last advantage is that when you lease a professional 

facility management, you will have a permanent optimization of, 

or update of all the new techniques, the new trends which is 

something you cannot do yourself. Because everybody has its own 

field of professionalism, which we don't have. We are, we could 

be developers, we could be promoters, we could be managers 

91 

GYODER

92 GYODER 


but we are not in a good position in order to follow all these 

new trends. And it is also a very good input in terms of cost at 

the end. 

Alexander Redlein: Peter, from the rest of the world, what 

are some quick cost savings? What are some major steps to keep 

this in a long run or in a long way? 

Peter Ankerstjerne: First, outsourcing has to begin with either 

a single service provision or as integrated facility service, facility 

management approach is of course the quick win. Normally, if 

it is what we call the first generation outsourcing on FM, we are 

looking at between 15 and 25 percent cost savings on the current 

set up that you are having. Another thing also important, over 

and above the cost issue is that it provides flexibility in the service 

set up and I think especially as asset managers and real estate 

industry, I think you would like that flexibility that you are able 

to scale the services up and down, and thereby also the cost 

based on the occupancy rate and the number of tenants you may 

have in a certain building or facility. And then I think also for my 

most of corporate perspective is that it provides an ability to focus 

on call, if it is a consulting company then they should make 

money on the consulting issues and not really by running facilities. 


If I am a small company and if I would have one service provider, then, maybe I am a little bit endangered because 

this is a very large company and I am a small company. And if they say 'I don't like that, I don't do that', then I would 

have to sue them or something like that. What is your advice to get rid of this danger? You said one service provider 

is the best, because you get a lot of economy of scale. You said 20% is there. So, what is the danger of having one 

service provider and how can we get rid of this? 

Maxence Liagre: I think that the process here is not to be in 

danger but right at the opposite, to be under protection. Because 

you have that protection, it is of that big brother which is dealing 

much more bigger volumes of transaction, of business and so 

on. And you should trust. Of course there is big names and you 

rely in fact on the portfolio of those companies. Because on the 

portfolio is going to use or will be soon used that already providing 

service to, lets say, the top 20 big names in the country. So I 

think it is not about danger. It is a full confidence process. And 

it is really putting you which are very small player, with very small 

ability to negotiate and to move from your position, small position, 

would be saying, and to play like all the biggest one in the market. 

But this is my view. 

Alexander Redlein: I learned the last day that there is a lot 

of difference between how we do things in Europe, how you do 

it in Turkey. So, what is your opinion? What can be learned from 

each other? Maxim, maybe you start. 

Maxence Liagre: I think that there is really almost two extremes 

we could see between the Turkish and the European market. In 

Turkey, we saw a boom of the real estate that created a boom 

also in facility management. And as I said before, the quality 

standards are maybe too high. We are in a show off market right 

now in Turkey. There is nothing that should not be accessible 

and the only target is the best, I mean the best services. On the 

16-17 Haziran 2010 

I suppose that is an analogue to the real estate industry. What 

you are saying to your customers is you know, if you lease, instead 

of owning buildings, then you are actually able to provide more 

focus on what you are actually working with. So, I think, it is a 

complete - the same sort of argument with that. And then lastly, 

I think very often we see companies like IBM, HP, Procter and 

Gamble and these big international corporations, they use facility 

management as a change driver. It is a strategic change enabler 

that makes them, you know, equipped their offices differently, 

looking at locations differently and trying to understand how 

facility management and the real estate sort of ties in to the 

strategy of the company. 

Alexander Redlein: I have the advantage of being a rather 

large company, even being in a university. I am in a large company, 

having my own little department, so I am not endangered 

outsourcing everything to one person. Isn't there also a danger? 

If I say, okay, what if you said economy of scale, outsourcing to 

one company is perfect. How can be a small company, be maybe 

a 10 persons company, I can get rid of this danger, now I depend 

on one big service provider. 

Maxence Liagre: I don't think I understand your opinion. 

same way, there is a kind of negligence right now for the budget 

side andn the cost side. And the opposite in Europe, the European 

market was on the downside and European market gave too 

much on the quality, in order to protect the cost. And I think that 

that there should be an exchange right now in between the two 

markets in order to find that right balance between cost and 

service. And I think that this is the whole challenge in the way of 

the facility business. 

Alexander Redlein: Peter, what do you think we can learn 

from Turkey and what maybe we can bring in our knowledge into 

Turkey? 

Peter Ankerstjerne: I think Turkey is in a great position because 

you can take the best from Western Europe. Especially I think 

United States and United Kingdom are probably five years ahead 

of continental Europe. And I think what we have done in the 

Nordic, where I come from, I come from Denmark, is that we have 

sort of taken the best from the UK markets and United States and 

then combined it with our own culture and the way we do things 

in Scandinavia. And I think Turkey is in the same position. You 

can take the best from Western Europe and you can combine it 

with the Turkish culture and tradition, and the way they do things. 

But what I think so far as I understand is that you got relatively 

good quality levels. People are passionate about what they do 

and they do understand what service means. I think that is probably

16-17 Haziran 2010 

something that we can learn a lot from in Europe. There has 

been a tendency to sort of over focus on cost reductions over 

and over again, that at some point in time it hurts the quality 

levels and the understanding of service. And I think that is 

probably something we can learn from Turkey, as I understand 

that at least. 

Alexander Redlein: Mustafa, what is your opinion? 

Mustafa K›z›lay: fiimdi tabii bizim flirketin Avrupa'da da de¤iflik 

ülkelerde ofisleri var ve ayn› tesis yönetimi flirketi oralara da hizmet 

veriyor, bize de hizmet veriyor. fiimdi flöyle bir anektodla izah 

etmeye çal›fl›y›m. Geçen k›flt› san›yorum. Bir arkadafl›m Avrupa'daki 

bir ofisi ziyarete gitmifl, orada ifl nedeniyle bir kaç toplant›ya 

kat›lm›fl filan. Geldi bana dedi ki; ya Mustafa dedi, gittim geldim 

üç gün boyunca bir kahve lekesi vard› hal›n›n üzerinde. Üç gün 

durdu o leke o orada. Temizlemiyorlar galiba o adamlar orada bu 

binalar›, dedi. Çok normal çünkü uluslararas› hizmet seviyesi 

anlaflmas›na göre o hal› ayda bir defa temizleniyor. Dolay›s›yla o 

da ayda bir defa. Denk geldi¤i zaman temizleyecekler. fiimdi 

Türkiye'de böyle bir fley yapamazs›n›z. O hal› döküldü¤ü dakika 

bir adam gelir onu temizler. Ayn› hizmet sözleflmesi, ayn› imzalar 

at›lm›fl ama böyle bir fley söz konusu de¤il. Bizde masalar her gün 

silinir. Orada üç günde bir siliniyor. Tuvaleti günde bir defa 

temizliyorlarm›fl, düflünebiliyor musunuz? Yani burada ak›l al›r bir 

fley de¤il bu. Ayn› hizmet sözleflmesi bu, ayn› imzalar at›lm›fl. Bu 

esnekli¤i biz bize hizmet veren flirketten do¤al olarak bekliyoruz. 

Onlar da bize bu hizmeti bu esneklikte sa¤l›yorlar aç›kças›. Baflka 

türlü yürümez çünkü hepimizin yaflad›¤› bir yer oras› ve bizim 

temizlik anlay›fl›m›zla, bizim bekledi¤imiz hizmet seviyesiyle, 

al›flkanl›klar›m›zla uluslararas› anlamda at›lan imzalar çak›flmayabilir. 

Çak›flmad›¤› zaman bunun bir yolunu bulmak gerekiyor. Yoksa 

yürümez. Kavga ç›kar. Her gün kavga ç›kar. O kahve lekesi üç 

gün kalamaz yerde. Hele müflterinin girip ç›kt›¤› bir toplant› 

odas›ndaysa üç saat bile kalamaz. Böyle bir fley söz konusu de¤il. 

Dolay›s›yla bu yerel kültüre göre de bunlar›n bak›l›p ayarlanmas› 

gerekiyor. Benim gözledi¤im bir baflka birfley var. Tabii özellikle 

bat›da, bat› Avrupa'daki flirketlerin profesyonellikleri daha üst 

düzeyde aç›kças›. Raporlamalar çok ciddi bir flekilde yap›l›yor, 

gerekli uyar›lar zaman›nda yap›l›yor. Özellikle zamanlamalara çok 

dikkat ediliyor. Ciddi bir profesyonellik fleyi var, onu hemen 

hissediyorsunuz. At›lan imzalara karfl› duyulan sayg›, o imzalar›n 

gere¤ini yapma konusunda tereddüt olmuyor. Böyle bir rahatl›¤›n›z 

var ve yurtd›fl›nda bunlar çok daha, nas›l deyim, düzenli gidiyor. 

Türkiye'ye bakt›¤›n›z zaman, burada da enteresan bir fley var. 

Burada da bir aidiyet duygusu var. Bize hizmet veren flirkette 

çal›flan arkadafllar›m›z var. Bizim flirketimizin binas›nda onalrdan 

eski adam yok. 30 senedir çal›fl›yor. En eski çal›flan›m›z. Ve art›k 

o kendisini bizim, yani bizim flirketimizle bir alakas› yok, bizim 

bordromuzda de¤il, hiçbir fleyimizde de¤il, ama kendisini bizden, 

bizim eleman›m›z olarak alg›l›yor, öyle görüyor. Ve o duyguyla 

çal›fl›yor. Bu çok önemli bir fley ve elde etmesi parayla falan 

ölçülebilir bir fley de¤il. Ve ben Türkiye'de bunu daha çok 

gözlüyorum, oldu¤unu görüyorum. ‹ki y›l önce bafl›m›za bir ifl 

geldi. Sinan Bey'de çok iyi hat›rlayacakt›r. Bir trafomuz patlad› 

gecenin bir vakti. Ya da Cuma akflam› faland› san›yorum. Gecenin 

bir vakti trafo patlad›. Trafo patlamas› demek bizde, iflte 


jeneratörümüz devreye girecek. Jeneratörün yak›t› bitti¤i dakika 

da data center'›m›z çökecek demek. Data center'›m›z›n çökmesi 

demek, Türkiye'deki ad›n› sayaca¤›n›z bir kaç tane bankan›n batma 

raddesine filan gelmesi demek, öyle söyleyeyim. Yani duramaz 

oras›. Ve trafo patlad›, patlar ya. Ne yapt› arkadafllar›m›z? Service 

level agreement üç saat içinde gelecek yaz›yor olabilir. Önemli 

de¤il. Haberi ald›klar› dakika geldiler. 40 dakika falan sürdü 

gelmeleri. Zaten orada insanlar da vard› ve sabahlara kadar, ertesi 

güne o trafonun yenisi gelene kadar, yeni jeneratör gelip ek bir 

jeneratör konana kadar inan›lmaz bir özveri ile çal›flt›lar. fiimdi 

bunu, t›rnak içerisinde, profesyönel flirket, bat› avrupal› flirket 

çal›flan› falan diye bakt›¤›n›z zaman bu özveriyi ben görebilece¤imizi 

düflünmüyorum aç›kças›. Bu inan›lmaz bir çal›flmayd›. Hatta öyle 

fleyler yapt›lar ki yani hayatlar› bile tehlikeye girebilirdi çünkü 

bilmem kaç bin walt'l›k kablolarla çal›fl›yorlar. Onu ordan ba¤l›yorlar, 

bunu buraya tak›yorlar. BEDAfi gelmifl, gelememifl vs. ama ordaki 

her çal›flan, yani Sinan Bey'in arkadafllar› da kendilerini bizim 

flirketin eleman› gibi görerek çal›flt›lar. Bu çok ilginç bir fley. Bu 

data center duramaz. Herkes bu fikirdeydi orada. Bu duramaz. 

Tamam trafo patlad›, o trafodan alaca¤›z buraya ba¤layaca¤›z, bu 

jeneratörü koyaca¤›z, yeni jeneratörü getirece¤iz, yak›t› sa¤layaca¤›z. 

‹lginç bir fleydi. Bunu hiç bir service level agreement ile elde 

edemezsiniz, hiç bir imza ile sa¤layamazs›n›z. Bu tamamen, biraz 

belki amatör zihniyetimizden, biraz y›llar›n birlikte çal›flmas›n›n 

getirdi¤i sinerjiden, biraz dostluktan yaratt›¤›m›z bir ortam bu. 

Bence bu çok önemli ve ciddi bir fark. Bunu parayla pulla ölçmek 

de çok fazla mümkün de¤il. Umuyorum ki daha da 

profesyonelleflirken kurulufllar›m›z, hizmet veren flirketlerimiz, bu 

amatör ruhu da bu insani dokunuflu da kaybetmeden profesyonel 

hale gelirler. Bekledi¤imiz raporlar daha gününde gelir ama bunu 

da kaybetmeyiz. Benim beklentim de bu. 

Alexander Redlein: Sinan? 

Sinan F›nd›ko¤lu: fiimdi öncelikle hizmet alan kuruluflla hizmet 

veren kuruluflu bir çözüm orta¤› olarak gören bir anlay›fl› karfl›l›kl› 

yaymam›z laz›m diye düflünüyorum Türkiye'de. Çünkü 

gayrimenkulun de¤eri ile gayrimenkulun yönetim fleklinin aras›nda 

bir iliflki var. fiöyle bir iliflki var. fiimdi gayrimenkulun genellikle 

GYODER 93

94 GYODER 


de¤erini onun lokasyonuyla ölçüyoruz bir de piyasadaki rayiç 

bedellerle, ekonominin durumuyla falan ölçüyoruz. Fakat flöyle 

de bir gerçeklik var. Piyasada rekabet eden, kirac› almak için 

rekabet eden bir çok al›flverifl merkezi ya da ofis binas› varken bir 

çok ticari gayrimenkul varken, e¤er siz bunlardan bir tanesini 

daha verimli, verimlilik derecesinde daha ucuza yönetebiliyorsan›z 

o zaman sizin doluluk oran›n›z›n daha fazla olaca¤› kesindir. Hani 

kiray› bu fleyin flu anda, denklemin d›fl›nda tutuyorum. Tabii ki 

kira de¤eri, metrekare, kaç dolar/ay verdi¤iniz orada önemli ama 

yanyana iki tane binan›n bir tanesini 5 dolar metrakare/ay bir 

tanesi de 2.5 dolar metrekare/ay benzer hizmet seviyelerinde 

yönetilebiliyorsa, o zaman bellidir ki bir tanesinin doluluk oran› 

öbüründen daha yüksek olacakt›r. Dolay›s›yla tesis yönetiminin 

o gün geldi¤inde binan›n de¤eriyle bile direkt ilgisi var. Avrupa'da, 

Amerika'da çok görmeye bafllad›¤›m›z, ingilizcede build the suit 

dedi¤imiz yani müflterinin, potansiyel ihtiyac›na göre infla edilmifl 

binalar artt›kça, gayrimenkul yat›r›mc›lar› daha kurumsallaflt›kça 

Türkiye'de, tesis yönetiminin de bu anlamda önemi buna paralel 

olarak artacakt›r diye düflünüyorum. Yine özellikle bat› Avrupa'da 

ve Amerika'da gördü¤ümüz enerji performans› sözleflmeleri, 

genellikle ESCO firmalar›n›n yani enerji verimlilik firmalar›n›n yapt›¤› 

kontratlar da FM firmalar› taraf›ndan dikkatle takip ediliyor flu 

anda. Yani henüz öyle bir kontrat yok ama ilerideki bir tanesinin 

de enerji performans sözleflmeleri olaca¤›n› bizim sektörümüzde 

düflünüyorum. Yine ileriye yönelik bir fley de bu business process 

outsourcing dedi¤imiz bir kavram var. Neticede bizim yapt›¤›m›z 

ifl bir çok projede ayn› ifli yapmak ama her projede ö¤rendi¤imiz 

konuyu di¤er projelere tafl›yabiliyorsak o zaman ifllemi çok 

h›zland›r›yoruz demektir. Buna küçük bir örnek vermek istiyorum. 

Bir projemizde biz klima santraliyle alakal› bir koku problemini 

çözmemiz yaklafl›k üç ay›m›z› alm›flt›. Sonra çok yeni bir projede, 

yani projeyi alal› bir iki ay olmufltu, baflka bir projede ayn› problem 

ortaya ç›kt›. Onu çözmemiz üç günümüzü ald›. Müflteri buna çok 

büyük bir hayretle yaklaflt› çünkü daha önce kendileri üç y›ld›r bu 

problemi çözmekle u¤rafl›yorlarm›fl. Üç günde çözülebildi¤ini 

görünce hayret etmifllerdi. Dolay›s›yla bir projede bir deneyimin 

di¤er projedeki sorunlarla efllefltirilmesi de katma de¤erlerden 

bir tanesi. Çünkü neticede koku, hani verdi¤imiz örnekte rahats›zl›k 

yaratan bir fley diye düflünüyorum. Bir de özellikle ofis taraf›nda, 

ofis verimlili¤i flirketlerin kendi iç iflleyiflleri aç›s›ndan çok önemli. 

Bu konuda da tesis yönetim flirketleri hizmet verdikleri binalardan 

ö¤rendiklerini yeni müflterilerle paylafl›p onlar›n kendi ifl süreçlerine 

bile katk›s› olabilecek de¤erler üretmeleri umuyorum, ileride 

mümkün olabilecektir. 


There are not a lot of "read"s about sustainability. Whenever I open a newspaper, sustainability is on the first page, 

on the second page. We had several speeches. They are from Al Gore and others saying okay, this is the most important 

thing. 40% of all the carbon dioxide comes from buildings, so is sustainability already reaching us here in Turkey and 

influencing our work in facility management? 

Mustafa K›z›lay: Evet, yani Türkiye'de de bu konu son derece 

önem kazanmaya bafllad›. Binalar›n daha az yak›t tüketmesi, daha 

verimli olmas› ve bunun sürdürülebilir olmas› son derece kritik. 

Yani benim flirketim aç›s›ndan bak›yorum ben. Benden sürekli, 

her sene düzenli olarak üretti¤imiz karbondiyoksit miktar›n›n 

raporunu al›yorlar. Bütün binalar›m›zda. Bunu her zaman ölçmek 

çok mümkün de¤il. Çok da kolay bir fley de¤il ama istiyorlar bunu 

benden. yani istanbul'daki binam ne kadar karbondiyoksit üretmifl, 

ne kadar yak›t tüketmifliz, geleceksene bunu ne kadar düflürebiliriz, 

%10 düflürmek için ne yapmam›z laz›m. Bütün bu sorularla ben 

muhattap oluyorum ve bütün bunlara cevap vermek 

durumunday›m. Bunun tabii iki nedeni var. Bir tanesi, bu bir sosyal 

sorumluluk. Bütün flirketlerin, kurulufllar›n dünyaya karfl› bir sosyal 

sorumlulu¤u, bir. ‹kincisi de bu bir pazarlama noktas› ayn› zamanda. 

Sizin flirketinizin imaj› aç›s›ndan da önemli bir fley. Yani dünyan›n 

korunmas›na ne kadar dikkat etti¤inizi sunabiliyorsan›z topluma 

bu sizin için de bir art› puan. Zannediyorum bizim gibi flirketler 

buna daha fazla önem vermeye bafllayacaklar ve bu ölçümlemeler 

giderek daha da hassas flekilde yap›lacak. Ve ölçümlemek demek 

de zaten sonuçta bir veri üretiyorsunuz, bu veriyle ne yapaca¤›n›za 

da karar vereceksiniz. Ölçemiyorsan›z zaten hiç bir fley yapamazs›n›z. 

Önce ölçeceksiniz, ölçüyoruz flu anda, ondan sonra da gerekli 

tedbirlerin al›nmas› için de gerekiyorsa da yat›r›m yap›lacak. Ama 

önemli. Bu bitmeyecek tam tersine giderek artacak. Belki önce 

16-17 Haziran 2010 

iflte bizim gibi uluslararas› flirketler buna belki öncülük edecekler. 

Daha sonra ulus boyutlar›ndaki flirketlere gelecek, lokal flirketlere 

gelecek. Hepimiz için önemli. 

Alexander Redlein: Maybe a quick final round. What is the 

main future trend you see in facility management coming up in 

Turkey, Sinan? 

Sinan F›nd›ko¤lu: Demin de söylemeye çal›flt›¤›m gibi gelecekte 

hizmet performans sözleflmeleri ve enerji performans sözleflmeleri 

gündemimize daha fazla iflgal etmeye bafllayacak diye düflünüyorum. 

Mustafa K›z›lay: fiimdi bizim flirket olarak bir felsefemiz var, 

o da flu. Yani her kurum, her kurulufl, her flirket kendi ana ifline 

odaklanmal›. Felsefemiz bu. Yani kendi müflterilerimize diyoruz ki 

e¤er siz nakliye ile u¤raflan bir flirketseniz bilgi ifllemde ifliniz ne? 

Nakliyenizi yap›n, bilgi ifllemi biz yapal›m. Ayn› mant›kla e¤er bilgi 

ifllem endüstrisinde bir flirketseniz bina yönetimiyle ya da tesis 

yönetimiyle niye u¤raflas›n›z? Herkes kendi iflini yaps›n. Dolay›s›yla 

Sinan Bey kendi iflini yaps›n, biz kendi iflimizi yapal›m. Zannediyorum 

bu trend devam edecek ve belkide, bizim neslimiz görmese bile 

belki bizim çocuklar›m›z›n neslinin görece¤i bir fley olarak bak›yorum, 

binalar›n ayn› elektrik filan gibi bir fley haline gelece¤ini düflünüyorum 

ben, bir utility haline gelece¤ini düflünüyorum. Elektrik, su kullanmak 

gibi bina kullanmak da bir utility haline geliyor olabilir diye hayal 

ediyorum. Bir flirket niye bina kiralas›n, niye bina sat›n als›n? Bunu 

profesyonelce yönetilen binalar olsun, ben ne kadar ihtiyac›m varsa

16-17 Haziran 2010 

o kadar bina kullan›y›m fleklinde. Henüz oralarda de¤iliz ama 

yavafl yavafl oralara do¤ru gidece¤iz gibi geliyor. Bu hiçbir zaman 

flirket binalar› ortadan kalkacak anlam›na gelmiyor aç›kças›. 

Mutlaka bir flirket varl›¤›, bir flirket logosunun oldu¤u bina, bir 

presence olmas› gerekecek, gerekiyor da. Ama flirketin her flehirde 

bir ofisi olmas› gerekmiyecek ya da kiralamas› gerekmeyecek. 

Bunu bir elektrik, su fleyi al›r gibi, hizmeti al›r gibi bina hizmet 

al›nca¤›n›, veya çal›flma yeri, çal›flma mekan› hizmeti flekline 

dönüflece¤ini zannediyorum. Henüz oralarda de¤iliz ama oralara 

gelece¤iz gibi. 

Maxence Liagre: I think that as we see the facility management 

in Turkey started just by an industrial link of security, cleaning 

and technical assistance. Today the facility management companies 

are pushing us also with a package of offer, like special rates on 

electricity and so on. And I think that by the time it will be a full 

offer. And the facility management company will becoming to 

us with also incomes, they will offer us incomes like the putting 

advertising on the façade of the building or using some solution 

partners as income providers. And we will not be seeing only a 

cost that will see cost minus income and the net off. And I think 


that it would be probably the future, at least for now, we will be 

asking on the developers side and owners side. 

Peter Ankerstjerne: I think in the short term I think we will 

see a merge between corporate real estate functions and facility 

management and also the service provisions. I think they all planned 

this, that so that every big FM company that will be talking about 

integration. It is a very natural thing that these things integrate. 

Also, in the short term, I think, sustainability is going to be a huge 

factor. The drive we can see from legislation in EU, but also from 

WWF, world climate savers, UN and other areas that we will go 

in and look at the lead certifications on buildings, Breeam 

certifications and energy consumption in buildings. The more long 

term perspectives I very much agree with Mustafa and we will 

look at specialization and the workplace in a different way. We 

will not be confined to an office space that where I have a desk 

and a chair. We will be able to work differently through networks, 

through technology, use of technology, Internet and so on. But 

I think that we will so have to wait 3 and 5 years before that really 

kicks in the industry, so far at least. 


From my perspective, what I am really lucky to find here is that we are not speaking about technique only. Because if 

you go to German speaking countries, facility management equals technique and that is wrong. That is totally wrong. 

I think what I really enjoy here is that we are talking about management, that we were talking about defining services 

and only paying the services we need, defining these things. What I think is that we are lucky mostly to talk about 

what we do. You said something about reporting Mustafa, most of us are not recognized. We only recognize when 

something is broken. If CFO is in the elevator and stops there, we have a problem. But we are not talking about how 

many things we do in advance that this doesn't happen. We are not talking about the value added we bring for the 

company and that was the reason why I think we should find out to a CFO is what is the value added by our work. 

What is the value added of our management and we shouldn't make the same mistake we did in Austria and Germany, 

to outsource everything. Facility management is a management task within the company and we need a lot of good 

service providers to help us carrying out the services. So, hopefully, we see each other next year here and talk about 

more about management and thank you for your audience and have a nice day. Bye... 

GYODER 95

Yüksek 

Binalarda 

Yaflam 


Jan Dijkema 

Chapman Taylor Mimarl›k, Direktör 

Katk›lar›yla 

So we have done extensive wind tunnel studies in order to control 

the structural performance, also for study of what happens with 

the façades, the pressure and the suction on the façade of extreme 

heights. And thirdly I actually undersized that model and I was 

setting the moving trees and putting little canopies to control 

the comforts of the people at street level and also very important 

at the swimming pool level of the roof, at the roof of the podium. 

Talking of this swaying, you can see what happens to a normal 

building of these heights. We should try to reduce and a building 

like this could move up to extreme meters at the top of the 

building. You won't really notice, unless you have an another 

building right next to it. And but we have achieved to reduce 

this and therefore 15% of concrete less, less reinforcement, less 

weight on the foundation because of less concrete and therefore 

also 15 or more percent reduction in cost and in also construction 

time. This is possible by a system that our engineers have developed, 

which is the use of viscous dampers. You can see the lady on 

the size on the back of the dampers. These are enormous dampers, 

not the car size ones and which of we located at the intermittent 

lunch room levels, the level 14, 31, 50 and the top is 69. And 

reduce the overall weight as we have seen before into smaller 

weights and therefore reduce the lateral movements considerably. 

All of this, as I said, reduce the size of all the restraining walls 

and the co walls and which is drawn here. The basement plates 

of this building is 4.5 meter solid concrete. Being so close to the 

sea and this site doesn't have a real solid rock base. So making 

a thick platform will keep the building in balance. Then the next 

issue different in Panama because of its height is related to surface 

engineering, mechanical, electrical engineering and the question 

of openable windows and façade design. Right from the beginning 

it was decided to have complete central installations. This will 

economize the use of energy because one can balance the use 

of energy of, for example shopping center, with living in different 

hours of the day and use heat from one to cool another parts. 

Every flats, every room is fitted out with fan coil units connected 

to main hot and cold water system from a central plant. These 

96 GYODER 

16-17 Haziran 2010 

fan coil units are locally adjustable - uh - to control temperature. 

The façade is a curtain wall façade because of its lower weight and 

concept of design based on the colors in air and sky and in sea, 

different sea levels in the local situation. The main design factors 

for the façade design are the winds and seismic forces, resistance, 

speed of construction, air and water tightness, solar resistance 

and of course the inlets. Because of speed of construction a floor 

to floor, single panel construction is opted because it can be 

constructed floor after floor at the local level, you don't have to 

access it from outside continuously. Further there is a clinging 

beam system one for every tower from which the clinging cradles 

can be hung to clean and to replace glazing panels that might be 

broken. The conditions in Panama are quite extreme in the sense 

that most of the year, the temperature mid day, is about 30 to 

32 degrees at night 21 and the humidity is 80% or higher. So we 

have to control the condensation when on the inside typically in 

Panama, it is sometimes the coldest country in the world because 

they have temperatures of 18 degrees on the inside which makes 

you put on a sweater and you get condensation if you don't have 

the right design of the façade and sealing the façade completely 

from the outside, if a sealed and dehydrated glazing units and 

fully thermally broken carpentry. Of course the solar radiation is 

an important factor although Panama is almost on the equator 

and most time of the year, most part of the day, the sun is right

16-17 Haziran 2010 

from above. And only in the morning and in the late afternoon 

there is sunlight more horizontally into the flats. 

As mentioned, the objective of providing maximum view to be 

able to have the benefits of the location, we proposed glazing 

from the floor up to the ceiling level 2.4 meter high, with only 

one horizontal separation at 1.1 meter. In sitting position you 

can look down without any obstruction and standing you have 

a little barrier to give some security. Of course the question of 

"can I open the window" which is a very important one was 

studied. At the extreme heights the upper floors, in fact about 

30th level, about 100 meter, it is almost impossible to have 

windows opened because of the strong winds. Furthermore, it 

complicates this control of humidity and having a sealed building. 

And it adds considerable cost. So in this project, it was chosen 

not to have any openable windows. Then to summarize what is 

different about living in such a high-rise project? First, it is a 

question of comfort. High-rise means very high density and in 

this case, in Panama, it is really very high density. And it means 

Tony Phillipson 

FYP Proje Gelfl. Paz. Sat›fl Mimar & Kurul Orta¤› 

OK, thank you very much Jan. And I would like to introduce our 

second speaker, Mr Gerhard Haidinger. Gerhard has over 20 

years working experience in the curtain wall business. Starting 

as a design engineer on major projects in Austria, Germany, UK 

and Ireland, followed by working as project manager, the head 

of the technical department of GIG façading. Since 2006, he has 

been managing director of GIG Project, responsible for all South 

Eastern European Markets and all residential projects within the 

GIG Group. 


that in a project like this, you have all the amenities together. 

There is small shopping center below, there is a gym, there is a 

swimming pool, there is - uhm - leisure facilities within the same 

complex. Then there is the elements of the views, which for most 

people, I think is enjoyable. And in Panama, particularly a panorama 

which is really fantastic with view on the Canal etc. There is a issue 

of the closed façades in this project. It is a different way of living 

which for some people would need some time to get used to. 

There is an impact on the infrastructure both from the project to 

the city, because it needs a huge demand of electricity and also 

other services. On the other hand, as I mentioned before, everything 

condensed together reduces traffic within the city. For many 

people, this might not be, particularly in this projects, might not 

be the first place of living. That might be the holiday or working 

location. And to finish off, probably it's a certain way of life to 

habitat in this type of buildings. And probably not for people who 

is vertical like me. So this little video, the little bit of music, is local 

touch, well, thank you. 

GYODER 97

98 GYODER 


Gerhard Haidinger 

GIG Proje Cephe Tas & Müh., Genel Müdürü 

Thank you Tony for the introduction and the possibility that I can 

speak about double skin façades at this podium discussion. I will 

talk about the design principles of double skin façades, of case 

studies, about simulations and analyses, and results of the double 

skin; and also I will give you some conclusions what we have in 

our project. The background for the design of the façades, on 

one hand, megatrends in architecture, that is, the demand for 

sustainable development, energy responsible approach, 

improvement of comfort, more transparent architecture and highrise 

buildings also in residential. There are also some user demands, 

the possibility to open the windows even in upper floors, the 

possibility to have high rise gardens, less use of air condition. So 

following these trends and demands, there are various options 

for the design of a curtain wall. One of these options is a double 

skin façade. The double skin façade can provide thermal buffer 

zone, energy savings, sound protection, wind protection, night 

cooling. You can also integrate some other functions into the 

double skin façade, which is ventilation, which is sound protection, 

photovoltaics, heating and cooling, passive solar and insulation, 

acoustic protection, daylight. The next two - I will show you some 

projects we have done in the UK, in Germany and then we will 

- I will talk about the simulation project we have done for the 

Turkish market for a project in Istanbul. The first project is at 

Deansgate, in number one in the UK. This is a double skin façade, 

with an outward louver system so you can use that double skin 

also as a balcony. So in summer you can open the louvers and 

in winter you can close the louvers and you have a buffer zone. 

Another project was a refurbishment. They had the problem with 

their offices, that it was too hot in the offices. They had a single 

skin façade. Then they asked us to design a double skin. We did 

some simulations and the outcome of the simulation is that we 

can reduce with a double skin façade with opening louvers, the 

temperature in the office about five degrees. You see here the 

simulations and the air will flow on the bottom inside and on the 

top outside. The next project, what we have started last year was 

a simulation and consulting project for Bahçeflehir in Istanbul. 

The background was that we have a high rise building, residential 

building. We have - the intention of the architects was to build 

a double skin façade with a cavity of 2.5 meters and three vertical 

base. These three vertical base have always nine floors. So we 

have one bay with nine floors and 2.5 cavity. Our design intention 

for that façade was that we use a standard window and door 

system on the inner skin of the façade and a hanging structural 

glazing steel and glass system on the outer skin. So we had 

horizontal i-beams and vertical steel hangers, where we fixed the 

glass and bond the glass and do a clamp-fixing of the glass. Also 

in our contract was to do various simulations; how can this air 

cavity in the climate of Istanbul work? So we did a lot of simulations, 

but I have shown here is only the final solution. So we did 10- 

16-17 Haziran 2010 

15 before. The final solution was that we will open the air gap, 

the cavity, we let it open on the bottom and we do in the upper 

four floors a louver system. If you look at the temperatures, we 

have the situation that in most of the floors, we have only a 

temperature increase of 2 Kelvin. That is very good result only in 

the top areas, on the top of the façade. We have in some areas 

4 Kelvin and in the very top we have more but that is not the 

zone where the tenants live. We did two simulations for the worst 

case scenarios, which was the west and the south façade. And 

the simulations are quite similar. So it is important that we can 

say in the worst case scenario, in summer, in a hot day, we have 

only 4 Kelvin increasing temperature on the upper levels of the 

double skin façade. Also an idea during the design period was to 

do a calculation to check what benefit will come from cooling 

plants. So we did a calculation. If we use 20% of the façade area, 

we use green cooling plants, we can reduce the temperature of 

the cavity to less, 1.5 degrees. But the problem is the humidity 

will increase and it is not really, naturally, a solution. The next 

simulation we did was for the winter situation. So we can save 

a lot of energy if we get an overheating air gap in winter. In that 

simulation you see that we have, starting from the ground floor 

up to the top floors, starting with 4 Kelvin up to 20 Kelvin 

difference. So you can use that cavity as a buffer zone in winter 

and you will have more - less cooling costs. What we have, as a, 

what we find - our conclusion for this, doing these simulations 

was that we have improvement of energy efficiency due to this 

energy saving in the winter time. We have a reducing of cooling 

costs if you use a shading device in the air cavity. So you don't 

need that much cooling costs. We have a support of the natural 

ventilation in the air cavity due to this chimney effect so that we 

have always ventilation there. We have a reduction of the wind 

pressure and more comfort if you open the windows on the top 

levels. But we have also taken into account there are some problems 

with the acoustic and fire protection, and these things has also 

been sorted out. So this is the end of my presentation. I just want 

to give you the information if you want to know more about our 

company, please visit www.gig.at. You can see a lot of our projects 

and our services. Thank you.

16-17 Haziran 2010 


Oturum Baflkan› : Tony Phillipson 

Thank you very much Gerhard. And now I would like to introduce our third speaker, Mr David O'Brien. David has 20 

years experience in master planning, design and management in a wide range of projects both in the UK and overseas. 

He joined Hyland Edgar Driver in 2001 bringing with him special expertise and in urban regeneration, international 

resorts, memorial parks and urban designing. David developed the landscape design for the skygarden for number 

20 Fenchurch street, the famous Walkie-Talkie building in London in association with Rafael Vinoly Architects and the 

royal botanic gardens in Kew. David... 

David O'Brien 

Hyland Edgar Driver Peyzaj Mimarl›¤›, Direktör 

Good afternoon. I hope you are enjoying your trade fair and meeting 

lots of people and I hope the fair is good. Well, I am a landscape 

architect and I work for Hyland Edgar Driver. And I understand there 

are not so many landscape architects in Turkey. So I'm quite interested 

in your responses to the work that we do. And we are involved with 

master planning, with the waterfronts. We build the spaces and the 

squares, and the streets between the buildings. We try to get those 

to have a life, have culture and have interest. This a scheme we are 

doing Manchester, in northern part of England. It has taken us eight 

year as to build this, because we are working closely with the local 

authority, on regeneration, creating green spaces, grass, the variety 

of spaces for the city dweller. And we want those spaces to be active. 

We want things to happen in those spaces, to have entertainment, 

Christmas fairs, you name it. There is -- in a city, you gotta have 

somewhere to go. I mean, in Turkey, in Istanbul, it is highrise everywhere 

and people come down, don't they, to have - to a café, meet with 

friends, they take their children for a walk and so on. There is not a 

lot of open space here, but there are the compensations. So we are 

also working on the Olympic Stadium in London for 2012 Olympics. 

Again, we do airports, design and so on. Now I am going to come 

on to high rise living. What I am interested in doing today is exploring 

with the parks. This is a park in Libya that we are just delivering. Now, 

gardens in the air. Why should we have green spaces up in the air? 

I mean, what is the point? Is it something you add? You design the 

building and then put some trees in there? Is that going to be sufficient, 

will it work? Is it sustainable? It is not a new idea. It has been done 

for ages. Hanging gardens of Babylon, well, OK, there are reasons 

why they did that, for defense. There was not a lot of land and so on. 

But these were real gardens. You know, they grew fruit here, oranges, 

vegetables. It was a living, breathing community. The kind of landscape 

treatments that we might think of in using high level landscapes had 

been done, I mean this is an agricultural landscape. It's using the slope 

effectively. India, tea plantations, again you know there are technologies 

which are very very old that we can start to use in high rise buildings. 

This is very interesting, because this is one of the highest communities 

in the world -- or it was when it was happening. And I was sitting on 

the plane coming over here on Tuesday and I was sitting next to an 

Indian child. And he said "Oh, look. Machu Pichu. Do you know why 

people live there - or lived there?" I said "Actually no, I do not actually. 

It is a mystery to me" He said, "Well, because if you look sideways, 

look sideways, and look at the mountain -- here -- that is the face of 

God and they wanted to be close to God and that was the reason 

why they were up there". If you try and get there, you are going to 

run out of breath, you almost need oxygen to live there, but they grew 

plants and they are quite happy out there. Who hasn't wanted to 

build a tree house, who hasn't wanted to get up and look back down 

and say 'this is my castle'? Well, if I would have build that, I had lots 

of money and why did they live there? I don't know. Perhaps they just 

want to look down on their neighbours and say you know, and there 

are some beautiful things if we can get close to nature. You know, in 

woodlands. I mean why not do this? There is plenty of opportunities 

for us, fantastic. In the city environments, there are a lot of stresses on 

plants. In the Mediterranean region in Turkey, it is very hot, it is very 

dry and you have to have different technologies, but there is, on one 

side they have got a very hot dry elevation and the other side they 

have got a great green elevation, it is a beautiful combination. In Paris, 

again green in the vertical all helps the city to create a sense of world 

being. I think that's what greening can do. They can remind you of 

our origins. You know, we lived, we grew up in forests and we, you 

know, decades, centuries, millenia ago that we moved from the forest 

out of the open areas, and then into cities. This is a scheme that we 

have completed for the new Brit Oval Square in London and I don't 

know if you like cricket, this is the place to go; it is a green wall 

surrounding the back of a building. Again we are using vertical greening 

GYODER 99

100 GYODER 


to help create an environment around the building. Again what it 

was, that was built as a community. Is this not a green space, it is 

actually it is owned and it is loved and it is maintained, and it is 

cherished and it has lasted the test of time. It is getting to high rise, 

it is not a high rise, but on the right, you got a high rise element 

there. And Coopers, yes, with all his ideas that created communities 

at high level. He started to explore that there is some disasters, the 

bet can create us terrible storms in London when he came over and 

those are being refurbished now. We have some different philosophies 

- that we try and make it work. In London, there is something like a 

three or four hectar park on the roof top. Here, you wouldn't know, 

but Richard Branson has bought that -- he runs it as a very profitable 

business where there are gardens, there are cafés, there are conference 

facilities and all this is it -- maybe four five stores high - and it works 

at night. It is fantastic place. If you come to London, go there, have 

a meal, take your guests, take your clients there. Conference facilities, 

so on. Anyone recognize that building? Anyone been there? Harrods. 

Yeah. You can buy a pair of jeans in Harrods, it will cost twelve 

hundred pounds. People go there, they spend money, on top of 

Harrods, you can buy lettuce, it'll probably cost about fifty pounds. 

But it is grown on the roof of Harrods. Ok? So we are finding uses 

for these spaces and we are actually creating value and it almost 

becomes a destination in itself. This is a scheme that we are designing 

at the moment. It is in London, in North London, It is a very high 

density scheme. On the roof tops, here, we are providing allotments. 

These are spaces where you can grow your own plants, grow your 

own food. It is also a community space, in the core there, there is a 

space there to have a barbecue, to store your tools, to meet your 

friends, and probably I would say fifty percent of these roofs are 

allotments. We also have wonderful public spaces that we hope will 

be successful. These are the allotments -- fantastic for disabled use, 

very easy to maintain, very popular and, like, they do work and look 

what you can get out of there, fantastic. The other aspect of greening 

at high level, it helps you with drainage. You know, you got the down 

pour of rain - where is that going to go? Well, by having this treatment, 

it is very low maintenance it can absorb water and it releases the water 

slowly into the drainage system. So this helps you with a - getting 

16-17 Haziran 2010 

planning as well, helps you with BREEAM. It is a very sound technology 

- you can do it in this culture, in this country. You can do it with 

Mediterranean plants. So it is a translatable technology. Great ideas, 

and a lot of these green spaces tend to be seen in isolation, and there 

are a lot of ideas floating around at the moment because of the 

demands on real estate. How could we improve our cities? How 

could we make beautiful spaces, where there is no space below? 

Isn't that fantastic? Wonderful place, it is a park but it is high level. 

Fairly low maintenance, planting there, lots of color, beautiful integration 

with architecture. This is in Singapore. This is - now I want to show 

you very briefly a space that we are building at the moment. We 

completed the ground floor; we completed the shopping center, the 

library. It is in a city, developed in Cardiff. There are about the whole 

of the shopping center, there are court yards with residential. And 

these have been - we have almost finished these now. And that's the 

kind of structuring we are going to use. I won't bore you with the 

details, but it works. It is safe, it doesn't leak. And we are building that 

and Gerhard provided the windows through all of this development. 

So we are very happy. They did a good job. Beautiful trees here. Now 

I want to talk later about Fenchurch street, which is a hundred sixty 

meter tower, was designed by Raphael Vinoly. And I will talk to you 

about plants and what kind of planting you can do at that level. The 

principle here is that you come up through the core, then into the 

garden, then to your front door. So you actually experience the space. 

And that is important when we are designing at high level, to get the 

most out of it. Having green roofs helps you in terms of your getting 

planning. Local authorities like green roofs, helps you with sustainability. 

They actually add value, you can charge, you can get more money if 

you have flats and apartments if you have gardens at high level. It is 

good for the sense of identity, sense of ownership. Now, very briefly, 

I want to look at some buildings which have been planned, some have 

been constructed, which use, in this instance, it is a green, an inclusion. 

It is an addition to a building. And then here we are getting more 

integrated greening in a scheme by Libeskind in New York. You can 

see here the hanging gardens of Babylon. These ideas aren't very new 

but this is pretty high level. In New York, high level landscapes which 

link buildings together. So we have got a strategy for tall buildings in

16-17 Haziran 2010 

the city, you can do things and link them this creates a virtue of a 

redundant in high level railway. Buildings which are more integrated 

which use airflow through the building to create a sort of a temperate 

environment. And again greening which is much more integrated, 

that is all meaningful way, meaningful way of greening and combining 

with architecture. This is very interesting, this is a proposal. The concept 

behind this, is it is market responsive, if the market goes down or 

market goes up, you just add more cells to this building. It is quite an 

interesting idea but you, all these cells, they have a roof top garden 

which is again something quite generous as well. I mean they are 

fairly generous spaces, and I don't think they are a design that works 

but that could be made to work. And this ultimately is a way you 

get the architecture and the landscape altogether and this is a proposal 

to grow food in a city center in New York. This is a very organic 

structure. And then Ken Young has these ideas. He is starting to 

develop the notion of greening high level. This is what he calls a 

horizontal park. He calls it a ground scraper and you can see from this 

you can move into the building and you got social spaces here which 

are community spaces. Now Fenchurch street, I will just spend a few 

minutes talking about this. It is a hundred and sixty meter tall building 

and it is in the center of London. It has got planning. It is - the client 

is land securities - is the reason he got planning is because of this. 

When this was proposed, and it's got fantastic views over the river, 

this space here was more or less an open space. The local authority 

said "you cannot build there, because we lose our open space." 

Raphael said "OK, we put the open space on top." Now, he is a very 

charming man and he persuaded the local authority that was a good 

idea and they accepted it. So, I mean this is really adding value to a 

site. Imagine the increased value in that site now. At the moment, 

land securities are marketing this, they think the market is changing 

enough to get some occupiers for the building; once they got an 

occupier, they'll start building it. That is the scale of it. City in a very 

dense, in the middle of the city in London, and we have designed a 

small park at the base, so it is part of the urban fabric. The little café 

and so on. A green wall there. And it - move into the foier, and then 

you go up, there is a whole series of lifts that - three lifts go up right 

to the sky garden and that is is two lifts for visitors and one lift for 

goods. We have to get all our plants up in those lifts - all the trees, 

everything must go in the lifts, when we maintain it, everything else 

has to come down in those lifts, we can't bring it up the outside. Too 

dangerous, too expensive. And - this is the moving pattern: so we 

have three terraces: top terrace, middle terrace and a bottom terrace. 

We have a café here. We have a piano bar there. We have a tea 

garden at this point. We have fine dining which is enclosed and then 

we have another restaurant at the bottom and you can get out and 

look over London at that point. The environment, it is a fresh air 

environment. it is naturally ventilated. The temperature ranges something 

like four degrees to thirty four degrees which is actually a challenge 

if you want to plant that space. So we went to the Royal Botanic 

Gardens in Kew. We have world experts on different enviroments, 

we sat down with them, we said "look, what can we plant there?"; 

we have landscape architects, landscape architects are good at a lot 

of things but not always good at particular plant ranges. So we came 

up with this concept called 'one world planting', because this space 

will be a destination. It would be on the tourist trail. If you come to 


London, you want to go to this place. You buy- you get a ticket and 

you are allowed to spend about an hour because it is going to be very 

popular; you have to move through and come back down again. So 

here, these will demonstrate plants from all over the world that grow 

in a similar habitat and that habitat here is something like a Mediterranean 

habitat, because of the extremes of temperature. You can do things 

to mitigate the effective wind exposure. You can do things with the 

glazing and shading structures to mitigate effectively solar radiation. 

There isn't a lot you can do necessarily, without spending a lot of 

money on energy, in maintaining an area temperature range, and 

plants like a certain range of temperature. So we decided that we 

would work with nature as it were, and find plants that were tolerant 

in that environment and these are plants like aloes, cycas - plants 

which you will probably recognize in Turkey as able to grow here. 

Now Mr. Vinoly worked with him over the last two years on this 

project, and about eighteen months into the project we have discovered 

that he is a very good pianist and in fact he is a concert pianist. Every 

building that he designs, he must be able to get a concert piano, that 

is a Steinway Grand, on, into the building. So we designed it so you 

get that up and it comes apart, you put it in the lift, and reasssemble 

it upstairs. So that whole top terrace there, you can have concerts. 

Now, the clients - wants this whole space in certain times of year, 

evenings, he wants to be able to make money out of that space so he 

is going to have weddings, he is going to hire that space out to get 

some revenue, because this is going to cost him money to run it. 

However, during the day, this is a public space, so it is free to get in. 

And that is the deal, so we are always looking how do you finance 

these beautiful ideas for there are ways of doing it. And this is a tea 

garden, and this is based on Japanese garden, with - a space that is 

contemporary using vertical planting, the idea coming through that. 

All these spaces you can get the view of the city, using sky, what we 

call sky rise, which are plants trained up vertical-rise. And Mr. Vinoly 

wanted this structure here to be - expressed it with plants. So we 

designed this, we selected the species that would grow up. We think 

that only grow up to this level but it starts to express that envelope 

of the building. Very simple concept. There is curtain wall in here, 

louvered last. So it's a fresh air environment, it is whole bit of technology 

there which I won't bore you with, but you can ask me questions later 

about how it works. We looked at - as we have seen the - all the 

different parameters, the temperatures ranges, the heat and so on. 

And there is a whole lot of things out there has to go there. We have 

to water these plants. There is a big tank up there which we have six 

thousand liters of water which we need to store there for one day's 

of water for the plants. I think probably that is going to be - in a section 

you can see the piano bar, you can see the bars here. There is a massive 

amount going in there and is a lot of revenue that you can have by 

selling things, but actually it is a green space that has a sense. It is like 

a small park, you know if you go to Hyde Park now in London, big big 

park, but you have all these elements in a big park - all we have done 

is concentrate them into a small space. So we consider this to be a 

park, with a bit of a scale. These are some of the CGIs that we have 

used again. You can get about three hundred and fifty people at any 

one time into the space, and I'll end on that, because there is nothing 

new really and such a beautiful landscape, so, thank you very much 

indeed and I'll hand you back to Tony. 

101 

GYODER

102 GYODER 


Tony Phillipson: Thank you very much David. I think I'd just 

like to summarize one or two important messages that we have 

taken from this presentation. The most important message that 

I can take is that many of the basic concerns that I iterated earlier 

about high rise buildings are being addressed. Economic issues 

are being addressed by careful attention to core efficiency, to 

light weight structures and to buildability, social aspects, by 

solutions enabling access to fresh air as well as to views and also 

to integrating many of the horizontal features of urbanism into 

a vertical context. And of course, the ecological issues are being 

addressed by widespread introductional planting, by the use of 

double façades, and passive design features. And now to kick 

off the discussion phase of this panel, I would like to start with 

a couple of questions of my own. And I will say I have already 

received some questions from members of the audience here. I 

would like to start with Jan. What are the realistic possibilities of 

changing uses in high rise buildings even after the design has 

been finished? Are the structural, mechanical, circulation needs 

of, say, residential, offices and hotels compatible? Is it possible 

that developers can make use of market changes or can respond 

to market changes even after the design or even the building has 

been fixed? 

Jan Dijkema: Tony, I think one would have to start considering 

occupation levels. Different uses have different level of occupation. 

An office use has a much higher occupation than residential and 

this will affect vertical transport in an important way and also the 

fire safety calculations for escape. So, another aspect has to do 

with the local regulations which - um - form those performance 

and fire regulations. So, in general, to change an office building 

to residential or hotel function would be slightly easier than the 

other way around. And hotel could be changed into residential 

and the function of hotel in many places is regarded as residential, 

but not everywhere in terms of regulations. And in terms of 

occupancy, they are compatible. 

Tony Phillipson: I guess that would also depend on the 

provision in the podium because a hotel would need a great deal 

of service and supports base that might not have been planned 

in the first instance. 

Jan Dijkema: Yes, but there are always options. Within the 

flexibility of a floor plate, to consider using part of floor plate, 

part of one of the floors which in the previous use was occupied, 

a space for additional installations. Another option would be to 

extend the building if you have for example a residential tower 

that you want to change it to offices. You probably have to add 

additional escape stairs which one might have to consider building 

on the outside if it was not possible to make holes inside the 

building. There is another aspect which have not been mentioned 

before, which is the depths of the building. The Faros, the Panama 

example you have seen - it has a very slender floor plate because 

of the living conditions. An office building could have or can have 

a much deeper floor plate and therefore many of the high rise 

office buildings have a much wider footprint than this example 

that I've shown today. 

Tony Phillipson: Thank you very much. I have a question for 

Gerhard now. One of the practical difficulties of building very 

16-17 Haziran 2010 

high buildings is the maintenance and the eventual replacement 

of the windows. Can you comment on what special positions your 

company would make to allow the economic upgrading of the 

building in later years? 

Gerhard Haidinger: We think that it is very important that you 

take into account in the design stage of the façade how you can 

maintain the façade. One thing is to replace the glass, so you have 

to design the cleaning cradles, some other cleaning equipment to 

that load that you can replace a glass from the outside. The other 

aspect is the cleaning of the façade. For example, of the double 

skin façade. You have to design some catwalks or some similar 

things to have access from the inside to clean the inside of the 

outer skin. Otherwise, you have big problems with maintenance 

and all these things. 

Tony Phillipson: Gerhard, on the finest projects, on the top of 

the building over 200 meters, the winds, most of the year round 

are such that it is actually very difficult to operate a cleaning cradle. 

But the provision is with hooks. People can go down. Do you have 

experiences in that? Can you explain? 

Gerhard Haidinger: We are integrating these hooks for the 

ropes of the cleaning cradles in our façade systems. So we penetrate 

the gasket joint into a stud where we can fix the ropes of the 

cleaning cradle. 

Tony Phillipson: The people can then - the cleaning... 

Gerhard Haidinger: They can use the cleaning cradle 

Tony Phillipson: Operators can go down. 

Gerhard Haidinger: Yes. 

Tony Phillipson: OK. A question for David now. In a high rise 

building, for example the Bahçeflehir project that we saw earlier 

which is a square building. Would you expect the plant varieties 

to vary according to the height and especially according to which 

way each façade of the building was facing, we might have 

gardens on four façades at the same level? 

David O'Brien: Probably yes. You would. Building by building, 

you'd have to assess, you know, the premises, which way the sun 

is coming from, whether there is exposure in terms of wind which 

tends to dry plants out. Dry the leaves. I think it also depends on

16-17 Haziran 2010 

the shape and the space and the volume of the areas where you 

actually planting as well. Because these are plants are like people, 

you know they like to have other plants around them. We were 

talking with Brigette earlier about her balcony and the plants 

are actually dying because I suspect there maybe 1, 2 3 plants 

on a balcony, perhaps they weren't watered or they might have 

been over watered. And they say, "I can't cope with this. Because 

I'd much rather be in a forest, or in, you know, somewhere in 

the deep countryside". So I think you have to create an overall 

environment that gives you the conditions that plants enjoy, that 

needs moisture, not so much stress. Good growing conditions, 

good soil, good irrigation, good nutrition, and you also have to 

consider the build up of salts in the soil. So it is actually quite a 

complex equation to get it to work. And then you might say in 

5-10 years' time, you have to change all the plants. You take 

them up, put some new ones in. But then you would do this 

anyway, in a park or in a garden. You move plants, you change 

them, and so on. So I think it is not a fix thing - a plant. It grows, 

it dies. So, it is a.... 

Tony Phillipson: Would you say that conditions of extreme 

variety between the north and south actually decide you might 

actually have a completely different mix on the same floor between 

two sides? 

David O'Brien: That is possible. Yes, that is very possible. 

Tony Phillipson: It's a bit of a follow up question. You have 

shown us many attractive pictures there of high rise buildings 

absolutely festuned with plants, a lot of them tend to be in what 

I might call rather lush climates like Panama or Singapore and so 

on. Do you think that kind of buildings applicable in Europe, in 

Istanbul, for example? 

Jan Dikema: In Europe, my guess is the needs hasn't yet arisen 

for these sorts of spaces in Northern Europe. Because, northern 

Europe still has a lot of empty space. And then I suspect, say, in 

Istanbul where you have very little open space, you have a strong 

need to get people close to plants. I mean there are one or two 

parks which I have seen here. There are some nice corner areas. 

To be honest, if you have got kids and, you know everyday you 


want your kids to play somewhere, you have got to provide the 

play area. If that play area is on the 60th floor, then you got to 

provide someone to look after those kids. They have got to be 

happy. They have got to buy an ice cream. They have got to play 

football. All these things are important in any space, any green 

space whether it is on the top floor or on the ground. So, we 

need to think of in terms of greater complexity. This is the same 

ability in terms of what the community needs in these spaces. 

Tony Phillipson: I see we have run past a lot of time but I have 

got one general question. That is for each member of the panel. 

If you had to sum up one principal difference in your field of 

expertise between designing a level mid rise building and an ultra 

high rise building, what would that be? You have another chance 

to think about that one. That was from the audience. So, who is 

ready? 

David O'Brien: One's higher one's lower I think. No, but, 

seriously, one is a lot more expensive and there is a greater need 

to provide the alternative environment when you get high. So, 

you know, you are up there, you do need a balcony. I mean I lived 

in Germany for a number of years in Aachen which is a dense city 

just like well not as big as Istanbul. We had a balcony. we kept 

a rabbit on the balcony. The rabbit lived in the flat, run around. 

We had plants on the balcony. We had a little yard where the 

children played. And - as I said before, you have got to provide 

those things at high rise. So I think we are not quite there yet, 

but I think we are getting there, because we need to, because 

cities are so big. We need to provide the spaces. 

Gerhard Haidinger: Yes, I mean the lucky situation that I live 

in Austria, on the countryside. So I have my own garden and 

everything, and I have not yet experienced to live in high rise 

residential building. So I am quite happy to live on the countryside 

in Austria. 

-- 

For me, in our work, one of the main differences I think is in the 

high rise or at least in our experience so far, a lot of our energy 

goes into finding the right engineering solutions, both in structure, 

in infrastructures, in all the transport. And to a much higher extent, 

one would be involved in low rise even though if we were talking 

about the same number of main, same volume of housing. We 

would be looking at spending more time in the design of space, 

design of green spaces etc. 

OK. Now, I notice we only have a few minutes left of our time. I 

would just like to ask, and turn to the audience members and ask 

if perhaps you have any questions you like to ask our panelists. 

OK. I think perhaps we have answered, most of them, I think 

that's a compliment to our speakers. I would like to make a special 

note of thanks to our speakers, Jan, Gerhard and David, for the 

most interesting views on the subject of high rise living. And also 

to all of you in the audience for joining us today. I sincerely hope 

you have found the panel of interest. Once again, I would like to 

invite you to the FYP stand nearby to talk to any of the panel in 

more detail. Thank you once again. I am also asked to remind 

everyone that there will be gala reception upstairs in a few 

moments. Thank you very much indeed and good afternoon. 

103 

GYODER

Kentsel Dönüflüm ‹le 

Sa¤l›kl› Kentler 

Faruk Göksu 

Kentsel Strateji, Kurucu Ortak, fiehir Planc›s› 

Evet panelimize hoflgeldiniz. Bir saatlik süre içerisinde befl 

konuflmac›m›z var. Konumuzu biliyorsunuz. Kentsel dönüflüm ve 

sa¤l›kl› kentler. Konuflmac›lar›m›z, üç tane kamudan, kamu 

yönetiminden, yerel yönetimden, belediye baflkanlar›m›z var, 

belediye yöneticilerimiz ve özel sektörden arkadafllar›m›z var. Ben 

fazla konuflmayaca¤›m. Süremizi zaman›nda bitirmemiz gerekiyor. 

‹lk sözü Lviv Belediye Baflkan›m›za verece¤im. Say›n Baflkan Lviv 

kentindeki yapm›fl oldu¤u çal›flmalar› ve kentsel dönüflüm 

yaklafl›mlar›n› anlatacak. Konuflmac›lar›m›za onar dakika süre 

veriyorum. Malesef 8. Dakikada uyarmak zorunday›m. Son 2 

dakikada da toparlayacaklar. Son 5 dakikam›z› da sorularla 

de¤erlendirece¤iz. Buyurun say›n baflkan. 

Andry Sadovyy 

Lviv Belediye Baflkan› 

‹yi günler. Ben Lviv belediye baflkan›y›m. fiu anda ekranda Euro 

2012 amblemini görebilirsiniz, logosunu. 2012 y›l›nda Avrupa 

Futbol flampiyonas› yap›lacak. Lviv nüfusu 850.000 kifli. fiu anda 

Lviv'in Avrupa flehirleriyle ba¤lant›lar› görebilirsiniz. Bunlar direk 

ba¤lant›lar. Haftada iki defa direk istanbul-Lviv uçak seferleri var. 

Lviv flehrinden Avrupa s›n›r›na kadar 80 kilometrelik yol var. Lviv 

üzerinden iki transport koridor geçiyor. fiehir UNESCO korumas› 

alt›nda bulunuyor. Lviv Ukrayna'n›n kültür baflkenti. Geçen sene 

bizi 1 milyon turist ziyaret etti. Ukrayna'n›n kültürü Lviv'de 

bulunuyor. Afla¤› yukar› y›lda 100 civar› uluslararas› festival 

düzenleniyor Lviv'de. Lviv'de çok güzel kafeler, barlar, restoranlar 

var. Dünyan›n mutfa¤›n›n tad›na bakabilirsiniz. Biliyorum ki Türkler 

futbolu çok seviyorlar. Ukrayna'n›n tarihinde ilk futbol maç› Lviv'de 

yap›lm›flt›. 1884 y›l›nda yap›lm›flt›. Dünyan›n çok meflhur mimarlar› 

bu flehri infla etmifllerdi. Lausanne otelcilik okulunun yapt›¤› 

araflt›rmay› görebilirsiniz flu anda. fiu anda turizm sektörü çok 

olumlu bir flekilde gelifliyor fakat kaliteli otellere ihtiyac›m›z var. 

104 GYODER 


16-17 Haziran 2010 

Turizme yapmak isteyenler için önemli bir konu çünkü biz, ben 

özellikle flehir belediye baflkan› olarak çok destekliyorum bu konuyu. 

Siz gelin yat›r›m yap›n. Bizim çok güzel arsalar›m›z var, oteller için 

müsait. Dünyaca meflhur Monitor Grup flirketiyle bir çal›flma 

yapm›flt›k. Genel olarak flehrin turizm için nas›l elveriflli olaca¤›n›

16-17 Haziran 2010 

biz planlam›flt›k. Yani haz›r bir plan var. fiu anda bizim bafll›ca 

konular›m›z turizm ve IT teknolojiler. Bir kayak merkezimiz var. 

Lviv flehrine 60 kilometrelik yolu var. Çok güzel kaleler var Lviv 

bölgesinde. IT teknolojiler çok iyi gelifliyor. Yap›lan araflt›rmalara 

göre Lviv flehri dünyan›n 30 flehrinden biri bu IT konusunda. ‹leride 

çok baflar›l› olacak. fiu anda Lviv'de yeni bir stadyum yap›l›yor. Bu 

Avrupa flampiyonas› için. 33.000... yeni bir terminal yap›l›yor. Tabi 

bunun sayesinde Lviv flehrine daha çok turist gelebilir zamanla. 

Bir teknolojiden bahsetmek istiyorum size. fiehrin merkezinden 

15 dakikal›k mesafede bir arsam›z var. Bu arsan›n büyüklü¤ü 300 

dönüm. Bizim yapmak istedi¤imiz fludur. fiehrin merkezinden 

bütün bu belediyeye ait binalar› oraya çekmek istiyoruz. fiehrin 


merkezinde sadece tarihi yerler kals›n. Tarihi binalar. Belediye için, 

savc›l›k için orada güzel yeni binalar› yapmak istiyoruz. Çünkü 

bahsetti¤im gibi bu belediye, savc›l›k flu anda flehrin merkezinde 

yer al›yor. Eski tarihi yerlerde, mesela saraylarda. Bu büyük yat›r›m 

projesi Ernst&Young flirketi bizi bu konuda destekliyor. Herkesi 

benim flehrime, Lviv'e davet ediyorum. Bu projeye kat›l›rsan›z güzel 

para kazanabilirsiniz. Herkes bilet als›n gelsin en k›sa zamanda. 

Size üç konuda destekleyece¤im Lviv'de. Bu konularda fludur. Siz 

güzel iflleri yapacaks›n›z. ‹yi insanlarla çal›flacaks›n›z. Bundan çok 

zevk alacaks›n›z. Çok teflekkür ederim. 

Oturum Baflkan› : Faruk Göksu 

Evet Say›n Baflkan'a teflekkür ediyoruz. Say›n Baflkan'›n ça¤r›lar›na uyacak zannediyorum sektörümüzde yat›r›mc›lar var. 

Herhalde toplant› sonras› ikili görüflmelere bafllayabilirsiniz. Evet bir kamudan, bir özel sektörden devam edece¤iz. ‹kinci 

konuflmac›m›z Ifl›l Dinçer. TSKB Gayrimenkul Yat›r›m Ortakl›¤› De¤erleme Genel Müdürü. Ifl›l Han›m'dan özellikle ricam 

kentsel dönüflüm ve de¤erleme iliflkisini kurarak sektördeki bu yeni aç›l›m hakk›nda ipuçlar› vermesi. Buyurun Say›n 

Dinçer. 

Ifl›l Dinçer 

TSKB Gayrimenkul De¤erleme, Genel Müdür 

Çok teflekkürler. Kentsel dönüflüm ve de¤erleme ile ilgili bir tak›m 

genel kavramlardan ve niye de¤erlemeye ihtiyaç oldu¤undan 

bahsedece¤im. Kentsel dönüflüm nedir? Bir ço¤umuz tahminim 

flehir planc›s› ve bu konuya hakim ama ben bir harita mühendisiyim. 

Benim gibi konuya biraz daha uzak olanlar içinde k›saca tan›mlamak 

isterim. Özellikle bozulma ve çökme olan kentsel alanlar›n 

ekonomik, toplumsal, fiziksel ve çevresel koflullar›n›n kapsaml› ve 

bütünleflik yaklafl›mlarla iyilefltirmesine yönelik uygulanan eylemlerin 

tümüne kentsel dönüflüm diyoruz. Kentsel dönüflümün tarihine 

bakt›¤›m›zda da kentsel yenileme, kentsel iyilefltirme ve bugüne 

geldi¤inde de kentsel dönüflüm ad›n› al›p öncelikle toplumsal bir 

tak›m, fiziksel bir tak›m yaralara çare bulmak üzere bafllay›p kentsel 

yenilemeyle bafllam›fl. Sonras›nda toplumsal konulara da çare 

bulmak üzere kentsel iyilefltirme olmufl ve bugünse sosyo-ekonomik 

boyutunu da kapsar bir flekilde kentsel dönüflüm olarak karfl›m›za 

ç›kt›¤›n› görüyoruz. Kentsel dönüflüm ve de¤erleme hangi 

noktalarda kesiflir? Hangi ortak paydalarda buluflur acaba? Kentsel 

dönüflümün 5 amaca hizmet etmek üzere ortaya ç›kt›¤›ndan 

bahsettik. Temelde toplumsal bozulman›n nedenlerinin araflt›r›larak 

bunun ortadan kald›r›lmas›yla kentsel alanlar›n yada çöküntü 

haline gelmesini önlemek birincil amac›. Bunun yan›nda kent 

dokusunu oluflturan bir çok ögenin fiziksel olarak sürekli de¤iflim 

ihtiyac›na cevap verebilmek, kentsel refah ve yaflam kalitesini 

art›r›c› baflar›l› bir ekonomik kalk›nma modeli ortaya koymak ve 

en önemli, asl›nda de¤erleme ile de en çok kesiflece¤ini 

düflündü¤ümüz kentsel alanlar›n en etkin biçimde kullan›m›na ve 

gereksiz kentsel yay›lmadan kaç›nmaya yönelik stratejiler belirlemek. 

Ve 5. amaç çok ülkemizde uygulanabilirli¤i malesef mümkün de¤il 

ama uygulamas› gibi bir hedef var. Toplumsal koflullar ve politik 

güçlerin ürünü olarak kentsel politikalar›n flekillendirilmesi ihtiyac›n› 

karfl›lamak üzere sivil toplum örgütleri ve toplumun farkl› kesimlerinin 

de bu planlamada rollerini almas›n› sa¤lamak, kat›l›m›n› sa¤lamak. 

kentsel ve dönüflüm ve de¤erlemede 4. Olarak bahsetti¤imiz k›sma 

bir örnek vermek istiyorum. Kentsel alanlar›n en etkin biçiminde 

kullan›m›na ve gereksiz kentsel yay›lmadan kaç›nmaya yönelik 

stratejiler belirlemek dedik hedeflerden birine. Buradaki stratejiler 

de¤erleme uzmanlar›n›n ya da de¤erleme flirketlerinin profesyonel 

öngörüleriyle oluflturulabilir. Buna yak›n zamanda yapm›fl oldu¤umuz 

Bursa Büyükflehir Belediyesi için bir çal›flmadan örnek vererek 

aç›klamaya çal›flaca¤›m. Mevcut durumunu ve planlad›¤›m›z durumu 

GYODER 105

yanyana görüyorsunuz ekranda. Mevcutta tam da kentsel dönüflüm 

olmas› için bütün koflullar› bar›nd›ran fiziksel y›pranmalar›n fazla 

oldu¤u, kentin göbe¤inde kalan, oldukça merkezi bir noktada 

kalan fakat en iyi kullan›m›ndan uzak bir bölge. S›caksu bölgesinde 

ne yap›lmal› konulu bir çal›flmam›z oldu ve yap›lan çal›flma 

sonucunda renkli olarak görece¤iniz modellemeyi ortaya koyduk. 

Bir al›flverifl merkezi, ofis bunun yan›s›ra otel ve farkl› sektörlere 

hizmet verecek konut projesi fleklinde bir mix used proje gelifltirdik 

bölgede. fiu anda gördü¤ünüz üzere, foto¤raflarda küçük de olsa 

umar›m görülüyordur, oldukça yo¤un fiziksel y›pranmaya tabi 

olmufl eskiden fabrikalar bölgesi olarak geliflen, çok uzun y›llar 

önce, fakat flu an geliflim do¤rultusunda tam da flehrin merkezinde 

kalm›fl bir bölge. Harita üzerinde gördü¤ünüz bina yap›laflmalar› 

ve mevcut mülkiyet durumlar› var. Bu bölgede nas›l bir çal›flma 

yapt›k? Öncelikle Bursa ilinin, Bursa flehrinin, Bursa Büyükflehir 

Belediyesi'nin nelere ihtiyac› var tespitinde çal›flt›k. Mevcut sektör 

analizlerini yapt›k. ‹flte konut için ne tip projeler üretilmeli, bir 

al›flverifl merkezine ihtiyaç var m› gerçekten, ofis olmal› m› olmamal› 

m›, ya da oluyorsa hangi standartlarda olmal›? Otel hangi y›ld›zl› 

olmal›, kaç yatak kapasitesine ba¤l› olmal› gibi tüm sektörlerin 

mevcut durum analizini gerçeklefltirdik. Sonras›nda olmas›n›n 

do¤ru oldu¤una emin oldu¤umuz fonksiyonlara optimal alan 

büyüklükleri konusunda hemfikir olduk ve burada bir sonraki 

ad›m ne yap›lacak yat›r›m tutar›n›n belirlenmesi, toplam inflaat 

maliyetinin ve arsa pay› maliyetinin tespit edilmesi çal›flmas›nda 

yer ald›k. Ve bir sonraki aflama elbetteki yat›r›m›n getiri tutar›. 

Buraya bir yat›r›m yap›lacak, fonksiyonlar belli, maliyet belli ama 

ne kadar getiri sa¤layacak? ‹ç verim oranlar›yla karfl›laflt›r›larak 

gerçekten en iyi, en yüksek kullan›m› rakamlarda verip 

vermedi¤imizin teyidini gerçeklefltirdik. Bu çal›flman›n sonunda 

ortaya ç›kan modellemeye uygun bir imar plan› uygulamas› 

sonucunda da çal›flma ifllerli¤ini kazanabilir durumda. Kentsel 

dönüflümle ilgili bir çok yasal düzenleme var. Kanun de¤il ama 

bir tak›m kanunlar›n maddeleri var. ‹flte 2009-81 say›l› imar aff› 

kanunu belki ilk uygulama diyebiliriz. Sonras›n› büyükflehir 

belediyeleri kanunu içerisindeki bir tak›m maddelerle belediyelere 

ciddi yetkiler verilmifl olmas›na ra¤men baflka bir madde ile de 

106 GYODER 


16-17 Haziran 2010 

uzlaflmay› esas k›l›p uygulamay› güçlefltiren s›k›nt›lar var. Bu anlamda 

Ankara için ç›kar›lm›fl özel bir kanun var. Ankara'n›n belli bölgesinin 

kentsel dönüflümü için ama malesef ki henüz yürürlükte kentsel 

dönüflüm yasas› yok. Bu da bir çok fleyin daha h›zl› yürümesine de 

engel oluyor. 2006'da TBBM'ne sunulmufl bir taslak var. Yak›n 

zamanda, 15.1.2010 tarihinde de son revizyonu gerçekleflti. Bunun 

de¤erleme ile ilgili maddesini ald›m. Niye de¤erlemeye ihtiyaç 

olacak kentsel dönüflümde bu tasar›s› bu haliye devam ederse 

fleklinde. Esas amaç dönüflüm alanlar›ndaki mülkiyet 

düzenlemelerinde, düzenleme alan› içindeki gayrimenkullerin 

düzenleme öncesi ve düzenleme sonras› gayrimenkul de¤erlerinin 

bir de¤erleme kuruluflu taraf›ndan yap›lmas›n› flart kofluyor. Evet 

bu çok güzel fakat hangi yöntemle de¤erleniyor sorusuna da bir 

cevap olmas› gerekti¤ini düflünüyoruz bu tasar› içerisinde. Çünkü 

arsa maliyeti art› üzerine gerçeklefltirilmifl inflaat maliyeti tutar› m› 

gerçekten oran›n de¤erini yans›t›r, uygulamaya bafllang›ç 

aflamas›nda, yoksa bölgedeki rayiçlerden hesaplanm›fl bir de¤er 

mi esas de¤eri? Piyasada al›m-sat›ma tabi olan de¤erler mi olmal›d›r 

noktas›nda da detayl› bir yorum olmas› uygulamalar›n önünü daha 

h›zland›racak ve daha çok açacakt›r görüflündeyiz. Ve son olarak 

bu alanda inceledi¤imizde kentsel dönüflüm niye de¤erlemecilere, 

niye de¤erleme flirketlerine ihtiyaç var onu k›saca yorumlamak 

istiyorum. fiehir planc›lar›n›n elbette ki y›llard›r üstlendi¤i ve baflar›yla 

yürüttü¤ü bir süreç. Bunu yan›s›ra de¤erleme kurulufllar› kendi 

içerisinde inflaat mühendisi, flehir planc›s›, harita mühendisi, 

ekonomist, iflletmeci gibi bir çok farkl› kültürü bar›nd›ran dan›flmanl›k 

flirketlerinin burada özellikle dönüfltürülecek alan›n mevcut ve 

dönüflüm sonucu oluflacak de¤erlerinin tespitinin yan›s›ra, buradaki 

mevcut sosyal durum ve dönüflüm sonras› öngörülen sosyal yap›. 

yine fiziksel de¤erler ve dönüflüm sonucu oluflacak fiziksel yap›n›n 

maliyeti, bir inflaat mühendisi gözüyle özellikle ya da mevcut sektör 

bilgisi ile sözkonusu kentsel dönüflümün verimlilik analizinin 

gerçekten do¤ru bir proje mi yap›l›yor, do¤ru bir yat›r›m m› 

gerçeklefliyor verimlili¤inin araflt›r›lmas› için faydal› oldu¤unu ve 

çevreye uyum konusunda da öngörülerinin do¤ru tutturulmas›n›n 

sonuçlara da ayn› flekilde yans›yaca¤› kanaatindeyiz. Çok teflekkür 

ediyorum sabr›n›z için.

16-17 Haziran 2010 



Evet ›fl›l han›ma ediyorum. Uyar› almadan bitirdi. Güzel bir sunufl yapt›. fiimdi ben s›ralamay› de¤ifltirece¤im. Bir kamu 

bir özel sektör diye gidecektim ama dönüflüm ve de¤erleme deyince flu anda Türkiye'de uygulanmakta olan önemli 

bir proje var. Tarlabafl› Kentsel Yenileme Projesi. Ifl›l Han›m'›n sunuflundan sonra bence daha anlaml› olur. Uygulama 

aflamas›na gelmifl bir proje. Ben sözü say›n Dr. Feyzullah Yetgin'e vermek istiyorum. Çal›k Grubu GYO Genel Müdürü. 

Kendisinden ricam özellikle 5366 say›l› yasa çerçevesinde gelifltirilmekte olan uzlaflma süreci, zannediyorum Say›n Yetgin 

belirtecek. Belirli aflamaya gelmifl, uygulama aflamas›na gelmifl bu projeden size bilgiler aktars›n. Buyurun Say›n Yetgin. 

Dr. Feyzullah Yetgin 

Çal›k Gayrimenkul, Genel Müdür 

Çok teflekkürler. Herkese merhabalar. Baflkan›nda belirtti¤i gibi 

Tarlabafl› kentsel yenileme projesi, 5366 say›l› yenileme yasas› ve 

yönetmeli¤i uyar›nca 9 ada Beyo¤lu Belediyesi taraf›ndan yenileme 

alan› olarak ilan edilmifl. 2006 y›l›nda Beyo¤lu Belediyesi ve mal 

sahipleri aras›nda bilgilendirme görüflmeleri yap›lm›flt›r. 31 Ocak 

2007 tarih 26420 say›l› Resmi Gazete'de ve Bas›n ‹lan Kurumu'nun 

belirledi¤i yay›n organlar›nda ihale ilan edilmifltir. ‹hale süreci 

sonucunda GAP ‹nflaat ile Beyo¤lu Belediyesi aras›nda sözleflme 

imzalanm›fl ve çal›flmalara bafllan›lm›flt›r. Tarlabafl› kentsel yenileme 

proje alan› Taksim meydan›na oldukça yak›n bir noktada. Belki 

ilerdeki slayt› daha rahat anlayabiliriz. Proje alan›ndan çok k›smen 

afl›na oldu¤umuz kötü manzaralar. ‹stanbul'un göbe¤inde taksim 

meydan›nda bu manzaralar› görmek malesef mümkün. Proje 

alan›m›z Taksim meydan›na yaklafl›k 200 metre mesafede. Mekanlar›n 

kullan›m›na bakt›¤›mzda acaba Do¤u'da herhangi bir köyde miyiz, 

ki köylerde bile bu manzara kalmad› ço¤unlukla. Bütün binalar›n 

envanteri titizlikle ç›kart›ld›. Binalara bakt›¤›m›za hiç müdahale, 

onar›m görmemifl yap›lar, yanl›fl müdahale ile özelli¤ini yitirmifl 

yap›lar, basit onar›m görmüfl yap›lar fleklinde çeflitli ayr›mlar oldu¤unu 

görmekteyiz. Yap› durumlar›na bakt›¤›m›zda iyi, orta, kötü ve harap 

fleklinde olan bir konut sto¤u mevcut. Tarlabafl› bölgesi ile ilgili 

yapt›rd›¤m›z çal›flma neticesinde alan›n yaklafl›k %60'›n›n dolu 

oldu¤unu görmekteyiz. Çok özel bir bölge. Yaklafl›k binalar›n 

%77.7'si tescilli yap›lardan oluflmakta. Bu da iflimizi oldukça 

zorlaflt›ran bir unsur. Mülkiyet durumuna bakt›¤›m›za %71'i kirac› 

oldu¤u görülmekte. %58'i konut alan› olarak kullan›lmakta. Hiçbir 

altyap›s› olmayan bir bölge, ‹stanbul'un göbe¤inde. Çeflitli istatistiki 

veriler sunuyoruz. Yaflayan insanlar›n ço¤unlu¤u sosyal güvenlik 

sistemi içerisinde de¤il. Bu proje içerisinde gerek dan›flma kurulu 

gerek mimari ofisler anlam›nda çok de¤erli paydafllarla birlikte 

çal›flmaktay›z ve bütün bu ekibi yöneten, proje alan›nda GAP inflaat 

olarak olarak da çok tecrübeli, titiz ve yo¤un bir flekilde çal›flan bir 

ekibe sahibiz. Proje alan› eski ve yeni flekliylebitti¤i zaman 

foto¤raflarda gördü¤ünüz flekle gelecek inflallah. O yönde çal›fl›yoruz, 

tescilli yap›lar›n d›fl siluletini bozmadan. Belki önümüzdeki 2-3 sene 

içerisinde sa¤ taraftaki manzaralar› görür hale gelece¤iz. Alan›n 

%56's› konut, %1'i turizm, imalathaneler, ticarethaneler, depo, 

garaj, dini tesislerden oluflmakta. Projeyle ilgili en önemli aflama 

uzlaflma süreci. Uzlaflma sürecini 31 Mart 2010 tarihi itibariyle 

tamamlad›k. Yenileme sürecinin paydafllar›na bakacak olursakkamu, 

mevcut kullan›c›lar, özel sektör, yeni gelenler ve kalanlar, sivil toplum 

örgütleri, üniversiteler ve tüm kentlilerdir. Uzlaflma sürecinde Beyo¤lu 

Belediyesi'nin yo¤un çal›flmalar›yla meclis salonlar›nda halk titizilikle 

bilgilendirildi. Birebir görüflmeler de yap›ld› kendileriyle. Uzlaflma 

ilkelerimize bakacak olursak öncelikle alanda yaflayan mülk sahiplerinin 

proje içerisinde yer sahibi olmalar› öncelikli hedeftir. ‹nflaat süresi 

boyunca bölgeden ayr›lacak kiflilerin kira yard›m› almas› esast›r. 

Alanda yaflayan kirac›lar›n toplu konut idaresi baflkanl›¤›'yla yap›lacak 

olan anlaflma çerçevesinde konut edinmesi sa¤lanacak, çok uygun 

koflullarda. Ve ayr›ca Beyo¤lu Belediyesi'nin kendi projesi olarak 

burada yaflayan iflsiz ya da niteliksiz kiflilerin kapasitelerini art›racak, 

meslek edinecek çal›flmalar› da bir yandan yürütecekler. Birinci 

görüflmede mülk sahiplerine maket üzerinden projeler anlat›lm›fl, 

de¤er tespitleri bildirilmifl, pay haklar› söylenerek, ki bu pay haklar› 

Ifl›l Han›m'›n da bafl›nda oldu¤u, SPK taraf›ndan lisansl› ekpertiz 

flirketlerinde al›nan raporlar çerçevesinde yap›lmaktad›r. Pay haklar› 

söylenerek proje alan›nda ne kadar ba¤›ms›z bölüm alabilecekleri 

ve seçenekleri ortaya konulmufltur. Ve bunu müteakip ikinci 

görüflmelere davet edildiler. ‹kinci görüflmede alan projeler gösterilmifl, 

pay hakk› karfl›l›¤› seçenekler ortaya konulmufltur. Proje içerisinde 

ticarethane sahibi olanlar yine ayn› noktalara yak›n ticari ünite elde 

etme hakk›na sahiptir. K›saca projenin genel görünümü bu flekilde. 

Bugün itibariyle 31 mart 2010 tarihinde bitirdi¤imiz uzlaflma sürecini 

müteakip kamulaflt›rma süreci devam etmekte. GAP inflaat olarak 

bina tespitlerimizi yapt›k. ‹lk etapta 5 binan›n y›k›m›yla projeye start 

GYODER 107

veriyoruz. Elbette hukuki sürecin tamamlanmas›n› müteakip proje 

alan› tamamen güvenli bir flekilde boflalt›lacak. Uygulama projelerimiz 

tüm röleve, resisyon çal›flmalar› bittikten sonra onaya sunulacak ve 

yukar›da foto¤raflar›n› gördü¤ünüz yap›lar yavafl yavafl infla edilecek. 

Tarlabafl› alan›n›n yaklafl›k %2.5'una tekabül eden bir proje bu. 

Bunu flu aç›dan söylüyorum. Yapacak çok ifl var. Tarlabafl›, Fener, 

Balat ve onun d›fl›nda istanbul'da yenilenmesi, dönüfltürülmesi 

gereken çok alanlar var. Yani dünya kültür merkezi, finans merkezi 

olmaya aday istanbul'un kentsel dönüflüm ve yenileme anlam›nda 

büyük bir ihtiyac› var. Ben son olarak Gayrimenkul Yat›r›m Ortakl›¤› 

Derne¤i'nin 2015 y›l› öngörüleri raporundan k›sa bir paragraf› 

okuyup sunumumu bitirmek istiyorum. Türkiye'de 2009 sonu 

itibariyle kentsel alanlarda konut sto¤u 16.8 milyon daire olarak 

tahmin edilmektedir. Yine kentsel alanlarda 2000 y›l› konut say›s› 

verilerine ba¤l› olarak hesaplanan yaklafl›k 760.000 bina, 3.8 milyon 

daire karfl›l›¤› 50 yafl ve üzerinde bulunmaktad›r. Mevcut sto¤un 

içinde yenileme ihtiyac› duyan konutlar›n pay› %22.6'd›r. yenileme 

ihtiyac› duyulan konutlar içinden her y›l %2'sinin yenilenece¤i 

varsay›m› ile ki DPT'n›n her y›l toplam sto¤un %0.5'inin yenilenece¤i 

varsay›m› bulunmaktad›r, 2010-2015 y›llar› aras›nda toplam 495.000 

adet yenileme kaynakl› ihtiyac› ortaya ç›karmaktad›r. Yenileme ifli 

çok zor bir ifl. Daha önceki görevimle k›yaslad›¤›m zaman do¤rusu 

binlerce konutu aç›k alanlarda infla etmekle, bir kaç yüz konutu 

yenilemek aras›nda büyük bir fark var. Oradaki paydafllar›n haklar›n› 

koruyarak uzun vadeli çözümler getirmek çok zor. ‹nflallah bunun 

devam›n› özel sektör, kamu ile birlikte yapmaya devam eder. Çok 

teflekkür ederim. 


Evet, Say›n Yetgin'e teflekkür ediyoruz. Cidden Tarlabafl› yenileme projesi özellikle özel sektörde gayrimenkul ifliyle ya 

da finans sektöründe bulunan kurumlar için önemli. Al›nacak çok ders var. Bir yoksulluk alan›nda uzlaflma yoluyla bir 

projenin gelifltirme öyküsünü dinlediniz Say›n Yetgin'den. Yasay› incelemenizi tavsiye ederim. Özellikle özel sektörde 

çal›flan arkadafllara özel yasa. Yasan›n en önemli özelli¤i de kamu ile özel sektör iflbirli¤ine dayal›, de¤erleme odakl›, 

uzlaflmay› esas alan, tarihi alanlar›n bir flekilde piyasa koflullar›nda de¤erlendirilmesi. Detaylar›n› zannediyorum websitesinde 

var, de¤il mi, çal›flmalar? Oradan alabilirsiniz. fiimdi Yalova belediyesi'ne geçiyoruz. Say›n Baflkan Yakup Koçal kat›lamad›, 

onun yerine Baflkan'›n dan›flman› Say›n Kaan Dumantepe özellikle Yalova Belediyesi ve sa¤l›kl› kentler kapsam›nda bir 

tak›m mesajlar verecek. Buyurun Say›n Dumantepe. 

Kaan Dumantepe 

Yalova Belediye Baflkan Dan›flman› 

Öncelikle Gayrimenkul Yat›r›mc›lar› Derne¤i'ne bu güzel 

organizasyonda yer almam›z› sa¤lad›¤› için teflekkürlerimi 

sunar›m. Kentler yaflayan ve geliflen bir organizmad›r. Bu 

organizman›n herhangi bir yerine bilinçsizce yap›lacak müdahale, 

onar›lmas› mümkün olmayan sonuçlar do¤urabilmektedir. 

Sa¤l›kl› kentler birli¤i'nin en önemli amaçlar›ndan birisi de 

sa¤l›kl› kent planlamas›n›n gerçeklefltrilebilmesidir. Bu ba¤lamda 

yap›lacak çal›flmalar sadece hastal›klar›n bertaraf edilmesi olarak 

alg›lanmamal›, insanlar›n refah› ve hayat kalitesinin iyilefltirmesi 

ö¤elerini içerdi¤i de unutulmamal›d›r. Bu çerçevede Yalova 

Belediyesi olarak yapm›fl ve yapacak oldu¤umuz tüm sosyal, 

kültürel, yap›sal ve çevresel yat›r›mlarda halk›n refah ve hayat 

kalitesini üst seviyelere ç›karmak öncelikli hedeflerimiz aras›nda 

yer almaktad›r. Yalova Belediyesi olarak bu organizasyona 

kat›lmaktaki öncelikli amac›m›z proje gelifltirme ve gayrimenkul 

yat›r›m› üzerine vizyonumuz ortaya koymak, ayn› vizyon 

çerçevesinde nitelikli gayrimenkul yat›r›mlar›n› ilimize çekmektir. 

Sizlere k›saca yapm›fl oldu¤umuz projeler hakk›nda bilgi vermek 

istiyorum. Projelerimiz genel hatlar› ile kentsel dönüflüm, ulafl›m 

planlama, istihdam, kültür ve spor, yönetim, yat›r›m imkanlar› 

bafll›klar›n› içermektedir. Bu ba¤lamda sunumuma geçecek 

olursam kentsel dönüflüm bafll›¤› alt›nda özellikle bir sahil flehri 

108 GYODER 


16-17 Haziran 2010 

olan Yalova'n›n sahil band› düzenleme projesi ile halk›n refah›n› 

da sa¤layabilecek flekilde,huzurlu olabilecekleri ortamlar 

yarat›labilecek flekilde ödül alm›fl mimarlar›m›zla birlikte bir 

tak›m çal›flmalar gerçeklefltirdik. Bu ba¤lamda yürüyüfl yollar›, 

sahil yolunun yeniden yap›land›r›lmas› öncelikli ifllerimiz 

aras›ndad›r. Dere ›slah› ve dereler üzerine yap›lacak ba¤lant›lar› 

sa¤layacak köprülerle dere kenar› peyzajlar›, yeni yürüyüfl yollar›, 

yeni park alanlar›, yeni köprüler halk›m›z›n hizmetine 

sunabilece¤iz. Yalova'm›z›n merkezinde bulunan pazar alan›n›n 

dönüflümü ile kentsel dönüflümüyle, Yalova Pazar Park projesiyle

16-17 Haziran 2010 

birlikte 540 kapal› pazar yeri aynen korunuyor. 460 aç›k pazar 

yeri sosyal tesisler ve e¤lence merkezleri içerisinde yer alacakt›r. 

Yat liman› yat›r›m›m›z ile yürüyüfl alanlar›, spor alanlar› ve 

çevresinde sosyal tesis yat›r›mlar›m›z olacakt›r. fiehir 

mezarl›klar›n›n düzenlenmesi, hizmet binas› ve sosyal tesisler, 

her mahalleye bir sosyal tesis yapma amac› ile düzenlemifl 

oldu¤umuz sosyal tesis projemiz, spor alanlar› ve yürüyüfl 

alanlar›m›z , enerji evi ve zab›ta binas›. Kendi enerjisini üretebilen, 

son dönemde gündemde olan yeflil enerji, yeflil enerjinin 

kullan›m› ve kente yay›lmas› ile alakal› önder, önemli bir 

projemizdir. Bu ba¤lamda bir dönüflüm projesi olarak 

düflünüyoruz bunu da. Yine kardefl flehrimiz Bad Gödesberg 

Belediyesi'nin an›s›na isim verdi¤imiz park›m›z›n tekrardan o 

tema üzerine projelendirilmesi çal›flmas›. Uzun zamand›r bir 

kangren halinde olan düzenleme çal›flmalar› yap›lmam›fl, meydan 

düzenleme projemiz. Altyap› çal›flmalar› yap›lmak suretiyle 

tamamen su, at›k su, ya¤mur suyu, kanalizasyon sistemleri 

yenilenmektedir. Önem verdi¤imiz projelerimizden birisi kald›r›m 

iflgallerine son verilmesi kampanyas›. Esnaf›n yayalar›n hakk› 

olan bir yerde fazla yay›lmas›n› önleyerek bu flekilde s›k›nt›lar 

yarat›lmas›na ortadan kald›rmak istiyoruz. Halk›m›zdan ve sivil 

toplum örgütlerimizden gelen talepler do¤rultusunda kald›r›m 

iflgallerinin önüne geçmek ana projelerimizden birisidir. Ar›tma 

tesisi projelerimiz. Bu flekilde kentsel dönüflüm projelerimize 

bir ivme vermeyi hedefliyoruz. Projelerimizin hepsi haz›rland›. 

Yat›r›m baz›nda da flu an projelerde yat›r›m bölgelerini 

de¤erlendirdi¤imiz için tüm yat›r›mc›lar›m›z›n taleplerine, farkl› 

taleplerine ve desteklerine ihtiyaç duymaktay›z. Ulafl›m ile ilgili 

projelerimize geçti¤imizde yine Pazar Park Projemizin içerisinde 

üç katl› otopark, 1000 araçl›k, 200 parkl›k minibüs terminali, 

Fevzi Çakmak Spor Sosyal Yaflam Alan› ve Katl› Otoparklar, 

500 araçl›k katl› otopark projemiz var burada da. R›ht›m caddesi 

aç›k otopark projemiz de tekrar yeni düzenledi¤imiz alanda 

otopark sorununu da kent merkezinde ortadan kald›racak 

flekilde, trafik sorununu da ayr›ca ortadan kald›rabilecek flekilde 

yapmaktay›z. Yazl›k bir ayd›n sinemas› olarak geçen yerin 

arazisine yap›lacak katl› otopark, tekrardan. 500 araçl›k katl› 


otopark düflünülmektedir bu alana da. 40 metre geniflli¤inde, 

3.6 km uzunlu¤unda bir çevre yolu planlamas›yla flehir 

merkezinde özellikle araçlar›n oluflturdu¤u bask›y› ortadan 

kald›rmay› hedefliyoruz. Ulafl›m çözümlerimizle, park 

uygulamalar›m›zla, ulafl›m master plan›m›z›n yap›lmas›yla ki bu 

üniversitelerimizin kat›l›m›yla gerçeklefltirilen bir projelendirme 

çal›flmas›d›r. Bisikletlerin tekrar halk›n kullan›m›na sunulmas›. 

Geçen, daha önceki dönemlerde yapt›¤›m›z projelerden birisiydi. 

Halk›m›za ücretsiz bisiklet, bisiklet parklar›, bisiklet yollar› da 

yaratarak flehir trafi¤inde halk›n daha rahat kullan›m›, hareket 

edebilmesini sa¤l›yoruz bu flekilde. Tekrar o projemizi 

canland›raca¤›z. ‹stihdam amaçl› projelerimizde ise biliflim 

organize sanayi bölgesinde ki buraya da yat›r›mc› bekledi¤imizi 

t›rnak içinde söylemek isterim, 5000 kiflinin nitelikli istihdam, 

ifl imkan› sa¤lanacak. Yalova'ya milyonlarca dolarl›k katma de¤er 

sa¤lanaca¤› öngörülmektedir. Ça¤r› merkezi uygulamalar›m›z, 

spor ve kültürle ilgili çal›flmalar›m›z tekrardan. Ramazan flehri 

projesi, kapal› yüzme havuzu, çocuk tiyatrosu, kütüphane. Çeflitli 

mahallelerimizde sosyal tesis ve yaflam alanlar›. Belediye Spor 

Birimi. Halil ‹nalc›k Osmanl› Tarihi Araflt›rmalar› Enstitüsü. Buz 

pateni pisti. Atatürk Kütüphanesi. ‹brahim Müteferrika 

Kütüphanesi ve Ka¤›t Müzesi. Osmanl› döneminde ilk matbaa 

Yalova'da kuruldu¤u için ona at›fta bulunmak amac›yla bu 

projemizi gerçeklefltiriyoruz. Tiyatro festivalimiz, kültür ve sanat 

a¤›rl›kl› olarak. Tenis kortlar› projeleri, emekliler lokali, karanfil 

kafe. Yönetimsel bazda da çevre temizlik ve çöp çözümleriyle 

alakal› naylon poflete hay›r kampanyas› bafllatt›k Yalova genelinde. 

At›k ayr›flt›rma projelerimiz. Performans yönetim sistemine 

geçtik. Özel flirketlerin yönetim sistemlerinde oldu¤u gibi 

Belediyemiz personelinin performans›n› de¤erlendirme sistemiyle 

çal›flmaktay›z. Y›l›n il belediye baflkan› ödülü yeflil belediye 

program›yla baflkan›m›z›n olmufltur. Hizmet masalar›m›z. Mahalle 

çözüm masalar›m›zla herkesin belediyeye ulaflmas›n› 

sa¤layabiliyoruz. Karanfil evleri. Son olarak da yat›r›m imkanlar›na 

geçmek istiyorum. Son dönemde a¤›rl›kta olan bir proje 

gündemdedir. ‹zmit körfez geçifli ve Bursa-Bal›kesir-‹zmir otoyolu, 

Gebze'den bafllayacak ve Körfezi köprü ile geçerek Orhangazi'ye 

ba¤lanacakt›r. Bursa üzerinden geçecek otoyol, Bal›kesir'den 

geçerek ‹zmir'e uzanacakt›r. Proje, güzergahta bulunan Yalova, 

Bursa, Bal›kesir, Manisa ve çevre illerin ekonomisi için önem 

tafl›maktad›r. Bu ba¤lamda Yalova'ya ulafl›m istanbul-Gebze'den 

neredeyse 30 dakikada sa¤lanabilecektir. Sabiha Gökçen 

Havaliman›'n›n son dönemde önem kazanmas› ve havaliman›n›n 

Gebze'ye yak›nl›¤› gözönüne al›nd›¤›nda kongre turizmi merkezi 

olarak gelifltirmeyi düflündü¤ümüz flehrimizin önemi daha da 

artacakt›r. Proje Hersek burnu ile Gebze-Dilovas› aras›ndad›r. 

Köprü inflaat›na bu y›l›n sonunda bafllan›lmas› öngörülmektedir. 

Körfez geçifl köprüsünün güzergah› ve Yalova ile ba¤lant›s›. 

Yalova ili konumu itibariyle önemli bir lokasyonda yer almaktad›r. 

‹stanbul, ‹zmit ve Bursa illerine karayolu ile birer saat mesafededir. 

‹zmit körfez geçifli projesi ile Yalova iline çok önemli bir katma 

de¤er sa¤lanacak, özellikle gayrimenkul sektörü bu katma 

de¤erden yüksek oranda faydalanabilecektir. Bu ba¤lamda 

yap›lacak tüm nitelikli gayrimenkul yat›r›mlar›n› Yalova Belediyesi 

olarak desteklemekteyiz. Hepinize çok teflekkür ediyoruz. 

109 

GYODER


Evet Say›n Dumantepe'ye de teflekkür ediyoruz. Cidden Yalova bu körfez geçifli ile birlikte stratejik bir konuma sahip 

olacak, özellikle marmara ile ‹stanbul'un bulufltu¤u bir nokta olacak. O nedenle özel sektör yat›r›mc›lar› için yeni f›rsatlar 

do¤abilir diye düflünüyorum. Evet, son konuflmac› Bursa Belediye Baflkan›'m›z da kat›lamad›. Onun yerine Recep Altepe 

yerine Genel Sekreter Yard›mc›s› Bayram Vardar konuflmas›n› yapacak. Buyurun say›n Vardar. 

Bayram Vardar 

Bursa Büyükflehir Belediyesi 

Genel Sekreter Yard›mc›s› 


Evet, flampiyon Bursa'dan herkese sevgiler, sayg›lar. Ifl›l Han›m 

san›r›m Bursaspor flampiyon olduktan sonra bu de¤erleme 

oranlar›n› san›r›m bir daha gözden geçirecek. Çünkü 

flampiyonluk hiç flüphesiz yat›r›mc›lar için Bursa'da ciddi bir 

avantaj oldu. Bu da tabi sporun gücüyle ilintili olsa gerek. Spor 

özellike futbol ki flu günlerde dünya kupas›yla birlikte yafl›yoruz, 

gözlemliyoruz, çok ciddi, dehflet bir etken flehirlerin hayat› için. 

Bursa Büyükflehir Belediyesi olarak kentsel dönüflümle beraber 

sa¤l›kl› kentler oluflturma ad›na ciddi projelerimiz, yat›r›mlar›m›z 

var. Etüdlerimiz var. Bu anlamda sa¤l›kl› kent nedir konusuna 

girmek gerekirse k›saca, Bursa'n›n 2.5 milyon nüfuslu bir flehir 

oldu¤unu biliyoruz ve ülkemizin 4. büyük kenti oldu¤unu 

hepimiz flampiyon olduktan sonra da daha iyi ö¤rendik. Ama 

bunun ötesinde Bursa kültür, tarih, turizm ve sanayi kenti 

konumunda. Büyük medeniyetlerin buluflum noktas›. Tarihin 

her döneminde gerek co¤rafi konumu, gerek sosyal yaflam 

tarz›, gerekse ülke ekonomisindeki etkinli¤i apaç›k ortada. Ve 

bu de¤erleriyle Bursa Türk ekonomisinin geliflmesine gerek 

ihracat yoluyla, gerekse sanayi altyap›s›n›n güçlülü¤üyle, tarih 

ve kültürel de¤erlerinin de katk›s›yla ciddi ivmeler katmakta. 

Sa¤l›kl› flehir sa¤l›kl› insan gibidir diyoruz. Kentsel dönüflüm 

projeleri, tarihi miras› koruma ve yaflatma projeleri, ulafl›m 

yat›r›mlar›, yeflil alan rekreasyon projeleri, spor tesisleri, altyap› 

projeleri, kültürel organizasyonlar ve sosyal sorumluluk 

projeleriyle modern ve sa¤l›kl› flehir oluflturma yolunda ilerleyen 

Bursa Büyükflehir Belediyesi tüm vatandafllar›n yaflam alanlar›n›n 

en iyi seviyeye ulaflt›r›lmas›n› ve sürdürülebilir kalk›nma ilkeleri 

do¤rultusunda herkes için kaliteli bir yaflam› hedeflemektedir. 

Geliflme alanlar›n›n ça¤dafl, yaflanabilir çevrelere kavuflmas› ve 

her türlü kentsel hizmetin bu yönde oluflturulacak mekanlar 

ile bütünlefltirilmesi, yap›laflm›fl alanlar için ayn› ilkeleri koruyan 

büyük ölçekli sa¤l›klaflt›rma ve uygulama sürecine kat›l›mlar›n 

sa¤lanmas›, kent esteti¤i ve görsel imaj boyutunun gözard› 

edilmemesi hedeflerimiz aras›nda. Sa¤l›kl› flehir kavram› bir 

sonuç de¤il bir yöntem olarak görüyoruz. Bursa büyükflehir 

belediyesi olarak sa¤l›kl› flehir hedefine ulaflmak için ulusal ve 

uluslararas› örgütlere üyeli¤imiz söz konusu. Sa¤l›kl› kentler 

birli¤i de bunlar aras›nda. 2005 y›l›nda Bursa Büyükflehir 

110 GYODER 

16-17 Haziran 2010 

Belediyesi'nin baflkanl›¤›nda bu çal›flmalara baflland› ve 10 

kurucu üye ile bu çal›flmalara bafllang›ç oluflturuldu ve flu anda 

da Sa¤l›kl› Kentler Birli¤i 41 üyeye ulaflm›fl durumda. Sa¤l›kl› 

kent Bursa hedefiyle Bursa Büyükflehir Belediyesi olarak kentimizi 

ve kentsel yaflam›, do¤al, sosyal, ekonomik, kültürel aç›lardan 

olumsuz etkileyen süreçlere karfl› çözüm aray›fl›yla proje 

çal›flmalar›m›z yürütülmekte. Bu projelerle daha nitelikli çevreler 

oluflturmak, kentsel dönüflüm, sa¤l›klaflt›rma, tarihi ve kültürel 

miras›n korunmas› ve mekanlar›n rehabilite edilmesini 

amaçl›yoruz. Kentsel dönüflüm teknik, sosyal ve ekonomik 

bak›mdan bozulmufl ya da ifllevini kaybetmifl kent parçalar›n›n 

yenilenip sa¤l›klaflt›r›lmas› anlam›na geliyor. Bursa Büyükflehir 

Belediyesi olarak flehrin çöküntü görünümdeki noktalar›nda 

uygulad›¤› kentsel dönüflüm projeleriyle Bursa'n›n gelece¤ine 

yön vermek durumunday›z. Bu projelerde sa¤l›kl› flehirlerin 

temel prensipleri olan hakça paylafl›m, fleffafl›k, adil yönetim, 

uzlafl› ve kat›l›mc›l›k anlay›fl› a¤›r basmakta. Bafll›ca, yo¤un bir 

flekilde üzerinde çal›flt›¤›m›z kentsel dönüflüm projeleri ise 

S›caksu kentsel dönüflüm projesi. Demin Ifl›l Han›m detaylar›n› 

da verdi. Ayr›ca Büyükflehir Belediyemizden de bu proje alan›yla 

ilgili bütün detaylar›, bütün bilgileri paylaflmaya var›z diyoruz. 

S›caksu Kentsel dönüflüm projesi kapsam›nda bu bölgeyi kentin 

cazibe merkezi haline getirmek için proje çal›flmalar›n›n yan›nda 

alan›n temizlenmesiyle ilgili çal›flmalara bafllad›k bile. Santralgaraj 

kentsel dönüflüm projesi de di¤er bir proje alan›m›z. Bu 

proje alan› da flehrin merkezindeki Hocahasan, Ahmetpafla, 

Ç›rpan, Ulu ve K›rcaaali mahallelerinden oluflan bir alan. 12

16-17 Haziran 2010 

hektar büyüklü¤ünde bir bölge ve kent meydan› diye merkezin, 

eski santral-garaj parselinin hemen bat›s›nda yer alan bir alan. 

Rayl› sistem ba¤lant›s›yla yo¤un bir ulafl›m a¤›na sahip. Yap›lacak 

proje sonucunda mevcut perakende ticaret sisteminin yenilenmifl 

bir çat› alt›nda sürdürülmesi sa¤lanacak. Ayr›ca Bursa'n›n ciddi 

anlamda ihtiyac› olan modern ofis üniteleri de bu proje 

kapsam›nda de¤erlendirilecektir. Proje ile ilgili çal›flmalar›m›z 

Büyükflehir Belediyesi taraf›ndan yürütülmeye devam ediliyor. 

Di¤er bir kentsel dönüflüm proje alan›m›z ki bu proje alanlar›yla 

ilgili belediye meclis kararlar›m›z›, mevzuat›n öngördü¤ü kararlar›, 

sorumluluklar›, yükümlülükleri yerine getirmifl durumday›z. 

Yalova yolu kentsel dönüflüm projesi de di¤er proje 

alanlar›m›zdan bir tanesi. Bu da yaklafl›k ‹stanbul'dan Bursa'ya 

girifl istikameti. Çok salafl bir bölge. Çöküntü bölgelerimizden 

bir tanesi. 2.7 kilometrelik aks üzerinde yer alan, sa¤l› sollu 

yer alan yaklafl›k 160 hektarl›k alan› kapsamaktad›r. Proje ile 

ilgili çal›flmalar›m›z, bu proje ile ilgili de çal›flmalar›m›z devam 

ediyor. Di¤er bir proje, kentsel dönüflüm projemiz de Emir 

Sultan Kensel Dönüflüm projesi. Tamamen özel mülkiyete dayal›, 

özel mülkiyetin oldu¤u bu bölgede tamamen belediyemizin 

kaynaklar›yla bafllanm›fl ve uygulamaya geçilmifl ve %60-70 

mertebesinde uygulama süreci bitmifl olan bir proje. Bu proje 

kapsam›nda Bursa'm›z›n manevi odaklar›ndan Emir Sultan 

Camii ve çevresi de ciddi bir meydana, aç›k alana kavuflmufl 

oluyor. Kentsel dönüflümü biz sadece kentsel dönüflüm 

projeleriyle de¤il de, bursa'n›n, tek merkezli Bursa'n›n cephe 

sa¤l›klaflt›rma projeleriyle de yürütüyoruz. Ona ivme, h›z 

kat›yoruz. Bu anlamda Bursa'n›n prestij caddelerinden biri olan 

ve kent kimli¤inin gelen ziyaretçilere tan›t›lmas› aç›s›ndan çok 

önemli bir rol üstlenen Atatürk Caddesi ile buna benzer özellik 

ve nitelikler de ki bunlar genelde tamam› kentsel sit alan›, 

alanlar› içerisinde 8 caddede cephe sa¤l›klaflt›rma, sokak 

sa¤l›klaflt›rma projeleri kapsam›nda çal›flmalar›m›z var. Yeflil 

alan, spor alanlar› ve rekreasyon projeleri kapsam›nda Bursa'n›n 

daha iyi yaflan›r bir flehir olmas› ad›na yürüttü¤ümüz çal›flmalar 

var. Bu çal›flmalar sonucunda da Bursa'da yeflil alan miktar› kifli 

bafl›na 7.32 ulaflt›r›lm›fl olunacak. Yine bu kapsamda fiziksel 


çevrenin toplumsal sa¤l›kla etkileflimi, sa¤l›kl› toplumlar›n 

oluflturulmas›ndaki önemi, sa¤l›kl› bir gelecek için sa¤l›kl› nesiller 

yetifltirmenin gereklili¤i göz önünde bulundurdu¤unda kentin 

her noktas›na hizmet vermek amac›yla, spor kompleksleri, yüzme 

havuzlar›, spor salonlar›, e¤itim tesislerinin spor eksiklikliklerini 

tamalama gibi projelerimiz var. Konuflmam›z›n da bafl›nda 

bafl›nda söyledi¤imiz gibi stat, spor, futbol özellikle flehirler için 

çok önemli. fiehirdeki sosyal yaflam için çok önemli. Bu anlamda 

bu anlamda Bursaspor flampiyon olmasa bile yapaca¤›m›z bir 

tesisti Bursa Stadyumu ve flehre ciddi katk›lar›n›n olaca¤›n› 

düflünüyoruz. Ve bununla ilgili çal›flmalar› nihayete erdirmek 

durumunday›z. Bu yaz bitmeden temelini atmay› düflündü¤ümüz 

önemli tesislerden bir tanesi. Bursa bildi¤iniz gibi sadece Uluda¤ 

ile de¤il sahiliyle de biline bir flehir. Sahil düzenleme projelerimizle 

Bursa'n›n daha yaflan›r, daha cazip mekanlara ulaflmas› için 

elimizden geleni yap›yoruz. Ulafl›m projeleri, hakeza, ulafl›labilen 

flehir, eriflilebilen flehir anlam›nda ciddi çal›flmalar›m›z var. Bu 

anlamda önemli de¤erlerimizde bir tanesi olan Uluda¤'a eriflme 

ile alakal› teleferik, Bursa'n›n sembolleri aras›nda yer al›yor. 

Teleferik sistemi yenilenmesine yönelik çal›flmalar›m›z da yo¤un 

bir flekilde devam ediyor. Tarihi, kültürel miras›n korunmas› ve 

yaflat›lmas› projeleri kapsam›nda Bursa'n›n bilinen bir öncülü¤ü 

var. Tarihi Kentler Birli¤i'nde de kabul edilen bir düzey san›r›m. 

Bu anlamda çal›flmalar›m›z yo¤un bir, yüksek bir h›zla,tempo 

ile devam ediyor. Bursa'n›n, ‹stanbul'un tarihi yar›madas› 

konumunda diyebilece¤imiz, Bursa'n›n tarihi çarfl›lar› ayn› ayarda, 

özellikle tan›mlayabilece¤imiz, tarihi çarfl› ve hanlar bölgesi ile 

ilgili çal›flmalar›m›z da uluslararas› üne sahip uzmanlarla da 

gerçeklefltirdi¤imiz, odakland›¤›m›z bir çal›flma. Tarihi çarfl› ve 

hanlar bölgesi çal›flmas› üzerinde yo¤un bir flekilde durdu¤umuz 

bir çal›flma. Sonuç olarak sözlerimizi ba¤larsak sa¤l›kl› bir flehir 

olma hedefi bir vizyon ve bir stratejidir diyoruz. Bu vizyon bütün 

vatandafllar›m›z›n yaflamaktan memnuniyet duyaca¤› yaflam 

kalitesi yüksek, sürdürülebilir kentsel yaratma vizyonu. Hedefimiz 

mutlu, kat›l›mc›, huzurlu bireylerin yaflad›¤› sa¤l›kl›, güvenli bir 

flehir olarak Bursa'y› k›lmak diyoruz ve dinledi¤iniz için teflekkür 

ediyoruz. 

GYODER 

111



Evet, Say›n Vardar'a teflekkür ediyoruz. fiimdi bir 5 dakikal›k vaktimiz var. Ben bu 5 dakika içerisinde sorular alaca¤›m. 

Yanl›z iflte Bursa olsun, Yalova olsun, Gaziantep olsun, Konya, art›k kentler yar›flmaya bafll›yor. Bu nedenle Konya'n›n 

bir üç dakikal›k sunuflu var, onu haz›rlayal›m lütfen. Ben bu arada 2 veya 3 tane soru alaca¤›m. Birinci soru, baflka, iki... 

evet Ifl›k Bey'den bafll›yoruz. 

Ifl›k Gökkaya: GYODER Baflkan Yard›mc›s›y›m. Riskliydi 

tabi. fiimdi hem Faruk Bey size soraca¤›m, hem Feyzullah 

Bey'e soraca¤›m. Asl›nda bütün oturumdaki arkadafllar da 

cevap verebilir. Feyzullah Bey, bu Tarlabafl›'ndaki kentsel 

dönüflümdeki %2.5'luk orandan bahsetti. Yani orada 

yap›lacak kentsel dönüflümün sadece %2.5'unu yapaca¤›n› 

söylediniz. Bunun sadece böyle bir kentsel dönüflümde bu 

oranda bafllamak hem ekonomik olarak hem de bu kadar 

önemli bir sosyal içeri¤i de olan bir projeye bu oranda 

bafllamak bence do¤ru mu? Bana göre çok do¤ru gelmiyor. 

Yani bunun sebebi yerel yönetimler mi yoksa özel sektörün 

bu konudaki yanl›fl tutumu mu? Bu konuda Ifl›l Han›m'da 

belki fikrini söyleyebilir. Sonra da bütün gayrimenkul 

sektörünün tan›d›¤› Faruk Bey'den de bir yorum rica 

edece¤im. 

Faruk Göksu: Evet ikinci soruyu da alal›m. Bu arada Konya 

sunuflu bafllayabilir. Lütfen kula¤›n›z bizde, gözünüz ekranda 

olsun. Evet, buyurun. 

fiöhret Kumcu: Yüksek flehir planc›s›y›m. Çevre bakanl›¤› 

ad›na kat›l›yorum. Ben özellikle yerel yönetim temsilcilerine 

sormak istiyorum. Bu kentsel dönüflüm projeleri çok güzel. 

Tebrik ederim. Benim de özellikle uzmanll›k alan›m. Yaln›z 

fluna dikkat çektim. Dün Mr. Schwartz da söyledi. Özellikle 

‹stanbul'da dedi yani hiç günefl enerjisi kullan›lm›yor. Kentsel 

dönüflüm projelerinde acaba yeni bir trend olan asl›nda 

olmas› gereken ekolojik yerleflim ba¤lam›nda günefl enerjisinin 

yada iflte çevreye duyarl›, çevreyi koruyan yap› malzemelerinin 

boyalar›n kullan›lmas› düflünülmüyor mU? Rayl› sistem çok 

güzel. O önemli bir fley. Araç ba¤›ml›l›¤›n› azaltmak çok 

güzel ama ›s›nma ve ›s›tmada günefl enerjisi de gündeme 

gelse diye naçizane öneriyorum ben. ‹flte yeflil dönüflümlü, 

geri dönüflümlü malzemeler kullan›lsa restorasyonda, 

renovasyonda? Yani bu tür fleyler var m› acaba yerel yönetimin 

gündeminde? Teflekkürler. 

Faruk Göksu: ‹lk önce Feyzullah Bey'den bafllayal›m. 

Dr. Feyzullah Yetgin: fiimdi, önümüzdeki yönetim kurulu 

toplant›s›nda ayr›ca görüflece¤iz. Tabi bu sorunun muhatab› 

paydafllar aç›s›ndan bakacak olursak özel sektör de¤il. Çünkü 

planlamay› yapan, gerek merkezi otorite gerekse yerel 

idarenin bu sorunun cevab›n› önümüzdeki projelerde vermesi 

laz›m. Bu anlamda disiplin olarak da ben kendi branfl›m 

anlam›nda çok fazla yorum yapmak istemiyorum. Fakat flunu 

söyleyebilirim. Mutlaka flehir planlamas›n›n, hani ülke 

planlamas›, flehir planlamas›, yerel idare giderek alan› 

küçülterek bakacak olursak, mutlaka bütüncül yaklafl›mla 

makrodan mikroya do¤ru yap›lmas› laz›m. Bunu yaparken 

112 GYODER 

16-17 Haziran 2010 

kentsel dönüflüm veya yenileme projelerinde de bu yaklafl›m› 

gözard› etmeksizin çünkü bahsetti¤im gibi biz iflin çok küçük 

bir k›sm›n› yap›yoruz. Devam›nda yap›lmas› gereken çok 

büyük ifller var. Mesela Küçükçekmece Belediyesi'nin Say›n 

Baflkan› Aziz Yeniay'›n toplu konut idaresiyle yürüttü¤ü ikibin 

küsür konutluk proje bu anlamda olumlu bir örnektir. Ama 

özel sektör olarak ihale sonucunda al›nan bu noktada biz 

üzerimize düfleni en iyi flekilde yapmaya çal›fl›yoruz. Dedi¤iniz 

nokta flehir planc›l›¤›n›n, yerel idarenin ciddiyetle düflünmesi 

ve bu anlamda belki yeni modeller gelifltirerek yürümesi 

gereken bir noktad›r. Size kat›ld›¤›m› ifade edebilirim. 


Faruk Göksu: Ifl›k Bey'in sorusuna ben de yan›t vereyim. 

fiimdi günümüz art›k kentlerin iyi gelece¤inin iyi kurgulanmas› 

dönemi. Bu çerçevede dedi¤iniz gibi, Feyzullah Bey'de söyledi, 

bütüncül yaklafl›m önemli. fiimdi Avrupa Birli¤i'ne girifl süreci 

içerisinde yeni bir kavram ortaya ç›kt›. Bu da mekansal geliflim 

strateji çerçevesi. Bu çerçeve içerisinde bir proje gelifltirilirken 

o proje ve yak›n çevresi dikkate al›nmak zorunda. Fakat 

Tarlabafl› özelinde bu alan›n sorunlar› o kadar çok ki %2.5'luk 

alan tabiki küçük bir alan. Bizde projeyi gelifltirirken insan›m›z 

görmedi¤i fleye inanm›yor. O nedenle örnek olabilecek, 

uygulanabilir modelleri de gelifltirmek için bu tür küçük 

projelerle bafllamakta yarar var. E¤er bu projeleri yapmazsak 

çok genifl anlamdaki vizyon yaklafl›mlar›nda da t›kan›p 

kal›yoruz. ‹ki tarafl› gitmekte yarar var. Kurguyu kurarken 

biz bunlar› Beyo¤lu Belediyesi ve projeyi gelifltiren grupla 

hep tart›flt›k. Birbirlerine etkisi olacak. Proje baz›nda geliflme 

ve mekanlar geliflme strateji çerçevelerini flemalar›n ortaya 

konulamas› gerekiyor. Yani bizim yukar›dan afla¤› ya da 

afla¤›dan yukar› dedi¤imiz yaklafl›m›n birlikte devam etmesi 

gerekiyor. Sizin sorunuzda tabiki art›k projelere sabahki 

oturumlarda da vard›, yenilikçi yaklafl›mlar› kullanmam›z 

gerekiyor. Bu art›k tart›fl›lmaz. ‹flte yeflil enerji, yenilenebilir 

enerji konular›n›n art›k projelere girmesi gerekiyor. Evet, 

hepinize teflekkür ediyorum. Güzel bir oturum oldu. Özellikle 

belediye baflkanlar›m›z ve bu kentsel dönüflüm konusunda 

uzmanlaflm›fl flirketler kendi alan›ndaki deneyimleri aktard›. 

Umar›m bu dönemde biliyorsunuz kentsel dönüflüm 

yasakland›. Özellikle kamu sektörü bunu kullanmak istemiyor 

ama kentlerimizin de özellikle yap› ve yaflam kalitesi riski 

yüksek. Bunlar› dönüfltürmemiz laz›m. Umar›m bu tür projeler 

geliflir, kentlerimiz dönüflür diye umuyorum. Hepinize teflekkür 

ediyorum.

16-17 Haziran 2010 

DUBAI: 

Al›nan Dersler 

Ahmet Kayhan 

Reidin.com, CEO 


Merhabalar. ‹yi günler. Hoflgeldiniz. Ben Ahmet Kayhan. 

Redidin.com CEO'su. fiimdilik türkçe bir girifl yapaca¤›m. Sonras›nda 

ingilizce olarak devam edece¤im. Bugün iki tane çok de¤erli 

misafirimiz var ve Dubai'den al›nacak dersler diye bir mesaj konmufl 

ama daha çok Dubai bizim bildi¤imiz, bas›ndan tan›d›¤›m›z›n 

d›fl›nda, daha ötesinde neler oldu¤unu görmek için konuflaca¤›m›z 

bir session olacak. Let me go on in English. Welcome to Turkey, 

first of all. I have been trying to get you bring here. We have two 

distinguished guests today. One of them is Marwan Ahmad Bin 

Ghulaita. He is the real estate regulator authority of Dubai, which 

regulates and governs the Dubai real estate market. There is no 

other person that you can find in Dubai right now who can give 

you a full historical overview, along from the perspective of real 

estate within Dubai. I might be doing it like lower even, I should 

be doing it over it. There is another gentleman here. Dr. Mossab. 

He is one of us. More than any of us actually in that he is a big 

believer in Turkey. He is also an investor in Dubai into real estate 

development and finance. And we will be talking about real 

estate in Dubai from the perspective of a governor, regulator 

from the government side and we will be talking about the real 

estate investor's perspective, developer's perspective. Where we 

were before? In the next 20 minutes we will be talking about 

where we were before, where we are right now and where we 

are heading. And in addition to that we will also be giving the 

microphone to you to get your views on how you see Dubai and 

where do you stand for the perspective of Dubai. I will going to 

share a couple of slides with you. Reidin.com is basically real 

estate information company. We do have an office in Dubai as 

well. We are specializing utility data information in this is. And 

we do more look at the macro level of covering the data and 

information. So, in that regard, we did couple of analysis and the 

real estate market in Dubai. One of the analysis we found is that 

in 1991, this is not my finding, this is a done far too before, this 

is Dubai. This is 19 years ago. 19 years ago, I think one fourth 

of the history of this area, this building we are talking about. So 


19 years ago, I am not sure how many people... How many people 

have been to Dubai? Can you raise hands please? Almost everyone, 

we should ask the question here. Great. So you know the Sheikh 

Zayed Road and World Trade Center? This is World Trade Center 

here, the highest tower in the Middle East. Right after that the 

other like residentials and that is it. And that is where sea, that 

is where the Burj Halife right now. This is how Dubai looks even 

is 2005, five years ago. I moved to Dubai in 2004. It changed 

aggressively. We have got more buildings here, in this line. We 

have got the highest tower in the world. We have got the biggest 

mall in the world. We have got the Palm Jumeirah, we have got 

a manmade island, I think it is biggest waterfront, manmade 

waterfront in the world. We have got more investors. We have 

got more developers. We have got more trouble. We have got 

more problems, this is getting so .. let's look at from the numbers 

perspective. Always photos might be little bit like perspective-wise 

it might be very pessimistic. But let's look at from numbers 

perspective that these are the prices. We did an analysis. RERA, 

Regulator Authority was very visionary on sharing the real estate 

transactions on a daily basis with my company. Basically what we 

did it by translating that information into analytical data we were 

able to provide the transparency, the real estate investors at 

corporate level need for the real estate looking into Dubai market. 

113 

GYODER

And we did an analysis of every single transaction registered in 

Dubai going back to 1973. And we build up very strong powerful 

indices on top of them. According to those indices, what we 

found is that, this is where in 2003 the real estate boom started 

in Dubai. Okay? Basically we are talking about, what we are 

talking about? We are talking about the new areas, like the 

Jumeriah area. We have got Dubai Marina starting. We are, like 

Pond, Nakheel, MR just created. We got MR Center as well like 

there is more historical data there. And since then, we started 

going through like up to this level 2004-2005. When was the 

free hold, Marwan? The free hold law. Free hold? 2006. Up to 

this level, there was no actual ownership for the property. So you 

can guess that when you go to Dubai it was not very clear how 

to buy a property. When you buy a property, how you transferred 

it. There was more like the lease hold. After that though, when 

you look at the red area is the apartments, the greenish is 

residential, all residential this one. And this light green one is the 

villa. So right after that, you see a big influx of money. Going up 

to the levels of the prices from the 2000 level going up 3500. 

This is US dollar per square meter in average. And these are all 

the free hold areas. Non free houses is included there. Then we 

saw the peak. Lehman Brothers news. We were thinking about 

like "hey, this is Dubai. Nothing will happen." I should have shown 

the high end lines as well. Then we got the hard fact. We saw 

Marwan Bin Ghulaita 

RERA / Dubai Government, CEO 

We would like to thank the organizer for inviting us here today 

to share the experience of Dubai with you. As Ahmed said, Dubai 

is one of the Emirates of United Arab Emirates. And I going to 

talk about the general Emirates, not only about Dubai because 

we are part of this federation. The start for real estate, it is in all 

the experience, 1960 the land deparment started but the free 

hold boom, or the real estate for foreigners, that started about 

in 2000 by the establishment of MR where the vision of His 

Highness to create a global city attractive, everybody there to be 

there. If anybody, and I saw a lot of hands raised when we asked 

the question how many of you visited Dubai. Everybody knows 

Dubai to be as a brand, as a tourist destination. Today a lot of 

investors considering Dubai as a first home even, not even a 

second home after the laws and regulations is in place. And we 

are welcoming everybody to come and settle in Dubai. I keep 

telling everybody Dubai is giving you two things. And very 

important things. It is giving the new entrepreneur as a hope 

where they can come and settle down, and it gives all people a 

memory of the Middle East. And if you combine hope and 

memories, you will get home. So this what Dubai is giving 

everybody nowadays, to come and establish a business. Before 

the existence of the free hold areas or free hold laws, the market 

was only limited to locals only. So any foreigners cannot own 

114 GYODER 


16-17 Haziran 2010 

the bottom. 2009 March. Then we said "hey, there is hope." We 

said that the prices are stabilized and bottom up and it's going 

well. Is that true? Let's take a look at the other indices around 

the world. SMPK's Schiller Index. This is US. The blue one. This 

is UK land registry. This is Dubai. These are at almost same level. 

But we got the peak and we got the down. No more stabilized. 

Dubai is not an oil economy. Dubai doesn't have oil resources. 

Dubai has an investment place for industrial, trade, banking and 

finance, tourism. So I just put this slide to give you an idea about 

how Emirates, how Dubai Airport as a transport, as a hub is 

important. This shows the number of the total passengers passing 

through Dubai International Airport. According to a study done 

by the economists right now Dubai is the third biggest airport 

hub, on the total number of passengers passing through. After, 

I think Chicago, Hong Kong, then comes Dubai. So, it shows you 

a direct correlation between the number of the people coming 

in. By the way, the number of the people coming to Dubai are 

not going down. It is going up. The number of the people carried 

by Emirates raised in the last year 20%. So there is direct correlation 

between that. Okay, now it is enough for me. I am gonna be 

giving the mike to the, to real source of the information. Let's 

start with Marwan. Can you give a perspective of where we 

were? Coming to here. 

property in Dubai and he need a special permit from the government 

to do so. But after the introduction of the free hold and that is 

why you see there. The trends over there how it is going up? 

When the believers of a new opportunity or a new challenge, that 

is coming. They come and they invest in the market. Before the 

establishment of free law, we just had a market that driven by 

the industry itself. There is not that much clear regulation or 

guidelines for investment to come and invest in Dubai. But today 

if you look at international indices or you look at international 

reports, Dubai is the first destination in the region in all the region 

for foreign direct investment. And this is by the World Bank. If

16-17 Haziran 2010 

you look at the report of the World Bank, we are number 7 in 

land registration ranked in the world. And we are number one 

on the speed and the easiness of doing real estate transaction 

in Dubai. If anyone of you go tomorrow to Dubai or think about 

buying a property, in 20 minutes you will get your title deed. This 

is a time record that while you are drinking a tea you will get you 

title deed and you will get approval for ownership to doi transaction 

in Dubai. So the things that the government is doing by putting 

a transparent, clear registration for the land or ownership is very 

clear. Our leader vision is to make it a hub for doing business 

and to stay over there. It is a clear and crystally clear for all of us 

as a government officials. When the regulation come, we said 

we need to do two things. All the investment habit, if you look 

at the chart, I told you has is happened by the beginning of the 

MR when they launched the initiatives of MR as a master developer 

in Dubai. Most people went to the launch of the project of MR 

and invested in property in Dubai, even though there was no law 

for foreigner's ownership in Dubai. But they did that because of 

the trust on the government and the trust on the brand. At that 

time in 2002, everybody will come to Dubai to buy a property 

based on the trust and based on the brand that Dubai is launching 

which is MR. And everybody got happy after 3 years by delivering 

their units and they get their title deed when the law of ownership 

came. In Dubai, there is certain types of ownership. You can have 

a free ownership so you own the land, what is beneath it, what 

is above it. And you have a lease hold also. So we have different 

type of ownership for foreigners. You can register the property 

in your name as an individual or you can do it as a company. So 

every options is there for any investors to come and invest in 

Dubai. But after we established the regulation for real estate 

transaction or registration which is a solid register adhered in 

Dubai. We thought about enablers, the people who come and 

do real estate, the developers, the agent, the valuers, the institute 

that they give money or the financial institute. So now we can 

say the environment of real estate investment in Dubai is already 

established and secure. By securing two important elements, the 

registration right and the services that any investor can get. Today 

any investor will go in Dubai he will find a list developers approved 

by the government. So he can go on and invest safely. His money 

will not go directly to them, to the developer like the old days. It 

will go in a secure trust account where it is only will be paid for 

the developer when he start construction. If you deal with any 

real estate agent you will find a certified broker that approved 

and licensed by us to give you the services. If he do any something 

wrong you can go and sue him and we take them a just action 

to stop him or to give you back your right. If you go to any valuers, 

he should be certified by us. So all the laws and regulations has 

been put in place to make sure that the service that Dubai give, 

it meets the standard of Dubai. Recently we have just passed a 

law that regulate the relation between the owners and the 

developers and common shared property. So previously people 

used to come to Dubai and stayed as tenants, but now most of 

them are a landlord. They are owners. 

Oturum Baflkan› : Ahmet Kayhan 

Now I want to pass to the developer. Not gonna start discussion of course. Can you comment on a foreign developer's 

perspective? Where did you see the really good view or like what happened, the free hold law really kick started the 

engine. Lease hold kick started the engine, free hold law just flied over. So, from your angle, how did you start it? 

What was the angle? What really attracted and how it went through until now? 

Mosab AlJassim 

‹nvestment House, CEO 

Thanks Ahmed and thanks Marwan. Basically, the brief has given 

us on what was Dubai and how under developed was the industry 

in total. When it comes to developments to legal infrastructure 

and to the opportunities that were available we were very 

underdeveloped. We were only focusing at the early days before 

the real estate boom on investing the real estates were only locals 

can invest and maybe some parts where the GCC citizens can 

invest. The main economy driven industry at that time was export, 

import, reexport, but thanks to the vision of His Highness and 

the belief in Dubai, the brand., Dubai the location, Dubai the 

strategically position in a highly populated area that can cater to 

all these areas, with the idea of opening the market of real estate 


GYODER 

115

to investors brought. What Dubai government has shown is that 

a lot of dynamics where they can be flexible and cater to the 

requirements of the investors and the markets very easily. Hence 

we see a lot of foreign direct investment and a lot of internal 

money coming back to the country and being invested in different 

locations. And you know, what I can see and what I can tell my 

experience in the development and real estate market in Dubai 

is amazing. We see a lot of different types of properties where 

we only had villas for locals. We see multi-storey towers and 

sophisticated shopping malls where we had only normal souks 

and air conditions and we had only very primitive facilities in 

terms of real estate. The change is tremendous and I believe we 

in Dubai had no option except to develop and continue developing 

everything to attract people and to be an attraction point. All 

wait for something, a miracle to happen. But that was not our 

choice. So the government and the private sector has chosen to 

really work hard and you see the achievements before and after. 

It is very obvious I think. 

Oturum Baflkan› : Ahmet Kayhan 

Thanks AlJassim. Okay, I am gonna a little bit playing devil's advocate as well. I was in a conference in London in 2009, 

around like April-May, and there was a Dubai time link, in an announcement coming in, right? And I raised my hand 

said I was the only one from Dubai and when I said I am based in Dubai, everybody started laughing because Dubai 

was becoming a symbol of the global crisis right after that, right? But you found that there is something else into that. 

It is not the symbol, it is more like the model around that. But can you tell us, you and Marwan, starting in 2008, right, 

the downward momentum. We went up and up and up and there are headlines and limit is gone, the sky is the limit, 

right? What happened really that kicked all our hopes back? Down to the levels of the earth and what was that speed 

that cracking down developers, cracking down the bankers, cracking down the investors, even the government. 

Marwan Bin Ghulaita: See, if I am biased about Dubai and I 

should be, I would always talk about only tall buildings, metro, 

shopping malls, island, but this is not that true story about Dubai 

as they said. And this is not the first crisis that Dubai will face or 

anywhere in the world will face. The most city that get hit by the 

media, negative media, especially was Dubai because everybody 

was looking for Dubai as a model and when the international crisis 

happened, everybody start beckoning Dubai and it was a hot topic 

in the newspapers. If you don't read anything about Dubai in the 

newspaper it will not be a new news for you. But the thing is, look 

out of this way. Within a region today if you look at the whole 

region in the middle east, Dubai is the destination as we said and 

it did brand itself to be the destination for everybody to come, not 

only as an Emirates airline or as a tourism hub. Starting witg the 

IFC, the financial district, the banking district. So all these things 

based on the vision of His Highness to start a city in the middle, 

if you look at the countries around us with all the political situations 

that is happening, and you can establish a hub where everybody 

can get along. And all those international multi company can come 

and base themselves there because of the fundamentals is there 

and the environment is good to start your business. This is the 

challenge. And this is the vision of Dubai. We can raise this way 

that we are a centralized hub for trade and with the vision of His 

Highness, we'll be a global city that gather everybody. There is a 

famous thing said. "when a crisis will happen or there is a storm 

will happen, only the long syndromes of something will be hit" If 

we state like the other neighbors or the other region country, the 

crisis will come without affecting us. But because we are ahead 

of the game, it is like somebody is walking on the ice and he is in 

the ahead of everybody, he will get the most hit. But because we 

116 GYODER 


16-17 Haziran 2010 

believe in the vision that we are doing as we keep continue going. 

If you look at Dubai today with the crisis happening internationally, 

nobody will be able to build the tallest building in the world. Because 

nobody going to lend you a money anyway. But Dubai achieved 

that in a timing schedule base to do so. The infrastructure that 

Dubai government have spent during the last 10-15 years is huge 

and tremendous. Today, if you look around you, you will not find 

the same infrastructure level and project that happen in Dubai all 

around the region. So when, as they said, when the people believes 

in the leaders, believe in the vision, all this foreign direct investment 

will come, keep coming. The people who are familiar with Dubai, 

maybe they remember 2007 and 2006 where people used to stand 

in cues just to buy one unit of land. And this is because of that. I 

don't think it is because of only make an extra money, it is because 

the belief in the city and they want to be a part of it. But, without 

regulation, without a proper plan, speculators come for extra money 

and this what is happen in the market. When you know, regulate 

speculators and you need them and any development you need 

speculator. But you need them a certain level. 

Ahmet Kayhan: So deep and fast growth was mainly because 

of the speculators. 

Marwan Bin Ghulaita: it was mainly from speculators. I have 

been a regulator of Dubai for the past 2.5 years now. I meet people 

from all over the world. They still believe in the city and they still 

need real estate to be completed. And this is the people that keep 

us growing. And everyday you see a new family ismoving to Dubai. 

You see a new business establishing in Dubai. When I look at the 

crisis, I take it as an advantage for us. Number one, as the regulator 

to give me time to put more laws and regulation and clean the 

things. Number two, anybody who does not believe in the city or

16-17 Haziran 2010 

who does not believe or who is not there for a long term, they are 

already gone. And this the best time for anybody to come and to 

invest in Dubai, because the hard work is already finished. The 

hard work is done. If any company at first today will go in Dubai 

and will establish a business in Dubai you will get the fruit of all 

very nice infrastructure, telecommunication, banking system, nice 

road, metro, nice hotel. You will get the juice of everything. You 

will not be like living in the city and facing the rush hours or the 

traffic jams already. No. Those problems are already been solved. 

So this is the best time to go and launch a new business there. 

Ahmet Kayhan: When we look at here, somewhere around 

here, the heart has stopped. Right? Right before the Burj Halife. 

Marwan Bin Ghulaita: Yeah, but look at the chart... 

Ahmet Kayhan: I know. It stopped. There is life in it and there 

is hope in it. It was a very handsome body, okay? We need to 

make it alive. And there are two shocks we give, two electric 

shocks. One was the 10 billion dollar bond. It showed that globally 

people believe in it, Chinese invest. Right? Dr. Mosab, you saw all 

those Chinese invest. They are giving their money. Now, I am going 

to ask you first. Second, Abu Dhabi, Abu Dhabi came to help. And 

I talk to everyone here, I sure everybody is asking what is the Abu 

Dhabi's role. What happened? What Abu Dhabi - that 10 billion 

dollar came in exchange of what? How it helped Dubai? What 

was the angle? 

Marwan Bin Ghulaita: As I said, Dubai is part of UAE. And 

the government commitment for Dubai vision, it is not only Dubai 

vision. It is the whole UAE vision. So the bonds, the bail out of 

somebody will call it, this is all a belief and the support that Dubai 

will have from the federal level. Dubai growth or Dubai model, let 

me call it, it is the whole region model Ahmet. You cannot look 

at. If Dubai fails, believe me the whole region will fail. That is why 

everybody was supportive of Dubai. Do not look at the negative 

media that was coming on the air. But this is a cycle in any business 

that is going to happen that goes up, comes down. But it depends 

on the measure that the government will take to do it. And the 

Dubai government plays a very critical and supportive measure to 

do it. Today if you look at Nahil crisis, where the Dubai government 


step in and they are solving most of the issue. Yes, it is going to 

take time to be solved but at least the government is showing 

support. The government of Dubai, when they said and they 

announced that they support of all local banks, they support of all 

fixed deposits in the banks. None of the government do that. 

Ahmet Kayhan: We will come to that. I am going to ask you 

more in that. Doctor? Where do you see? Do you agree with 

Marwan on that? And how do you see it? 

Mosab AlJassim: Crisis, in my opinion, is opportunity and what the 

crisis, the outcome of the crisis actually for us as investors has 

created a lot of opportunities in different fields and sectors. And 

cleaned up the scene from non-serious investors. So we have a 

healthier environment. We have less competition. We have plenty 

of other opportunities. Now, if you think about Dubai isolated from 

the whole region, then you are mistaken. Dubai is part the whole 

region and if anyone today wants to cater to any business in Saudi 

Arabia or in Qatar or wherever in the Gulf, Dubai is the best hub 

for him and this is what we are doing. I mean today we are and 

everyday we are receiving a delegate from abroad and we are 

talking about different opportunities that are mature and attractive 

more than before. And a couple of days back, I came from China 

and when I say Dubai everybody is like "wow, we want to be there. 

How can we be there? Is it the right time?" Yes, it is the right time. 

For us as investors, because the laws and regulations are in place, 

because the opportunities are there. I believe this is the right 

opportunity for us to be there in Dubai and benefit from this and 

take the advantage. 

Ahmet Kayhan: One thing I wanna hear from your perspective, 

from Marwan, is that, of course, when it happened, when Abu 

Dhabi happened, when all these happened, you were sitting in a 

very hot seat. You are still sitting on a hot seat but it is cooler now. 

And you did a lot of things as the government, starting for instance, 

as you mentioned that. A wise friend of mine told that in order to 

solve the crisis once, in order to crisis that once we have be transparent 

and trust and professionalism. And that wise man is just here. So, 

I am going to ask you that what did you do to bring that 20 minutes 

of registration? How did you give that confidence for people to 

GYODER 117

take their money, do the investment and get out as well? Right? 

How did you build that transparency? How did you build that trust? 

Marwan Bin Ghulaita: As I said from when I started my speech, 

the trust of Dubai is since 1960 or before even that. But when you 

look at it as a government perspective, if you need to bring direct 

foreign investment, you need a unique system, a simple system. 

You don't need that, too much procedures to finish any business 

and this is what the Dubai government is doing. Putting a system 

in place is very simple and secure because when you talk about the 

real estate. It about protecting the rights. Everybody has his house 

or has units or has business very valuable for him. So he need of 

a proof from the government to do that. So investing in technology 

this is what Dubai government did. Investing in technology, we 

have one of the best systems regarding real estate transactions. 

The other thing is partnering with the private sector. Private sector 

partnership is a very big move in Dubai. You come to a strategic 

partner like Reidin. We have been doing some advertisement for 

them. But those people knows how to analyze the data. We have 

the data as a government but with a partner from the private sector, 

you make it more transparent for the private business to give them 

the information from a third party source. We do provide them 

with the information they need. The information that you are 

getting in Reidin side or our, the Dubai side is very trusted and 

secure information, it's coming from the government. But the way 

that it has been presented, it is based on the requirement of a 

private sector. So investing in technology, investing in HR, we are 

human. We are most of the people who are working in land 

department are local and if you look at our department, Ahmet 

and you know that, three years in the row we always win the 

customer satisfaction award among Dubai government. So this is 

where any investor would like to come. He would like to come and 

make secure transaction. Provide me the information and be 

transparent to me and give me a simple, not complicated rules and 

regulation, and this is what we give in Dubai. If somebody... 

Ahmet Kayhan: Can you give some hard facts like samples like 

escrow...developers.Some of them, they don't exist in Dubai, in 

Istanbul, in Turkey. So I want you to hear re-trust. You are working 

on that. 

Marwan Bin Ghulaita: like the trust I talked about previously 

people come in Dubai and just write a check to any developers 

there in Dubai based on the trust of the government. But today 

the structure is we have a trust account. This trust account guarantees 

the investor's money. Whenever you buy any property in Dubai, 

the first thing the developer will give you is the registry and initial 

registration from the government. Even though if you are sitting 

in the developer office, you are getting approval from the government 

of Dubai that you have purchased a property in Dubai. We could 

not be able to do it without a technology and without partnering 

with the developer. So now when you go and buy a property from 

a developer, he will give you approval from the government that 

you own something or you start owning something. Second, all 

your money will go in trust account monitored by the government. 

So the developer cannot play with it. Only it will go to their 

construction cost. And if you come to the agent, we do training 

for the agent to serve the customer very well. 

118 GYODER 


16-17 Haziran 2010 

Ahmet Kayhan: Professionalism. 

Marwan Bin Ghulaita: Professionalism. So if you go to any 

agent in Dubai you should ask him the prices, you should ask him 

about the regulation and he will give you with it add one more 

index which is the rental index. If any of you today want to go to 

Dubai and he want to stay there for opening a business or to stay 

there for a year or so, before even he reach a ground in Dubai, he 

can check all the rental index in Dubai. How much is going to cost 

me to rent one bedroom, two bedroom or a villa. Why he is sitting 

here in Turkey? We are that much transparent by giving the people 

the information that they can do their diligence even before they 

come to Dubai. And you cannot do this without the technology and 

without partnering with private sector. 

Ahmet Kayhan: Thank you. Doctor, for that experience and for 

the developers perspective from there to here is painful. When the 

government or any regulators starts fixing it, it gets more painful. 

Right? Because there are things has to be done. Even though that 

is crucial, you know, painful, it has to be done. That is why because 

of these things are done. We are asking a stabilized economy, 

stabilized real estate, which is even slowly going up, but more 

healthier. How painful was it for you as a developer? Is there anything 

painful? What was your perspective on that? 

Mosab AlJassim: My personal experience actually it was not 

painful. We were not used to be regulated. And also when it comes 

with regulations, then you have to update your systems and make 

yourself adapted to the new regulations because ultimately this is 

for the sake of the investor himself, the developer because you are 

sometimes, there is no trust and no investors will come and buy. 

And once you do this with having the right regulations you actually 

protecting the investor, protecting the developer or the landlord, 

and eventually protecting and adding value to the economy. So this 

differently had created a lot of not pain but a lot of compliance, I 

would say, issues which took some time for us to be binded to. The 

good thing here is that our friends are really very dynamic and they 

are attached to the market. And they know what the market is. This 

creates some turbulences as well, but eventually they come as 

regulators to be in the middle between the landlord, the developer 

and between the buyer and the investor. So I think this was for the 

good of the economy and for the industry in general. It also filters, 

in my opinion, the good ones from the bad ones. People who had 

good intentions to complete and develop the projects will have to 

issues to comply with the regulations. People who were short-term 

investors or speculators; we don't want them in Dubai anyway. So... 

Ahmet Kayhan: This is a long term game. 

Mosab AlJassim: Exactly. 

Ahmet Kayhan: I want to pass it to the crowd right now. Any 

questions? Please raise your hand, share your name with us, and 

the company. Any specific questions? Nobody is dying to ask a 

question. Okay. I got it. 

Mosab AlJassim: I am going to tell you about when you said... 

Ahmet Kayhan: Please 

Mosab AlJassim: Look at here. When you said more gain more 

pain. So if you want to gain more you need to take the head. But 

what I am saying is if you look at the chart guys, today Dubai is 

giving you a lifestyle, an excellent lifestyle with affordable cost.

16-17 Haziran 2010 

When it was here, the peak, the cost was so expensive for a lot 

of people. But today if you go to Dubai, you will get excellent life, 

excellent lifestyle at an affordable cost. And this is all the story of 

Dubai, affordable for everybody with a brand that is giving you 

the excellent service and the excellent retail. 

Ahmet Kayhan: Perfect. We just talked about where we were 

before. Okay. And we have just talked about where we are right 

now, what we have done, where you see. The 2015, there is Abu 

Dhabi 2013, right? There was Dubai 2020. The vision changed, 

right? Most like the Deira Palm is not coming soon. We saw the 

Jebel Ali Palm is not coming, we see the world islands won't be 

there tomorrow, right? So, the vision changed? Where do you see 

yourself as the governor side and as a resident as well? I want to 

hear that as well. Where is Dubai heading right now? What is 

going to happen with Nakheel? what is going to happen with all 

those projects? 

Marwan Bin Ghulaita: What I think and truly think about the 

project that is in Dubai. The world is still there. Palm Jebel Ali is 

still there. It is an existing structure. It is there. But the game is 

finished. We have proper plan now. The planning is better now 

for Dubai. That growth was not natural. But if you look at the 

graph from the start to today with a proper regulation, it will be 

a natural growth, because as you guys all knows, real estate is 

about long term investment. And this what is going to happen in 

Dubai. Palm Jebel Ali will be there. The World is already there. And 

the development has started and the Al-Nakheel to come new 

approach by that by consolidating those island together and come 

with new ideas. And all those land is sold to investors where they 

are going to build it. But the base is going to be, will study. It is 

not going to like before that. Everybody is rushing everything. No. 

Now there is proper plan to make sure from my side or from land 

department side to make it a sustainable natural growth. It is not 

like before. So we have learned a lesson that a natural sustainable 

growth is 100 times better than a jump like that. So this is what 

we promise. This is what we are introducing. This is where we see. 

Dubai experience... 

Ahmet Kayhan: This is the government's view as well. 


Marwan Bin Ghulaita: This is a government view. Dubai 

infrastructure, Dubai brand, it is there for a better tomorrow. It has 

not vanished or not stopped because, as they said, if have the hope, 

you will continue working for the better tomorrow. 

Ahmet Kayhan: Doctor, I am going to ask you from another 

perspective. Unfortunately, we don't have Mr. Alex here. I will be 

blaming Mellah because of leverage. There are other bankers I can 

play them as well. But foreign developers perspective, the leveraging 

game is not there any more. You don't have off plan sales. I know 

that you are trading. You are investing right now. You are buying 

or yield generate your land and the game changed heavily for you, 

right? How do you see, how do you angle yourself for the future 

in Dubai? 

Mosab AlJassim: As you said Ahmet, there are still opportunities 

in Dubai but the game has changed. So the private sector is always 

very dynamic. We have created our own solutions and created 

trades that will still make money for us. We, for example, we do 

consolidations, we do swaps, where for example an off plan 

developers comes and launch a project. And today he is not able 

to continue building this project. We have, on the other hand, other 

developers who have fully completed buildings but with no buyers. 

So as investments house, for example, we go and acquire these 

ready buildings and take the buyers from the off plan building. 

Make the off plan developer happy. He is getting rid of his liabilities 

and satisfied, the ready building developer because he is going to 

sell it today. So this makes a lot of money for us as well. On the 

other hand, today we can acquire asset at a very attractive prices 

and we can basically yield 12 to 15 percent per annum which is 

very attractive for us as investors when it comes to rental year. So 

this another sector. When it comes to... 

Ahmet Kayhan: And these are around like 10-12 percent, right? 

Mosab AlJassim: Yes. It is even sometimes you can get 12 to 15 

percent and with an institutionalized back up. When you have and 

the other real estate trendlers. Now we develop with an off take 

agreement. So we have off takers from today like hyper markets. 

Ahmet Kayhan: Emirates. 

GYODER 119

Mosab AlJassim: Like hyper markets, like Emirates, like all these 

guys. And that is more solid. That is more institutionalized. And 

this is what we want really. So basically we get approached by one 

of these players and with either a plot of land or he wants us to 

build. It is like a BOT model basically. So we come and develop. 

We have an agreement for 15 years on a good lease. 

Ahmet Kayhan: Yes, that is an opportunity. What is the name 

of the game? Is it equity? 

Mosab AlJassim: Equity is the game, yes. 

Ahmet Kayhan: Who is equity? 

Mosab AlJassim: Investors' high net worth mostly but we are 

again seeing a lot of flow from European funds and Far Eastern... 

Ahmet Kayhan: German funds. 

Mosab AlJassim: German, exactly. And even Finnish, I've dealt 

with them personally. So Scandaniavian, Germany and a lot of 

funds from Asia as well. I have seen that, during my trip to China, 

there is a big interest to come and invest in Dubai. Today with the 

rules, with the clearing process that we have, we have very good 

investment channels. So it is not as it is used to be. Where you 

come put a check with anyone and then leave. No. It is very secured. 

It is very attractive and it makes all the investors come and invest 

today. So we see that flow as well. 

Ahmet Kayhan: Residential? 

Mosab AlJassim: Mostly residential. But also some people are 

very keen to develop commercial as well like Deutsche Bank, for 

example, are keen to finance on equity basis of commercial projects. 

Ahmet Kayhan: Office is really re-grade now. We know that 

is just like oil suply and everything. Retail is really strong still. There 

is a demand for that. What else on the commercial side? 

Mosab AlJassim: Basically the villas are very good as well like 

residential 

Ahmet Kayhan: Long term 

Mosab AlJassim: Long term 

Ahmet Kayhan: Yes 

Mosab AlJassim: Yes. 

Ahmet Kayhan: We did an analysis of the gold price. There is 

a direct correlation between gold prices and villas. And there is a 

huge demand. People, what happened is in Dubai. One thing we 

missed is that. When Dubai get affordable the surrounding Emirates 

started moving into Dubai. Even people moving from Abu Dhabi 

to Dubai because Dubai is more affordable than Abu Dhabi because 

Abu Dhabi has undersupply. And it is coming as well. They are 

also addressing that. At the same time... 

Mosab AlJassim: It is very comprehensive that development 

we have in Dubai, I mean, you can find good schools, very good 

shopping malls, state of our infrastructure, transportation means, 

very good airport connected to everywhere. This really attract some 

other people. We see now even sometimes on off plan projects 

Ahmet, a lot of people are coming to buy off plans in Dubai. Every 

project is going ahead. I can see, I saw myself in the last 6 months, 

a lot of transactions on off plan projects. But very selected, like 

end users really knowing what they want but they want like 

freedom to pay in three years' payment plan. Because there are 

no leverage. 

120 GYODER 


16-17 Haziran 2010 

Ahmet Kayhan: Again wrapping up. So, Marwan, I will be 

asking like a couple of areas. What will be the, a few word to 

highlight among all these to us, right, there are a lot of opinions 

around there. And what will be the lesson? Is Turkey is like booming 

right now on the basis of the local economy? There is a super 

interaction between the Gulf and Turkey right now. It is getting 

closer and high trends stronger as well. And there are a lot of areas 

that Turkey can do together with Dubai as well. So where do you 

see the opportunity? What will be the lesson that you would be 

advising to the crowd? 

Marwan Bin Ghulaita: Before seeing what is the lesson, I want 

to tell you just go and look to our market and study the opportunities. 

There is a lot of opportunities there. And you just need to, just look 

to the Internet or the Dubai.com or our website, land department, 

Reidin.com. and you will get all the information you want and you 

will see the opportunities that it is there. And nowadays we are 

studying or introducing, we are in the final stage of introducing 

the registration for the reeds. We are trying to attract more institutional 

investment instead of individuals. If we will talk about the lessons 

Ahmet, I will say transparency is always required for any market. 

So as much as transparency you can get to the end user, to the 

investors, it's better. Transparency is very good issue, professionalism. 

When the boom started a lot of players came in the market, maybe 

the groceries shop, the car driver become an agent and anybody 

who does not know about real estate at the end of the day, he 

become a developer. So professionalism is very good thing to watch 

for. You do not need too much regulation. Overregulation is not 

the solution. A good regulation that will protect everybody and 

make their life easier, make their life smooth and make doing 

business and the environment is better for the rest. this is the most 

important things. And planning, planning, planning. So like today 

in Dubai, what we are trying to do is to control the supply more 

and more. Because at that time, as they said, everybody become 

a developer and everybody launched a project in the booming time. 

But today because of the crisis, then we thought "oops, we have 

forgotten the affordable housing". Everybody start building -luxurious 

for end users. Then you replan again and do your thinking 

to "okay, let me cover this affordable houses sector." So planning 

is very important thing and don't worry about crisis. Crisis happen 

every day. But if you stop working because of the crisis, nobody 

will move. So crisis bring opportunities as Doctor said and always 

look at opportunities in a crisis time. 

Ahmet Kayhan: So do your homework, don't lose your home. 

Marwan Bin Ghulaita: Yes. 

Ahmet Kayhan: Doctor? 

Mosab AlJassim: Well, basically the lesson, the biggest lesson 

is we should really work for fundamentals and believe in our market 

and really be proud of what we have done. Protect what we have 

gained so far which is very important for us as investors as well. 

Because does it make any sense for you to grow without having 

really a saving policy to protect what you have built and achieved 

so far? But again continue building smartly in the right direction for 

the right market. And invite people like you to come to Dubai and 

invest with us as well. 

Ahmet Kayhan: Okay. We have one question here. Any questions?

16-17 Haziran 2010 

We have two questions. Can we get the mike here? 

fienay Azak-Matt: I am fienay from Areal Bank. I have just one 

question. As I understood you have currently a huge oversupply 

of residential in Dubai. There are projects on hold, there are projects 

finished but waiting for tenants or investors who are going to buy 

it. So, as I understood, Dubai depends on foreign investors who 

live there, the tenants or go there and invest. For leaving there the 

tenant, I need to have a business there and I need work there. 

During the crisis what we heard is a lot of companies, foreign 

companies closed the business, and their offices and went out of 

Dubai. How you want to secure, how do you insure that foreign 

investment comes into Dubai because this is the provision for you, 

selling your properties. So if you say, you know, come in and invest 

to us, as I invested you, okay, who will be my tenant? Who is going 

to rent out all the youth residentials in future in Dubai? How can 

I my rent back? How do you secure business there? 

Marwan Bin Ghulaita: I will answer you from the government 

perspective, then you will do it as a private. But as a government, 

the environment, as long as the environment is good, everything 

is encouraging to do business, people will come. If your environment 

is attractive, people will come. But if the environment is not 

attractive, rules and regulations is not clear, no transparency, no 

business will come. But, in terms of oversupply, yes you are right 

if all those projects will finish, but most of the project will launch 

in the booming time now everybody is questioning those projects. 

But as a regulator, we are planning our supply into 2015. So we 

are controlling the supply now. If you look at the occupancy rate 

in Dubai, real estate business, the first initial study it was talking 

about 74 percent. 74% is a standard rate which is good as an 

occupancy rate. But in Dubai we have different segment of people. 

We don't just have companies. We have people who are buying 

as a second home. Some of them mak,ng it a holiday home. And 

some of them, specially the Indian, the Pakistanis, Iranians are 

making it as a transit hub for the family together there. So most 

of the people that we are studying or the last survey we did, it is 

a gathering place for the young generation and the old generation. 

And the place is Dubai for them, because the old generations we 

shall add the people from Pakistan, India, Iran, they like the old 

heritage and they like the type of environment over there. The 

young kids who have been raised in UK and in America, they need 

a lifestyle. So they find that in Dubai. It is a meeting place for both 

generations for them. And in terms of getting the occupancy or 

business. 

Mosab AlJassim: Well, it is becoming more competitive for 

everyone to come and live in Dubai compared to the neighbors as 

Marwan was stating. If you talk about these countries like India, 

Pakistan, Iran, they look at Dubai as a hub and they always love 

to own something in Dubai. For many reasons, they have their kids 

studying in universities in Dubai. So we think, I think we should 

focus more on education and health and bringing people to really 

live and enjoy living in Dubai and occupy these affordable, I'd say, 

units today. So it is becoming more affordable and don't forget 

that Dubai is a city that is ready now to be occupied and do business 

in the whole GCC. If we believe that this rich area will continue 

developing, then we should believe in Dubai and we believe that 


Dubai will always be and will benefit from the infrastructure and 

will cater to the region as well. 

Ahmet Kayhan: That is a very good point. I would like to add 

something on it as a foreign investor in Dubai that one of the things 

we shouldn't forget in Dubai is tax free. There is no corporate tax, 

there is no individual tax. Number two, there is no law "where did 

you get the money law" currently there is a law but it is more cleaner 

on the basis of like you get in and you get out. It is like more money 

friendly. For the businesses, if you want to do business getting share 

of that oil blooming economies in the region, just Abu Dhabi, one 

island 22 billon dollar in the next four years, right? You see, right. 

then we got Saudi Arabia. 145 billion dollars of infrastructure 

investment, right? We got Qatar, 300 billion dollars of investment. 

Here and around. If you want to get the share of that, you have to 

locate yourself somewhere. Where would you locate it? If you bring 

good quality people who got like triple MBAs and Ivy League person? 

Can you convince him to work in Riyadh? Hard. You have to pay 

three times of the salaries. We can easily convince him Dubai with 

the brand name, and lifestyle and everything. There are a lot of 

things fundamental are still there with the affordability. We have I 

think one more question there. Right? 

Participant: So we were talking about always upper structure but 

as a Mediterranean, as a person, I am wondering about sewage system 

because this is really massive residential and commercial areas. So what 

about the sewage system because you were telling okay, infrastructure 

is okay, transport is okay, everything is okay. But what about the 

sewage system as a liquid, as a solid? Because this is really natural. 

Ahmet Kayhan: Sewage system. 

Kat›l›mc›:Yes. As a liquid, as a solid because this is really massive. 

Ahmet Kayhan: You mean like the environmental perspective? 

Kat›l›mc›: Yes because already did they think, anything did they 

established something about this. Because always upper structure 

is okay, but what about the infrastructure? 

Mosab AlJassim: The network sewage networks, infrastructure 

in Dubai is completed for all Dubai. but the problem is in the peak 

time. As we said, master developers started developing themselves 

and the planning went little bit ahead of the infrastructure for 

those area. But if you look at Dubai today, we have a very well 

two sewage plants, one in Al Arsan, one in Jebel Ali and they are 

not even working in full capacity yet. Specially the one in Jebel Ali 

to accommodate the new areas. So all the connections is there 

and we have a well designed and completed system. It is only a 

matter of time to connect those new development to it and people 

are working on the ground on that. So we do have a complete 

network for that. 

Ahmet Kayhan: Any other question? Any other comments, 

gentlemen? 

Mosab AlJassim: Just as I said, thank you for coming today 

and look at Dubai seriously. Believe me there is a lot of opportunity 

for investment there. 

Ahmet Kayhan: Thank you. We are really happy to see you 

here and we would love to see you more. We would like to see 

more of Turks going to Dubai as well. Thank you. 

GYODER 121

Ekolojik Mimari 

fiehir Tasar›mlar›, 

Enerji ve Sürdürülebilirlik 

Bar›fl Onay 

YEM, Genel Müdür 

Merhabalar. Hepiniz hofl geldiniz bu zirvedeki ekolojik mimari ve 

flehir tasar›mlar›yla ilgili oturuma. Çok de¤erli konuflmac›lar›m›z var 

bugün. K›saca kendilerini size tan›tay›m. Hakan Bey, Hakan Akdo¤an. 

Kendisi mimar› tasar›mc›. Bize tasar›m› kendisine ait olan gelece¤in 

ekolojik teknolojik ak›ll› flehir konsepti ile ilgili bir sunum yapacak. 

Ufak da bir videosunu bununla ilgili paylaflacak. Jonathan Roberts. 

Kendisi Equity Value Group'un buradaki temsilcisi. Kendisi Bufon'un 

gayrimenkul yat›r›mlar›n› yönlendirirken, portfolyosuna katmak 

istedi¤i binalarda sürdürülebilir planlaman›n ve sertifikasyonun nas›l 

bir öncelik tafl›d›¤›ndan bahsedecek. Edward Mayer. Kendisi 

FXFOWLE Mimarl›ktan geliyor. Sürdürülebilirlik kavram›na yaklafl›m› 

anlatacak ve kendisinin flu anda yürütmekte oldu¤u, Suudi 

Arabistan'da yapt›¤› baz› projeler var. Yani Suudi Arabistan gibi 

petrol zengini bir ülkede bile sürdürülebilirlik art›k istenen, aranan 

bir kavram haline gelmifl durumda. Kendisi bu konudaki paylafl›mlarda 

bulunacak. Daha sonra Murat Bayram, kendisi Bay›nd›rl›k ve ‹skan 

Hakan Akdo¤an 

Mimari Tasar›mc› 

Merhabalar. Hoflgeldiniz de¤erli konuklar. Konuflmama bafllamadan 

önce, British Petrol'ün meksika körfezinde neden oldu¤u, dünyam›z›n 

ekolojik dengelerini alt üst edecek ve insanl›k tarihinin en önemli 

çevre ve do¤a katliam›n› fliddetle k›nayarak bafllamak istiyorum. 

Önemle belirtmek isterim ki Tanr›'n›n sadece biz insanlar için de¤il, 

tüm canl›lara ve evrene hediye etti¤i muhteflem mavi gezegenimiz. 

‹çinde yaflad›¤›m›z ama k›ymetini bilmedi¤imiz hepimizin evi. Çok 

de¤il bundan 100 y›l gibi k›sa bir süre önce fosil yak›tlar olarak 

adland›r›lan kömür, petrol ve do¤al gaz kullan›lmaya baflland›. Fosil 

yak›tlar yak›ld›¤› zaman aç›¤a 6 çeflit sera gaz› yay›yor. Bunlar 

karbondioksit, metan, kükürt, artikül madde, azot oksit ve küldür. 

Bu fosil yak›tlar›n yaratt›¤› olumsuzluklar sadece yak›n çevre ile 

122 GYODER 


16-17 Haziran 2010 

Bakanl›¤›'ndan geliyor. Kendisi de hepinizin burada oldu¤unuza 

göre bildi¤inizi düflündü¤üm binalarda enerji performans› yönetmeli¤i 

ile ilgili en son geliflmeleri aktaracak. Pu panele h›zl›ca Hakan Bey'in 

sunumuyla bafllamak istiyoruz.

16-17 Haziran 2010 

s›n›rl› kalmad›. Atmosfere de yay›ld› ve k›sa sürede iklim de¤iflikliklerine 

yol açmaya ve dünya yaflam›n› tehdit etmeye bafllad›. Birleflmifl 

Milletler Hükümetler Aras› ‹klim De¤iflikli¤i paneli alt› y›ll›k bir 

çal›flman›n sonucunda raporunu aç›klad›. Bu 6 y›l süre içinde 

dünyan›n çeflitli ülkelerinden 2500 bilimadam› bu panelde görev 

ald› ve bu panelin sonucu Paris'te 100'den fazla devletin temsilcilerinin 

kat›ld›¤› toplant›da tart›fl›larak onayland› ve var›lan sonuç flu ki 

küresel ›s›nmadan %90 oran›nda insanlar›n sorumlu oldu¤u ortaya 

ç›kt›. ‹nsanlar›n küresel ›s›nmaya etkisi ne dersek e¤er, en baflta 

enerji kullan›m› geliyor; %49. Endüstrileflme %24, ormans›zlaflma 

%14 ve bilinçsiz tar›m %13. Ve bu ekolojik dengelerin bozulmas› 

ve küresel ›s›nma dünyam›zda bir çok de¤iflikliklere neden oldu. 

Dünyam›zda neler oluyor diye soracak olursak en baflta karbondioksit 

oran› art›yor, okyanuslar ›s›n›yor, buzullar eriyor, deniz seviyeleri 

yükseliyor, orman yang›nlar› art›yor, göller küçülüyor, ›rmaklar ve 

nehirler kuruyor, kurak dönemler uzuyor, yüksek enlemlerde 

s›cakl›klar art›yor, yaflam alanlar› farkl›lafl›yor ve göç dönemleri 

bafll›yor. Yapmam›z gereken ekolojik dengeyi normal seviyeye 

getirmek ve küresel ›s›nman›n sebeplerini ortadan kald›rmak. Ekolojik 

denge için en baflta enerji sistemlerinin sürdürülebilir olmas› gerekiyor. 

Enerji kaynaklar›n›n ise yenilenebilir olmas› gerekiyor. Bu enerji 

kaynaklar›ndan en önemlisi, en güçlüsü tabii ki günefl. fiu anki 

dünya teknolojisi ile güneflten 4 farkl› flekilde yararlanabiliyoruz. 

Bunlar›n bafl›nda günefl ›fl›nlar›n› elektrik enerjisine çeviren günefl 

panelleri ki bunu daha da art›rmam›z gerekiyor. Di¤eri güneflten 

gelen ›fl›¤› fotovoltaj pilleri ile do¤rudan elektrik enerjisine çeviren 

günefl araçlar›ndan daha çok faydalanmam›z gerekti¤ine inan›yorum. 

Bir di¤er alternatifimiz, gündüz ›fl›¤›n› depolay›p havan›n kararmas›yla 

yanan günefl pilli lambalar. Özellikle cadde ve sokalar›n 

ayd›nlanmas›nda, flehir merkezlerinin ayd›nlanmas›nda bu alternatif 

çok önemli bir alternatif. Ve son olarak yeni bir teknoloji, smart 

glass dedi¤imiz ak›ll› cam sistemleri. Güneflten gelen enerjiyi elektrik 

enerjisine çeviren ak›ll› cam sistemleriyle binalar›m›z› kaplamal›y›z 

diye düflünüyorum. Bu günefl en önemli sürdürülebilir yenilenebilir 

enerji kayna¤›, bunun yan›nda tabii ki rüzgar gücü var. Rüzgar 

gücünü elektrik enerjisine çeviren rüzgar tribünlerinden daha fazla 

yararlanmam›z gerekti¤ini düflünüyorum. Di¤er bir alternatif suyun 


gücü. Yine suyun gücünü elektrik enerjisine çeviren çok önemli 

sistemlerden daha fazla faydalanmam›z gerekiyor. Yine bir baflka 

alternatif jeotermal enerji. Ve yine yenilenebilir bir enerji kayna¤›m›z 

biyokütle enerjisi. Bir baflkas› çöp ve çamurdan enerji elde etmek. 

Bu sayd›¤›m›z enerjilerin içinde en bafltaki günefl, rüzgar, su ve 

jeotermal enerji do¤al kaynaklar olarak karfl›m›za ç›k›yor. Ayn› 

zamanda yenilenebilir kaynaklar olarak karfl›mas›n›n yan›nda en 

önemlisi de bu enerji kaynaklar›m›z temiz enerji olarak çok önem 

arz ediyor. Yine Birleflmifl Milletlerin Ekonomik ve Sosyal ‹fller Daire 

Baflkanl›¤›'n›n haz›rlad›¤› Dünya Kentleflme Beklentileri adl› bir rapor 

var. Bu raporda çok çarp›c› tespitler var. Öncelikle 2008 sonu itibariyle 

dünya nüfusunun 6 milyar 700 milyon oldu¤u tespite edilmifl ve bu 

nüfusun %50'si flehirlerde yafl›yor flu an için. Ama önemli bir tespit 

flu ki her y›l 60 ile 65 milyon insan flehirlere göç ediyor. Kentlefliyor. 

Yine bu rapor diyor ki 2050 y›l›nda dünya nüfusu tahmini 9 milyar 

200 milyon olacakt›r ve bu sefer bu nüfusun %70'i flehirlerde yafl›yor 

olacak. fiu an %50'si yafl›yor. 2050'de %70'i yani 6 milyar 400 

milyon 2050 y›l›na gelindi¤inde flehirlerde ve kentlerde yafl›yor olcak. 

fiöyle bir düflüncemiz de var olan flehirlerin bu yükü kald›ramayaca¤› 

aç›k, ortada. O zaman yeni yeni flehirler yapmam›z gerekti¤ine 

inan›yorum ve bu flehirleri yaparken art›k teknolojinin yan›nda ekolojik 

flehirler yapmam›z, kendi enerjisini kendi üreten smart city dedi¤imiz 

ak›ll› flehirler yapmam›z gerekti¤ine inan›yorum. Biz de bu konuyla 

ilgili bir proje gelifltirdik. Birazdan bir 8 dakikal›k animasyonunu 

izleyeceksiniz. Di¤er konuflmac› arkadafllar›m›n da vaktini almamak 

üzere sözlerimi geçti¤imiz yüzy›l›n en önemli dahisi Albert Einstein'›n 

bir sözüyle bitirmek istiyorum. Einstein der ki, zekan›n gerçek 

göstergesi hayalgücüdür, bilgi de¤il. De¤erli konuklar lütfen hayal 

gücünüzün hantallaflmas›na, körelmesine ve yok olmas›na izin 

vermeyiniz. Biz de hayal ettik. 

Video: The geometric architecture of design of our project 

will not use prestige or visuality over time. Geometric forms 

will always exist and be present in the future as in the past 

and the present. 

Teflekkür ediyorum. 

Oturum Baflkan› : Bar›fl Onay 

Hakan Bey'e teflekkür ediyoruz. Bir mimardan baflka bir mimara geçelim. Edward Bey'e söz vermek istiyorum. Edward 

Bey FXFOWLE'dan, tekrar tan›tmak istiyorum. FXFOWLE, hepinizin belki bir kaç sene önce duymufl oldu¤u Times Square'de 

4 Times Square binas›n› yapan, klasmanda çok yüksek dereceler alan bir binayd›. Kendisinden burada yaflad›¤› tecrübeyi 

biraz bize aktarmas›n› rica edece¤im. Edward? 

GYODER 123

Edward Mayer 

FXFOWLE,Proje Yön. ve Operasyon Müdürü 

Hello. Thank you very much for inviting me here to discuss with 

you today what FXFOWLE has done in New York for a LEED in 

sustainability as well as now trying to develop the same ideals 

within a new district being developed in Saudi Arabia, in Riyadh, 

called the King Abdullah Financial District. FXFOWLE is a leading 

architect in New York during the mid-90s and we developed the 

Four Times Square Building. It was within an environment where 

the certification was not as fully developed as it is today, but the 

understandings of sustainability were. We are able to utilize the 

current markets within New York at that time and to develop a 

leading building in LEED sustainability. Currently now we are trying 

to bring those same ideas and the same processes to Riyadh in 

Saudi Arabia. Saudi Arabia is currently is a country without any 

sort of LEED direction or with a pure sustainability guidelines. But 

the vision of the King Abdullah Financial District is to create a 

development utilizing just these ideas. The first thing that was most 

important in the development was the vision of the client. And 

the client being able to envision a development that would utilize 

LEED guidelines as well as be sustainable for the environment. 

They also made it a requirement for all of the architects involved 

in this development to meet these guidelines. One of the most 

difficult parts of creating a LEED certified building in a country like 

Saudi Arabia is the lack of local construction knowledge as well as 

local markets to support that type of construction. But by starting 

this construction and by utilizing the international engineering and 

architectural firms in development of this, they are going to start 

developing this type of market, to start developing these kind of 

systems and processes. That will then make sustainable buildings 

as well as LEED certified buildings achievable in Saudi Arabia. 


And I just have a question for you here right now. The thing is as far as I am concerned in the LEED criteria, you should 

not ship anything for more than 5 hundred miles apart. So, basically you are building in Saudi Arabia right now. And 

you have been just talking about the lack of LEED certificable, let's say, building products. How do you tackle that 

challenge? 

Edward Mayer: Well, part of the, a certain percentage has to be 

within that, has to reach a certain treshold of percentage. So we 

started looking at the local markets and seeing what we can utilize 

there. There is local glass that we can utilize? There are recycable 

materials such as steel which is not usually typicall recycable material. 

So we started looking at materials that are local within the region, 

within the city that we can utilize to at least to reach a minimum 

percentage. There is a minimum percentage required and then there 

are more and more points allowed based on a higher percentage. 

Now, please, you were going to say something. 

Bar›fl Onay: yes, I was just going to say, so basically you are building 

as much as you can a LEED certified building in Saudi Arabia at the 

same district. And your main challenge here is some other things 

about the physicality of how to apply this, not how to design it. So, 

another thing comes to my mind. You have been just talking about 

your clients that the client has decided that he wants a LEED certified 

or a sustainable building. I mean thinking about another perspective. 

So, they are based in an oil-rich country, they got money and maybe 

124 GYODER 


16-17 Haziran 2010 

we would think that naturally they wouldn't care so much about 

sustainability. Could you tell us a bit about your client? Why he 

wants to do this? 

Edward Mayer: That is one of the questions that people ask. 

What is the incentive? Because obviously it is going to cost more 

money. That was the first thing that you just assuming. You know 

that and going in. Same thing when we started this and we did the 

building in New York for the first time. It is going to cost a bit more 

money. However, if you are just looking at the construction cost, 

as the end all of the entire process of building, then yes it is more 

expensive. But the building has a life. The building has a lifetime, 

and a life span. And during that life span, the cost of maintaining 

the building would be reduced. By using energy efficient materials, 

by using systems for the façade that will reduce amount of solar 

heat gain within the building, as well as using more efficient systems 

in terms of building air. And as well as dimming the lights and using 

controllers for lighting so that you are not just wasting energy, and 

throwing energy out, but you actually have control of the energy.

16-17 Haziran 2010 

By doing this, this processes, remember when you try to take away 

the responsibility of the human factor, not being able to meet the 

sustainability goals by creating these guidelines, by creating the 

systems that would control the life of the building. On top of that 

now, after you look past the cost factor, you also have the quality 

of air, the quality of life within the building. And LEED systems, LEED 

guidelines envision a more high quality life. The quality of the air is 

better, the quality of the building is better, the quality of the life is 

better. And all of the guidelines within the LEED guidelines try to 

attain that. So the client realizes that this was more than just simply 

trying to create a LEED building that is more marketable that you 

can actually use as a marketing tool by simply indicating this is the 

first LEED building in Riyadh, there are other items beyond that, in 

terms of efficiency of cost for maintenance, for maintaining the 

building in the energy required. So you are lowering energy cost. 

You are creating lots of a need to suck energy from the utility system, 

so the infrastructure now is getting reduced, so you reduce your 

infrastructure costs. And then you are also creating a higher quality 

life space that live within. 

Bar›fl Onay: So, basically I assume that your client is not willing 

to sell this building, maybe to operate it. 

Jonathan Roberts 

Equity Value Group 

First of all, I should say that I am actually Mr. Charmales' Equity 

Value Group advertizing agency. So, I would like to say where that 

he likes to buy buildings for six months, six years or sixty years. But 

I know that he himself made a part of his fortune in recycling in 

Canada. So it is very important to know the whole green area and 

currently he is looking to emerging markets outside of America 

and this is one of the directions he is looking in. I think the 

sustainable side of things is something which, I know quite well 

that you are probably looking at it from the point of view of, I 

guess, efficiency. I think that is one of the most important parts 

of this not only for its investment but obviously in the long term 

for the cost savings of introducing some of these new ideas. Mr. 

Hakan Bey's very futuristic presentation would certainly challenge 

him I think. In his imagination he is a great character, for lots of 

different things. So, I think for the sustainable issue and the LEED, 

I have heard a bit about it from Edward, that is a very interesting 


Edward Mayer: Excuse me? 

Bar›fl Onay: Your client maybe is looking for ways not just sell the 

building but just operate it. 

Edward Mayer: Right now, some of the buildings, he will be 

maintaining himself but other the properties he is looking at selling 

the property. Yes, also I mean, when you look at it, it is much more 

a way - someone who is looking at owning the building will actually 

have more incentive to do this because of the maintenance cost and 

the future cost. But also, you can sell a property, you increase the 

value of the property by selling a property that you can tell the new 

owner that is a more maintainable building. Although, yes, it is going 

to cost you more money to purchase it from me, but it'll cost you 

less to maintain it through time. 

Bar›fl Onay: So, right here I want to bring Jonathan into the 

conversation. Jonathan is coming from Equity Value Group. So, he 

is one of these potential owners that we have been talking about. 

If he is going to keep on owning the building or he is going to keep 

on managing the building or just selling it. So Jonathan, could you 

just relate for us about from the perspective of the investor? What 

this whole sustainability issue represents for you? 

and something which, I think, probably one would find him subscribe 

to that anyway. He is Los Angeles based and a lot of the stuff they 

do there is, I think, quite advanced and that is where advertisers 

came from, I believe. So, certainly he is an interesting character. 


So, let's start talking about, let's say, investment habits of Mr. Charmales that you are representing here right now. So, would 

you be inclined to say that a building that is said to be green, let's say, said to be efficient or a building that is certified to 

be green or certified to be efficient. Would it make a difference to you to know that this building is certified green? And 

the other one is yeah, it look green. How would that make you feel? Because for many of the people that I come across in 

my field of expertise, most of them are architects or most of them are like engineers. They all know about these things. They 

know what LEED is, they know what BRI-M is, they know how to make a building sustainable this and that. That is a long 

past issue but for someone that is outside of this sphere, for someone who is new to this sphere, would it make a difference 

to you in your choice of investment? 

GYODER 125

Jonathan Roberts: I think that, I mean Edward put his finger 

on, that is a question of how long he sees himself investing in a 

particular building or project. So, if it is for the short term, I guess 

these issues would be related to the sales side of it. If it is slightly 

longer term, then you can take a long term view because he is 

taking advantage of the cost savings that Edward is mentioning. 

So, I think that is a point of view he would approach it from. One 

of the things he does always go on about is the presentation side. 

I think these are the two sides of the presentation. This is one that 

Mr. Hakan was showing here great imagination; something obviously 

very different and interesting. On the other side is actually the hard 

figures. And he likes to see something on a PowerPoint presentation 

for five or four pages. He even challenges me sometimes. So, I 

suppose there is the two sides to it. One is the creative side one 

is the business side. And mostly it is the business because he tends 

to be stronger on the business side obviously. But that's no reason 

why they can't connect with the creative people either, and I'm 

in the middle of that game, sometimes trying to bring them together 

where something can actually be done. 

Edward Mayer: Yeah, I mean put the construction network 

that we are developing in Saudi Arabia. We take these functions, 

these processes or these features such as screens or louvers to 

work with a lighting, to reduce solar heat came of the building. 

Because the greatest loss, the greatest loss of energy in the building 

is the heating of the building or the cooling of the building. And 

in a place like Riyadh, the sun is what is going to be creating the 

worst on your building. Now you don't want to just create punched 

windows that are so small that you get no light within the space. 

Because then what we are creating is a lower quality of life. So 

light is a very important part of life and that is very important to 

LEED also. It is not just about being sustainable in terms of the 

energy but also being a higher quality of life. So by using these 

louvers, you can then arrange these louvers in a very aesthetic way 

and now your are combining both the art as well as the technology 

in developing the building. So that you are not just merely creating 

a building that is LEED efficient technologically but as well as 

aesthetically pleasing. And basically the whole idea about form 

follows function where that the form of the building now is actually 

expressing its function, expressing how it is working and what is 

it doing. And that is one of the things that we envisioned trying 

to develop in all of our architecture as well as with the client is 

expecting the architecture within the King Abdullah Financial 

District to express. 

Jonathan Roberts: I am going to say. I mean I guess the actual 

productivity; the output of the building is a critical part of it, isn't 

it? If the spaces inspiring and then what is produced by the business 

is all the people are living inside.One's hope is inspiring and that 

in itself leads to profitability in everything which is what your 

investor wants. So, I can see how it all fits around. The actually 

technical side it , obviously, I'm not an expert, I am listening very 

intently because it moves very fast I think, like a lot of these modern 

sort of areas. These new things happening all the time. So it is 

hard enough for someone like me. These are, you know, not a 

specialist area to keep up but it sounds pretty impressive. 

Edward Mayer: Yes, I mean this, actually studies on commercial 

126 GYODER 


16-17 Haziran 2010 

buildings where they find that office workers who work within a 

sustainable building are actually more efficient than people who 

work in non sustainable building, non LEED building so to speak. 

So that is another incentive when we work with it, because we 

also have interior design branch. We were doing interior design, 

the goal to create these buildings that are also LEED or LEED 

certified interiors that you can actually have a commercial building 

that is LEED certified, that is a better quality of life, that creates 

better quality of environment for the workforce. So people come 

in. They take less sick days because of the VOC's are come out of 

the painter or whatever other products that we are using. This is 

simple things within all of the LEED guidelines to create that better 

quality of life as well as reducing our energy footprint. 

Bar›fl Onay: So, Edward I wanna ask you one more thing. I was 

just browsing through your website, FXFOWLE and I was just 

looking through the people. And I have seen that like 90% of the 

people has got a LEED AP. 

Edward Mayer: Yes. 

Bar›fl Onay: And, so basically, I assume that the amount of work 

that you are commissioned, how much of it would you just define 

as LEED sustainable or it has to be green? How much of your 

clients are asking you to build green? 

Edward Mayer: We design all our buildings with the idea of 

being LEED certified, however the cost of having it LEED certified 

is a question where the client whether wants to carry this certification. 

But all of the buildings that we do would need LEED certification. 

Because LEED certified isn't merely just building; the building, the 

designing the building to be LEED certified is also certain process 

which we require from a third party from the design stage through 

the construction stage. So that's for a lot of the cost cuts occur not 

just because merely you are building up, building them with the 

LEED guidelines, but you are certifying it. So this certification process 

is another expense that is above and beyond the actual building 

cost. 

Bar›fl Onay: Exactly. I mean that is a problem here that we face 

in Turkey as well, because we are just in the middle of beginning 

phase of having a more sustainable construction, let's say, seen here. 

So basically everybody, yes, must to go green somehow, but when 

you come to certify it, there is no legal setup ready here in Turkey 

right now, let's say, a voluntary certification just like LEED. So if you 

do want to build green, yes, you can go ahead and do it, but if you 

want to certify it, that is another thing. So could you just tell about 

what is happening in New York? I mean, how many of the clients 

would go for certification, how many of them wouldn't? 

Edward Mayer: I would have to say about 60 to 80 percent. I 

would say it is roughly more than half. Maybe I wouldn't say a 

hundred percent but I would say it is about almost three quarters 

of the clients because they understand that by certifying it, you are 

then putting a marker on it for other people to recognize. And it 

becomes a selling point in terms of that. 

Bar›fl Onay: All right. So, now I am gonna move on to Murat 

Bey. Murat Bey, he is coming from the ministry that deals with 

construction in Turkey, because he is going to talk about a legal 

certification that now you need to have for new developments in 

Turkey.

16-17 Haziran 2010 

Murat Bayram 

B‹B Yap› ‹flleri Gen. Müdürlü¤ü, fiube Müdür V. 

Tekrar herkese iyi akflamlar. En sonda birazc›k yorucu bir gün olmufltur 

belki mümkün oldu¤u kadar sizi s›kmadan performans yönetmeli¤i 

nedir, hedefledi¤i fley nedir, bunlardan biraz bahsetmek istiyorum. 

Binalarda enerji performans yönetmeli¤i enerji verimlili¤i kanunu 

gere¤i haz›rlanm›fl bir yönetmelik ancak Avrupa Birli¤i'nin de 

uyumlaflt›rmas› çerçevesinde ülkemizin uyumlaflt›rmas› gereken 2002- 

91EC direktifinin de ülkemize uyarlanm›fl hali. Bu direktif her ülke 

kendi iç mevzuat›n›, kendi iklim ve sosyal yap›s›na göre uyumlaflt›rmas›n› 

istiyor. Bizde kendimize uyumlaflt›rd›k. Yönetmelik yay›nland›ktan 

sonra hem yönetmelikteki hatalar hem gelen görüfller, hem Avrupa 

Birli¤i'nin ilgili direktifindeki de¤ifliklik çal›flmalar› hem de bina 

sertifikas›n› verebilmemiz için oluflturdu¤umuz ulusal hesaplama 

yöntemimizin getirilerinden dolay› bir de¤ifliklik yap›ld› yönetmelikte. 

Yönetmelik kabaca mevcut ve yeni bütün binalar›m›za enerji kimlik 

belgesi verilmesini hedefliyor. Kapsam d›fl›nda tutulan yerler sadece 

sanayi alanlar›, kullan›m ömrü iki y›ldan az olan binalar, kullan›m 

alan› 50 metrekarenin alt›nda olan binalar, ›s›tma ve so¤utmaya 

ihtiyaç duymayan depo tarz› yerler haricinde bütün binalar›m›z enerji 

kimlik belgesi almas›n›, bunun için neler yapmas› gerekti¤ini tasar›m 

aflamas›ndaki bir binada neleri hedefledi¤imizi, mevcut binalar›m›z›n 

nas›l olmas› gerekti¤ini anlatan bir mevzuat. Yine tasar›m aflamas›ndaki 

bir binay› ele alacak olursak binan›n ›s›tma, so¤utma, havaland›rma, 

s›cak su, otomasyon sistemlerinin varl›¤›, ayd›nlatma sistemlerinin 

varl›¤›. Bu binada yenilenebilir kaynak kullan›l›p kullan›lmad›¤› veya 

kojenerasyon sistemi kullan›l›p kullan›lmad›¤›n›n varl›¤› mimari 

projesinin do¤ru tasarlanm›fl olmas›, bina ve tesisat yal›t›mlar›n›n 

yap›lmas› gerekliliklerinden sonra binam›za hesaplam›z›n yöntemimizin 

sonucunda bir enerji etiketi vermeyi hedefliyor. Enerji kimlik belgesi 

vermeyi hedefliyor ve bu enerji kimlik belgesinde o bina ne kadar 

enerji tüketir metrekare bafl›na y›ll›k, ne kadar atmosfere karbondioksit 

salar yaflam› boyunca, bunu görme flans›m›z var. Buna göre de 

binam›z› do¤ru de¤erlendirmeyi hedefliyoruz. Yönetmeli¤in flöyle 

kabaca içeri¤inde neler var dersek binalarda enerjinin ve enerji 

kaynaklar›n›n etkin ve verimli kullan›lmas›n› amaçlayan bu yönetmelikte 

biraz önce de bahsetti¤im gibi temel ilkeler bölümünü ya da kapsam, 

dayanak, tan›mlar k›s›mlar›n› geçtikten sonra bizim için önemli olan 

yeni binaysa mimar› tasar›m›nda uyulmas› gereken kurallar, mevcut 

binaysa binada yap›lacak tadilatta iyilefltirmelerde uyulmas› gereken 

kurallar. Is› yal›t›m zorunlulu¤u, mekanik sistemlerde yal›t›m›n 

zorunlulu¤u, ›s›tma sistemleri varsa, so¤utma sistemleri, havaland›rma 

sistemleri, s›cak su sistemleri, otomasyon, bunlar›n tamam›n›n 

de¤erlendirilmesi. Ayd›nlatma mutlaka hesaplanmas› gerekiyor. 

Yenilenebilir enerji ne kadar kullan›yor, kullanm›yor bunun 

de¤erlendirilmesi. Bölgesinde bir kojenerasyon tesisi varsa bundan 

faydalan›yor mu, faydalanm›yor mu, bunun de¤erlendirmesi ve biz 

binay› yönetmeli¤e uygun olarak tasarlad›k, yapt›k, kimlik belgesini 

ald›k, iflletmesi boyunca, yani binan›n yaflam› boyunca do¤ru iflletiliyor 

mu, sistemlerinin bak›mlar› do¤ru yap›l›yor mu, bununla ilgili denetleme 

mekanizmalar› nas›l olaca¤› konular› var. Yine enerji kimlik belgesi 


nedir, kimler düzenler, hangi aflamalardan geçerek kimlik belegesi 

verilir, nas›l verilir gibi konular› yönetmelik aç›klamaya çal›fl›yor. fiimdi 

bu bölümler daha çok teknik detaylar oldu¤u için o bölümlere çok 

girmeden enerji kimlik belgesi nedir, neye hizmet eder, bundan biraz 

bahsetmek istiyorum. Öncelikle enerji kimlik belgesi düzenlenirken, 

biraz önce de bahsetti¤im gibi bir ulusal hesaplama yöntemimiz var. 

Bu kendi ülkemiz için geçerli. Kendi iklim bölgemiz için oluflturulmufl 

bir hesaplama yöntemi. Bu Avrupa Birli¤i üye ülkelerinde de, her 

ülkede kendi iç mevzuatlar›nda farkl›l›k arz edebiliyor. Dolay›s›yla her 

ülke bir binaya farkl› kimlik belgeleri üretebiliyor. Dolay›s›yla biz de 

bunun için bir hesaplama yöntemi oluflturduk ancak biz di¤er ülkelerden 

farkl› bir yol izledik. Dedik ki bir de bunun bilgisayar yaz›l›m› 

oluflturulacak. Bu bilgisayar yaz›l›m› web sayfas› üzerinde, bakanl›¤›m›z›n 

web sayfas› üzerinden sadece yetkisi olan enerji kimlik belgesi uzmanlar› 

taraf›ndan kullan›lacak ve dolay›s›yla herkes ayn› aflamalar› geçerek 

kimlik belgesi üretecek ki bu kimlik belgesi binan›z›n kap›s›na ast›¤›n›z 

zaman binan›z›n de¤erini art›ran ya da azaltan bir role sahip olacak. 

Bu kimlik belgesinin haz›rlanmas› için web.tr ismini verdi¤imiz bir 

yaz›l›m kullan›lacak. Yine bu kimlik belgesi 10 y›l boyunca geçerli 

olacak ama bu on y›l boyunca binan›za yine bakanl›k taraf›ndan 

denetçiler gelip sizin enerji kimlik belgesine göre binan›z› iflletip 

iflletmedi¤inizin sorgulamas› yap›lacak. Bu bina enerji kimlik belgesinin 

bir nüshas› mutlaka bina girifllerinde herkesin görebilece¤i flekilde as›l› 

tutulacak ve amaç bina bir kabuk oldu¤u için binan›n tamam› için 

enerji kimlik belgesi üretilecek ancak siz binan›n içerisinde bir ba¤›ms›z 

bölüme sahipsiniz ve orada ilave iyilefltirmeler yapt›n›z. Binan›n 

genelinden daha iyi durumda oldu¤unuzu düflünüyorsunuz. Kendi 

ba¤›ms›z bölümünüz için ayr› bir enerji kimlik belgesi de alabilir, kendi 

ba¤›ms›z bölümünüzün de¤erini daha da art›rabilirsiniz. Bu enerji 

kimlik belgesinde neler var? Öncelikle binan›n genel bilgileri, yap›m 

y›l›, tipi, inflaat alan›, adres bilgileri, bina sahibinin bilgileri, sistemleri 

ile ilgili bilgiler. Binam›z›n e¤er mevcutsa bir foto¤raf›, yok yeni yap›lacak 

olan bir bina ise bir modeli bu kimlik belgesine ilave edilecek. Enerji 

tüketim s›n›f› bilinecek ve enerji tüketim de¤eri bilinecek. Yine 

karbondioksit sal›n›m s›n›f› ve karbondioksit sal›m miktar› bilinecek. 

Önemli parametre bizim için, o bina yenilenebilir enerji kayna¤› 

kullan›yor ise bunu bir pasta dilimi fleklinde koyduk, ne oranda 

GYODER 127

kullan›yorsa o pasta dilimi artacak. Bu bize flöyle bir fley getirecek. 

Kimlik belgesi uygulamas› bafllad›ktan sonra verilen kimlik belgelerinde 

yenilenebilir kullan›m oranlar›n› ortaya koyaca¤›z ve bundan sonraki 

hedeflerle ilgili s›n›rlar›, basamaklar› gelifltirebilece¤iz. Yine her sistemin, 

yani ›s›tma, so¤utma, s›cak su, havaland›rma ve ayd›nlatma sistemlerinin 

ayr› ayr› tüketim miktarlar› ve ayr› ayr› kendilerine göre enerji s›n›flar›n› 

da kendi içlerinde görebilece¤iz. Bunun da flöyle bir katk›s› olacak. 

E¤er benim binam›n enerji s›n›f› kötüyse, bunun sebebi hangi 

sistemim? Is›tma sistemim. O zaman ›s›tma sistemimde bir tadilat 

yapmam halinde bina enerji s›n›f›m ve karbondioksit sal›m miktar›m 

de¤iflecek. Bunlar› görebilece¤im. Yine aç›klamalar bölümümüz var 

ki binan›z›n, özellikle mevcut binalar için durumu nedir, yal›t›m var 

m›, yok mu, al›nacak tedbirler neler olabilir ve bunlar›n öncelikleri 

nelerdir, bu gibi aç›klamalar bu bölümlerde yer alacak ve en sonunda 

da enerji kimlik belgesini düzenleyen uzman kimse onun bilgileri ve 

imzalar› bulunacak. Enerji kimlik belgesi vermeye yetkilli kurulufllar 

kimler? Bu kurulufllar yönetmeli¤e göre mevcut binalarda enerji 

verimlilik dan›flmanl›k flirketleri olacak. Bina ile ilgili baz› çal›flmalar 

yapmas› gerekebilecek ki binada baz› sistemlerin durumlar›n› tespit 

edip buna göre, programda bu bilgileri girerek bunlar› üretecek. 

Yeni binalarda ise binan›n tasar›m›n› yapan mühendis veya mimarlar 

enerji kimlik belgesi düzenleyebilecekler. Yani yeni binalarda projeci 

olman›z, mevcut binalarda da enerji verimlilik dan›flmanl›k flirketi 

olman›z gerekiyor. Yine enerji kimlik belgesi uzman› olabilmeniz, 

yani bu kimlik belgesini üretebilmeniz için bir e¤itimden geçeceksiniz. 

Bu e¤itime girecekler yine belli. Ya enerji verimlilik dan›flmanl›k flirketi 

bünyesinde çal›flan mühendis veya mimarlar olacaklar ya da binan›n 

projesinde görev alan mühendis veya mimarlar olacaklar. Bunlar bir 

e¤itime girecekler. Bu e¤itim de yönetmelik hesaplama yöntemi ve 

kullanmalar› gereken programla ilgili bir e¤itim olacak. Bunun sonunda 

da baflar›l› olanlara enerji kimlik belgesi uzman› belgeleri verilecek 

ve bundan sonra siz, bunun yan›nda bir de program› kullanabilmeleri 

için yetkilendirme yap›lacak. Dolay›s›yla bu uzmanlar bundan sonra 

enerji kimlik belgesi üretecekler. Bakanl›k olarak ülkede ne kadar 

kimlik belgesi üretilmifl, hangi binalara hangi tip kimlik belgeleri 

üretilmifl bunlar› görebilece¤iz. Herhangi bir flekilde bina sahibi benim 

binam›n gerçek kimlik belgesi bu de¤il ama bana böyle bir kimlik 

belgesi verildi dedi¤i zaman denetimlerde bunlar ortaya ç›kt›¤›nda 

geriye dönüp hangi aflamalardan geçerek kimlik belgesi verildi¤i 

bakanl›k taraf›ndan tespit edilip, e¤er bir suistimal söz konusuysa 

gerekli düzenlemeler uzmanlarla ilgili, yap›lacak. Burada hedefledi¤imiz 

gibi metrekare bafl›na ne kadar enerji tüketiyorum, binam iflletme 

ömrü boyunca metrekare bafl›na ne kadar karbondioksit sal›m›na 

sebep oluyor. Hedef karbondioksit sal›m›n› düflürmek. Enerji tüketim 

miktar›n› düflürmek. Enerji tüketim miktar›n› düflürdükçe s›n›f›m 

yükseliyor. Karbondioksit miktar›n› düflürdükçe yine s›n›f›m yükseliyor. 

Peki bunu s›n›fland›rmay› nas›l yap›yoruz? S›n›fland›rmay› referans 

bina diye bir kavram›m›z var. Bu asl›nda ayn› binan›n hayaleti. 

Hayaletinin belli standartlar› var ve o standartlara göre yap›lm›fl olmas› 

halinde ald›¤› bir de¤er var. Sizin gerçekte yapt›¤›n›z bina bundan 

daha iyiyse s›n›f›n›z yukar› do¤ru ç›k›yor. Yeni binada daha kötüsünü 

yapma flans›n›z yok. Çünkü standartlar belli. O standartlar›n alt›na 

inme flans›n›z yok. Ama mevcut binalarda daha kötü yap›lm›fl olabilir. 

Dolay›s›yla mevcut binalarda da e¤er bundan daha kötüyse s›n›f›n›z 

kötüye gidiyor. Yine konutlar, ofis binalar›, e¤itim binalar›, sa¤l›k 

128 GYODER 


16-17 Haziran 2010 

binalar›, al›flverifl merkezleri, oteller, bunlar›n tamam› bundan sonra 

enerji kimlik belgesi alacak olan binalar. Dedi¤im gibi binan›n enerji 

tüketen ›s›tma, so¤utma, s›cak su, ayd›nlatma ve havaland›rma 

sistemlerinin tamam› de¤erlendirilecek. Binada kullan›l›yor ise e¤er 

yenilenebilir, bunlar de¤erlendirilecek ki yenilenebilirle ilgili de 

yönetmelikte baz› kurallar var. Belli büyüklükteki binalarda baz› 

zorunluluklar var. Referans bina kavram›na çok fazla girmeyece¤im. 

Bunu, enerji kimlik belgesi üreten uzmanlar da çok fazla ilgilenecekleri 

konular de¤il. Bu sadece program, hem referans bina için girdi¤iniz 

veriler üzerine çal›flacak, hem gerçek binan›z için çal›flcak. ‹ki de¤er 

bulup bunu oranlayarak s›n›f›n›z› tespit edecek. E¤er hayali binan›zla 

ayn› binay› yapm›fl iseniz D s›n›f› ç›kacaks›n›z. Yani bundan sonra 

yap›lacak binalara da bir enerji s›n›rland›rmas› getirmifl oluyor 

yönetmelik. Dolay›s›yla D s›n›f›ndan daha kötü bir bina, yeni bina yap›lmas› 

söz konusu olmayacak. E¤er bu tarz bir uygulama söz konusuysa zaten 

kimlik belgesinde E s›n›f› veya F s›n›f› ç›km›flsa o bina ruhsatland›r›lmayacak. 

Dedi¤im gibi bunu bir yaz›l›m üzerinden kullanacak herkes. Biz buna 

web-tr ismini verdik. Bunu kullanacak olanlar belli, enerji kimlik belgesi 

uzmanlar›. Bu program›n di¤er ayaklar›nda da yerel yönetimler ve 

bakanl›k olacak. Enerji kimlik belgesi uzman› kimlik belgesini haz›rlayacak, 

bina bilgilerini girecek, bu bina bilgileri bakanl›¤›n merkez server'›na 

gelecek, burada hesaplamalar sonunda kimlik belgesinin tasla¤› 

oluflturulacak ve uzmana gönderilecek. Uzman projeleriyle beraber ilgili 

idareler bunlar› onaylatacak. Ayn› flekilde ilgili idare sistemden de girip 

enerji kimlik belgesi, evet bu projenin enerji kimlik belgesi ya da bu 

binan›n enerji kimlik belgesi budur, diye onaylama iflleminden sonra 

EKB uzman› ç›kt›s›n› al›p, imzalay›p bina sahibine verecek. Bunlar için 

çal›flmalar›m›z devam ediyor. fiu aflamada hem program›n çal›flmalar› 

devam ediyor hem de önümüzdeki süreçte e¤itimlere bafllayacak. 

Bakanl›k e¤itici kurulufl olacaklara e¤itim verecek. Bu e¤itici kurulufllar 

illerinde EKB uzman› olmak isteyenlere e¤itimler verecekler ve EKB'ler 

oluflturulacak. Bakanl›k bunlara birer tane kullan›c› ad› ve flifresi verecek. 

Programdan bu kullan›c› ad› ve flifresi ile girecekler. Kendi projelendirdikleri 

binaya enerji kimlik belgesi üretebilecekler ya da mevcut binadaysa istenildi¤i 

takdirde enerji kimlik belgesi üretebilecekler. Mevcut binalarda 2017 y›l›na 

kadar bir geçifl süreci söz konusu. 2017 y›l›na geldi¤imizde de mevcut 

binalar kanun gere¤i enerji kimlik belgesi almak zorundalar. Buras› önemli. 

Dolay›s›yla özellikle bina el de¤ifltirmelerinde, yani al›m-sat›m ve kiralanmas› 

aflamas›nda enerji kimlik belgesi al›nmaya bafllanacak uygulamayla beraber. 

Teflekkür ediyorum. 

Bar›fl Onay: Murat Bey'e de çok teflekkür ediyoruz. Size herhalde 

herkesin sormak istedi¤i bir konu var. Bunu ilk uygulamalar› ne 

zaman gelmeye bafll›yor? 

Murat Bayram: ‹lk uygulamalar tamamen program netleflmesiyle 

belli olacak. Hedefimiz 1 Temmuz'du. Ama 1 Temmuz'da görünen 

o ki sadece üç tane kamu binam›za tan›t›m amaçl› kimlik belgelerini 

üretece¤iz. Program, program›n arkas›ndan e¤itimler var. EKB 

uzmanlar›n›n yetifltirilmesi var. Bu bir süreç olacak. Böyle gözüküyor. 

Bu süreci netlefltirdi¤imiz zaman belki en kötü ihtimalle 1.1.2011 

tarihi itibariyle uygulamaya girmifl olacak. 

Bar›fl Onay: Peki bakanl›¤›n kendi binas› ne durumda acaba? 

Murat Bayram: Kendi binas›, kimlik belgesini kap›s›na ast›¤›m›zda 

1 Temmuz'da görece¤iz. 

Bar›fl Onay: Herkese kat›ld›¤› için çok teflekkür ediyoruz. 

Görüflmek üzere.

16-17 Haziran 2010 

Konut Yat›r›mlar›: 

Sektörün Sorunlar› ve 

Çözüm Önerileri 

Ifl›k Gökkaya 

GYODER, Baflkan Yard›mc›s› 

Türkiye'de önemli projelere imza atm›fl firmalar›n sahipleri, yönetim 

kurulu baflkanlar›, icra kurulu baflkanlar› ile bugün Türkiye'deki konut 

sorununu ve yap›lmas› gereken düzenlemeler veya de¤ifliklikler 

nelerdir, bunlar›n üzerine konuflmak istiyoruz. Burada Türkiye ciddi 

anlamda (ki biz Gayrimenkul Yat›r›m Ortakl›¤› Derne¤i olarak 

yapt›¤›m›z konut sektörü ile öngörüler raporunda -2015 raporunda, 

2015'e kadar 3.4 milyon adet) konut ihtiyac› oldu¤unu, bu çerçevede 

konut kredilerinde çok ciddi anlamda bir finansman ihtiyac› oldu¤unu 

biliyoruz.Bununla birlikte, Türkiye'deki %80 konut gereksinimi 

potansiyelini orta ve alt gelir grubunun oluflturdu¤unu göz önüne 

ald›¤›m›z zaman bunun için neler yap›lmas› gerekti¤ini konuflaca¤›z. 

Demin de söyledi¤im gibi çok de¤erli panelistlerimiz var. Yan›mda 

Sinpafl GYO ‹cra Kurulu Baflkan› Say›n Ömer Faruk Çelik, hoflgeldiniz 

diyorum tekrar teflekkürler. Di¤er panelistimiz Dumankaya ‹nflaat 

yönetim kurulu üyesi say›n U¤ur Dumankaya. Sur Yap› yönetim 

kurulu baflkan› Altan Elmas ve Yeflil ‹nflaat yönetim kurulu baflkan› 

say›n Engin Yeflil. ‹lk önce kendilerine ortak bir soru ile bafllayaca¤›m. 

Sonra da konut sektöründeki problemleri, kendi gelifltirdikleri 

projelerle örnekleyerek düflüncelerini alaca¤›m. Aç›l›flta söyledi¤im 

gibi Türkiye'deki konut ihtiyac› ve çarp›k bir yap› sözkonusu... 16.800 


bin konut sto¤umuz var ama bunun %60'› yaflanabilir nitelikte de¤il 

ve bunu alabilecek malesef orta ve orta gelir alt grubu var. Bununla 

ilgili neler yapabilriz? Ne tür düzenlemeler olmas› laz›m? Gerçi bu 

konular çok derin ve uzun konular. Siyaset meydan› gibi saatlerce 

konuflsak belki çözüm de bulamay›z ama bir- iki önerimiz olabilir 

belki. Yerel yönetimlerin veya hükümetin dikkatini de çekmifl oluruz. 

Ben ilk önce say›n Ömer Faruk Çelik'e söz verece¤im. Ondan sonra 

herkes onar dakikal›k bir konuflma yapacak. ‹kinci tura geçece¤iz ve 

sonra da siz de¤erli misafirlerimizin, konuklar›m›z›n sorular›n› alaca¤›z. 

129 

GYODER

Ömer Faruk Çelik 

Sinpafl GYO, ‹cra Kurulu Baflkan› 

Özellikle baflkan, de¤erli kat›l›mc›lar hepinize günayd›n. Böyle bir 

ortamda bunlar› tart›flaca¤›m›z için de hepinize teflekkür ediyorum. 

‹nflaat sektörüne bak›nca hep ben flunu anlatmaya çal›fl›yorum. 

‹nflaat sektörü farkl› segmentlerden olufluyor. Yani biz konut 

üreticileriyiz. ‹nflaat sektörü dedi¤inizde müteahhitlik segmenti 

ayr› bir faktör, taahhüt iflleri ayr› bir faktör, ticaret iflleri ayr› bir 

faktör ama konut gelifltirili¤i dendi¤inde inflaat sektörünün bir 

köflesini ay›rmak gerekiyor diye düflünüyorum. Çünkü inflaat 

sektörünün problemlerini tart›flmakla, mesela otoyollar›n ihalesini 

tart›flmakla konut projelerini tart›flmak ayn› fley de¤il. Veya baraj 

problemlerini tart›flmakla yine konut problemlerini tart›flmak ayn› 

fleyler de¤il. fiimdi biz inflaat sektöründe yani konut sektöründe 

y›llard›r bu ifli yap›yoruz.Tüm arkadafllar›m da teyit edeceklerdir, 

2000 y›l›ndan sonra sektör de¤iflmeye bafllad›. 2003 y›l›ndan sonra 

da konut sektöründe " alt›na hücum" gibi bir hücum bafllad› ve 

sektör 2000'li y›llarda 200 bin, 300 bin konut üretirken 2006 

y›l›nda zannediyorum 600 bin konuta, bugün de krizin etkisiyle 

500 bin üretilmeye baflland›. GYODER diyor ki 700 bin konut 

ihtiyac› var y›ll›k... Türkiye'nin konut ihtiyac› var diyor, sektör 

bunun %80'ini 2006 y›l›nda gerçeklefltirir hale gelmiflti. Sektöre 

bakt›¤›m›zda 2000'den önceki dönemde yap›lan projelerle 

bugünkü projelerin konsepti, kalitesi, vizyonu herfleyi yenilendi 

ve yepyeni bir inflaat sektörü ortaya ç›kmaya bafllad›. Fakat bu 

dönemden sonra problemler bafllad›. 2000 y›l›nda 300 bin konut 

üreten sektör 2006 y›l›nda 600 bin konuta geldi¤inde yani %100 

büyüdü¤ünde veya 99 y›l›nda gayrisafi safi milli has›la 70 milyar 

dolar iken 2009'da 700 milyar dolara ç›kt›¤›nda ifl hayat› ve sektör 

paralel olarak h›zla büyümeye bafllad›. Fakat beraberinde 

problemler de do¤maya bafllad›. Ne problemler do¤maya bafllad›? 

Mevzuattaki problemler yo¤un bir flekilde önümüze ç›kmaya 

bafllad›. Türk ekonomisi GSMH on kat büyümüfl, inflaat sektörü 

1 kat büyümüfl yani 300 bin konuttan 600 bin konuta 

ç›km›fl.Rakamsal olarak al›rsak 2-3 kat büyümüfl ama malesef 

mevzuatlar hep 99'un gerisinde kalm›fl. Yani inflaat sektöründe 

yaflad›¤›m›z mevzuat, mali sektörde yaflad›¤›m›z mevzuat, pek 

çok problem hala geçmifl dönemlerdeki mevzuattan geliyor. 

Sektör büyüyor, sektör gelifliyor, sektör iyi fleyler yap›yor. Bizdeki 

rekabet di¤er sektörlerdeki rekabetlere benzemiyor.Lokasyonlar 

farkl›laflt›¤›nda hele istanbul gibi büyük kentte Anadolu yakas›nda 

bir projeyle Avrupa yakas›ndaki bir projenin rekabeti birbirini 

etkilemiyor ama rekabet fluraya getiriyor. Rekabet, ifli daha kaliteli, 

daha nitelikli projeler üretme haline getiriyor. 2000'den sonraki 

projelere bakarsan›z cidden hepsi çok verimli, çok güzel, sosyal 

donat›lar› iyi, projeler çok iyi geliflmifl projeler ....Fakat sektörün 

kendini bir ad›m daha ileri götürebilmesi için mutlaka art›k bir 

fleylerin de kamu taraf›ndan ele al›nmas› laz›m. Mesela mevzuat›n 

mutlaka tekrar bir gözden geçirilmesi laz›m. Bir lokasyonda bir 

arazi be¤eniyorsunuz. Burada ben proje gelifltirebilirim diyorsunuz. 

Lokasyon bize uygun diyorsunuz. Bu proje vas›tas›yla hedef 

130 GYODER 


16-17 Haziran 2010 

kitlenize proje gelifltirebilirsiniz diyorsunuz. Bir arazi al›yorsunuz. 

Araziyi sat›n al›rken arsa sahipleri de art›k bilinçli olarak arsas›n› 

sat›yor. Diyor ki buraya flu kadar metrekare inflaat yapabilirsin, flu 

fiyatla satabilirsin, o zaman buradaki arsa pay› flöyle bir bedel 

olmal› diyor. Bu bedelde anlafl›yorsunuz al›yorsunuz. Araziyi 

ald›¤›n›z›n ertesi günü inflaata bafllayam›yorsunuz. Buna proje 

gelifltireceksiniz, bir sürü yerden ruhsatlar alacaks›n›z, izinler 

alacaks›n›z. Bir süre sonra da bu ifle bafllayacaks›n›z. Araziyi 

ald›¤›n›zda üzerinde bir imar var. Belediye meclisi toplan›yor imar 

plan›n› de¤ifltirebiliyor. Sizin üzerinde diyelim ki 100 bin metrekare 

inflaat yapaca¤›n›z yeri yeflil alan ilan ediveriyor. Veya birisi geliyor 

buray› istimlak ediveriyor. Veya birisi yapt›¤›n›z projeyi be¤enmiyor 

dava açabiliyor. Peki siz bunun neyine güvenerek böyle yat›r›mlara 

gireceksiniz, bu kadar ciddi bir gayrimenkule nas›l para 

ödeyeceksiniz? Bu kadar geliflimin önüne geçeceksiniz. Gidiyorsunuz 

belediyeye diyorsunuz ki, " buras› babamdan miras kalmad› bana. 

Dedemden de kalmad›. Bir sene önce buray› ben sat›n ald›m. Sat›n 

al›rken de belediyenize geldim. ‹mar mevzuat›na göre flöyle bir 

imar hakk› var. Bu hak do¤ru mu dedim; bu hakk› kullanabilirsiniz 

dediniz. Ben de ald›m bu arsay›. Bunun paras›n› ödedim ve proje 

gelifltirece¤im" Diyor ki "ben kamu yarar›n› görmek üzere buray› 

yeflil alan ilan ettim. Veya diyor ki ben buray› istimlak ettim"... Peki 

ben yat›r›mc› olarak verdi¤im paran›n nereye gitti¤ini bilmem 

gerekmiyor mu? Verdi¤im paran›n nas›l bir finansla geri dönece¤ini 

hesap etmem gerekmiyor mu? Ben hep flunu söylüyorum: Biz yerli 

oyuncular al›flt›k. Yani biz biliyoruz ki bir arsay› ald›n m› üç gün 

sonra inflaat yapamay›z. En az üç sene u¤rafl›rs›n. Belediye ile 

u¤rafl›r›z, bakanl›kla u¤rafl›r›z, kamu kurumlar› vb.. herkesle u¤rafl›r›z. 

Biz al›flt›k buna. Ama üzüldü¤üm flu. Yabanc› yat›r›mc›lar bunu 

bilmiyorlar. Yabanc› yat›r›mc› geldi¤inde diyor ki ben bir projeye 

bafllayay›m,projeden bir de¤er üretiyim ve Türkiye'de büyümeye 

bafllayay›m. Riskleri neler diyor? Riskler flu: istimlak edilebilir, imar 

plan› de¤iflebilir, itiraz edilip proje yap›lamayabilir. Bizim sektörde 

böyle bir fley var. Her fley olabilir. Art›k geliflen dünyada büyüyen 

Türkiye'de kurumlar›n kiflilerin kaprisleriyle veya kiflilerin kendi 

vizyonlar›yla bugünü de¤il 5 y›l 10 y›l› düflünerek vizyoner bir 

fleyler üretmesi gerekir diye düflünüyorum. Bunun için çal›flmak

16-17 Haziran 2010 

gerekiyor. Sektörün ne problemleri var: Bir katma de¤er vergisi 

problemi var. Sektörün ne problemi var? Yabanc›ya konut sat›fl› 

problemi var. Biz sanayide mal üretiyoruz komflu ülkelere ihraç 

edebiliyoruz. Komflu ülkelerden ithalat da yapabiliyoruz. Ama 

komflu ülkelere biz gayrimenkul satam›yoruz. Niye satam›yoruz? 

Bir mütekabiliyet yasas› var. Bu yasa ,bir ‹ngiliz burada ev alabilirken 

siz de ‹ngiltere'de karfl›l›kl›l›k icab› ev alabilirseniz diyor. Diyorum 

ki ‹ngiltere'de zaten herkes al›yor ev. Amerika'da, New York'da 

her kes gayrimenkul sat›n al›yor. Hiç orada böyle bir s›n›rlama yok 


ki. New York'daki gayrimenkul fiyatlar›n›n bu kadar yükselmesinin 

nedeni Amerika'daki Amerikal›lar›n ev almas›ndan m› kaynaklan›yor? 

Veya dubai'deki gayrimenkulun bu kadar prim yapmas›n›n nedeni 

sadece Araplar oradan ev al›¤› için mi ? Yok. ‹nsanlar kendine 

güveniyor. Bizde ne var?Memleketi satmak gibi bir fley. Ne demek 

memleketi satmak? Yani insan kendine güveniyorsa, kendi ülkesine 

güveniyorsa, kendi de¤erlerine inan›yorsa bir yabanc›n›n Türkiye'den 

ev almas› nas›l memleket satmak ben bunu anlam›yorum. 

Oturum Baflkan› : Ifl›k Gökkaya 

Efendim çok teflekkür ederiz. ‹zninizle bir benzetme yapmak istiyorum. Say›n baflkan söyledi. Benim de çok hofluma 

gitti.Sizi,sektörümüzün Sak›p Sabanc›'s› olarak niteliyorum. Çok hofl konufluyor Ömer Faruk Bey. Çok güzel bahsetti 

problemlerimizden. fiimdi ben sözü fazla uzatmadan Say›n U¤ur Dumankaya'ya veriyorum. Biraz da onun dertlerini dinleyelim. 

U¤ur Dumankaya 

Dumankaya, Yönetim Kurulu Üyesi 

Teflekkür ederim baflkan. Ben genel olarak spesifik bir konudan 

bahsetmek istiyorum. Asl›nda Türkiye'de olan problemlerden bir 

tanesi performans yönetim sistemati¤inin tam olarak oluflmamas›. 

Performans yönetim sistemati¤i deyince biz kendi flirketlerimizde 

flunu gerçeklefltiriyoruz:Kendi flirketlerimizi daha iyi yönetebilmek 

,rekabetin çetrefilli ortam›ndan ayr›flt›rabilmek için verimlili¤e 

önem verip hedeflerle yönetim yap›yoruz. Bu yönetim de kendi 

alt›m›zdaki direktörlerimize belli noktadaki hedefleri, onun alt›ndaki 

müdürlere bu hedeflerin k›r›l›mlar›n› vererek onlar› ölçümlüyoruz. 

Zaten ölçümleyemezsen yönetemezsin düsturuyla hareket etmek 

zorunda oldu¤umuzdan dolay› ,bir yönetim sistemati¤i yaparken 

ayn› zamanda kendi müflterimizi analitik CRM çal›flmas›yla 

segmentasyonlara ayr›flt›r›yoru.Onlar›n davran›fl segmentasyonu, 

de¤er segmentasyonu, önemliden daha düflü¤e do¤ru bir çal›flma 

yap›p iyiye daha fazla odaklanabilmek, daha iyi verim alabilmek 

ad›na çal›flmalar yap›yoruz. Asl›nda devletin de belirli noktalarda 

bir performans yönetim sistemati¤ini hem kifliler ad›na hemde 

flirketler ad›na oluflturmas› gerekiyor. Yani bu ifle 40 senesini 50 

senesini vermifl, binlerce konut yapm›fl olan ve devaml› katma 

de¤er üreten firmalarla, sektöre yeni girmifl veya yeni giren ve 

bu noktada proje oluflturan firmalar›n ayn› kefeye konulmamas› 

gerekiyor. Nas›l TOK‹ yapt›¤› çal›flmalarda, oluflturdu¤u projelerde 

belirli kriterler koyuyor ve bu kriterlere göre yap›yor. Rasyolar›na 

bak›yor. Bir kerede 3000 daire yapmas›na bak›yor. Ve bu ihalelere 

herkes giremiyor do¤ru olarak. Burada nas›l oluyor da (yaklafl›k 

olarak zannederim 150 bine yak›n meslektafl›m›z var) hiç daha 

bu ifli bilmeyen birisi binlerce daireyi yapabilme hakk›na sahip 

olabiliyor. Yani bir berber kalfas› olabilmek için belirli e¤itimleri 

geçmek, bir eczac› olabilmek için eczac›l›k fakültesini bitirmek 

gerekirken neden bu kadar kolay bu mesle¤e girilebiliyor? Çünkü 

insanlar›n can›n› emanet etti¤i, insanlar›n yaflam tarz›n›n belirlendi¤i 

ve sat›fltan teslim sonras›na, teslim sonras›ndan bir çok noktaya 

kadar süreçlerin oldu¤u bir sektör. Bu sektörde bu flekilde devletin 

firmalar› asl›nda lisanslamas› gerekiyor. Örne¤in bu Dubai'de ve 

bir çok ülkelerde var. ‹steyen istedi¤i flekilde inflaata giremiyor. 

Geliflmifl ülkelerde bir çok ekonomide var ve onlar belirli bir s›n›fa 

ve lisansa tabi tutuluyor. ‹flini iyi yapanlara herhangi bir teflvik yok. 

Ayn› flekilde güvenilmez bir flekilde bak›l›yor. Vergi iadesi al›rken. 

Yani sen iflini düzgün yapm›flsan vergi iadesini daha düzgün 

alabilmen gerekir.E¤er sen yanl›fl yap›yorsan sicilin bozulsun, 

bundan sonra sicili bozuk olan firmalarla beraber bu ayr›fl›m› 

yapabilelim. Baflka bir konu da mesela biz flu anda bir proje 

yap›yoruz. ‹KON projesi ve 150 metre yüksekli¤inde bir proje. fiimdi 

bu projenin, bu aralar haziran aylar›, mezuniyet törenleri var. Bir 

mimarl›k fakültesinden genç bir arkadafl›m›z flu anda mezun olup 

odaya kayd›n› yapt›rabiliyor veya makine mühendisli¤inden genç 

bir makine mühendisi veya elektrik mühendisi olan bir arkadafl›m›z 

flu anda bu projelere imza atma yetkisine sahip olabiliyor. Burada 

da iflte liyakat ile ilgili, yeterlilikle ilgili problem var. Devletimizin 

GYODER 131

u noktalardaki aç›klar› doldurmas› gerekiyor. Bir noktada iflini 

iyi yapanla kötü yapan› da ayr›flt›rmas› gerekiyor. Benim di¤er 

konularda, Ömer Faruk Bey'in bahsetti¤i konular›n hepsine 

kat›l›yorum ama asl›nda hepimizin bildi¤i flirket içi körlük denilen 

bir konu var. Asl›nda biraz düflünülünce yani neden bir gökdeleni 

sadece üniversiteden yeni mezun olan birisinin imza atabilece¤ini 

veya bir statikerin imza atabilece¤ini iyi bir düflünmemiz gerekiyor. 

Baflka, bir baflka bir konuflma hakk›m›z varm› yoksa bitiyor mu? 

Ifl›k Gökkaya: isterseniz ikinci turda size söz vereyim. 

U¤ur Dumankaya: Tamam. Teflekkür ederim. 


Çok önemli bir konuya de¤indi U¤ur bey. Hakikaten devlet taraf›ndan herhangi bir kontrol mekanizmas› olmadan serbest 

piyasa ekonomisi ad› alt›nda, rahmetli Özal zaman›nda d›fl ticaret firmalar› çok meflhurdu. 2005-2006'da sektörümüz h›zlan›nca 

çok ciddi her sektörden insanlar at›ld›. Altan Bey bir anektodumu anlatay›m. Çok sevdi¤im bir a¤abeyim bana bir gün telefon 

etti. Ifl›k'c›m dedi, sana zarfla bir fley yolluyorum lütfen bir inceler misin dedi. "Peki"dedim. Nedir diye sormad›m. Bir açt›m 

bakt›m. Bodrum'da 30 tane villa yapm›fl. Bu kifli tekstil sektöründe önemli s›ralarda bir kifli. "A¤abey niye bu ifle girdiniz?" 

dedim. Çok iyi para var. Para kazan›yorsun sen zaten, dedim. "Herkes gayrimenkulde çok para kazan›yor"dedi. Yani U¤ur 

bey'i çok teyit edecek bir fley ... Böyle örnekler çok oldu yani. fiimdi fazla uzatmadan Altan beye sözü vereyim. 

Altan Elmas 

Sur Yap›, Yönetim Kurulu Baflkan› 

Teflekkür ederim Say›n Baflkan. Ömer Faruk Bey, U¤ur Bey sektörün 

genel büyük sorunlar›ndan, büyük s›k›nt›lar›ndan bahsettiler. Biraz sizin 

sorunuz kaynad› gibi oldu. Ben ona biraz de¤ineyim müsade ederseniz. 

Türkiye'de tabi, inflaat sektörü çok büyük bir sektör. Dev bir sektör. Biz 

onu konuta indirgeyelim. Konut sektöründe de y›ll›k GYODER 'in de 

hesaplamalar›na göre 700 bin konutluk bir ihtiyaç var. Bu ihtiyac›n da 

afla¤› yukar›, yan›ll›yorsam düzeltin, %35-40'› alt gelir grubuna dönük. 

Orta-alt gelir grubuna dönük konut üretimi ve bu noktada büyük s›k›nt› 

var. Niye var? Çünkü üç fleyi bir araya getiremiyoruz. Birincisi, arsa 

üretimi. Arsay› üretemiyoruz. ‹ki, kaynak üretimi. Yani finans› üretemiyoruz. 

O kesimin ev alabilece¤i flekilde finans› üretemiyoruz. Üç, maliyet 

kontrolü. Maliyetlerimizi o insanlar›n ev alaca¤› flekle dönüfltüremiyoruz. 

Benim tespitlerim bunlar. Bu üç bafll›kta toplan›yor ifl. Arsa üretiminden 

bafllayay›m. Arsa üretimi Türkiye'nin gayrimenkul sektörünün en büyük 

sorunu. Yani demokrasi sorununu, anayasa sorununu saymazsak bir alt 

kademedeki en büyük sorunumuz arsa üretimi. Bütün büyük flehirlerimiz, 

‹stanbul,‹zmir,Ankara, Antalya, di¤er büyük flehirlerimiz neredeyse 

gayrimenkul piyasas›n›n belki %50-60'›n› oluflturuyor ve bu flehirlerin 

tamam›ndaki ilçelere kadar da iniyor rant meselesi, büyük bir rant 

sorunu var. Bu sorun arsa üretilememesinin do¤urdu¤u bir sorun. H›zl› 

sanayileflmenin getirdi¤i h›zl› flehirleflme, flehirlere olan yo¤un talep, 

ciddi bir nüfus art›fl›, k›rsal kesimden flehirlere göç, bunu do¤urdu. 

Arsa rant›, arsa talebi, yeni inflaat talebi, yeni konut edinme talebi bir 

flekilde do¤mufl oldu. Bu da arsa rant›n› oluflturdu. Bununla beraber de 

kaçak yap›laflma hat safaya ulaflm›fl oldu. Bu arsalar› nas›l üretece¤iz? 

fiehrin çeperlerinde yer bulabiliyoruz ancak. Bu noktalarda da mevcut 

arsa fiyatlar›yla bir arsa sat›n al›p da orta alt kesime bir konut üretmek 

mümkün de¤il. ‹mkans›z yani. Ne olabilir? Arazi üretimini TOK‹ veya 

Bay›nd›rl›k bakanl›¤› baflka bir birim kurabilir, arazi üretebilir. Arazi üretimi 

ne? ‹mara aç›k alanlar üretimi. Yoksa arazi çok. Arsa ile araziyi birbirine 

kar›flt›rmayal›m. Arazi çok. Dünya kadar arazi var ama bunlar› arsa haline 

getiremiyoruz. Arsa haline getirdi¤imiz an rant haline dönüflmeye 

bafll›yor. Rant haline dönüfltürmeden arsa haline dönüfltürmek 

132 GYODER 


16-17 Haziran 2010 

durumunday›z. Bunun tek yolu var, üretmek. Arsay› ço¤altmak. Baflka 

bir sihirli bir de¤nek yok. Arsay› nas›l ço¤altaca¤›z? Topra¤›n %90'› 

devletin elinde. Arsay› devlet ço¤altabilir. TOK‹ veya bir baflka kurum 

eliyle arsay› ço¤altmak durumunda. ‹mar planlar›n› h›zla gelifltirip, geniflletip, 

büyütüp parselasyonlar›n› tamamlay›p büyük hazine arazilerinin, büyük 

arazilerin bizim gibi üreticilere açmas› gerekiyor. Ve burada da gelir 

paylafl›m› sisteminde oldu¤u gibi ihaleye aç›p da, hadi gir bakal›m Faruk 

Bey, U¤ur Bey, Engin Bey, deyip birbirimizi k›ra k›ra ,flu rakamlara ç›karak 

da bu ifl çözülmez. Öyle bir arazi üretimi olmal› ki U¤ur beyin dedi¤i gibi 

regüle edilmifl, dizayn edilmifl, yeterlilikleri sa¤lanm›fl ...Herkes gidip arsa 

ofisinden 50 dönüm, 20 dönüm, 10 dönüm, 30 dönüm kapasitesine 

göre konut arazisini belirli flartlar alt›nda, %10 mudur, 5 midir, ya da 

arazinin metrekare birim fiyat› m›d›r,o bedeli ödeyerek ya da ödemeyi 

taahhüt ederek ya da teminatlar›n› vererek direk alabilmeli. Baflka türlü 

nas›l bu arazi rant›n›n önüne geçece¤iz ki? Bu yar›flma usülü, yar›flt›rma 

usülü oldu¤u müddetçe, herkes birbirini yedi¤i müddetçe bu hep 

yükselecek. Bunun baflka bir yolu yok bana göre, benim düflünceme 

göre. Yap›lmas› imkans›z de¤il. Sadece bunun için üst mercide, çok 

yukar›da bir planlama yap›lmas› laz›m. Bu konut politikas› çerçevesinde 

de ad›mlar belirlenip yap›labilir. Yap›lmayacak fley de¤il. ‹kincisi, kentsel 

dönüflüm. Kentsel dönüflümü herkes gördü. Hükümetimiz de,

16-17 Haziran 2010 

belediyelerimiz de bir fleyler yapmaya çal›fl›yor. Bir kanun ç›kar›ld›. Medeni 

kanunda düzenlemesi de yap›ld›. Fakat ne kentsel dönüflüm kanunu 

ne medeni kanun düzenlemesi birbiriyle örtüflmedi ve birbirini 

tamamlayacak kanuni düzenlemeler haline gelmedi. Gelmedi¤i için de 

5 senedir daha dönüfltürülen bir kentsel dönüflüm projesi yok benim 

bildi¤im. Sadece Ankara'da havaalan› yolu üzerindeki bir bölge var. O 

da kolay bir bölgeydi. Mülkiyet zaten devlete ait olan bir yerdi. Bir 

flekilde hallettiler. Ama as›l sorun mülkiyeti devlete ait olmayan, mülkiyeti 

milllete ait olan ama kaçak yap›laflman›n, çarp›k yap›laflman›n ve sa¤l›ks›z 

yap› sto¤unun dönüflmesi meselesi. Böyle olunca da medeni kanun da 

devreye giriyor. Medeni kanundaki kat mülkiyeti yasas› da devreye giriyor 

kentsel dönüflümde. Burada s›k›nt› var. Pastay› çok büyütüyorlar. Mesela 

Kartal bölgesinde oldu¤u gibi. Devasa bir alan dönüfltürmeye çal›fl›l›yor. 

O devasa alan›n içerisinde yüzlerce insan, yüzlerce taraf var. Bu taraflar› 

bir araya getirip onlar›n her birinin isteklerini, arzular›n›, beklentilerini 

karfl›lamak çok zor hale geliyor ve bu noktada da davalar, davalar, 

davalar, davalar... bitmeyen kentsel dönüflümler. ‹flte bir dönem bitti. 

Eski belediye baflkan› Kartal'da bu yüzden kaybetti. Yani 5 sene boyunca 

bir kentsel dönüflümle u¤rafl›p da hiçbirfley üretemezseniz, üretemedi¤iniz 

fley bir flekilde hesap olarak dönüyor sonunda. Yani pastay› da küçültmek 

gerekiyor ,kentsel dönüflümdeki pastalar› küçültmek gerekiyor. Daha 

ölçülebilir, kesilebilir, biçilebilir, ifllenebilir hale gelmesi gerekiyor. Risk 

alanlar›n› daraltmak gerekiyor. Benim kanaatim bu. Yani e¤er belediyeler 

bu dönüflümü yapacaksa böyle olmas› gerekiyor. Buna ilaveten yine 

kentsel dönüflümle ilgili devlet ne kadar birfley yapmaya çal›fl›rsa çal›fls›n 

, nihayetinde bir s›n›r›n ötesinde geçmeyecek. Bütün yeni yönetim 

anlay›fllar› devletin iflten çekilmesi ve özel sektörün ifl yapmas› üzerine 

kurulu oldu¤una göre o zaman kentsel dönüflümü de bu mant›kla 

düflünmek laz›m. Var asl›nda buna dönük düzenleme ama ben baflka 

bir fley söylemek istiyorum. ‹mar plan› düzenlemeleriyle çarp›k yap›laflman›n 

oldu¤u bölgelerde ilave inflaat hakk› vermemiz gerekiyor. Büyükflehir 

belediyelerimiz bundan niye kaç›n›yor bilmiyorum. Ne hesaplarla, ne 

kitaplarla, hangi saiklerle bunun önüne geçiliyor bilemiyorum ama 

muhtemelen aç›lacak olan imar plan› iptal davalar›ndan çekiniyorlard›r. 

Çünkü o da iflin ayr› bir garabet taraf›. Yani muhalefet bir flekilde 

mahkemeler üzerinden muhalefet yürütmeye çal›fl›yor. Parselleri 

maksimum iki dönüm, üç dönüm alanlardan bafllayarak kademeli bir 


flekilde imar düzenlemelerini art›rararak bir imar plan› yapmak gerekiyor. 

Bu neyi sa¤layacak? Yanyana, birbirine komflu olan, zaten birbirlerini 

tan›yan insanlar›n bir menfaat birlikteli¤ini sa¤lam›fl olacak. Bunun uygun 

örnekleri var. Güzel örnekleri var. Ayn› zamanda daha yap›labilir, daha 

elle tutulabilir bir fley haline gelecek. En fazla 25- 30 kifli, belki 40-50 kifli 

ile oturup konuflup anlaflarak yerel ölçekteki, orta ölçekteki firmalar›m›z 

bu alanlar› çok daha rahat dönüfltürebilir. Bizlerin bunu yapmas› kolay 

de¤il. 3 dönüm, 2 dönüm parsellerde bizim bir fley infla edip de ortaya 

bir fley ç›karmam›z mümkün de¤il. Ama o insanlar daha yerel ölçekte...Hem 

o bölgede oturan insanlar› tan›malar› hasebiyle, onlar› bir araya getirerek 

daha h›zl›, daha çabuk çözümler üretilebilir. 3 dönümlük bir alan kent 

ölçe¤inde de do¤ru bir ölçektir. Otopark› yap›labilir, bütün parsel taban›na. 

Bir blok yada iki blok serbest uygulama yap›larak bir yeflil alan elde 

edilebilir parsel baz›nda. Çocuk oyun alan› elde edilebilir. Her fleyin bizim 

yapt›¤›m›z gibi, efendim 50 dönüm parsel alan›, 100 dönüm parsel alan›, 

1000 daire, 2000 daire, Faruk A¤abey'in yapt›¤› gibi 5000 daire falan 

olmas› gerekmiyor. Yani flehir ölçe¤inde ve kentsel dönüflümün daha 

küçük ölçekli ama daha h›zl› hareket edebilen bir anlay›flla yürümesi 

laz›m. Bunun tek yolu imar planlar›. ‹mar planlar›n› buna dönük 

düzenlerlerse büyükflehir idaremizin ciddi bir ivme kazanaca¤›n› ben 

düflünüyorum. Baz› bölgeler var buna benzer fleyler yap›lan. Çok yeterli 

de¤i . Biraz verirken korkuyoruz. Niye korkuyoruz onu da bilmiyorum. 

Eski ‹stanbul flöyle, eski ‹stanbul böyle diye hep kendi kendimize anlat›p 

dururuz. Yeni yerleri be¤enmeyiz. Ama benim bildi¤im eski ‹stanbul, ben 

Niflantafl›'nda büyümüfl birisiyim, 7 emsal, 8 emsal, bitiflik nizam, yanyana 

bütün binalar diziliyor. 100 metrekare arsaya 100 metrekare bina, 7 kat. 

200 metrekare arsaya 200 metrekare bina, 7 kat. Ne yapt›? 7 emsal. 

fiiflli, 5-6 emsal. Taksim, Beyo¤lu, yani flehir merkezi olarak görebilece¤imiz 

neresi varsa eski ‹stanbul, çok be¤endi¤imiz, çok sevdi¤imiz k›s›mda 5 

emsalden afla¤› bir yer yok. Ne oluyor da biz bu çarp›k yap›laflman›n 

oldu¤u alanlarda, efendim, 1 mi olsun, 1.2 mi olsun, 1.3 mü olsun diye 

k›vran›p duruyoruz? Niye? Sebep ne? Yok. Bunun bir sebebi yok. 

Kendimize ördü¤ümüz duvarlar. Baflka bir fley de¤il yani. Nüfus duvarlar›. 

Nüfus hesaplar›ndan bir yerlere geliniyor. Altyap› hesaplar› yap›l›yor falan. 

Sanki onlar yap›lmay›nca yap›lm›yor. Yani siz onu yapmay›nca vatandafl 

oraya kaçak yapm›yor mu? Yap›yor. Daha fazlas›n› yap›yor. Daha berbat 

yap›yor. 

133 

GYODER

134 GYODER 


Ifl›k Gökkaya: Burada üç önemli konuflmac›m›z› dinledik. Baya¤› 

s›k›nt›lar yaflad›¤›n› görüyoruz. Altan Bey de hakikaten sektörümüzün 

en önemli problemlerinden, en bafl›ndaki imarla arsa üretiminden 

bahsetti. ‹mar mevzuat›, kentsel dönüflüm. Hakikaten bunlar 

sektörümüzün en temel sorunlar› ve çözülmezse çok zor olacak 

birfley. 

Altan Elmas: ‹ki üç cümle daha söylemek istiyorum. 

Ifl›k Gökkaya: Lütfen buyurun. 

Altan Elmas: Bu arsa konusunu bitiriyim. Çok uzun çünkü bitmez 

bu konu. Finans bafll›¤› söylemifltim. Bir de maliyet bafll›¤›. Finansta 

da bir mortgage kanunu tasar›s› yap›ld› ve kanunlaflt›. Tasar› 

halindeyken vard› bu finans maliyetine tekabül eden faizi gelir 

vergisinden iskonto etme, gelir vergisinden düflme k›sm›. Bu o günkü 

yönetim taraf›ndan kald›r›ld›. Kanundan ç›kar›ld›. Bu yanl›fl bir 

uygulamayd›. Do¤ru de¤ildi. Çok itirazlar edildi zaman›nda ama 

bunun ç›kmas› do¤ru de¤ildi. Bugün faizler %1'in alt›na geldi. 

0.90'larday›z. Tarihi dip seviyelerindeyiz. Bu seviyede bile bizim orta 

ve orta alt insan kitlemizin konut almas› mümkün de¤il. Nas›l 

düflürece¤iz bu yükü? Faizin flu ekonomik flartlarda 0.50'ye gelece¤ini, 

0.40'a gelece¤ini öngörebilen var m› içimizde? Ne yapaca¤›z o 

zaman? Maafll› bir insan, çal›flan bir insan, geliri maafltan olan bir 

insan muhtasar vergisi ad› alt›nda bir gelir vergisi ödüyor. Bunlardan 

düflülebilir. Neden düflülmüyor? En az›ndan belli bir seviyesi düflülebilir. 

Tamam› de¤il %30'u, 40'›, 50'si düflülebilir ödedi¤i faizin. Ama buna 

paralel bir garabet yaflan›yor. E¤er vatandafl›n 2 ya da 3 evi varsa, 

Engin Yeflil 

Yeflil ‹nflaat, Yönetim Kurulu Baflkan› 

Engin Yeflil: Teflekkür ederim bana söz verdi¤iniz için. Konut 

sektörü sorunlar›n›n , bahsedilen tüm ayr›nt›lar›na kat›l›yorum. Altan 

Bey genel olarak çok önemli konulara de¤indi. Bunlardan bir tanesi 

mortgage yasas›ndaki eksiklik. Kredi faizinin gelir vergisinden düflülmesi 

ve düflülmemesi konusu çok önemli bir konu. Çünkü geliflmifl ülkelerde, 

Amerika'da vs., konut kredisi ald›¤›n›z zaman bunun faizini direkt 

olarak gelir vergisinden düflebiliyorsunuz. O zaman insanlara bunun 

finansal bir getirisi oluyor. Yani imkanlar› daha gelifliyor. Hem de 

psikolojik olarak "ben devlete vergi ödeyece¤ime konut sahibi olay›m 

" diyor. Bunun Türkiye'de, faizlerin yüksek oldu¤u bir ülkede çok 

önemli bir etken oldu¤unu düflünüyorum ve e¤er ki bu yasa 2008 

aral›k ay›nda Altan bey'in in dedi¤i gibi kredi faiz eksiltmesi olarak 

geçmifl olsayd› sektöre çok daha fazla ivme kazand›racakt›. Bunun 

yan›nda konut ihtiyac›ndan bahsettiniz. Türkiye'nin konut ihtiyac› 

700 bin ama nas›l konut ihtiyac› var Türkiye'de? Türkiye'deki konut 

ihtiyac›n›n büyük k›sm› nitelikli konut ama ucuz konut. Türkiye'de 

bence 700.000 tane 500 bin liral›k, 1 milyon liral›k villlara vs. ihtiyaç 

yok. Neye ihtiyaç var? ‹nsanlar kirada oturuyor. Niteliksiz konutlarda 

oturuyor. Deprem güvenli¤i olmayan binalarda oturuyor. Arabas›n› 

park edecek yeri yok vs. Öyle de¤il mi?. Bunlar›n bir kendi konutlar›na 

ihtiyac› var. Bu insanlar›n ödeme imkanlar› düflük maliyetli dairelere 

yönelik. Bu da tabii olarak bizi nereye getiriyor? Bu düflük maliyetli 

daireler nas›l üretilebilir? ‹lk bafllad›¤›m›z noktaya getiriyor. O da arsa 

maliyeti. Çünkü Türkiye'de inflaat teknolojisi son derece geliflmifl 

16-17 Haziran 2010 

o evlerden kira geliri elde ediyorsa, bu kira gelirinden düflebiliyor 

ödedi¤i konut kredisinin faizini. Yani bir evin varsa cezaland›r›l›yorsun, 

2 veya 3 evin, 4 evin varsa ödüllendiriyorsun. Böyle bir fley olmaz . 

Bu sosyal devlete, sosyal konut politikas›na uygun bir fley de¤il. Bunun 

bir an önce düzelmesi laz›m. Bu düzelmedikçe de olmayacak. Maliyet 

k›sm›nda da flunu söylemek istiyorum. Yine toplu konutlar üretiyoruz. 

1000 konut, 2000 konut, 100 konut, 500 konut, neyse. 100-150 

konutun üstüne ç›kt›¤›m›z andan itibaren bütün altyap› maliyetlerini 

biz üreticiler üstleniyoruz. Trafo, baflta, flart getiriliyor. Bütün o sitenin 

içerisindeki, parselin içerisindeki ortak gerilim flebekeleri, do¤algaz 

hatlar›, kanalizasyon hatlar›, temiz su hatlar›, pis su hatlar›, ya¤mur 

suyu hatlar›, telekomünikasyon altyap›s›, on tane kalem sayd›m. 

Bütün bu kalemleri biz üstlenmek durumunda kal›yoruz üreticiler 

olarak. Bu mailiyeti de ister istemez her zaman oldu¤u gibi tüketici 

öder. Fiyat›n üzerine yans›tmak durumunda kal›yoruz. Orta ve orta 

alt› kesime e¤er konut üreteceksek bir teflvik mekanizmas› 

düzenlenebilir ve bu altyap› maliyetlerimiz,( yaklafl›k %10'un üzerinde 

bir maliyettir inflaat maliyetinde) bir teflvik mekanizmas›yla sübvanse 

edilebilir. 

Ifl›k Gökkaya: fiimdi s›rada say›n Engin Yeflil. Engin Yeflil ayn› 

zamanda benim patronum. Engin bey ilk Amerika'dan geldi¤inde," 

Engin bey "diyorum "bunlar› ,flunlar› yapmam›z laz›m". " Nas›l bir 

ülke buras› ,biz Amerika'da bir haftada bitiriyoruz"diyor. Dedim 

Türkiye'yi yavafl yavafl tan›yacaks›n›z. Bakal›m 4 sene geçti. Yavafl 

yavafl Türkiye'yi tan›m›fl m›? Buyurun Engin Bey. 

vaziyette. ‹nflaat maliyetleri son derece ucuz. Yani en mükemmel 

inflaat, bugün 500 liraya infla edilebiyor. Di¤er 500 lira, 1000 lira arsa 

maliyetinden geliyor. Arsa maliyeti 300 lira olsa en mükemmel konut 

bugün her tarafta metrekaresi 1500 liradan sat›labilir ve herkes bunu 

alabilir, bankadan finans kullanabilir .Biz de sektör olarak cevaplar 

üretiyoruz bu problemlere. Ben mesela kendim, ne yapt›m? Kendim 

finanse ediyorum bizden konut alan insanlar›. S›f›r faiz uyguluyorum 

çünkü niye? Banka faizleri yüksek, banka faizlerinin kredileri Altan 

Bey'in dedi¤i gibi vergiden düflülemiyor. Tuttum ben bir formül 

uygulad›m. Senetle sat›fl yap›yorum. S›f›r faizle. ‹nsanlara böyle bir 

imkan sa¤lad›m. O flekilde sat›fllar›m› artt›rd›m. O flekilde daha büyük 

çapta proje yap›p daha fazla konut sat›p bunu gerçeklefltirmeye

16-17 Haziran 2010 

çal›fl›yorum. Türkiye'de yap›lacak ifller çok. Verilecek kararlar çok. 

Kamunun yapaca¤› ifller çok. Bunlar›n hepsi yap›lacak, ne zaman 

yap›lacak? Dolay›s›yla bu bir süreç. Bu süreç içerisinde bunu bekleyelim 

mi yoksa biz yat›r›mc›lar olarak kendimize göre formüller mi üretelim.Bu 

formülleri devreye sokup konutlar› bir flekilde insanlara sunal›m. 

Yani benim seçti¤im yöntem, kamunun, devletin vs. süreçleri 

beklemektense ,beklerken ve bunlar› tabiki ümid ederken kendim 

baz› formüller üreterekten yoluma devam etmek. Biz flimdi 14.000 

konut üretiyoruz Beylikdüzü'nde. Bunu yaparken belediye ile çok 

büyük bir çal›flmaya girdik. Yani flu anda kamudan bekledi¤imiz 

birçok kanunu , teflvi¤i biz belediye ile organize edebildik. Oradaki 


belediye baflkan› kendisi arsa maliklerini biraraya getirdi. Onlar› ikna 

etti ; biz 350 kifliden arsa toplayaraktan 375 bin metrekare bir araziyi 

imara açt›k. ‹mar›n› de¤ifltirdik. Dolay›s›yla orada ucuza arsa imal ettik, 

olmayan bir arsay› ucuza imal ettik . Ve bunun avantaj›yla da çok 

ucuza konut yap›p satabiliyoruz. Yani neticede olmayan birfleyi 

mecburiyetten dolay› yapt›k. Ama tabiki gönül ister ki gidip çok makul 

bir fiyata 375 bin metrekare bir arsa daha alay›m, bir 14 bin konut 

da oraya yapay›m. Ama bu mümkün de¤il. Dolay›s›yla bu süreç 

içerisinde kendi imkanlar›m›zla bir fleyler yapmaya çal›fl›yoruz. Sektördeki 

arkadafllar›m›z›n ayn› fleyleri paylaflt›¤›na inan›yorum. 


Yani bir yerde kamunun vermedi¤i veya elini uzatmad›¤› bir tak›m fleyleri özel sektörümüz, yat›r›mc›lar›m›z kendi çabalar›yla 

yap›yorlar. 

Engin Yeflil: Evet, bir fley daha eklemek istiyorum. Bu arada çok 

önemli bir yasa de¤iflikli¤i bekleniyor. Bu da 2B yasas›. Bu 2B yasas› 

büyük ölçüde arsa üretiminde faydas› olacak bir yasa. fiu anda 

devletin bir çok arazileri iflgal edilmifl vaziyette. Üzerinde gecekondular 

vs. tapusuz konutlar mevcut. fiimdi bunlar kullan›lan ama kaçak 

olan konutlar. Ama devlete bir faydas› yok, bu arazilerin kimseye 

bir faydas› yok çünkü flu anda iflgal alt›nda. Bu ne demek? Tapular 

bu insanlara verilirse (adam zaten orada oturuyor) o yeri ne yapacak? 

Oray› bir kere ya satarak de¤erlendirecek, ya üzerine tekrardan bir 

yeni inflaat yapacak. Ortaya bir de¤er ç›kacak. Bir kere bunun Türk 

ekonomisine getirece¤i 100 milyar dolardan fazla bir tapu harc› 

getirisi var. Bu Türkiye'nin d›flar›ya olan borcunu azaltacak. Türk 

ekonomisi için önemli bir imkan. Onun yan›nda bütün bu araziler 

imara aç›labilecek. Gecekondu mahallesi bir araya gelecek, diyecekler 

ki " biz buray› birlefltirelim, buray› Sinpafl'a verelim, Sinpafl burada 

yeni bir proje yaps›n" fiimdi mesela bak›n Armutlu, ‹stanbul'un en 

mükemmel bölgelerinden biri. En pahal› gayrimenkul Bo¤az, tabak 

gibi alt›nda, ben bazen arabamla oraya gidiyorum, bak›yorum 

afla¤›ya, diyorum "böyle bir fley nas›l olabilir" Adam gecekonduda 

sandalyede flöyle oturuyor, bakt›¤› manzara inan›lmaz. Yani ona 

tapusu verilse o yerin, ne yap›cak? Oray› hemen satacak, gidecek 

baflka bir yere. Oraya gelen inflaat flirketi mükemmel bir villa projesi 

vs. yapabilecek. Yani arsa üretmenin bir sistemi de bu. Bu da flu 

anda devletin elinde olan bir imkan. Sadece bunun yasal süreci 

devam ediyor. Anayasadaki de¤iflikliklerden bir büyük bir beklenti 

de bu zaten. Bu flekilde de bir arsa üretim imkan› var. Bir fleye daha 

de¤inmek istiyorum. Türkiye'de biliyorsunuz bir deprem riski var. 

Bu risk gayrimenkul gelifltirme sektörüne bir ivme kazand›r›yor. 

‹nsanlar›n bir korkusu var; bir an önce bu konutlar yenilensin, daha 

güvenilir konutlar yap›ls›n isteniyor. Asl›nda bu da bir flekilde 

Türkiye'nin ekonomisinde önemli bir flans. Yani bunun üzerine 

gidilerek kentsel dönüflüm planlar› h›zland›r›labilir. Mesela Zeytinburnu 

bölgesi birinci derece deprem bölgesi ilan edildi. Yani Allah korusun 

bir deprem oldu¤u zaman 50 binden fazla zayiat bekleniyor bu 

bölgede. Ne yap›lmas› laz›m? Y›k›l›p yeniden yap›lmas› laz›m. Burada 

bir devlet gerekçesi var. Siz gidip bir mahalleye diyemezsiniz ki biz 

bu mahalleyi be¤enmiyoruz, buradaki konutlar› y›kaca¤›z yeniden 

yapaca¤›z. Sen be¤enmeyebilirsin ama ben be¤eniyorum. 

Türkiye'de ‹stanbul'da böyle bir deprem beklentisi olmas› nedeniyle 

devlet bir kanuni gerekçeyle gidip Zeytinburnu bölgesini afet bölgesi 

ilan edip buray› komple y›k›p ,yeniden deprem yönetmeli¤ine uygun 

bir biçimde imara açabilir. Anlatabiliyor muyum? Burada bir kanuni 

gerekçe var. Bunun önüne geçen sadece baz› yasalar›n, flu anda 

de¤ifltirilmeye çal›fl›lan yasalar›n henüz tam de¤ifltirilememifl 

olmas›.Çeflitli idari yönetimlerle büyükflehir belediyesi aras›ndaki 

ihtilaflar vs. biran önce çözülüp bu yasalar›n önü aç›l›rsa o zaman 

buralarda çok h›zl› bir flekilde arsa üretilerek inflaat sektörünün önü 

aç›l›r. Türkiye'de, ‹stanbul'da 4 milyon konutun neredeyse 3 

milyonunun bu flekilde yenilenmesi laz›m. Düflünebiliyor musunuz 

3 milyon konut y›k›l›p yeniden yap›ld›¤› zaman Türkiye ekonomisine 

ne kadar bir katk› getirir? Türkiye ekonomisi dünyan›n 17. s›ras›ndan 

10.'ya düflebilir. Yani dolay›s›yla bu sadece insanlar›n güvenli¤i vs. 

aç›s› kadar bir de Türkiye ekonomisi kadar önemli. Dolay›s›yla bu 

kanunlar›n de¤iflmesi, bir an önce gerçekleflmesi çok önemli.. 

Ifl›k Gökkaya: Teflekkür ederim Engin bey. Hakikaten bakt›¤›m›z 

zaman bütün konuflmac›lar›m›z gayrimenkul sektöründeki çok 

önemli problemleri dile getirdiler ve ortak bir fley var. Türkiye'de 

gayrimenkul sektörüyle, konutla ilgili ciddi düzenleyici bir yap›n›n 

olmamas›. Yani konuflmac›lar›m›z bütün sektörün problemlerini 

denetleyebilecek, irdeleyebilecek ve çözüm üretebilecek bir otoritenin 

olmamas›n›n alt›n› çok net olarak çizdiler. ‹marl› arsa üretimi çok 

çok önemli. Sektörde denetim mekanizmas›n›n olmamas› , tecrübeli 

firmalarla sektöre yeni bafllayan firmalara ayn› de¤erde bak›lmas›, 

ayn› nitelikte konut üretememesine ra¤men serbest piyasa ekonomisi 

d›fl›nda haks›z rekabetin olmas›. Yani bunlara bakt›¤›m›z zaman 

devlette ciddi bir otorite ve sektörü kontrol edebilecek, problemleri 

çözebilecek bir eksiklik oldu¤unu ifade ediyoruz. 

fiimdi ikinci tura geçece¤iz. ‹kinci tura geçmeden önce geçen Pazar 

Türkiye'nin önemli gazetelerinden birini açt›m. 26 tane reklam vard› 

ve buradaki yat›r›mc›lar da o sayfalardayd›. Kendilerine bununla 

paralel soru sormak istiyorum. fiimdi reklam yaparken veya pazarlama 

stratejisi gelifltirirken, projenize bafllarken, sizin için en önemli kriter 

ne oluyor? Bölge midir? Ulaflaca¤›n›z müflteri profili midir? Tabiki 

sorunlar›m›z var ama bu sorunlar› hepiniz demek ki gö¤üsleyip 

önemli projelere imza att›n›z. Projeye bafllarken önemli kriterleriniz 

neler oluyor ve nelerdir sizi sektörde baflar›l› k›lan? 

135 

GYODER

Ömer Faruk Çelik: fiirket baz›na inersek e¤er, baflar›l› k›lan 

deyince baflar›n›n kriterleri farkl›. Biz sadece bildi¤imiz ifli yap›yoruz. 

Belki baflar›y› oradan addedebiliriz. Sinpafl 74'de kurulmufl. Ben 

Sinpafl'a iki tarih diyorum. Bir benden önce, bir benden sonraki 

tarih. Ben 88'de girdim Sinpafl'a. 74-88 aras›. 2000'e kadar hep 

konut ifli yapt›k. Bildi¤imiz tek iflti bu ve grubun da lokomotif 

flirketiydi. Konut projelerinde geliflmeye çal›flt›k. Gene biraz 

tarihçeden bahsedeyim. 90'l› y›llarda emlak konut vard›. Bizim 

gibi konsept projeler yap›yordu ve Emlak Konut ile bizler konsept 

proje sat›fllar› yap›yorduk. Ifl›k beyin dedi¤i gibi gazetelerde 26 

sayfa ilan olmuyordu. 2 sayfa, 3 sayfa oluyordu. O zamanda bu 

tarz projeler olmad›¤› için de müflteri ra¤bet ediyordu. Biz 20 

günde, 25 günde 500 daire sat›yorduk. Hiç haftada 100 dairenin 

alt›nda dükkan kapatm›yorduk . Fakat sonra ne olduysa proje 

say›s› artt›, sektöre giren oyuncular artt›. Konut sektöründe alt›na 

hücüm bafllad›.Kuyumcular birleflti, tekstilciler birleflti herkes inflaat 

yapmaya bafllad›. Böyle olunca herkes ayn› projeyi yapmaya bafllad› 

ve gazete sayfalar› 26'ya ç›kmaya bafllad›. Bu sefer de haftada 

100 daireleri, 50 daireleri biz unuttuk art›k. 5-10 daire ile kapat›nca 

bir sat›fl ofisini Allah bereket versin demeye geldi art›k. Bu durum 

rekabetten kaynaklan›yor ama Sinpafl olarak biz fluna bak›yoruz. 

Diyoruz ki bizim bir hedef müflteri profilimiz var. Hedefledi¤imiz 

müflteri profilinin beklentileri neler, bunu iyi anlamaya çal›fl›yoruz. 

Bu müflterilerimiz bir konut projesinde ne istiyorlar onu önceden 

belirleyip projeye yans›tmaya çal›fl›yoruz ve hedef müflterimize 

ulaflmaya çal›fl›yoruz. Ama bizim bir özelli¤imiz var. Biz tek bafl›na 

apartmanlar pek yapmad›k, hiç yapmad›k hemen hemen. Bize 

büyük araziler laz›m. Yani konsept proje yapacaksan›z söyledi¤imiz 

gibi 100 dönüm, 200 dönüm araziler laz›m. Arkadafllar da anlatt› 

arazi problemi var. O zaman ne yapacaks›n›z? fiehrin kenarlar›nda 

büyük projeler yapmaya bafllad›k. Yapt›¤›m›z projeler biraz flehrin 

kenar›na ç›k›nca insanlar›n oraya kofla kofla gelmesi laz›m. 

‹stanbul'da yapt›¤›n›z bir projeden belki %30-40 daha fazla 

maliyet ile d›flar›da inflaatlar yapmaya bafllad›k. Müflterilerimiz 

burada yaflas›nlar istedik. Belki müflterilerimizin teveccühü bu 

yönde olufltu. Onun için bir avantaj oldu bize. Gene bir örnek 

vereyim. Bizim bir Arma¤an Hoca var. Arma¤an K›r›ml› hocan›n 

136 GYODER 


16-17 Haziran 2010 

bir kitab› vard›. Diyor ki; 80'den önce bir Kayserili o¤luna nasihat 

ediyor. O¤lum, diyor," sirken kaliteli olsun sine¤i Ba¤dat'tan gelir". 

Çünkü her ürün kalitesiz. Japon mal› tapon mal› denen dönemler 

var ya bu dönemler. fiimdi geldi¤imiz güne bak›yoruz her ürün 

kaliteli ve birbiriyle yar›fl›yor. Hiçbirisi birbirini aratm›yor. O zaman 

farkl›laflacak baflka boyutlar ortaya ç›k›yor. ‹flin temelinde bizim 

80'li, 90'l› y›llardaki farkl›laflmam›z konsept projelerdi. 2000'de bu 

konsept projelerle de devam eder hale geldik. Ama flimdi biz de 

aray›fl içerisindeyiz. Yani art›k sektörün içinde farkl›laflal›m. Biz 

2007 y›l›nda bu farkl›laflmay› halka aç›larak, gayrimenkul yat›r›m 

ortakl›¤› olarak yapm›flt›k. Bu bize s›n›rlamalar getirdi. Projeyi 

kendimiz gelifltiriyoruz ama inflaat›n› kendimiz yapam›yoruz. 

Müteahhitlere ihale ediyoruz. ‹nflaat maliyetlerimiz böylece bir 

miktar art›yor. Ama halka aç›lman›n avantajlar›n› 

kullan›yoruz.Sermaye yap›m›z› güçlendirdik. Proje say›lar›m›z› 

art›rd›k. Altan'›n dedi¤i gibi öyle 5000 konut bir anda yapm›yoruz 

ama 8-10 proje devam ediyoruz. Baflar› dersek herhalde Allah 

yard›m ediyor. ‹flimiz rast gidiyor diyebilirim ben. Teflekkür ederim. 

Ifl›k Gökkaya: Ben teflekkür ederim. U¤ur bey. De¤iflik projeleriniz 

var. Dumankaya olarak, sizin temel referanslar›n›z nedir veya 

proje seçimleriniz neye göre saptan›yor? 

U¤ur Dumankaya: Tabi, gayrimenkul gelifltirme ifli kolay bir ifl 

de¤il. Çünkü flartlar ve zaman çok h›zl› de¤ifliyor. Biz mesela 2005 

y›l› sonunda çok baflar›l› ortaya ç›kart›lan Trend projesini e¤er siz 

1.5 sene sonra ayn› stratejilerle ortaya koydu¤unuzda kesinlikle 

ayn› baflar›y› elde edemeyece¤inizi veya 2008 y›l›nda kriz döneminde 

ortaya ç›kart›lan Adres projesini bugünkü flartlarda, ayn› fiyattan 

baflar›l› olamama tehlikesiyle karfl› karfl›ya oldu¤unu biliyoruz. fiu 

anda asl›nda demin Ömer Faruk Bey'in bahsetti¤i gibi 2005 y›l›na 

kadar olan süreçte tek parti döneminin iktidara gelmesi, dünyadaki 

likidite bollu¤u, bankalar›n konut kredi faizlerini düflürme yar›fl›, 

ayn› zamanda kriz yorgunu ülkede ertelenen tüketimin gündeme 

meydana gelmesiyle ve buna cevap verecek olan gelifltiricilerin de 

arz›n yeterli olmamas›na paralel at›l›mlar›yla gayrimenkul gelifltirme 

sektöründe tarihinde olmayacak flekilde bir bahar havas› yafland›. 

Bir balay› dönemi yafland›. Bu balay› döneminde sektöre yeni giren 

oyuncular oldu. Arz süratle yükseldi. 2006 may›s dalgalanmas›yla

16-17 Haziran 2010 

beraber de, biraz daha pazarlamaya önem veren, piyasan›n sesini 

dinleyen, kurumsallaflan firmalar sektörde yerini ald›. 2008 

Eylül'ünden sonra Lehman Brothers'›n bat›fl›yla beraber sektörde 

baz› firmalar projelerini durdurma, yavafllatma karar› al›rken, 

kurumsal olan firmalar ise yoluna devam edip nitelikli baflar›l› 

projeler yapmaya devam ettiler. Ama rekabetin çok yo¤un olmas› 

, müflterinin önüne çok farkl› farkl› ürünlerin ortaya konulmas› 

, tüm firmalar› devaml› olarak daha farkl› fleyler yapmaya itiyor. 

Yani ürünlerde mutlaka farkl›laflman›n olmas› gerekiyor. Tabii ki 

lokasyon çok çok önemli, her zaman önemli ama o lokasyona 

uygun proje yapmak gerekiyor. Siz yal› dairesinin yap›ld›¤› yerde 

stüdyo yaparsan›z veya stüdyo yap›lacak yerde yal› dairesi 

metrekareli konut yaparsan›z olmaz,çok abart›l› bir örnek ama 

bu noktada ne yap›lmas› gerekiyorsa onun yap›lmas› 

gerekiyor.Pazarlama stratejilerine gere¤inden fazla önem veriyoruz. 

Bu noktada müflterinin beklentilerini araflt›r›yoruz. CRM'‹n daha 

gelifltirilmifl modelini analitik CRM olarak, müflterimizi belirli 

segmentlere bölüp buna uygun stratejiler üretmekte kullan›yoruz. 

Ciddi hedef kitleye uygun projeler yap›lmaya çal›fl›l›yor. Bu noktada 

farkl›laflarak nitelikli hale gelinmeye çal›fl›l›yor. Art›k zaman›m›zda 

müflterinin önüne konulan ürünler ve projelerden sonra art›k 

müflterinin sat›fl sonras›, teslim sonras› hizmetler ihtiyac›n› 

karfl›layabilecek tarzda yap›lanmalar›n ortaya konulmas› gerekiyor 

proje gerçeklefltirilirken. Ayn› zamanda firmay› daha iyi yönetebilmek 

için ,verimlilik çal›flmas›na ciddi önem verilmesi gerekiyorBurada 

insan kaynaklar› , proje yönetim sistemi veya hedeflerle yönetim 

sistemati¤ini gerçeklefltirip flirketin karl›l›¤›n› korumak 

gerekiyor.Çünkü son zamanlarda ortaya ç›kart›lan projeler aras›ndaki 

rekabetle beraber kar marjlar› oldukça düfltü. Çok yüksek oranda 

kar marj› firmalar taraf›ndan baflar›lam›yor. Ürün nitelikli, malzemeler 

nitelikli, yeni fikirler ortaya konulur ama bunlar süratle tüketildi¤i 

için de gerçekten de¤iflik bir k›s›rdöngü. Bu noktada tekrar 

pazarlamaya dönersek özetle pazarlama stratejilerinin 

gerçeklefltirilmesi, pazarlamaya verilecek önem bir noktada bizi 

farkl›laflmaya itiyor. Bu konulara önem veriyoruz. 

Ifl›k Gökkaya: Altan Bey Sur yap› olarak sizin kriterleriniz nedir? 

Bildi¤im kadar›yla büyük bir projeye bafll›yorsunuz. Onunla ilgili 

biraz sizden görüfl alal›m. 

Altan Elmas: Evet, teflekkür ederim. fiimdi sorunlardan hep 

bafllad›k. Proje gelifltirirken neye odaklan›yoruz k›sm›nda temel 

fley belli. Biz zaten konut ihtiyac›n›n orta ve orta alt›nda oldu¤unu 

biliyoruz. Milyonlar var. ‹htiyaç burada. Talep burada. Bu talebe 

uygun konut üretemedi¤imiz için, sebeplerini de konufltuk biraz 

evvel, orta üstü kesime ve üst kesime dönük konut üretmek 

mecburiyetinde kal›yoruz. Bizim iflimiz konut üretmek. Bildi¤imiz 

ifl bu. Baflka da bir fley bilmiyoruz. Bu mecburiyet bizi üretime 

odaklanmaktan çok sat›fl ve pazarlamaya odaklanmay› gerektiriyor. 

Faruk Bey'in söyledi¤i gibi yenilikçilik, inovasyon yapmak 

mecburiyetinde b›rak›yor. Bu kadar da ihtiyaç var m› onu da 

bilmiyorum ben. Yani yenilik ve de¤ifliklik yapaca¤›z diye bir çok 

fleyi koyuyoruz. Bir çok fleyi konut projelerinin içine yerlefltiriyoruz. 

Öyle bir hal al›yor ki bir noktadan sonra tatil köyü gibi. Bir iflletme. 

Yani kap›dan girdi¤iniz andan itibaren bir iflletme. Bir befl y›ld›zl› 

tatil köyünden eksik hiçbirfley yok. Beklenti o seviyede, verdi¤imiz 

hizmetler de o seviyede afla¤› yukar›. Bu ne kadar sa¤l›kl› onu da 


bilmiyorum. Yani çok da sa¤l›kl› oldu¤unu düflünmüyorum. Çünkü 

kentleflmeyi bir flekilde de¤ifltiren bir yap›ya do¤ru gidiliyor. Yani 

yüksek duvarlar arkas›nda 1000, 2000, 3000, 500, 100 neyse, 

birer fleyler oluflturuyoruz, alanlar oluflturuyoruz. Bu alanlarda 

sosyal imkanlar› alabildi¤ine koyuyoruz. Rekabet edebilmek için 

her türlü imkan› ve aktiviteyi koymaya çal›fl›yoruz. Bu baflka bir 

fleye dönüflüyor yani. Art›k konuttan çok , yaflayan flehir hayat›ndan 

çok baflka bir fleye dönüflüyor. Biz tatil köyleri yap›yoruz. Böyle, 

malesef böyle yani. Asl›nda baflka dinamikleri olmas› laz›m, baflka 

flekiller bulmak laz›m. Keflke arsa üretilebilse, finansman imkanlar› 

çözülebilse, biz üretime odaklanabilsek 1000 yerine onar binlik 

konutlar yapabilsek, yirmifler binlik konutlar yapabilsek. Sadece 

‹stanbul'da de¤il, farkl› flehirlerde de organize olabiliriz. Bu gücümüz 

var. Ama bizler pazarlama odakl› olmak durumunday›z. ‹ster 

istemez. Çünkü üst kesime ve orta kesimin üstüne hitap etmek 

durumunday›z. Dolay›s›yla biz de Sur Yap› olarak, do¤al olarak 

böyle davranmak durumunday›z. Nas›l bak›yoruz? Elbette ki 

lokasyon en önemli unsur olarak devreye giriyor. Lokasyon tercihi. 

Merkezi alanlarda 3-5 dönümden büyük yer bulmak zaten mümkün 

de¤il. Faruk Bey'in dedi¤i gibi flehreyak›n olabilen en yak›n 

çeperlerde bulabildi¤imiz en büyük arazilerle ifl yapmaya çal›fl›yoruz. 

O alanlar› dönüfltürmeye çal›fl›yoruz. Bir manada dönüflüm yap›yoruz. 

Biz Sur Yap› olarak flehir merkezinde ve merkeze çok yak›n 

noktalardaki sanayi alanlar›na gözümüzü diktik. O alanlara 

bak›yoruz. Onlarla ifl yapmak daha kolay. Yani 50 tane, 100 tane, 

300 tane insan› bir araya getirip bir fley yapmaktansa bir sanayiciyle, 

ekonomik ömrü tamamlanm›fl bir tesisle anlaflarak yapmak daha 

kolay. Bu anlamda Sancaktepe'de Adapark projemiz var. Yaklafl›k 

1000 konutluk bir proje. Ayd›n Örme Sanayi'nin tesisleriydi. Onlar 

Akyaz›'ya tafl›nd›lar. Biz o binalar› y›kt›k. fiu anda o bölgeye yaklafl›k 

1000 konut yap›yoruz. Yine bildi¤im kadar›yla Akasya projesi de 

eski Otosan fabrikas›. Yani konutçular olarak ister istemez daha 

büyük alanlara ve sanayiden dönüflebilecek daha rahat 

halledebilece¤imiz alanlara yöneliyoruz. Söylenebilecek çok fley 

var ama burada keseyim. 

Ifl›k Gökkaya: Teflekkür ederim. 

Altan Elmas: Sa¤olun. 

Ifl›k Gökkaya: Engin Bey, sizin projeden biraz bahseder misiniz? 

Sizinki farkl› bir konseptti ve son dönemde ciddi bir sat›fl h›z› ile 

baya¤› bir büyük miktarda sat›fl yapt›n›z. Onun bafllang›c›n› ve 

sebeplerini anlat›r m›s›n›z? 

Engin Yeflil: Evet, flimdi Altan Bey gene çok güzel bir konuya 

de¤indi. Tatil köyü mü yap›yoruz yoksa konut projesi mi yap›yoruz 

gibilerinden. fiimdi biz Yeflil ‹nflaat olarak ikisini bir arada yap›yoruz 

ve bunu yaparken de çok afford edilebilir fiyatlara yapmaya 

çal›fl›yoruz. Yani hem ödeme flartlar›yla hem de fiyat›yla çok uygun 

sunmaya çal›fl›yoruz. Yani A s›n›f›na yapt›¤›m›z ürünü C s›n›f›na 

satabilecek imkanlar› oluflturuyoruz. Bu çok önemli. Zaten bunun 

için biz 2009 y›l›nda Yeflil ‹nflaat'›n stratejisini de¤ifltirdik. 2009 

y›l› bafl›nda 2. Faz›n projesini bafllatt›m.Biliyorsunuz Lehman 2008 

Kas›m ay› gibi batt›, Türkiye'de hiç bir tane projenin ilan› yoktu. 

Gazeteyi açt›¤›n›z zaman, bugün 26 tane gördü¤ünüz bir tane 

ilan yoktu haftalarca. Ocak 2009'da hiçbir proje lanse edilmiyordu. 

Herkes projelerini durdurmufl vaziyetteydi. Türkiye ne olacak? 

dünya ne olacak? Ne zaman bu kriz biter, herkes onun 

GYODER 137

hesaplamalar›n› yap›yordu. Biz o zaman 3150 konutluk Inovia 2 

projesini sat›fla sunduk ve 3 haftada 2000 konut satt›k. Bu krizin 

zirve oldu¤u noktayd›. 2009 Ocak ay›. Ve bunu satarken nas›l 

satt›k? ‹lk defa s›f›r faizle 5 y›l kredi... müflterileri kendimiz finanse 

ederek ve uygun fiyatlara çok mükemmel bir projeyi sunarak 

hakikaten onlar›n be¤enisini kazand›k; bir projeyi çok uygun 

ödeme flartlar›yla ve fiyatlar›yla sundu¤umuz için böyle bir baflar›y› 

yakalad›k. Mesela sat›fl ofisine günde, bir Pazar günü 5000 kifli 

geldi.Yani Migros'a girmiyor 5000 kifli bir günde. Anlatabiliyor 

muyum? Bu ne demek? Türkiye'de çok büyük bir ihtiyaç var. Ama 

o ihtiyaca cevap verecek üretim yapman›z laz›m. Tamam ben 

size kat›l›yorum Altan bey, yani flehir merkezinde eski bir fabrika 

arazisi bulup onu bir flekilde de¤erlendiripüzerine mükemmel bir 

proje yap›p çok karl› bir ifl yapmak harika. Ama as›l Türkiye'nin 

ihtiyac› iflin zorunu yapmak. ‹flin zorunu yapmak ne? Bu 

standartlarda bir projeyi insanlar›n, hakikaten büyük kitlenin 

ihtiyac›n› karfl›layacak flekilde onlara sunabilmek. Bu çok önemli. 

Çünkü niye? Mesela projemizde kapal› basketbol salonundan, 

Türk hamamlar›na her fleyi var. Öyle oldu¤u halde aidatlar gene 

150-200 liray› geçmiyor. Anlatabildim mi? fiimdi , orada oturan 

bir flahs› düflünelim. Bu insan›n ya memur, ya ö¤retmen vs. 

imkanlar› belirli. Bütçeli yaflamak zorunda. Bir yere gitse, bir do¤um 

gününü kutlayacak olsa, arkadafllar›yla biri biryere gitmeye kalksa, 

araba paras›, otopark›, 500 lira 1000 lira. fiimdi Türkiye 

Amerika'dan pahal›. Amerika Türkiye'nin üçte bir fiyat›. Yani en 

az yar› fiyat›. fiimdi insanlar›n bu imkanlar› yok. Yani ne yap›yorlar? 

Onun için ne yapacak? Do¤um günü mü? Bize gel. Bizde her fley 

var. Innovia'da her fley var, hiç bir yere gitmesine gerek yok. Yani 

bütün eflini dostunu bizim sitemizde yaflayan bir insan kendi evine 

davet edebilir ve en iyi flekilde a¤›rlayabilir ve bütün imkanlardan 

faydaland›rabilir. Bunun getirisini anlatabiliyor muyum? fiimdi 

sat›fl stratejisi olarak bunu anlat›yorum Ifl›k bey, önemli çünkü, 

bunu insanlar bir flekilde bize gelince görüyorlar ve diyorlar ki " 

ben ileriye dönük bunlardan faydalan›r›m" Yani burada bir yaflam 

standart›na ulaflabiliyor insan ve o nedenle al›m karar›n› veriyor. 

Dolay›s›yla biz o nedenle bu kadar çok daire satabiliyoruz. fiehir 

merkezinde 5 dönüm araziyi al›p üzerine mükemmel bir bina 

yapt›¤›m zaman ben bu standartlar› sunam›yorum. Bizim 

sundu¤umuz standartlar , flehir merkezindeki bütün binalardaki 

standartlar›n çok çok üsütünde. Bir fley daha eklemek istiyorum. 

fiimdi bu uzak görünen lokasyonlar( yani bugün Beylikdüzü uzak 

görünebilir veya Pendik uzak görünebilir)ama yar›n bu ulafl›m 

sistemleri tamamland›¤› zaman, metrobüstü, metro rail'di vs. 

yak›n lokasyonlar haline gelecekler. Toplu tafl›mac›l›k bu merkezleri 

de¤erlendirecek.Bu flekilde daire alan insanlar ayn› zamanda ileriye 

dönük iyi bir yat›r›m yapm›fl oluyorlar. Bunun da fark›ndalar. 

Ulafl›m sistemleri geliflti¤i zaman bu gayrimenkkullerin de¤erlerinin 

çok daha fazla artaca¤›na inan›yorum. 

Ifl›k Gökkaya: Tabii buralarda arsa pay›n›z›n maliyet aç›s›ndan 

önemini de vurgulamak laz›m tabi. 

Engin Yeflil: Arsa pay›n› biz nas›l oluflturduk?Bir çal›flma 

neticesinde. Bir sene harcad›m ben. 

Ifl›k Gökkaya: O emek çok önemli tabii. 

Engin Yeflil: 350 arsa malikinden 375 bin metrekare araziyi 

bir araya getirmek kolay de¤il. Ama ona bir sene harcad›k. Onun 

138 GYODER 


16-17 Haziran 2010 

neticesinde elde etti¤imiz fiyat avantaj›n›, arsa fiyat avantaj›n› flu 

anda ben bir imkan olarak kullan›p hem daha iyi bir proje 

yapabiliyorum, daha standartlar› yüksek bir proje yapabiliyorum 

hem de herkesin alabilece¤i bir fiyata satabiliyorum. Bunu demek 

istiyorum. 

Ifl›k Gökkaya: Evet. Konuklar›m›z hakikaten çok doyurucu bilgiler 

verdiler. Sektörümüzün problemlerinden bahsettiler. Sektörde 

otorite bofllu¤undan, imar problemlerinden, bürokraasiden, bir 

sürü yani saymakla bitmeyecek problemlerimizi ifade ettiler. Hepsine 

çok teflekkür ediyorum. 2 veya 3 tane soru alaca¤›m 

Katl›l›mc›: Öncelikle bütün kat›l›mc›lara teflekkür ediyorum. Çok 

güzel konuflmalar yapt›lar. Sorunlara, problemlere de¤indiler ama 

ben biraz atmosferi de¤ifltirip daha güzel ifllere yönlendirip havay› 

de¤ifltirmek istiyorum. Sorum Ömer Faruk Bey'e olacak. Sinpafl'›n 

yapm›fl oldu¤u marka temal› projelerin ç›k›fl hikayesini ve bunun 

sat›fllara etkisini ö¤renmek istiyorum. Teflekkür ederim. 

Ömer Faruk Çelik: Temal› projeleri biz 80'den beri, 90'dan beri 

yap›yoruz ve iddiam›z da hep flu, diyoruz ki bir projemiz bir baflka 

projemizin benzeri olmayacak. Gerekçemiz flu, herhalde baflar›m›z 

deyince onu da söylemek laz›m, biz iflimizi inan›n severek yap›yoruz. 

Severek, arzu ederek ifli yap›nca ifl bir yerlere gidiyor. Konsept 

projelerde, Engin bey Yeflil ‹nflaat için güzel fleyler söyledi. Ona bir 

parantez ilave edeyim ben. E¤er bir proje yapacaksan›z ve bir 

arazi gelifltirmiflseniz, bunu da iyi fiyatlarla satabiliyorsan›z problem 

yok. Ama bunu sürdürülebilir hale getirmek laz›m ki o zaman 

baflar›n›n temelinden bahsedilebilir. Bir ifli sürdürülebilir hale 

getirmek herhalde bir ifli bir sefer yapmaktan çok daha önemli. 

‹stikrar› yakalamak çok daha önemli. Onun için de biz 

müflterilerimizle iyi bir sinerji oluflturduk diye düflünüyorum .Konsept 

projeleri çok düflünüyoruz. Mesela Bosphorus City konseptimizi 

anlatay›m. Biz Bosphorus City'nin arsas›n› 2001 y›l›nda almaya 

bafllad›k. Herhalde 500-600 tane hissedarla u¤raflt›k. Oran›n imar 

problemleriyle u¤raflt›k. 2005'ten 2008 y›l›na kadar da konseptiyle 

u¤raflt›k. Sonra ilk lansman›n› yapt›¤›m›z y›l 2000 daire satt›k ama 

bir daha satamad›k o say›lar›. 

Ifl›k Gökkaya: Bütün konuklar›m›za kat›ld›klar› için teflekkür 

ediyorum.

16-17 Haziran 2010 

Gayrimenkul 

Finansman›nda 

Yeni Çözümler 

Andreas Schiller 

Property Investor Europe, K›demli Editör 

So, ladies and gentlemen. Very much welcome to this panel 

discussion about new solutions to financing real estate market 

and first of all I have to give my excuses that we are doing it in 

English. But my Turkish is not very much. It is still in progress. 

Although we have a lot of Turkish people on the panel, it will be 

in English, excuse us for that. We have very competent panel 

today. And I am happy that they are all here. Let me start to 

introduce to you the panel. Let's start with the ladies. Next to 

me, to my left, for you on the right side, is fienay Azak-Matt who 

is the general manager of the Istanbul office of the Areal Bank 

and I'm very happy that we have her here because Areal Bank 

is a bank of course of global importance . Besides fienay, we have 

Güniz Çelen. Güniz Çelen is CEO of Çelen Corporation, a well 

known company in Turkey and also in the international arena. I 

am very happy that we have these two ladies with us. Before I 

moving to the men, let me start with a little joke. Maybe you 

know it already that if Lehman Brothers would have been Lehman 

Sisters, we would not have these problems. Then we have Nuri 

fiapkac›. Nuri fiapkac› is the deputy manager of ECE in Turkey. 

Again one for the ladies because you know that the word "ece" 

in Turkey, if I am right, means 'queen', but it is another abbreviation 

for Germany based shopping center developer. Beside Nuri, we 

have Sylvio de Michieli, general manager of REAG Turkey. As you 

can see from the name, he is Italian, so from Italy he came over 

here to Turkey. Beside Sylvio, there is Alan Robertson. Alan made 

his way from Scotland to Istanbul and he is the managing director 

of Turkey for Jones Lang LaSalle. And finally, there is Burhanettin 

Yurtseven who is the general manager of Pramerica Real Estate 

Investors in Turkey, so again a Turkish name. Finally, my name 

is Andreas Schiller. I was the editor and chief publisher of German 

magazine "Immobilien Manager" for many many years. Then my 

interest became more international especially to the East, to the 

South East of Europe and so I am pretty happy to have this panel 


here, pretty happy to be in Istanbul, because it is a fascinating 

and very very interesting city in many aspects. And Turkey is 

definitely a very interesting market. 

Well, "new solutions to financing real estate market", this is a 

very polite title. We could put that title so more direct as "Where 

to get the money from?" that would be the easiest question. And 

besides the Lehman Brothers, Lehman Sisters story, let me start 

with a joke again to have a relaxed atmosphere. The joke is a 

question. How does the balance sheet of American investment 

bank look like? If there is no idea, it is easy. It only works in English. 

Sorry for that. But on the left, nothing is right and on the right, 

nothing is left. So, maybe we are in that difficult situation that 

we had crisis problem and some people say we are moving out 

of this crisis problem, some say we are still in crisis. At least, I can 

say from Germany, the country where I come from, that we are 

still in trouble although there are some signs that maybe there 

are some paths out of the crisis. But let me ask the first question 

to our panel "how is the situation in Turkey?, If you are suffering 

from the crisis? Do you feel it? How does it look like?" To start 

our panel, it would be polite to start with one of the ladies. Güniz, 

may I start with you? 

139 

GYODER

Güniz Çelen 

Çelen Kurumsal Gayrimenkul De¤erleme, CEO 

And what are we specifically looking into and I am talking about 

the asset, it is the property asset which is commercial. The present 

position of assets in the market as collaterals or something 

different, that's what we are talking about, I understand, ok. We 

have been in the past looking into all types of property as 

collaterals, but now only income producing properties are being 

considered by banks only. If we look into development projects, 

then the banks are very reluctant in turning in their interest or 

diverting their interests into development projects as well, because 

funds are very limited and they would always prefer looking into 

properties that do already have a stabilized income. So development 

projects are the main problem and should I go into how do we 

finance them overall at the moment. Of course, the most popular 

ones are those that have prefinancing possibilities like resindential, 

so if the companies are much more stringent in how they look 

into development projects which are residential or mixed-used, 

that do have a residential component within them. But we see 

that there is a very scientific analysis behind each and every project 

and of course the weight is going towards the design aspect of 

it. But if we look into projects that do not have any prefinancing 

in it, then we look into much different tools and we have many 

hybrid models we are developing for these projects and maybe I 

should talk about them afterwards. Thank you. 

Oturum Baflkan› : Andreas Schiller 

I actually realized what I did forget at the beginning is that you should say a few words about your company which I did 

not know. I just realized it before I gave the microphone to Güniz. Because you know your company much better than I 

do. So perhaps we have the first round that the audience knows who is sitting here. So may I start with you, fienay? 

fienay Azak-Matt 

Aareal Bank AG, Genel Müdür 

You already said we are one of the banks who are still lending 

so we are a German based bank lending commercial properties 

and lending since 10 years. We have a portfolio volume of more 

900 million Euros in Turkey, primarily shopping centers, hotels, 

office and logistics. 

Güniz Çelen: We are a property service group which has 

valuation and counseling in one company. The other companies 

are design development company and we have investment 

management company and I have been working for 35 years. 

One of the companies has been established in 75 so I have been 

working on both sides. We are developing the group into much 

more elaborate and more sophisticated services as the second 

generation is coming into the business. Thank you. 

140 GYODER 


16-17 Haziran 2010

16-17 Haziran 2010 

Nuri fiapkac› 

ECE Türkiye, Genel Müdür Yard›mc›s› 

ECE Turkey, a subsidiary of ECE, Germany. Actually it is the leading 

European company in shopping center business. Related company 

of OTTO Group in Germany. Currently, all over Europe, we are 

running and investing approximately 116 shopping centers. In 

Turkey, we are acting as developer, investor and management 

company. We have currently 7 shopping centers under 

management. 

Sylvio de Michieli 

REAG Türkiye, Genel Müdür 

REAG Turkey, a subsidiary company of REAG Europe, a company 

owned by American Appraisal Group. Independent consultancy 

company providing valuation, property, environmental services 

to various clients, leading companies, banks, multinationals. 

Alan S. Robertson 

Jones Lang LaSalle, Yönetici Direktör FRICS 

Hello. I am Alan S. Robertson from Jones Lang LaSalle in Turkey. 

Jones Lang LaSalle are a global property servicer business. We 

have been working in Turkey for about 10 years, and opened an 

office three years ago. We are best known in Turkey for our work 

in the shopping center sector and leasing management and 

development advice. But we also cover a variety of other services. 

We are valuers. We deal with office leasing, office development, 

general property management, capital markets, and really any 

aspects of commercial property. We don't deal with residential 

property. In our office in Istanbul we now have 55 people and 

we employ a further 75 in shopping centers around the country. 

We manage about 500,000 square meters of shopping center 

space and 10 centers at the moment. 


GYODER 141

Burhanettin Yurtseven 

Pramerica REI, Genel Müdür MRICS 

Pramerica Real Estate Investors is the real estate business of 

Prudential Financial. Prudential Financial is one of the largest and 

insurance company of the US. We do their investment management 

all over the world, and currently we have approximately 43 billion 

dollar under management worldwide. With regard to Turkey, 

we made our first investment in 2007 and opened our office in 

2008, and currently we have 3 development projects under 

management. We definitely want to have more than 3 projects 

in the near future. 

Oturum Baflkan› : Andreas Schiller 

Okay. Thank you. Thank you very much for that introduction and sorry that I just wanted to start directly, but we have such a hot 

topic. So we have Güniz made our first comment and Burhanettin, let me ask you from the investor's side. Maybe you can tell us 

a little bit about the projects Pramerica has invested in Turkey. How is it? Where to get the money from? Is it funding or is it difficult 

with the banks? How is your estimation of the situation? 

Burhanettin Yurtseven: I mean, when we came to Turkey, 

we obviously had done a research about Turkey, of course, before. 

And we bought a piece of land in 2007 in Antalya. I think before 

the crisis and luckily we did two other investments also before 

the crisis. So we are investing in, let me say, the structure of our 

investment is was A-class offices and B-cities as well. So when I 

started to work for Pramerica, we also looked for opportunities 

in Anatolian cities in 2007-2008. But nowadays, I must say, from 

investment or international investment management company 

perspective, we are currently focused on the main markets. I 

mean Istanbul, probably Izmir, Antalya, those are the markets 

where we are looking for. Unfortunately, I see a high demand 

for shopping centers in Anatolian region as well, but you know, 

the crisis also lead the banks to be more careful in their financing 

as well. So we have to choose our projects very carefully. So 

when we started, we said now we want to open everywhere 

shopping center, everywhere where population is more than 

300.000, where we wanted to open a shopping center, but 

nowadays again it is difficult to open in those cities a shopping 

center for an international investor, because it is difficult to get 

financing for those places as well. So we have focused on the 

main markets. One of our projects is that we are doing with ECE 

as the leasing agent is in Antalya, a shopping center with 47.000 

square meters GLA. Then we have a secondary home, holiday 

homes project in Bodrum, an ongoing project. And also we have 

a mix-use project in Istanbul. So we would like to do more, but 

depends on the current markets, environments or figures. It is 

142 GYODER 


16-17 Haziran 2010 

not easy to do business here. 

Andreas Schiller: Okay, Burhanettin. You have just mentioned 

banks became more cautious. So let me pass to fienay and ask 

that question to you; How cautious is Areal Bank? 

fienay Azak-Matt: We are cautious. We always have been 

cautious. I know the time where we have been blamed as that 

we were too conservative in financing. And everybody says you 

know that's enough for us... but this is the way how we do the 

business. And currently, you know, it looked like that we were 

in the right way, because one of the property banks who has 

black figures, showed black figures during the crisis. We are still 

cautious. I think we are more cautious than we have been before. 

That is true. As Güniz Han›m said we look more and focus more 

on income producing properties. I can understand Burhanettin 

very well, he says "I would like to develop but there are no banks 

around to develop" Unfortunately this is the situation and I am 

happy to see local banks financing the project in Antalya. I think 

we have to show the market that it is possible. Also we look into 

development, but we are more focused on maybe not the retail 

business, but more on other sectors. 

And I want to tell this funny story. We had a phone call and then 

learned that one of the title of the meetings is 'Alternative 

Financing'. I was thinking "what is alternative financing" and 

then I called Mr. Schiller and asked "what is alternative financing?" 

"Is this something that I missed as a banker?" And I told you 

would answer this question and I am so sorry about. You know, 

we are a traditional bank, we are financing on the traditional

16-17 Haziran 2010 

side. I can't support the alternative financing but I can at least 

bring up some ideas on how alternatively to traditional financing 

maybe and how you can generate money to your products. 

Andreas Schiller: Well. Thank you very much fienay. And this 

story is true when we had that preparation phone call, indeed 

we were speaking about alternative financing, and also we should 

mention that we agreed on the question, "is it really alternative 

or not?" And in that phone call, I also said "let's ask the guy who 

is representing the international company, Jones Lang LaSalle". 

"What is alternative financing? It is a term which is on the market?" 

Alan S. Robertson: Yes, Andreas. You told me five minutes 

ago. I had a lot of time to prepare my thoughts. About "Alternative 

Financing", I am afraid I will disappoint everyone and say there 

isn't a magic secret about it. Someone isn't going to invent a 

completely new way of financing. But what we are seeing in 

other countries, perhaps more than Turkey so far is a number of 

variations on existing methods of financing because the players 

in the property, investment and development market, they know 

that bank finance is not going to be available to the same extent, 

and on the same terms that it has been. And probably wouldn't 

be for the foreseeable future, because the banks have got problems 

to fix which will take some years. But we are seeing a number 

of different reactions to that. And property companies, we are 

seeing them raising new equity, for example in Holland, Corio, 

familiar name in Turkey. Corio this year had a share issue and 

they raise 600 million Euros, and one of the French funds went 

to the capital markets and they issued 7 year Eurobonds and 

raised 900 million Euros in that way we are also seeing some of 

the property companies selling assets to recycle the money into 

new projects. It is not going to provide all the finance but allows 

them to go to Areal or whichever bank they deal with, and say, 

we will take a much lover LTV than we would have asked for 

two years ago. And example of that is land securities, one of the 

largest REITs in the UK. It was reported the press yesterday that 

they are selling a project in Oxford street in London for 500 

million pounds and their reason is that they want to raise new 

funds to recycle into their development pipeline. So I think you 


might find property companies who in the past behaved as 

investment companies. You may find them reselling on their 

developments at an earlier stage than they have done in the past. 

We are also seeing one increasing trend, which is that developers 

and property companies form joint ventures with equity houses. 

In Turkey, a very good example of that is Areal formerly called 

Apollo Capital Partners, an American owned private equity house. 

They have a joint venture with Multi and they are developing a 

large scheme in Merter shopping, with Carrefour, 30.000 square 

meters of offices. That is an arrangement that we are seeing much 

more commonly across Europe and I think we will see much more 

of that. The developer can be anything either working on the 

basis of a fee, so effectively, a development manager arrangement 

right to the other end of the spectrum where there are fifty fifty 

through joint venture partners. The developer gets to do the 

projects which otherwise they cannot get finance for, in the 

present climate. And the private equity house gets development 

returns which they probably couldn't access if they only took on 

an investment role. And the last main sector are the direct equity 

holders which are private investors. For example the family that 

owns H&M bought a development in Regent Street in London 

earlier this year for 225 million pounds cash. We're seeing these 

super high net worth individuals coming into real estate market 

and the return of some sovereign wealth funds as well, who can 

be 100% equity investors and developers if they want. We are 

also beginning to see the institutions coming back into the market 

in a more aggressive way. And the German open ended funds 

have got some issues to fix before they come back in. But remember 

these retail funds are having investors from people like us who 

give the money every month to invest and they have to invest in 

somewhere. We are seeing the UK institutions coming back into 

the investment market and development market with their equity. 

And we will probably see one or two of the retail German open 

ended funds coming back in. So, no magic formula but we are 

seeing ways of bridging that funding gap that begin to come 

through. Andreas Schiller Well. Thanks Alan for this. That means 

143 

GYODER

we still see an international interest in Turkey. You mentioned 

that new companies. So it is not only a Turkish market but still 

in the international content. 

Alan S. Robertson: We are not seeing them spending money 

in Turkey yet, but they are looking. But we are now speaking to 

meet two or three foreign investors every week who are keen to 

find out about Turkey. This time last year we were seeing one 

every, two or three weeks. There is a much greater interest in 

Turkey and I see that continuing if you look at the position that 

Turkey has this time around compared with seven or eight years 

ago. The foreign investors and those private equity funds and so 

on who require to deliver very good returns to their investors or 

institutions or universities sitting on the states and so on; To get 

these returns they need to look outside the more mature markets. 

Last cycle, they were looking at Russia, Poland, Romania, Czech 

Republic and so on. This time, we are finding that Turkey as much 

higher up the shopping list as a location for them to invest and 

it was last time. And it is for the reasons that we all know about 

that there is a very compelling story to tell about Turkey; the 

demographics, the way the economy is growing and the way the 

education system is growing. Turkey has an increasingly important 

role in this part of the world. So I think we can look forward with 

some anticipation. 

Andreas Schiller: Okay. Thank you very much. 

Nuri fiapkac›: Sorry, can I add something? I mean, the main 

problem of the Turkish market as from my point of view is that 

not that the banks are not willing to provide financing, I'm sure 

there is financing that they would like to provide. But it depends 

always on the project itself. That is also the problem that you 

probably will have as the foreign investors. I mean, private equity 

guys, if they want to do real estate, they expect higher returns. 

So this is the problem in Turkey. We can't get these high returns 

to make Turkey interesting for private equity or other alternative 

investment vehicles. So why should a private equity banker or 

private equity company invest into the development or into the 

project in a project in Turkey if he can't get return which is more 

than 10%. So the land prices, the market behavior, the 

intransparence of the market are the problems that we have in 

Turkey. So I am sure you will have meetings with foreigners every 

week but when they come to the market figures, they stop. They 

can invest in their home countries, especially during the crisis 

they are able to invest in UK, they can buy probably core values 

in Germany and all over Europe. Why should they invest in Turkey? 

That is the question that people in Turkey should ask themselves. 

Andreas Schiller: Okay, interesting point. Why should they 

invest in Turkey? I pass it over to a Turkish Lady here, Güniz 

Çelen. 

Güniz Çelen: I want go into all the details. We have continuing 

studies on how to convince them. The problem is that they don't 

have the money. The funds are very short. So we have to also 

create new vehicles and strategies for them to be able to invest. 

The same thing is coming from the Middle East. We have high 

wealth individuals and high net wealth individuals and families 

are very interested in investing to Turkey as well. And we have 

Turkish families as well that do this as an alternative too; they 

144 GYODER 


16-17 Haziran 2010 

make core business and they want to go into real estate. They are 

like the jewelry people that we have in the gold business or 

formerly the textile people. And we have now people coming 

from the iron and steel industries, as well. So these people are 

very interested in real estate but how will they invest? It is our 

role to look into and create vehicles and strategies for them to 

come into it. Yes, they are convinced. The convincing part is not 

so important. The important thing is the track record that you 

create and you can go into the corporate business. So, what we 

do is therefore different... This time we have a much more educated 

market and in the meantime since 2006 onwards, 2005 and 6 

onwards, the local market has learned a lot from international 

investors as well. So we have these high net worth families 

contributing to the informal closed end funds on project basis. 

And this is the very Turkish style which we call "imece" in Turkish. 

So we have the group, a cluster of people who is ready to go in 

the Middle East and enter the projects. We are also working in 

the New York market and we are seeing that sellers are also 

financing which we haven't seen in Turkey. But we think that it 

does solve a lot of matters as the transaction volume in the market 

is very low. And if you are interested in buying and you don't have 

the funding, an alternative source of financing can be the sellers' 

financing as well, because some of these portfolio companies do 

have means for collateralizing or securitizing new investment 

funds for others as well. But we don't have this type of legal, let's 

say, structure in Turkey yet. I haven't seen it. Leasing companies 

are very interested as well. So if we put all these together, does 

the hurdle rate or the return on investment offset the financial 

costs of any resources or the expectancies that we were talking 

about? Yes and no. It depends on your approach to the 

development. This is very important in this area. The banks, the 

investors, all of them need very sophisticated services, assistance 

and support from different types of companies which are project 

management companies, construction contracting companies, 

cost assumation, valuation and design companies etc. But the 

most important hindrance or contingency on investment projects 

is the permission side. The permission side is a lag time which is 

unfortunately very costly and that we cannot avoid this. This is 

the area that we work with the highest uncertainty and this is 

what brings in a higher expectancy of return, like we are talking 

about 25, 27% IRR in an investment project. Of course the bargain 

starts with 35% which is impossible. So what are we talking 

about? We are talking about cost and how we manage the funds. 

Thank you. 

Andreas Schiller: Thank you very much. Later on I would like 

to come back to what you mentioned, the permission side and 

what solutions there can be. But let me integrate the two beside 

you, Sylvio. I think you want to say something about it but let me 

ask you from an Italian point of view being in Turkey, representing 

an American company. Do you agree with what Güniz just said 

or how is your point of view? 

Sylvio de Michieli: I would just say that to realize the project 

according to difficulties of financing and expectation about return 

on investment, we didn't try. We should like to propose just a 

different construction that we have already done in other countries,

16-17 Haziran 2010 

especially in Italy; That is the construction of the idea of a new 

company, where land owners, developers, builders who could 

be the final users or a mix of this, could share risk and earn out 

at the end of the project. So downsizing the volume of the 

investment is the first thing. So we have to forget big huge 

dreams about big projects because banks don't like to have 

financing only one project with a big amount and big risk. So 

there is a very simple idea but this idea is against the human 

behavior as everyone wants to be entrepreneur of the project. 

The land owner wants to sell when he has the best price he can 

get and he doesn't want to be involved anymore. The developer 

doesn't want to invest in the land or the constructor is already 

financing the work of them, so this could be a utopia, I could 

say. But, there could be some way to try. So the idea is finding 

the right time to recover. We have done this in Italy, especially 

with the privatization of public properties where public property 

government companies own important properties in the center 

of town. We convinced them in some way and made a proposition 

on how to develop and we were assisting the property by giving 

them our advice about the projects which were the most credible 

one, and then they start. They form new companies and now 

they are developing. So the banks are happy because the risk is 

reduced, because within one company, there are people that are 

acting one for the urban planning rules, because there is the 

government in the company and this is reducing the risk. 

fienay Azak-Matt: This is alternative financing but as you said 

nothing new. You involve your stakeholders in your project and 

so you get more equity in. There is a project in Turkey, originally 

it was developed as a purely retail one. Afterwards they converted 

the project into a mix- use, now they are selling the office buildings 

or residential mature and from this money they are building the 

retail part. So this is how it goes. Involving stakeholders means, 

for especially in retail, you can take and you can sell the hyper 

market to the hyper market or you can ask for advanced payment 

of the rents, for at least some years and put the money in your 

construction. Also in a hotel construction, you know, you can go 

to the hotel manager ask for some out of need distributions. 


They are some possible as well, in the end it means increasing 

your equity through getting more parties involved and sharing 

the risk. So at the end the investors are sharing the risk and the 

bank is sharing the risk. Because what is sure we as a bank won't 

go up with our leverage for the next years. In contrary, we go 

down. We also went down in Turkey from LTBs and LTCs from 

70% to now 60-65%. We won't go up for the next years as we 

see the market is still volatile, and the only possibility is then 

involving the stakeholders. 

Andreas Schiller: Nuri, we should integrate you. You want to 

say something? With my question... 

Nuri fiapkac›: Yes, I mean. I just want to say couple of things 

about the period before the crisis. When we came to Turkey like 

ten years ago, we came as a management company just to get 

to know Turkey. Our first investment actually started in 2006 with 

an approximately 80 million Euro project in Eskiflehir called Espark 

together with Areal Bank and at that time as we agreed with 

them it was 100% financed. I mean the leverage is 100%. But it 

was before the crisis. As Miss Matt actually said, after the crisis 

everything is different. Because before the crisis, the real estate 

pricing was increasing a lot and nobody was really caring about 

their investments whether they had a good feasibility or not. The 

banks were actually giving the money without looking too carefully. 

That was before the crisis. But now, of course, as fienay stated, 

the banks are looking more equity and before the crisis we were 

not really actually putting our hands under the stone. But now 

actually we have to put really half of our body under the stone 

and take the risk accordingly. Otherwise it will not work. But on 

the other side we have to also state that for example during the 

crisis in the shopping center business investments, terracity was 

maybe the only project which received financing. Why did they 

receive the financing? Because it was a proper and reliable project 

from all aspects. There is an institutional investor behind it and 

we are the management company together with them. And that 

is why the banks actually even during the crisis financed them. I 

don't know how much they gave. Approximately more than 60 

million Euros as far as I know. 

Andreas Schiller: A blank check? 

Nuri fiapkac›: Yes. This is all announced everywhere but even 

actually before the financing, there is couple of other points; The 

finance is not high and we have to take risk as an investor at the 

moment but there is actually some legal and commercial legislation 

risks. Assuming that we found the financing, assuming that Areal 

Bank is financing my new project but there is new law coming. 

The coming Commercial code is actually killing the leasing contract 

at the moment. So how will the foreign investors come to Turkey 

under these scenarios? On the other side, we as all investors, 

maybe we were so conservative and that is why so many people 

were complaining about ECE as we are not investing too much. 

But this is because there is no legislation in Turkey. For example 

on certain streets there are tens of shopping centers. Nobody is 

concerned about this but if you look at the Europe, there are 

certain rules and regulations and you cannot build shopping center 

wherever you want. 

Andreas Schiller: I had the feeling that Burhanettin wants to 

GYODER 145

say, I don't know if you want to say something. 

Burhanettin Yurtseven: I am fine. Okay. I just said we 

achieved to get a blank check from a bank. 

Andreas Schiller: Okay, so, maybe no more blank checks but 

it is interesting what you are saying Nuri that there are some 

legislation problems, which is of course important for investors 

and also for financing banks. So, well, as a German guy, and as 

a foreigner, it is difficult to ask this question but let me put it 

politely. Do you see some room for improvement in this, in Turkey? 

Nuri fiapkac›: From a legislation perspective of course we are 

working on it. Maybe we are pushing the government side to 

catch this. Actually there are improper solutions because under 

the current law the housing, real estate and commercial real 

estate is treated under the same caption. This is impossible. And 

this one of the reasons why investors are very anxious to get into 

Turkey at the moment and they are really watching and holding 

their projects whether to get in or not. Of course we, as Turkish 

people will always find a way somehow. We will push it and find 

a way together because we are practical and solution oriented. 

But I still mean these restrictions put some kind of obstacles in 

front of us. But on the other side as a good news, setting the 

rates six months ago, there was a new regulation about establishing 

a rate and some improvements are actually realized in that 

perspective. And now setting the rate is much easier and from 

real estate perspective and the IPO is more easy at the moment 

for you know shopping center investor, real estate investors and 

so on. 

Andreas Schiller: Okay, any comments to this, Sylvio? 

Sylvio de Michielli: I think that as the Greeks say that I am not 

Turkish but the perception from the other countries is of course 

for sure, not that Turkey is a very very promising market. As you 

can see in few years, I came here quite often, not for my job but 

just for pleasure and was really surprising year by year to see 

something completely different. On the other hand, we are doing 

our activities not only obviously in for the clients in Turkey but 

one of our aim is also to try to have a cross sale clients that we 

have in the other countries. They are interested but one of the 

146 GYODER 


16-17 Haziran 2010 

questions that they always ask is "okay we will do it but we would 

like to share the risk with somebody, who is in this country knows 

the rules, knows everything? Because if they are with me, I feel 

more comfortable." So this is my, let's say, small message. If we 

share something this will be much more easier. Otherwise this 

should be seen with a little bit of suspicion. So we have to get 

into work, this is our aim to go against these suspicions. Thank 

you. 

Nuri fiapkac›: I want to add a couple of words on it. Actually 

you are completely right because before the crisis we were just 

hearing the names of the investors and seeing the top management 

in certain conferences and so on. After the crisis, all the top 

management of the investors became best friend of each other. 

Yes, I agree. Maybe we have done wrong in the past but I have 

to say that one of the alternative financing is the old financing, 

being a partner on certain projects naturally. This is very important 

and sharing the risk accordingly. I completely agree with him. 

Burhanettin Yurtseven: Turkey is at the end of the day an 

emerging market and I think especially during the crisis the foreign 

investors are more focused on their home markets and I think 

now after the crisis as well. I think the crisis will be over in a couple 

of months hopefully. And then the foreign investors will come 

again into the market because their home markets are not that 

attractive anymore. So then the main achievement and the main 

goal should be to keep those investors in Turkey for a longer 

period. We all have to play together and again I am always saying 

the same thing that we need to have a transparent market. We 

have to be honest to foreign investors and also to each other and 

then I am sure foreign investors will stay for a longer period just 

for a deal or half of a deal. 

Güniz Çelen: Burhanettin has said something that is key, 

"transparency". If we are talking about financing and partnering 

than you have to be transparent. Everything has to be on paper. 

This is something that we have great problem with. In financing 

process, when we do valuations, it is very difficult to get the 

information. We have a very few companies but unfortunately 

that are audited, the financial sectors are audited. It is very surprising

16-17 Haziran 2010 

and we do understand that everyone is much more inclined to 

become much more transparent, but that is the very key. Otherwise 

you would never be able to partner up with any international 

investor and we understand that all the operations have to be 

very closely monitored and supervised by management and by 

even outside control groups, like auditors as well. 

Alan S. Robertson: If I can agree with Güniz Çelen and add 

something to it. The transparency in the market is one of the key 

indicators which international investors look at and Jones Lang 

LaSalle too publish each every two years a global transparency 

index. Two years ago Turkey scored very badly in it, partly because 

there were restrictions on foreign land ownership and the court 

action against the AKP was going on at that time. But next week 

Jones Lang LaSalle published the 2010 global transparency index 

and it is very good news for Turkey, because what you will find, 

if you look up our web site next month you will see it, good plug, 

but you fill find that Turkey is the most improved market out of 

every country in the world that we serve, I think, there are 85 

countries included in it and Turkey would be shown to be the 

most, the country that has made most progress in becoming 

more transparent in the last two years. And that will be a very 

positive thing for foreign investors who are thinking about 

investing here. 

If I can add a point on the land values as my colleague talked 

about the land prices being a real barrier to new development 

and investment in Turkey and that is the case. It is very difficult 

to buy a piece of development land at a price that make sense 

in a development appraisal, but it is not impossible. Taking on 

Sylvio's teamwork approach, maybe there can be more deals 

done on the basis of perhaps a base price payable to the land 

owner, with them having some kind of a partnership involvement 

through the development for the top up payment at the end 

depending on how well the development has gone. And that is 

the kind of thing but I think you would find international investor, 

developers willing to do a lot of them find the traditional "kat 

karfl›l›¤›" arrangement very difficult to do and that is why you 

don't see foreign investors entering that kind of deal. But a base 

price on top up might be one way to deliver developable land 

and with the amount of teamwork that you have mentioned. 

Andreas Schiller: Thank you very much. 

Sylvio de Michieli: Sorry, just for one thing. We know that the 

area on the Bosporus, some other areas in Datça peninsula and 

talking about something in near Bodrum are really valuable and 

the perception of the owner is absolutely correct. But you have 

to think that investors know other Datça peninsula, knows other 

Bosphorus area comparables, so they will compare between. 

Güniz Çelen: Sylvio, here is no comparable to the Bosphorus. 

Sylvio de Michieli: No, I am saying on the investor's point of 

view. So is always thinking when you have a property, the value 

is important, but if the project is feasible. So that has to be 

compared with the feasibility of the project. 

Andreas Schiller: Feasibility of a project is an important point 

and that will bring me to the final question but before that, I said 

at the beginning you are invited to ask questions. So if you like, 

please come up. It was a very interesting discussion here. We 


have a microphone and come up with your questions if you like. 

Feasibility of a project Sylvio, what you have just mentioned, let 

me just come to the final point a little bit. Let's say for a new 

solutions in real estate financing, maybe, the new solutions are 

also the old solutions, maybe we go back to the times where it 

was not that overheated like in the first century or back in the last 

years but feasibility of a project. fienay, may I ask you something 

If some developer or investor comes to try to ask for a loan, what 

are the criterias? What is the bank's or what should the bank ask? 

I would like to put this question to you first and then see how is 

the reaction of those people who maybe usually visiting you and 

other banks' reaction. 

fienay Azak-Matt: As it compared to the past and now there is 

no change in our attitude , we always ask for feasibilities, will 

always ask for resort and open report and as always said make 

your homework first and then come to ask. So in the beginning 

like five years ago, there was less exception of any feasibility 

studies or as Güniz Han›m in the beginning said, Turkish market 

learned a lot during the last five to seven-eight years. So meanwhile, 

we can find investors and they come up with the feasibilities and 

meanwhile sometimes they also come up with two feasibility 

studies with two different companies. So for us it is important 

that everybody does their homework right, make the analysis first. 

So which is more difficult for us are the missing regulations and 

the missing laws. But in the end without any feasibility, without 

any report, we won't go in any financing. So we have to be very 

sure this is a right project for all of us and we ask the same 

question as an investor has to ask, because in the end we are 

partners. We are partnering up. We bring in the end more money 

than the owners, therefore for us it is obvious that we have to 

ask the right question. And we need the support of all the 

companies like Güniz, Nuri, Alan, you know without them we 

couldn't do any financing, because they know the business. We 

need their knowledge to be component to get it turn a puzzle 

and then provide the financing. 

Andreas Schiller: Let me ask you one more question, because 

there is so much talking about green development, sustainability, 

that sort of things. Is it really to be taken serious? Sometimes after 

feeling its mainly green wash, it is not real sustainability topics. 

So, in feasibility, are you taking care about it or do you say well, 

if it is okay, it is fine? 

fienay Azak-Matt: We definitely take care about it because 

we know it's important for the asset of the property. So in the 

end for the asset, local international investors will ask for green 

property or the price, the value of the property will be higher. So 

therefore we highly appreciate those projects. Unfortunately in 

Turkey there are less projects. They are coming up, but if we see 

them it is definitely appreciated. And I personally believe this will 

be the future and the investors also will look into it. So therefore 

it is bringing more value. It is a high investment cost in the 

beginning, I agree, but in the end and if you look for a long term 

approach, it will be more an advantage for the project. 

Güniz Çelen: I will start from the end, green project. Well, of 

course that needs a great definition and does it really increase the 

cost? In our understanding, it doesn't really make a very 

GYODER 147

important marginal difference in the costs when we talk about the 

returns, it does offset some returns there in the long run. But we 

see much more sunk cost in terms of utility value of the property. 

So we don't think the green is a real cost. It is a must. So, beyond 

that, for financial feasibility there is dilemma. The most creative 

way of improving the feasibility of a project is not investing in land. 

So, well, decrease in the initial investment cost and leasing land 

of course is a very good solution to that, and it does improve the 

feasibility, but the bad part of that is that the bank doesn't like it, 

because there isn't a collateral. 

fienay Azak-Matt: It depends, it is more than 30 years... 

Güniz Çelen: It depends, but it is a concern of many banks, not 

only yours. So this a new trend that we can work on. We can work 

on long term lease land being financed by banks or of course the 

collateral has to be established in another area. This is a dilemma 

that I think is very much to be improved and it has to be worked 

on. Land against share of property is another great solution that 

the Turkish people have been involved since some time and that 

is getting much more sophisticated. That is something that can be 

worked with. But the problem is that we are still underestimating 

land value especially in Istanbul and places like Istanbul. So sorry 

about the people talking about overpriced land, but for the future, 

we are talking about and appreciation of face value in land. So I 

would like to put that to the end of my comments. Thank you. 

Nuri fiapkac›: The last word maybe... 

Andreas Schiller: The last word Nuri is developing a green 

shopping center. 

Nuri fiapkac›: Actually as a last word, secrecy of Turkey is under 

the actually word of potential. Turkey is a big potential, but the 

problem is we should not kill this potential by the wrong investments. 

And for that reason, we need an actually proper legislation. If we 

can really have all those things, whatever alternative financing or 

regular financing and so on, that will be ready in the market. That 

is my last word. 

Sylvio de Michieli: For financing, one very simple rule is the business 

plan assumption has to be clear, credible and conservative. 

Alan S. Robertson: On the financing question, there are obviously 

lots of criteria that need to be taken into account, but when 

Andreas posed the question, it made me think of one of the 

legendary British property developers from 1950s, who said that 

there are three important things in property: location, location and 

location. And that is a factor which I think has been neglected in 

the boom years and there were some schemes built in just the 

wrong place. And you can look at some of them and say how did 

anyone make a decision to build a shopping center there or build 

a factory there or build an office building there. So I would say 

location is something which has been forgotten about from time 

to time. And in these times, everyone needs to get back to the 

fundamentals of real estate and location is the key fundamental. 

On the green question, I think that green buildings are going to 

become increasingly important not just to investors but also to 

occupiers as time goes on. But when economic times are tough, 

the occupiers and investors won't pay a premium for an 

environmentally sound building. So I think the secret to delivering 

green buildings has to be in good design so that a more 

148 GYODER 


16-17 Haziran 2010 

environmentally sound building is delivered for no extra cost. 

Burhanettin Yurtseven: Alan, I think we went to the same 

university. Location, location, location is the key factor, the key 

driver in the projects and again I am always stepping into the 

transparency. Feasibility studies need to be very transparent, need 

to be conservative and need to be done with reasonable figures. 

And back to the sustainability issue, we as a foreign investor consider 

definitely green buildings, green issues in our projects and 

developments and also in the future investments. That is all clear. 

Andreas Schiller: Thank you very much. Ladies and gentlemen 

we are running a little bit out of the time, but it is such an interesting 

panel and very important topic. I did not see any question from you 

that was somehow the last round but I would be happy if we close 

our session with a lady's voice and fienay, may I ask you again? 

Burhanettin just said the crisis will be over in a few months. I had 

the feeling you disagree a little bit. I do the same. So let's talk about 

this. I don't know if the crisis will be over ever or if we have, let me 

say, different situation after this crisis which brings different 

parameters, which may bring real estate back to realism. So how 

is your feeling about this? 

fienay Azak-Matt: I don't agree that the crisis won't get over 

so fast. I think it will take more longer, especially we expect all the 

CDS pays which come up with a loan. The terms are coming up in 

the next year. So we will have a second wave I assume. And I also 

think, having in mind all the international banks with their problems 

and all the governmental debts, so we have huge stones on the 

way. But I confirm that it will be getting more healthier. We will go 

back to the roots. Everyone will do, all the stakeholders will do their 

homework in a better, more traditional and more conservative way. 

And also on the ethic-wise, not only in the financial-wise but also 

in the ethic-wise, which brings up, you know, more healthy market. 

Andreas Schiller: Fine. Let's take this as the last words. I get 

some signs that we have to close our panel. We will do this. At the 

end, I may say the most important we don't have is not only money. 

The most important we don't have is not green buildings. The most 

important we don't have is time. Thank you to the audience and 

thanks for the panel for giving us your time, for taking the time to 

be here. Thank you very much.

16-17 Haziran 2010 

Gayrimenkul Projelerinde 

Art› De¤er Yaratmak: 

Günümüz Dan›flmanl›¤› 

Saffet Çiçekda¤ 

Pega Ticaret Gayrimenkul Hiz., Yönetici Ortak 

Hoflgeldiniz.Ezber bozmak dedik, umar›z sizler de tatmin olmufl olarak 

ç›kars›n›z bu salondan. Efendim ben öncelikle sizlere kendimi ve 

kat›l›mc›lar› tan›taca¤›m. Sonra her birimiz birer konuflma yapaca¤›z. 

Bu konuflmalar 7 dakikay› geçmeyecek herbirimizin. Benim de¤il tabi 

arkadafllar›m›n. Sonra da ikifler dakikal›k sorular soraca¤›m. Sonra da 

genel soru cevaplara b›rakaca¤›z ve sizleri s›kmayaca¤›m›z›, ilginizi 

çekece¤imize inan›yoruz. Efendim benim ismim Saffet Çiçekda¤. Ben 

PEGA isimli ticari gayrimenkul firmas›n›n yönetici orta¤›y›m. Bizler hem 

ticari alanda alanda arac›l›k ifllemleri yapar›z hem de de¤er tespiti, 

fizibilite gibi dan›flmanl›k görevlerimiz vard›r. Ben ve flirketteki bir kaç 

arkadafl›m hepsi sertifikal› de¤erleme uzman›y›z ve ona dayanarak da 

burada karfl›n›zday›m. ‹lk konuflmac›m›z, panelistlerden, Dr. fiükrü 

Aslanyürek'tir. fiükrü bey özellikle perakende konusunda sektörün ilk 

oyuncular›ndand›r. Modern al›flverifl merkezlerinin ilk örne¤i olan 

Galleria AVM'den bafllayarak Retail Vision Ltd.'yi kurmufltur ve bu da 

ilk AVM'ler konusunda ilk dan›flmanl›k yapan flirkettir. Neflecan Çekici 

han›m ise 95'te EPOS gayrimenkul dan›flmanl›k flirketlerini kurmufltur 

ve bugüne kadar çok farkl› projelere imza atm›flt›r . Ve kendisi 2009 

y›l›nda bir ekonomi ve ifl dünyas› dergisi taraf›ndan y›l›n gayrimenkul 

dan›flman› ödülüne de lay›k görülmüfltür. Cansel Turgut Yaz›c›, sermaye 

piyasas› kurulunun belirledi¤i flirketlerden EVA gayrimenkul'ün genel 

müdürü ve yönetici orta¤›d›r. Ve 15 y›ldan fazla o da ifl hayat›ndad›r. 

Ve son olarak da Türkiye de¤erleme uzmanlar› birli¤i'nin yönetim 

Dr. fiükrü Aslanyürek 

Retail Vision, Genel Müdür 

De¤erli meslektafllar›m, bugün Türkiye’de bir al›flverifl merkezi uzman› 

olarak konuflmak kendi içinde baz› iyilikler de, baz› kötülükler de 

tafl›yor. Geçti¤imiz 2003-2008 döneminde sektörümüzün geliflmesi 

ve gösterdi¤i büyüme önümüzdeki y›llarda neler olabilece¤i konusunda 

son iki y›lda ciddi soru iflaretleri, baflar›lar ve baflar›s›zl›k örnekleri 

yaratt›; bugün zannediyorum ciddi bir tespit yapmak gerekiyor. 

Gelecekle ilgili olarak her ne kadar Ufuk han›m gibi bir fütürist olarak 

bakm›yor, daha fazla matematik olarak bak›yorsam da, en son 

söylenmesi gerekeni belki ilk baflta söylemeliyim; çok katl› al›flverifl 


kurulu üyesi olarak seçilmifltir kendisi. Ve ayr›ca FRICS ünvan›na sahiptir. 

Bünyamin Derman ise mimard›r. O bizim gibi dan›flmanlar taraf›nda 

de¤il de dan›flmanl›k alan sektörün özel bir kiflisidir ve 95 y›l›nda Dilek 

Topuz Derman ile DB mimarl›k flirketini kurarak mesleki hayata girmifltir 

ve o zamandan bu yana çok say›da uluslararas› ve ulusal yar›flmalardan 

alt›s› birincilik ödülü olmak üzere çok say›da ödül ve mansiyon kazanm›flt›r. 

Jüri üyelikleri yapm›flt›r. Çok de¤iflik bir kifli ile de en son olarak görüflece¤iz 

çünkü sevgili Ufuk Tarhan bir füturistdir. 2009 y›l›nda fütüristler derne¤i 

baflkan› olmufltur ve M-gen Gelecek planlama merkezinin yöneticisidir 

ve sahibidir. Ve gelece¤e yönelik tasarlamalar› ve planlar› yapar ve 

insanlarla bu flekilde çal›fl›r. Kendisinin tabiriyle ifl avatarl›¤› yapar. 

149 

GYODER


merkezleri yapmak, en iyi arsaya al›flverifl merkezleri yapmak, en iyi 

yat›r›m› yap›p en çok paray› kazanmak döneminin kesinlikle bitti¤ini 

düflünüyorum. Gayrimenkul dünyas›n›n bakmas› gereken unsurun 

al›flverifl merkezleri de¤il bütün olarak perakende sektörü olmas› 

gerekti¤i kan›s›nday›m. fiöyle bir özet yapay›m. Benim de kurucular›ndan 

oldu¤um (ki burada bir arkadafl›m daha var kuruculardan biri) Galleria 

Ataköy’den bugüne kadar Türkiye’de al›flverifl merkezi yat›r›mc›l›¤› 

ve iflletmecili¤i Türkiye nüfusunun %20 ile 30’u aras›nda de¤iflen bir 

hedef kitleye odaklanm›flt›r. Geriye kalan %70’i yirmi y›ld›r unutmufl 

vaziyetteyiz. Hiç ortada yoklar. Yani Türkiye nüfusunun %70’i ortada 

yok ve unutulmufl vaziyettedir sektör taraf›ndan. Önümüzdeki dönemde 

Türkiye’deki tüketicinin nerede, nas›l bir kimlik, nas›l bir taleple 

karfl›m›zda olaca¤›n› ve nas›l bir de¤ifliklik geçirece¤ini çok iyi 

hesaplayarak al›flverifl merkezi yat›r›mlar›n› yapmam›z gerekece¤ini 

söylemek istiyorum. Kendi çal›flmalar›m›zda yapt›¤›m›z öngörüyü 

k›saca vereyim. Türkiye’yi 19 ayr› perakende bölgesinde ve her biri 

kendi içinde kendi ekonomi, demografi ve co¤rafya profili içinde ayr› 

davran›fl ve yaflay›fl biçimleri olan tüketici kitleleri olarak tan›mlamay› 

tercih ediyoruz. Dolay›s›yla bir tane Türkiye yok, asl›nda 19 tane 

Türkiye pazar› var bana göre. Geçenlerde ‹zmir’de yat›r›mc›lar ile 

çeflitli piyasa imkanlar›, istanbul’ daki imkanlar vs. konuflurken “ 

istanbul’ da yat›r›m yapabilir miyiz, ne diyorsunuz” gibi fleyler söylendi¤i 

zaman dedim ki “hangi istanbul’ dan bahsediyorsunuz” Bana göre 

8 tane istanbul var bir tane istanbul yok. ‹stanbul dedi¤iniz metropol 

bir tane de¤il. ‹çinde 8 tane ayr› istanbul var. Her birinin kültür, yaflay›fl 

biçimi, zaman kullanma biçimi, tüketim al›flkanl›klar› ve ona ba¤l› 

olarak hayattan beklentileri, gelir yap›s›, o geliri kullanma biçimi olarak 

birbirinden çok farkl› 8 tane istanbul’ dan söz edebiliriz. Dolay›s›yla 

gelece¤e dönük bakt›¤›m›z zaman art›k bir al›flverifl merkezi iflinden 

de¤il, bir perakende iflinden söz etmeyi, bütün olarak perakende 

sektörüne bakmay› öneriyorum ve perakende sektörüne bakarken 

al›flverifl merkezlerinin özellikle iki unsuruna gelecekte yat›r›mc›lar›n 

mutlak surette çok büyük önem vermesi gerekti¤ini düflünüyorum. 

Bir tanesi insan kayna¤› problemidir. Al›flverifl merkezi iflinde özellikle 

son 5 y›lda muazzam bir insan kayna¤› problemiyle karfl› karfl›yay›z; 

bu projelerin hem gelifltirilmesi hem yönetilmesi s›ras›nda sahip 

oldu¤umuz insan kayna¤› gerçekten yetersiz. Dolay›s›yla bir kere bunu 

mutlak surette halletmemiz gerekiyor. ‹kincisi, tüketiciye kendi yaflam 

tarz› ve zaman bütçesi olan, 24 saatini kendi haz›rlad›¤› bütçeye göre 

ayn› paras›n› kullan›r gibi kendi inan›fllar› ve davran›fllar› do¤rultusunda 

kullanan bireyler olarak bakmay› öneriyorum ve art›k benim s›n›rs›z 

talep varsay›m› dedi¤im, yani bir al›flverifl merkezi yapar›z, oras› nas›l 

olsa dolar, tüketiciler de nas›l olsa oraya gelir gibi bir yaklafl›m›n sona 

erdi¤ini, tarih oldu¤unu, önümüzdeki dönemde iflimizin gerçekten 

çok zor oldu¤unu, o zor iflleri baflarmak için de gerçekten çok özel 

insanlara ihtiyaç oldu¤unu düflünüyorum. Teflekkür ederim. 

Oturum Baflkan› : Saffet Çiçekda¤ 

Efendim, ben izin verirseniz yafl›mdan da cesaret alarak araya bu ciddi konular›n aras›na biraz da gayri ciddi konular sokmak 

istiyorum. Bir kere biz Türkiye'deözel hayatta olsun, ifl hayat›nda olsun dan›flmanl›k almaya haz›r ya da e¤ilimli bir kültürümüz 

yok. Biz bir ev yapacak olsak mimarisini de en iyi biliriz, proje yönetimini de biz yapar›z, nerede yap›laca¤›n› da çok iyi biliriz. 

Bunlar›n hepsini biz çok iyi biliriz. Dolay›s›yla herhangi bir dan›flmana gitmeyi pek arzu etmeyiz. Sonunda ifl döndü dolaflt› biz 

bundan hasbelkader para kazanma yoluna girdik. Ama flu s›ralarda biliyorsunuz geçen seneden beri pek para da kazanam›yoruz. 

Dolay›s›yla biz iflimizi anlatmaya bafllad›k, iflimiz dilimize vurdu ve bunlar› anlatmaya bafllad›k. Sizlerden de sab›r diliyoruz efendim. 

Neflecan Çekici 

EPOS Gayrimenkul Dan›flmanl›k, Yönetici Ortak 

Hoflgeldiniz. ‹yi bir ö¤leden sonra diliyorum. Do¤a ak›l almaz› gerçek 

k›lan olaylarla dolu. Örne¤in basit bir kufl yuvas›nda binlerce çal›, 

ç›rp› ve do¤al lif bulunuyor. Do¤ru yer, zamanlama, malzeme ve 

iflçilik... S›radan bir difli kufl bu muazzam dengeyi yakalayabilmek 

için 1000'in üzerinde uçufl gerçeklefltiriyor. Yuva yapma ifli hiç kolay 

de¤il, hatta kimilerine göre bir mucizedir. Ben ve panelist 

arkadafllar›m›n anlatacaklar›n›n mucizeler yaratan gelifltirilere ilham 

vermesi dile¤iyle diye bafll›yorum sözlerime... Bu salondaki herkes 

mucizelerin peflinden yürüyen cesur kifliler. Ancak di¤er yandan 

ironik bir flekilde, yapt›¤›m›z iflin tesadüfi olas›l›klara göre hareket 

etme flans› yok. ‹flte bu nedenle 4 farkl› bölüme ayr›lan konuflmam›n 

150 GYODER 

16-17 Haziran 2010

16-17 Haziran 2010 

ilk bölümü, markal› konut piyasas›na yönelik bilimsel 

araflt›rmalar›m›zdan do¤an verilerle bafll›yor. Paylaflacaklar›m bu 

verilerin ölçüldü¤ü süreç olan konut gelifltirme dan›flmanl›¤› ile 

sürüyor. Sonras›nda bireysel ve kurumsal deneyimlerimizi k›sa k›sa 

sizlerle paylaflarak devam ediyoruz. Son k›sm› ise, iflimizin baz› 

ipuçlar›n› veriyor, klasik anlat›mlar›n yerine sizi bu salondan ç›kar›rken, 

kafan›zda sorular uyand›rarak ,kendimize sorular sorarak bitiriyoruz. 

Kabul edelim veya etmeyelim, dünyam›z› asl›nda rakamlar 

döndürüyor. Konu gayrimenkul dan›flmanl›¤›na geldi¤inde ya da 

daha do¤rusu gayrimenkul gelifltirme oldu¤unda do¤ru veriden 

baflka elimizde hiçbir de¤erli fley yok. Bu iflin bizler için sadece 

rakamlardan ibaret olmad›¤›n› biliyoruz ama malesef rakamlara da 

çok fazla ihtiyaç duyuyoruz; Türkiye'de en zor bulunan fley olsa 

da...Firmam›z bu dengeyi korumak veya bu nabz› tutabilmek için 

‹stanbul'un her iki yakas›nda 591 farkl› konut projesinde, 250 binin 

üzerindeki konutu yak›ndan takip ediyor. Markal› projelerin tüm 

hareketlerini 5 y›ld›r kendi imkanlar›m›zla yak›ndan izliyoruz. Bugün 

güncel verileri masaya koyarak pazardaki baz› rakamlara 

simülasyonlara dayal› tahminlerle ulafl›yoruz. 53 bin konutun stok 

yani sat›flta oldu¤unu görüyoruz. Arzda Avrupa yakas›nda Bahçeflehir 

ve Beylikdüzü bölgeleri öne ç›karken, Anadolu yakas›nda ise Ataflehir 

ve Sancaktepe dikkat çekiyor. 2008 ve 2009'da ise gelifltiricilerin 

frene bast›¤›n› alg›l›yoruz sonuçlardan. Birbiriyle yar›flan projelere, 

her iki yakan›n sat›flta olan ikinci el konutlar› da dahil oldu¤unda 

flu anda ekranda gördü¤ümüz bölge ortalamalar›na ulafl›l›yor. 

Tablolar›n ayr›nt›lar›na girmeyece¤im. ‹steyen sektör mensuplar›yla 

da paylaflmaya haz›r›z. Metodik analizlerle ulaflmaya çal›flt›¤›m›z 

söz konusu verileri , bölgelere olan talep trendlerini takip etme 

aç›s›ndan da yorumluyor ve kullan›yoruz. 

Evet, Francis Bacon, bir sözünde bilgi güçtür diyor. Ancak hemen 

ekliyor, do¤ru elde yo¤rulmayan bilginin hiçbir de¤eri yok. T›pk› 

konut projelerinin gelifltirme aflamalar›nda oldu¤u gibi. Bilindi¤i 

üzere proje gelifltirme dan›flmanl›klar›, farkl› aktörleri bir araya 

getiren disiplinler aras› entegre bir süreç. Bu süreçte tüm ad›mlar 

birbirine ba¤l› halkalar fleklinde devam ediyor. Sa¤lam bir zincirin 

oluflmas› için de her halkan›n ayn› sa¤laml›kta üretilmesi ve birbirine 

ba¤lanmas› gerekiyor. Bu s›rada dan›flman firman›n önemi ortaya 


ç›k›yor. Çünkü bu halkalar›n aras›nda dan›flmanlar her ne kadar 

d›flarda da görülseler, asl›nda zincirin daimi eleman› ve birlefltirici 

unsuru. Prosesin ilk aflamas›nda konsept gelifltirme çal›flmalar› 

yap›yoruz. Verilerin derlendi¤i ve anlaml› bir bütüne dönüfltürüldü¤ü 

,projenin kalbi olan aflama... Burada mimarlarla, mühendislerle, 

teknik kiflilerle projeyi müflteri odakl› hale getirmeye çal›fl›yoruz. Biraz 

sonra Say›n Derman çal›flmalar›m›z›n baz› basamaklar›na de¤inece¤i 

için ben çok fazla ayr›nt›ya girmiyorum. Birbirimize müflteri odakl›l›k 

aç›s›ndan faydalar›m›z oluyor. Bunu fiyatland›rma aflamas› takip 

ediyor. Fiyatland›rmada önemli olan "sadece fiyat› do¤ru belirlemek 

de¤il" diyoruz. Bunu alternatif sat›fl senaryolar› ile birlefltirirsek baflar›l› 

oluyoruz. Fiyat› belirlenmifl konsept halkla iliflkiler çal›flmalar›yla 

anlamlanmaya bafll›yor. Özel bölümdür ve projeyi somutlaflt›rmak, 

hedef kitlesiyle buluflturmak ad›na at›lmfl bir ad›md›r. ‹letiflim stratejisini 

belirledikten sonra , yarat›c› ellere teslim ediliyor, yeni do¤mufl bir 

çocuk gibi isimlendiriliyor proje. Çocu¤a hayat boyu üstlenece¤i 

karakteristik özellikler biçiliyor. Fikirden somut bir ürüne dönüflme 

oluyor. Modern pazarlama deyimiyle projemiz markalan›yor. Markal› 

konut projesinde sat›fl dü¤mesine art›k basma vakti gelmifltir . fiu 

ana kadar anlatt›klar›m için markal› konut kavram›n›n abc'si diyebiliriz. 

Bu kavramsal bilgiler markal› proje kavram›na aflina olan sizler için 

tan›d›k zaten. Yeni bir fley söylemedim. Ama iflte tam bu aflamada 

dünyan›n en de¤erli birikiminden yani tecrübe ve baflka ad›yla 

deneyimlerden söz etmekte fayda var. Yapt›¤›m›z anketlerden ç›kan 

istatistiki verileri ilginize sunmak istedik. Türkiye'de konut sat›n alma 

süreçlerinde depreme dayan›kl›l›k birinci s›rada. (Bir çok projede 

çeflitli firmalarla anketler yap›yoruz. Birlikte sorular haz›rl›yoruz. O 

sorular› da ç›kard›¤›m›z sonuçlar› da Avrupa ve Anadolu yakas› olarak 

ikiye ay›r›p özetliyoruz. Onlardan enstantaneler sunaca¤›m). 

Bunu lokasyon, fiyat, firma güvenilirli¤i ve yat›r›m kabiliyeti izliyor. 

Yapt›¤›m›z anketler tüketicinin yar›s›ndan fazlas›n›n (tüm Türkiye 

ortalamas›nda), 3+1 konutlar› tercih etti¤ini gösteriyor. fiafl›rt›c› bir 

flekilde al›c›lar›n firma-proje eflleflmesi yapamad›klar›n› görüyoruz 

nitel gözlemlerimizde. Ben bunu baflar›s›z markalama ve iletiflime 

ba¤l›yorum. Araflt›rmalar, müflteride sat›n alma yani konut alma 

düflüncesinin do¤mas› ile imza at›lmas› aras›nda ortalama 15 ila 17 

ay oldu¤unu söylüyor. Bu noktada tan›d›k arkadafl iliflkisinin ilanlara 

göre daha ön s›rada geldi¤ini görüyoruz. Projelerin konut al›c›s› 

projenin ad›n› yani ismini hiç önemsemiyor. Ancak di¤er yandan da 

Türkçe proje isimlerinin olmas›n› tercih etti¤ini söylüyor. Telafuzu 

zor kelimelerden kaç›nd›¤›n› ama konut sat›n al›rken ismi sevmese 

bile sat›n al›m karar›n› etkilemedi¤ini de ayr›nt›da dile getiriyor. 

Y›llard›r konut sat›n almada efllerden hangisinde karar yetkisi oldu¤u 

tart›fl›l›rken, çocuklar›n karara etkisi bariz bir flekilde ortaya ç›k›yor. 

Sat›n almada karar verici, etkileyici, al›c›, kullan›c› gibi yeni ve önemli 

kavramlar do¤uyor piyasam›zda. Anadolu flehirlerinde gelifltirilen 

projelerde ise küresel düflünüp yerel hareket eden pazarlama tavr› 

kazan›yor. Yeni nesil betimlemesinin dünyam›zda çok irdelendi¤i 

çeflitli endüstrilerde yeni nesle yani çocuklar›m›za söz vermek de 

ak›ll›ca olur diye düflündük ve 11 ilde 7 ila 14 yafl aras›ndaki çocuklarla 

yapt›¤›m›z ankette çocuklara hayalinizdeki evi nas›l tan›ml›yorsunuz 

diye sorduk: konforlu ve son moda teknoloji ile donat›lm›fl bir ev 

cevab›n› aç›k ara farkla ald›k. Bilgi da¤arc›¤›m›z rakamsal verilerle 

s›n›rl› de¤il ; nitel bilgileri derledi¤imizde flu sonuçlar› paylaflmak 

istiyorum. 

151 

GYODER

Sosyal ve psikolojik faktörler kiflisel ihtiyaçlar›n ihtiyaçlar›n önüne 

geçti. Trendler, modalar bu sektörde de var. Ak›ll› evler IQ düzeylerine 

bak›lmadan sat›n al›nd›. Bu noktada da ifller kar›flt›. Arsan›n mülkiyeti, 

inflaat ruhsat› gibi altyap› özellikleri, durumlar› fazla merak edilmedi. 

Merak edilmedi gerçekten , bu da yine bir sha içi çal›flmayla 

gerçeklefltirdi¤imiz bir sonuç. 100 kifliden 5 kifli arsan›n mülkiyetini, 

ruhsat›n›, inflaat ruhsat›n› vs. soruyor maket bafl› sat›n al›mlarda. 

Bunun d›fl›nda baz› sabitlerden de vazgeçmiyorlar. Kuzey cephe, 

son kat tabusu gibi konular her zaman var ve bu da bize 

flerefiyelendirmelere dikkat dedirtiyor. Türk gayrimenkul al›c›s› büyük 

evden zarar gelmez diye yineson noktay› koyuyor.Ortalama 150- 

140 metrekarelerde bir talep olufluyor Türkiye'de. Deneyimlerimize 

son noktay› koymadan önce önemli bir konu olan yerel duyarl›l›klara 

parantez açmay› uygun görüyorum. Bu ciddi ayr›nt›y› tek paragrafla 

irdelersek o da flu; anadolu flehirlerinde e¤er gayrimenkul projesi 

gelifltirmeyi planl›yorsak farkl› bak›fl aç›lar›yla bakmaya haz›r olmam›z 

gerekiyor hepimizin. Çünkü ‹stanbul gözlü¤ünü ç›kar›p yerel 

gözlü¤ünü takmak ve yerel de¤erlere duyarl› ve sayg›l› olmak 

gerekiyor. 

Metodik ve kavramsal bir çerçevede ilerlettim konuflmam›. Öznel 

Cansel Turgut Yaz›c› 

EVA Gayrimenkul De¤., Kurucu Ortak FRICS 

Hoflgeldiniz. Biz dan›flman gözüyle optimum büyüklük ve karl›l›k 

yaratmak üzerine bir konuflma üzerine bir konuflma haz›rlayal›m 

dedik size ve bu görevi de ben ald›m. Arkadafllar›m›zla beraber 

de¤iflik tecrübelerimizi sizlerle paylaflarak acaba biz sektörümüzü 

nas›l bilgilendirebiliriz, bilgilerimizi nas›l paylaflabiliriz, düflüncelerimizi 

nas›l paylaflabiliriz diye düflündük. Gayrimenkul sektörü çok geliflti, 

çok farkl› bir yerde art›k. Gayrimenkul sektöründe de¤iflik aktörler 

görüyoruz. Bundan on sene önce bu aktörlerin bir k›sm› yoktu. 

Olmas› gerekti¤inin de fark›nda de¤ildik. Kimi zaman bakt›¤›m›zda 

mimarlar, peysajc›lar, tasar›m ekipleri bir taraftayd›. Di¤er tarafta 

ise gelifltiriciler. Ama o zamanki gelifltiricilerimiz malesef sadece 

paras› olanlard›. Ama bugün çok farkl›. Bugün gelifltirici olmak için 

sadece paran›z olmas› yetmiyor. ‹yi fikriniz olmas›, iyi projeniz olmas› 

ve iyi bir ekibiniz olmas› gerekiyor. Art›k gayrimenkul servis firmalar› 

söz konusu ve bu firmalar›n içerisinde de de¤iflik tecrübeler var. 

Bunlardan bir tanesi de de¤erleme. Avukatl›k firmalar›, yönetim 

firmalar›, halkla iliflkiler firmalar› son zamanlarda reklam firmalar› 

h›zla devreye girdi. De¤erleme firmalar› ise de¤iflik bir çat› alt›nda 

de¤iflik bilgilerin topland›¤› firmalar olarak son 9 senedir hayat›m›zda. 

Son derece profesyonelce geliflmekte olan bir sektör ve dan›flmanl›k 

baca¤› da tabi buna paralel olarak gelifliyor. De¤erlemeden elde 

etti¤imiz tecrübeleri biz art›k piyasa ile paylaflabilir olgunluk ve 

düzeye geldik. Bunlar› özümseyip, analiz edip sizlerle paylaflabilir 

durumday›z. Bunlarda do¤ru proje yapma yani gelece¤e do¤ru 

gitmeyi sa¤l›yor. Bugün en iyi kullan›m dan›flmanl›¤› yap›yoruz. 

Bunlar arazi projelerinde özellikle üzerine nas›l en do¤ru projeyi 

infla edebilriz sorusunun do¤ru cevaplar›n› bulmak için yap›lan 

analitik çal›flmalar. Ayn› zamanda Neflecan Han›m'›n söyledi¤i gibi 

152 GYODER 


16-17 Haziran 2010 

bir bak›fl aç›s›yla bitirmek istiyorum. Bana göre yeni bir rekabet 

düzeni var. Bu sebeple markal› konut projelerinde ifl ve iletiflim 

hedeflerine ulaflabilmek için kilit bir tan›m var firmam›za göre. Bunu 

düstur edindik;bu kilit tan›m "içgüdüsel tecrübe"dir. Bir kufla nas›l 

yuva yap›laca¤›n› ö¤retemezsiniz. O, bu yetenekle do¤mufltur. 

Mucizenin aritmeti¤i onun genlerine ifllemifltir. Ancak her deneme 

onu daha mükemmel k›lar. Yeteneklerini keskinlefltirir. Gayrimenkul 

yat›r›mc›lar›n› içgüdüsel mükemmelli¤e götürecek pek çok faktör var 

elbette. Ben bunlar› üç ana unsurda bir araya getiriyorum. Bir, her 

bir proje s›f›r noktas›d›r. Farkl› bir bak›fl aç›s› gerektirir. O bak›fl› 

aray›n ve bulun. ‹ki, projenize d›fl bak›fl aç›s› getirecek do¤ru dan›flman 

firmalarla çal›fl›n. Üç, rakamlar› sevin ama iflin sonunda mutlaka 

sezgilerinizle noktay› koyun. Genelde bu tip konuflmalar, panellerde 

kesin yarg›larla biter. Ama ben tam tersini yaparak üç soruyla bitirmek 

istiyorum. Gayrimenkulde yat›r›m ve yönetim de¤iflti, fark›nda m›s›n›z? 

Bu fark›ndal›¤› farkl›l›¤a çevirmek için ne yap›yorsunuz? Farkl›l›¤a 

giden yolda kimle yürüyeceksiniz? Yak›n bir zamanda tekrar görüflmek 

üzere. Teflekkürler. 

bu çal›flmalar›n içerisine sezgisel yaklafl›mlar da var. Bunlarda sadece 

sektörel verileri ya da bu sektörün makrodan mikroya nereye do¤ru 

gitti¤ini incelemiyoruz. Bir yat›r›mc› bugün tutup Sibirya'da yat›r›m 

yapmak istedi¤i zaman hiç bir bilgimiz olmad›¤› bir yerde ne yapabiliriz, 

nereden bafllayabiliriz sorusunun cevab›n› arayarak yola ç›kmam›z 

gerekiyor. Yani ülke ölçe¤inden bölge ve flehir ölçe¤ine kadar inmek 

gerekiyor. fiehir dokular›n›n özelli¤ini gerçekten kaybetmemek 

gerekiyor. ‹stanbul yat›r›mc›s›na balkonsuz ev satabilirken Kayseri'deki 

yat›r›mc›ya balkonsuz ev satamaman›z ya da ‹zmir'deki yat›r›mc›ya 

daha büyük ölçekli evler planlaman›z gerekiyor. Dolay›s›yla asl›nda 

istekleriniz olanaklar›n›zla s›n›rl›. Bunun fark›nda olmak gerekiyor. 

De¤erlemede profesyonel görüfllerimizde 4 tane faktörü dikkat 

ediyoruz. Bir tanesi fiziksel olarak mümkün mü yap›lan proje? Yasal 

olarak olanakl› m›? Finansal olarak imkanl› m›? Çok büyük ya da 

gereksiz bir ifl mi yap›yoruz? Att›¤›m›z tafl ürküttü¤ümüz kurba¤aya 

de¤ecek mi? Ekonomik olarak azami düzeyde verimli mi diye

16-17 Haziran 2010 

düflünmek gerekiyor. Çünkü asl›nda en büyük belki de en do¤ru 

en fizib›l olmayabiliyor. Bunu da sunumumun devam›nda sizlere 

anlatmaya çal›flaca¤›m. Biz bilgiye ulafl›rken tümden gelip tüme 

varmaya çal›flt›¤›m›z noktalar oluyor. Bazen bir yat›r›mc›, özellikle 

yabanc› yat›r›mc› gelip ülkemizde asl›nda kitapta yazmayan baz› 

verileri bize sorabiliyor. Buna ulaflmak için bir tak›m çal›flmalar 

yapmak gerekiyor. Kimi zaman anketler, kimi zaman baz› verilerden 

yola ç›karak tüme varmak gerekiyor. Bir tecrübemi paylaflmak 

istiyorum sizinle. Bir yabanc› yat›r›mc› bölgedeki sat›n alma gücünü 

bizden istedi. fiehirle ilgili çok fazla veri elimizde yoktu ama kira 

gelirlerinden yola ç›karak o bölgedeki ortalama hane halk›n›n ne 

kadar kiraya gelir ay›rabilece¤ini bulup o bölgedeki nüfusu adrese 

dayal› nüfus sisteminden ç›kar›p hane say›s›na oradan ulafl›p, oradan 

da sat›nalma gücü paritesini ç›kard›k. Evet belki veri elimizde haz›r 

de¤il ama baz› düflünceler ve sistematiklerle olmayan verinin, art› 

eksi, belli bir miktar hata pay› ile ulaflmam›z mümkün. Dolay›s›yla 

de¤erleme uzmanlar› ya da bugünkü de¤erleme dan›flmanl›¤›nda 

bu hizmetlerle yat›r›mc›lara yard›m etmemiz mümkün oluyor. Kimi 

zaman diyagramsal bak›fl aç›lar› gerçeklefltiriyoruz. Bunlar› mimarlarla 

yap›yoruz. Gördü¤ünüz gibi bu iki örnekte farkl› yerleflim statülerinin 

farkl› flekilde yerlefltirilmesi durumunda projenin ne kadar fiz›b›l 

olabilece¤i konusunda çal›flmalar yapm›flt›k. Alternatifleri 

düflünüyoruz. Kimi zaman etaplayarak infla etmenin getirece¤i 

avantajlar› düflünmeye çal›fl›yoruz. Örne¤in bu projede otoparklar 

üst katta çünkü zeminle ilgili problem oldu¤u için afla¤›ya inmek, 

yukar› ç›kmaktan daha maliyetli. Kimi zaman koflullar› dikkate alarak 

etaplama yapmam›z gerekiyor. Projenin mimarla birlikte efl yükselti 

e¤rilerini dikkate alarak rüzgar, koflullar, kuzey-güney ba¤lant›s›, 

talep ve arz› düflünerek etaplama yapmam›z gerekiyor. Burada 

tabiki büyüklük ve kazanc› da düflünmek gerekiyor. Proje özelliklerine 

uygun temasal önerilerde bulunup asl›nda altyap›sal olarak fikri 

oluflturmaya çal›flabiliyoruz. Bu çal›flmalar s›ras›nda etaplara ait 

alansal da¤›l›m ve etaplamalar›n belirlenmesi hizmeti verebiliyoruz. 

Maliyetleri tahmin edip, projenin nas›l etapland›r›l›rsa do¤ru bir 

yolda gidebilece¤ini, nas›l kurgulanabilece¤ini anlat›p, proje süresinin 

bir mant›¤a oturtulmas›n› sa¤l›yoruz. Modelleri nakit ak›fllar›yla 

destekliyoruz ve alternatiflerin kurgusal de¤erleriyle asl›nda bize 


neler getirip götürebilece¤ini anl›yoruz. Burada örne¤in farkl› 4 tane 

alternatifte 4 farkl› emsal fleklinde bir projenin nas›l asl›nda de¤er 

kazan›p kaybedebilece¤ini görebiliriz. Bu örne¤imizde göstermek 

istedi¤im üç tane 3.5 emsal, bir tane 2.5 emsal çal›flmas›yla projenin 

yaratabilecekleri haklar, has›lat, nakit ak›fllar›, IIR oranlar› ve indirgeme 

oranlar› riskleriyle toplam bir özet çal›flma tablosunu görebilirsiniz. 

Burada flunu sormak gerekiyor. En fazla yap›lan asl›nda en karl› 

m›d›r? Her zaman için yat›r›mc›larda flöyle bir düflünce var: 11 emsal 

yapay›m, çok karl›y›m. ‹flte 5 yapmal›y›m, 3.5 benim olmal› falan 

gibi. Ama dönüp bakt›¤›n›zda asl›nda baz› plan notlar›nda emsale 

bodrumlar dahil de¤ildir gibi notlar görebiliyorsunuz. Bu flu demek 

oluyor: ma¤maya kadar infla edebilirsiniz. Peki ne iflinize yarayacak? 

Optimum fizibilite, optimum karl›l›k. Belli bir büyüklükten sonra onu 

infla etmenin hiç bir faydas› yok çünkü üretti¤inizi satamayacaks›n›z 

ya da istedi¤iniz gibi satamayacaks›n›z. Öyle bir noktadan sonra 

art›k maliyetleriniz satabildi¤iniz fiyatlar›n üstüne ç›kacak. Dolay›s›yla 

asl›nda en fazla üretmek en karl›y› üretmek anlam›na kesinlikle 

gelmiyor. Art›k yat›r›mc›lar bunun fark›nda olmak üzere. Yavafl yavafl 

bunu alg›lamaktalar. Yat›r›mdaki maliyetler, inflaat, zemin, projenin 

üretim kabiliyeti, bunlar›n hepsini üst üste koydu¤unuz zaman azami 

karl›l›k noktas›n› hesaplaman›z gerekiyor, ortaya ç›k›yor. Örne¤in 

bu örnekte inflaat maliyeti 2 alternatifte, ikinci ve üçüncü alternatifte, 

2.5 ve 3.5 emsal olurken birinde 112 milyon euro di¤erinde 155 

milyon euro projeye para yat›rman›z gerekiyor. Peki ne kadar para 

getiriyor bu proje? Bugünkü de¤eri ne kadar? Biri 98 milyon, di¤eri 

125 milyon euro. Yani 27 milyon euro kazanmak için 42 milyon 

euro riske atacaks›n›z. Atmal› m›s›n›z? Bu sorular› sormak ve do¤ru 

zamanda sormak gerekiyor. ‹nflaat› yap›p planlad›ktan sonra buna 

devam etmenin hiçbir anlam› yok. Çünkü art›k ifl iflten geçmifl oluyor. 

Dolay›s›yla optimizasyon projelerde çok önemli. Bunun için tecrübeden 

yararlanmak laz›m. Bu tecrübeler için, size do¤ruyu göstermek için 

yard›mc› olacak destek flirketler, de¤erleme flirketleri, bunun gibi 

dan›flman flirketleri var... En büyük, en karl› de¤il. En karl› olabilmek 

için flunlar› düflünmemiz laz›m: fazla imalat bize ne götürür, ne 

getirir? ‹nflaat maliyeti süremizi uzat›r, inflaat maliyeti miktar›m›z› 

art›r›r, daha fazla finansman maliyeti gerekir, daha fazla risk ediniriz. 

Niye? Çünkü daha fazla inflaat alan› pazarlamak zorunday›zd›r. Daha 

uzun sürede pazarlamak zorunday›zd›r çünkü üretti¤imiz çok fazlad›r 

ve onu tüketmek için belli bir zamana ihtiyac›m›z vard›r. Yani 

projemizin net bugünkü de¤eri düflebilir veya istedi¤imiz h›zla 

artmayabilir. Yani belli büyüklüklerden sonra projeler art›k kendi 

kendini yer. Yamyam duruma gelir. Dolay›s›yla optimum büyüklükte 

arz ve talep dengesini düflünen gelecek yat›r›mlar› bizim için önemli. 

E¤er gelecekte do¤ru yat›r›m›, do¤ru flekilde yapmazsak karl› projeler 

üretemeyecek duruma gelece¤iz. Gelecek çok h›zla geliyor. 

Düflündü¤ümüzden çok daha farkl› fleylerle karfl›lafl›yoruz. H›zlanan 

teknoloji, beklentilerin düzeylerinin farkl›laflmas›, geçmiflteki nesille 

yeni nesilin birbirinden farkl› fleyler düflünmesi bizleri farkl› noktaya 

götürüyor. Dolay›s›yla art›k dan›flmanl›k dönemi. 

Dan›flmanlar›n tecübelerinden yararlanarak gelece¤e ulaflmak 

gerekiyor. Optimum karl›l›¤› yakalayan projeler yaratmak için destek 

flirketlerinden yararlanmak, onlar›n bak›fl aç›lar›n› objektif bir flekilde 

de¤erlendirmek gerekiyor. Beni dinledi¤iniz için çok teflekkür ederim. 

GYODER 153

Bünyamin Derman 

DB Mimarl›k, Kurucu Ortak 

De¤erli konuklar. Önce hepiniz hoflgeldiniz. fiimdi tabi dan›flmanlar›n 

aras›nda bir mimar›n ne ifli var? Bizim de söylece¤imiz çok fley 

oldu¤unu düflünüyorum. Çok de¤erli bilgiler verdiler. Biz 

üniversiteden ilk piyasaya at›ld›¤›m›z zaman bu meslekte nas›l 

ilerleyece¤imizle ilgili baya¤› kayg›lar içinde yola ç›kt›¤›m›z zaman 

flunu gördük ki bu yar›flmalar mevzuu çok önemli. Bütün dünyada 

yar›flmalar konusunu gündeme tafl›d›k ve gördük ki verilen her 

yar›flman›n briefi bizi e¤itmifl bugüne kadar. Nedir brief? Yani verilen 

program, esas›nda biz arkada ne kadar bir araflt›rma ve bununla 

ilgili veri verildi¤ini daha sonralar meslek hayat›m›zda sizler gibi 

de¤erli insanlarla beraber oldu¤umuz zaman arkas›nda emek 

oldu¤unu gördük. Nedir bu? Biz y›llar önce bir yar›flmaya girdi¤imiz 

zaman bize bir flartname verirlerdi. Bu flartnamenin içinde diyelim 

ki konser salonu yap›yorsunuz, bu konser salonunun orkestra flefi 

konser salonunun tipini belirliyor. Diyor ki ben shoe box veya arena 

tipi konserde sunum yapaca¤›m ve benim briefim bu diyordu. Ve 

siz mimar olarak bu brifi al›p bunu en iyi flekilde tasarlamak ve 

gelifltirmek zorundas›n›z. Ve bunu uluslararas› yar›flmalarda veya 

ulusal yar›flmalarda da görebilirsiniz. Bunun içinde yüzlerce defa 

analiz edilmifl, test edilmifl ve gerçekten dan›flmanlar taraf›ndan da 

onaylanm›fl ve bu süreçte de gelifltirilmifl projeler üzerinde biz 

mimarlar onlara ne katar›z diye düflündük. Bizim iki flapkam›z var. 

Bir, program› gelifltiren kurumun, bu özel kurum olabilir, kamu 

kurumu olabilir, bunu en iyi flekilde tasarlayabilme ve gelifltirebilme 

becerisine sahip olmak. Bir de kamu yarar› mevzuu var. Mimar, 

burada iki flapkas› var esas›nda. Hem kamunun ç›karlar›n› 

gözetebilme, hem de yat›r›mc›n›n; bu devlet olabilir, özel sektör 

olabilir. Burada en çok bizi ikilemde b›rakt›ran mevzu bu olabiliyor. 

Bazen kamunun ç›karlar› meslek ç›karlar›yla örtüflmeyebiliyor. 

Buradaki mimar kimli¤i bence çok önemli. Özellikle son yapt›¤›m›z 

ve gösterece¤im projelerde hem kamu yarar› hem yat›r›mc›ya fayda 

getirildi.Yan›s›ra gerçekten bir makinan›n difllisi gibi herkesin birbirine 

ihtiyac› oldu¤u, özellikle dan›flmanlar›n bize katt›¤› katk› ve 

projelendirme sürecinin k›saltabilme ve hedefe h›zl› ulaflabilme 

durumu kan›tland›. Biliyorsunuz zaman çok önemli. Ne kadar h›zl› 

üretilebilirse bir proje ( bu da do¤ru verilerle beraber olur) bunun 

çok önemli oldu¤unu düflünüyorum. Bizim flans›m›z flu oldu. Mesle¤e 

bafllad›¤›m›z zamandan bugüne kadar, hep do¤ru dan›flmanlarla 

ve mümkün oldu¤u kadar onlar›n bütün briflerini do¤ru alg›lay›p 

do¤ru analiz edip projeleri de do¤ru bir flekilde yapmay› hedefledik. 

Bu sunumda, bir AVM, 212 Al›flverifl Merkezi. Üç tane konut, 

burada yatay ve düfley iki tane konutu örnek gösterece¤im. Bu 

proje yar›flma projesiydi. Belirli bir yafla kadar malesef bir kurum 

hariç,- Dumankaya grubu hariç- bize bugüne kadar al›n siz ifli yap›n 

demediler. Biz hep bir yar›flma yoluyla ald›k maalesef ve bu da iyi 

bir fley. Çünkü hep rakiplerle beraber yar›flt›¤›n›z için. Bu da bir 

yar›flmayd›. fiöyle bir brief verdiler bize. Afla¤› yukar› iki tane büyük 

anchor, (Praktiker ve Media Markt, 10 bin metrekarelik iki tane) 

yani 20 bin metrekarelik bir alan›n›n üzerine bir AVM istendi. Bence 

s›n›rl› bir aland› ve bir de rezidans proje istendi. Bu flu demek; siz 

154 GYODER 


16-17 Haziran 2010 

burada hem bir hipermarket, iki tane büyük hipermarket, bir de 

AVM yapacaks›n›z, bir de rezidans yapacaks›n›z ve çok s›n›rl› bir 

arsada yapacaks›n›z. Dolay›s›yla biz burada flunu düflündük: hem 

medya yolu üzerinde kamuya aç›k bir public mekan yaratabilir miyiz? 

Hem de bu program›n içine s›¤abilir miyiz diye düflündük ve 4 

grubun içinde 212 al›flverifl merkezini sevgili Mete Arat ile beraber, 

uluslararas› Stuttgart bürosu ile beraber bu tasar›m› gerçeklefltirdik 

ve bizim tasar›m› seçtiler. fiu anda bu bina infla ediliyor. Ekranda 

yar›flmadaki görselleri görüyorsunuz. Burada gerçekten analiz edilmifl 

bütün briefler bize dan›flmanlar taraf›ndan verildi. Geldi¤i son 

noktada uygulama projesi baz› fleylere ra¤men -yani özellikle 

cephedeki görselle karayollar›ndan geçemedi¤imiz için, burada da 

medya cephesi vard›- ezberi bozan bir al›flverifl merkezi yapmay› 

hedefledik. Çat›s›nda gezilebilen, içinde rahat rahat dolaflabildi¤i, 

insanlar›n burada büyük bir zaman›n› geçirebildi¤i bir al›flverifl merkezi 

hedefledik ve bunu da gerçeklefltirdik. Yani normalde böyle bir 

al›flverifl merkezi malsahibinin cesareti olmas›, yat›r›mc›n›n 

dan›flmanlar›n bize cesaret vermesi, bazen kavga etsek de onlar› da 

ikna edebilmemiz gerekir... hiçbir zaman tek bafl›na mimar burada 

tek bir aktör olamaz. Bu aktörler çoktur. Yani hem teknik dan›flmanlar 

,hem bu iflin pazarlama dan›flmanlar› veya gelifltirme dan›flmanlar›yla 

beraber gerçeklefltirdik diye düflünebiliyorum. fiu an hem akademik 

yönden hem ticari yönden belirli bir seviyeye gelmifl durumda. fiu 

anda tam da kriz ordam›nda yap›lm›fl bir yat›r›md›r. %80 oran›nda 

doluluk vard›r ve flu anda da Cumartesi Pazar 70 bin kifli ziyaret 

ediyor. Ve memnunlar flu an al›flverifl merkezinden. fiu an yap›n›n 

genel detaylar›n› görüyorsunuz. 24 saat ›fl›k... Bir gözümüz kamu 

yarar›nda oldu¤u için yeflili ve sürdürülebilirli¤i bu projede 

gerçeklefltirdik. Bizim %80 projelerimizde mümkün oldu¤u kadar, 

özellikle yat›r›ma yönelik projelerde bunu öneriyoruz : sürdürülebilirlik, 

yeflil, eko tasar›mlar›n mimarisi bunun %30'dur yada %40'› d›r. 

Yani hiçbir mekanik masraf yapmadan s›rf tasar›mdan kaynakl› %30 

geri dönüflüm alabilrsiniz. Bu projede özellike çat› rooflar› aç›larak 

kendi do¤al vertical ak›m sa¤land›. Yani bina bütün do¤al 

iklimlendirmesini sa¤layabiliyor. Dolay›s›yla çat›ya ç›k›labiliyor. Bütün 

çat› sular› bir yerde toplanabiliyor ve tekrar dönüflüm haline gelebiliyor. 

Bu proje çok az maliyetli. %30, %40 bir sürdürülebilirli¤i 

gerçeklefltirmifltir. Esas›nda toplam›nda 230 bin metrekarelik bir

16-17 Haziran 2010 

yap›d›r. Bursa'da burada Koray Grubu ile gerçeklefltirdi¤imiz bir 

proje. Neflecan Han›mlar›n bize breifleri do¤rultusunda. Burada da 

do¤ru bir brief vard›. Az katl› yo¤un bir yap›yd› ve büyük avlular, 

büyük yaflam alanlar› ve insani ölçek. Bütün Bursa'n›n genel 

karakterini uygun, yerelli¤ine uygun. Burada belirgin Bursa mimarisini 

modern bir yorumla gerçeklefltirdik ve flu an birinci etap tamamland›. 

Kullan›c›lar bu projeden memnunlar. Yani gerçekten bizim flans›m›z 

do¤ru dan›flmanlar ;bizi bu flekilde do¤ru yönlendirdiler. Biz de 

mümkün oldu¤u kadar kullan›labilir iç mekan›, neredeyse %90 

kay›p alans›z bir iç mekan kurgusu yaratt›k. Bu yap›dan örnekler. 

‹flte meydan›, yaflam alanlar›, 3 katl›, 4 katl› yap›lar. Bu bir atrium, 

büyük bir fley. Uluda¤'ya bakan bir manzaras› var. Bursa'ya özgü 

modern bir yap› nas›l yap›l›r diye baya¤› bir düflündük ve sonuçta 

bütün yönetimi de ikna ederek bu projeyi gerçeklefltirdik. 

Dumankaya'ya yapt›¤›m›z mimari proje.fiöyle bir mevzu vard›.Bizim 

de yorumumuzla burada program› parçalad›k. Bahçeli 1+1 yapt›k. 

Mesela bu güne kadar böyle bir fley yoktu. Yani flöyle hedefledik. 

Yat›r›mc› bize brifi verdikten sonra biz "buna ne katabiliriz"i 

koyuyoruz. Dolay›s›yla hem yat›r›mc› ve gelifltiriciyle kamu yarar› 

ad›na ve sürdürülebilirlik ad›na bir çok fley koyduk yine. Burada bol 

yeflil. Esas›nda maliyetli binalar ama gerçekten burada yaflamaktan 

insanlar keyif al›rlar. Bu da %90 tamamland›, herhalde 2 ay sonra 

bitecek. fiu an proje bu halde: Herkese yeflil alan, herkese bahçe. 

Bu flunun için önemli. Buras› Kurtköy. Merkezden uzaklaflt›¤›m›z 

zaman ,mümkün oldu¤u kadar daha az katl› yap› yap›lmas›n› 

hedefliyoruz. Nedeni de flu:kent merkezleri bence de¤erlidir her 

Ufuk Tarhan 

Fütüristler Derne¤i Baflkan› 

Merhabalar. Kronometremi bafllat›yorum ki kendimi konrol edebileyim. 

7 dakika çok süre de¤il. Hele de böyle genel bir konuda toparlamak 

zor olabilir. Ben fütürizm kontenjan›ndan aran›za kat›l›yorum. Asl›nda 

beni sanki farkl› bir kesimden, farkl› fleyler yaparm›fl gibi biraz lanse 

ettiler. Bir parça öyle giyindim gerçi ama genellikle sohbetler ve 

konuflmalar sonunda en çok duydu¤um fley flu olur: hani bu fütürizm 

nedir, siz ne yapars›n›z, ifliniz nedirleri biraz irdeledikten sonra "ha, 

bende asl›nda fütüristmiflim de ad›n› öyle koymuyormuflum flimdiye 

kadar", derler. Ve hakikaten de böyledir. Burada asl›nda konuflulan 

fleylerin ço¤u fütürist bak›fl aç›s› olmazsa zaten olmaz. E¤er tasar›mdan 

bahsediyorsak, dan›flmanl›ktan bahsediyorsak, zaten fütürist bak›fl 

aç›s› yoksa olmaz. Ben sadece bunun ismini böylekoyarak belki 

kullan›yorum ve daha vurguluyorum. Onun için fütürizmi ; ak›ll› ve 

iyi insanlar›n sosyolojik, ekonomik, politik veya psikolojik, teknolojik 

bir tak›m verileri kullanarak gelecekte neler olabilece¤ine dair olas›l›klar›, 

senaryolar› ço¤altmak, oluflturmakla ilgili faaliyetler, düflünceler, 

platformlar diye özetleyebiliriz. Dolay›s›yla benim yapt›¤›m ifl de tam 

olarak bu. Yani sepet deriz biz buna. Sosyo sepete bakmak -asl›nda 

finansal sektörlerde de kullan›l›r-sosyolojik, ekonomik, psikolojik, 

ekolojik ve teknolojik aç›dan nas›l bir gelecek olabiliri tahmin de¤il 

tarif etmek üzere çal›fl›r›z, düflünürüz. fiimdi ben bu kadarc›k sürede 

bir sürü çal›flmalar›n size çok tablet bir özetini verece¤im. Önümüzdeki 

takriben 10-15 senede dünyan›n nas›l bir yeni dünya olaca¤›n›, hangi 


yönden. Daha pahal›d›r. Bizim yaflam al›flkanl›klar›m›z kent 

merkezlerinde... belirli bir yafltan sonra da zaten merkezde olmak 

isteriz .Merkezin d›fl›ndaki bu tip yat›r›mlar özellikle bahçe, rahat 

yani her türlü aktiviteyi sa¤layabilecek , huzur bulunabilecek bir 

içerikte olmal›.... Bize verilen briefi sokaklar, avlular, insanlar› bir 

araya getiren, yaflan›labilir çevreler olarak yeniden yorumlad›k. 

Esas›nda burada brife %100 uyduk. Sadece ekledi¤imiz bir kaç 

nüansd›r. Sosyal tesis kent iliflkisi. Devam edelim. Son olarak da bir 

yüksek yap› gösterece¤im. Üç tane slayt var. Bu sefer de tam baflka 

bir konu, tam merkezde. fiimdi böyle bir konuya nas›l bakar›z? Biz 

burada program› gene üstat bir grupla, dan›flman grubuyla 

yönlendirdik. Düfley park olarak yapt›k Zincirlikuyuya. Bu da flu 

demektir: bütün katlarda bahçeler koyduk. Büyük bahçeler ve 

aç›labilir. Kuleye yeni bir yorum getirdik burada. ‹çe kapan›k bir yap› 

de¤il, tamamen d›fla aç›k bir yat›r›m ve sanki düfley bir vertical park 

infla ettik. Burada tamamen yeflili öne ç›karan bir yap› önerdik. 

Bunlar maliyet gözönüne al›narak yap›lm›fl tasar›mlard›r. Burada 

çeflitli detaylar görüyorsunuz. Yani flunu rahatl›kla söyleyebilirim ki 

tasar›mc›y› iyi yönlendirdi¤iniz zaman, biz mimarla ise her türlü 

tasar›m›, bu diflliyi do¤ru kurdu¤umuz zaman, her türlü iyi eserden 

söz etmek mümkün diye düflünüyoruz.Üniversitelerde de bu projeleri 

tart›fl›yoruz. Biz nerede yanl›fl yapt›k, yat›r›mc›lar nerede yanl›fl yapt›. 

Bu uzun süre tart›fl›lacak diye düflünüyorum çünkü insanlar yaflamaya 

bafllayacak, yafland›ktan sonra sosyo-psikolojik sorunlar ç›kacak m›, 

ç›kmayacak m›? Önümüzdeki 5 sene bunu daha farkl› platformlarda, 

daha farkl› flekillerde tart›flaca¤›m›z› zannediyorum. Teflekkür ederim. 

tür organizasyonel yap›lanmalar›n, yaflam formlar›n›n, ifl formlar›n›n 

oluflabilece¤ini size çok çabucak özetlemeye çal›flaca¤›m. Efendim, 

fütüristler diyoruz ki yani flu senaryoyu çok benimsiyoruz: biz gelecekte 

üç türlü, üç renkte dünyaya sahip olaca¤›z ya da onu oluflturmaktay›z. 

Bunlardan bir tanesi mavi dünya, bir tanesi turuncu dünya bir tanesi 

de yeflil dünya. Bütün bu flimdi söyleceklerimin iflaretlerini asl›nda 

hepimiz al›yoruz. Maviden bafllayal›m. Mavi dünya mega, devasa 

flirketlerin olufltu¤u, bütün dünyan›n arge üretim da¤›t›m sistemlerini 

yöneten, her sektörde en fazla 3-4 tane, veya hadi diyelim 4-5 tane 

ama daha fazla de¤il, kurumun organizasyonun oldu¤u, çok yüksek 

teknolojinin kullan›ld›¤›, çok az insan›n, deha seviyesinde insan›n 

GYODER 155

çal›flt›¤› örgütlenme biçimlerinden oluflacak. Bunun için h›zla mergers 

and acquisitions, sat›nalmalar, birleflmeler ve odaklanmalar oluyor. 

Mesela iflte Mercedes, mesela Unilever, PG falan gibi ço¤altabilirsiniz. 

Her sektörde devlet ve s›n›rlar›n önemli olmad›¤› bir tak›m devasa 

dünyaya üreten ve yaratan, teknoloji gelifltiren flirketler olufluyor. Bu 

mavi dünya. Oradan d›flar›ya ç›kan bir sürü insan turuncu dünyaya 

geçecekler ve geçmekteler. Turuncu dünya internet ekonomisinin 

a¤›rl›kta oldu¤u, her fleyin internet ve teknoloji üzerinde el de¤ifltirdi¤i, 

üretildi¤i küçük derin uzmanl›klar›n, dan›flmanl›klar›n yayg›nlaflt›¤› 

hizmet, servis sektörlerinin çok çeflitlendi¤i, yani iflsizlik sorununu bir 

anlamda ifl çeflitlili¤ini art›rarak çözen derin uzmanl›k, KOB‹ bile 

denemeyecek küçük bireysel giriflimcilerin ço¤ald›¤› bir dünya olarak 

flekillendiriyor olaca¤›z. Bunun da kuvvetle iflaretlerini al›yoruz. Bu 

turuncu dünya mavi ile kendi içinde ve yeflil dünya ile ifl yapacak. 

fiimdi demin dedim ki s›n›r, devlet, millet önemi kalmayacak. Büyük 

ölçüde mavi dünya ve turuncu dünya bizim için ürün, hizmet ve 

koflullar› oluflturacaklar. Peki o zaman dünyan›n flu anda s›k›nt›s›n› 

çekmekte oldu¤u iyilik halini, kontrol halini ne yapacak? Ve bütün 

her fleye ra¤men iflsizlik ve ifl ile ilgili durumu, insanlar›n huzur içinde 

yaflamas›n› neresi kontrol edecek? ‹flte o da yeflil dünyan›n üstüne 

vazife olacak ve yeflil dünyada da bu di¤er iki dünyan›n yapt›¤›n› 

etti¤ini kontrol eden sertifikasyon ve akreditasyon kurumlar› ile hala 

mevcut ekonomik sistemin içinde bugünkü istihdam diyebildi¤imiz 

sistemin içine giremeyen, yani bugün iflsiz diyece¤iz ama o gün öyle 

demeye¤iz, insanlar›n yaflamas›n› sa¤layan sosyal sorumluluk örgütleri 

156 GYODER 


16-17 Haziran 2010 

ve organizasyonlar› olacak. ‹flsizlik sigortalar› vs. bütün bunlar zaten 

bunun iflaretlerini veriyor. Yani flu anda dünya resmen yeni bir ça¤a 

girmifl vaziyette. Ça¤›n ad› sibernasyon. Tar›md›, sanayiydi, dijitaldi, 

neyse bitirdi¤imiz dönem internet ça¤›yd›, bilgi ça¤›yd›, flimdi art›k 

sibernasyon ça¤›nday›z. Yani ak›l, bilgi ve teknoloji ve duygular› yeniden 

duygularla bir kez daha her türlü koflulumuzu yeniden yarataca¤›m›z, 

anlamland›raca¤›m›z yeni bir ça¤day›z. ‹flte bu ça¤da bugün konuflulan 

dan›flmanl›k meselesi en önemli alanlardan biri olacak. Yani herkes 

derinlemesine konusunu bilecek ama multidisipliner bir flekilde bütün 

di¤er her fleyden de anlayacak. Biz buna biraz da T tipi tan›flmanl›k 

diyoruz. Yani iflsizli¤in, bu çekti¤imiz s›k›nt›lar›n çözümü yüksek seviyede 

teknoloji kullanan derin T dan›flmanl›klar gelifltirerek çözüyor olacak. 

fiu anda iflsizlikten ödümüz patl›yor ya. Herkesin ailesinde ya ifl 

kaybetmifl ya ifl kaybetme korkusu olan yak›nlar varya, iflte onlar art›k 

ifl bulmak de¤il, ifl kurmak, ifl yaratmak gibi alanlara do¤ru h›zla yol 

alacaklar. Bu kadarl›k sürede benim sizinle paylaflabilece¤im genel 

perspektif, genel dünya senaryosu buydu. Mavi, turuncu ve yeflil 

dünyada olaca¤›z. Mesela ben tipik bir turuncu dünya mensubuyum. 

Bütün iflimi internet üzerinden yap›yorum. Kendime ifl avatar› diyorum. 

‹fl tasar›mlar› gerçeklefltiriyorum. Dünya ile, müflterilerle ve her türlü 

iletiflimimde internet üzerinden yani yeni jenerasyon tarz› bir internet 

giriflimcisiyim. Bunlardan çok olacak. Hepimiz bu hale bir flekilde 

dönüflece¤iz. Bak›yorum kaç dakika. Tam 7 dakika. Dinledi¤iniz için 

çok teflekkür ediyorum. 

Oturum Baflkan› : Saffet Çiçekda¤ 

Efendim sizlerin huzurunda bütün konuflmac›lara teflekkür ederim. Ben birer cümleyle konuflmac›lar›n neler söyledi¤ini, akl›mda kalan 

k›sm›yla size özetlemk istiyorum. Sonra bir iki sual soraca¤›m izin verirseniz. fiükrü bey bize perakendecili¤in gelece¤inde AVM'lerin 

rölünün çok azalaca¤›ndanbahsetti. Neflecan han›m duyarl›l›klar dedi. Yani dizayn ve gelece¤i planlamada, kentlerin oluflmas›nda 

duyarl›l›klar dedi. Cansel han›m bize yat›r›mc›lar konusunda emsallerin yükselmesinin belkide kar azalmas›na yok açaca¤›n› söyledi. 

Bünyamin bey ile görüflmelerimiz mutlaka sürecek gelece¤e yönelik ama ona özel bir sual soraca¤›m. Burada bahsetmiyorum. Ve 

ufuk han›m 'a da bir sual soraca¤›m. Efendim ben Türkiye içinde dolafl›rken genelde uçakla gitmek yerine e¤er yapabiliyorsam, 

zaman›m varsa arabayla gitmeyi tercih ediyorum ve özellikle bu kentlerin geliflimine dikkat ediyorum. Son y›llarda gördü¤üm kadar›yla 

bizim bütün kentlerimiz birbirine benzemeye bafllad›. Yani ben buradan yola ç›kt›¤›mda, herhangi bir kente gitti¤imde oras› Gaziantep 

mi, Malatya m›, Ayd›n m›, Mu¤la m›, bunu ay›rd etmekte flahsen çok güçlük çekiyorum flehir merkezleri hariç. Ve bir de giderken 

bak›yorum ki k›rsal alanda, tarlalar›n ortas›nda binalar ç›km›fl. Art›k al›flt›m, mutlaka bir TOK‹ projesidir diyorum. TOK‹'leri görüyorum 

orada, TOK‹'nin levhas›n› görüyorum. Bu konumda belki bütün herkese, belki bütün dinleyicilere benim sualim flu, herhalde biz hiçbir 

dan›flmanl›k alm›yoruz, hiçbir sosyal e¤ilime bakm›yoruz ki bir umutsuzluk belirdi. Ancak isterseniz sondan bafll›yorum. Ufuk han›ma 

bir sual sormak istiyorum. Acaba bahsetti¤i yeflil dünya bizim için gelecekte düflledi¤imiz alt›n ça¤ m›?

16-17 Haziran 2010 

Ufuk Tarhan: fiimdi bir kere fütüristler flu olacak, bu olacak 

diye kehanette bulunmuyorlar. fiunu söyleyebilirim: Böyle bir 

dünya yaratmak istiyoruz. Yaratabilece¤imize inan›yoruz ve 

yaratmak zorunda oldu¤umuzu düflünüyoruz. Çünkü yaratmazsak 

bütün bu yapabildiklerimizle kendimizi ve dünyay› yok eden 

jenerasyon olarak tarihe bile geçemeyece¤iz. Onun için o öyle 

olmak zorunda zaten, baflka flans›m›z yok. Bizim de bütün bu 

ifllerle bu kadar u¤raflmam›z›n sebebi bu. 

Saffet Çiçekda¤: Teflekkür ederim. 

Ufuk Tarhan: Ben teflekkür ederim. 

Saffet Çiçekda¤: Bünyamin bey, flimdi bu salonda her kesimden 

kifli var. Özellikle genç beyaz yakal›lar›n kent d›fl›na yeflil alanlara 

ç›kt›¤›n› biliyoruz ve benim gibi yafl› olgunlu¤a ermifl kiflilerin de 

kente dönüfl yapt›klar›n› biliyoruz. Bu konuda yat›r›mc›lar›n bir 

giriflimi var m›? ‹leriyi planlayabiliyorlar m›? Yoksa o kent d›fl›ndaki 

yerleflim alanlar›n›n demografi de¤ifltirmesi söz konusu mu? 

Bünyamin Derman: Çok güzel bir soru esas›nda. fiimdi flöyle 

bir mevzu var: biz bu tip özellikle kent merkezi d›fl›nda yap›lm›fl 

yap›lar› uluslararas› arenada biraz inceledi¤iniz zaman 1960'lar 

yani sanayi devriminden sonra bu yeni bir yap›laflma kültürü ile 

büyük bir yap›laflma gerçekleflti¤ini görüyoruz. Daha sonra 

sosyo-kültürel yönden belli bir dönem yafland›ktan sonra herkes 

kendi içine geri döndü. Bunun çeflitli nedenleri var. Bir, yaln›zlaflma. 

Bir tak›m sosyal kültürel bozulmalar. Özellikle yafll›, belirli bir 

kuflaktan sonra insanla diyalog kurma ihtiyac›. Ve kentli yaflam› 

daha çok operas›, tiyatrosu, ifl ç›k›fl›nda belirli bir yerde 

arkadafllar›yla buluflma vb.. bu insan›n esas›nda do¤as›nda olan 

bir mevzu. Avrupa'daki bu de¤iflimleri inceledi¤imiz zaman 

özellikle bu tip yap›lar›n y›k›ld›¤›n› görüyorsunuz.Kentin içinin 

daha derlendi¤ini görüyorsunuz. D›flar›ya daha çok villa yada 

bahçeli tip binalar›n yap›ld›¤›n› gözlemleyebiliriz. Özellikle 60'l›, 

55li yafll› kesim dedi¤imiz kesim kesinlikle merkezde olmak 

istiyor. Tamamen yanl›zl›k, iletiflim kurma, biraraya gelmekten 

kaynakl›. Özellike beyaz yakal›lar›n genç veya küçük çocuklu 

oldu¤u zaman kent d›fl› evet ama çocuklar üniversiteye geldi¤i 

zaman iki çocuksa iki araba, bir de kendisi kar›s›yla, 4 araba 


gerekiyor. Böyle bir lüksü olamaz bu ülkenin. Dolay›s›yla kent 

d›fl›nda bir evi oluyor. Kent içinde de...Diyelim ki Bahçeflehir'de 

bir evi varsa Etiler'de de bir evi oluyor. O zaman da çok da lüks 

bir fley ve gerçekten de bofluna yap›lm›fl konutlar. Esas›nda konut 

fazlal›¤› m› , azl›¤› m› var sorusu da gündeme gelmifl oluyor 

efendim. 

Saffet Çiçekda¤: Peki, çok teflekkürler. Ben Cansel han›m› 

dinlerken kafamda flöyle bir sual olufltu. Dedim ki kendi kendime 

: ben bir flirketim, gayrimenkul gelifltirme yap›yorum. Al›r›m 

uzmanlar›, koyar›m, maafllar›n› veririm. Niye d›flardaki dan›flman 

flirketlere para vereyim? Vereyim mi? 

Cansel Turgut Yaz›c›: Vermelisiniz. Çünkü ayn› Ufuk han›m›n 

söyledi¤i turuncu dünya gibi. Dan›flmanl›klar art›k ölçekler 

ekonomisi baz›nda parçalara ayr›ld›. Bir çok konu disiplinler aras›. 

Siz dan›flmana para verdi¤iniz zaman dan›flman›n ekibi, o ekibin 

içindeki disiplinler aras› meslek sizin için çal›fl›p sizin için objektif 

olan› üretmeye çal›fl›yor. Yani asl›nda projenin içinde sizin maafl 

vererek ald›¤›n›z kifli biraz subjektif... biraz daha fazla projeye 

inanmak istiyor. Çünkü iflinin devam› ya da ücretini almas› buna 

ba¤l›. Ama dan›flman her fleyden ba¤›ms›z, ticari kayg›lardan 

uzak, size objektif olarak görüflünü söylüyor. Faydalanaca¤›n›z 

bilgileri veriyor. Ayr›ca bu dan›flman bir çok farkl› projelerde iyi 

ve kötü uygulamalar› gördü¤ü için sizin ifle alaca¤›n›zdan çok 

daha tecrübeli olma imkan› var. Bütün bunlardan neden 

faydalanamayas›n›z? Ve bu fayday› bu kadar kifliyi istihdam 

ederek de¤il, daha ekonomik olarak neden kullanmayas›n›z? 

Bence gelece¤in, ayn› turuncu dünyan›n getirdi¤i gibi ölçekler 

ekonomisi baz›nda ufak ufak ama do¤ru dan›flmanl›klarla devam 

etmesi gerekiyor. 

Saffet Çiçekda¤: Anlad›m. O zaman yan›m›zda çal›flana ben 

" fluradaki içsel karl›l›k oran›n› %30'un üzerine ç›kart" diyece¤im. 

Kolaysa yapmas›n de¤il mi? Peki Neflecan han›m da duyarl›l›klardan 

bahsetti. Ne tür duyarl›l›klar bunlar? Peki bu duyarl›l›klara kulak 

vererek biz Anadolu'daki biraz evvel benim bahsetti¤im 

yerleflimlerde bir de¤ifliklikler yapabilir miyiz? Baz› ezberleri 

bozabilir miyiz? 

Neflecan Çekici: Saffet bey son 5 y›lda ‹stanbul d›fl›, Anadolu 

157 

GYODER

flehri diyebilece¤imiz 4 flehirde ciddi deneyimlerimiz oldu konut 

gelifltirme konusunda. Bursa, ‹zmit, Eskiflehir ve Malatya. Bu 4 

ilde gördük ki gerçekten yerel farkl›l›klar var ve ‹stanbul gibi 

de¤il. Önce flehre girdi¤imizde ‹stanbul gibi davranmaya çal›flt›k, 

olmad›. Sonra anlamaya gayret ettik. Global oyuncularla girmifltik. 

Fizibiliteler yapm›flt›k. Ama o fizibiliteleri sosyal fleylerle tamamlama 

ihtiyac› hissettik. Yerel düflünce rasyonellerini anlamaya çal›flt›k. 

Her flehirde farkl›. Eskiflehir'in istedi¤ini Bursa istemedi, bursa'n›n 

kini ‹zmit be¤enmedi. Onlar› anlayarak yola devam etmek gerekti. 

Sonra dedik ki buralarda çok sert olmayan uygulamalarla baz› 

yenilikler gelemez mi? Hep tekrarlar ve taklitlerle mi gidecek bu 

flehirler? Evet, sert olmayan uygulamalarla da bir fleyler 

ö¤retilebiliyor. Yani örne¤in çok büyük metrekareler istenirken, 

" ben 200 metrekarenin alt›nda oturmam" diyen bir kifliye e¤er 

do¤ru bir kat plan›, efektif kullan›m alan› sunabiliyorsan›z o 

metrekarede oturabiliyor ve severek de oturuyor. Daha fonksiyonel 

buluyor. Bazen fonksiyonel fazlal›klar var evlerde. Onlar› 

terketmesini sa¤l›yorsunuz. Zaten" tüketici her zaman do¤ruyu 

bilmez"diyorum ben. Ona baz› do¤rular› da göstermek ya da 

do¤ru al›flkanl›klar› da ö¤retmek gerekir. Müflteri odakl›l›k nereye 

kadar diye sormak gerekir. Çünkü o zaman herfley birbirinin 

tekrar› oluyor.E¤er dayan›ks›z tüketim mallar›nda bile yerel 

davranmak gibi bir fikir varsa, Coca Cola taraf›ndan bile yerel 

davranmak önemseniyorsa evet bizler de , yerel ezberlere fazla 

dokunmadan ama bunlara renkler katarak yavafl yavafl ezberleri 

bozabiliriz,yenilikler yaratabiliriz bence. 

Saffet Çiçekda¤: Peki, çok teflekkürler. fiükrü bey, bak›n 

AVM'leri bitiren konu, acaba bizim yaflam al›flkanl›klar›m›z›n 

d›fl›nda olmas› m›? Son zamanlarda bak›yorum baflar›ya ulaflm›fl 

en son AVM'lerden bir tanesi mall fleklinden biraz uzaklaflan, 

‹stinye Park gibi aç›k alanlar› olan, pazar yerleri olan,bir halk›n 

yaflam tarz›n› öyle veya böyle içine adapte etmeye çal›flan konular. 

Gelecekte de bu devam m› edecek sizce? Nas›l olacak? 

Dr. fiükrü Aslanyürek: Gelecekte hem ma¤aza zincirleri 

aç›s›ndan hem de al›flverifl merkezleri aç›s›ndan hem de mimarl›k 

vb. konular aç›s›ndan en kritik problemin zaman›n de¤eri ile 

ilgili problem oldu¤unu düflünüyorum. ‹nsanlar›n genellikle 

158 GYODER 


16-17 Haziran 2010 

planlamada çok az gördü¤ümüz bir fleyi var bizim sektörümüzde. 

‹nsanlar›n geliri ne kadar artarsa zamanlar›n›n de¤eri de o kadar 

art›yor. Bugün ‹stanbul'daki al›flverifl merkezlerinde ortalama kifli 

bafl›na, yani al›flverifl merkezine giden kifli bafl›na al›flverifl diyelim 

ki 40 dolar ile 70 dolar aras›nda de¤ifliyor. Ama ortalama olarak 

e¤er siz 1 saat 15 dakika bir al›flverifl merkezinde kalan 40 ila 70 

dolar aras›nda aras›nda para harcayan bir kifliyi, o al›flverifl 

merkezine gitmek ve oradan ç›k›p gidece¤i yere, evine dönmesi 

için 2.5 saatlik zaman harcamas›na sebep oluyorsunuz 1 saat 15 

dakikal›k bir kal›fl süresi için 2.5 saatlik zaman›n› al›yorsunuz 

demektir. Oysa o 70 dolar› harcayan kiflinin 2.5 saatlik zaman› 

70 dolar›n bir kaç kat› de¤erde. Dolay›s›yla gelecek bunun üzerinde 

dolafl›yor. Bunu da do¤rudan do¤ruya, Ufuk Han›m'›n konusuna 

ba¤layaca¤›m, hayat kalitesine ba¤lan›yor. Yani zaman› ne kadar 

iyi kulland›r›yorsan›z, flans›n›z var demek. Aksi takdirde tüketicinin 

yani insan›n zaman›n› bofla harc›yorsunuz. Dolay›s›yla do¤ay› 

bofla harc›yorsunuz. Dolay›s›yla kaynaklar› bofla harc›yorsunuz. 

Demek zaman buradaki en kritik faktördür. Öncelikle zamana 

bakmam›z laz›m ondan sonra di¤er fleylere. ‹kinci olarak da bu 

söyledi¤imiz konu flununla ilgili. 1988 y›l›nda Galleria aç›ld›¤› 

zaman Türkiye'de ortalama 20 tane gerçekten öne ç›kan yerli 

ma¤aza vard›. 1998'de, 10 y›l sonra bunlar›n say›s› 30 tane idi. 

fiu anda da 130 tane kadar. Türkiye'de al›flverifl merkezlerin 

gelece¤ini belirleyecek olan gerçek olay ma¤aza zincirleridir ve 

yeni markalar›n yarat›lmas›d›r. fiunu söyleyeyim ortalama bugün 

bir al›flverifl merkezinin geri dönüfl süresi 7 ile 10 y›l aras›nda ; 

ma¤azac›l›kta bunun geri dönüfl süresi sadece 2-2.5 y›l. Dolay›s›yla 

yat›r›mc›lar için burada çok büyük bir boflluk ve gelecek için 

muazzam bir imkan var diye düflünüyorum. O zaman iki konuyu 

birlefltirerek; do¤ru markalara, do¤ru ma¤aza zincirlerine do¤ru 

konseptere yat›r›m yapanlar, o konsepti ilgili müflterinin aya¤›na 

götürerek en çok zaman tasarrufuyla o al›flverifli yapt›r›rlarsa, 

gelece¤in liderleri olacaklard›r. 

Saffet Çiçekda¤: Evet. Çok teflekkür ederim. Efendim biz 

zaman›m›z› doldurduk. Ama biz buraday›z. Suallerinizi burada, 

sahne önünde alabiliriz. Çok teflekkür ederiz.

16-17 Haziran 2010 

Turizm 

Yat›r›mlar› 

Andreas Martin 


Okay, I think we can start. "HTL Foruma Hoflgeldiniz." A very warm 

welcome to HDL forum here at Istanbul Restate. May I kindly ask you 

to switch your handy off or at least switch your ringer off. This will be 

very kind of you for the next three hours of program which I would like 

to introduce to you. Benim ad›m Andreas Martin. My name is Andreas 

Martin and I will introduce, I will guide you through this 3 hour session 

this noon and afternoon at HDL forum where we are going to talk 

about hotel, tourism and leisure topics. In the real estate research report 

from Dr. Can Fuat Gürlesel we heard yesterday that Istanbul together 

with Paris is the most sought after destination in Europe for hotel 

developments. However, how vulnerable the hotel and tourism sector 

is can be actually seen in two regions of the world: the Gulf of Mexico 

where daily thousands of gallons or millions of liter of oil is spoiling the 

ocean, spoiling the coast of some of the American states might be soon 

even when it comes to Europe with the gulf stream. Tourists are not 

traveling to Florida anymore. Hotel personnel might lose their drops, 

fishermen might lose their drops, there is a very dramatic situation over 

there in the United States. And even though BP just announced yesterday 

a 20 billion Euro- Dollar fund to cover damages instead of paying 

dividends to their shareholders. I think we will not know today what 

further actions might be necessary over there. We can look at Greece 

where they have dramatic budget problems. The tourism industry is 

suffering. People are not traveling to Greece at the moment from abroad 

because of the uncertain situation. Spain is struggling as well. Today 

the EU summit in Brussels will discuss that. So tourism industry is a very 

vulnerable industry. But, nevertheless the team of PKF Hotel Experts 


Vienna and GEWINN which is a leading business magazine in Austria did 

organize a program about hotel and tourism development in Europe, in 

general, but in Turkey in particular as well. And we will for the next three 

hours compare with you international hotel standards with Turkish hotel 

standards. We will introduce to you some of the Turkish brands that are 

on the expansion paths in Turkey and on abroad. And you will get to 

know the expansion strategies of some of the major international brands 

into Turkey. One of the major questions for hotel investment today in 

Europe, in general, and in Turkey is that "did they change in the past and 

will they be even adjusted in the future?" And finally we will leave this 

great city of Istanbul and take you to the so called secondary cities in 

Turkey and I can tell you there are few. To show you the development 

potential that Turkey offers for hotel real estate developers and hotel 

operators and hotel investors - that should be the goal of this session. 

Before we start let me introduce to you these two gentlemen and I will 

join you now. These two gentlemen are the driving force behind the 

hotel, tourism and leisure forum here at Istanbul REstate which we are 

organizing for the second time now. Georg Wailand is the publisher of 

GEWINN, the leading Austrian business magazine and Michael Widmann 

is the general manager, general director, I tend to say general manager 

because we work in the hotel industry, the managing director of PKF 

Hotel Experts in Vienna. Georg Wailand, the motor of this event is building 

the bridge into a great future. Yesterday you were in a panel called 

"regional development and European funding" with some of the participants 

where members of the EU parliament representing the EU. Even though 

Turkey is not yet EU member, might be soon. "Are there already bridges 

from the EU into the tourism industry?" 

GYODER 159

Georg Wailand 

Wirtschaftmagazin GEWINN, Yay›mc› 

That is a good point. Good morning to everybody here in this event. 

As Mr. Martin mentioned, I am publisher of GEWINN, the leading 

economic magazine in Austria and we are organizing this event also 

and we are also investing in Turkey. And as you mentioned, yesterday 

we had a discussion and it was quite interesting. There is a lot of 

money on the road for projects in Turkey from the European Union. 

We got the information about the rules on how to get to this money 

and what the European Union had to learn in cooperating with investors 

in Turkey and so on. Infrastructure, but also tourism is a main point 

and it was a difficult year for the real estate business. And you see 

that it is astonishing how stable this event could survive and we are 

optimistic for the year which will come. Between the European Union 

and Turkey, the talks continue and there is a lot of money on the road 

for projects in Turkey. 

Oturum Baflkan› : Andreas Martin 

Okay. Thank you very much. Michael Widmann, building bridges into a great future for the hotel and tourism industry is 

one of your main activities, especially in countries like Russia and Ukraine. Now you are looking at Turkey , and there 

might be an office in Istanbul soon. Between the European and the Asian side, here in Istanbul we have two bridges, is 

this too narrow for international hotel operators and investors to enter the Turkish market? 

Michael Widmann 

PKF hotelexperts, Yönetici Ortak 

For investors it is no problem, the traffic it is a big problem. I 

always say Istanbul is the best and the worst city in the world 

rolled into one. It is the most beautiful city in Europe for my taste 

but in terms of traffic, I can tell you that it takes me five minutes 

to walk to office everyday and probably to live here in Istanbul, 

you have to spend a couple of hours every day in traffic jams. I 

am not always sure whether the beauty of the city and the great 

attractions are worth it. So if the traffic problem could be solved, 

I think Istanbul would be the perfect city. Maybe some changes 

into political landscape as well, but generally it is a great city and 

I really admire its richness, I say in terms of investment, Turkey 

is opening up to the world and the Turkish companies are 

venturing into not only neighboring countries, but beyond; and 

Turkey is taking a new role in the world whether some people 

160 GYODER 


16-17 Haziran 2010 

like it or not, but Turkey will certainly have significant influence 

in most matters, maybe except football. It is a very sad story that 

we have to watch the world cup without Turkish participation.

16-17 Haziran 2010 

Uluslararas› Standartlar ile 

Türk Beklentilerinin 

Karfl›laflt›r›lmas› 

Otel Ekipmanlar› ve 

Gelifltirilmesinde Ortak ve 

Farkl› Yönler Neler? 

Andreas Martin: I think we shouldn't complain about the 

traffic because having dinner in the evening at the Bosphorus 

is worth being in a traffic jam. Well, thank you very much 

gentlemen. We will both see you Georg Wailland later and 

Michael Widmann will just stay here. Thank you very much. 

And I would like to ask Haluk Kaya to join us in order to start 

the first program. I may just quickly introduce you and I assume 

that most of the attendants here know Haluk Kaya. He is the 

chairman of Üçgen Group of companies involved in hotel 

construction not only in Turkey but in Russia and in other 

countries. You may know the Radisson in St. Petersburg or the 

Radisson Bosphorus here in Istanbul. Both were constructed 

and even co-owned at a certain point of time by Haluk Kaya 

and his company. And Michael Widmann and Haluk Kaya will 

try to have a controversial discussion about several topics. I 

don't know whether we can fulfill this. Maybe they even have 

Haluk Kaya 

Üçgen ‹nflaat, Baflkan 

We have to separate leisure, I mean, business hotels, city hotels and 

hotels in Antalya and around. For the summer and golf tourism 

Antalya is a good investment opportunity and Turks are taking care 

of this, mostly even without credits. And this is not an area also for 

the foreigner to invest because they don't like the fluctuation of the 

occupancy and resort hotel and so on. Whereas in the cities, we 

aren't perhaps now in the stage that 20 years ago Germany was in 

every city industry and trade is starting. And there is a lack of hotels 

for traveling businessmen whereas the travel is not like in the stays 

made by car but made by plane. So it is also the big difference to 

Germany which means that the hotels which are going to be built 

should be more in the city center. Because people coming there, 

they don't come by car. But this brings another problem because 

in every city in Turkey not only in Istanbul the locations near to the 

city center are very expensive. And if you want to develop a chain, 

either Turkish or Accor or whatever the name is' you have a calculation 

and you say my room rate will be, let's say, 50 euro. If you put down 

the construction price and the land price and the Turkish expectation 


the same opinion in some points but Michael Widdman prepared 

a few questions and I will leave it up to him now to have a 

controversial debate with Haluk Kaya. 

Michael Widmann: to saying goes "controversy is a space of 

political life and maybe even outside of political life" and I always 

like a good debate with pros and cons, and we learned a lesson 

from last year's conference where the sharpest questions and 

comments came from a member of the audience, he was Haluk 

Kaya and I thought it is a good thing to bring him on stage so 

he cannot make the speakers suffer. 

Haluk Kaya: Thank you. 

Michael Widmann: All is well in Turkey or is it? And if we look 

at the investment scene in the hotel field in Turkey, what is your 

general feeling now? Is it in a stage where all the traffic signs 

are green as the preconditions here in Turkey for investments? 

Or what is lacking? 

of revenue, it doesn't fit together. The Turkish expectation of revenue 

from hotel, it is never real, it is a dream but the people like to dream 

when they invest in a hotel. Otherwise you would never invest in a 

hotel. So the expectation is 14-15%. Your foreign partners, Radisson, 

Park Inn or Holiday Inn Express says no, you cannot reach it. You 

cannot reach it because if you pay for this so much, this so much 

GYODER 161

and the rate is so much and the occupancy is so much, you will 

never make the money. So Turkish people take their finger out of 

it whereas in the resort holidays, there are no clever foreigners. They 

say okay, I will sell for this much and this will cost this much and he 

cheats himself and invests. Sometimes he is lucky. I didn't find the 

solution to the first part, to the city hotels. If somebody will find it, 

he will make good money in Turkey. 

Michael Widmann: So, in other words, probably we cannot 

change the cost of land but we can change the expectations. And 

from my outside point of view, it is interesting that the development 

of hotels in Turkey is driven by totally different players than in other 

countries. It is construction companies and trade companies, textile... 

Haluk Kaya: Textile guys, yes. 

Michael Widmann: ...usually family run and operated, usually 

patriarchs who decide and one says they have built an empire and 

decides they wish to have a hotel. So it is more fulfilling of dreams 

and of ego than of a commercial sense. Is this something you see 

as well? 

Haluk Kaya: Yes, it is ego driven so they want to have the five 

star hotel in their dreams even if it is not feasible. They don't want 

to hear about it. And the moment in Turkey, you say, I want to build 

a hotel here, the landowner doubles the price immediately because 

he thinks the hotel business is the business which is not true. But 

this is a dilemma we have, Turkish investors. When you create a 

fund in Europe, in London and say you want to develop 20 hotels 

in 2 years, 3 years, midmarket hotels in best locations. Even a fund 

like this if he finds the correct partner who has other expectations 

than he would invest in Germany and it is understandable. It is 

correct but bringing these figures in and also the land prices, it makes 

it impossible. 

Michael Widmann: Maybe Turkey needs a stronger crisis because 

what we have seen in Russia and Ukraine, we had the same tendency. 

Hotel investments were more happy investments but we see really 

severe economic crisis, even the oligarchs have now discovered the 

importance of cash flow. And we would recently work for the richest 

man in Europe. He is an Ukrainian and he owns two hotels, two 

luxury hotels. And one of his hotels in Donetsk, a five star hotel 

162 GYODER 


16-17 Haziran 2010 

never made more than 25% occupancy. And when he is speaking 

now of his next hotel, suddenly we can convince him to do a budget 

hotel. But it was only the crisis which forced him to reevaluate. So 

maybe there was not the deep enough crisis in Turkey? 

Haluk Kaya: Well, we are master of crisis. When you were living 

in heaven in Europe we had five crisis here. This is the last one. You 

feel it because you have it also. We have 2001, 1997 and we have 

a story of crisis and this is where we are immune. We have been 

vaccinated against crisis. We know, it comes and it goes. We don't 

panic. We just go to sleep and wake, ooh the crisis is over, move. 

But I mean we have the, let's say not the chains but bigger hotel's 

investors in Turkey like the Koç Group in Divan, the Marmara Group 

and the Dedeman Group. And the first generations, they made their 

hotels with the same motivation. The Divan in Istanbul, because Koç 

had to have something for its guests. O¤uz Bey in Marmara Hotel 

which was the Sheraton, I remember, also he wanted. So Dedeman 

Group also, but the second generation and third generation, they 

realize now when they want to improve they have to bring standards, 

they have to create a brand and they have to move. And unfortunately 

the most powerful one, the Koç Group with the Divan, they are too 

fine to invest in budget hotels whereas I mean they have the car 

dealers, they have 80.000 dealers in Turkey. Imagine the strength. 

If Koç would come and say, in K›r›kkale, a God forgotten place, to 

its dealer for Aygaz which is the gas for cooking, I want to build a 

hotel with you here, he would find it. He would give it as a present 

even the land to be within this group and to say I am Koç's partner. 

But this group, if there is somebody here of this group, they are too 

big for it. And the others, unfortunately, they don't have this power 

of widespread organization. So my only hope is that the Koç Group 

gets encouraged. 

Michael Widmann: Begüm Kaya will be here a little bit later to 

answer questions on Divan. So I remember one of your famous 

quotes in one of the last round tables we organized. You are not 

that brand. So what does it take to create valuable Turkish hotel 

brands? 

Haluk Kaya: When we start from the construction, you once have 

a manual which says my door is 45 minute fire resistant. My carpet

16-17 Haziran 2010 

is like this. My rooms are this size and all these. This is one part but 

one must have this book. And then you have to have some 

characteristic things. I can imagine for example Radisson has always 

this trouser press or the kettle and so on. Perhaps it is not that 

important but it creates a brand. Then the color, the sign... 

Michael Widmann: So all the standards... 

Haluk Kaya: Yeah, the uniform. Most important is the declaration 

of service. What is your service? So I mean, and this, sorry, and the 

chains we have like Marmara, Dedeman, Divan, I know that they 

are looking for also management contracts. But without bringing 

this package, you cannot convince a Turk. A Turk is anyhow very 

difficult to convince to have a foreign operator. They say what does 

he understand from that service in Turkey and so on, you know. 

This is the mentality. 

Michael Widmann: You have developed city hotels including 

the Radisson Bosporus, you are currently working on resort hotels. 

If you develop now, let's say, one city hotel, one resort hotel, what 

would be your criteria? Would you automatically approach an 

international brand for city hotels? What is the reasoning in a resort? 

Does an international brand gives you values or what are the 

differences between these two different markets? 

Haluk Kaya: In the city hotel, the reservation system of the chain 

is very important. They feel the hotel. You cannot sit in front of the 

hotel and wait for the guests. And if you have a normal marketing 

guy in your hotel, he doesn't have the means to reach everybody 

in the world whereas a chain has its own reservation system. This 

is a big strength if you are operating also city hotel, the money they 

earn, the hotel operators, they don't take the money of the investors. 

They create the money by optimizing and by controlling. This is very 

important. The people think, ooh, I am paying them 8% of my profit. 

It is not the profit he has now. He will have 10% more profit and 

give 8% of it to the operator. So this has to be learned. Now if I 

come to the resort hotels, Americans have resort hotels of different 

kinds but there aren't any resort hotel in Europe in the type what 

we have in Turkey. And this is why they had not been successful. I 

know one case, they build a Novotel in Kemer area, they moved out 

up to 2 years. And then in Antalya in Belek there is the Kempinski 

which is never making money. 

Michael Widmann: How about the club operators? Club Med, 

Robinson... 

Haluk Kaya: Oh, this is something else because these are resort 

operators. Also TUI, they take some hotel they operate. They know 

it but not normal hotel chains. 

Michael Widmann: So in the resort business, the international 

brands don't give a lot of value. Maybe it is also because the tour 

operators are so strong in this business. 

Haluk Kaya: It is yes, the resort business is dictated by the tour 

operators. They feel it and they dictate the prices, they dictate the 

type, they dictate the quality. I will in my resort, I will take international 

brand because the whole philosophy of the resort, villas and everything, 

it is not so much tour operator driven and I want to create a value 

that there are also many people who come to Turkey for golf and 

they don't want to go to all inclusive hotels. They want something 

else and this is why I am building a 90 key and 20 villa resort hotel. 

And this will be operated internationally. 


Michael Widmann: Isn't it surprising that now some medium size 

Turkish hotel groups like Dedeman and Divan are in the city hotel 

business but there is no company of that strength in the resort 

business. 

Michael Widmann: Or I am not aware of... 

Haluk Kaya: Yes they are not chains. For example the Gloria in 

Antalya, he started with one hotel, he has now 3 hotels, altogether 

perhaps 1500-1600 rooms. There are, duplicate investors but not in 

the sense as a hotel investor. This is always Antalya hotel business 

which is a business site for people who got rich in textile, construction, 

export, something else. 

Michael Widmann: And the opportunities are wasted. Dedeman 

and Divan City Groups can now go beyond Turkey. 

Haluk Kaya: Yes 

Michael Widmann: Syria is one market everybody is interested 

in. 

Haluk Kaya: Moldavia also... 

Michael Widmann: ...Moldavia, Iran, Iraq, Azerbaijan and there 

is also many neighboring countries and it is interesting to see that 

the Turkish groups, I am careful not to say the Turkish brands because 

you would contradict me. 

Haluk Kaya: Yes 

Michael Widmann: but the Turkish groups go abroad but there 

is also know how in the resort business. Why can't this be formulated 

and exported? Or is that not enough? 

Haluk Kaya: Okay. Our resort hotel business has started with 

unbelievable incentives. Government has given you the land. 

Government has given you credit. Government even promised you 

to give grants as much as your paid capital. Never did, but promised. 

So it is encouraged. So our resort people, they are not used to pay 

for the land and 49 year lease who knows what happen. They will 

find a solution in 49 year's time. This is the philosophy. So everyone 

makes their own management. Not everyone of them is successful 

then they change their managers every year. But they don't look 

upon it as a business. Hotel owning is a business but hotel management 

for this people who are making millions and millions in textile or 

construction; it is not business for them. And there is no other, I 

mean, there has been, there was a group who said I am going out 

now to managed also resort hotels, they didn't have success. 

Michael Widmann: If you look now a little bit critical at the role 

of the international groups, for many of those, the main path to 

growth is franchising but for franchising you need a partner who 

manages. So if there is no real tradition and culture of managing 

hotels besides owning it and managing it, how can they succeed? 

So what do the international groups maybe do wrong and where 

should they adapt to the Turkish market in your opinion? 

Haluk Kaya: I know some franchises, for example the Marriott on 

the other side is a franchise. If an owner is convinced he needs a 

foreign operator, it is not for the franchising, he wants the discipline. 

He wants everything is connected with it, not the name. Of course 

it would be posh to have a name but you immediately notice also, I 

don't know if you do but I do. When you enter a hotel and it is 

franchise. I enter the so called Four Seasons in Portugal and I said 

this is not four seasons. People who need an image, they might take 

GYODER 163

it but I don't think they can follow the standards of the franchising. 

Michael Widmann: Speaking of standards, we recently worked 

in Russia and we are working with a Russian hotel group and we 

visited some of the hotels. And we analyzed the figures and said we 

are thinking about bringing in an international brand. And when 

we looked at the figures we saw that more than 50% of revenue 

not from rooms but from food and beverage and entertainment. 

And entertainment for their hotels was bowling, billiard and striptease. 

That was Russia. And it was very difficult for me to explain to them 

that maybe Marriott would not give them the brand name at this 

concept. And they couldn't understand why. So, looking to Turkey, 

are there any particular elements you have to look at, you have to 

wait when you develop, construct a hotel or when you manage a 

hotel. So is there anything which works fundamentally different in 

Turkey than anywhere else in the world? 

Haluk Kaya: For resort hotels I can tell because they entertain. 

There are night entertainments. So they all have an amphitheater 

or town hotels especially in Anatolia must have a big ball room for 

the weddings only. We celebrate weddings. So it is, even it is not 

economically justified, you have to make it. Otherwise this is not 

respected as a hotel because people want to say I had my wedding 

in this hotel. And the owner will push you. But in Istanbul at a normal 

international standard there is no big change unless you have an 

owner with a crazy ego. In Antalya we have 1067 rooms, 5 restaurants, 

600 seats and 2000 square meter of lobby furnished with Fendi 

furniture. Of course this is not the idea of Kempinski but to say yes 

to something like this, I think this is the responsibility of Kempinski. 

They should have told them don't do it otherwise we don't manage 

it. Don't say we manage it. Now they make loss every year, one 

after the other. And the owner is angry. 

Michael Widmann: But have you ever met a hotel group in your 

life who told you don't spend this money? 

Haluk Kaya: No, no, okay. But there are limits to it. Of course they 

say they spend the money in the front and not in the back house 

but this is an extreme example what I am giving you. 

Michael Widmann: When we look now into investment 

opportunities, you mentioned as an opportunity to have branded 

products in the budget, maybe mid-segment, maybe we will speak 

later in the last session today will be on secondary cities. We made 

recently a survey of 38 cities in Turkey and the brand penetration 

and the number of hotels and the types of contracts and it is amazing 

in some of the cities there is basically no branded hotel and in many 

cities only one hotel. So there is a huge market out there. You 

mentioned the land cost. Is there any solution? So there is a demand. 

So people want to travel to these places. They want to stay at 

modern, clean and well established hotels without any negative 

surprises. There is no supply so there is money to be made. The land 

cost is a difficulty but how to overcome the situation and how could 

it be done that there is a massive role out of budget in mid segment 

hotels in Turkish cities? 

Haluk Kaya: Well, one possibility is to deal with the local 

municipalities. Local municipalities, they of course want that nice 

hotels come. But on the other hand, local municipalities are elected 

municipalities. So you have to have another relation on the one side. 

And on the other side because he is elected, let's say you make a 

164 GYODER 


16-17 Haziran 2010 

deal with a honest, perfect guy. He says I want this hotel. I give you 

this land for 99 years. It is possible. When he is not elected, the other 

guy will come and say where is the deal behind it? And you have 

given government land for free to this guy and this is foreigner and 

he is making so much money. So it should be coming more from 

our Tourism Ministry or from the government that they say every city 

has to allocate a hotel land and it shall be auctioned. But auction 

again, I mean, my Turkish colleagues know here, I had a contract for 

the Maçka hotel. We have 25 year lease. Despite the lease, the 

government auctioned this land and the bid was 110 million dollars. 

110 million dollars for a 147 room hotel, only the land. 

Michael Widmann: It is a bargain. 

Haluk Kaya: So that means people go crazy when they hear hotel. 

There is no calculation behind it. This could be the same in the cities 

when the municipality says I am auctioning this land. What are you 

bidding? Crazy people come, bid, bid, bid... If I have the solution, I 

would be now owner of 50-80 hotels like this because I am trying 

this since 20 years. 

Michael Widmann: In many countries, what we have seen is 

hotels are built when the office market is down. So in other words, 

if the alternative scenarios are not working out well, then hotels will 

be built. I am not an expert in the office market but from what all I 

hear is shopping centers are not a very good investment right now 

in Turkey. I think there is an over building of office centers, shopping 

centers. Maybe within the office market there is also looming danger 

of overdevelopment. So maybe it is only after the other alternatives 

have failed that the hotels would be considered. 

Haluk Kaya: we have now the alternative of smaller flats, service 

smaller flats. This is now the runner in the market. We have quite a 

lot young Turks with good incomes of professionals who can pay, 

with the help of their family, good moneys for two room apartments 

in nice places. So what I am saying is is not a hotel, not office but 

semi-serviced apartments. 

Michael Widmann: Maybe there is also a market need for the 

real serviced apartments. 

Haluk Kaya: There is.

16-17 Haziran 2010 

Michael Widmann: So that would be... 

Haluk Kaya: There is because this is something very low in Turkey 

and they are always fully occupied. And now the room prices in the 

hotels are going up every year. This brings also the need of for longer 

stays to have service apartments and we are getting more and more 

guests from the Arab world. And they come always with family. So 

it is very expensive to live in a hotel with full family. So this is real 

market. I see a real market in Istanbul. 

Michael Widmann: And maybe to wrap it up just some comments 

from your side on the situation of contracts. Most of the international 

operators enter with the expectation of a management or a franchise 

contract. Do you see some lease contracts as well? Do you need a 

lease contract to get financing? And how is the opportunity for 

financing right now from your point of view? 

Haluk Kaya: Lease contract, a normal Turkish entrepreneur would 

never like it. He wants to dream of the upside. He is not looking and 

institutional investors are looking to secure themselves with the 

downside. But we don't have institutional investors. There was once 

the government who built these hotels and then sold it. So, nothing. 

The people are realizing more and more the value of international 

hotel management not depending on the brand. And some people 

say, I brought Holiday Inn to Turkey as if it is his chain. This is very 

important. So if you build in Konya, Radisson, I brought Radisson 

to Konya. People will think he is the owner of the Radisson. This is 

important for the people. So, I think more and more international 

operations will come and then the people unfortunately, if it is a 

rebranding or new branding of an existing hotel, they will realize 

that they have to invest more and more in order to bring it to the 

international standards. Sorry, for the financing, Turkish banks don't 

have the possibility to finance over 4 years and this is not enough 

for a hotel. So there are 2 options. One, to convince Areal that you 

are a good builder so they finance you from the beginning on or 

you finance, build and the refinance with them. This is what they 

like and this is what they are here for and they are very successful. 

Michael Widmann: So Turkish people are very flexible people. 

They are used to crisis and maybe not always interested in long term 

commitments. They are interested in shifting things around and 


being more flexible. So that offers some opportunities but it also 

limits some longer term schemes like budget hotel projects. But would 

you agree that nevertheless is there a future in the next 20 years in 

the budget and mid segment in the city plus the resort hotels? So 

that might be we get more upscale resources on one hand and 

maybe a little bit lower priced city hotels on the other hand. 

Haluk Kaya: Yes, exactly. You are right. I agree with you. 

Michael Widmann: It is almost boring not having a controversy 

with you. But nevertheless thank you very much Haluk Kaya. It is 

always a pleasure and a great privilege to have you here. Thank you 

very much. 

Haluk Kaya: Thank you very much. 

Andreas Martin: If we do have a question, probably we have 2 

or 3 more minutes while Haluk Kaya is here. You just have to raise 

your hand but if not, from my side as well I thank you very much. 

Çok teflekkürler Haluk Kaya and Michael Widmann. I would like to 

introduce the next panel. "Turkish hotel brands going international 

and international hotel groups entering Turkey" is the topic of the 

next panel. Unfortunately we had a few changes here but nevertheless 

I think with three representatives on stage will be an interesting group 

together with the moderator Georg Wailand. Unfortunately Gökhan 

Sarper from Rixos canceled at the last minute as well as Feyza Solaklar 

from the Marmara hotel group. And Georg Schlegel from Starwood 

Group couldn't leave London. So nevertheless I would like to introduce 

to you Begüm Kaya. She is in charge of business development for 

Divan hotels. And we are going to have Stephen Schnorr. He is the 

director of development for Motel One. And thank you very much. 

Çok teflekkürler to Tar›k Nasar who is just on my right who work a 

kind of chipped in. And I don't even know why we didn't ask you 

before because you are excellent in this group. He worked for a 

Turkish hotel group before then changed to work for Marriott 

International. Georg Wailand is the moderator. He will introduce the 

three panelists to you. Just a few more numbers, Divan Hotels will 

have 10 hotels by the end of the year. If I am not mistaken, one hotel 

already abroad in Erbil in Iraq. And the target and this is interesting 

is 50 hotels by 2015, not only in Turkey but in neighboring countries 

and I trust Begüm Kaya will tell us how to reach this goal. Motel One 

might not be known to some of you because it is so far purely 

German company, not even ten years old. It was established when 

Aston, the German brand Aston was sold to NH, Spanish group. The 

company is based in Munich and within this not even ten years they 

reached already close to 30 hotels in Germany, by the end of the 

year will be close to 30 hotels and by the end of next year, because 

these hotels are already under construction, almost 40 hotels which 

is a very successful development path. And obviously Motel One is 

looking into Turkey. For Marriott, 10, 30, 40, 50 is not enough. 

I don't want to tell you how many hotels Marriott worldwide has 

all over the globe. More interesting for us is there is one Marriott on 

the Asian side of Istanbul and one Courtyard Hotel just recently 

opened near the Ataturk Airport, so Marriott now is entering the 

Turkish market. And I will leave it up to Georg Wailand now to further 

discuss what Turkish brand and international brands may have in 

common in Turkey. 

165 

GYODER

166 GYODER 


Uluslararas› Türk 

Markalar› - Türkiye‘deki 

Uluslararas› Otel Gruplar› 

Stratejiler, Konseptler & 

Felsefeler 

Georg Wailand 

Wirtschaftmagazin GEWINN, Yay›mc› 

hank you so much. Turkish hotel brands going international, international 

hotel groups entering Turkey. It is quite an interesting question and 

may I introduce the panel to you. To the right, Begüm Kaya, business 

development supervisor. Welcome. It is obviously nice to have a young 

lady on the panel, not only businessmen. Stephen Schnorr was 

introduced with his group and Tar›k Nasser also from the Marriott 

Group. May I start with you, Mr. Nasser? Marriott is a brand name, 

a big name in the international hotel business and we have the question 

now. The big companies, they are going international and they are 

entering Turkey, two projects mentioned. What is your experience 

here in Turkey and do Turkey need international companies like you? 

Tar›k Nasser 

APLUS Turizm Yönetim, Gelifltirme Dan›flman› 

Thank you very much. Certainly let me firstly make a little correction. 

We have been in the market since 1993 with our Renaissance brand 

with the Polat family. No problem. And in year 2001 we have started 

operating the Ritz Carlton which is also under the Marriott umbrella. 

And yes, you are right, we have opened our core brand on the Asian 

side and now we have a Courtyard Hotel around airport which we are 

very happy to have because we believe as Marriott Courtyard is the 

perfect brand for Turkey and the secondary cities in Turkey. Do Turkey 

need international brands? Yes, definitely. We definitely need the 

international brands as well as nurturing our local brands. Why we need 

international brands? For very simple reason, international brands has 

to market the destination before they market their own hotels. So, 

Turkey, apart from its major cities like Istanbul, Antalya, I can't even say 

Ankara and Izmir because they are not internationally very popular, is 

not very well known still in the international market to its full potential. 

Istanbul until 1990s, it only had a Hilton and the Sheraton and 

Intercontinental vice versa. And after 90s with the big leap in the hotel 

16-17 Haziran 2010 

industry a lot of international brands were introduced. This immediately 

made Istanbul a convention destination. That is why the establishment 

we are in today was built after international hotels have been and has 

entered the market. Most of the congress organizers, convention

16-17 Haziran 2010 

organizers, they have realized that they have the hotel standards in the 

city to be able to organize big events. Somebody in the audience might 

remember we did the HABITAT in the city. I think it was in 93 or 94, if 

somebody remembers. That was 3000-5000 people all international 

that actually launched Istanbul as a congress-convention destination. 

We also need the international brands in order to benchmark our local 

service and facilities. We do have a quite extensive resort industry in 

Turkey, especially in Antalya. There are some fantastic hotels. I am proud 

to say as a Turkish citizen that our hotel standards is quite high in this 

country compared to Europe especially. However in some areas we lack. 

We lack service standards. We lack maintaining standards. International 

companies somehow manage to sustain that. So we have to learn from 

them. We are not saying we don't know. We are learning fast. We are 

also teaching the international brands. The local way of our hospitality, 

the Turkish hospitality. They also benchmark their service levels with the 

Turkish hotel operators. So it is a mutually beneficial situation. 

Stephen Schnorr 

Motel One Development 

We are not only looking for Turkey, we now have in almost every big 

city in Germany an hotel. So our next step, we plan to do is to go to 

every major city in Europe so not only Turkey, also Budapest, Poland 

and London, Paris, at least one Motel One in every major city. But let 

me say something about Motel One. We started in 2000 with the idea 

to make a low budget hotel which is affordable for everybody. And the 

first idea was to get more private customers, leisure guests and when 

we started in the early, the first 2 or 3 years we recognized that our 

business mix, the customers mix now is almost by % 50 business guests 

and % 50 leisure guests. So we changed our product a little bit. And 

went absolutely into the downtown areas so in the weekend we have 

leisure guests. They can reach everything by walking. And below the 

week we have a lot of business guests. So this is what we call the sevenday 

location but don't have a five star product with conference rooms 

and F&B areas. We just have the rooms, a huge lunch area for breakfast, 

little toast or snacks. And that is how we reduced to a limit. And we 

can offer affordable prices. For example in Munich, we charge 69 euros. 

We don't make yield management so we charge everyday of the year 

the same price which is very easy for the customer if he wants to book 

a hotel in Munich, in Hamburg he knows in advance this will cost me 

69 euros or 59 euros. So it is very easy to handle. The guest has to 

check in. He doesn't have to check out. The price is always the same. 

And we invested all the money in the rooms. So we are rated as a two 

star group but actually I always like to explain it like it is four star room, 

a four star system with a reduced service. So no conference rooms, no 

F&B area. And so, as you said, in eastern countries there are a lot of 

five star groups, coming first Sheraton and Marriott. But as we could 

see in Germany the demand for affordable business and leisure hotels 

in the cities is very big. For example, Budapest, Warsaw, Istanbul, there 

are a lot of five star groups and we see a big demand for affordable 

business hotels in the eastern countries, all the eastern countries but 

even in London and Paris. 


Georg Wailand: And you can compare the situation in Turkey with 

other countries from your group. What is the biggest advantage for 

hotels in Turkey? 

Tar›k Nasser: The biggest advantage of the hotels as I just said that 

the product level is quite high. Most of the investors in this country are 

also construction companies. So, number one, they are very proud to 

have a hotel in most of the cases budget issues are secondary to achieving 

to a nice hotel. And obviously we have a very young population. The 

labor force, the human resources in this country is amazing. They just 

need to be trained properly. Once they are trained and introduced into 

the industry, they take off. So that is one of the biggest advantages in 

Turkey. 

Georg Wailand: Thank you so much. Stephen Schnorr, your company 

is growing fast in Germany. You are looking for Turkey. What are the 

perspective you have and your plans? 

Oturum Baflkan› : Georg Wailand 

How did the crisis affect your business? 

Stephen Schnorr: Well, the crisis was at least very good for 

us because many customers from the upper class hotels, four star, 

five star groups now staying in Motel Ones. So we were winner 

in the crisis. 

Georg Wailand: And if you are looking to Turkey, which part 

of Turkey is most interest for you? 

Stephen Schnorr: Our product is more like a business hotel so 

where we want to go first is Istanbul, maybe Ankara, all the big 

cities. So just let's start with Istanbul to find a plot for us and the 

overnight volume in Istanbul is so big that we see like five or six 

hotels in Istanbul maybe. 

167 

GYODER


We have now heard Marriott. We have another international group and now Begüm Kaya. You are the other type on 

the panel. You are working for a Turkish company, one of the big families or the big family here. And we have heard 

the discussion before. There are very rich people and they have companies in the textile business, construction business 

and they also have sometimes hotels. Maybe that is a kind of hobby but it is real business. What is the position of your 

company in competition with the international groups? 

Begüm Kaya 

Divan, ‹fl Gelifltirme Uzman› 

Like as a Turkish chain we are actually one of the oldest companies. 

We have Divan Istanbul as the first Turkish five star hotel in Turkey 

being established in 1956 we actually now have 10 hotels but 

we see that the competition is very intense and so we have to 

be much more aware of what is going on in the market . We 

have to be in cities that grow fast so that we can strengthen our 

market penetration because in today's world you have no chance, 

you go up or out. So you know sustainable development is a 

necessity. It is out of question and we have to increase our 

presence in Turkey and also we have to compete with these 

brands in terms of our brand recognition. So we need to go 

abroad as well, because now our customers are worldwide 

travelers. So they have to find us in locations and destinations 

that they go very frequently. It is important so we are working 

on that. 

Begüm Kaya: Currently we have as I mentioned 10 hotels but four 

of them will be opened by the end of this year. We are much more active 

in Istanbul, Ankara and we have some hotels at Mu¤la, like Bodrum and 

Marmaris. But our experience with the hotels is that we do make good 

rates and occupancy levels because we are a representative of the Turkish 

hospitality. We are quite good in that and as a chain we are active in food 

and beverage and we see that it is also an important market that we are 

strong at. So we are planning to expand this experience which is more 

than 50 years in the sector to the cities in Turkey... We have made our 

studies considering urban population, GDP contribution, socio-economic 

growth and airport passenger traffic. We made a scoring study within 

ourselves rating each city in Turkey. And we are planning to be in cities 

like Adana, Bursa, Konya, Kayseri, Malatya, Eskiflehir, Samsun, Trabzon. 

We are planning to be in cities like that. 

Georg Wailand: You have enough experience. You don't need a cooperation 

with an international group. 

168 GYODER 



Can you tell us a little bit more about the hotels you 

have in Turkey and what kind of experience you have 

with them? 

16-17 Haziran 2010 

Begüm Kaya: You mean by like hotel brand? 

Georg Wailand: Like Marriott. 

Begüm Kaya: Actually we are, when you say cooperation, like we are 

of course a group of Koç Company. We are the hospitality company of 

the group and I am sure everyone knows about the group. It is the largest 

conglomerate of Turkey with its annual turnover more than 20 billion 

dollars but we still are seeking management contracts. So we do look for 

cooperators but I mean we look for investors worldwide both in Turkey 

and abroad. Even if the group has money, we need to find some people 

to invest in our brand. But our group is with us that we can now renovate 

our own assets, valuable flagship properties to show our group's belief in 

the brand. And about mentioning the international chains, we are actually 

aware of the success of lots of chains. And we are keeping close track of 

them. We determine some of the brands and their segmentations as 

benchmark. We do good analysis of them and keep track of how we can 

improve ourselves to become an international leading chain worldwide. 

Georg Wailand: Mr. Nasser. What is your experience investing in 

Turkey with the government, with the competition of the local competitors? 

Tar›k Nasser: Firstly let me make a little note on Turkish hospitality. Last 

year, there were 3000 nominees among all the Marriott workers including 

all brands, Ritz Carlton and all. Our shoe shiner boy at the Ritz Carlton in 

Istanbul was elected as the best employee of the year. And he became 

what we call a lobby ambassador. Now his title is the lobby ambassador. 

He still shines shoes so that is the commitment of actually a Turkish hotel 

employee to Turkish hospitality. And Divan as a company is a very good 

representative of that as well. Now we have our experience with the, in

16-17 Haziran 2010 

terms of investment in this country, number one as most of the international 

brands, our priority is obviously to cooperate on management and franchise 

level. However, there are times that calls for some, what we call scene 

in the game. So before the crisis we were happily using the Marriott 

capital in some markets. Have we used it in Turkey yet? Not so far, but 

with the pace of the economy picking up, we might consider. We shall 

never go, buy and purchase a land and invest a hotel on it as Marriott 

group but we would be motivating and encouraging a local investor to 

move with us. Most of the local authorities in terms of governmental 

offices, they are very much in favor of developing their locations, their 

cities, their towns. So with the right local partner and with the promise 

of international exposure, they do open lot of ways. Some of the bureaucracy 

is eliminated when you bring in an international group or even Divan or 

Dedeman or any other local brands because immediately that location 

when a hotel is put on it will be in the map. That will mean visitor dollars, 

that will mean tourist dollars, that will mean some corporate travel from 

the other cities. So in terms of hotel investment in the country, I think the 

environment is quite pink now. 

Georg Wailand: Stephen Schnorr, you mentioned you want to roll 

out your company in different countries. What are your priorities and 

which position has Turkey in this ranking? 

Stephen Schnorr: If you are going to Central Eastern Europe the 

priority right now is on Budapest, Warsaw, Athens and Istanbul. 

Georg Wailand: The first step. 

Stephen Schnorr: So but let me say something to you because we 

don't have a brand name like Marriott or Hilton, we are relatively unknown 

out of Germany. But on the other hand we have a little advantage 

negotiating hotel plots in the eastern countries because we are very high 

capitalized. We are able to invest. We are able to sign long term lease 

contracts, so this is right now very interesting for the investors to get the 

refinance for the development. And with other groups like Divan or Hilton 

I know they only sign management contracts which makes it very difficult 

for the local investor or developer to get his whole development refinanced. 

And this is an advantage we have, we have to get our brand name more 

known in the area of Istanbul. So I think if we can start with one hotel. 

This is our idea, one hotel in Budapest, one hotel in Istanbul, then our 

product is known abroad. And then the next step could be to make more 


hotels in Istanbul or go to Ankara. So just start with one city. 

Tar›k Nasser: I totally agree because Marriott's, Hilton's of this world 

have started by building their own hotels. After they build some flagship 

hotels, they created brand awareness. Then people started knocking on 

their doors and say would you come and manage my hotel. So that will 

also be obviously you need to establish your brand awareness especially 

in a market like Turkey if you want to grow. That would be also my piece 

of advice for the local companies to obtain as much as flagship properties 

with their own capital before knocking on other people's doors because 

especially in the international market, without doing that you will be hitting 

into a lot of competition. Because you will be selling only know how which 

is available abundantly. So let's say, if you want to put a hotel in London, 

you should do it with your own money, your own capital. Then go and 

knock on somebody else's door in Paris and say look I have this very 

successful hotel in London. Would you like us to manage your four star 

hotel? 

Stephen Schnorr: Our product is much easier to handle than yours 

because the investment, the total investment is not so high, building a 

Motel One. This is the first thing you must know and the second thing is 

the experience we have in Germany is when we operated a four star chain 

Aston in the 90s, we were lucky to have 65% of occupancy after a beginning 

phase of one or two years. Now we start a hotel and in the second month 

we are running an 80% of occupancy. So we have over all hotels in 

Germany, even the first ones which were out of the cities, we have an 

occupancy of about 75% and we break even under 40%. So you don't 

need a lot of cash to get a hotel running on a high level. We earn money 

from the first day on. This makes it a lot easier. 

Georg Wailand: That is quite another strategy then your group has. 

Begüm Kaya: About this strategy that Mr. Nasser mentioned, that is 

actually correct that when we look at international chains, even if they are 

very young, some of them like 30-40 years of age but they are very market 

wide expanded but when we see how they grow they did make investment 

and after they got the strength of their brand, they expanded by purchasing 

new chains, getting it to into their brand. As we are aware of that I would 

like to mention a bit here what we plan, how we plan to expand in 

international markets. First of all, we would like to concentrate on our 

growth in Turkey by reaching a certain level of stock. And it is, so we now 

have ten hotels. We are planning to somehow reach the double size of 

it. And after reaching the stock, it will be easier for us to convince investors 

that we are dominating one of the big players in the market. For Europe, 

we think that it should be nice to have a few flagship properties for instance 

say Divan Vienna. It would be very nice for us but we also seek management 

opportunities, we need to do leases. We are aware of it. And maybe we 

should be giving some guarantees to convince the investors for the middle 

eastern and northern African regions especially in the Gulf region, we see 

good opportunities for ourselves as we have great export volume of Turkish 

delight and chocolate. We are well known in those countries. And the 

stock, when we checked the levels for instance in Europe branded room 

stock is around 6 million whereas it is one million in the Mina region. So 

there is still an immature market waiting for us. So we plan to have a few 

flagship hotels in the Europe and then we can be much more concentrated 

on the Middle East and North Africa region and also CIS countries where 

we can hopefully find management contracts. But for Turkey we definitely 

are concentrated on management contracts because we have our group 

behind. It is much easier to realize. 

169 

GYODER


Georg Wailand: Thank you. Mr. Nasser, if you look to the next 3 or 

5 years, do you expect that the international groups, hotel groups will 

have more growth potential than the national investors here? And who 

will make the better profit? 

Tar›k Nasser: The answer to your question is yes. The international 

brands will have much quicker and larger growth in Turkey. This is due 

to tourism. It is not our primary strategy, most of our competitors are in 

this, they do go with cluster deals. It is either an investment fund or a 

local investor, they sign deals for 10-15 hotels, 20 hotels and then go to 

acquire land. Look at what accorded with the local investor. They start 

acquiring land and they put hotels wherever they would like to put hotels. 

We, as Marriott look into it on a different scale. We don't like to put all 

eggs in one basket. Although we are in favor of cluster deals, we don't 

like exclusive deals. That will put a heavy burden on both parties because 

there will be times our investor will not have the means to invest on a 

hotel in a market where we want to go in that market. So we should be 

flexible enough to choose another investor or partner to go into that 

market and vice versa. There will be a market that we wouldn't see any 

future in, however a local operator would be doing a much better job 

and that investor should be able to go with that local operator. So there 

are deals in the market. I am sure the local and international press is 

talking about those deals. 60 hotels, 70 hotels are being announced. So 

yes I think the international brands will grow faster, quicker in this country. 

Georg Wailand: Mr. Schnorr, what is your expectation and maybe 

you can us tell your experience looking for a good place for an investment 

in Turkey. Is it very difficult? 

Stephen Schnorr: Well, we tried since last year. We have some local 

people helping us. We investigated several plots but pricing here in Istanbul 

is not so easy and so, I think, we are going to establish a small office here 

and then employ a local real estate expert. So I think this should be the 

way to get. 

Georg Wailand: In former times there was a chance to get land from 

the government. The time has come? 

Stephen Schnorr: We didn't try this because I think... 

Tar›k Nasser: Maybe I can answer that question. The municipalities 

in respective cities are very keen on doing that. They have access to 

government, to state land officially. And they are happy to provide it for 

development in relatively underdeveloped regions. That would be very 

difficult to get in Istanbul but in secondary cities yes. 

Stephen Schnorr: This is a difference from Marriott to Motel One. 

We have to have an urban environment around our hotel because we 

don't have a restaurant and conference rooms. So where we are looking 

is let's say in Istanbul we are looking around the Taksim square, the 

Sultanahmet, like absolutely downtown areas. We can build a hotel near 

the airport. You must have a restaurant and everything by walking distance. 

So we are looking absolutely downtown and at a state ground in downtown 

areas isn't the thing for us. 

Georg Wailand: Miss Kaya, in five years how many hotels will your 

group have in Turkey and abroad? 

Begüm Kaya: We actually pronunciate some numbers and we are 

really working hard on that. I don't like to know just our aim per year. We 

are first of all concentrating on improving our infrastructure so that our 

aims, targets are not a dream. I would like to just give a brief mention 

about what we have done so far; an example to improve, to realize and 

to make our plans real. We have been included in the membership for 

170 GYODER 

16-17 Haziran 2010 

the preferred hotels network currently. It is a very new thing. This is one 

of the world's largest hotel season marketing consorsium which is listed 

as sixth by the hotels magazine which represents more than 150 thousand 

rooms. So we will be improving our international customer portfolio through 

online sales channels. And this will also enable us and make it easy for us 

to get into the international markets. And currently we are planning to 

sign at least three contracts per year in the domestic market. And after 

reaching a certain stock as I mentioned, we are planning to get some 

international contracts as well. But it doesn't mean that we are not open 

for opportunities. If we come across with some good plots, some good 

investors, good contracts and contract terms we would be happy to sign 

maybe 3 or 4 contracts per year. So we make basic calculation like from 

4 or in the 5 years time we could be reaching in total a number of 30. 

Georg Wailand: Right? 

Begüm Kaya: Calculated, you are right. 

Georg Wailand: We are looking forward to this.. 

Begüm Kaya: Hopefully. 

Georg Wailand: (We are looking forward to this) last question to all 

three panelists. Turkey has a growing economy, growing population. It is 

an important spot to make investments. How important is it from your 

point of view, from your business that Turkey and European Union have 

come to a solution? 

Tar›k Nasser: If anyone read the local newspapers today, it is very 

important because now European Union have realized that our government 

is establishing strong relations with the Middle East. Turkey is very important 

for Europe because of its young population and its market. It is a consumer 

market, I mean. In Turkey everybody consumes important stuff, mobile 

phones, electronic appliances, fashion, textile although they are mostly 

made in Turkey but we still buy it from Europe. So it is very important for 

Europe to realize that Turkey is very important for Europe. Turkey has a 

place in Europe's future. Is European Union very important for Turkey? 

Certainly. European Union sets the standards for a modern, established, 

well-developed country. So, in our business as well, in hotel business as 

well we are one of the most interesting destinations as Turkey which is 2 

hour, maximum 3 hour flight, you can reach to unspoiled beaches, excellent 

resorts branded and unbranded. So that market that we can easily step 

in as Europe and Russia is very important for Turkey. Now we have managed 

to resolve a few visa applications with some neighboring countries, currently 

mostly for the Middle East. But we are now cancelling the visa application 

between Russia and Turkey which is a very big step forward for hotel 

industry as well because it will affect mostly resort destinations but city 

travel as well. Because lots of Russian business people upper to mid level 

will travel to major cities in Turkey. They will travel to Anatolian cities in 

Turkey to look for opportunities, to seek partnership with local businessmen. 

So this is good news for hotel business. Also getting rid of the visa between 

Europe and Turkey will give a boost to the Turkish business environment 

as well. People will start traveling, having more contacts, meetings in 

Europe, inviting people over to Turkey and all. So European Union, yes, 

is very important for hotel business in Turkey. 

Georg Wailand: Thank you. Mr. Schnorr, your opinion? 

Stephen Schnorr: Out of the view from Motel One, it think it is not 

absolutely necessary that Turkey gets into the European Union. I hope it 

for Turkey but the hotel market is in Istanbul, for example, is so big right 

now. It is already so big that we don't see any problems for us that the 

European Union should be. For example, could be maybe little bit easier

16-17 Haziran 2010 

to handle things by legal things, currency, the Euro but just for the hotel 

market it is not. For us it is not absolutely necessary but I hope it for 

Turkey. 

Georg Wailand: Another voice from Turkey. 

Begüm Kaya: Yes, it would of course be an advantage. It would be 

good for us in terms of both improving relationships and also being much 

more known and much more preferred. It would be of course something 

that we would really appreciate for the market. 

Georg Wailand: Thank you. We have reached the end of this panel 

discussion. I want to thank the panelists for the very interesting remarks 

and information you gave us. Thank you for your interest in this topic. 

You will have a next event here. And we will hear from Mr. Martin. 

Andreas Martin: We do have a minute or two for a question or two... 

Kat›l›mc›: Thank you. My name is Adil Zehir from Colliers International. 

I guess, all international brands brings, launches their budget hotel brands 

but Turkish group including Divan launched themselves as a luxury brand. 

Why? Do you think a budget hotel brand harms the prestige of the group? 

Begüm Kaya: Yes, you are right that there is. I also see that there is 

quite a gap in the market for budget brands which is affordable and at 

the same time standardized. So that some business travelers with low 

budgets can afford to stay in presentable places but for our brand, yes, 

the story is quite a bit different because we are representing the Koç, I 

mean the family. Everyone knows that Divan is a Koç Group brand. Even 

if we do see some potential there, we are much more concentrated on 

improving what we have. And with the strategy to upscale our brand, 

we made some improvements. For instance in the past, we used to have 

some bakeries and some restaurants in the airport. We used to have some 

franchisee bakeries and you could have bought some like "dolma", I can 

say in Turkish from the bakery which was named Divan or chocolate in 

the market as well. But even with that we tried to upscale our market. 

We have launched another brand in bakery not to give harm to our Divan 

image. So we are totally in upscale hotels, four star business and five star 

upscale and we are much more concentrated on chocolate production 

and pastry shops which are like reminiscent of jewelry shop. So our aim 

and strategy is to upper position the brand. So for our strategy it wouldn't 

be convenient and appropriate to be in the budget hotel sector even if 

we see the profit margins are quite high there. 


Andreas Martin: Okay. Thank you very much. Begüm Kaya and Stephen 

Schnorr and just as well Tar›k Nasser will be available for further questions 

here in front of the conference room or in the hotel and the tourism 

lounge, just at the other side of the exhibition hall where Motel One and 

the Divan Hotel have a booth as well. Thank you very much again. "Çok 

teflekkürler." And I think... Just maybe a quote to sum it up what we just 

heard from well-respected hotelier "those who come to our hotels are not 

our clients, they are our guests." Mehmet Kemal Dedeman said that at 

1966 when he founded Dedeman Hotel Group which is by number of 

hotels the largest Turkish hotel group and I think it is a good proof of the 

excellent service quality in Turkey. Well, we would like to continue. Criteria 

for hotel investment and financing, we heard already a little bit about 

financing. And when I flew to Istanbul with Turkish airlines, an excellent 

airline as well, you see this brochure: "for more power to your global 

business, push the button, invest in Turkey." We would like to help you 

find the investment button for hotel investment in Turkey. And I am very 

pleased to have an excellent panel here which Jakob Forstnig that I will 

further introduce to you. Jakob Forstnig is in charge of corporate finance 

with PKF hotel experts. We are very proud to welcome Bettina Graef. She 

is with Areal Bank. Areal Bank was mentioned earlier, very active in the 

hotel sector. She flew in from Lisbon, Frankfurt respectively. Theodor Kubak 

is here. He represents Union Investment, another finance institution with 

lot of experience in the hotel market. And although he has one leg in 

Istanbul, he came from Hamburg where his office is. I think the gentlemen 

with the longest trip to Istanbul even though his office is here is Ömer 

‹svan, the president, founder of Servotel. Thank you very much for flying 

from Los Angeles as far as I know to Istanbul. We are very glad to have 

you here. You bring in a lot of experience from around the world. I think 

your desk must be in an airplane. Your consulting company is all over the 

globe. And, last but not least, very pleased to have a local player here and 

a long term expert in land and the real estate development, Tavit Köletavito¤lu 

from Istanbul. Good to see you again. He brings in decades of experience 

not only in hotel development but as well in real estate development. And 

I leave it up to Jakob now to further introduce the panelists and start the 

discussion. 

171 

GYODER

Otel Yat›r›mlar› ve 

Finansman› için Kriterler 

Finansman Kriterleri ve 

Geçti¤imiz ‹ki Y›l ‹çindeki 

De¤iflimleri 

Jakob Forstnig 

PKF hotelexperts, Yönetici Dan›flman› 

Thank you very much Andreas. Good afternoon again, ladies 

and gentlemen. Andreas made my life a little bit easier by already 

introducing the panel. I would like to generally say that we are 

in the very generous situation to have local players here who 

will lead the discussion as well as two hotel specialists who 

know other markets obviously. Ömer said he is also active in 42 

countries but if you live here, I think it is an asset for our 

discussion as well. Theodor, from Union Investment Theodor 

Kubak. He lives in both worlds so to speak. That is another great 

advantage. Why I say that is because what we would like to 

discuss here and hopefully we will have an interesting discussion 

for you as well. The criteria for hotel investments and finance, 

obviously these have changed tremendously over the last years 

and it is in great flux at the moment. That is why it is good to 

get the snapshot from very active local market players as well 

as internationally recognized experts. I don't think I have to 

introduce much further the panel. I think we should go to our 

round of questions and our discussion immediately. Maybe just 

setting the scene a little bit for you, I would like to give 2 or 3 

pointers. Internationally, hotels have always been a very localized 

asset class, however in the boom times hotels became preferred 

asset class for investors because of higher yields than the office 

or residential market offered, for example. And there is a different 

picture in different countries but previously investors were active 

very locally in domestic markets and this in boom times has 

changed tremendously while private equity started to go from 

the States to Europe and so on. Just one number in 2007, we 

172 GYODER 


16-17 Haziran 2010 

had a global transaction market for hotel as it is of 19 billion 

Euros and in 2009 this has decreased by 80% to 3 billion Euros. 

Just to give you an idea of what kind of change this market has 

gone through and now I would like to let our panelists also give 

their point of view. So we have seen a strong decrease. We have 

now expectations about the recovery which is different in every 

geography. The Americans obviously think they will rebound 

strongly as always. Asia looks like it will also rebound quickly. 

Europe is hesitant and we would like to hear how this translates 

in today activity of our panelists. I will be polite now and ask 

Bettina to give us her impression first as the only lady on our 

panel. Please feel free to ask questions any time if you like. This 

should be an open discussion. Again we will try to make it 

interesting. We had a little discussion beforehand but we think 

we have all the potential here. Bettina, please.

16-17 Haziran 2010 

Bettina Graef 

Aareal Bank, Otel ve Özel Gayr. 

Finansman› Baflkan› 

Ys, good afternoon first of all. I work for Areal Bank AG who has 

been very active in lending in Turkey and in lending in hotels in 

Turkey. We were the first international lender on a hotel in 

Istanbul on the Hyatt Regency. And we are proud to still be 

lending. And whilst last year we were not as active as we were 

the years before, we are very active now. Perhaps a little bit to 

the criteria that I think as a question for today as well. We are 

particularly looking for international brands which is something 

important for us as an international investor coming into the 

market. We have a team that just works with hotels, so understands 

the specifics of the hotels. But we also have a team of experts 

in Turkey, so understands the requirements of the Turkish investors. 

In terms of growth in the market, I just read a study yesterday 

about the entire world. And Istanbul was one of the markets 


which was actually poised to have positive growth in the short 

term and in the long term which I think, it was one of the few 

markets worldwide that look positive long term and short term. 

And I think that is a very important point that makes investors 

that have been a little troubled in the past year or two. To look 

particularly for markets that have positive outlooks and I think 

Istanbul is part of that. 

Oturum Baflkan› : Jakob Forstnig 

Now thank you. I think one of the things we see also that is very difficult to paint a clear picture because every country 

has different prerequisites at the moment under different trajectories so to speak. But yes Theodor you have been dealing 

with investments, potential investments every day. You have turnover criteria which you have an investment strategy. 

Maybe you could give us a short, let's say, overview of where you stand now and what do international institutions and 

investors require today for hotel investments? 

Theodor Kubak 

Union Investment RE, Yön. Dan. & Portföy Yön. 

Before that perhaps a brief word about the Union Investment. Union 

Investment is a German open investment fund which operates five 

open ended funds. Two of them institutional and three of them are 

products traded over the bank. In essence, Union Investment has 

assets to the total value of round about 16 billion Euros worldwide, 

whereby 1.6 billion of these are invested in the hotels. Interesting 

perhaps so for this round here is number one that Union Investment 

is also invested in Turkey which is a good thing, unfortunately not in 

Istanbul yet. But we slowly make our approach to Istanbul. We have 

invested into shopping malls in Mersin, Forum Mersin and Forum 

Kayseri as well as in two Media Markt, one in Izmir and one in Istanbul. 

Having said this, we, unlike Bettina, we are not financers, we are 

investors meaning we are looking for purchasing a sustainable product 

which yields an attractive return. Attractive to us is different to what 

it may mean to any private investor. We are rather conservative 

meaning the product should be nice, meaning the hotel should be of 

good quality. There should be very strong operator behind it. Any of 

the international operators would be ideal; however having said this, 

listened before to Divan's activities, Motel One and so forth, and other 

reputable operators which have strong balance sheet are also quite of 

interest to us. Having said this, we are other than the Intercontinental's, 

Marriott's and so forth's, we also have hotels on our balance sheets 

which are operated by Steigenberger, the German group or Arcotel, 

an Austrian group. In essence, what is important however, is we do 

need a lease agreement. Every single property and that is probably the 

drawback which we all has a lease agreement attached, but that is 

also an opportunity which I perhaps will talk about a little bit later. 

GYODER 173



Thank you very much. So you are already in Turkey but 

you don't have a hotel in Turkey yet. (Is this working?) 

So, generally Turkey is a country that is obviously open 

for business and the right opportunity has not arisen 

yet for you. 

Theodor Kubak: And I think we heard before and Bettina 

interestingly said it as well. The fact is Turkey is, yes, is probably 

in the global picture however we are looking more at Istanbul 

rather than anything else. Istanbul is, we probably have read the 

same report, is very much in our radar. 


Thank you. Well, maybe we just continue on my left. Ömer, please feel free to say a few words to your activities but I 

am sure most of the audience have read and have heard about you. But please give us your point of view. What criteria 

an investor should have or what other criteria of local investors? I understand that there is quite a different approach 

from people who have already invested in hotels here in Turkey and in Istanbul. And we would be keen to hear your point 

of view, please? 

Ömer ‹svan 

Servotel Corporation, Baflkan 

(It is better now). For those of you who may not know Servotel is doing, 

we are basically a hotel and residential advisory firm established in 

London 25 years ago. And, as it was said earlier on, we have been in 

over 40 countries, currently in about 18. And our original speciality is 

the hotels, resorts and the development and investment advisory there, 

too. So that is what we are. We have two offices, London and Istanbul. 

And we are a boutique consulting firm very frequently referred to as a 

leading firm and what we do is a very niche type of a makeup. As far 

as the answer to your question, now Turkey has been traditionally noninstitutional 

market for hotels. It starts being noninstitutional because 

the initial fuel was the 1980s hotel development boom. That was fueled 

by the incentives scheme at the time when president Özal's 1982 incentive 

law if I remember correctly. 82-83, right? 83. So that was basically giving 

tremendous incentives for any investor to basically acquire government 

land, develop, build and particularly if you develop five star hotels, five 

star meaning, five star as defined by the Turkish Ministry of Tourism. 

Then you got incredible kickbacks in terms of tax relief etc. so that 

attracted a lot of the traditional Turkish construction companies, textile 

companies whoever had no idea about what hotels were. Just because 

of the incentives scheme, it attracted a whole range of investors into 

that who had absolutely no knowledge of how to build was not a 

problem because typically they were construction companies who had 

already poured concrete over millions of cubic meters. So they thought 

that would be easy. But then how to operate the market was another 

question mark that basically translated into a tour operator's market so 

highly dominated by tour operator contracts rather than any real 

management. And you will see that Antalya coast despite the number 

of beds has maybe two international brands in the entire coast, all the 

way to Bodrum basically. So there was not really a market for international 

174 GYODER 

16-17 Haziran 2010 

brands. So it was non institutional. Financing at that time was partly 

equity and partly government incentive and a few and far between 

government bank lending. There was a tourism bank at that time. That 

was lending. Sanayi Kalk›nma Bankas› was lending. So again incentive 

or government lending. So there was no real institutional lending either. 

So equity, incentive, institutional lending. That was how we started in 

the 80s and the market was dominated like that. Now in 2010 we are 

looking at it as an international market. How much institutional has it 

become? Well, I could tell you probably about 10%, still a long way to 

go. I don't know if your experiences so too. 


Local institutional investors, yes. Turkish institutional 

or foreign institutional.

16-17 Haziran 2010 

Ömer ‹svan: 

What I meant was the mechanics of investment being institutional 

in general. So it is still a little bit of a gut reaction of a construction 

company or a textile company or a high net worth fund company 

without the necessary ingredients put into it in terms of know 

how. 


Product that came out would suit an institutional 

investor. That is what you are saying. 

Ömer ‹svan: 

Maybe accidently yes but not designed to be so. 

Tavit Köletavito¤lu 

Atlas Proje, Baflkan 

Thank you very much and good afternoon everybody. As a matter of fact, 

25 years ago when we have just started the touristic development and 

tourism as a sector was not a competitive sector, was not considered to 

be a competitive sector. And tourism was, if I may say, denied by the 

institutions starting with the banks. That is why government had specified 

a bank, development bank for investment of or financing Turkish investors 

and also the incentives starting with government land been given to the 

investors plus the grants. The average grants was maybe at most 15% of 

the total cost of the investment which was almost not bigger than the half 

of the grants that Spain or Portuguese or Greece was given. But still there 

was a big potential of Turkey starting with the Turkish coasts because of 

the sea, sand and sun type of tourism. That is why that government on 

those years just forced everybody including, starting with the government 

institutions and also they asked private banks to take part as well. But on 

those years, the private banks had taken some risk with a very very limited 

portion. If I may say it was marginal, it is true. Now, in the meantime within 

this 25 years, the development in Turkey became very very fertile in terms 

of investments. First of all, Turkey became an address in both schemes. First 

the coast of Turkey became one of the addresses in the Mediterranean 

coast and Istanbul gained its importance day by day with the increasing 

investments. That is why either in Istanbul and other cities, starting with 

Istanbul in the cities of Turkey, or in the coast, tourism became a vital 

business. This is very important. That is why right now the institutional 

investors are considering tourism as a vital sector and that is why they are 

considering it. That is the reason the foreign banks or Turkish banks are 

positively considering the Turkish investments. These are very important and 



Thank you. So that means we do have a, let's say, convergence 

of international criteria and local investment activity or 

development activity. Let's see, if we can, when we come back 

to Bettina, Theodor. They have some examples or even get 

some interest from them for that. Tavit, you have been also 

in the industry for 35 years here in Turkey. You told me you 

also were in the public sector for some time. Ömer mentioned 

that there are several, let's call it challenges for investors in 

hotels. Obviously the commercial, let's say parameters of 

investment should be interesting if somebody is trying to do 

it for the right reasons, but also obviously an investor is looking 

for clear title on a hotel and there might be other challenges 

in the process that are very specific to Turkey. So, again, talking 

about the criteria for hotel investments, international as well 

as in Turkey, where do you see a special situation here? For 

which reasons do you think somebody should have a closer 

look when we come to Turkey for hotels? 

within this 25 years, many things has changed not only tourism as a vital 

and as a competitive sector, also the banking system had realized this and 

started constructing positive relations with the tourism sector. Right now at 

2010, we are living in such circumstances. That is why in the coming days 

apart from incentives of the governments or the strength of the collateral 

or something like that, now we are at the stage of putting the criteria of 

fertility of the investment or, if I may say, internal productivity of the investment 

to the first place. This is very important. This has changed and this is a very 

positive change. 

Jakob Forstnig: So, if I may ask Theodor, you have, as you mentioned, as 

an institutional investor, your criteria for the operator, for the yield for other 

aspects, the lease contract. What would you say specific to Turkey or to 

Istanbul, because you are rather looking in Istanbul. When you look at an 

opportunity here, what other issues do you see as being a challenge? 

Theodor Kubak: I think I am in a unique position having lived in Istanbul 

175 

GYODER

for the last 13 years. This is my second head where we were founded, and 

you guys have been so kind to have mentioned it before, serves on the 

consulting, serves as a nationally consulting firm in hotels. Having learned 

this and understood how and start with, and we also find out how Turkish 

investors work. And then Turkish investors or developers rather have a 

completely different approach to hotel investments than in more established 

markets, if I may say that. So if I look it from the point of view of Union 

Investment, then the challenge which we have had here is to find a product 

which meets our investment criteria which I think not so different from 

others such as having a sustainable return, such as having a good product 

and such as having sensible pricing. And Ömer and Tavit find it out the land 

prices here in Istanbul especially have been somewhat in a relation to their 

own product which had made it difficult for us comparing it with the cash 

flow which is behind those operations to come up with a yield which make 

sense. But having said this, there are also opportunities and we have heard 

that in the panels before between them with Haluk Kaya for example and 

Michael Widmann where they talked about franchising ones for the 

international hotels. And I certainly believe this franchising ones when you 

have a good brand, when you have an established local investor who also 

has some expertise with other properties in the field is a way for us to 

actually pursue interesting investments. 

Jakob Forstnig: So you are naming the land price again as a challenge. 

This is when I look at some transactions that have happened over the last 

years in Turkey also... Yeah, seeing that price per room ranges for four to 

five the property between 130 thousand and 450 thousand. This is a wide 

range. It seems that every transaction does not only follow common 

commercial process. There are a lot of specifics maybe from governmental 

regulations, maybe from land prices. Is this something that you think will 

change because you said this is becoming more institutional now? Because 

when you look at the market today and try to see what is available as an 

institutional product for you, you might tell me one or two, but is the lack 

of product the main reason you cannot pursue any investments here? 

Theodor Kubak: I think Tavil wants to say something but before that 

let me just put something. I think depends very much in the product. Just 

we are right now pursuing a transaction in London where the average price 

per room is 250 thousand pound approximately. But we bought last year 

a hotel in Hamburg where the price was just under a 100 thousand. So, 

Euros obviously. So therefore the same is probably true for Istanbul. If you 

buy it will be different story on a two star property compared to a five star 

property. You always need to look property location, location, location and 

then on the product itself. But Istanbul is on our mind, if I may phrase it this 

way. 

Jakob Forstnig: Bettina, having seen these different, you know, prices 

per room which suggest that there is a great discrepancy between the 

actual price and the cash flow of these assets. How do you, when you have 

financed a few hotels here in Istanbul and Turkey, how do you manage this 

discrepancy, so to speak. Can you adjust your criteria so it still works? For 

you, what are you looking for to make these projects work for you? 

Bettina Graef: I guess in a general perspective what we are looking for 

is a 10% yield on that, meaning the cash flow should approximately per 

year yield 10% of the debt outstanding. Now even investor decides to invest 

into a project that, in our terms or points of view, may be overpriced and 

may have a large price per room. Then at the end of the day, you know, 

it determines the debt level that we will give. I mean in certain markets we 

go up to a 70% loan to value financing, however then, you know, if we 

176 GYODER 


16-17 Haziran 2010 

don't see the value where the investor sees that, it may only come up to a 

50% loan to value financing. But traditionally for us in Turkey the loan to 

value ratios that we have financed are a little lower than internationally but 

that also has something to do with the fact that we mainly deal with local 

investors, that our conglomerates that look to hold these assets for long 

term sustainable basis, and that are also willing to amortize over a longer 

period of time and hold the asset for long period of times. So once we have 

that commitment, we can make the deal work at the end of the day. 

Theodor Kubak: You said loan to value, just one question. Are you 

giving on loan to value or loan on the development cost? Who actually 

determines the value? 

Bettina Graef: Well, development cost is something that we prefer not 

looking at because we don't do preferably no construction financing. So we 

are doing take out financing. We have done construction financing, but in 

an ideal case scenario we do take out financing where the value is determined 

by an appraiser at the end of the day. But as I said we have a team of seven 

hotel experts sitting in Germany that know the markets very well and we 

have clearly our own understandings of value. 

Jakob Forstnig: So again it can be stated you are able to finance hotels 

independent of the price because you adjust your financing to the cash flow 

that the hotels generate, again meaning that the criteria from the investors 

are different because they are also happy with 30-40-50% loan to value. 

Bettina Graef: If they are different, I mean at the end of the day we also 

have the experience where for the projects we finance at least. We were 

able to match our expectations with investor's expectations. 

Ömer ‹svan: Now one of the reasons that Bettina has been alone in the 

market almost for a while. Now lately we are now seeing a little bit more 

activity from Turkish banks. One of the reasons is that the Turkish banking 

sector actually forgot to do banking for 25 years. The Turkish banking sector 

was very busy lending to government basically doing nothing else on high 

yield paper, repurchase orders, repos and overnights and it was an extremely 

lucrative period at the high inflationary period of double digit or I mean triple 

digit inflation. And they actually did not do banking. And it is only since the 

single digit inflations started to set in that the banks started to realize 'oh, 

there is another sector called banking that we need to get into'. And initially 

to hedge their risks they have started with consumer financing with credit 

cards, cars, you know, white goods and consumer goods credits and things 

like that so spread over, you know, small ticket items, spread over big public. 

It is only known that we see some form of expertise appearing in Turkish 

banks to be able evaluate a project, evaluate a business and actually lend 

on the merits and lend on the strengths or weaknesses of a particular venture 

that needs to be financed. That is brand new. You would agree with me 

that banks did not do banking. So that is why it is only international banks 

who were able to assess and do project financing. They could lend and there 

was only fear of facts just one or two that actually understood the territory 

and they said 'okay this territory is something that where we can take the 

country risk and we can take the sectoral risk at the same time'. So don't 

forget that is all very brand new and the beginning of our life to generate 

long term funds and to generate expertise, to be able to evaluate a project 

or an asset even. 

Jakob Forstnig: Now staying with the criteria for investors. We don't 

want to add anything to the bureaucracy, legal, let's say, challenges and the 

land cost challenges. Do you want to add anything or are these the two 

main you would name as for foreign capital or foreign investors? 

Tavit Köletavito¤lu: One thing is very very important. Theodor said

16-17 Haziran 2010 

that the Turkish, their practices or approach of Turkish investors were 

completely different than international ones. Let me put this in other way. 

The approach and practices of Turkish investors in the 80s was completely 

the same with the investor's practices in Spain in 80s or Italy or France. The 

problem is we enter to the market late. That is why we are learning 

altogether. Our investor learned, our government learned and our banking 

institutions learned. In the 80s, we didn't know how to finance a project, 

in other words, we didn't know the terminology of project financing. We 

were talking about but we didn't know it. Moreover, we didn't have any 

institution or a practice concerning the appraisal. Without appraisal, how 

can you go with the project finance or something like that? Now Turkey 

has started those practices in terms of institutional finance, in terms of equity 

funding whatsoever, and in terms of money markets, and in terms of capital 

markets too. There are some fundamental examples. One may say that 

those fundamental examples are not successful enough, I can accept it but 

we have to consider them as a baby in the market for the moment and 

that baby is having his own experiences to develop himself. This is very 

important. Right now the Turkish investors is learning deal structuring. Very 

predominantly they are doing deal structuring. Moreover, they are doing 

deals abroad. Turkish investors are investing in abroad. Probably, if I can 

count, maybe the hotel of Turkish investors abroad is not less than 40 in 

number which was a dream 20 years ago. That is why, my last word 

concerning this is; 'we are learning very quickly`. Our institutions are learning 

very quickly and no one should be hesitating about Turkish finance 

circumstances and finance practices. Of course we will criticize ourselves, 

but on the other hand the institutionalization of Turkish project finance is 

highly improved. It is very very important. That is why we shouldn't be too 

worried about existing practices. Of course there are some inherited practices 

for example bureaucracy is very slow. For example, project finance is still 

an issue that we cannot penetrate to the banks' brains very easily. That is 

true but believe me 20 years ago, 30 years ago, 40 years ago it was even 

worse in some European countries. That is why we have to look the issue, 

we have to see the issue in this way that we are learning, we are adapting 

ourselves and we are adopting the international standards very quickly. For 

example our banking right now is extremely strong in comparison to banking 

practices of many European countries. And we are taking advantage of it. 

This is very important and Turkish tourism has started to take the advantage 

of it as well. That is why, one thing is very important. The basic missing 

thing in project finance and in the finance of Turkish tourism investments 

is the relation with the capital markets. Nothing to be criticized and nothing 

to be worried about money markets but we have to concentrate ourselves 

to the relations with the capital markets. Our capital market is narrow and 

this extremely shallow in terms of tourism. And moreover we have to create 

some instruments to the capital market of Turkey as well as to the international 

capital markets so that we can go in a better way. Tourism in last 20 years 

became very competitive and major part of the economy. That is why no 

one can reverse this. And there is only one direction which is positive and 

we have to concentrate ourselves to the capital market relations. 

Ömer ‹svan: Can I add something to that? Let's not forget that is where 

Turkey is in the world. If we are going to talk about tourism, we are talking 

about in the top 8. This is not a joke. So we are not talking about like an 

emerging market or anything. We are in the first division of tourism in the 

world. So in 2010 figures we are number 8 up from nine and in the first 

10 only two countries went a nudge up. All the others basically went down. 

And in terms of improving their numbers in absolute terms not in comparative 


terms, Turkey was the only one that actually improved their numbers in 

terms of arrivals in 2009, during the crisis. So we are talking top 8. We don't 

see actually, when we look we don't see too many competitors who are 

going to basically enter into that kind of a top league. And so Turkey is there 

to remain in the top 8 or top 5 even, because China is already there. That 

is going to be a leap, some balance improvement but it is already there and 

above so it is going to be in the top 5 -6, top 5,6,7,8, whatever it is. So we 

are talking about one of the top tourism investment countries in the world 

right now. 

Jakob Forstnig: That is understood and doubtless the touristic activity 

in Turkey is up there as you say in the top 10. The interesting part about this 

and Haluk Kaya mentioned an interesting thing. The investment in hotels 

has to be separated between leisure and business, especially in Turkey, 

apparently on the whole coast in Antalya, Bodrum, there are, I think, only 

three branded hotels and most investors are local, if not all of them, maybe 

there is an exception. So it is obviously very advantagous for the Turkish 

economy in general to have this sector which is growing, which continues 

to grow and I am sure with the natural resources this will continue. It is 

nevertheless interesting to state that there is no international foreign capital 

coming to this specific sector. The business sector I think, can be stated as 

different because we have had examples of foreign capital coming to Turkey. 

And Tavit thank you very much for anyway answering the question that I 

didn't ask which is "are Turkish investors going abroad to buy hotels" and 

you have already explained how this is evolving. I would like to give everybody 

a final chance to get a final point of view or statement. From what I can tell, 

Bettina has been getting some competition from local banks going forward. 

Maybe she has something to say about that. If Theodor will have - find some 

products, the criteria have been explained. The interesting part will be whether 

the products, the hotel developments will be more institutional as Ömer said. 

But please Bettina, what is your summary or final statement you would like 

to make, also based on what Ömer has said? 

Bettina Graef: Based on the competition. I mean, yes, at the end of the 

day competition is increasing but I think this is, you know, obviously for me 

not the best scenario, but in a general thing, competition shows that more 

interest is being generated into the investment in real estate, in lending. And 

the more interest there is, the more of a thriving market it is going to be, 

and the more of normalized and institutionalized market it is going to be. 

So I think looking forward whilst I may not necessarily like it, I think for the 

whole industry it may be a good thing. 

Jakob Forstnig: But they also understand the know-how for hotels has 

to be built up. It takes time. So project finance is one thing, hotel financing 

is almost another thing, but obviously let's not to try to be too scientific about 

this, but I think there is something to be said about it. Good. Theodor, maybe 

you have a few pointers to give us. 

Theodor Kubak: Yes. As an institutional investor governed by the 

German investment, equity, the lease is one of the main criteria which we 

need to look at and the leases has a few components which is very difficult 

to change, meaning in an ideal case, for one there is very few hotel companies 

in Turkey, I should say, international hotel brands with actually give a lease. 

So in some of the cases, we have what we call a triangle situation where 

there is the owner, the leaseholder and the management company. So the 

leaseholder would have the management contractor with the management 

company and would guarantee the lease to someone like us. Having said 

this, the lease should be structured in such a way that there is a rather high 

fixed component versus high flexible component that some companies which 

GYODER 177

have a lease, which is purely tied to revenue. And obviously that makes it 

volatile. And a volatile income is something which an institutional fund is 

very difficult to deal with, because it would need to value the properties on 

a yearly basis, at different prices. And this is something which with more 

than 500 small investors by which those funds are being funded would not 

take. And we have also learned. I mean we have some, ten years ago we 

would own this have taken fixed leases. But now we are looking at the 

investors who want to have an upside. We are looking at the developers 

rather who want to have an upside. We want to have an upside, so therefore 

when looking at the new purchase or at the development stage we are 

trying to align our interest. Our interests having a security, that the product 

would actually perform on one hand. On the other hand if it does perform, 

to perhaps give a kick back, so to speak, after a period of 3, 4, 5 years to 

come to a stabilized performance. And so we have learned with the market. 

We want to adapt to the market. We want to be in Istanbul. And I believe 

it has great opportunities. One last issue and that is whoever is our tenant, 

we need to have a strong balance sheet. That is one of the guarantees 

which we need to have as well institutional investors. 

Jakob Forstnig: Thank you for that. Ömer, I am sure you will give us a final 

round of wisdom from your point of view. 

Ömer ‹svan: Okay. Well, one thing, you said that was spoken on another 

session, was that hotels should not be treated as one lot, but it should be 

separated into leisure and business component. I actually differ because I 

am totally against the classification of hotels like business hotel or leisure 

hotel. The more you define them into such kind of segmentation, the more 

blurred vision starts getting and the more memorized templates starts 

getting into the market which really disturb all feasibilities, all valuations and 

all thinking. I think every single hotel transaction or every single hotel project 

whether is greenfield or midway or post completion, needs to be seriously 

evaluated in its own merits. It is a very unique animal and particularly in 

emerging markets where the market has not stabilized it is very dangerous 

to say leisure hotels in Turkey and business hotels in Turkey, it means 

absolutely nothing. So I would want to caution everybody that every single 

hotel, please do not benchmark and start memorizing templates from your 

friends who are investors or from your colleagues who have built a hotel 

and did this or did that. And that is unfortunately one of the characteristics 

of the market that people copy and paste a lot. And that is what we should 

avoid, number one. And finally I would like to also caution that for foreign 

investors coming into Turkey, it is true that, for example, we advise them 

projects in the last 5 years probably approximately 6 billion Euro level on 

non hotel transactions that means mixed use and residential whereas but 

only about 7-8 hundred million Euro on hotels by foreign investors in Turkey. 

So, they are still in the infancy stage of getting into the hotels whereas they 

have been much more higher appetite. They are understood better retail 

for example or residential with a quick exit, the other because of a more 

hedged fixed income that can be calculated as a yield. But it is increasing 

now. And the more institutional it gets, we are going to see much more 

foreign investor actually coming into Turkey and whether we like it or not, 

we are helped these days by looking around us in a comparative position 

of the country economically is improving, comparative position is improving 

with things happening in Greece, Portugal and Spain. The stability of the 

Turkish banking sector and the resilience of the Turkish economy over the 

crisis has created a position where else the investor is going to go to any 

way. 

Jakob Forstnig: Well, that is a very strong statement. That was one 

178 GYODER 


16-17 Haziran 2010 

thing that was hovering anyway 'do we need a foreign investor or not?'. This 

remains obviously also to individual project cases. Just a quick comment, I 

was obviously stating the value to opinion of Haluk Kaya in terms of leisure 

and business. We are driven also by the investors which it is still a valid 

argument to say that is not something I want to get into and don't start 

patterns that you will not be able to escape from later. I think investors are 

driving us with their investment criteria in this direction when you say only 

business, no leisure and if I ask Theodor I am sure he will tell us that this is 

the case. But the interesting case is that it is like this today in terms of the 

ownership of the leisure real estate in Turkey and the business real estate. 

At the same time I have seen one example of a development which is being 

marketed internationally in Turkey where there is a move towards foreign 

investment, for this reason it can be maybe seen as a trend. But Tavit, you 

have the chance to trump everybody else, the final statement. You can 

contradict that nobody will say anything up to you. 

Tavit Köletavito¤lu: Starting with the reality that we have witnessed 

or somebody else witnessed or mentioned, the proportion of the foreign 

investors in the market is increasing. This is good. From my side this is good, 

extremely good, very positive and good improvement. The depth of the 

finance market in tourism is basically binded to some factors. One of the 

factors is really independent appraisal systems. This is very important. It has 

to be improved. This doesn't mean that we do not trust them but still I can 

easily make benchmarking between the practices in Turkey and practices in 

developed countries like, developed markets like London for example, like 

Paris. This has to be further improved. 

Jakob Forstnig: When you say appraisal systems, do you mean the 

companies? 

Tavit Köletavito¤lu: The valuation. This is very important. At every level 

from the greenfield to the final good. This is very important. The second 

thing is capital market relations as I put before. Capital market relations of 

the sector has to be improved and government has to make something 

different for tourism sector in order to attract more Turkish tourism investors 

taking part in the capital markets. This is very very important. We have some 

drawbacks. We have some obstacles coming from leasehold systems 

whatsoever. Maybe we can solve these. These are very important. The market 

relations are also very important. Right now the leisure part is basically 

dependent to the tour operators in marketing and business is relatively 

independent but we have to improve our products, we have to improve our 

system which is less independent to the tour operators than it is right now. 

And this is a very important criteria that the institutional investors are taking 

into consideration. These three things are more important than all others, 

if may say. One thing is very important. The branding in the country is getting 

improved but the rate of branded hotels are still very low. We are too behind 

from the European standards. I do never mention about the United States 

standards but we are still too far away from the European standards but 

one way or another, branding, international branding is started to get 

improved and the brand representatives are here as well. They are very active. 

They are looking for more examples. This is something good from the 

investment point of view as well. 

Jakob Forstnig: Thank you Tavit. I would like to thank all our panelists 

for an interesting discussion. I hope the audience has enjoyed it and found 

some interesting comments themselves. Is there anything else you would 

like to add? No. thank you for participating. Any questions from the audience? 

Andreas is here with a micro, if you would like to make any comments or 

pose any questions to us.

16-17 Haziran 2010 

Kat›l›mc› Sorusu: My name is Kemal fiahin. I am from ‹flbank. I 

have two questions for you. My first question is for Mr. Kubak. You 

mentioned in the first part about attractive return but you didn't name 

it. If you were investing nowadays in Turkey, what would be your 

attractive return or yield? And my second question is for all of you 

actually. You talked mostly about investment in Istanbul today. But 

if you were investing for a summer hotel, let's say, in Antalya, nowadays, 

when you are making risk evaluation, what would be your first three 

most important risks associated for investing in Antalya? Thank you. 

Theodor Kubak: If I may start with the first question, attractive 

yields, I think depends on the product, depends on the location, 

depends on the time variable, and if you look at the yields, how the 

develop of the last few months, then they certainly has yield compression 

also in Istanbul, in all asset classes, as a matter of fact. The same is 

true for hotels, however due to the lack of transactions in the market, 

it is very difficult to name. I think best would be to say that we would 

see the hotels being round about 100 basis points above the office 

markets in terms of yields. And if this would give some kind of reply 

in terms of our expectations, then I hope I have been helpful. In terms 

of resorts, Union Investment has taken the decision not to invest into 

resorts simply because of the somewhat volatile cash flows. And we 

would like to see a stable income throughout the yields. One could 

argue that also city hotel has a volatile cash flow but to a lesser degree. 

So therefore the hotels we are holding in Berlin, Paris, Amsterdam, Brussels 

and so forth, and also the airport locations. We have 3 airport hotels which 

are doing exceptionally well. 

Ömer ‹svan: Well, I mean typical institutional investors don't understand 

these resorts very well. So it is very normal for him to say that. That is true. 

I mean, it needs a lot more knowledge of the sector than being just an 

institutional investor, because it is essentially a volatile market. But your 

question about what would be the three critical success factors in somewhere 

Well, I only mentioned a few of these so called secondary cities. 

There are many more. And Claudia Glück of hotel, PKF Hotelexperts 

in Vienna, she will introduce these cities to you now. And you 

should not leave the room all; stay here...because we will then 

continue with another interesting round of panelists to give a 

few more details of these cities. I think the name tags are prepared. 


like Antalya. Risk or success, well, I suppose they are contrary to each other, 

but when he said Antalya, to me, one of the real risk factors is the lack of 

differentiation. We have seen amazing value to yield ratios in Antalya much 

better than any city in Turkey, I mean, including Istanbul. So it can happen, 

but one of the risks is lack of differentiation because the whole market is 

branded as being some mode of a uniform market segment, a sort of the 

mid market, pretty much Euro, CIS dominated tour operator market, with 

a product differentiation very narrow spread on either side. So if I was 

investing today, I would be very weary to throw just another one into the 

pot. And unfortunately even if you differentiate, perhaps the entire market 

is so defined that the market downturns would pull you down as well, 

whether you have differentiated or not. So that is the main risk factor right 

now. You are basically throwing it into a pot and however you 

differentiate, that is what it is. So it is very difficult to be different in 

that kind of a market. Number two is of course your financing risks 

as you know, leisure is not very easily financed. And third is to find 

your land. Unless you are getting a lease, coastal attractive land is 

extremely expensive these days. So it is a very high risk factor as well 

for you. 

Tavit Köletavito¤lu: Can I add something? The first three risks in 

Antalya, if I would be in Antalya, the first risk is market dependency. 

This is very important. In Antalya, there is a very high market dependency. 

Two, three, if I may say two major market. That is why that dependency 

is making some sort of a risk for an investment. The second is relatively 

low prices. Not actually maybe but the image-wise this prices are 

conservatively low. And third one is the product, all inclusive product. 

If not property priced, all inclusive product is a big risk, but if properly 

priced it is not a risk. It is an advantage. But these are three basic risks. 

Jakob Forstnig 

Have your question been sufficiently answered? Thanks. Any more 

questions from the audience?? 


I can feel there are more questions but we are a little bit over the time already. If I may ask you, will you be available for further 

questions after this discussion? And I would like to thank Jakob, and the panelists, especially Bettina Graef for this interesting 

round. I would like to just stop it here and I think Antalya was the keyword because we would like to talk a little bit more 

about secondary cities. Thank you very much and as I said, I am sure the panelists will be available for questions here in the 

room or at the lounge later on. Thank you. Well, Antalya is one of those cities you probably all know. It is in the Mediterranean 

region. Izmir is another city which internationally is known. But what about Adana, two million inhabitants? Mersin, 1.6 

million inhabitants. We are here in Istanbul which is the Marmara region and we have heard about Istanbul a lot already 

but for those of you not from Turkey, did you know that Bursa has more than 2.5 million inhabitants? The Turkish automotive 

industry is based in Bursa. And the international hotel brands, I am sure Claudia will just let us know. Ankara is the capital, 

in the Anatolian region but have you heard, you might have heard of Diyarbak›r? Please the panelist can already join me 

here. Diyarbak›r, Gaziantep, more than 1.5 million inhabitants, both cities. And a region which is probably the region which 

is not explored, it is the Black Sea region with Samsun being the major harbor and more than 1.2 million inhabitants. 

And if I may ask those of you who would like to discuss further 

question about financing, just leave the room or stay in and 

discuss your questions in 45 minutes. We just would like to 

continue now. Claudia can already start with her presentation 

of the secondary cities in Turkey. 

GYODER 179

Türkiye‘nin 

Yüksek Potansiyel 

Sahibi ‹kincil fiehirleri 

Claudia Glück 

PKF hotelexperts, K›demli Dan›flman 

Okay, well, good afternoon to those of you who have left. I am 

very glad to be back on stage here after last year now for the 

second edition of Istanbul REstate. My name is Claudia Glück. I am 

currently employed with PKF Hotel Experts as a senior consultant. 

I would like to give a very brief introduction, I will keep it short 

because we are already running over time, on the ensuing panel 

of hotel development opportunities in secondary Turkish cities. 

Now the first question is what is a secondary city? I would assume 

for most Turkish people, the capital city of my home country 

Austria, Vienna which is currently approximately 1.6 millions 

inhabitants might already be considered a secondary city. Now, 

when I did some research about Turkey, I was surprised about the 

number of large cities, cities with more than 500 thousand 

inhabitants. What would be your guess? How many cities are there 

in Turkey with more than half a million people? 35, 10, 32? It is 

almost 40, so there are 39. You can see them here. So there is of 

course Istanbul, the largest, by far the largest city. The only one 

with more than 5 million inhabitants then they are about 18 or 

there are 18 which have a population between 1 million and 5 

million. And then there are 20 more cities which have between 

500 thousand and 1 million inhabitants. Coming to the infrastructure 

regarding tourism, the most important airports are currently Istanbul 

Atatürk, Antalya, Ankara, Izmir and Dalaman. And we also have 

to stress the fact that the second airport in Istanbul is gaining more 

and more importance. Now Turkey with its large coastline actually 

has a lot of harbors and ports whereby Istanbul and Kufladas›, and 

I hope I pronounced it correctly, are the most important ones 

currently for cruise lines. We have to apologize because it is very 

small. I would just like give you a short summary and general 

economic data. So basically the population in Turkey is overall 

increasing and also expected to further increase in the upcoming 

years. Inflation has already considerably decreased and is expected 

to further decrease. So with the growing GDP, the only chronic 

problem Turkey has to deal with is unemployment, which is currently 

at about 14%. When we take a look at recent tourism developments, 

180 GYODER 


16-17 Haziran 2010 

the development of bed capacity and I find this chart very interesting, 

the total pie shows us the current bed capacity overall in Turkey, 

which is at about 570 thousand beds, and then you see the entries 

by period. So more than 2/3 of current hotel supply has been added 

in the past 10 years. The development has been specifically strong 

starting from the 1980s. Turkey has seen 3 phases over the past 

decades of tourism development, with the first boom starting in 

the 1980s when the government started to grant land allotments 

and incentives for tourism and particularly hotel developments. The 

development was a bit slowed down in the 90s due to the Gulf 

War and the economic crisis but definitely since the new millennium, 

Turkey is facing a boom in its tourism development with new charter 

flights, increased spending in development, management and 

development destination marketing. And also capital shifts from 

other more historic industry sectors towards the tourism industry. 

Turkey is now also offering new offers, for example golf tourism, 

wellness, health related tourism and mass tourism. When we take 

a look at the tourism data overall in Turkey, Turkey has seen an 

increase of about 20% in the arrivals between 2004 and 2008. 

And I have to apologize because 2009 data was not yet available. 

And 9% increase in hotel supply whereas in Istanbul the hotel 

supply was at 15%, an increase of 15% within the same time period 

which shows that it is a particularly dynamic market. The average 

length of stay naturally in Istanbul with 2 nights in average is a bit 

shorter than in Turkey overall with all the resort destinations of 

about 3 nights on average. This chart depicts graphically what I 

have just been mentioning so the development of Turkey overall 

in the past 10 years. So we see a constant growth in number of 

properties and particularly the average number of beds per hotel 

has been constantly increasing which reflects the large resort 

developments on the coastlines. Demand overall has increased with 

some fluctuations which are mostly due to political incidents, also 

economic crisis but overall we can see an increase. And in Istanbul 

the development is mostly the same with a constant increase in

16-17 Haziran 2010 

supply and also demand which has increased over the past years 

with some minor fluctuations. Andreas has already mentioned the 

international hotel groups and brands being currently present in 

Turkey. This is the most important selection and those who are 

circled in red are the brands that are currently already active in 

smaller cities, in secondary cities being Holiday Inn, Ibis, Novotel 

and Hilton Garden Inn. There are also more and more Turkish 

national hotel groups and brands coming onto the market, especially 

with Dedeman, Anemon and Merit being very active and also 

going into secondary cities, not just the large resorts and not just 

Istanbul. As already said, Istanbul is a very dynamic market and 

many projects have been developed over the past years. And there 

are many more to come. This is just a small selections of projects 

that have been confirmed to us and we have knowledge of. So 

this chart only has 2800 beds. I believe which would be added in 

the upcoming 2 years and as I said it is just a selection of the most 

important projects that should enter the market later on, when 

we take a look at other cities, hotel projects, that are expected to 

enter the market overall in Turkey, we see that especially Hilton 

from international hotel groups is very active currently in Turkey, 

especially with the brand's Garden Inn and Doubletree; but I am 

sure Mike Collini who will be on the panel later on will be able to 

give you a greater insight into that topic. Now this chart I find very 

interesting, it compares the total number of hotels toward those 

hotels that are currently branded. And I have to say because the 

topic of today is secondary cities, that it is about city hotels and 

the resort hotels have not been included. So for example also for 

Antalya, the resort hotels are not included here, but the picture 

is quite clear, hardly any hotels compared to the overall total 

number are today branded in Turkey. And when we take a look 

at the total number of rooms, while those that are branded the 

picture is almost the same. This is a comparison between the total 


number of hotels and hotels that are larger than a 100 rooms. So 

we see that currently in Turkey today, most of the hotels are rather 

small entities and only some and most of them are concentrated 

on the seasides, have more than 100 keys. And with the number 

of rooms, it is almost the same again. This again is interesting. This 

compares the total number of hotels that are larger, so more than 

100 keys and those of them that are branded. So we see that most 

of the larger hotels are today already branded. And it even becomes 

more obvious if we take a look at rooms in larger hotels that are 

branded. So to sum it up this pie chart depicts the larger hotels in 

Istanbul with more than 100 keys. 65 of them already branded, 

35% are still not branded. In the cities between 1 million and 5 

million, 63% are already branded of the hotels larger than a 100 

keys but in the small and secondary cities almost 60% are nonbranded 

today. So brand penetration of less than 50%. Well, to 

shortly conclude before I hand over to the panel discussion, demand 

and supply have been constantly increasing in Turkey, it was also 

mentioned on all the other panels before. And it is also expected 

to further increase. There are almost 40 cities with a population of 

more than 500 thousand inhabitants and nearly all of them, if we 

don't take a look of course at the major tourism centers and 

destinations like qualitative accommodation facilities today, especially 

in the budget and mid market segments, with less than 50% brand 

penetration in smaller cities and there are 20 of them. I think it 

becomes obvious that there should be room both for national and 

international hotel groups and the various brands. Recently the 

expansion from international hotel groups has seen a new wave, 

so to say, and I am happy now to lead over the panel where I am 

sure you get more insight into which of those cities are now really 

addressed for success, what other destinations where national and 

international hotel groups will head first. Thank you very much for 

your attention. 


Thank you Claudia. If you have any questions regarding hotels in these secondary cities, please ask Claudia at the stand of 

PKF. If you need and want to know more about general information I can recommend the Turkey real estate yearbook. The 

new edition, as far as I know, will be published in autumn and then available at EXPO REAL later in Munich. May I ask the 

panelists already to join me? And just a quick introduction remark from my side. Thank you Alaaddin. And Alaaddin Babao¤lu 

was the first person for me to introduce to you. Very glad that he is here. A three-lingual person, German, English and of 

course Turkish. He is the president and CEO of Amplio Hotel Investment, which is an investment vehicle for the hotel, real 

estate development. Since 2007, as far as I know, he has a strategic partnership with Hilton to grow the Hilton Garden Inn 

brand in Turkey with an ambitious expansion plan of 20 hotels within the next couple of years. And I am sure he will give us 

a few more details about Amplio. I am pleased to welcome back Tar›k Nasser. You already know him and apologize again 

for not mentioning Renaissance and Ritz Carlton. Of course they belong to the Marriott brand as well. Nevertheless, very 

welcome to Mike Collini. The Hilton brand as far as I know is the most experienced in the national brand in Turkey, with the 

first Hilton in Istanbul opening some 20 years ago, I think. Okay, the second time wrong. 55 years ago. There are many other 

brands within the Hilton family. And I think Garden Inn was mentioned already. We will hear a little bit more about Hilton 

Garden Inn and Hampton. And last but not least, Kemal Okumufl, he is the general director of Entegre, one of the leading 

project development companies as well, involved in hotel developments. And I would like to pass the word to Alaaddin for 

the panel discussion. 

GYODER 181

Türkiye‘nin ‹kincil fiehirlerinde 

Otel Gelifltirme 

Nereye Gitmeli? 

Nas›l Baflarmal›? 

Alaeddin Babao¤lu 

Amplio Hotel Investments, Baflkan 

Thank you very much. First of all, I would also like to thank for 

the very impressive introduction of our country. Especially as an 

investment vehicle and investor for these hotels, I am now more 

enthusiastic even to double our portfolio, if the finance and the 

money world also share our opinion of course. After this short 

introduction, I would like to immediately go to Mike because I 

know that Mike is also since some years very much intensively 

dealing with Turkish market very successfully. And partially I was 

even joking with him, he should get now the some ambassador 

role for Turkey because he is really traveling all around Turkey 

since years. Mike, how do you see the next, let's say, 5 to 10 

years in the Turkish hotel market and the development and your, 

of course, role as Hilton? 

Mike Collini 

Hilton, Kuzey Av. ve Türkiye ‹fl Gelifltirme, 

Genel Müdür Yard›mc›s› 

Good afternoon ladies and gentlemen. I mean it is fair to say that 

Turkey has been a phenomenal success for us. We focused on 

the development strategy in 2006 when Hilton Hotel Corporation 

acquired Hilton International. That triggered our focus on 

international growth. It meant that for the first time we could 

take brands outside of the US that were previously limited. Why 

Turkey? As an address that had been here 55 years, the Hilton 

Istanbul is the longest stand in international hotel so it was the 

first international hotel into Turkey in a huge brand equity. But 

Turkey is a big big story. You know there are a lot of factors we 

have spoken about Istanbul earlier. We are going to talk about 

the regional cities now. Resorts was mentioned in the previous 

panel. It just provides so much potential for all segments of the 

market. So, in answer to your question, the next three or five 

years we see that growth continuing. You know we are now 

182 GYODER 


16-17 Haziran 2010 

recruiting to add to our development resources here, and I see the 

real potential in the midmarket and the economy sectors as Turkey 

emerges, as Turkey matures. I think these are the key areas where 

I think the volume will come in the next 3 to 5 years.

16-17 Haziran 2010 


Oturum Baflkan› : Alaaddin Babao¤lu 

Yes. Thank you, Mike. As another industry giant, I am happy also to of course see the brand, the Marriott family. As we 

know, the market is more than big enough and the quality competition is helping all of us. So therefore it is also very positive 

to see Marriott acting in the last couple of years more intensively in Turkey. There I would like to also have maybe some 

words from Tar›k. How do you see your role here in this market? 

Tar›k Nasser: Well, certainly as Mike put it very well, Turkey 

is a different ball game on its own. Turkey is to be approached 

as a region in its own because it has huge market potential. We 

just saw that there are 35 to 40 cities that has tremendous 

potential with universities, military bases, airports. They all need 

hotels in there. I am not saying there are no hotels but branded 

hotels should be present in there. and Hilton is paving the way, 

has paved the way in the past like as he said, since 55 years there 

in the market. We as Marriott, we want to also establish our 

brand in the country. We have been a little late in the game, to 

be honest. That is why our initial focus was first on our upscale 

and upper upscale brands in the country, be in Istanbul, be in 

resort destinations. And in the presentation I have seen some of 

our projects mentioned already signed. They are all on the upper 

tier, higher tier market. However we manage to introduce a 

courtyard in the system in Istanbul. And we are quite happy with 

it. As Marriott, we believe also that the mid tier and economy 

Kemal Okumufl 

Entegre Proje Yönetimi, Genel Müdür 

Thank you. We are supporting developers, financiers during every 

stage of the hotel development projects starting from the planning 

stage and throughout the construction process. As Miss Glück 

mentioned, there are around 50 cities, over 40 cities, Istanbul 

which requires branded hotel investments. So in those projects 

we support the developers in the planning stage and as Turkey 

is a big country but in the designers, construction companies are 

in every city. So on the resource base and the cost base, making 

hotel developments in the secondary cities does differ except the 

land cost from Istanbul. So mainly there is not much difference 

on the cost and development base for the secondary cities. 

brands in the secondary cities will do have a lot of potential and 

good future. 

Alaeddin Babao¤lu: Thank you. So all of these plans are of 

course always good enough if also the development part because 

as we know Turkey does not have at the moment existing assets 

to serve for international quality brands as new projects. So for 

that reason, we need to build, construct better daily and there is 

the expertise needed. Because every project is, as we know, 

especially hotel projects and hospital projects are very complicated. 

You need a certain expertise and discipline that and there. I would 

like to have from Kemal as Entegre. We know you are a project 

management company. How do you see the challenges there and 

especially in the secondary cities where they are undersupplied 

with professionals, quality construction companies and all the stuff, 

how you would support the investor and where do you see your 

role, plus the market? 

Oturum Baflkan› : Alaaddin Babao¤lu 

Yes. Especially the land price, this was also my astonishment. As we started Amplio in 2007, that the land prices are not 

much differing in Istanbul and another secondary city as we say. And there again, Mike, I mean, I am sure, as Hilton 

International, you would also like to do even more but development must be there and secured. And the conviction of 

investors, what kind of projects? And there you had so much of experience, now how do you see the Turkish market from 

the Investor's side? What are their expectation and how they are met in the realization of projects? 

GYODER 183

Mike Collini: I mean, from an investment perspective, I think, most 

of Turkey is still relatively immature. You know, there is not a critical 

mass of established assets that have, let's say, international investment 

appeal. In terms of construction cost, I mean, let's go back to the land 

issue. I know it is not a strategy that, you know, you focused on; you 

preferred to have free hold title and I believe that has more institutional 

investment long term value. One of the partners we are working with 

has strongly favored the land allocation process in Turkey. Now, of 

many of these emerging markets that I work in, I mean it is common 

in some of the former CIS, but in Turkey in particular, it is a process 

which is well established, and in theory it does really set the scene. I 

mean if you can acquire, secure a long term land lease, you know, 

for relatively little, that gets you up and running already. The theory 

is good, the practice is probably proven to be a little bit more 

complicated. I think there is possibly a lack of transparency and definitely 

bureaucracy which needs to improve, and different regions and 

different governors and "vali"s, you know, interpret their own methods 

of whether they have a tender or not. But if you can really focus and 

secure, you know, a good title in some of these regional cities through 

a land allocation, a 49 year lease, I mean, I am sure there are many 

institutional investors that would accept to that. Going down to 

construction cost there is no better time now than to be constructed 

whilst land prices may not have tumbled so much particularly in 

Istanbul, construction prices are a rather absolute low level. So now 

is really the time to be investing and constructing. And just going back 

in terms of the many people in this room that are considering hotel 

development for the first time this is the real estate conference, there 

may be office developers and residential developers. Hotels are different. 

Hotels are more complicated. And just general words of advice whether 

it is Aston, Marriott or anyone else, get your operator in an early stage, 

get a good consultant, get a good project manager and you should 

be up and running very well so, the potential is certainly there. 

Alaeddin Babao¤lu: Absolutely. I can also confirm this. I mean 

this is the rule for all investors that early enough the operator has to 

be chosen and brought into the boat because we are in the same 

boat. Tar›k, I mean, from Marriott's perspective, which brands from 

your family or which products you see have the biggest potential and 

which cities do you target in the next five years? 

Tar›k Nasser: Well, currently as I said, since we like the market share 

in major cities, we are motivated and actually the investors are motivated 

in acquiring our luxury brands, upper scale brands for the time being. 

As I said, initially our focus was to establish ourselves in the major 

cities, but then obviously to go into the secondary cities. Our strategy 

will depend on how courageous the investors are. But for the time 

being, I can say that the courtyard will be the brand that we will focus 

which is a limited service four star brand of Marriott because we 

believe the domestic market in those secondary cities should be 

considered highly when it comes to developing hotels in those cities. 

There is corporate travel to those cities from the local businesses or 

from international businesses but in most cases it is still very limited, 

usually it is a day excursion for a business traveler. However provided 

that there are facilities that will enable them to actually stay over, host 

a meeting, invite some of the patrons to a dinner or to a cocktail. We 

are sure that those hotels will be occupied. We also need to take into 

consideration the local community, whether it is a wedding, whether 

184 GYODER 


16-17 Haziran 2010 

it is a circumcision ceremony, an invitation whatever. So the local 

community has to own the hotel. If that doesn't happen, the hotels 

will go into those markets as budget hotels, they are destined to 

become other things than hotels. And people do tend to change their 

ways when they are crossing the street from the hotel which I have 

personally witnessed. 

Alaeddin Babao¤lu: Now coming to the secondary cities again 

which we can also say tertiary cities because we have, as we just heard 

a forty 500.000 people city. I mean it is growing, very fast growing 

country because I had 32 this number now already changed, the 

government has also put essential incentive program here which is in 

my opinion also very well structured. Kemal, are you also giving advice 

to your clients with regards to this incentive programs? Especially for 

the VAT and regional incentive programs? 

Kemal Okumufl: Yes. When we a hotel developer or when investor 

agrees with a hotel developer or hotel operator, initial studies we 

carried out for all the costing and the development strategy of the 

hotel. Of course these studies carried out for the total cost of the 

project and the incentives, some paybacks for the VATs, other things 

are also considered because it is a very important issue while making 

the analysis of the hotel. 

Alaeddin Babao¤lu: And I mean, this is one of the, not the major 

decision making of course, reason but it helps. Especially as we have, 

for example, also a project in Diyarbak›r which is the region that the 

government is granting in the region for which is the highest incentive 

area. Some up to 50% of tax, grant, value added tax etc. which helps 

for hotels, which does not give immediate returns for the investor, 

which is also another fact. Mike, I would be interested to here also for 

the city selection. I mean if I come as an investor and I say I have a 

hotel project in this and that city, what are the most important criterias 

for you? I mean you don't go for all cities but what are you considering 

the major points for the macro location. First of course the city. 

Mike Collini: You have to take a city case by case but clearly, you 

know, the hotels are the economic demand generators that, I think, 

is the fundamental key driver. Population is an initial guide but you 

know, there are some big populations with small manufacturing plants. 

There is some small population cities, for example Eskiflehir, you know, 

with the phenomenally large organized industrial zone. So you know 

Eskiflehir is clearly a target for us. Of all the regional cities certainly 

where we are not present at the moment, I think Gaziantep is the true 

powerhouse of the south east. And where we think that we could 

certainly sustain more than our Hilton Garden Inn, we would probably 

look at putting in a full service Hilton into Gaziantep. So it is really the 

demand generators, most of these regional cities have got emerging 

economies, manufacturing plants, production plants. You can drive 

for 2 hours on the Asian side and to Gebze and Izmit and say factory 

after factory after factory. I think those are the key factors that we look 

for. Midterm, don't underestimate the sort of cultural tourism. I think 

Turkey has so many hidden treasures that I think will have more of an 

impact in the midterm. The countries still need to merge the infrastructure 

and the investments still needs to go in there. But as Turkey increases 

its profile on the world stage the more people are travelling here, 

tourism has got a long way to go. Diversified tourism, I think the 

regional cities will benefit from that in certainly the mid-term. 

Alaeddin Babao¤lu: Absolutely, it is also important of course for

16-17 Haziran 2010 

all these hotel projects that we have the adequate financing and 

partners who are believing in it and the putting these investments for 

the next so many years. Tar›k how do you see your involvement in 

case the hotel investors are approaching you? I am sure they are first 

of all not very much experienced. They think hotel operator gives them 

a guaranteed return and all the stuff and if it comes to financing' is 

there any support you are giving? 

Tar›k Nasser: Certainly it is a case by case issue. At Marriott we 

like to treat every deal as a different deal. There are some markets 

already in Turkey that we might consider some sort of financial 

involvement. As we were talking earlier today, before the crisis we 

even had a scheme, financial scheme geared towards focusing on 

Turkey on the secondary cities. We can reinitiate that. I don't know 

how soon that will be. It will also depend on what kind of local partners 

we can bring together. But certainly to kick start a rapid development 

we as an operator believe that we should have some scene in the 

game to encourage the local developers, local investors because that 

will also show the commitment of the operator to the market. Having 

said that the due diligence has to be done very delicately. 

Alaeddin Babao¤lu: Looking the comparison in the Turkish market 

now to central European countries, we have here still another, I don't 

know, some 10 to 15 thousand hotels to go and this is a large 

investment potential. And there is also in the future I am confident 

that new structures of financing for hotels will also come like in central 

Europe because they are biggest hotel owners, the funds in general. 

Now I am coming to another point which is the green building issue. 

As Entegre, you are, I am sure also, in Turkey aware about this. How 

is the development with the green building, licensing etc? Is the 

awareness in the market with regards to construction development 

there, how is your view? 

Kemal Okumufl: In Turkey, this green building certification is 

increasing. Recently established branch of USGBC, the Green Building 

Council which is called ÇEDB‹K, they are trying to develop the rules 

for the, procedures for the registration. It is very common in Turkey 

mainly in shopping centers at the moment, LEED and BREEAM 

certification but there are also some registration systems which is also 

applied by the ministry of tourism which is called energy star and 


which is local. So in the future it will be, we will see a lot of projects 

which will be registered. 

Alaeddin Babao¤lu: Which helps I mean all of us, also to operators, 

we save cost. 

Kemal Okumufl: Energy saving, yes. 

Alaeddin Babao¤lu: We have better GOPs, which is now supported 

also totally in Turkey by the government also. 

Kemal Okumufl: Not at the moment but there will be a rating for 

the buildings which will be coming soon. So as per your energy 

consumption per square meter, there will be different rates for the 

energy and the water which is not applied in the future, now but it 

may be applied in the future. If your building is energy efficient, your 

operating cost for electricity and water may be less. So this will be 

beneficial for the operators. 

Mike Collini: Right, we have just completed a two year program 

where we have measured the energy consumption, the carbon output, 

the water usage in the waste on 1300 hotels. Our program is called 

LightStay and measuring 1300 hotels we have sort of saved enough 

water to fill 650 Olympic size swimming pools, the equivalent of taking 

35000 cars off the road, enough electricity saved to power 2000 or 

3000 hotels per year. Sustainability is now an integral part of our brand 

standards. And that goes in, so it is a two sort of pronged attack you 

know, from our brand standards in the design and construction. Then 

we have had a program which we initiated in Europe a few years ago, 

called We Care where we have actively empowered our employees to 

take responsibility, to come up with suggestions and not only has it 

been, you know, exciting for the employee but it really makes and 

comes there to the bottom line. 

Alaeddin Babao¤lu: It is music for our ears as investors because 

really every cent, it is good for the environment, it is good for pockets 

because especially energy costs, I mean, every month the bill, if it comes 

on the table in a hotel project. 

Tar›k Nasser: It is a win-win for operators and owners. The more 

the technology becomes available and cheaper the more it will penetrate 

in our brand standards. We will within a couple of years see in our 

brand standards like solar panels, and a lot of, I don't know, wind 

system integrated into the main energy system in the hotel because 

GYODER 185

for the time being the focus is there. But you cannot currently force 

or enforce your green aspect to the investment for the time being 

because the technology sometimes is either not available or very 

expensive from a conventional system. But it is becoming rapidly 

available and cheaper. So you will see them penetrating in not only 

to Marriott or Hilton but to many of the other brand as well. 

Alaeddin Babao¤lu: Mike, coming back again to our secondary 

cities. Although I mean, we can also call partially, as I said, tertiary 

cities because we have one million inhabitants plus or minus I think 

some twenty cities. And we have another 40 - now 500.000 so and 

you have just recently opened a hotel. I mean, you have now the 

experience. What would you highlight here? You know, the challenges 

with regards to even to find the right stuff, the delivery, the qualities. 

What are your experiences there? I mean about your hotel in Kütahya 

you have just recently opened. 

Mike Collini: We opened Kütahya two months ago so it is still sort 

of very early days. But there is some interesting feedback in terms of 

how the brand adapts to the local market. So we are using that 

feedback in terms of how we go forward. I think the biggest challenge 

is just really focusing on providing a focused service mentality. Now 

whilst labor cost is still cheap in Turkey, you know, we want to 

maximize returns for our owners and so there is no point in trying to 

impose a full service upscale mentality on a market where you just 

haven't got a right to command it. So I think that experience which 

we are now learning from, I think he is going to set us up, going 

forward. So that is really you know the key learned so far. 

Alaeddin Babao¤lu: I mean the biggest challenge I could imagine 

was also the right trained staff. Although it is focus service in this 

regional places to establish this. Tar›k how do you see it if a hotel 

investor comes and says I have a project in Samsun? Are you normally 

preferring to set up the deal by yourself like the management contract 

or franchise? Do you make their differences between the cities or you 

go? 

Tar›k Nasser: As I said earlier, we take every deal even within the 

same city on case by case basis. As I said, we are still a brand that is 

trying to penetrate the market. We haven't been in the market as 

long as Hilton. So Hilton is confident enough to actually pursue more 

franchise deals in comparison to us. We still would like to handpick 

our owners that we would like to franchise our brands to because 

first we have to establish the brand. We have to make sure that they 

are introduced into the market properly and they are managed properly. 

Having said that, there are very capable local operators in the country. 

We have had our Renaissance brand franchise for a long time in 

Turkey. There is one in Istanbul, there is one in Erzurum. Actually 

probably one of the first internationally branded hotels in this one of 

the secondary cities as a ski resort but anyway it has been there. And 

for instance coming back to your example in Samsun, we actually 

looked in Samsun and we found out that the demand in Samsun is 

calling for a full service hotel whereas we would, if we didn't have 

the focus and we didn't go there and look, we would say, well, this 

is not a full service market. So one has to really go and see it after 

having gone through all the statistics and the Internet. One really has 

to go there as present, that is probably why Mike is travelling so much 

because there is nothing like going there and having firsthand 

experience. Talking to people, talking to locals, visiting restaurants, 

186 GYODER 


16-17 Haziran 2010 

local flavor then you can make a certain judgment on that. 

Alaeddin Babao¤lu: The city of Samsun which we were also 

looking at very carefully. The next 5 to 10 years they will see a bigger 

development with regards to this energy channeling towards Ceyhan 

and everything. 

Tar›k Nasser: Agreed. 

Alaeddin Babao¤lu: And the harbor will be bigger. This is also part 

of the, of course, strategy. We need to look to that. With Entegre, 

concerning construction period, not only the pricing but how do you 

see, okay, Samsun is a developed city but in a rather more moderate 

city, how do you see the construction timing? Is it achievable? How 

would you structure or how do you see as a project management 

company a secondary city? 

Kemal Okumufl: Normally TDD studies and feasibility studies for 

hotel projects and the design period takes around one year but as we 

spoke about Samsun, Samsun is a specific case. We worked for a 

project. It was part of a shopping center. It was normally over that 

period because developers and the owners in Turkey look for quick 

return of their investments and normally the hotel investment is 

compared to shopping centers or residential projects, as longer period. 

So because of that project is on the hold at the moment. But on the 

design wise for an international branded hotel, also we worked for 

another hotel in Adana. It took around a year to develop the design 

as per the international standards. But normally construction periods 

are shorter in Turkey compared to European standards and of course 

the construction costs are lower compared to European costs. 

Alaeddin Babao¤lu: Yes. Mike? 

Mike Collini: I'll agree that the Turkish contractors are the best in 

the world. They have got into new markets and you know, once you 

have overcome that permit, that design, that sort of application process 

and you are ready to go. I'm just amazed that the speed that some 

of these construction sites continue to grow. But it is getting the first 

bit right. You need a good architect. Hotels are all about operational 

efficiency. You need a good experienced hotel architect. Once your 

design is ready, the construction phase is going very much quicker 

than western European countries. With hotels you just have that

16-17 Haziran 2010 

coordination and interface between FFNA and operator starts up 

which again is part of the hotel process. But certainly they are the 

best builders in the world. 

Tar›k Nasser: Having said that, just one quick thing. Mike, as you 

said that earlier, it is vital that the operator is involved at a very early 

stage because in the previous panel Ömer made a remark. He said 

don't copy the hotel that your friend made. Whoever, which operator 

you are going to work with, you have decided, let them get involved 

at a very early stage. 

Alaeddin Babao¤lu: Absolutely. In an ideal world, now coming 

again to our city program, in Turkey, Mike, which cities you would 

cover immediately? I mean as of the next the three-four years, they 

are still Novotel or you see the biggest potential. 

Mike Collini: Well, clearly we have hotels under construction in 

Konya, Bursa, fianl›urfa, Mardin, the GAP, so certainly Gaziantep, 

Samsun and Eskiflehir, Denizli. I think those three stand out. But 

there is probably another 5 to 10 where, you know, you could 

comfortably do a Hilton Garden Inn project, but those there are 

properly Samsun, Gaziantep and Eskiflehir are probably, you 

know, key targets for us. Bursa is probably near in, a possible 

saturation. I mean we have 3 hotels in the pipeline there. I believe 

we have signed as well but you now is signing. 

Tar›k Nasser: Not yet, not yet. 

Mike Collini: Not yet, Okay. But there is rumored to be a 

Marriott brand and another international hotel operator, so yes, 

it is an emerging strong city but that may be and ‹zmir is possibly 

oversupplied in the upscale at the moment. But our key targets 

definitely Gaziantep and Samsun. 

Alaeddin Babao¤lu: Yes. And the more quality brands are 

also in a city, I think this attracts also the more quality companies 

and brands which helps the city. 

Tar›k Nasser: Certainly. If you have a Hilton, or a Courtyard or 

a Marriott in one city, number one you reach out to approximately 

the Hilton.com, the Marriott.com. It is a combined 20 billion 

dollar market e-commerce. Certainly, suddenly you will have 

Eskiflehir for instance, available on the market to just click and 

reserve. So there is a lot of industry in Eskiflehir. I know there is 


the air force there, there is the Boeing business in there, so 

introducing quality accommodation regardless of the brand but 

quality accommodation will certainly help that city to improve in 

its economy, in its exposure. 

Alaeddin Babao¤lu: The cities do they much differ? This is 

also a point with regards to average rates because okay, Istanbul 

is a case by itself. I don't consider even as part of Turkey any more. 

It is itself a country. In a city like Adana or Samsun, if you go into 

hotel project, the feasibilities where you had may be not the 

expertise from before. How are you judging the average rate 

situation? 

Mike Collini: It is challenge because there is limited market 

intelligence and reliable data out there. Clearly there are two, 

possibly three tiers of regional cities. So clearly Istanbul is an 

exception. We have taken a sort of, we have done feasibilities 

where we have mapped three different scenarios, so the strong, 

medium and weaker, so to speak, and, you know we make a 

judgment based on the demand generators I mentioned earlier. 

And really it is only when, you know, the Garden Inns are going 

to open, the Doubletrees are going to open that we really get that 

macro data and feedback. 

Alaeddin Babao¤lu: Absolutely. 

Tar›k Nasser: That is also when the consultants come into play. 

That is why we encourage all the investors to employ some of the 

resources around like consultant, independent feasibility companies 

that helps. Your services certainly help so that gives an idea already 

to the operator what is available and owner's expectation is also 

very important. 

Alaeddin Babao¤lu: To the Entegre, I think you have, I am 

sure, if you have the clients, they are asking you if you can support 

them with regards to the consulting work like how much we could 

earn or how we could do. Are you suggesting them, also in this 

case, within your organization, consulting? 

Kemal Okumufl: It is not in our organization. We are only 

technical consultant in the construction cost, design supervision 

and sight supervision activities. There are, so one of this PKF and 

other companies advise on the operational or income part of the 

project. 

Alaeddin Babao¤lu: Right, so I mean I can go forward if, with 

our own program also, with Amplio, as we believe in this market. 

I am really very happy to have this session also today here. Tarik 

if you have anything to add from your perspective as a final word. 

Tar›k Nasser: Just one maybe quick remark. The more we look 

into the secondary cities independent of the population they have, 

what kind of industries they have, what kind of commercial 

exposure they have. We have to see more demand for extended 

stays. Now currently it is only limited number of cities that actually 

fit to that portfolio but that is certainly something international 

operators should start looking into. Extended stay with some good 

standards. 

Alaeddin Babao¤lu: Mike, where do you see extended... 

Mike Collini: Definitely Istanbul is clearly huge potential for 

extended stay. It is not the focus of our strategy, I mean, we have 

three extended stay brands which are very successful in the US. 

We have decided not to grow those internationally at this stage. 

187 

GYODER

Where there is an extended stay element? I mean, we have Hilton 

residence which is our traditional extended stay product. We look 

to possibly incorporate some of that within the Garden Inn, 

within Doubletree, within the Hilton, not brand in it specifically. 

So we would incorporate maybe in regional cities a small 

percentage of suites or extended stay products. Istanbul, yes, I 

am not convinced yet there is a market for extended stay brands 

in the regional cities. But that will clearly emerge as Turkey grows. 

Alaeddin Babao¤lu: Thank you Mike. So Kemal, for investors, 

maybe some final word from your part as project management 

company. What would you propose or suggest? 

Kemal Okumufl: Yes, as discussed earlier, whole the hotel 

operators when they are entering a new market, they are 

choosing experienced advisors in the hotel business, project 

management business. It is also true for the investors. They have 

to choose or get advice from international advisors before 

choosing the operator or choosing the size of the hotel. And 

as discussed earlier they have to assign a experienced designer, 

architect who has experience in the hotel business because also 

maybe specific hotel experience because each hotel operator 

has thick design documentation. So if they are experienced in 

those documentation, the processes become quick. 

Alaeddin Babao¤lu: Thank you very much. Maybe, I would 

like to also have, please feel free, some questions to us. We 

would be glad to answer. 

Andreas Martin: Obviously you answered all the questions. I 

would like to thank you again. Thank you to the panelists. Thank 

you to Alaaddin Babao¤lu, a final word from you? 

Alaeddin Babao¤lu: I want to just show my happiness again 

because I have started with hotel and tourism school in Turkey, 

some 30 years ago and I was not even dreaming that we are 

coming to these stages, also in the international hospitality. So 

this is a more personal happiness at the moment and thank you 

very much also, listening to us, having the patience and to all 

our attendants. Thank you. 

Andreas Martin: Yes, thank you to the audience for staying 

with us and if you do have a few more questions maybe while 

188 GYODER 


16-17 Haziran 2010 

walking out, I would like to invite you to join us and maybe the 

panelist definitely, I know Mike and gentleman from Motel One 

and Begüm Kaya from Divan. They will be at the hotel and 

tourism lounge next to the PKF stand. If you exit this room, just follow 

the path on your left. We will have a few refreshments for you, a 

"çay" or coffee or even a glass of wine. Feel free to join us. And I 

would like to thank for the team of GEWINN, Silvia Fosi who is behind 

there and for PKF, Bettina Pugl, they put the program together. 

Thank you very much. I hope you agree with me that we managed 

to put an interesting program together. Thank you for the moderators 

and of course thank you to GYODER and Reed Exhibitions to putting 

this fair together. Thank you to the ladies for interpreting services 

and to the gentlemen for the technical services. And I hope to see 

you back here in Istanbul for the next Istanbul REstate in June 2011. 

However, I would recommend to travel back to Istanbul and maybe 

some of the so called secondary cities earlier because there is much 

to see. And I hope to see some of you then at the lounge. Thank 

you again for being with us and thank you to the panelists. Bye bye, 

"çok teflekkürler".

16-17 Haziran 2010 


189 

GYODER

190 GYODER 


16-17 Haziran 2010

16-17 Haziran 2010 


191 

GYODER

Zirve Eki - ISTANBUL REstate

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?