REABILITAÇÃO URBANA PROGRAMAS ESTRATÉGICOS

REABILITAÇÃO URBANA. PROGRAMAS 

ESTRATÉGICOS 

EXPERIÊNCIAS DE REABILITAÇÃO URBANA: PORTO VIVO, SRU 

ANA PAULA DELGADO 

BRAGA, Biblioteca Lúcio Craveiro da Silva 

25 de Novembro de 2011

REABILITAÇÃO URBANA. PROGRAMAS ESTRATÉGICOS BRAGA, 25 DE NOVEMBRO DE 2011 

EXPERIÊNCIAS DE REABILITAÇÃO URBANA 

REABILITAÇÃO DE EDIFÍCIOS VS REABILITAÇÃO URBANA 

Reabilitação urbana : intervenção integrada sobre o tecido urbano existente, 

mantendo o património urbanístico e imobiliário e modernizando-o através de obras 

de remodelação e beneficiação de: 

- Sistemas de infra-estruturas urbanas; 

- Equipamentos e espaços públicos, 

- Obras de construção, reconstrução, ampliação, alteração, conservação ou 

demolição dos edifícios. (cf. DL 307/2009, de 23 de Outubro, art. 2º, f)). 

A promoção da reabilitação das áreas urbanas é um dever do estado e das autarquias 

(id., art. 5º) 

Reabilitação de edifícios: intervenção sobre os edifícios conferindo-lhes 

características adequadas de desempenho, e segurança funcional, estrutural ou 

construtiva (…) ou a concedendo-lhes novas aptidões funcionais (…) permitindo 

novos usos ou os mesmos com padrões de desempenho mais elevados (id., art. 2º i). 

Os proprietários têm o dever de assegurar a reabilitação dos edifícios (id. Art. 6º). 

2 

© Porto Vivo, SRU (2011)



Cedofeita 

Santo Ildefonso 

Bonfim 

Massarelos 

Miragaia 

Vitória 

Sé 

Limite da Freguesia 

Limite da ACRRU 

Limite da ZIP 

São Nicolau 


ACRRU – CRITICAL AREA FOR URBAN 

RECONVERSION AND RENOVATION 

ZIP – PRIORITY INTERVENTION AREA 

HISTORIC CENTRE – WORLD HERITAGE SITE 

AREA km 2 INHS. BUILDINGS DWELLINGS 

Porto 41.91 237,559 44,472 136,917 

ACRRU 10.7 71,525 16,926 49,809 

% of City Total 25.5 30.1 38.1 36.4 

HCentre(*) 0.5 7,000 1,796 n.a. 

% of City Total 1.2 2.9 4.0 n.a. 

Source: FEUP INE (Census (2004) 2011) 

(*) Management Plan of the Historic Centre 

of Porto World Heritage (2008) 

4 © Porto Vivo, SRU (2011)



A DIMENSÃO DA TAREFA 

ACRRU – Área Crítica de Recuperação e 

Conversão Urbanística 

ZIP – Área de Intervenção Prioritária 

Centro Histórico – Sítio Património da 

Humanidade 

Área km 2 Residentes Edifícios Alojamentos 

% Edi&cios em Mau 

Estado de Conservação 

ACRRU 10.7 81,660 18,048 46,561 53,8% 

ZIP 5 43,000 10,572 25,178 36,7% 

Centro Histórico(*) 0.5 7,000 1,796 n.a. 36,4% 

Fonte: INE (Census 2001) 

(*) Plano Gestão do Centro Histórico 

do Porto Património Mundial (2008) 




A DIMENSÃO DA TAREFA 

Área INE (km2) 

Localização 

41,91 

Porto 

2001 2011 

Total 

10,67 

ACRRU (i) 

2001 

2011 

v.a. % do Total v.a. % do Total 

Habitantes 263.131 237.559 84.380 32,07% 71.525 30,11% 

Total Edifícios 46.681 44.472 18.048 38,66% 16.926 38,06% 

Alojamentos Familiares 125.267 136.917 46.847 37,40% 49.809 36,38% 

Área INE (km2) 

Localização 

1,53 

Núcleo Histórico (ii) 

2001 

2011 

v.a. % do Total v.a. % do Total 

Habitantes 13.218 5,02% 9.314 3,92% 

Total Edifícios 3.097 6,63% 2.853 6,42% 

Alojamentos Familiares 7.400 5,91% 7.738 5,65% 

Notas: 

(i) Para efeitos estatísticos, considera-se o território da ACRRU como aquele composto por 8 freguesias: Bonfim, Cedofeita, Massarelos, 

Miragaia, São Nicolau, Santo Ildefonso, Sé e Vitória. 

(ii) Para efeitos estatísticos, considera-se o território do Núcleo Histórico como aquele composto por 4 freguesias: Miragaia, São Nicolau, Sé e 

Vitória. 

v.a.: valor absoluto 

Fonte: INE, Censos 2001, Censos 2011 (Resultados Provisórios) 




REABILITAÇÃO PELOS PRIVADOS



REABILITAÇÃO PELOS PRIVADOS 

Eixo Mouzinho / Flores 

59 parcelas (34.026 m 2 de 

ABC) com Acordo de 

Reabilitação assinado 


ABC) em obra 


ABC) com intervenção em 

conclusão e concluída 




REABILITAÇÃO PELOS PRIVADOS 

Parcela 13 - Intervenção Privada com Apoio do RECRIA 

DESCRIÇÃO EDIFÍCIO 

• Área de Implantação: 63.25 

• Área bruta de construção: 253 m2 

• Área comum: 42.65 m2 

• Volume total de construção: 772 m3 

• Habitações: 4 

• Comércio: 1 

• Estado conservação: Mau 

• Tipo de intervenção: Profunda 

na cidade do Porto, no período compreendido entre 2005 e o 

primeiro semestre de 2011, o investimento ao abrigo do 

RECRIA atinge um montante superior a 18 milhões de Euros, 

destinado a cobrir as necessidades de reabilitação de 816 

fogos, sendo que 75% destes (613) se situam na zona da 

ACRRU. No que toca às comparticipações da CMP e do IHRU, 

estas perfazem 55 % do investimento total. 

9 


Reabilitação por Privados 

(intervenções isoladas) 

Parcelas Reabilitadas: 6, 1.435 m 2 ABC 

Parcelas por Reabilitar: 1, 247 m 2 ABC 

Parcelas sem Necessidade de Intervenção: 1, 460 m 2 ABC

REABILITAÇÃO URBANA. PROGRAMAS ESTRATÉGICOS BRAGA, 25 DE NOVEMBRO DE 2011 

EXPERIÊNCIAS DE REABILITAÇÃO URBANA 

REABILITAÇÃO PELOS PRIVADOS – REABILITAÇÃO ISOLADA DE UM CONJUNTO – O QUARTEIRÃO MOUZINHO/FLORES 

ESTADO INICIAL: ALGUNS EXEMPLOS

Negociação com inquilino permi[u resolver 

o problema

PARCELAS 07 e 08 – INTERVENÇÃO PROFUNDA 

ANTES 

DEPOIS

Projectado prevendo 

futura ligação à parcela 03

PARCELAS 07 – RESULTADO FINAL

A simplicidade das propostas con[das num Documento 

Estratégico e a clareza da estratégia definida são vectores 

importantes no esforço de reabilitação e sucesso das obras 

a realizar pelos proprietários dos imóveis. 

A reabilitação do edificado urbano também 

pode ser economicamente viável em 

prédios de dimensão reduzida, não sendo o 

emparcelamento condição imprescindível 

para o sucesso das intervenções. 

Projectos de arquitectura qualificados e 

com adequado acompanhamento de obra 

são também factor determinante.






REABILITAÇÃO URBANA: INTERVENÇÃO SOBRE OS EDIFÍCIOS E O ESPAÇO PÚBLICO; 

DIFERENTES MODELOS: 

INVESTIMENTO PRIVADO; PARCERIA PÚBLICO PRIVADA; FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO 

Diagnós[co 

Estratégia de Intervenção 

Aspectos Técnicos da Intervenção Urbana 

Es[ma[va Orçamental 

CARDOSAS -‐ DOCUMENTO ESTRATÉGICO: DL 104/2004 , 7 de MAIO 

© Porto Vivo, SRU (2011) 18



CARDOSAS -‐ DOCUMENTO ESTRATÉGICO: alguns dados de caracterização 

42 Edi&cios 

29.639 m2 

91 proprietários 




CARDOSAS -‐ DOCUMENTO ESTRATÉGICO: alguns dados de caracterização 

Estado Inicial 




CARDOSAS: demolição das construções interiores 

Demolições 




CARDOSAS: Construção da praça interior 

Arqueologia 




CARDOSAS: Projecto Âncora -‐ Hotel 

Adaptação do edimcio histórico a um hotel de qualidade superior (5 estrelas), factor 

de vitalidade pois induz fluxos de visitantes / turistas nacionais e estrangeiros 

(segmento alto e muito alto), sustentando a requalificação do comércio e 

restauração da zona. 




CARDOSAS: Projecto Âncora – Parque de estacionamento subterrâneo 

3 3 2 l u g a r e s d e 

estacionamento 

4 pisos subterrâneos 





CARDOSAS: Projecto Âncora – Praça interior 

26 




CARDOSAS: Reabilitação conjunta de edifícios periféricos 

Conciliar o património, reconstruir e adaptar 

edifícios do século XIX às condições actuais de 

conforto. 

A intervenção conjunta envolve 18 edifícios, 12 M 

€, mantendo as características funcionais dos 

edifícios da Baixa: habitação, escritórios e 

comércio. 

27 




CARDOSAS: Projecto Âncora – Galeria Comercial 

Sem intervenção pública o projecto dificilmente avançaria, dada a 

necessidade de expropriação, realojamento de inquilinos. 

Os usos futuros também dificilmente seriam os mesmos: hotel, 

parque de estacionamento 

-‐ Uma das lojas-‐âncora do projecto 

-‐ ABC 1.500 m 2 

-‐ Posto de turismo 

-‐ Completa a rede de informação turísvca com recurso à tecnologia 

-‐ Loja com produtos regionais 

-‐ Projecto da Envdade Regional do Turismo do Porto e Norte (ERTPN) e da 

Câmara Municipal do Porto 




PRU – MORRO DA SÉ 

Plano Urbano Integrado 

• Rehabilitação 

. Edifícios 

. Espaço Público 

• Dinamização Económica / Social 

• Sustentabilidade Ambiental 

. Eficiência Energética 

29 





PARCERIA PÚBLICO-PRIVADA 

q Câmara Municipal 

q Porto Vivo, SRU 

q Investidor Imobiliário seleccionado por 

Concurso Público 

q Parceiros da Unidade de Gestão de Área 

Urbana 

Residência de Estudantes 

Realojamento Definitivo 

Unidade de Alojamento Turístico 

Lar de Terceira Idade 

30 





Morro da Sé 




PRU -‐ MORRO DA SÉ:RESIDÊNCIA DE ESTUDANTES– Quarteirão da Bainharia 

ANTES…



PRU -‐ MORRO DA SÉ:RESIDÊNCIA DE ESTUDANTES – Quarteirão da Bainharia 

DURANTE… 

DEPOIS…



PRU -‐ MORRO DA SÉ: UNIDADE DE ALOJAMENTO TURÍSTICO -‐ Quarteirão dos Pelames 

ANTES… 

DURANTE…



PRU -‐ UNIDADE DE ALOJAMENTO TURÍSTICO -‐ Quarteirão dos Pelames 

DEPOIS…



PRU -‐ MORRO DA SÉ: RESIDÊNCIA DA 3ª IDADE– Quarteirão da Bainharia 

ANTES…



PRU -‐ MORRO DA SÉ: RESIDÊNCIA DA 3ª IDADE– Quarteirão da Bainharia 

DURANTE … 

DEPOIS… 

Planta 1º piso – zona de quartos 

Planta R/Ch zonas comuns e de serviços



PRU -‐ MORRO DA SÉ: ESPAÇO PÚBLICO 

ANTES…




DURANTE… 

ACHADOS ARQUEOLÓGICOS RUA DE D. HUGO LARGO DO COLÉGIO




DEPOIS… 

RUA DE D. HUGO



MORRO DA SÉ: INTERVENÇÃO DE PRIVADOS – Quarteirão dos Pelames -‐ Rua de São Sebasvão 

ANTES… 

FACHADA PRINCIPAL… 

FACHADA TARDOZ




DURANTE… 

RUA DE S. SEBASTIÃO




DEPOIS… 

FACHADA PRINCIPAL FACHADA TARDOZ INTERIOR



MORRO DA SÉ – PROGRAMA DE REALOJAMENTO DEFINITIVO (IHRU/BEI) 

ANTES… 

RUA DOS PELAMES




DURANTE… 

RUA DOS PELAMES




DEPOIS… 

RUA DOS PELAMES



Definição clara dos objec[vos; 

Projectos bem estruturados e acompanhados; 

Flexibilidade de soluções; 

Inves[mento público centrado sobre o espaço público e os equipamentos; 

Inves[mento público no edificado limitado a: 

falhas de mercado: 

edi&cios em mau estado de conservação, 

muito ocupados, 

localizações fora das zonas mais valorizadas; 

efeito de demonstração (Papelaria Reis, …); 

par[lha de risco (Corpo da Guarda, Carlos Alberto, …); 

intervenções de maior dimensão com forte presença de 

equipamentos/espaços colec[vos (Cardosas); 

habitação de renda social (Morro da Sé); 

Rapidez de resposta às solicitações dos privados e acompanhamento/fiscalização 

dos projectos. 

MUITO OBRIGADA!

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